SCHRIEKEN GEBIEDSECONOMIE & MANAGEMENT

SCHRIEKEN GEBIEDSECONOMIE & MANAGEMENT

r

- 4 FEB. 2013

Schrieken Advies B.v, Mendelssohnstraat 34 3533 XH UTRECHT

Gemeente Heemstede t.a.v. Dhr. G.A.M. Klaassen Postbus 352 2100AJ HEEMSTEDE

06 22 42 55 33 [email protected] www.schriekenadvies.nl TEL

REKENING 1473.58.256 KVK 30250058 BTW NL8201.82.680.B01

Betreft: Kenmerk:

Actualisatie Manpadslaangebied 13-GHE-01

Utrecht, 31 januari 2013

Geachte heer Klaassen, Zoals afgesproken sturen wij u hierbij in drievoud de rapportage van onze actualisatie van het Manpadslaangebied. Voor nadere vragen kunt u contact opnemen met de heer Bart Derksen van Integrex. Zijn telefoonnummer is 06 55797191 of per mail: [email protected].

Met vriendelijke groet, Schrieken Advies B.V.

Barend Jan Schrieken

Gemeente Heemstede Manpadslaangebied CONCEPT 28 januari 2013 [actualisatie van 15 mei 2010]

1. Inhoudsopgave 1.

Inhoudsopgave

1

2.

Situatie

2

3.

Gehanteerde Uitgangspunten

3

3.1.

Kosten

3

Inbrengwaarde

4

Sloopkosten en Herinrichtingskosten

4

Subsidie

5

3.2.

Opbrengsten

5

Residuele grondwaarde

6

Vrije kavels

6

4.

Conclusies

9

5.

Bijlagen

DNR 2011 Op al onze opdrachten is 'De nieuwe Regeling 2011: Rechtsverhouding opdrachtgeverarchitect, ingenieur en adviseur DNR 2011' van toepassing.

10

2. Situatie Het Manpadslaangebied, gelegen aan de rand van de bebouwde kom van Heemstede, heeft nu met name een agrarische (tuinbouw-) bestemming. Daarnaast is een groot deel van het gebied in gebruik als volkstuinen. De volkstuinen zijn in eigendom van de gemeente Heemstede en zijn grotendeels in gebruik. Een groot deel van de agrarische percelen is momenteel in eigendom van de projectontwikkelaars Synchroon BV, Parck Manpad I BV en Parck Manpad II BV. Deze grond is door de ontwikkelaars gekocht met het oog op een woonbebouwing. Deze gronden worden momenteel slechts beperkt gebruikt. De gemeente Heemstede is voornemens het gebied een natuurbestemming te geven en zal geen medewerking verlenen aan transformatie tot een (intensieve) woonbestemming. Het gebied grenst aan Wandelbos Groenendaal en landgoed Huis te Manpad. Het kan een groene en recreatieve verbinding tussen Wandelbos Groenendaal en de landgoederen Leyduin/Woestduin gaan vormen. De investeringen zullen gedekt moeten worden in de trant van de Ruimte voor Ruimteregeling van de provincie Noord-Holland. Deze regeling houdt in dat beperkt woningontwikkeling is toegestaan om de beoogde situatie te realiseren. De gemeente Heemstede beoogt een situatie waarin de volkstuinen in de huidige vorm gehandhaafd blijven, maar waarbij de niet meer (structureel) gebruikte agrarische percelen worden getransformeerd tot een groene bestemming. De gemeente Heemstede heeft de afgelopen jaren reeds diverse gesprekken gevoerd met de projectontwikkelaars Synchroon BV, Parck Manpad I BV en Parck Manpad II BV. De ontwikkelaars hebben ook een vraagprijs neergelegd om hun positie over te dragen aan de gemeente Heemstede, gebaseerd op de door hen gemaakte kosten. Een taxatie van de percelen door Oranjewoud wees uit dat het gevraagde bedrag vele malen hoger was dan de huidige onderhandse vrije verkoopwaarde van de percelen en opstallen. De gemeente Heemstede zal nu aan Synchroon BV, Parck Manpad I BV en Parck Manpad II BV een voorstel doen waarbij het uitgangspunt is dat zij het gebied transformeren tot een groene bestemming en in ruil hiervoor enkele woningen mogen ontwikkelen of vrije kavels uit mogen geven. In mei 2010 is door Schrieken Advies B.V. een rapport opgesteld waarin is aangegeven hoeveel vierkante meter van het gebied uitgegeven zou moeten worden met een woonbestemming om de totale kosten te kunnen dekken, gebaseerd op een marktconforme ontwikkeling. Ten behoeve van het opstellen van een structuurvisie heeft de gemeente Heemstede aan Schrieken Advies B.V. gevraagd deze notitie van mei 2010 te actualiseren. Hiervoor zijn door Oranjewoud ook de taxaties en de civiele kostenraming geactualiseerd. Schrieken Advies B.V. heeft de opbrengstpotentie van de te realiseren kavels/woningen geactualiseerd.

3. Gehanteerde Uitgangspunten Voor de berekening is uitgegaan van een situatie waarbij Synchroon BV, Parck Manpad I BV en Parck Manpad II BV als ontwikkelaars hun totale gebied transformeren tot een groenbestemming en daarbij enkele woningen ontwikkelen of kavels uit geven. De opbrengst van de verkoop van woningen of kavels zal, na aftrek van alle kosten en een acceptabele winstmarge voor de ontwikkelaar, worden gebruikt om de kosten te dekken. In deze berekening zijn aannames gedaan voor de kosten en opbrengsten. Op basis hiervan is bepaald hoeveel vierkante meter aan kavels zal moeten worden uitgegeven om de kosten te kunnen dekken. Na realisatie wordt het (nieuwe) openbaar gebied om niet overgedragen aan de gemeente Heemstede. Hierbij is uitsluitend gekeken naar de percelen die thans in eigendom zijn van Synchroon of Parck Manpad, te weten: Gemeente Heemstede, sectie B, nummer:

3107, 8739, 9565, 9596, 9904, 9906, 9959 en 10034.

Kosten ten behoeve van herinrichting van het Nutstuinencomplex of andere percelen zijn vooralsnog buiten beschouwing gelaten. Voor de toekomstige situatie is nog geen enkele stedenbouwkundige visie ontwikkeld. Uitgegaan is derhalve van een zeer eenvoudige inrichting als grasland met aanplant van enkele jonge bomen en een ontsluitingsweg met nutsvoorzieningen ten behoeve van de toekomstige woningen. Tevens is voorzien in de aanleg van circa 10% water, met daarbij een duiker voor autoverkeer en vier eenvoudige fiets-/voetgangersbruggen. 3 . 1 . Kosten De kosten van de transformatie bestaan uit de inbrengwaarde van de betreffende kavels plus afrekening met huidige vruchtgebruikers, sloopkosten, kosten voor bouwrijp maken en herinrichting, alsmede plankosten. De in het verleden verwachte subsidie van de Provincie Noord-Holland is komen te vervallen. Op basis van onderstaande uitgangspunten bedragen de totale kosten per saldo € 5.167.000,- exclusief BTW. De (toekomstige) beheerkosten van het (toekomstige) openbaar gebied zijn buiten beschouwing gelaten.

Kosten Inbreng waarde obv taxatie Oranjewoud Indexatie 1/1/13 tot 1/7/13 Vergoeding Vruchtgebruikers bij ontbinding Waarde na bestemmingswijziging Sloopkosten Stelpost asbest Bodemsanering Herinrichtingskosten Kwaliteitstoeslag Plankosten, Ontwerp en Onderzoeken Planschade Onvoorzien Subsidie op herinrichting Totaal kosten

3.124.000 203.000 138.000 50.000 1.235.000 100.000 150.000 167.000 5.167.000

Inbrengwaarde De waarde van de percelen van Synchroon BV, Parck Manpad I BV en Parck Manpad II BV zijn door Oranjewoud in januari 2013 (opnieuw) getaxeerd. Het taxatierapport met kenmerk 259267 revisie 02 is separaat bijgevoegd bij deze notitie. De totale onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en/of gebruik en ongevorderd bedraagt € 3.124.000,-. Ten opzichte van april 2010 zijn er enkele wijzingen aangebracht in de waarde van de glasopstanden. In de grondwaarde is niets veranderd. De ervaring van de taxateur is dat in het westen de grondwaarde niet is gedaald. Er is, gezien de constantheid van de waarde, geen indexatie meer opgenomen tussen de huidige waarde en het moment van inbreng. Bij de inbrengwaarde komen vergoedingen voor vruchtgebruikers. Deze zijn gewaardeerd op € 53.000,-. In deze taxatie is geen rekening gehouden met eventuele belastingschade van de huidige eigenaren. Een deel van de percelen kent een nabetalingsregeling, danwel ontbinding, indien deze percelen uiterlijk 15 januari 2016 wel respectievelijk niet als bouwterrein zijn te kwalificeren. Wanneer de betreffende percelen uiterlijk 15 januari 2016 zijn te kwalificeren als bouwterrein, zal een aanzienlijke meerwaarde moeten worden afgedragen. Dit zal moeten worden voorkomen door de uitgeefbare kavels op de andere percelen te realiseren. Indien voor deze datum geen sprake is van een bouwterrein, dan wordt de koop ontbonden en ontvangen de vruchtgebruikers een vergoeding van € 158.823,- plus een rentevergoeding. Doordat de koop wordt ontbonden, valt het eigendom terug aan de oude eigenaren. Feitelijk zouden de eigenaren (Parck Manpad, danwel de oorspronkelijke eigenaren) geen recht hebben op een hogere waarde dan de getaxeerde waarde. Toch is een aanvullend (en arbitrair) bedrag opgenomen van € 150.000,- om een soepele medewerking van alle betrokkenen te bewerkstelligen. De uitkomst van de onderhandelingen is ongewis, maar kan in principe alleen tot vertraging leiden (mogelijk een onteigeningsprocedure) en niet tot (nog meer) extra kosten ten opzichte van de getaxeerde waarde. Sloopkosten en Herinrichtingskosten De sloopkosten en herinrichtingskosten zijn door Oranjewoud geraamd op basis van bovenvermelde 'stedenbouwkundige' uitgangspunten. De sloopkosten zijn gebaseerd op de

werkelijke opstallen. Daarbij is rekening gehouden met een stelpost voor asbestverwijdering van € 50.000,-. De kostenraming van Oranjewoud met projectnummer 259267 dd. 15-01-13 is separaat bijgevoegd bij deze notitie. Ten opzichte van de kostenraming van mei 2010 zijn de kosten geïndexeerd met de indexcijfers en de sloopkosten zijn met 25% verhoogd. In de berekening is bovendien een bedrag opgenomen van € 100.000,- om de leefomgeving een hoger kwaliteitsniveau te geven vanwege de hoge ambitie in prijsniveaus. Een suggestie zou zijn om in het gebied water te realiseren waar bewoners een bootje in kunnen aanleggen en rechtstreeks de Leidsevaart op kunnen varen. Wonen aan (bevaarbaar) water is een groot pluspunt voor de verkoop van woningen. Deze kosten zijn niet mee genomen in de raming, maar kunnen naar verwachting worden betaald door verhoging van de woning-/ kavelprijzen ten opzichte van de uitgangspunten in deze notitie. Naast de fysieke kosten is rekening gehouden met een bedrag van € 150.000,- aan plankosten, onderzoeken en ontwerp. Door de lange periode dat dit project loopt zou dit bedrag te laag kunnen zijn. Ons is geen huidige boekwaarde van dit project bekend. Eventuele claims voor planschade zijn buiten beschouwing gelaten omdat de inbrengwaarden zijn gebaseerd op de huidige bestemming. Het verdient aanbeveling hier gericht onderzoek naar uit te laten voeren vanwege de aanwezigheid van diverse bedrijven in de aangrenzende percelen. Tot slot is een post onvoorzien ter hoogte van 10% van de sloop- en herinrichtingskosten opgenomen. Subsidie In de berekeningen is geen rekening meer gehouden met een subsidie van de Provincie Noord-Holland of een eigen bijdrage van de gemeente Heemstede. Eventuele niet vermelde kosten, waaronder een herinrichting/upgrading van het Nutstuinencomplex zullen door de gemeente Heemstede zelf moeten worden gedragen, of er moeten extra woningen/kavels toegestaan worden om deze kosten te dekken.

3.2. Opbrengsten De opbrengsten bestaan uit de vierkante meters kavel die moeten worden uitgegeven maal de netto opbrengst per vierkante meter kavel. Om de netto opbrengst per vierkante meter kavel te bepalen, zijn twee methodes gehanteerd. Ten eerste is een residuele grondwaardeberekening uitgevoerd op basis van diverse referentiewoningen. Daarnaast is, eveneens op basis van diverse referenties, een berekening gemaakt van de opbrengst van vrije kavels. De residuele grondwaarde bepaalt de grondwaarde die een ontwikkelaar voor kavels in bouwrijpe staat kan betalen wanneer woningen worden ontwikkeld. De netto opbrengst van een vrije kavel geeft aan welke opbrengst, na aftrek van kosten, wordt gerealiseerd voor de grond in bouwrijpe staat wanneer vrije kavels worden verkocht aan particulieren.

Residuele grondwaarde In onderstaande tabel zijn de gehanteerde referentiewoningen opgenomen. Er is hierbij gezocht op vrijstaande woningen met een woonoppervlak van 150 m GBO tot 250 m GBO en een kaveloppervlak van 500 m tot 2.000 m . 2

2

2

2

Referentie Woningen Heemstede Frans Lisztlaan Hendrik Andriessenlaa Manpadslaan Lorentzlaan Crayenestersingel Kees van Lentsingel Heimanslaan N.K.J. van Waasplein Overboslaan Camplaan Van Merlenlaan Einthousnlaan Breitnerweg

2

3 26 14 89 10 6 1 8 23 20 28A 24 8

Gemiddelde (excl. Breitnerweg)

m GBO 203 211 208 235 200 185 201 200 200 180 250 160 200

2

2

m Kavel Vraagprijs €/m GBO 6.749 500 1.370.000 584 1.090.000 5.166 4.111 643 855.000 4.234 732 995.000 734 1.225.000 6.125 829 975.000 5.270 1.010 1.195.000 5.945 4.625 1.010 925.000 5.975 1.260 1.195.000 4.861 1.290 875.000 1.758 1.475.000 5.900 1.767 825.000 5.156 1.995.000 9.975 1.929 1.010

203

1.083.333

5.343

In onderstaande tabel is de netto grondwaarde op basis van de residuele grondwaardemethode weergegeven. Hierbij is het gemiddelde van de referentiewoningen gehanteerd, minus 10% van de vraagprijs om tot een VON-prijs te komen. Deze afslag van 10% is een globale aanname. Deze berekening leidt tot een opbrengst van € 407,- exclusief BTW per m uitgeefbare kavel. 2

Residuele grondwaarde obv gemiddelde VON-prijs Opbrengst excl BTW m GBO Vorm factor m BVO Bouwkosten/m BVO Bouwkosten Bijkomende kosten incl AK W&R Stichtingskosten excl grond Grondwaarde Gemiddelde kaveloppervlakte Opbrengst per m kavel 2

2

2

2

975.000 805.785 202,8 75% 270,3 1.050,0 283.850 70.963 25,0% 5,0% 40.289 395.102 410.683 51,0% 1.010 m 407 per m kavel 2

2

Vrije kavels In onderstaande tabel zijn de referenties voor vrije kavels opgenomen. Op dit moment is er slechts één kavel in de verkoop in Heemstede. De overige kavels liggen in de omgeving.

De kavel in Heemstede is relatief duur en de makelaar geeft aan dat er wel potentiële kopers zijn, maar dat deze afhaken op de prijs-kwaliteitverhouding van deze kavel. Op basis van de gemiddelden en de prijzen van (concurrerende) woningen, zou een kaveloppervlak van 750 m tegen een prijs van € 600 per m een mooi product moeten zijn. Voor een bedrag van € 450.000 koopt een koper dan een kavel waarop voor ongeveer vier ton een woning kan worden gerealiseerd van circa 200 m GBO. In het bestemmingsplan zal de mogelijkheid geboden moeten worden een iets grotere woning te realiseren, bijvoorbeeld tot maximaal 250 m GBO. 2

2

2

2

Referentie Kavels Heemstede Hendrik de Keyserlaan Aerdenhout Zandworterweg Spechtlaan Spechtlaan Vijfhuizen Kromme Spieringweg Kromme Spieringweg Waterlinie Hoofddorp Draverslaan Gemiddelde

IA

414

440.000

1.063

48 17-1 17-2

1.482 868 868

750.000 750.000 750.000

506 865 865

433 A 433 B

1.300 900

539.000 369.000

415 410 600

21

586

295.000

503

917

556.143

653

Ook bij de uitgifte van vrije kavels zullen er kosten gemaakt moeten worden. Het gaat hierbij om verkoopkosten, notaris, makelaar, maar ook om de algemene kosten en de winst & risico voor de ontwikkelaar. Tevens is een bedrag opgenomen voor rente. Hierbij is uitgegaan van een verkooptijd van 2 jaar waarin alle kavels geleidelijk worden verkocht tegen een rente van 5,0%. Deze berekening leidt tot een netto opbrengst van € 414,- exclusief BTW per m uitgeefbare kavel. 2

Opbrengst per kavel obv gemiddelde VON-prijs Opbrengst excl BTW m Ka\fil Verkoopkosten Notaris Makelaar AK ontwikkelaar Winst over kavels Rente Woonrijp maken kavels Opbrengst per kavel Opbrengst per m 2

2

600 450.000 371.901 750 1,5% 5.579 1.250 1.250 1,0% 3.719 3,0% 11.157 18.595 5,0% 5,0% 18.595 2.500 2.500 310.506 414 per m kavel 2

2

De opbrengst per m is bij uitgifte in vrije kavels ongeveer gelijk als bij de projectmatige realisatie van woningen. De ontwikkelaar zal naar verwachting, vanwege de hogere winstpotentie, de voorkeur geven aan realisatie van projectmatige woningen. In onderstaande tabel zijn de totaal benodigde opbrengsten berekend. Hierbij is berekend hoeveel vierkante meter kavel zal moeten worden uitgegeven om te komen tot een neutraal projectsaldo. Dit leidt tot 12.484 m uitgeefbare kavel, verdeeld over 17 kavels van circa 735 m of 12 a 13 woningen op kavels van circa 1.000 m . 2

2

2

Opbrengsten Uitgeefbare kavels Verkoopkosten/brochures Notaris Makelaar Algemene Kosten ontwikkelaar Winst over kavels Rente Woonrijp maken kavels Totaal opbrengst

6.190.237 92.85421.25061.902185.707309.512309.51242.5005.167.000

12.484 1,5% 1.250 1,0% 3,0% 5,0% 5,0% 2.500 414

4. Conclusies Op basis van de gekozen uitgangspunten, bedragen de kosten om de agrarische percelen in het Manpadslaangebied die in eigendom zijn van Synchroon/Parck Manpad, te transformeren tot een groengebied circa 5,2 miljoen euro. Deze kosten zijn met een marktconforme ontwikkeling te dekken als de eigenaar van de betreffende percelen circa 12.500 m mag uitgeven voor woningbouw. Dit kan in de vorm van 17 kavels van circa 735 m per kavel mag uitgeven, danwel 12 a 13 projectmatige woningen op kavels van circa 1.000 m mag realiseren. 2

2

2

Doordat de ontwikkelaar, volgens eigen opgave, de gronden tegen (veel) hogere prijzen heeft verworven dan de onderhandse verkoopwaarde, zal de ontwikkelaar bij het beschreven scenario aanzienlijk moeten afschrijven op de boekwaarde van de gronden. Ook als de gemeente Heemstede de agrarische bestemming in het nieuwe bestemmingplan handhaaft, zal zij vermoedelijk echter moeten afwaarderen en lijkt deze kans op ontwikkeling voor de ontwikkelaar aantrekkelijk. De afhandeling van de ontbinding van de verkoop, danwel de nabetaling aan één van de verkopende partijen kan leiden tot vertraging van het project. Vroegtijdig zal aan de ontwikkelaar gevraagd moeten worden welke rol zij hierin kan en wil spelen. Als de ontwikkelaar geen bindende afspraken over levering van de grond kan of wil maken, dan kan de gemeente beter zo spoedig mogelijk in overleg treden met de vorige eigenaren van deze kavels.

5. Bijlagen • •

Taxatierapport Oranjewoud met kenmerk 259267 revisie 02 Kostenraming Oranjewoud met projectnummer 259267 dd. 15-01-13

10