Ruimtelijke Onderbouwing Telderskade 2M. Ruimtelijke onderbouwing 5. Hoofdstuk 1 Inleiding 5

Telderskade 2M

Ruimtelijke Onderbouwing Telderskade 2M

Inhoudsopgave

Ruimtelijke onderbouwing

5

Hoofdstuk 1

5

Inleiding

1.1

Aanleiding

5

1.2

Begrenzing plangebied

5

1.3

Vigerend bestemmingsplan

5

1.4

Afwijking van het bestemmingsplan

5

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van de omgevingsvergunning

Beschrijving van het plan

Hoofdstuk 3

7 7

Ruimtelijk beleidskader

9

3.1

Provinciaal beleid

9

3.2

Regionaal beleid

9

3.3

Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4

10

Omgevingsaspecten

11

4.1

Wonen

11

4.2

Verkeer en parkeren

12

4.3

Sociaal en economisch beleid

12

4.4

Milieu

13

4.5

Algemene conclusie

13

Hoofdstuk 5

Procedurele aspecten

15

5.1

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

15

5.2

Procedure

15

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

17

6.1

Economische uitvoerbaarheid

17

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

17

Bijlagen Bijlage 1

18 Plancontour

19

Omgevingsvergunning

21

2


Publicatietekst

26

3


4


Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op 14 juni 2013 is bij de gemeente Leiden een bouwplan (BV 130514) ingediend betreffende het wijzigen van gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond Telderskade 2M in een aparte woonfunctie. Het gaat om een zelfstandige woonruimte van circa 46 m² en een keuken, entree, douche en toilet. Het plan maakt aldus de wijziging van het gebruik van de begane grond voor 'bedrijfsdoeleinden' naar 'woondoeleinden' mogelijk. De aanvraag heeft betrekking op twee adressen, de bedrijfsruimte aan de Telderskade 2M en de bovenwoning op de Fitterstraat 3. Beide adressen hebben in de bestaande situatie een aparte entree en dit blijft ongewijzigd. De realisatie van het bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan Leiden Zuidwest. De gemeente Leiden heeft aangegeven aan deze ontwikkeling te willen meewerken. Dit plan zal middels een uitgebreide procedure (met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo) mogelijk worden gemaakt. Dit stuk vormt de ruimtelijke onderbouwing zoals bedoeld in artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht (Bor). In deze ruimtelijke onderbouwing zal worden gemotiveerd waarom wordt meegewerkt aan het verzoek tot het verlenen van de omgevingsvergunning.

1.2

Begrenzing plangebied

Het plangebied van de omgevingsvergunning Telderskade 2M bestaat uit het perceel waarop het pand (Telderskade 2M/Fitterstraat 3) is gelegen. Het gaat om het perceel kadastraal bekend als sectie O, nummer 5153. Dit perceel is in eigendom van de aanvrager. De plancontour volgt de bestaande perceelsgrens van het pand en is opgenomen als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing.

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan Leiden Zuidwest. De functiewijziging (begane grond) vindt plaats op grond met de bestemming bedrijfsdoeleinden (B (w)). In artikel 7 zijn de regels betreffende bedrijfsdoeleinden opgenomen. In artikel 7 lid 2 sub a staat dat de op de kaart met "b-w" aangeduide gronden op de verdiepingen uitsluitend zijn bestemd voor woondoeleinden als bedoeld in artikel 3, met dien verstande dat op de begane grond uitsluitend bedrijven als bedoeld in de categorieën 1 en 2 zijn toegestaan. Het plan voorziet in het vestigen van een woning op de begane grond en is hiermee in strijd met het bestemmingsplan.

1.4

Afwijking van het bestemmingsplan

Om het plan mogelijk te maken zal van het bestemmingsplan moeten worden afgeweken. Het bestemmingsplan biedt niet de mogelijkheid voor een binnenplanse afwijking (artikel 7 lid 4 en 16). Ook kan er geen gebruik worden gemaakt van de buitenplanse afwijkingsmogelijkheid op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° Wabo jo. artikel 4 lid 9 (bijlage II) Bor. In

5


laatstgenoemd artikel is bepaald dat voor verlening van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° Wabo van het bestemmingsplan wordt afgeweken, in aanmerking komt: het gebruiken van bouwwerken, al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: a. binnen de bebouwde kom, en b. de oppervlakte niet meer dan 1500 m². Een ander vereiste (artikel 5 lid 1 Bor) is dat het aantal woningen gelijk moet blijven. Het aantal woningen blijft in dit geval niet gelijk (neemt toe), waardoor er niet wordt voldaan aan de vereisten. Er kan geen gebruik worden gemaakt van de buitenplanse afwijking. Voor het realiseren van dit plan is een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo (uitgebreide procedure) vereist.

6


Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van de omgevingsvergunning

Beschrijving van het plan

Het plan betreft het wijzigen van het gebruik van de begane grond voor 'bedrijfsdoeleinden' naar 'woondoeleinden'. Het gaat om twee adressen, de bedrijfsruimte aan de Telderskade 2M en de bovenwoning op de Fitterstraat 3. Beide adressen hebben in de bestaande situatie een aparte entree en dit blijft ongewijzigd. Het gaat om een zelfstandige woonruimte van circa 46 m² (met keuken, entree, douche en toilet), in totaal zo'n 55 m² oppervlakte.

7


8


Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

3.1

Provinciaal beleid

3.1.1

Provinciale Structuurvisie 2010 ('Visie op Zuid-Holland')

Op 2 juli 2010 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door Provinciale Staten. De kern van deze visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten. De 'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale verordening. Op de functie- en kwaliteitskaart die deel uitmaken van de Structuurvisie, is het gebied waar het plangebied in valt, aangeduid als respectievelijk stads- en dorpsgebied (met hoogwaardig openbaar vervoer) en stedelijk netwerk. Het stedelijk gebied is een aaneengesloten bebouwd gebied, waarin de functies wonen, werken en voorzieningen gemengd en gescheiden voorkomen. Een belangrijke opgave voor de provincie Zuid-Holland is om de herstructureringsen transformatieopgaven in het bestaand stedelijk gebied te combineren met woonmilieus die meer zijn afgestemd op de vraag. Dit plan dat de functiewijziging van bedrijf naar wonen mogelijk maakt, sluit aan bij de structuurvisie.

3.1.2

Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, op 2 juli 2010 door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Gebieden binnen de bebouwingscontouren hebben een stedelijke functie. De realisatie van het bouwplan is niet in strijd met de regels uit de provinciale verordening.

3.2

Regionaal beleid

3.2.1

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst. De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Het gebied waar het plangebied in valt, is getypeerd als stedelijk centrum. In de stedelijke omgeving zijn de belangrijkste functies wonen, werken, winkelen, uitgaan en cultuur. Dit plan voor het realiseren van woonruimte (ten koste van bedrijfsruimte) staat de doelstellingen uit de regionale structuurvisie niet in de weg.

9


3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

In 2004 is een gemeentelijke ontwikkelingsvisie vastgesteld waarin een toekomstbeeld wordt geschetst van de stad Leiden. De nadruk ligt op twee pijlers. De eerste pijler is kwaliteit. De historie, de ligging en de levendigheid zijn duidelijke kwaliteiten. Daarnaast valt op dat de Leidse bevolking jong is en een goed opleidingsniveau heeft. De tweede pijler is inbreiding en herstructurering. De stad is nagenoeg volgebouwd, met als gevolg een spanning op de woningmarkt en beperkte ruimte voor wonen, werken en recreëren. Leiden moet zich (blijven) ontwikkelen tot een stad met een aantrekkelijk historisch centrum, een prettige leefomgeving, comfortabele woningen en goede (werk-) voorzieningen. Ten aanzien van ruimte voor wonen zijn er woningen nodig om een evenwichtige bevolking in stand te houden. Leiden heeft echter nauwelijks ruimte om in de breedte te groeien. Locaties voor woningbouw moeten dan ook worden gezocht op plekken waar ruimte een nieuwe functie krijgt. Dit plan voor het omzetten van het gebruik ten behoeve van wonen, sluit aan bij de uitgangspunten van de visie.

3.3.2

Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Leiden 2025 vastgesteld. De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in de Structuurvisie 2025 structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie. Het plangebied valt binnen de Structuurvisie binnen het 'lichtgrijze' gebied. Ontwikkelingen in deze gebieden zijn kleinschalig van aard en worden niet in de Structuurvisie genoemd. Voor dit gebied gelden de kaders zoals in het structuurplan Boomgaard van Kennis zijn opgenomen.

3.3.3

Structuurplan Leiden Boomgaard van Kennis

Het Structuurplan van Leiden Boomgaard van Kennis is vastgesteld in 1995 en beschrijft in hoofdlijnen de meest gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Leiden. Het is bedoeld als sturingskader voor op te stellen bestemmingsplannen. De drie pijlers zijn de versterking van de kennisintensieve werkgelegenheid, het gebruik van de monumentale binnenstad en het bieden van gevarieerde woonmilieus. Ook hier is geconstateerd dat in het stedelijk gebied van Leiden nagenoeg geen ruimte meer is voor geschikte bouwlocaties. Bij het binnenstedelijk realiseren van (woning)bouwopgaven wordt dus gestreefd naar doelmatig ruimtegebruik en een verbetering van de stedenbouwkundige vervlechting en ruimtelijke kwaliteit. Het plan past binnen het Structuurplan 'Boomgaard van Kennis'.

10


Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

4.1

Wonen

4.1.1

Nota Wonen 2020

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld (RV 12.0111). Deze nota biedt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid. In de nota worden een betere balans tussen vraag en aanbod, versterking van de kwaliteit en voldoende aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen als hoofdopgaven voor het woonbeleid gezien. Daarmee wordt bereikt dat Leiden ruimte biedt aan de diversiteit aan inwoners en leefstijlen die passen bij het profiel van een aantrekkelijke internationale kennisstad. Op dit moment zijn vraag en aanbod in Leiden niet in balans. Er is een tekort aan studentenhuisvesting, evenals aan woningen voor de (lage en hoge) middeninkomens (anno 2012 >€ 34.085 < circa € 80.000). Bovenstaande leidt ertoe dat Leiden het risico loopt op een steeds onevenwichtigere bevolkingssamenstelling waarin ouderen, 'gesettelden' en mensen met een sociaaleconomisch zwakkere positie oververtegenwoordigd zijn. Als de net afgestudeerden, de jonge gezinnen en de starters niet aan de stad worden gebonden, is dat slecht voor de economie, voor het draagvlak onder de voorzieningen en voor de sociale samenhang. Om een gemêleerde bevolkingssamenstelling te realiseren en de voorzieningen in stand te houden, zijn meer én ook betere woningen nodig. Op dit moment zijn de kansen daarvoor vooral in kleinschalige ingrepen in de bestaande voorraad, via kleinschalige nieuwbouwprojecten, via functiemenging en via herbestemming van langdurig leegstaande panden (kantoren, scholen, winkels, ruimtes boven winkels, etc) te vinden. Omdat Leiden een aantrekkelijke woonstad is en de ruimte beperkt is, wordt verwacht dat Leiden in de toekomst te maken krijgt met een forse inhaalvraag naar woonruimte. Demografische ontwikkelingen laten zien dat de groep alleenstaanden in Leiden van 30.600 naar 36.200 (2030) personen stijgt. Dit is een flinke toename. Belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de individualisering, de vergrijzing en de extramuralisering. Hoewel de Leidse woningvoorraad veel kleine woningen kent, lijkt het een groep te worden waarvoor specifieke aandacht nodig is. Met de ontwikkeling van flexibele en duurzame bouwvormen en flexibele eigendomsconstructies wordt beter ingespeeld op een veranderende vraag. Woningen die gemakkelijk aan te passen zijn aan een verandering van levensstijl of levensfase of arbeidssituatie (combinatie van wonen en werken) zijn dus vereist. Dit wordt gerealiseerd door het benutten van de recent verruimde mogelijkheden te creëren voor het verhelen of splitsen van woningen en door meer ruimte te creëren voor onbestemd bouwen en (gebouwen waarvan de functie niet van te voren wordt vastgelegd).

4.1.2

Onderzoeksresultaten

Het plan voor het omzetten van bedrijfsruimte naar woonruimte op de begane grond van het pand Telderskade 2M, voorziet in het toevoegen van een woning aan de voorraad. Aan meer woonruimte is behoefte. De werkruimte staat al meer dan zes maanden te huur. Met een relatief simpele aanpassing (plaatsen van een keukenblok, een portaal rondom het bestaande toilet en het opdelen van een ruimte in twee bergingen) wordt een aparte huurwoning gecreëerd. Als later de behoefte aan woonwerkwoningen weer groter wordt is op eenvoudige wijze de huidige toestand terug te brengen. In een fietsenberging is voorzien.

11


4.2

Verkeer en parkeren

4.2.1

Nota Beleidsregels parkeernormen Leiden

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189). Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo. Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte. Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

4.2.2

Onderzoeksresultaten

Het pand is gelegen in het gebied 'schil'. In de oude situatie was er op de beneden etage een bedrijfsruimte/kantoorruimte van circa 55 m² b.v.o. Hierbij behoorde een parkeervraag van 55 m² x 1,5 p.p./100 m² b.v.o. = 0,8 p.p. In de nieuwe situatie ontstaat een zelfstandige woonruimte van circa 55 m² b.vo. Hierbij hoort een parkeervraag van 0,6 p.p. De parkeereis is dan 0,2 p.p. negatief, oftewel nihil. Er geldt geen parkeereis en de aanvraag is daarmee akkoord.

4.3

Sociaal en economisch beleid

De gemeente heeft geen specifiek economisch beleidskader dat betrekking heeft op dit bouwplan. Met een relatief simpele aanpassing (het plaatsen van een keukenblok, een portaal rondom het bestaande toilet en het opdelen van een ruimte in twee bergingen) wordt een aparte huurwoning gecreëerd. Als later de behoefte aan woonwerkwoningen weer groter wordt, is op eenvoudige wijze de huidige toestand terug te brengen. Hier dient dan wel een omgevingsvergunning voor worden aangevraagd. Vanuit economisch oogpunt is deze aanvraag dan ook akkoord.

12


4.4

Milieu

De Omgevingsdienst West-Holland is gevraagd het plan te beoordelen op de verschillende milieuaspecten (bedrijven en milieuzonering, geluid, bodem, externe veiligheid, luchtkwaliteit en duurzaamheid). De conclusie luidt dat deze milieuaspecten geen belemmering vormen voor de uitvoering van het plan. Ten aanzien van het aspect duurzaamheid adviseert de ODWH om de DuBo Plus Richtlijn te hanteren.

4.5

Algemene conclusie

De verschillende omgevingsaspecten beschouwd te hebben, kan worden geconcludeerd dat er geen planologische bezwaren bestaan tegen de functiewijziging ter plaatse van Telderskade 2M/Fitterstraat 3; Er is in Leiden grote behoefte aan woonruimte, met name voor starters en alleenstaanden, door het veranderen van het gebruik (nu feitelijk leegstaande begane grond) voor woonruimte wordt tegemoet gekomen aan deze behoefte; Het plan is in lijn met beleid op verschillende niveaus en gemeentelijk met het gestelde uit de recent door de raad vastgesteld Nota Wonen; Voor het realiseren van het plan zijn enkele relatief eenvoudige ingrepen nodig (het plaatsen van een keuken, douche en toilet), waardoor, mocht er in de toekomst ooit weer behoefte zijn aan bedrijfsruimte, deze ingrepen weer gemakkelijk ongedaan kunnen worden gemaakt; De milieu specten (bedrijven en milieuzonering, bodem, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en duurzaamheid) vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan; Er geldt geen parkeereis.

13


14


Hoofdstuk 5 5.1

Procedurele aspecten

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. De inwerkingtreding van de Wabo heeft gevolgen voor de manier waarop vergunningen worden verleend door de gemeente. Het doel van de Wabo is de beslistermijnen te verkorten en het aantal verschillende vereiste vergunningen, bijvoorbeeld de bouwvergunning, sloopvergunning en kapvergunning, voor ruimtelijke projecten terug te brengen tot één: de omgevingsvergunning. Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden indien deze in strijd is met het bestemmingsplan. De omgevingsvergunning kan in geval van strijdigheid met het bestemmingsplan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden: indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo; indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur (Besluit omgevingsrecht) afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo; indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, maar de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan een procedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden.

5.2

Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan Leiden Zuidwest. Voor dit bouwplan is in het Bor geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking. Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo. Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Iedereen kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen. Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren of worden er geen zienswijzen ingediend, dan kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit de omgevingsvergunning worden verleend. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning. De omgevingsvergunning treedt in werking één dag na afloop van de beroepstermijn, mits er beroep is ingesteld of een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend. Dan treedt de omgevingsvergunning pas in werking op het moment dat op het beroep of het verzoek om voorlopige voorziening is besloten.

15


16


Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

De aanvrager draagt de kosten voor het realiseren van het project. De gemeente Leiden zal geen investeringen doen. In artikel 6.12 lid 1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. Het plan is niet aan te merken als een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Er hoeft derhalve geen exploitatieplan worden opgesteld. Voor het eventuele verhaal van (planschade) kosten, zal een planschadeovereenkomst worden afgesloten tussen de gemeente Leiden en de aanvrager. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Zienswijzen

Vóór het opstellen van deze omgevingsvergunning heeft eerst een belangenafweging plaatsgevonden. In deze afweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. In Hoofdstuk 4 is uiteengezet waarom medewerking wordt verleend aan de uitvoering van dit plan. Gedurende de zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning. Via een publicatie in de Stadskrant, de Staatscourant en plaatsing op de website ruimtelijkeplannen.nl en de gemeentelijke website wordt de termijn van ter inzage legging van de ontwerp omgevingsvergunning Telderskade 2M bekend gemaakt. Het plan heeft vanaf 11 juli tot en met 22 augustus 2013 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

6.2.2

Beroep

De verleende omgevingsvergunning zal weer zes weken ter inzage worden gelegd voor beroep. Tijdens deze termijn kan beroep bij de rechtbank Den Haag worden ingesteld door de volgende personen: - belanghebbenden die tijdig een zienswijze hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit; - belanghebbenden aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit.

17


Bijlagen

18


Bijlage 1

Plancontour

19

LEGENDA PLANGEBIED

grens van de omgevingsvergunning

VERKLARING 2

o_NL.IMRO.0546.OV00004.dwg

0

10

20

30

40

50 m

Omgevingsvergunning Telderskade 2M Status

IDN.IMRO

Datum

Schaal

vastgesteld 28-08-2013

NL.IMRO.0546.OV00004-0301 1:500

Formaat A3

Bladnr

1 van 1

Leiden

Gemeente Leiden, Postbus 9100, 2300 PC Leiden

Afdeling Realisatie Team Onderwijshuisvesting en Ruimtelijke Ordening


Omgevingsvergunning

21

Omgevingsvergunning (uitgebreide procedure)

Burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden gezien het verzoek ingediend door: adres: postcode en woonplaats: ingekomen op: geregistreerd onder nummer

Telderskade 2M 2321 TD Leiden 14-06-2013 Wabo 130514 / 783321 OLO.

waarbij een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt gevraagd voor de locatie “Telderskade 2M”, voor het project: “wijzigen gebruik begane grond van bedrijfsruimte naar een woonbestemming”. Deze aanvraag bestaat uit de volgende activiteit: • Het bouwen van een bouwwerk. overwegende: ten aanzien van de procedure De aanvraag tot omgevingsvergunning is op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt, waarbij is medegedeeld dat deze vanaf 26-06-2013 gedurende twee weken kan worden ingezien. Na bekendmaking zijn geen reacties binnengekomen. De aanvraag en de ontwerpbeschikking met bijbehorende stukken zijn op grond van de Algemene wet bestuursrecht met ingang van 11-07-2013 voor de duur van 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn zijn geen zienswijzen op de ontwerpbeschikking ingediend. ten aanzien van de activiteit bouwen De aanvraag ziet op het bouwen van een bouwwerk. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder a. van de Wabo is voor deze activiteit een omgevingsvergunning vereist. Het bouwplan is getoetst aan het Bouwbesluit, de bouwverordening, redelijke eisen van welstand en het bestemmingsplan. Bouwbesluit (artikel 2.10, eerste lid, onder a van de Wabo) Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder a van de Wabo moet de omgevingsvergunning worden geweigerd indien niet aannemelijk is gemaakt dat het aangevraagde bouwwerk voldoet aan de voorschriften zoals opgenomen in het Bouwbesluit. U heeft aannemelijk gemaakt dat het bouwplan voldoet aan deze voorschriften.

bouwverordening (artikel 2.10, eerste lid, onder b van de Wabo) Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder b van de Wabo moet de omgevingsvergunning worden geweigerd indien niet aannemelijk is gemaakt dat het aangevraagde bouwwerk voldoet aan de voorschriften zoals opgenomen in de bouwverordening. U heeft aannemelijk gemaakt dat het bouwplan voldoet aan deze voorschriften. bestemmingsplan Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder c van de Wabo kan de omgevingsvergunning worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of regels die zijn gesteld op grond van artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Ter plaatse is het bestemmingsplan “Leiden Zuidwest” van kracht en geldt de bestemming “Bedrijfsdoeleinden”. De activiteit bouwen is in strijd is met het genoemde bestemmingsplan, aangezien niet wordt voldaan aan artikel 7, lid 2, sub a van de planvoorschriften. In artikel 7, lid 2, sub a is bepaald dat de op de kaart met "b-w" aangeduide gronden op de verdiepingen uitsluitend bestemd zijn voor woondoeleinden als bedoeld in artikel 3, met dien verstande dat op de begane grond uitsluitend bedrijven als bedoeld in de categorieën 1 en 2 zijn toegestaan. Het plan voorziet in het vestigen van een woning op de begane grond. Uw aanvraag wordt mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo (het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan). Op grond van artikel 2.12 eerste lid, sub a onder 3 van de Wabo kan de omgevingsvergunning worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Wij zijn van oordeel dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en dat sprake is van een goede ruimtelijke onderbouwing (NL.IMRO.0546.OV00004-0301). De vorengenoemde ruimtelijke onderbouwing is als bijlage bij dit besluit gevoegd en maakt daarvan deel uit. Wij zijn van oordeel dat in deze situatie voldoende aanleiding bestaat om de vergunning voor de activiteit onder artikel 2.1, lid 1, sub c te verlenen. welstand (artikel 2.10, eerste lid 1, onder d van de Wabo) Op grond van artikel 2.10, eerste lid 1, onder d van de Wabo mag de omgevingsvergunning alleen worden verleend indien het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. In de gemeente Leiden is de Welstandsnota gemeente Leiden 2010 van toepassing. Het plan hoeft niet te worden getoetst aan redelijke eisen van welstand, omdat het hier een inpandige verbouwing betreft zonder gevolgen voor het uiterlijk van het bouwwerk.

omgevingsvergunning uitgebreid-257

BESLUIT Burgemeester en wethouders besluiten: I

de omgevingsvergunning te verlenen voor de locatie “Telderskade 2M”, voor het project: “wijzigen gebruik begane grond van bedrijfsruimte naar een woonbestemming”. Deze aanvraag bestaat uit de volgende activiteiten: • Het bouwen van een bouwwerk. • Het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan.

II de ruimtelijke onderbouwing behorend bij de omgevingsvergunning, zoals bedoeld in artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wabo, genaamd NL.IMRO.0546.OV00004-0301, zowel analoog als digitaal vast te stellen. authentiek adres De vergunning wordt verleend voor het volgende authentieke adres: Telderskade 2M bijgevoegde documenten De volgende toegevoegde gewaarmerkte stukken maken deel uit van de vergunning: • Anders, 783321_1359976377028_telderskade-situatie_130115BB130702.pdf van 14-06-2013 • Plattegronden, doorsneden en detailtekeningen bouw 783321_1359976473380_telderskadevergunde-toestand_130115BB130702.pdf van 14-06-2013 • Plattegronden, doorsneden en detailtekeningen bouw 783321_1359976808230_Telderskadenieuwe-toestand_130129BB130702.pdf van 14-06-2013 • Anders, 783321_1359977907647_212000-001_foto-bt_130129BB130702.pdf van 14-06-2013 • Plattegronden, doorsneden en detailtekeningen bouw 783321_1366358946578_Telderskadenieuwe-toestand_130419BB130702.pdf van 14-06-2013 • Gezondheid complexere bouwwerken, 783321_1371201346733_telderskade-dag-vent_ 130129BB130702.pdf van 14-06-2013 • FTP 783321_1371201479057_papierenformulier.pdf van 14-06-2013 • Brandveiligheid 783321_1371458159775_213010_detailsBB130702.pdf van 17-06-2013 • Anders 783321_1371458389889_213010_aanleiding_130617BB130702.pdf van 17-06-2013 • Ruimtelijke onderbouwing NL.IMRO.0546.OV00004-0301 inwerkingtreding Deze vergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de termijn van 6 weken, gerekend vanaf de dag na die waarop dit besluit ter inzage is gelegd. Indien tijdens genoemde termijn van 6 weken bij de rechtbank een verzoek om voorlopige voorziening wordt ingediend, dan treedt deze beschikking niet eerder in werking dan nadat op het verzoekschrift is beslist.


beroepsclausule Wie door het verlenen van deze vergunning rechtstreeks in zijn belangen is getroffen, en tijdig zienswijzen tegen het ontwerpbesluit heeft gemaakt, kan daartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht binnen een termijn van 6 weken na datum van verzending of uitreiking van het besluit beroep instellen bij de rechtbank, Sector Bestuursrecht, postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Indien onverwijlde spoed - gelet op de betrokken belangen - het vereist, kunt u ook de Voorzieningenrechter van de rechtbank in Den Haag verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen.

Burgemeester en wethouders, namens dezen,

A.H. Karbet Teamleider Vergunningen en Subsidies

Leiden d.d. 29-08-2013



Publicatietekst

26

Omgevingsvergunning Telderskade 2M Namens het college van burgemeester en wethouders wordt bekend gemaakt dat de omgevingsvergunning Telderskade 2M, NL.IMRO.0546.OV00004-0301, is verleend ten behoeve van het wijzigen van gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond Telderskade 2M in een aparte woonfunctie. Het ontwerp van de omgevingsvergunning heeft vanaf 11 juli t/m 22 augustus 2013 ter inzage gelegen. Tijdens deze inzagetermijn van het ontwerp zijn geen zienswijzen ontvangen. Het vastgestelde besluit bevat geen wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbesluit. Ter inzage

De digitale versie van de ontwerp omgevingsvergunning is beschikbaar op de website van de gemeente Leiden via www.leiden.nl/ruimtelijkeordening en via www.ruimtelijkeplannen.nl. Een papieren versie ligt vanaf donderdag 19 september t/m donderdag 31 oktober 2013 ter inzage in het atrium van het stadhuis (Stadhuisplein 1) en bij het servicepunt Bouwen en Wonen (Stadsbouwhuis). Openingstijden zijn maandag t/m vrijdag van 8:30-17:00 uur, en alleen het Stadhuis donderdagavond van 17:00-20:00 uur en zaterdag van 8.30-13.00 uur. Beroep Tijdens deze beroepstermijn kan een beroep worden ingesteld door de volgende personen: - belanghebbenden die tijdig een zienswijze hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit; - belanghebbenden aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit. Een beroepschrift kunt u verzenden naar de Rechtbank ’s Gravenhage, sector Bestuursrecht, Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Naast een beroepschrift kan een verzoek om voorlopige voorziening worden ingediend bij de rechtbank. Het besluit treedt in werking de dag na afloop van de genoemde beroepstermijn of wanneer op een eventueel verzoek om voorlopige voorziening is besloten. Informatie

Nadere informatie kunt u inwinnen bij het servicepunt Bouwen en Wonen, Langegracht 72, Leiden. Openingstijden: maandag t/m donderdag van 9.00-16.00 uur en vrijdag van 9.0012.00 uur, (email: [email protected], telefoon: 14 071).

Ruimtelijke Onderbouwing Telderskade 2M. Ruimtelijke onderbouwing 5. Hoofdstuk 1 Inleiding 5

Recommend Documents