Sint-Bernadettewijk Problemen en oorzaken - UITTREKSEL Maart 2014
WoninGent CVBA-SO Brusselsesteenweg 479 9050 Gentbrugge
Inhoud Inhoud ..................................................................................................................................................... 2 De Sint-Bernadettewijk ........................................................................................................................... 3 Problematiek ........................................................................................................................................... 3 Beschrijving type-woning .................................................................................................................... 4 Algemene beschrijving problemen...................................................................................................... 6 Overzicht optredende problemen ....................................................................................................... 8 Cijfers ................................................................................................................................................. 11
2
De Sint-Bernadettewijk De Sint-Bernadettewijk is een historische tuinwijk met 155 woningen en 3 appartementsblokken goed voor in totaal 36 appartementen. Volgens archiefstukken is de bouw begonnen in 1923 in opdracht van de Gentsche Maatschappij "de werkerswoningen" en naar ontwerp van architect Oscar Henri Vande Voorde. Het stratenplan met dambordstructuur kent twee toegangen waarvan één overbouwde voor voetgangers. De bakstenen huizengroepen zijn gebouwd in blokken van twee tot tien enkelhuizen van één bouwlaag ofwel onder mansardedak met dakkapel en lijstgevel, ofwel met geknikte puntgevel met zoldervenster. Daarnaast zijn er ook tweegezinswoningen met brede puntgevel en gedeelde topoculus. Op 31 maart 1994 werd de renovatie ingehuldigd door gemeenschapsminister De Batselier. In deze renovatie kreeg elke woning een achterbouw erbij en werd het dak en het schrijnwerk vernieuwd.
Problematiek Ondertussen gaan de sociale woningen van de Sint-Bernadettestraat al een negentigtal jaar mee en in al die tijd bleef hun oorspronkelijke toestand goed bewaard. Architectuurhistorisch gezien is dit een goede zaak, de wijk is terecht bouwkundig erfgoed. Maar de bouwwijze van toen valt niet meer te verenigen met de hedendaagse eisen wat betreft verwarming en ventilatie van de woning. En niet elk werk dat al gebeurde aan de woningen, werd met dezelfde zorg en bouwtechnische kwaliteit uitgevoerd. Door classificatie mag de wijk afwijken van hedendaagse energie- en prestatieregelgeving. Dit geeft aanleiding tot de nodige onvermijdelijke problemen, zoals opstijgend grondvocht, condensatie van de binnenlucht en insijpelend regenwater langs kieren en schrijnwerk. Een aantal van deze problemen worden snel versterkt van zodra het onderhoud van de woning niet of kostenbesparend gebeurt. De woningen hebben simpelweg geen marge om aan minder dan de ideale situatie te voldoen. Het gevolg is dat voor twee op de vijf woningen in de Sint-Bernadettewijk vochtproblemen gekend zijn. En het gaat hier veelal om een opstapeling van problemen die op korte tijd aanleiding geven tot blijvende schimmelontwikkeling.
3
Beschrijving type-woning De woningen van de Sint-Bernadettewijk kennen een eenvoudige opbouw en inrichting. Op het gelijkvloers heb je aan de straatzijde een woonkamer en in de nieuwe uitbouw (nog niet aanwezig op de oude plannen hieronder) de keuken, badkamer en berging. De trap in de inkom leidt naar de nachthal op de verdieping, die toegang heeft tot drie slaapkamers: de ‘master bedroom’ aan de straatzijde en aan de andere kant twee kleinere slaapkamers. De oorspronkelijke muren op het gelijkvloers zijn steense muren gemetst in kruisverband. De uitbouw is opgetrokken met een niet-geïsoleerde spouwmuur en heeft een plat dak. De verdieping kent grofweg twee types. Er zijn woningen waarbij de voorgevel in metselwerk tot boven opgetrokken is en eindigt in een punt. Andere woningen hebben aan de voorzijde een mansarde dak met een licht uitspringende dakkapel. Aan de achterzijde zijn het enkel mansarde daken met dakkapel. De hellende daken zijn voorzien van een enkele centimeters isolatie.
Oud plan gelijkvloers
Nieuw plan gelijkvloers (schematisch)
4
Plan verdieping
Doorsnede (oud)
5
Algemene beschrijving problemen Er zijn grofweg drie bronnen van vocht die in de woningen van de Sint-Bernadettewijk aanleiding geven tot problemen. Er zit vocht in de bodem en dit bereikt de binnenomgeving via het metselwerk. Daarnaast slaagt ook regenwater er in de woning te infiltreren via het schrijnwerk en het dak. Tot slot is de menselijke activiteit binnen, gaande van koken tot slapen, een blijvende producent van vocht door de afwezigheid van natuurlijke ventilatie. Deze drie bronnen kennen echter enkel in zeldzame gevallen een één-op-één relatie met de optredende vochtproblemen. Wanneer er een klacht is van schimmel of vochtplekken, dan dient de oorzaak meestal gezocht te worden in een combinatie van meerdere vochtbronnen. Een goed begrip van de gehele bouwfysische werking van de woning dringt zich dus op.
De basisopbouw van de woning De oorspronkelijke buitenmuren zijn steense muren, de achterbouw werd opgetrokken met een nietgeïsoleerde spouwmuur. Het dak bevat een dunne en slecht geplaatste laag isolatie. Het enige verwarmingselement is een gaskachel in de woonkamer op het gelijkvloers. De woning volledig op temperatuur houden is dus geen evidentie of gaat gepaard met hoge stookkosten, wat veel huurders willen vermijden. De woningen staan op volle grond en bovendien zijn er in de oorspronkelijke muren nagenoeg nergens waterkerende folies voorzien. Hierdoor zuigt het metselwerk vocht uit de ondergrond op, wat op het oppervlak aanleiding geeft tot schimmelgroei. Daarnaast komen met het opstijgend vocht ook zouten mee, die zich in de gebruikte bouwmaterialen bevinden. Deze zouten kristalliseren aan het oppervlak van het metselwerk, zetten hierbij sterk uit en dit leidt tot het loskomen van pleisterwerk, behang, schilderwerk… Ook kan het gaan om hygroscopische zouten, die niet uitkristalliseren op het oppervlak maar in de wand aanwezig blijven. Ze absorberen vocht uit de lucht waardoor het metselwerk bij een hoge concentratie van deze zouten niet zomaar droogt en aanleiding geeft tot vochtvlekken op de wand. Omwille van maximale benutting van de vloeroppervlakte zijn de woningen uitgerust met een mansarde dak. De quasi verticale delen van het dak bevatten bovendien telkens nog een kleine dakkapel. Het resultaat is een dak met tal van complexe aansluitingen, waarbij iedere keer de regendichting doorlopend gegarandeerd moet zijn. Zo nu en dan gebeurt het dan ook dat regenwater toch een doorgang naar binnen vindt. De regendichting van het schrijnwerk schijnt bij de plaatsing ervan vooral bedacht te zijn door middel van siliconen. Dit is echter geen duurzaam materiaal en op veel plaatsen kan dan ook vastgesteld worden dat deze dichting verweerd is. Dus ook via het schrijnwerk treedt regeninfiltratie op, die hier een weg naar binnen vindt via de muur onder het raam.
Over condensatie De verf waarmee de gevels behandeld werden, is van het thermoplastische type. Daarnaast werd ook het schrijnwerk vervangen door PVC-ramen en -dakkoepels. Hiermee werd de regendichting van de woning weliswaar sterk verbeterd maar ook de luchtdichtheid van de gebouwschil nam daardoor sterk toe. En aangezien er geen (mechanische) ventilatie voorzien werd, blijft al het geproduceerd
6
vocht gevangen in de woning. Dit gecombineerd met lage oppervlaktetemperaturen en vochtige wanden levert al snel de ideale groeiomstandigheden voor schimmels. Condensatie treedt in de woning vooral op de ramen met enkel glas op. Het enkel glas is dus eigenlijk een voordeel voor de woning aangezien anders niet-schimmelbestendige oppervlakken het condens te verwerken zouden krijgen. Maar de grote hoeveelheden condenswater die van de ramen afstromen, zijn teveel voor de opvanggootjes en veelal stroomt het dan verder in de muur onder en naast het raam. Dit geeft op korte tijd aanleiding tot schimmelgroei. Deze condensproblemen kennen ook een grootste omvang in de slaapkamers en de badkamer. De slaapkamers kennen ’s nachts een grote vochtproductie, zijn klein, luchtdicht en onverwarmd en bevatten de nodige koudebruggen. De badkamer heeft al bij gewoon gebruik regelmatig af te rekenen met heel hoge luchtvochtigheden, is niet voorzien van een afdoende verluchtingssysteem en heeft in het dak een lichtkoepel die erg koud kan worden. Daarnaast is de inkom ook een risicoplek aangezien de temperaturen daar ook sterk kunnen zakken, zeker als het een woning met een vrije zijgevel betreft.
Over bewonersgedrag Een niet te onderschatten factor bij het al dan niet optreden van de vochtproblemen betreft het gedrag van de gebruikers. In de Sint-Bernadettewijk wonen gezinnen gaande van één gepensioneerde tot koppels met vier kinderen. Met slechts één bewoner blijft de luchtvochtigheid in de woning gemakkelijk binnen aanvaardbare waarden. Als die bewoner bovendien nog eens goed verwarmt (door bijvoorbeeld een extra verwarmingstoestel) en eventuele problemen onmiddellijk meldt, dan kunnen alle structurele problemen uitblijven. Anderzijds zijn er woningen met twee personen per slaapkamer. Dergelijke situaties vereisen een ventilatievoud dat niet gerealiseerd kan worden in deze woningen. Bovendien hypothekeert deze hoge ventilatiebehoefte het op temperatuur houden van de volledige woning met de ene gaskachel. De schimmelontwikkeling wordt in dergelijke gevallen snel niet meer te overzien.
7
Overzicht optredende problemen Muren gelijkvloers Op een muur op het gelijkvloers kunnen er zich vocht- of schimmelplekken bevinden tot 1m hoog. Dit is het gevolg van opstijgend vocht en gaat meestal gepaard met zoutafzettingen net boven de plint. De oplossing hiervoor is het metselwerk ter hoogte van de plint injecteren met een chemisch product dat zich in het metselwerk trekt en zo een doorlopende waterkering vormt.
Ook kunnen er zich hygroscopische zouten in de muur bevinden. Deze kunnen op elke hoogte zitten en worden zichtbaar door vocht- of schimmelplekken op de muur. De oplossing hiervoor is het verwijderen van het pleisterwerk om er vervolgens een noppenfolie te plaatsen en die opnieuw te bepleisteren. Zodoende worden de zouten afgesloten van de binnenomgeving en kunnen ze er geen vocht meer aan onttrekken.
In de inkom kunnen de vocht- of schimmelplekken zich over de hele hoogte uitstrekken. Vermoedelijk gaat het hier telkens om condensatie. Dit kan vermeden worden door de oppervlaktetemperatuur te verhogen en beter te ventileren. Bronnen van vocht direct wegnemen zal ook een positieve impact hebben.
Geïnfiltreerd regenwater kan ook van de verdieping doorsijpelen tot het plafond van de inkom en daar vochtplekken veroorzaken. In de hoek van de muur met het plafond van de keuken kunnen vochtplekken over de volledige lengte optreden. Vermoedelijk is dit te wijten aan problemen met de dakafdichting waardoor water naar binnen kan sijpelen.
8
Vocht rond de ramen De muren rond een raam, en vooral er net onder, kunnen veel vocht bevatten of schimmelplekken vertonen. De hoofdreden hiervoor is infiltrerend regenwater. Aan de buitenzijde van de ramen voldoen de silicone-aansluitingen absoluut niet meer. Water kan zo onder en naast de ramen binnendringen, waar het onmiddellijk op pleister terecht komt die doorloopt tot binnen. Deze pleister zuigt vervolgens dit vocht tot op het binnenoppervlak. Anderzijds heeft het raam af te rekenen hebben met grote hoeveelheden condens. Het condenswater wordt wel opgevangen in gootjes maar vandaaruit kan het water overstromen naar de zijkanten en langs daar naast en onder het venstertablet in de muur belanden. Dit kan vermeden worden door de oppervlaktetemperatuur te verhogen en beter te ventileren.
De aansluiting tussen oud en nieuw De aansluiting tussen oud en nieuw werd aan de buitenzijde gedicht met een siliconevoeg waardoor er soms infiltraties ontstaan.
Vloer gelijkvloers Het probleem met de vloer op het gelijkvloers is de lage temperatuur. Hierdoor kan condensatie op de vloer optreden, en zeker als er nog extra vloerbekleding op de tegelvloer ligt.
Badkamer De badkamer is de plaats in huis waar de luchtvochtigheid de hoogste pieken bereikt. Aangezien er onvoldoende ventilatiemogelijkheden zijn in de woning en alle oppervlakken koud staan, treedt hier snel condensatie op. De lichtkoepel in het dak is de grootste koudebrug en daar zal schimmel het eerst optreden. Eén oplossing zal voor de badkamer onvoldoende zijn. De lichtkoepel kan vervangen worden door een beter geïsoleerde koepel. Een degelijk ventilatiesysteem is onontbeerlijk. Daarnaast kunnen de muren en het plafond afgewerkt worden met materialen die beter bestand zijn tegen schimmel, zoals tegels of aangepaste verf.
Slaapkamers Door de slechte aansluitingen rondom elk raam is het probleem van vocht naast en onder het raam in de slaapkamers nog een stuk groter. Ook naast en boven de ramen is grote schimmelontwikkeling mogelijk, ten gevolge van condensatie gecombineerd met regeninfiltratie. Hierbij komen ook nog de aansluitingen tussen mansardedak en dakkapel als vermoedelijke oorzaken bij. Dit kan vermeden worden door de oppervlaktetemperatuur te verhogen, de aansluitingen rondom het raam en de dakkapel te herstellen en beter te ventileren.
9
Een ander optredend probleem zijn scheuren in de scheidingsmuur tussen de twee kleine slaapkamers. De scheuren zitten net tegen de muur van de dakkapel. Ook op andere plaatsen in slaapkamers komen vocht- of schimmelplekken voor, grotendeels verdeeld over drie punten: het plafond, de hoek tussen plafond en muur en onderaan de muren. Op het plafond gaat het om condensatie ter hoogte van de balken tussen de isolatie. Op de muren, zowel tegen het plafond als onderaan, zijn de mogelijke oorzaken condensatie en infiltratie. De aansluitingen van het mansardedak met de dakkappellen of puntgevels zijn op veel plaatsen onvoldoende om alle regenwater correct af te voeren. Daarnaast staan de oppervlakken er ook voldoende koud om condensatie er op te kunnen hebben. De hoeken bevatten bovendien een groter risico op temperaturen onder het dauwpunt omdat het mansardedak tussen het laatste kepertje en de metselwerkmuur geen isolatie bevat. Oplossingen hiervoor zijn herstellingen aan het dak, in het bijzonder de aansluitingen tussen de verschillende structuren en de dakgoten. Daarnaast verhelpt voldoende ventileren en verwarmen ook veel.
Vocht- of schimmelplekken op de zijmuren van de slaapkamers treedt in een nog hogere mate op wanneer het een buitenmuur betreft, dus bij woningen op het einde van een blok. Deze buitenmuren zijn namelijk ook volle
De schouwen in de slaapkamers kunnen verspreide vochtplekken vertonen. Dit heeft als oorzaak ofwel een lek bovenaan in de schouw ofwel hygroscopische zouten. Indien er hygroscopische zouten gemeten worden, dient een noppenfolie tussen de baksteenmuur en de pleister geplaatst te worden. In het andere geval moet de schouw boven het dak geïnspecteerd en hersteld te worden.
10
Cijfers Noot: de cijfers zijn gebaseerd op gegevens van inspecties en meldingen. We registreerden in 106 van de 155 woningen, waarvan 63 woningen bovenstaande problemen vertoonden. En afhankelijk van de plaats in de woning kunnen de gegeven cijfers een onderschatting zijn.
locatie
globaal badkamer inkom keuken schouw
slaapkamer traphal woonkamer totaal
aantal problemen
2
15
3
4
3
52
3
28
110
aantal woningen met problemen
2
14
3
3
3
41
3
22
63
% van woningen met problemen
3,2%
22,2%
4,8%
4,8%
4,8%
65,1%
4,8%
34,9%
100,0%
% van alle woningen
1,3%
9,0%
1,9%
1,9%
1,9%
26,5%
1,9%
14,2%
40,6%
muren gelijkvloers
rond de ramen
badkamer slaapkamers totaal
aantal woningen met problemen
32
31
14
29
% van alle problemen
30,2%
29,2%
13,2%
27,4%
% van alle woningen
20,6%
20,0%
9,0%
18,7%
63
40,6%
11
