Visitatierapport WoninGent, Gent

Visitatierapport WoninGent, Gent

Visitatiegesprekken op 22 en 23 oktober 2013 Definitief visitatierapport van 31 maart 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM WoninGent Datum rapport: 31 maart 2014 Datum visitatiegesprekken: 22 en 23 oktober 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 15 januari 2014 Erkenningsnummer SHM: 4150 Contactgegevens SHM: LANGE STEENSTRAAT 54 9000 GENT Tel: +32 9 235 99 00 Fax: +32 9 235 99 01 Email: [email protected] www.woningent.be Directeur: Karin WOUTERS Voorzitter: Tom BALTHAZAR Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Gent

Samenstelling visitatiecommissie: Wouter Coucke, commissievoorzitter Swa Silkens commissielid Stefan Cloudt, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door WoninGent geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 2 VAN 57

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 9

4. PRESTATIES VAN SHM WONINGENT .................................................................................................... 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 11 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 17 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 24 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 29 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 36 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 46

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 50 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 50 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 52 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 52 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 52

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 53 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 54


PAGINA 3 VAN 57

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM WoninGent . 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 57

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. 1.11. In overleg met WoninGent werd de visitatie uitgevoerd op basis van de gegevens opgenomen in de prestatiedatabank, aangevuld met gegevens aangeleverd door de maatschappij zelf. Voor wat betreft 2011 was er in de gegevens in de prestatiedatabank nog geen rekening gehouden met de woningen die WoninGent medio 2011 van Stad Gent verwierf.


PAGINA 5 VAN 57

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar vatbaar Voor verbetering vatbaar

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Voor verbetering vatbaar

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN


OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust


PV 4

SOCIAAL BELEID

Goed

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Goed

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed


OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude


OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Uitstekend

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk


OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


OD 2.1


PAGINA 6 VAN 57

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Onder impuls van de stad Gent hebben de sociale huisvestingsmaatschappijen Huisvesting Scheldevallei (opgericht in 1994), Goede Werkmanswoning (opgericht in 1923) en WoninGent (opgericht in 1904) in juni 2008 een intentieverklaring ondertekend waarin zij hun principiële bedoeling tot fuseren hebben vastgelegd. Deze intentie leidde uiteindelijk op 30 juni 2011 tot de effectieve fusie van de drie maatschappijen en de inbreng van 1.605 wooneenheden door de stad Gent op 1 juli 2011 voor een bedrag van 153.705.315 Euro (ca 95.800 EUR per woning). Daarmee beschikt stad Gent over 99,85% van de aandelen van WoninGent en duidt 11 van de 15 bestuurders aan. De overige 4 bestuurders worden gekozen uit kandidaten voorgedragen door het OCMW (2), de provincie Oost-Vlaanderen (1) en de private aandeelhouders (1). De fusie- en inbrengoperatie werd gemotiveerd vanuit de betrachting om enerzijds schaalvoordelen op het vlak van efficiëntie te realiseren en anderzijds te komen tot een meer doeltreffend woonbeleid, een grotere expertise en een nog kwaliteitsvollere dienstverlening. Door de fusie en door de overname van woningen werd WoninGent de tweede grootste sociale huisvestingsmaatschappij van Vlaanderen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de samenstelling van het patrimonium van de gefusioneerde SHM op 31 december 2012. Bijna 41% van het patrimonium behoorde toe aan de SHM WoninGent (OUD-WIG). De woningen van de voormalige Goede Werkmanswoning (GWW) zijn goed voor ongeveer 25% van het patrimonium en het aandeel van de voormalige SHM Huisvesting Scheldevallei (HS) bedroeg iets meer dan 13%. De resterende 1971 woningen zijn afkomstig van de Stad Gent (SG): er werden 1605 woningen ingebracht op 1 juli 2011, 255 wooneenheden werden verkocht door Stad Gent aan WoninGent op 24 april 2012 en op nog eens 46 wooneenheden werd een opstalrecht verleend1. Tabel: Samenstelling Patrimonium WoninGent2

Studio’s en wooneenheden met 1 slaapkamer zijn goed voor 45% van het patrimonium van WoninGent. Het aantal woningen met 2 slaapkamers bedraagt ca. 34% en iets minder dan 1/5de van het patrimonium (18,7%) bestaat uit wooneenheden met 3 slaapkamers. Het aantal 1 In de notariële akte is sprake van 1906 woningen, maar de woningen worden niet geïdentificeerd op adresniveau, er worden enkel kadastrale perceelnummers vermeld. Bij de opmaak van de jaarrekening 2012werden 1971 woningen in rekening gebracht. Achteraf is gebleken dat de aangeleverde bestanden een aantal fouten bevatten en is WoninGent tot de conclusie gekomen dat in totaal 1901 individuele woningen door Stad Gent werden ingebracht. 2 Jaarverslag WoninGent 2012 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 7 VAN 57

wooneenheden met 4 of meer slaapkamers bedraagt slechts 2% van het totale patrimonium en betreft hoofdzakelijk woningen. Tussen de verschillende voormalige huisvestingsmaatschappijen en de stad Gent valt op dat bijna 60% van de wooneenheden afkomstig van de stad Gent en ca. 43% van de wooneenheden van de voormalige huisvestingsmaatschappijen WoninGent en Goede Werkmanswoningen 0 of 1 slaapkamers hebben, terwijl dat bij de voormalige SHM Huisvesting Scheldevallei slechts 34% is. Uit de visitatiegesprekken bleek ook dat bij deze maatschappij relatief meer woningen dan appartementen aanwezig waren en dat deze wooneenheden zich buiten de stadskern van Gent bevonden. Globaal bestaat het patrimonium van WoninGent uit een kleine 85% appartementen en iets meer dan 15% woningen. Kenmerkend voor de appartementen van WoninGent is verder het groot aandeel hoogbouw (ca 80% van hat patrimonium). Uit de informatie die de visitatiecommissie kon inkijken blijkt dat ca. 40% van het patrimonium van WoninGent dateert van voor 1969 wat hoger is dan het gemiddelde voor Vlaanderen (20,7% gebouwd vóór 1970). In de periode daarna tot 1993 viel de bouwactiviteit wat terug met de realisatie van ca. 35% van het totale patrimonium (in Vlaanderen werd ongeveer 40% van het patrimonium aan sociale woningen gebouwd tussen 1970 en 1990). Ongeveer 25% van het patrimonium van WoninGent werd in de laatste 20 jaar gebouwd. Gent voorziet in haar toewijzingsreglement een voorrang voor senioren die op datum van toewijzing minstens 55 jaar oud zijn. Binnen deze groep wordt eerst voorrang verleend aan 75plussers, daarna aan 65-plussers en tot slot aan 55-plussers. Daarnaast is er ook een voorrang voor kandidaat-huurders met ernstige mobiliteitsproblemen. 84,5% van het totale aantal toewijzingen bij WoninGent in 2012 was een toewijzing op grond van de voornoemde en andere voorrangsregels. Uit het jaarverslag 2012 blijkt dat ongeveer de 55% van de zittende huurders alleenstaand is zonder kinderen. Voor de voormalige SHM Huisvesting Scheldevallei lag dit percentage beduidend lager (45,5%), voor het patrimonium dat overgenomen werd van stad Gent lag dit beduidend hoger: 62,7%. De groep van alleenstaanden met kinderen en/of een bijwoner bedraagt ongeveer 18% van de zittende huurders. Dit percentage lag hoger bij Huisvesting Scheldevallei (ca. 24%) maar lager bij stad Gent (12,5%). De zittende huurders bestaan verder voor ca. 14% uit tweeoudergezinnen en voor 13% uit 2 samenwonende volwassenen. In 2012 werden 409 huurders ingeschreven en werden 387 huurwoningen toegewezen. Bij 280 toewijzingen (68%) ging het om de verhuizing van een zittende huurder binnen het patrimonium, omwille van verplichte herhuisvesting (169 huurders) en voorrangsmutaties (98 huurders). 107 woningen werden toegewezen aan kandidaten die nog niet bij WoninGent huurden. Bij de in 2012 ingeschreven huurders3 ligt het aandeel alleenstaanden zonder kinderen nog hoger dan bij de zittende huurders: 57,9%. De alleenstaanden met kinderen hebben slechts een aandeel van 7%, het saldo bestaat uit 18,3% koppels met kinderen en 16,8% samenwonende volwassenen. De nieuwe in 2012 ingeschreven huurders zijn vrij gelijkmatig gespreid over de verschillende leeftijdscategorieën.

3 De in 2012 ingeschreven huurders(409) omvatten zowel de gemuteerde zittende huurders als de huurders die nog niet eerder bij WoninGent huurden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 8 VAN 57

Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders van WoninGent bedraagt slechts 11.546 Euro. Slechts bij 4 SHM’s in Vlaanderen is het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen nog lager. Eind 2012 hadden 8.636 kandidaat-huurders zich ingeschreven. In vergelijking met 2011 is de wachtlijst gegroeid met 1.219 huishoudens (+16,4%). Wat opvalt is de proportioneel sterkere groei in gezinnen die uit 4, 5 en 6 personen bestaan (aangroei respectievelijk: +126, +62 en +37). De kandidaat huurders bestaan voor 52% uit alleenstaanden, 18,8% uit gezinnen met 2 personen, 12,4% gezinnen met 3 personen en voor 16,8% uit gezinnen met 4 personen of meer. Op het moment van de visitatie was WoninGent bezig met het samenvoegen van de verschillende lijsten met kandidaat-huurders en het uitzuiveren van de dubbel voorkomende kandidaat-huurders.

3.2 Beschrijving omgeving De stad Gent telde eind 2009 bijna 115.000 huishoudens en de verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 123.750 en tegen 2030 naar 124.000. Volgens de Gemeentelijke Profielschets van het Agentschap Binnenlands Bestuur was de aangroei van het aantal alleenstaande mannen in de periode 2000-2009 beduidend hoger (+23%) dan de aangroei van het aantal huishoudens (+9,4%)4. Voor wat betreft de prognoses t.e.m. 2013 is de aangroei van de bevolking en de huishoudens gelijkaardig aan de groei in de Antwerpen, Hasselt, Leuven, Brugge en Oostende. Specifiek voor Gent is wel dat de afhankelijkheidsratio5 gedaald is van 65 in 2002 naar 61,7 in 2012 en daarmee 4,5 punten onder de vergelijkbare ratio voor Antwerpen, Hasselt, Leuven, Brugge en Oostende ligt. Van de inwoners zijn er:  26,7% gesitueerd in de leeftijdscategorie van 18 tot 34 jaar (Vlaanderen: 20,7%);  37,2% gesitueerd in de leeftijdscategorie van 35 tot 64 jaar (Vlaanderen: 41 %);  16,9% 65-plussers (Vlaanderen: 18,3%). Wat opvalt is dat Gent 6% meer inwoners kent tussen 18 en 34 jaar dan gemiddeld in Vlaanderen (26,7% versus 20,7%). Dit fenomeen is vermoedelijk het gevolg van het feit dat Gent een studentenstad is, waar heel wat ex-studenten blijven wonen. Anderzijds blijkt het aandeel van mensen ouder dan 35 jaar in Gent zo’n 3% lager te liggen dan gemiddeld in Vlaanderen. Die combinatie ligt mee aan de basis van het “jonge” imago van de stad. Het werkloosheidspercentage in Gent bedraagt 11,3%. Van de centrumsteden heeft alleen Antwerpen een hoger percentage: 15,22%, terwijl het Vlaams gemiddelde 5,53% bedraagt. Het aandeel leefloners is het hoogste van Vlaanderen: 1,68%. Het gemiddelde netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg voor Gent in 2010 15.930 Euro. Gent telt ongeveer 127.820 woongelegenheden. Daarvan is 44,5% gesloten bebouwing, 9,2% halfopen en 9,5% open bebouwing; 36,8% van het patrimonium is appartementsbouw. De mediaan verkoopprijs van een appartement in Gent bedroeg in 2012 200.000 Euro. Dit wil zeggen dat er in 2012 exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, dan aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan iets hoger, namelijk op 208.000 Euro. De mediaan prijs van een appartement is de voorbije 5 jaar iets sneller gestegen dan van een woning (resp. 35,6% en 30%) en beide prijzen liggen ca. 3% hoger dan de mediaanprijzen voor heel

4Gemeentelijke Profielschets Gent, Agentschap Binnenlands Bestuur, Update 25/03/2013 5 Afhankelijkheidsratio: verhouding bevolking 0-19 jaar en 65+ ten opzichte van de bevolking 20-64 jaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 9 VAN 57

Vlaanderen. De mediaanprijs van de bouwgrond bedraagt 241 Euro per m², wat ongeveer 5,3% meer is dan 1 jaar geleden en ca. 20% duurder dan de mediaanprijs voor Vlaanderen. Het actieterrein van WoninGent strekt zich uit over het hele grondgebied van de Stad Gent. Binnen dit actieterrein zijn nog 7 andere huisvestingsmaatschappijen actief: A.B.C., De Gentse Haard, Volkshaard, Merelbeekse Sociale Woningen, Woningen, KLE Het Volk en Vitare. Door het hoge aandeel sociale huurwoningen (11,54%) is het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor het actieterrein van WoninGent nul. De Stad Gent heeft een Gemeentelijk Reglement Sociaal Wonen opgemaakt waarin het verplicht aandeel sociale last voor Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen gehandhaafd blijft tussen de 20 en de 40% van alle woningen in de stad en waarbij dit voor natuurlijke personen of private rechtspersonen vastgelegd wordt op: - 10% van het totaal aantal te realiseren woningen en/of kavels, wanneer dit aantal minder dan 50 bedraagt; - 20% van het totaal aantal te realiseren woningen en/of kavels, wanneer dit aantal 50 of meer bedraagt. Verder wenst Gent een woonbeleidsconvenant af te sluiten voor de periode 2014-2016 voor 45 projecten met in totaal 1.307 huurwoningen voor de som van circa 183 miljoen Euro. Het BSO voor sociale kavels en sociale koopwoningen bedraagt respectievelijk 3 en 954. De 3 sociale kavels werden reeds gerealiseerd, maar voor het behalen van het BSO inzake koopwoningen dienen nog 920 sociale koopwoningen gerealiseerd te worden.


PAGINA 10 VAN 57

4.

PRESTATIES VAN SHM WONINGENT

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed WoninGent staat voor een belangrijk aandeel van de Gentse sociale huurwoningen. Ze realiseert nog steeds bijkomende sociale huurwoningen, maar dient ook grote woonblokken te vervangen waardoor de netto groei aan bijkomende sociale woningen beperkt is tot 99 bijkomende woningen tegen 2018. Recent verwierf WoninGent een 1.900-tal woningen van Stad Gent die in het patrimonium geïntegreerd worden en waarvan de kwaliteit op peil gebracht dient te worden. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM binnen de gegeven context een goede prestatie neerzet. - WoninGent realiseerde over de laatste vijf jaar jaarlijks gemiddeld 45 woningen. Hiermee zit ze bij de 10% van de SHM’s met het hoogste aantal. Als we dit aantal echter afzetten tegenover haar woningpatrimonium komt de SHM aan 0,48%, en zit ze in de groep van 25% van de SHM’s met het laagste aandeel. De voorbije twee jaar zien we bij de SHM een sterke daling in het aandeel gerealiseerde huurwoningen. Het aandeel bij de VMSW aangemelde nieuwe huurwoningen ten opzichte van het eigen patrimonium bedraagt 4,85%. Het aandeel huurwoningen dat wel op het uitvoeringsprogramma staat maar nog niet werd gerealiseerd bedraagt 0,93%. Concreet gaat het over 88 woningen, verspreid over 4 projecten. Ongeveer 80% van de SHM’s heeft een hoger percentage aan niet-gerealiseerde woningen. De combinatie van het aantal aangemelde nieuwe huurwoningen en het aantal reeds geprogrammeerde woningen zorgt ervoor dat er vooral op middellange termijn heel wat realisaties kunnen worden verwacht. - WoninGent streeft ernaar het aantal “sociaal verhuurbare woningen” te verhogen. Hierin ziet de SHM een dubbele taakstelling: nieuwe woningen realiseren en het aantal leegstaande nietverhuurde woningen doen dalen. Dit laatste kan door vervangbouw of door het realiseren van renovatieprojecten. WoninGent verdeelt evenredig haar aandacht over beide opdrachten. Voor nieuwbouw en vervangingsbouw legt WoninGent de focus op onderhoudsarm, duurzaam en gebruiksvriendelijk bouwen binnen de NFS2 en FS3 norm. De beperkte financiële eigen middelen worden niet ingezet om extra normen of innovaties te bekostigen. De visitatiecommissie vindt het positief dat de SHM bovenstaande elementen duidelijk aangeeft in haar missie 2012-2013 en deze missie uitdrukkelijk opneemt in het jaarverslag, maar betreurt dat hier geen streefdoel aan ‘sociaal verhuurbare woningen’ aan gekoppeld wordt. - WoninGent beschikt over veel hoogbouwcomplexen die een renovatie nodig hebben. Wanneer deze complexen afgebroken moeten worden, omwille van de globale slechte staat, substantiële leefbaarheidsproblemen of omwille van een gewijzigde stedenbouwkundige visie, worden ze vervangen door appartementen met minder bouwlagen. Zo worden de drie torens van de Rabot met 572 appartementen vervangen door een aantal nieuwe complexen met in totaal 366 woningen. Op andere plaatsen worden momenteel kleinere wooneenheden VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 11 VAN 57

opgeknapt tot grotere woningen, zoals bij de Robiniawijk, waar na de renovatie slechts 97 van de 127 woningen overblijven. De visitatiecommissie erkent de grote uitdaging waar de SHM hier voor staat. - De SHM legt een overzichtelijke tabel voor met daarin het overzicht van de geplande projecten tot midden 2018. De SHM is van plan om tot midden 2018 1.454 woningen af te breken of te renoveren en er 1.553 te bouwen. Het saldo aan bijkomende wooneenheden bedraagt dus slechts 99 woningen. Deze prestatie ligt in lijn met de door de maatschappij zelf gestelde doelstelling. Ongeveer twee derde van de te realiseren eenheden staat op een uitvoeringsprogramma of is aangemeld. - In 2012 werden 107 nieuwe huurwoningen opgeleverd. Acht projecten zijn in uitvoering zullen in 2013 voor 288 nieuwe huurwoningenzorgen. Meer dan 30 projecten zijn in een voorbereidingsfase, van stedenbouwkundige voorstudie tot aanbestedingsdossier. - Gent zit met meer dan 11% sociale huurwoningen ruim boven het binnen het BSO vooropgestelde streefaandeel van 9%. De stad kreeg dan ook geen realisatie van bijkomende sociale huurwoningen opgelegd. Desondanks wenst het stadsbestuur het aandeel sociale huurwoningen te verhogen en zal hiertoe aan de bevoegde minister een sociale woonbeleidsconvenant voorleggen met 45 projecten die 1.307 huurwoningen omvatten. - Het stadbestuur wijst op de door haar georganiseerde ‘Task Force Sociale huisvesting’. Hier bespreken het stadsbestuur, de huisvestingsmaatschappijen en vertegenwoordigers van de lokale en de Vlaamse administraties de mogelijkheden om het beheer en de groei van het aantal sociale huurwoningen te verbeteren. Zo werden een aantal stedenbouwkundige maatregelen bijgeschaafd, bijvoorbeeld over de parkeernormen, en beslissingsprocessen aangepast, om zo sneller een project te kunnen realiseren. De SHM neemt deel aan dit overleg. - Het personeel van de SHM en de door de visitatiecommissie bevraagde actoren (zie bijlage 1) wijzen erop dat de overname van de stadswoningen geen eenvoudige operatie was, die bovendien tegelijk met de fusiebeweging en -werkzaamheden doorgevoerd werd. Voor de overdracht was voor twee derden van deze woningen de private woninghuurwet van toepassing. Meer dan 1.000 van de 1.900 huurders moesten een nieuw huurcontract krijgen conform het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH). Ook de huurprijsberekening en de berekening van de huurlasten werden aangepast. De woningkwaliteit voldeed niet altijd aan de binnen de sociale huisvesting vooropgestelde kwaliteitsnormen, zoals de oppervlakte van de leefruimten. Het heeft de SHM veel tijd en energie gekost om een goed beeld te krijgen van de woningen, de bewoners en van de (ver)huurorganisatie bij deze voormalige stadswoningen. De visitatiecommissie apprecieert de inspanningen van de SHM op dit vlak. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing - WoninGent evolueert naar een sociale huisvestingsmaatschappij die huur- én koopwoningen aanbiedt. In 2010, 2011 en 2012 werden 24 koopwoningen verkocht (Minerva) en in 2012 gingen de werken aan een volgend project (Kékuléstraat, 20 koopwoningen) van start. - Naast de sociale koopwoningen die als sociale last bij private ontwikkelingsprojecten gerealiseerd worden, verwacht de Stad ook een 450-tal koopwoningen te realiseren in de


PAGINA 12 VAN 57

projecten die door AGSOB6 ontwikkeld of aangestuurd worden en daarvan dient WoninGent er 120 voor haar rekening te nemen. - WoninGent verwacht de komende jaren gemiddeld 20 koopwoningen per jaar op te leveren. Drie projecten zullen in de nabije toekomst gerealiseerd worden: het Luizengevecht (19 koopappartementen), Malpertuus (22 koopwoningen) en Brusselsepoortstraat (17 koopappartementen). Ook in de ontwikkeling van de Wolfputstraat (360 wooneenheden in Oostakker) zal een 180-tal sociale koopwoningen voorzien worden. - Daarnaast onderzoekt de maatschappij ook hoe zij zelf kan bemiddelen in het aanbieden van sociale leningen van de VMSW (de Vlaamse Woonlening) voor kopers van sociale koopwoningen. Voorlopig worden deze leningen aangeboden via een koopmaatschappij, zoals de cvba Kleine Landeigendom Het Volk. - Alhoewel duidelijk ingezet is deze verbreding van het aanbod nog pril. Zo zijn er nog weinig koopwoningen effectief verkocht, en werkt de SHM momenteel aan het verwerven van de nodige expertise door het aanwerven van nieuwe medewerkers. Bovendien waren WoninGent en haar rechtsvoorgangers typische huurmaatschappijen. De prestaties van de SHM zijn moeilijk vergelijkbaar met die van SHM’s die over een langere periode sociale koopwoningen aanbieden en worden daarom hier niet beoordeeld. De prestaties van de SHM op dit vlak worden echter wel mee in rekening genomen bij de beoordeling van OD 5.5 “De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij”. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing - WoninGent realiseert momenteel geen sociale kavels. Daarom worden haar prestaties op dit vlak niet beoordeeld. De SHM denkt er wel aan om in het project Wolfputstraat Oostakker een aantal sociale kavels te voorzien. Zie ook OD 5.5 OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed WoninGent heeft een voldoende grote grondvoorraad om op korte en middellange termijn haar projecten te realiseren, en ze speelt in op de beperkte mogelijkheden in Gent om bijkomende gronden en panden te verwerven. Ze geeft voorrang aan het verbeteren van de kwaliteit van het huidig patrimonium, waardoor in belangrijke mate op reeds bebouwde gronden wordt herontwikkeld. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. - WoninGent heeft meer dan 23 hectare ontwikkelbare grond in eigendom. Ze zit daarmee bij de 20% van de SHM’s met de hoogste reserve. Een belangrijk deel van deze grondvoorraad wordt ingenomen door de projecten Wolfputstraat in Oostakker (12,5 ha waarop 360 wooneenheden kunnen worden gebouwd) en Hogeweg (5,4 ha waarop 55 sociale huurwoningen zullen worden gebouwd). - WoninGent én het stadsbestuur van Gent stellen uitdrukkelijk dat de toename van het aantal “sociaal verhuurbare woningen” belangrijker is dan het bouwen van nieuwe woningen. Ze wijzen hiermee op het hoog aantal leegstaande woningen (1.100 in 2012, zie OD 5.2), mede

6 Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkelingsbedrijf VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 13 VAN 57

omwille van een gebrek aan kwaliteit. Het verbeteren van het bestaande patrimonium is dan ook een belangrijke prioriteit voor de SHM (zie hiervoor OD 2.1). - Het gemeentebestuur en de SHM wijzen erop dat de huisvestingsmaatschappij nog bijkomende gronden en woningen verwerft ondanks de hoge vastgoedprijzen. Tijdens de visitatie werd een tabel overhandigd, waaruit blijkt dat de door stad Gent of AG SOB ontwikkelde of gecoördineerde projecten voor wat betreft WoninGent goed zijn voor een 380tal nieuwe sociale huurwoningen en 90-tal nieuwe sociale koopwoningen. Het gaat hierbij om de projecten Ottenstadion (15), Oude Dokken (53+14), Fabiolalaan (100+14), Loods 24 (20), De Porre (12), Mathildeplein (10), De Tondelier (100), Botermarktpoort (20) en Hogeweg (50). Daarnaast verwacht de SHM ook een aantal bijkomende woningen te kunnen realiseren of verwerven in het kader van de sociale last (Grond en Pandendecreet). Het jaarverslag 2012 vermeldt in dit kader de projecten Waterkluiskaai (32), Filature du Rabot (45) en Dok Noord (30 woningen). - WoninGent staat open voor nieuwe initiatieven. Zo bekijken ze momenteel de mogelijkheid om een rol op te nemen binnen het Gentse project ‘Community Land Trust’ (CLT) , waarbij betaalbare woningen aangeboden worden aan de eindgebruiker en de grond eigendom blijft van de CLT. - Op langere termijn is de instroom van nieuwe gronden en panden onzeker. WoninGent heeft slechts 2 grote projecten in voorbereiding: de Wolfputstraat en Brugse Poort, voor alle overige gronden staan er projecten op een uitvoeringsprogramma. Omdat bijna het hele grondgebied van de stad Gent aan voorkooprecht onderworpen is, krijgt de SHM jaarlijks zo’n 750 aanbiedingen. Omwille van de hoge prijs gaat de SHM slechts zeer zelden in op zo’n aanbod. In 2011 en 2012 werd in dit kader telkens één projectgrond aangekocht (Biezenstuk – Rooigemlaan), goed voor de bouw van in totaal 13 nieuwe eengezinswoningen. De stad Gent maakte in het verleden uitdrukkelijk de keuze om de woonuitbreidingsgebieden niet aan te snijden. Mede om de ontwikkelingsmogelijkheden op langere termijn te verzekeren, overweegt WoninGent aan de stad te vragen om deze beleidslijn te herzien. - In 2011 en 2012 werden telkens een 10-tal sociale huurwoningen verkocht waarvan de renovatie of vervanging te hoge kosten met zich zou meebrengen. Deze verkopen genereren ook bijkomende inkomsten en hebben de leegstand doen dalen.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De SHM werkt samen met welzijnsorganisaties, waardoor woningzoekenden instromen en begeleiding wordt gegarandeerd. Bij het plannen van nieuwbouw- en renovatieprojecten houdt ze rekening met de wachtlijst met woningzoekenden, maar streeft ze ook naar een evenwichtige mix op wijkniveau. In een overleg tussen de sociale diensten en de dienst projecten van de SHM worden projecten zo goed mogelijk afgestemd op de noden van de doelgroep. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hierin goed presteert.

- WoninGent is één van de partners in het convenant met het OCMW over de instroom van daklozen binnen de sociale huisvesting. Dit ‘Samenwerkingsprotocol Woonbegeleiding’ legt het aantal woningen en de voorwaarden vast voor een mogelijke versnelde toewijs van daklozen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 14 VAN 57

binnen de Gentse huisvestingsmaatschappijen. Alle daklozen die op deze manier terug een dak boven het hoofd verwerven, krijgen van het OCMW Gent een intensieve woonbegeleiding. Daarbij wordt deze (ex-)dakloze niet alleen geholpen in de administratieve afhandelingen zoals inschrijven bij de sociale huisvestingsmaatschappij en domiciliëring, maar leert hij ook huishoudelijke vaardigheden aan en wordt hij aangemoedigd tot deelname in de maatschappij. De visitatiecommissie vindt het positief dat de SHM open staat voor deze vorm van toewijzing en voor de samenwerking met het OCMW. Maar tegelijk wijst de visitatiecommissie op het hoog aandeel interne mutaties en versnelde toewijzingen, waardoor de reguliere sociale huurders momenteel veel minder aan bod komen. Van de 387 toewijzingen in 2012 gingen er 280 naar interne kandidaten, personen die reeds huren van de SHM, onder meer voor de verplichte herhuisvesting naar aanleiding van een (nakende) renovatie en de voorrangsmutaties. Binnen de overblijvende 107 externe toewijzingen was de versnelde toewijzing daklozen goed voor 24 toewijzingen of 22,5%. Daar tegenover staan slechts 60 toewijzingen of 56% van het totaal aan externe toewijzingen dat gebeurde op basis van de chronologie. - De SHM beschikt over een beperkt aantal voor bejaarden of gehandicapten aangepaste woningen. Daar tegenover staat dat WoninGent een behoorlijk aantal gezinnen huisvest, waarvan het gezinshoofd ouder is dan 65 jaar, nl. 33,78%. Meer dan 66% van de SHM’s in Vlaanderen heeft een lager aandeel. De maatschappij twijfelt of ze het aanbod van aan bejaarden aangepaste woningen moet uitbreiden. Dit aanbod zou tegelijk een vraag naar meer van deze woningen creëren en het aandeel aan +65-jarige huurders verhogen. De visitatiecommissie raadt aan hieromtrent een standpunt in te nemen. - Bij alle projecten streeft WoninGent naar een mix in woningtypen, met woningen en appartementen met 1, 2 of 3 slaapkamers. Ze bekijkt tevens de mogelijkheid om een aantal assistentiewoningen te creëren waarbij bewoning gekoppeld wordt aan een aantal zorggerelateerde gemeenschappelijke diensten. De door de visitatiecommissie gehoorde woon- en welzijnsorganisaties stellen dat het aanbod aan grote woningen te laag is. WoninGent houdt bij haar nieuwe projecten rekening met de samenstelling van de wachtlijsten, maar laat zich er niet blindelings door leiden. Als een nieuw project wordt uitgetekend, of de renovatiemogelijkheden van een bestaand pand worden bekeken, wordt voor het bepalen van het woningtype rekening gehouden met de wachtlijst én met de eigenschappen van de wijk. Zo worden er geen gebouwen gerealiseerd met uitsluitend kamers voor alleenstaanden maar steeds een mix van appartementen met een verschillend aantal kamers. - Maandelijks vindt een overleg plaats tussen medewerkers van de dienst projecten met medewerkers van de sociale dienst. Zo kan de sociale dienst niet enkel voorstellen formuleren over de woninggrootte en –type, maar ook over praktische zaken, zoals de nood aan een private berging, vermijden van zware deuren, of andere elementen waar de ervaring van de sociale dienst een meerwaarde betekent om zo het goed wonen te kunnen bevorderen. Tegelijk biedt dit overleg de mogelijkheid om afspraken vast te leggen over de nodige communicatie met de huurders voor, tijdens en na de werken. De visitatiecommissie vindt dit structureel overleg een goed praktijkvoorbeeld.


PAGINA 15 VAN 57

- De raad van bestuur wijst erop dat door de grote renovatiebehoefte en de afbraak van bestaande hoogbouwcomplexen de SHM weinig ruimte heeft om met kleinschalige en dus meer arbeidsintensieve projecten bezig te zijn. Gezien de recente fusie en reorganisatie en de globale staat van het patrimonium kan de visitatiecommissie deze keuze begrijpen. - De SHM is een sterke voorstander om op het gelijkvloers van meergezinswoningen aanvullende functies te voorzien, zoals bijvoorbeeld een kinderdagverblijf of een wijkgezondheidscentrum. Ze gaat ervan uit dat deze menging van andere functies met wonen de sociale controle en daardoor de leefbaarheid van de omgeving verhoogd.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed WoninGent staat in voor een belangrijk aandeel van de Gentse sociale huurwoningen. De SHM streeft naar het vergroten van het aantal verhuurbare sociale woningen door de leegstand terug te dringen, onder meer door het renoveren of herontwikkelen van het bestaande patrimonium en door het realiseren van bijkomende huurwoningen. Daarbij kampt ze o.a. met de problematiek van de hoogbouwresidenties, die bij vervanging veelal resulteren in een lager aantal nieuwe sociale woningen. Voor de periode tot en met 2018 wordt de netto aangroei daardoor beperkt tot een 99-tal woningen. WoninGent heeft een behoorlijke grondvoorraad, maar op langere termijn zal een uitbreiding van de grondvoorraad noodzakelijk zijn want voor alle gronden zijn er projecten in voorbereiding. De SHM werkt samen met welzijnsorganisaties, waardoor woningzoekenden instromen en begeleiding wordt gegarandeerd. Ze houdt rekening met de wachtlijst met woningzoekenden, maar streeft een evenwichtige sociale mix na op wijkniveau. In een overleg tussen de sociale diensten en de dienst projecten worden projecten bijgeschaafd en communicatie met de huurders georganiseerd.


PAGINA 16 VAN 57

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van WoninGent voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. Na de fusie en de overdracht van de stadswoningen heeft WoninGent een inventarisatie van de technische kwaliteit uitgevoerd waaruit blijkt dat ongeveer één derde van het totale patrimonium de score ‘matig’ of ‘slecht’ verdient en in één vijfde van de wooneenheden de elektriciteit niet conform is. De visitatiecommissie waardeert de professionele wijze waarop WoninGent haar patrimonium inventariseert, prioriteiten stelt, kennis en knowhow verzamelt om de kwaliteit van de woningen te verbeteren en de werking van de technische dienst zelf probeert te optimaliseren. Er werd reeds een eerste aanzet gegeven tot een goede en gedetailleerde meerjaren onderhoudsen renovatieplanning. Vooral het luik met betrekking tot de stadswoningen dient nog verder uitgewerkt te worden. Tenslotte zullen ook vooral meer financiële middelen ingezet moeten worden om de kwaliteit van het patrimonium gevoelig te verbeteren. -

In 2011 werden drie maatschappijen samengevoegd en werden 1906 woningen van de stad Gent overgenomen. WoninGent vindt het noodzakelijk om de kwaliteitsverhoging van het patrimonium op een gestructureerde manier aan te pakken. De SHM heeft zware inspanningen geleverd om een zicht te krijgen op de aantallen woningen, de kenmerken ervan en de kwaliteit van de woningen. Een eerste stap bestond erin na te gaan welke woningen er nu precies door de stad Gent ingebracht werden. Daarna werd een inventarisatieproject opgestart om de conditie van ca 80% van het patrimonium in kaart te brengen7. Eind april 2013 waren reeds 45% van de woningen bezocht en geïnventariseerd en op het moment van de visitatie zat het project in een afrondingsfase.

-

Bij de inventarisatie wordt de Nederlandse NEN norm 2767 toegepast om een beeld te krijgen van de binnenkwaliteit van de wooneenheden en de kwaliteit van de buitenschil. In april 2013 bleken reeds 751 wooneenheden (ca. 8% van het patrimonium) in een slechte conditie te zijn. Er werden vooral gebrekkige binnenkwaliteit (vooral schimmelproblemen) en bouwkundige problemen met gevels en buitenschrijnwerk vastgesteld. WoninGent is er zich van bewust dat deze complexen prioritair dienen worden aangepakt. Daarnaast leerden de resultaten dat nog eens 1.377 woningen (15%) de conditiescore ‘matig’ meekregen, zodat ook hier de nodige aandacht aan besteed dient te worden om te vermijden dat de situatie slechter wordt. Tijdens de inventarisatie werd bijvoorbeeld reeds voor 26.994 m² platte dakbedekking gedetecteerd die dringend renovatie of groot onderhoud nodig heeft. Voor 9% van de geïnventariseerde woningen werd reeds de beslissing tot renovatie of vervangingsbouw genomen, waardoor een inventarisatie niet nodig was.

-

Tijdens de inventarisatie werden de woningen ook gecontroleerd op conformiteit met de Vlaamse Wooncode op het vlak van veiligheid met betrekking tot het risico op CO-intoxicatie en risico op elektrocutie. De gebouwinspecteurs stelden vast dat in 1.884 woningen de elektriciteit niet conform was (het ontbreken van een differentieelschakelaar en/of geaarde stopkontakten) en dat er in 94 woningen een risico van CO-vergiftiging bestaat.

7 De overige 20% betrof ofwel nieuwbouwwoningen ofwel woningen waarvan reeds een zware renovatie gepland is. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 17 VAN 57

-

WoninGent geeft aan dat de gebrekkige staat van het patrimonium één van de oorzaken is voor de aanzienlijke structurele leegstand (6,32%; ruim 90% van de maatschappijen heeft minder structurele leegstand). De maatschappij verklaart dat er in het verleden veelal buitenrenovaties zijn gebeurd, waardoor gebouwen wel een facelift hebben gekregen, maar dat de binnenkwaliteit niet is mee geëvolueerd. Nu zijn meer structurele en duurdere ingrepen nodig.

-

De SHM beschikt over een gedetailleerde onderhoudsen renovatieplanning (2013-2017) voor de woningen van de voormalige SHM’s Huisvesting Scheldevallei, Goede Werkmanswoning en WoninGent. De visitatiecommissie stelt vast dat de onderhoudsen renovatiekosten van de van de stad Gent overgenomen woningen begroot worden op basis van de rest van het patrimonium, terwijl de SHM zelf aangeeft dat de staat van dit deel van het patrimonium beduidend slechter is, waardoor de kosten onderschat worden. Verder laat de onderhoudsen renovatieplanning te weinig toe om analyses te maken met bettrekking tot aantallen en uit te voeren ingrepen en wordt er geen rekening gehouden met inflatie of wijzigende eenheidsprijzen bij latere renovaties. Het is ook niet duidelijk of de in het inventarisatieproject geraamde bedragen voor het verbeteren van het patrimonium (vb. 942.000 euro voor het conform maken van de elektrische installatie in 1.884 woningen) opgenomen werden in de meerjaren onderhoudsen renovatieplanning.

-

Volgens de informatie in de prestatiedatabank voldoet 63% van de woningen van de maatschappij aan de drie ERP2020-doelstellingen: dubbele beglazing, dakisolatie en een energiezuinige verwarmingsinstallatie. WoninGent presteert in vergelijking met de andere SHM's in de middenmoot: ongeveer de helft van de SHM’s heeft meer woningen met gebreken op één of meerdere van deze drie ERP2020-doelstellingen. Het meest voorkomende gebrek bij WoninGent is de afwezigheid van voldoende dakisolatie bij de appartementen en huizen (ca 20%) en het ontbreken van een energiezuinige verwarmingsinstallatie (16,4%). Daarnaast heeft 11,4% van de woningen nog enkel glas. WoninGent heeft deze aandachtspunten meegenomen in de inventarisatie van het patrimonium en besluit telkens per complex welke ingrepen noodzakelijk en haalbaar zijn. Daarbij kiest de maatschappij vooral voor structurele verbeteringen op langere termijn en voor het verwerken van de ERP2020-doelstellingen in grotere renovatieprojecten eerder dan het investeren in ‘quick wins’ zoals het ondoordacht vervangen van enkel glas of de verwarmingsinstallatie.

-

Omdat WoninGent de voor renovatie beschikbare eigen middelen en de via externe financiering te verkrijgen middelen ontoereikend vindt om alles op korte termijn aan te pakken, worden de renovatieprojecten gepland in functie van de beschikbare middelen teneinde een gezond financieel evenwicht te bewaren. WoninGent heeft in de Beleidsvisie 2012-2013 de volgorde van prioriteiten bepaald: 1. ingrepen op het gebied van veiligheid en wetgeving (Vlaamse wooncode, COgevaar, elektriciteit, liften) 2. ingrepen in voorkomen van ernstige gezondheidsrisico's (schimmelproblematiek) 3. ingrepen voortkomend uit beleidsaanbevelingen en doelstellingen van de stad Gent en Vlaamse regering (bijvoorbeeld ERP2020-doelen) 4. ingrepen voor onderhoudscomfort en duurzaamheid in relatie tot geschatte duur van verhuur


PAGINA 18 VAN 57

-

De visitatiecommissie is echter van oordeel dat er een dringende kwaliteitsverbetering noodzakelijk is voor een substantieel deel van het patrimonium. De planning voor groot onderhoud die de maatschappij heeft opgesteld voor de periode 2013-2017 voorziet slechts gedeeltelijk in deze kwaliteitsverbetering en is, gezien de omvang van de maatschappij en de aantallen woningen waarover het gaat, onvoldoende om als beslissingsinstrument richtinggevend te kunnen zijn. De aanbeveling is om te onderzoeken hoe de noodzakelijke ingrepen versneld kunnen worden gerealiseerd. In dit onderzoek kan de maatschappij bekijken of er meer eigen middelen beschikbaar gemaakt kunnen worden voor deze ingrepen en of er meer personeel kan worden ingezet om versneld een gevoelige verbetering van het patrimonium te voorzien, zeker voor wat betreft de veiligheidsaspecten. WoninGent zet reeds eigen middelen in (bijvoorbeeld bij liftrenovaties, voor het plaatsen van differentieelschakelaars als er geen tijdige goedkeuring van subsidiering komt) en is daarbij gericht op de gestelde prioriteiten om deze eigen middelen zo goed als mogelijk te benutten. De raad van bestuur wijst ook op de hogere kosten voor renovatie bij hoogbouw, mede omwille van de verhuisbeweging, waarvoor geen bijkomende middelen worden voorzien in de financieringsmechanismen van de Vlaamse overheid, waardoor de beschikbare eigen middelen onvoldoende groot zijn om alle prioritaire zaken op te kunnen pakken. WoninGent vindt hier een financiële injectie van de overheid wenselijk.

-

Verder constateert de visitatiecommissie dat de provisiebedragen voor onderhoud en renovatie niet op elkaar zijn afgestemd: de renovatieplanning vermeldt een bedrag van ca. 3 miljoen Euro voor onderhoud en herstellingen in 2013, de meerjarenbegroting heeft het over een bedrag van 4 miljoen Euro. Globaal begroot de renovatieplanning de kosten voor renovaties in de periode 2013-2016 op 15 miljoen Euro, waarvan 3 miljoen Euro voor de woningen overgenomen van de stad Gent. De begroting geeft een bedrag van 16,2 miljoen Euro aan voor dezelfde periode. WoninGent geeft aan dat de verschillen te wijten zijn aan kosten om herstellingen en kleine verbouwingen uit te voeren bij alleenstaande woningen of in kleine clusters van woningen maar hiervan kon geen onderbouwing gegeven worden. Samen met de commissaris-revisor is de visitatiecommissie vragende partij om de renovatieplanning en de daarin gehanteerde bedragen verder te verfijnen en duidelijk de financieringswijze van deze renovaties in kaart te brengen.

-

De visitatiecommissie stelt ook vast dat de onzekerheid met betrekking tot de financiering (‘renovatiestop’, verlies van GSC (zie ook OD 5.1), al dan niet subsidiëren van de financiering van 255 woningen als ‘goede‘ woning (zie ook OD 5.1)) gecombineerd met de visie van WoninGent om de eigen middelen planmatig in te zetten voor de het verhelpen van essentiële veiligheidsaspecten maar niet voor renovatie van het patrimonium, de kwaliteit van de woningen en bij uitbreiding de levensomstandigheden van de huurders – bij deze SHM in grote aantallen – zeker niet ten goede komt.

-

WoninGent beschikt over een eigen technische dienst met een 50-tal arbeiders. In het jaarverslag 2012 blijkt dat deze arbeiders 70% van de ongeveer 12.475 werkopdrachten behandelden. De visitatiecommissie constateert dat de maatschappij zoekt om de werking van de eigen dienst efficiënter en beter te maken. De werkwijzen van de verschillende fusiepartners worden kritisch geëvalueerd en de beste werkwijze wordt telkens weerhouden. Zo werd voor de planning van de herstellingwerken initieel de methode van de voormalige SHM WoninGent overgenomen, waarbij de ploegbazen de planning regelen in functie van het beschikbare personeel. Onder andere met het oog op het verbeteren van de communicatie met de huurders werd ondertussen overgestapt op een systeem waarbij 3 centrale planners aangestuurd door een afdelingshoofd deze taak overgenomen hebben. In 2014 wordt een


PAGINA 19 VAN 57

evaluatie uitgevoerd om vervolgens te besluiten om de eigen dienst te behouden of meer werken uit te besteden. De visitatiecommissie vindt het een goede zaak dat WoninGent de werking van de eigen dienst tracht te verbeteren en evalueert welke dienstverlening door de maatschappij op dit gebied geboden moet worden. -

Voor de overige 30% van de meldingen doet WoninGent momenteel een beroep op externe partijen. De kwaliteit van deze dienstverlening leidt tot veel klachten van bewoners, maar in de huidige situatie is WoninGent niet bij machte om veel meer taken zelf te doen. Toch probeert ze tegemoet te komen aan de klachten, zo werd bijvoorbeeld de beslissing genomen om meer poetstaken terug door eigen personeel te laten uitvoeren na klachten over gebrekkig onderhoud van de gemeenschappelijke delen door een externe firma. De samenwerking werd in onderlinge overeenkomst versneld beëindigd en de opdracht werd toegewezen aan een andere firma. De klachten zijn door deze wissel gestopt.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed WoninGent is milieuvriendelijk en houdt daarbij de kosten goed in het oog. De visie is om eerst en vooral aan de wettelijke normen op het gebied van duurzaamheid te voldoen. Bijkomend beschikt de maatschappij over een aantal (piloot) projecten die verder gaan in milieuvriendelijkheid. Waar mogelijk zoekt de maatschappij aanvullende subsidies om deze investeringen te bekostigen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op het gebied van milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid als goed. -

WoninGent heeft als visie om zo veel als mogelijk binnen het financieringsplafond van de Vlaamse overheid op een milieuvriendelijke manier te bouwen. De maatschappij heeft oog voor duurzaamheid, maar heeft dit niet als hoogste prioriteit gesteld. De visitatiecommissie stelt vast dat WoninGent voldoet aan de vereisten als het gaat om milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid en dat de SHM experimenteert met het toepassen van verdergaande methoden om de milieuvriendelijkheid te verbeteren.

-

Vanaf de voorstudies en het voorontwerp worden aan de architect richtlijnen meegegeven over duurzaam ruimtegebruik, de oriëntatie van de woningen en de relatie met de omgeving. In de richtlijnen aan architecten wordt vooral ingezet op het voorzien van waterbesparende sanitaire toestellen en een regenwaterrecuperatiesysteem aangesloten op de toiletten (voor de woningen). Verder worden de geldende wettelijke normen en de bouwnormen van de VMSW (C2008) gevolgd. De duurzaamheidsmeter die ontwikkeld werd door de stad Gent wordt echter niet toegepast op de eigen projecten en dat vindt de visitatiecommissie een gemiste kans.

-

In een aantal projecten gaat WoninGent verder inzake milieuvriendelijkheid: o Ongeveer 2000 woningen worden van alternatieve verwarming voorzien via het stadsverwarmingsnet. Zij worden verwarmd door de stoom die vrijkomt bij de energiecentrales in Gent. Deze stoom - als restproduct - wordt gebruikt als stadsverwarming voor woningen. o Een aantal woningen worden bij wijze van proef verwarmd met zonnecollectoren. De eerste ervaringen zijn goed, maar volgens WoninGent moet er wel naar de doelgroep worden gekeken omdat de collectoren voor ongeveer 5 uur per dag in de warmtebehoefte kunnen voorzien en bijverwarmen relatief duur is. Daardoor is deze methode ongeschikt voor personen die de hele dag in de woning aanwezig


PAGINA 20 VAN 57

o

o

o

o

zijn, zoals gepensioneerden, die toch een groot deel van de huurderspopulatie vertegenwoordigen. Toepassing van ventilatiesysteem D in de 100 appartementen van het Adolf Papeleupark. Dit is een systeem met mechanische aan- en afvoer van lucht dat energiezuinig is door warmterecuperatie waardoor bewoners minder zelf hoeven te verwarmen. WoninGent past dit toe als pilootproject en heeft de bewoners uitgebreid geïnformeerd over het gebruik van dit systeem. Dit werd ook bevestigd door de huurders waarmee de visitatiecommissie sprak. Voorzien van gescheiden watersystemen bij het project Noormansstraat (3e fase). Hier is bij 27 woningen (waar ook zonnepanelen zijn toegepast) de watervoorziening gescheiden. Het water voor wasmachine en toilet komt van hemelwaterrecuperatie. Dat is ook het geval bij de toiletten van de woningen aan Blaisantvest. Toepassing van passiefbouw bij een groot deel van de nog te realiseren woningen op de projecten van het AGSOB, met name de site Tondelier (in totaal 100 sociale woningen) en de site Fabiolalaan (114 sociale woningen). De sites worden ontwikkeld door private partijen die de sociale woningen als sociale last overdragen aan WoninGent. Er wordt niet enkel gestreefd naar een CO2-neutraal project en laag energieverbruik, ook de materiaalkeuze, de mobiliteit, de groenaanleg, het watergebruik worden bekeken aan de hand van de duurzaamheidsmeter van de Stad Gent. Er wordt in de bestekken gewerkt met duurzame materialen. Dat betekent robuuste materialen die onderhoudsvriendelijk zijn, zoals keramische tegels in plaats van linoleum. Technieken worden zo eenvoudig mogelijk gehouden (analoge thermostaat staat bijvoorbeeld in de richtlijnen voor de architect) waarbij ook de onderhoudslasten (betaalbaarheid voor huurders) worden betrokken.

-

De maatschappij spreekt subsidies aan om extra maatregelen voor milieuvriendelijkheid financieel mogelijk te maken. Zo werd voor de dubbele beglazing van 100 appartementen aan het Adolf Papeleupark gebruik gemaakt van EFRO-subsidie8 die een deel van de kosten dekt. De maatschappij kreeg ook een subsidie van Eandis voor het isoleren van zoldervloeren in 58 woningen.

-

De suggestie van de visitatiecommissie is hier om meer in te zetten op het sensibiliseren van bewoners met betrekking tot het energieverbruik en bijvoorbeeld spaarlampen ter beschikking te stellen en een project op te zetten rond Energiesnoeiers, aansluitend op de inspanningen van de SHM zelf om de dakisolatie en de enkele beglazing van het patrimonium aan te pakken. Uit de bevraging van huurders door de Artevelde Hogeschool bleek dat ongeveer één derde van de huurders geïnteresseerd is in meer informatie over het beperken van het energieverbruik.

-

Daarnaast beveelt de visitatiecommissie aan om de duurzaamheidsmeter die door de stad Gent ontwikkeld werd ook toe te passen op de eigen nieuwe projecten om inzicht te krijgen hoe de duurzaamheidsgraad van de eigen projecten kan verbeterd worden.

8 Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling: programma's voor de ontwikkeling en structurele aanpassing van achtergebleven regio's en voor de omschakeling van regio's met afnemende industriële activiteit VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 21 VAN 57

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De prestaties van WoninGent voor deze doelstelling worden door de visitatiecommissie als voor verbetering vatbaar beoordeeld. De noodzakelijke aandacht voor ’levenslang wonen’ en ‘aanpasbaar bouwen’ is beperkt tot een klein aantal woningen. Weliswaar zijn er voor de toekomst verbeteringen te verwachten door de nadruk die de stad Gent legt op aanpasbaar bouwen. -

WoninGent beschikt over een groot aantal woningen die geschikt zijn voor mindervaliden, woningen in seniorencomplexen, assistentiewoningen, in totaal ongeveer 580 woningen. Daarnaast beschikt de maatschappij over ongeveer 370 woningen met een slaapkamer op het gelijkvloers. Het gaat hier echter om aangepaste woningen, die bijvoorbeeld ook voorzien zijn in de projecten Sleutelbloemstraat, Botermarkt, Steenakker en Sint Bernadettestraat.

-

WoninGent realiseerde in 2011 een project in de Geraniumstraat met 18 nieuwe huurwoningen waarvan er 2 (11%) aanpasbaar zijn aan de noden van verschillende doelgroepen. Daarnaast werden er in de periode 2009-2012 geen aanpasbare woningen gerealiseerd. Aanpasbare woningen betreffen woningen die zonder grote (en dure) ingrepen voor andere doelgroepen geschikt gemaakt kunnen worden.

-

WoninGent experimenteerde met aanpasbare woningen aan het Duinkerkeplein. Daar is bij de bouw een tussenwand ingevoegd die weggehaald kan worden waardoor van 3 – 2 slaapkamers kan gemaakt worden. Op kleine schaal wordt daar gebruik van gemaakt bij mutaties. In de Maïsstraat is er reeds een verregaande samenwerking met Focus vzw voor ADL (Activiteiten Dagelijks Leven) in 2 bestaande gebouwen. Er wordt ook een ADL-cluster gepland in het project Groene Walstraat (wijk Nieuw Gent/UZ) waar er 11 dergelijke woningen zouden komen in een project met in totaal 60 woningen.

-

De stad Gent wil graag dat de SHM's die er actief zijn aanpasbaar bouwen. Om die ambitie te ondersteunen is er een toegankelijkheidsambtenaar aangesteld. Met het OCMW werd reeds een ‘Charter Aanpasbaar Wonen’ afgesloten en het is de bedoeling om de SHM’s te engageren om ook aanpasbaar te bouwen. De visie van WoninGent is dat zij binnen subsidiabele kostprijsplafond aanpasbaar wil bouwen, maar de cijfers wijzen uit dat deze visie tot dusver nog niet tot aanpasbare woningen geleid heeft. De aanbeveling van de visitatiecommissie is hier om ook aandacht te besteden aan aanpasbaar bouwen in de richtlijnen die aan de architecten meegegeven worden: in het document ‘Opmerkingen op het Bijzonder Bestek’, wordt bijvoorbeeld nergens melding gemaakt van eisen die gesteld worden inzake toegankelijkheid. De door OCMW en AGSOB opgestelde ontwerprichtlijnen kunnen daarbij een inspiratiebron zijn. Bovendien laat een groter aantal aanpasbare woningen ook toe om een meer flexibel toewijzingsbeleid te hanteren, waarbij aanpasbare woningen bijvoorbeeld zowel voor alleenstaanden als senioren gebruikt kunnen worden.


PAGINA 22 VAN 57

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Uit de door WoninGent uitgevoerde inventarisatie blijkt dat ongeveer een derde van het patrimonium van WoninGent in matige tot slechte staat is en dat één vijfde van de woningen niet aan de conformiteitseisen voldoet om verhuurd te kunnen worden. Na de fusie had de maatschappij onvoldoende inzicht in de kwaliteit van het samengestelde patrimonium en er was ook geen goede onderhoudsen renovatieplanning. Na een uitgebreide analyse en het stellen van prioriteiten worden nu de contouren van een aanzienlijke renovatieopgave zichtbaar. De financiële consequenties zijn groot en er zullen prioriteiten gesteld moeten worden. Daarnaast zal het uitbreiden van de capaciteit in de organisatie en het inzetten van meer financiële middelen nodig zijn om de kwaliteit van de woningen op peil te brengen. WoninGent voldoet aan de vereisten op het gebied van duurzaamheid. De maatschappij kiest vooral voor standaardoplossingen in functie van de betaalbaarheid. In een aantal projecten past WoninGent verdergaande milieuvriendelijke technieken toe. Waar mogelijk tracht zij hiervoor aanvullende subsidie te verkrijgen. De maatschappij beschikt over een behoorlijk aantal aangepaste woningen die geschikt zijn voor bewoners met een beperking, mindervaliden en senioren. In verhouding tot het jaarlijks gebouwde en te bouwen woningen, is het aandeel aanpasbaar gebouwde woningen verwaarloosbaar. Door de aandacht die de stad Gent geeft aan 'aanpasbaar bouwen' of 'levenslang wonen' is de verwachting dat er vanuit de stad meer druk zal komen op de maatschappij om meer van dit type woningen te realiseren in de toekomst.


PAGINA 23 VAN 57

4.3

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen Volgens WoninGent behoort het gemiddeld inkomen van de inwoners van Gent bij de laagste in vergelijking met inwoners van andere Vlaamse steden. Dit vertaalt zich ook in het huurderspubliek van de SHM: slechts 4% van de maatschappijen heeft huurders met een lager mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen dan WoninGent. In vergelijking met andere SHM's in Vlaanderen is de mediaan huurprijs voor appartementen (85% van het patrimonium van WoninGent) met 179 Euro per maand laag (slechts 7% van de maatschappijen heeft een lagere mediaan huurprijs). Voor een eengezinswoning bedraagt de mediaan huurprijs 237 Euro per maand (slechts 13% van de maatschappijen heeft een lagere mediaan huurprijs). WoninGent heeft nauwelijks invloed op deze huurprijzen, maar ze geven wel samen met de huurlasten - inzicht in de maandelijkse woonlasten en de betaalbaarheid daarvan. OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed WoninGent maakt de keuzes bij nieuwbouw en renovatie van haar patrimonium in functie van prijsbewust bouwen. Een van de beleidsdoelstellingen is om onderhoudsarm, duurzaam en gebruiksvriendelijk te bouwen en dit binnen de subsidiabele prijsplafonds. De visitatiecommissie constateert dat WoninGent in de ontwerpfase binnen de prijsplafonds blijft en ook een werkwijze hanteert die erop gericht is kosten te beheersen en projecten tijdig te realiseren. De realisatie laat wisselende resultaten zien die meestal door onvoorziene omstandigheden worden verklaard, zoals bodemkwaliteit en massieven. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM m.b.t. prijsbewust bouwen als goed. -

Voor de beoordeling van prijsbewust bouwen is gebruik gemaakt van de door de maatschappij verstrekte gegevens over de laatste nieuwbouw- en renovatieprojecten. Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen eenduidig af te zetten tegen de bouwkostennormen. Dit zorgt ervoor dat er een belangrijk aspect ontbreekt om een vergelijkend oordeel uit te kunnen spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt.

-

De visitatiecommissie heeft haar oordeel gebaseerd op informatie over een vijftal renovatieen nieuwbouwprojecten. Het zijn twee kleinschalige vervangingsbouwprojecten (8 en 11 woningen), de renovatie van 62 appartementen en de nieuwbouw van 18 appartementen en 20 woningen. De visitatiecommissie stelt vast dat WoninGent er in slaagt om binnen de subsidiabele prijsplafonds te werken. De projecten verkeren in verschillende fases (aanbesteding, definitief ontwerp en voorlopig ontwerp) en laten kostenramingen zien variërend van 84% tot 100% van de subsidiabele prijsplafonds.

-

Wanneer wordt gekeken naar het bedrag aan contractwijzigingen voor nieuwbouw- en renovatieprojecten in 2012, bedragen deze percentages respectievelijk 3% en 6%. Ongeveer 80% van de maatschappijen heeft lagere percentages contractwijzigingen bij nieuwbouw en renovatie. Aangezien WoninGent meestal lagere ramingen heeft (zie hierboven), blijven de totale kosten (inclusief meerkosten) toch onder de subsidiabele prijsplafonds, hetgeen vastgesteld kon worden aan de hand van de cijferinformatie in het jaarverslag 2011 en 2012.


PAGINA 24 VAN 57

Een belangrijke reden voor de contractwijzigingen bij WoninGent heeft te maken met vereisten voor septische putten die niet in de aanbesteding werden voorzien. Een andere reden vormen de gemaakte kosten voor de aansluitingen van nutsvoorzieningen die bij WoninGent in de vorm van stelposten in de ramingen worden opgenomen. Hierdoor zijn er altijd meer- of minderwerken die verrekend moeten worden. De visitatiecommissie suggereert dat de maatschappij zich beter informeert met betrekking tot de noodzaak en kostprijs van de verschillende nutsaansluitingen en afvoeren en de stelposten vervangt door meer gedetailleerde ramingen. -

In de werkwijze bij projectontwikkeling en renovaties verricht WoninGent volgens de visitatiecommissie inspanningen om enerzijds de kosten laag te houden en anderzijds zoveel mogelijk conform de planning en zonder meerwerken de projecten te realiseren. Er volgen enkele voorbeelden hiervan: o De maatschappij experimenteerde met aanbesteding van renovatiewerken in verschillende loten. Elf vergelijkbare woningen werden gelijktijdig gerenoveerd. Hierbij werden de ruwbouw, schrijnwerken, sanitair en elektra aan verschillende aannemers gegund. Dit leidde tot een prijsvoordeel ten opzichte van aanbesteding bij een algemene aannemer, vooral door per lot meerdere woningen aan te besteden. De coördinatie van deze werken kost wel meer tijd voor WoninGent. o Projectmatig werken is in vergaande mate doorgevoerd in de nieuwbouw en renovatieprojecten. Projectverantwoordelijken werken op basis van een projectfiche waarmee op realiseren van planning en budget wordt gestuurd. Telkens als een fase is afgewerkt of er een goedkeuring is gegeven (bouwvergunning, financiële goedkeuring door de VMSW enz.) wordt de fiche en de planning aangepast. Budgetbeheersing gebeurt door het opvolgen van de vorderingsstaten en door middel van een Excel-sjabloon waarmee de projectverantwoordelijke het totaaloverzicht behoudt. Projectverantwoordelijken bekijken - vaak ook samen met elkaar - welke besparingsmogelijkheden er zijn in het project als er sprake is van meerwerken die meer dan 3% bedragen. Na elk project is er een mondelinge evaluatie en wordt er een nacalculatie gemaakt. Ook deze zaken worden met de andere projectverantwoordelijken besproken zodat men leert van elkaars ervaringen. De suggestie hier is om deze bevindingen ook schriftelijk vast te leggen. o WoninGent werkt met een Bijzonder Bestek als aanvulling op de standaard bestekken (C2008). Het Bijzonder Bestek is een richtlijn voor de architect en verduidelijkt de aansturing van de ontwerpers. Volgens de SHM worden er telkens controles uitgevoerd door de projectverantwoordelijke voordat er besluiten worden genomen of documenten worden voorgelegd aan de VMSW. Op deze manier wordt getracht vroegtijdig zoveel mogelijk zaken die effect hebben op de kosten te signaleren. o WoninGent werkt met een jaarlijst. Dit is een lijst van architecten die een prijsbestek willen opgeven voor nieuwe projecten. Elk jaar kunnen architecten daarop inschrijven. De architect moet dan ervaring hebben met sociale huisvesting en referenties kunnen voorleggen waaruit blijkt dat ze niet budgetoverschrijdend werken.


PAGINA 25 VAN 57

- De visitatiecommissie vindt het een goede zaak dat WoninGent ook gebruik maakt van alternatieve financiering voor de realisatie van sociale woningen. Zo verwierf WoninGent via een PPS constructie gratis een complex met 39 appartementen voor 27 jaar in erfpacht met aankoopoptie (hoek Drongensesteenweg en Rooigemlaan). Het Vlaams Gewest past het verschil tussen de prijs en de werkelijke huurkost bij. Soortgelijke projecten werden opgezet op het Antwerpenplein (19 appartementen) en de hoek Groendreef/ Abrikoosstraat ( 20 woningen). OD 3.2 De SHM houdt verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar Door de hoge huurlasten is de totale financiële impact van de huurwoning voor de sociale huurder hoog. WoninGent heeft een uitgebreide dienstverlening aan huurders (poetsen, huisvuilophaling, conciërges, wachtdiensten enz.) wat hoge kosten met zich meebrengt. De voorbije periode ging de aandacht van de maatschappij vooral naar het afstemmen van verschillende werkwijzen van de drie gefuseerde SHM’s en naar het efficiënter maken van de eigen werking. Onderzoek naar de behoefte aan dienstverlening en een kostenbewuste manier om die dienstverlening te organiseren is van belang om de prestaties voor prijsbewust verhuren te kunnen verbeteren. De visitatiecommissie beoordeelt prijsbewust verhuren als voor verbetering vatbaar. -

Volgens de prestatiedatabank bedragen de huurlasten bij WoninGent in 2012 gemiddeld 438,40 Euro per jaar per woning. Ongeveer 95% van de maatschappijen in Vlaanderen heeft lagere huurlasten. Bijna 85% van het patrimonium van WoninGent bestaat uit appartementen, wat een gedeeltelijke verklaring voor de hoge huurlasten kan vormen. In appartementen zijn er namelijk meer gemeenschappelijke voorzieningen (zoals liften, gemeenschappelijke delen, enz…) die in de huurlasten worden berekend. WoninGent behoort tot de groep maatschappijen met het hoogste aandeel appartementen: slechts 3% van de maatschappijen heeft een groter aandeel appartementen. Uit de afrekening van 2012 is gebleken dat de uiteindelijke huurlasten substantieel lager lagen dan de geraamde en aangerekende provisies, waardoor WoninGent een totaal van 1,3 mio Euro of gemiddeld ongeveer 88 Euro per huurder heeft terugbetaald. De effectieve huurlast is daarmee uiteindelijk ongeveer 350 Euro per jaar, waardoor de positionering van WoninGent ten opzichte van andere maatschappijen wellicht ook gunstiger is. Bij de andere maatschappijen worden eveneens de provisies in de berekening meegenomen, maar dient er doorgaans minder door de SHM terug betaald te worden aan de huurder. De visitatiecommissie begrijpt de moeilijke situatie waarin de raming gebeurd is, maar betreurt dat WoninGent zich bij gebrek aan betere informatie niet meer gericht heeft naar de mediaan huurlasten bij vergelijkbare huurmaatschappijen.

-

De bewoners ontvangen twee verschillende afrekeningen voor huurlasten en voor verbruik van energie. De afrekening van de diensten (die tot huurlasten leiden) gebeurt elk kalenderjaar. De afrekening van de energiekosten gebeurt meestal voor de zomer, wanneer de afrekening van de energieleverancier ontvangen werd. De afrekening van de diensten bevat: brandverzekering, onderhoud en herstel van collectieve voorzieningen zoals automatische poort en pompen voor drukopvoer, liftonderhoud, onderhoud van CV's (collectief en individueel), groenonderhoud, brandbeveiliging, energie en waterverbruik van gemeenschappelijke ruimten en personeelskosten voor onder andere poetsen, huisvuilophaling, conciërges en wachtdienst.


PAGINA 26 VAN 57

-

De reeds genoemde personeelskosten bedragen ongeveer 45% van de totale huurlasten en vormen daarmee volgens de visitatiecommissie de belangrijkste beïnvloedbare kostenpost in de huurlasten. Door de schaalgrootte van WoninGent verwacht de maatschappij een inkoopvoordeel te realiseren door deze onderhoudswerken in raamcontracten te steken. De daadwerkelijke effecten zijn nog niet bekend.

-

De helft van de personeelskosten betreffen het poetsen van de gemeenschappelijke delen van de appartementencomplexen. WoninGent heeft een eigen poetsdienst met ongeveer 30 poetsers. Deze medewerkers werken vooral in de grote complexen. De schoonmaak van kleine complexen is uitbesteed aan een schoonmaakbedrijf. Er zijn ook vrijwilligers actief die gemeenschappelijke ruimten in hun eigen woonblok schoonhouden. Vrijwilligers ontvangen een kleine vergoeding voor hun inzet. In een beperkt aantal complexen poetsen bewoners zelf de gang, wat een gunstig effect heeft op de huurlasten. Bewoners geven echter aan dat de solidariteit waarmee iedereen de eigen gang poetst niet meer vanzelfsprekend is en er daardoor een beroep wordt gedaan op de poetsers van WoninGent of het schoonmaakbedrijf.

-

Een andere relatief grote component in de personeelskosten is de huisvuilophaling. In woonblokken met meer dan 10 appartementen is er ofwel een arbeider van WoninGent ofwel een vrijwilliger die de vuilcontainers buiten zet. De kosten voor deze diensten worden doorberekend in de huurlasten. Ook hier geldt dat WoninGent eerst de werkwijze in de verschillende SHM’s van voor de fusie evalueert en de beste integreert, maar nog kritisch de mogelijkheden voor kostenbesparing dient te onderzoeken.

-

De onderhoudscontracten voor liften en CV’s zijn vooral contracten die per complex zijn afgesloten door de vroegere SHM’s die nu deel uitmaken van WoninGent. Met de fusie wil WoninGent gebruik maken van de schaalgrootte om door middel van raamcontracten gunstigere prijzen te bedingen. Dat geldt ook voor verzekeringen, contracten voor brandveiligheid enz. De visitatiecommissie vindt deze intentie een goede zaak, maar op het terrein zijn hier nog geen effecten zichtbaar.

-

De visitatiecommissie constateert dat er bij nieuwbouwprojecten door de maatschappij kritisch gekeken wordt naar het aantal liften en de oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimten om daarmee de huurlasten voor de toekomstige bewoners zo laag mogelijk te houden. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief .

-

De nadruk van de maatschappij lag de afgelopen jaren vooral op de kwaliteit van de dienstprestaties en de integratie van de verschillende werkmethodes van de rechtsvoorgangers. De visitatiecommissie vindt dat er slechts beperkte aandacht is geweest voor het verlagen van de kosten die aan huurders worden doorberekend.

-

Naast de afweging om bepaalde diensten al dan niet zelf uit te voeren, beveelt de visitatiecommissie aan om ook de vraag te stellen welke basis dienstverlening de bewoners nodig hebben en wat zij daarvoor kunnen betalen. Daarnaast dient WoninGent ook meer aandacht te besteden aan de kostprijs van de dienstverlening en de mogelijke voordelen die zij bij de prijsvorming denkt te kunnen behalen door haar schaalgrootte.


PAGINA 27 VAN 57

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Het gemiddelde inkomen van de inwoners van Gent is vergeleken met de rest van Vlaanderen laag te noemen en dat geldt ook voor het inkomen van de huurders van WoninGent. Daardoor zijn de huurprijzen van de appartementen en woningen van WoninGent ook relatief laag. De huurlasten zijn daarentegen bij de hoogste in Vlaanderen. De totale financiële impact van de huurwoning is daardoor voor de huurder hoog. De inspanningen van WoninGent hebben zich de afgelopen jaren gericht op het samenvoegen van drie maatschappijen en het integreren van hun werkwijzen. Er gaat volgens de visitatiecommissie nog te weinig aandacht naar het verlagen van huurlasten. De schaalvoordelen bij inkoop van onderhoudscontracten bijvoorbeeld moeten nog worden benut. De dienstverlening op zichzelf en de daarmee gepaard gaande kosten voor huurders moeten nog onderzocht worden op besparingsmogelijkheden. WoninGent slaagt erin om binnen de subsidiabele prijsplafonds nieuwe woningen te ontwerpen of bestaande woningen te renoveren. In de uitvoering van de werken komen onvoorziene omstandigheden voor waardoor de daadwerkelijke kosten gemiddeld 3 tot 4% boven het aanbestede bedrag liggen. In de meeste gevallen worden daarmee de subsidiabele prijsplafonds niet overstegen. WoninGent heeft naar mening van de visitatiecommissie een adequate werkwijze om in de nieuwbouw- en renovatieprojecten budgetoverschrijdingen te beperken.


PAGINA 28 VAN 57

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID De medewerkers van de Afdeling Verhuur staan in voor het telefonisch onthaal en de administratieve verwerking. Ze bereiden de toewijzingen voor en behandelen de dossiers van de zittende huurders: huurprijsberekening, eindafrekening, de betalingsopvolging en de advocatendossiers. Aan de balies kunnen huurders en kandidaat-huurders persoonlijk spreken met een medewerker om hun vragen te stellen of om zich in te schrijven. De Wijkmonitoren (sociale werkers) van de Afdeling Sociale Dienstverlening en Leefbaarheid nemen de basisbegeleidingstaken op, zoals de huurders informeren, hen vertrouwd maken met hun rechten en plichten, leefbaarheidsbevordering door bemiddeling en de ondersteuning van de huurdersinitiatieven. De werking van de afdeling is geografisch verdeeld in diverse stadswijken. OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed WoninGent volgt de huurbetalingen strikt op. Met de fusie werd binnen de afdeling verhuur bijkomende ruimte gemaakt om zo de huurdersachterstal en daardoor ook het aantal uithuiszettingen te beperken. De SHM kan hierbij gebruik maken van een collegiale samenwerking met het OCMW, maar ook de wijkmonitoren zetten zich in om zo snel mogelijk te bemiddelen bij huurachterstand en een afbetalingsplan af te sluiten. Het resultaat is dat de huurdersachterstal en het aantal uithuiszettingen dalen. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier een goede prestatie neerzet, zeker in een context met zeer lage huurdersinkomens. - De medewerkers van de afdeling verhuur schrijven de huurders met een huurdersachterstal al in de eerste maand aan. Indien er geen verbetering komt vertrekt een tweede brief de daaropvolgende maand, een derde in de derde maand. Daarna wordt het dossier in handen gegeven van een advocaat. De afdeling verhuur zoekt uitdrukkelijk naar de beste weg om huurders naar een betaling van de achterstallen te leiden. Zo zitten naast deze administratieve opvolging in de procedure en in de toepassing ervan belangrijke rechtstreekse contacten vervat. In 2011 nog eerder sporadisch, maar sinds 2012 worden de huurders vanaf het begin van de huurdersachterstal binnen de eerste maand ook telefonisch gecontacteerd. Vanaf de derde maand krijgen ze sowieso een huisbezoek van de wijkmonitor. De visitatiecommissie onderschrijft het systeem van de rechtstreekse en snelle telefonische contacten om zo de huurder te stimuleren zijn achterstallen aan te zuiveren. De medewerkers stellen dat daardoor het aantal uithuiszettingen en de huurdersachterstal dalen. Voor de huurdersachterstal verwijzen we naar OD 5.3. - De afdeling verhuur kan samen met de huurder een afbetalingsplan opmaken. Hierbij streven de medewerkers naar een afbetaling binnen zes maanden, maar ook een langere termijn is bespreekbaar. De afdeling verhuur onderhandelt zelf met de huurder over dit plan, eventueel met inbreng van een begeleidende welzijnsdienst zoals het OCMW. - Sinds 1996 worden er samenwerkingsprotocollen afgesloten tussen enerzijds het OCMW Gent en anderzijds de stad Gent en de sociale huisvestingsmaatschappijen. Daarbij werden duidelijke afspraken gemaakt over onder meer bemiddeling bij huurdersachterstal en het verlenen van zekerheidstellingen en bankwaarborgen. In 2004 werd er een nieuw luik aan toegevoegd over de versnelde toewijzing van sociale woningen aan daklozen (zie OD 4.4).


PAGINA 29 VAN 57

Zoals vastgelegd binnen het protocol wordt vanaf het begin van de huurdersachterstal het OCMW ingeschakeld, dit voor alle dossiers. Daardoor zal naast de SHM (zie hoger) ook het OCMW de huurder contacteren, naar mogelijke oplossingen zoeken, en het resultaat hiervan bespreken met de medewerkers van de afdeling verhuur. De door de visitatiecommissie bevraagde woonactoren wijzen op de positieve resultaten van deze samenwerking, waarbij ieder vanuit zijn deskundigheid een eigen rol opneemt. - In een afspraak met WoninGent biedt CAW Artevelde ‘preventieve woonbegeleiding’ aan, waardoor huurders met een problematisch gedrag (slecht onderhoud woning, conflictueus gedrag) een bijkomende kans krijgen. Het CAW zet hierbij samen met de huurder de nodige stappen opdat hij niet (opnieuw) zijn woning zou verliezen. Het CAW zelf spreekt over een positieve samenwerking met de SHM. - Volgens het jaarverslag 2012 gaf de SHM dat jaar 46 opzeggingen, dit omwille van een blijvende of stijgende huurdersachterstand. Afgezet tegenover het aantal huurwoningen staat dit voor 0,49%. De medewerkers van de afdeling verhuur stellen dat nu de SHM in 2013 korter op de bal speelt en daardoor de betrokken huurder sneller rechtstreeks aanspreekt, ook het aantal uithuiszettingen daalt. Toch zijn er in de eerste 9 maanden op initiatief van de SHM 27 huurcontracten opgezegd, waarvan 4 wegens overlast en 23 wegens huurachterstand. De visitatiecommissie adviseert om de huidige aanpak permanent te evalueren en bij te sturen, dit samen met het OCMW, om zo het aantal uithuiszettingen verder te doen dalen. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed WoninGent is goed georganiseerd om leefbaarheidsproblemen te detecteren en aan te pakken. De diensten zijn actief aanwezig in de wijken en de samenwerking met andere woon- en welzijnsactoren verloopt goed. Daarom oordeelt de visitatiecommissie dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. Tegelijk wijst de visitatiecommissie op het hoge aandeel zichtbaar leegstaande woningen en zichtbare verwaarlozing die de leefbaarheid van de wijken aantast. - De wijkmonitoren vormen de oren en ogen van WoninGent in de wijken. Ze hebben de uitdrukkelijke opdracht om de leefbaarheid in de wijken te bevorderen door bemiddeling, doorverwijzing en begeleiding van huurders. Ter plaatse hebben ze een zichtbare standplaats (de “Vitrine”), waar huurders terecht kunnen met hun vragen. Deze permanentieplaats is dikwijls gecombineerd met een trefruimte, waar vrijwilligers activiteiten opzetten en de bewonersgroep vergadert (zie OD 4.3.). Huurders en de welzijnsorganisaties stellen dat ze de wijkmonitoren goed kennen. Ze onderstrepen dat de monitoren goed aanspreekbaar zijn, alert zijn voor problemen, oplossingen zoeken, en bewonersactiviteiten stimuleren. - In het jaarverslag 2012 van WoninGent lezen we dat de wijkmonitoren dat jaar 2.062 huisbezoeken verrichtten. Ze zien zich geconfronteerd met toenemende concentratie van ‘zwakke’ bewoners, gestimuleerd door de prioritaire toewijzingen aan specifieke doelgroepen zoals (ex-)daklozen, (ex-)psychiatrische patiënten, ex-gedetineerden, gehandicapten en jongeren onder begeleiding. De wijkmonitoren schakelen zich in in een netwerk van diensten en organisaties, en verruimen daardoor de begeleidingsmogelijkheden. Zo wordt veelvuldig samengewerkt met de wijkpolitie, OCMW en Samenlevingsopbouw. De samenwerking met Samenlevingsopbouw is vooral sterk uitgebouwd in wijken met problemen, zoals bij de Rabottorens en Nieuw Gent.


PAGINA 30 VAN 57

- De SHM beschikt over een overlastprocedure. Met deze procedure worden individuele situaties met huurders die het samenwonen belemmeren aangepakt, met de nodige stappen om deze problemen aan te pakken en zo samenwonen mogelijk te maken en uithuiszettingen te vermijden. - De SHM werkt samen met het CAW Artevelde in het project preventieve woonbegeleiding. Hierdoor kan een medewerker van het CAW intensief begeleiding aanbieden aan huurders die het samenwonen moeilijk maken of die de woning verwaarlozen waardoor een uithuiszetting dreigt. Het CAW wijst op de inspanningen die de SHM zo doet opdat de huurder zijn huurrecht kan behouden, vooral omdat de SHM niet zelden het laatste vangnet vormt voor vele kwetsbare huurders. Tegelijk wijst het CAW erop dat de SHM problemen soms pas meldt als de grenzen bijna bereikt zijn. Daarom zijn de huisbezoeken door de sociale dienst (wijkmonitoren) zo belangrijk. - In samenwerking met Samenlevingsopbouw werden leefbaarheidsonderzoeken uitgevoerd voor de Rabotwijk, Jubileumlaan en voor de Groene Briel. Het onderzoek biedt een inkijk in de geschiedenis van de wijk, de locatie binnen Gent en de bevolkingssamenstelling. Er wordt stil gestaan bij de sterkten en bij de zwakten van de sociale woonwijk. Tenslotte bieden de rapporten aanbevelingen om de kwaliteit van het samenwonen in de wijk te verbeteren. De suggestie van de visitatiecommissie is hier om de studies en ervaringen op het terrein samen te brengen in een ‘plan van aanpak’ voor het verbeteren van de leefbaarheid van de woningen en wijken. Dit plan kan enerzijds inzetten op begeleiding en communicatie met de huurders en anderzijds op weldoordacht bouwen, renoveren en eventueel verkopen. - WoninGent heeft 10 ‘sociale huisbewaarders’ die onder het SINE-statuut9 vallen en ingezet worden om op projectmatige basis taken uit te voeren in de gebouwen. Zij volgen verschillende werken op zoals sneeuwruimen, sluikstorten, schoonmaken van containers en noodtrappen. - Huurders en woon- en welzijnsactoren wijzen op het sterk zichtbaar en hoge aantal leegstaande woningen (zie OD 5.2 ), wat de leefbaarheid in de wijk en het imago van de SHM schaadt. Sommige van deze woningen en appartementen worden afgesloten met houten platen. Soms worden deze leegstaande woningen ingepalmd door krakers. Daarbovenop stellen de huurders dat de SHM niet altijd snel genoeg optreedt tegen zichtbare elementen van verwaarlozing. Zo wijzen huurders op graffiti die niet of laat worden verwijderd, vuil dat blijft liggen en groenonderhoud dat niet wordt afgewerkt. Ze wijzen erop dat als de SHM zelf haar onderhoud niet opvolgt, dit een slecht voorbeeld is voor anderen. De huurders waar de visitatiecommissie mee sprak zijn vragende partij voor meer toezicht op de huurder, opdat de schoonmaak gebeurt zoals afgesproken, vuil wordt verwijderd, en de woningen voor de huurders en voor de buitenwereld een meer verzorgd beeld uitstralen. Ze stellen voor dat periodiek iemand de situatie komt opmeten, daders aanspreekt, en snel eventuele problemen oplost of ondervangt.

9

De maatregel "Sociale Inschakelingseconomie", afgekort SINE, bevordert, dankzij het actieve gebruik van de werkloosheidsuitkeringen, de herinschakeling van zeer moeilijk te plaatsen werklozen in de sociale inschakelingseconomie


PAGINA 31 VAN 57

De SHM meent dat ze wel snel optreedt tegen verwaarlozing. Hierbij tracht ze steeds om de schuldigen te vinden en daardoor een herhaling van het probleem te voorkomen. Soms wordt ook de politie ingeschakeld, maar het openen van een onderzoek veroorzaakt soms ook vertraging in de aanpak van het probleem. WoninGent wijst ook op de verhouding met de hoogte van de huurlasten. Een verhoogde inzet voor onderhoud kan immers een stijging van de reeds hoge huurlasten betekenen. - SHM en de stad Gent bekijken de mogelijkheden om in de nieuwe of gerenoveerde woningcomplexen de leefbaarheid te verhogen door behalve wonen andere functies aan te trekken. Zo kunnen panden op de hoeken of gelijkvloers worden gebruikt voor bijvoorbeeld een wijkgezondheidscentrum, groepspraktijk van huisartsen of een wijkkruidenier. De SHM verhuurt zo reeds een aantal panden, bijvoorbeeld aan het OCMW van Gent, de mutualiteit en een bibliotheek, maar zou hier verder in willen gaan.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed WoninGent staat open voor bewonerswerking en biedt startende en bestaande groepen een ondersteuning. De SHM werkt hierbij samen met andere diensten. De visitatiecommissie is van oordeel dat de huisvestingsmaatschappij hierin goed presteert. - WoninGent stimuleert een bewonerswerking. Zo hebben de wijkmonitoren uitdrukkelijk de opdracht om huurdersinitiatieven te ondersteunen. Daarnaast biedt de SHM logistieke ondersteuning aan bewonersactiviteiten en bewonersgroepen, bijvoorbeeld door de permanentieplaatsen van de wijkmonitoren open te stellen voor bewonersactiviteiten en wijkvergaderingen. - Op vraag van en in samenwerking met de SHM organiseert Samenlevingsopbouw op een aantal plaatsen de huurders en de bewonersbetrokkenheid, zoals in de flatgebouwen in de wijk Rabot en in Nieuw Gent. Hierbij maken de opbouwwerkers problemen bespreekbaar, en zoeken ze samen met de bewoners en de SHM naar een draagvlak voor mogelijke oplossingen zoals sluikstort of de te vlotte toegang tot de inkomhallen van de appartementsgebouwen. Samenlevingsopbouw wijst hierbij op de beperkte mogelijkheden en op bonte samenstelling van de bewoners, wat bewonerscommunicatie en –betrokkenheid minder evident maakt. - Bij een renovatie organiseert WoninGent een ‘hoorzitting’, waarbij de renovatieplannen-inontwikkeling door de architect worden voorgelegd aan de bewoners. Dit biedt de mogelijkheid om op basis van de ervaringen van de bewoners de plannen nog bij te sturen. Later volgt een ‘informatievergadering’, waarbij de aannemer de afgewerkte renovatieplannen toont, en de organisatie van de werken schetst. Hier is ook aandacht voor de eventuele organisatie van de verhuisbeweging. De SHM organiseerde tevens een informatiemoment over het nieuwe systeem van de calorimeters10, maar volgens de bewoners en actoren veel te laat. De SHM erkent dat ze dit te laat heeft opgepakt, namelijk pas op het moment dat ze werden geïnstalleerd. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om grotere wijzigingen in de toepassing of de service van de huisvestingsmaatschappij ruim op voorhand aan te kondigen en aan de bewoners te communiceren. Hierbij valt het te overwegen om voorafgaand aan de wijziging eerst met de 10 De calorimeters meten de warmte van een ruimte, waaruit de hoeveelheid verbruikte energie afgeleid wordt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 32 VAN 57

bewoners of een geselecteerde bewonersgroep de problemen met de bestaande toepassing te inventariseren en mogelijke oplossingen op te lijsten, alvorens de beslissing tot wijziging wordt genomen. Andere mogelijke onderwerpen die bij een dergelijke aanpak aan bod kunnen komen zijn de bereikbaarheid / aanspreekbaarheid van de technische dienst, de evaluatie van externe aannemers en de beperking / reorganisatie van wijkcontactpunten (‘vitrines’) van de SHM. - De door de visitatiecommissie gehoorde woonactoren geven duidelijk aan dat de SHM open staat voor een bewonerswerking en –communicatie, maar dat (te) weinig samen met de huurders naar een oplossing wordt gewerkt. Deze diensten stellen dat de WoninGent aandacht geeft aan de top-down communicatie met huurders en huurdersgroepen, maar minder voor een bottom-up benadering. De visitatiecommissie adviseert de SHM om een visie en strategie uit te werken over voor wat en hoe een advies aan de bewoners zal worden gevraagd, om zo een bottom-up communicatie mogelijk te maken en structureel te verankeren. Ook de vertegenwoordigers van het GENSH (Gents Netwerk van Sociale Huurders) op de visitatiegesprekken zijn vrij tevreden over de inzet van WoninGent rond bewonerswerking. Er wordt door de maatschappij geluisterd naar en waar mogelijk gehoor gegeven aan de ideeën van het netwerk.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat WoninGent zijn huurders en kandidaat-huurders een goede huisvestingsondersteuning aanbiedt. De SHM wordt hierbij geconfronteerd met een vrij hoog aandeel huurders die bijkomende ondersteuning nodig hebben, die veelal wonen in wijken met een hoge concentratie aan sociale huurders en hoogbouw. De overdracht van de stadswoningen vormde een bijkomende uitdaging. - In 2012 werden er 387 woningen toegewezen. In 280 gevallen of 72% van de toewijzingen ging het om de verhuizing van een zittende huurder binnen het patrimonium. Dit gaat vooral om verplichte herhuisvestingen zoals bij een renovatie (169 toewijzingen) en voorrangsmutaties (98 toewijzingen). - Als een woning vrijkomt, zal de afdeling verhuur de eerste kandidaat-huurder op de lijst uitnodigen om de woning te bezichtigen. De medewerkers van de dienst en ook de woonactoren wijzen op het hoog aantal weigeringen. Vaak genoemde redenen zijn de kwaliteit van de woning, de ligging van de woning en de hoogte van de huurlasten. Pas indien een woongelegenheid meer dan 3 keer achtereenvolgens geweigerd wordt, bekijkt de afdeling verhuur of er verfrissingswerken kunnen gebeuren om de woongelegenheid beter in de markt te plaatsen. Volgens de woonactoren is een trend zichtbaar dat huurders steeds kritischer worden. Hierdoor is de gemiddelde leegstand bij toewijzing 5,5 maanden. De visitatiecommissie vindt dit veel te hoog, wat de SHM zelf volmondig onderschrijft. De afdeling verhuur kreeg dan ook uitdrukkelijk de opdracht om systemen uit te werken om zo deze duur te verkorten. Zo worden bij nieuwe projecten, waarbij verscheidene woningen gelijktijdig worden aangeboden, meerdere kandidaten tegelijk uitgenodigd. De maatschappij past deze werkwijze ook toe bij individuele woningen waarvoor na lange tijd – een jaar – nog geen geschikte huurder is geselecteerd.


PAGINA 33 VAN 57

Omwille van de vele leegstaande woningen beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om haar werkwijze bij toewijzing te herzien. De visitatiecommissie raadt aan dat de afdeling verhuur hierbij leert van de ervaringen bij andere huisvestingsmaatschappijen, die werken of experimenteren met kijkdagen, met uitnodigen in groep of met snel telefonisch contacteren van de kandidaten. Reeds bij de opmaak van de plaatsbeschrijving kan de keuze voor eventuele verfrissingswerken worden gemaakt, waardoor de woning ‘beter in de markt ligt’ en een snellere toewijzing mogelijk wordt. Voor WoninGent is het immers een prioritair doel om de woning zo snel mogelijk toe te wijzen, bij voorkeur nog voordat de vertrekkende huurder de woning heeft verlaten, om zo de frictieleegstand sterk te beperken. Werk hiertoe een actieplan uit, met concrete streefcijfers, waarbij de gemiddelde leegstand jaarlijks moet dalen. - Het OCMW heeft met de maatschappij een afspraak rond de huurwaarborg. Zo zal het OCMW voor OCMW-cliënten een schriftelijke waarborg voorzien, in plaats van een waarborg in de vorm van een som geld. De huurder zal daarop de waarborg afbetalen bij het OCMW, waarna deze wordt omgezet in een gewone waarborg. De visitatiecommissie vindt dit mooie onderlinge afspraak, waardoor een drempel voor de minder-kapitaalkrachtige kandidaathuurder om de woning aan te nemen wordt weggewerkt. - Als de woning wordt toegewezen, stelt een technische medewerker in aanwezigheid van de nieuwe huurder een plaatsbeschrijving op. Hierbij krijgt de huurder uitleg over het gebruik van de woning, zoals het verwarmingssysteem en de noodzaak om de woning tijdig te verluchten. Tegelijk worden de meterstanden van de nutsvoorzieningen opgemeten. - Sinds kort krijgt iedere nieuwe huurder een intake-gesprek. De huurovereenkomst en de andere documenten, zoals het huishoudelijk reglement worden daarbij overlopen. Hierbij wordt de nodige tijd vrijgemaakt om te wijzen op de verwachtingen, op rechten en plichten van de huurder en op de organisatie van de verschillende diensten binnen de SHM. WoninGent biedt de huurder een lijst met het onderhoud en herstellingen waarvoor de huurder of de SHM verantwoordelijk is. WoninGent overweegt om de Ziezo-brochure te laten aanpassen en dit voor de 4 Gentse huisvestingsmaatschappijen en tracht hiervoor provinciale subsidies te bekomen. De visitatiecommissie raadt aan om deze stap te zetten. Het geregistreerde huurcontract en –plaatsbeschrijving wordt bij een huisbezoek van de wijkmonitor aan de huurder bezorgd. Hierbij wordt opnieuw stilgestaan bij de rechten en plichten, bij het gebruik van de woning, en bij de diensten en bereikbaarheid van de wijkmonitor. Indien de wijkmonitor vaststelt dat verdere opvolging nodig is, volgen meerdere huisbezoeken. - De overdracht van de woningen van de stad Gent aan WoninGent was voor de betrokken huurders een hele aanpassing. Deze huurders zetten immers de stap van private huurder naar sociale huurder, van een huurder waarbij geen of nauwelijks huurlasten werden aangerekend naar een strikt opvolgingssysteem van de huurlasten en een stipte opvolging van de huurbetalingen. Het vroeg de SHM veel inspanningen om deze huurders te leren kennen, de nodige gegevens te verzamelen, de wijzigingen met de huurders te communiceren en om de administratie te verzorgen. De medewerkers van de afdeling Verhuur stellen hierbij sterk in te zetten op een laagdrempelige en duidelijke communicatie. Gedurende 10 dagen werden in de verschillende wijken zitmomenten georganiseerd voor de huurders van de vroegere stadswoningen. Zij die dit wensten konden er terecht bij een medewerker voor uitleg over hun contract en over het reglement van inwendige orde. Hiervoor werden ook de wijkmonitoren ingeschakeld. De woonactoren wijzen op de grote inspanning door de SHM.


PAGINA 34 VAN 57

- WoninGent werkt op het terrein samen met tal van andere organisaties: CAW, GENSH, Samenlevingsopbouw Gent, Assertieve Zorg in de Samenleving (AZiS), vzw Baken (ambulante ondersteuning voor personen met een beperking), sociale diensten van mutualiteiten en ziekenhuizen, Medisch-Sociaal Opvangcentrum voor druggebruikers (MSoc), psychiatrische instellingen, Straathoekwerk, Stedelijke buurtwerking, vzw Artevelde en politiediensten. Als de SHM weet dat een huurder-met-problemen wordt begeleid door een externe dienst, biedt ze de nodige kansen opdat deze begeleiding ook tot een oplossing leidt van de problemen. De welzijnsactoren – en de visitatiecommissie – appreciëren dat de SHM hiertoe bereid is. - De diensten van de SHM organiseren binnenkort een ‘vorming’ voor OCMW-medewerkers, waarbij onder meer de berekening van de huurlasten wordt uitgelegd, de voorwaarden van toewijzing zoals bepaald in het sociaal huurbesluit, het gebruik van calorimeters. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief, waardoor begrip ontstaat voor elkaars werking. - De medewerkers hebben een driemaandelijks overleg met de andere SHM’s in Gent en het OCMW, waarop ervaringen kunnen worden gedeeld, een gemeenschappelijke visie kan worden ontwikkeld, problemen besproken en een voor alle partijen aanvaardbaar compromis kan worden bereikt. Het OCMW wijst op de grote voordelen van dit overleg om zo de samenwerking permanent te kunnen bijschaven. De partijen worden hierbij vatbaar voor elkaars standpunten.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: Goed Sinds de fusie heeft WoninGent belangrijke stappen gezet op de huurbetalingen beter op te volgen en daaruit voortvloeiende uithuiszettingen te vermijden. WoninGent is ook goed georganiseerd om leefbaarheidsproblemen te detecteren en aan te pakken. De diensten zijn actief aanwezig in de wijken en werken op het terrein ook goed samen met andere woon- en welzijnsactoren. De leefbaarheid wordt echter negatief beïnvloed door het hoog aandeel zichtbaar leegstaande woningen en door zichtbare tekenen van verwaarlozing. De maatschappij stimuleert bewonerswerking en biedt startende en lopende groepen ondersteuning. Ze heeft haar werking uitgewerkt opdat ze een goede huisvestingsondersteuning kan aanbieden aan de sociale huurders, door hier eigen personeel op in te zetten en door een intense samenwerking met welzijnsdiensten.


PAGINA 35 VAN 57

4.5

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie meent dat de financiële leefbaarheid van WoninGent voor verbetering vatbaar is. Zowel de gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin als de netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering zijn in 2011 sterk gezakt en voldoen in 2012 nog niet terug aan de vooropgestelde norm. De verwachting van WoninGent is dat de liquiditeit verder zal toenemen, maar er is nog geen oplossing voor de financiering van de aankoopprijs van de 255 stadswoningen ten belope van 25,1 mio Euro. De periodieke uitgaven zijn in 2012 18% lager dan de periodieke inkomsten. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening schommelt rond het nulpunt. De historisch hoge solvabiliteitsgraad van de maatschappij is een pluspunt. De financiële leefbaarheid is de laatste 2 jaren significant verzwakt, daarnaast staan de maatschappij grote renovatie opgaven met forse financiële consequenties te wachten. -

De gecorrigeerde liquiditeitsratio bedroeg 0,78 in 2012. Aangezien de ratio lager ligt dan één, wil dit zeggen dat de SHM niet in staat is om aan alle financiële verplichtingen op korte termijn te voldoen. Slechts 26 maatschappijen hebben een lagere score in 2012. De liquide middelen bedroegen per 31/12/2012 32,1 miljoen Euro, wat 5,6 mio Euro meer is dan het jaar daarvoor. Per 30/04/2013 waren de liquide middelen verder toegenomen tot 36,6 miljoen Euro, o.a. door de verkoop van een perceel aan de Hoge Weg, waarop een winst van 2,4 mio Euro gerealiseerd werd. Voor de fusie in 2011 lag de gecorrigeerde liquiditeitsratio van de drie maatschappijen ver boven de 1. Op basis van de begroting 2014-2016 verwacht de SHM eveneens een verder toenemende liquiditeit. Uit de verslagen van het Dagelijks Bestuur blijkt dat de maatschappij bij de aankoop van 255 stadswoningen gerekend had op een renteloze financiering van ongeveer 25 mio Euro. Indien deze aankoop met eigen middelen betaald dient te worden dan zal dit uiteraard een negatieve impact hebben op de gecorrigeerde liquiditeitsratio. WoninGent hoopt deze aankoop te kunnen financieren met een renteloze of marktconforme lening, zodat de eigen middelen niet aangewend moeten worden om de aankoop te betalen en ook de negatieve impact op de korte termijnschuld verdwijnt.

-

De netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsuitoefening - de periodiek terugkerende uitgaven in verhouding tot de periodiek terugkerende inkomsten – lag t.e.m. 2011 lager dan 1. Uit de berekeningen van de visitatiecommissie blijkt dat deze parameter ook in 2012 0,81 bedroeg. Dat betekent dat in 2012 de periodieke uitgaven zo’n 18% onder de inkomsten lagen11.

-

De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening schommelde tot 2011 tussen de 7 en de 13%. In 2012 werd een diepe duik genomen tot -19% (-7,9 mio Euro) en daarmee behoorde WoninGent bij de 5 SHM’s met de laagste netto winstmarge. De voornaamste oorzaken hiervan zijn de inbreng van de stadswoningen (-4 mio Euro); een bijkomende voorziening voor groot onderhoud en herstellingen (-2,53 mio Euro), het verlies aan GSC (-2,2 mio Euro), een uitzonderlijke afschrijving op de woontoren Begijnhoflaan (-0,87 mio Euro) en een waardevermindering op vorderingen uit hoofde van annuïteiten voor krotwoningen (0,54 mio Euro). Voor wat betreft de inbreng van de stadswoningen wegen vooral de kortere

11 De prestatiedatabank voor 2012 vermeldt hier een cijfer van 1,03. Uit een gedetailleerde analyse van de jaarrekeningen van WoninGent bleek echter dat een bedrag van 1.358.863,21 EUR aan kosten voor gewone onderhoudsen herstellingswerken aan woningen verkeerdelijk onder post 61190 opgenomen werd i.p.v; post 6110. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 36 VAN 57

afschrijvingstermijn (over 20 en 25 jaar) en de voorziening voor onderhoud en herstellingen (1,5 mio Euro) op het resultaat. -

De solvabiliteit van WoninGent was historisch al goed, en is nog toegenomen door de kapitaalinjectie van de stad Gent (in de vorm van woningen) als onderdeel van de fusie. De solvabiliteit meet de graad van financiële onafhankelijkheid en duidt de buffer aan van de SHM om financiële tegenslagen te kunnen opvangen alvorens bankroet te gaan. Ook voor de fusie lag de solvabiliteit al boven de 20%, en sinds 2011 ligt die zelfs boven de 30%. Slechts 10% van de SHM’s kent een nog betere solvabiliteit.

-

Een belangrijke categorie inkomsten vormde tot voor kort de Gewestelijke Sociale Correctie. Voor het refertejaar 2010 konden De Goede Werkmanswoning (ca. 1.2 miljoen Euro) en oudWoninGent (ca. 1 miljoen Euro) een beroep doen op de Gewestelijke Sociale Correctie, samen voor een bedrag van ca. 2.2 mio Euro. Op basis van deze bedragen werd de GSC voor 2011 eveneens geraamd op 2.2 mio Euro. In een eigen analyse stelt Woningent vast dat de inbreng van de 1.605 stadswoningen, waarvan de GSC-gerelateerde inkomsten veel meer bedragen dan de GSC-gerelateerde inkomsten, op zich al zou geleid hebben tot de halvering van de GSC voor 2011. Daarnaast werd door het FS 3 besluit van 21 december 2012 de berekeningswijze van de GSC aangepast, zodat WoninGent de volledige GSC verloor voor 2011 en 201212. De GSC 2011 diende in het boekjaar 2012 te worden teruggenomen in het resultaat en dit had een negatieve impact van 2,2 mio Euro. Op kortere termijn zal de beslissing van WoninGent om de lopende leningen te herfinancieren niet onmiddellijk leiden tot GSC, gezien de overdracht van een positief saldo gedurende 5 jaar, maar op langere termijn zullen de kapitaalsaflossingen van deze leningen terug meegenomen kunnen worden in de GSCberekening. Vanaf refertejaar 2013 speelt bovendien de halvering van de normbedragen voor leegstand (1,5%) en achterstal (1%), beide ver onder de percentages die WoninGent terzake realiseert.

-

Volgens de maatschappij wordt de financiële leefbaarheid positief beïnvloed door de inbreng van de stadswoningen: per saldo betekent dit 2,6 mio Euro meer opbrengsten voor de SHM. De aan de stadswoningen gerelateerde opbrengsten (huurinkomsten, herstelfacturen aan huurders, PPS tussenkomsten, …) worden door de SHM begroot op 6 mio Euro. De aan de stadswoningen gerelateerde kosten (onderhoud, provisie groot onderhoud en herstel, onroerende voorheffing, verzekering, …) worden begroot op 3,6 mio Euro. De inbreng zelf van 1.605 woningen werd gewaardeerd aan 153,9 mio Euro (95.888 Euro/woning), de aankoop van 255 woningen gebeurde voor een prijs van 25,1 mio Euro (98.432 Euro/woning). Door het versnelde afschrijvingsritme (ca. 6,4 mio Euro per jaar) en het boeken van een bijkomende provisie voor onderhoud en herstellingen (1,5 mio Euro) is de impact van de inbreng op de winstgevendheid van de maatschappij negatief.

-

Daarnaast voorziet WoninGent een beperkt positief effect op de financiële leefbaarheid te kunnen realiseren door de verkoop van sociale koopwoningen en de verkoop van leegstaande huurwoningen die onverhuurbaar zijn door de slechte kwaliteit ervan. De onderhoudsplanning geeft hiervoor voor de periode 2013-2017 11 woningen aangemerkt.

12 Door het FS3 besluit worden aflossingen op leningen met een looptijd van minder dan 30 jaar niet langer verrekend in de uitgaven voor de GSC voor zover die leningen werden verstrekt na 1 januari 1996 en op 31 december 2012 nog niet volledig werden terugbetaald.(met ingang van referentiejaar 2011). Er werd de mogelijkheid geboden om deze leningen te verlengen en WoninGent heeft dit ook gedaan. WoninGent betreurt echter de niet-eenduidige communicatie van de VMSW met betrekking tot de fasering van de terugbetalingen , waarbij in een schrijven dd. 14/11/2012 gesteld werd dat ernaar gestreefd zou worden dat deze zoveel mogelijk gelijk zouden lopen met de verrekening ervan in de GSC, terwijl deze kapitaalsaflossingen uiteindelijk volledig in 2011 en 2012 verrekend werden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 37 VAN 57

-

Uit de begeleidende nota bij de begroting die de visitatiecommissie kon inkijken blijkt dat WoninGent bij aankopen van woningen of grond vaak deze met eigen middelen financiert omdat dit voor haar financieel een betere oplossing is. De visitatiecommissie suggereert deze aankopen zoveel als mogelijk te realiseren via FS3, zodat de eigen middelen beschikbaar blijven om de meest dringende renovatiewerken uit te voeren (zie ook OD 2.1)

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar Bij WoninGent werd sinds de fusie sterk ingezet op het samenvoegen van de verschillende diensten en het optimaliseren van de werking. Dit resulteerde o.a. in een dalende werkings- en onderhoudskost per woning. De maatschappij geeft zelf aan dat de vruchten van de schaalvergroting nog geplukt dienen te worden en de visitatiecommissie moedigt de maatschappij aan om waar mogelijk en zonder verlies aan kwaliteit deze weg verder te bewandelen. De SHM blijkt moeilijk grip te krijgen op de hoge structurele en frictieleegstand, die tot de hoogste in Vlaanderen behoren. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM op het vlak van kostenbeheersing voor verbetering vatbaar. -

Uit de toelichting bij de jaarrekening 2012 valt af te leiden dat de kosten voor diensten en diverse goederen toegenomen zijn met 2,2 mio Euro, vooral als gevolg van een hoger bedrag voor aankopen van gas, water en elektriciteit. Daarnaast zijn ook de personeelskosten aanzienlijk gestegen, hoofdzakelijk door bijkomende aanwervingen voor specifieke expertises zoals communicatie, juridische zaken, inkoop/aanbestedingen en vochtproblemen. De visitatiecommissie suggereert om de kosten en baten van deze aanwervingen te evalueren.

-

De gemiddelde werkings- en onderhoudskosten per woning bedroegen in 2012 1.118 Euro per woning. Daarmee bevindt WoninGent zich bij de 25 SHM’s met de laagste werkings- en onderhoudskosten. In 2011 bedroegen deze kosten nog 1.213 Euro per woning.

-

Het aantal VTE (Voltijds Equivalent Tewerkgestelde) personeelsleden per 1.000 woningen bedroeg 18,18 in 2012. Daarmee bevindt WoninGent zich bij de drie maatschappijen met het hoogste aantal personeelsleden per 1.000 woningen. Het aantal VTE is ook gestegen van 146,8 in 2011 naar 167,3 in 2012. In dezelfde periode zijn de personeelskosten met 0,76 mio Euro toegenomen. WoninGent voorziet in haar beleidsdoelstellingen op middellange termijn een analyse van resultaten kosten, kwaliteit, controle, opvolging en beheerskosten van de eigen regie in vergelijking met alternatieven. De aanbeveling van de visitatiecommissie is om hier versneld werk van te maken, een werklastmeting uit te voeren en de meting te verbreden naar andere diensten van de organisatie. Deze analyses moeten WoninGent ook toelaten om op basis van meer gegevens een beslissing te nemen omtrent het al dan niet uitbesteden van opdrachten.

-

Uit gesprekken met vertegenwoordigers van WoninGent bleek dat de maatschappij verwacht haar schaalgrootte te kunnen benutten om de kostprijs van diensten en goederen verder te doen dalen. Daartoe werd o.a. een aankoopspecialist aangetrokken. Tijdens de visitatie konden echter nog geen concrete resultaten op dit vlak aangetoond worden. De aanbeveling van de visitatiecommissie is hier dan ook om de mogelijkheden van groepsaankopen en het aankopen van grotere volumes binnen de maatschappij na te streven, de bestaande raamcontracten opnieuw te evalueren en een algemeen kostenbewust aankoopgedrag beter te verankeren in de organisatie.


PAGINA 38 VAN 57

-

De prestatiedatabank geeft aan dat de contractwijzigingen t.a.v. het aanbestedingsbedrag voor nieuwbouw en renovatie respectievelijk 3 % en 7% bedragen voor 2012. Uit een aantal steekproeven met betrekking tot afgesloten projecten bleek dat de meerwerken bij nieuwbouw meestal niet leiden tot een overschrijding van de subsidiabele prijsplafonds, en gedeeltelijk te verklaren zijn door de opname van stelposten bij de bestelling. Voor wat betreft de renovatie ging het bijvoorbeeld over het bijkomend moeten vervangen van gevelpanelen die bij de renovatie naar beneden vielen.

-

In 2012 bedroeg de structurele leegstand 5,72% van het patrimonium. Slechts een paar SHM’s kennen in 2012 een nog hogere structurele leegstand. De frictieleegstand bedroeg 6,52% en ook daar deden bijna alle SHM’s het beter dan WoninGent. In 2012 had WoninGent een 1.100-tal leegstaande woningen. Het overgrote deel (660-tal) betreft leegstand als gevolg of ter voorbereiding van een renovatieproject. Een 340-tal woningen stond leeg omwille van frictieleegstand, 15 woningen omwille van een juridische reden (onbeheerde nalatenschappen, verzekeringsdossiers,…) en een 80-tal omwille van de slechte staat. In de eerste helft van 2013 was deze leegstand verder aangegroeid tot 1.500 woningen: de leegstand als gevolg of ter voorbereiding van een renovatie is gedaald tot 552 eenheden, maar vooral de frictieleegstand is gestegen tot 629 eenheden daar waar de frictieleegstand voor voorheen veel lager was. Een 44-tal woningen stond leeg omwille van juridische redenen een 74-tal omwille van de slechte staat. 2 woningen stonden leeg omdat ze openbaar te koop gesteld werden. WoninGent is zich bewust van het probleem en volgt de leegstandscijfers van dichtbij op door een 2-maandelijkse rapportering aan het Toewijzingscomité. Daarbij wordt niet alleen verslag uitgebracht over de leegstandscijfers, maar wordt ook per pand bijgehouden wat de reden en periode van leegstand is, hoeveel kandidaten zijn uitgenodigd voor bezichtiging en hoe lang de woning leeg stond op het moment van toewijzing.

-

Eén van de beleidsdoelstellingen van WoninGent is om actief in te zetten op renovatieprojecten om de structurele leegstand te verminderen. De visitatiecommissie stelde vast dat slechts een 200-tal woningen aangemeld werd voor renovatie of vervangingsbouw en er stonden er in 2012 ook geen enkel op het UP. De maatschappij haalt de renovatiestop aan als de voornaamste reden waarom deze beleidsdoelstelling niet gehaald zal worden. Zowel de huurders waarmee de visitatiecommissie sprak als de beleidsverantwoordelijken geven aan dat de perceptie van leegstand de leefbaarheid niet ten goede komt. Datzelfde blijkt ook uit de verschillende leefbaarheidsstudies. Bovendien blijken langdurig leegstaande panden ook aantrekkelijk voor krakers. Daarom vindt de visitatiecommissie de renovatie van het patrimonium een belangrijke prioriteit voor deze maatschappij (zie ook OD 2.1).

-

Uit de verslagen van het dagelijks bestuur leidt de visitatiecommissie af dat WoninGent op zoek is naar een nieuwe locatie om de verschillende diensten in 1 gebouw samen te brengen. De visitatiecommissie vraagt om deze beslissing te nemen op basis van een goed onderbouwde analyse van de voor- en nadelen, zowel voor wat betreft de interne werking, de financiële haalbaarheid, de bereikbaarheid en de toegankelijkheid voor de huurders.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: voor verbetering vatbaar WoninGent kampt met hoge huurdersachterstallen. Twee derde van deze huurdersachterstallen heeft betrekking op reeds vertrokken huurders en is daardoor moeilijk invorderbaar. De huurdersachterstallen van de zittende huurders kon de maatschappij door betere en actievere opvolging met 25% verminderen in de eerste 9 maanden van 2013, maar zelfs wanneer rekening VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONINGENT

PAGINA 39 VAN 57

gehouden wordt met het afboeken van 75% van de huurdersachterstallen van de vertrokken huurders bedraagt het percentage huurdersachterstal nog meer dan bij 75% van de andere SHM’s. Bij het vaststellen van sociale fraude of domiciliefraude levert de sociale dienst inspanningen om de huurders ertoe aan te zetten de situatie te regulariseren, maar deze prestaties worden niet gekwantificeerd. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van WoninGent op dit vlak als ‘voor verbetering vatbaar’. -

De huurdersachterstallen bedroegen eind 2012 8,61% van de huur en huurlasten. Dit percentage is meer dan het dubbele van de huurdersachterstallen in 2011. In 2012 behoort WoninGent tot de 3 maatschappijen met het hoogste percentage aan huurdersachterstallen. In totaal gaat het om een bedrag van 2,9 mio Euro per 31/12/2012. De huurdersachterstallen van de zittende huurders bedroegen bijna 1 mio Euro. Het saldo (1,9 mio Euro) betreft huurdersachterstallen van vertrokken huurders, die bij WoninGent niet afgeboekt worden na 6 maanden, maar waarop waardeverminderingen geboekt worden.

-

Op het einde van elk boekjaar wordt voor de zittende huurder 50% van de huurdersachterstal en voor vertrokken huurders 75% van de huur en de huurlasten als dubieus geboekt en hierop wordt een waardevermindering geboekt. Voor wat betreft de vertrokken huurders is de suggestie van de visitatiecommissie om voor deze dubieuze vorderingen meer inspanningen te leveren om de vorderingen te innen, bijvoorbeeld door het betrekken van de stad voor het opsporen van de vertrokken huurders. Indien de vorderingen oninbaar blijken, dan is de suggestie om na te gaan of deze huurdersachterstallen niet beter afgeboekt kunnen worden.

-

De opvolging van de huurdersachterstallen voor de zittende huurders is een prioriteit voor de afdeling verhuur. De rapportering met betrekking tot de huurdersachterstallen gebeurt maandelijks en daaruit blijkt dat de totale huurdersachterstal per 30/09/2013 met bijna 25% teruggebracht was tot 752.450 Euro of ca. 2,25% van de totale huur en huurlasten . Vanaf 01/04/2013 worden de huurdersachterstallen per wijk opgevolgd en wordt er vlugger telefonisch contact opgenomen met de huurders. Er werden bijkomende afbetalingsplannen opgesteld (303 per 30/09/2013 versus 243 per 31/12/2012) en er werden meer dossiers doorverwezen naar een advocaat (100 t.o.v. 84). Het aantal dossiers dat aan het OCMW overgemaakt werd is ongeveer gehalveerd (227 i.p.v. 415). In de managementletter 20122014 van WoninGent wordt een streefcijfer van 2% huurdersachterstallen vooropgesteld. Wanneer de huurdersachterstallen van de vertrokken huurders effectief afgeboekt zouden worden ten belope van 75%, dan bedraagt het percentage huurdersachterstallen ongeveer 3,6 %. De visitatiecommissie vindt het positief dat WoninGent de huurdersachterstallen van zeer dichtbij opvolgt en dat dit ook op het terrein tot resultaten leidt, maar vindt de prestaties hier toch nog voor verbetering vatbaar.

-

Bij een indicatie van mogelijke sociale fraude of domiciliefraude gaat de sociale dienst omzichtig te werk. Ze zal de betrokken huurder stimuleren om de situatie te regulariseren, eventueel met de hulp van een externe begeleider van het OCMW. Pas als dit geen resultaten oplevert, worden mogelijke sanctionerende stappen voorgesteld. De SHM kon evenwel geen cijfers voorleggen met betrekking tot het aantal regularisaties en het aantal gerechtelijke procedures i.v.m. sociale fraude of domiciliefraude. De aanbeveling van de visitatiecommissie is hier om dit beter op te volgen en te kwantificeren.


PAGINA 40 VAN 57

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van oordeel dat de gebruikte financiële informatietools onvoldoende zijn voor een onderneming met een balanstotaal van een half miljard Euro en een omzet van ca. 40 mio Euro. Daarom beoordeelt zij de prestaties van WoninGent als ‘voor verbetering vatbaar’. -

In de periode na de fusie hebben de medewerkers van WoninGent zeer veel inspanningen geleverd om een beeld te krijgen van de meest essentiële financiële gegevens van de drie gefusioneerde maatschappijen en de ingebrachte woningen. De visitatiecommissie apprecieert deze inspanningen als een solide eerste stap op weg naar een financieel plan.

-

Tijdens de visitatie kon de commissie de meerjarenbegroting en de renovatieplanning van WoninGent inkijken. De vaststelling daarbij is dat beide documenten onvoldoende op elkaar afgestemd zijn (zie OD 2.1). Daarnaast wordt er geen budgetcontrole gehanteerd om na te gaan of de voorziene bedragen ook daadwerkelijk uitgegeven werden en toereikend waren.

-

Ook de rapportering met betrekking tot onderhoudsen werkingskosten en met betrekking tot huurlasten dient meer gedetailleerd te gebeuren: zo wordt in de jaarverslagen geen aandacht besteed aan onderhoudsen werkingskosten en zijn de huurlasten onvoldoende boekhoudkundig uitgesplitst. De visitatiecommissie is van mening dat een dergelijke uitsplitsing de SHM zou toelaten om meer inzicht te verwerven in de structuur van de huurlasten en de oorzaken van de omvang ervan.

-

WoninGent beschikt niet over een geïntegreerd financieel plan dat inzicht geeft op de impact van de geplande renovatieen nieuwbouwprojecten op de financiële leefbaarheid van de maatschappij. Daardoor is het bijvoorbeeld niet duidelijk welke projecten met eigen middelen en welke projecten met andere middelen gefinancierd kunnen worden.

-

Uit de besprekingen van de resultaten in het dagelijks bestuur en de nota’s die aan de visitatiecommissie werden overgemaakt valt af te leiden dat de commissaris–revisor eveneens vragende partij is voor het opstellen van een meer gedetailleerde renovatieplanning en ook vraagt om naast de begroting projecties te maken van balans en resultatenrekening. De projecties van balans en resultatenrekening laten toe om prognoses te maken met betrekking tot de evolutie van de gecorrigeerde liquiditeit, netto vrije cashflow, netto winstmarge en de solvabiliteit .

-

De aanbeveling van de visitatiecommissie is dan ook om werk te maken van een geïntegreerde financiële planning, zoals aangegeven in de managementletter van WoninGent: - “Het financieel plan dient actief gebruikt te worden voor het bepalen van de bedrijfsstrategie en het nemen van beleidsbeslissingen en helpt bij het bepalen welk effect investeringsbeslissingen hebben op de financiële positie en om hierbij verschillende alternatieven te beoordelen; - De financiële planning is consistent met andere planningen zoals investerings-, renovatieen onderhoudsplanning, personeelsplanning. De tijdshorizon bedraagt minimaal 3 jaar voor planning van investeringen, en minimaal 10 jaar voor planning van exploitaties. - De planning wordt jaarlijks geactualiseerd bij de aanvang van het begrotingsjaar. - Het financieel plan heeft een transparante opbouw en er wordt een duidelijke rapporteringskalender opgesteld die het bestuur en de directie toelaten de financiële situatie op te volgen.”


PAGINA 41 VAN 57

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed WoninGent neemt deel aan alle relevante overlegstructuren en beoogt de uitbreiding van haar dienstverlening met een beperkt aanbod aan sociale koopwoningen en bescheiden woningen, in combinatie met sociale kredietbemiddeling van de Vlaamse Woonlening. Met het oog om te komen tot een meer doeltreffend woonbeleid, een grotere expertise en een nog kwaliteitsvollere dienstverlening is WoninGent de uitdaging van de fusie en –inbrengoperatie aangegaan. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van WoninGent op dit vlak als goed. -

WoninGent neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg door agendapunten en analyses naar voor te brengen zodat er naast concrete dossiers ook een aantal inhoudelijke punten doorgenomen kunnen worden.

-

WoninGent beoogt de realisatie en verkoop van een 20-tal koopwoningen per jaar. Dit ligt in lijn met het lopende bouwprogramma voor koopwoningen. Daarnaast onderzoekt ze de mogelijkheden om zelf woonkredieten te verstrekken voor geprogrammeerde sociale koopwoningen. Verder werden de statuten gewijzigd om in een bescheiden woonaanbod te kunnen voorzien.

-

WoninGent neemt ook deel aan de task force sociaal wonen, een initiatief van de Schepen bevoegd voor wonen, waarbij in een gezamenlijk overleg met de andere huisvestingsmaatschappijen, de betrokken stedelijke diensten, de VMSW en het kabinet een aantal knelpunten besproken werden: parkeernorm, leegstand als gevolg van het weigeren van een sloopvergunning, fietsenbergingen, afvalbergingen, enz…

-

De fusie- en inbrengoperatie werd o.a. gemotiveerd vanuit de betrachting om tot een meer doeltreffend woonbeleid, een grotere expertise en een nog kwaliteitsvollere dienstverlening te komen. De visitatiecommissie vindt het nog te vroeg om een oordeel te vellen of deze voordelen daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden, maar WoninGent is alvast de uitdaging aangegaan om deze fusie- en inbrengoperatie tot een goed einde te brengen.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed WoninGent beschikt over een beschrijving van de meest courante procedures. Een deel daarvan werd overgenomen van de vroegere SHM’s die nu deel uitmaken van WoninGent, een ander deel werd opnieuw opgesteld in het kader van een project rond interne controle en organisatiebeheersing. Er werd een managementletter opgesteld. De basis voor een goede interne controle is aanwezig en het systeem van interne controle wordt verder verfijnd. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van WoninGent op dit vlak als goed. -

WoninGent streeft naar een projectmatige aanpak met gestructureerde processen, efficiënte procesbeheersing, vlotte doorstroming van informatie en databeheersing. Om deze doelstelling te bereiken werd het project ‘Interne controle en organisatiebeheersing’ (ICO) opgestart onder externe begeleiding. Het project beoogt het op punt stellen van een aantal kritische procesbeschrijvingen, zoals:


PAGINA 42 VAN 57

-

Inschrijvingen en actualisatie Toewijzingen Huur en Huurachterstal Opzeg Overheidsopdrachten

De procesbeschrijving Inschrijvingen en Actualisatie, Huur en Huurachterstal en Overheidsopdrachten werden samengebracht in samenvattende fiches die duidelijk aangeven wie verantwoordelijk is voor de correcte toepassing van een proces, wie de betrokken partijen zijn en wie als back-up fungeert. De projectfiches Toewijzingen en Opzeg zijn in opmaak. De visitatiecommissie adviseert om voor wat betreft deze laatste zeker een analyse te maken van de door de afdeling Toezicht vastgestelde onregelmatigheden met betrekking tot toewijzing en opzeg, om deze processen zo op te stellen dat deze onregelmatigheden uitgesloten worden. Voor wat betreft de overige processen werd een analyse gemaakt van de bestaande werkwijzen van de 3 SHM’s waarbij telkens de beste werd weerhouden, indien nodig met lichte aanpassingen (vb stockbeheer). Bij deze evaluaties werden de verschillende procedures doorgesproken met de betrokken leidinggevende werknemers. In het kader van het ICO project is het ook de bedoeling om intern de knowhow te verwerven om zelf procesbeschrijvingen op te stellen en zo ook de overige processen op dezelfde wijze te beschrijven. De visitatiecommissie vindt dit een goed uitganspunt maar vraagt WoninGent ook aandacht te besteden aan de interne controle op de correcte toepassing van de verschillende procedures. Dit zou kunnen door de functie ‘Specialist Interne Audit’ in te vullen, maar bijvoorbeeld ook door ad hoc een interne of externe audit te organiseren. -

Uit de verslagen van het dagelijks bestuur die de visitatiecommissie kon inkijken blijkt dat de besluitvorming binnen het dagelijks bestuur en de verslaggeving daarvan op punt staat en dat zelfs voor relatief kleine bedragen een goedkeuring van het dagelijks bestuur gevraagd wordt. De visitatiecommissie vindt dat een delegatie van bevoegdheden mits het opstellen van sluitende betalingsprocedures hier wellicht tot efficiëntiewinsten kan leiden.

-

De beleidsvisie werd vastgelegd in een managementletter, die ook aan het Dagelijks Bestuur en de raad van bestuur voorgesteld werd en waarvan de voortgang periodiek geëvalueerd wordt. Deze beleidsvisie vormt ook het uitgangspunt voor de verschillende functiegerelateerde nota’s (HRM beleid, communicatieplan, enz…) die zowel strategische als operationele doelstellingen vooropstellen. De visitatiecommissie beschouwt dit als een zeer goede eerste aanzet maar vraagt toch om ook op de lagere niveaus de voortgang van de operationele doelstellingen te monitoren met een meer uitgebreide planning en controlecyclus.

-

De deontologische code werd in een algemene gedragscode opgenomen, die o.a. ook elementen zoals loyauteit, klantvriendelijkheid en geheimhoudingsplicht. Ieder personeelslid en bestuurder heeft een gedragscode ontvangen en ondertekend. Deze gedragscode en de sancties die eraan verbonden zijn werden ook toegelicht. De gedragscode bevindt zich in de personeelswegwijzer.


PAGINA 43 VAN 57

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: uitstekend -

Hoewel er een reeds een hele weg is afgelegd is WoninGent er zich bewust van dat tot op heden veel zaken ad hoc aangepakt worden. Door de directeur werd een ‘Managementletter 2012-2014’ opgesteld die een goed beeld heeft van de huidige situatie, de visie en doelstellingen op korte, middellange en lange termijn. Haar werkwijze en dat van haar team met medewerkers is om de zaken grondig en systematisch aan te pakken, waardoor op korte termijn een professionele organisatie op de sporen werd gezet die in staat moet zijn om de problemen aan te pakken. Voorbeelden hiervan zijn het uitzoeken van de eigendomsrechten op de overgenomen stadswoningen, de gestructureerde verslaggeving, de themagerichte nota’s, het ICO project, de reorganisatie van de afdeling verhuur en het aantrekken van nieuwe competenties (jurist, communicatie, aankoop, vochtproblematiek). De visitatiecommissie beoordeelt de inzet en bereidheid tot verandering en verbetering als uitstekend. Tijdens de visitatiegesprekken gaf de directeur aan dat een aantal beslissingen ‘top down’ doorgedrukt moesten worden om de verandering op gang te brengen, maar dat het de bedoeling is om over te gaan naar een meer participatieve benadering.

-

WoninGent heeft aan veel tijd geïnvesteerd te hebben aan overleg tussen de afdelingen verhuur en de afdeling sociale dienstverlening en leefbaarheid, zodat de taken van de maatschappij vanuit verschillende invalshoeken en visies doorgesproken worden. De maatschappij vindt dat dit toelaat om kort op de bal te spelen bij bv. huisbezoeken, herhuisvesting, hoorzittingen, groepsbezichtigingen en het uitwerken van een beleidsvisie. De visitatiecommissie vindt dit ene goede aanpak.

-

Toch blijven er bij WoninGent een aantal grote uitdagingen bestaan, waarvan de voornaamste hieronder weergegeven worden: o het uitvoeren van een aanzienlijk renovatieprogramma; o het opstellen van een goed financieel plan; o ontwikkelen van een adequaat systeem van organisatiebesturing, prestatiemonitoring en evaluatie (planning & controlecyclus, Plan - Do - Check – Act); o het vinden van een goede oplossing voor de renovatie of herontwikkeling van de vele hoogbouwresidenties die kenmerkend zijn voor het patrimonium van WoninGent; o het verder uitwerken van de communicatie met de huurder en de communicatie tussen de verschillende afdelingen. WoninGent is zich bewust van de hierboven aangegeven uitdagingen, maar de visitatiecommissie wil hier vooral de aandacht vestigen op de niet-conformiteit van een aanzienlijk aantal woningen en de noodzaak om een goed financieel plan op te stellen.


PAGINA 44 VAN 57

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie meent dat de financiële leefbaarheid van de WoninGent voor verbetering vatbaar is. De liquiditeit van WoninGent neemt toe, maar voldoet niet aan de vooropgestelde norm. Er is nog geen oplossing voor de financiering van 25,1 mio Euro van de aankoopprijs van de stadswoningen, het is niet duidelijk hoe WoninGent de geplande renovaties zal financieren en de inventarisatie heeft nog niet geleid tot een sluitende renovatie en onderhoudsplanning die aangeeft wat de impact van deze renovaties zal zijn op de liquiditeit van de maatschappij. De overige financiële parameters beantwoorden aan de gestelde normen. Bij WoninGent werd sinds de fusieoperatie sterk ingezet op het samenvoegen van de verschillende diensten en het optimaliseren van de werking. Dit resulteerde o.a. in een dalende werkings- en onderhoudskost per woning. De maatschappij geeft zelf aan dat de vruchten van de schaalvergroting nog geplukt dienen te worden en de visitatiecommissie moedigt de maatschappij aan om waar mogelijk en zonder verlies aan kwaliteit deze weg verder te bewandelen. De SHM blijkt moeilijk grip te krijgen op de hoge structurele en frictieleegstand, die tot de hoogste in Vlaanderen behoort. WoninGent kampt met hoge huurdersachterstallen. Twee derde van deze huurdersachterstallen hebben betrekking op reeds vertrokken huurders. De huurdersachterstallen van de zittende huurders kon de maatschappij met 25% verminderen in de eerste 9 maanden van 2013. Zelfs indien rekening gehouden wordt met het afboeken van 75% van de huurdersachterstallen die betrekking hebben op vertrokken huurders, bedraagt het percentage huurdersachterstallen nog beduidend meer dan bij 75 % van de andere SHM’s. Bij het vaststellen van sociale fraude of domiciliefraude levert de dienst sociale zaken en leefbaarheid inspanningen om de huurders ertoe aan te zetten de situatie te regulariseren, maar ze kon hier geen cijfermateriaal over aanleveren. De visitatiecommissie apprecieert de geleverde inspanningen van het personeel om een zicht te krijgen op de meest elementaire financiële informatie na de fusie, maar is van oordeel dat de gebruikte financiële informatietools onvoldoende zijn voor een onderneming met een balanstotaal van een half miljard Euro en een omzet van ca. 40 mio Euro. WoninGent wil zich omvormen tot een echte woonmaatschappij, die zowel sociale huurwoningen sociale koopwoningen, bescheiden woningen en sociale leningen aanbiedt. De SHM pakt ook de organisatorische uitdagingen verbonden aan de fusie- en inbrengoperatie op. WoninGent beschikt over een beschrijving van de meest courante procedures. Een deel daarvan werd overgenomen van de rechtsvoorgangers, een ander deel werd opnieuw opgesteld in het kader van een project rond interne controle en organisatiebeheersing. De basis voor een goede interne controle is aanwezig en het systeem van interne controle wordt verder verfijnd. WoninGent streeft naar een projectmatige aanpak met gestructureerde processen, efficiënte procesbeheersing, vlotte doorstroming van informatie en databeheersing. Om deze doelstelling te bereiken werd het project ‘Interne controle en organisatiebeheersing’ (ICO) opgestart. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet en bereidheid tot verandering en verbetering van de hele organisatie in de nasleep van de fusie als uitstekend.


PAGINA 45 VAN 57

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar Het opstellen van een strategisch communicatieplan vindt de visitatiecommissie een goede vertrekbasis. Zij stelt terzelfdertijd vast dat de meeste operationele doelstellingen uit het externe communicatieplan nog grotendeels gerealiseerd dienen te worden. Bij de integratie van de drie SHM’s werd vooral de nadruk gelegd op reorganisatie en het afstemmen van verschillende werkwijzen, soms ten koste van klantvriendelijkheid. Dit uit zich onder meer in de centralisatie van de inschrijvingsbalie op 1 locatie, beperkte openingsuren, een sobere onthaalfunctie, de registratie van technische meldingen via een call-center. De huurders hebben echter nog niet het gevoel dat zij sneller geholpen worden en dat de communicatie verbeterd is. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van WoninGent op dit vlak voor verbetering vatbaar. -

In 2012 werd een communicatieverantwoordelijke aangetrokken die strategische plannen interne en externe communicatie opgesteld heeft waarin op basis van gesprekken op een zeer heldere wijze een analyse gemaakt wordt van de huidige communicatie, met strategische en operationele doelstellingen.

-

Voor wat betreft de externe communicatie worden de huurders en kandidaat-huurders als de primaire doelgroep geïdentificeerd en in tweede orde wordt aandacht besteed aan communicatie met externe stakeholders. In een eerste fase omvatten de strategische doelstellingen voor de huurders en kandidaat-huurders het vergroten van de herkenbaarheid van WoninGent bij de kandidaat-huurders, bewoners en kandidaat-kopers, het duidelijk, verstaanbaar en pro-actief informeren en het verstrekken van relevante en correcte informatie. In een tweede fase is het de bedoeling om meer in te zetten op participatie en het vergroten van de verbondenheid. Voor de externe stakeholders hebben de strategische doelstellingen betrekking op duidelijk, tijdig en correct informeren, het vergroten van de herkenbaarheid en naamsbekendheid en algemene imagoverbetering. Het opmaken van een gedetailleerd communicatieplan met duidelijke operationele doelstellingen voor de communicatie met externe en interne stakeholders beschouwt de visitatiecommissie als een goede vertrekbasis.

-

WoninGent lanceerde een periodiek bewonerskrantje en er werden verschillende informatieve brochures opgemaakt, o.a. voor het beheer van het ventilatiesysteem D en voor het sorteren van afval. De brieven i.v.m. de huurlasten en huurprijsberekening werden aangepast, tot grote tevredenheid van alle woonactoren, de huurders zelf en de afdeling Toezicht. Ook een aantal andere brieven werd aangepast, waarbij in heel wat gevallen verduidelijkende pictogrammen toegevoegd werden. Een groot aantal medewerkers kreeg van “Wablieft” een opleiding in verstaanbaar taalgebruik. Er werd ook extra aandacht besteed aan een duidelijke communicatie over de werking van de calorimeters, maar WoninGent geeft toe dat de weerstand met betrekking tot de plaatsing, de objectiviteit en de meerwaarde van deze meters, de financiële gevolgen voor de huurder en het grote aantal vragen onderschat werden. De communicatie kwam te laat op gang waardoor het onbegrip en ongenoegen van de huurders de bovenhand kreeg.

-

Uit een onderzoek gevoerd door de Arteveldehogeschool naar de communicatienoden bij de sociale huurders bleek dat 84% van de huurders verkiest om WoninGent via de telefoon te contacteren. De huurders vinden echter dat WoninGent niet goed scoort als het gaat over ‘snel aansluiting krijgen’ en ‘snel bij de juiste persoon zijn’. Ook de huurders waarmee de


PAGINA 46 VAN 57

visitatiecommissie sprak, bevestigden dit. Voor de melding van technische klachten wordt buiten de openingsuren gewerkt met een call-center dat de meldingen registreert. Tijdens de kantooruren beantwoorden 4 medewerkers alle telefonische en elektronische meldingen van de huurders. Sommige huurders gaven aan dat de operatoren (van het call-center en de medewerkers van WoninGent zelf) onvoldoende de aard van de melding kunnen inschatten en stellen zich vragen bij het bellen van een nummer in Leuven (voor dringende technische problemen). De suggestie van de visitatiecommissie is hier om de werking van het call-center te evalueren en waar nodig bij te sturen, de huurders beter te informeren omtrent de werking van het call-center en hen ook in te schakelen bij de evaluatie en verbetering ervan. -

Sinds 1 maart 2013 werden nieuwe openingsuren ingevoerd: kandidaat-huurders kunnen enkel terecht in de Kikvorsstraat, van maandag tot en met donderdag van 8.30 tot 11.30. Er werd gekozen om de drukst bezochte balie (Kikvorsstraat) te versterken om de klanten sneller te helpen op de locatie waar de documenten, dossiers en het klassement beschikbaar zijn. Door te werken op 1 locatie wordt ook het aantal verplaatsingen voor medewerkers beperkt. Welzijnsdiensten wijzen op deze beperking en op de vrij afgelegen locatie en ook de medewerkers van de SHM geven aan dat de openingsuren ’s avonds beperkt worden, onder andere omwille de veiligheidsaspecten van de weerhouden locatie. De visitatiecommissie adviseert de SHM de mogelijkheden te bekijken om een breder netwerk van inschrijvingsplaatsen aan te bieden, bijvoorbeeld in een samenwerking met de gedecentraliseerde stedelijke woondiensten in de wijken.

-

De openingsuren voor huurders zijn dezelfde in de Kikvorsstraat, maar zij kunnen ook terecht in de Lange Steenstraat op maandagnamiddag en de Brusselsesteenweg op dinsdagnamiddag. Kandidaat-huurders die doorverwezen worden door andere welzijnsorganisaties worden in principe in de Kikvorsstraat ingeschreven. De signalisatie van de gebouwen kan beter, met name voor wat betreft de locatie en de toegang van het gebouw in de Kikvorsstraat, waar de huurderscontacten van de afdeling verhuur gecentraliseerd worden. Aan de balie is doorgaans één loket beschikbaar voor de huurders en twee voor de kandidaat-huurders, maar de personeelsleden kunnen in principe beide categorieën klanten verder helpen. WoninGent vindt het belangrijk om het onthaal laagdrempelig en persoonlijk te houden. Voor technische meldingen kan men terecht in de gebouwen van de technische dienst in de Brusselsesteenweg, per telefoon, per e-mail of door het invullen van het formulier op de website.

-

WoninGent zet ook in op het organiseren van zitdagen binnen de wijk via de zogenaamde ‘vitrines’, eerder dan bijkomende zitdagen te organiseren in de kantoren zelf. Een mooi voorbeeld hiervan is de werking van de twee Vitrines (Rabot & Groene Briel), waar door het informele karakter de samenwerking met diensten in de wijk én de bewoners goed is. Deze samenwerking resulteerde in de opstart van een bewonerswerking, die instaat voor het organiseren van activiteiten en het bijwonen van overlegmomenten waar steeds getracht wordt om verandering in de wijk zo positief als mogelijk te benaderen. In 2012 werd ook een zitmoment geactiveerd in de Lokale Dienstencentra De Thuishaven (Neuseplein), De Horizon (Ferdinand Lousbergskaai) en op het Scheldeoord (Alfred Vanderstegenlaan). De visitatiecommissie vindt deze aanpak positief, maar suggereert om na te gaan of het wenselijk is om een avondopening te organiseren en of er geen maatregelen genomen kunnen worden om technische meldingen mogelijk te maken vanuit de Kikvorsstraat of de Lange Steenstraat.

-

De website van de SHM bevat enkel de meest essentiële elementen maar is goed gestructureerd zodat de kandidaat-huurder, de kandidaat-koper en de huurder vlot de informatie die ze nodig hebben kunnen vinden. De sectie met de contactgegevens is zeer


PAGINA 47 VAN 57

uitgebreid en bevat onder meer de contactgegevens van de wijkmonitoren. De contactgegevens van de afdeling Toezicht ontbreken hier echter, evenals de nodige informatie om een klacht in te dienen. De klachtenbehandelingsprocedure is wel terug te vinden onder het gedeelte ‘Ik ben huurder’. Spijtig is ook de afwezigheid van een organigram en persberichten in de sectie ‘Info’. Ook het ontbreken van enkele essentiële documenten zoals een intern huurreglement vindt de visitatiecommissie een minpunt. Het strategisch communicatieplan bevat overigens de ambitie om de website te vernieuwen. -

Door de opstart in 2012 van de bemiddelings- of overlastprocedure is het aantal klachten sterk gedaald. De geregistreerde klachten kunnen onderverdeeld worden in drie categorieën: bouwfysische, technische en administratieve klachten. Meer en meer bouwfysische klachten hebben betrekking tot vochtproblemen veroorzaakt door waterinfiltratie via dak of gevel en daarom heeft WoninGent beslist om een specialist inzake vochtbestrijding aan te werven. Het ongenoegen over het slechte onderhoud van de algemene delen werd opgelost door het nieuw aangestelde schoonmaakbedrijf in gebreke te stellen en terug meer beroep te doen op het eigen poetspersoneel. De betwistingen van aangerekende herstellingskosten bleken meestal gegrond maar daar blijken geen beleidsmatige conclusies aan verbonden te worden. Op de briefwisseling met betrekking tot de huurlasten worden de contactgegevens vermeld maar wordt de klachtenprocedure niet expliciet vermeld. De afdeling Toezicht stelde vast dat de inhoud van de typebrieven soms verschilt naargelang de persoon die hem verstuurt (vb. schrappingsbrief na 2 weigeringen). De suggesties van de afdeling Toezicht met betrekking tot de schrappingsbrieven werden niet doorgevoerd.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed WoninGent informeert beleidsinstanties en andere organisaties voldoende. -

WoninGent onderhoudt goede contacten met woon- en welzijnsorganisaties en informeert hen voldoende over haar activiteiten. Zo wordt het OCMW op de hoogte gebracht van huurdersachterstallen en leefbaarheidsproblemen. Tevens worden ook andere woonactoren op de hoogte gebracht van de actualisatie van de wachtlijsten, zodat zij bij eventuele vragen kandidaat huurders ondersteuning kunnen geven. De woon- en welzijnsactoren onderstrepen de bereidheid van de medewerkers van WoninGent om te communiceren met betrekking tot de verschillende problemen die zich aandienen en geven aan dat WoninGent lessen getrokken heeft uit de gebrekkige communicatie met betrekking tot de installatie van calorimeters.

-

Uit de informatie die de visitatiecommissie van de Afdeling Toezicht ontving blijkt dat de agenda’s en verslaggevingen van de raden van bestuur soms laattijdig bezorgd worden en dat vindt de visitatiecommissie een aandachtspunt. WoninGent neemt de geformuleerde aandachtspunten bij de inspecties steeds ernstig. Sinds de fusie wordt, samen met het inspectieverslag, door de geïnspecteerde afdeling steeds een actieplan aan de raad van bestuur voorgesteld. Dit actieplan dient de uitgevoerde en de te nemen acties te bevatten, zoals de rechtzetting en correcte formulering in betrokken documenten (intern huurreglement, reglement inwendige orde, brieven …), in werkprocedures of in individuele dossiers.

-

WoninGent heeft regelmatig contacten met Wonen Vlaanderen en de VMSW.


PAGINA 48 VAN 57

-

In mei 2013 werd een stakeholdersbijeenkomst georganiseerd voor architecten, advocaten, aannemers en belangrijke leveranciers die de voorbije jaren opdrachten kregen binnen raamcontracten. Tevens werden het college van burgemeester en schepenen, samenwerkende diensten binnen Stad Gent, de commissaris-revisor, belangrijke partnerinstellingen en –organisaties, oud-directeurs, de Gentse SHM’s, de koepelorganisaties, de toezichthouder en de pers uitgenodigd. De doelstellingen van het evenement waren het voorstellen van de resultaten van WoninGent en het betrekken van stakeholders bij de werking.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

De visitatiecommissie vindt het positief dat WoninGent samen met vier andere SHM’s meewerkte aan een studie van de Arteveldehogeschool met betrekking tot de communicatie met de sociale huurders.

-

De visitatiecommissie stelt vast dat WoninGent de tevredenheid van haar huurders niet op een systematische of structurele manier meet. Er wordt geen beoordeling gevraagd na het uitvoeren van een werkopdracht of dienstprestatie, na de reorganisatie van de afdeling verhuur werd geen meting uitgevoerd om na te gaan of de reorganisatie ook geleid heeft tot een betere dienstverlening in de ogen van de huurders of kandidaat-huurders.

-

Structureel tevredenheidsonderzoek kan een bijdrage leveren om de werking van WoninGent te verbeteren. De visitatiecommissie denkt daarbij aan het verzamelen van aanvullende informatie met betrekking tot de werking van de eigen regie, het callcenter of de contacten met de afdeling verhuur. Het tevredenheidsonderzoek dient niet noodzakelijk de vorm aan te nemen van een enquête, maar kan ook de vorm hebben van een jaarlijks gesprek met de sociale huurders uit verschillende wijken. Op basis van deze gesprekken kan de tevredenheid van de huurders dan steekproefsgewijs gemeten worden.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Het opstellen van een strategisch communicatieplan vindt de visitatiecommissie een goede vertrekbasis, maar de meeste operationele doelstellingen uit het communicatieplan voor externen dienen nog gerealiseerd te worden. Bij de integratie van de drie SHM’s werd vooral de nadruk gelegd op reorganisatie en het meer efficiënt maken van de organisatie, soms ten koste van klantvriendelijkheid. Dit uit zich onder meer in beperkte openingsuren en een basis onthaalfunctie. WoninGent onderhoudt goede contacten met woon- en welzijnsorganisaties en informeert hen voldoende over haar activiteiten. De visitatiecommissie stelt vast dat WoninGent de tevredenheid van haar huurders niet op een systematische of structurele manier meet, hoewel dit waardevolle inzichten zou kunnen verschaffen om de eigen werking te verbeteren.


PAGINA 49 VAN 57

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM De visitatiecommissie stelt vast dat WoninGent na de fusie veel inspanningen heeft geleverd om de drie maatschappijen en hun werkwijzen te integreren. Op de meeste onderdelen is die integratie gelukt. Nu is de SHM gestart met een volgende stap: het verder professionaliseren van de organisatie (bijvoorbeeld door specifieke expertise aan te werven en werkwijzen te verbeteren) en het benutten van de voordelen die zij van haar schaalgrootte verwacht (bijvoorbeeld op het gebied van aankoop). Tegelijkertijd staan de maatschappij grote opgaven te wachten op het gebied van de kwaliteit van haar patrimonium. De visitatiecommissie constateert dat WoninGent de daadkracht heeft getoond om na de fusie de eerste stappen te zetten naar integratie van de drie maatschappijen maar verwacht dezelfde daadkracht om ook de volgende stappen te zetten. Voor een aantal van die stappen zijn de plannen reeds gemaakt (bijvoorbeeld inventarisatie patrimonium en extern communicatieplan) en komt het aan op de realisatie ervan. De visitatiecommissie beveelt nog een aantal bijkomende zaken aan: 1.

Onderzoek op welke wijze de ontwikkeling van nieuwe woningen op de langere termijn verzekerd kan worden wanneer de bestaande gronden (Wolfputstraat en Brugse Poort) zijn benut, de locaties die via het voorkooprecht worden aangeboden te duur zijn en de Stad Gent besloten heeft de woonuitbreidingsgebieden niet aan te snijden (OD 1.4);

2.

Voorzie versneld in een gevoelige verbetering van dat deel van het patrimonium dat in de inventarisatie als 'matig' en 'slecht' naar voren kwam (OD 2.1).  Besteed meer aandacht aan het opmaken van een geïntegreerde onderhoudsen renovatieplanning die rekening houdt met de bevindingen van de inventarisatieoefening, de beschikbare financiële middelen en wijzigende eenheidsprijzen; bouw de onderhoudsen renovatieplanning zo op dat analyses mogelijk zijn en op basis van de planning beslissingen genomen kunnen worden: op deze manier kan de maatschappij beheerst, snel en planmatig de kwaliteit van haar patrimonium verbeteren;  De visitatiecommissie beveelt eveneens aan om na te gaan welke van de eigen middelen ingezet kunnen worden om op korte termijn meer budget beschikbaar te maken voor de renovatiewerken. En om daarnaast gesprekken aan te knopen met de stad Gent, VMSW en Vlaamse Overheid om mogelijkheden van bijkomende middelen te onderzoeken;

3.

Pas de door stad Gent ontwikkelde duurzaamheidsmeter ook toe op de eigen projecten om inzicht te krijgen hoe de duurzaamheidsgraad van de eigen projecten kan verbeterd worden (OD 2.2);

4.

Pas de principes van 'aanpasbaar bouwen' ook toe op andere, gewone projecten om het patrimonium zonder meerkost zo flexibel mogelijk inzetbaar te maken (OD 2.3);


PAGINA 50 VAN 57

5.

Ga na welke mogelijkheden er zijn voor verlaging van huurlasten (OD 3.2);  Onderzoek of de uitgebreide dienstverlening in stand moet worden gehouden volgens bewoners en wat zij daarvoor dan kunnen betalen;  Organiseer deze dienstverlening kostenbewust en efficiënt door analyse en vergelijking van kostprijzen en benutten van voordelen die WoninGent bij de prijsvorming denkt te kunnen behalen door haar schaalgrootte (ook OD 5.2);

6.

Verlaag de leegstand van woningen (OD 4.4);  Bijvoorbeeld door de procedure voor toewijzing te analyseren en te evalueren (frictieleegstand);  Verbeter de globale kwaliteit van het bestaande patrimonium (zie aanbeveling 2), zodat de woningen verhuurbaar en aantrekkelijker worden (structurele leegstand);

7.

Onderzoek bij aankopen, renovaties e.d. telkens wat de effecten zijn van financiering uit eigen middelen en met leningen (via FS3) en ontwikkel criteria voor het nemen van deze financieringsbesluiten zodat de eigen middelen beschikbaar blijven om de meest dringende renovatiewerken uit te voeren (OD 5.1);

8.

Zet de transitie in de organisatie verder door. Na integratie van werkwijzen van drie maatschappijen breekt nu de tijd aan om de geïntegreerde werkwijze verder te verbeteren bijvoorbeeld op het gebied van efficiëntie (door tijdsregistratie, werklastmetingen en door het stellen van objectieven inzake efficiëntieverhoging), nog voordat voor een aantal diensten wordt onderzocht of deze worden uitbesteed aan externe bedrijven (OD 5.2).

9.

Maak werk van een geïntegreerde financiële planning, prognoses van balans en resultatenrekening en een halfjaarlijkse budgetcontrole om de voor WoninGent essentiële financiële sturing te verbeteren (OD 5.4, en zie ook aanbeveling 2 en 6);

10. Lever meer inspanningen om de huurdersachterstallen van de vertrokken huurders te innen of definitief af te kunnen schrijven indien inning onmogelijk blijkt (OD 5.3). 11. Evalueer samen met de huurders de werking van de contactmogelijkheden die bewoners met de maatschappij hebben, bijvoorbeeld de website, openingsuren van de burelen, callcenter, methode van doorgeven technische meldingen, brieven voor actualisatie van kandidaat huurderslijsten (OD 6.1); 12. Ontwikkel een structureel tevredenheidsonderzoek onder huurders naar de werking van WoninGent en benut de mogelijkheden voor verbetering die uit deze onderzoeken kunnen komen (OD 6.3).


PAGINA 51 VAN 57

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De SHM realiseert op de enkele prestatievelden en operationele doelstellingen minder goede prestaties. De meeste in dit rapport aangegeven verbeterpunten (verbeteren interne werking, kwaliteitsverbetering patrimonium) zijn echter opgenomen in de Managementletter 2012-2014 en andere punten (leegstand, huurdersachterstal) worden van dichtbij opgevolgd door een blijvende inzet, aangepaste boordtabellen en een regelmatige rapportering. De visitatiecommissie heeft dan ook voldoende vertrouwen dat de maatschappij deze Managementletter kan aanvullen met de ontbrekende verbeterpunten en deze zelfstandig zal oppakken. Een verplicht algemeen verbeterplan is niet nodig. Bij het zelfstandig oppakken van de verbeterpunten zijn de belangrijkste punten het opstellen van een gedetailleerde renovatieplanning en een goed financieel plan. De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om dit van zeer nabij op te volgen en daar waar mogelijk de nodige ondersteuning te verlenen aan WoninGent.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: - 1. het nemen van een beslissing omtrent het samenvoegen van dubbele huurdersinschrijvingen, in het kader van een nazicht van de wachtlijsten of naar aanleiding van een fusie: WoninGent investeert mensen en middelen om de wachtlijsten van de verschillende maatschappijen samen te voegen met het oog op een meer efficiënte werking maar loopt vast op de melding van de afdeling Toezicht dat voor huurders die op wachtlijsten stonden bij meerdere (van de drie) maatschappijen het samenvoegen van deze inschrijvingen niet is voorzien in het Kaderbesluit Sociale Huur ;

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. - 1. Het overleg tussen de afdeling verhuur / afdeling sociale dienstverlening en de dienst projecten, waarbij voorstellen geformuleerd kunnen worden over de woninggrootte en –type, maar ook over praktische zaken, zoals de nood aan een private berging, vermijden van zware deuren. De ervaring van de afdeling verhuur / afdeling sociale dienstverlening betekent een meerwaarde bij het ontwerp omdat zo het maximum gehaald wordt uit de investeringen die gedaan worden en conceptfouten beperkt worden. Tegelijk biedt dit overleg de mogelijkheid om afspraken vast te leggen over de nodige communicatie met de huurders voor, tijdens en na de werken. (OD 2.1).


PAGINA 52 VAN 57

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Karin Wouters: Algemeen Directeur - Jacques D’Hooghe: Directeur Patrimonium - Plas Ryserhove: Directeur Sociale Zaken en Verhuur - Tom Balthazar : Voorzitter - Dirk Holemans: Ondervoorzitter - Rudy Coddens: Bestuurder, Voorzitter OCMW, Oud-voorzitter WoninGent en Huisvesting Scheldevallei - Rudi Vander Vennet: Bestuurder, Oud-voorzitter Goede Werkmanswoning Medewerkers SHM - Frank Fiers: Afdelingshoofd boekhouding en financiën - Peter Vermaercke: Diensthoofd technische dienst - Dorien Bauwens: Afdelingshoofd beheer (specialist huurlastenberekening) - Joan Bauwens: Diensthoofd projecten - Nathalie De Maesschalck: Medewerker afdeling verhuur - Stefanie Depuydt: Afdelingshoofd verhuur - Griet Vandekerckhove: Communicatiespecialist - Anne Schiettekatte: Afdelingshoofd sociale dienstverlening en leefbaarheid - Erik Stappers: Wijkmonitor Gentbrugge-Ledeberg - Ann Keerman: Wijkmonitor Rabot Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Geraldine Serras, OCMW, Diensthoofd Wonen Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Magda Baeck, SVK Woonfonds, Medewerker - Kathy Van Belleghem, Huurdersbond Oost-Vlaanderen, Medewerker - Kris Dom, Welzijnswerk Gent, Opbouwwerker - Marian Claeys, CAW, Teambegeleider Begeleid Wonen Jongeren en Preventieve Woonbegeleiding - Marijke Tarragola, Assertieve Zorg in de Samenleving, Medewerker - Patrice De Meyer, Samenlevingsopbouw Gent GENSH, Medewerker Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Er waren een 25-tal huurders aanwezig tijdens het gesprek. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Tom Balthazar: Stad Gent, Schepen van Stadsontwikkeling, Wonen en Openbaar Groen - Liselotte Mortier: Stad Gent, Kabinetsmedewerker Kabinet Schepen van Stadsontwikkeling, Wonen en Openbaar Groen - Nico Vandeputte: Stad Gent, Kabinetsmedewerker Kabinet Schepen van Welzijn, Gelijke kansen, Gezondheid en Sport - Jan Lambrecht: OCMW, Diensthoofd Zelfstandig Wonen en Projecten


PAGINA 53 VAN 57

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de

kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale


PAGINA 54 VAN 57

huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten,

bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit


PAGINA 55 VAN 57

systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be).

Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 56 VAN 57

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van Woningent Gent

Datum reactie SHM: 30 april 2014


BELEIDSPLAN WONINGENT 2014-2019

INHOUD 1. VOORWOORD VAN DE VOORZITTER

3

2. INLEIDING

4

3. MISSIE

6

4. VISIE

6

5. SITUERING 2011-2013 7 6. UITDAGINGEN VOOR DE TOEKOMST

8

7. BELEIDSPLAN 2014-2019 10 8. PRESTATIEVELDEN

11

• PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

12

• PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING

21

• PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

32

• PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

36

• PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

43

• PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID

54

• ONDERSTEUNENDE DIENSTEN

58

2 | Beleidsplan 2014-2019

1 VOORWOORD VAN DE VOORZITTER In deze brochure vindt u de volledige tekst van het beleidsplan van WoninGent voor de volgende vijf jaar. Het is ons plan voor de komende jaren en tegelijk ook een antwoord op de grondige doorlichting die de Visitatiecommissie van WoninGent maakte. We weten dat er veel moet gebeuren en dat er ook heel veel van onze sociale huisvestingmaatschappij wordt verwacht. We weten ook dat er heel wat problemen zijn, waar mensen zich terecht boos of bezorgd om maken. Vooral de onaanvaardbaar grote (maar soms ook onvermijdelijke) leegstand moet worden teruggedrongen. Maar ook de dienstverlening aan de huurders kan heel wat beter. Op herstellingen en afrekeningen moet vaak te lang worden gewacht. En tegelijk hopen veel mensen dat we erin slagen om nieuwe sociale woningen te bouwen. Het moet dus beter en met meer resultaat, maar tegelijk moet iedereen beseffen dat dit enkel mogelijk is met krachtige steun van de Vlaamse overheid. De noodzakelijke renovatie van ons verouderde patrimonium. Het verder blijven verhuren aan huurders met een erg laag inkomen. Het bevorderen van het samenleven in de wijken. Dat kan WoninGent onmogelijk alleen. Dat kan onmogelijk zonder steun. Niet enkel onder de vorm van kredieten voor nieuwen vernieuwbouw, maar zeker ook met structurele ondersteuning van onze werking. We hopen dus dat de meer dan 8.000 gezinnen die nu bij ons huren en de 6.288 mensen die zich aangemeld hebben als kandidaat niet in de steek worden gelaten.

Dit beleidsplan is het resultaat van vele maanden brainstormen en analyseren, in tientallen vergaderingen tussen directie, medewerkers en bestuurders. Soms met een stevige discussie, soms met twijfel over de mogelijkheden om zoveel tegelijk te doen, maar bijna altijd met het besef dat we bezig zijn met iets echt belangrijks: helpen om het grondrecht op wonen waar te maken. Ik wil iedereen daarvoor hartelijk danken en ook veel moed toewensen bij de realisatie van dit plan. We zullen tijdens de komende jaren nog verder moeten sleutelen aan dit plan en op basis van de financiële en menselijke mogelijkheden de prioriteiten bepalen. Maar de weg is duidelijk en het doel is de inspanning meer dan waard.

Tom Balthazar, Voorzitter

2 INLEIDING WoninGent is de tweede grootste sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) in Vlaanderen. Zij is het resultaat van de fusie tussen drie SHM’s met inbreng van stadswoningen. Haar patrimonium van zo’n 9.300 woningen bevindt zich uitsluitend op het grondgebied Gent. De Stad Gent is tevens de hoofdaandeelhouder. In Gent is er, als Vlaamse grootstad, een grote diversiteit van zowat 160 verschillende nationaliteiten. De stad telt ook een groot aantal inwoners met een laag inkomen. Een sociale woning biedt voor deze groep Gentenaars een structurele oplossing voor hun woonbehoefte, met een daling van het armoederisico en een grote woonzekerheid tot gevolg. WoninGent stelt zich op als actieve bondgenoot voor de Stad Gent om betaalbare en gezinsvriendelijke woningen te bouwen, het verouderde patrimonium te renoveren, aangename wijken te creëren en bewoners te ondersteunen. Daarbij werkt ze ook intensief samen met andere actoren, zoals welzijnsinstellingen. WoninGent evolueert actief naar een sociale woonmaatschappij die naast sociale huurwoningen, ook sociale koopwoningen aanbiedt en wordt erkend als bemiddelaar voor de Vlaamse woonlening. De doelstellingen zoals geformuleerd in de beleidsnota zullen een grote financiële inspanning vergen, die de huisvestingsmaatschappij niet kan leveren met haar eigen vermogen.


De drie gefuseerde SHM’s en de stad voerden een ander beleid, zowel op gebied van verhuring als van onderhoud en renovatie. WoninGent werkte een eenvormig verhuurbeleid uit en investeerde in een inventarisatie als voorbereiding voor een coherent renovatieen herstelbeleid. Twee derde van het samengevoegde patrimonium van WoninGent is sterk verouderd. Het handhaven en het verbeteren van de woonkwaliteit naar hedendaagse normen, is enkel mogelijk door grondige renovaties en vervanging. Hiervoor zal een aanzienlijk budget nodig zijn, waarvoor WoninGent aangewezen is op financiële ondersteuning van het Vlaams Gewest in de vorm van leningen. Naast het in stand houden van het bestaande patrimonium, wil WoninGent ook bijdragen aan extra sociale woningen in Gent zowel in de huur- als in de koopsector. Ondanks de recente hervorming van de financieringsmechanismen door het Vlaams Gewest, leiden bouwen en renoveren echter tot structureel financieel verlies. De bouwkost van nieuwe woningen vereist het afsluiten van projectleningen bij het Vlaams Gewest. Ondanks de recent aangepaste voorwaarden, vereisen deze projectleningen hogere afbetalingen dan de sociale huurinkomsten van een arme doelgroep kunnen dekken. Het historisch patrimonium (met lagere of reeds afbetaalde aflossingskost) kan deze structurele tekorten door nieuwbouw niet langer compenseren. De nodige, grondige renovatie van dit patrimonium kan immers enkel worden gerealiseerd mits nieuwe investeringen,

die meer kosten dan ze inkomsten genereren en dit voor de totale levensduur van de gebouwen. De noodzakelijke verbetering van het patrimonium gaat vaak ook gepaard met herhuisvesting van de bewoners en tijdelijke leegstand in afwachting van de werken. Deze leegstand, enerzijds door de staat van de woningen en anderzijds vaak noodzakelijk voor de uitvoering van de werken, draagt bij tot verminderde inkomsten en verhoogt de werkingskosten van de maatschappij. Als huisvestingsmaatschappij haalt WoninGent haar inkomen uit de sociaal gecorrigeerde huurprijzen, die worden berekend op basis van vooral het inkomen en de gezinssamenstelling. Deze inkomsten zijn, zoals gesteld, zelfs niet voldoende om de leninglasten voor nieuwbouw en renovaties af te betalen. De exploitatiekosten voor het dagelijkse onderhoud van de woningen, de basisbegeleiding van de bewoners en het beheer van de maatschappij dienen bijgevolg gefinancierd door middel van andere bronnen. De gewestelijke sociale correctiesubsidiëring werd gecreëerd als correctiemechanisme voor zulke uitzonderlijk lage huurinkomsten, maar is ten gevolge van de recente herziening niet meer toegankelijk voor WoninGent tijdens deze bestuursperiode. De leefbaarheid in hoogbouwappartementen (wat het overgrote deel van het patrimonium uitmaakt), vereist bovendien een permanente opvolging en begeleiding die boven de basisbegeleidingstaken uitstijgt. De rol

van de zogenaamde ‘bouwmaatschappijen’ is immers sterk uitgebreid en het behoeden van de leefbaarheid en aangename woonomgeving maakt inmiddels ook deel uit van onze opdracht en werkingskosten. De financiële leefbaarheid van WoninGent, als sociale huisvestingsmaatschappij is bij ongewijzigd beleid niet houdbaar op lange termijn. Zo bedraagt de investeringsbehoefte voor de renovatie of vervanging van de bestaande woningvoorraad tot 2025 naar schatting € 251 miljoen. De maatschappij verzoekt de Vlaamse overheid dan ook om zich te beraden over de financiering van de broodnodige renovatieprojecten die de woonkwaliteit aanzienlijk moeten verbeteren, met een substantiële financiële injectie voor grootstedelijke SHM’s die gekenmerkt worden door hoogbouw als patrimonium en zeer lage huurinkomsten. Ook een aangroei van de sociale woonvoorraad kan enkel gerealiseerd worden indien de inkomsten van de SHM’s hoger zijn dan de afbetalingen en de beheerskosten. WoninGent onderschrijft de oproep van de sociale huisvestingssector in Vlaanderen om de sociale correctie in de huurprijs op te vangen en een zeker en stabiel financieringssysteem uit te werken dat de SHM’s toelaat zelfbedruipend te worden en zowel de projectontwikkeling als de werking van de maatschappij en de ondersteuning van de bewoners uit te voeren op een structureel rendabele manier. Enkel op die manier kan de invulling van de nood aan sociaal wonen de volgende decennia gegarandeerd worden.

Beleidsplan 2014-2019 | 5

3 MISSIE De vennootschap heeft als doel:

1

2 3

De woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden verbeteren, inzonderheid van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden, door te zorgen voor een voldoende aanbod van sociale huurwoningen of sociale koopwoningen, eventueel met inbegrip van gemeenschappelijke voorzieningen, met aandacht voor hun integratie in de lokale woonstructuur; bijdragen tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen; gronden en panden verwerven voor de realisatie van sociale woonprojecten en de terbeschikkingstelling van percelen in sociale verkavelingen; en

4

meer in het algemeen, alle handelingen stellen en initiatieven nemen ter bevordering van betaalbaar wonen. Een gedeelte van de sociale huurwoningen moet aangepast zijn aan de behoeften van grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap. Tijdens een buitengewone algemene vergadering op 8 mei 2014 werd bij artikel 4 van de statuten een vijfde doel toegevoegd:

5

een bescheiden woonaanbod verwerven, verwezenlijken en vervreemden en nietresidentiële ruimten verwerven, realiseren, verhuren en verkopen onder de voorwaarden vastgesteld in artikel 41 van de Vlaamse Wooncode en eventueel nader geregeld door de Vlaamse regering.

4 VISIE WoninGent laat zich in alle aspecten van haar werking leiden door de hieronder vermelde waarden en principes. WoninGent werkt volgens de krachtlijnen zoals bepaald in het bestuursakkoord 2013-2018 van de Stad Gent. De Stad Gent is een zeer belangrijke en waardevolle partner, waarmee WoninGent actief en in een goede verstandhouding samenwerkt. Het verhogen van het aantal kwaliteitsvolle en betaalbare sociale woningen is een constant streven van WoninGent. Zij onderzoekt hiervoor verschillende pistes. In haar werking en bouwprogramma heeft WoninGent aandacht voor duurzaamheid en voor het zuinig omgaan met de schaarse grondstoffen en energiebronnen die voorhanden zijn.


Naast het aanbieden van sociale woningen werkt WoninGent, in samenwerking met partners in de wijken, aan een goede leefbaarheid en aan het creëren van een aangename leefomgeving voor de bewoners. WoninGent besteedt middelen aan het begeleiden van haar bewoners en de vele woonbehoeftigen die zich bij WoninGent inschrijven als kandidaat-huurder. Als sociale huisvestingsmaatschappij bevordert WoninGent de tewerkstelling en sociale verbetering van kansengroepen door de sociale economie te steunen.

5 SITUERING 2011-2013 WoninGent is het resultaat van de fusie die op 1 juli 20111 werd gerealiseerd van drie Gentse sociale huisvestingsmaatschappijen met een inbreng van ca. 1.900 woningen die toebehoorden aan de Stad Gent (SG). De drie SHM’s met patrimonium op grondgebied Gent, hadden elk een gelijkaardige missie met een verschillende visie en strategie om deze te verwezenlijken. De stadswoningen werden gedeeltelijk aangekocht, maar voor het overgrote deel ingebracht in ruil voor aandelen, waardoor de Stad Gent nu meer dan 99% van de aandelen van WoninGent bezit. Tijdens de laatste 10 maanden voor de fusie werd het financiële en juridische luik voorbereid, wat nodig was voor de fusie en de inbreng van de stadswoningen. Vanaf de tweede helft van 2011 werd er gewerkt aan het samenbrengen van: • de personeelsleden van de verschillende departementen met een fysieke verhuizing van de bedienden en een nieuwe structuur en werkwijze voor de arbeiders; • IT en communicatiesystemen; • boekhouding en balansen; • een aantal ondersteunende diensten zoals de centralisatie van de personeelsadministratie, de verzekeringsportefeuille en de onderhoudscontracten. Daarbovenop moest steeds rekening worden gehouden met de arbeidsintensieve integratie van de stadswoningen, waarvan het beheer voorheen op een totaal andere manier georganiseerd en gedocumenteerd was. Na publicatie van de regelgeving begin 2012, kregen stadshuurders die nog volgens het private stelsel huurden, een nieuw huurcontract aangeboden volgens het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH)2.

1 2

Tegelijk werd intensief verder gewerkt aan het operationeel maken van de samengevoegde dienst projectontwikkeling, technische dienst, afdeling verhuur en afdeling sociale dienstverlening en leefbaarheid die telkens de grootste gemene deler zochten op het gebied van processen, werkwijze en cultuur. Deze afdelingen werden de jaren na de fusie geconfronteerd met het feit dat de gekozen pragmatische aanpak, waarbij verschillende werkwijzen van de vroegere fusiepartners werden geïmplementeerd om onmiddellijk de werking en de dienstverlening te vrijwaren, niet altijd aangepast was aan de aanzienlijke schaalvergroting. In het beleidsplan 2012-2013 werden doelstellingen voor de verschillende afdelingen geformuleerd. Zowel de afdeling verhuur als de technische dienst onderwierpen hun werking aan een kritische analyse, wat leidde tot een hervorming van beide diensten. Daarnaast zette WoninGent in op de uitbouw van enkele specialisaties door het aanwerven van onder andere een jurist, een aankoopspecialist, een ICT-cel en een communicatiespecialist. In 2013 startte WoninGent het project Interne Controle en Organisatiebeheersing (ICO). Met dit project wenst WoninGent op een gestructureerde manier de organisatorische uitdagingen gelieerd aan de schaalvergroting en de knelpunten die zij ervaart aan te pakken. Daarnaast werd in het kader van ICO onder andere gewerkt aan volgende zaken: • het uitschrijven van processen, zowel binnen de afdeling als afdelingsoverschrijdend; • ingebouwde risicoanalyse en aandacht voor controle; • het samenvoegen van de verschillende databases van de fusiepartners en het op elkaar afstemmen van de verschillende ICT-programma’s.

De fusie van de 3 SHM‘s werd gerealiseerd met terugwerkende kracht per 1/1/2011. De stadswoningen werden ingebracht vanaf 1/7/2011. Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) = Origineel van 12.10.2007 – in voege sinds 01.01.2008 – intussen meerdere wijzigingen. Laatste wijziging door het besluit van de Vlaamse Regering van 04.10.2013 tot wijziging van diverse bepalingen betreffende het woonbeleid en het ministerieel besluit van 02.12.2013 tot wijziging van diverse bepalingen betreffende het woonbeleid.


6 UITDAGINGEN VOOR DE TOEKOMST Patrimonium Het patrimonium van WoninGent bestaat uit een kleine 85% appartementen en zo’n 15% woningen. Kenmerkend voor een huisvestingsmaatschappij in een grootstad, is het hoge aandeel hoogbouw (ca. 80% van het patrimonium). Een groot deel van het patrimonium ligt geclusterd in enkele wijken in de 19de eeuwse gordel rond Gent: Bloemekenswijk, Sint-Bernadettestraat, Achterdries, Vogelhoekwijk, Malem, Nieuw Gent (omgeving UZ Zwijnaarde), omgeving Wolterslaan … Het type woningen is als volgt verdeeld: AANTAL SLAAPKAMERS

% VAN HET TOTALE PATRIMONIUM

studio en 1 slaapkamer

43

2 slaapkamers

36

3 slaapkamers

19

4 of meer slaapkamers

2

Eind 2013 werd een patrimoniuminventaris opgemaakt. Hieruit blijkt dat niet minder dan 1/3de van het patrimonium nood heeft aan een grondige renovatie en dat voor nog eens 1/3de een ingrijpende deelrenovatie binnen de volgende 10 jaar nodig is om de woonkwaliteit verder te kunnen garanderen. Het spreekt voor zich dat hier zeer hoge renovatiekosten aan verbonden zijn die nieuwe leninglasten creëren. De huurinkomsten dienen volledig gebruikt te worden voor de afbetaling hiervan, zodat dit patrimonium niet langer kan bijdragen aan de werkings- en beheerkosten die steeds meer met historisch opgebouwde en beperkte eigen middelen gefinancierd dienen te worden. Ondanks de hervorming van het Vlaamse financieringssysteem voor sociale woonprojecten (FS33), dat op projectniveau gunstiger is dan het vorige, creëert elk nieuw bouwproject meer kosten dan inkomsten. Tegenover de aflossingskost van de lening staat de gereglementeerde huurinkomst die niet volstaat om op een termijn van 33 jaar de bouwkosten te financieren. Na afbetaling van de bouwlening dringt zich, zoals hierboven gesteld, meestal een grondige deelrenovatie 3

op met bijbehorende nieuwe af te lossen annuïteiten. Daarbij is de grondprijs in Gent dermate hoog, dat enkel ‘historische’ grond - veelal gerecupereerd door sloop van verouderd patrimonium - rendabel kan worden aangewend. De financiering beperkt zich tot leningen voor de bouwen renovatieprojecten. Er is geen structurele financiering voorzien voor de werkingskosten voor zowel het onderhoud van de woningen als voor de woonbegeleiding van de huurders, die dus gefinancierd moeten worden uit het opgebouwd eigen vermogen. WoninGent staat voor de uitdaging een goed evenwicht te bewaren tussen enerzijds het in stand houden van de kwaliteit van haar bestaande patrimonium en anderzijds haar toekomst te verzekeren door naast vervangingsbouw op bestaande gronden ook nieuwbouw te realiseren op nieuwe gronden.

Huurinkomsten De sociale huurinkomsten zijn strikt gereglementeerd en grotendeels gebaseerd op het inkomen en de gezinssituatie van de bewoners. 68% van de zittende huurders van WoninGent heeft een netto-belastbaar inkomen van € 16.197,33 of minder, waardoor zij een sterk verminderde huurprijs betalen. Slechts 4% van de SHM’s in Vlaanderen heeft huurders met een lager mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen dan WoninGent. Als we kijken naar het profiel en inkomen van de huurders en kandidaat-huurders, kunnen we stellen dat de huurinkomsten in de toekomst nog zullen dalen. Bij de kandidaat-huurders ligt het inkomen nog lager dan dat van de huidige huurders. 74% heeft een nettobelastbaar inkomen van € 16.197,33 of minder. 43,5% van de kandidaat-huurders heeft zelfs een inkomen van € 11.197,33 of minder. Daarenboven veroorzaakt een sterke vergrijzing van de zittende huurders ook bij hen een daling van inkomsten en dus huurprijzen. Eind 2013 was 45% van de huurders ouder dan 60 jaar. In 2014 bedraagt de mediaan huurprijs voor appartementen € 179 per maand en voor een eengezinswoning € 237 per maand. Deze huurinkomsten volstaan niet om de leningen gerelateerd aan de

F S3 = Opvolger van NFS2. Besluit van de Vlaamse Regering houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten. In werking vanaf 1 januari 2013.


bouwprojecten af te betalen. Zij dekken ook op geen enkele manier de werkings- en beheerkosten.

Sociale begeleiding bewoners WoninGent zet vanaf haar ontstaan als fusiemaatschappij sterk in op sociale woonbegeleidingstaken. Niet alleen de vele kandidaat-huurders moeten worden begeleid, er is ook structurele ondersteuning nodig voor de zittende huurders. De woonzekerheid van de bewoners, met het ermee gepaard gaande gunstige effect op hun besteedbare inkomen, wordt ondersteund door middel van intensieve opvolging. Ook het samenwonen en de leefbaarheid in vooral die wijken met een hoge woondensiteit, behoeven actieve begeleiding door zowel de wijkmonitoren als door inzet van dienstenpersoneel (huisvuilwerkers, conciërges, poetspersoneel). Zoals eerder vermeld, is er echter geen enkele structurele financiering voorzien voor deze begeleiding, die dus gefinancierd moet worden met eigen vermogen.

Financiële toekomst De financiële leefbaarheid en toekomst van WoninGent vormen een belangrijke uitdaging. Zoals eerder vermeld, liggen de sociaal gecorrigeerde huurinkomsten voor WoninGent bij de laagste van Vlaanderen en dekken deze zelfs de afbetalingskosten voor de leningen aangegaan voor nieuwbouw en renovatie niet. Er is geen structurele financiering van de onderhoudsen werkingskosten, wat de maatschappij noodzaakt om andere inkomsten te zoeken. De gewestelijke sociale correctie (GSC) die op 1 januari 2008 werd geïntroduceerd, was bedoeld om bij te lage huurinkomsten het onvermijdelijke exploitatieverlies te corrigeren. De berekening gebeurt op basis van genormeerde inkomsten en aanvaarde uitgaven. Mede door de recent gewijzigde regelgeving, zal WoninGent echter minstens tijdens de huidige beleidsperiode niet kunnen genieten van deze financieringscorrectie.


7 BELEIDSPLAN 2014-2019 Het beleidsplan 2014-2019 is voor WoninGent de gids voor de komende vijf jaren en is gelijklopend met de legislatuur van de huidige raad van bestuur. WoninGent onderschrijft de principes van het bestuursakkoord 20132018 van de Stad Gent en zal het stadsbestuur in de mate van haar mogelijkheden bijstaan in het waarmaken van de stedelijke ambities op het vlak van sociaal wonen en sociaal beleid. Het beleidsplan bepaalt hoe de hierboven vermelde strategie gerealiseerd zal worden door WoninGent. Dit document werd, gelijklopend met de structuur van het visitatierapport van de Vlaamse Visitatieraad, opgebouwd volgens zes prestatievelden, zoals geformuleerd in het draaiboek prestatiebeoordeling. Door deze onderverdeling wordt de globale werking bekeken. De uniformiteit vereenvoudigt de vergelijking met het rapport van de Visitatiecommissie. Bij ieder prestatieveld is een strategische analyse geschreven van de huidige situatie, waarbij de knelpunten worden geduid. Daarna wordt aan de hand van strategische doelstellingen (SD) en operationele doelstellingen (OD) beschreven hoe WoninGent de uitdagingen de komende jaren zal aangaan.


WoninGent volgt steeds de weten regelgeving, maar behoudt zich het recht om beperkende of te bevoogdende wetgeving aan te kaarten en deze trachten te wijzigen. WoninGent zal als tweede grootste SHM van Vlaanderen actief haar voortrekkersrol in de Vlaamse sociale huisvestingssector opnemen. Hierbij focust WoninGent zich op grondige verandering in de financiering van de sector, zodat de Vlaamse SHM’s allen op een financieel meer solide basis kunnen functioneren. WoninGent ijvert voor een financiële ondersteuning van de werking van de SHM’s en voor een gepaste ondersteuning voor maatschappijen die geconfronteerd worden met zeer lage huurinkomsten en een verouderd patrimonium. Ook grootstedelijke hoogbouwwoningen behoeven een aanzienlijke financiële injectie om rendabel te kunnen functioneren. De opmaak van het beleidsplan is voor WoninGent niet het eindpunt. De verschillende departementen, diensten en afdelingen van WoninGent schrijven hun operationele meerjarenplannen en acties uit, die op het beleidsplan gebaseerd zijn. Enkele van de geplande acties zijn in dit plan als verduidelijking en illustratie opgenomen, maar zullen de komende jaren steeds meer zichtbaar worden in het straatbeeld van Gent.

8 PRESTATIEVELDEN


PRESTATIEVELD 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN


De Stad Gent mikt op een forse uitbreiding van het aantal sociale woningen en wil op langere termijn evolueren naar 20% sociaal verhuurde woningen, ten opzichte van 13,22%4 vandaag. Ze heeft daartoe recent een sociaal woonbeleidsconvenant afgesloten met de Vlaamse regering. WoninGent stelt zich als bondgenoot op om via nieuwe en nieuw-gerenoveerde woningen tegemoet te komen aan de grote demografische uitdagingen en om betaalbare en kwaliteitsvolle woningen aan te bieden aan de groep Gentenaars met lage inkomens.

Naast de technische dienst die instaat voor onderhoud en herstellingen van het patrimonium, heeft WoninGent een aparte dienst projectontwikkeling die zich toelegt op het realiseren van nieuwbouw, vervangingsbouw en grote renovatiewerken. Door het sterk verouderde patrimonium kampt WoninGent met groeiende kwaliteitsproblemen die een oorzaak zijn van aanzwellende leegstand. Om het aantal sociaal verhuurbare woningen te verhogen, zet WoninGent in op een daling van het aantal leegstaande niet verhuurbare woningen en op het realiseren van nieuwe woningen om haar toekomst te vrijwaren en zo bij te dragen aan de maatschappelijke behoefte aan meer sociale woningen.

SD1: WONINGENT DRAAGT BIJ TOT DE BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN, IN HET BIJZONDER VOOR DE MEEST BEHOEFTIGE GEZINNEN EN ALLEENSTAANDEN

OD1.1: WONINGENT REALISEERT NIEUWE SOCIALE HUURWONINGEN SAMENVATTING DOELSTELLINGEN WoninGent stelt zich als bondgenoot op om via nieuwe en nieuw-gerenoveerde woningen tegemoet te komen aan de grote demografische uitdagingen en om betaalbare en kwaliteitsvolle woningen aan te bieden aan de groep Gentenaars met lage inkomens. WoninGent realiseert nieuwe, bewoonbare sociale huurwoningen door: 1. het handhaven en verbeteren van de kwaliteit van het bestaande patrimonium, zodat het aantal daadwerkelijk bewoonbare woningen in het patrimonium niet verder daalt. WoninGent tracht de uitbatingsperiode van haar gebouwen zoveel als mogelijk te verlengen door preventief de woonkwaliteit aan te passen en te remediëren. Om de structurele leegstand te beperken, wordt er ingezet op kleine (technische) aanpassingen, tijdige deelrenovaties en geringe verbouwingen van een deel van het patrimonium;

4

2. grondige renovaties en vervangingsbouw. WoninGent zal telkens een aantal complexe factoren afwegen bij het nemen van beslissingen tot renovatie of vervangingsbouw zoals o.a. of de bewoners al dan niet kunnen blijven wonen en de strenge regelgeving op het vlak van ruimtelijke ordening, die ervoor zorgt dat vervangingsbouw gewoonlijk samengaat met een verlies aan woningen; 3. nieuwbouw: WoninGent breidt haar patrimonium uit door nieuwe woningen te bouwen. WoninGent zal voor het realiseren van nieuw patrimonium in de eerste plaats de reeds verworven gronden ontwikkelen en de bestaande plannen uitvoeren. WoninGent zal daarenboven in samenwerking met andere lokale actoren bijkomende woningen aankopen of realiseren op gronden aangeboden door tussenkomst van de Stad Gent (Task Force Sociaal Wonen, stadsontwikkelingsprojecten) of in samenwerking met bouwpromotoren.

Cijfers voortgangstoets 2012 Stad Gent


Prioriteit 1: Handhaven kwaliteit van het bestaande patrimonium Het handhaven van de kwaliteit van het bestaande patrimonium krijgt de allerhoogste prioriteit. WoninGent wil op die manier zo veel als mogelijk tegemoetkomen aan de behoefte aan kwalitatieve en betaalbare sociale woningen. Vervangingsbouw, maar ook grondige renovaties van de bestaande wooneenheden gaan haast onvermijdelijk gepaard met een verlies van woningen. Dit komt onder meer door de groeiende eisen van woonkwaliteiten en volume, stedenbouwkundige vereisten i.v.m. leefbaarheid, ruimtelijke ordening en talrijke conceptregelgevingen van o.a. de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). Daarbij dient ook rekening gehouden te worden met de impact op de bewoners. Een herhuisvesting omwille van renovatie betekent voor de sociale huurders een grote aanpassing. Rekening houdend met het grote aantal kansarmen en bejaarden onder de bewoners, betekent dit dat een intensieve begeleiding nodig is gedurende het hele traject. Deze huurders krijgen daarnaast voorrang bij toewijzingen, wat als gevolg heeft dat de wachtlijst voor de nieuw ingeschreven woonbehoeftigen langer wordt. Elke voorbereiding van renovatie of vervanging gaat onvermijdelijk gepaard met een structurele leegstand van woningen in afwachting de start van de werken. Het is dus noodzakelijk om de uitbatingsperiode van de gebouwen zoveel mogelijk te verlengen door preventief de woonkwaliteit aan te passen en te remediëren.

Om de structurele leegstand te beperken wordt er ingezet op kleine (technische) aanpassingen, tijdige deelrenovaties en geringe verbouwingen van een deel van het patrimonium5.

Prioriteit 2: Grondige renovaties of vervangingsbouw Daarnaast zijn een hoog aantal grotere renovatie projecten noodzakelijk voor patrimonium dat niet (meer) in aanmerking kan komen voor kleinere, geïsoleerde ingrepen of aanpassingen6. WoninGent zal telkens een aantal complexe factoren afwegen bij het nemen van beslissingen tot renovatie of vervangingsbouw: 1. het sociale effect van mogelijke herhuisvesting op de bewoners, de aangroei van de wachtlijsten en de toename van structurele leegstand leidt vaak naar (al dan niet beperktere) renovatie in fasen; 2. de strengere regelgeving op het vlak van ruimtelijke ordening en oppervlaktenormen resulteert gewoonlijk in minder vervangingswooneenheden op dezelfde grond; 3. een grondige renovatie zal zelden de kwaliteits- en energetische normen kunnen halen van nieuwe gebouwen; 4. de verdere uitbatingsperiode is beperkter bij renovatie dan bij nieuwbouw; 5. de prijs van renovatie is vaak haast even hoog als vervangingsbouw; 6. ingrijpende renovaties of vervangingsbouw vereist, net zoals nieuwbouw, financiering door het Vlaamse Gewest met strikte procedures voor de verdeling van de beschikbare middelen onder alle Vlaamse SHM’s.

RENOVATIEPROJECT (OPLEVERING IN 2014):

100

Jan van Haelstststraat

22

Verpleegstersstraat

71

New Orleansstraat

32

RENOVATIEPROJECT (GEPROGRAMMEERD – AANGEMELD IN 2014):

5 6

225 WONINGEN

A. Papeleupark (renovatie met bewoning)

125 WONINGEN

E. Moysonlaan

62

Structurele Leegstand fase 2

8

Ch. de l’ Epéeplein

41

Structurele leegstand – Steenbekestraat/Mercierlaan

14

Zie ook OD2.1.: WoninGent staat in voor de renovatie, verbetering aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig. Zie ook OD2.1.: WoninGent staat in voor de renovatie, verbetering aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig


VERVANGINGSBOUWPROJECT (GEPROGRAMMEERD – IN UITVOERING IN 2014):

99 WONINGEN

Tuinwijk de Warande

9

Sint-Bernadettestraat

11

Malpertuus fase 7 – groep 10

19

Steenakker / Groene Walstraat

60

Rabot 1 (stroken 1 - 5) of 226 vervangingswoningen van de in totaal 366 woningen, zijn aangemeld en zijn in voorontwerpfase.

Prioriteit 3: Nieuwbouw Bij vervangingsbouw en grondige renovaties van het bestaande patrimonium gaan bijna altijd wooneenheden verloren. Deze moeten gecompenseerd worden door nieuwbouwwoningen. Deze nieuwbouwwoningen moeten echter tegelijk ook zorgen dat het aantal sociale woningen toeneemt, om te beantwoorden aan de maatschappelijke behoefte, zoals ook uitgedrukt in het bestuursakkoord 2013-2018 van de Stad Gent. WoninGent realiseerde de laatste vijf jaar gemiddeld 45 nieuwe (bijkomende) woningen per jaar: • In 2012 werden 107 huurwoningen opgeleverd waarvan 15 nieuwe bijkomende huurappartementen (Huidevetterken).

STADSONTWIKKELINGSPROJECTEN:

• In 2013 werden 217 huurwoningen opgeleverd, waarvan 88 nieuwe bijkomende huurappartementen (Blaisantvest en Vincent Evrardlaan). WoninGent zal voor het realiseren van nieuw patrimonium in de eerste plaats de reeds verworven gronden ontwikkelen en de bestaande plannen uitvoeren tot realisaties. WoninGent zal daarenboven in samenwerking met andere lokale actoren bijkomende woningen aankopen of realiseren op gronden aangeboden door tussenkomst van de Stad Gent (Task Force Sociaal Wonen, stadsontwikkelingsprojecten).

CA. 320 HUURWONINGEN

Tondelier

106 huur

Fabiolalaan zone B5

14 huur

Kaai 24

20 huur

Fabiolalaan zone B2, B3, B4 (compensatie Rabot)

50+42 huur

Oude Dokken West

34 huur

Meulestede Noord

25 huur

F. Burvenichstraat

7 eengezinswoningen

J. de Harduwijnlaan E. Pêcherstraat

7 appartementen aantal woningen nog niet bekend

Ottenstadion (voormalig stadion AA Gent)

15 huur

PARTICIPATIES IN PRIVATE PROJECTEN

85 WONINGEN

Waterkluiskaai

32

Filature du Rabot

28

Scheldekouter

25

Begin 2014 waren 468 nieuwbouwwoningen geprogrammeerd of aangemeld. 184 woningen zijn geprogrammeerd en dus reeds in uitvoering of in vergevorderde planning7: 7

Dit betekent dat de stedenbouwkundige vergunning aangevraagd is en/of dat het definitief dossier in opmaak is.


NIEUWBOUW (GEPROGRAMMEERD – DEFINITIEF DOSSIER):

184 WONINGEN

VO8

Luizengevecht

18

2015

Vogelhoekwijk II

25

2016

Botermarktpoort (assistentiewoningen)

20

2016

Sleutelbloemstraat

31

2017

Brusselsesteenweg

8

2017

Drukkerij Van Melle

38

2017

Site D’Hooghe

44

2017

284 nieuwbouwwoningen zijn aangemeld bij de VMSW9 NIEUWBOUW (AANGEMELD – IN VOORBEREIDING)

284 WONINGEN

Hogeweg

55

Peerstraat-Boomstraat

24

Wolfputsite

180

Voorhavenlaan

25

OD 1.2: WONINGENT REALISEERT NIEUWE SOCIALE KOOPWONINGEN + OD 5.5 SHM STREEFT ERNAAR TE EVOLUEREN NAAR EEN ECHTE WOONMAATSCHAPPIJ SAMENVATTING DOELSTELLINGEN WoninGent evolueert naar een echte woonmaatschappij en biedt drie diensten aan: sociale huur, sociale koop en sociale leningen. • WoninGent realiseert gemiddeld 20 sociale koopwoningen per jaar en legt hierbij de focus op grondgebonden woningen. Bij vervangingsbouw en hergebruik van historische gronden, zal WoninGent telkens de afweging maken tussen huurwoningen, koopwoningen of een combinatie van beide. Alle nieuwe sociale koopwoningen beantwoorden aan de moderne energie-efficiëntiemaatregelen en dit in functie van de voorschriften en de gepaste financiering.

In tegenstelling tot de sociale huurwoningen heeft de Stad Gent haar bindend sociaal objectief voor sociale koopwoningen nog niet behaald. Om bij te dragen aan de verwezenlijking van deze doelstelling evolueert WoninGent naar een echte woonmaatschappij die drie diensten aanbiedt: sociale huur, sociale koop en sociale leningen. Een goede mix 8 9

• WoninGent bemiddelt zelf de leningen voor haar koopprojecten. • WoninGent werkt mee aan nieuwe woonvormen en aan innovatieve varianten op de traditionele koopwoning zoals cohousing, collectieve woonprojecten met gemeenschappelijke functies, kangoeroewonen in solidaire gezinscontext, CLT ... • WoninGent wijzigt haar statuten, zodat zij ook bescheiden woningen kan bouwen.

van huur- en koopwoningen komt daarnaast ook ten goede aan de leefbaarheid.

Realisatie gemiddeld 20 sociale koopwoningen per jaar Om een beroep te kunnen doen op het budget van het uitvoeringsprogramma (UP) van sociale koopwoningen

VO = voorlopige oplevering. Aangemelde projecten: dit zijn projecten die digitaal aangemeld zijn bij de VMSW als verwerving, gebouw of infrastructuur- en omgevingswerken bij opstart van de projecten als voorbereiding. Deze komen dan in aanmerking in het woonconvenant met de stad en voor begroting op lange termijn bij indiening van voorontwerp. Het effect van de verhuisbeweging indien van toepassing, wordt dan als structurele leegstand opgenomen.


dient een SHM minimum 12 koopwoningen of -appartementen te realiseren op jaarbasis. WoninGent streeft er in eerste instantie naar om gemiddeld 20 koopwoningen per jaar te bouwen. WoninGent zal deze doelstelling binnen de termijn van het huidige beleidsplan ook halen: • Begin 2014 wordt de notariële basisakte opgesteld voor de verkoop van 20 appartementen in de A. Kekuléstraat die in november 2013 opgeleverd werden. • In september 2013 ging het project Luizengevecht van start in de wijk Brugse Poort. Dit project omvat naast huurwoningen ook 19 koopappartementen. • Op het UP 2014 werden de laatste fase van het project Malpertuus (22 koopwoningen), het project Brusselsepoortstraat (17 koopappartementen) en het project New Orleansstraat (7 koopwoningen) aangevraagd. • Het project Biezenstuk (ongeveer 13 koopwoningen) is aangemeld en de voorontwerpfase van het koopproject in de Kleemstraat (10 koopappartementen) is aan de gang. • Via de stadsontwikkelingsprojecten in de Fabiolalaan, Oude Dokken en Meulestede Noord voorziet WoninGent op langere termijn (2017-2019) ook de verkoop van 77 sociale koopwoningen. Het is de ambitie van WoninGent haar opgedane knowhow verder uit te bouwen met het oog op de ontwikkeling van het structuurplan Wolfputstraat waar 180 koopwoningen kunnen worden gerealiseerd. WoninGent zal zich vooral toeleggen op de realisatie van grondgebonden koopwoningen. Dit type woningen draagt de voorkeur weg om economische redenen en omdat de vraag ernaar bij de kandidaat-kopers het hoogst is. Bij vervangingsbouw en hergebruik van historische gronden, zal WoninGent telkens de afweging maken tussen huurwoningen, koopwoningen of een combinatie van beide. WoninGent wil in de ontwikkeling van nieuwe koopwoningen ook meewerken aan nieuwe woonvormen die innovatieve varianten kunnen bieden op de rijwoningen met private tuinen. WoninGent werkt mee aan concepten als: • cohousing; • woonprojecten voor bewoners met weinig of geen autobezit; • collectieve woonprojecten met gemeenschappelijke functies;

• coöperatieven voor wonen-welzijnsprojecten; • kangoeroewonen in solidaire gezinscontext; • CLT (Community Land Trust), collectieve woonprojecten met alternatieve eigendomsstructuren. Uiteraard zullen alle nieuwe sociale koopwoningen beantwoorden aan moderne energieefficiëntiemaatregelen. Er wordt gezocht naar energieneutraliteit, energiebesparende en -producerende uitrusting, overeenkomstig de voorschriften en de gepaste financiering. Ook voor koopwoningen dient immers de financiële draagkracht van de doelgroep voor ogen te worden gehouden. WoninGent overweegt de wederinkoop van verkochte woningen op volgende, cumulatieve voorwaarden: • De verkochte woning is jonger dan 5 jaar. • WoninGent vermoedt speculatieve elementen bij de verkoper. • De wederinkoop is financieel gunstig voor WoninGent.

Bemiddeling sociale leningen Sinds januari 2013 heeft WoninGent een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met de VMSW, waardoor WoninGent tegen een aanbrengvergoeding kan bemiddelen in de bijzondere sociale leningen. Concreet betekent dit dat WoninGent in de toekomst zelf de leningen voor haar sociale koopprojecten zal kunnen bemiddelen.

Realisatie bescheiden woningen en integratie algemene dienstverlening in bouwprojecten Verder zijn de statuten door de algemene vergadering van WoninGent (AV) in 2014 gewijzigd om in de toekomst eventueel ook in een bescheiden woonaanbod te kunnen voorzien. De marktconforme financiering ervan in combinatie met de hoge grondprijs, zullen de huurprijs voor de huurders in de buurt van prijzen op de privéhuurmarkt plaatsen. Er zal daarom onderzocht worden op welke wijze de verhuurprijs van bescheiden woningen kan voldoen aan de behoeften van de doelgroep en daarbij ook minstens kostendekkend kan zijn. WoninGent zal verder bij grotere projecten blijven inzetten op een combinatie van wonen met algemene dienstverlening door te voorzien in huurof koopruimtes voor buurtwerk, ontmoetingsruimtes, wijkgezondheidscentra, kinderdagverblijven of commerciële verhuurpanden.


OD1.3: WONINGENT BRENGT SOCIALE KAVELS OP DE MARKT

De Stad Gent heeft gekozen om geen sociale kavels op de markt te brengen. Mocht de Stad Gent haar zienswijze

aanpassen wegens gewijzigde inzichten, dan wil WoninGent het aanbieden van sociale kavels overwegen.

OD1.4: WONINGENT VERWERFT GRONDEN EN PANDEN OM SOCIALE WOONPROJECTEN EN SOCIALE KAVELS TE REALISEREN (HUUR EN KOOP) SAMENVATTING DOELSTELLINGEN WoninGent onderzoekt actief de verschillende bestaande mogelijkheden om bijkomende gronden en panden te verwerven in Gent. WoninGent

WoninGent verwerft bijkomende gronden en panden WoninGent heeft een voldoende grote grondvoorraad om op korte en middellange termijn projecten te realiseren. Toch ambieert WoninGent om bijkomende gronden en panden te verwerven. Zij verwerft deze bijkomende gronden en panden met het oog op de noodzakelijke vervanging van haar bestaande patrimonium, om haar toekomst te vrijwaren en om op termijn de noodzakelijke nieuwe, bijkomende sociale huur- en koopwoningen te realiseren10. WoninGent onderzoekt actief de mogelijkheden om bijkomende verwervingen te doen via: • uitoefening van voorkooprecht voor grond, al dan niet met (te slopen) panden; • medewerking aan stadsontwikkelingsprojecten (sogent); • samenwerking met private bouwpartners die een sociale mix willen realiseren11 (bv. Filature du Rabot, Scheldekouter …); • samenwerking met partners voor het ontwikkelen van woningen voor de welzijnssector of alternatieve samenlevingsvormen (assistentiewoningen, seniorenflats, cohousing, CLT);

10 11

onderzoekt in samenwerking met partners ook alternatieve regelingen zoals bv. erfpacht, CLT …

• Publiek-Private Samenwerkingsprojecten (PPS); • Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO). De Stad Gent is op zoek naar gronden waar SHM’s bijkomende woningen kunnen bouwen, maar de betaalbaarheid van grond in een stad is een bijkomend probleem bij de projectontwikkelingsprijs. Daarom zal WoninGent actief en in samenwerking met externe partners naar oplossingen zoeken via bijvoorbeeld alternatieve regelingen (erfpacht, CLT …). Het opvolgen van bouwprojecten op het gebied van kwaliteits- en budgetcontrole en het bewaken van een vlotte doorstroming in de procedure is zeer arbeidsintensief. Daarom kiest WoninGent voor projecten die niet kleiner zijn dan vijf eengezinswoningen of acht appartementen, tenzij de bijzondere kosten voor dergelijke kleine projecten financieel gecompenseerd worden.

Zie OD 1.1. WoninGent realiseert nieuwe sociale huurwoningen en OD 1.2. WoninGent realiseert nieuwe sociale koopwoningen. ‘sociale mix’: sluit aan op wat de sociale last was waarin het Decreet Grond- en Pandenbeleid voorzag tot de publicatie van de vernietiging door het Grondwettelijk Hof.


OD1.5: WONINGENT STEMT HAAR AANBOD AF OP DE NODEN VAN VERSCHILLENDE GROEPEN SAMENVATTING DOELSTELLINGEN WoninGent zal bij het opstellen van bouwprogramma’s de noden van de doelgroepen integreren: 1. typologie in relatie tot wachtlijsten; 2. beleid voor specifieke doelgroepen in samenwerking met sociale partners zoals Focus vzw en OCMW Gent: bv. assistentiewoningen en aangepast wonen;

De wachtlijsten bepalen mee de projectkeuze WoninGent stemt haar bouwprogramma af op de samenstelling van de wachtlijsten. Eind 2013 stonden 6.288 unieke kandidaat-huurders op de wachtlijst. 52% van de huidige kandidaat-huurders is alleenstaande zonder kinderen. 7% bestaat uit twee volwassenen zonder kinderen. 10% is alleenstaande met 1 kind. Een kleine 70% heeft dus één of twee slaapkamers nodig. 30% bestaat uit gezinnen van drie of meer personen die meerdere slaapkamers nodig hebben. Vanuit sociale organisaties is de vraag naar woningen voor grote gezinnen groot. De wachttijd voor deze gezinnen is ook zeer lang. Waar mogelijk zal WoninGent daarom ook woningen voor grote gezinnen met drie, vier en vijf slaapkamers integreren in grote projecten (restoppervlakten zijn daar geschikt voor). Dit gebeurt het best op gelijkvloerse bouwlagen met privatieve of collectieve buitenruimten en uiteraard worden expliciet voor deze doelgroep grondgebonden eengezinswoningen voorbestemd. De dienst projectontwikkeling overlegt ook regelmatig met het departement verhuur en sociale zaken, zodat naast de factor aanwezigheid en betaalbaarheid van te verwerven gronden ook de factor voorkeur van de kandidaat-huurders, de spreiding van de projecten in de verschillende wijken deels kan bepalen. WoninGent heeft hierbij aandacht voor het nastreven van een sociale mix en dit in samenwerking met de Stad Gent en de vier andere SHM’s in Gent.

12 13

3. aanpasbaar of levenslang wonen voor zover dit past binnen de financieringsplafonds; 4. aanvullende functies voor gemeenschaps voorzieningen: kinderdagverblijven, wijkgezondheidscentra, centra voor dienstverleningen.

WoninGent voorziet woningen voor specifieke doelgroepen in samenwerking met sociale partners WoninGent neemt al jaren initiatieven om samen met welzijnsorganisaties sociale woningen voor specifieke doelgroepen te voorzien. WoninGent werkt hiervoor samen met enkele sociale partners: • Focus vzw: biedt 24/7 ADL-ondersteuning12 voor personen met een fysieke of mentale beperking. Hierdoor kunnen deze personen zelfstandig blijven wonen en worden ze geholpen met hun dagelijkse problemen; • S enioren: de Stad Gent werkte samen met de vijf SHM’s in Gent en OCMW Gent het Lokaal Toewijsreglement voor senioren uit. Appartementen met één slaapkamer op de gelijkvloerse verdiepingen en op de eerste verdieping worden hierdoor prioritair toegewezen aan senioren13. Aan het Neuseplein, de Vaartstraat en de Lousbergskaai verhuurde de Stad Gent dienstencentra aan OCMW Gent aan een symbolische verhuurprijs in ruil voor dienstverlening vanuit OCMW Gent aan de bewoners van het gebouw. WoninGent nam deze huurovereenkomsten en samenwerking integraal over na de inbreng van de stadswoningen. 851 éénslaapkamerappartementen worden momenteel prioritair toegewezen aan personen met een (mobiliteits) beperking: • 410 gelijkvloerse appartementen; • 11 gelijkvloerse appartementen voor andersvaliden; • 363 appartementen voor bejaarden; • 44 appartementen voor andersvaliden; • 7 appartementen voor rolstoelgebruikers; • 16 appartementen voor andersvaliden i.s.m. Focus vzw.

Activiteiten Dagelijks Leven et voorstel vanuit de SHM is om dit Lokaal Toewijsreglement in 2014 te wijzigen, waardoor er niet langer een leeftijdscascade is binnen de senioren. Het H voorstel is dat iedere persoon van 65 jaar en ouder hiervoor in aanmerking komt, zonder onderlinge rangschikking


25 tweeslaapkamerappartementen worden prioritair toegewezen aan personen met een (mobiliteits) beperking: •8 appartementen voor andersvaliden; • 1 0 appartementen voor rolstoelgebruikers; • 7 appartementen voor andersvaliden i.s.m. Focus vzw. 101 eengezinswoningen met één slaapkamer zijn bejaardenwoningen WoninGent zal verder het ‘aangepast wonen’ integreren in haar bouwprojecten om een antwoord te geven aan het hoge aandeel van bejaarden in haar doelgroep. Er zijn al concrete plannen van integratie van aangepaste rolstoelwoningen in de projecten Steenakker/ Groenewalstraat en Maïs- en Jan Yoensstraat. Deze samenwerking wordt blijvend geëvalueerd en kan uitgebreid worden naar andere wijken. Sociale assistentiewoningen zullen gebouwd worden in de Jozef Vervaenestraat en geven dus samenwerking met OCMW Gent via de Welzijnsknoop. Hier dient vermeld dat de wetgeving14 nog pril is en dat de sociale en financiële haalbaarheid voor de huurders zal moeten worden onderzocht. De sociale huurders zullen namelijk een maandelijkse forfait van € 116 bovenop de lopende huur moeten betalen om in aanmerking te komen. Overeenkomstig de demografische tendensen, zal WoninGent in samenwerking met de Stad Gent de doelgroepen bepalen om op een flexibele manier de globale noden en het aanbod in overeenstemming te brengen. De keuze van doelgroepen zal ook gebeuren in aansluiting met andere prioriteiten zoals financiering, productie, samenstelling van de wachtlijsten en het wettelijke kader.

14

Zie wetgeving ‘BVR betreffende de groepen van assistentiewoningen 12/10/2012’.


Naar een mix van wonen en dienstverlening WoninGent blijft bij grotere projecten ook inzetten op een combinatie van wonen en algemene dienstverlening door te voorzien in huurof koopruimtes voor buurtwerk, ontmoetingsruimtes, wijkgezondheidscentra, kinderdagverblijven of commerciële verhuurpanden. WoninGent zet hierop in, omdat de aanwezigheid van dergelijke organisaties enerzijds de sociale controle en leefbaarheid verhoogt en anderzijds zorgt voor extra inkomsten, nodig voor herinvestering in het sociaal patrimonium.

PRESTATIEVELD 2 KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING


Het technische onderhoud aan het gebouwenbestand van WoninGent wordt grotendeels verzorgd door een eigen technische dienst en voor 30% van de opdrachten door externe aannemers. De eigen regie met 46 vaklui wordt in hoofdzaak ingezet voor zeer urgente interventies en voor het herverhuurbaar maken van leegstaande of leeggekomen wooneenheden. De regie ageert ook voor die werkopdrachten waar de inzet van externe aannemers een gevoelige meerkost met zich zou meebrengen omwille van opzoekingswerk dat een aannemer onvermijdelijk moet presteren door een gebrek aan kennis van de gebouwen. Het technische onderhoud dat een grotere specialisatie of opleiding vereist (bv. liftonderhoud en centrale verwarming) of van een grotere complexiteit is, wordt integraal uitbesteed. Voor niet-urgente herstellingswerken wordt, indien ze ten laste van de huurder zijn, gezocht naar samenwerking met derde partijen zoals bijvoorbeeld de karweidienst van het OTC15 van OCMW Gent, opleidingscentra in de sociale tewerkstelling, technische en beroepsscholen en het CLW16. In 2013 nam de afdeling beheer 23.900 telefonische oproepen aan en behandelde zij een 5.000-tal e-mails en brieven. Het grootste deel hiervan waren verzoeken tot herstellingen. Er werden ook 1.211 plaatsbeschrijvingen geregistreerd. Er zijn gedurende het jaar 2013 niet minder dan 17.103 werkopdrachten aangemaakt. 12.265 werkopdrachten gingen om dagelijks onderhoud. Belangrijk hierbij is de vaststelling dat de werken, die nodig zijn om na verhuis de woning opnieuw verhuurbaar te maken, 28% van het totale aantal opdrachten genereren, nl 4.838 werkopdrachten. Al deze meldingen, plaatsbeschrijvingen, vragen, bedenkingen, betwistingen worden geregistreerd en deels omgezet in werkopdrachten door de nieuwe cel planners. De planners roosteren een deel van deze opdrachten voor eigen personeel in en sturen een deel door naar externe aannemers. WoninGent krijgt hierdoor

15 16

Opleidings- en Tewerkstellingscentrum. Centrum Lerend Werken.


een zicht op de benodigde capaciteit voor de opdrachten inzake herstellingen en opnieuw verhuurbaar maken van leegstaande of leeggekomen woningen. Deze cel opereert vanuit het nieuw gehuurde magazijn in de Kaleweg te Mariakerke, waar alle vaklui hun ateliers en uitvalsbasis zullen vinden vanaf het tweede kwartaal van 2014. Deze aanpak kadert binnen een aangepaste organisatie van de technische dienst die de efficiëntie van de werking moet verbeteren. Naast de nieuwe cel planners, werd begin januari 2014 ook een nieuwe afdeling herverhuring patrimonium opgericht. Deze nieuwe afdeling heeft als belangrijke opdracht om woningen zo snel als mogelijk opnieuw verhuurbaar te maken en op die manier de leegstand tussen twee verhuringen significant te verkorten. Het aanpakken van de leegstand dient immers prioritair behandeld te worden. WoninGent zal in dit kader de snelheid waarmee herstellingswerken, die na verhuis van de huurder nodig zijn om de woning opnieuw te verhuren, opvoeren. Op die manier wil WoninGent het aantal wooneenheden dat gelijktijdig niet verhuurd kan worden omwille van nodige herstellingswerken terugdringen tot 0,5% van het patrimonium. De afdeling herverhuring patrimonium zal tegelijk ook zorgen voor een correcte en snelle afhandeling van de eindafrekening voor vertrokken huurders. De technische dienst zal ook inzetten op een bewaking van haar kosten en op een verhoging van de efficiëntie en effectiviteit van haar werking. Een goede planning en controle dient de productiviteit en efficiëntie van de eigen regie te verhogen, waardoor huurders sneller en tijdig geholpen worden en dit tegen een correcte kostprijs. Ook externe aannemers zullen strikt opgevolgd en gecontroleerd worden met het oog op een snelle uitvoering van de werken en een correcte aanrekening van hun onderhoudsprestaties. Huurders die herstellingsfacturen betwisten, zullen binnen de in het klachtendecreet voorziene wettelijke termijn een antwoord ontvangen.

SD2: DE WONINGEN ZIJN VAN GOEDE KWALITEIT WoninGent renoveert bestaande patrimonium prioritair en investeert in deelrenovatie Na de fusie heeft WoninGent ingezet op een grondige inventarisatie van haar woningen. Deze inventarisatie had als doelstelling om een zicht te krijgen op de kwaliteit van de woningvoorraad en om op een gestructureerde manier te kunnen bepalen welke complexen prioritair aangepakt moeten worden om betaalbare en kwaliteitsvolle huurwoningen te kunnen blijven aanbieden. Het inventarisatieproject screende 80% van het patrimonium17 op een objectieve en eenduidige manier. Bij toepassing van een conditiemeting volgens de Nederlandse NEN norm 2767-01 werden zowel de kwaliteit van de buitenschil als de binnenkwaliteit van de gebouwen in kaart gebracht. De toegepaste conditiescores worden weergegeven op een 6–puntenschaal. Conditiescore 1 representeert een nieuwbouwstaat en conditiescore 6 staat gelijk met ‘technisch rijp voor sloop’. Volgende elementen werden in kaart gebracht: • bouwtechnische kwaliteit: buitenschil via NEN 2767; • woonkwaliteit: binnenuitrusting volgens quickscan, nazicht type verwarming; • veiligheid: nazicht op conformiteit Vlaamse Wooncode inzake verluchting bij gebruik van open gastoestellen en elektrische installatie; • energetische prestaties; • aanwezigheid verplichte rookmelders; • modernisatienood van liftpark conform de vigerende wetgeving. Uit de globale resultaten blijkt dat: • 1/3de van de woningvoorraad zich in matige tot slechte staat bevindt en prioritaire aandacht vereist; • 1/3de van de woningvoorraad zich in goede tot uitstekende staat bevindt; • 1/3de van de woningvoorraad in redelijke staat verkeert, waarbij een tijdig onderhoud/deelrenovatie vereist is om de woonkwaliteit verder te kunnen garanderen.

Deze studie heeft ook uitgetekend dat 51% van de woningen 25 jaar oud is of ouder. Na gemiddeld 30 jaar is een deelrenovatie (keukeninrichting en badkamer, linoleumbevloering, afdichting platte daken, herkeuring elektrische installatie …) noodzakelijk om de woonkwaliteit en verhuurbaarheid van het woningbestand te garanderen. Een verscheidenheid aan redenen, veelal budgettair, veroorzaakte sinds 2000 een uitstel van deze deelrenovaties, waardoor WoninGent in de periode tussen 2017 en 2025 voor één vijfde van haar woningvoorraad deelrenovaties dient uit te voeren. De totale investeringsbehoefte voor de bestaande woningvoorraad tot 2025 bedraagt naar schatting € 251 miljoen. Daarvan werden al voor € 82 miljoen renovaties of vervangingen ingepland, met het saldo verdeeld over de volgende deelgebieden: 1. Renovaties op gebied van veiligheid en wetgeving (VWC18, CO-gevaar, elektriciteit, liften …) WETTELIJKE VERPLICHTINGEN aanpassingen VWC elektrische installaties

€ 1.315.500

KB liftmodernisatie

€ 4.815.000

installatie rookmelders

€ 384.927

totaal

€ 6.515.427

2. Ingrepen nodig om gezondheidsrisico’s (schimmel problematiek) te voorkomen. Dit dient vooral te gebeuren door het isoleren van buitengevels en het aanbrengen van verluchtingssystemen die performanter zijn dan oorspronkelijk voorzien bij de bouw. Voor een aantal gebouwen is een totaalrenovatie de enige oplossing. De aanpak van de meest prioritaire gebouwen betekent een geraamde investering van € 63.474.000,00 voor zes gebouwen in de Kikvorsstraat en € 47.731.884,00 voor andere gebouwen. 3. Renovaties die het gevolg zijn van beleids aanbevelingen en doelstellingen van de Vlaamse regering en de Stad Gent (bv. ERP-202019 doelen van de Vlaamse overheid).

De overige 20% betreft nieuwbouw of woningen waarvoor reeds een zware renovatie gepland is. Vlaamse Wooncode 19 Energierenovatieprogramma 2020 17

18


GEVOLGSCHADE DAKEN EN ERP ISOLATIE DAKEN

€ 4.975.394

buitenschrijnwerk en ERP geïsoleerde beglazing

€ 7.973.220

centrale verwarming ERP

€ 7.980.000

totaal

€ 20.928.614

4. Deelrenovaties aan gebouwen in redelijke staat om de verhuurbaarheid te kunnen blijven garanderen: ingrepen voor onderhoudscomfort en duurzaamheid in relatie tot geschatte verdere periode van uitbating. Geraamde kostprijs: € 30.000.000.


Voor de financiering van deze noodzakelijke en kostelijke renovaties zal beroep worden gedaan op het FS3 van het Vlaamse Gewest. Omwille van een spreiding van middelen, zullen prioriteiten moeten worden gesteld die noodzakelijkerwijs sterk door de beschikbare financiële middelen zullen worden bepaald. Toch zal er een versnelling moeten worden gerealiseerd om leegstand omwille van technische redenen te voorkomen en zal WoninGent haar schaarser wordende eigen middelen moeten inzetten, veelal in de vorm van rentevergoeding op marktconforme leningen. Het zal ook noodzakelijk zijn over te gaan tot een selectieve verkoop van eigen patrimonium om middelen te genereren die kunnen worden gebruikt voor de broodnodige renovaties.

OD2.1: WONINGENT STAAT IN VOOR DE RENOVATIE, VERBETERING, AANPASSING OF VERVANGING VAN HET WONINGPATRIMONIUM WAAR NODIG SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent werkt rollende meerjarenplanningen uit zowel voor renovatie als voor onderhoud en dit met het inventarisatierapport als vertrekpunt. Om te voldoen aan de grote renovatienood en om leegstand omwille van technische redenen te voorkomen, moet WoninGent een beroep doen op extra financiering van het Vlaams Gewest. Zij hamert hierbij op de zeer grote renovatienood en de beperkte financiële middelen. Daarnaast zoekt de maatschappij extra externe financieringsmiddelen, zowel op Europees, Vlaams als lokaal vlak en snijdt zij haar eigen middelen aan via onder andere de selectieve verkoop van haar gebouwen. • Hoewel leegstand vaak onvermijdelijk is, is het aanpakken van de leegstand een absolute prioriteit voor WoninGent en zal zij op dit gebied extra inspanningen leveren. Het sneller opnieuw verhuurbaar maken van woningen en een efficiënter toewijsproces staan hierbij centraal: - De nieuwe afdeling herverhuring patrimonium moet woningen na opzeg zo snel als mogelijk opnieuw verhuurbaar maken. Deze afdeling staat ook in voor het consequent screenen van woningen die om technische redenen leegstaan en het, indien mogelijk, verhuurbaar maken van deze woningen. - De nieuwe cel toewijzingen zorgt voor het verhogen van het aantal toewijzingen door het toewijsproces te optimaliseren. - De reden van weigering door kandidaathuurders wordt consequent bevraagd, zodat op korte en lange termijn maatregelen kunnen worden genomen. - WoninGent maakt bij renovatiewerken telkens de afweging tussen een renovatie met

WoninGent ontwikkelt meerjarenplanningen voor renovaties en voor onderhoud WoninGent werkt een rollende meerjarenplanning uit voor een termijn van vijf tot tien jaar voor renovaties van haar woningvoorraad en dit met het inventarisatierapport als vertrekpunt.

bewoning, een gefaseerde aanpak waarbij met een doorschuifsysteem kan worden gewerkt of een renovatie met herhuisvesting. Bij verplichte herhuisvesting omwille van renovatiewerken, wordt ervoor gezorgd dat gebouwen niet langer dan strikt noodzakelijk leeg staan. - WoninGent onderzoekt en activeert maatregelen om de verhuurbaarheid van haar woningen te bevorderen. De maatschappij denkt hierbij aan het op zich nemen van installatiekosten zoals: 0 h et schoonmaken en decoreren (schilderen, behangen, vloerbekleding) van woningen tussen twee verhuringen; 0 e en comfortverhoging van keukens en badkamers; 0 h et maken van afspraken met kandidaathuurders m.b.t. het uitvoeren van kleine renovatiewerken in ruil voor huurvermindering. WoninGent maakt hierbij telkens de afweging tussen de kostprijs verbonden aan de installatiekosten en de extra inkomsten die de woning genereert indien deze verhuurd wordt. WoninGent onderzoekt ook hoe niet-verhuurbare leegstaande woningen tijdelijk ter beschikking kunnen worden gesteld van verenigingen of organisaties met een maatschappelijk, sociaal of cultureel nut. In dit kader stelt WoninGent een convenant op met CAW Oost-Vlaanderen om gebouwen of woningen aan het CAW te verhuren, op voorwaarde dat de gebouwen voldoen aan de veiligheidsvoorschriften van de Vlaamse Wooncode en maakt WoninGent afspraken met één of meerdere verenigingen die leegstandbeheer als opdracht hebben.

Deze meerjarenplanning brengt naast de conditiescores uit het inventarisatierapport ook het bouwjaar/ renovatiejaar van de gebouwen in kaart om de noodzaak aan onderhoudsen herstellingswerken enerzijds en (deel)renovaties anderzijds correct te kunnen inschatten en inplannen. De rollende meerjarenplanning


geeft aan welke panden worden opgenomen in de renovatieplanning en daarnaast welke gebouwen dienen opgenomen te worden in de onderhoudsplanning. Voor deze laatste wordt ook meteen het onder houdsniveau (standaard, basis, laag …) van het bestaande patrimonium bepaald, zodat geen nutteloze investeringen gebeuren aan gebouwen die binnen afzienbare tijd grondig zullen worden gerenoveerd of vervangen. Om de grondigheid van de renovatie te bepalen, zullen telkens volgende parameters in overweging genomen worden: • type renovatie: - beperkte binnenrenovatie (keukeninrichting en badkamer, linoleumbevloering …); - beperkte renovatie van de buitenschil (afdichting platte daken, vervanging buitenschrijnwerk, vervangen gevel …); - of grondige renovatie van het totale gebouw; • renovatie versus sloop/vervangingsbouw of verkoop: bv. gebouwen die vermeld staan op de inventaris van bouwkundig erfgoed (beschermd/beschermd stads- en dorpsgezicht) kunnen vaak onmogelijk gerenoveerd worden binnen de vigerende oppervlaktenormen; • financiële haalbaarheid (begroting renovatiekost versus vervanging); • duurzaamheid en verdere uitbatingsperiode van het gebouw na renovatie; • totaal aantal sociale huur- en koopwoningen op dezelfde grond na renovatie of na vervangingsbouw; • impact op de bewoners: - renovatie met herhuisvesting; - of renovatie met bewoning; - of gefaseerde aanpak per inkompartij of per bouwblok met doorschuifmogelijkheden. De renovatieprojecten worden met de nieuwbouw projecten opgenomen in een projectplanning voor de komende vijf tot tien jaar, samen met hun begroting en het effect op het nettoaantal sociale koop- en huurwoningen. Naast de inhaalbeweging op gebied van grondige renovaties en vervangingsbouw, streeft WoninGent ernaar om de kwaliteit van haar bestaande woningvoorraad te kunnen blijven garanderen. Hierdoor staat de maatschappij voor de uitdaging om in de periode tussen 2017 en 2025 in 1/5de van haar bestaande patrimonium comfortverbeteringen (herinrichting van keukens,


badkamers, verbetering van elektrische installaties …) uit te voeren. Deze investeringen worden begroot op 12% van de totale investeringsnood. Op heden gebeurt de toekenning van financiering voor renovaties aan de hand van een aantal energetische parameters. Een loutere comfortverbetering om de uitbatingsperiode van gebouwen te verlengen, krijgt zo goed als geen voorrang, waardoor de maatschappij voor soortgelijke ingrepen aangewezen is op eigen middelen en/of financiering via het afsluiten van marktconforme leningen. Het is duidelijk dat de inhaalbeweging op renovatiegebied slechts mogelijk wordt mits de inzet van voldoende personeel en mits het vrijmaken van extra externe financieringsmiddelen, zowel op Europees, Vlaams als lokaal vlak.

WoninGent bestrijdt actief de leegstand in haar patrimonium Leegstand van sociale woningen roept ergernis en boosheid op. Niet alleen het financiële gevolg in de vorm van inkomstenderving voor WoninGent, maar ook het sociale aspect is aanstootgevend: hoe kan men verantwoorden dat woningen niet verhuurd worden, terwijl er zoveel kandidaten op de wachtlijst staan? Hoewel leegstand vaak onvermijdelijk is, is het aanpakken van de leegstand een absolute topprioriteit voor WoninGent. In de GSC-regelgeving wordt een onderscheid gemaakt tussen structurele leegstand en frictieleegstand. • Structurele leegstand slaat op de woningen die doelbewust geleidelijk worden vrijgemaakt in functie van een bouwproject (vervangingsbouw of renovatie). Door oordeelkundige planning van de projectdossiers en van de herhuisvesting van de betrokken huurders, wordt getracht de periode van structurele leegstand zo kort mogelijk te houden. • Met frictieleegstand worden alle woongelegenheden aangeduid die om andere dan projectredenen niet verhuurd zijn. Soms staan woningen leeg in afwachting van een geplande verkoop of omwille van een juridische reden, zoals na een sterfgeval met onbeheerde nalatenschap. Het grootste gedeelte van de frictieleegstand is echter te wijten aan enerzijds de noodzaak van herstellingswerken en anderzijds de toewijsprocedure, bepaald door het KSH.

Ten gevolge van de veroudering van het patrimonium, zijn er na een verhuis bijna steeds omvangrijke herstellingswerken nodig en zijn er ook steeds minder onmiddellijke acceptaties door kandidaat-huurders. Anderzijds is er, omwille van de leeftijd van de bewoners, een groot aantal opzeggingen wegens vertrek naar een rusthuis of wegens overlijden. De combinatie van een groot aantal opzeggingen en een lager aantal toewijzingen, zorgt ervoor dat de frictieleegstand steeds groter dreigt te worden. Om de leegstand op een efficiënte en effectieve manier aan te pakken, werden al verschillende initiatieven gelanceerd en werden er hervormingen doorgevoerd binnen de afdeling verhuur en binnen de technische dienst: 1. Binnen de afdeling verhuur werd eind 2013 een cel toewijzingen gecreëerd. Deze cel focust zich op het verhogen van het aantal toewijzingen en het significant terugdringen van de leegstand in samenwerking met de nieuwe afdeling herverhuring patrimonium. 2. Binnen de technische dienst werd begin 2014 een afdeling herverhuring patrimonium opgericht. Deze afdeling is belast met de opvolging van wooneenheden die om technische redenen leegstaan (vooronderzoeken, bepalen van uit te voeren herstellingswerken) en met het opmaken van de plaatsbeschrijvingen. Daarbij werd extra capaciteit voorzien voor de plaatsbeschrijvingen en voor de begeleiding van kandidaat-huurders bij de bezichtiging van de woningen. 3. Een vast overleg tussen de afdeling verhuur en de technische dienst zorgt voor een gestructureerde opvolging van de lijst leegstaande (on)verhuurbare woningen. Er werd in dit kader een inventarisatie en classificatie gemaakt van de huidige leegstaande woningen. De niet verhuurbare woningen die leegstaan om technische redenen, worden fysiek gescreend en, indien nog mogelijk, verhuurbaar gemaakt. 4. E en intern monitoringssysteem werd uitgewerkt om de leegstandsevolutie op pandniveau te kunnen opvolgen. Dit gebeurt bij elke acceptatie waardoor de voortgang exact kan worden bekeken met als parameters: evolutie van het aantal toewijzingen per maand, gemiddeld aantal uitgenodigde kandidaten, gemiddeld aantal maanden leegstand, aantal maanden leegstand en oorzaak per pand …. 5. De reden van weigering van een woningaanbod wordt

consequent bevraagd en gecategoriseerd (locatie, grootte, comfort, staat van de woning, geen reactie huurder …). Deze informatie wordt actief gebruikt om maatregelen op korte termijn (technische dienst) en lange termijn (beleidsbeslissingen) te nemen en dit in samenhang met de toestand van de gebouwen. 6. Er werd een procedure beëindiging bouwproject uitgewerkt (schatting en goedkeuring marktwaarden), zodat gebouwen na de voorlopige oplevering zo snel als mogelijk kunnen worden verhuurd en beveiligingsinvesteringen tot een minimum beperkt worden. 7. Detailplannen worden opgemaakt bij het traject voor grondige renovatie en vervangingsbouw, zodat de woningen na de verplichte herhuisvesting van de bewoners niet langer dan strikt noodzakelijk leeg staan. 8. Frequente opvolging van onbeheerde nalatenschappen bij de behandelende advocaten door de afdeling sociale dienstverlening en leefbaarheid. Indien blijkt dat deze opvolging weinig tot geen resultaten oplevert, wordt overleg gepland met de rechtbank om de periode van leegstand te verminderen 9. WoninGent zal nog bijkomende maatregelen onderzoeken en activeren om de verhuurbaarheid te bevorderen. WoninGent denkt hierbij aan het op zich nemen van installatiekosten zoals: • extra investeringen tussen twee verhuringen door schoonmaak en decoratie (schilderen, behangen, vloerbekleding) van de woning; • c omfortverhoging van de keuken en badkamer, waarbij bv. een beroep wordt gedaan op de diensten van het CLW of de sociale conciërges van WoninGent; • afspraken met kandidaat-huurders met betrekking tot kleine renovatiewerken in de woning in ruil voor huurvermindering. WoninGent zal hierbij telkens de afweging maken tussen de kostprijs die verbonden is aan de installatiekosten van een bepaalde woning en de extra inkomsten die de woning opbrengt indien deze verhuurd wordt. Bovenop het verder verfijnen van al deze initiatieven in concrete actieplannen, zal ook de praktische werkwijze van het toewijsproces grondig worden bijgestuurd. De evaluatie van het toewijsproces en de daaruit voortvloeiende aanpassingen, hebben als doel om maandelijks meer kandidaat-huurders te kunnen uitnodigen en op die manier ook meer wooneenheden te verhuren.


Naast de aanpak van de leegstand van woon elegenheden wordt ook aandacht besteed aan de nietresidentiële ruimten in het patrimonium. Het betreft hier vooral garages en (ondergrondse/bovengrondse) parkeerplaatsen, maar ook allerlei bergingen en enkele winkelruimtes. Gezien daaromtrent geen voorschriften bestaan in het KSH, hadden de fusiepartners elk een eigen werkwijze inzake toewijzing en huurbepaling. Dit deel van het patrimonium wordt momenteel technisch gescreend en de tarieven worden gelijkgeschakeld om tot een efficiënte exploitatie te komen. WoninGent zal afspraken maken met één of meerdere immobiliënmakelaars om deze niet-residentiële panden zo veel mogelijk te verhuren. Het rentmeesterschap wordt niet overwogen. WoninGent wil namelijk de betalingsopvolging in handen houden. WoninGent zet ook in op een betere communicatie met de buurtbewoners over haar concrete plannen. In afwachting van een renovatieproject staan gebouwen onvermijdelijk enige tijd leeg. WoninGent wil buurtbewoners van dergelijke projecten beter informeren over de toekomstplannen met de gebouwen en de geschatte duurtijd. Het fenomeen leegstand heeft echter niet enkel een sociale en financiële component. Leegstaande panden in een woonwijk tasten de leefbaarheid aan en werken verloedering in de hand. Om die redenen wordt onderzocht hoe woongelegenheden die structureel of noodgedwongen leegstaan, tijdelijk ter beschikking kunnen worden gesteld van verenigingen van maatschappelijk, sociaal of cultureel nut. WoninGent werkt in dit opzicht een procedure uit om, binnen de wettelijke mogelijkheden, leegstaande panden tijdelijk te verhuren aan bepaalde organisaties, artiesten of om een samenwerking op te starten met bijvoorbeeld daklozencentra. Evenwel dient rekening gehouden met het wettelijk gelimiteerd aantal te verhuren eenheden buiten sociaal stelsel én het feit dat dit verhuringen kunnen zijn op (zeer) korte termijn.


Volgend stappenplan dient hierbij als leidraad: • Bij leegstand van nog te renoveren panden zal de technische dienst contact leggen met scholen en organisaties in de sociale economie om deze weer verhuurbaar te maken door middel van kleine herstellingen en opfriswerken (bv. schilderen). • WoninGent stelt een convenant op met CAW OostVlaanderen om gebouwen of woningen die niet kunnen verhuurd worden aan sociale huurders aan het CAW te verhuren, op voorwaarde dat de gebouwen voldoen aan de veiligheidsvoorschriften van de Vlaamse Wooncode. CAW Oost-Vlaanderen stelt deze woning op haar beurt ter beschikking aan woonbehoeftigen via een contract ‘bezetting ter bede’. • Indien de woning niet langer verhuurd of ter beschikking kan worden gesteld voor bewoning, zal WoninGent afspraken maken met één of meerdere verenigingen die leegstandbeheer als opdracht hebben. Deze verenigingen, zoals vzw Nucleo, beheren de leegstaande woningen en stellen deze ter beschikking. • Alternatieve invullingen leegstand: voor woningen die niet meer verhuurbaar zijn, zal nagegaan worden binnen welke modaliteiten deze ter beschikking kunnen gesteld worden en voor welke complexen. • Indien bovenstaande maatregelen niet (meer) mogelijk zijn, worden deze panden beveiligd of worden ze los van het bouwproject reeds preventief gesloopt.

OD 2.2: WONINGENT IS MILIEUVRIENDELIJK IN FUNCTIE VAN DE BETAALBAARHEID SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent is een voortrekker op het gebied van duurzaamheid van haar gebouwen en zet daarbij in op constructieafhankelijke duurzaamheid. Zij houdt hierbij echter rekening met haar doelgroep en met de beperkingen op het gebied van financiering. WoninGent gaat daarbij proactief of zoek naar extra financiering om mee te werken aan innovatieve projecten die een hoge

energiereductie beogen en verder reiken dan de opgelegde wettelijke normen. • WoninGent sensibiliseert en responsabiliseert haar sociale huurders m.b.t. duurzaamheid en energiebesparing in samenwerking met externe partijen zoals vzw REGent.

WoninGent kiest voor duurzaamheid in functie van de betaalbaarheid en zoekt bijkomende externe financiering voor innovatieve projecten

om de kosten voor duurzame technische maatregelen, waarvoor financiering volgens FS3 niet voldoende blijkt, te subsidiëren.

WoninGent kiest vooruitstrevend te zijn in een duurzame benadering van haar gebouwen en beoogt hierbij een zo laag als mogelijk energieverbruik, binnen de eerder aangehaalde beperkingen op het gebied van financiering van de bouwkosten en de duurzaamheid van de exploitatie.

WoninGent sensibiliseert de sociale huurders m.b.t. duurzaamheid en energiebesparing in samenwerking met externe partijen

WoninGent houdt in haar ontwerpen steeds rekening met de samenlevingskenmerken eigen aan haar doelgroep en kiest voor een onderhoudsarm en een beheer- en gebruiksvriendelijk bouwen. Er wordt gekozen voor een constructieafhankelijke duurzaamheid20. Bij elk projectontwerp gaat er bijzondere aandacht naar de eenvoud en het gebruiksgemak van de technische uitrusting. WoninGent past de aspecten van de ‘Duurzaamheids meter Stad Gent’ toe in de mate dat zij van toepassing kunnen zijn op haar specifieke doelgroep, dat ze kunnen worden gerealiseerd binnen de vigerende financieringsplafonds of dat ze eventueel kunnen worden mogelijk gemaakt via extra financiële stimuli (lokaal, Europees, Vlaams, nutsmaatschappijen …). WoninGent zoekt ook naar extra financieringsmogelijkheden om mee te werken aan innovatieve projecten, die een hoge energiereductie beogen en verder reiken dan de opgelegde wettelijke normen. De Stad Gent voorziet voor alle Gentse SHM’s een budget van € 2 miljoen

20

Duurzame concepten moeten betaalbaar zijn op korte termijn, maar zij moeten ook voor zowel WoninGent als voor haar huurders rendabel zijn op lange termijn. Bij nieuwere technieken zal WoninGent daarom in samenwerking met externe partijen (bv. vzw REGent) inzetten op een doorgedreven sensibilisering en responsabilisering van de huurder, zodat rendementsen kwaliteitsverlies door verkeerd gebruik kan worden vermeden. Al bij de bezichtiging zullen kandidaathuurders erop gewezen worden dat een correct gebruik en onderhoud onontbeerlijk is om de energiekosten te verlagen. Zowel bij de intredende plaatsbeschrijving, de ondertekening van het contract als het onthaalbezoek zal met technische fiches en duidelijke pictogrammen nogmaals gewezen worden op het belang van een correct gebruik van deze vernieuwende technieken. De bewoners zullen ondersteund en actief betrokken worden bij zowel de toepassing als de verspreiding van de kennis over het omgaan met deze nieuwe technieken bv. het energiebuddy-systeem in samenwerking met vzw REGent. WoninGent zal bij de ontwikkeling van grotere of vooruitstrevende projecten vooraf inzicht vragen

uurzaam = omvangrijk pakket aan middelen om o.a. klimaatneutrale gebouwen te ontwikkelen waarbij energiebesparing (besparende maatregelen), D energieproductie, integraal waterbeleid en afvalbeheer hoofdpijlers zijn. Constructieafhankelijke duurzaamheid = rekening houden met de duurzaamheidsdoelstellingen op het vlak van ontwerp, oriëntatie en inplanting van het concept, keuze van materialen en uitrustingen.


van de doelgroep. WoninGent start hiervoor overleg met vzw REGent, die samen met o.a. OCMW Gent en Samenlevingsopbouw Gent methodieken ontwikkeld

heeft om mensen te bereiken die het financieel moeilijker hebben, zoals het denkforum ‘(Z)onderstroom rond armoede en energiebesparing’.

OD 2.3: WONINGENT BOUWT AANPASBAAR SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent zet verder in op sociale assistentiewoningen. • Voor sociale huurwoningen legt WoninGent de nadruk op aangepaste woningen eerder dan op aanpasbaar wonen. De ontwerprichtlijnen zullen echter wel de toepassing van eenvoudig en goedkoop aan te brengen maatregelen bevatten zoals bv. de keuze voor een douche i.p.v. een bad. WoninGent wil op termijn 20% aangepaste

Aangepast wonen voor sociale huurwoningen, aanpasbaar wonen voor sociale koopwoningen De fusiepartners van WoninGent stemden in het verleden hun projecten zoveel als mogelijk af op hun eigen wachtlijsten. Uit de cijfers van 2013 blijkt dat een kleine 45% van de zittende huurders momenteel ouder is dan 60 jaar. WoninGent beschikt over ca. 6% van haar patrimonium aan woningen geschikt voor mindervaliden, woningen in seniorencomplexen en assistentiewoningen. Het aandeel aan aanpasbare woningen, waarbij de woningen via kleine ingrepen kunnen ingezet worden voor een andere doelgroep, is eerder klein. WoninGent houdt rekening met de wachtlijsten en de demografische uitdagingen waar de Stad Gent voor staat. Het wonen-op-maat voor senioren vraagt hierbij de komende jaren bijzondere aandacht. Naast haar inzet om te voorzien in een verdere realisatie van sociaal erkende assistentiewoningen21, kiest WoninGent om in te zetten op het voorzien van voldoende aangepaste woningen22 eerder dan in te zetten op aanpasbaar wonen23. Uit praktijkervaring en feedback vanuit verschillende richtingen (VMSW, adviesverlenende instanties inzake

woningen per wijk bereiken met als doelstelling de woonmobiliteit te stimuleren. WoninGent wenst samen met externe organisaties en de overheid stimuli op te zetten ter bevordering van woonmobiliteit. • Bij de realisatie van sociale koopwoningen past WoninGent het ‘charter aanpasbaar wonen’ maximaal toe, zolang de betaalbaarheid van de woningen niet in het gedrang komt.

toegankelijkheid …) wordt vastgesteld dat deze maatregel, gebaseerd op het idee van ‘levenslang wonen’ voornamelijk interessant zal zijn bij sociale koopwoningen. Bij de realisatie van sociale koopwoningen zal WoninGent het ‘Charter aanpasbaar wonen’ dan ook maximaal toepassen in de mate dat de betaalbaarheid van de woningen nog kan gegarandeerd worden. Voor de sociale huurwoningen leidt een doorgedreven vorm van aanpasbaar bouwen op termijn echter tot een sterke onderbezetting van deze woningen (bv. te ruime woningen voor alleenstaanden). Dit valt moeilijk te rijmen met de nood om meer betaalbare sociale huurwoningen te realiseren op de schaarse oppervlaktes binnen de grootstedelijke context. Bovendien valt het tijdstip dat de bewoner er baat bij heeft dat de voorziene aanpassing wordt doorgevoerd, contradictorisch genoeg veelal samen met het moment waarop een comfortverbetering van de woning nodig is (herinrichten van een badkamer, keuken, herkeuring elektrische installatie). Dergelijke deelrenovaties vragen veelal een aanzienlijke investering en gaan gepaard met een herhuisvesting van de bewoners. De ontwerprichtlijnen voor de architecten zullen echter wel de toepassing van eenvoudig en goedkoop aan te

angepaste woningen, waarbij bewoners op elk moment een aangepast oproepsysteem kunnen gebruiken voor persoonlijke assistentie en een beroep kunnen A doen op gemeenschappelijke diensten. Er worden ook gemeenschappelijke ruimtes voorzien bewoners elkaar kunnen treffen. 22 Het ontwerpen van aangepaste woningen gebeurt steeds op maat van mindervaliden en ouderen. De woning beoogt een zo groot mogelijke zelfstandige bewoning en sociale integratie van de bewoner. 23 Bij aanpasbaar bouwen bouwt de ontwerper de mogelijkheid in om een woongelegenheid zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan wijzigende noden van de bewoners. Hierdoor kan de woning ‘meegroeien’ met zijn bewoner. 21


brengen maatregelen bevatten. Zo kan bijvoorbeeld het voorzien van een douche in plaats van een bad ertoe bijdragen dat ouder wordende huurders langer kunnen blijven wonen en vermijdt dit kosten voor aanpassing achteraf.

Aangepast wonen om de woonmobiliteit te stimuleren WoninGent zal bijgevolg prioritair inzetten om het aandeel aangepaste huurwoningen te verhogen in elk nieuwbouw- en renovatieproject. Op termijn wil WoninGent 20% aangepaste woningen per wijk bereiken. Zo kan woonmobiliteit gestimuleerd worden, waardoor de wijzigende behoeften in de loop van een mensenleven vervuld kunnen worden. Senioren kunnen op die manier verhuizen van hun oude, ruimere gezinswoning naar een aangepaste woning en dit terwijl ze in hun vertrouwde wijk blijven wonen. Dit behoedt oudere huurders niet alleen voor sociaal isolement, het stimuleert oudere huurders ook om te verhuizen waardoor hun woning vrijkomt voor grotere gezinnen en het zorgt op die manier ook voor een betere sociale mix op wijkniveau.

25

WoninGent zal samen met externe instanties (bv. OTCOCMW, sociale tewerkstellingen …) en de overheid stimuli opzetten (bv. voeren van informatiecampagnes en begeleidingsvormen bij vrijwillige verhuis24) om oudere bewoners te begeleiden bij hun verhuis en verhuizen zo minder beangstigend te maken. Op die manier wil zij woonmobiliteit promoten, zodat grotere woningen beschikbaar komen voor jonge en grotere gezinnen. Er wordt momenteel al intensief ingezet op het faciliteren van de herhuisvesting van ouderen en kansarmen bij verplichte verhuizingen. WoninGent betreurt dat de aanpassingen aan het KSH niet werden aangegrepen om de mobiliteit te bevorderen door bv. een tegemoetkoming te koppelen aan een vrijwillige verhuizing naar een kleiner appartement25. Momenteel is het verschil in reële huurkosten tussen een grondgebonden woning en een appartement (gewoonlijk met hoge huurlasten en dus duurder) een niet te onderschatten factor in de terughoudendheid van ouder wordende huurders om te verhuizen. Omgekeerd zal er wel een onderbezettingsvergoeding moeten worden betaald, hetgeen dus eerder een sanctionerend in plaats van aanmoedigend karakter heeft.

Zie O.D. 4.4 WoninGent biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners.


PRESTATIEVELD 3 BETAALBAARHEID


SD3: WONINGENT DRAAGT BIJ TOT DE BETAALBAARHEID VAN WONINGEN

OD 3.1: WONINGENT BOUWT PRIJSBEWUST SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent bouwt en renoveert woningen binnen de subsidiabele prijsplafonds. Zij laat haar bouwprogramma’s dan ook strikt aansluiten bij de ontwerponderrichtingen van de VMSW en de rekenbladen van het FS3. • WoninGent legt bij nieuwbouw de focus op duurzaam, ecologisch, onderhoudsarm en beheer- en gebruiksvriendelijk. • WoninGent ambieert om aangepaste

WoninGent bouwt binnen de financieringsplafonds Bij nieuwbouw zorgen de in de bouwsector steeds strenger wordende normen (toegankelijkheid, energie-efficiëntie, veiligheidsaudits ...), en de stedenbouwkundige vereisten (afvalbeheer, parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen, buitenruimtes …) niet alleen voor stijgende absolute, maar ook voor stijgende relatieve bouwkosten. Zoals eerder gesteld, volstaan de huurinkomsten niet om de leningsannuïteiten af te betalen en is het dus van het grootste belang om de projecten intensief op te volgen met het oog op een vlotte realisatie en om de bouwkosten te beheersen. Bij de ontwikkeling van bouwprojecten streeft WoninGent ernaar om binnen de subsidiabele prijsplafonds nieuwe woningen te realiseren of bestaande woningen te renoveren. Dit gebeurt door de bouwprogramma’s zeer strikt te laten aansluiten bij de ontwerponderrichtingen van de VMSW en de rekenbladen van het FS3. Ook worden de bestekken bij overheidsopdrachten streng nagezien op het gebied van betaalbaarheid, terwijl er toch hoge kwalitatieve eisen worden gesteld. Bij deze constructies moet het evenwicht tussen de uitbatingskost en de projectfinanciering met de geraamde inkomsten telkens vooraf berekend en overwogen worden.

kwaliteitsarchitectuur i.s.m. de kwaliteitskamers te realiseren voor grote projecten. • Voor extra eisen op het gebied van energieefficiëntie, architecturale kwaliteiten of leefbare omgevingsinfrastructuur gaat WoninGent op zoek naar bijkomende financieringsmogelijkheden en –systemen of naar kostenbesparende maatregelen.

Duurzaam, ecologisch, onderhoudsarm en beheer- en gebruiksvriendelijk bouwen primeert WoninGent legt bij de ontwerpen voor nieuwbouw de focus op duurzaam, ecologisch, onderhoudsarm, ‘beheer- en gebruiksvriendelijk’ bouwen: • beheervriendelijk: de noodzakelijke onderhoudsen beheerkosten voor de woningen dienen zo beperkt mogelijk te worden gehouden; • gebruiksvriendelijk: het vergemakkelijken en vereenvoudigen van het gebruik en het beperken van de handelingen i.v.m. de uitrusting van het patrimonium voor de bewoners. WoninGent ambieert voor grote projecten om aangepaste kwaliteitsarchitectuur in samenwerking met de kwaliteitskamer te realiseren. Zij zal gebruikmaken van jurering bij beoordeling van ontwerpen, of bij het aanstellen van een ontwerpteam. Deze architecturale kwaliteiten dienen echter in balans te zijn met de aangehaalde economische beperkingen maar vooral ook met de gebruiksvriendelijkheid, waarmee sociale huisvesting omwille van haar specifieke doelgroep rekening moet houden. Omwille van de strikte reglementering via het KSH, kan bij de toewijs van een sociale woning geen rekening worden gehouden met levensstijl en –wijze van de bewoner. Bijgevolg dringt een intensieve en voortdurende begeleiding zich op voor de telkens


wisselende bewoners. De dienst projectontwikkeling werkt daarom nauw samen met de afdeling sociale dienstverlening en leefbaarheid voor de analyse van de draagkracht van de sociale doelgroepen bij het ontwikkelen van de bouwprojecten. WoninGent wil door middel van een eenvoudige en met pictogrammen ondersteunde uitgeschreven handleiding met technische informatie de begeleiding van de bewoners faciliteren. WoninGent onderzoekt ook hoe zij de sociale huurders zelf kan inzetten om medebewoners te begeleiden en informeren. Zaken zoals verhoogde energie-efficiëntie, extra architecturale eisen en leefbare omgevingsinfrastructuur vallen boven de projectfinanciering van het

Vlaams Gewest. Om deze zaken, naast de eerder aangehaalde structurele tekortkomingen, mogelijk te maken, zal WoninGent zoeken naar bijkomende financieringsmogelijkheden en –systemen of naar kostenbesparende maatregelen, zoals bijvoorbeeld: • tegemoetkomingen in de bouwen uitbatingskost ter compensatie van hogere normen; • terugverdieneffecten op financiële winsten door besparingen op het energieverbruik van energiezuinige installaties en investeringen; • energiepremies, subsidiekanalen en fondsen voor energiebesparende maatregelen; • het (goedkoop) ter beschikking stellen van gronden door lokale overheden.

OD 3.2: WONINGENT VERHUURT PRIJSBEWUST SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent beperkt de gemeenschappelijke voorzieningen in haar bouwprojecten om de beheerkosten en de daaraan gerelateerde huurlasten te verlagen. • WoninGent analyseert haar dienstverlening voor de sociale huurders. Zij maakt de afweging van de financiële impact op de sociale huurders van de diensten die zij met eigen personeel levert en de dienstverlening door externe bedrijven. WoninGent zorgt ook voor een goede opvolging en controle van zowel de eigen regie als externe aannemers met het oog op een snelle uitvoering van de werken en dit tegen een correcte prijs. • Voor niet-urgente herstellingswerken wordt, indien de werken ten laste zijn van de huurder, gezocht naar samenwerking met derde partijen zoals bv. de karweidienst van het OTC van OCMW Gent, opleidingscentra in de sociale

WoninGent streeft actief naar een verlaging van de huurlasten Om het beheer van de gebouwen te vereenvoudigen en de huurlasten zo laag mogelijk te houden, bewaakt WoninGent bij de ontwikkeling van de bouwprojecten het aspect van de gemeenschappelijke voorzieningen. Zo worden gemene delen en oppervlakten van gemeenschappelijke ruimten zoveel als mogelijk beperkt


tewerkstelling, technische en beroepsscholen en het CLW. • WoninGent organiseert informatiemomenten over de huurlasten en –verbruiken en de mogelijkheden tot beperking hiervan door kosten- en energiebesparende acties. WoninGent activeert ook haar sociale huurders om zelf bepaalde onderhoudswerken uit te voeren die kostenbesparend werken. Met het oog op het activeren van de sociale huurders, werkt WoninGent een gepast systeem uit van beloning in overleg met de verschillende overheden bv. het werken met een alternatieve munt. • WoninGent maakt gebruik van alternatieve tewerkstelling voor betaalbare extra dienstverlening zoals bv. de sociale conciërges i.s.m. VDAB.

zonder de bewoonbaarheid- en leefbaarheidsaspecten aan te tasten. Liften bedienen een zo groot mogelijk aantal woningen, zodat de gemiddelde lasten over een groot aantal gezinnen solidair kunnen worden gedragen. WoninGent wil informatiemomenten organiseren over de huurlasten en de mogelijkheden tot beperking hiervan door kosten- en energiebesparende acties.

WoninGent beheert momenteel de gemene delen voor een groot gedeelte met eigen dienstverlenend personeel. 27 poetsvrouwen en –mannen, negen huisvuilverwerkers en zes conciërges zorgen voor 70% (49.323 m²) van de schoonmaak en het afvalbeheer. De externe dienstverlening op het gebied van schoonmaak beslaat 30% (20.680 m²) van het patrimonium. De vergelijking tussen de eigen poetsdienst en de externe poestdienst is lopende om ook voor deze dienstverlening de meest efficiënte oplossing te bieden. De besluitvorming hieromtrent wordt voorzien in 2014. Het is een streefdoel van de afdeling sociale dienstverlening en leefbaarheid om bewoners bij elkaar te brengen. In dit kader worden bewonersgroepen opgestart. De bedoeling is om tot een samenwerking met de huurders te komen, waarbij zij op vrijwillige basis instaan voor kleine ingrepen die geen technische kennis vereisen en die kostenverlagend kunnen werken. WoninGent werkt een systeem uit van beloning om de bewoners aan te moedigen. Zij wil hiervoor overleggen met de verschillende overheden om de beperkende wetgeving aan te passen. Enkele mogelijke voorbeelden: • een selectieve verlaging van de huurlasten voor vrijwilligers; • een betaling in complementaire munt (cfr. Torekes); • de betaling van een vrijwilligersvergoeding: WoninGent kan momenteel als coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (cvba) geen vrijwilligersvergoeding betalen zonder fiscale repercussies voor zowel de verhuurder, als de huurder. WoninGent maakt afspraken met een bestaande vzw of richt zelf een vzw op om de vrijwilligers te kunnen vergoeden Er is binnen het KSH, jammer genoeg, geen mogelijkheid voorzien om huurders te compenseren voor extra inspanningen door middel van de verlaging van hun huur.

WoninGent maakt gebruik van alternatieve tewerkstelling voor betaalbare extra dienstverlening WoninGent zet het project ‘sociale conciërges’ verder. Dit project houdt in dat WoninGent in samenwerking met de VDAB tien langdurige werkzoekenden (SINE-statuut) inschakelt om taken uit te voeren die de reguliere personeelsleden omwille van een gebrek aan tijd en arbeidskrachten niet consequent kunnen uitvoeren. De langdurige werkzoekenden worden begeleid door een daarvoor aangeworven coördinator, zodanig dat ze tijdens en na het project extra werktroeven in handen hebben. De sociale conciërges hebben zowel een sociale, een technische als een schoonmaakfunctie. • sociale functie: aangezien de sociale conciërges op verschillende locaties, van kelder tot dak, taken uitoefenen, worden de problemen in verband met vandalisme, geluidsoverlast, slapers, krakers en drugsdelicten kordater gemeld, aangepakt en opgevolgd door de bevoegde personen/diensten; • technische functie: het signaleren van defecten zoals ingetrapte deuren, gebroken ramen, sluikstort, vandalisme, graffiti aan de technische dienst. Het uitvoeren van kleine technische interventies zoals het smeren van sloten en het vervangen van defecte lampen; • schoonmaakfunctie: de sociale conciërges springen in functie van afwezigheden bij voor het schoonmaakpersoneel en het afvalbeheer. Ook staan de sociale conciërges klaar om hulp te bieden bij niet-wekelijks werk zoals het reinigen van EGWmeters, noodtrappen en bij extra vervuiling naar aanleiding van een brand, vandalisme, sluikstort, leeggespoten brandblussers en andere baldadigheden. De sociale conciërges worden ook ingeschakeld voor de schoonmaak van wooneenheden tussen twee verhuringen in.


PRESTATIEVELD 4 SOCIAAL BELEID


De medewerkers van de afdeling verhuur staan, kort gezegd, in voor het telefonisch onthaal en de administratieve opvolging van de dossiers van zo’n 8.000 huurders. De medewerkers bereiden de toewijzingen voor en behandelen de dossiers van de zittende huurders: huurprijsberekening, eindafrekening, de betalingsopvolging en de advocatendossiers. Aan de balies kunnen huurders en kandidaat-huurders persoonlijk spreken met een medewerker om hun vragen te stellen of om zich in te schrijven. Aangezien het verhuren van sociale woningen strikt gereglementeerd is, dient de afdeling verhuur in te staan voor een snelle en vlotte doorstroom van de administratie. Na de operationele eenmaking in 2011, waarbij werd gekozen voor een pragmatische aanpak, onderwierp de afdeling verhuur daarom in 2012 haar werkmethode sinds de fusie aan een grondige analyse. Op die manier wil de afdeling verhuur haar werking aanpassen aan de schaalvergroting en het daarmee gepaarde toegenomen werkvolume. Deze werking dient zo goed als mogelijk afgestemd te worden op de noden van de kandidaat-huurders en de huurders. In 2012 werd ook werk gemaakt van een eenmaking van de databases van de vier fusiepartners. Deze eenmaking was in maart 2013 een feit. De inbreng van de stadswoningen en de specifieke situatie waarin deze huurders zich bevonden, bracht voor de afdeling verhuur een grote administratieve operatie met zich mee: alle stadshuurders die nog een privécontract hadden, dienden vanaf 2012 een nieuw contract te krijgen volgens het KSH. Ook de huurprijs en de huurlasten dienden aangepast te worden conform het KSH. Vanuit klantgericht oogpunt werd de afdeling verhuur in 2013 opgedeeld in drie teams: een team dat alle zaken verbonden aan kandidaat-huurders behandelt, een team dat instaat voor de toewijzingen en een team dat alle huurdersadministratie verzorgt. De indeling van de teams werd bepaald op basis van de specialisaties van de medewerkers. De balies voor de kandidaat-huurders, de huurders en de contractbesprekingen werden opgesplitst. Deze opsplitsing werd in 2012 door de raad van bestuur goedgekeurd en ging in maart 2013 praktisch in uitvoering. Kort samengevat werd het zwaartepunt van de baliewerking verlegd naar de vestiging in de Kikvorsstraat, waar de afdeling verhuur en alle administratieve dossiers ook fysiek gevestigd 26

zijn. Inschrijvingen worden geconcentreerd in de Kikvorsstraat, waar twee vaste balies voor kandidaathuurders zijn. Zittende huurders kunnen nog steeds aan de balies in de drie vestigingen terecht. Zij kunnen ’s middags ook op afspraak terecht bij een medewerker in de Kikvorsstraat. Contractbesprekingen met instapinformatie voor toetredende huurders gebeuren op afspraak in een aparte ruimte. Er werd een cel toewijzingen gecreëerd. Deze cel focust zich op het verhogen van het aantal toewijzingen en het significant terugdringen van de leegstand in samenwerking met de nieuwe afdeling herverhuring patrimonium26. De cel huurachterstand kreeg versterking. De uitbreiding van de cel huurachterstand laat de medewerkers toe om huurders met huurachterstand op maat en strikter op te volgen. De wijkmonitoren (sociale assistenten) van de afdeling sociale dienstverlening en leefbaarheid nemen de basisbegeleidingstaken op, zoals de huurders informeren, hen vertrouwd maken met hun rechten en plichten, leefbaarheidsbevordering door bemiddeling en de ondersteuning van de huurdersinitiatieven. De wijkmonitoren worden door de sociale huurders van WoninGent aanzien als een brugfiguur tussen hen en de huisvestingsmaatschappij. Een positieve en laagdrempelige benadering is essentieel om het onderling vertrouwen op te bouwen. De werking van de afdeling is geografisch verdeeld in diverse stadswijken. De basisbegeleidingstaken zijn: • (kandidaat-)huurders informeren over de mogelijk heden en voorwaarden van het huren van een sociale woning en het gevolgde toewijzingssysteem; • (kandidaat-)huurders informeren over het woningpatrimonium en ondersteunen bij het maken van een woningkeuze (ook bij grote herhuisvestingsprojecten); • (kandidaat-)huurders begeleiden en ondersteunen bij het in orde brengen van hun inschrijvingsdossier (ook bij grote herhuisvestingsprojecten); • (kandidaat-)huurders die zich willen inschrijven begrijpelijk informeren over de rechten en plichten van huurder en verhuurder; • (kandidaat-)huurders begrijpelijk informeren en hen vertrouwd maken met de bestaande klachtenprocedure;

Zie OD2.1: WoninGent staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig


• ( kandidaat-)huurders een toegankelijk en laagdrempelig aanspreekpunt bieden bij wie ze op eenvoudige wijze terecht kunnen met hun vragen, problemen of klachten; •h uurders die moeilijkheden ondervinden om aan hun huurdersverplichtingen te voldoen, hierover tijdig aanspreken en in overleg met de betrokkene zoeken naar een oplossing, en waar nodig doorverwijzen naar het OCMW of een andere gespecialiseerde welzijnsinstantie; •h uurders met huurachterstallen tijdig en nauwgezet opvolgen en zo nodig, in overleg met de betrokkene, naar het OCMW of een andere gespecialiseerde welzijnsinstantie voor budgetbegeleiding doorverwijzen; •h uurders met specifieke ondersteunings- of begeleidingsnoden in overleg met betrokkene doorverwijzen naar het OCMW of een gespecialiseerde welzijnsinstantie;

• bemiddelen bij conflicten tussen huurders of bij samenlevingsproblemen en in overleg met de betrokkenen zoeken naar oplossingen; • huurdersvergaderingen organiseren waar ruimte wordt gecreëerd voor mogelijke problemen of bedenkingen van de huurders en waar samen met de betrokkenen gezocht wordt naar oplossingen; • huurdersvergaderingen organiseren om huurders te informeren over en nauw te betrekken bij noodzakelijke verhuisbewegingen omwille van renovaties of andere voor de bewoners ingrijpende veranderingen; • initiatieven nemen om het informeren van en communiceren met de huurders mogelijk te maken en te bevorderen; • constructieve huurdersinitiatieven ondersteunen en begeleiden in overleg met de betrokkenen.

OD 4.1: WONINGENT ZET ZICH IN VOOR EEN ZO GOED MOGELIJKE WOONZEKERHEID SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent zet haar intensieve samenwerking met OCMW Gent en CAW Oost-Vlaanderen verder om de woonzekerheid van huurders met huurachterstand en van specifieke doelgroepen (ex-psychiatrische patiënten, veelvuldige overlastplegers, huurders met

WoninGent en sociale partners slaan de handen in elkaar tegen uithuiszetting Op het vlak van de preventie van uitzettingen, werkt WoninGent nauw samen met OCMW Gent en CAW Oost-Vlaanderen. Aangezien de huishuurberekening voor een sociale woning volgens het KSH vertrekt van 1/55ste van het belastbaar inkomen is er een rechtstreeks verband tussen het zogenaamd betaalbaar zijn van de woongelegenheden en die belastbare inkomens. Naast de huishuur zelf, dienen de huurders ook maandelijks voorschotten te betalen op de collectieve voorzieningen (diensten en verbruiken), zoals bepaald in Bijlage III van het KSH die handelt over de huurlasten. Deze provisies zijn echter onafhankelijk van het inkomen


verslavingsproblematieken…) via preventieve woonbegeleiding zoveel als mogelijk te garanderen.

en dus niet sociaal gecorrigeerd. Niet minder dan 76% van onze huurders heeft een belastbaar jaarinkomen onder de € 18.700, een kleine 70% valt zelfs onder de grens van € 16.200. Gezien in sommige panden de meeste aanrekeningen via WoninGent gebeuren (huishuur, collectieve verwarming en watervoorziening, elektriciteit algemene delen, huurlasten), heeft WoninGent in deze gebouwen een zicht op het reëel besteedbaar inkomen per gezin. In de voorbereiding van de fusie onderzocht de toenmalige Goede Werkmanswoning in 2011 de bewoners van 1 residentie. Uit deze steekproef bleek dat meerdere gezinnen met een vervangingsinkomen het moesten redden met minder dan € 8 per dag, waarmee voedsel, kledij, medische kosten, privé-elektriciteitsverbruik en gas, tv-abonnement en andere kosten dienden betaald te worden.

Het is dan ook niet verwonderlijk dat veel huurders moeite hebben om de huishuur te betalen en dat netbeheerder Eandis in talrijke woongelegenheden in ons patrimonium budgetmeters plaatste. Teneinde de woonzekerheid maximaal te vrijwaren, werd het OCMW-protocol Woonbegeleiding vanaf januari 2013 aangepast, waarbij OCMW Gent al na één maand achterstand wordt ingeschakeld om te bemiddelen in een afbetalingsplan. Hierbij dient opgemerkt dat bij een achterstand van € 300 (huishuur & voorschotten huurlasten) een normale afbetalingstermijn van een half jaar een maandelijkse afbetaling van € 50 impliceert, wat voor sommige huurders niet haalbaar is. Er worden dan ook noodgedwongen langere afbetalingstermijnen toegestaan. Ondanks het grote aantal afbetalingsplannen, blijft het aantal advocatendossiers dat kan leiden tot uithuiszetting te hoog. Het probleem van de betalingsmoeilijkheden zet zich ook door buiten de huishuuropvolging. Afrekeningen van verbruiken en diensten die leiden tot een toeslag, net zoals individuele herstellingsfacturen blijven evenzeer onbetaald en kunnen dikwijls slechts (deels) gerecupereerd worden via afhouding van de waarborg bij verhuis. Zo kan (cfr. het hoger beschreven voorbeeld van € 8/dag) een herstellingsfactuur van € 120 het besteedbaar gezinsbudget voor die maand halveren. Het is dan ook belangrijk de tarieven voor herstellingen zo laag als mogelijk te houden.

Preventieve woonbegeleiding in samenwerking met sociale partners Binnen de armoedebestrijding past ook de woonbegeleiding van bepaalde huurders (bv. het daklozenprotocol). De constante bemiddeling voor

27

en opvolging van de verschillende doelgroepen (expsychiatrische patiënten, veelvuldige overlastplegers, huurders met verslavingsproblematieken …) resulteert op termijn in een beter woonklimaat voor alle partijen. Het hoeft geen betoog dat deze zwakkere doelgroepen de permanente bekommernis zijn van de afdeling sociale dienstverlening en leefbaarheid. De constante signaalfunctie en de opvolging van deze dossiers vereist een intensieve tijdsbesteding. De voormalige Goede Werkmanswoning en oudwoninGent speelden binnen Gent een pioniersrol voor de preventie van uitzetting wegens overlast en ondertekenden als eerste een overeenkomst met CAW Artevelde. Na de fusie werd de overeenkomst opnieuw ondertekend door WoninGent. In mei 2014 wordt de overeenkomst uitgebreid naar de vijf Gentse SHM’s en het team ‘preventieve woonbegeleiding’ van CAW Oost-Vlaanderen27. Dit is meteen ook een kleine kanttekening omtrent de verdere inzet van WoninGent op het vlak van preventie van uitzetting. WoninGent heeft voornamelijk een coördinerende, doorverwijzende rol en een signaalfunctie op dit gebied en is in ruime mate afhankelijk van andere organisaties, voornamelijk OCMW Gent en CAW Oost-Vlaanderen, voor de effectieve opvolging. Deze organisaties zijn onderhevig aan interne reorganisaties, fusieoperaties, beschikbare middelen en subsidies. WoninGent kan en zal haar beleid verderzetten, indien het beleid van deze organisaties ondersteuning daarvan blijft garanderen. WoninGent stelt zich op als loyale partner en zal hen, waar mogelijk en noodzakelijk, steunen voor het behoud of uitbreiding van hun werking op het gebied van preventie van uitzettingen.

CAW Artevelde is intussen gefusioneerd met de andere Oost-Vlaamse CAW’s tot CAW Oost-Vlaanderen.


OD 4.2 EN 4.3: WONINGENT VOORKOMT EN PAKT LEEFBAARHEIDSPROBLEMEN AAN EN BETREKT BEWONERSGROEPEN BIJ SOCIALE HUURPROJECTEN EN BIJ WIJKBEHEER SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • De wijkmonitoren vervullen hun basisbegeleidingstaken zoals bepaald door het KSH. • WoninGent plant leefbaarheidsonderzoeken in de verschillende wijken, zodat zij gericht actie kan ondernemen ter bevordering van de leefbaarheid en woontevredenheid. • WoninGent bespreekt op regelmatige basis wijkgebonden problemen en veranderingen met haar sociale huurders en lokale actoren. Zij doet dit o.a. via bewonersgroepen, het organiseren van overlegplatforms, het ondersteunen van constructieve huurdersinitiatieven en het organiseren van informatiemomenten bij renovatiewerken.

WoninGent onderzoekt de leefbaarheid en bespreekt wijkgebonden problemen met haar huurders Sinds 1 maart 2013 is een reorganisatie doorgevoerd inzake de taakverdeling tussen de afdeling verhuur en de afdeling sociale dienstverlening en leefbaarheid. Doordat de afdeling verhuur opnieuw instaat voor de individuele contractbesprekingen, is er tijd vrijgekomen om te investeren in leefbaarheidsonderzoeken. De resultaten daarvan kunnen worden gebruikt om bepaalde wijken bij voorrang aan te pakken, teneinde de leefbaarheid en dus de woontevredenheid te bevorderen. Het lijkt opportuun om samen met de bewoners en eventuele andere actoren de wijkgebonden problemen te bespreken om de betrokkenheid te stimuleren. Daartoe kan WoninGent bijdragen in: •h et aanbieden van een ontmoetingsruimte voor huurdersvergaderingen en bewonersgroepen; •h et aanduiden van een aanspreekpersoon voor de bewonersgroepen; •h et organiseren van huurdersvergaderingen bij renovatieprojecten of andere ingrijpende veranderingen; •h et ondersteunen van constructieve huurdersinitiatieven, zoals ontmoetingsruimte


• WoninGent houdt rekening met haar sociale huurders in haar bouwprojecten d.m.v. structureel overleg tussen de dienst projectontwikkeling en de wijkmonitoren. • WoninGent pakt de leegstand in haar wijken aan en onderzoekt de mogelijkheid om nietverhuurbare woningen tijdelijk ter beschikking te stellen van verenigingen van maatschappelijk, sociaal of cultureel nut. • WoninGent werkt nauw samen met opbouwwerkers voor een betere leefbaarheid en ijvert voor de noodzaak van opbouwwerk.

de ‘019’ in de gebouwen aan het Rabot, de terbeschikkingstelling van grond voor de volkstuintjes in Nieuw Gent, het faciliteren van het project ‘Soep op de stoep’ in verschillende wijken en de actieve ondersteuning van de bewonersgroepen in de wijken Groene Briel en Watersportbaan; • het bemiddelen bij conflicten & samenlevings problemen; • het afleggen van huisbezoeken en een intensievere begeleiding van overlastveroorzakers (cfr. overlastprocedure); • het aanbod van woonbegeleiding (via OCMW & CAW) verder bekend maken; • Overlegplatforms organiseren met het stadsbestuur en andere actoren. Op deze wijze kunnen bij de lokale overheid een aantal mogelijke maatregelen aangekaart worden: -h et verbeteren van de kwaliteit van de publieke ruimte (groenvoorziening, speelterreinen & speeltuigen …); -h et opzetten van opruimacties en sensibiliserend werken rond correct sorteren van afval; -h et commercieel aanbod in de wijken mogelijk maken en stimuleren; -h et inrichten en uitbouwen van goede sociale infrastructuur (buurtcentrum,

bibliotheek, wijkcentrum, ontmoetingslokaal, wijkgezondheidscentra, wijkrestaurant …). Naast de informatie verkregen op deze overlegplatforms en de vragen die rechtstreeks op het terrein opgevangen worden, zal er ook een evaluatie gemaakt worden van de onderwerpen in het officiële klachtenregister. Verder zullen diverse vormen van tevredenheids onderzoeken ingelast worden. Op basis van de resultaten kan WoninGent haar dienstverlening evalueren. WoninGent zal in dit kader verscheidene partners zoeken om mee samen te werken, naar analogie met het gevoerde communicatieonderzoek door de studenten van de Arteveldehogeschool. De Visitatiecommissie beveelt WoninGent aan om jaarlijks een gesprek aan te gaan met de sociale huurders uit de verschillende wijken, wat WoninGent ook zal doen.

WoninGent houdt rekening met haar sociale huurders in haar bouwprojecten WoninGent wenst bij de bouw van haar sociale huurwoningen zoveel als mogelijk rekening te houden met haar doelpubliek, voor zover dit mogelijk is binnen de voorziene financiering. Dit betekent dat de dienst projectontwikkeling al van bij de voorbereiding van de bouwdossiers oog heeft voor aspecten zoals gebruiksvriendelijkheid van technische toestellen, huisvuilproblematiek, voldoende bergruimte en onderhoudszuinige en minimale circulatieruimten. Om haar projecten maximaal af te stemmen op de doelgroep, overlegt de dienst projectontwikkeling op regelmatige basis met de afdeling sociale dienstverlening en leefbaarheid en legt zij ook het bouwprogramma voor aan de wijkmonitoren. Zo kunnen potentiële leefbaarheidsproblemen van bij de constructie van de gebouwen zoveel als mogelijk voorkomen worden.

of cultureel nut. Indien dit om bepaalde redenen niet mogelijk is, investeert WoninGent in een goede beveiliging van deze wooneenheden. WoninGent zet ook in op een betere communicatie met de buurtbewoners over haar leegstaande gebouwen. In afwachting van een renovatieproject staan gebouwen onvermijdelijk enige tijd leeg. WoninGent wil buurtbewoners van dergelijke projecten beter informeren over de toekomstplannen met de gebouwen en de geschatte duurtijd. WoninGent treedt blijvend consequent op tegen krakers en zet de mogelijke middelen in om leegstaande panden te beveiligen en te vrijwaren tegen kraak. Sinds september 2011 is er een vaste procedure die strikt gevolgd wordt. Telkens een kraakpand in het patrimonium vastgesteld wordt, gaat WoninGent onmiddellijk over tot het opstarten van een gerechtelijk procedure.

WoninGent werkt nauw samen met opbouwwerkers voor een goede leefbaarheid Om de leefbaarheid structureel aan te pakken, is opbouwwerk nodig. WoninGent beschikt noch over de nodige financiële middelen, noch over de capaciteit om dit te verwezenlijken. Een goede samenwerking met andere organisaties is cruciaal om leefbaarheidsproblemen aan te pakken. Hierbij dient steeds rekening gehouden te worden met de beschikbare tijd en de basisbegeleidingstaken die opgenomen dienen te worden. Op het gebied van participatie faciliteert de wijk monitor het contact tussen de huurders en instanties, zoals buurtwerk, om bewonersgroepen op te richten. Synergiën met verschillende stadsdiensten die met participatie bezig zijn (cfr. participatieproject Nieuw Gent) worden onderzocht.

Een structurele aanpak van de leegstand Zoals eerder vermeld28, is het terugdringen van de leegstand een topprioriteit en heeft WoninGent in dit kader verschillende hervormingen doorgevoerd en verbeterinitiatieven gelanceerd. WoninGent tracht ook het kraken van woongelegenheden en residentiële ruimtes die structureel of noodgedwongen leegstaan, tegen te gaan. Om die reden wordt onderzocht hoe deze entiteiten tijdelijk ter beschikking kunnen worden gesteld van verenigingen van maatschappelijk, sociaal 28

Zie OD2.1: WoninGent staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig.


OD 4.4: WONINGENT BIEDT HUISVESTINGSONDERSTEUNING AAN BEWONERS SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent begeleidt haar bewoners bij renovatieen vervangingsbouwprojecten. In dit kader onderzoekt zij de oprichting van een gespecialiseerde verhuiscel. Deze cel staat niet alleen in voor de herhuisvesting van bewoners omwille van renovatie, maar ook voor het bevorderen van de woonmobiliteit.

Oprichting van een verhuiscel WoninGent heeft intussen heel wat ervaring met het begeleiden van bewoners tijdens renovatiewerken: • v erplichte verhuizingen van bewoners uit grote gebouwen, zoals het gebouw aan de Begijnhoflaan (Rabot) en de E. Moysonlaan; • g rote renovatiewerken met bewoning, zoals in de Residentie Elektra aan de Watersportbaan (2007-2009); • g efaseerde renovatiewerken waarbij gewerkt wordt met een doorschuifsysteem, zoals in de Robiniawijk (2011-2013). De wijkmonitoren zullen ook bij toekomstige renovatieprojecten en vervangingsbouwprojecten de bewoners intensief blijven begeleiden. WoninGent onderzoekt ook de mogelijkheid om een verhuiscel op te richten, die deze goede praktijken in processen omzet. Bijkomend voordeel van deze cel


• Ter ondersteuning van haar bewoners bij (verplichte) herhuisvestingen, onderzoekt WoninGent mogelijke samenwerkingen met het OTC en sociale tewerkstellingsinitiatieven.

is dat kan ingezet worden op het bevorderen van de woonmobiliteit. Heel wat oudere mensen blijven in de woning wonen waarin ze hun kinderen grootbrachten. WoninGent heeft alle respect voor de gevoelens en herinneringen van deze mensen, maar anderzijds zijn er de lange wachttijden voor de huidige gezinnen met kinderen die quasi geen kans hebben op een voldoende grote sociale woning. WoninGent vermoedt dat heel wat oudere mensen wel wensen te verhuizen naar een kleinere woningen, maar niet goed weten hoe ze dit logistiek en psychologisch moeten aanpakken. De opzet van de verhuiscel is om in samenwerking met organisaties, zoals het OTC van OCMW Gent en sociale tewerkstellingsinitiatieven, oude mensen te ondersteunen, zodat verhuizen gemakkelijker wordt. Op die manier komen grotere woningen opnieuw beschikbaar voor gezinnen. Daarnaast kan de financiële impact van een verhuispremie onderzocht worden.

PRESTATIEVELD 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1: WONINGENT IS FINANCIEEL LEEFBAAR SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent beheerst haar kosten voor onderhoud en beheer en onderzoekt alle mogelijkheden tot omzetstijging. Dit omvat o.a. de verkoop van patrimonium dat niet gerenoveerd of vervangen kan worden, de voorziening van ‘commerciële’ ruimtes in nieuwbouwprojecten, de voortdurende afweging tussen de bouw van huurwoningen of koopwoningen op historische gronden en het onder controle houden van de leegstand en huurachterstand.

2012, het eerste volledige jaar na de fusie, werd afgesloten met een verlies van € 6,9 miljoen. Dit resultaat werd veroorzaakt door een aantal éénmalige kosten en een aantal structurele zaken. WoninGent diende een waardevermindering van € 540.000 te boeken voor subsidies, destijds toegekend door de federale overheid, die niet meer uitbetaald worden sinds 1989 ondanks het KB terzake. Uitzonderlijk was ook de afschrijving van € 870.000 voor de woontoren Rabot I die volledig ontruimd werd in 2013. Toch zullen de komende jaren ook de twee andere Rabottorens voor gelijkaardige resterende boekwaarde afgeboekt moeten worden. De stadswoningen, grotendeels ingebracht in ruil voor aandelen, hebben een positief effect op de begroting door de extra huurinkomsten. In de kosten wegen echter de sterk verhoogde provisie voor onderhoud en de hoge afschrijvingen voor de volgende 25 jaar zwaar door. Ook de in 2011 geraamde GSC die diende te worden tegen geboekt, had een zware negatieve impact (€ 2,2 miljoen).

Liquiditeitsratio De liquiditeitsratio in 2012 en 2013 ligt lager dan 1 door de opname, onder de diverse schulden, van de nog te betalen aankoopprijs van een gedeelte van de overgenomen stadswoningen voor een bedrag van € 25,1 miljoen. Toch mag hieruit niet geconcludeerd worden dat de maatschappij niet in staat zou zijn om te voldoen aan haar financiële verplichtingen op korte termijn. De financiering van de aangekochte stadswoningen in 2014 en het bewaken van langetermijnfinanciering voor


• WoninGent bouwt en renoveert binnen de kostprijsnormen van de VMSW. De beperkte eigen middelen worden gebruikt voor de overbrugging van kredieten, de afbetaling van de renteloze en markconforme leningen en voor het uitvoeren van noodzakelijke renovatiewerken op het gebied van veiligheid en gezondheid conform de Vlaamse Wooncode, waarvoor niet tijdig krediet bekomen kan worden via het FS3financieringssysteem.

grote projecten zal de liquiditeitsratio opnieuw boven de norm van 1 brengen.

Netto winstmarge De netto winstmarge daalde vanaf 2012 zeer sterk, vooral door de structurele negatieve impact van de stadswoningen op het boekhoudkundig resultaat/netto winstmarge van de maatschappij. De stadswoningen, grotendeels ingebracht in ruil voor aandelen, dienen te worden afgeschreven op een termijn van 20-25 jaar. De ingebrachte waarde van € 148 miljoen veroorzaakt zo een verhoogde jaarlijkse afschrijving van € 6,5 miljoen, die het boekhoudkundig resultaat van WoninGent de volgende 25 jaar zal beïnvloeden. Naast het beheersen van de kosten op het gebied van onderhoud en beheer, zal WoninGent alle mogelijkheden tot omzetstijging onderzoeken: • Een deel van het patrimonium dat niet meer te renoveren valt en waarbij vervanging om diverse redenen nog minder rendabel is of zelfs onmogelijk (omwille van bijvoorbeeld erfgoedbescherming) zal worden verkocht. • Bij nieuwbouw dient telkens overwogen te worden om commerciële ruimtes te bouwen die kunnen verhuurd of verkocht worden om een omzetstijging te verwezenlijken. • Bij vervangingsbouw zal een berekening gemaakt worden om de historische gronden te hergebruiken voor verhuring met toekomstige huurinkomsten of onmiddellijke verkoop in de vorm van koopwoningen. Voor dit laatste verlies van gronden zal met de Stad Gent besproken worden hoe vervanging daarvan in

bijvoorbeeld stadsontwikkelingsprojecten kan worden gerealiseerd. • Tenslotte moet de leegstand - zowel de frictieleegstand tussen twee verhuringen en de structurele leegstand omwille van renovatie - onder controle worden gehouden en moet de huurachterstand voor zittende en vertrokken huurders nauw opgevolgd worden.

WoninGent vindt het onbegrijpelijk dat ze, als SHM in een grootstedelijk gebied, niet langer een sociale correctie kan ontvangen. Door de concentratie van huurders met een zeer laag inkomen, in combinatie met een verouderd patrimonium voornamelijk in hoogbouw, is bovendien de normering voor huurachterstand en leegstand niet haalbaar.

Solvabiliteit

Door het niet toekennen van GSC de komende jaren loopt WoninGent aanzienlijke financiering mis, die zou kunnen gebruikt worden om de grote uitdagingen met betrekking tot de staat van het patrimonium en leefbaarheidsproblemen aan te pakken.

De solvabiliteit van WoninGent meet de graad van financiële onafhankelijkheid en is hoog. De solvabiliteitsratio eigen vermogen/totaal vermogen bedroeg op 31 december 2013 46,51% en de solvabiliteitsratio eigen vermogen/vreemd vermogen 90,88%.

GSC De GSC29 is een subsidiesysteem waarbij er een financiële tussenkomst is vanwege de overheid in de mate dat de som van genormeerde uitgaven (reële of forfait) meer bedraagt dan de som van bepaalde inkomsten. De combinatie van de huidige huurprijsberekening en de lage inkomens bij de huurders veroorzaken immers een structureel verlies. Door de gewijzigde regelgeving (FS3) en de inbreng van de stadswoningen (meer GSC-gerelateerde inkomsten dan GSC-gerelateerde uitgaven) kan met zekerheid worden gesteld dat gedurende (minstens) de eerste vijf jaar, WoninGent geen inkomsten uit GSC zal genieten. De impact van de herfinanciering van de kortlopende leningen is enorm. Aangezien de in de GSC op te nemen aflossingen VMSW worden verminderd met de terugbetaalde bedragen (€ 1,585 miljoen en € 1, 655 miljoen) is er geen recht op GSC voor refertejaar 2011 en refertejaar 2012. Ook de GSC na refertejaar 2012 zal de impact hiervan ondervinden gezien de nieuw ingevoerde regel van de overdracht van een overschot gedurende vijf jaar. Vanaf refertejaar 2013 speelt bovendien de halvering van de forfaits voor leegstand en huurachterstand.

29

Financiering van nieuwbouw en renovatie Voor nieuwbouw en grote renovatiewerken wordt maximaal gebruik gemaakt van de bestaande financierings- en subsidiekanalen voorzien in het FS3. De beschikbare eigen middelen zullen moeten gebruikt worden: • voor de overbrugging van kredieten die pas lopen vanaf de aanvang van de werken; • voor de afbetaling van niet alleen de gunstige leningen binnen FS3, maar ook de rentedragende marktconforme leningen die zullen moeten worden afgesloten voor werken waarvoor geen krediet kan worden bekomen bv. de noodzakelijk uit te voeren interne deelrenovaties in het kader van de comfortverbetering en verlenging van de uitbatingsduur van de woningen; • voor de betaling van prioritaire werken noodzakelijk in het kader van de Vlaamse Wooncode, veiligheid en gezondheid, en waarvoor niet tijdig krediet kan worden bekomen van het FS3-financieringssysteem. Zoals eerder gesteld, zijn werken of aanpassingen die boven het financieringsplafond van de Vlaamse overheid uitstijgen, financieel enkel mogelijk, indien extra subsidies kunnen gevonden worden, bijvoorbeeld bij de lokale of Europese overheden en de nutsmaatschappijen.

Gewestelijke sociale correctie


OD 5.2: WONINGENT BEHEERST HAAR KOSTEN GOED SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent maakt een analyse van de beheerkosten, kwaliteit en opvolging van de eigen dienstverlening op het gebied van herstellingen en onderhoud (poetsen, afvalbeheer, huisbewaarders) en de beschikbare alternatieven. • In haar aankoopbeleid creëert WoninGent actief stimulansen voor de sociale economie. WoninGent investeert ook in een

WoninGent analyseert haar dienstverlening Twee van de fusiepartners kozen er in het verleden voor een sterk uitgebouwde regie op te richten met een eigen hersteldienst. Deze dienstverlening vereist extra personeel, niet alleen voor de uitvoering van de herstellingen en het beheren van vervangingsmateriaal en ateliers voor de vaklui, maar ook voor het registreren van de meldingen, het opmaken van werkbonnen en facturen en het aanmanen van aanverwante betalingen. WoninGent zal een analyse maken van de beheerkosten, kwaliteit en opvolging van deze dienstverlening in vergelijking met alternatieven. Ook de dienstenverlening aan de huurders met betrekking tot poetsen, afvalbeheer en huisbewaarders is zeer uitgebreid en noopt tot een gelijkaardige analyse.

Kostenverlaging aankoop diensten en leveringen In haar aankoopbeleid creëert WoninGent actief stimulansen voor de sociale economie. WoninGent investeert ook in gespecialiseerde ondersteuning om de kostprijs van de aankoop van diensten en leveringen verder te doen dalen en de kwaliteit van de SLA te doen stijgen. De cel aankoop heeft volgende beleidsdoelstellingen: • S telselmatig regulariseren van (al dan niet bestaande) contracten/ overeenkomsten met dienstverleners/ leveranciers/aannemers na procedure volgens de wetgeving op overheidsopdrachten i.s.m. de diverse afdelingen. •U itschrijven van lastenboeken en opvolgen van overheidsprocedures in samenwerking met de diverse afdelingen, onderhandelen met leveranciers. •U itbouw en verankering van een gestructureerde


gespecialiseerde ondersteuning om de kostprijs van de aankoop van diensten en leveringen verder te doen dalen en de kwaliteit van de SLA te doen stijgen. • WoninGent wil op middellange termijn haar diensten in één gebouw onderbrengen, met het oog op een efficiëntieverhoging en een duidelijke aanwezigheid voor haar doelpubliek.

aankoop, overzicht en opvolging van termijnen/ vervaldagen van raamcontracten. • Centraliseren van kennis omtrent overheidsopdrachten door kruisbestuiving en ervaring. Het uitbreiden van de kennis van medewerkers m.b.t. de wetgeving op overheidsopdrachten en ‘verstaanbaar’ en kernachtig communiceren d.m.v. handleidingen, presentaties en opleidingen. • Contractmanagement (ondersteuning en begeleiding van medewerkers WoninGent bij de opvolging van de SLA, mogelijke sancties, verwerking bij de volgende lastenboeken). • Samenwerkingen met andere overheden (bv. de Stad Gent (opdrachtencentrale), groepsaankoop vanuit de sector (VVH), SHM’s in Gent, andere overheden in Gent of Vlaanderen). In 2013-14 werden er ongeveer 25 raamcontracten en een 20-tal overheidsopdrachten (andere dan raamcontracten) op jaarbasis afgesloten. Deze cijfers zijn exclusief de aanbestede bouwprojecten.

Naar één centrale locatie WoninGent opereert vanuit vier locaties in Gent: • Administratieve zetel, staf en ondersteunende diensten: Lange Steenstraat 54. • Projectontwikkeling en specialisten van de technische dienst: Brusselsesteenweg 479. • Magazijn, ateliers vaklui, beheer en planning herstelwerken: Kaleweg 3 (vanaf 2014). • Afdeling verhuur en afdeling sociale dienstverlening en leefbaarheid met centrale inschrijving en ontvangst huurders: Kikvorsstraat 113.

De afdeling verhuur biedt ook dienstverlening aan de zittende huurders op de locaties Lange Steenstraat en Brusselsesteenweg tijdens specifieke openingsmomenten. Er wordt gezocht naar één locatie die het samenbrengen van alle diensten zal toelaten. WoninGent streeft ernaar haar integrale dienstverlening op middellange termijn te centraliseren in één kantoorgebouw in plaats van een verspreiding over verschillende deellocaties. WoninGent beoogt hiermee enerzijds een efficiëntieverhoging door kruisbestuiving tussen haar verschillende afdelingen en wil anderzijds duidelijk aanwezig zijn voor haar doelpubliek. Het kantoorgebouw bevindt zich bij voorkeur op een centrumlocatie in de Gentse binnenstad of aan de onmiddellijke rand van de stad en is vlot bereikbaar voor haar doelpubliek, haar partners en haar personeel. De benodigde kantooroppervlakte bedraagt ca. 1900 m² en zal naast toegankelijkheid via fiets en openbaar vervoer ook moeten beschikken over de nodige parkeermogelijkheden voor dienstverlenend personeel en bezoekers.

De magazijnlocatie bevindt zich bij voorkeur op korte afstand van de hoofdzetel. Het hele patrimonium dient vanuit dit magazijn vlot bereikbaar te zijn. In 2013 werd ter vervanging van het bestaande (te kleine) magazijn aan de Franse Vaart, een bedrijfsgebouw gehuurd gelegen aan de Kaleweg 3 te Mariakerke. Het nieuwe magazijn vormt een goede uitvalsbasis en bevordert de coherentie tussen de verschillende vakgroepen. WoninGent maakte haar desiderata kenbaar aan de Dienst Economie van de Stad Gent, waardoor dit wordt verspreid onder professionele instanties in de vastgoedmarkt. Het aanbod aan potentiële locaties wordt continue gescreend, evenals locaties per openbare verkoop. Zowel mogelijkheden tot aankoop als huur op langere termijn worden telkens geëvalueerd.

OD 5.3: WONINGENT VOORKOMT EN BESTRIJDT HUURDERSACHTERSTAND, SOCIALE FRAUDE EN DOMICILIEFRAUDE SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent pakt op een systematische manier sociale fraude en domiciliefraude aan. • WoninGent pakt de huurachterstand van zittende huurders actief aan en bekrachtigt in dit kader de bestaande samenwerking met OCMW Gent. WoninGent streeft om de huurachterstand van zittende huurders terug te dringen tot 1% van de huurinkomsten.

Een systematische aanpak van sociale en/of domiciliefraude De regularisaties van sociale en/of domiciliefraude worden systematisch door de wijkmonitoren en medewerkers verhuur bijgehouden en gerapporteerd aan directie/bestuur en de afdeling toezicht.

• WoninGent beperkt de huurachterstand van vertrokken huurders door binnen de drie maanden de eindafrekening en waarborgafrekening op te maken en door gebruik te maken van de nieuwe wettelijke mogelijkheid om met forfaits te werken.

WoninGent pakt de huurachterstand van zittende en vertrokken huurders op een gestructureerde manier aan WoninGent streeft ernaar om de huurachterstand van de zittende huurders gestructureerd op te volgen en terug te dringen tot 1% van de huurinkomsten. • Bij huurherzieningen blijkt dikwijls een probleem van huurachterstand te ontstaan. WoninGent volgt deze sociale huurders nauw op en schakelt indien


nodig het OCMW in via het Samenwerkingsprotocol Woonbegeleiding. WoninGent zal mutaties enkel nog toestaan als alle openstaande schulden op het huidig adres voldaan zijn. Dezelfde aanpak wordt gehanteerd voor huurachterstand van vertrokken huurders: • WoninGent streeft ernaar om de eindrekening en waarborgafrekening binnen de drie maanden op te maken.

•W oninGent voert de nieuwe wettelijke mogelijkheid in om met bevrijdende forfaits te werken voor huurlasten en verbruiken bij eindrekeningen. Sinds de fusie werden de nodige waardeverminderingen op achterstallige vorderingen geboekt. Er werden nog geen definitieve afboekingen van dubieus gezette vorderingen geboekt. In de toekomst zal WoninGent vorderingen, waarvan het vaststaat dat ze niet meer zullen worden geïnd, sneller afboeken.

OD 5.4: WONINGENT HEEFT EN GEBRUIKT EEN GOED FINANCIEEL PLAN SAMENVATTING DOELSTELLINGEN WoninGent is met haar patrimonium van meer dan 9.000 wooneenheden de op één na grootste huisvestingsmaatschappij in Vlaanderen. De omvang van de maatschappij maakt het noodzakelijk dat de financiële instrumenten, die worden gehanteerd om financiële informatie aan te leveren, aangepast zijn en dat zij toelaten aan de beleidsorganen om de strategie te bepalen en beslissingen te nemen op basis van accurate financiële informatie:

Financiële tools De belangrijkste instrumenten voor het aanleveren van deze financiële informatie zijn: 1. financiële planning/begroting; 2. balans en resultatenrekening o.b.v. een analytische boekhouding; 3. liquiditeitsplanning. Financiële planning – begroting De financiële planning dient gebruikt te worden voor het bepalen van de bedrijfsstrategie en het nemen van beleidsbeslissingen en helpt bij het bepalen welk effect investeringsbeslissingen hebben op de financiële positie. De financiële dienst introduceert in de loop van 2014 een nieuw formaat van financiële planning dat consistent dient te zijn met de andere planningen: a. investeringsplanning: planning van investeringen in nieuwbouw, zowel huur als koop; b. renovatieplanning: planning van renovatiewerken aan bestaande gebouwen;


• Er wordt een nieuw formaat van financiële planning opgesteld dat consistent is met de andere planningen (investeringsplanning, renovatieen onderhoudsplanning en personeelsplanning). • Er wordt een analytische boekhouding ontwikkeld en geïmplementeerd. • De dagelijkse processen van de financiële dienst worden geanalyseerd en geoptimaliseerd. • De betalingsopvolging gebeurt op een nauwkeurige en consequente manier.

c. onderhoudsplanning: planning van grote onderhoudsen herstelwerkzaamheden die geen investering of renovatie zijn; d. personeelsplanning: planning van evolutie van de personeelskosten in functie van aanwervingen. De tijdshorizon van de financiële planning bedraagt minimaal 3 jaar voor de planning van investeringen en minimaal 10 jaar voor de planning van exploitaties. De financiële planning wordt transparant opgebouwd en biedt de mogelijkheid om gericht te plannen en o.a. de gevolgen van renovaties, projectontwikkeling en andere beleidskeuzes te simuleren en in te schatten. Balans en resultatenrekening –projectie Behalve de jaarafsluiting wordt een tussentijdse balans en resultatenrekening opgemaakt op 30 juni van het lopende jaar. De tussentijdse afsluiting bevat eveneens een prognose van de balans en resultatenrekening op 31 december van het lopende boekjaar. In het kader van de aangepaste rapportering omtrent de werkings- en onderhoudskosten is de ontwikkeling

en implementatie van een analytische boekhouding een noodzaak. Het ambitieus streefdoel is om met ingang van uiterlijk het boekjaar 2016 een operationele analytische boekhouding te hebben geïmplementeerd. De concrete uitwerking hiervan dient grondig te worden onderzocht en voorbereid. De bedoeling is om extracomptabele registraties (registraties buiten FiadPro31 en Sociopack32) te beperken. Liquiditeitsplanning De liquiditeitsplanning geeft een overzicht van de evolutie van de liquiditeitspositie van de maatschappij op korte termijn en de evolutie van de liquide middelen sinds het begin van het lopende boekjaar.

Rapporteringskalender De financiële rapportering aan de beleidsorganen zal gebeuren volgens onderstaande timing: • Financiële planning – begroting: - laatste kwartaal van het lopende jaar: de financiële planning dient jaarlijks te worden opgemaakt na het financiële overleg met de VMSW. De precieze datum is afhankelijk van de datum van dit overleg, maar dient ten laatste goedgekeurd te worden door de raad van bestuur van december; - begrotingscontrole op basis van het eerste kwartaal van het lopende jaar: goed te keuren door de raad van bestuur van de maand mei. • Balans en resultatenrekening: - de tussentijdse balans en resultatenrekening op 30 juni van het lopende jaar worden gerapporteerd aan de raad van bestuur van de maand september. - E en raming van het resultaat van het voorbije boekjaar wordt voorgelegd aan de raad van bestuur van februari. • Liquiditeitsplanning: rapportering na afloop van elk kwartaal.

31 32

Optimalisatie processen Er dient eveneens aandacht te worden besteed aan het verder optimaliseren van de dagelijkse processen op de financiële dienst. Algemeen • verwerking van de binnenkomende betalingen: het verwerken van de binnenkomende betalingen vanwege de huurders is intensief en tijdrovend. Het vergt een permanente inspanning om huurders erop te wijzen dat betalingen tijdig dienen te gebeuren op de juiste rekening en door gebruik te maken van de toegekende OGM-nummers; • verwerking van de aankoopfacturen tot en met de betaling ervan: de boekhouding verwerkt op jaarbasis om en bij de 17.000 aankoopfacturen; • verwerking werkopdrachten herstellingen, onderhoud en investering …; • input van dagverslagen arbeiders in de onderhoudsapplicatie; • opmaak van verkoopfacturen (herstellingsfacturen aan de huurders); • loonadministratie. Specifiek voor de sector • maandelijkse controle van de saldolijsten uit de huurdersdatabase met de saldi van de overeenstemmende boekhoudkundige rekeningen (tegoeden huur op zittende en vertrokken huurders, ontvangen vooruitbetalingen …); • opvolging leningsadministratie VMSW op basis van de leningafschriften: leveranciersbetalingen via leningen en opvolging aflossing van leningen; • administratie omtrent huurwaarborgen: doorgeven van nieuwe huurwaarborgen aan de VMSW en opvragen van af te sluiten huurwaarborgen. Er dient bijzondere aandacht te worden besteed aan de betalingsopvolging. De betalingsopvolging van de huurbetalingen van de zittende huurders, evenals het toekennen van mogelijke afbetalingsplannen gebeurt door de afdeling verhuur. Behalve deze betalingsopvolging dient extra aandacht te worden besteed aan de opvolging van de verkoopfacturen, afgerekende huurlasten en eindrekeningen.

De boekhoudkundige, financiële software waarmee WoninGent werkt. De software die gebruikt wordt voor het verhuren/verkopen van het patrimonium en voor de opvolging van de kandidaten (huur/koop) en van de zittende huurders.


OD 5.6 WONINGENT BESCHIKT OVER EEN GOED SYSTEEM VAN INTERNE CONTROLE SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent werkt een adequaat systeem van organisatiebesturing, monitoring en evaluatie uit en implementeert dit op alle niveaus (PDCA). • WoninGent continueert het opgestarte project interne controle en organisatiebeheersing. In dit kader worden de processen geïnventariseerd, geanalyseerd en geoptimaliseerd, waarbij risicoanalyse en interne controle in de

Deontologische code voor personeel en bestuur WoninGent ontwikkelde een deontologische code voor al haar medewerkers en voor de bestuursleden. Deze zijn respectievelijk sinds 18 januari 2012 en sinds 8 januari 2013 van kracht.

PDCA (Plan – do – check – act) Er wordt een adequaat systeem van organisatiebesturing, monitoring en evaluatie uitgewerkt en geïmplementeerd op alle niveaus (PDCA). •m eet- en opvolgsysteem ondersteund door informatie-communicatietechnologie; •m anagementrapportering en -monitoring: systematisch verzamelen en analyseren van relevante data om de behaalde resultaten periodiek te toetsen aan de doelstellingen (bv. patrimonium aantallen, conditiescore, leegstandscijfers en oorzaken, aantal (afgewerkte, openstaande) werkbonnen, gemiddelde doorlooptijd herstellingen, ROI per woninggroep, werkingskosten, personeel (opleiding, absenteïsme ...); • a andacht voor de correcte toepassing van de verschillende procedures: audits; •o pmerkingen toezicht en andere controlerende organen telkens analyseren en integreren.

Organisatiebeheersing en interne controle In 2013 startte WoninGent met een project interne controle en organisatiebeheersing (ICO). Hierin werden methodieken (systeem van interne controle en procesbeschrijvingen opstellen) en instrumenten (actieplan, werkgroepfiches, procesflow en controlematrix) uitgewerkt om elke afdeling, departement en medewerker binnen de organisatie toe 33

processen worden ingebouwd. • WoninGent vormt haar organisatiestructuur in functie van de realisatie van haar doelstellingen en herbekijkt en optimaliseert deze structuur op regelmatige basis.

te laten op een gestructureerde manier mee te werken aan verandering en verbetering. De bedoeling is om de ideeën vanuit de medewerkers te laten komen en te stimuleren (bottom-up). Voor 2014 en 2015 wil WoninGent verder de focus leggen op de concrete implementatie van deze methodes en de organisatiebrede toepassing ervan. Hiervoor worden operationele plannen en actieplannen, doelstellingen en meetbare kritische prestatie indicatoren (KPI)33 opgesteld. De directie zal waken over de voornaamste processen die zullen worden gedocumenteerd, periodiek opgevolgd en waar nodig bijgestuurd. Risicoanalyse en interne controle zijn inherent aan deze methodiek.

Organisatiestructuur De structuur van de organisatie ondersteunt de realisatie van de doelstellingen en wordt op regelmatige basis en afhankelijk van interne of externe wijzigingen geoptimaliseerd. Er wordt rekening gehouden met: • competentie en capaciteiten van medewerkers; • complexiteit van verwachte resultaten; • kernactiviteiten; • verantwoordelijkheden; • aantal personeelsleden onder controlebevoegdheid; • functiescheiding; • risicomanagement. • analyse van middelen; Een delegatie van bevoegdheden, mits sluitende controleprocedures, dient te leiden tot efficiëntiewinsten.

Kritieke prestatie-indicatoren (Engels: key performance indicators), afgekort KPI‘s, zijn variabelen om prestaties van ondernemingen te analyseren.


OD 5.7: WONINGENT IS BEREID TOT VERANDERING EN VERBETERING SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent werkt met een gestructureerd, transparant en coherent beheerinstrument dat via een cascadesysteem een uitrol kent binnen de hele onderneming. Iedere afdeling stelt operationele meerjarenplannen op, gekoppeld aan concrete jaarlijkse actieplannen. Deze acties worden volgens het principe van SMART34 opgesteld en worden gekoppeld aan KPI’s op individueel niveau.

Een gestructureerd en coherent beheerinstrument WoninGent streeft er voortdurend naar om haar werking te optimaliseren. Een duidelijk zicht op de doelstellingen en het beleid van de organisatie zijn in dit kader onontbeerlijk. Een belangrijke factor om een gedragen verandering en verbetering te verwezenlijken, is immers dat alle medewerkers - en dit tot op elk niveau van de organisatie - vertrouwd zijn met de richting die de maatschappij uitgaat. WoninGent werkt dan ook met een gestructureerd, transparant en coherent beheerinstrument, dat via een cascadesysteem een uitrol kent binnen de hele onderneming. Het vertrekpunt is de missie van WoninGent die is opgenomen in de statuten. Op basis hiervan, wordt elke zes jaar een beleidsvisie opgesteld door het bestuur van WoninGent. Deze beleidsvisie verwoordt de resultaten die WoninGent op lange termijn wenst te bereiken, de rol die WoninGent wenst te spelen – rekening houdend met de omgeving waarin zij actief is en met de sociaaleconomische context – en de waarden en principes die WoninGent nastreeft.

• WoninGent streeft naar een organisatiecultuur die gekenmerkt wordt door transparantie, doelgerichtheid en een planmatige aanpak. De vijf basisprincipes zijn: transparant beleid, participatie, verantwoordelijkheid, resultaatsgerichtheid en coaching en begeleiding.

Het strategische beleidsplan wordt vervolgens uitgewerkt in verschillende operationele meerjarenplannen. Operationele plannen worden per afdeling of cel opgesteld voor een periode van minstens twee jaar. Ieder operationeel plan beschrijft de operationele doelstellingen van de afdeling/cel. Bij elke operationele doelstelling wordt vermeld welke kosten voorzien zijn en welke andere (bijkomende) instrumenten ingezet dienen te worden. Er worden ook streefdoelen en KPI’s vastgelegd, zodat een gedegen evaluatie mogelijk is. De operationele plannen kennen verder hun uitrol in jaarlijkse actieplannen. Deze bevatten per operationele doelstelling concrete en duidelijke acties. De acties worden volgens het principe van SMART opgesteld. Bij alle acties worden ook de elementen evaluatie en controle ingebouwd. Tot slot worden voor ieder team en iedere medewerker individuele doelstellingen uitgewerkt die direct gekoppeld zijn het actieplan en het operationele plan van de afdeling waartoe de werknemer behoort.

Een participatief en resultaatsgericht hr-beleid De directie vertaalt deze beleidsvisie in een beleidsplan. Dit is een beleidsmatig strategisch plan voor vijf jaar, goedgekeurd door het bestuur, dat beschrijft hoe de missie en visie zullen worden vervuld. Hierbij worden keuzes en prioriteiten vastgelegd, afgestemd op de beschikbare middelen, de dringendheid, de haalbaarheid, de snelheid van mogelijke realisatie … Het beleidsplan omvat volgende zaken: a. strategische doelstellingen; b. kerntaken; c. kritische succesfactoren. 34

Om de doelstellingen van WoninGent te realiseren, is een organisatiecultuur nodig die gekenmerkt wordt door transparantie, doelgerichtheid en een planmatige aanpak. De leidinggevenden dienen hierbij als leidend voorbeeld. Volgende vijf basisprincipes vormen de basis van deze organisatiecultuur: 1. transparant beleid; 2. participatie; 3. verantwoordelijkheid; 4. resultaatsgerichtheid; 5. coaching en begeleiding.

S MART-principe is een werkwijze voor het eenvoudig en eenduidig opstellen en controleren van doelstellingen: Specifiek, Meetbaar, Aanvaard, Realistisch, Tijdsgebonden


Transparant beleid: • De medewerkers kennen de missie en doelstellingen van WoninGent. • De medewerkers kennen de beleidsplannen van WoninGent, de invulling ervan en hun rol daarbij. • De medewerkers kunnen rekenen op structureel georganiseerde communicatie en dialoog: - in elke afdeling; - in elke dienst; - in elk departement; - voor elke functie, zowel bij bedienden als arbeiders. • Medewerkers worden enkel beoordeeld op de behaalde resultaten, prestaties en attitude: • WoninGent is één maatschappij met één team van medewerkers; • WoninGent bestrijdt in haar personeelsbeleid elke vorm van onderscheid, uitsluiting, beperking of voorkeur op grond van: nationale of etnische afstamming, sociale afkomst, leeftijd, burgerlijke staat, seksuele geaardheid, handicap, geloof of levensbeschouwing, vermogen, politieke overtuiging of de partnermaatschappij waar de medewerker vroeger was tewerkgesteld; • Het werk en de verantwoordelijkheden worden verdeeld in functie van de functieverantwoordelijkheid en bijbehorende competenties; • Er is een gelijk personeelsbeleid met gelijke behandeling en gelijke voordelen op alle locaties. • Verloningsbeleid: - een correcte en billijke verloning, die rechtvaardig en rechtlijnig wordt toegepast; - direct gerelateerd aan de functies en de verantwoordelijkheid en het verwachtingspatroon dat hiermee samenhangt; - een reflectie van competenties en resultaten, eerder dan van anciënniteit; - WoninGent streeft naar het optimaal gebruiken en ontwikkelen van de talenten van elke medewerker en dit op de juiste plaats in de organisatie. • Aanwervingen en promoties: - na analyse van de nodige competenties worden vacatures opengesteld; - medewerkers worden aangemoedigd om binnen de organisatie te groeien, deel te nemen aan interne en externe opleidingen en zo verantwoordelijkheden op te nemen;


- vacatures zullen indien mogelijk ook, en in de eerste plaats, worden opengesteld voor eigen medewerkers. Participatief management: Introduceren van een overlegcultuur eerder dan een directief of ‘laisser faire’ beleid: • participatie: aanmoediging en stimulatie om actief en creatief mee te werken aan de verbetering van de organisatie eerder dan het ‘ondergaan’ van beslissingen die genomen worden door de hogere organen; • inzicht creëren in processen is noodzakelijk voor gestructureerde aanpak ter verbetering ervan; • leren verantwoordelijkheid nemen eerder dan deze enkel verwachten van hogere leidinggevenden; • meewerken aan onderzoek en analyse, participatie in voorstellen en adviezen en inspraak bij de besluitvorming, creëren betrokkenheid bij het uitvoeren van de beslissingen. Er wordt voorkomen dat elke beslissing of afdelingsoverschrijdend initiatief enkel door de directie wordt uitgevoerd of geïnitieerd; • omvormen van behoudzucht voor traditionele aanpak en processen en streven naar openstaan voor en introduceren van een vernieuwde aanpak. Betrokkenheid eerder dan weerstand of apathie: • een cultuur waar belang gehecht wordt aan opleiding, groei, verantwoordelijkheid, participatie en kansen geven; • een cultuur van plichtsbesef met duidelijke, rechtvaardige en transparante terugkoppeling; • er wordt eerst gewerkt met begeleiding en aansturing; daarna met bijsturing. In de laatste plaats zal sanctionerend worden opgetreden; • overgang van ‘afdelingseilanden’ naar een cultuur van samenwerken, betrokkenheid en inzet; • nemen van initiatieven en formuleren van voorstellen en adviezen over de afdelingen en departementen heen aanmoedigen en bespreekbaar maken; • een goed sociaal klimaat met: - collegialiteit: samenwerken aan een gemeenschappelijk doel, dat gekend is en gedragen wordt door alle medewerkers; - integriteit: medewerkers en teams streven dezelfde waarden na, kunnen op elkaar rekenen en tonen integriteit t.o.v. WoninGent en elkaar; - s amen werken aan een gekende visie, uitgevoerd door eenvormige doelstellingen

Verantwoordelijkheid: WoninGent verlangt en verwacht van haar personeel 100% inzet en gebruik van zijn talenten en competenties. WoninGent verwacht dat elk personeelslid haar/zijn verantwoordelijkheden opneemt in relatie met de functieverantwoordelijkheden. WoninGent stimuleert en ondersteunt als werkgever volgende doelstellingen: • medewerkers worden niet ‘bestuurd’, maar krijgen een duidelijke doelstelling die in samenspraak wordt opgesteld. Leidinggevenden zullen aansturen waar nuttig en bijsturen waar nodig is; • overgang van ‘micro-management’ en het gevaar tot ontstaan van een flessenhals bij leidinggevenden naar delegatie, verantwoordelijkheid delen, participatie, inzicht en gestructureerde rapportering; • ‘empowerment’: betekent responsabiliseren, vertrouwen schenken en gaan voor win-win; • tijdens functioneringsgesprekken zullen leidinggevenden en medewerkers zich engageren t.o.v. elkaar. De verwachtingen van beide partijen over elkaars verantwoordelijkheden, communicatie en rapportering worden in kaart gebracht en afgesproken. Resultaatsgericht: Beleid en doelstellingen: • na inspraak en participatie wordt een beleid bepaald, uitgevoerd en gemonitord door elk departement en afdeling (PDCA); • beleid en doelstellingen van elk departement, afdeling en individu zijn gericht op de verwezenlijking van de doelstellingen van de organisatie; • sleutelprocessen zijn uitgeschreven, worden gemonitord en periodiek geëvalueerd en bijgestuurd door proceseigenaars; • er bestaat geen ‘eilandcultuur’ per afdeling. De leidinggevenden van elke afdeling en elk departement nemen hun verantwoordelijkheid tot het stimuleren van constructieve samenwerking.

en gestructureerd aan, verbeteren en sturen bij waar nodig; • moedigen verantwoordelijkheid, creativiteit en inzet aan bij het ontwerpen en uitwerken van projecten en visies; • bieden ondersteuning bij het ontwikkelen van competenties; • werken samen met de medewerkers aan betrokkenheid bij het beleid; • stimuleren afdelingsoverschrijdende initiatieven en samenwerking; • motiveren en complimenteren voor mooie resultaten; • hoeden zich voor het fnuiken van plannen, adviezen en ideeën. Vormingsbeleid: • medewerkers en leidinggevenden bespreken gewenste en noodzakelijke interne en externe opleiding. Deze vorming is gericht op het verkrijgen van extra kennis en vaardigheden die zowel nuttig zijn voor de vooruitgang van WoninGent als voor de medewerker als individu; • de personeelsdienst creëert een opleidingsplan met de in te vullen competenties en budget. Deze opleidingen kunnen individueel of in groep worden georganiseerd, zowel intern als extern; • er worden persoonlijke ontwikkelingsplannen uitgewerkt en opgevolgd.

Coaching en begeleiding: Leidinggevenden: • begeleiden de medewerkers en sturen hen actief


PRESTATIEVELD 6 KLANTVRIENDELIJKHEID


Sinds 2012 ondernam WoninGent verschillende acties om de communicatie met huurders en kandidaat-huurders stelselmatig te verbeteren. Een groot aantal brieven werd al aangepast volgens de principes van ‘Klare Taal’ en medewerkers kregen een opleiding in aangepast taalgebruik door de organisatie Wablieft. WoninGent startte met de uitgave van een bewonerskrantje. In het bewonerskrantje kunnen huurders een pak nuttige informatie en praktische tips lezen over bijvoorbeeld energiezuinigheid, sorteren, ventileren ... WoninGent ontwikkelde ook informatiefolders over specifieke onderwerpen zoals afval sorteren i.s.m. IVAGO en de werking van de ISTA-meters i.s.m. ISTA. Daarnaast werden er werkgroepen opgericht om onder andere het ‘Reglement van Inwendige Orde’ (het huisreglement of RIO) aan te passen op maat van de huurders en om de website te vernieuwen. In 2013 stelde de communicatieverantwoordelijke een strategisch plan externe communicatie op voor WoninGent, waarbij de focus ligt op een goede communicatie met de kandidaat-huurders, huurders en

kandidaat-kopers. Dit plan externe communicatie bevat concrete acties om hen op een laagdrempelige manier tijdig en proactief te informeren en hen relevante en correcte informatie te verschaffen op maat (d.w.z. in duidelijke en klare taal). Zoals eerder vermeld, paste WoninGent in maart 2013 ook haar baliewerking aan. De balies voor de kandidaathuurders, de huurders en de contractbesprekingen werden opgesplitst. Kort samengevat werd het zwaartepunt van de baliewerking verlegd naar de vestiging in de Kikvorsstraat, waar de afdeling verhuur en alle administratieve dossiers ook fysiek gevestigd zijn. Inschrijvingen worden geconcentreerd in de Kikvorsstraat, waar twee vaste balies voor kandidaathuurders zijn. Huurders kunnen nog steeds aan de balies in de drie vestigingen terecht. Zij kunnen ’s middags ook op afspraak terecht bij een medewerker in de Kikvorsstraat. Contractbesprekingen gebeuren op afspraak in een aparte ruimte. WoninGent zet ook in op het organiseren van zitmomenten voor haar bewoners in de wijken zelf.

OD 6.1: WONINGENT INFORMEERT BURGERS SNEL EN DUIDELIJK SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent streeft een snelle en duidelijke communicatie met en een correcte en respectvolle behandeling van kandidaathuurders, huurders en kandidaat-kopers na en dit op elk niveau van de organisatie. Dit uit zich o.a. in een laagdrempelige en proactieve communicatie, tijdige informatiecampagnes en informatiesessies en een correcte opvolging van klachten. • WoninGent verbetert significant haar bereikbaarheid door o.a. het uitwerken van een vereenvoudigd en klantvriendelijke

Het externe communicatieplan bevat concrete acties om kandidaat-huurders, huurders en kandidaat-kopers op een laagdrempelige manier tijdig en proactief te informeren en hen relevante en correcte informatie te verschaffen op maat (d.w.z. in duidelijke en klare taal). Deze acties zullen stap voor stap gerealiseerd worden. WoninGent wil op die manier op een continue en gestructureerde manier een goede communicatie met haar doelgroep verwezenlijken.

telefoniesysteem, het inrichten van een technische balie, het uitbouwen van zitmomenten in alle wijken en de creatie van een nieuwe, interactieve website. WoninGent onderzoekt ook alternatieve manieren om haar bereikbaarheid te verbeteren zoals een samenwerking met de woonwinkels van de Stad Gent. • WoninGent informeert buurtbewoners proactief over haar geplande bouwen renovatieprojecten en werkt hiervoor actief samen met de bevoegde stadsdiensten.

Een aangepaste dienstverlening op alle niveaus Klantvriendelijkheid vindt z’n weerslag op alle niveaus van de organisatie: van bestuur en management over administratieve medewerkers tot het diensten- en vakpersoneel dat herstellingen uitvoert en de gebouwen onderhoudt. WoninGent streeft op alle niveaus naar een snelle en duidelijke communicatie en naar een correcte en respectvolle behandeling van kandidaat-huurders, huurders en kandidaat-kopers. Dit reflecteert in:


• e en goede en snelle communicatie. Dit is van groot belang voor de verstandhouding tussen de huurders en de maatschappij. De klemtoon wordt gelegd op: - eenvoudig taalgebruik en woordkeuze in de briefwisseling (Wablieft-stijl of Klare Taal); - nuttige informatie in het bewonerskrantje; - duidelijke formulieren; - tijdige informatiecampagnes naar aanleiding van onderhoudswerken (liften, cv-installaties, hoofdleidingen); - informatiemomenten n.a.v. de afrekening huurlasten; - hoorzittingen bij de voorbereiding van projecten; -… • correcte en realistische facturatie en huurlastenberekening: betwistingen dienen zo snel als mogelijk opgelost te worden en beslissingen worden duidelijk onderbouwd; • een correcte opvolging van klachten volgens de bepalingen van het klachtendecreet; • een vlotte en laagdrempelige bereikbaarheid en aanspreekbaarheid van de verschillende afdelingen. Alle medewerkers moeten doordrongen zijn van de realiteit dat de meeste huurders gekenmerkt worden door een lage scholingsgraad, taalproblemen en een laag inkomen, soms nog verzwaard door een specifieke problematiek (invaliditeit, marginalisatie, verslaving …).

Een verbeterde bereikbaarheid De interdepartementale werkgroep Front Office35 werkt initiatieven uit om de bereikbaarheid te verhogen voor alle stakeholders, zoals huurders, kandidaat-huurders, kandidaat-kopers en leveranciers. Hiervoor zullen volgende maatregelen worden genomen: • uitwerken van een vereenvoudigd en klantvriendelijk telefoniesysteem: kandidaat-huurders, huurders en kandidaat-kopers komen sneller bij de juiste persoon terecht; • opstart van een technische balie, waar huurders terechtkunnen om technische problemen te melden, om informatie te krijgen over facturen m.b.t. herstellingen of om deze facturen te betwisten; • de verdere uitbouw van de zitmomenten/Vitrines van de wijkmonitoren in de wijken, waardoor in elke wijk een zitmoment georganiseerd wordt. Eind 2014 wil WoninGent zitmomenten hebben op volgende plaatsen: Maïs- en Jan Yoensstraat, Sint-Bernadettestraat, Rabot, Nieuw Gent, de Groene Briel, Scheldeoord, Neuseplein, Lousbergskaai, Vaartstraat, Ferrerlaan, Verpleegstersstraat en Watersportbaan;

35

• creatie van een nieuwe website met een duidelijke vorm en inhoud en met de nodige informatie en interactieve mogelijkheden, zodat kandidaten en huurders niet telkens moeten telefoneren om informatie te bekomen; • een proactieve formulering in duidelijke brieven: in brieven en e-mails worden proactief afspraken vastgelegd i.p.v. dat huurders of kandidaten moeten telefoneren om een afspraak vast te leggen. Naar analogie met het communicatieonderzoek dat Arteveldehogeschool tijdens het academiejaar 2012/2013 uitvoerde bij de bewoners aan de Watersportbaan, wil WoninGent ook onderzoeken voor welke zaken kandidaathuurders en huurders specifiek bellen of naar de balie komen. Dit onderzoek moet WoninGent in staat stellen om door middel van proactieve een aangepaste communicatie het aantal bezoekers aan de balies en het aantal telefoons te verminderen. Er wordt ook onderzocht via welke alternatieve kanalen WoninGent bereikbaar kan zijn voor kandidaat-huurders, huurders en kandidaat-kopers. Een mogelijke piste die met aandacht onderzocht dient te worden, zijn de woonwinkels van de Stad Gent. Daarnaast richtte WoninGent een werkgroep op om haar website te vernieuwen. Deze vernieuwde website moet op een duidelijke manier relevante informatie verstrekken. WoninGent wenst haar vernieuwde website ook voldoende interactief te maken, zodat kandidaathuurders, huurders en kandidaat-kopers online een heel pak administratieve zaken kunnen regelen zoals onder andere online wijzigingen aan hun dossier doorgeven of herstellingen aanvragen.

Proactief informeren buurtbewoners over geplande projecten WoninGent informeert de buurtbewoners van renovatie-, vervangingsbouw- en nieuwbouwprojecten proactief over de geplande werken. Afhankelijk van de impact en omvang van het project, doet WoninGent dit aan de hand van een infobrief of infomoment. WoninGent werkt hiervoor indien mogelijk samen met de projectcommunicatoren van de Stad Gent en met Stadsdiensten zoals Buurtwerk en Gebiedsgerichte Werking. Indien gebouwen in afwachting van de sloopwerken tijdelijk leegstaan, brengt WoninGent de buurtbewoners op de hoogte van de plannen en van de geschatte duurtijd van leegstand.

F ront office verwijst naar alle kanalen waarlangs kandidaat-huurders, huurders en kandidaat-kopers contact opnemen met WoninGent. Onder de front office valt onder andere het telefoniesysteem, de baliewerking, de zitmomenten van de wijkmonitoren, de website …


OD 6.2: WONINGENT INFORMEERT BELEIDSINSTANTIES EN ANDERE BELANGHEBBENDE ORGANISATIES SNEL EN DUIDELIJK SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent zet zich verder in om beleidsinstanties en belanghebbende organisaties snel en duidelijk te informeren

WoninGent blijft beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk informeren. Zij doet dit op verschillende manieren: • via samenwerkingsovereenkomsten zoals het Samenwerkingsprotocol Woonbegeleiding met het OCMW, waarbinnen WoninGent huurachterstand na een maand aan het OCMW rapporteert of de samenwerking met CAW m.b.t. leefbaarheidsproblemen; • via constructief overleg tussen de afdeling verhuur en de afdeling sociale dienstverlening en leefbaarheid met sociale partners. Organisaties zoals het CAW, OCMW, Gensh!, Samenlevingsopbouw Gent, Azis, vzw Baken, sociale diensten van mutualiteiten en ziekenhuizen, MSoc, psychiatrische instellingen, Straathoekwerk, Stedelijke buurtwerking, en politiediensten, zijn welgekomen partners om in onderling overleg zoveel als mogelijk tegemoet te komen aan de noden van het doelpubliek,

via o.a. samenwerkingsovereenkomsten, constructief overleg, proactieve communicatie en een jaarlijks stakeholdersevent.

• via proactieve communicatie over renovatieprojecten, huurlasten, huurprijsberekening … WoninGent brengt instanties zoals de Huurdersbond, de ombudsvrouw, de Dienst Wonen, CAW Artevelde, OCMW Gent, Samenlevingsopbouw, Gensh!, Gentinfo… op voorhand op de hoogte van belangrijke communicatie-uitingen, • via haar jaarlijkse stakeholdersevent, waarop de bevoegde medewerkers van de Vlaamse Overheid, de Stad Gent, de VMSW, VVH, lokale welzijnsorganisaties, huurdersverenigingen en andere relevante organisaties worden uitgenodigd. Tijdens dit stakeholdersevent ontvangen al deze partners meer informatie over de resultaten en toekomstplannen van WoninGent. Deze instanties ontvangen ook het jaarverslag van WoninGent.

OD 6.3: WONINGENT MEET DE TEVREDENHEID VAN KLANTEN SAMENVATTING DOELSTELLINGEN • WoninGent maakt gebruik van het door de Vlaamse overheid te ontwikkelen instrument om structurele tevredenheidsmetingen uit te voeren. • In afwachting van de realisatie van dit instrument, meet WoninGent via kleinere onderzoeken de tevredenheid van haar huurders.

Voor WoninGent is het belangrijk om de tevredenheid van haar klanten te kennen. Op die manier verkrijgt WoninGent immers belangrijke informatie om haar werking te optimaliseren. Tijdens het schooljaar 2012/2013 onderzocht Arteveldehogeschool in opdracht van de Gentse SHM’s en met subsidiëring van de provincie Oost-Vlaanderen de tevredenheid op het gebied van communicatie. Ook andere aspecten van de werking dienen echter bevraagd te worden.

Zij doet dit via korte tevredenheidsenquêtes aan de balies, via bevragingen van bewonersgroepen i.s.m. sociale actoren, via een structurele bevraging van vertrekkende huurders en via samenwerkingen met scholen.

Een structurele tevredenheidsmeting op een goede manier opzetten, vergt echter deskundigheid en kapitaal. Daarnaast wil de Vlaamse overheid de resultaten van de verschillende SHM’s met elkaar kunnen vergelijken. De Vlaamse overheid gaf in 2012 te kennen dat zij daarom onderzoek doet naar een praktisch en gebruiksvriendelijk instrument, bruikbaar voor alle SHM’s. WoninGent heeft de intentie om van dit instrument gebruik te maken, eens het door de Vlaamse overheid ter beschikking wordt gesteld.


In afwachting van de ontwikkeling van dit instrument, wil WoninGent op kleinere schaal de tevredenheid van haar klanten meten en wel als volgt: •D e mogelijkheid wordt onderzocht om aan de balies op regelmatige basis een korte tevredenheidsenquête af te nemen bij kandidaat-huurders en zittende huurders over een deelaspect van de werking, bv. herstellingen, herstelfacturen, openingsuren, huurlasten, huurprijsberekening, actualisering … •N aar analogie met het communicatieonderzoek door Arteveldehogeschool, onderzoekt WoninGent

hoe scholen ingeschakeld kunnen worden om een tevredenheidsmeting uit te voeren. • Er wordt onderzocht of de wijkmonitoren in samenwerking met Stedelijke Buurtwerking, Gebiedsgerichte Werking, Samenlevingsopbouw, Gensh! en bewonersgroepen de tevredenheid m.b.t. bepaalde onderwerpen kunnen meten. Dit kan bv. aan de hand van gesprekken of korte enquêtes. • WoninGent wil op structurele manier haar vertrekkende huurders bevragen over de reden van opzeg en over hun tevredenheid over WoninGent.

ONDERSTEUNENDE DIENSTEN De schaalvergroting als gevolg van de fusie, stelde WoninGent in staat om een ondersteunende dienst met gespecialiseerde medewerkers uit te bouwen. Deze dragen elk binnen hun eigen domein bij aan de ondersteuning en optimalisering van de werking van de verschillende afdelingen. Om het beleidsplan mee te helpen verwezenlijken, wordt gezorgd voor ondersteuning in de vorm van:

Communicatie WoninGent wenst sterk in te zetten op een goede communicatie met interne en externe belanghebbenden. Om die reden werd midden 2012 een communicatiespecialist aangetrokken. WoninGent gaf ook samen met de andere Gentse SHM’s de opdracht aan Arteveldehogeschool om een communicatieonderzoek uit te voeren bij haar sociale huurders tijdens het academiejaar 2012/13. In de zomer van 2013 stelde de communicatieverantwoordelijke, rekening houdend met de onderzoeksresultaten, een strategisch plan externe communicatie op voor WoninGent, waarbij de focus ligt op een goede communicatie met de klanten (kandidaat-huurders, huurders en kandidaat-kopers). Samen met het reeds in 2012 ontwikkelde interne communicatieplan bevat dit plan externe communicatie concrete acties om klanten op een laagdrempelige manier tijdig en proactief te informeren en hen relevante en correcte informatie te verschaffen op maat (d.w.z. in duidelijke en klare taal). Het is zeer belangrijk dat alle medewerkers van WoninGent bijdragen aan een goede interne en externe


communicatie. De communicatieverantwoordelijke van WoninGent ondersteunt de departementen, diensten en afdelingen hierbij. In dit kader creëert de communicatieverantwoordelijke een sluitend communicatieplan met doelstellingen voor interne en externe belanghebbenden. Dit communicatieplan bouwt verder op en is een verfijning van het in 2012 ontwikkelde plan interne communicatie en het in 2013 ontwikkelde plan externe communicatie. Voor het luik externe communicatie organiseert de communicatieverantwoordelijke ter voorbereiding focusgroepgesprekken met belanghebbende zoals bewonersgroepen, de huurdersbond, Gensh!, OCMW Gent … Op het gebied van interne communicatie worden volgende strategische doelstellingen gedefinieerd: • Medewerkers transparant, tijdig en correct informeren over het beleid, de beslissingen en de acties van WoninGent. Werknemers de missie, doelstellingen en toekomstvisie van WoninGent doen kennen en hen ook in die zin doen handelen. Operationele doelstellingen zijn onder andere de creatie van periodieke beleidscommunicatie en performante informatiekanalen zoals een intranet en een sms-tool voor arbeiders. • Het vergroten van de cohesie en collegialiteit tussen alle medewerkers en het vergroten van de betrokkenheid van de medewerkers m.b.t. de verwezenlijkingen van WoninGent en de eigen bijdrage van de werknemers hieraan. Operationele doelstellingen zijn onder andere het vergroten van

de kennis over de collega’s door de organisatie van roadshows en het vergroten van de kennis over het (opgeleverde) patrimonium. • Faciliteren van een vlotte informatie-uitwisseling (mondeling, schriftelijk en digitaal), zowel binnen de afdeling als tussen de afdelingen onderling die bijdraagt tot een efficiënte en effectieve werking. Operationele doelstellingen zijn onder andere de verdere uitbouw van het personeelskrantje en de creatie van een intranet, eventueel gekoppeld aan een e-nieuwsbrief. Op het gebied van externe communicatie ligt de focus op de communicatie met kandidaat-huurders, zittende huurders en kandidaat-kopers. Voor deze primaire doelgroep worden volgende doelstellingen gedefinieerd: • Vergroten van de herkenbaarheid van WoninGent. In het kader hiervan zal WoninGent o.a. een huisstijl ontwikkelen. • Kandidaat-huurders, huurders en kandidaat-kopers tijdig en proactief informeren en hen relevante en correcte informatie verschaffen op maat (d.w.z. in duidelijke en klare taal). Operationele doelstellingen zijn onder andere een aangepast taalgebruik in de verschillende communicatie-uitingen zoals brieven, reglementen en brochures, de creatie van relevante communicatiemiddelen zoals infobrieven, infobrochures voor kandidaat-huurders en nieuwe bewoners... en de uitwerking van performante informatiekanalen zoals een consistent ad valvassysteem in de gebouwen, een nieuwe website en het inzetten van sms-boodschappen. Daarnaast zullen de medewerkers ook ondersteund worden om in klare taal te communiceren met kandidaat-huurders, huurders en kandidaat-kopers. • Een laagdrempelig en eenvoudig bereikbaar aanspreekpunt zijn voor kandidaat-huurders, huurders en kandidaat-kopers en dit met respect op elk niveau voor deze personen en hun diverse vragen en/of klachten, gekoppeld aan een snelle opvolging van deze vragen en/of klachten. Operationele doelstellingen zijn onder andere de creatie van een interactieve website en de hervorming van de Front Office. • Faciliteren van het opbouwen van een participatief klimaat waarin interactie tussen WoninGent en haar doelpubliek mogelijk is op het gebied van de werking en de communicatie van de maatschappij. Daarnaast schenkt WoninGent ook voldoende aandacht aan een snelle en duidelijke communicatie met andere

externe belanghebbenden zoals buurtbewoners, de inwoners van Gent, de Stad Gent, diverse beleidsinstanties, de pers …

Juridische cel De juridische cel verstrekt juridische bijstand aan het bestuur, directie, departementen, diensten en afdelingen in diverse vormen, gaande van adviesverlening over informatieve communicatie en handleidingen tot presentaties en interne opleidingen. Voorts fungeert deze cel als aanspreekpunt voor élke medewerker voor alle juridische aangelegenheden in de ruime zin van het woord. Dit moet resulteren in adequate juridische dienstverlening en -beheer met oog voor een maximale beperking van juridische implicaties en/of risico’s. Volgende doelstellingen kunnen onderscheiden worden: • de departementen, diensten en afdelingen ondersteunen door het geven van (ad hoc) juridisch advies bij de uitvoering van hun taken door het fungeren als aanspreekpunt voor alle juridische aangelegenheden in al dan niet routinematige dossiers; • juridisch advies verlenen en op regelmatige basis rapporteren over de opvolging en toepassing van de wettelijke verplichtingen en de normen opgelegd door WoninGent en aangeven waar er (risico’s op) inbreuken zijn op de naleving ervan, zodat de nodige correcties en acties kunnen worden ondernomen; • de gerechtelijke dossiers opvolgen en geschillen, waar WoninGent in betrokken is, behartigen door ervoor te zorgen dat WoninGent correct wordt vertegenwoordigd, alsook de nodige interne rapportering verzorgen en beslissingen uitlokken waarbij deze zoveel mogelijk in der minne kunnen worden uitgeklaard. Dit kan gaan van (juridische) geschillen met huurders, die verder strekken dan de frequent voorkomende huurdersdossiers, tot en met bouwdossiers; • juridische ondersteuning op het vlak van overheidsopdrachten; • instaan voor een adequaat contractbeheer vertaald op maat van WoninGent, juridisch toezicht op de overeenkomsten die met externen door de verschillende departementen, diensten en/of afdelingen worden afgesloten en controle van de inhoud van deze documenten op juridische correctheid en volledigheid, zodat eventuele juridische implicaties en/of risico’s zoveel mogelijk ingeperkt en vermeden worden door o.m. ook het opstellen van dadingen. • juridisch toezicht uitoefenen op de transacties m.b.t.


onroerende goederen in overleg met de directeur Patrimonium; • het beheren van de verzekeringspolissen en adviseren in schadedossiers; • het optimaliseren van het juridisch gegevensbeheer; • juridische topics vertalen naar leesbare en verstaanbare taal, en kernachtig communiceren d.m.v. informatieve e-mails, handleidingen, presentaties, interne opleidingen, en dit afhankelijk van het onderwerp en de hoegrootheid; • de vigerende wetgeving opvolgen door zoveel mogelijk op de hoogte te blijven van alle relevante wetgeving, reglementeringen en wijzigingen om deze, vervolgens te vertalen op maat van de maatschappij (kennisoverdracht) zodat de maatschappij steeds in lijn is met de wettelijke bepalingen, rekening houdende met de impact op de organisatie en de uitvoering van de taken; • contacten leggen met externe instanties en diens medewerkers om op die manier een netwerk uit te bouwen dat zorgt voor wederzijdse kennis- en gegevensuitwisseling.

Cel ICT & Bedrijfsorganisatie WoninGent heeft op vlak van de rol van ICT een duidelijke evolutie doorgemaakt in vergelijking met de vorige beleidsperiode. Waar ICT voorheen bijna uitsluitend bezig was met een helpdeskfunctie uit te oefenen, ligt de focus nu op het uitbouwen van een systeem van interne controle en organisatiebeheersing en de uitdagingen voor ICT om daar de nodige systemen voor in te richten. Vandaar dat er momenteel eerder van een cel ICT & Bedrijfsorganisatie (ICT & BO) kan worden gesproken. Het doel is om de medewerkers in staat te stellen hun doelstellingen te realiseren. Dit wil ICT & BO doen door: Het luik ICT 1. Het handhaven van een stabiele infrastructuur. Omdat dit de basis is voor operationeel functioneren, werd er tijdens de vorige beleidsperiode ingezet om de infrastructuur en de applicaties van IT en Telecom op niveau te brengen, te standaardiseren en te stabiliseren. In de volgende beleidsperiode wil ICT dit absoluut handhaven en waar nodig bijsturen. Concreet betekent dit het opstarten van een cyclus die ervoor zorgt dat medewerkers steeds met geschikt materiaal kunnen werken dat aan de noden van WoninGent voldoet. 36

De software die wordt gebruikt voor het facilitair beheer van het patrimonium.


2. Het verder uitbouwen van (software)systemen. In de vorige beleidsperiode werden de softwaresystemen die instaan voor de basistaken van de SHM van verschillende maatschappijen samengebracht. Gedurende deze beleidsperiode wil ICT de aanwezige synergiën verder optimaliseren en er, indien noodzakelijk, nieuwe scheppen. Hiermee wil ICT volgende zaken realiseren: a. informatie centraliseren in de daarvoor meest geschikte systemen; b. informatie beschikbaar maken waar nodig in de daarvoor meest geschikte systemen; c. informatieonderhoud en datacorrectheid mee ondersteunen; d. informatierapportering faciliteren en vereenvoudigen. Concreet betekent dit het kritisch bekijken van de huidige sleutelapplicaties (SocioPack, Planon36, FiadPro) in functie van hun rol en hun inhoud en het ontwikkelen van flexibele en werkbare rapporteringsmogelijkheden om leidinggevenden in staat te stellen te rapporteren over hun projecten en de voortgang van hun doelstellingen, en om het bestuur in staat te stellen op basis van concrete en correcte gegevens te beslissen. 3. Nieuwe initiatieven nemen. Tijdens de vorige beleidsperiode kaderden de initiatieven voor projecten veelal binnen de doelstelling om de organisatie op ICT-vlak te stabiliseren. In de nieuwe beleidsperiode wil ICT nieuwe initiatieven vooral kaderen binnen optimaliseren van de werking. Hiervoor worden projecten opgestart die: a. medewerkers toelaten tijdswinst te realiseren; b. medewerkers toelaten efficiënter met ICT-systemen en toepassingen te laten werken; c. papierstromen digitaliseren; d. geoptimaliseerde werkstromen en processen maximaal automatiseren. Concreet betekent dit het opstarten van trajecten rond document management en digitalisering, waarvan een eerste pilootproject rond digitaal archief reeds operationeel is. Ook het automatiseren van werkprocessen en -methodes behoort tot de concrete invulling, waarbij manueel werk zoveel mogelijk vermeden wordt en waarbij informatiebeschikbaarheid en doorstroming een centrale rol innemen.

Het luik Bedrijfsorganisatie 1. Levendig maken van de methodieken rond interne controle en processen Concreet betekent dit het stapsgewijs vertrouwd maken met en verweven van de methodiek door de resultaten samen met diegenen die ze ontwikkeld hebben te evalueren en waar nodig bij te sturen. 2. Het gestructureerd en projectmatig opvolgen van gevalideerde actiepunten Concreet betekent dit dat er op basis van een actieplan verschillende actiepunten op een projectmatige manier worden aangestuurd.

3. Het actief begeleiden van de medewerkers van WoninGent die werkgroepen aansturen en de processen uitschrijven. Concreet betekent dit het vormen en ondersteunen van een groep procesbeheerders (uit alle departementen) die als taak hebben de prioritaire processen in kaart te brengen volgens de daartoe ontwikkelde methodieken en gebruik makend van de daartoe ontwikkelde sjablonen. De uitgeschreven processen worden opgenomen in een proceshandboek. Er wordt getoetst of deze gekend zijn en gevolgd worden en minstens een keer per jaar wordt hun geldigheid onderzocht.


WoninGent cvba-so Lange Steenstraat 54, 9000 Gent T 09 235 99 00 F 09 235 99 01 E [email protected] W www.woningent.be

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Woningent Gent

Datum beslissing minister: 9 juni 2014, betekend op 25 juni 2014


Visitatierapport WoninGent, Gent

Recommend Documents