Scenario s voor een integrale gebiedsontwikkeling van het Land van Thorn

Scenario’s voor een integrale gebiedsontwikkeling van het Land van Thorn

TransForum-studie

LAnd van Thorn December 2010

Deze studie is uitgevoerd in opdracht van TransForum.

Cofinanciering is afkomstig van gemeente Maasgouw, GOML, Alterra Wageningen UR, Telos, ADDventures, Dekker van de Kamp, Proteion, Rabobank, Grouwels, Euroresorts/Comfortships, Heusschen Copier, Imagro, Huis van de Sport. Deze is studie is uitgevoerd door: Alterra Wageningen UR, Heusschen Copier, Imagro, Mainport, Proyact , Strategicon, Telos, Urban Unlimited, ZKA. In samenwerking met: Bouwsteen de Groeskamp: ADDVentures, Dekker van de Kamp, Grouwels en Proteion Bouwsteen Centrum Thorn: Proteion, Wonen Limburg, Eurostroom Dassen, Mainport Bouwsteen Haven Wessem: Euroresorts

TransForum-studie Land van Thorn

3

Deze studie is uitgevoerd in opdracht van TransForum.

Cofinanciering is afkomstig van gemeente Maasgouw, GOML, Alterra Wageningen UR, Telos, ADDventures, Dekker van de Kamp, Proteion, Rabobank, Grouwels, Euroresorts/Comfortships, Heusschen Copier, Imagro, Huis van de Sport. Deze is studie is uitgevoerd door: Alterra Wageningen UR, Heusschen Copier, Imagro, Mainport, Proyact , Strategicon, Telos, Urban Unlimited, ZKA. In samenwerking met: Bouwsteen de Groeskamp: ADDVentures, Dekker van de Kamp, Grouwels en Proteion Bouwsteen Centrum Thorn: Proteion, Wonen Limburg, Eurostroom Dassen, Mainport Bouwsteen Haven Wessem: Euroresorts


3

Inhoudsopgave

Voorwoord 1 Inleiding 2 Beeldverhaal vanuit de top-down benadering 3 Het beeldverhaal vanuit de bottom-up benadering 4 Evaluatie van de bouwstenen 4.1 Evaluatie marktkansen 4.2 Evaluatie op duurzaamheid 5 Aanbevelingen aan gemeente Maasgouw 6 Proces gebiedsontwikkeling: behoefte aan ‘tussenruimte’ 7 Organisatie van gebiedsontwikkeling 8 Financiën Nawoord Bijlage 1 Powerpointpresentatie TransForum-studie Land van Thorn Bijlage 2 Projectstructuur Bijlage 3 Kansenkaarten (top down) Bijlage 4 Waterkansenkaart Bijlage 5 Scenario’s Bijlage 6 Doorrekening plannen Land van Thorn (ZKA) Bijlage 7 Projectchannel

7 8 12 18 32 32 33 36 38 42 46 47 50 65 66 68 72 74 85


5

Inhoudsopgave

Voorwoord 1 Inleiding 2 Beeldverhaal vanuit de top-down benadering 3 Het beeldverhaal vanuit de bottom-up benadering 4 Evaluatie van de bouwstenen 4.1 Evaluatie marktkansen 4.2 Evaluatie op duurzaamheid 5 Aanbevelingen aan gemeente Maasgouw 6 Proces gebiedsontwikkeling: behoefte aan ‘tussenruimte’ 7 Organisatie van gebiedsontwikkeling 8 Financiën Nawoord Bijlage 1 Powerpointpresentatie TransForum-studie Land van Thorn Bijlage 2 Projectstructuur Bijlage 3 Kansenkaarten (top down) Bijlage 4 Waterkansenkaart Bijlage 5 Scenario’s Bijlage 6 Doorrekening plannen Land van Thorn (ZKA) Bijlage 7 Projectchannel

7 8 12 18 32 32 33 36 38 42 46 47 50 65 66 68 72 74 85


5

Voorwoord Dit rapport is gemaakt in het kader van de TransForum-studie Land van Thorn. Het is geschreven als toelichting op de bijbehorende powerpoint presentatie (bijlage1). In het rapport staan de visies van diverse experts weergegeven. Op basis van deze visies heeft het projectteam een aantal aanbevelingen voor de gemeente Maasgouw ontwikkeld. Aanbevelingen met betrekking tot gebieds ontwikkeling in Land van Thorn. De experts zijn niet betrokken bij het opstellen van de aanbevelingen en kunnen hier niet op aangesproken worden. December 2010


7

Voorwoord Dit rapport is gemaakt in het kader van de TransForum-studie Land van Thorn. Het is geschreven als toelichting op de bijbehorende powerpoint presentatie (bijlage1). In het rapport staan de visies van diverse experts weergegeven. Op basis van deze visies heeft het projectteam een aantal aanbevelingen voor de gemeente Maasgouw ontwikkeld. Aanbevelingen met betrekking tot gebieds ontwikkeling in Land van Thorn. De experts zijn niet betrokken bij het opstellen van de aanbevelingen en kunnen hier niet op aangesproken worden. December 2010


7

1 Inleiding

De gemeente Maasgouw kampt met een aantal uitdagingen en kansen. De demografische krimp leidt tot een instabiele regionale arbeidsmarkt, moeilijkheden voor het ondernemers klimaat en waardeafname van woningen. De vergrijzing van de regio zorgt voor verandering van maatschappelijke wensen en behoeften onder andere op het gebied van zorg en wonen. En de verandering van klimaat zorgt voor hoogwater- en bio diversiteitproblematiek. Op het gebied van toerisme liggen kansen. Water en historie zijn twee kernkwaliteiten voor de toeristische sector. Deze elementen zijn zeer aantrekkelijk voor binnenlandse en buitenlandse (Duitse en Belgische) toeristen. Op dit moment komen zij nog niet jaarrond, er is sprake van pieken in bepaalde seizoenen. Door de kansen op het gebied van toerisme te verzilveren kan een economische impuls aan het gebied worden gegeven en het draagvlak voor voorzieningen worden versterkt.

Ambitie haalbaarheidsstudie Tegen deze achtergrond is in 2009 een aantal private partijen, met ADDventures als penvoerder, samen met de gemeente Maasgouw gestart met een haalbaarheidsstudie naar een integrale gebiedsontwikkeling rondom leisure, wonen, zorg, welzijn en de benodigde fysieke ontwikkelingen in de gemeente Maasgouw. Tevens zijn in de studie de mogelijkheden van een bijbehorend consortium van publieke en private par tijen uit diverse sectoren onderzocht. Deze studie wordt hierna TransForum-studie Land van Thorn genoemd. Het doel van de studie is om van meet af aan in een parallel traject, naast de voornamelijk publieke route van het Vlekkenplan en de vorming van het Masterplan Maasplassen, ondernemers te sensibiliseren en te mobiliseren om tot een geïntegreerde businesscase te komen. Een businesscase die naadloos aansluit op de regioagenda en in het verlengde daarvan ook op support kan rekenen vanuit de regio en de Provincie. Voor de ontwikkeling van de businesscase heeft de gemeente Maasgouw een aantal kaders gedefinieerd, te weten: • een leisureconcept dat een jaarrond gebruik van het gebied bij Thorn kan faciliteren; • koppeling van wonen, leisure en zorg;

8


• voorzieningen voor lokale bevolking die ook mensen van buiten het gebied aantrekken, kortom: een nieuwe economische drager voor het gebied. Met de uitkomsten van deze haalbaarheidstudie verwacht de gemeente meer inzicht te krijgen in de haalbaarheid van de gebiedsconcepten die voor Land van Thorn worden ontwikkeld. Door de haalbaarheidsstudie gelijktijdig met het publieke planvormingsproces (structuurvisie en Masterplan) op te laten lopen, verwacht de gemeente tijdwinst te boeken. Want als uit de TransForum-studie Land van Thorn blijkt dat de integrale gebiedsontwikkeling haalbaar is, kan door de gemeente meteen een oordeel gevormd worden over de inpassing van dit integrale gebiedsplan in de structuurvisie en het Master plan.

Faciliterende rol gemeente De gemeente Maasgouw is niet zozeer opdrachtgever, maar faciliteert het proces. Dit doet ze onder andere door een substantiële financiële bijdrage te leveren en door het inzetten van een gemeentelijk projectleider die gedurende de studie een klankbordfunctie vervult. De projectleider van de gemeente zorgt voor coördinatie en vormt een verbindende schakel tussen de TransForum-studie, gemeentelijke structuurvisie en Masterplan Maasplassen.

Bottom-up: van gebied naar gebiedsontwikkeling De haalbaarheidsstudie is gestart met de focus op één gebied: Groeskamp. Tijdens de studie is duidelijk geworden dat inte grale gebiedsontwikkeling in Thorn niet gefocust kan en moet worden op dit ene gebied. Daarvoor zijn er teveel kansrijke initiatieven in de gemeente met dezelfde ambitie en is de geo grafische ligging van het Land van Thorn ten opzichte van de Maasplassen te bijzonder. Daarom is de focus van de studie vergroot van Groeskamp naar een scala aan kansrijke projecten in de omgeving. Projecten die stand-alone, mede door de recessie, kansloos zijn maar door ze onderling te verbinden wel potentie hebben. Dit heeft geleid tot een samenhangend programma (meso) van projecten (micro), ook wel bouwstenen genoemd. Naast Groeskamp zijn de volgende kansrijke bouwstenen in de integrale gebiedsontwikkeling Land van Thorn te onder scheiden (zie ook onderstaande afbeelding): • Thorn • Mauritshaven Wessem • A2 Maasbrug Wessem / NSI-locatie • Boschmolenplas • Daelzicht

Interesse TransForum TransForum cofinanciert deze studie omdat zij geïnteresseerd is in de vraag hoe een publiekprivate samenwerking in het buitengebied opgericht wordt, functioneert en vooral hoe het resultaat tot stand komt. Heel concreet gaat het om: • het ontwikkelen van een (systeem)innovatie waarbij functies worden geïntegreerd, dit vraagt om kennisontwikkeling rondom het innovatief concept; • het vormen van een netwerk van publieke en private actoren die samenwerken om de businesscase vorm te geven en uit te voeren, dit vraagt om netwerkvorming en samenwerking; • het organiseren van draagvlak ten aanzien van het ont wikkelde concept; • het creëren van middelen en kaders die nodig zijn om de businesscase uit te voeren, beschikbaar zijn van partners, organisatiestructuren en middelen die nodig zijn voor de uitvoering.

Heusschen Copier

©

Integrale gebiedsontwikkeling met een onderscheid tussen meso- en micro-niveau heeft voordelen voor zowel publieke als private partners: 1. Het onderling verbinden van de stand-alone projecten leidt tot meer flow en meer omzet; meer bezoekers, die langer verblijven en meer besteden. Maar ook betere voorzie ningen op het gebied van wonen, zorg en leisure voor de lokale bevolking. 2. Vanuit het meso-niveau kan de dialoog met de gemeente en de GOML gezocht worden om ervoor te zorgen dat de plannen afgestemd zijn op de eisen van de structuurvisie van de gemeente en het masterplan van de GOML. Dit vergroot de kans dat de bouwstenen ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden. 3. De initiatiefnemers van de bouwstenen moeten investe ren in planvorming en realisatie van bijvoorbeeld logistieke ontsluiting en energievoorzieningen. Door op meso-niveau hierin samen op te trekken kan tijd, geld en energie bespaard worden. 4. Bij het onderling verbinden van projecten gaat het, naast de fysieke ontwikkeling, ook om promotie en branding. De initiatiefnemers kunnen samen met andere lokale ondernemers en organisaties een jaarrond evenementenpro gramma organiseren en arrangementen ontwikkelen die bijdragen aan de promotie en branding van het gebied. Hiervoor is wel organiserend vermogen nodig dat op mesoniveau georganiseerd kan worden. 5. De visie op meso-niveau werkt ook regulerend voor eventuele nieuwe initiatieven. Nieuwe projecten moeten binnen het gestelde kader passen en van toegevoegde waarde zijn voor de visie op meso-niveau. Uiteindelijk zijn in deze studie drie bouwstenen in samenwerking met de stakeholders verder ontwikkeld in een aantal scenario´s, te wetenThorn, Groeskamp en Mauritshaven. Het zijn geen scenario´s voor de individuele bouwstenen, maar scenario´s op meso-niveau waarbij rekening is gehouden met de synergie, samenhang én meerwaarde ten opzichte van elkaar. Dit wordt verder toegelicht in hoofdstuk 3.


9

1 Inleiding

De gemeente Maasgouw kampt met een aantal uitdagingen en kansen. De demografische krimp leidt tot een instabiele regionale arbeidsmarkt, moeilijkheden voor het ondernemers klimaat en waardeafname van woningen. De vergrijzing van de regio zorgt voor verandering van maatschappelijke wensen en behoeften onder andere op het gebied van zorg en wonen. En de verandering van klimaat zorgt voor hoogwater- en bio diversiteitproblematiek. Op het gebied van toerisme liggen kansen. Water en historie zijn twee kernkwaliteiten voor de toeristische sector. Deze elementen zijn zeer aantrekkelijk voor binnenlandse en buitenlandse (Duitse en Belgische) toeristen. Op dit moment komen zij nog niet jaarrond, er is sprake van pieken in bepaalde seizoenen. Door de kansen op het gebied van toerisme te verzilveren kan een economische impuls aan het gebied worden gegeven en het draagvlak voor voorzieningen worden versterkt.

Ambitie haalbaarheidsstudie Tegen deze achtergrond is in 2009 een aantal private partijen, met ADDventures als penvoerder, samen met de gemeente Maasgouw gestart met een haalbaarheidsstudie naar een integrale gebiedsontwikkeling rondom leisure, wonen, zorg, welzijn en de benodigde fysieke ontwikkelingen in de gemeente Maasgouw. Tevens zijn in de studie de mogelijkheden van een bijbehorend consortium van publieke en private par tijen uit diverse sectoren onderzocht. Deze studie wordt hierna TransForum-studie Land van Thorn genoemd. Het doel van de studie is om van meet af aan in een parallel traject, naast de voornamelijk publieke route van het Vlekkenplan en de vorming van het Masterplan Maasplassen, ondernemers te sensibiliseren en te mobiliseren om tot een geïntegreerde businesscase te komen. Een businesscase die naadloos aansluit op de regioagenda en in het verlengde daarvan ook op support kan rekenen vanuit de regio en de Provincie. Voor de ontwikkeling van de businesscase heeft de gemeente Maasgouw een aantal kaders gedefinieerd, te weten: • een leisureconcept dat een jaarrond gebruik van het gebied bij Thorn kan faciliteren; • koppeling van wonen, leisure en zorg;

8


• voorzieningen voor lokale bevolking die ook mensen van buiten het gebied aantrekken, kortom: een nieuwe economische drager voor het gebied. Met de uitkomsten van deze haalbaarheidstudie verwacht de gemeente meer inzicht te krijgen in de haalbaarheid van de gebiedsconcepten die voor Land van Thorn worden ontwikkeld. Door de haalbaarheidsstudie gelijktijdig met het publieke planvormingsproces (structuurvisie en Masterplan) op te laten lopen, verwacht de gemeente tijdwinst te boeken. Want als uit de TransForum-studie Land van Thorn blijkt dat de integrale gebiedsontwikkeling haalbaar is, kan door de gemeente meteen een oordeel gevormd worden over de inpassing van dit integrale gebiedsplan in de structuurvisie en het Master plan.

Faciliterende rol gemeente De gemeente Maasgouw is niet zozeer opdrachtgever, maar faciliteert het proces. Dit doet ze onder andere door een substantiële financiële bijdrage te leveren en door het inzetten van een gemeentelijk projectleider die gedurende de studie een klankbordfunctie vervult. De projectleider van de gemeente zorgt voor coördinatie en vormt een verbindende schakel tussen de TransForum-studie, gemeentelijke structuurvisie en Masterplan Maasplassen.

Bottom-up: van gebied naar gebiedsontwikkeling De haalbaarheidsstudie is gestart met de focus op één gebied: Groeskamp. Tijdens de studie is duidelijk geworden dat inte grale gebiedsontwikkeling in Thorn niet gefocust kan en moet worden op dit ene gebied. Daarvoor zijn er teveel kansrijke initiatieven in de gemeente met dezelfde ambitie en is de geo grafische ligging van het Land van Thorn ten opzichte van de Maasplassen te bijzonder. Daarom is de focus van de studie vergroot van Groeskamp naar een scala aan kansrijke projecten in de omgeving. Projecten die stand-alone, mede door de recessie, kansloos zijn maar door ze onderling te verbinden wel potentie hebben. Dit heeft geleid tot een samenhangend programma (meso) van projecten (micro), ook wel bouwstenen genoemd. Naast Groeskamp zijn de volgende kansrijke bouwstenen in de integrale gebiedsontwikkeling Land van Thorn te onder scheiden (zie ook onderstaande afbeelding): • Thorn • Mauritshaven Wessem • A2 Maasbrug Wessem / NSI-locatie • Boschmolenplas • Daelzicht

Interesse TransForum TransForum cofinanciert deze studie omdat zij geïnteresseerd is in de vraag hoe een publiekprivate samenwerking in het buitengebied opgericht wordt, functioneert en vooral hoe het resultaat tot stand komt. Heel concreet gaat het om: • het ontwikkelen van een (systeem)innovatie waarbij functies worden geïntegreerd, dit vraagt om kennisontwikkeling rondom het innovatief concept; • het vormen van een netwerk van publieke en private actoren die samenwerken om de businesscase vorm te geven en uit te voeren, dit vraagt om netwerkvorming en samenwerking; • het organiseren van draagvlak ten aanzien van het ont wikkelde concept; • het creëren van middelen en kaders die nodig zijn om de businesscase uit te voeren, beschikbaar zijn van partners, organisatiestructuren en middelen die nodig zijn voor de uitvoering.

Heusschen Copier

©

Integrale gebiedsontwikkeling met een onderscheid tussen meso- en micro-niveau heeft voordelen voor zowel publieke als private partners: 1. Het onderling verbinden van de stand-alone projecten leidt tot meer flow en meer omzet; meer bezoekers, die langer verblijven en meer besteden. Maar ook betere voorzie ningen op het gebied van wonen, zorg en leisure voor de lokale bevolking. 2. Vanuit het meso-niveau kan de dialoog met de gemeente en de GOML gezocht worden om ervoor te zorgen dat de plannen afgestemd zijn op de eisen van de structuurvisie van de gemeente en het masterplan van de GOML. Dit vergroot de kans dat de bouwstenen ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden. 3. De initiatiefnemers van de bouwstenen moeten investe ren in planvorming en realisatie van bijvoorbeeld logistieke ontsluiting en energievoorzieningen. Door op meso-niveau hierin samen op te trekken kan tijd, geld en energie bespaard worden. 4. Bij het onderling verbinden van projecten gaat het, naast de fysieke ontwikkeling, ook om promotie en branding. De initiatiefnemers kunnen samen met andere lokale ondernemers en organisaties een jaarrond evenementenpro gramma organiseren en arrangementen ontwikkelen die bijdragen aan de promotie en branding van het gebied. Hiervoor is wel organiserend vermogen nodig dat op mesoniveau georganiseerd kan worden. 5. De visie op meso-niveau werkt ook regulerend voor eventuele nieuwe initiatieven. Nieuwe projecten moeten binnen het gestelde kader passen en van toegevoegde waarde zijn voor de visie op meso-niveau. Uiteindelijk zijn in deze studie drie bouwstenen in samenwerking met de stakeholders verder ontwikkeld in een aantal scenario´s, te wetenThorn, Groeskamp en Mauritshaven. Het zijn geen scenario´s voor de individuele bouwstenen, maar scenario´s op meso-niveau waarbij rekening is gehouden met de synergie, samenhang én meerwaarde ten opzichte van elkaar. Dit wordt verder toegelicht in hoofdstuk 3.


9

Bottom-up en top-down Voor het ontwikkelen van de scenario´s voor de bouwstenen is vertrokken vanuit bestaande plannen in het gebied (bottomup benadering). Daarbij is vooral gefocust op actoren. Actoren zijn bij elkaar gebracht in de hoop en verwachting dat zij op creatieve wijze hun plannen zouden koppelen, wat tot nieuwe perspectieven moest leiden. De nieuwe perspectieven leidden in eerste instantie tot nieuwe verdienmodellen in plaats ent niet tot inhoudelijk innovatieve plannen. Dit heeft het proces stroef doen verlopen. Het ontbreken aan inhoudelijke innovatieve plannen was ook gelegen in het feit dat kaders niet helder waren. Het ontbrak aan een regionaal gedragen beeldverhaal, een visie van gemeente en/of provincie over de ontwikkeling van de regio. Enerzijds lagen hierdoor veel mogelijkheden open, anderzijds ontbrak het hierdoor aan een aansprekende visie waar ondernemers op aan konden haken. Zeker omdat in het Land van Thorn geen dominante economische drager voor de ont wikkelingen aanwezig is. Een derde factor die een belangrijke invloed op het proces heeft (gehad), is de economische recessie. In feite heeft de recessie geleid tot verandering van uitgangspunten gedurende de rit. Voor de recessie was een aantal ruimtelijke ordenings plannen vastgesteld waar investeerders op zijn ingesprongen. Door de krimp van de economie zijn deze plannen in een ander

Het bovenstaande heeft ertoe geleid dat naast de bottomup benadering, ontwikkeling van scenario´s voor het Land van Thorn op meso-niveau, binnen de studie ook een top-down benadering is opgestart. Deze top-down benadering heeft geleid tot een beeldverhaal op macroniveau (zuid-oostelijke regio Limburg-Brabant), mesoniveau (as Thorn-RoermondMaasdal) en microniveau (Land van Thorn.. Dit wordt verder toegelicht in hoofdstuk 2. Het top-down beeldverhaal vormt de gebiedsvisie op macro- en meso-niveau waarbinnen de scenario’s voor de bouwstenen verder ontwikkeld zijn. Uiteindelijk is het de opgave om de kwaliteiten op de drie schaalniveaus - macro, meso en micro - optimaal met elkaar te verbinden, in aansluiting op het gewenste kwaliteitsbeeld van Land van Thorn. Daarbij geldt dat de invulling van de drie schaalniveaus niet los van elkaar kan en mag staan: een bepaalde inzet op macro-niveau impliceert een inzet op micro-niveau en omgekeerd. Hiervoor is visie en organiserend vermogen nodig. Visie is ontwikkeld en wordt in de volgende hoofdstukken weergegeven. In hoofdstuk 8 wordt een advies gegeven hoe organiserend vermogen gecreëerd kan worden.

daglicht komen te staan en is er een discrepantie ontstaan tussen het geïnvesteerde voor de recessie en de mogelijkheden op verdiensten na de recessie.

10 TransForum-studie Land van Thorn

TransForum-studie Land van Thorn 11

Bottom-up en top-down Voor het ontwikkelen van de scenario´s voor de bouwstenen is vertrokken vanuit bestaande plannen in het gebied (bottomup benadering). Daarbij is vooral gefocust op actoren. Actoren zijn bij elkaar gebracht in de hoop en verwachting dat zij op creatieve wijze hun plannen zouden koppelen, wat tot nieuwe perspectieven moest leiden. De nieuwe perspectieven leidden in eerste instantie tot nieuwe verdienmodellen in plaats ent niet tot inhoudelijk innovatieve plannen. Dit heeft het proces stroef doen verlopen. Het ontbreken aan inhoudelijke innovatieve plannen was ook gelegen in het feit dat kaders niet helder waren. Het ontbrak aan een regionaal gedragen beeldverhaal, een visie van gemeente en/of provincie over de ontwikkeling van de regio. Enerzijds lagen hierdoor veel mogelijkheden open, anderzijds ontbrak het hierdoor aan een aansprekende visie waar ondernemers op aan konden haken. Zeker omdat in het Land van Thorn geen dominante economische drager voor de ont wikkelingen aanwezig is. Een derde factor die een belangrijke invloed op het proces heeft (gehad), is de economische recessie. In feite heeft de recessie geleid tot verandering van uitgangspunten gedurende de rit. Voor de recessie was een aantal ruimtelijke ordenings plannen vastgesteld waar investeerders op zijn ingesprongen. Door de krimp van de economie zijn deze plannen in een ander

Het bovenstaande heeft ertoe geleid dat naast de bottomup benadering, ontwikkeling van scenario´s voor het Land van Thorn op meso-niveau, binnen de studie ook een top-down benadering is opgestart. Deze top-down benadering heeft geleid tot een beeldverhaal op macroniveau (zuid-oostelijke regio Limburg-Brabant), mesoniveau (as Thorn-RoermondMaasdal) en microniveau (Land van Thorn.. Dit wordt verder toegelicht in hoofdstuk 2. Het top-down beeldverhaal vormt de gebiedsvisie op macro- en meso-niveau waarbinnen de scenario’s voor de bouwstenen verder ontwikkeld zijn. Uiteindelijk is het de opgave om de kwaliteiten op de drie schaalniveaus - macro, meso en micro - optimaal met elkaar te verbinden, in aansluiting op het gewenste kwaliteitsbeeld van Land van Thorn. Daarbij geldt dat de invulling van de drie schaalniveaus niet los van elkaar kan en mag staan: een bepaalde inzet op macro-niveau impliceert een inzet op micro-niveau en omgekeerd. Hiervoor is visie en organiserend vermogen nodig. Visie is ontwikkeld en wordt in de volgende hoofdstukken weergegeven. In hoofdstuk 8 wordt een advies gegeven hoe organiserend vermogen gecreëerd kan worden.

daglicht komen te staan en is er een discrepantie ontstaan tussen het geïnvesteerde voor de recessie en de mogelijkheden op verdiensten na de recessie.



2 Beeldverhaal vanuit de top-down benadering Zoals eerder aangegeven, werd gaande het proces van de studie het noodzakelijk geacht om, naast een bottom-up benadering, met een helicopterview naar het gebied te kijken om de kansen en mogelijkheden van het gebied te signaleren. Het betreft vooral de bovenregionale ontwikkelingen, moge lijkheden en internationale verbindingen op het gebied van water, infra en land in relatie tot leisure. Hoogleraren Mommaas (Telos) en Boelens (Urban Unlimited) zijn, vanuit hun kennis van en ervaring met de provincie, gevraagd een gerichte gebiedsvisie te formuleren met aanbevelingen op bovenregionaal niveau. Deze aanbevelingen zijn noodzakelijk voor het welslagen van de diverse bouwstenen op microniveau. Bijlage 3 van dit rapport omvat de gebieds visie in vorm van kansenkaarten.

Inleiding In en om Thorn denken partijen na over de ontwikkeling van de stad en haar regio. Hoe het hoofd te bieden aan een dreigende vergrijzing? Op welke manier moet worden ingespeeld op de grootschalige ontwikkelingen die zich in de omgeving voordoen, zoals in verband met de ontwikkeling van Roermond en de Maasplassen, de gemeentelijke eenwording in het Leudal en Maasgouw, de thematisering van de A2 als nationale kennisas, de ontgrinding en ontwikkeling van het Maasdal en ontwikkelingen aan de Belgische kant van de grens? Enerzijds zijn er tal van partijen die willen investeren in projecten in de regio. Anderzijds is er bij partijen aarzeling merkbaar over de weg die moet worden ingeslagen. Het ontbreekt vooralsnog aan een richtinggevend en mobiliserend verhaal, gedragen door regionale partijen, dat sturing kan geven aan beoogde en gewenste investeringen. Welke kansen zijn passend bij de maat van de stad en haar dynamiek, welke niet? Hoe kan stu ring worden gegeven aan de ontwikkelagenda? Met welk toekomstbeeld kunnen bedrijfswaarden en gebiedswaarden op een duurzame manier met elkaar te verbonden worden? Hoe vallen aanwezige kansen te identificeren en op een passende manier te verzilveren?

1

Om hier richting aan te geven is ondermeer de hulp ingeroepen van Telos (Brabants Centrum voor Duurzame Ontwikkeling) en Urban Unlimited (Bureau voor Ruimtelijke Planning). Samen hebben de organisaties inmiddels in meer dan 15 regio’s in Nederland gewerkt aan de coproductie van duurzame regionale ontwikkelprogramma’s. De aanpak is gebaseerd op het model ‘Nieuwe Markten’1. In het geval van Thorn is voor een afwijkende aanpak gekozen. Concreet is aan Telos en Urban Unlimited gevraagd om commentaar te geven op de in gang zijnde ontwikkelingen en een bijdrage te leveren aan een op te stellen regionaal beeld verhaal. Deze tekst heeft vooral op dat laatste betrekking. Bij de ontwikkeling van dit verhaal is gebruik gemaakt van: a) bestaande relevante beleidsdocumenten (structuurvisies, economische regioplannen, toeristische beleidsplannen, etc.); b) ervaringskennis van projectpartners met betrekking tot het Land van Thorn project; c) eerdere activiteiten van Telos en Urban Unlimited in Limburg en Brabant. Leidend is een aanvliegroute ‘van buiten naar binnen’, waarbij met name is gekeken naar de plaats en betekenis van Thorn in het regionale krachtenveld. Ons inziens is het ontbreken van een richtinggevend en mobiliserend gebiedsverhaal, dat in staat is tot het realiseren van een duurzame schakelingen tussen projecten en hun omgeving, in belangrijke mate verantwoordelijk voor aarze lingen die in het gebied merkbaar zijn met betrekking tot mogelijke ontwikkelkansen. Ruimtelijke verrommeling is doorgaans het gevolg van het ontbreken van een voldoende ‘fit’ tussen projectwaarden en gebiedswaarden. Rondom Thorn is behoefte aan een nadere identificering van aanwezige ruimte lijke kwaliteiten met de bijbehorende ontwikkelkansen. Dat wil zeggen aan een gebiedsverhaal, dat kan dienen als een ont wikkelvector voor aanwezige investeringswensen.

`Nieuwe markten` is een methode om samen met aanwezige gebiedsactoren te komen tot de benoeming van nieuwe regionale ontwikkelkansen, ontleend aan een

onderlinge ‘kruisbestuiving’ van gebiedskwaliteiten/opgaven, ontwikkelkansen en duurzame verdienmodellen. Er wordt gewerkt met thematische kansenkaarten, refe rentiebeelden en ondernemerstafels. Bovenaan staat het uitgangspunt van een duurzame relatie tussen bedrijfswaarden en gebiedswaarden, alsmede van een gebieds

Collage ‘Branding Thorn als witte stad’ ©Urban Unlimited

De bouwstenen voor een mogelijk beeldverhaal voor Thorn zullen hierna gepresenteerd worden vanuit een visie op het ‘samenhangende stromen en plekkenlandschap’ van het overgangsgebied tussen Limburg en Brabant. Toonaangevende identiteitdragers hierbij zijn de Peel, de Maas, de Maasplassen, de A2 en de Napoleonsbaan. Op de schakelpunten tussen deze macro-verbanden doet zich, ons inziens, een vijftal kansen voor waarbij economische ontwikkelmogelijkheden kunnen worden verbonden met een versterking van aanwezige gebiedskwaliteiten. Doorslaggevend bij de invulling zoals die hieronder volgt is het uitgangspunt geweest om aansluiting te zoeken bij de kleinschalige, landschappelijke kwaliteit van het stadje Thorn. Thorn telt circa 2500 inwoners en is bekend vanwege het voormalige stift (dat Thorn ondermeer verbindt met het stift Essen) en de bijbehorende onderscheidende architectuur. Aansluitingspunt is de aloude positie van Thorn als (spirituele) verzorgingsplaats op de doorgaande weg van Maastricht/ Tongeren naar Nijmegen. Deze positie is in de meest recente tijd wat ondergesneeuwd door veranderingen in de regionale verkeersoriëntatie, maar kan nu, in het hedendaagse regionale krachtenveld, weer in volle glorie worden hersteld (iets dat

overigens meerdere malen in de geschiedenis is gebeurd, zoals in de Napoleontische tijd).

Macro-perspectief: het vierstromenland van Peel en Maas Centraal in het regionale beeldverhaal staat de ligging van het kleinschalige Thorn op het kruispunt van de A2 (in Noord westelijk-Zuidoostelijke richting) en de N273 (de Napoleons baan in Noord-Zuid richting) op de Westelijke Maasoever. Dit ter onderscheiding van de dynamiek rond Roermond en de Maasplassen op de Oostelijke Maasoever, gelegen op het kruispunt van de A73, de nieuwe verbinding naar het Duitse achterland en de provinciale verbindingsweg RoermondWeert, met zijn Designer Outlet Center, zijn op kooptoerisme afgestemde binnenstad, zijn retailpark en zijn Maasplassenrecreatie. Waar Roermond zijn kruispuntpositie zoekt in het aantrekken van het kooptoerisme (en daarmee in de drukte van de bijbehorende economie), zou Thorn juist zijn kruispuntpositie moeten zoeken in het accentueren van de contramal daarvan, in de benadrukking van rust, zorg, creativiteit en contemplatie. Dit kan Thorn doen door haar aloude positie aan de heirbaan van Tongeren/Maastricht naar Nijmegen opnieuw actief te accentueren, in aansluiting op de kwaliteitsslag die

ontwikkeling die uiteindelijk gedragen wordt door het investeringsvermogen van ter zake doende ‘gebiedsactoren’ (al dan niet geholpen door ‘buiten’).



2 Beeldverhaal vanuit de top-down benadering Zoals eerder aangegeven, werd gaande het proces van de studie het noodzakelijk geacht om, naast een bottom-up benadering, met een helicopterview naar het gebied te kijken om de kansen en mogelijkheden van het gebied te signaleren. Het betreft vooral de bovenregionale ontwikkelingen, moge lijkheden en internationale verbindingen op het gebied van water, infra en land in relatie tot leisure. Hoogleraren Mommaas (Telos) en Boelens (Urban Unlimited) zijn, vanuit hun kennis van en ervaring met de provincie, gevraagd een gerichte gebiedsvisie te formuleren met aanbevelingen op bovenregionaal niveau. Deze aanbevelingen zijn noodzakelijk voor het welslagen van de diverse bouwstenen op microniveau. Bijlage 3 van dit rapport omvat de gebieds visie in vorm van kansenkaarten.

Inleiding In en om Thorn denken partijen na over de ontwikkeling van de stad en haar regio. Hoe het hoofd te bieden aan een dreigende vergrijzing? Op welke manier moet worden ingespeeld op de grootschalige ontwikkelingen die zich in de omgeving voordoen, zoals in verband met de ontwikkeling van Roermond en de Maasplassen, de gemeentelijke eenwording in het Leudal en Maasgouw, de thematisering van de A2 als nationale kennisas, de ontgrinding en ontwikkeling van het Maasdal en ontwikkelingen aan de Belgische kant van de grens? Enerzijds zijn er tal van partijen die willen investeren in projecten in de regio. Anderzijds is er bij partijen aarzeling merkbaar over de weg die moet worden ingeslagen. Het ontbreekt vooralsnog aan een richtinggevend en mobiliserend verhaal, gedragen door regionale partijen, dat sturing kan geven aan beoogde en gewenste investeringen. Welke kansen zijn passend bij de maat van de stad en haar dynamiek, welke niet? Hoe kan stu ring worden gegeven aan de ontwikkelagenda? Met welk toekomstbeeld kunnen bedrijfswaarden en gebiedswaarden op een duurzame manier met elkaar te verbonden worden? Hoe vallen aanwezige kansen te identificeren en op een passende manier te verzilveren?

1

Om hier richting aan te geven is ondermeer de hulp ingeroepen van Telos (Brabants Centrum voor Duurzame Ontwikkeling) en Urban Unlimited (Bureau voor Ruimtelijke Planning). Samen hebben de organisaties inmiddels in meer dan 15 regio’s in Nederland gewerkt aan de coproductie van duurzame regionale ontwikkelprogramma’s. De aanpak is gebaseerd op het model ‘Nieuwe Markten’1. In het geval van Thorn is voor een afwijkende aanpak gekozen. Concreet is aan Telos en Urban Unlimited gevraagd om commentaar te geven op de in gang zijnde ontwikkelingen en een bijdrage te leveren aan een op te stellen regionaal beeld verhaal. Deze tekst heeft vooral op dat laatste betrekking. Bij de ontwikkeling van dit verhaal is gebruik gemaakt van: a) bestaande relevante beleidsdocumenten (structuurvisies, economische regioplannen, toeristische beleidsplannen, etc.); b) ervaringskennis van projectpartners met betrekking tot het Land van Thorn project; c) eerdere activiteiten van Telos en Urban Unlimited in Limburg en Brabant. Leidend is een aanvliegroute ‘van buiten naar binnen’, waarbij met name is gekeken naar de plaats en betekenis van Thorn in het regionale krachtenveld. Ons inziens is het ontbreken van een richtinggevend en mobiliserend gebiedsverhaal, dat in staat is tot het realiseren van een duurzame schakelingen tussen projecten en hun omgeving, in belangrijke mate verantwoordelijk voor aarze lingen die in het gebied merkbaar zijn met betrekking tot mogelijke ontwikkelkansen. Ruimtelijke verrommeling is doorgaans het gevolg van het ontbreken van een voldoende ‘fit’ tussen projectwaarden en gebiedswaarden. Rondom Thorn is behoefte aan een nadere identificering van aanwezige ruimte lijke kwaliteiten met de bijbehorende ontwikkelkansen. Dat wil zeggen aan een gebiedsverhaal, dat kan dienen als een ont wikkelvector voor aanwezige investeringswensen.

`Nieuwe markten` is een methode om samen met aanwezige gebiedsactoren te komen tot de benoeming van nieuwe regionale ontwikkelkansen, ontleend aan een

onderlinge ‘kruisbestuiving’ van gebiedskwaliteiten/opgaven, ontwikkelkansen en duurzame verdienmodellen. Er wordt gewerkt met thematische kansenkaarten, refe rentiebeelden en ondernemerstafels. Bovenaan staat het uitgangspunt van een duurzame relatie tussen bedrijfswaarden en gebiedswaarden, alsmede van een gebieds

Collage ‘Branding Thorn als witte stad’ ©Urban Unlimited

De bouwstenen voor een mogelijk beeldverhaal voor Thorn zullen hierna gepresenteerd worden vanuit een visie op het ‘samenhangende stromen en plekkenlandschap’ van het overgangsgebied tussen Limburg en Brabant. Toonaangevende identiteitdragers hierbij zijn de Peel, de Maas, de Maasplassen, de A2 en de Napoleonsbaan. Op de schakelpunten tussen deze macro-verbanden doet zich, ons inziens, een vijftal kansen voor waarbij economische ontwikkelmogelijkheden kunnen worden verbonden met een versterking van aanwezige gebiedskwaliteiten. Doorslaggevend bij de invulling zoals die hieronder volgt is het uitgangspunt geweest om aansluiting te zoeken bij de kleinschalige, landschappelijke kwaliteit van het stadje Thorn. Thorn telt circa 2500 inwoners en is bekend vanwege het voormalige stift (dat Thorn ondermeer verbindt met het stift Essen) en de bijbehorende onderscheidende architectuur. Aansluitingspunt is de aloude positie van Thorn als (spirituele) verzorgingsplaats op de doorgaande weg van Maastricht/ Tongeren naar Nijmegen. Deze positie is in de meest recente tijd wat ondergesneeuwd door veranderingen in de regionale verkeersoriëntatie, maar kan nu, in het hedendaagse regionale krachtenveld, weer in volle glorie worden hersteld (iets dat

overigens meerdere malen in de geschiedenis is gebeurd, zoals in de Napoleontische tijd).

Macro-perspectief: het vierstromenland van Peel en Maas Centraal in het regionale beeldverhaal staat de ligging van het kleinschalige Thorn op het kruispunt van de A2 (in Noord westelijk-Zuidoostelijke richting) en de N273 (de Napoleons baan in Noord-Zuid richting) op de Westelijke Maasoever. Dit ter onderscheiding van de dynamiek rond Roermond en de Maasplassen op de Oostelijke Maasoever, gelegen op het kruispunt van de A73, de nieuwe verbinding naar het Duitse achterland en de provinciale verbindingsweg RoermondWeert, met zijn Designer Outlet Center, zijn op kooptoerisme afgestemde binnenstad, zijn retailpark en zijn Maasplassenrecreatie. Waar Roermond zijn kruispuntpositie zoekt in het aantrekken van het kooptoerisme (en daarmee in de drukte van de bijbehorende economie), zou Thorn juist zijn kruispuntpositie moeten zoeken in het accentueren van de contramal daarvan, in de benadrukking van rust, zorg, creativiteit en contemplatie. Dit kan Thorn doen door haar aloude positie aan de heirbaan van Tongeren/Maastricht naar Nijmegen opnieuw actief te accentueren, in aansluiting op de kwaliteitsslag die

ontwikkeling die uiteindelijk gedragen wordt door het investeringsvermogen van ter zake doende ‘gebiedsactoren’ (al dan niet geholpen door ‘buiten’).



Urban Unlimited

©

langs de N273 moet plaatsvinden (als monumentale verbin dingsweg van de westelijke Maasdorpen, bij het wegvallen van het doorgaande noord-zuid verkeer), mede in verband met de Floriade (de plannen voor een Salone del Gusto del Norde in Venlo, met de Napoleonsbaan als culinaire en landschapsweg, in relatie met het Maasdorpenlandschap tussen de Maas en de weg en het Leudal en de Peel aan de Westkant ervan). Het macro-beeld wordt gedomineerd door een viertal noordzuid assen, parallel aan en afgeleid van de loop van de Maas, die samen de ruggengraat vormen van Noord/Midden Limburg (het land van Peel en Maas). De assen (zie figuur) combi neren de verschillende kenmerken van het landschap met een daaraan gerelateerde bovenlaag van activiteiten die zich rondom verbindingsroutes en landschappelijke eigenschappen hebben ontwikkeld. Vanuit Oostelijke richting is er allereerst de groene gordel die loopt van het Maasduinengebied in Noord Limburg, via het Duitse Brachterwald, naar het Meinweggebied in Midden Limburg en het WildenrathWald (het Grenspark Maas-SwalmNette). 14 TransForum-studie Land van Thorn

Vervolgens komt de zone van de Oostelijke Maasoever verbinding; ooit met vooral een provinciale functie, maar nu, met de komst van de A73 en de aansluiting daarvan op het autowegennet van het Roergebied, opgewaardeerd tot een snelwegzone. De doordenking van de consequenties van deze opschaling voor het onderliggende provinciale wegennet en de daaraan gelegen functies komt eerst nu op gang, maar duidelijk is dat hier een snelle route aan het ontstaan is die bij Venlo de Maas kruist om vanaf daaruit verder te gaan langs de Westelijke Maasoever richting Nijmegen. De route verbindt het retailpark, het Designer Outletcenter en de Maasplassen in Roermond met Greenport Venlo met zijn Klavertje Vier en het toekomstige Floriade-terrein. De daarop volgende as betreft de Maas zelf, met de direct rondom de Maas gelegen plassen, dorpen en natuurgebieden. Hier ontstaat een variatie van leefmilieus die, afhankelijk van de manier waarop het water schakelt met zijn westelijke of oostelijke omgeving, een aaneenschakeling vormen van rustige natuurgebieden en meer intensieve, aan waterpret gerelateerde bezoekerscentra (strandmilieus, waterbotenverblijf, waterthemaparken). De vierde as, de as waaraan Thorn ligt, betreft de Weste lijke Maasoever, ooit nog in het vizier als route voor de A73, maar vanwege omliggende natuurwaarden behouden in zijn vorm en nu in afwachting van een nieuwe toekomst voor de N273 als monumentale route. Doordat de Oostelijke Maas oever zich gaat aftekenen als ‘snelle route’, verschijnt voor de Westelijke oever (de as Maasgouw, Thorn, Baarlo, Blerick) de kans om zich te profileren als ‘trage route’ (m.i.v. het tussen de weg en de Maas gelegen vennenlandschap). Ontwikkelingen langs de N273 wijzen al in die richting (spiritueel, culinair, erfgoed, artistiek, in aansluiting op het ‘trage’ dorpenlandschap, het Leudal en de Peel). Verder westelijk doemt het landschap van de Peel op, in aansluiting op de Brabantse Kempen, een gebied met eigen ontwikkelopgaven. De vier noord-zuidelijk lopende assen worden doorsneden door een tweetal oost-westelijke corridors: de A2 zone van Amsterdam via Utrecht en Eindhoven naar Aken en Luik die het gebied doorsnijdt ter hoogte van Thorn-Roermond en de A67 zone van Eindhoven naar Duisburg, die ter hoogte van Venlo de Maas en de A73 kruist (die zelf op die hoogte ook de

Maas kruist terwijl de oostelijke N271 richting Arcen gezien kan worden als het verlengde van de westelijke N273). In dit ruimtelijke ‘frame’ positioneert Thorn zich als rustig schakelpunt tussen de Napoleonsbaan (met zijn reminiscentie aan de historische heirbaan Maastricht/Tongeren – Nijmegen) en de ‘drukke’ A2 corridor Weert-Roermond en herneemt daarmee zijn oorspronkelijke functie als spirituele pleister plaats. Thorn toont zich bewust van zijn positie op dit kruispunt en gaat zich opstellen als drager van de monumentale, spirituele contramal van de drukke Oostelijke Maasoever en het bijbehorende watersportgebeuren.

Meso-perspectief: de driehoek Roermond-Weert-Thorn Op meso-niveau staat de uitwerking van het macro-perspectief centraal in relatie tot het omliggende landschap. Inzet is om het macro-perspectief ordenend te laten zijn op het middenniveau, om zo enige rust en bijbehorende kansen aan te bieden voor het chaotische plassenlandschap, ontstaan als uitvloeisel van de ontgrindingen en het bijbehorende in vesteringslandschap. Hier speelt het belang van het aanbrengen van correcties in lijn met het bovengeschetste ordenende landschap van de vier Noord-Zuid assen met hun Oost-West doorsnijdingen (Weert-Roermond cq Eindhoven-Venlo- Duisburg). Implicatie is een verschuiving in de strategische thematisering: van watersportlandschap naar landschap aan het water; van ongearticuleerd en geïsoleerd huisjeslandschap naar een beter met het omliggende landschap schakelende aaneenrijging van intensieve en extensieve milieus, met het bijbehorende investeringsregime. Uit deze mix komen vier opgaven voort. Deze opgaven staan niet centraal in het Verhaal van Thorn als zodanig. Het betreft opgaven die moeten worden opgepakt op het niveau van de regio en die als zodanig de schakel vormen tussen het macroperspectief van het vierstromenlandschap zoals hierboven geschetst en het micro-perspectief van het Verhaal van Thorn. Het betreft: 1. de doorontwikkeling van de driehoek Roermond-ThornWeert (N280, A2, N273) als aaneenschakeling van overgangsmilieus (poorten en de onderling verbonden assen) tussen de Kempen, het Leudal, de Peel, het Maasplassengebied en de Maasgouw regio; 2. de inrichting van het overgangsgebied tussen de Maas /

Maasplassen, de Napoleonsweg (N273) en de Peel. Tot deze agenda behoren (a) de inrichting van de Westelijke Maasoever als ‘lazy river’, (b) vormgeving vennenland schap in relatie tot recreatie-, natuur- en erfgoedwaarden, (c) thematisering/herinrichting Napoleonsweg tot monumentale heirbaan (kunst, culinair, landgoederen) en (d) door ontwikkeling Heelderpeel, Boschmolenplas en andere; 3. inrichting kruispunt A2 / N273 in aansluiting op de functie van Thorn als spirituele pleisterplaats en herpositionering N273 als monumentale heirbaan; 4. in kaart brengen en thematiseren van vaarroutes in en om de Maasplassen, in aansluiting op het Julianakanaal en de Zuid-Willemsvaart, met de bijbehorende haveninfrastructuur (aanlegsteigers, overnachtingsplaatsen, etc.).

Vier schakelpunten, vijf kansen Op de cruciale kruispunten in dit landschap van stromen en plekken doet zich, ons inziens, een vijftal kansen voor, georganiseerd op een viertal schakelpunten.

Urban Unlimited

©

Schakelpunt 1 Ten eerste op de overgang van de A2 naar het (oude) Peelland. In plaats van de gebruikelijke bungalowpark formule van het min of meer in zichzelf besloten vakantiepark, doet zich hier de kans voor van een hoogwaardige entree/pleisterplaats en parkeervoorziening langs de snelweg (eventueel in combinatie met verblijf- en/of vergader- of congresfunctie), van TransForum-studie Land van Thorn 15

Urban Unlimited

©

langs de N273 moet plaatsvinden (als monumentale verbin dingsweg van de westelijke Maasdorpen, bij het wegvallen van het doorgaande noord-zuid verkeer), mede in verband met de Floriade (de plannen voor een Salone del Gusto del Norde in Venlo, met de Napoleonsbaan als culinaire en landschapsweg, in relatie met het Maasdorpenlandschap tussen de Maas en de weg en het Leudal en de Peel aan de Westkant ervan). Het macro-beeld wordt gedomineerd door een viertal noordzuid assen, parallel aan en afgeleid van de loop van de Maas, die samen de ruggengraat vormen van Noord/Midden Limburg (het land van Peel en Maas). De assen (zie figuur) combi neren de verschillende kenmerken van het landschap met een daaraan gerelateerde bovenlaag van activiteiten die zich rondom verbindingsroutes en landschappelijke eigenschappen hebben ontwikkeld. Vanuit Oostelijke richting is er allereerst de groene gordel die loopt van het Maasduinengebied in Noord Limburg, via het Duitse Brachterwald, naar het Meinweggebied in Midden Limburg en het WildenrathWald (het Grenspark Maas-SwalmNette). 14 TransForum-studie Land van Thorn

Vervolgens komt de zone van de Oostelijke Maasoever verbinding; ooit met vooral een provinciale functie, maar nu, met de komst van de A73 en de aansluiting daarvan op het autowegennet van het Roergebied, opgewaardeerd tot een snelwegzone. De doordenking van de consequenties van deze opschaling voor het onderliggende provinciale wegennet en de daaraan gelegen functies komt eerst nu op gang, maar duidelijk is dat hier een snelle route aan het ontstaan is die bij Venlo de Maas kruist om vanaf daaruit verder te gaan langs de Westelijke Maasoever richting Nijmegen. De route verbindt het retailpark, het Designer Outletcenter en de Maasplassen in Roermond met Greenport Venlo met zijn Klavertje Vier en het toekomstige Floriade-terrein. De daarop volgende as betreft de Maas zelf, met de direct rondom de Maas gelegen plassen, dorpen en natuurgebieden. Hier ontstaat een variatie van leefmilieus die, afhankelijk van de manier waarop het water schakelt met zijn westelijke of oostelijke omgeving, een aaneenschakeling vormen van rustige natuurgebieden en meer intensieve, aan waterpret gerelateerde bezoekerscentra (strandmilieus, waterbotenverblijf, waterthemaparken). De vierde as, de as waaraan Thorn ligt, betreft de Weste lijke Maasoever, ooit nog in het vizier als route voor de A73, maar vanwege omliggende natuurwaarden behouden in zijn vorm en nu in afwachting van een nieuwe toekomst voor de N273 als monumentale route. Doordat de Oostelijke Maas oever zich gaat aftekenen als ‘snelle route’, verschijnt voor de Westelijke oever (de as Maasgouw, Thorn, Baarlo, Blerick) de kans om zich te profileren als ‘trage route’ (m.i.v. het tussen de weg en de Maas gelegen vennenlandschap). Ontwikkelingen langs de N273 wijzen al in die richting (spiritueel, culinair, erfgoed, artistiek, in aansluiting op het ‘trage’ dorpenlandschap, het Leudal en de Peel). Verder westelijk doemt het landschap van de Peel op, in aansluiting op de Brabantse Kempen, een gebied met eigen ontwikkelopgaven. De vier noord-zuidelijk lopende assen worden doorsneden door een tweetal oost-westelijke corridors: de A2 zone van Amsterdam via Utrecht en Eindhoven naar Aken en Luik die het gebied doorsnijdt ter hoogte van Thorn-Roermond en de A67 zone van Eindhoven naar Duisburg, die ter hoogte van Venlo de Maas en de A73 kruist (die zelf op die hoogte ook de

Maas kruist terwijl de oostelijke N271 richting Arcen gezien kan worden als het verlengde van de westelijke N273). In dit ruimtelijke ‘frame’ positioneert Thorn zich als rustig schakelpunt tussen de Napoleonsbaan (met zijn reminiscentie aan de historische heirbaan Maastricht/Tongeren – Nijmegen) en de ‘drukke’ A2 corridor Weert-Roermond en herneemt daarmee zijn oorspronkelijke functie als spirituele pleister plaats. Thorn toont zich bewust van zijn positie op dit kruispunt en gaat zich opstellen als drager van de monumentale, spirituele contramal van de drukke Oostelijke Maasoever en het bijbehorende watersportgebeuren.

Meso-perspectief: de driehoek Roermond-Weert-Thorn Op meso-niveau staat de uitwerking van het macro-perspectief centraal in relatie tot het omliggende landschap. Inzet is om het macro-perspectief ordenend te laten zijn op het middenniveau, om zo enige rust en bijbehorende kansen aan te bieden voor het chaotische plassenlandschap, ontstaan als uitvloeisel van de ontgrindingen en het bijbehorende in vesteringslandschap. Hier speelt het belang van het aanbrengen van correcties in lijn met het bovengeschetste ordenende landschap van de vier Noord-Zuid assen met hun Oost-West doorsnijdingen (Weert-Roermond cq Eindhoven-Venlo- Duisburg). Implicatie is een verschuiving in de strategische thematisering: van watersportlandschap naar landschap aan het water; van ongearticuleerd en geïsoleerd huisjeslandschap naar een beter met het omliggende landschap schakelende aaneenrijging van intensieve en extensieve milieus, met het bijbehorende investeringsregime. Uit deze mix komen vier opgaven voort. Deze opgaven staan niet centraal in het Verhaal van Thorn als zodanig. Het betreft opgaven die moeten worden opgepakt op het niveau van de regio en die als zodanig de schakel vormen tussen het macroperspectief van het vierstromenlandschap zoals hierboven geschetst en het micro-perspectief van het Verhaal van Thorn. Het betreft: 1. de doorontwikkeling van de driehoek Roermond-ThornWeert (N280, A2, N273) als aaneenschakeling van overgangsmilieus (poorten en de onderling verbonden assen) tussen de Kempen, het Leudal, de Peel, het Maasplassengebied en de Maasgouw regio; 2. de inrichting van het overgangsgebied tussen de Maas /

Maasplassen, de Napoleonsweg (N273) en de Peel. Tot deze agenda behoren (a) de inrichting van de Westelijke Maasoever als ‘lazy river’, (b) vormgeving vennenland schap in relatie tot recreatie-, natuur- en erfgoedwaarden, (c) thematisering/herinrichting Napoleonsweg tot monumentale heirbaan (kunst, culinair, landgoederen) en (d) door ontwikkeling Heelderpeel, Boschmolenplas en andere; 3. inrichting kruispunt A2 / N273 in aansluiting op de functie van Thorn als spirituele pleisterplaats en herpositionering N273 als monumentale heirbaan; 4. in kaart brengen en thematiseren van vaarroutes in en om de Maasplassen, in aansluiting op het Julianakanaal en de Zuid-Willemsvaart, met de bijbehorende haveninfrastructuur (aanlegsteigers, overnachtingsplaatsen, etc.).

Vier schakelpunten, vijf kansen Op de cruciale kruispunten in dit landschap van stromen en plekken doet zich, ons inziens, een vijftal kansen voor, georganiseerd op een viertal schakelpunten.

Urban Unlimited

©

Schakelpunt 1 Ten eerste op de overgang van de A2 naar het (oude) Peelland. In plaats van de gebruikelijke bungalowpark formule van het min of meer in zichzelf besloten vakantiepark, doet zich hier de kans voor van een hoogwaardige entree/pleisterplaats en parkeervoorziening langs de snelweg (eventueel in combinatie met verblijf- en/of vergader- of congresfunctie), van TransForum-studie Land van Thorn 15

waaruit men te voet, te paard, met kano, fiets of anderszins naar de attractie/verblijfsaccommodatie in de omgeving gaat. Dit in combinatie met een verdere verruiging van het Peelland, waarbij de (nog) bestaande kerngebieden met elkaar worden verbonden.

Grathem/Ittervoort (41) en Sint Joost (44). Het hele gebied tussen Thorn en Maasbracht kan dan effectiever ontsloten worden.

©

Urban Unlimited

©

Schakelpunt 2 Ten tweede de schakel van de A2 met de Napoleonsbaan, die zich, in combinatie met het naastgelegen erfgoed en de agra rische en gastvrijheidvoorzieningen van Maasmechelen tot aan Venlo / Floriade mogelijk kan ontpoppen als een platform / ruggengraat voor kunst (productie / verkoop / expositie) in combinatie met agrarische streekproductie en gastvrijheid / culinariteit (ook in relatie tot het Slow Food Verhaal dat in de provincie Limburg in ontwikkeling is). De schakel zelf kan mogelijk aangevuld worden met een ‘Hotel de Veranda’ concept, dat de verbinding vormt tussen een luxueus verblijf aan het water, met kunsttuin, streekgebonden moes- en bloementuin, waterlodging, woon/zorgcottages, bezinnings oord, cursussen etc. Hier zijn combinaties mogelijk met Hoog Bruggenum. In aanvulling daarop dient dan bezien te worden of gekomen kan worden tot een betere ontsluiting; dit eventueel in combinatie met de bevordering van de doorstroming op de A2 door opheffing van de afslagen Wessem (42) en Maasbracht (43) en de aanleg van rijksventwegen tussen de afslagen


Urban Unlimited

Schakelpunt 4

Het vervolg

Ten vierde de schakel van de A2 met de mond van de Geleenbeek

Het bovenstaande dient te worden gezien als een geheel van

/ Rode Beek, als enerzijds (auto / lv) transferium naar een majeur

bouwstenen voor een mogelijk ruimtelijk ‘frame’ dat verder moet

Natuurbolwerk op het eiland Stevenweert, eventueel in combina-

worden uitgewerkt met ter zake relevante gebiedsactoren (over

tie met natuurexpositie, verkooppunt streekproducten, en ander-

heden, investeerders, maatschappelijke organisaties). Het is zaak om

zijds de ecologische/natuur schakel naar de ecologische eurocorri-

bij de verdere ontwikkeling van het programma steeds een brug

dor Oostvaardersplassen-Ardennen. De andere (noord-westelijke)

te blijven slaan tussen enerzijds mogelijke investeringskansen en

schakel van het natuurbolwerk Stevensweert loopt tussen Thorn en

anderzijds de dominante gebiedskwaliteiten zoals onderscheiden in

Kessenich verder richting het voornoemde Peelland.

het hierboven geschetste vierstromenland. Voor de verdere uitwer king van dit frame verdient het aanbeveling om de onderscheiden kansen nader in kaart te brengen om deze vervolgens te bespreken met gericht samengestelde investeringscoalities. Eventueel kan de verdere uitwerking van dit programma, nadat dit op hoofdlijnen is

Urban Unlimited

©

Schakelpunt 3

goedgekeurd door de publieke omgeving, in handen worden gelegd

Ten derde de schakel van de A2 met de Maasplassen, ter hoogte van

van een aanwezig of nog op te richten regionaal ontwikkelvehikel, in

Maasbracht, die potentieel ontwikkeld kan worden als een hoog-

staat tot het faciliteren van de verdere verkenning van te ontwikke-

waardige entree / pleisterplaats voor een Water World attractie

len verdienmodellen.

(à la Peellandal bij schakelpunt 1). Op de plek zelf kan conferentie, verblijf, vertier, sauna / wellness plaatsvinden in combinatie met het gebruik van de restwarmte van de Clauscentrale. Specifieke functies als roeien, rafting, kanoën, zeilen, duiken, vissen, waterskiën zijn mogelijk op afstand op de diverse, daartoe geëigende Maasplassen. Mogelijk kan dit ‘Water World’ centrum onderdeel worden van een grotere boulevard van een zandzuigerattractie op de Maasbracht

Urban Unlimited

©

buitenhaven (Dekker v.d. Kamp), de Boulevard Maasbracht (in combinatie met Da Vinci / Linssen Yachts) tot aan wellicht een mogelijk expo van de (bouw van de) grootste warmtecentrale van Nederland.


waaruit men te voet, te paard, met kano, fiets of anderszins naar de attractie/verblijfsaccommodatie in de omgeving gaat. Dit in combinatie met een verdere verruiging van het Peelland, waarbij de (nog) bestaande kerngebieden met elkaar worden verbonden.

Grathem/Ittervoort (41) en Sint Joost (44). Het hele gebied tussen Thorn en Maasbracht kan dan effectiever ontsloten worden.

©

Urban Unlimited

©

Schakelpunt 2 Ten tweede de schakel van de A2 met de Napoleonsbaan, die zich, in combinatie met het naastgelegen erfgoed en de agra rische en gastvrijheidvoorzieningen van Maasmechelen tot aan Venlo / Floriade mogelijk kan ontpoppen als een platform / ruggengraat voor kunst (productie / verkoop / expositie) in combinatie met agrarische streekproductie en gastvrijheid / culinariteit (ook in relatie tot het Slow Food Verhaal dat in de provincie Limburg in ontwikkeling is). De schakel zelf kan mogelijk aangevuld worden met een ‘Hotel de Veranda’ concept, dat de verbinding vormt tussen een luxueus verblijf aan het water, met kunsttuin, streekgebonden moes- en bloementuin, waterlodging, woon/zorgcottages, bezinnings oord, cursussen etc. Hier zijn combinaties mogelijk met Hoog Bruggenum. In aanvulling daarop dient dan bezien te worden of gekomen kan worden tot een betere ontsluiting; dit eventueel in combinatie met de bevordering van de doorstroming op de A2 door opheffing van de afslagen Wessem (42) en Maasbracht (43) en de aanleg van rijksventwegen tussen de afslagen


Urban Unlimited

Schakelpunt 4

Het vervolg

Ten vierde de schakel van de A2 met de mond van de Geleenbeek

Het bovenstaande dient te worden gezien als een geheel van

/ Rode Beek, als enerzijds (auto / lv) transferium naar een majeur

bouwstenen voor een mogelijk ruimtelijk ‘frame’ dat verder moet

Natuurbolwerk op het eiland Stevenweert, eventueel in combina-

worden uitgewerkt met ter zake relevante gebiedsactoren (over

tie met natuurexpositie, verkooppunt streekproducten, en ander-

heden, investeerders, maatschappelijke organisaties). Het is zaak om

zijds de ecologische/natuur schakel naar de ecologische eurocorri-

bij de verdere ontwikkeling van het programma steeds een brug

dor Oostvaardersplassen-Ardennen. De andere (noord-westelijke)

te blijven slaan tussen enerzijds mogelijke investeringskansen en

schakel van het natuurbolwerk Stevensweert loopt tussen Thorn en

anderzijds de dominante gebiedskwaliteiten zoals onderscheiden in

Kessenich verder richting het voornoemde Peelland.

het hierboven geschetste vierstromenland. Voor de verdere uitwer king van dit frame verdient het aanbeveling om de onderscheiden kansen nader in kaart te brengen om deze vervolgens te bespreken met gericht samengestelde investeringscoalities. Eventueel kan de verdere uitwerking van dit programma, nadat dit op hoofdlijnen is

Urban Unlimited

©

Schakelpunt 3

goedgekeurd door de publieke omgeving, in handen worden gelegd

Ten derde de schakel van de A2 met de Maasplassen, ter hoogte van

van een aanwezig of nog op te richten regionaal ontwikkelvehikel, in

Maasbracht, die potentieel ontwikkeld kan worden als een hoog-

staat tot het faciliteren van de verdere verkenning van te ontwikke-

waardige entree / pleisterplaats voor een Water World attractie

len verdienmodellen.

(à la Peellandal bij schakelpunt 1). Op de plek zelf kan conferentie, verblijf, vertier, sauna / wellness plaatsvinden in combinatie met het gebruik van de restwarmte van de Clauscentrale. Specifieke functies als roeien, rafting, kanoën, zeilen, duiken, vissen, waterskiën zijn mogelijk op afstand op de diverse, daartoe geëigende Maasplassen. Mogelijk kan dit ‘Water World’ centrum onderdeel worden van een grotere boulevard van een zandzuigerattractie op de Maasbracht

Urban Unlimited

©

buitenhaven (Dekker v.d. Kamp), de Boulevard Maasbracht (in combinatie met Da Vinci / Linssen Yachts) tot aan wellicht een mogelijk expo van de (bouw van de) grootste warmtecentrale van Nederland.


3 Het beeldverhaal vanuit de bottom-up benadering vloeden. Een interessante verbinding met het water biedt vooral kansen voor de ontmoeting met Thorn vanaf het water. Voorzieningen bij het bastion geven Thorn een eigen nieuw gezicht aan het water. Wessem heeft met zijn directe ligging aan de Maas en bestaande haven de kans om hét havendorp in de regio te worden. Door het herstructureren van de industriegebieden ten westen, wordt Wessem een kwalitatief hoogwaardig dorp met twee waterkanten en een groen hart. Heusschen Copier

©

Heusschen Copier

©

Heusschen Copier heeft de landschappelijke en ruimtelijke ordeningsmogelijkheden van het Land van Thorn verkend. In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van de verkenning van mogelijkheden die het bureau ziet en de aanbevelingen die het bureau daaromtrent doet. Zoals eerder aangegeven is de verkenning in samenspraak met stakeholders uit het Land van Thorn ontwikkeld (bottom-up). Uitgangspunt voor het traject was bouwsteen Groeskamp. In de loop van het proces zijn nog enkele kansrijke initiatieven onderscheiden, te weten centrumplan Thorn en Haven Wessem. Deze initiatieven leken prima te passen binnen de integrale gebiedsontwikkeling Land van Thorn en de initiatiefnemers zijn daarin in een aantal ateliersessies betrokken bij het proces. Samen met hen is een aantal scenario’s ontwikkeld. Bij de ontwikkeling zijn ook de kansen uit de gebiedsvisie (topdown benadering) meegenomen en is gebruik gemaakt van de kansenkaart van het Huis van de Sport (zie bijlage 4). De de ontwikkelde scenario’s zijn de drie bouwstenen integraal opgenomen. Uitgangspunt voor de scenario’s is het ruimtelijk en hydrologisch concept van het Vlekkenplan Maas en Meer. Hierdoor is, ongeacht de keuze voor een van de scenario´s, verzekerd dat het scenario past in het ruimtelijke kader (blauw en groen) van het Vlekkenplan.

Herkenbare Maasvallei als uitgangspunt In het kader van het ‘Vlekkenplan Maas en Meer’ van de GOML is voor het gehele Maasplassen gebied een ruimtelijk en hydrologisch concept ontwikkeld: herstel en versterking van het dynamische rivierensysteem van de Maas. Het doel hiervan is meerledig: 18 TransForum-studie Land van Thorn

• realiseren van een samenhangend systeem van waterstandsverlagende maatregelen, waarbij de taakstellende afvoer wordt gehaald; • versterken en verbinden van natuur- en landschapsstructuren; • ruimtelijke en thematische herkenbaarheid van het Maasplassengebied.

Het resultaat van bovenstaande aanpassingen is dat niet alleen de natuurgebieden worden versterkt en verbonden, maar ook de belevingswaarde van het landschap en dorpsranden verbetert. De recreanten kunnen middels een aantrekkelijke verbinding van de plassen en Maas naar de bosgebieden wandelen. Dit is voor de bewoners van dit gebied en de dagrecreanten onmisbaar.

Ruimtelijke herkenbaarheid van het rivierensysteem wordt verkregen door de procesnatuur langs de Maasoevers en de aaneenschakeling van bestaande en nieuwe bosstructuren op de steilranden. Hierdoor ontstaat een doorgaande structuur die het Maasdal herkenbaar maakt vanaf Maaseik in het zuiden tot Kessel in het noorden.

De Thornerbeek vormt, naast de Maas, de andere natte landschappelijke structuurdrager binnen het Land van Thorn. De beek dient in het landschap duidelijk herkenbaar te zijn en verbindt Thorn, Groeskamp en Wessem op een natuurlijke wijze met elkaar.

Voor het Land van Thorn betekent dit dat nieuwe bosstructuren samen met de aanwezige groenstructuren Kessenich met Thorn, Thorn met Wessem en Wessem over A2 met Panheel gaan verbinden. Vervolgens worden dwarsverbindingen gelegd die de ‘natte’ natuur direct langs de Maas met de ‘droge’ natuur langs de steilranden verbinden (bijv. Vijverbroek met Konings steen). Deze dwarsverbindingen zijn hoofdzakelijk tussen de bestaande kernen gesitueerd. Het ontstaan van deze nieuwe natuur- en landschapsruimten voorkomt dat de dorpskernen aan elkaar groeien. Hierdoor wordt een van de belangrijkste landschappelijke kenmerken van Land van Thorn, de solitaire ligging van de dorpskernen, behouden. Tevens voorziet deze nieuwe ruimte in een landschappelijke overgang tussen Maas en achterland.

Op dit moment zijn de randen van de kernen Thorn en Wessem compact afgerond. Dit zorgt voor een duidelijke overgang naar het buitengebied en versterkt de solitaire ligging van de kernen.Voorkomen moet worden dat de kernen naar elkaar toegroeien. Functies zoals wonen, bedrijvigheid en leisure moeten binnen de dorpen of op speciaal aangewezen plekken worden ingepast.

Synergie tussen Thorn en Wessem Thorn, ook bekend als het witte stadje, heeft door de vele gebouwen en authentieke monumentale panden die wit gepleisterd zijn, een eigen identiteit. Hier moet Thorn verder op inzetten. Door deze branding worden bij de bezoeker positieve beelden en associaties opgeroepen. Alle nieuwe ontwikkelingen dienen goed afgewogen te worden om te voorkomen dat deze de identiteit van Thorn negatief beïn-

Om de synergie tussen Thorn en Wessem maximaal te benutten, is het wenselijk om een promenade langs de waterkant aan te leggen. Hierdoor ontstaan toeristische stromen waarvan beide dorpen profiteren (win-win situatie). De ontwikkelingen op de locatie Groeskamp zijn gebonden aan het landschap en de waterkant. Om negatieve impact op Thorn en Wessem te voorkomen dient de ontwikkeling van verblijfsrecreatieve en dagrecreatieve voorzieningen in het landschap te worden ingepast. De relatie met en het ‘ervaarbaar’ maken van het water is het uitgangspunt voor de toekomstige plannen.

Structuurplan Landschap Het bos langs de steilranden van de Maas bestaat uit bestaand bos en nieuw bos waar de doorgaande verbinding nu nog ontbreekt. Het nieuwe bos moet qua type op de natuur lijke karakteristiek aansluiten. Dat betekent ooibos op natte plekken en eikenbos op droge gebieden. De zone rond de dorpen wordt nu door open agrarische gebieden gekenmerkt. Thorn bijvoorbeeld stijgt uit boven het omliggende landschap. Dit cultuurhistorische beeld moet behouden blijven. Om deze reden worden de bosgebieden niet volledig tot aan de dorpen doorgetrokken. Een strook van kleinschalig cultuurlandschap met hagen en houtwallen dat overgaat in een strook van moeras en bos vormt het al eerder beschreven tweede groensysteem. Ten zuiden van Thorn ligt een gebied dat als landgoederenzone getypeerd kan worden. De historische panden Grote Hegge en Kleine Hegge met hun authentieke omgeving ademen de TransForum-studie Land van Thorn 19

3 Het beeldverhaal vanuit de bottom-up benadering vloeden. Een interessante verbinding met het water biedt vooral kansen voor de ontmoeting met Thorn vanaf het water. Voorzieningen bij het bastion geven Thorn een eigen nieuw gezicht aan het water. Wessem heeft met zijn directe ligging aan de Maas en bestaande haven de kans om hét havendorp in de regio te worden. Door het herstructureren van de industriegebieden ten westen, wordt Wessem een kwalitatief hoogwaardig dorp met twee waterkanten en een groen hart. Heusschen Copier

©

Heusschen Copier

©

Heusschen Copier heeft de landschappelijke en ruimtelijke ordeningsmogelijkheden van het Land van Thorn verkend. In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van de verkenning van mogelijkheden die het bureau ziet en de aanbevelingen die het bureau daaromtrent doet. Zoals eerder aangegeven is de verkenning in samenspraak met stakeholders uit het Land van Thorn ontwikkeld (bottom-up). Uitgangspunt voor het traject was bouwsteen Groeskamp. In de loop van het proces zijn nog enkele kansrijke initiatieven onderscheiden, te weten centrumplan Thorn en Haven Wessem. Deze initiatieven leken prima te passen binnen de integrale gebiedsontwikkeling Land van Thorn en de initiatiefnemers zijn daarin in een aantal ateliersessies betrokken bij het proces. Samen met hen is een aantal scenario’s ontwikkeld. Bij de ontwikkeling zijn ook de kansen uit de gebiedsvisie (topdown benadering) meegenomen en is gebruik gemaakt van de kansenkaart van het Huis van de Sport (zie bijlage 4). De de ontwikkelde scenario’s zijn de drie bouwstenen integraal opgenomen. Uitgangspunt voor de scenario’s is het ruimtelijk en hydrologisch concept van het Vlekkenplan Maas en Meer. Hierdoor is, ongeacht de keuze voor een van de scenario´s, verzekerd dat het scenario past in het ruimtelijke kader (blauw en groen) van het Vlekkenplan.

Herkenbare Maasvallei als uitgangspunt In het kader van het ‘Vlekkenplan Maas en Meer’ van de GOML is voor het gehele Maasplassen gebied een ruimtelijk en hydrologisch concept ontwikkeld: herstel en versterking van het dynamische rivierensysteem van de Maas. Het doel hiervan is meerledig: 18 TransForum-studie Land van Thorn

• realiseren van een samenhangend systeem van waterstandsverlagende maatregelen, waarbij de taakstellende afvoer wordt gehaald; • versterken en verbinden van natuur- en landschapsstructuren; • ruimtelijke en thematische herkenbaarheid van het Maasplassengebied.

Het resultaat van bovenstaande aanpassingen is dat niet alleen de natuurgebieden worden versterkt en verbonden, maar ook de belevingswaarde van het landschap en dorpsranden verbetert. De recreanten kunnen middels een aantrekkelijke verbinding van de plassen en Maas naar de bosgebieden wandelen. Dit is voor de bewoners van dit gebied en de dagrecreanten onmisbaar.

Ruimtelijke herkenbaarheid van het rivierensysteem wordt verkregen door de procesnatuur langs de Maasoevers en de aaneenschakeling van bestaande en nieuwe bosstructuren op de steilranden. Hierdoor ontstaat een doorgaande structuur die het Maasdal herkenbaar maakt vanaf Maaseik in het zuiden tot Kessel in het noorden.

De Thornerbeek vormt, naast de Maas, de andere natte landschappelijke structuurdrager binnen het Land van Thorn. De beek dient in het landschap duidelijk herkenbaar te zijn en verbindt Thorn, Groeskamp en Wessem op een natuurlijke wijze met elkaar.

Voor het Land van Thorn betekent dit dat nieuwe bosstructuren samen met de aanwezige groenstructuren Kessenich met Thorn, Thorn met Wessem en Wessem over A2 met Panheel gaan verbinden. Vervolgens worden dwarsverbindingen gelegd die de ‘natte’ natuur direct langs de Maas met de ‘droge’ natuur langs de steilranden verbinden (bijv. Vijverbroek met Konings steen). Deze dwarsverbindingen zijn hoofdzakelijk tussen de bestaande kernen gesitueerd. Het ontstaan van deze nieuwe natuur- en landschapsruimten voorkomt dat de dorpskernen aan elkaar groeien. Hierdoor wordt een van de belangrijkste landschappelijke kenmerken van Land van Thorn, de solitaire ligging van de dorpskernen, behouden. Tevens voorziet deze nieuwe ruimte in een landschappelijke overgang tussen Maas en achterland.

Op dit moment zijn de randen van de kernen Thorn en Wessem compact afgerond. Dit zorgt voor een duidelijke overgang naar het buitengebied en versterkt de solitaire ligging van de kernen.Voorkomen moet worden dat de kernen naar elkaar toegroeien. Functies zoals wonen, bedrijvigheid en leisure moeten binnen de dorpen of op speciaal aangewezen plekken worden ingepast.

Synergie tussen Thorn en Wessem Thorn, ook bekend als het witte stadje, heeft door de vele gebouwen en authentieke monumentale panden die wit gepleisterd zijn, een eigen identiteit. Hier moet Thorn verder op inzetten. Door deze branding worden bij de bezoeker positieve beelden en associaties opgeroepen. Alle nieuwe ontwikkelingen dienen goed afgewogen te worden om te voorkomen dat deze de identiteit van Thorn negatief beïn-

Om de synergie tussen Thorn en Wessem maximaal te benutten, is het wenselijk om een promenade langs de waterkant aan te leggen. Hierdoor ontstaan toeristische stromen waarvan beide dorpen profiteren (win-win situatie). De ontwikkelingen op de locatie Groeskamp zijn gebonden aan het landschap en de waterkant. Om negatieve impact op Thorn en Wessem te voorkomen dient de ontwikkeling van verblijfsrecreatieve en dagrecreatieve voorzieningen in het landschap te worden ingepast. De relatie met en het ‘ervaarbaar’ maken van het water is het uitgangspunt voor de toekomstige plannen.

Structuurplan Landschap Het bos langs de steilranden van de Maas bestaat uit bestaand bos en nieuw bos waar de doorgaande verbinding nu nog ontbreekt. Het nieuwe bos moet qua type op de natuur lijke karakteristiek aansluiten. Dat betekent ooibos op natte plekken en eikenbos op droge gebieden. De zone rond de dorpen wordt nu door open agrarische gebieden gekenmerkt. Thorn bijvoorbeeld stijgt uit boven het omliggende landschap. Dit cultuurhistorische beeld moet behouden blijven. Om deze reden worden de bosgebieden niet volledig tot aan de dorpen doorgetrokken. Een strook van kleinschalig cultuurlandschap met hagen en houtwallen dat overgaat in een strook van moeras en bos vormt het al eerder beschreven tweede groensysteem. Ten zuiden van Thorn ligt een gebied dat als landgoederenzone getypeerd kan worden. De historische panden Grote Hegge en Kleine Hegge met hun authentieke omgeving ademen de TransForum-studie Land van Thorn 19

sfeer van het verleden. Het landschap van graslanden met een historisch patroon aan hagen moet behouden blijven en niet door nieuwe bebouwing verrommelen en versnipperen. De Thornerbeek, die aan de westkant van Thorn de hellingen afdaalt, maakt deel uit van de landgoederenzone. De Thornerbeek zou door een natuurlijkere meandering en het toepassen van flauwe oevers met streekeigen beplanting een identiteitdrager voor het Land van Thorn kunnen worden. De ontwikkelingen van Groeskamp moeten in het landschap worden gevoegd. Aan de noordkant zou dit middels het thema water kunnen gebeuren. Moeras en waterpartijen vormen de overgang naar de (deels) natte omgeving. Aan de zuidkant van het ontwikkelgebied Groeskamp groeit lage pionier vegetatie. Dit is te verklaren door de voedselarme grond, die door de grindwinning in dit gebied aangebracht is. Deze droge graslanden hebben door hun biodiversiteit en wilde uiterlijk hun eigen charme. In het kader van ‘branding’ is het daarom wenselijk deze vegetatie deels of helemaal in een ontwikkelconcept mee te nemen.

Heusschen Copier

©

Scenario 0 Le Village Blanc Le Village Blanc is hoofdzakelijk gebaseerd op verblijfsrecreatie en permanente bewoning op het bastion(hotel) en langs de oevers tot op Groeskamp. Van belang hierbij is de inzet van zorggerelateerde woon- en verblijfsvormen. Zowel thematisch als ruimtelijk is dit scenario sterk verbonden met Thorn en krijgt Thorn een aanwezige oriëntatie richting het water.

Ontsluiting Voor een toeristische ontwikkeling in het gebied Land van Thorn dient de ontsluiting vanaf de A2 te worden opgewaardeerd. Hiervoor zou, met gebruik van afrit Grathem (41) en de Napoleonsweg (N273), aan de bestaande rotonde Boekenderweg een nieuwe weg kunnen worden gerealiseerd, die de zone tussen Thorn en Wessem goed ontsluit. Door de nieuwe aanleg ontstaat geen extra verkeer in de dorpen en kan het doorgaande verkeer door de dorpen worden verminderd.

Scenario 0 Le Village Blanc Plus ©Heusschen Copier



Scenario 1 Le Village Blanc Plus Le Village Blanc Plus is een variant op het concept Le Vilage Blanc (scenario 0). Heusschen Copier heeft deze plusvariant ontwikkeld waarbij, met minimale ingrepen en respect voor de bestaande infrastructuur, een concept met onderscheidend vermogen ten opzichte van de andere leisure ontwikke lingen in de regio is ontstaan. Hierbij is rekening gehouden met het kader geschetst door gemeentelijke structuur visie en Vlekkenplan Maas en Meer. De meest wezenlijke bijstelling in de Plus-variant is bepaald door het behouden van de open ruimte tussen Thorn en Groeskamp, zoals dit in de ‘Structuurvisie gemeente Maasgouw’ en ‘vlekkenplan Maas en Meer’ is voorgesteld. Verblijfs voorziening is nog steeds het hoofdthema, maar niet meer middels permanente bewoning. Bovendien is het streven van dit scenario het water te benutten als onderscheidend element voor de vakantiewoningen. Elke woning is in meer of mindere mate georiënteerd op het water. Hierbij is de aanwezige infrastructuur grotendeels behouden. De hotelfunctie is geconcentreerd opgenomen voor het bastion, in het verlengde van de Waterstraat. Nieuwe vormen van permanente bewoning zijn voorzien in de haven van Wessem. Bestaande (industriële) bedrijvigheid wordt volledig verwijderd en ver-

plaatst naar andere bedrijventerreinen. Op deze wijze krijgt Wessem een enorme impuls als woonkern, zowel kwantitatief als kwalitatief. Context en infrastructuur van scenario 1 Voortbordurend op de structuurschets verbinden de toe komstige bosgebieden, die op de natuurlijke steilranden van de beekdalen komen te liggen, Kessenich met Thorn, Thorn met Wessem en Wessem met Heel. In dit scenario worden deze aan elkaar gekoppelde bosgebieden door kleinschalig cultuurlandschap omgeven. De opbouw van het cultuurlandschap bestaat uit velden en weilanden die met hagen en houtwallen worden omzoomd. Door het aanleggen van een recreatief netwerk worden Wessem en Thorn evenals de ontwikkelingen op de Groeskamplocatie recreatief ontsloten. De nieuwe promenade tussen Thorn en Wessem wordt de belangrijkste recreatieve route en functioneert deels als een flaneerroute aan het water. Voor een betere bereikbaarheid van Thorn en Wessem en economische bloei wordt een nieuwe ring om Thorn aangelegd. Deze sluit aan op de rotonde van de Napoleonsweg (N273) en ontlast zo het interne wegennet van Thorn.


sfeer van het verleden. Het landschap van graslanden met een historisch patroon aan hagen moet behouden blijven en niet door nieuwe bebouwing verrommelen en versnipperen. De Thornerbeek, die aan de westkant van Thorn de hellingen afdaalt, maakt deel uit van de landgoederenzone. De Thornerbeek zou door een natuurlijkere meandering en het toepassen van flauwe oevers met streekeigen beplanting een identiteitdrager voor het Land van Thorn kunnen worden. De ontwikkelingen van Groeskamp moeten in het landschap worden gevoegd. Aan de noordkant zou dit middels het thema water kunnen gebeuren. Moeras en waterpartijen vormen de overgang naar de (deels) natte omgeving. Aan de zuidkant van het ontwikkelgebied Groeskamp groeit lage pionier vegetatie. Dit is te verklaren door de voedselarme grond, die door de grindwinning in dit gebied aangebracht is. Deze droge graslanden hebben door hun biodiversiteit en wilde uiterlijk hun eigen charme. In het kader van ‘branding’ is het daarom wenselijk deze vegetatie deels of helemaal in een ontwikkelconcept mee te nemen.

Heusschen Copier

©

Scenario 0 Le Village Blanc Le Village Blanc is hoofdzakelijk gebaseerd op verblijfsrecreatie en permanente bewoning op het bastion(hotel) en langs de oevers tot op Groeskamp. Van belang hierbij is de inzet van zorggerelateerde woon- en verblijfsvormen. Zowel thematisch als ruimtelijk is dit scenario sterk verbonden met Thorn en krijgt Thorn een aanwezige oriëntatie richting het water.

Ontsluiting Voor een toeristische ontwikkeling in het gebied Land van Thorn dient de ontsluiting vanaf de A2 te worden opgewaardeerd. Hiervoor zou, met gebruik van afrit Grathem (41) en de Napoleonsweg (N273), aan de bestaande rotonde Boekenderweg een nieuwe weg kunnen worden gerealiseerd, die de zone tussen Thorn en Wessem goed ontsluit. Door de nieuwe aanleg ontstaat geen extra verkeer in de dorpen en kan het doorgaande verkeer door de dorpen worden verminderd.




Scenario 1 Le Village Blanc Plus Le Village Blanc Plus is een variant op het concept Le Vilage Blanc (scenario 0). Heusschen Copier heeft deze plusvariant ontwikkeld waarbij, met minimale ingrepen en respect voor de bestaande infrastructuur, een concept met onderscheidend vermogen ten opzichte van de andere leisure ontwikke lingen in de regio is ontstaan. Hierbij is rekening gehouden met het kader geschetst door gemeentelijke structuur visie en Vlekkenplan Maas en Meer. De meest wezenlijke bijstelling in de Plus-variant is bepaald door het behouden van de open ruimte tussen Thorn en Groeskamp, zoals dit in de ‘Structuurvisie gemeente Maasgouw’ en ‘vlekkenplan Maas en Meer’ is voorgesteld. Verblijfs voorziening is nog steeds het hoofdthema, maar niet meer middels permanente bewoning. Bovendien is het streven van dit scenario het water te benutten als onderscheidend element voor de vakantiewoningen. Elke woning is in meer of mindere mate georiënteerd op het water. Hierbij is de aanwezige infrastructuur grotendeels behouden. De hotelfunctie is geconcentreerd opgenomen voor het bastion, in het verlengde van de Waterstraat. Nieuwe vormen van permanente bewoning zijn voorzien in de haven van Wessem. Bestaande (industriële) bedrijvigheid wordt volledig verwijderd en ver-

plaatst naar andere bedrijventerreinen. Op deze wijze krijgt Wessem een enorme impuls als woonkern, zowel kwantitatief als kwalitatief. Context en infrastructuur van scenario 1 Voortbordurend op de structuurschets verbinden de toe komstige bosgebieden, die op de natuurlijke steilranden van de beekdalen komen te liggen, Kessenich met Thorn, Thorn met Wessem en Wessem met Heel. In dit scenario worden deze aan elkaar gekoppelde bosgebieden door kleinschalig cultuurlandschap omgeven. De opbouw van het cultuurlandschap bestaat uit velden en weilanden die met hagen en houtwallen worden omzoomd. Door het aanleggen van een recreatief netwerk worden Wessem en Thorn evenals de ontwikkelingen op de Groeskamplocatie recreatief ontsloten. De nieuwe promenade tussen Thorn en Wessem wordt de belangrijkste recreatieve route en functioneert deels als een flaneerroute aan het water. Voor een betere bereikbaarheid van Thorn en Wessem en economische bloei wordt een nieuwe ring om Thorn aangelegd. Deze sluit aan op de rotonde van de Napoleonsweg (N273) en ontlast zo het interne wegennet van Thorn.


Bouwsteen Thorn Thorn als historisch stadje in een mooi landschap heeft veel potenties binnen de toeristische sector. Daarom dient de parkeersituatie in Thorn te worden verbeterd en de verbindings routes voor het parkeren in het centrum te worden opgewaardeerd. In de toekomst zal het parkeren bij Kleine en Grote Hegge plaatsvinden en de parkeerplaats Waterstraat verdwijnen. De Waterstraat wordt voor verkeer (behalve bewoners) afgesloten en als promenade tussen het centrum van Thorn en de plas ingericht. Hierbij staat de verblijfskwaliteit, maar ook de bouw van een uniform en veilig profiel voor voetgangers en fietsers voorop. De Waterstraat wordt doorgetrokken tot het nieuwe congreshotel op het bastion Thorn. Het congreshotel beschikt over ca. 100 kamers en meerdere vergaderruimtes alsmede over een restaurant en spafuncties. Ten behoeve van de bereikbaarheid van het nieuwe congres hotel wordt de nieuwe buitenweg tot aan de Waterstraat doorgetrokken. Als gevolg van de ontwikkelingen bij het bastion komen er nieuwe luxe aanlegplaatsen en één nieuwe rondvaartsteiger bij. Hierdoor wordt Thorn ook vanaf het water ontsloten. De wens van Proteion voor de realisatie van 24 aanleun woningen is, als inbreiding bij de Ńotenbeemd´, voorzien. De Camping Vijverbroek wordt als natuurcamping ingericht en past zo, door het extensief gebruik, in het kleinschalige cultuurlandschap rond Thorn.

Bouwsteen Groeskamp Uitgangspunt voor de ontwikkelingen op de locatie Groeskamp is het plan Le Village Blanc. Het ruimtelijk gemis van dit plan is vooral de ontbrekende relatie met het water. Hierdoor blijven kansen liggen. In het Maasplassengebied bestaat op verschillende locaties de mogelijkheid om vakantiewoningen aan de plassen te realiseren. Reeds gerealiseerde vakantiewoningcomplexen op vergelijk bare locaties ogen desolaat door het gebrek aan voorzie ningen en het juiste verhuur regime. Om de Groeskamp dit lot te besparen, dient het stedenbouwkundige concept te worden aangepast naar Le Village Blanc Plus. Dat betekent dat op de Groeskamp wel vakantiewoningen kunnen worden gebouwd (250 stuks) maar dan wel in een uniek waterlandschap. Voor dit waterlandschap ontstaan grachten die het water in het complex brengen zodat bijna alle woningen op het water uitkijken. Om bestaande investeringen, zoals het wegennetwerk, te respecteren is in dit scenario de infrastructuur grotendeels gehandhaafd en alleen op cruciale punten aangepast. De steenfabrieklocatie, omgeven door de Thornerbeek, is opgenomen als locatie voor (sport)voorzieningen. Deze locatie sluit direct aan de vakantiewoningen op de Groeskamp en is centraal gelegen tussen Thorn en Wessem. Dit is vooral van belang omdat de voorzieningen ook beschikbaar zijn voor het medegebruik door dorpsbewoners.

Impressie van Haven Wessem ©Heusschen Copier

Bouwsteen Wessem Wessem ligt met de zuidelijke kant meteen aan de Maas en heeft zelfs een kleine Maaspromenade met een dorps karakter en een jachthaven. Wonen in Wessem is hierdoor erg aantrekkelijk. Dit kan nog verder verstrekt worden door het herstructureren van het industriegebied ten westen van Wessem. Hierdoor ontstaat een kwalitatief hoogwaardig dorp met twee waterkanten en een groen hart. Deze nieuwe woonhaven biedt ruimte voor verschillende woonvormen zoals grondgebonden wonen, appartementen, wonen op het water en comfortships. Ruimtelijk wordt de promenade naar het westen doorgetrokken en worden er twee ‘torens’ gebouwd die de ingang van de nieuwe haven markeren. Een nieuwe brug verbindt de twee havendelen met elkaar. Hier krijgt de rondvaartboot ook een nieuwe aanlegsteiger. Per auto wordt de haven door een nieuwe splitsing van de Meers / Thornerweg ontsloten. Voor het realiseren van de nieuwe woonlocatie moeten alle bedrijven en de camping Koeweide worden verplaatst. Met het ontwikkelen van permanente woningen in Wessem

worden op de Groeskamplocatie of elders in Wessem of Thorn geen nieuwe woningen gepland. Het bedrijven/industrieterrein ‘Op het Hobus’ ten noorden van Wessem heeft momenteel veel leegstand en is aan vernieuwing toe. Een ontwikkeloptie is om hier ruimte te creëren voor watergerelateerde bedrijvigheid. De bedrijven die uit de haven van Wessem moeten worden verplaatst en het water als infrastructuur nodig hebben, kunnen hier worden gehuisvest. Evenals watergerelateerde bedrijvigheid uit het overige Maasplassengebied.

Scenario 2 Resort Vijveren ResortVijveren beantwoordt de behoefte van de regio (GOML) en wens van de gemeente Maasgouw om binnen het Maasplassen gebied een toeristische trekker van formaat tot ontwikkeling te laten komen. Gebaseerd op de sage van ‘Vijveren’2 is een totaalbelevingsconcept ontwikkeld ten noorden van Groeskamp. Dit concept schetst een waterbelevingswereld die bestaat uit de drie hoofdonderdelen (1) een thematische experience, storytelling rond het thema water middels belevingsattracties,

Impressie van Congreshotel Thorn ©Heusschen Copier



Bouwsteen Thorn Thorn als historisch stadje in een mooi landschap heeft veel potenties binnen de toeristische sector. Daarom dient de parkeersituatie in Thorn te worden verbeterd en de verbindings routes voor het parkeren in het centrum te worden opgewaardeerd. In de toekomst zal het parkeren bij Kleine en Grote Hegge plaatsvinden en de parkeerplaats Waterstraat verdwijnen. De Waterstraat wordt voor verkeer (behalve bewoners) afgesloten en als promenade tussen het centrum van Thorn en de plas ingericht. Hierbij staat de verblijfskwaliteit, maar ook de bouw van een uniform en veilig profiel voor voetgangers en fietsers voorop. De Waterstraat wordt doorgetrokken tot het nieuwe congreshotel op het bastion Thorn. Het congreshotel beschikt over ca. 100 kamers en meerdere vergaderruimtes alsmede over een restaurant en spafuncties. Ten behoeve van de bereikbaarheid van het nieuwe congres hotel wordt de nieuwe buitenweg tot aan de Waterstraat doorgetrokken. Als gevolg van de ontwikkelingen bij het bastion komen er nieuwe luxe aanlegplaatsen en één nieuwe rondvaartsteiger bij. Hierdoor wordt Thorn ook vanaf het water ontsloten. De wens van Proteion voor de realisatie van 24 aanleun woningen is, als inbreiding bij de Ńotenbeemd´, voorzien. De Camping Vijverbroek wordt als natuurcamping ingericht en past zo, door het extensief gebruik, in het kleinschalige cultuurlandschap rond Thorn.

Bouwsteen Groeskamp Uitgangspunt voor de ontwikkelingen op de locatie Groeskamp is het plan Le Village Blanc. Het ruimtelijk gemis van dit plan is vooral de ontbrekende relatie met het water. Hierdoor blijven kansen liggen. In het Maasplassengebied bestaat op verschillende locaties de mogelijkheid om vakantiewoningen aan de plassen te realiseren. Reeds gerealiseerde vakantiewoningcomplexen op vergelijk bare locaties ogen desolaat door het gebrek aan voorzie ningen en het juiste verhuur regime. Om de Groeskamp dit lot te besparen, dient het stedenbouwkundige concept te worden aangepast naar Le Village Blanc Plus. Dat betekent dat op de Groeskamp wel vakantiewoningen kunnen worden gebouwd (250 stuks) maar dan wel in een uniek waterlandschap. Voor dit waterlandschap ontstaan grachten die het water in het complex brengen zodat bijna alle woningen op het water uitkijken. Om bestaande investeringen, zoals het wegennetwerk, te respecteren is in dit scenario de infrastructuur grotendeels gehandhaafd en alleen op cruciale punten aangepast. De steenfabrieklocatie, omgeven door de Thornerbeek, is opgenomen als locatie voor (sport)voorzieningen. Deze locatie sluit direct aan de vakantiewoningen op de Groeskamp en is centraal gelegen tussen Thorn en Wessem. Dit is vooral van belang omdat de voorzieningen ook beschikbaar zijn voor het medegebruik door dorpsbewoners.

Impressie van Haven Wessem ©Heusschen Copier

Bouwsteen Wessem Wessem ligt met de zuidelijke kant meteen aan de Maas en heeft zelfs een kleine Maaspromenade met een dorps karakter en een jachthaven. Wonen in Wessem is hierdoor erg aantrekkelijk. Dit kan nog verder verstrekt worden door het herstructureren van het industriegebied ten westen van Wessem. Hierdoor ontstaat een kwalitatief hoogwaardig dorp met twee waterkanten en een groen hart. Deze nieuwe woonhaven biedt ruimte voor verschillende woonvormen zoals grondgebonden wonen, appartementen, wonen op het water en comfortships. Ruimtelijk wordt de promenade naar het westen doorgetrokken en worden er twee ‘torens’ gebouwd die de ingang van de nieuwe haven markeren. Een nieuwe brug verbindt de twee havendelen met elkaar. Hier krijgt de rondvaartboot ook een nieuwe aanlegsteiger. Per auto wordt de haven door een nieuwe splitsing van de Meers / Thornerweg ontsloten. Voor het realiseren van de nieuwe woonlocatie moeten alle bedrijven en de camping Koeweide worden verplaatst. Met het ontwikkelen van permanente woningen in Wessem

worden op de Groeskamplocatie of elders in Wessem of Thorn geen nieuwe woningen gepland. Het bedrijven/industrieterrein ‘Op het Hobus’ ten noorden van Wessem heeft momenteel veel leegstand en is aan vernieuwing toe. Een ontwikkeloptie is om hier ruimte te creëren voor watergerelateerde bedrijvigheid. De bedrijven die uit de haven van Wessem moeten worden verplaatst en het water als infrastructuur nodig hebben, kunnen hier worden gehuisvest. Evenals watergerelateerde bedrijvigheid uit het overige Maasplassengebied.

Scenario 2 Resort Vijveren ResortVijveren beantwoordt de behoefte van de regio (GOML) en wens van de gemeente Maasgouw om binnen het Maasplassen gebied een toeristische trekker van formaat tot ontwikkeling te laten komen. Gebaseerd op de sage van ‘Vijveren’2 is een totaalbelevingsconcept ontwikkeld ten noorden van Groeskamp. Dit concept schetst een waterbelevingswereld die bestaat uit de drie hoofdonderdelen (1) een thematische experience, storytelling rond het thema water middels belevingsattracties,

Impressie van Congreshotel Thorn ©Heusschen Copier



(2) een splashwereld, fysieke belevingskracht van water door waterattracties en sportfaciliteiten die voorzien in het opleiden en beoefenen van watergerelateerde sporten en (3) een thematische wellnessbeleving, verzorging, rust en ontspanning in een oogstrelende en warme omgeving. De veelzijdigheid van het concept en het deels indoorkarakter maken van ‘Vijveren’ een all-time-all-weather voorziening. Niet alleen de cultuurhistorie van Thorn, het shoppen in Roermond, de natuurbeleving van Koningsteen, het zeilen op de Olympische plas, maar het arrangement van dit alles bereikbaar vanuit de unieke multifunctionele thuishaven ‘Vijveren’ zorgt voor een uiterst aantrekkelijk meerdaags verblijf. Context en Infrastructuur Ook in dit scenario ontstaan sterke bosverbindingen op de steilranden die door het kleinschalige cultuurlandschap rond de dorpen worden omgeven. Het onderscheidt zich echter door het tot nu toe nog agrarische gebied tussen Thorn en Wessem. Dit wordt als nat natuurgebied ingericht met een grote hoeveelheid aan recreatieve routes. De Zegershof

Scenario 2 Resort Vijveren ©Heusschen Copier

2

komt zo geïsoleerd van agrarische gronden te liggen en kan als uitvalsbasis voor recreatieve activiteiten worden gebruikt. Ook de aanwezigheid van een café/terras is wenselijk. De promenade tussen Thorn en Wessem krijgt ook in dit scenario een hoofdrol als recreatieve verbinding. De nieuwe buitenring rond Thorn is voor de ontwikkeling van het scenario Resort Vijveren cruciaal. Niet alleen voor het ontlasten van het wegennet van Thorn maar vooral voor het mogelijk maken van een grootschalige leisureontwikkeling tussen Thorn en Wessem. Bouwsteen Thorn In tegenstelling tot het scenario Le Village Blanc Plus wordt in dit scenario geen hotel op het bastion in Thorn geplaatst. De opwaardering van het bastion gebeurt door middel van de nieuwe inrichting van de buitenruimte in combinatie met het aanleggen van kleinschalige faciliteiten zoals een theehuis. De plannen voor de opwaardering Waterstraat, nieuwe aanleg plaatsen en een nieuwe rondvaartsteiger onderscheiden zich niet van het scenario Le Village Blanc Plus. Ook de 24 aanleun woningen zullen hier worden gebouwd als inbreiding naast Sterrenbosch. Het parkeren wordt geherstructureerd. Op de locatie Kleine Hegge wordt deze geconcentreerd en uitgebreid. Dit betekent het verwijderen van parkeerplaatsen aan de Waterstraat en nabij Grote Hegge. De camping Vijverbroek wordt in dit scenario als locatie voor luxe vakantiewoningen omgevormd. Ingebed in de natuur en met hun luxe inrichting zijn deze onderscheidend ten opzichte van de ontwikkelingen op de locatie Groeskamp.

In héél oude tijden lag in het zogenaamde Vijverbroek, tussen Thorn en Kessenich, aan de Maas de stad Vijveren. Die stad verzonk op zekere nacht, om de hoogmoed

en de losbandigheid van haar inwoners, met kerken, torens en klokken en al in een waterkolk. Bij héél laag water werden in vroeger tijden nog de spitsen van de torens gezien en in de Kerstnacht luidden er in de diepte nog de klokken.Weidende varkens wroetten later op het Vijverbroek een zware kerkklok op, vermoedelijk afkomstig uit de verdronken stad. De bewoners van de dorpen in de omtrek kregen ruzie over die vondst en ieder dorp wilde de klok voor zich hebben. Maar het lukte die van Thorn, Ittervoort en Kessenich niet, ze ook maar te bewegen. Die van Stramproy probeerden het ‘t laatst en hun gelukte het dadelijk. Zij laadden de klok op een kar, bespannen met vier ossen, en voerden haar naar hun dorp. Toen de ossen met de klok de grens van het gebied van Stramproy overschreden, begon de klok vanzelf te luiden en gaven de klokken van de kerk te Stramproy, die van dezelfde gieter waren, haar dadelijk antwoord.

24 TranForum-studies Land van Thorn

Impressie van de ‘Verzonken Stad’ ©Heusschen Copier

Bouwsteen Groeskamp Op Groeskamp en de noordelijke agrarische gronden ontstaat een waterattractiepark met resort en (congres)hotel. Deze grootschalige leisureontwikkeling wordt een bovenregionale trekker en positioneert het Maasplassengebied als 365daags waterbelevingswereld.

karakter in het gebied. We onderscheiden alvast de volgende verhalen: Vijveren, water in de lage landen, dreiging van water/waterveiligheid, leven onder water, waterkracht, klimaat en water. Het attractiepark zal een belevingspark zijn zoals we dat op land kennen, maar dan voor het water. Er wordt onder meer gedacht aan aquaria, waterdarkrides, waterbanen (met dit soort attracties ontstaat de overgang naar de splashwereld) Het circa 15 hectare grote waterattractiepark bestaat uit een naar voorbeeld van Nemo (Orlando), Atlantis, Sponchbob combinatie van attracties gerelateerd aan water zoals splash en Neptunis. Deze thematische belevingswereld heeft een attracties, tropisch zwemparadijs, waterbelevingswereld, rondhoog edutainment gehalte (belevend leren). vaartsteiger en (buiten)watersporten zoals duiken, surfen, zeilen, raften. Om verstoring van het landschap te voorkomen • Splash wereld is een wereld die hoofdzakelijk bestaat uit intensievere fysieke beleving van water. Er wordt daarbij en het zicht op de historische dorpen Thorn en Wessem te gedacht aan glijbanen en gecontroleerde activiteiten als behouden, wordt het waterattractiepark onder het maaiveld surfen, waveboarden, raften, waterskiën, canyoning, duiken, gebouwd. Zo refereert het tevens aan de verzonken stad maar ook de beleving van gethematiseerde (golf)zwemVijveren. In het waterattractiepark kan de veelzijdigheid van baden. De faciliteiten binnen deze wereld zijn bestemd voor water beleefd worden. Er wordt alvast een voorstelling gemaakt recreatief gebruik, maar zijn ook geschikt voor de (wed van drie belevingswerelden die in het park terug te vinden zijn: strijd)watersporter. Het is van belang dat via lessen en work• De thematische belevingswereld is vooral gebaseerd op de storytelling van de sage Vijveren. In relatie tot dit verhaal shops de watercultuur in de regio beter ontwikkeld wordt. kunnen meerdere thematische verhalen uit de omgeving Leren en beoefenen van watersporten komen dichter bij elkaar in het volledige aanbod aan activiteiten en faciliteiten. dienen als input voor diverse belevingsattracties geënt op Om een referentiebeeld te krijgen kan gedacht worden aan water. Aanverwante onderwerpen komen uit de (cultuur) historie, natuurbeleving en mentale en fysieke beleving van de onderdelen van Wild Water World in combinatie met attracties uit Blizzard Beach,Typhoon Lagoon, Dutch Waterwater. Dit houdt in dat verhalen verteld worden die een verdreams, etc. band houden met de cultuurhistorie en het landschappelijk


(2) een splashwereld, fysieke belevingskracht van water door waterattracties en sportfaciliteiten die voorzien in het opleiden en beoefenen van watergerelateerde sporten en (3) een thematische wellnessbeleving, verzorging, rust en ontspanning in een oogstrelende en warme omgeving. De veelzijdigheid van het concept en het deels indoorkarakter maken van ‘Vijveren’ een all-time-all-weather voorziening. Niet alleen de cultuurhistorie van Thorn, het shoppen in Roermond, de natuurbeleving van Koningsteen, het zeilen op de Olympische plas, maar het arrangement van dit alles bereikbaar vanuit de unieke multifunctionele thuishaven ‘Vijveren’ zorgt voor een uiterst aantrekkelijk meerdaags verblijf. Context en Infrastructuur Ook in dit scenario ontstaan sterke bosverbindingen op de steilranden die door het kleinschalige cultuurlandschap rond de dorpen worden omgeven. Het onderscheidt zich echter door het tot nu toe nog agrarische gebied tussen Thorn en Wessem. Dit wordt als nat natuurgebied ingericht met een grote hoeveelheid aan recreatieve routes. De Zegershof

Scenario 2 Resort Vijveren ©Heusschen Copier

2

komt zo geïsoleerd van agrarische gronden te liggen en kan als uitvalsbasis voor recreatieve activiteiten worden gebruikt. Ook de aanwezigheid van een café/terras is wenselijk. De promenade tussen Thorn en Wessem krijgt ook in dit scenario een hoofdrol als recreatieve verbinding. De nieuwe buitenring rond Thorn is voor de ontwikkeling van het scenario Resort Vijveren cruciaal. Niet alleen voor het ontlasten van het wegennet van Thorn maar vooral voor het mogelijk maken van een grootschalige leisureontwikkeling tussen Thorn en Wessem. Bouwsteen Thorn In tegenstelling tot het scenario Le Village Blanc Plus wordt in dit scenario geen hotel op het bastion in Thorn geplaatst. De opwaardering van het bastion gebeurt door middel van de nieuwe inrichting van de buitenruimte in combinatie met het aanleggen van kleinschalige faciliteiten zoals een theehuis. De plannen voor de opwaardering Waterstraat, nieuwe aanleg plaatsen en een nieuwe rondvaartsteiger onderscheiden zich niet van het scenario Le Village Blanc Plus. Ook de 24 aanleun woningen zullen hier worden gebouwd als inbreiding naast Sterrenbosch. Het parkeren wordt geherstructureerd. Op de locatie Kleine Hegge wordt deze geconcentreerd en uitgebreid. Dit betekent het verwijderen van parkeerplaatsen aan de Waterstraat en nabij Grote Hegge. De camping Vijverbroek wordt in dit scenario als locatie voor luxe vakantiewoningen omgevormd. Ingebed in de natuur en met hun luxe inrichting zijn deze onderscheidend ten opzichte van de ontwikkelingen op de locatie Groeskamp.

In héél oude tijden lag in het zogenaamde Vijverbroek, tussen Thorn en Kessenich, aan de Maas de stad Vijveren. Die stad verzonk op zekere nacht, om de hoogmoed

en de losbandigheid van haar inwoners, met kerken, torens en klokken en al in een waterkolk. Bij héél laag water werden in vroeger tijden nog de spitsen van de torens gezien en in de Kerstnacht luidden er in de diepte nog de klokken.Weidende varkens wroetten later op het Vijverbroek een zware kerkklok op, vermoedelijk afkomstig uit de verdronken stad. De bewoners van de dorpen in de omtrek kregen ruzie over die vondst en ieder dorp wilde de klok voor zich hebben. Maar het lukte die van Thorn, Ittervoort en Kessenich niet, ze ook maar te bewegen. Die van Stramproy probeerden het ‘t laatst en hun gelukte het dadelijk. Zij laadden de klok op een kar, bespannen met vier ossen, en voerden haar naar hun dorp. Toen de ossen met de klok de grens van het gebied van Stramproy overschreden, begon de klok vanzelf te luiden en gaven de klokken van de kerk te Stramproy, die van dezelfde gieter waren, haar dadelijk antwoord.

24 TranForum-studies Land van Thorn

Impressie van de ‘Verzonken Stad’ ©Heusschen Copier

Bouwsteen Groeskamp Op Groeskamp en de noordelijke agrarische gronden ontstaat een waterattractiepark met resort en (congres)hotel. Deze grootschalige leisureontwikkeling wordt een bovenregionale trekker en positioneert het Maasplassengebied als 365daags waterbelevingswereld.

karakter in het gebied. We onderscheiden alvast de volgende verhalen: Vijveren, water in de lage landen, dreiging van water/waterveiligheid, leven onder water, waterkracht, klimaat en water. Het attractiepark zal een belevingspark zijn zoals we dat op land kennen, maar dan voor het water. Er wordt onder meer gedacht aan aquaria, waterdarkrides, waterbanen (met dit soort attracties ontstaat de overgang naar de splashwereld) Het circa 15 hectare grote waterattractiepark bestaat uit een naar voorbeeld van Nemo (Orlando), Atlantis, Sponchbob combinatie van attracties gerelateerd aan water zoals splash en Neptunis. Deze thematische belevingswereld heeft een attracties, tropisch zwemparadijs, waterbelevingswereld, rondhoog edutainment gehalte (belevend leren). vaartsteiger en (buiten)watersporten zoals duiken, surfen, zeilen, raften. Om verstoring van het landschap te voorkomen • Splash wereld is een wereld die hoofdzakelijk bestaat uit intensievere fysieke beleving van water. Er wordt daarbij en het zicht op de historische dorpen Thorn en Wessem te gedacht aan glijbanen en gecontroleerde activiteiten als behouden, wordt het waterattractiepark onder het maaiveld surfen, waveboarden, raften, waterskiën, canyoning, duiken, gebouwd. Zo refereert het tevens aan de verzonken stad maar ook de beleving van gethematiseerde (golf)zwemVijveren. In het waterattractiepark kan de veelzijdigheid van baden. De faciliteiten binnen deze wereld zijn bestemd voor water beleefd worden. Er wordt alvast een voorstelling gemaakt recreatief gebruik, maar zijn ook geschikt voor de (wed van drie belevingswerelden die in het park terug te vinden zijn: strijd)watersporter. Het is van belang dat via lessen en work• De thematische belevingswereld is vooral gebaseerd op de storytelling van de sage Vijveren. In relatie tot dit verhaal shops de watercultuur in de regio beter ontwikkeld wordt. kunnen meerdere thematische verhalen uit de omgeving Leren en beoefenen van watersporten komen dichter bij elkaar in het volledige aanbod aan activiteiten en faciliteiten. dienen als input voor diverse belevingsattracties geënt op Om een referentiebeeld te krijgen kan gedacht worden aan water. Aanverwante onderwerpen komen uit de (cultuur) historie, natuurbeleving en mentale en fysieke beleving van de onderdelen van Wild Water World in combinatie met attracties uit Blizzard Beach,Typhoon Lagoon, Dutch Waterwater. Dit houdt in dat verhalen verteld worden die een verdreams, etc. band houden met de cultuurhistorie en het landschappelijk


• De Wellness wereld is een wereld van verzorging en ont spanning (sauna, beauty, massage, thermaal) in combinatie met de ervaring van het verblijven op een onbewoond eiland met een hagelwit tropisch strand. Referentieprojecten zijn bijvoorbeeld Lalundia Billund en Tropical island Berlijn. Aansluitend op het waterattractiepark wordt een resort

met (congres)hotel gebouwd. Het resort bestaat uit 5 eilanden met ieder een eigen (water)thema, zoals Venetië, Zweden, Canada, Nederlandse Antillen en Malediven. In totaal kunnen hier 250 vakantiewoningen gerealiseerd worden die door de aanwezigheid van de belevingswereld makkelijker 365 dagen per jaar te verhuren zijn.

Impressie van de eilanden met elk een eigen thema < Collage van activiteiten Heusschen Copier

©

Impressie van de Verzonken belevingswereld, outdoor Heusschen Copier

©

Impressie van de Verzonken belevingswereld, indoor ©Heusschen Copier


Wessem De plannen voor Wessem bij het scenario Resort Vijveren onderscheiden zich niet qua invulling en woonvormen met het vorige scenario. Het enige verschil is een nieuwe doorsteek aan de westkant van de haven. Hierdoor wordt de binnenhaven van Wessem beter met ‘Vijveren’ verbonden. Zo kan de gast van het waterattractiepark ook van de faciliteiten van de binnenhaven gebruik maken. Het bedrijven/industrieterrein ‘Op het Hobus’ ten noorden van Wessem wordt als botenboulevard ontwikkeld. Daarmee ontstaat een themabedrijventerrein voor boten, bootonderdelen en soortgelijke bedrijven. De botenboulevard wordt gecombineerd met een rondvaartsteiger en een grote parkeerplaats (transferium). De Maaspromenade wordt vanuit Wessem verlengd en ontsluit de botenboulevard ook voor langzaam verkeer. Scenario 3 Luxe Lust Luxe Lust past goed binnen de thema’s uit de hogere schaalniveaus macro- en meso-niveau. Ook vormt dit scenario een duidelijk contrast met de meer dynamische locaties Maas-

bracht en Roermond. Natuur, cultuurhistorie, ruimte en rust zijn belangrijke speerpunten waarmee het Land van Thorn zich onderscheidt ten opzichte van bovengenoemde locaties. Een goed ontsloten recreatief netwerk van kleinschalige toeristische faciliteiten binnen bestaande en nieuwe natuur biedt veelzijdigheid aan het Land van Thorn. De bijpassende belevingswaarde maakt het gebied aantrekkelijk voor verblijf in bestaande hotels, bed&breakfast locaties en nieuwe exclu sieve vakantiewoningen met veel kwalitatieve belevingsruimte. De woningen zijn voorzien van alle luxe (ultiem hoog serviceen voorzieningenniveau), waardoor het niet meer nood zakelijk is om grootschalige geconcentreerde accommodaties te plannen. Deze ruimtelijke en thematische kenmerken zijn ook terug te zien in de setting van de permanente woningen aan de westkant van de haven Wessem. Luxe Lust is verdeeld in een A en B variant. De B variant kenmerkt zich door een schaalvergroting van scenario A. Ten noorden van de Meers wordt het landbouwgebied getransformeerd tot golfresort in aansluiting op de Groeskamp. Natuur, kunst, cultuur, golf en verblijven gaan hand in hand in dit concept. Golf biedt op deze wijze een nieuwe econoTransForum-studie Land van Thorn 27

• De Wellness wereld is een wereld van verzorging en ont spanning (sauna, beauty, massage, thermaal) in combinatie met de ervaring van het verblijven op een onbewoond eiland met een hagelwit tropisch strand. Referentieprojecten zijn bijvoorbeeld Lalundia Billund en Tropical island Berlijn. Aansluitend op het waterattractiepark wordt een resort

met (congres)hotel gebouwd. Het resort bestaat uit 5 eilanden met ieder een eigen (water)thema, zoals Venetië, Zweden, Canada, Nederlandse Antillen en Malediven. In totaal kunnen hier 250 vakantiewoningen gerealiseerd worden die door de aanwezigheid van de belevingswereld makkelijker 365 dagen per jaar te verhuren zijn.

Impressie van de eilanden met elk een eigen thema < Collage van activiteiten Heusschen Copier

©

Impressie van de Verzonken belevingswereld, outdoor Heusschen Copier

©

Impressie van de Verzonken belevingswereld, indoor ©Heusschen Copier


Wessem De plannen voor Wessem bij het scenario Resort Vijveren onderscheiden zich niet qua invulling en woonvormen met het vorige scenario. Het enige verschil is een nieuwe doorsteek aan de westkant van de haven. Hierdoor wordt de binnenhaven van Wessem beter met ‘Vijveren’ verbonden. Zo kan de gast van het waterattractiepark ook van de faciliteiten van de binnenhaven gebruik maken. Het bedrijven/industrieterrein ‘Op het Hobus’ ten noorden van Wessem wordt als botenboulevard ontwikkeld. Daarmee ontstaat een themabedrijventerrein voor boten, bootonderdelen en soortgelijke bedrijven. De botenboulevard wordt gecombineerd met een rondvaartsteiger en een grote parkeerplaats (transferium). De Maaspromenade wordt vanuit Wessem verlengd en ontsluit de botenboulevard ook voor langzaam verkeer. Scenario 3 Luxe Lust Luxe Lust past goed binnen de thema’s uit de hogere schaalniveaus macro- en meso-niveau. Ook vormt dit scenario een duidelijk contrast met de meer dynamische locaties Maas-

bracht en Roermond. Natuur, cultuurhistorie, ruimte en rust zijn belangrijke speerpunten waarmee het Land van Thorn zich onderscheidt ten opzichte van bovengenoemde locaties. Een goed ontsloten recreatief netwerk van kleinschalige toeristische faciliteiten binnen bestaande en nieuwe natuur biedt veelzijdigheid aan het Land van Thorn. De bijpassende belevingswaarde maakt het gebied aantrekkelijk voor verblijf in bestaande hotels, bed&breakfast locaties en nieuwe exclu sieve vakantiewoningen met veel kwalitatieve belevingsruimte. De woningen zijn voorzien van alle luxe (ultiem hoog serviceen voorzieningenniveau), waardoor het niet meer nood zakelijk is om grootschalige geconcentreerde accommodaties te plannen. Deze ruimtelijke en thematische kenmerken zijn ook terug te zien in de setting van de permanente woningen aan de westkant van de haven Wessem. Luxe Lust is verdeeld in een A en B variant. De B variant kenmerkt zich door een schaalvergroting van scenario A. Ten noorden van de Meers wordt het landbouwgebied getransformeerd tot golfresort in aansluiting op de Groeskamp. Natuur, kunst, cultuur, golf en verblijven gaan hand in hand in dit concept. Golf biedt op deze wijze een nieuwe econoTransForum-studie Land van Thorn 27

mische basis voor de landbouw en gebiedsontwikkeling. Door deze ontwikkeling aan te haken op gronden nabij Thorn, worden ook de voorzieningen binnen Thorn gekoppeld aan dit concept. Context en Infrastructuur De landschappelijke context is ook in het scenario Luxe Lust hetzelfde als bij de twee voorgaande scenario´s. Bos op de steilranden met kleinschalig cultuurlandschap en een recrea tief routenetwerk. De infrastructuur rondom Thorn wordt niet uitgebreid en er ontstaat geen nieuwe buitenring. De promenade langs het water verbindt ook hier Wessem en Thorn. Bouwsteen Thorn Het bastion Thorn wordt opgewaardeerd door een nieuwe inrichting van de buitenruimte en het aanleggen van een theehuis. Nieuwe aanlegplaatsen begeleiden de promenade tot het nieuwe buitenwaterpodium. Het podium is vooral voor zomerevenementen bestemd en ligt op een strategisch functionele plek tussen Thorn en Groeskamp. De plannen voor de opwaardering van Waterstraat en een nieuwe rondvaartsteiger onderscheiden zich niet van de vorige scenario´s. Het parkeren blijft op de huidige locaties voor Kleine Hegge en bij Grote Hegge bestaan maar wordt aan de Waterstraat verwijderd. De wens voor 24 aanleunwoningen is vertaald naar een nieuw woonservice concept. Binnen de bestaande kern van Thorn worden lege, te koop staande woningen herbestemd en voorzien van een breed scala aan service voorzieningen.Vanuit een centrale provider worden voorzieningen en service aange stuurd. Hiermee wordt voorkomen dat er nieuwe complexen worden gebouwd, wordt bestaande bouw opgewaardeerd, wordt de sociale cohesie in het dorp versterkt en wordt de karakteristiek van Thorn middels chirurgische architec tonische ingrepen verbijzonderd. Congresfuncties op de maat en schaal van Thorn (kleinschalig en kwalitatief hoogwaardig) worden in Grote Hegge aangeboden. Dit sluit aan bij het bestaande programma van Grote Hegge. Het is tevens mogelijk Grote Hegge uit te breiden. De Camping Vijverbroek wordt als natuurcamping ingericht en past zo, door het extensief gebruik, in het kleinschalige cultuurlandschap rond Thorn. 28 TransForum-studie Land van Thorn

Scenario 3a Luxe Lust ©Heusschen Copier

Impressie wonen ©Heusschen Copier

Herbestemmingslocaties Thorn incl. servicevoorzieningen

Bouwsteen Groeskamp A Locatie Groeskamp wordt als luxe vakantiewoningencomplex ingericht. De huizen liggen op smalle eilanden die door water omgeven worden. In het totaal worden 185 vrijstaande woningen gerealiseerd. De eilanden worden natuurlijk inge richt met bos en oeverzones. De woonvormen variëren, zo zijn woningen in het bos, in het riet, aan de oever en aan de beek mogelijk. In tegenstelling tot het resort, waar de faciliteiten geconcentreerd zijn, bezit hier elke woning over de meest luxe voorzieningen zoals sauna, steiger en service aan huis. De woningen zijn ontworpen door toparchitecten om de exclusiviteit te versterken. Wel vormen de woningen een herkenbare familie om te voorkomen dat er een kakofonie aan architectuur ontstaat.

Bouwsteen Groeskamp B In de variant op het scenario Luxe Lust worden de luxe vakantiewoningen met een 18 holes golfbaan gecombineerd. Hiervoor worden de agrarische gronden ten noorden van de Groeskamplocatie gebruikt. Het concept beslaat echter meer dan het toevoegen van een golfbaan. De vrijstaande woningen en de holes worden met elkaar verweven. Door deze aanvullingen wordt het vakantiehuizencomplex vooral voor golfers en mensen met een liefde voor water en natuur inte

ressant. Door de grotere locatie kunnen circa 205 woningen gebouwd worden. De thema’s zijn ook nu wonen in het bos, wonen in het riet, wonen aan de oever en wonen aan de beek. De situering van de golfbaan wordt tot aan Thorn doorgetrokken. Hierdoor worden golfers automatisch naar Thorn geleid en kunnen ze gebruik maken van de faciliteiten die Thorn biedt. De golfbaan wordt omgeven door natuurgebieden die met een recreatief netwerk zijn ontsloten. Binnen de omgeving van de golfbaan is er voldoende ruimte voor de ontwikkeling van cultuur en natuur; thema’s die samen met de bijzondere ligging bijdragen aan een unieke ontwikkeling. De Zegershof krijgt in dit scenario een recreatieve functie. Te verwachten valt dat deze ontwikkeling niet alleen meer mensen trekt die hier voor meerdere dagen willen verblijven, maar ook veel dagtoeristen voor de golfbaan. Dit vraagt om een verbetering van de ontsluiting vanaf de A2 met een betere open afrit van en naar Wessem.

Heusschen Copier

©


mische basis voor de landbouw en gebiedsontwikkeling. Door deze ontwikkeling aan te haken op gronden nabij Thorn, worden ook de voorzieningen binnen Thorn gekoppeld aan dit concept. Context en Infrastructuur De landschappelijke context is ook in het scenario Luxe Lust hetzelfde als bij de twee voorgaande scenario´s. Bos op de steilranden met kleinschalig cultuurlandschap en een recrea tief routenetwerk. De infrastructuur rondom Thorn wordt niet uitgebreid en er ontstaat geen nieuwe buitenring. De promenade langs het water verbindt ook hier Wessem en Thorn. Bouwsteen Thorn Het bastion Thorn wordt opgewaardeerd door een nieuwe inrichting van de buitenruimte en het aanleggen van een theehuis. Nieuwe aanlegplaatsen begeleiden de promenade tot het nieuwe buitenwaterpodium. Het podium is vooral voor zomerevenementen bestemd en ligt op een strategisch functionele plek tussen Thorn en Groeskamp. De plannen voor de opwaardering van Waterstraat en een nieuwe rondvaartsteiger onderscheiden zich niet van de vorige scenario´s. Het parkeren blijft op de huidige locaties voor Kleine Hegge en bij Grote Hegge bestaan maar wordt aan de Waterstraat verwijderd. De wens voor 24 aanleunwoningen is vertaald naar een nieuw woonservice concept. Binnen de bestaande kern van Thorn worden lege, te koop staande woningen herbestemd en voorzien van een breed scala aan service voorzieningen.Vanuit een centrale provider worden voorzieningen en service aange stuurd. Hiermee wordt voorkomen dat er nieuwe complexen worden gebouwd, wordt bestaande bouw opgewaardeerd, wordt de sociale cohesie in het dorp versterkt en wordt de karakteristiek van Thorn middels chirurgische architec tonische ingrepen verbijzonderd. Congresfuncties op de maat en schaal van Thorn (kleinschalig en kwalitatief hoogwaardig) worden in Grote Hegge aangeboden. Dit sluit aan bij het bestaande programma van Grote Hegge. Het is tevens mogelijk Grote Hegge uit te breiden. De Camping Vijverbroek wordt als natuurcamping ingericht en past zo, door het extensief gebruik, in het kleinschalige cultuurlandschap rond Thorn. 28 TransForum-studie Land van Thorn

Scenario 3a Luxe Lust ©Heusschen Copier

Impressie wonen ©Heusschen Copier

Herbestemmingslocaties Thorn incl. servicevoorzieningen

Bouwsteen Groeskamp A Locatie Groeskamp wordt als luxe vakantiewoningencomplex ingericht. De huizen liggen op smalle eilanden die door water omgeven worden. In het totaal worden 185 vrijstaande woningen gerealiseerd. De eilanden worden natuurlijk inge richt met bos en oeverzones. De woonvormen variëren, zo zijn woningen in het bos, in het riet, aan de oever en aan de beek mogelijk. In tegenstelling tot het resort, waar de faciliteiten geconcentreerd zijn, bezit hier elke woning over de meest luxe voorzieningen zoals sauna, steiger en service aan huis. De woningen zijn ontworpen door toparchitecten om de exclusiviteit te versterken. Wel vormen de woningen een herkenbare familie om te voorkomen dat er een kakofonie aan architectuur ontstaat.

Bouwsteen Groeskamp B In de variant op het scenario Luxe Lust worden de luxe vakantiewoningen met een 18 holes golfbaan gecombineerd. Hiervoor worden de agrarische gronden ten noorden van de Groeskamplocatie gebruikt. Het concept beslaat echter meer dan het toevoegen van een golfbaan. De vrijstaande woningen en de holes worden met elkaar verweven. Door deze aanvullingen wordt het vakantiehuizencomplex vooral voor golfers en mensen met een liefde voor water en natuur inte

ressant. Door de grotere locatie kunnen circa 205 woningen gebouwd worden. De thema’s zijn ook nu wonen in het bos, wonen in het riet, wonen aan de oever en wonen aan de beek. De situering van de golfbaan wordt tot aan Thorn doorgetrokken. Hierdoor worden golfers automatisch naar Thorn geleid en kunnen ze gebruik maken van de faciliteiten die Thorn biedt. De golfbaan wordt omgeven door natuurgebieden die met een recreatief netwerk zijn ontsloten. Binnen de omgeving van de golfbaan is er voldoende ruimte voor de ontwikkeling van cultuur en natuur; thema’s die samen met de bijzondere ligging bijdragen aan een unieke ontwikkeling. De Zegershof krijgt in dit scenario een recreatieve functie. Te verwachten valt dat deze ontwikkeling niet alleen meer mensen trekt die hier voor meerdere dagen willen verblijven, maar ook veel dagtoeristen voor de golfbaan. Dit vraagt om een verbetering van de ontsluiting vanaf de A2 met een betere open afrit van en naar Wessem.

Heusschen Copier

©


Impressie golfcourse, wonen en kunst ©Heusschen Copier

Bouwsteen Wessem De nieuwe woonhaven van Wessem is te vergelijken met het scenario 2 Resort Vijveren. Onderscheidend is de zachtere overgang van ´dorpshaven’ naar ńatuurlijk´ Groeskamp. Daarom worden aan de westkant vrijstaande woningen in het groen geplaatst. Deze woningen, die beschikken over een eigen aanlegsteiger, lopen verder door op de landtong Waage Naak. Het bedrijven/industrieterrein ‘Op het Hobus’ ten noorden van Wessem wordt gesloopt en maakt plaats voor een groot congreshotel. Dit gebouw fungeert als landmark en is vooral vanuit de Maas en de A2-brug als landmark herkenbaar. De uitstraling van dit gebouw moet passen bij het nieuwe karakter van de Maasplassen om ook daadwerkelijk iets voor de regio te kunnen betekenen. De promenade vanuit Wessem loopt door tot het hotel en verbindt het centrum van Wessem met het hotel. Aansluitend aan het hotel wordt een transferium met parkeerplaats en aanlegsteiger gebouwd.Voor een betere aansluiting met de A2 moet de ontsluiting vanaf Thorn (afrit 41) aan de oostkant van de snelweg worden verbeterd.


Scenarioaanpak De 5 scenario’s voor het Land van Thorn op micro-niveau tonen een breed scala aan ontwikkelingsmogelijkheden voor de bouwstenen Thorn, Groeskamp, Mauritshaven Wessem en NSI locatie. Elk scenario schetst een reeks van ontwikkelingen die de identiteit en samenhang van het Land van Thorn kunnen versterken. De hoofddoelstelling van de scenarioaanpak is dat er iets te kiezen valt en het toekomstbeeld van Thorn en omgeving niet vastgelegd is in een blauwdruk. Daarnaast is het van belang dat elk draaiboek ook een ander verhaal vertelt. Natuurlijk wel allemaal ‘storylines’ die passen bij het Land van Thorn, maar gevormd door andere hoofdstukken en thema’s. In de bijlage 5 worden de scenario’s in een schema naast elkaar geplaatst.


Impressie golfcourse, wonen en kunst ©Heusschen Copier

Bouwsteen Wessem De nieuwe woonhaven van Wessem is te vergelijken met het scenario 2 Resort Vijveren. Onderscheidend is de zachtere overgang van ´dorpshaven’ naar ńatuurlijk´ Groeskamp. Daarom worden aan de westkant vrijstaande woningen in het groen geplaatst. Deze woningen, die beschikken over een eigen aanlegsteiger, lopen verder door op de landtong Waage Naak. Het bedrijven/industrieterrein ‘Op het Hobus’ ten noorden van Wessem wordt gesloopt en maakt plaats voor een groot congreshotel. Dit gebouw fungeert als landmark en is vooral vanuit de Maas en de A2-brug als landmark herkenbaar. De uitstraling van dit gebouw moet passen bij het nieuwe karakter van de Maasplassen om ook daadwerkelijk iets voor de regio te kunnen betekenen. De promenade vanuit Wessem loopt door tot het hotel en verbindt het centrum van Wessem met het hotel. Aansluitend aan het hotel wordt een transferium met parkeerplaats en aanlegsteiger gebouwd.Voor een betere aansluiting met de A2 moet de ontsluiting vanaf Thorn (afrit 41) aan de oostkant van de snelweg worden verbeterd.


Scenarioaanpak De 5 scenario’s voor het Land van Thorn op micro-niveau tonen een breed scala aan ontwikkelingsmogelijkheden voor de bouwstenen Thorn, Groeskamp, Mauritshaven Wessem en NSI locatie. Elk scenario schetst een reeks van ontwikkelingen die de identiteit en samenhang van het Land van Thorn kunnen versterken. De hoofddoelstelling van de scenarioaanpak is dat er iets te kiezen valt en het toekomstbeeld van Thorn en omgeving niet vastgelegd is in een blauwdruk. Daarnaast is het van belang dat elk draaiboek ook een ander verhaal vertelt. Natuurlijk wel allemaal ‘storylines’ die passen bij het Land van Thorn, maar gevormd door andere hoofdstukken en thema’s. In de bijlage 5 worden de scenario’s in een schema naast elkaar geplaatst.


4

Evaluatie van de bouwstenen

4.1 Evaluatie marktkansen ZKA is actief in het beoordelen van plannen op basis van marktkansen. Ze hebben eerder scenario 0 Le Vilage Blanc beoordeeld. Deze beoordeling heeft Heusschen Copier gebruikt om een Plus-variant te ontwikkelen. ZKA is gevraagd om deze Plus-variant plus de twee andere bouwsteenscenario’s op hoofdlijnen te beoordelen. De belangrijkste resultaten zijn in dit hoofdstuk weergegeven, een weergave van het volledige rapport staat in bijlage 6.

Competitieve vakantiewoningenmarkt in regio Thorn In de regio Thorn is relatief veel aanbod van vakantiewoningen. Binnen een straal van 10 à 15 kilometer zijn momenteel de parken Heelderpeel, Maaspark Boschmolenplas, Porta Isola en Marina Ooldershuuske gelegen. De komende jaren zal dit aanbod worden uitgebreid. Heelderpeel heeft plannen om nieuwe villa’s te realiseren. Buitenhof de Leistert is momenteel in aanbouw en in Belgisch Limburg is Prana Resort gepland. De status van Prana Resort is nog niet helemaal duidelijk. Hiervoor vindt aanvullend onderzoek plaats. Deze resultaten kunnen niet in dit rapport meegenomen worden.

Scenario Le Village Blanc Plus Qua ligging en parken liggen de meeste kansen voor Le Village Blanc Plus in het relatief hoge segment, waar bijvoorbeeld Maaspark Boschmolenplas toegerekend kan worden. Er wordt geadviseerd om voldoende onderscheidend vermogen aan te brengen. Wanneer hieraan voldaan wordt, is een omvang van 250 tot 300 woningen (eventueel deels appartementen) een reëel uitgangspunt. Dit betreft een gedifferentieerd aanbod, beginnend bij circa € 250.000 en oplopend tot € 300.000. De woonoppervlakte per woning varieert van 125 à 150 m2. Als prijs is € 2.000 per m2 marktconform. De realisatie van deze eenheden moet gefaseerd in 5 tot 6 jaar plaatsvinden. Het regionale aanbod aan hotels, congresaccommodaties en combinaties hiervan is beperkt. Marktpotentie lijkt aanwezig, maar voorzichtigheid is geboden gezien de hotelvraag. Met name de zakelijke vraag uit de regio is belangrijk als basis voor de exploitatie, de omvang hiervan is nog niet onderzocht. Het is reëel om in verdere planvorming uit te gaan van een capaciteit van maximaal 100 kamers. 32 TransForum-studie Land van Thorn

Scenario Resort Vijveren In dit scenario komen de woningen vooral voor verhuur in aanmerking en zijn deze deels ondersteunend aan het attractiepark. Door de aanwezigheid van het attractiepark (verwacht bezoekersaantal 500.000 tot 750.000 per jaar) is in dit scenario het marktbereik bovenregionaal. Het uitgangs punt van 250 vakantiewoningen is een minimum. Circa 300 woningen lijkt een beter uitgangspunt. Deze eenheden kunnen eventueel ook in de vorm van appartementen of hotelkamers worden gerealiseerd. De economische effecten van Resort Vijveren – uitgedrukt in (directe en indirecte) werkgelegenheid – is indicatief geraamd met behulp van het ZKA Impactmodel. Dit heeft aangetoond dat de totale werkgelegenheid, zowel als gevolg van bezoek aan het attractiepark als verblijf in de vakantiewoningen, kan oplopen tot 500 tot 650 arbeidsplaatsen op jaarbasis.

Scenario Luxe Lust In Nederland is een bescheiden markt aanwezig voor kwalitatief hoogwaardige (recreatie)woningen. Deze markt heeft in de huidige economische omstandigheden een beperkte omvang. Deze veronderstelling is gebaseerd op basis van een benchmark met vergelijkbare parken. Daarbij dient rekening te worden gehouden met het feit dat het Land van Thorn niet op een uitgesproken toeristische locatie gelegen is. Op basis van de benchmark met vergelijkbare parken is het reëel om uit te gaan van een omvang van 50 tot 60 woningen. De woonoppervlakte op deze vergelijkbare parken bedraagt 150 tot 200 m2. Deze parken zetten de kavels ruim op (450 tot 500 m2). De woningen in deze parken, globaal variërend van € 400.000 tot € 500.000, beschikken conform de uitgangs punten over eigen voorzieningen zoals sauna en/of zwembad. Aanvullende voorzieningen en faciliteiten zoals bijvoorbeeld een golfbaan vormen een belangrijke meerwaarde voor dit scenario. Er zal wel nader geanalyseerd moeten worden in hoeverre er regionaal draagvlak is voor dergelijke faciliteiten.

Mogelijkheden tot koppeling tussen de scenario’s

Profit

Tot slot is bekeken in hoeverre combinaties tussen de verschillende scenario’s denkbaar zijn en extra resultaten en afzetmogelijkheden kunnen opleveren. De volgende combi naties hebben potentie: • Le Village Blanc Plus als basis en uitbreiden met Luxe Lust. Dit houdt in dat de voorgestelde differentiatie binnen Le Village Blanc Plus verder wordt doorgezet en er een beperkt aantal luxe woningen uit het scenario Luxe Lust gerealiseerd worden; • Resort Vijveren als basis en uitbreiden met Le Village Blanc Plus. Deze combinatie breidt het scenario Resort Vijveren uit met wat grotere en luxere woningen en kavels. Met een dermate bijzonder en groot attractiepark is het zinvol om de mogelijkheden te onderzoeken dit ook in de verblijfsmoge lijkheden te integreren en te differentiëren in typen woningen.

De bouwstenen zijn getoetst aan de meerwaarde die ze creëren met betrekking tot: • ruimte voor ondernemerschap; • werkgelegenheid; • welvaart (dus meer inkomsten in het gebied).

4.2 Evaluatie op duurzaamheid De bouwstenen worden geëvalueerd op duurzaamheid volgens de definitie van de 3 P’s. De 3 P’s verwijzen naar de meerwaarden die worden opgeleverd voor people, planet en profit. De figuur hieronder evalueert de scenario’s op duurzaamheid.

Scenario 2 (Resort Vijveren) en scenario 3 (Luxe Lust Golfcourse) worden beschouwd als de scenario’s die economisch de grootste diversiteit aan meerwaarde leveren. In scenario Resort Vijveren zijn de nieuwe economische dragers in het gebied het uitgebreide Zegershof in combinatie met het recreatief netwerk, het attractiepark en congreshotel op de Groeskamplocatie die in verbinding staat met de faciliteiten in Wessem, de bedrijvigheid op de unieke locatie van de botenboulevard, de luxe vakantiewoningen bij camping Vijverbroek nabij Thorn en de cultuurhistorisch-recreatieve combinatie van het bastion in Thorn. In scenario 3 Luxe Lust Golfcourse zijn economische dragers ook het uitgebreide Zegershof in combinatie met het recrea tief netwerk, het bastion in Thorn, gecombineerd met de uitgebreide Grote Hegge in Thorn en het buitenwaterpodium maar daarnaast ook de luxe vakantiewoningen nabij Groeskamp, inclusief de golfbaan en het congreshotel op de NSI locatie. Deze nieuwe economische impulsen bieden ruimte voor andere ondernemers in de regio om hun diensten aan te bieden en laten voldoende ruimte voor aanvullende innovaties. Deze nieuwe economische dragers vereisen ook nieuwe arbeids krachten, wat betekent dat er meer werkgelegenheid in het gebied zal zijn. En tot slot wordt verwacht dat er een groot aantal bezoekers zullen worden aangetrokken die ook daadwerkelijk geld zullen uitgeven in het gebied, waardoor verwacht wordt dat de welvaart van de mensen in de gemeente ook significant zal gaan toenemen.

People Er wordt gekeken in welke mate de bouwstenen bijdragen aan: • levenskwaliteit voor lokale bewoners; • verblijfskwaliteit; • verkeersveiligheid; • (gevarieerde) mogelijkheden voor vrije tijdsbesteding;


4

Evaluatie van de bouwstenen

4.1 Evaluatie marktkansen ZKA is actief in het beoordelen van plannen op basis van marktkansen. Ze hebben eerder scenario 0 Le Vilage Blanc beoordeeld. Deze beoordeling heeft Heusschen Copier gebruikt om een Plus-variant te ontwikkelen. ZKA is gevraagd om deze Plus-variant plus de twee andere bouwsteenscenario’s op hoofdlijnen te beoordelen. De belangrijkste resultaten zijn in dit hoofdstuk weergegeven, een weergave van het volledige rapport staat in bijlage 6.

Competitieve vakantiewoningenmarkt in regio Thorn In de regio Thorn is relatief veel aanbod van vakantiewoningen. Binnen een straal van 10 à 15 kilometer zijn momenteel de parken Heelderpeel, Maaspark Boschmolenplas, Porta Isola en Marina Ooldershuuske gelegen. De komende jaren zal dit aanbod worden uitgebreid. Heelderpeel heeft plannen om nieuwe villa’s te realiseren. Buitenhof de Leistert is momenteel in aanbouw en in Belgisch Limburg is Prana Resort gepland. De status van Prana Resort is nog niet helemaal duidelijk. Hiervoor vindt aanvullend onderzoek plaats. Deze resultaten kunnen niet in dit rapport meegenomen worden.

Scenario Le Village Blanc Plus Qua ligging en parken liggen de meeste kansen voor Le Village Blanc Plus in het relatief hoge segment, waar bijvoorbeeld Maaspark Boschmolenplas toegerekend kan worden. Er wordt geadviseerd om voldoende onderscheidend vermogen aan te brengen. Wanneer hieraan voldaan wordt, is een omvang van 250 tot 300 woningen (eventueel deels appartementen) een reëel uitgangspunt. Dit betreft een gedifferentieerd aanbod, beginnend bij circa € 250.000 en oplopend tot € 300.000. De woonoppervlakte per woning varieert van 125 à 150 m2. Als prijs is € 2.000 per m2 marktconform. De realisatie van deze eenheden moet gefaseerd in 5 tot 6 jaar plaatsvinden. Het regionale aanbod aan hotels, congresaccommodaties en combinaties hiervan is beperkt. Marktpotentie lijkt aanwezig, maar voorzichtigheid is geboden gezien de hotelvraag. Met name de zakelijke vraag uit de regio is belangrijk als basis voor de exploitatie, de omvang hiervan is nog niet onderzocht. Het is reëel om in verdere planvorming uit te gaan van een capaciteit van maximaal 100 kamers. 32 TransForum-studie Land van Thorn

Scenario Resort Vijveren In dit scenario komen de woningen vooral voor verhuur in aanmerking en zijn deze deels ondersteunend aan het attractiepark. Door de aanwezigheid van het attractiepark (verwacht bezoekersaantal 500.000 tot 750.000 per jaar) is in dit scenario het marktbereik bovenregionaal. Het uitgangs punt van 250 vakantiewoningen is een minimum. Circa 300 woningen lijkt een beter uitgangspunt. Deze eenheden kunnen eventueel ook in de vorm van appartementen of hotelkamers worden gerealiseerd. De economische effecten van Resort Vijveren – uitgedrukt in (directe en indirecte) werkgelegenheid – is indicatief geraamd met behulp van het ZKA Impactmodel. Dit heeft aangetoond dat de totale werkgelegenheid, zowel als gevolg van bezoek aan het attractiepark als verblijf in de vakantiewoningen, kan oplopen tot 500 tot 650 arbeidsplaatsen op jaarbasis.

Scenario Luxe Lust In Nederland is een bescheiden markt aanwezig voor kwalitatief hoogwaardige (recreatie)woningen. Deze markt heeft in de huidige economische omstandigheden een beperkte omvang. Deze veronderstelling is gebaseerd op basis van een benchmark met vergelijkbare parken. Daarbij dient rekening te worden gehouden met het feit dat het Land van Thorn niet op een uitgesproken toeristische locatie gelegen is. Op basis van de benchmark met vergelijkbare parken is het reëel om uit te gaan van een omvang van 50 tot 60 woningen. De woonoppervlakte op deze vergelijkbare parken bedraagt 150 tot 200 m2. Deze parken zetten de kavels ruim op (450 tot 500 m2). De woningen in deze parken, globaal variërend van € 400.000 tot € 500.000, beschikken conform de uitgangs punten over eigen voorzieningen zoals sauna en/of zwembad. Aanvullende voorzieningen en faciliteiten zoals bijvoorbeeld een golfbaan vormen een belangrijke meerwaarde voor dit scenario. Er zal wel nader geanalyseerd moeten worden in hoeverre er regionaal draagvlak is voor dergelijke faciliteiten.

Mogelijkheden tot koppeling tussen de scenario’s

Profit

Tot slot is bekeken in hoeverre combinaties tussen de verschillende scenario’s denkbaar zijn en extra resultaten en afzetmogelijkheden kunnen opleveren. De volgende combi naties hebben potentie: • Le Village Blanc Plus als basis en uitbreiden met Luxe Lust. Dit houdt in dat de voorgestelde differentiatie binnen Le Village Blanc Plus verder wordt doorgezet en er een beperkt aantal luxe woningen uit het scenario Luxe Lust gerealiseerd worden; • Resort Vijveren als basis en uitbreiden met Le Village Blanc Plus. Deze combinatie breidt het scenario Resort Vijveren uit met wat grotere en luxere woningen en kavels. Met een dermate bijzonder en groot attractiepark is het zinvol om de mogelijkheden te onderzoeken dit ook in de verblijfsmoge lijkheden te integreren en te differentiëren in typen woningen.

De bouwstenen zijn getoetst aan de meerwaarde die ze creëren met betrekking tot: • ruimte voor ondernemerschap; • werkgelegenheid; • welvaart (dus meer inkomsten in het gebied).

4.2 Evaluatie op duurzaamheid De bouwstenen worden geëvalueerd op duurzaamheid volgens de definitie van de 3 P’s. De 3 P’s verwijzen naar de meerwaarden die worden opgeleverd voor people, planet en profit. De figuur hieronder evalueert de scenario’s op duurzaamheid.

Scenario 2 (Resort Vijveren) en scenario 3 (Luxe Lust Golfcourse) worden beschouwd als de scenario’s die economisch de grootste diversiteit aan meerwaarde leveren. In scenario Resort Vijveren zijn de nieuwe economische dragers in het gebied het uitgebreide Zegershof in combinatie met het recreatief netwerk, het attractiepark en congreshotel op de Groeskamplocatie die in verbinding staat met de faciliteiten in Wessem, de bedrijvigheid op de unieke locatie van de botenboulevard, de luxe vakantiewoningen bij camping Vijverbroek nabij Thorn en de cultuurhistorisch-recreatieve combinatie van het bastion in Thorn. In scenario 3 Luxe Lust Golfcourse zijn economische dragers ook het uitgebreide Zegershof in combinatie met het recrea tief netwerk, het bastion in Thorn, gecombineerd met de uitgebreide Grote Hegge in Thorn en het buitenwaterpodium maar daarnaast ook de luxe vakantiewoningen nabij Groeskamp, inclusief de golfbaan en het congreshotel op de NSI locatie. Deze nieuwe economische impulsen bieden ruimte voor andere ondernemers in de regio om hun diensten aan te bieden en laten voldoende ruimte voor aanvullende innovaties. Deze nieuwe economische dragers vereisen ook nieuwe arbeids krachten, wat betekent dat er meer werkgelegenheid in het gebied zal zijn. En tot slot wordt verwacht dat er een groot aantal bezoekers zullen worden aangetrokken die ook daadwerkelijk geld zullen uitgeven in het gebied, waardoor verwacht wordt dat de welvaart van de mensen in de gemeente ook significant zal gaan toenemen.

People Er wordt gekeken in welke mate de bouwstenen bijdragen aan: • levenskwaliteit voor lokale bewoners; • verblijfskwaliteit; • verkeersveiligheid; • (gevarieerde) mogelijkheden voor vrije tijdsbesteding;


• gemeenschapszin; • bereikbaarheid van het gebied. Vanuit sociaal perspectief is de verwachting dat scenario Luxe Lust Golfcourse (3B) de meeste meerwaarde opgeleverd. De grote kansen die in het scenario vervat zitten zijn het buitenwaterpodium en het evenementenprogramma. Hierdoor wordt nieuwe dynamiek in de gemeente geblazen. Door de lokale bewoners intensief te betrekken bij de organisatie van de evenementen zal die bijdragen aan een nog betere gemeenschapszin. Een andere groot pluspunt in dit scenario is het recreatief netwerk, met Zegershof, de steigers, de promenade en de golfbaan. Hierdoor krijgen de bewoners meer moge lijkheden om hun vrije tijd te besteden. Ook het wonen met groen in de omgeving in Wessem en de speciale aandacht voor de kwaliteiten van natuur bij de vakantiewoningen in Groeskamp zullen resulteren in hogere levenskwaliteit van de bewoners en een betere verblijfskwaliteit van de gasten. De meeste auto’s zullen ook uit de dorpskernen blijven, wat zorgt voor betere verkeersveiligheid en woonkwaliteit.

Vijverbroek wordt een natuurcamping. Mobiliteit doorheen de dorpen wordt vervangen door, hopelijk meer duurzame, mobiliteit over het water. Er wordt geadviseerd om bij de nieuwbouw steeds te kiezen voor overstromingsbestendigheid omwille van de te verwachten gevolgen van klimaatverandering.

Planet Ook hier wordt nagegaan in welke mate de bouwstenen een meerwaarde creëren met betrekking tot de volgende aspecten: • natuur en biodiversiteit; • landschapskwaliteit en cultuurlandschappen; • klimaatbestendigheid; • duurzame bouwconstructies. Veel hangt uiteraard af van de manier van bouwen en de inpassing in het landschap, wat pas duidelijk wordt bij concretere bouwontwerpen. Vanuit ecologisch perspectief scoort scenario Luxe Lust (3A) het best. Het is moeilijk om hierover te oordelen, omdat alle scenario’s nieuwe bouw vereisen. Toch is duidelijk dat in scenario 3 aandacht is voor hergebruik, door het hergebruik van leegstaande woningen voor het aanleveren van zorg.Ook wordt bedrijvigheid bij NSI locatie verwijderd en vervangen door een minder grootschalige bouw van een congreshotel. De luxe woningen bij Groeskamp worden aangebouwd met respect voor het omliggende landschap, en ook de Camping



• gemeenschapszin; • bereikbaarheid van het gebied. Vanuit sociaal perspectief is de verwachting dat scenario Luxe Lust Golfcourse (3B) de meeste meerwaarde opgeleverd. De grote kansen die in het scenario vervat zitten zijn het buitenwaterpodium en het evenementenprogramma. Hierdoor wordt nieuwe dynamiek in de gemeente geblazen. Door de lokale bewoners intensief te betrekken bij de organisatie van de evenementen zal die bijdragen aan een nog betere gemeenschapszin. Een andere groot pluspunt in dit scenario is het recreatief netwerk, met Zegershof, de steigers, de promenade en de golfbaan. Hierdoor krijgen de bewoners meer moge lijkheden om hun vrije tijd te besteden. Ook het wonen met groen in de omgeving in Wessem en de speciale aandacht voor de kwaliteiten van natuur bij de vakantiewoningen in Groeskamp zullen resulteren in hogere levenskwaliteit van de bewoners en een betere verblijfskwaliteit van de gasten. De meeste auto’s zullen ook uit de dorpskernen blijven, wat zorgt voor betere verkeersveiligheid en woonkwaliteit.

Vijverbroek wordt een natuurcamping. Mobiliteit doorheen de dorpen wordt vervangen door, hopelijk meer duurzame, mobiliteit over het water. Er wordt geadviseerd om bij de nieuwbouw steeds te kiezen voor overstromingsbestendigheid omwille van de te verwachten gevolgen van klimaatverandering.

Planet Ook hier wordt nagegaan in welke mate de bouwstenen een meerwaarde creëren met betrekking tot de volgende aspecten: • natuur en biodiversiteit; • landschapskwaliteit en cultuurlandschappen; • klimaatbestendigheid; • duurzame bouwconstructies. Veel hangt uiteraard af van de manier van bouwen en de inpassing in het landschap, wat pas duidelijk wordt bij concretere bouwontwerpen. Vanuit ecologisch perspectief scoort scenario Luxe Lust (3A) het best. Het is moeilijk om hierover te oordelen, omdat alle scenario’s nieuwe bouw vereisen. Toch is duidelijk dat in scenario 3 aandacht is voor hergebruik, door het hergebruik van leegstaande woningen voor het aanleveren van zorg.Ook wordt bedrijvigheid bij NSI locatie verwijderd en vervangen door een minder grootschalige bouw van een congreshotel. De luxe woningen bij Groeskamp worden aangebouwd met respect voor het omliggende landschap, en ook de Camping



5 Aanbevelingen aan gemeente Maasgouw Hoe kunnen, in aansluiting op het gewenste kwaliteitsbeeld van Land van Thorn, de kwaliteiten op de drie schaalniveaus optimaal met elkaar te verbonden worden? In dit hoofdstuk geeft het projectteam de gemeente Maasgouw concrete aanbevelingen.

Conclusies Van de vijf ontwikkelde scenario´s zijn scenario Resort Vijveren (2), Luxe Lust (3a) en Luxe Lust Golfcourse (3b) het meest kansrijk. Resort Vijveren omdat dit scenario het meest onder scheidend vermogen biedt ten opzichte van andere leisureontwikkelingen in de regio. Luxe Lust / Luxe Lust Golfcourse omdat deze scenario’s het beste passen bij de kernwaarden van het gebied, namelijk rust, ruimte en spiritualiteit.

Kiezen is het motto Bewust is gekozen om geen blauwdruk voor het Land van Thorn te ontwikkelen, maar een aantal scenario´s. Daarom is kiezen het motto. Wordt het perspectief van het Land van Thorn bepaald door een van deze scenario’s of een mengvorm? Voor het maken van een weloverwogen keuze worden de volgende aanbevelingen meegegeven: • Kies voor onderscheidend vermogen. Maak gebruik van de kernkwaliteiten van het Land van Thorn, versterk deze met een kwalitatief hoogwaardig concept dat completerend en vernieuwend is en niet in eerste instantie moet concurreren met andere gebieden en ontwikkelingen. • Kies voor eenheid en samenhang. Een totaalontwikkeling waarin de verschillende bouwstenen elkaar versterken en samen een eenheid vormen die sterk genoeg is om het totaal ook te kunnen ‘branden’. Bekijk het gebied in zijn totaliteit met de Maasplassen als spil. • Kies voor ontwikkelingen die duurzaam zijn. Duurzaam wat betreft hun exploitatie en beheer en duurzaam wat betreft de omgeving. Belangrijk is dat ontwikkelingen een wezenlijke bijdrage leveren aan het totaalproduct Land van Thorn. • Kies voor het delen van kapitaalgoederen en voor innovatieve programma’s. Een voorbeeld hiervan is het volgende: Bij de ontwikkeling van het leisurepark zijn centrale voorzieningen als sportzaal en een zwembad een ‘must’. De kapitaalintensiteit van deze voorzieningen vraagt om een 36 TransForum-studie Land van Thorn

maximale bezetting. Veel gemeenten zitten met verouderde sportaccommodaties en/of gemeenschapsruimten. Een op lossing kan zijn dat de voorzieningen van het recreatiepark tevens als gemeentelijke voorzieningen worden gebruikt. Gemeenten worden dan contractpartner i.p.v. investeerder en exploitant. • Kies voor versterking van de sociale leefbaarheid. Betrek de lokale gemeenschap. Een geïntegreerde oplossing als voorgestaan wordt in het Land van Thorn vraagt om publiekprivate samenwerking. De definitie van private sector moet breed gezien worden. Het gaat niet alleen om ondernemingen, maar ook om lokale verenigingen. Zij spelen een belangrijke rol in de sociale (people) en ecologische (planet) aspecten van de geïntegreerde oplossing. • Kies voor ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan de beoogde nieuwe ‘watercultuur’ van het Land van Thorn. Creëer voorzieningen (bijvoorbeeld in combinatie met onderwijs en verenigingen) voor de lokale bevolking waardoor zij opgroeien met water in de omgeving. • Kies bewust om zelf te blijven sturen door een structurele agenda voor leisure-ontwikkeling te maken om daarmee de gemaakte keuzes in ambities en visie voor de toekomst te waarborgen. Alleen dan zal het onderscheidend vermogen, de eenheid en samenhang duurzaam verankerd zijn in het Land van Thorn. • Kies voor realisatie. Dit is het moment om visies en plannen tot uitvoering te laten komen. Maak hierbij gebruik van de samenwerking met de regio en de ondernemers. Zorg voor organiserend vermogen (zie hoofdstuk 7) opdat vanuit de structurele leisure-agenda kansrijke bouwstenen tot concrete businesscases kunnen ontwikkelen.

Aanbevelingen per bouwsteen Naast aanbevelingen ten aanzien van de scenario’s, is er per bouwsteen een aantal aanbevelingen op een rij gezet. Bouwsteen Thorn • Versterk en vermarkt Thorn als een spiritueel, cultuur historisch centrum met bijbehorende evenementen. Deze positionering is enerzijds gebaseerd op het kleinschalige, landschappelijke karakter van Thorn, zoals dat ook bekend is bij toeristen en kunstenaars vanwege het stift en de

onderscheidende architectuur. Anderzijds op de aloude po sitie van Thorn als (spirituele) verzorgingsplaats op de doorgaande weg van Maastricht / Tongeren naar Nijmegen. De plannen kunnen een inbedding krijgen in de internationale context. Denk bijvoorbeeld aan de gemeentelijke jumeage met Essen (Duitsland). • Door een nieuwe inrichting van de buitenruimte worden het Bastion en de Waterstraat opgewaardeerd. Een prome nade tussen het centrum Thorn en het water en nieuwe voorzieningen bij het bastion geven Thorn een eigen nieuw gezicht aan het water. In de verschillende scenario’s is hier steeds op en andere wijze invulling aan gegeven. • Een aantal partijen heeft zich verenigd rondom een Ínbreidingsmodel´ in bestaande vrijstaande panden in Thorn. Dit is voortgekomen vanuit de wens van Proteion om Sterrenbos uit te breiden met aanleunwoningen. Het model is gebaseerd op het verbinden van zorg, wonen en cultuurhistorie met behulp van de nieuwste technologie. Concreet betekent dit dat leegstaande panden op moderne wijze worden gereno veerd binnen de cultuurhistorische context van Thorn. De woningen zijn onderdeel van een netwerkconcept waarin allerlei (zorg)diensten aangeboden worden. Dit concept van woningen en zorg wordt aangeboden aan medioren/ senioren. Dit model is niet alleen kansrijk omdat een groep private partijen daadwerkelijk met dit plan aan de slag wil. Maar ook omdat het als pilot kan dienen om Thorn te positio neren als Ontzorgde WoonKern van de Toekomst en omdat het past binnen Dorps Besluit Sociale Structuur. Daarnaast vormt het een interessante formule voor gemeente(n) & woonmarkt. Bouwsteen Groeskamp • Kies voor een onderscheidend leisure-concept in de regio. • Een ontwikkeling zoals het waterattractiepark met indoor en outdoor faciliteiten zoals geschetst in het scenario Resort Vijveren maakt een jaarronde programmering voor land van Thorn mogelijk. De ontwikkeling en realisatie van een dergelijk park stelt hoge eisen aan de functionele en ruimtelijke inpassing. • Een aantal partijen hebben al geruime tijd intensief opgetrokken om tot planvorming voor de bouwsteen Groeskamp te komen. Om de plannen naar een volgende

fase te krijgen, moet het preconsortium van partners aan gevuld worden met een enthousiaste strategische investeerder. De aantrekkelijkheid voor investeerders kan vergroot worden door de vakantiewoningen te veranderen in semipermanente woningen gekoppeld aan leisure-activiteiten. De rentabiliteit van de woningen zal hierdoor hoger ligger en het marktrisico naar verwachting lager. In de benadering van investeerders dient de integrale kwaliteit van het totale concept voorop te staan. Groene en blauwe kwaliteiten in het gebied moeten maximaal meegenomen worden in de doorontwikkeling van de scenario’s. Bouwsteen Wessem Haven Wessem is het meest interessant voor permanente bewoning. Positioneer de haven van Wessem binnen de toekomstvisie van de gemeente met betrekking tot per manente woonbebouwing.

Verkenning andere kansen Drie kansrijke bouwstenen zijn verder uitgewerkt in deze studie. Er ligt nu een visie en een aantal private partijen staat klaar om met de verschillende bouwstenen aan de slag te gaan. Tijdens de studie zijn er meer kansrijke bouwstenen boven komen drijven die interessant zijn om nader te onderzoeken. Het betreft: • Daelzicht • A2 Maasbrug Wessem / NSI-locatie • Boschmolenplas

Hoe nu verder In de TransForum-studie is vooral het publiekprivate spoor verkend en ontwikkeld. Dit heeft geleid tot een gebiedsvisie op verschillende schaalniveaus en een groep geïnteresseerden stakeholders die samen de plannen willen doorontwikkelen. Nu is het tijd om een omslag te maken en de private partijen de mogelijkheid te bieden de plannen te adopteren. De rol van de publieke partijen in deze privaatpublieke samenwerking is vooral gericht op organisatie en agendering. De volgende concrete stap is om per bouwsteen de bestaande preconsortia aan te vullen met de ontbrekende partijen. Bij deze stap hoort een andere uitvoeringsorganisatie. Aanbeve lingen voor de inrichting van deze uitvoeringsorganisatie volgen in de volgende hoofdstukken. TransForum-studie Land van Thorn 37

5 Aanbevelingen aan gemeente Maasgouw Hoe kunnen, in aansluiting op het gewenste kwaliteitsbeeld van Land van Thorn, de kwaliteiten op de drie schaalniveaus optimaal met elkaar te verbonden worden? In dit hoofdstuk geeft het projectteam de gemeente Maasgouw concrete aanbevelingen.

Conclusies Van de vijf ontwikkelde scenario´s zijn scenario Resort Vijveren (2), Luxe Lust (3a) en Luxe Lust Golfcourse (3b) het meest kansrijk. Resort Vijveren omdat dit scenario het meest onder scheidend vermogen biedt ten opzichte van andere leisureontwikkelingen in de regio. Luxe Lust / Luxe Lust Golfcourse omdat deze scenario’s het beste passen bij de kernwaarden van het gebied, namelijk rust, ruimte en spiritualiteit.

Kiezen is het motto Bewust is gekozen om geen blauwdruk voor het Land van Thorn te ontwikkelen, maar een aantal scenario´s. Daarom is kiezen het motto. Wordt het perspectief van het Land van Thorn bepaald door een van deze scenario’s of een mengvorm? Voor het maken van een weloverwogen keuze worden de volgende aanbevelingen meegegeven: • Kies voor onderscheidend vermogen. Maak gebruik van de kernkwaliteiten van het Land van Thorn, versterk deze met een kwalitatief hoogwaardig concept dat completerend en vernieuwend is en niet in eerste instantie moet concurreren met andere gebieden en ontwikkelingen. • Kies voor eenheid en samenhang. Een totaalontwikkeling waarin de verschillende bouwstenen elkaar versterken en samen een eenheid vormen die sterk genoeg is om het totaal ook te kunnen ‘branden’. Bekijk het gebied in zijn totaliteit met de Maasplassen als spil. • Kies voor ontwikkelingen die duurzaam zijn. Duurzaam wat betreft hun exploitatie en beheer en duurzaam wat betreft de omgeving. Belangrijk is dat ontwikkelingen een wezenlijke bijdrage leveren aan het totaalproduct Land van Thorn. • Kies voor het delen van kapitaalgoederen en voor innovatieve programma’s. Een voorbeeld hiervan is het volgende: Bij de ontwikkeling van het leisurepark zijn centrale voorzieningen als sportzaal en een zwembad een ‘must’. De kapitaalintensiteit van deze voorzieningen vraagt om een 36 TransForum-studie Land van Thorn

maximale bezetting. Veel gemeenten zitten met verouderde sportaccommodaties en/of gemeenschapsruimten. Een op lossing kan zijn dat de voorzieningen van het recreatiepark tevens als gemeentelijke voorzieningen worden gebruikt. Gemeenten worden dan contractpartner i.p.v. investeerder en exploitant. • Kies voor versterking van de sociale leefbaarheid. Betrek de lokale gemeenschap. Een geïntegreerde oplossing als voorgestaan wordt in het Land van Thorn vraagt om publiekprivate samenwerking. De definitie van private sector moet breed gezien worden. Het gaat niet alleen om ondernemingen, maar ook om lokale verenigingen. Zij spelen een belangrijke rol in de sociale (people) en ecologische (planet) aspecten van de geïntegreerde oplossing. • Kies voor ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan de beoogde nieuwe ‘watercultuur’ van het Land van Thorn. Creëer voorzieningen (bijvoorbeeld in combinatie met onderwijs en verenigingen) voor de lokale bevolking waardoor zij opgroeien met water in de omgeving. • Kies bewust om zelf te blijven sturen door een structurele agenda voor leisure-ontwikkeling te maken om daarmee de gemaakte keuzes in ambities en visie voor de toekomst te waarborgen. Alleen dan zal het onderscheidend vermogen, de eenheid en samenhang duurzaam verankerd zijn in het Land van Thorn. • Kies voor realisatie. Dit is het moment om visies en plannen tot uitvoering te laten komen. Maak hierbij gebruik van de samenwerking met de regio en de ondernemers. Zorg voor organiserend vermogen (zie hoofdstuk 7) opdat vanuit de structurele leisure-agenda kansrijke bouwstenen tot concrete businesscases kunnen ontwikkelen.

Aanbevelingen per bouwsteen Naast aanbevelingen ten aanzien van de scenario’s, is er per bouwsteen een aantal aanbevelingen op een rij gezet. Bouwsteen Thorn • Versterk en vermarkt Thorn als een spiritueel, cultuur historisch centrum met bijbehorende evenementen. Deze positionering is enerzijds gebaseerd op het kleinschalige, landschappelijke karakter van Thorn, zoals dat ook bekend is bij toeristen en kunstenaars vanwege het stift en de

onderscheidende architectuur. Anderzijds op de aloude po sitie van Thorn als (spirituele) verzorgingsplaats op de doorgaande weg van Maastricht / Tongeren naar Nijmegen. De plannen kunnen een inbedding krijgen in de internationale context. Denk bijvoorbeeld aan de gemeentelijke jumeage met Essen (Duitsland). • Door een nieuwe inrichting van de buitenruimte worden het Bastion en de Waterstraat opgewaardeerd. Een prome nade tussen het centrum Thorn en het water en nieuwe voorzieningen bij het bastion geven Thorn een eigen nieuw gezicht aan het water. In de verschillende scenario’s is hier steeds op en andere wijze invulling aan gegeven. • Een aantal partijen heeft zich verenigd rondom een Ínbreidingsmodel´ in bestaande vrijstaande panden in Thorn. Dit is voortgekomen vanuit de wens van Proteion om Sterrenbos uit te breiden met aanleunwoningen. Het model is gebaseerd op het verbinden van zorg, wonen en cultuurhistorie met behulp van de nieuwste technologie. Concreet betekent dit dat leegstaande panden op moderne wijze worden gereno veerd binnen de cultuurhistorische context van Thorn. De woningen zijn onderdeel van een netwerkconcept waarin allerlei (zorg)diensten aangeboden worden. Dit concept van woningen en zorg wordt aangeboden aan medioren/ senioren. Dit model is niet alleen kansrijk omdat een groep private partijen daadwerkelijk met dit plan aan de slag wil. Maar ook omdat het als pilot kan dienen om Thorn te positio neren als Ontzorgde WoonKern van de Toekomst en omdat het past binnen Dorps Besluit Sociale Structuur. Daarnaast vormt het een interessante formule voor gemeente(n) & woonmarkt. Bouwsteen Groeskamp • Kies voor een onderscheidend leisure-concept in de regio. • Een ontwikkeling zoals het waterattractiepark met indoor en outdoor faciliteiten zoals geschetst in het scenario Resort Vijveren maakt een jaarronde programmering voor land van Thorn mogelijk. De ontwikkeling en realisatie van een dergelijk park stelt hoge eisen aan de functionele en ruimtelijke inpassing. • Een aantal partijen hebben al geruime tijd intensief opgetrokken om tot planvorming voor de bouwsteen Groeskamp te komen. Om de plannen naar een volgende

fase te krijgen, moet het preconsortium van partners aan gevuld worden met een enthousiaste strategische investeerder. De aantrekkelijkheid voor investeerders kan vergroot worden door de vakantiewoningen te veranderen in semipermanente woningen gekoppeld aan leisure-activiteiten. De rentabiliteit van de woningen zal hierdoor hoger ligger en het marktrisico naar verwachting lager. In de benadering van investeerders dient de integrale kwaliteit van het totale concept voorop te staan. Groene en blauwe kwaliteiten in het gebied moeten maximaal meegenomen worden in de doorontwikkeling van de scenario’s. Bouwsteen Wessem Haven Wessem is het meest interessant voor permanente bewoning. Positioneer de haven van Wessem binnen de toekomstvisie van de gemeente met betrekking tot per manente woonbebouwing.

Verkenning andere kansen Drie kansrijke bouwstenen zijn verder uitgewerkt in deze studie. Er ligt nu een visie en een aantal private partijen staat klaar om met de verschillende bouwstenen aan de slag te gaan. Tijdens de studie zijn er meer kansrijke bouwstenen boven komen drijven die interessant zijn om nader te onderzoeken. Het betreft: • Daelzicht • A2 Maasbrug Wessem / NSI-locatie • Boschmolenplas

Hoe nu verder In de TransForum-studie is vooral het publiekprivate spoor verkend en ontwikkeld. Dit heeft geleid tot een gebiedsvisie op verschillende schaalniveaus en een groep geïnteresseerden stakeholders die samen de plannen willen doorontwikkelen. Nu is het tijd om een omslag te maken en de private partijen de mogelijkheid te bieden de plannen te adopteren. De rol van de publieke partijen in deze privaatpublieke samenwerking is vooral gericht op organisatie en agendering. De volgende concrete stap is om per bouwsteen de bestaande preconsortia aan te vullen met de ontbrekende partijen. Bij deze stap hoort een andere uitvoeringsorganisatie. Aanbeve lingen voor de inrichting van deze uitvoeringsorganisatie volgen in de volgende hoofdstukken. TransForum-studie Land van Thorn 37

6 Proces gebiedsontwikkeling: behoefte aan ‘tussenruimte’ Voorgaande hoofdstukken geven de kansen en uitdagingen van het Land van Thorn weer. Uitdagingen op macro-, meso- en micro-niveau. Maar hoe organiseer je dit? Hoe kom je van idee tot uitvoering? Wat is nodig om partijen in beweging te krijgen? Dit hoofdstuk geeft inzicht in deze processen. Daarbij is nadrukkelijk aandacht voor twee aspecten: ‘leisure’ en de zogenaamde ‘tussenruimte’.

Tussenruimte De Provincie Limburg heeft in de coalitieperiode 2007-2011 ingezet op gebiedsontwikkeling in relatie tot regionaal organi serend vermogen. De pijlers onder deze regionale sturing bestaan uit regioagenda’s, regiofondsen en nieuw te vormen uitvoeringsorganisaties. Na de nodige stagnatie en begrips verwarring over doelen, middelen, competenties en priori teiten is de term Beeldbepalende Ontwikkeling bedacht (BBO). Grote projecten met een regionale betekenis die trekkracht hebben op diverse in het verlengde hiervan gelegen initiatieven. Al met al dreigt deze aanpak toch een beetje te blijven steken in vele plannen en voornemens die slechts in leven worden gehouden door grote publieke bijdragen. In de keten van beleid, structuurvisie en uitvoeringsprogramma zijn er op alle niveaus wel stakeholders aan te wijzen, maar zijn de uiteindelijke shareholders - degenen die gaan investeren - schaars. De cultuur van samenwerking bij ondernemers ontbreekt en de economische omstandigheden zijn onzeker. Bij de overheid is er voortdurend onduidelijkheid over rollen/ bevoegdheden en de consistentie van het beleid. Vanwege de complexe overheidsspelregels (aanbestedingsbeleid, staats steunrisico’s, bestuurlijke drukte) zijn er voortdurend vragen over de regisseursrol en de sturing. Kortom, de private partijen wachten veelal af en zijn onder druk van de economische crisis terughoudend. Waar het aan ontbreekt is het daadwerkelijk organiserend vermogen om publieke doelen te vertalen naar concrete besteksgerede projecten en/of de marsroute om bestaande projecten inpasbaar te maken in de nieuw ontwikkelde gebiedsvisies. Zonder extra instrumenten ligt daardoor voortdurend het risico van besluitenloosheid en dus vertraging op de loer. Marktpartijen haken voortijdig af en uiteindelijk is er van integratie geen sprake, laat staan van realisatie. Bestuurstermijnen


verstrijken eerder dan dat er haalbare plannen van de band rollen en daarmee steekt het risico van beleidswijzigingen dan wel budgettaire consequenties de kop op. En dreigen projecten vaak weer tussen hamer en aambeeld te komen. De ‘tussen ruimte’ tussen beleid en realisatie van integrale projecten is niet ingericht, waardoor processen dreigen vast te lopen. De gebiedsontwikkeling Land van Thorn kenmerkt zich ook door de informatieve en aftastende fase waarin de ont wikkeling zich bevindt. Immers zoals in zoveel gebieden in Nederland en daarbuiten leveren de recessie, vergrijzing en krimp terughoudendheid op bij investeerders en exploitanten in de diverse sectoren. De leisuresector heeft nog meer dan andere sectoren te lijden onder deze terughoudendheid. Veel plannen in gebiedsontwikkeling en met name binnen leisure bevinden zich daarom in een zogenoemde ‘tussenruimte’. Een informatieve fase waarin publieke en private partijen discreet hun plannen willen delen en toetsen op haalbaarheid en realiteitszin. In Midden-Limburg is bij de BBO Maasplassen in de gemeente Maasgouw getracht invulling te geven aan deze ‘tussenruimte’ door middel van deze TransForum-studie Land van Thorn.

Leisure Leisure is een belangrijk maar relatief onbekend onderdeel voor de gebiedsontwikkeling in land van Thorn. Wat betekent het integreren van leisure voor de organisatie van gebieds ontwikkeling? Om deze vraag te kunnen beantwoorden, wordt leisure nader bezien. Positie van leisure Met leisure bedoelen we een verblijfsomgeving in brede zin van het woord voor kort- en langdurende recreatie. De leisuresector is van grote economische betekenis en is in Nederland goed voor 400.000 banen en 37 miljard omzet. We leiden een steeds jachtiger bestaan en ook onze vrije tijd is geen ontspannen bezigheid meer. Vrije tijd moet zo effi ciënt en waardevol mogelijk besteed worden. En dat mag ook wat kosten. Naast de categorie anderhalf en tweeverdieners met relatief veel geld en weinig vrije tijd beweegt er nog een andere belangrijke bevolkingsgroep op de vrijetijdsmarkt; de relatief vermogende en actieve senioren (de babyboomers).

Zij hebben de luxe van tijd en geld. De economische spin-off van leisuretrekkers kan groot zijn. We kennen allemaal het voorbeeld van het Guggenheim museum in Bilbao. De wijde omgeving profiteert hiervan mee; na de realisatie van het museum is het toerisme binnen 10 jaar verzesvoudigd. Een recenter voorbeeld is de opening van de dependance van Centre Pompidou in Metz. Miljoenen toeristen die via de Route de Soleil Metz passeerden, brengen nu een bezoek aan het museum. En de stad profiteert hier uiteraard ook van. In Amsterdam kennen wij de opening van het private museum de Hermitage die inmiddels al meer dan een miljoen (inter)nationale bezoekers kent. Ook de maatschappelijke relevantie is groot, omdat de vrije tijdsindustrie bijdraagt aan de kwaliteit van leven (quality of life) de fysieke en mentale conditie en ontspanning, sociale cohesie en integratie van een gebied. Het bevordert ook het imago, de leefbaarheid en levendigheid van gebieden. Leisurevoorzieningen completeren en verlevendigen de woonomgeving en verbeteren het leefklimaat. De creatieve klasse en hoger opgeleiden vinden het belangrijk om culturele voorzieningen in hun woonomgeving te hebben, omdat dit aansluit bij hun leefstijl. Ook bedrijven en werknemers hechten hier steeds meer waarde aan en zullen hierop inspelen met het oog op toenemende krapte op de arbeidsmarkt. Het leisureaanbod is een belangrijke factor bij de vestigingskeuze van mensen en bedrijven.

toren, woningen of detailhandel. De exploitatie van vrijetijds voorzieningen wordt als risicovol geclassificeerd, omdat de levenscyclus van leisurevoorzieningen vaak kort is. De alternatieve aanwendbaarheid van gebouwen met een specifieke leisure-invulling is gering. Succes of falen hangt bovendien nadrukkelijk samen met de kracht van het concept en de ondernemer(s). De oplossing is te vinden in het clusteren, combineren en integreren met andere functies als werken, winkelen en wonen, integrale gebiedsontwikkeling. Het besef dat leisuretrekkers juist een grote economische spin-off hebben en imagoversterkend werken en daardoor leiden tot hogere vastgoedwaarden in de omgeving is hierbij van cruciaal belang.

Andere aanpak vereist

De leisuremarkt vereist wel een geheel andere benadering dan vastgoedsectoren als woningbouw, kantoren of detailhandel. Waar bij een kantoorgebouw, woning of winkel de eind gebruiker min of meer inwisselbaar is, is dit niet het geval in de leisuremarkt. De eindgebruiker is veelal uniek en het vastgoed aangepast aan de specifieke eisen van de exploitant. TransForum-studie Land van Thorn bewijst de noodzaak om bij een regionaal beeldverhaal aan te haken zodat de ont wikkeling goed kan landen in een breder kader. Daarnaast is de kracht, ambitie en identiteit van een locatie en het marktgebied vooral ook die van de exploitant en het concept, bepalend voor succes of falen. Imagineering is een onmisbaar Economische spinn-off door integratie van leisure hulpmiddel om het leisureconcept en de omgeving vorm te Leisure heeft tot op heden in vastgoed- en gebiedsontwikkeling geven. Met een juiste inzet en invulling draagt leisure bij aan geen grote vlucht genomen. Ontwikkelingsmaatschappijen een succesvolle gebiedsontwikkeling, bij een verkeerde inzet richten zich vooral op traditionele woon- en bedrijven doet het afbreuk daaraan. markten. Dit heeft te maken met de volgende factoren: • de leisuresector is een relatief jonge en heterogene sector; Bij integrale gebiedsontwikkeling zoals in het Land van Thorn • de organisatie- en kennisgraad is relatief laag in vergelijking is het zaak enkele sleutelkandidaten voor de leisurefuncties met andere vastgoedsectoren; in een vroegtijdig stadium te committeren. Zij hebben de • er is een sterke versnippering van het aanbod opgetreden, specifieke kennis en ideeën om het toekomstige verdienmodel door gebrek aan sturing; vorm te geven. Met de relevante stakeholders dient een ge• investeerders en financiers zijn overwegend terughoudend. meenschappelijke visie opgesteld te worden en de financiering en exploitatie verder te worden uitgewerkt. Zoals in de vorige Leisure is in het algemeen geen ‘cash cow’ voor investeerd- hoofdstukken gezien werkt het niet om een blauwdruk voor ers; de grondopbrengsten zijn in de regel lager dan bij kan- het gebied te ontwikkelen. Er zullen scenario’s ontwikkeld


6 Proces gebiedsontwikkeling: behoefte aan ‘tussenruimte’ Voorgaande hoofdstukken geven de kansen en uitdagingen van het Land van Thorn weer. Uitdagingen op macro-, meso- en micro-niveau. Maar hoe organiseer je dit? Hoe kom je van idee tot uitvoering? Wat is nodig om partijen in beweging te krijgen? Dit hoofdstuk geeft inzicht in deze processen. Daarbij is nadrukkelijk aandacht voor twee aspecten: ‘leisure’ en de zogenaamde ‘tussenruimte’.

Tussenruimte De Provincie Limburg heeft in de coalitieperiode 2007-2011 ingezet op gebiedsontwikkeling in relatie tot regionaal organi serend vermogen. De pijlers onder deze regionale sturing bestaan uit regioagenda’s, regiofondsen en nieuw te vormen uitvoeringsorganisaties. Na de nodige stagnatie en begrips verwarring over doelen, middelen, competenties en priori teiten is de term Beeldbepalende Ontwikkeling bedacht (BBO). Grote projecten met een regionale betekenis die trekkracht hebben op diverse in het verlengde hiervan gelegen initiatieven. Al met al dreigt deze aanpak toch een beetje te blijven steken in vele plannen en voornemens die slechts in leven worden gehouden door grote publieke bijdragen. In de keten van beleid, structuurvisie en uitvoeringsprogramma zijn er op alle niveaus wel stakeholders aan te wijzen, maar zijn de uiteindelijke shareholders - degenen die gaan investeren - schaars. De cultuur van samenwerking bij ondernemers ontbreekt en de economische omstandigheden zijn onzeker. Bij de overheid is er voortdurend onduidelijkheid over rollen/ bevoegdheden en de consistentie van het beleid. Vanwege de complexe overheidsspelregels (aanbestedingsbeleid, staats steunrisico’s, bestuurlijke drukte) zijn er voortdurend vragen over de regisseursrol en de sturing. Kortom, de private partijen wachten veelal af en zijn onder druk van de economische crisis terughoudend. Waar het aan ontbreekt is het daadwerkelijk organiserend vermogen om publieke doelen te vertalen naar concrete besteksgerede projecten en/of de marsroute om bestaande projecten inpasbaar te maken in de nieuw ontwikkelde gebiedsvisies. Zonder extra instrumenten ligt daardoor voortdurend het risico van besluitenloosheid en dus vertraging op de loer. Marktpartijen haken voortijdig af en uiteindelijk is er van integratie geen sprake, laat staan van realisatie. Bestuurstermijnen


verstrijken eerder dan dat er haalbare plannen van de band rollen en daarmee steekt het risico van beleidswijzigingen dan wel budgettaire consequenties de kop op. En dreigen projecten vaak weer tussen hamer en aambeeld te komen. De ‘tussen ruimte’ tussen beleid en realisatie van integrale projecten is niet ingericht, waardoor processen dreigen vast te lopen. De gebiedsontwikkeling Land van Thorn kenmerkt zich ook door de informatieve en aftastende fase waarin de ont wikkeling zich bevindt. Immers zoals in zoveel gebieden in Nederland en daarbuiten leveren de recessie, vergrijzing en krimp terughoudendheid op bij investeerders en exploitanten in de diverse sectoren. De leisuresector heeft nog meer dan andere sectoren te lijden onder deze terughoudendheid. Veel plannen in gebiedsontwikkeling en met name binnen leisure bevinden zich daarom in een zogenoemde ‘tussenruimte’. Een informatieve fase waarin publieke en private partijen discreet hun plannen willen delen en toetsen op haalbaarheid en realiteitszin. In Midden-Limburg is bij de BBO Maasplassen in de gemeente Maasgouw getracht invulling te geven aan deze ‘tussenruimte’ door middel van deze TransForum-studie Land van Thorn.

Leisure Leisure is een belangrijk maar relatief onbekend onderdeel voor de gebiedsontwikkeling in land van Thorn. Wat betekent het integreren van leisure voor de organisatie van gebieds ontwikkeling? Om deze vraag te kunnen beantwoorden, wordt leisure nader bezien. Positie van leisure Met leisure bedoelen we een verblijfsomgeving in brede zin van het woord voor kort- en langdurende recreatie. De leisuresector is van grote economische betekenis en is in Nederland goed voor 400.000 banen en 37 miljard omzet. We leiden een steeds jachtiger bestaan en ook onze vrije tijd is geen ontspannen bezigheid meer. Vrije tijd moet zo effi ciënt en waardevol mogelijk besteed worden. En dat mag ook wat kosten. Naast de categorie anderhalf en tweeverdieners met relatief veel geld en weinig vrije tijd beweegt er nog een andere belangrijke bevolkingsgroep op de vrijetijdsmarkt; de relatief vermogende en actieve senioren (de babyboomers).

Zij hebben de luxe van tijd en geld. De economische spin-off van leisuretrekkers kan groot zijn. We kennen allemaal het voorbeeld van het Guggenheim museum in Bilbao. De wijde omgeving profiteert hiervan mee; na de realisatie van het museum is het toerisme binnen 10 jaar verzesvoudigd. Een recenter voorbeeld is de opening van de dependance van Centre Pompidou in Metz. Miljoenen toeristen die via de Route de Soleil Metz passeerden, brengen nu een bezoek aan het museum. En de stad profiteert hier uiteraard ook van. In Amsterdam kennen wij de opening van het private museum de Hermitage die inmiddels al meer dan een miljoen (inter)nationale bezoekers kent. Ook de maatschappelijke relevantie is groot, omdat de vrije tijdsindustrie bijdraagt aan de kwaliteit van leven (quality of life) de fysieke en mentale conditie en ontspanning, sociale cohesie en integratie van een gebied. Het bevordert ook het imago, de leefbaarheid en levendigheid van gebieden. Leisurevoorzieningen completeren en verlevendigen de woonomgeving en verbeteren het leefklimaat. De creatieve klasse en hoger opgeleiden vinden het belangrijk om culturele voorzieningen in hun woonomgeving te hebben, omdat dit aansluit bij hun leefstijl. Ook bedrijven en werknemers hechten hier steeds meer waarde aan en zullen hierop inspelen met het oog op toenemende krapte op de arbeidsmarkt. Het leisureaanbod is een belangrijke factor bij de vestigingskeuze van mensen en bedrijven.

toren, woningen of detailhandel. De exploitatie van vrijetijds voorzieningen wordt als risicovol geclassificeerd, omdat de levenscyclus van leisurevoorzieningen vaak kort is. De alternatieve aanwendbaarheid van gebouwen met een specifieke leisure-invulling is gering. Succes of falen hangt bovendien nadrukkelijk samen met de kracht van het concept en de ondernemer(s). De oplossing is te vinden in het clusteren, combineren en integreren met andere functies als werken, winkelen en wonen, integrale gebiedsontwikkeling. Het besef dat leisuretrekkers juist een grote economische spin-off hebben en imagoversterkend werken en daardoor leiden tot hogere vastgoedwaarden in de omgeving is hierbij van cruciaal belang.

Andere aanpak vereist

De leisuremarkt vereist wel een geheel andere benadering dan vastgoedsectoren als woningbouw, kantoren of detailhandel. Waar bij een kantoorgebouw, woning of winkel de eind gebruiker min of meer inwisselbaar is, is dit niet het geval in de leisuremarkt. De eindgebruiker is veelal uniek en het vastgoed aangepast aan de specifieke eisen van de exploitant. TransForum-studie Land van Thorn bewijst de noodzaak om bij een regionaal beeldverhaal aan te haken zodat de ont wikkeling goed kan landen in een breder kader. Daarnaast is de kracht, ambitie en identiteit van een locatie en het marktgebied vooral ook die van de exploitant en het concept, bepalend voor succes of falen. Imagineering is een onmisbaar Economische spinn-off door integratie van leisure hulpmiddel om het leisureconcept en de omgeving vorm te Leisure heeft tot op heden in vastgoed- en gebiedsontwikkeling geven. Met een juiste inzet en invulling draagt leisure bij aan geen grote vlucht genomen. Ontwikkelingsmaatschappijen een succesvolle gebiedsontwikkeling, bij een verkeerde inzet richten zich vooral op traditionele woon- en bedrijven doet het afbreuk daaraan. markten. Dit heeft te maken met de volgende factoren: • de leisuresector is een relatief jonge en heterogene sector; Bij integrale gebiedsontwikkeling zoals in het Land van Thorn • de organisatie- en kennisgraad is relatief laag in vergelijking is het zaak enkele sleutelkandidaten voor de leisurefuncties met andere vastgoedsectoren; in een vroegtijdig stadium te committeren. Zij hebben de • er is een sterke versnippering van het aanbod opgetreden, specifieke kennis en ideeën om het toekomstige verdienmodel door gebrek aan sturing; vorm te geven. Met de relevante stakeholders dient een ge• investeerders en financiers zijn overwegend terughoudend. meenschappelijke visie opgesteld te worden en de financiering en exploitatie verder te worden uitgewerkt. Zoals in de vorige Leisure is in het algemeen geen ‘cash cow’ voor investeerd- hoofdstukken gezien werkt het niet om een blauwdruk voor ers; de grondopbrengsten zijn in de regel lager dan bij kan- het gebied te ontwikkelen. Er zullen scenario’s ontwikkeld


moeten worden die beantwoorden aan de vooraf gestelde doelen.Vervolgens zullen marktpartijen (shareholders) gezocht moeten worden bij deze scenario’s, om daarmee te komen tot concrete keuzes. Leisure levert in directe zin (gronden vastgoedwaarden) in de regel minder op dan andere vastgoed producten. De indirecte spin-off is vaak groot. Het incor poreren van leisure in gebiedsontwikkeling vraagt om andere creatieve financieringsconstructies, zoals value capturing, omzet huur, pionierskorting of ingroeimodel en het opnemen van terugvalscenario’s. Kostendragers binnen het gebied (vrijkomende delfstoffen) zijn bijna noodzakelijk.

Ideale proces van gebiedsontwikkeling Bovenstaande analyse suggereert dat er een ideaal proces voor gebiedsontwikkeling bestaat. Om uiteindelijk tot een goed organisatieadvies te komen is het van belang dit proces in kaart te brengen. De volgende stappen worden onder scheiden. Gebied als uitgangspunt Zoals eerder aangegeven is de eerste voorwaarde voor een succesvolle integrale gebiedsontwikkeling dat de kaders helder zijn. Waar zijn de lijnen van het speelveld waarbinnen het spel gespeeld moet gaan worden? Met welke ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden? Welke financiële grenzen zijn er? Wat voor soort ontwikkelingen mogen wel, welke nadrukkelijk niet. Maar vooral wat is de visie op het gebied, welk verhaal dient als uitgangspunt voor de ont wikkelingen in de regio. Ontbreekt dit dan is de eerste opgave om richting te kiezen, een gebiedsvisie te ontwikkelen. Niet een blauwdruk maar verschillende scenario’s. Hierbij zijn niet alleen de belangen en ambities van de actoren in een gebied relevant, maar juist ook de sterkten van het gebied en kansen die er liggen. Daarom werkt het vaak beter om niet de stakeholders maar een team van multidisciplinaire experts een gebiedsvisie te laten ontwikkelen. Experts die denken vanuit de sterkten en kansen van het gebied zonder belast te zijn met individuele belangen. Experts die de haalbaarheid van het concept kunnen beoordelen, die inzicht hebben in mogelijke shareholders en die met elkaar kunnen samenwerken om effectief


en efficiënt tot het gewenste resultaat te komen. Publieke en private stakeholders worden wel betrokken maar op afstand, als klankbord voor de experts bij de ontwikkeling van de visie. Shareholders zoeken Wanneer de visie ontwikkeld is kan de volgende stap geno men worden. Het vinden van de shareholders. Marktpartijen die een van de scenario’s adopteren en doorontwikkelen en daarmee concrete keuzes maken voor het gebied. Het gaat hier om shareholders die zich samen willen committeren aan een scenario met een gedeeld belang dat groter is dan ieders individuele belang.

plannen. Des te eerder de omgeving betrokken wordt des te beter. Denk hierbij aan vertegenwoordigers van belangenbehartigers, bewonersgroepen, verenigingen en actiegroepen uit de omgeving van het gebied. Deze groep kan een structurele rol als klankbord of inspiratiegroep binnen het proces van de gebiedsontwikkeling krijgen. Uitvoering Wanneer de inhoud en de deelnemers bekend zijn, rest de uitvoering. Het scenario wordt door de shareholders doorontwikkeld tot een realistisch en haalbaar businessplan. Hierbij wordt steeds afstemming met de betreffende om gevingspartijen gezocht.

Niet iedereen die ooit eens iets geroepen heeft over de ont wikkeling van een gebied moet betrokken worden bij het gebiedsontwikkelingsproject. Denk goed na wie echt nodig zijn. Wie hebben sleutel in handen om voortgang te boeken? Deze partijen moet je betrekken. Partijen die in de fase waarin het project zich bevindt niets te zeggen hebben moet je even parkeren. Zij zullen met hun eigen belang het proces eerder frustreren dan versnellen. Belangrijk is dat het consortium van shareholders stoelt op vertrouwen. Daarom is het van belang dat de verschillende belangen en ambities van de consortiumpartners boven water komen en gedeeld worden. In de startfase van de samenwerking is het daarom nodig om voldoende tijd te nemen om te dromen. Om los te komen van allerlei voorliggende plannen, bestaande structuren en financierings vormen en om samen ambities te formuleren, kansen te verkennen en ideeën te ontwikkelen over de concretise ring en verdere invulling van het scenario. Uiteraard moeten deze in later stadium uitgewerkt worden en op haalbaarheid getoetst, maar niet op voorhand. Omgeving nadrukkelijk betrekken Wanneer vanuit het consortium van shareholders een scenario verder ontwikkeld is en er sprake is van een gedeeld plan, wordt het tijd om ook andere partijen bij de ont wikkeling te betrekken. Bij gebiedsontwikkeling is draagvlak van de omgeving van cruciaal belang voor het slagen van de


moeten worden die beantwoorden aan de vooraf gestelde doelen.Vervolgens zullen marktpartijen (shareholders) gezocht moeten worden bij deze scenario’s, om daarmee te komen tot concrete keuzes. Leisure levert in directe zin (gronden vastgoedwaarden) in de regel minder op dan andere vastgoed producten. De indirecte spin-off is vaak groot. Het incor poreren van leisure in gebiedsontwikkeling vraagt om andere creatieve financieringsconstructies, zoals value capturing, omzet huur, pionierskorting of ingroeimodel en het opnemen van terugvalscenario’s. Kostendragers binnen het gebied (vrijkomende delfstoffen) zijn bijna noodzakelijk.

Ideale proces van gebiedsontwikkeling Bovenstaande analyse suggereert dat er een ideaal proces voor gebiedsontwikkeling bestaat. Om uiteindelijk tot een goed organisatieadvies te komen is het van belang dit proces in kaart te brengen. De volgende stappen worden onder scheiden. Gebied als uitgangspunt Zoals eerder aangegeven is de eerste voorwaarde voor een succesvolle integrale gebiedsontwikkeling dat de kaders helder zijn. Waar zijn de lijnen van het speelveld waarbinnen het spel gespeeld moet gaan worden? Met welke ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden? Welke financiële grenzen zijn er? Wat voor soort ontwikkelingen mogen wel, welke nadrukkelijk niet. Maar vooral wat is de visie op het gebied, welk verhaal dient als uitgangspunt voor de ont wikkelingen in de regio. Ontbreekt dit dan is de eerste opgave om richting te kiezen, een gebiedsvisie te ontwikkelen. Niet een blauwdruk maar verschillende scenario’s. Hierbij zijn niet alleen de belangen en ambities van de actoren in een gebied relevant, maar juist ook de sterkten van het gebied en kansen die er liggen. Daarom werkt het vaak beter om niet de stakeholders maar een team van multidisciplinaire experts een gebiedsvisie te laten ontwikkelen. Experts die denken vanuit de sterkten en kansen van het gebied zonder belast te zijn met individuele belangen. Experts die de haalbaarheid van het concept kunnen beoordelen, die inzicht hebben in mogelijke shareholders en die met elkaar kunnen samenwerken om effectief


en efficiënt tot het gewenste resultaat te komen. Publieke en private stakeholders worden wel betrokken maar op afstand, als klankbord voor de experts bij de ontwikkeling van de visie. Shareholders zoeken Wanneer de visie ontwikkeld is kan de volgende stap geno men worden. Het vinden van de shareholders. Marktpartijen die een van de scenario’s adopteren en doorontwikkelen en daarmee concrete keuzes maken voor het gebied. Het gaat hier om shareholders die zich samen willen committeren aan een scenario met een gedeeld belang dat groter is dan ieders individuele belang.

plannen. Des te eerder de omgeving betrokken wordt des te beter. Denk hierbij aan vertegenwoordigers van belangenbehartigers, bewonersgroepen, verenigingen en actiegroepen uit de omgeving van het gebied. Deze groep kan een structurele rol als klankbord of inspiratiegroep binnen het proces van de gebiedsontwikkeling krijgen. Uitvoering Wanneer de inhoud en de deelnemers bekend zijn, rest de uitvoering. Het scenario wordt door de shareholders doorontwikkeld tot een realistisch en haalbaar businessplan. Hierbij wordt steeds afstemming met de betreffende om gevingspartijen gezocht.

Niet iedereen die ooit eens iets geroepen heeft over de ont wikkeling van een gebied moet betrokken worden bij het gebiedsontwikkelingsproject. Denk goed na wie echt nodig zijn. Wie hebben sleutel in handen om voortgang te boeken? Deze partijen moet je betrekken. Partijen die in de fase waarin het project zich bevindt niets te zeggen hebben moet je even parkeren. Zij zullen met hun eigen belang het proces eerder frustreren dan versnellen. Belangrijk is dat het consortium van shareholders stoelt op vertrouwen. Daarom is het van belang dat de verschillende belangen en ambities van de consortiumpartners boven water komen en gedeeld worden. In de startfase van de samenwerking is het daarom nodig om voldoende tijd te nemen om te dromen. Om los te komen van allerlei voorliggende plannen, bestaande structuren en financierings vormen en om samen ambities te formuleren, kansen te verkennen en ideeën te ontwikkelen over de concretise ring en verdere invulling van het scenario. Uiteraard moeten deze in later stadium uitgewerkt worden en op haalbaarheid getoetst, maar niet op voorhand. Omgeving nadrukkelijk betrekken Wanneer vanuit het consortium van shareholders een scenario verder ontwikkeld is en er sprake is van een gedeeld plan, wordt het tijd om ook andere partijen bij de ont wikkeling te betrekken. Bij gebiedsontwikkeling is draagvlak van de omgeving van cruciaal belang voor het slagen van de


7 Organisatie van gebiedsontwikkeling In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op vragen als: Hoe organiseer je gebiedsontwikkelingsprojecten? Welke partijen zijn nodig? Wat is de verantwoordelijkheid van publieke partijen en wat is die van private partijen. Hoe creëer je organiserend vermogen in de fasen van ideevorming tot aan een realiseerbaar businessplan op het snijvlak van publiek/privaat? Dit advies geldt ongeacht de scenariokeuze. Gebiedsontwikkeling is meer dan het ontwikkelen en reali seren van één concept voor één locatie. Ook in deze studie is weer gebleken dat een initiatief nooit los staat van zijn omgeving. Een initiatief zoals voor Groeskamp krijgt veel meer waarde als het in relatie met andere initiatieven in de regio wordt ontwikkeld. Samenwerking tussen initiatieven levert uiteindelijk meer publiek, minder investering en een sterker imago op. Echter samenwerking betekent ook meer partijen, meer belangen en een groter gebied. Kortom een complexe netwerkstructuur. Om deze netwerkstructuur werkbaar te maken, is naast een visie ook een organisatiemodel voor Land van Thorn ontwikkeld.

Het model is erop gericht dat de verschillende bouwstenen zich redelijk zelfstandig verder ontwikkelen en realiseren, waarbij de bouwstenen zoeken naar synergie en samenhang. Denk aan het gezamenlijk oppakken van activiteiten en ont wikkelingen en het werken vanuit een regionale gebiedsvisie. Een kleine onafhankelijk groep van experts, service provider, ondersteunt en faciliteert de bouwstenen op deze overkoepelende aspecten van de samenwerking en het borgen van de regionale identiteit.. Daarnaast kan ze ingezet worden op het aanjagen en ontwikkelen van nieuwe bouwstenen ten behoeve van regionale gebiedsontwikkeling. Om de samenwerking en de belangen goed te organiseren adviseert de werkgroep om een stichting voor publiekprivate belangen een coöperatie voor private belangen op te richten. Hieronder wordt het organisatiemodel nader toegelicht.

Publiekprivate stichting Een proces van gebiedsontwikkeling start met de ontwikkeling van een gemeenschappelijke visie. Publieke en private stakeholders krijgen hierin een belangrijke sturende rol. Om dit in het Land van Thorn te organiseren kan op micro-niveau gedacht worden aan de oprichting van een Stichting Land schapspark Land van Thorn. De oprichting van deze stichting bevordert drie doelstellingen: • De ontwikkeling van een gebiedsvisie: De stichting biedt een platform voor private en publieke partijen om hun plannen met betrekking tot gebiedsontwikkeling te delen. Met als doel om uiteindelijk te komen tot één gebiedsvisie waar ieder zijn belang in vertegenwoordigd ziet. De rol van de overheid is om het proces en ruimtelijke vormgeving te financieren. De andere investeringen zijn voor rekening van de private partijen. • De ontwikkeling van een procesplanning: De stichting bepaalt het routeschema om te komen van idee tot definitieve ontwerpen en plannen met een grote mate van haalbaarheid. Ze is sturend, niet uitvoerend. • Initiëren van organiserend vermogen: De stichting stelt een service provider aan die de coördinatie van de eerste twee functies op zich neemt.

onderdak krijgen. Denk daarbij aan subsidieaanvragen of fondsaanvragen; het uitvoeren van haalbaarheidsonderzoeken en het bevorderen van integrale concepten van publiekprivate initiatieven.

brengen. Vanuit de gebiedsvisie en de bijbehorende scenario´s worden plannen concreet gemaakt en bouwstenen gede finieerd. Op dit operationele niveau wordt de service provider ingezet waarbij de service provider altijd rekening houdt met de ontwikkelingen op strategisch en tactisch niveau.

Private coöperatie De stichting draagt uitsluitend zorg voor de activiteiten die niet te commercialiseren zijn. Private samenwerkings verbanden kunnen daarom beter in een coöperatieverband ondergebracht worden. De oprichting van een coöperatie bevordert meerdere doelstellingen: • integrale samenwerking op commercieel vlak; • rechtspersoon voor gezamenlijk commercieel initiatief; • bundeling en beheer van gezamenlijke commerciële activiteiten zoals marketing en branding; • delen van kapitaalgoederen zoals gronden, gebouwen en roerende goederen; • het vormen van een sterke investeringsgroep; • de coöperatie heeft in tegenstelling tot de stichting een winstdoelstelling.

Om deze taak goed te kunnen vervullen kent de service provider twee rollen: procesmanagement3 en projectmanagement4. Deze rollen worden bewust gescheiden omdat ze verschillende vaardigheden vergen die vaak niet in een persoon verenigd zijn. Daarnaast kosten beide rollen veel tijd maar verdienen ze aandacht.

Service provider voor gebiedsontwikkeling Met bovenstaande organisaties is samenwerking geborgd, organiserend vermogen nog niet. Plannen maken en beleids nota’s schrijven is een eerste stap, maar geen borging voor de uitvoering. Het instellen van organiserend vermogen is voor de doorvoering van projecten op alle niveaus belangrijk, zo niet cruciaal. Deze taak kan niet bij de overheid worden gelegd. Haar rol toezicht houden. En een gebiedsontwikkelings project steeds een samenwerking tussen meerdere private partijen in een netwerkstructuur is, is het ook niet logisch om deze taak bij één commerciële partij te leggen. De oplossing zit hem in een ´service provider voor gebieds ontwikkeling´. Een service provider die het organiserend vermogen heeft om initiatieven in een gebiedsontwikkeling van idee naar een realiseerbaar en haalbaar businessplan te 3

De service provider bestaat uit een vaste kern die boven genoemde rollen invult en maakt gebruik van onafhankelijke experts van publieke, private en kennistellingen die met behulp van nieuwe technieken hun krachten bundelen en overheadkosten minimaliseren. Voordeel van deze service provider is dat de eindverant-

Denk hierbij aan stimuleren en ondersteunen van bouwstenen (positieve en constructieve dynamiek), kwartier maken van stakeholders en shareholders, relatiebeheer

(publiek en privaat), public affairs, selecteren en aansturen van experts, ondersteunen van stichting en cooperatie, proces regie.

In de stichting kunnen de publieke functies, die private partijen betreffen maar niet door hen uitgevoerd kunnen worden,


4

Denk hierbij aan projectadministratie, planning en control.


7 Organisatie van gebiedsontwikkeling In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op vragen als: Hoe organiseer je gebiedsontwikkelingsprojecten? Welke partijen zijn nodig? Wat is de verantwoordelijkheid van publieke partijen en wat is die van private partijen. Hoe creëer je organiserend vermogen in de fasen van ideevorming tot aan een realiseerbaar businessplan op het snijvlak van publiek/privaat? Dit advies geldt ongeacht de scenariokeuze. Gebiedsontwikkeling is meer dan het ontwikkelen en reali seren van één concept voor één locatie. Ook in deze studie is weer gebleken dat een initiatief nooit los staat van zijn omgeving. Een initiatief zoals voor Groeskamp krijgt veel meer waarde als het in relatie met andere initiatieven in de regio wordt ontwikkeld. Samenwerking tussen initiatieven levert uiteindelijk meer publiek, minder investering en een sterker imago op. Echter samenwerking betekent ook meer partijen, meer belangen en een groter gebied. Kortom een complexe netwerkstructuur. Om deze netwerkstructuur werkbaar te maken, is naast een visie ook een organisatiemodel voor Land van Thorn ontwikkeld.

Het model is erop gericht dat de verschillende bouwstenen zich redelijk zelfstandig verder ontwikkelen en realiseren, waarbij de bouwstenen zoeken naar synergie en samenhang. Denk aan het gezamenlijk oppakken van activiteiten en ont wikkelingen en het werken vanuit een regionale gebiedsvisie. Een kleine onafhankelijk groep van experts, service provider, ondersteunt en faciliteert de bouwstenen op deze overkoepelende aspecten van de samenwerking en het borgen van de regionale identiteit.. Daarnaast kan ze ingezet worden op het aanjagen en ontwikkelen van nieuwe bouwstenen ten behoeve van regionale gebiedsontwikkeling. Om de samenwerking en de belangen goed te organiseren adviseert de werkgroep om een stichting voor publiekprivate belangen een coöperatie voor private belangen op te richten. Hieronder wordt het organisatiemodel nader toegelicht.

Publiekprivate stichting Een proces van gebiedsontwikkeling start met de ontwikkeling van een gemeenschappelijke visie. Publieke en private stakeholders krijgen hierin een belangrijke sturende rol. Om dit in het Land van Thorn te organiseren kan op micro-niveau gedacht worden aan de oprichting van een Stichting Land schapspark Land van Thorn. De oprichting van deze stichting bevordert drie doelstellingen: • De ontwikkeling van een gebiedsvisie: De stichting biedt een platform voor private en publieke partijen om hun plannen met betrekking tot gebiedsontwikkeling te delen. Met als doel om uiteindelijk te komen tot één gebiedsvisie waar ieder zijn belang in vertegenwoordigd ziet. De rol van de overheid is om het proces en ruimtelijke vormgeving te financieren. De andere investeringen zijn voor rekening van de private partijen. • De ontwikkeling van een procesplanning: De stichting bepaalt het routeschema om te komen van idee tot definitieve ontwerpen en plannen met een grote mate van haalbaarheid. Ze is sturend, niet uitvoerend. • Initiëren van organiserend vermogen: De stichting stelt een service provider aan die de coördinatie van de eerste twee functies op zich neemt.

onderdak krijgen. Denk daarbij aan subsidieaanvragen of fondsaanvragen; het uitvoeren van haalbaarheidsonderzoeken en het bevorderen van integrale concepten van publiekprivate initiatieven.

brengen. Vanuit de gebiedsvisie en de bijbehorende scenario´s worden plannen concreet gemaakt en bouwstenen gede finieerd. Op dit operationele niveau wordt de service provider ingezet waarbij de service provider altijd rekening houdt met de ontwikkelingen op strategisch en tactisch niveau.

Private coöperatie De stichting draagt uitsluitend zorg voor de activiteiten die niet te commercialiseren zijn. Private samenwerkings verbanden kunnen daarom beter in een coöperatieverband ondergebracht worden. De oprichting van een coöperatie bevordert meerdere doelstellingen: • integrale samenwerking op commercieel vlak; • rechtspersoon voor gezamenlijk commercieel initiatief; • bundeling en beheer van gezamenlijke commerciële activiteiten zoals marketing en branding; • delen van kapitaalgoederen zoals gronden, gebouwen en roerende goederen; • het vormen van een sterke investeringsgroep; • de coöperatie heeft in tegenstelling tot de stichting een winstdoelstelling.

Om deze taak goed te kunnen vervullen kent de service provider twee rollen: procesmanagement3 en projectmanagement4. Deze rollen worden bewust gescheiden omdat ze verschillende vaardigheden vergen die vaak niet in een persoon verenigd zijn. Daarnaast kosten beide rollen veel tijd maar verdienen ze aandacht.

Service provider voor gebiedsontwikkeling Met bovenstaande organisaties is samenwerking geborgd, organiserend vermogen nog niet. Plannen maken en beleids nota’s schrijven is een eerste stap, maar geen borging voor de uitvoering. Het instellen van organiserend vermogen is voor de doorvoering van projecten op alle niveaus belangrijk, zo niet cruciaal. Deze taak kan niet bij de overheid worden gelegd. Haar rol toezicht houden. En een gebiedsontwikkelings project steeds een samenwerking tussen meerdere private partijen in een netwerkstructuur is, is het ook niet logisch om deze taak bij één commerciële partij te leggen. De oplossing zit hem in een ´service provider voor gebieds ontwikkeling´. Een service provider die het organiserend vermogen heeft om initiatieven in een gebiedsontwikkeling van idee naar een realiseerbaar en haalbaar businessplan te 3

De service provider bestaat uit een vaste kern die boven genoemde rollen invult en maakt gebruik van onafhankelijke experts van publieke, private en kennistellingen die met behulp van nieuwe technieken hun krachten bundelen en overheadkosten minimaliseren. Voordeel van deze service provider is dat de eindverant-

Denk hierbij aan stimuleren en ondersteunen van bouwstenen (positieve en constructieve dynamiek), kwartier maken van stakeholders en shareholders, relatiebeheer

(publiek en privaat), public affairs, selecteren en aansturen van experts, ondersteunen van stichting en cooperatie, proces regie.

In de stichting kunnen de publieke functies, die private partijen betreffen maar niet door hen uitgevoerd kunnen worden,


4

Denk hierbij aan projectadministratie, planning en control.


woordelijkheid ligt bij een klein vast team. Omdat de experts rondom dit team regelmatig met elkaar samenwerken, bestaat er hoge mate van onderling vertrouwen en inzicht in elkaar sterkten en zwakten. Hierdoor bestaat er een geoliede machine waarin eigen werkwijze en vakjargon niet in de weg staan van het resultaat. Dit leidt tot een open structuur, open innovatie en de best passende leveranciers van kennis en kunde. Gevolg is dat de service provider ook aan meerdere projecten van gebiedsontwikkeling tegelijkertijd kan werken (zie verschillende kleuren in bijgevoegde afbeelding). De werking van de service provider wordt gefinancierd door de respectievelijke overheden, ontwikkelingsmaatschappijen en participerende stakeholders/shareholders. De aansturing van de service provider komt te liggen bij de stichting georganiseerd vanuit het middenveld. Daarmee kan de overheid haar toetsende rol en mogelijk stimulerende rol houden en de bedrijven hun commerciële rol.

De plaats en mogelijkheden van de bestaande ontwikkelingsmaatschappijen Ontwikkelingsmaatschappijen (LIOF, GOML et cetera) spelen tot op heden slechts een bescheiden rol in de leisuremarkt, dit terwijl ze een agenda, geld en mensen hebben. Het ontbreekt ze echter aan een uitvoeringsapparaat. Kortom er is behoefte aan een gespecialiseerde buitenboordmotor bij deze bestaande structuren. In deze publiekprivaat geladen buitenboordmotor liggen kansen op de leisuregroeimarkt: • uitbouwen van de adviesrol - aanwezige kennis, ervaring en netwerk breder inzetten; • intermediairrol benutten - een brugfunctie tussen publieke en private partijen; • verdere specialisatie op het terrein van integrale gebieds ontwikkeling; • onderlinge samenwerking intensiveren - door kennis en expertise van verschillende (deel)markten en werkvelden te bundelen, kan de markt in het Maasplassengebied verruimd worden, maar ook daarbuiten. Deze taakstellingen kunnen gelegd worden bij de service provider. Een structuur als het GOML heeft daarbij een toezichthoudende rol.


Projectchannel draagt bij aan een ideaal werkklimaat In dit soort complexe netwerkstructuren kost sturing veel tijd / geld, is de communicatie complex en is de informatie dynamisch. Met de nieuwste ICT-technieken kunnen deze factoren gecontroleerd georganiseerd worden zodat een complexe netwerkstructuur omgebogen kan worden naar een concrete projectstructuur. De technologie Projectchannel levert enorme winst op, op het gebied van samenwerking, onderling vertrouwen maar ook planning en tijdsbesteding. Zodoende kan een ideaal klimaat voor gebiedsontwikkeling gecreëerd worden. Een uitgebreide toelichting wordt weer gegeven in bijlage 7.

Aanbevelingen Hieronder worden de belangrijkste aanbevelingen met be trekking tot de organisatie nog eens op een rij gezet: • formaliseer de tussenruimte; • richt een service provider in als opdrachtnemer onder de GOML; • richt een stichting op; • stimuleer voor de private sector een intersectorale coöpe ratie.


woordelijkheid ligt bij een klein vast team. Omdat de experts rondom dit team regelmatig met elkaar samenwerken, bestaat er hoge mate van onderling vertrouwen en inzicht in elkaar sterkten en zwakten. Hierdoor bestaat er een geoliede machine waarin eigen werkwijze en vakjargon niet in de weg staan van het resultaat. Dit leidt tot een open structuur, open innovatie en de best passende leveranciers van kennis en kunde. Gevolg is dat de service provider ook aan meerdere projecten van gebiedsontwikkeling tegelijkertijd kan werken (zie verschillende kleuren in bijgevoegde afbeelding). De werking van de service provider wordt gefinancierd door de respectievelijke overheden, ontwikkelingsmaatschappijen en participerende stakeholders/shareholders. De aansturing van de service provider komt te liggen bij de stichting georganiseerd vanuit het middenveld. Daarmee kan de overheid haar toetsende rol en mogelijk stimulerende rol houden en de bedrijven hun commerciële rol.

De plaats en mogelijkheden van de bestaande ontwikkelingsmaatschappijen Ontwikkelingsmaatschappijen (LIOF, GOML et cetera) spelen tot op heden slechts een bescheiden rol in de leisuremarkt, dit terwijl ze een agenda, geld en mensen hebben. Het ontbreekt ze echter aan een uitvoeringsapparaat. Kortom er is behoefte aan een gespecialiseerde buitenboordmotor bij deze bestaande structuren. In deze publiekprivaat geladen buitenboordmotor liggen kansen op de leisuregroeimarkt: • uitbouwen van de adviesrol - aanwezige kennis, ervaring en netwerk breder inzetten; • intermediairrol benutten - een brugfunctie tussen publieke en private partijen; • verdere specialisatie op het terrein van integrale gebieds ontwikkeling; • onderlinge samenwerking intensiveren - door kennis en expertise van verschillende (deel)markten en werkvelden te bundelen, kan de markt in het Maasplassengebied verruimd worden, maar ook daarbuiten. Deze taakstellingen kunnen gelegd worden bij de service provider. Een structuur als het GOML heeft daarbij een toezichthoudende rol.


Projectchannel draagt bij aan een ideaal werkklimaat In dit soort complexe netwerkstructuren kost sturing veel tijd / geld, is de communicatie complex en is de informatie dynamisch. Met de nieuwste ICT-technieken kunnen deze factoren gecontroleerd georganiseerd worden zodat een complexe netwerkstructuur omgebogen kan worden naar een concrete projectstructuur. De technologie Projectchannel levert enorme winst op, op het gebied van samenwerking, onderling vertrouwen maar ook planning en tijdsbesteding. Zodoende kan een ideaal klimaat voor gebiedsontwikkeling gecreëerd worden. Een uitgebreide toelichting wordt weer gegeven in bijlage 7.

Aanbevelingen Hieronder worden de belangrijkste aanbevelingen met be trekking tot de organisatie nog eens op een rij gezet: • formaliseer de tussenruimte; • richt een service provider in als opdrachtnemer onder de GOML; • richt een stichting op; • stimuleer voor de private sector een intersectorale coöpe ratie.


8 Financiën

Eigenlijk draait het succes van Land van Thorn met name op het rond krijgen van het financiële plaatje. En dit is een kip-ei verhaal. Een uitgewerkt plan kan ontwikkeld worden wanneer investeerders, exploitanten en grondeigenaars aangeven welke randvoorwaarden ingevuld moeten worden, maar investeer ders, exploitanten en grondeigenaars stappen vaak pas in wanneer er een goed en samenhangend plan ligt. De uitdaging is om voor elk van de aspecten van de bouwstenen een sluitende kring te vinden van investeerders, aannemers en exploitanten. Kortom, het opzoeken van de juiste shareholders bij de gewenste scenario’s. Voor elke bouwsteen is een groep

Nawoord

shareholders opgestaan. Op dit moment zijn deze nog niet compleet voor alle aspecten. Tijdens de studie is opgemerkt dat in het gebied van de Maasplassen het veelal ontbreekt aan marktpartijen die relevante en haalbare plannen qua investe ring en exploitatie willen uitvoeren. De economische sector zit in het gebied in een afwachtende houding, wat versterkt wordt door de economische crisis. Het zoeken van een combinatie van investeerder, aannemer en exploitant is voor elk van de aspecten van het scenario daarom een uitdaging. De service provider, die vanuit zijn rol als kwartiermeester een open persoonlijkheid heeft en vertrouwen kan creëren tussen marktpartijen, kan hier een rol in vervullen.

Nieuwe Markten en Vitale Coalities: de zoektocht naar nieuwe dragers voor het Limburgse landschap Het project ‘Integrale Gebiedsontwikkeling Land van Thorn’ was de derde fase van het TransForum project ‘Nieuwe Markten en Vitale Coalities’. De rode draad in dit project was de zoektocht naar nieuwe economische dragers voor het Zuid- en Midden Limburgse landschap. Van oudsher vormt de landbouw de drager van dit waardevolle en gewaardeerde cultuurlandschap. Het Limburgse land verandert echter ingrijpend. De landbouw kan haar rol als drager van het landschap steeds moeilijker waarmaken. Meer marktinvloed, minder subsidies, schaalvergroting en efficiency verhoging maken dat de landbouw steeds minder gaat ‘passen’ in de kleinschalige, vaak geaccidenteerde Limburgse landschappen.Toch willen we dit landschap behouden en beheren. De uitdaging is nieuwe functies te vinden die dit dragerschap kunnen gaan vervullen. In 2006 startte daarvoor het TransForum project in het Heuvelland van Zuid Limburg. Samen met o.a. Wageningen-UR, Telos, provincie Limburg en een aantal visionaire ondwernemers startte een verkenning naar veelbelovende nieuwe product/marktcombinaties. Combinaties die platteland en stad met elkaar verbinden en combinaties die ertoe leiden dat het Limburgse landschap waarde gaat creëren voor de steden in Limburg, maar ook ver daarbuiten. Het project resulteerde in vijf ‘nieuwe markten’, op het gebied van wellness, gezondheidszorg, voedsel, wonen en telematica. Een aantal van deze voorstellen werd uiteindelijk door onder nemers ontwikkeld tot daadwerkelijke businesscases, zoals ‘Helende Hellingen’ (samenwerking tussen Orbis en Chateau- en Heuvelland hotels) en een ‘fine food markt’ met streekproducten in Maastricht (Mosae Gusto). In de tweede fase kreeg het project consortium een nieuwe samenstelling. Deze fase had als doel de overgang van een bredere oriëntatie naar de ontwikkeling van een concrete businesscase. Daarom kreeg ook een onderneming, in dit geval Orbis Medisch en Zorgconcern, de ‘lead’ in deze fase.Vertrekpunt van het project was het Integrated Care Community concept’, dat door Orbis gerealiseerd is in de Sittardse Vinexwijk Hoogveld. De opgave was om te kijken hoe dit concept vertaald kon worden naar het buitengebied. Een dergelijke ‘Care Community’ zou niet alleen een nieuwe drager kunnen worden voor het landschap, maar zou ook een antwoord kunnen zijn op de demografische en sociale ontwikkelingen van het platteland in Zuidelijk Limburg. De werkzaamheden resulteerden in een voorstel voor een businesscase in de randstedelijke omgeving van Geleen-Spaubeek rond St. JansGeleen. Voor het Limburgse Heuvelland werden de mogelijkheden voor realisatie van het concept in beeld gebracht en een aantal concrete locaties beoordeeld. De belangrijkste conclusie hieruit was dat de ‘Integrated Care Community’ voor een plattelandsomgeving verbreed zou moeten worden naar een ‘Integrated Community’, onder andere door het toevoegen van Leisure thema’s. Het ‘Integrated Care Community concept’ in Sittard en de mogelijkheden van toepassing van dit concept in een andere omgeving werden beschreven in het boekje ‘Please in My Backyard’. De stap van businesscase naar een concreet businessplan en implementatie daarvan, kon niet meer worden gemaakt, doordat het Orbis concern in zwaar weer terecht kwam. Een voorbeeld hoe onvoorziene externe ontwikkelingen een veelbelovende innovatie in de kiem kunnen smoren. In het Land van Thorn, diende zich de mogelijkheid aan om de leerervaringen en de concepten uit het project toch verder te brengen. Dat werd dan ook de derde fase van dit project. Een gebied dat op basis van een inspire rende visie van Riek Bakker, op zoek was naar nieuwe dragers voor het gebied. Naar ontwikkelingen die binnen de kaders van demografische krimp en vergrijzing een economische impuls konden zijn. Ook een gebied waar



8 Financiën

Eigenlijk draait het succes van Land van Thorn met name op het rond krijgen van het financiële plaatje. En dit is een kip-ei verhaal. Een uitgewerkt plan kan ontwikkeld worden wanneer investeerders, exploitanten en grondeigenaars aangeven welke randvoorwaarden ingevuld moeten worden, maar investeer ders, exploitanten en grondeigenaars stappen vaak pas in wanneer er een goed en samenhangend plan ligt. De uitdaging is om voor elk van de aspecten van de bouwstenen een sluitende kring te vinden van investeerders, aannemers en exploitanten. Kortom, het opzoeken van de juiste shareholders bij de gewenste scenario’s. Voor elke bouwsteen is een groep

Nawoord

shareholders opgestaan. Op dit moment zijn deze nog niet compleet voor alle aspecten. Tijdens de studie is opgemerkt dat in het gebied van de Maasplassen het veelal ontbreekt aan marktpartijen die relevante en haalbare plannen qua investe ring en exploitatie willen uitvoeren. De economische sector zit in het gebied in een afwachtende houding, wat versterkt wordt door de economische crisis. Het zoeken van een combinatie van investeerder, aannemer en exploitant is voor elk van de aspecten van het scenario daarom een uitdaging. De service provider, die vanuit zijn rol als kwartiermeester een open persoonlijkheid heeft en vertrouwen kan creëren tussen marktpartijen, kan hier een rol in vervullen.

Nieuwe Markten en Vitale Coalities: de zoektocht naar nieuwe dragers voor het Limburgse landschap Het project ‘Integrale Gebiedsontwikkeling Land van Thorn’ was de derde fase van het TransForum project ‘Nieuwe Markten en Vitale Coalities’. De rode draad in dit project was de zoektocht naar nieuwe economische dragers voor het Zuid- en Midden Limburgse landschap. Van oudsher vormt de landbouw de drager van dit waardevolle en gewaardeerde cultuurlandschap. Het Limburgse land verandert echter ingrijpend. De landbouw kan haar rol als drager van het landschap steeds moeilijker waarmaken. Meer marktinvloed, minder subsidies, schaalvergroting en efficiency verhoging maken dat de landbouw steeds minder gaat ‘passen’ in de kleinschalige, vaak geaccidenteerde Limburgse landschappen.Toch willen we dit landschap behouden en beheren. De uitdaging is nieuwe functies te vinden die dit dragerschap kunnen gaan vervullen. In 2006 startte daarvoor het TransForum project in het Heuvelland van Zuid Limburg. Samen met o.a. Wageningen-UR, Telos, provincie Limburg en een aantal visionaire ondwernemers startte een verkenning naar veelbelovende nieuwe product/marktcombinaties. Combinaties die platteland en stad met elkaar verbinden en combinaties die ertoe leiden dat het Limburgse landschap waarde gaat creëren voor de steden in Limburg, maar ook ver daarbuiten. Het project resulteerde in vijf ‘nieuwe markten’, op het gebied van wellness, gezondheidszorg, voedsel, wonen en telematica. Een aantal van deze voorstellen werd uiteindelijk door onder nemers ontwikkeld tot daadwerkelijke businesscases, zoals ‘Helende Hellingen’ (samenwerking tussen Orbis en Chateau- en Heuvelland hotels) en een ‘fine food markt’ met streekproducten in Maastricht (Mosae Gusto). In de tweede fase kreeg het project consortium een nieuwe samenstelling. Deze fase had als doel de overgang van een bredere oriëntatie naar de ontwikkeling van een concrete businesscase. Daarom kreeg ook een onderneming, in dit geval Orbis Medisch en Zorgconcern, de ‘lead’ in deze fase.Vertrekpunt van het project was het Integrated Care Community concept’, dat door Orbis gerealiseerd is in de Sittardse Vinexwijk Hoogveld. De opgave was om te kijken hoe dit concept vertaald kon worden naar het buitengebied. Een dergelijke ‘Care Community’ zou niet alleen een nieuwe drager kunnen worden voor het landschap, maar zou ook een antwoord kunnen zijn op de demografische en sociale ontwikkelingen van het platteland in Zuidelijk Limburg. De werkzaamheden resulteerden in een voorstel voor een businesscase in de randstedelijke omgeving van Geleen-Spaubeek rond St. JansGeleen. Voor het Limburgse Heuvelland werden de mogelijkheden voor realisatie van het concept in beeld gebracht en een aantal concrete locaties beoordeeld. De belangrijkste conclusie hieruit was dat de ‘Integrated Care Community’ voor een plattelandsomgeving verbreed zou moeten worden naar een ‘Integrated Community’, onder andere door het toevoegen van Leisure thema’s. Het ‘Integrated Care Community concept’ in Sittard en de mogelijkheden van toepassing van dit concept in een andere omgeving werden beschreven in het boekje ‘Please in My Backyard’. De stap van businesscase naar een concreet businessplan en implementatie daarvan, kon niet meer worden gemaakt, doordat het Orbis concern in zwaar weer terecht kwam. Een voorbeeld hoe onvoorziene externe ontwikkelingen een veelbelovende innovatie in de kiem kunnen smoren. In het Land van Thorn, diende zich de mogelijkheid aan om de leerervaringen en de concepten uit het project toch verder te brengen. Dat werd dan ook de derde fase van dit project. Een gebied dat op basis van een inspire rende visie van Riek Bakker, op zoek was naar nieuwe dragers voor het gebied. Naar ontwikkelingen die binnen de kaders van demografische krimp en vergrijzing een economische impuls konden zijn. Ook een gebied waar



nagedacht werd over herinrichting (Maasplassen e.o.). Een gebied met een hoge landschappelijke waarde en de kern van Thorn, met haar cultuurhistorisch interessante geschiedenis, als middelpunt. Een nieuwe externe ont wikkeling, de financiële en vastgoedcrisis, verschafte de urgentie die vaak belangrijk is voor innovaties: de vastgoedontwikkeling in het gebied ging zich meer richten op specifieke behoeften van de regio en de demografische context. Het ‘Integrated Community Concept’ bleek een kansrijke inspiratie voor de gebiedsontwikkeling van het Land van Thorn en omgeving. Hoe dit is vertaald en uitgewerkt naar verschillende scenario’s voor het gebied heeft u in de voorgaande hoofdstukken kunnen lezen. De zoektocht van TransForum naar nieuwe economische dragers is hiermee tot een eind gekomen in het Land van Thorn. Voor Het Land van Thorn begint het nu pas: Gemeente, Provincie, inwoners en ondernemers staan nu voor de uitdaging om gezamenlijk met deskundige adviseurs uit wetenschap en praktijk het gebied verder te ontwikkelen. Uit voorliggend rapport blijkt dat Thorn de potentie heeft om een nieuwe gemeenschap te worden. Een gemeenschap waarin wonen, zorg, Leisure en recreatie gecombineerd worden tot een nieuwe drager voor de omgeving, gelegen in een aantrekkelijk landschap waarin ook nieuwe Leisure en zorg gemeenschappen een plek hebben gekregen.

Als partijen in het Land van Thorn erin slagen om volgens deze spelregels met elkaar samen te werken, ligt er een waardevolle toekomst voor het gebied in het verschiet! Rik Eweg Projectregisseur TransForum

De lessen en ervaringen van TransForum zijn onder andere uitgewerkt in het boek: Duurzaam Agrarisch Ondernemen. Het stedelijk gebied als motor voor nieuwe bedrijvigheid. Prijs: € 22,95 Te bestellen: Bij alle boekhandels in Nederland, ook online (onder andere via bol.com) ISBN: 978-94-90192-03-7 Verdere informatie en eindproducten van het project ‘Nieuwe Markten en Vitale Coalities” zijn te vinden op de internet site: www.transforum.nl

De eindrapportage beschrijft de drie ingrediënten die nodig zijn voor een succesvolle gebiedinnovatie: een wervende visie, een aanpak om de visie te realiseren en een structuur waarin de vernieuwing uiteindelijk in het gebied verankerd kan worden. Om succesvol het gebiedsproces in te gaan moeten partijen vanuit verschillende posities en belangen gaan samenwerken in de in dit rapport beschreven ‘tussenruimte’. Dit is niet eenvoudig en vereist een houding en competenties die niet vanzelfsprekend zijn. Uit dit project en ook uit de 34 andere TransForum projecten kunnen we een aantal ‘spelregels’ afleiden die wij de (toekomstige) partners graag meegeven.

Spelregels voor goede samenwerking in de tussenruimte: • • • • • •

Ongeduld is een bedreiging voor gebiedsinnovaties. Maak duidelijke afspraken over doel en rollen van de deelnemers. Stel je als overheid niet afzijdig op, maar participeer actief in het proces. Houd in de planfase niet vast aan bestaande regels. Wees bereid om regels en beleid aan te passen als dat belangrijk is voor het bereiken van de doelen. Laat het proces actief monitoren door een derde partij (bv een onderzoeksinstelling) die gedurende het proces de deelnemers een spiegel voor kan houden. • Werk samen in een ‘veilige omgeving’, dat wil zeggen: o werk aan onderling vertrouwen; o vertoon geen strategisch gedrag; o schort politieke, economische en maatschappelijke afrekenmechanismes (tijdelijk) op; o stimuleer creativiteit en inspiratie van buiten. • Focus op de realisatie van private en/of publieke businesscases. Een vernieuwing is pas geslaagd als ze heeft geleid tot concrete investeringen!



nagedacht werd over herinrichting (Maasplassen e.o.). Een gebied met een hoge landschappelijke waarde en de kern van Thorn, met haar cultuurhistorisch interessante geschiedenis, als middelpunt. Een nieuwe externe ont wikkeling, de financiële en vastgoedcrisis, verschafte de urgentie die vaak belangrijk is voor innovaties: de vastgoedontwikkeling in het gebied ging zich meer richten op specifieke behoeften van de regio en de demografische context. Het ‘Integrated Community Concept’ bleek een kansrijke inspiratie voor de gebiedsontwikkeling van het Land van Thorn en omgeving. Hoe dit is vertaald en uitgewerkt naar verschillende scenario’s voor het gebied heeft u in de voorgaande hoofdstukken kunnen lezen. De zoektocht van TransForum naar nieuwe economische dragers is hiermee tot een eind gekomen in het Land van Thorn. Voor Het Land van Thorn begint het nu pas: Gemeente, Provincie, inwoners en ondernemers staan nu voor de uitdaging om gezamenlijk met deskundige adviseurs uit wetenschap en praktijk het gebied verder te ontwikkelen. Uit voorliggend rapport blijkt dat Thorn de potentie heeft om een nieuwe gemeenschap te worden. Een gemeenschap waarin wonen, zorg, Leisure en recreatie gecombineerd worden tot een nieuwe drager voor de omgeving, gelegen in een aantrekkelijk landschap waarin ook nieuwe Leisure en zorg gemeenschappen een plek hebben gekregen.

Als partijen in het Land van Thorn erin slagen om volgens deze spelregels met elkaar samen te werken, ligt er een waardevolle toekomst voor het gebied in het verschiet! Rik Eweg Projectregisseur TransForum

De lessen en ervaringen van TransForum zijn onder andere uitgewerkt in het boek: Duurzaam Agrarisch Ondernemen. Het stedelijk gebied als motor voor nieuwe bedrijvigheid. Prijs: € 22,95 Te bestellen: Bij alle boekhandels in Nederland, ook online (onder andere via bol.com) ISBN: 978-94-90192-03-7 Verdere informatie en eindproducten van het project ‘Nieuwe Markten en Vitale Coalities” zijn te vinden op de internet site: www.transforum.nl

De eindrapportage beschrijft de drie ingrediënten die nodig zijn voor een succesvolle gebiedinnovatie: een wervende visie, een aanpak om de visie te realiseren en een structuur waarin de vernieuwing uiteindelijk in het gebied verankerd kan worden. Om succesvol het gebiedsproces in te gaan moeten partijen vanuit verschillende posities en belangen gaan samenwerken in de in dit rapport beschreven ‘tussenruimte’. Dit is niet eenvoudig en vereist een houding en competenties die niet vanzelfsprekend zijn. Uit dit project en ook uit de 34 andere TransForum projecten kunnen we een aantal ‘spelregels’ afleiden die wij de (toekomstige) partners graag meegeven.

Spelregels voor goede samenwerking in de tussenruimte: • • • • • •

Ongeduld is een bedreiging voor gebiedsinnovaties. Maak duidelijke afspraken over doel en rollen van de deelnemers. Stel je als overheid niet afzijdig op, maar participeer actief in het proces. Houd in de planfase niet vast aan bestaande regels. Wees bereid om regels en beleid aan te passen als dat belangrijk is voor het bereiken van de doelen. Laat het proces actief monitoren door een derde partij (bv een onderzoeksinstelling) die gedurende het proces de deelnemers een spiegel voor kan houden. • Werk samen in een ‘veilige omgeving’, dat wil zeggen: o werk aan onderling vertrouwen; o vertoon geen strategisch gedrag; o schort politieke, economische en maatschappelijke afrekenmechanismes (tijdelijk) op; o stimuleer creativiteit en inspiratie van buiten. • Focus op de realisatie van private en/of publieke businesscases. Een vernieuwing is pas geslaagd als ze heeft geleid tot concrete investeringen!



Bijlage 1 Powerpointpresentatie TransForum-studie Land van Thorn



Bijlage 1 Powerpointpresentatie TransForum-studie Land van Thorn



























Bijlage 2 Projectstructuur Opdrachtgever

Kennis – kunde team

Opdrachtgever is TransForum. Projectregisseur Rik Eweg heeft het project op afstand gevolgd. De gemeente Maasgouw heeft gedurende de studie een klankbordfunctie vervuld. Aanspreekpunt binnen de gemeente was Roger Huntjens. Hij maakte ook deel uit van de stuurgroep.

Het kennis-kunde team bestaat uit: • Strategicon (Guus Broos); • Alterra (Ingrid Coninx, Remco Kranendonk en Madeleine van Mansfeld); • Imagro (Diana van Bokhoven); • Heusschen Copier (Marc Heusschen); • Telos (Hans Mommaas); • Urban Unlimited (Luuk Boelens).

Initiatiefnemer ADDventures is initiatiefnemer. Zij heeft de gemeente Maasgouw benaderd over deelname aan de TransForum-studie.

Projectteam Het projectteam bestaat uit vertegenwoordigers van de initiatiefnemer ADDventures, meer bepaald Herman Vrehen en Frits Duijkers (bij aanvang), en de projectleidster, Gwen Silanoe (Proyact), ingehuurd door ADDventures om dit project te managen. Zij: • vormen de schakel tussen stuurgroep en kennis-kunde team; • sturen het kennis-kunde team aan; • zijn het aanspreekpunt voor het project; • voeren bilaterale gesprekken om partners te werven en nieuwe ideeën te verkennen; • staan in voor de financiële administratie van het project.

Stuurgroep Eerste groep shareholders: de stuurgroep bestaat uit de meeste van de cofinancierende partners, meer bepaald ADDventures (Herman Vrehen bij aanvang, vanaf juni Nick Grootjans), Dekker van de Kamp (Hans Coppus), Proteion Thuis (Marcel Weijers en Raoul Bakkes),Vitaal Nederland (Ad Gordijn – speelde een beperktere rol vanaf mei 2010), Rabobank Roermond-Echt (Peter Rompelberg – later vervangen door John Verdellen) en gemeente Maasgouw (Roger Huntjens).

De voornaamste opdracht van het kennis-kunde team is om uitvoering te geven aan het project door de inbreng van kunde en kennis (opdracht van Alterra en Strategicon) en door het adviseren over het procesdesign en het faciliteren van werk ateliers (opdracht van Alterra) en het begeleiden van communicatieprocessen tussen het project en actoren in de omgeving (aanvankelijke opdracht van Imagro). Marc Heusschen (Heusschen-Copier) werd toegevoegd aan het team voor de taken met betrekking tot de conceptuele en ruimtelijke ontwikkeling van het Integraal concept. Guus Broos (Strategicon) staat ook in voor de kennisinbreng vanuit Urban Unlimited (Luuk Boelens) en Telos (Hans Mommaas), die voornamelijk een rol gespeeld hebben tijdens de laatste maanden van het project. Telos staat voornamelijk in voor het ontwikkelen van het regionale beeldverhaal en Urban Unli mited voor het mee ontwikkelen en schetsen van het regio nale beeldverhaal.

Uitgebreidere groep van shareholders: Bovenstaande groep, aangevuld met Roger Grouwels en Giet Biemans (grond bezitter in het gebied Thorn) en Euroresorts (Marcel Sniekers), exclusief Vitaal Nederland (Ad Gordijn).



Bijlage 2 Projectstructuur Opdrachtgever

Kennis – kunde team

Opdrachtgever is TransForum. Projectregisseur Rik Eweg heeft het project op afstand gevolgd. De gemeente Maasgouw heeft gedurende de studie een klankbordfunctie vervuld. Aanspreekpunt binnen de gemeente was Roger Huntjens. Hij maakte ook deel uit van de stuurgroep.

Het kennis-kunde team bestaat uit: • Strategicon (Guus Broos); • Alterra (Ingrid Coninx, Remco Kranendonk en Madeleine van Mansfeld); • Imagro (Diana van Bokhoven); • Heusschen Copier (Marc Heusschen); • Telos (Hans Mommaas); • Urban Unlimited (Luuk Boelens).

Initiatiefnemer ADDventures is initiatiefnemer. Zij heeft de gemeente Maasgouw benaderd over deelname aan de TransForum-studie.

Projectteam Het projectteam bestaat uit vertegenwoordigers van de initiatiefnemer ADDventures, meer bepaald Herman Vrehen en Frits Duijkers (bij aanvang), en de projectleidster, Gwen Silanoe (Proyact), ingehuurd door ADDventures om dit project te managen. Zij: • vormen de schakel tussen stuurgroep en kennis-kunde team; • sturen het kennis-kunde team aan; • zijn het aanspreekpunt voor het project; • voeren bilaterale gesprekken om partners te werven en nieuwe ideeën te verkennen; • staan in voor de financiële administratie van het project.

Stuurgroep Eerste groep shareholders: de stuurgroep bestaat uit de meeste van de cofinancierende partners, meer bepaald ADDventures (Herman Vrehen bij aanvang, vanaf juni Nick Grootjans), Dekker van de Kamp (Hans Coppus), Proteion Thuis (Marcel Weijers en Raoul Bakkes),Vitaal Nederland (Ad Gordijn – speelde een beperktere rol vanaf mei 2010), Rabobank Roermond-Echt (Peter Rompelberg – later vervangen door John Verdellen) en gemeente Maasgouw (Roger Huntjens).

De voornaamste opdracht van het kennis-kunde team is om uitvoering te geven aan het project door de inbreng van kunde en kennis (opdracht van Alterra en Strategicon) en door het adviseren over het procesdesign en het faciliteren van werk ateliers (opdracht van Alterra) en het begeleiden van communicatieprocessen tussen het project en actoren in de omgeving (aanvankelijke opdracht van Imagro). Marc Heusschen (Heusschen-Copier) werd toegevoegd aan het team voor de taken met betrekking tot de conceptuele en ruimtelijke ontwikkeling van het Integraal concept. Guus Broos (Strategicon) staat ook in voor de kennisinbreng vanuit Urban Unlimited (Luuk Boelens) en Telos (Hans Mommaas), die voornamelijk een rol gespeeld hebben tijdens de laatste maanden van het project. Telos staat voornamelijk in voor het ontwikkelen van het regionale beeldverhaal en Urban Unli mited voor het mee ontwikkelen en schetsen van het regio nale beeldverhaal.

Uitgebreidere groep van shareholders: Bovenstaande groep, aangevuld met Roger Grouwels en Giet Biemans (grond bezitter in het gebied Thorn) en Euroresorts (Marcel Sniekers), exclusief Vitaal Nederland (Ad Gordijn).



Bijlage 3 Kansenkaarten (top down)

Maasplassen geabstraheerd ©Urban Unlimited

Urban Unlimited

©



Bijlage 3 Kansenkaarten (top down)

Maasplassen geabstraheerd ©Urban Unlimited

Urban Unlimited

©



14-12-2010

Bijlage 4 Waterkansenkaart

14-12-2010

Proces

Kansenkaart Sport, bewegen en gezondheid Land van Thorn

De Groeskamp

• •

Omgevingsanalyse

Gesprekken

Visie

Inventarisatie beleid en ontwikkelingen

• • •

Een aantal bevindingen…

• • • • • • •

Vergrijzing, ontgroening en bevolkingskrimp Olympisch Plan van top naar breedte Provincie zet sterk in op regionale aanpak en sportieve omgevingen Masterplan Maasplassen: niet meer maar anders en beter Structuurvisie, cultuurtoer. nota, museumnota, clustering buitensport, zwembadendossier Zwemmen in top-5 meest beoefende sporten in Maasgouw. Verder geen echte watersportcultuur in Maasgouw Geen samenhang in watersportaanbod, wel bereidheid tot samenwerking

Visie voor Land van Thorn

• • • • • •

Integraal en samenhangend aanbod Proeftuin voor vernieuwend aanbod Blauwe activiteiten koppelen aan groene kansen en rode ruimten Kweekvijver voor talentontwikkeling Aanbod op verschillende niveaus met eigen kenmerken en identiteit Water als blauwe draad met thema’s spanning, inspanning en ontspanning

Sportieve watersportomgeving: Knooppunt van routes Watertaxi Arrangementen Vestigingslocatie watersportverenigingen Beleveniscentrum Practic Plaza o.a. surfen, waterskiën, zeilen, beachsport Educatief centrum Zoekgebied voor sportieve functies tennis, zwembad, golf en tennis Inwoners, bedrijven, scholen, recreanten etc.

•

Bubble en Botox bij Wessem met koppeling naar Comfortdock

•

Watertherapieën en massages voor ouderen en chronisch zieken bij Thorn met koppeling aan Proteion

•

Therapeutisch bad in Heel voor mensen met beperking w.o. kinderen met autisme. Geschikt voor zorgvakanties met koppeling aan Boschmolenplas

• • • • • • • • •

Sportieve omgevingen op verschillende verschijningsniveaus De Groeskamp als dé watersportomgeving Wellnesscentra met diverse accenten Watereducatie Virtuele watersportschool voor professionalisering Talentontwikkeling Waterkampen Evenementen Satellietverbindingen en zonering


• • • • • • -

Van spetterpret tot watersportexperience Relatie naar natuureducatie met partners zoals Limburgs Landschap en Natuurmonumenten Aquabattle voor scholen en waterkampen in vakantieperiode Inzet van (regionale) CF watersportconsulent Belangrijke rol voor lokale verenigingen Ondersteuning vanuit virtuele watersportschool o.g.v.: Instructeurs Plannen Draaiboeken Talentherkenning en ontwikkeling

Sfeerimpressies

Zonering Het aanbodpakket

Educatie en virtuele watersportschool

Wellnesscentra

Zonering

Evenementen

•

Afsluiting van reeks activiteiten: Aqua Battle, Limburgs Kampioenschap Zeilen…

•

Mix met cultuur/natuur: TROM-cruise, Grachtenfestival…

•

Netwerken en society: WaterGlamour…

•

Media-aandacht: Te land, ter zee en in de lucht, TROS Stedenspel…


14-12-2010

Bijlage 4 Waterkansenkaart

14-12-2010

Proces

Kansenkaart Sport, bewegen en gezondheid Land van Thorn

De Groeskamp

• •

Omgevingsanalyse

Gesprekken

Visie

Inventarisatie beleid en ontwikkelingen

• • •

Een aantal bevindingen…

• • • • • • •

Vergrijzing, ontgroening en bevolkingskrimp Olympisch Plan van top naar breedte Provincie zet sterk in op regionale aanpak en sportieve omgevingen Masterplan Maasplassen: niet meer maar anders en beter Structuurvisie, cultuurtoer. nota, museumnota, clustering buitensport, zwembadendossier Zwemmen in top-5 meest beoefende sporten in Maasgouw. Verder geen echte watersportcultuur in Maasgouw Geen samenhang in watersportaanbod, wel bereidheid tot samenwerking

Visie voor Land van Thorn

• • • • • •

Integraal en samenhangend aanbod Proeftuin voor vernieuwend aanbod Blauwe activiteiten koppelen aan groene kansen en rode ruimten Kweekvijver voor talentontwikkeling Aanbod op verschillende niveaus met eigen kenmerken en identiteit Water als blauwe draad met thema’s spanning, inspanning en ontspanning

Sportieve watersportomgeving: Knooppunt van routes Watertaxi Arrangementen Vestigingslocatie watersportverenigingen Beleveniscentrum Practic Plaza o.a. surfen, waterskiën, zeilen, beachsport Educatief centrum Zoekgebied voor sportieve functies tennis, zwembad, golf en tennis Inwoners, bedrijven, scholen, recreanten etc.

•

Bubble en Botox bij Wessem met koppeling naar Comfortdock

•

Watertherapieën en massages voor ouderen en chronisch zieken bij Thorn met koppeling aan Proteion

•

Therapeutisch bad in Heel voor mensen met beperking w.o. kinderen met autisme. Geschikt voor zorgvakanties met koppeling aan Boschmolenplas

• • • • • • • • •

Sportieve omgevingen op verschillende verschijningsniveaus De Groeskamp als dé watersportomgeving Wellnesscentra met diverse accenten Watereducatie Virtuele watersportschool voor professionalisering Talentontwikkeling Waterkampen Evenementen Satellietverbindingen en zonering


• • • • • • -

Van spetterpret tot watersportexperience Relatie naar natuureducatie met partners zoals Limburgs Landschap en Natuurmonumenten Aquabattle voor scholen en waterkampen in vakantieperiode Inzet van (regionale) CF watersportconsulent Belangrijke rol voor lokale verenigingen Ondersteuning vanuit virtuele watersportschool o.g.v.: Instructeurs Plannen Draaiboeken Talentherkenning en ontwikkeling

Sfeerimpressies

Zonering Het aanbodpakket

Educatie en virtuele watersportschool

Wellnesscentra

Zonering

Evenementen

•

Afsluiting van reeks activiteiten: Aqua Battle, Limburgs Kampioenschap Zeilen…

•

Mix met cultuur/natuur: TROM-cruise, Grachtenfestival…

•

Netwerken en society: WaterGlamour…

•

Media-aandacht: Te land, ter zee en in de lucht, TROS Stedenspel…


14-12-2010

14-12-2010

Advies aan gemeente

• • •

• •

Onderscheiden korte en lange termijn Onderscheiden sociale en fysieke ontwikkelingen Relatie leggen naar andere ontwikkelingen: - Strategisch: Structuurvisie, GOML - Tactisch: accommodatienota - Operationeel: combinatiefuncties Investeren in professionalisering (water)sportverenigingen Concrete voorstellen uitwerken en successen boeken!

Randvoorwaarden aanmeerpunten

toegankelijkheid gehandicapten uitzichtplekken

verblijfsplekken

informatievoorziening parkeerplekken

doorsteek plassen bewegwijzering

Financiering

• • • • • • • •

Euregionaal (ESF, Life+, Interreg IV A) Landelijk (innovatie, nieuwe werkgelegenheid, zorg, landschappelijke ontwikkeling) Provinciaal (sport, ILG, TROM, Regiofonds) Lokaal (economie, toerisme, maatschappelijke ontwikkeling, sport: combinatiefuncties) Subsidies en fondsen gehandicapten Private exploitatie Gebruikersbijdrage bijv. Land van Thorn-pas (marketingtool) Anders kijken naar lokaal subsidiebeleid


Vervolg

Parallelle trajecten

Projectplan & Uitvoeringsplan

Structuurvisie

Masterplan Maasplassen

Koepelplan & bouwstenen Transforum

SBG


14-12-2010

14-12-2010

Advies aan gemeente

• • •

• •

Onderscheiden korte en lange termijn Onderscheiden sociale en fysieke ontwikkelingen Relatie leggen naar andere ontwikkelingen: - Strategisch: Structuurvisie, GOML - Tactisch: accommodatienota - Operationeel: combinatiefuncties Investeren in professionalisering (water)sportverenigingen Concrete voorstellen uitwerken en successen boeken!

Randvoorwaarden aanmeerpunten

toegankelijkheid gehandicapten uitzichtplekken

verblijfsplekken

informatievoorziening parkeerplekken

doorsteek plassen bewegwijzering

Financiering

• • • • • • • •

Euregionaal (ESF, Life+, Interreg IV A) Landelijk (innovatie, nieuwe werkgelegenheid, zorg, landschappelijke ontwikkeling) Provinciaal (sport, ILG, TROM, Regiofonds) Lokaal (economie, toerisme, maatschappelijke ontwikkeling, sport: combinatiefuncties) Subsidies en fondsen gehandicapten Private exploitatie Gebruikersbijdrage bijv. Land van Thorn-pas (marketingtool) Anders kijken naar lokaal subsidiebeleid


Vervolg

Parallelle trajecten

Projectplan & Uitvoeringsplan

Structuurvisie

Masterplan Maasplassen

Koepelplan & bouwstenen Transforum

SBG


Bijlage 5 Scenario’s



Bijlage 5 Scenario’s



16-12-2010

Bijlage 6 Doorrekening plannen Land van Thorn (ZKA)

16-12-2010

2. Plangebied INLEIDING

Doorrekening plannen Land van Thorn


2. Plangebied LOCATIE

INLEIDING

OMGEVING

In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan de orde: • Een weergave van de locatie van het plangebied en een beschrijving hiervan in termen van sterkten en zwakten; • Een beschrijving (sterkten en zwakten) die de omgeving van het plangebied heeft.

Conceptrapportage December 2010 TOURPL.10.109 Rapportage in opdracht van: Transforum

ZKA Consultants & Planners | Bijster 20 | Postbus 4833 | 4803 EV BREDA | www.zka.nl

2

1. Inleiding

Inhoud

AANLEIDING

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Inleiding Plangebied Scenario’s Vakantiewoningen Overige leisure Conclusies Economische effecten Aanbevelingen Bijlagen

WERKZAAMHEDEN

3

1. Inleiding AANLEIDING

INLEIDING

• Een aantal partners werkt momenteel een samenhangend masterplan inclusief ruimtelijke uitwerking uit voor het Land van Thorn; • Dit gebied is gelegen in de kern Thorn (gemeente Maasgouw) en staat in verbinding met de Maas(plassen); • Binnen het Land van Thorn worden drie deelgebieden onderscheiden: het stadje Thorn, Groeskamp en de Haven van Wessem; • Er zijn drie scenario’s uitgewerkt: ‘Luxe Lust’, ‘Resort Vijveren’ en ‘Village Blanc’; • In het voorjaar 2008 heeft ZKA Consultants & Planners de marktkansen en randvoorwaarden van het concept ‘Village Blanc’ onderzocht; • Naast een actualisatie van deze studie is momenteel behoefte aan inzicht in het realiteitsgehalte van de andere twee scenario’s.

WERKZAAMHEDEN

AANLEIDING

In het kader van gebiedsontwikkeling Midden-Limburg wil de gemeente Maasgouw met het Land van Thorn een toeristische ontwikkeling met een behoorlijke kritische massa realiseren. Doel van deze studie is antwoord te geven op de twee volgende vragen: • Hoe zien de afzetkansen voor de (recreatieve) verblijfsfuncties er in de drie scenario’s (‘Luxe Lust’, ‘Resort Vijveren’ en ‘Village Blanc’) uit? • Wat zijn de uitgangspunten voor de afzetkansen van de andere functies in de drie scenario’s (attractiepark, congres- en vergaderfunctie, wellness, etc.) op basis van kengetallen en in overleg met de betrokken partijen?

Om voorgaande vragen (sheet 5) te beantwoorden zijn de volgende werkzaamheden verricht: • Startbespreking en locatiebezoeken; • Raming afzetkansen voor ieder scenario; • Bepaling omvang, bezoekersaantallen en bezetting overige onderdelen op basis van kengetallen en aanvullend overleg met opdrachtgever en stakeholders; • Doorrekening economische effecten voor ‘Resort Vijveren’; • Rapportage, fine tuning scenario’s en toelichting.

Tevens is onderzoek gedaan naar de globale economische effecten – uitgedrukt in werkgelegenheid – van het scenario ‘Resort Vijveren’. De economische effecten van de overige scenario’s zijn (nog) niet doorgerekend.

5


6

LOCATIE

OMGEVING

Hieronder is de sterkte/zwakte analyse van de locatie weergegeven.

De locatie van het plangebied en de ligging van de drie deelgebieden is hieronder weergegeven. De focus in deze studie gaat uit naar Groeskamp.

Sterktes • Goede ontsluiting via A2 en A73; • Groene omgeving: natuurgebied Koningsteen is nabij gelegen; • Locatie aan het water met aansluiting op Maas(plassen); • Jachthaven en passantenhaven in de nabijheid; • Het terrein is nagenoeg vlak; • Infrastructuur grotendeels ingevuld; • Dagstrand op 500 tot 1.000 meter van het plangebied.

Zwaktes • Aanwezige industrie (o.a. Clauscentrale); • Mogelijk (geluids)overlast van steenfabriek; • Chill-factor (combinatie wind, vocht en lage temperatuur) buiten zomerseizoen.

9

INLEIDING

WERKZAAMHEDEN

8

INLEIDING

OMGEVING

2. Plangebied DOEL- EN VRAAGSTELLING

Macroniveau • De locatie is gelegen in de Limburgse gemeente Maasgouw nabij de Belgische grens; • Euregionaal gezien is het plangebied centraal gelegen. Het Ruhrgebied, Vlaanderen en de Brabantse en Limburgse steden zijn te bereiken in maximaal 1,5 uur. De reistijd naar de Randstad bedraagt ruim 2 uur; Microniveau • Deze studie gaat voornamelijk in op deelgebied Groeskamp. Deze bevindt zich tussen bovenstaande twee kernen; • Het plangebied bevindt zich tussen de kernen Thorn en Wessem. Deze kernen maken onderdeel uit van de gemeente Maasgouw; • De oude kern Thorn (het witte stadje) is gelegen op circa 1 kilometer afstand; • De andere twee deelgebieden bevinden zich in Thorn en Wessem.


4

1. Inleiding DOEL- EN VRAAGSTELLING

OMGEVING

7


LOCATIE

10

3. Scenario’s LOCATIE

INLEIDING

OMGEVING

Hieronder is de sterkte/zwakte analyse van de omgeving weergegeven. Sterktes • Witte stadje Thorn; • Historisch karakter van de omgeving; • Veel groen en water; • Koopcentra en binnensteden in nabijheid (bijv. Factory Outlet Roermond en Maasmechelen); • Attractieparken in nabijheid (zoals Gaiapark en Toverland te bereiken in 30 tot 40 minuten).

Zwaktes • Relatief beperkt voorzieningenniveau Thorn; • Nauwelijks toeristischrecreatieve voorzieningen aan water; • Beperkt bezoekmotief Thorn (geen langdurig en/of veelvuldig bezoek); • Met uitzondering van Thorn geen echte trekkers aanwezig.

11

VILLAGE BLANC

RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

RÉSUMÉ

In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan de orde: • Een beschrijving van ieder scenario met een focus op deelgebied Groeskamp. Hierbij wordt ingegaan op het verblijfsrecreatieve aanbod en eventuele overige leisure voorzieningen. Infrastructurele en andere ingrepen blijven in deze studie buiten beschouwing; • Dit hoofdstuk sluit af met een resumerend overzicht van de uitgangspunten.

12


16-12-2010

Bijlage 6 Doorrekening plannen Land van Thorn (ZKA)

16-12-2010

2. Plangebied INLEIDING




INLEIDING

OMGEVING

In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan de orde: • Een weergave van de locatie van het plangebied en een beschrijving hiervan in termen van sterkten en zwakten; • Een beschrijving (sterkten en zwakten) die de omgeving van het plangebied heeft.

Conceptrapportage December 2010 TOURPL.10.109 Rapportage in opdracht van: Transforum

ZKA Consultants & Planners | Bijster 20 | Postbus 4833 | 4803 EV BREDA | www.zka.nl

2

1. Inleiding

Inhoud

AANLEIDING

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Inleiding Plangebied Scenario’s Vakantiewoningen Overige leisure Conclusies Economische effecten Aanbevelingen Bijlagen

WERKZAAMHEDEN

3

1. Inleiding AANLEIDING

INLEIDING

• Een aantal partners werkt momenteel een samenhangend masterplan inclusief ruimtelijke uitwerking uit voor het Land van Thorn; • Dit gebied is gelegen in de kern Thorn (gemeente Maasgouw) en staat in verbinding met de Maas(plassen); • Binnen het Land van Thorn worden drie deelgebieden onderscheiden: het stadje Thorn, Groeskamp en de Haven van Wessem; • Er zijn drie scenario’s uitgewerkt: ‘Luxe Lust’, ‘Resort Vijveren’ en ‘Village Blanc’; • In het voorjaar 2008 heeft ZKA Consultants & Planners de marktkansen en randvoorwaarden van het concept ‘Village Blanc’ onderzocht; • Naast een actualisatie van deze studie is momenteel behoefte aan inzicht in het realiteitsgehalte van de andere twee scenario’s.

WERKZAAMHEDEN

AANLEIDING

In het kader van gebiedsontwikkeling Midden-Limburg wil de gemeente Maasgouw met het Land van Thorn een toeristische ontwikkeling met een behoorlijke kritische massa realiseren. Doel van deze studie is antwoord te geven op de twee volgende vragen: • Hoe zien de afzetkansen voor de (recreatieve) verblijfsfuncties er in de drie scenario’s (‘Luxe Lust’, ‘Resort Vijveren’ en ‘Village Blanc’) uit? • Wat zijn de uitgangspunten voor de afzetkansen van de andere functies in de drie scenario’s (attractiepark, congres- en vergaderfunctie, wellness, etc.) op basis van kengetallen en in overleg met de betrokken partijen?

Om voorgaande vragen (sheet 5) te beantwoorden zijn de volgende werkzaamheden verricht: • Startbespreking en locatiebezoeken; • Raming afzetkansen voor ieder scenario; • Bepaling omvang, bezoekersaantallen en bezetting overige onderdelen op basis van kengetallen en aanvullend overleg met opdrachtgever en stakeholders; • Doorrekening economische effecten voor ‘Resort Vijveren’; • Rapportage, fine tuning scenario’s en toelichting.

Tevens is onderzoek gedaan naar de globale economische effecten – uitgedrukt in werkgelegenheid – van het scenario ‘Resort Vijveren’. De economische effecten van de overige scenario’s zijn (nog) niet doorgerekend.

5


6

LOCATIE

OMGEVING

Hieronder is de sterkte/zwakte analyse van de locatie weergegeven.

De locatie van het plangebied en de ligging van de drie deelgebieden is hieronder weergegeven. De focus in deze studie gaat uit naar Groeskamp.

Sterktes • Goede ontsluiting via A2 en A73; • Groene omgeving: natuurgebied Koningsteen is nabij gelegen; • Locatie aan het water met aansluiting op Maas(plassen); • Jachthaven en passantenhaven in de nabijheid; • Het terrein is nagenoeg vlak; • Infrastructuur grotendeels ingevuld; • Dagstrand op 500 tot 1.000 meter van het plangebied.

Zwaktes • Aanwezige industrie (o.a. Clauscentrale); • Mogelijk (geluids)overlast van steenfabriek; • Chill-factor (combinatie wind, vocht en lage temperatuur) buiten zomerseizoen.

9

INLEIDING

WERKZAAMHEDEN

8

INLEIDING

OMGEVING


Macroniveau • De locatie is gelegen in de Limburgse gemeente Maasgouw nabij de Belgische grens; • Euregionaal gezien is het plangebied centraal gelegen. Het Ruhrgebied, Vlaanderen en de Brabantse en Limburgse steden zijn te bereiken in maximaal 1,5 uur. De reistijd naar de Randstad bedraagt ruim 2 uur; Microniveau • Deze studie gaat voornamelijk in op deelgebied Groeskamp. Deze bevindt zich tussen bovenstaande twee kernen; • Het plangebied bevindt zich tussen de kernen Thorn en Wessem. Deze kernen maken onderdeel uit van de gemeente Maasgouw; • De oude kern Thorn (het witte stadje) is gelegen op circa 1 kilometer afstand; • De andere twee deelgebieden bevinden zich in Thorn en Wessem.


4

1. Inleiding DOEL- EN VRAAGSTELLING

OMGEVING

7


LOCATIE

10

3. Scenario’s LOCATIE

INLEIDING

OMGEVING

Hieronder is de sterkte/zwakte analyse van de omgeving weergegeven. Sterktes • Witte stadje Thorn; • Historisch karakter van de omgeving; • Veel groen en water; • Koopcentra en binnensteden in nabijheid (bijv. Factory Outlet Roermond en Maasmechelen); • Attractieparken in nabijheid (zoals Gaiapark en Toverland te bereiken in 30 tot 40 minuten).

Zwaktes • Relatief beperkt voorzieningenniveau Thorn; • Nauwelijks toeristischrecreatieve voorzieningen aan water; • Beperkt bezoekmotief Thorn (geen langdurig en/of veelvuldig bezoek); • Met uitzondering van Thorn geen echte trekkers aanwezig.

11

VILLAGE BLANC

RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

RÉSUMÉ

In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan de orde: • Een beschrijving van ieder scenario met een focus op deelgebied Groeskamp. Hierbij wordt ingegaan op het verblijfsrecreatieve aanbod en eventuele overige leisure voorzieningen. Infrastructurele en andere ingrepen blijven in deze studie buiten beschouwing; • Dit hoofdstuk sluit af met een resumerend overzicht van de uitgangspunten.

12


16-12-2010

3. Scenario’s INLEIDING

VILLAGE BLANC

3. Scenario’s RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

RÉSUMÉ

INLEIDING

• Dit scenario grijpt grotendeels terug naar het concept van de eerdere ZKA rapportage; • In de uitgangspunten worden twee varianten van dit scenario onderscheiden: ‘Village Blanc’ en ‘Village Blanc Plus’. Met betrekking tot Groeskamp is het volgende voorzien qua verblijfsrecreatie:

• Binnen de andere twee deelgebieden is één plan voor verblijf. In het deelgebied Thorn is een (congres)hotel voorzien. Ander scenario’s (zie komende twee slides) onderscheiden ook een (congres)hotel. De afzetpotenties van dit hotel, waarvan het uitgangspunt voor de capaciteit in dit scenario varieert van 100 tot 200 kamers, zullen beoordeeld worden; • Verder zijn wellness voorzieningen opgenomen in het plan voor Groeskamp. Het doel is dat deze voorzieningen deels bezocht worden door bewoners van de vakantiewoningen, appartementen en het (congres)hotel en deels autonoom bezoek trekken.

13


VILLAGE BLANC

4. Vakantiewoningen

VILLAGE BLANC

RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

RÉSUMÉ

– Thematische belevingswereld (bijv. aquaria); – Actieve fun / fysieke beleving (bijv. kanoën, raften (vergelijk Dutch Water Dreams)); – Wellness/gezondheid;

• Deze attractie zal jaarrond bezoek moeten trekken. Het plan is om, ondersteunend aan de attractie, de volgende twee verblijfsrecreatieve elementen te ontwikkelen in Groeskamp: – 250 vakantiewoningen; – (Congres)hotel (capaciteit onbekend);

LUXE LUST

RÉSUMÉ

INLEIDING

Vakantiewoningen

RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

Village Blanc 250-295

Resort Vijveren 250

50

-

-

(Congres)hotel

100-200*

Capaciteit onbekend

Capaciteit onbekend*

Overige leisure

Wellness

(Water)attractiepark

Golf


AANBOD EN VRAAG

REGIO

LUXE SEGMENT

Vraag (overnachtingen) vakantiewoningen in Limburg • Circa 49% van de overnachtingen in 2009 vonden plaats in vakantiewoningen. Hiermee is de vakantiewoning met afstand de populairste accommodatievorm in Limburg; • In 2009 hebben bijna 5,5 miljoen overnachtingen plaatsgevonden in de vakantiewoningen in Limburg (al circa 5 jaar relatief stabiel).

19

AANBOD EN VRAAG

CONCLUSIES

Slaapplaatsen (totaal 30.294) 55% 19% 26%

Bron: CBS

– – – –

20

Bron: CVO

4. Vakantiewoningen LUXE SEGMENT

REGIO

CONCLUSIES

INLEIDING

AANBOD EN VRAAG

REGIO

LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

In de onderstaande figuur zijn de vier parken, gelegen binnen 10 kilometer van het plangebied, weergegeven. Op de volgende slides worden deze nader gespecificeerd. Tevens is de ligging van Groeskamp zichtbaar op onderstaande figuur.

Maaspark Boschmolenplas (Hogenboom) te Heel (gemeente Maasgouw); Heelderpeel (Hogenboom) te Heel (gemeente Maasgouw); Porta Isola te Stevensweert (gemeente Maasgouw); Marina Oolderhuuske te Roermond;

• Tevens bevindt Comfortparc Wessem zich op circa 1 kilometer van het plangebied. Hier liggen momenteel 6 luxe, drijvende woningen; • Op een wat grotere afstand (circa 25 kilometer) van het plangebied zijn enkele parken van de grotere ketens te vinden, zoals Vossemeren (Lommel, B), Erperheide (Peer, B), Landgoed Aerwinkel (Posterholt), Weerterbergen (Weert) en Landgoed Hommelheide (Susteren).

Onderdeel van de plannen in deelgebied Thorn.

16

AANBOD EN VRAAG

21

4. Vakantiewoningen REGIO

LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

INLEIDING

Aanbod vakantiewoningen in Nederland* • In 2009 telde Nederland 843 huisjesterreinen** met in totaal ruim 226.000 slaapplaatsen. Ten opzichte van 2006 betekent dit een toename van circa 5%; • Het gemiddeld aantal slaapplaatsen per accommodatie in Nederland bedroeg 269. Ten opzichte van 2006 betekent dit een toename van 1%.

* Bron: CBS ** Zomerhuisjes, (vakantie)bungalows, (vakantie)appartementen, voor zover deze hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn.

17

Huisjesterreinen (totaal 105) 24% 16% 60%

• De volgende recreatieparken bevinden zich binnen 10 kilometer van het plangebied (zie ook volgende slides):

Luxe Lust 185-205

Appartementen

INLEIDING

Vakantiewoningen zijn onderdeel van ieder scenario. In dit hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan. Achtereenvolgens komt aan de orde: • Ontwikkelingen op de landelijke markt van vakantiewoningen. Hierbij zal de periode 2006-2009 in beschouwing worden genomen (aangezien de analyse in de vorige studie eindigde bij 2006); • Een overzicht van het aanbod aan en de vraag naar vakantiewoningen in de provincie Limburg; • Een beschrijving van de parken in de omgeving van het plangebied qua ligging, doelgroepen, koopaanbod, voorzieningenniveau, etc. • Vervolgens wordt ingegaan op (vakantie)woningen in het luxe segment, zoals deze gepland zijn in het scenario ‘Luxe Lust’.

INLEIDING

Uit deze tabel blijkt dat er in Zuid-Limburg relatief veel kleinschalige accommodaties te vinden zijn. Noord-Limburg heeft daarentegen relatief weinig accommodaties. Deze schaal hiervan is relatief groot.

INLEIDING


*

RÉSUMÉ

15

4. Vakantiewoningen

CONCLUSIES

4. Vakantiewoningen

VILLAGE BLANC

In onderstaande tabel wordt een resumerend overzicht gegeven van de toeristisch-recreatieve plannen per scenario, zoals uiteengezet op de voorgaande slides. De afzetkansen van deze functies worden in de volgende hoofdstukken getoetst. In hoofdstuk 4 worden vakantiewoningen in beschouwing genomen. De andere functies worden getoetst in hoofdstuk 5.

*

AANBOD EN VRAAG

14


REGIO

Aanbod vakantiewoningen in Limburg* • In de provincie Limburg waren 105 huisjesterreinen gevestigd in 2009 (toename van 3% ten opzichte van 2006). Hiermee neemt de provincie de derde plaats in (na Gelderland en Noord-Holland); • Deze Limburgse huisjesterreinen telden ruim 30.000 slaapplaatsen in 2009 (zie ook figuur hiernaast’). Dit is een toename van 8% ten opzichte van 2006; • Het aandelen die de regio’s Noord-, Midden- en Zuid-Limburg in 2009 hebben op het aantal huisjesterreinen en slaapplaatsen in de provincie is hieronder weergegeven:

•

• Voor deelgebied Wessem zijn geen verblijfsrecreatieve plannen (met uitzondering van comfortships).

AANBOD EN VRAAG

Noord-Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg


• Het accent in ‘Luxe Lust’ ligt op natuur, rust en historie. • De focus voor vakantiewoningen is gericht op luxe, kwaliteit en individuele klasse; • Voor deelgebied Groeskamp zijn twee varianten van dit scenario ontwikkeld: ‘Luxe Lust A’ en ‘Luxe Lust B’. Met betrekking tot verblijfsrecreatie is voorzien in respectievelijk 185 en 205 luxe vakantiewoningen; • Daarnaast komt een 18 holes golfbaan voor in ‘Luxe Lust B’; • Binnen deelgebied Thorn is het plan om Grote Hegge op te waarderen met een hotel en congresfaciliteiten. In dit scenario worden geen andere plannen onderscheiden.

INLEIDING

INLEIDING

• Het doel van ‘Resort Vijveren’ is om in Groeskamp een attractie- en verblijfspark te realiseren; • Een hoogwaardige familieattractie is de trekker binnen dit scenario. De eerste ideeën zijn er voor een attractie met als thema water met daarin drie componenten:

– Village Blanc: 295 vakantiewoningen en 50 appartementen; – Village Blanc Plus: 250 vakantiewoningen;

16-12-2010

18

AANBOD EN VRAAG


REGIO

CONCLUSIES

INLEIDING

Hieronder worden de vier parken beschreven in termen van omvang, woonoppervlakte*, kavelgrootte* en prijsniveaus*. Een uitvoerige beschrijving van deze parken (voorzieningen, locatie, etc.) is te vinden in Bijlage. Aantal huisjes Boschmolenplas Heelderpeel Porta Isola Oolderhuuske

238 63 150 174

Aantal te koop (indicatie) 20 10 20 8

Woonopp (in m2) 130 100 100 100

Kavelgrootte (in m2) > 350 250 300 250

Prijs k.k. (in €) 250.000 200.000 200.000 200.000

• Uit deze tabel blijkt dat er in totaal 625 woningen op deze parken te vinden zijn. Hiervan staan er momenteel circa 58 te koop (9%); • Tevens is vermeldingswaardig dat er voor Heelderpeel uitbreidingsplannen zijn. Het plan is om chalets en trekkershutten te vervangen voor circa 200 soortgelijke recreatiewoningen. De ontwikkeling van circa 50 woningen is reeds goedgekeurd en in het bestemmingsplan vastgelegd. Naar verwachting worden deze in 7 tot 10 jaar gerealiseerd. *

22

Gemiddelde woonoppervlakten, kavelgrootten en prijsniveaus zijn weergegeven.

23

AANBOD EN VRAAG

REGIO

LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

Hieronder zijn een aantal te koop staande woningen weergegeven op de zojuist gespecificeerde parken. Park Maaspark Boschmolenplas* Maaspark Boschmolenplas Maaspark Boschmolenplas Maaspark Boschmolenplas Maaspark Boschmolenplas Heelderpeel Heelderpeel Porta Isola Marina Oolderhuuske Marina Oolderhuuske

Aantal personen 6 4 6 6 4 6 6 6 4 6

Perceel (m2) 1.057 986 600 452 389 250 300 320 325 153

Woonopp (m2) 100 84 110 110 155 100 110 85 135 90

Prijs k.k. (€) 199.000 198.500 184.500 232.500 325.000 195.000 215.000 189.000 210.000 179.000

Prijzen per m2 BVO (€) 1.990 2.363 1.677 2.114 2.097 1.950 1.955 2.224 1.556 1.989

24


16-12-2010


VILLAGE BLANC


LUXE LUST

RÉSUMÉ

INLEIDING

• Dit scenario grijpt grotendeels terug naar het concept van de eerdere ZKA rapportage; • In de uitgangspunten worden twee varianten van dit scenario onderscheiden: ‘Village Blanc’ en ‘Village Blanc Plus’. Met betrekking tot Groeskamp is het volgende voorzien qua verblijfsrecreatie:

• Binnen de andere twee deelgebieden is één plan voor verblijf. In het deelgebied Thorn is een (congres)hotel voorzien. Ander scenario’s (zie komende twee slides) onderscheiden ook een (congres)hotel. De afzetpotenties van dit hotel, waarvan het uitgangspunt voor de capaciteit in dit scenario varieert van 100 tot 200 kamers, zullen beoordeeld worden; • Verder zijn wellness voorzieningen opgenomen in het plan voor Groeskamp. Het doel is dat deze voorzieningen deels bezocht worden door bewoners van de vakantiewoningen, appartementen en het (congres)hotel en deels autonoom bezoek trekken.

13


VILLAGE BLANC

4. Vakantiewoningen

VILLAGE BLANC

RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

RÉSUMÉ

– Thematische belevingswereld (bijv. aquaria); – Actieve fun / fysieke beleving (bijv. kanoën, raften (vergelijk Dutch Water Dreams)); – Wellness/gezondheid;

• Deze attractie zal jaarrond bezoek moeten trekken. Het plan is om, ondersteunend aan de attractie, de volgende twee verblijfsrecreatieve elementen te ontwikkelen in Groeskamp: – 250 vakantiewoningen; – (Congres)hotel (capaciteit onbekend);

LUXE LUST

RÉSUMÉ

INLEIDING

Vakantiewoningen

RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

Village Blanc 250-295

Resort Vijveren 250

50

-

-

(Congres)hotel

100-200*

Capaciteit onbekend

Capaciteit onbekend*

Overige leisure

Wellness

(Water)attractiepark

Golf


AANBOD EN VRAAG

REGIO

LUXE SEGMENT

Vraag (overnachtingen) vakantiewoningen in Limburg • Circa 49% van de overnachtingen in 2009 vonden plaats in vakantiewoningen. Hiermee is de vakantiewoning met afstand de populairste accommodatievorm in Limburg; • In 2009 hebben bijna 5,5 miljoen overnachtingen plaatsgevonden in de vakantiewoningen in Limburg (al circa 5 jaar relatief stabiel).

19

AANBOD EN VRAAG

CONCLUSIES

Slaapplaatsen (totaal 30.294) 55% 19% 26%

Bron: CBS

– – – –

20

Bron: CVO


REGIO

CONCLUSIES

INLEIDING

AANBOD EN VRAAG

REGIO

LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

In de onderstaande figuur zijn de vier parken, gelegen binnen 10 kilometer van het plangebied, weergegeven. Op de volgende slides worden deze nader gespecificeerd. Tevens is de ligging van Groeskamp zichtbaar op onderstaande figuur.

Maaspark Boschmolenplas (Hogenboom) te Heel (gemeente Maasgouw); Heelderpeel (Hogenboom) te Heel (gemeente Maasgouw); Porta Isola te Stevensweert (gemeente Maasgouw); Marina Oolderhuuske te Roermond;

• Tevens bevindt Comfortparc Wessem zich op circa 1 kilometer van het plangebied. Hier liggen momenteel 6 luxe, drijvende woningen; • Op een wat grotere afstand (circa 25 kilometer) van het plangebied zijn enkele parken van de grotere ketens te vinden, zoals Vossemeren (Lommel, B), Erperheide (Peer, B), Landgoed Aerwinkel (Posterholt), Weerterbergen (Weert) en Landgoed Hommelheide (Susteren).

Onderdeel van de plannen in deelgebied Thorn.

16

AANBOD EN VRAAG

21


LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

INLEIDING

Aanbod vakantiewoningen in Nederland* • In 2009 telde Nederland 843 huisjesterreinen** met in totaal ruim 226.000 slaapplaatsen. Ten opzichte van 2006 betekent dit een toename van circa 5%; • Het gemiddeld aantal slaapplaatsen per accommodatie in Nederland bedroeg 269. Ten opzichte van 2006 betekent dit een toename van 1%.

* Bron: CBS ** Zomerhuisjes, (vakantie)bungalows, (vakantie)appartementen, voor zover deze hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn.

17

Huisjesterreinen (totaal 105) 24% 16% 60%

• De volgende recreatieparken bevinden zich binnen 10 kilometer van het plangebied (zie ook volgende slides):

Luxe Lust 185-205

Appartementen

INLEIDING

Vakantiewoningen zijn onderdeel van ieder scenario. In dit hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan. Achtereenvolgens komt aan de orde: • Ontwikkelingen op de landelijke markt van vakantiewoningen. Hierbij zal de periode 2006-2009 in beschouwing worden genomen (aangezien de analyse in de vorige studie eindigde bij 2006); • Een overzicht van het aanbod aan en de vraag naar vakantiewoningen in de provincie Limburg; • Een beschrijving van de parken in de omgeving van het plangebied qua ligging, doelgroepen, koopaanbod, voorzieningenniveau, etc. • Vervolgens wordt ingegaan op (vakantie)woningen in het luxe segment, zoals deze gepland zijn in het scenario ‘Luxe Lust’.

INLEIDING

Uit deze tabel blijkt dat er in Zuid-Limburg relatief veel kleinschalige accommodaties te vinden zijn. Noord-Limburg heeft daarentegen relatief weinig accommodaties. Deze schaal hiervan is relatief groot.

INLEIDING


*

RÉSUMÉ

15

4. Vakantiewoningen

CONCLUSIES

4. Vakantiewoningen

VILLAGE BLANC

In onderstaande tabel wordt een resumerend overzicht gegeven van de toeristisch-recreatieve plannen per scenario, zoals uiteengezet op de voorgaande slides. De afzetkansen van deze functies worden in de volgende hoofdstukken getoetst. In hoofdstuk 4 worden vakantiewoningen in beschouwing genomen. De andere functies worden getoetst in hoofdstuk 5.

*

AANBOD EN VRAAG

14


REGIO

Aanbod vakantiewoningen in Limburg* • In de provincie Limburg waren 105 huisjesterreinen gevestigd in 2009 (toename van 3% ten opzichte van 2006). Hiermee neemt de provincie de derde plaats in (na Gelderland en Noord-Holland); • Deze Limburgse huisjesterreinen telden ruim 30.000 slaapplaatsen in 2009 (zie ook figuur hiernaast’). Dit is een toename van 8% ten opzichte van 2006; • Het aandelen die de regio’s Noord-, Midden- en Zuid-Limburg in 2009 hebben op het aantal huisjesterreinen en slaapplaatsen in de provincie is hieronder weergegeven:

•

• Voor deelgebied Wessem zijn geen verblijfsrecreatieve plannen (met uitzondering van comfortships).

AANBOD EN VRAAG

Noord-Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg


• Het accent in ‘Luxe Lust’ ligt op natuur, rust en historie. • De focus voor vakantiewoningen is gericht op luxe, kwaliteit en individuele klasse; • Voor deelgebied Groeskamp zijn twee varianten van dit scenario ontwikkeld: ‘Luxe Lust A’ en ‘Luxe Lust B’. Met betrekking tot verblijfsrecreatie is voorzien in respectievelijk 185 en 205 luxe vakantiewoningen; • Daarnaast komt een 18 holes golfbaan voor in ‘Luxe Lust B’; • Binnen deelgebied Thorn is het plan om Grote Hegge op te waarderen met een hotel en congresfaciliteiten. In dit scenario worden geen andere plannen onderscheiden.

INLEIDING

INLEIDING

• Het doel van ‘Resort Vijveren’ is om in Groeskamp een attractie- en verblijfspark te realiseren; • Een hoogwaardige familieattractie is de trekker binnen dit scenario. De eerste ideeën zijn er voor een attractie met als thema water met daarin drie componenten:

– Village Blanc: 295 vakantiewoningen en 50 appartementen; – Village Blanc Plus: 250 vakantiewoningen;

16-12-2010

18

AANBOD EN VRAAG


REGIO

CONCLUSIES

INLEIDING

Hieronder worden de vier parken beschreven in termen van omvang, woonoppervlakte*, kavelgrootte* en prijsniveaus*. Een uitvoerige beschrijving van deze parken (voorzieningen, locatie, etc.) is te vinden in Bijlage. Aantal huisjes Boschmolenplas Heelderpeel Porta Isola Oolderhuuske

238 63 150 174

Aantal te koop (indicatie) 20 10 20 8

Woonopp (in m2) 130 100 100 100

Kavelgrootte (in m2) > 350 250 300 250

Prijs k.k. (in €) 250.000 200.000 200.000 200.000

• Uit deze tabel blijkt dat er in totaal 625 woningen op deze parken te vinden zijn. Hiervan staan er momenteel circa 58 te koop (9%); • Tevens is vermeldingswaardig dat er voor Heelderpeel uitbreidingsplannen zijn. Het plan is om chalets en trekkershutten te vervangen voor circa 200 soortgelijke recreatiewoningen. De ontwikkeling van circa 50 woningen is reeds goedgekeurd en in het bestemmingsplan vastgelegd. Naar verwachting worden deze in 7 tot 10 jaar gerealiseerd. *

22

Gemiddelde woonoppervlakten, kavelgrootten en prijsniveaus zijn weergegeven.

23

AANBOD EN VRAAG

REGIO

LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

Hieronder zijn een aantal te koop staande woningen weergegeven op de zojuist gespecificeerde parken. Park Maaspark Boschmolenplas* Maaspark Boschmolenplas Maaspark Boschmolenplas Maaspark Boschmolenplas Maaspark Boschmolenplas Heelderpeel Heelderpeel Porta Isola Marina Oolderhuuske Marina Oolderhuuske

Aantal personen 6 4 6 6 4 6 6 6 4 6

Perceel (m2) 1.057 986 600 452 389 250 300 320 325 153

Woonopp (m2) 100 84 110 110 155 100 110 85 135 90

Prijs k.k. (€) 199.000 198.500 184.500 232.500 325.000 195.000 215.000 189.000 210.000 179.000

Prijzen per m2 BVO (€) 1.990 2.363 1.677 2.114 2.097 1.950 1.955 2.224 1.556 1.989

24


16-12-2010

4. Vakantiewoningen INLEIDING

AANBOD EN VRAAG


LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

INLEIDING

Naast de uitbreidingsplannen van Heelderpeel (slide 23) zijn in de regio twee andere plannen geïdentificeerd: Prana Resort en Buitenhof De Leistert. Prana Resort • Prana Resort is een plan in Lanklaar (gemeente Dilsen-Stokkem) in Belgisch Limburg; • De locatie bevindt in het Nationaal Park Hoog Kempen (circa 20 kilometer van het plangebied) en is niet nabij een kern gelegen; • Het plan voorziet in een hotel met circa 150 kamers en een bungalowpark met 500 tot 750 huisjes; • De projectontwikkelaar hoopt binnen afzienbare tijd een start te kunnen maken.

25


AANBOD EN VRAAG

REGIO

LUXE SEGMENT

Gem. woonoppervlakte (m2) Kavelgrootte (m2) Prijs k.k. (€)

A 100 150-350 < 215.000

B 150 > 350 Gem. 250.000

27


AANBOD EN VRAAG

CONCLUSIES

INLEIDING

LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

5. Overige leisure

AANBOD EN VRAAG

REGIO

CONCLUSIES

LUXE SEGMENT

Echt-Susteren Leudal Maasgouw Nederweert Roerdalen Roermond Weert Limburg Nederland

*

<50.000 3% 1% 2% 1% 0% 0% 1% 4% 5%

WOZ waarde (in €) 50.000-100.000 100.000-200.000 200.000-300.000 300.000-500.000 3% 47% 30% 16% 3% 40% 32% 23% 3% 44% 32% 18% 2% 30% 33% 31% 4% 51% 27% 16% 4% 66% 21% 9% 1% 45% 28% 19% 9% 48% 24% 13% 5% 41% 30% 16%

– Het aandeel woningen tussen €300.000 en €500.000 varieert tussen de gemeenten in de regio. In Nederweert bevindt 31% van de woningvoorraad zich in deze categorie. In Roermond is dit slechts 9%; – Het aandeel woningen boven €500.000 in de meeste gemeenten slechts 1% is. Hiermee bevindt de regio zich onder het provinciale (2%) en nationale gemiddelde (5%). De gemeenten Nederweert en Weert zijn uitzonderingen met respectievelijk 3% en 5%;

• In gesprekken met regionale makelaars is nader op de woningmarkt ingegaan. Specifiek voor woningen in de hogere prijsklasse is gebleken dat er veel woningen in de hogere prijsklasse te koop staan in de regio. Door de huidige economische omstandigheden bestaat de kans dat dit verder verslechterd;

29


CONCLUSIES

• Andere kenmerken van deze parken zijn dat: – Ze gelegen zijn op toeristische locaties (nabij kust, Friese Meren); – (Een deel van) de woningen beschikken over eigen voorzieningen, zoals zwembad en/of wellness; – Het voorzieningenniveau van het park (horeca, supermarkt, zwembad, sportfaciliteiten) over het algemeen groter is dan in de regio Maasgouw gelegen parken;

• Een volledige beschrijving van de locatie en voorzieningen van deze parken (inclusief beeldmateriaal) is te vinden in Bijlage.

(CONGRES)HOTEL

CONCLUSIES

LUXE SEGMENT

WELLNESS

GOLF

– Vakantiepark Ganuenta (Colijnsplaat); – Buitenhof Domburg (Domburg); – Krekt oer ‘t Wetter (Uitwellingerga, Friesland);

• In onderstaande tabel worden deze drie parken kernachtig beschreven in termen van aantal huisjes en gemiddelde woonoppervlakten, kavelgrootten en prijsniveaus. Aantal luxe villa’s 75 75** 16

2

Woonopp (in m ) 200 150 150

2

Kavelgrootte (in m ) 500 450 450

Prijs k.k. (in €) 500.000 400.000 400.000

* Park momenteel in aanbouw. ** Park bestaat ook uit minder luxe woningen. Ca 75 woningen kunnen tot het luxe segment gerekend worden.

LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

Eerste conclusies naar aanleiding van de markt van vakantiewoningen zijn als volgt: • In de regio is relatief veel aanbod aan vakantiewoningen (en tevens in ontwikkeling); • Bijna 10% van deze vakantiewoningen staat te koop; • Qua ligging en uitgangspunten zal vooral gericht moeten worden op het relatief hoge segment, dus boven het niveau van Maaspark Boschmolenplas. Het is echter wel essentieel dat er voldoende onderscheidend vermogen wordt gecreerd; • Voor wat betreft kwalitatief hoogwaardige woningen is de de markt momenteel bescheiden en lastiger te bewerken dan voorheen; • Voor dit luxe segment zal het vooral moeten gaan om kleine volumes en toegevoegde waarde gerealiseerd moeten worden in de voorzieningen, gebruiksvormen en landscaping.

32

INLEIDING

In dit hoofdstuk worden de potenties van de andere onderscheiden leisurefuncties beoordeeld. Achtereenvolgens komen aan de orde: • (Congres)hotel; • Attractiepark; • Wellness; • Golf.

(CONGRES)HOTEL

ATTRACTIEPARK

WELLNESS

GOLF

Aanbod aan congreshotels in de regio Maasgouw • Binnen een afstand van 20 tot 25 kilometer van de gemeente Maasgouw bevindt zich één grootschalig congreshotel: TheaterHotel De Oranjerie te Roermond. Deze accommodatie beschikt over 92 kamers en 9 suites/penthouses en heeft 14 zalen. De grootste zaal is de theaterzaal die plaats biedt aan 794 personen; • Er is in de regio een relatief groot aanbod aan hotels met beperkt aantal zalen (circa 2 tot 6); • In de gemeente Maasgouw hebben twee hotels de beschikking over zaalruimte(n): Hotel Heere van Heel (1 zaal, ca 80 personen) en Fletcher Hotel La Ville Blanche (4 zalen, grootste zaal ca 80 personen); • Er zijn geen congresaccommodaties zonder logies van enige omvang gevestigd in de regio (Inclusief Belgisch Limburg).

33

INLEIDING

• Er is gekeken naar vergelijkbare recreatiewoningen in Nederland qua luxé; • Onderstaande parken zijn geselecteerd:

REGIO

5. Overige leisure ATTRACTIEPARK

5. Overige leisure REGIO

AANBOD EN VRAAG

31

28

AANBOD EN VRAAG

INLEIDING

>500.000 1% 1% 1% 3% 1% 1% 4% 2% 5%

Bron: CBS.

Ganuenta* Buitenhof Domburg Krekt oer `t Wetter

LUXE SEGMENT

– Parken met luxe woningen in de regel een kleinere capaciteit hebben, variërend van enkele tientallen tot maximaal 75 woningen; – De prijs per m2 BVO tussen € 2.300 en € 2.700 ligt en hiermee hoger is dan de prijzen van in regio Maasgouw gelegen parken.

INLEIDING

• (Vakantie)woningen in het luxe segment worden in beginsel voor recreatieve doeleinden bewoond; • In vergelijking met de zojuist beschreven parken zullen bewoners deze woningen breder ((semi)permanent-, deeltijdwonen) gebruiken (of hier tenminste toestemming voor moeten hebben); • Daarom is ook gekeken naar de ontwikkeling van de prijsklasse van de reguliere woningmarkt in de regio. Onderstaande figuur geeft de WOZ waarde weer van woningen voor regionale gemeenten, de provincie en Nederland*.

INLEIDING

• Uit de tabel op de vorige slide blijkt dat:


4. Vakantiewoningen


AANBOD EN VRAAG


INLEIDING

Parken in het relatief lage segment ( Heelderpeel, Porta Isola en Oolderhuuske); Parken in het wat hogere segment (Maaspark Boschmolenplas, Buitenhof De Leistert en mogelijk de recreatiewoningen op Prana Resort);


REGIO

Buitenhof De Leistert • In Roggel (circa 15 kilometer van het plangebied) worden, als onderdeel van Recreatiepark De Leistert (camping), 182 luxe vakantieboerderijen gerealiseerd. Het plan is dat deze december 2011 gereed zijn; • Tevens is een vergunning verkregen om nog eens 43 woningen te realiseren (totaal dus 225 woningen). Een deel van deze woningen is reeds verkocht. Het is echter nog onduidelijk wanneer de bouw zal aanvangen; • Momenteel staan nog 33 van de 225 woningen (15%) te koop. Prijzen (excl BTW) variëren, afhankelijk van het grootte woning (aantal personen), van € 175.000 tot € 339.000; • Deze woningen zijn ruim opgezet (minimale woonoppervlakte 150 m2) en de kavels zijn relatief groot (minimaal 350 m2); • Verhuur van de woning is verplicht. De eigenaren van woningen mogen deze zelf maximaal 28 dagen per jaar betrekken; • Bewoners mogen gebruik maken van de uitgebreide voorzieningen van het 26 aanliggende Recreatiepark De Leistert.

CONCLUSIES

Uit de beschrijving van de verschillende parken, de plannen en het koopaanbod in de regio blijkt het volgende: • De prijs per m2 op deze parken bedraagt circa € 2.000 per m2; • Het voorzieningenniveau op de meeste parken is vrij beperkt; • In de meeste gevallen is geen aansluiting bij een (aantrekkelijke) kern; • Met betrekking tot het prijsniveau, woon- en kavelgrootten is er grofweg een tweedeling te maken is tussen de verschillende parken; A. B.

AANBOD EN VRAAG

16-12-2010

(CONGRES)HOTEL


WELLNESS

GOLF

INLEIDING

Hotelaanbod in de regio Maasgouw • In de gemeente Maasgouw zijn 11 hotels gevestigd met in totaal 101 kamers en 199 bedden; • Binnen een afstand van 20 tot 25 kilometer van de gemeente Maasgouw bevinden zich, inclusief het hotelaanbod in Maasgouw, 45 hotels met 772 kamers en 1.508 bedden (zie hieronder); Echt-Susteren Leudal Maasgouw Roerdalen Roermond Weert Totaal

Aantal bedrijven 6 7 11 7 9 5 45

34

Aantal kamers 109 70 101 143 246 103 772

Aantal bedden 213 139 199 276 486 195 1.508

(CONGRES)HOTEL

ATTRACTIEPARK

WELLNESS

GOLF

Hotelaanbod in de regio Maasgouw • Het hotelaanbod in de provincie Limburg is vooral hoog in Zuid-Limburg (bijv. Maastricht en Valkenburg). Het hotelaanbod in de regio Maasgouw is daarentegen hoger dan het aanbod in Noord-Limburg; • Het hotelaanbod in Belgische buurgemeenten is beperkt; • Behalve Prana Resort (slide 29) zijn er geen andere hotelplannen in de regio geïdentificeerd.

• Bovenstaand aanbod komt overeen met 69,1 bedden per 10.000 inwoners en is lager dan het provinciale en nationale aanbod (respectievelijk 177,8 en 131,4 bedden per 10.000 inwoners);

30

35

36


16-12-2010


AANBOD EN VRAAG


LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

INLEIDING

Naast de uitbreidingsplannen van Heelderpeel (slide 23) zijn in de regio twee andere plannen geïdentificeerd: Prana Resort en Buitenhof De Leistert. Prana Resort • Prana Resort is een plan in Lanklaar (gemeente Dilsen-Stokkem) in Belgisch Limburg; • De locatie bevindt in het Nationaal Park Hoog Kempen (circa 20 kilometer van het plangebied) en is niet nabij een kern gelegen; • Het plan voorziet in een hotel met circa 150 kamers en een bungalowpark met 500 tot 750 huisjes; • De projectontwikkelaar hoopt binnen afzienbare tijd een start te kunnen maken.

25


AANBOD EN VRAAG

REGIO

LUXE SEGMENT

Gem. woonoppervlakte (m2) Kavelgrootte (m2) Prijs k.k. (€)

A 100 150-350 < 215.000

B 150 > 350 Gem. 250.000

27


AANBOD EN VRAAG

CONCLUSIES

INLEIDING

LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

5. Overige leisure

AANBOD EN VRAAG

REGIO

CONCLUSIES

LUXE SEGMENT

Echt-Susteren Leudal Maasgouw Nederweert Roerdalen Roermond Weert Limburg Nederland

*

<50.000 3% 1% 2% 1% 0% 0% 1% 4% 5%

WOZ waarde (in €) 50.000-100.000 100.000-200.000 200.000-300.000 300.000-500.000 3% 47% 30% 16% 3% 40% 32% 23% 3% 44% 32% 18% 2% 30% 33% 31% 4% 51% 27% 16% 4% 66% 21% 9% 1% 45% 28% 19% 9% 48% 24% 13% 5% 41% 30% 16%

– Het aandeel woningen tussen €300.000 en €500.000 varieert tussen de gemeenten in de regio. In Nederweert bevindt 31% van de woningvoorraad zich in deze categorie. In Roermond is dit slechts 9%; – Het aandeel woningen boven €500.000 in de meeste gemeenten slechts 1% is. Hiermee bevindt de regio zich onder het provinciale (2%) en nationale gemiddelde (5%). De gemeenten Nederweert en Weert zijn uitzonderingen met respectievelijk 3% en 5%;

• In gesprekken met regionale makelaars is nader op de woningmarkt ingegaan. Specifiek voor woningen in de hogere prijsklasse is gebleken dat er veel woningen in de hogere prijsklasse te koop staan in de regio. Door de huidige economische omstandigheden bestaat de kans dat dit verder verslechterd;

29


CONCLUSIES

• Andere kenmerken van deze parken zijn dat: – Ze gelegen zijn op toeristische locaties (nabij kust, Friese Meren); – (Een deel van) de woningen beschikken over eigen voorzieningen, zoals zwembad en/of wellness; – Het voorzieningenniveau van het park (horeca, supermarkt, zwembad, sportfaciliteiten) over het algemeen groter is dan in de regio Maasgouw gelegen parken;

• Een volledige beschrijving van de locatie en voorzieningen van deze parken (inclusief beeldmateriaal) is te vinden in Bijlage.

(CONGRES)HOTEL

CONCLUSIES

LUXE SEGMENT

WELLNESS

GOLF

– Vakantiepark Ganuenta (Colijnsplaat); – Buitenhof Domburg (Domburg); – Krekt oer ‘t Wetter (Uitwellingerga, Friesland);

• In onderstaande tabel worden deze drie parken kernachtig beschreven in termen van aantal huisjes en gemiddelde woonoppervlakten, kavelgrootten en prijsniveaus. Aantal luxe villa’s 75 75** 16

2

Woonopp (in m ) 200 150 150

2

Kavelgrootte (in m ) 500 450 450

Prijs k.k. (in €) 500.000 400.000 400.000

* Park momenteel in aanbouw. ** Park bestaat ook uit minder luxe woningen. Ca 75 woningen kunnen tot het luxe segment gerekend worden.

LUXE SEGMENT

CONCLUSIES

Eerste conclusies naar aanleiding van de markt van vakantiewoningen zijn als volgt: • In de regio is relatief veel aanbod aan vakantiewoningen (en tevens in ontwikkeling); • Bijna 10% van deze vakantiewoningen staat te koop; • Qua ligging en uitgangspunten zal vooral gericht moeten worden op het relatief hoge segment, dus boven het niveau van Maaspark Boschmolenplas. Het is echter wel essentieel dat er voldoende onderscheidend vermogen wordt gecreerd; • Voor wat betreft kwalitatief hoogwaardige woningen is de de markt momenteel bescheiden en lastiger te bewerken dan voorheen; • Voor dit luxe segment zal het vooral moeten gaan om kleine volumes en toegevoegde waarde gerealiseerd moeten worden in de voorzieningen, gebruiksvormen en landscaping.

32

INLEIDING

In dit hoofdstuk worden de potenties van de andere onderscheiden leisurefuncties beoordeeld. Achtereenvolgens komen aan de orde: • (Congres)hotel; • Attractiepark; • Wellness; • Golf.

(CONGRES)HOTEL

ATTRACTIEPARK

WELLNESS

GOLF

Aanbod aan congreshotels in de regio Maasgouw • Binnen een afstand van 20 tot 25 kilometer van de gemeente Maasgouw bevindt zich één grootschalig congreshotel: TheaterHotel De Oranjerie te Roermond. Deze accommodatie beschikt over 92 kamers en 9 suites/penthouses en heeft 14 zalen. De grootste zaal is de theaterzaal die plaats biedt aan 794 personen; • Er is in de regio een relatief groot aanbod aan hotels met beperkt aantal zalen (circa 2 tot 6); • In de gemeente Maasgouw hebben twee hotels de beschikking over zaalruimte(n): Hotel Heere van Heel (1 zaal, ca 80 personen) en Fletcher Hotel La Ville Blanche (4 zalen, grootste zaal ca 80 personen); • Er zijn geen congresaccommodaties zonder logies van enige omvang gevestigd in de regio (Inclusief Belgisch Limburg).

33

INLEIDING

• Er is gekeken naar vergelijkbare recreatiewoningen in Nederland qua luxé; • Onderstaande parken zijn geselecteerd:

REGIO


5. Overige leisure REGIO

AANBOD EN VRAAG

31

28

AANBOD EN VRAAG

INLEIDING

>500.000 1% 1% 1% 3% 1% 1% 4% 2% 5%

Bron: CBS.

Ganuenta* Buitenhof Domburg Krekt oer `t Wetter

LUXE SEGMENT

– Parken met luxe woningen in de regel een kleinere capaciteit hebben, variërend van enkele tientallen tot maximaal 75 woningen; – De prijs per m2 BVO tussen € 2.300 en € 2.700 ligt en hiermee hoger is dan de prijzen van in regio Maasgouw gelegen parken.

INLEIDING

• (Vakantie)woningen in het luxe segment worden in beginsel voor recreatieve doeleinden bewoond; • In vergelijking met de zojuist beschreven parken zullen bewoners deze woningen breder ((semi)permanent-, deeltijdwonen) gebruiken (of hier tenminste toestemming voor moeten hebben); • Daarom is ook gekeken naar de ontwikkeling van de prijsklasse van de reguliere woningmarkt in de regio. Onderstaande figuur geeft de WOZ waarde weer van woningen voor regionale gemeenten, de provincie en Nederland*.

INLEIDING



4. Vakantiewoningen


AANBOD EN VRAAG


INLEIDING

Parken in het relatief lage segment ( Heelderpeel, Porta Isola en Oolderhuuske); Parken in het wat hogere segment (Maaspark Boschmolenplas, Buitenhof De Leistert en mogelijk de recreatiewoningen op Prana Resort);


REGIO

Buitenhof De Leistert • In Roggel (circa 15 kilometer van het plangebied) worden, als onderdeel van Recreatiepark De Leistert (camping), 182 luxe vakantieboerderijen gerealiseerd. Het plan is dat deze december 2011 gereed zijn; • Tevens is een vergunning verkregen om nog eens 43 woningen te realiseren (totaal dus 225 woningen). Een deel van deze woningen is reeds verkocht. Het is echter nog onduidelijk wanneer de bouw zal aanvangen; • Momenteel staan nog 33 van de 225 woningen (15%) te koop. Prijzen (excl BTW) variëren, afhankelijk van het grootte woning (aantal personen), van € 175.000 tot € 339.000; • Deze woningen zijn ruim opgezet (minimale woonoppervlakte 150 m2) en de kavels zijn relatief groot (minimaal 350 m2); • Verhuur van de woning is verplicht. De eigenaren van woningen mogen deze zelf maximaal 28 dagen per jaar betrekken; • Bewoners mogen gebruik maken van de uitgebreide voorzieningen van het 26 aanliggende Recreatiepark De Leistert.

CONCLUSIES

Uit de beschrijving van de verschillende parken, de plannen en het koopaanbod in de regio blijkt het volgende: • De prijs per m2 op deze parken bedraagt circa € 2.000 per m2; • Het voorzieningenniveau op de meeste parken is vrij beperkt; • In de meeste gevallen is geen aansluiting bij een (aantrekkelijke) kern; • Met betrekking tot het prijsniveau, woon- en kavelgrootten is er grofweg een tweedeling te maken is tussen de verschillende parken; A. B.

AANBOD EN VRAAG

16-12-2010

(CONGRES)HOTEL


WELLNESS

GOLF

INLEIDING

Hotelaanbod in de regio Maasgouw • In de gemeente Maasgouw zijn 11 hotels gevestigd met in totaal 101 kamers en 199 bedden; • Binnen een afstand van 20 tot 25 kilometer van de gemeente Maasgouw bevinden zich, inclusief het hotelaanbod in Maasgouw, 45 hotels met 772 kamers en 1.508 bedden (zie hieronder); Echt-Susteren Leudal Maasgouw Roerdalen Roermond Weert Totaal

Aantal bedrijven 6 7 11 7 9 5 45

34

Aantal kamers 109 70 101 143 246 103 772

Aantal bedden 213 139 199 276 486 195 1.508

(CONGRES)HOTEL

ATTRACTIEPARK

WELLNESS

GOLF

Hotelaanbod in de regio Maasgouw • Het hotelaanbod in de provincie Limburg is vooral hoog in Zuid-Limburg (bijv. Maastricht en Valkenburg). Het hotelaanbod in de regio Maasgouw is daarentegen hoger dan het aanbod in Noord-Limburg; • Het hotelaanbod in Belgische buurgemeenten is beperkt; • Behalve Prana Resort (slide 29) zijn er geen andere hotelplannen in de regio geïdentificeerd.

• Bovenstaand aanbod komt overeen met 69,1 bedden per 10.000 inwoners en is lager dan het provinciale en nationale aanbod (respectievelijk 177,8 en 131,4 bedden per 10.000 inwoners);

30

35

36


16-12-2010

5. Overige leisure INLEIDING

(CONGRES)HOTEL


WELLNESS

GOLF

INLEIDING

Hotelvraag in de regio Maasgouw • De bedbezetting in de regio Midden-Limburg is met 39% lager dan het landelijke gemiddelde (43%); • De volgende doelgroepen worden onderscheiden in de hotelmarkt:

5. Overige leisure

(CONGRES)HOTEL

ATTRACTIEPARK

WELLNESS

GOLF

INLEIDING

Afzetkansen • Gezien het regionale aanbod van congresaccommodaties en hotel lijkt er marktpotentie voor een (congres)hotel; • Qua ligging zal met name gefocust moeten worden op toeristen en locatiegebonden zakelijke vraag. Omdat deze markt op het eerste gezicht relatief bescheiden is, lijkt het verstandig uit te gaan van een capaciteit van 80 tot 100 kamers (in ieder geval niet van de variant van 200 kamers), mede ook vanuit het oogpunt van een onzekere corporate markt.

– Locatiegebonden zakelijke vraag; – Vrijetijdsmarkt (zoals individuele toeristen, tours, informele groepen); – Zakelijke bijeenkomsten (zoals congressen, meerdaagse kleine zakelijke bijeenkomsten, evenementen); – Passanten; – Overflow;

• Een mogelijk (congres)hotel zal zich vooral moeten richten op toeristen en regionale en lokale zakelijke vraag (corporate markt). De omvang van vooral de laatst genoemde markt is belangrijk en nog moeilijk in te schatten, maar enige voorzichtigheid lijkt geboden gezien de omvang van de bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied;

37


(CONGRES)HOTEL

WELLNESS

GOLF

INLEIDING

• De afzetkansen voor het attractiepark zijn deels afhankelijk van het concept van het park en de aantrekkingskracht voor meerdaagse bezoekers; • De vakantiewoningen komen vooral voor verhuur in aanmerking en zijn deels ondersteunend aan het attractiepark (extra impuls voor de bezetting); • Naar verwachting zal een deel van de gasten in de vakantiewoning verblijven dankzij de sterkten van de omgeving en locatie (o.a. stadje Thorn); • Parken met vergelijkbare thematisering zijn Lalandia (Billund, Denemarken), Tropical Islands (Duitsland) en Hastings Adventures – Blue Reef (Hastings, Engeland). Bezoekersaantallen van deze parken variëren van enkele honderdduizenden tot maximaal 850.000; • Deze bezoekersaantallen zijn lager dan Nederlandse attracties waar tevens verblijfsrecreatieve mogelijkheden zijn*: – – – – –

De Efteling (4 miljoen); Attractiepark Slagharen (ruim 1,5 miljoen); Duinrell (incl. Tikibad) (ruim 1,3 miljoen); Walibi World (ruim 800.000); Safaripark Beekse Bergen (bijna 800.000).

* Bron: NBTC.

(CONGRES)HOTEL

WELLNESS

GOLF

WELLNESS

GOLF

Kleine sauna’s (50): tot 7.000 bezoekers per jaar; Middelgrote sauna’s (65): 7.000 tot 40.000 bezoekers per jaar; Grote sauna’s (27): 40.000 tot 100.000 bezoekers per jaar; Zeer grote sauna’s (16): minimaal 100.000 bezoekers per jaar

• In Limburg zijn 13 bedrijven gevestigd. Met één sauna per 86.000 inwoners heeft Limburg een gemiddelde saunadichtheid. * Bron: o.a. CVTO, NBTC-NIPO Research 2010, eigen onderzoek ZKA. ** Bron: Eigen onderzoek ZKA.


41


WELLNESS

GOLF

*

43

Bron: CVTO, NBTC-NIPO Research 2010, bewerking ZKA.

(CONGRES)HOTEL

WELLNESS

ATTRACTIEPARK

WELLNESS

GOLF

Aanbod en vraag – regionaal • In de regio Maasgouw zijn 4 sauna- en wellnessbedrijven gevestigd. Deze zijn in onderstaande tabel weergegeven. Tevens is hier een indicatieve inschatting te vinden van de bezoekersaantallen (op basis van deskresearch); • In aangrenzende Belgische gemeenten zijn geen sauna’s gevestigd; • Er zijn geen concrete uitbreidings- of nieuwbouwplannen bekend in de regio; Plaats Roerdalen Roermond Horn (gemeente Leudal) Born (gemeente Echt-Susteren)

42

GOLF

Plaats Weert

Aantal holes 18

Golfbaan Echt-Susteren Golf & Country Club Herkenbosch Golfbaan Land van Thorn

Susteren Herkenbosch (gem. Roerdalen) Hunsel (gem. Leudal)

9 18 9

Bijzonderheden Inclusief hotellerie ’t Laurabos (14 kamers) Tegenover Landgoed Hommelheide (vakantiewoningen en camping) -

• Er zijn plannen voor de aanleg van een 18-holes golfbaan in de Belgische 44 gemeente Bree. De vergunning hiervoor is voorlopig afgewezen.

(CONGRES)HOTEL

ATTRACTIEPARK

WELLNESS

GOLF

Vraag* • Met circa 330.000 golfers is de golfsport momenteel de derde sport; • Naar verwachting zal dit aantal toenemen tot 450.000 golfers in 2015. Hiermee behoort golf tot de top drie van de snelst groeiende sporten; • Met name het aantal ongebonden spelers groeit fors; Afzetkansen • Gezien het geringe aanbod van golfbanen in de regio en de voorziene ontwikkelingen in de sport zijn de afzetkansen voor een 18 holes golfbaan vrij gunstig. De basis moet echter wel in de regio gevonden worden; • De combinatie met vakantiewoningen zullen voor (extra) vraag zorgen en daarmee de afzetkansen versterken; • Het niveau van de golfbaan zal hoogwaardig moeten zijn gezien de koppeling met het scenario ‘Luxe Lust’.

45

*

Bron: Ontwikkeling golfsport tot 2015, Publicatie uitgegeven door Noordhoff Uitgevers (2009).

46

6. Conclusies VILLAGE BLANC

RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

INLEIDING

Naar aanleiding van de analyses in de voorgaande hoofdstukken wordt in dit hoofdstuk de uitgangspunten per scenario (zie slide 16) geëvalueerd. Achtereenvolgens komen aan de orde: • Village Blanc (Plus); • Resort Vijveren; • Luxe Lust (A en B);

Bezoekersaantal Max 7.000 7.000 – 40.000 7.000 – 40.000 7.000 – 40.000

• Op basis van bovenstaande tabel kan het aantal bezoeken aan primaire sauna- en wellnessbedrijven in de regio indicatief geraamd worden op 30.000 tot 120.000. Er wordt uitgegaan van en gerekend met het gemiddelde van 75.000 bezoekers.

Bedrijf Golf & Country Club Crossmoor

INLEIDING

Aanbod • De figuur hiernaast geeft de golfbanen in de provincie Limburg weer. Deze figuur dateert van 2006 en toont daarom niet het meest volledige beeld; • Van de tabel op de vorige slide is Golfbaan Land van Thorn niet in deze figuur opgenomen. Deze golfbaan is in 2007 geopend; • Uit deze figuur kan geconcludeerd worden dat het aanbod aan golfbanen in Limburg vooral in de noordelijke en zuidelijke helft is geconcentreerd. Het aanbod in de regio Maasgouw (zie rode cirkel, inclusief Golfbaan Land van Thorn) is beperkt.

INLEIDING

WELLNESS

ATTRACTIEPARK

Aanbod • De golfbaan ligt idealiter binnen een (reis)afstand van maximaal een half uur; • De meeste golfers spelen bij voorkeur in de nabijheid van hun eigen woonplaats; • In Nederland liggen in totaal 215 golfbanen (hiervan hebben 128 banen (60%) 18 holes); • Limburg telt 17 golfbanen, waarvan 13 banen met 18 holes. Qua aanbod is het hiermee de vijfde provincie. • Binnen een reisafstand van een half uur van het plangebied zijn vier golfbanen te vinden. Deze zijn in onderstaande tabel weergegeven. In aangrenzende Belgische gemeenten zijn geen golfbanen gelegen;

GOLF

6. Conclusies

(CONGRES)HOTEL

(CONGRES)HOTEL


40

Bedrijf Goos Wellness Sauna Dennemarken Top Alivio Saunacentrum Thermen Born

INLEIDING

Afzetkansen • Een saunabezoeker is bereid gemiddeld 29 kilometer af te leggen voor een bezoek aan een (boven)lokale en regionale sauna*; • Tot dit marktgebied behoren de gemeenten Weert, Nederweert, Leudal, Roermond, Echt-Susteren en Sittard-Geleen. In deze gemeenten zijn 319.750 inwoners woonachtig; • Uitgaande van gemiddeld 0,4 sauna bezoeken per persoon komt dit overeen met een marktpotentieel van 127.900 saunabezoekers per jaar; • Uitgaande van 75.000 saunabezoekers per jaar in de regio kan geconcludeerd worden dat er marktruimte is voor wellness voorzieningen als onderdeel van het scenario ‘Village Blanc’; • De afzetkansen zullen naar verwachting verbeteren als de sauna gecategoriseerd kan worden als ‘grote sauna’. Het marktbereik en aantallen autonome bezoekers kunnen dan theoretisch gezien toenemen, maar tegelijkertijd zal het marktbereik en daarmee de concurrentie toenemen.

INLEIDING

• Op basis van de eerste aangereikte ideeën (nog geen uitgewerkt concept en doelgroepenanalyse) en naar aanleiding van bezoekersaantallen van vergelijkbare parken wordt het aantal bezoekers ingeschat op 500.000 tot 750.000 per jaar; • Het uitgangspunt van 250 vakantiewoningen is een minimum. Circa 300 woningen lijkt een beter uitgangspunt; • Wanneer het park meer onderscheidend vermogen en meer allure heeft is er naar verwachting genoeg potentie voor een verdere groei op termijn naar meer dan 1 miljoen bezoekers per jaar; • Verdere uitbouw van het park zal niet alleen leiden tot meer bezoekers. De aantrekkingskracht voor meerdaagse bezoekers zal ook toenemen. Het is daarom verstandig een groei op termijn naar 400 tot 500 vakantiewoningen open te houden.

INLEIDING

Vraag • Het totaal aantal saunabezoeken in Nederland is 17,5 miljoen per jaar*; • Een groot deel hiervan vindt plaats bij fitnesscentra, hotels, etc. Het aantal bezoeken aan primaire sauna- en wellnessbedrijven is gelijk aan circa 6,4 miljoen**. Dit komt overeen met gemiddeld 0,4 bezoeken per persoon; Aanbod – nationaal en provinciaal • In Nederland zijn 158 primaire sauna- en wellnessbedrijven gevestigd. Deze kunnen verdeeld worden in**: – – – –

ATTRACTIEPARK


(CONGRES)HOTEL

5. Overige leisure

(CONGRES)HOTEL

39


38


16-12-2010

VILLAGE BLANC

RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

• De markt van vakantiewoningen in de regio is relatief groot en tevens in ontwikkeling; • Bijna 10% van het huidige aanbod staat momenteel te koop; • Qua ligging en uitgangspunten moet Village Blanc zich richten op het relatief hoge segment boven het niveau Maaspark Boschmolenplas; • Het plangebied heeft een streepje voor door de verbinding met het stadje Thorn en de betere ligging aan het water. Van belang is dat er (nog) meer onderscheidend vermogen wordt gerealiseerd: – Relatief grote woningen (min. 150 m2) en voldoende differentiatie qua type (luxe niveau) en omvang; – Grote en ruime kavels (minimaal 400 m2); – Relatie met het water versterken en negatieve aspecten minimaliseren door veel aandacht aan landschappelijke inpassing te besteden; – Kwalitatief hoogwaardige voorzieningen (horeca, wellness, etc.). De plannen voorzien hier goed in. De marktpotenties voor wellness lijken aanwezig.

47

48


16-12-2010


(CONGRES)HOTEL


WELLNESS

GOLF

INLEIDING

Hotelvraag in de regio Maasgouw • De bedbezetting in de regio Midden-Limburg is met 39% lager dan het landelijke gemiddelde (43%); • De volgende doelgroepen worden onderscheiden in de hotelmarkt:

5. Overige leisure

(CONGRES)HOTEL

ATTRACTIEPARK

WELLNESS

GOLF

INLEIDING

Afzetkansen • Gezien het regionale aanbod van congresaccommodaties en hotel lijkt er marktpotentie voor een (congres)hotel; • Qua ligging zal met name gefocust moeten worden op toeristen en locatiegebonden zakelijke vraag. Omdat deze markt op het eerste gezicht relatief bescheiden is, lijkt het verstandig uit te gaan van een capaciteit van 80 tot 100 kamers (in ieder geval niet van de variant van 200 kamers), mede ook vanuit het oogpunt van een onzekere corporate markt.

– Locatiegebonden zakelijke vraag; – Vrijetijdsmarkt (zoals individuele toeristen, tours, informele groepen); – Zakelijke bijeenkomsten (zoals congressen, meerdaagse kleine zakelijke bijeenkomsten, evenementen); – Passanten; – Overflow;

• Een mogelijk (congres)hotel zal zich vooral moeten richten op toeristen en regionale en lokale zakelijke vraag (corporate markt). De omvang van vooral de laatst genoemde markt is belangrijk en nog moeilijk in te schatten, maar enige voorzichtigheid lijkt geboden gezien de omvang van de bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied;

37


(CONGRES)HOTEL

WELLNESS

GOLF

INLEIDING

• De afzetkansen voor het attractiepark zijn deels afhankelijk van het concept van het park en de aantrekkingskracht voor meerdaagse bezoekers; • De vakantiewoningen komen vooral voor verhuur in aanmerking en zijn deels ondersteunend aan het attractiepark (extra impuls voor de bezetting); • Naar verwachting zal een deel van de gasten in de vakantiewoning verblijven dankzij de sterkten van de omgeving en locatie (o.a. stadje Thorn); • Parken met vergelijkbare thematisering zijn Lalandia (Billund, Denemarken), Tropical Islands (Duitsland) en Hastings Adventures – Blue Reef (Hastings, Engeland). Bezoekersaantallen van deze parken variëren van enkele honderdduizenden tot maximaal 850.000; • Deze bezoekersaantallen zijn lager dan Nederlandse attracties waar tevens verblijfsrecreatieve mogelijkheden zijn*: – – – – –

De Efteling (4 miljoen); Attractiepark Slagharen (ruim 1,5 miljoen); Duinrell (incl. Tikibad) (ruim 1,3 miljoen); Walibi World (ruim 800.000); Safaripark Beekse Bergen (bijna 800.000).

* Bron: NBTC.

(CONGRES)HOTEL

WELLNESS

GOLF

WELLNESS

GOLF

Kleine sauna’s (50): tot 7.000 bezoekers per jaar; Middelgrote sauna’s (65): 7.000 tot 40.000 bezoekers per jaar; Grote sauna’s (27): 40.000 tot 100.000 bezoekers per jaar; Zeer grote sauna’s (16): minimaal 100.000 bezoekers per jaar

• In Limburg zijn 13 bedrijven gevestigd. Met één sauna per 86.000 inwoners heeft Limburg een gemiddelde saunadichtheid. * Bron: o.a. CVTO, NBTC-NIPO Research 2010, eigen onderzoek ZKA. ** Bron: Eigen onderzoek ZKA.


41


WELLNESS

GOLF

*

43

Bron: CVTO, NBTC-NIPO Research 2010, bewerking ZKA.

(CONGRES)HOTEL

WELLNESS

ATTRACTIEPARK

WELLNESS

GOLF

Aanbod en vraag – regionaal • In de regio Maasgouw zijn 4 sauna- en wellnessbedrijven gevestigd. Deze zijn in onderstaande tabel weergegeven. Tevens is hier een indicatieve inschatting te vinden van de bezoekersaantallen (op basis van deskresearch); • In aangrenzende Belgische gemeenten zijn geen sauna’s gevestigd; • Er zijn geen concrete uitbreidings- of nieuwbouwplannen bekend in de regio; Plaats Roerdalen Roermond Horn (gemeente Leudal) Born (gemeente Echt-Susteren)

42

GOLF

Plaats Weert

Aantal holes 18

Golfbaan Echt-Susteren Golf & Country Club Herkenbosch Golfbaan Land van Thorn

Susteren Herkenbosch (gem. Roerdalen) Hunsel (gem. Leudal)

9 18 9

Bijzonderheden Inclusief hotellerie ’t Laurabos (14 kamers) Tegenover Landgoed Hommelheide (vakantiewoningen en camping) -

• Er zijn plannen voor de aanleg van een 18-holes golfbaan in de Belgische 44 gemeente Bree. De vergunning hiervoor is voorlopig afgewezen.

(CONGRES)HOTEL

ATTRACTIEPARK

WELLNESS

GOLF

Vraag* • Met circa 330.000 golfers is de golfsport momenteel de derde sport; • Naar verwachting zal dit aantal toenemen tot 450.000 golfers in 2015. Hiermee behoort golf tot de top drie van de snelst groeiende sporten; • Met name het aantal ongebonden spelers groeit fors; Afzetkansen • Gezien het geringe aanbod van golfbanen in de regio en de voorziene ontwikkelingen in de sport zijn de afzetkansen voor een 18 holes golfbaan vrij gunstig. De basis moet echter wel in de regio gevonden worden; • De combinatie met vakantiewoningen zullen voor (extra) vraag zorgen en daarmee de afzetkansen versterken; • Het niveau van de golfbaan zal hoogwaardig moeten zijn gezien de koppeling met het scenario ‘Luxe Lust’.

45

*

Bron: Ontwikkeling golfsport tot 2015, Publicatie uitgegeven door Noordhoff Uitgevers (2009).

46


RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

INLEIDING

Naar aanleiding van de analyses in de voorgaande hoofdstukken wordt in dit hoofdstuk de uitgangspunten per scenario (zie slide 16) geëvalueerd. Achtereenvolgens komen aan de orde: • Village Blanc (Plus); • Resort Vijveren; • Luxe Lust (A en B);

Bezoekersaantal Max 7.000 7.000 – 40.000 7.000 – 40.000 7.000 – 40.000

• Op basis van bovenstaande tabel kan het aantal bezoeken aan primaire sauna- en wellnessbedrijven in de regio indicatief geraamd worden op 30.000 tot 120.000. Er wordt uitgegaan van en gerekend met het gemiddelde van 75.000 bezoekers.

Bedrijf Golf & Country Club Crossmoor

INLEIDING

Aanbod • De figuur hiernaast geeft de golfbanen in de provincie Limburg weer. Deze figuur dateert van 2006 en toont daarom niet het meest volledige beeld; • Van de tabel op de vorige slide is Golfbaan Land van Thorn niet in deze figuur opgenomen. Deze golfbaan is in 2007 geopend; • Uit deze figuur kan geconcludeerd worden dat het aanbod aan golfbanen in Limburg vooral in de noordelijke en zuidelijke helft is geconcentreerd. Het aanbod in de regio Maasgouw (zie rode cirkel, inclusief Golfbaan Land van Thorn) is beperkt.

INLEIDING

WELLNESS

ATTRACTIEPARK

Aanbod • De golfbaan ligt idealiter binnen een (reis)afstand van maximaal een half uur; • De meeste golfers spelen bij voorkeur in de nabijheid van hun eigen woonplaats; • In Nederland liggen in totaal 215 golfbanen (hiervan hebben 128 banen (60%) 18 holes); • Limburg telt 17 golfbanen, waarvan 13 banen met 18 holes. Qua aanbod is het hiermee de vijfde provincie. • Binnen een reisafstand van een half uur van het plangebied zijn vier golfbanen te vinden. Deze zijn in onderstaande tabel weergegeven. In aangrenzende Belgische gemeenten zijn geen golfbanen gelegen;

GOLF

6. Conclusies

(CONGRES)HOTEL

(CONGRES)HOTEL


40

Bedrijf Goos Wellness Sauna Dennemarken Top Alivio Saunacentrum Thermen Born

INLEIDING

Afzetkansen • Een saunabezoeker is bereid gemiddeld 29 kilometer af te leggen voor een bezoek aan een (boven)lokale en regionale sauna*; • Tot dit marktgebied behoren de gemeenten Weert, Nederweert, Leudal, Roermond, Echt-Susteren en Sittard-Geleen. In deze gemeenten zijn 319.750 inwoners woonachtig; • Uitgaande van gemiddeld 0,4 sauna bezoeken per persoon komt dit overeen met een marktpotentieel van 127.900 saunabezoekers per jaar; • Uitgaande van 75.000 saunabezoekers per jaar in de regio kan geconcludeerd worden dat er marktruimte is voor wellness voorzieningen als onderdeel van het scenario ‘Village Blanc’; • De afzetkansen zullen naar verwachting verbeteren als de sauna gecategoriseerd kan worden als ‘grote sauna’. Het marktbereik en aantallen autonome bezoekers kunnen dan theoretisch gezien toenemen, maar tegelijkertijd zal het marktbereik en daarmee de concurrentie toenemen.

INLEIDING

• Op basis van de eerste aangereikte ideeën (nog geen uitgewerkt concept en doelgroepenanalyse) en naar aanleiding van bezoekersaantallen van vergelijkbare parken wordt het aantal bezoekers ingeschat op 500.000 tot 750.000 per jaar; • Het uitgangspunt van 250 vakantiewoningen is een minimum. Circa 300 woningen lijkt een beter uitgangspunt; • Wanneer het park meer onderscheidend vermogen en meer allure heeft is er naar verwachting genoeg potentie voor een verdere groei op termijn naar meer dan 1 miljoen bezoekers per jaar; • Verdere uitbouw van het park zal niet alleen leiden tot meer bezoekers. De aantrekkingskracht voor meerdaagse bezoekers zal ook toenemen. Het is daarom verstandig een groei op termijn naar 400 tot 500 vakantiewoningen open te houden.

INLEIDING

Vraag • Het totaal aantal saunabezoeken in Nederland is 17,5 miljoen per jaar*; • Een groot deel hiervan vindt plaats bij fitnesscentra, hotels, etc. Het aantal bezoeken aan primaire sauna- en wellnessbedrijven is gelijk aan circa 6,4 miljoen**. Dit komt overeen met gemiddeld 0,4 bezoeken per persoon; Aanbod – nationaal en provinciaal • In Nederland zijn 158 primaire sauna- en wellnessbedrijven gevestigd. Deze kunnen verdeeld worden in**: – – – –

ATTRACTIEPARK


(CONGRES)HOTEL

5. Overige leisure

(CONGRES)HOTEL

39


38


16-12-2010

VILLAGE BLANC

RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

• De markt van vakantiewoningen in de regio is relatief groot en tevens in ontwikkeling; • Bijna 10% van het huidige aanbod staat momenteel te koop; • Qua ligging en uitgangspunten moet Village Blanc zich richten op het relatief hoge segment boven het niveau Maaspark Boschmolenplas; • Het plangebied heeft een streepje voor door de verbinding met het stadje Thorn en de betere ligging aan het water. Van belang is dat er (nog) meer onderscheidend vermogen wordt gerealiseerd: – Relatief grote woningen (min. 150 m2) en voldoende differentiatie qua type (luxe niveau) en omvang; – Grote en ruime kavels (minimaal 400 m2); – Relatie met het water versterken en negatieve aspecten minimaliseren door veel aandacht aan landschappelijke inpassing te besteden; – Kwalitatief hoogwaardige voorzieningen (horeca, wellness, etc.). De plannen voorzien hier goed in. De marktpotenties voor wellness lijken aanwezig.

47

48


16-12-2010

6. Conclusies INLEIDING


RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

INLEIDING

16-12-2010

7. Economische effecten ‘Resort Vijveren’ VILLAGE BLANC

RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

INLEIDING

UITGANGSPUNTEN

8. Aanbevelingen

RESULTATEN

• Gezien de omvang van de huidige markt lijkt een omvang van 250 tot 300 woningen (eventueel deels appartementen) een reëel uitgangspunt. De realisatie van deze eenheden zal gefaseerd (5 tot 6 jaar) moeten plaatsvinden; • Wanneer aan de mogelijkheden om meer onderscheidend vermogen te realiseren (zie vorige slide) zal het prijsniveau niet ver boven het gemiddelde niveau van € 2.000 per m2 mogen uitkomen. Reëel lijkt om uit te gaan van een gedifferentieerd aanbod beginnend bij circa € 250.000 en oplopend tot € 300.000 (een woonoppervlakte van 125 à 150 m2 komt met een prijs van € 2.000 per m2 overeen met een prijsniveau van € 250.000 tot € 300.000); • Het regionale aanbod aan hotels, congresaccommodaties en combinaties hiervan is beperkt. Marktpotentie lijkt aanwezig, maar voorzichtigheid is geboden gezien de hotelvraag. Met name de corporate vraag uit de regio is belangrijk en de omvang hiervan is nog niet onderzocht. Daarom is het reëel om in verdere planvorming eerder uit te gaan van een capaciteit van 80 tot 100 kamers (en niet van de variant van 200 kamers).

• Het marktbereik is bovenregionaal. De woningen zullen vooral voor verhuur in aanmerking komen en zijn deels ondersteunend aan het attractiepark. Er moet uitgegaan worden van 500.000 tot 750.000 bezoekers; • Uitgaande van verblijfsrecreatie, ondersteunend aan het attractiepark lijken 300 woningen reëel. Deze eenheden kunnen eventueel ook (deels) in de vorm van appartementen of hotelkamers gerealiseerd worden; • Wanneer het attractiepark (nog) meer allure en onderscheidend vermogen krijgt, kunnen bezoekersaantallen en aantal vakantiewoningen verder toenemen; • De globale werkgelegenheidseffecten die bovenstaande uitgangspunten kunnen genereren zijn uitgewerkt in hoofdstuk 7.

• De totale werkgelegenheid (direct en indirect), zowel als gevolg van bezoek aan het attractiepark als van verblijf in de vakantiewoningen, is gelijk aan 375 tot 425 FTE; • Aangezien de aard van de werkgelegenheid gekenmerkt wordt door veel deeltijd- en seizoensarbeid correspondeert deze werkgelegenheid met circa 500 tot 650 arbeidsplaatsen op jaarbasis; • Circa 40% van deze werkgelegenheid is indirecte werkgelegenheid; • Bezoek aan het attractiepark en overnachtingen hebben beiden een nagenoeg gelijk aandeel in de potentiële werkgelegenheid; • Tot slot is de verwachting dat er ook spin off voor de regio plaatsvindt, zoals voor de bekendheid en imago van Thorn en omgeving, een beter vestigingsklimaat (draagvlak voor voorzieningen als winkels, horeca, cultuur, etc.), etc.

Tot nu toe zijn de drie scenario’s als afzonderlijke ‘entiteiten’ beschouwd. De uitgangspunten van de verschillende scenario’s vullen elkaar echter ook op bepaalde punten aan. Hierdoor zijn er mogelijkheden voor synergie: • Village Blanc als basis en uitbreiden met Luxe Lust. De voorgestelde differentiatie binnen Village Blanc wordt verder doorgezet door een beperkt aantal ‘Luxe Lust woningen’ te realiseren; • Resort Vijveren als basis en uitbreiden met Village Blanc. Wanneer een bijzonder en groot attractiepark wordt gerealiseerd, is het zinvol om opties voor differentiatie qua type en omvang woningen te onderzoeken. In dat geval wordt Resort Vijveren uitgebreid met wat grotere en luxere woningen en kavels; • De combinatie van attractiepark (Resort Vijveren) met de focus op natuur en rust (Luxe Lust) ligt minder voor de hand vanwege het sterk uiteenlopen van de doelgroep en motieven.

50

55

56

6. Conclusies

7. Economische effecten ‘Resort Vijveren’

49

INLEIDING

VILLAGE BLANC

RESORT VIJVEREN

INLEIDING

LUXE LUST

UITGANGSPUNTEN

• In Nederland is een bescheiden markt voor kwalitatief hoogwaardige (recreatie)woningen. De omvang van deze markt is in de huidige economische omstandigheden lastiger te bewerken dan voorheen; • Op basis van een benchmark met vergelijkbare parken en rekening houdend met het feit dat het plangebied niet op een uitgesproken toeristische locatie gelegen is en de huidige moeilijke markt, is een omvang van enkele tientallen tot maximaal 50 à 60 reëel. Het uitgangspunt van 185 tot 205 woningen is op basis van onze analyse veel te hoog; • Er moet gedacht worden aan kwalitatief zeer hoogwaardige recreatiewoningen op ruime kavels met mogelijk eigen voorzieningen (bijv. zwembad of sauna) en ontworpen door één of meer bekende architecten; • Het park moet verder over aanvullende voorzieningen en faciliteiten beschikken (bijv. golfbaan). De plannen voorzien hier goed in; • Een randvoorwaarde voor dit scenario is dat er geen belemmeringen zijn in gebruik (bijv. (semi)permanent) en veel aandacht besteed wordt aan landscaping (zoveel mogelijk gelegen aan of met uitzicht op water).

In dit hoofdstuk worden de economische effecten van ‘Resort Vijveren’ – uitgedrukt in werkgelegenheid – globaal geraamd met behulp van het ZKA Impactmodel. Hierbij wordt zowel ingegaan op de directe als de indirecte* werkgelegenheid. Achtereenvolgens komen aan de orde: • De gehanteerde uitgangspunten in deze raming; • De resultaten in termen van directe en indirecte werkgelegenheid.



*

UITGANGSPUNTEN

– In de praktijk kunnen grote verschillen bestaan tussen de diverse onderdelen (wellness, actieve fun, beleving). De entree is geraamd op basis van een benchmark met referentieparken (o.a. Lalandia Billund, Tropical Islands Berlijn, Hastings Adventure, Dutch Water Dreams). Rekening houdend met abonnementen, kortingen, e.d. bedraagt de gemiddelde entree voor de diverse onderdelen € 15 tot € 20. Er wordt gerekend met € 17,50; – Met betrekking tot bezoeken aan het attractiepark blijft de sector logies buiten beschouwing. Deze komt aan de orde bij de vakantiewoningen (volgende slide); – Gemiddelde bestedingsniveaus in de overige sectoren (horeca, detailhandel en vervoer) zijn gebaseerd op ervaringscijfers, beschikbare databases (bijv. CVTO) en eerdere studies van ZKA. 53


De leisure voorzieningen zijn op basis van kengetallen en eigen ervaring geanalyseerd. Wij willen aanbevelen om deze nader te onderzoeken: • (Congres)hotel: Onderzoek naar de structuur van en potentiële vraag vanuit met name de locatiegeboden zakelijke markt in de regio; • Attractiepark: De eerste ideeën verder uitwerken in een concreet concept en met name toetsen op de mate waarin op brede doelgroepen en motieven wordt ingespeeld en waarin een (inter)nationale markt wordt aangesproken; • Wellness: Hierbij is vooral de omvang van belang. Enerzijds moet voldoende schaal en kritische massa gerealiseerd worden. Anderzijds moeten er geen problemen optreden bij de afwikkeling van autonome bezoekers (auto’s) en kun je bij een (te) grote omvang in een andere concurrentieveld belanden; • Golf: De basis vanuit vakantiewoningen (met name luxe segment) is veel te smal. Daarom moet onderzocht worden wat het regionale draagvlak voor een hoogwaardige 18 holes golfbaan is.

Maaspark Boschmolenplas • Een relatief nieuw park, waarvan de eerste woningen in 2005 zijn gerealiseerd. Er bevindt zich geen interessante kern binnen loopafstand; • Het park is groen en ruim opgezet met 238 riante en vrijstaande woningen. De woonoppervlakte varieert van circa 80 m2 tot ruim 150 m2. De kavels zijn met een minimale omvang van 350 m2 relatief groot; • Van deze 238 woningen staan er momenteel circa 20 te koop. Dit betreft verschillende typen en grootten; • Woningen worden voornamelijk gekocht voor recreatief eigen gebruik. Veel voorkomende doelgroepen zijn zakenmensen en 50-plussers; • Qua ligging is dit park vergelijkbaar met het plangebied (water!). Het park ligt aan de Boschmolenplas, welke een open verbinding heeft met de Maas; • Het park heeft voorzieningen, zoals brasserie, jachthaven, tennisbanen, etc.

52

INLEIDING

RESULTATEN

Attractiepark De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd voor het attractiepark: • Het aantal bezoekers bedraagt 625.000 per jaar; • Om de werkgelegenheid te ramen moeten aanvullende bestedingsprofielen in de sectoren logies, horeca, detailhandel, entree en vervoer worden bepaald:

9. Bijlagen PARKEN IN DE REGIO

De indirecte werkgelegenheid is met name het gevolg van toeleveranties (productiemiddelen, bouwnijverheid, dienstverleners (banken, verzekeringsmaatschappijen, wasserij, etc.)) die nodig zijn om de bestedingen in de diverse sectoren te kunnen realiseren.

51

INLEIDING

8. Aanbevelingen

RESULTATEN

UITGANGSPUNTEN

PARKEN IN DE REGIO

Vakantiewoningen De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd voor de vakantiewoningen: • Er wordt uitgegaan van 300 vakantiewoningen (geen appartementen of (hotel)kamers) die allen 365 dagen per jaar voor verhuur in aanmerking komen (geen recreatief eigen gebruik); • Er wordt uitgegaan van een gedifferentieerd aanbod aan vakantiewoningen in type, omvang, etc. Uitgangspunt is dat de gemiddelde woning plaats biedt aan 5 personen; • Door het aanwezige park en bijbehorende voorzieningen wordt uitgegaan van een bovengemiddelde huisjes- en bedbezetting van respectievelijk 75% en 60%*; • Op basis van ervaringen met relatief hoogwaardige parken zijn de totale gemiddelde bestedingen per persoon per dag geraamd op circa € 40 tot € 50. Er wordt uitgegaan van circa € 45. Ongeveer de helft hiervan is toe te schrijven aan de huur van de woning. *

In 2009 bedroeg de gemiddelde bedbezetting van huisjesterreinen in de provincie Limburg 48,8%. Bron: CBS.

57

9. Bijlagen

RESULTATEN

54

VOORBEELDEN LUXE LUST

58

9. Bijlagen VOORBEELDEN LUXE LUST

PARKEN IN DE REGIO

Narvik HomeParc Heelderpeel • Dit park bestaat naast 63 recreatiewoningen uit chalets en trekkershutten; • Van deze 63 recreatiewoningen staan er momenteel circa 10 te koop; • Het park staat niet in verbinding met open vaarwater, maar is gelegen aan een recreatieplas. Andere voorzieningen op het park zijn horeca, zwembad en diverse sportvelden, etc.; • Het gemiddelde woonoppervlak is circa 100 m2 en de kavels hebben een gemiddelde omvang van 250 m2; • Vergeleken met Maaspark Boschmolenplas is dit park qua ligging (geen ligging aan het water) en doelgroep (deels permanente bewoning) wat minder toeristisch.

59


Porta Isola • Dit park bestaat uit 150 recreatiewoningen, waarvan er momenteel circa 20 te koop staan; • Deze woningen liggen niet nabij een kern en zijn qua grootte en kavels vergelijkbaar met die van Heelderpeel (woonoppervlakte circa 100 m2 en kavelgrootte circa 300 m2) en dienen voornamelijk als tweede woningen; • Porta Isola is gelegen aan een plas, welke in verbinding staat met de Maasplassen; • Het park biedt diverse zwem-, fiets en wandelmogelijkheden, maar beschikt niet over centrale voorzieningen (bijv. horeca).

60


16-12-2010

6. Conclusies INLEIDING


RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

INLEIDING

16-12-2010

7. Economische effecten ‘Resort Vijveren’ VILLAGE BLANC

RESORT VIJVEREN

LUXE LUST

INLEIDING

UITGANGSPUNTEN

8. Aanbevelingen

RESULTATEN

• Gezien de omvang van de huidige markt lijkt een omvang van 250 tot 300 woningen (eventueel deels appartementen) een reëel uitgangspunt. De realisatie van deze eenheden zal gefaseerd (5 tot 6 jaar) moeten plaatsvinden; • Wanneer aan de mogelijkheden om meer onderscheidend vermogen te realiseren (zie vorige slide) zal het prijsniveau niet ver boven het gemiddelde niveau van € 2.000 per m2 mogen uitkomen. Reëel lijkt om uit te gaan van een gedifferentieerd aanbod beginnend bij circa € 250.000 en oplopend tot € 300.000 (een woonoppervlakte van 125 à 150 m2 komt met een prijs van € 2.000 per m2 overeen met een prijsniveau van € 250.000 tot € 300.000); • Het regionale aanbod aan hotels, congresaccommodaties en combinaties hiervan is beperkt. Marktpotentie lijkt aanwezig, maar voorzichtigheid is geboden gezien de hotelvraag. Met name de corporate vraag uit de regio is belangrijk en de omvang hiervan is nog niet onderzocht. Daarom is het reëel om in verdere planvorming eerder uit te gaan van een capaciteit van 80 tot 100 kamers (en niet van de variant van 200 kamers).

• Het marktbereik is bovenregionaal. De woningen zullen vooral voor verhuur in aanmerking komen en zijn deels ondersteunend aan het attractiepark. Er moet uitgegaan worden van 500.000 tot 750.000 bezoekers; • Uitgaande van verblijfsrecreatie, ondersteunend aan het attractiepark lijken 300 woningen reëel. Deze eenheden kunnen eventueel ook (deels) in de vorm van appartementen of hotelkamers gerealiseerd worden; • Wanneer het attractiepark (nog) meer allure en onderscheidend vermogen krijgt, kunnen bezoekersaantallen en aantal vakantiewoningen verder toenemen; • De globale werkgelegenheidseffecten die bovenstaande uitgangspunten kunnen genereren zijn uitgewerkt in hoofdstuk 7.

• De totale werkgelegenheid (direct en indirect), zowel als gevolg van bezoek aan het attractiepark als van verblijf in de vakantiewoningen, is gelijk aan 375 tot 425 FTE; • Aangezien de aard van de werkgelegenheid gekenmerkt wordt door veel deeltijd- en seizoensarbeid correspondeert deze werkgelegenheid met circa 500 tot 650 arbeidsplaatsen op jaarbasis; • Circa 40% van deze werkgelegenheid is indirecte werkgelegenheid; • Bezoek aan het attractiepark en overnachtingen hebben beiden een nagenoeg gelijk aandeel in de potentiële werkgelegenheid; • Tot slot is de verwachting dat er ook spin off voor de regio plaatsvindt, zoals voor de bekendheid en imago van Thorn en omgeving, een beter vestigingsklimaat (draagvlak voor voorzieningen als winkels, horeca, cultuur, etc.), etc.

Tot nu toe zijn de drie scenario’s als afzonderlijke ‘entiteiten’ beschouwd. De uitgangspunten van de verschillende scenario’s vullen elkaar echter ook op bepaalde punten aan. Hierdoor zijn er mogelijkheden voor synergie: • Village Blanc als basis en uitbreiden met Luxe Lust. De voorgestelde differentiatie binnen Village Blanc wordt verder doorgezet door een beperkt aantal ‘Luxe Lust woningen’ te realiseren; • Resort Vijveren als basis en uitbreiden met Village Blanc. Wanneer een bijzonder en groot attractiepark wordt gerealiseerd, is het zinvol om opties voor differentiatie qua type en omvang woningen te onderzoeken. In dat geval wordt Resort Vijveren uitgebreid met wat grotere en luxere woningen en kavels; • De combinatie van attractiepark (Resort Vijveren) met de focus op natuur en rust (Luxe Lust) ligt minder voor de hand vanwege het sterk uiteenlopen van de doelgroep en motieven.

50

55

56

6. Conclusies


49

INLEIDING

VILLAGE BLANC

RESORT VIJVEREN

INLEIDING

LUXE LUST

UITGANGSPUNTEN

• In Nederland is een bescheiden markt voor kwalitatief hoogwaardige (recreatie)woningen. De omvang van deze markt is in de huidige economische omstandigheden lastiger te bewerken dan voorheen; • Op basis van een benchmark met vergelijkbare parken en rekening houdend met het feit dat het plangebied niet op een uitgesproken toeristische locatie gelegen is en de huidige moeilijke markt, is een omvang van enkele tientallen tot maximaal 50 à 60 reëel. Het uitgangspunt van 185 tot 205 woningen is op basis van onze analyse veel te hoog; • Er moet gedacht worden aan kwalitatief zeer hoogwaardige recreatiewoningen op ruime kavels met mogelijk eigen voorzieningen (bijv. zwembad of sauna) en ontworpen door één of meer bekende architecten; • Het park moet verder over aanvullende voorzieningen en faciliteiten beschikken (bijv. golfbaan). De plannen voorzien hier goed in; • Een randvoorwaarde voor dit scenario is dat er geen belemmeringen zijn in gebruik (bijv. (semi)permanent) en veel aandacht besteed wordt aan landscaping (zoveel mogelijk gelegen aan of met uitzicht op water).

In dit hoofdstuk worden de economische effecten van ‘Resort Vijveren’ – uitgedrukt in werkgelegenheid – globaal geraamd met behulp van het ZKA Impactmodel. Hierbij wordt zowel ingegaan op de directe als de indirecte* werkgelegenheid. Achtereenvolgens komen aan de orde: • De gehanteerde uitgangspunten in deze raming; • De resultaten in termen van directe en indirecte werkgelegenheid.



*

UITGANGSPUNTEN

– In de praktijk kunnen grote verschillen bestaan tussen de diverse onderdelen (wellness, actieve fun, beleving). De entree is geraamd op basis van een benchmark met referentieparken (o.a. Lalandia Billund, Tropical Islands Berlijn, Hastings Adventure, Dutch Water Dreams). Rekening houdend met abonnementen, kortingen, e.d. bedraagt de gemiddelde entree voor de diverse onderdelen € 15 tot € 20. Er wordt gerekend met € 17,50; – Met betrekking tot bezoeken aan het attractiepark blijft de sector logies buiten beschouwing. Deze komt aan de orde bij de vakantiewoningen (volgende slide); – Gemiddelde bestedingsniveaus in de overige sectoren (horeca, detailhandel en vervoer) zijn gebaseerd op ervaringscijfers, beschikbare databases (bijv. CVTO) en eerdere studies van ZKA. 53


De leisure voorzieningen zijn op basis van kengetallen en eigen ervaring geanalyseerd. Wij willen aanbevelen om deze nader te onderzoeken: • (Congres)hotel: Onderzoek naar de structuur van en potentiële vraag vanuit met name de locatiegeboden zakelijke markt in de regio; • Attractiepark: De eerste ideeën verder uitwerken in een concreet concept en met name toetsen op de mate waarin op brede doelgroepen en motieven wordt ingespeeld en waarin een (inter)nationale markt wordt aangesproken; • Wellness: Hierbij is vooral de omvang van belang. Enerzijds moet voldoende schaal en kritische massa gerealiseerd worden. Anderzijds moeten er geen problemen optreden bij de afwikkeling van autonome bezoekers (auto’s) en kun je bij een (te) grote omvang in een andere concurrentieveld belanden; • Golf: De basis vanuit vakantiewoningen (met name luxe segment) is veel te smal. Daarom moet onderzocht worden wat het regionale draagvlak voor een hoogwaardige 18 holes golfbaan is.

Maaspark Boschmolenplas • Een relatief nieuw park, waarvan de eerste woningen in 2005 zijn gerealiseerd. Er bevindt zich geen interessante kern binnen loopafstand; • Het park is groen en ruim opgezet met 238 riante en vrijstaande woningen. De woonoppervlakte varieert van circa 80 m2 tot ruim 150 m2. De kavels zijn met een minimale omvang van 350 m2 relatief groot; • Van deze 238 woningen staan er momenteel circa 20 te koop. Dit betreft verschillende typen en grootten; • Woningen worden voornamelijk gekocht voor recreatief eigen gebruik. Veel voorkomende doelgroepen zijn zakenmensen en 50-plussers; • Qua ligging is dit park vergelijkbaar met het plangebied (water!). Het park ligt aan de Boschmolenplas, welke een open verbinding heeft met de Maas; • Het park heeft voorzieningen, zoals brasserie, jachthaven, tennisbanen, etc.

52

INLEIDING

RESULTATEN

Attractiepark De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd voor het attractiepark: • Het aantal bezoekers bedraagt 625.000 per jaar; • Om de werkgelegenheid te ramen moeten aanvullende bestedingsprofielen in de sectoren logies, horeca, detailhandel, entree en vervoer worden bepaald:


De indirecte werkgelegenheid is met name het gevolg van toeleveranties (productiemiddelen, bouwnijverheid, dienstverleners (banken, verzekeringsmaatschappijen, wasserij, etc.)) die nodig zijn om de bestedingen in de diverse sectoren te kunnen realiseren.

51

INLEIDING

8. Aanbevelingen

RESULTATEN

UITGANGSPUNTEN

PARKEN IN DE REGIO

Vakantiewoningen De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd voor de vakantiewoningen: • Er wordt uitgegaan van 300 vakantiewoningen (geen appartementen of (hotel)kamers) die allen 365 dagen per jaar voor verhuur in aanmerking komen (geen recreatief eigen gebruik); • Er wordt uitgegaan van een gedifferentieerd aanbod aan vakantiewoningen in type, omvang, etc. Uitgangspunt is dat de gemiddelde woning plaats biedt aan 5 personen; • Door het aanwezige park en bijbehorende voorzieningen wordt uitgegaan van een bovengemiddelde huisjes- en bedbezetting van respectievelijk 75% en 60%*; • Op basis van ervaringen met relatief hoogwaardige parken zijn de totale gemiddelde bestedingen per persoon per dag geraamd op circa € 40 tot € 50. Er wordt uitgegaan van circa € 45. Ongeveer de helft hiervan is toe te schrijven aan de huur van de woning. *

In 2009 bedroeg de gemiddelde bedbezetting van huisjesterreinen in de provincie Limburg 48,8%. Bron: CBS.

57

9. Bijlagen

RESULTATEN

54


58


PARKEN IN DE REGIO

Narvik HomeParc Heelderpeel • Dit park bestaat naast 63 recreatiewoningen uit chalets en trekkershutten; • Van deze 63 recreatiewoningen staan er momenteel circa 10 te koop; • Het park staat niet in verbinding met open vaarwater, maar is gelegen aan een recreatieplas. Andere voorzieningen op het park zijn horeca, zwembad en diverse sportvelden, etc.; • Het gemiddelde woonoppervlak is circa 100 m2 en de kavels hebben een gemiddelde omvang van 250 m2; • Vergeleken met Maaspark Boschmolenplas is dit park qua ligging (geen ligging aan het water) en doelgroep (deels permanente bewoning) wat minder toeristisch.

59


Porta Isola • Dit park bestaat uit 150 recreatiewoningen, waarvan er momenteel circa 20 te koop staan; • Deze woningen liggen niet nabij een kern en zijn qua grootte en kavels vergelijkbaar met die van Heelderpeel (woonoppervlakte circa 100 m2 en kavelgrootte circa 300 m2) en dienen voornamelijk als tweede woningen; • Porta Isola is gelegen aan een plas, welke in verbinding staat met de Maasplassen; • Het park biedt diverse zwem-, fiets en wandelmogelijkheden, maar beschikt niet over centrale voorzieningen (bijv. horeca).

60


16-12-2010



PARKEN IN DE REGIO

Marina Oolderhuuske • Dit 174 woningen tellende park ligt op een schiereiland tussen de Maasplassen en de Maas bij Roermond. • In 2005 zijn de recreatiewoningen van Marina Oolderhuuske gerenoveerd; • Deze woningen dienen vooral als tweede woning; • Er zijn verschillende typen woningen: villa’s en marina’s (drijvende woningen met een eigen aanlegplaats); • Naast deze 174 woningen, waarvan er momenteel 8 te koop staan, beschikt het park over een camping en een jachthaven. Andere aanwezige voorzieningen zijn horeca gelegenheden, zwembad, tennis, sauna, etc.


Vakantiedorp Ganuenta (Colijnsplaat) • Eerste bouwfase van dit park, gelegen aan de Oosterschelde, is in oktober 2010 gestart; • Het plan telt 75 royale en comfortabele vrijstaande en geschakelde vakantiewoningen (6 tot 12 personen). Er zijn zeven verschillende woningtypen met Zeeuwse architectuur; • De minimale woonoppervlakte is 130 m2 (maximaal 260 m2). Prijzen zijn vanaf € 295.500 tot € 699.000. De kavels zijn ruim opgezet (maximaal circa 580 m2); • Veel woningen hebben een badkamer per slaapkamer en zijn voorzien van whirlpool, sauna en soms van een inpandig zwembad. • Recreatievoorzieningen aanwezig op het park met onder andere een zwembad en horeca;

61


62

PARKEN IN DE REGIO

Buitenhof Domburg (Domburg) • Vijf-sterrenpark met luxe villa’s en landhuizen, waarvan enkele met privé sauna en bruisbad; • Het park is direct gelegen aan badplaats Domburg en heeft veel voorzieningen (horeca, supermarkt, sportfaciliteiten, vergader- en feestruimte, etc.) • Het park bestaat ook uit ‘doorsnee’ woningen, circa 75 woningen behoren tot het luxe segment; • Prijzen variëren van €350.000 tot €450.000; • Oppervlakte van de woningen en kavels is gemiddeld 150 m2 en 450 m2.

63


Bij een traditionele werkwijze zijn projectpartners afhankelijk van de informatiestroom die door anderen wordt verzorgd. Projectchannel is een IT-oplossing met een uitgebalanceerd documentmanagementsysteem dat voorziet in een meer transparante en up-to-date informatievoorziening. Denk daarbij aan: • Haal principe: de projectdeelnemer kiest pro actief de informatie die voor hem – haar relevant zijn. • Alerts: wijzingen in status worden gemeld via een alert system. De projectdeelnemer weet wanneer hij het systeem kan / moet raadplegen. • Transparantie: voor alle deelnemers is zichtbaar wie, welke informatie heeft geraadpleegd Alle projectpartners, uit de Foundation, Cooperatie en Service provider, hebben inzicht in de informatiestroom en kunnen altijd en overal de voor hen relevante informatie ophalen. Dit draagt bij aan het onderling vertrouwen en een efficiënte wijze van samenwerken.


Bijlage 7 Projectchannel


Krekt oer ‘t Wetter (Uitwellingerga) • Dit park bestaat uit 16 luxe villa’s in diverse stijlen, voorzien van een eigen ligplaats; • Een aantal villa’s beschikt over eigen wellness faciliteiten. Andere voorzieningen op dit park is beperkt; • Gelegen in een landelijke en waterrijke omgeving (open water), vlakbij het Sneekermeer, de Langweerder Wielen en het Heegermeer; • De woonoppervlakte van dit park varieert van 120 tot 155 m2. De minimale kavelgrootte bedraagt 370 m2. De grootste kavel heeft een omvang van circa 550 m2; • Prijsniveau varieert van € 320.000. De meeste woningen hebben een prijs boven € 400.000 (maximaal circa € 500.000);

Projectchannel draagt ook bij aan een betere projectcontrol door gebruik te maken van • contract template; iedere projectdeelnemer weet wat de spelregels zijn

• document templates; alle documenten worden volgens bepaalde formats gevuld • agenda en specifieke taakstromen; taakstromen worden inzichtelijk en transparant gemaakt en in een planning geplaatst Een goede projectcontrol draagt bij aan de efficiency van het project en een goed timemanagement. Daarnaast is projectchannel uitgerust met een beeldspraakverbinding waardoor overlegmomenten met projectpartners minder afhankelijk worden van reistijd en drukke agenda’s. Dit levert niet alleen (reis)tijdwinst op maar ook meer onderlinge vertrouwen omdat op een snelle wijze face-to-face contacten gelegd kunnen worden. Projectchannel draagt uiteindelijk bij aan een betere balans tussen proces en inhoud. Projectchannel zorgt voor een beter procesmanagement als gevolg van transparantie in informatiestromen, betere bereikbaarheid van projectdeelnemers, minder reistijd. Dit levert winst op die gebruikt kan worden voor het ontwikkelen van de inhoud van een project.

64


16-12-2010



PARKEN IN DE REGIO

Marina Oolderhuuske • Dit 174 woningen tellende park ligt op een schiereiland tussen de Maasplassen en de Maas bij Roermond. • In 2005 zijn de recreatiewoningen van Marina Oolderhuuske gerenoveerd; • Deze woningen dienen vooral als tweede woning; • Er zijn verschillende typen woningen: villa’s en marina’s (drijvende woningen met een eigen aanlegplaats); • Naast deze 174 woningen, waarvan er momenteel 8 te koop staan, beschikt het park over een camping en een jachthaven. Andere aanwezige voorzieningen zijn horeca gelegenheden, zwembad, tennis, sauna, etc.


Vakantiedorp Ganuenta (Colijnsplaat) • Eerste bouwfase van dit park, gelegen aan de Oosterschelde, is in oktober 2010 gestart; • Het plan telt 75 royale en comfortabele vrijstaande en geschakelde vakantiewoningen (6 tot 12 personen). Er zijn zeven verschillende woningtypen met Zeeuwse architectuur; • De minimale woonoppervlakte is 130 m2 (maximaal 260 m2). Prijzen zijn vanaf € 295.500 tot € 699.000. De kavels zijn ruim opgezet (maximaal circa 580 m2); • Veel woningen hebben een badkamer per slaapkamer en zijn voorzien van whirlpool, sauna en soms van een inpandig zwembad. • Recreatievoorzieningen aanwezig op het park met onder andere een zwembad en horeca;

61


62

PARKEN IN DE REGIO

Buitenhof Domburg (Domburg) • Vijf-sterrenpark met luxe villa’s en landhuizen, waarvan enkele met privé sauna en bruisbad; • Het park is direct gelegen aan badplaats Domburg en heeft veel voorzieningen (horeca, supermarkt, sportfaciliteiten, vergader- en feestruimte, etc.) • Het park bestaat ook uit ‘doorsnee’ woningen, circa 75 woningen behoren tot het luxe segment; • Prijzen variëren van €350.000 tot €450.000; • Oppervlakte van de woningen en kavels is gemiddeld 150 m2 en 450 m2.

63


Bij een traditionele werkwijze zijn projectpartners afhankelijk van de informatiestroom die door anderen wordt verzorgd. Projectchannel is een IT-oplossing met een uitgebalanceerd documentmanagementsysteem dat voorziet in een meer transparante en up-to-date informatievoorziening. Denk daarbij aan: • Haal principe: de projectdeelnemer kiest pro actief de informatie die voor hem – haar relevant zijn. • Alerts: wijzingen in status worden gemeld via een alert system. De projectdeelnemer weet wanneer hij het systeem kan / moet raadplegen. • Transparantie: voor alle deelnemers is zichtbaar wie, welke informatie heeft geraadpleegd Alle projectpartners, uit de Foundation, Cooperatie en Service provider, hebben inzicht in de informatiestroom en kunnen altijd en overal de voor hen relevante informatie ophalen. Dit draagt bij aan het onderling vertrouwen en een efficiënte wijze van samenwerken.


Bijlage 7 Projectchannel


Krekt oer ‘t Wetter (Uitwellingerga) • Dit park bestaat uit 16 luxe villa’s in diverse stijlen, voorzien van een eigen ligplaats; • Een aantal villa’s beschikt over eigen wellness faciliteiten. Andere voorzieningen op dit park is beperkt; • Gelegen in een landelijke en waterrijke omgeving (open water), vlakbij het Sneekermeer, de Langweerder Wielen en het Heegermeer; • De woonoppervlakte van dit park varieert van 120 tot 155 m2. De minimale kavelgrootte bedraagt 370 m2. De grootste kavel heeft een omvang van circa 550 m2; • Prijsniveau varieert van € 320.000. De meeste woningen hebben een prijs boven € 400.000 (maximaal circa € 500.000);

Projectchannel draagt ook bij aan een betere projectcontrol door gebruik te maken van • contract template; iedere projectdeelnemer weet wat de spelregels zijn

• document templates; alle documenten worden volgens bepaalde formats gevuld • agenda en specifieke taakstromen; taakstromen worden inzichtelijk en transparant gemaakt en in een planning geplaatst Een goede projectcontrol draagt bij aan de efficiency van het project en een goed timemanagement. Daarnaast is projectchannel uitgerust met een beeldspraakverbinding waardoor overlegmomenten met projectpartners minder afhankelijk worden van reistijd en drukke agenda’s. Dit levert niet alleen (reis)tijdwinst op maar ook meer onderlinge vertrouwen omdat op een snelle wijze face-to-face contacten gelegd kunnen worden. Projectchannel draagt uiteindelijk bij aan een betere balans tussen proces en inhoud. Projectchannel zorgt voor een beter procesmanagement als gevolg van transparantie in informatiestromen, betere bereikbaarheid van projectdeelnemers, minder reistijd. Dit levert winst op die gebruikt kan worden voor het ontwikkelen van de inhoud van een project.

64


Scenario s voor een integrale gebiedsontwikkeling van het Land van Thorn

Recommend Documents