Obsah
Seznam a u to r ů ..............................................................................................................................3 Z kratky a ú p ln é názvy p ře d p is ů p o u ž itý c h v p u b lik a c i................................................... 12 Ú vod................................................................................................................................................ 15
1 Základní pojmy a právní úprava nemovitých v ě c í 1
17
Umístění světelného reklamního zařízení na budově........................................ 21
2 Vlastnická práva к nemovitým věcem a evidence nemovitých věcí v katastru nem ovitostí............................ 22 2
Vklad koupené nemovité věci do katastru nem ovitostí...................................... 25
3 Nemovité věci v obchodním majetku podnikatelů 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
26
Zařazení rodinného domu do obchodního m a je tk u .......................................... 29 Vklad budovy do obchodního majetku fyzické o s o b y ........................................ 29 Používání nem ovité věci ve společném jm ění manželů pro podnikání m a n ž e lk y ...................................................................................................................30 Vyřazení nemovitých věcí z obchodního majetku fyzické o s o b y ....................31 Vrácení nemovité věci vložené do s. r. o. zpět do majetku v k la d a te lů ...........32 Podnikání v budově nezahrnuté do obchodního m ajetku..................................33 Používání zem ědělských pozemků к podnikání а к p ro n á jm u .........................34 Používání vlastní budovy fyzickou osobou zčásti к podnikání a zčásti к p ro n á jm u ................................................................................................................ 35 Uplatňování některých výdajů při podnikání v rodinném dom ě nezahrnutém do obchodního m a je tk u ......................................................................................... 36 Výdaje podnikatele na modernizaci části rodinného domu používaného к podnikání................................................................................................................ 37 Přijatá náhrada škody na budově zahrnuté do obchodního m a je tk u ............. 38
4 Nemovité věci v účetnictví a daňové evidenci podnikatelů................................................................................ 39 14 15 16 17 18 19
Nákup budovy a pozemku do s. r. o....................................................................... 41 Účtování nepeněžního vkladu nemovitých věcí do a. s..................................... 42 Zaúčtování koupeného pozemku pod bytovým d o m e m ................................... 43 Pořízení nemovité věci s převzetím závazku nesplaceného úvěru..................44 Účetní postup při pořízení budovy a je jí následné rekonstrukci...................... 44 Vybudování zpevněné plochy na pozemku nezahrnutém do obchodního majetku p o d n ika te le ................................................................................................ 45
5
Nemovité věci v podnikání
20 21 22
Zařazení síťových směrovačů pro internetové propojení v panelových domech do dlouhodobého hmotného majetku .................................................46 Vysazení a oplocení vinice ....................................................................................46 Účtování inventarizačních rozdílů, vznikajících úpravou velikosti pozemků v důsledku jejich d ig ita liz a c e ................................................................................ 47
5 Oceňování nemovitých věcí pro účetní a daňové účely. 48 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
Vstupní cena nemovité věci vložené do obchodního m a je tk u .........................52 Náklady na stavbu a o d p is y ....................................................................................52 Pořizovací cena pozemku........................................................................................ 53 Pořizovací cena nemovité věci koupené i s movitými věcm i............................. 53 Vstupní cena budovy vložené do obchodního majetku fyzické o s o b y ...........54 Vklad nemovité věci nabyté darováním do obchodního majetku fyzické o s o b y ............................................................................................................54 Vstupní cena pro daňové odpisování nemovité věci vložené do s. r. o............55 Vložení nemovité věci do obchodního majetku za symbolickou 1 K č ............. 56 Vklad nemovité věci do základního kapitálu s. r. o .............................................. 56 Dodání pamětní d e s k y .............................................................................................57 O cenění jednotlivých nemovitých věcí při nabytí souboru nemovitostí ve veřejné d ra žb ě ..................................................................................................... 57 O cenění budovy pořízené podnikatelem ve vlastní režii pro daňové ú č e ly ..................................................................................................... 58 O cenění budovy rekonstruované ve vlastní režii pro daňové ú č e ly ............... 59 Úroky z úvěru před a po uvedení nově pořízené nemovité věci do užívání.................................................................................................................. 59 Uplatnění úroků z úvěru a poplatků za poskytnutí úvěru na stavbu výrobní haly v daňových nákladech p o d n ik a te le .............................................. 60 Uplatnění úroků z úvěru na nákup pozemku v daňových nákladech podnikatele................................................................................................................ 61 Přestavba a vložení objektu stodoly do obchodního majetku p o d nikatele. . 62 Vstupní cena budovy nabyté zděděním pro daňové ú č e ly ................................62
6 Účetní a daňové odpisování nemovitých v ě c í ................. 64 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52
6
Podnikání v rodinném do m ě.................................................................................... 66 Odpisy budovy používané к podnikání jen zč á s ti............................................... 66 Odpisy rodinného domu vloženého fyzickou osobou do obchodního m a je tk u ..........................................................................................67 Odpisování nemovité věci nabyté darem od ro d ič ů ...........................................68 Odpisování nemovité věci nabyté darem v roce 2005 ...................................... 68 Odpisy částečně darované n e m o v ito s ti............................................................... 68 Odpisování technického zhodnocení darované b u d o v y .................................... 69 Vložení nemovité věci do základního kapitálu a. s .............................................. 70 Odpisování nemovité věci vložené do obchodní společnosti jinou společností....................................................................................................... 71 Odpisování stavby a trvalých porostů...................................... 72 Zařazení adm inistrativní budovy do odpisové s k u p in y ...................................... 73 Odpisování p a rk o v iš tě .............................................................................................73
Obsah
53 54 55 56 57 58 59 60 61
Odpisová skupina u ele ktro p říp o jky...................................................................... 74 Odpisování ložiska štěrkopísku na nakoupených p o z e m c íc h ......................... 75 Účetní a daňové odpisování nemovité kulturní p a m á tk y .................................. 75 Daňové odpisování dočasné sta vb y.......................................................................76 Zvýšení odpisu o 10% v prvním roce daňového o d p is o v á n í........................... 77 O dpisování nemovité věci manželkou po ukončení podnikání m a n ž e la .. . .77 Změna odpisování nemovité věci po technickém z h o d n o ce n í......................... 77 Přerušení odpisování rekonstruované b u d o v y.....................................................79 O dpisování technického zhodnocení uhrazeného podnájemcem nemovité v ě c i............................................................................................................79
7 Výdaje (náklady) podnikatele na opravy nemovitých věcí a technické zhodnocení.......................... 80 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74
Technické zhodnocení nebo n á k la d y .................................................................... 81 Výměna dveří v b u d o v ě ........................................................................................... 82 Oprava zpevněné p lo c h y ......................................................................................... 83 Vým ěna střešní krytiny a střešních oken včetně úpravy obložení oken a v y m a lo v á n í............................................................................................................84 Oprava kotle a vnitřních rozvodů vody a topení včetně provedení re v iz e .. . 85 Vytváření rezervy na výměnu oken v budově....................................................... 85 Vodárenská sesta va .................................................................................................. 86 Technické zhodnocení vytvořené vlastní činností................................................ 86 Výdaje za znalecký posudek pro ocenění nemovité věci, kterou se ručí za úvěr na financování technického z h o d n o c e n í.............................................. 88 Zm ěna účelu užívání nem ovité v ě c i.......................................................................88 Výdaje podnikatele za fasádu na budově provozovny po zřízení půdního bytu..............................................................................................................89 O dpočet DPH u technického zhodnocení a o p ra v .............................................. 90 Úprava odpočtu DPH u technického zhodnocení................................................ 91
8 Používání cizích nemovitých věcí při podnikání............... 92 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86
Provozovna v najaté nemovité v ě c i ....................................................................... 94 Nájem části budovy mezi společníkem a s. r. o .....................................................95 Nájem nebytových prostor mezi společníkem (jednatelem) a s. r. o................. 95 Bezplatný nájem nemovité věci jediným společníkem s. r. o.............................. 96 Nájemné za pozemek ve výdajích p o d n ik a te le ...................................................97 Vým ěna oken v kanceláři podnikatele, umístěné v rodinném domě jeho otce .....................................................................................................................97 Opravy a úpravy najaté nemovité věci provedené n á je m c e m ..........................97 Stavební úpravy a opravy na najaté nemovité věci hrazené nájemcem nad rámec náje m n é h o ............................................................................................98 Kauce zaplacená pronajímateli nemovité věci ve výdajích n á je m c e ............ 100 Technické zhodnocení na najaté nemovité v ě c i................................................ 101 Účtování ukončení nájmu při technickém zhodnocení nemovité věci nájem cem ................................................................................................................ 102 Odpisování věcného práva (služebnosti c e s ty ) .................................................102
7
Nemovité věci v podnikání
9 Zdaňování příjmů podnikatele z nájmu a pachtu nemovitých věcí......................................................................104 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96
Zdaňování příjmů z nájmu nemovité věci podle § 7 nebo 9 zákona o daních z p říjm ů ...................................................................................................106 Pronájem části rodinného domu zahrnutého do obchodního majetku podnikatele.............................................................................................................. 107 Pronájem budovy restaurace v podílovém sp o lu v la s tn ic tv í.........................108 Nájem budovy včetně poskytování ubytování..................................................109 Zdaňování příjmů z užívání a nájmu zem ědělských pozemků .................109 Vyřazení nemovité věci z obchodního majetku a je jí následný nájem . . . . 110 Nájem nemovité věci mezi m a n ž e li.................................................................... 110 Nájem nemovité věci českou právnickou osobou v jiném státě E U ............. 112 Přefakturace vodného n á je m ci...........................................................................112 Účtování nájmu placeného technickým zhodnocením nájem ce.................. 113
10 Zdaňování příjmů podnikatele z prodeje nemovitých věcí......................................................................114 97 Prodej budovy podnikatelem vedoucím daňovou evidenci........................... 116 98 Prodej nemovité věci vyřazené z obchodního m a je tk u .................................. 117 99 Prodej nemovité věci pořízené podnikatelem na ú v ě r .................................... 117 100 Prodej budovy pronajímané po vyřazení z obchodního majetku podnikatele ............................................................................................................118 101 Prodej nemovité věci po pěti letech od vyřazení z obchodního majetku ..1 1 8 102 Prodej budovy na splátky .................................................................................. 119 103 Prodej budovy v majetku s. r. o............................................................................119 104 Prodej pozemku v majetku s. r. o. dceři s p o le č n ík a .......................................120 105 Prodej nemovité věci vložené do s. r. o..............................................................121 106 Prodej nemovité věci nebo převod podílu v s. r. o........................................... 121 107 Stanovení ceny při prodeji budovy s p o z e m k e m ...........................................122 108 Provize za zprostředkování prodeje pozemku v nákladech podnikatele . . 123
11 Účetní a daňový postup při vyřazení nemovitých věcí z obchodního majetku podnikatele...................................124 109 110 111
Prodej části budovy v majetku s. r. o.................................................................. 126 Vyřazení nemovité věci z důvodu zpětného vrácení pro v a d y .................... 126 Vyřazení budovy z obchodního majetku na konci roku nebo na počátku příštího ro k u ............................................................................................................ 127 112 Vyřazení nemovité věci z obchodního majetku do osobního užívání v souvislosti s pořízením jiné nemovité vě ci..................................................... 128 113 Zbourání budovy zahrnuté v obchodním majetku v souvislosti s vybudováním jiné s ta v b y ...................................................................................128 114 Uplatňování výdajů na opravy a údržbu budovy po jejím vyřazení z obchodního m a je tk u ..........................................................................................129
8
Obsah
12 DPH u služeb vztahujících se к nemovitým věcem . . . 130 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129
13
DPH u projekčních prací na nemovité věci umístěné v České republice pro subjekt registrovaný v Německu................................................................... 131 Práce na nemovitých věcech v ČR prováděné slovenskou firmou s českým D IČ ..........................................................................................................131 Stavební práce na nemovité věci v P o lsku .......................................................131 Služby na nemovité věci na S lo v e n s k u ............................................................132 Stavební práce na nem ovité věci v N ěm ecku.................................................. 133 Práce na nemovité věci v Německu poskytnutá českým neplátcem českému p lá tc i........................................................................................................134 Práce na nemovité věci v Německu pro českého p lá tc e .............................. 135 Práce na nemovité věci v Bulharsku pro českého n e p lá tce ................... 136 Ostraha nemovité věci v Rumunsku pro českého p lá tc e ..............................137 Montáž klimatizace na nemovité věci v N ě m e c k u ......................................... 137 DPH u stavebních prací ve třetí z e m i................................................................ 138 Montážní práce na nemovité věci v R usku....................................................... 138 Vypracování projektové dokumentace к nemovité věci umístěné ve Š v ý c a rs k u ..........................................................................................................139 Úklidové práce na čínské am basádě umístěné v České re p u b lic e ............ 139 Sazba DPH u ubytovací služby poskytované v najaté nemovité vě ci 140
DPH u stavebních a montážních prací na nemovitých v ě c e c h .........................................................141 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140
Režim přenesení daňové povinnosti u správce nemovité v ě c i................ 143 Režim přenesení daňové povinnosti u pronajím atele nemovité v ě c i 143 Přenesení daňové povinnosti u oprav pronajímané nemovité věci a u výstavby nové nemovité v ě c i........................................................................144 Režim přenesení daňové povinnosti u pokládky dlažeb, obložení stěn a schodů...................................................................................................................144 Režim přenesení daňové povinnosti při drobných opravách nemovité v ě c i..........................................................................................................145 V ykázání zdanitelného plnění v režimu přenesení daňové povinnosti v daňovém p řiz n á n í.............................................................................................. 146 Sazba DPH u nástavby nebytových prostor v bytovém d o m ě .................... 146 DPH u nové výstavby rodinného domu pro n e p lá tc e .................................... 148 DPH při dodání m říží českému plátci, který je instaluje na nemovité věci v R ako u sku ..................................................................................................... 149 Sazba DPH při opravě budovy nemocnice ....................................................149 Sazba DPH při výstavbě sam ostatné garáže u rodinného domku ........... 149
14 DPH při dodání nemovitých v ě c í.......................................151 141 142 143 144
DPH u stavby vytvořené vlastní činností podnikatele.................................... 152 Úprava odpočtu daně při prodeji b u d o v y .........................................................153 Prodej budovy obchodu prostřednictvím realitní k a n c e lá ře ......................... 153 Výstavba haly vlastní činností p lá tc e .................................................................154
9
Nemovité věci v podnikání
145 146 147 148 149 150 151 152 153 154
Prodej nemovité věci v souvislosti s uplatněním zajišťovacího převodu práva..........................................................................................................154 Prodej nemovité věci nabyté v exekučním říz e n í............................................156 DPH při prodeji nemovité věci společníkovi s. r. o ........................................... 156 DPH při trvalém vyřazení nemovité věci z obchodního majetku plátce . . . 158 DPH při prodeji domu s pozemkem společníkovi v. o. s ................................. 158 DPH při nepeněžním vkladu budovy do základního kapitálu s. r. o ..............159 DPH při vyřazení nem ovité věci z obchodního majetku pro účely daně z p říjm ů ..........................................................................................................160 DPH při prodeji budovy, která byla pořízena od neplátce d a n ě ................... 161 Započítání prodeje nemovitých věcí osvobozeného od DPH do výpočtu koeficientu pro krácení odpočtu daně u realitní kanceláře.............................162 DPH při prodeji zasíťovaných p o z e m k ů ........................................................... 162
15 DPH při nájmu a pachtu nemovitých v ě c í........................163 155 156 157
Nájem služebního bytu v sídle plátce jeho z a m ě stn a n ců m ......................... 164 DPH při pronájmu bytových a nebytových prostor včetně n á b y tk u ............165 Uplatňování DPH u nájmu nemovité věci zdaňovaného podle § 7 a podle § 9 zákona o daních z p ř íjm ů ...............................................................166 158 Uplatňování DPH u nájmu nemovité věci po jejím vyřazení z p o d n ik á n í. . 166 159 Nájem nemovitých věcí ve společném jm ění m anželů...................................167 160 DPH u nájmu nebytových prostor к b y d le n í.....................................................167 161 Nájem bytů v rekonstruovaném bytovém domě n e p lá tc ů m ..........................168 162 Nájem nemovité věci poskytovaný plátcem n e p lá tc i..................................... 168 163 DPH u ubytovacích služeb poskytovaných provozovatelem penzionu . . . . 169 164 Úprava odpočtu daně u nemovité věci pronajím ané plátcům i neplátcům .............................................................................................................. 170 165 DPH při pronájmu najaté nemovité věci s tu d e n tů m ....................................... 171 166 Nájem nemovité věci na S lo v e n s k u ...................................................................171 167 Poskytování nájmu nemovité věci českým plátcem v R a k o u s k u ................ 172 168 Pronájem skladových prostor českým plátcem v K o s ta ric e ..........................172 169 O dpočet daně u energií a služeb zčásti přeúčtovávaných nájemcům . . . . 173 170 DPH při přefakturaci vodného n á je m ci..............................................................174 171 DPH u finančního leasingu nemovité v ě c i....................................................... 174
16 Nemovité věci jako zboží pořizované za účelem p ro d eje..................................................................176 172 173 174 175 176
10
Nákup pozemku za účelem prodeje, jeho následné oplocení a prodej pozemku i s oplocením ..........................................................................................176 Rezervační poplatek při zprostředkování prodeje nemovitých v ě c í............177 Zprostředkování prodeje nemovitých v ě c í.......................................................178 DPH u provize za zprostředkování koupě nemovité v ě c i.............................. 179 Zaúčtování pojištění nemovité věci určené к p ro d e ji.................................... 180
Obsah
17 Daň z nemovitých věcí u pozemků a staveb používaných pro p o d n ik á n í................................................ 181 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191
Daň z nemovitých věcí u tenisového k u rtu .......................................................183 Daň z nemovitých věcí u asfaltové plochy používané nájemcem к podnikání.............................................................................................................. 184 Daň z nemovitých věcí u budov s jedním nadzemním p o d la ž ím ................185 Daň z nemovitých věcí u spoluvlastnického podílu na nemovité věci nabytého darem od ro d ič ů ...................................................................................185 Daň ze staveb sloužících к uskladnění slám y a p a le t ..................................186 Daň z nemovitých věcí u bytové jednotky používané nájemcem к podnikání ............................................................................................................ 187 Daň ze staveb u rozestavěné budovy................................................................. 188 Daň z nemovitých věcí u budovy využívané nájemci к různým ú če lů m . . . 188 Daň z nemovitých věcí u v le č k y .........................................................................189 Daň z nemovitých věcí u bytu, ve kterém vlastník používá jednu m ístnost к p o d n ik á n í............................................................................................ 190 Daň z nemovitých věcí u pozemků veřejně přístupných prostor a sportovišť.............................................................................................................. 190 Daň z nemovitých věcí zvlášť u pozemku a u je d n o tk y ................................. 191 Daň z nemovitých věcí u m anipulační plochy a účelové komunikace . . . . 192 Daň ze samostatných nebytových prostor užívaných v rodinném domě к podnikání...................................................................................................193 Uplatnění dodatečně zaplacené daně z nemovitostí v nákladech podnikatele.............................................................................................................. 194
18 Daň z nabytí nemovitých věcí ve výdajích (nákladech) podnikatele...............................................................................195 192 193 194 195 196 197 198 199 200
Stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí při prodeji obytného dom u s p o ze m ke m .............................................................................. 197 Daň z nabytí nemovitých věcí při prodeji venkovní parkovací plochy 198 Daň z nabytí nemovitých věcí při odkoupení čerpací stanice na vlastním p o z e m k u ............................................................................................199 Postup v případě, kdy poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je k u p u jící................................................................................................................ 200 Daň z nabytí nemovitých věcí a znalecký posudek v nákladech kupujícího, který je poplatníkem této d a n ě ........................................................ 201 Daň z nabytí nemovitých věcí při směně stejných p o z e m k ů ....................... 201 Použitelnost znaleckého posudku pro účely daně z nabytí nemovitých v ě c í............................................................................202 Daň z nabytí nemovitých věcí při vkladu nemovité věci do základního kapitálu obchodní s p o le č n o s ti............................................................................203 Daň z nabytí nemovitých věcí při převodu nemovitých věcí do nově vzniklé odštěpené s p o le č n o s ti............................................................ 203
19 Znalostní test - nemovité věciv podnikání........................205 R e js t ř ík ....................................................................................................................................... 209
11
