Samen naar een passende voorraad – hulpwijzer voor huurders bij scheiden en splitsen Met behulp van de stappen in deze hulpwijzer kunnen huurdersorganisaties zich voorbereiden op het geven van een zienswijze bij het ontwerpvoorstel van hun corporatie.
Samen naar een passende voorraad – hulpwijzer voor huurders bij scheiden en splitsen Wat is scheiden en splitsen?
Waarom is dit belangrijk voor huurders?
Op basis van de Woningwet scheiden corporaties vanaf 1 januari 2018 hun bezit in DAEB en niet-DAEB.
In de Woningwet is vastgelegd dat corporatie, gemeente en huurdersorganisatie samen verantwoordelijk zijn voor de manier waarop de corporatie bijdraagt aan de lokale doelstellingen. Het scheiden heeft in één keer grote invloed op de totale woningvoorraad en de koers van de corporatie.
DAEB en niet-DAEB De kernvoorraad van de corporatie komt in de DAEB-tak terecht. Voor deze woningen gelden toewijzingsregels, zoals een inkomenstoets, een maximale huur en huurprijsstijging en de passendheidstoets. Voor de woningen in de niet-DAEB gelden geen toewijzingsregels. Administratieve scheiding of juridische splitsing Een corporatie kan ervoor kiezen om de niet-DAEBactiviteiten binnen de eigen organisatie via een gescheiden boekhouding administratief te scheiden. Ook kan de corporatie ervoor kiezen om de niet-DAEBactiviteiten af te splitsen in een juridische dochter. Als laatste kan de corporatie deel administratief scheiden en een deel onderbrengen in een dochter. Uitzondering: kleine corporaties Sommige corporaties hoeven niet de scheiden of splitsen. Dit zijn corporaties: - met een omzet lager dan € 30 miljoen, - een niet-DAEB-omzet van lager dan 5%, én - een totale niet-DAEB-portefeuille van lager dan 10%. Zienswijze Het ontwerpvoorstel moet voor 1 januari 2017 zijn ingediend door de corporatie. Hierbij moeten zienswijzen worden bijgevoegd van de gemeente(n) waarin de corporatie actief is. Ook moeten zienswijzen worden bijgevoegd van de huurdersorganisaties.
Tegelijk is het tijdpad kort. Al in het najaar van 2016 moeten de gemeente en de huurdersorganisatie hun zienswijze geven op het ontwerpvoorstel van de corporatie. Gemeenten en huurdersorganisaties kunnen zich al eerder voorbereiden.
De hulpwijzer bestaat uit: • • • •
De tijdlijn voor het scheiden en splitsen Een korte uitleg over de stappen Een overzicht van alle stappen Elke stap uitgewerkt, inclusief handige tips om goed en snel aan de slag te gaan
Let op! Ga eerst na of de corporatie moet scheiden of splitsen, of dat zij vallen onder de uitzondering. Meer informatie over de wettelijke eisen bij het scheiden en splitsen en hulp bij het maken van een strategisch kader is te vinden op de website www.woningwet2015.nl.
Hulpwijzer voor huurders bij scheiden en splitsen – Tijdlijn TIP Wacht niet tot najaar 2016 om na te denken over de zienswijze.
Tijdlijn voor het scheiden en splitsen
Juni 2016: Beoordelingskader Autoriteit beschikbaar
najaar2016: Opstellen van zienswijze en reactie daarop
De stappen uit deze hulpwijzer kunnen helpen om al in de zomer aan de slag te gaan.
1 januari 2017: Deadline inleveren ontwerpvoorstel door corporaties
1 juli 2017: Deadline inleveren definitief voorstel door corporaties
1 januari 2017: inleveren ontwerpvoorstel
1 juli 2017: inleveren definitief voorstel
De corporatie moet vóór 1 januari 2017 haar ontwerpvoorstel indienen bij de Autoriteit, inclusief de zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties.
De corporatie moet vóór juli zijn ontwerpvoorstel hebben geactualiseerd op basis van de door de accountant geaccordeerde cijfers over 2016.
STAPPEN UIT DE HULPWIJZER Mei 2016: beoordelingskader In het beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties staat aan welke eisen het ontwerpvoorstel van de corporatie moet voldoen. Ook staat opgenomen hoe de Autoriteit zal omgaan met de zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties. De Autoriteit beoordeelt de ontwerpvoorstellen aan de hand van het beoordelingskader.
Najaar 2016: uiterste moment om het ontwerpvoorstel te delen met gemeente en huurdersorganisatie
Gemeenten en huurders krijgen zes weken de tijd om een zienswijze op te stellen. De stappen in deze hulpwijzer zorgen ervoor dat corporatie, gemeente en huurders zich hierop kunnen voorbereiden.
In het voorstel staat in elk geval: • Of de corporatie administratief scheidt of juridisch splitst • Welke woningen in welke tak worden geplaatst • 10-jaars kasstroomoverzicht
Hulpwijzer voor huurders bij scheiden en splitsen – Stappen
Stappen in de hulpwijzer De stappen in de hulpwijzer zijn: 1.
2.
Afspraken maken proces
•
Corporatie
Deze afspraken bepalen hoe het tijdpad in 2016 eruit gaat zien en wanneer er iets wordt verwacht van partijen.
•
Gemeente
•
Huurdersorganisatie
•
Regiogemeenten
•
Autoriteit woningcorporaties
Eigen inbreng bepalen Uit de input van de huurders volgt het strategisch kader van waaruit de huurdersorganisatie het ontwerpvoorstel beoordeelt.
3.
Afstemmen van kaders en wensen De corporatie houdt niet alleen rekening met de wensen van de huurdersorganisatie maar ook van de gemeenten waar de corporatie werkzaam is.
4.
Afstemmen van ontwerpvoorstel Aan de hand van haar strategisch kader kan de huurdersorganisatie bekijken of het voorstel past bij de wensen van de huurders.
5.
Eerste oordeel De huurdersorganisatie maakt een eerste zienswijze op het concept-ontwerpvoorstel. Aan de hand hiervan kan de corporatie haar ontwerpvoorstel aanpassen.
6.
De spelers in de hulpwijzer zijn:
Zienswijze opstellen Het ontwerpvoorstel inclusief zienswijzen moet uiterlijk 31 december 2016 door de Autoriteit woningcorporaties zijn ontvangen.
TIPS De huurdersorganisatie bepaalt zelf of en op welke manier zij betrokken wil zijn bij het scheiden of splitsen. Dit kan afhangen van de algemene band met de corporatie, met de manier waarop de corporatie nu te werk gaat en of de huurdersorganisatie hierover tevreden is. Ook kan het afhangen van tijd en capaciteit.
Leeswijzer voor het blokkenschema In het blokkenschema op de volgende pagina staat welke speler bij welke stap op welk moment een rol speelt. In de pagina’s daarna wordt elke stap behandeld: wat gebeurt hier, wat kan de huurdersorganisatie doen en wie heeft de huurdersorganisatie daarvoor nodig?
Hulpwijzer voor huurders bij scheiden en splitsen – Overzicht van alle stappen 1. Afspraken maken proces
Delen strategische kaders en wensen
Delen afstemming in de regio
Bespreken strategische kaders en wensen
Bespreken ontwerpvoorstel
Nader bespreken ontwerpvoorstel
Bespreken conceptzienswijzen
Bespreken definitief ontwerpvoorstel
Indienen ontwerpvoorstel
Corporatie Aanpassen strategisch kader
Leveren Opstellen input strategisch huidige kader voorraad
Maken conceptontwerpvoorstel
Aanpassen conceptontwerpvoorstel
Maken definitief ontwerpvoorstel
Gemeente Opstellen strategisch kader lokale vhv beleid
Afstemmen met de huurders
Opstellen wensen lokale vhv beleid
Afstemmen met de gemeente
Aanpassen strategisch kader
Eerste oordeel conceptontwerpvoorstel
Maken conceptzienswijze
Maken zienswijze
Aanpassen wensen
Eerste oordeel conceptontwerpvoorstel
Maken conceptzienswijze
Maken zienswijze
Afstemmen met de regiogemeenten
Huurdersorganisatie
2. Eigen inbreng 3. Afstemmen van bepalen kaders en wensen
4. Afstemmen van ontwerpvoorstel
5. Eerste 6. Zienswijze opstellen oordeel
Hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen – Stap 1: Afspraken maken proces Afspraken maken proces
Delen strategische kaders en wensen
Eigen inbreng bepalen
Delen afstemming in de regio
Bespreken strategische kaders en wensen
Afstemmen van kaders en wensen
Nader bespreken ontwerpvoorstel
Bespreken ontwerp-voorstel
Afstemmen van ontwerpvoorstel
Stap 1. Afspraken maken over het proces met corporatie en gemeenten
Bespreken conceptzienswijzen
Eerste oordeel
Bespreken ontwerpvoorstel
Indienen ontwerpvoorstel
Zienswijze opstellen
TIP
Elk van de partijen in de lokale driehoek heeft een taak bij het scheiden en splitsen. Volgens de wet maakt de corporatie het ontwerpvoorstel en geven gemeente en huurdersorganisatie hierop een zienswijze.
Vragen bij het maken van afspraken kunnen zijn: •
Welke spelers zijn allemaal van belang bij dit proces?
•
Wanneer worden de strategische kaders en wensen gedeeld en besproken? Wanneer is dat?
•
Wordt er afgestemd in de regio? Wordt dit besproken? Wanneer is dat?
is
•
Wordt het concept-ontwerpvoorstel gedeeld en besproken? Wanneer is dat?
Partijen kunnen er in goed overleg voor kiezen om (delen van) de afstemming extra intensief te doen of juist over te slaan. Dit kan het geval zijn als de corporatievoorraad in die gemeente erg klein is of als het huidige beleid van de corporatie precies past bij de wensen van de huurdersorganisatie.
•
Worden de concept-zienswijzen gedeeld en besproken? Wanneer is dat?
Is een zienswijze negatief, moet de corporatie verantwoorden wat hij heeft gedaan om tot een gesprek te komen en waarom hij het voorstel van de gemeente of huurders niet heeft gevolgd. Nog voordat de partijen beginnen met het formuleren van hun eigen wensen, moeten er dus afspraken worden gemaakt over de samenwerking en afstemming. Deze afspraken bepalen hoe het tijdpad in 2016 eruit gaat zien en wanneer er iets wordt verwacht van partijen. Daarnaast is het belangrijk dat gesproken, met wie en waarover.
wordt
bijgehouden
wanneer
Hulpwijzer voor huurders bij scheiden en splitsen – Stap 2: Eigen inbreng bepalen Delen strategische kaders en wensen
TIPS Stap 2. Eigen inbreng bepalen
Corporatie Leveren Opstellen input strategisch huidige kader voorraad
Het scheiden en splitsen bepaalt hoe de woningvoorraad van de corporatie eruit komt te zien. De huurdersorganisatie toetst in haar zienswijze of het voorstel past bij de wensen van de huurders. De meeste huurdersorganisaties kennen de wensen van de huidige en toekomstige huurders. Op basis hiervan beoordeelt de huurdersorganisatie het ontwerpvoorstel.
Gemeente Opstellen strategisch kader lokale vhv beleid
Huurdersorganisatie Opstellen wensen lokale vhv beleid
Eigen inbreng bepalen
De huurdersorganisatie moet nagaan welke wensen van huurders zij wil gebruiken voor de beoordeling. Een handig startpunt hiervoor is de huidige voorraad van de corporatie. Deze informatie is bij de corporatie te krijgen. Het is van belang dat de wensen van de verschillende partijen met elkaar worden gedeeld. Zo kunnen de partijen rekening houden met elkaars beweegredenen. Daarom is het goed als de strategische kaders van zowel corporatie als gemeente en huurdersorganisatie, voorzien van een motivatie, met elkaar worden gedeeld.
Vraag de corporatie om informatie over de huidige voorraad: • Hoe groot is de voorraad? • Wie woont er? • Wat is de staat van de woningen? • Waar staan de te liberaliseren woningen?
Gebruik bestaande en beschikbare informatie om de wensen te bepalen: • Input van huurders • Woonbehoefte-onderzoek
Bepaal welke wensen worden gebruikt om het ontwerpvoorstel te beoordelen: • Eisen aan betaalbaarheid • Eisen aan beschikbaarheid • Eisen aan verduurzaming
Hulpwijzer voor huurders bij scheiden en splitsen – Stap 3: Afstemmen van kaders en wensen Delen afstemming in de regio
TIP
Bespreken strategische kaders en wensen
Stap 3. Afstemmen van kaders en wensen
Corporatie Aanpassen strategisch kader
Zorg dat de verschillende zienswijzen elkaar aanvullen en versterken. Zo zal de corporatie eerder aan deze wensen willen voldoen.
Gemeente Afstemmen met de huurders
Aanpassen strategisch kader
De eigen gemeente Zowel de gemeente als de huurdersorganisatie geeft een zienswijze. Zij hebben ook wensen bij de scheiding, bijvoorbeeld over de grootte van de voorraad of nieuwbouwwerkzaamheden. Aangezien huurders inwoners zijn van de gemeente, is het goed dat hun wensen ook in het strategisch kader van de gemeente terugkomen. De huurdersorganisatie kan deze wensen met de gemeente delen.
Het delen en bespreken van de strategische kaders en wensen met de gemeente kan ertoe leiden dat het eigen strategisch kader wordt aangepast. Het is dus goed om de corporatie en gemeente hiervan op de hoogte te houden.
Afstemmen met de regiogemeenten
Huurdersorganisatie Afstemmen met de gemeente
De corporatie houdt niet alleen rekening met de wensen van de huurdersorganisatie, maar ook met die van de gemeenten waar de corporatie werkzaam is.
Aanpassen wensen
Afstemmen van kaders en wensen
Hulpwijzer voor huurders bij scheiden en splitsen – Stap 4: Afstemmen van ontwerpvoorstel Bespreken ontwerpvoorstel
Stap 4. Afstemmen ontwerpvoorstel
Nader bespreken ontwerpvoorstel
van
Maken conceptontwerpvoorstel
In dit ontwerpvoorstel is aangegeven of de corporatie kiest voor een administratieve scheiding of juridische splitsing, welk bezit in welke tak wordt ondergebracht en de grootte van de interne lening. De huurdersorganisatie kan bekijken of het voorstel past bij de wensen van de huurders.
Onderwerpen:
Huidige voorraad
• • • •
Toekomstige voorraad
• Samenstelling van de wijk • Doorstroming
Juridische aspecten
• Verandering van verhuurder
Prestatieafspraken Hoogte van de huur Verduurzaming Toewijzingsnormen
Aanpassen conceptontwerpvoorstel
Gemeente
De financiële onderdelen in het ontwerpvoorstel volgen uit het beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties. De corporatie is hieraan gehouden. Een boekhoudkundige keuring door de huurdersorganisatie is daarom niet nodig.
Bekijken conceptontwerpvoorstel
De manier van scheiden of splitsen en de verdeling van het vastgoed heeft effect op de strategie van de corporatie. Voor huurders kunnen de volgende onderwerpen van belang zijn: Effect op:
TIPS
Corporatie
De corporatie maakt, al dan niet na afstemming met de gemeenten en huurdersorganisaties, een concept-ontwerpvoorstel.
Huurdersorganisatie Bekijken conceptontwerpvoorstel
Afstemmen van ontwerpvoorstel
Vraag de corporatie om hun ontwerpvoorstel te motiveren. Hier kunnen ze specifiek ingaan op de manier waarop zij zijn omgegaan met de wensen van de huurdersorganisatie, gegeven het beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties.
Hulpwijzer voor huurders bij scheiden en splitsen – Stap 5: Eerste oordeel
Bespreken conceptzienswijzen
TIPS Stap 5. Eerste oordeel
Corporatie
Zorg dat de zienswijze in lijn is met de eerder gemaakte (prestatie)afspraken.
Zowel de gemeente als de huurdersorganisatie maakt een eerste zienswijze op het concept-ontwerpvoorstel. Aan de hand hiervan kan de corporatie haar ontwerpvoorstel aanpassen. In de zienswijze geeft de huurdersorganisatie aan of zij een positieve of negatieve zienswijze geeft. Is deze negatief, motiveert zij dat aan de hand van haar wensen. Is een zienswijze negatief, zal de corporatie moeten verantwoorden wat hij heeft gedaan om tot een gesprek te komen en waarom hij het voorstel van de gemeente of huurders niet heeft gevolgd. Tegelijk zal de huurdersorganisatie moeten onderbouwen waarom zij nadere eisen aan het ontwerpvoorstel stelt. De huurdersorganisatie kan hiervoor de wensen van de huurders gebruiken, zolang deze niet strijdig zijn met eerder gemaakte (prestatie)afspraken met de corporatie. Indien mogelijk kunnen de wensen worden onderbouwd met woonbehoefte-onderzoek of andere data. De concept-zienswijzen van de gemeente en huurdersorganisatie kunnen worden gedeeld met elkaar en de corporatie. Zo kunnen zij leiden tot wijzigingen van het ontwerpvoorstel.
Gemeente Maken conceptzienswijze
Huurdersorganisatie Maken conceptzienswijze
Eerste oordeel
Is de zienswijze negatief? Onderbouw nadere eisen aan het voorstel met data zoals een woonbehoefteonderzoek of bewonersonderzoek.
Geef concrete suggesties mee waarmee het voorstel kan worden verbeterd.
Hulpwijzer voor huurders bij scheiden en splitsen – Stap 6: Zienswijze opstellen Bespreken ontwerpvoorstel
Stap 6. Zienswijze opstellen
Corporatie
De definitieve stukken zijn de enige wettelijk voorgeschreven stukken in het kader van het scheiden en splitsen. Dit zijn het ontwerpvoorstel, de zienswijze van de gemeente en de zienswijze van de huurdersorganisatie. De corporatie moet van elk van haar huurdersorganisaties een zienswijze meeleveren. Als eerder in het proces afstemming heeft plaatsgevonden over de strategische kaders, het voorstel en de zienswijzen, zal de inhoud van de definitieve stukken voor alle partijen bekend zijn. Ook als de corporatie reeds handelt naar de wensen van de huurdersorganisatie of erg weinig bezit heeft in de gemeente zal er voor de huurdersorganisatie weinig reden zijn tot het geven van een negatieve zienswijze.
Indienen ontwerpvoorstel
Maken ontwerpvoorstel
Gemeente Maken zienswijze
Het ontwerpvoorstel inclusief zienswijzen moet uiterlijk 31 december 2016 door de Autoriteit woningcorporaties zijn ontvangen.
Huurdersorganisatie Maken zienswijze
Zienswijze opstellen
Verdere informatie over scheiden en splitsen Wettelijke informatie Alle algemene informatie over het scheiden en splitsen is te vinden op www.woningwet2015.nl. Hier staan de wettelijke bepalingen over: • Verlicht regime • DAEB of niet-DAEB • Administratieve scheiding of juridische splitsing • Zienswijze van gemeente en huurders Beoordelingskader Autoriteit woningcorporaties Zowel bij een administratieve scheiding als bij een juridische splitsing moet de minister in casu de Autoriteit woningcorporaties (Aw) vooraf instemmen met de voorstellen van de corporatie. In het beoordelingskader zijn de beoordelingscriteria opgenomen die de Aw zal hanteren. Strategische informatie Of de corporatie een administratieve scheiding, een juridische splitsing, of de hybride variant doorvoert, heeft effect op de strategie van de woningcorporatie. Hetzelfde geldt voor de verdeling van het vastgoed over de DAEB en niet-DAEB. Alle effecten van de verdeling van het vastgoed en de manier van scheiden zijn terug te vinden in het document: “Strategische keuzes bij scheiden en splitsen – samen op weg naar een passende voorraad”.
