Ruimtelijke onderbouwing omzetting kantoor van Van Lanschot aan de Orthenstraat naar winkels en woningen

Ruimtelijke onderbouwing “omzetting kantoor van Van Lanschot aan de Orthenstraat naar winkels en woningen” G

Inhoudsopgave

t ‘ H t

b

h

1

Ruimtelijke onderbouwing “omzetting kantoor van Van Lanschot aan de Orthenstraat naar winkels en woningen” G

t ‘ H t

b

h

Rapportnummer:

211x07126.080200_1

Datum:

03 juni 2014

Contactpersoon opdrachtgever:

Architect Jan de Wit De heer J. de Wit

Projectteam BRO:

Grietje Pepping, Jochem Rietbergen, Eveline Kramer

Trefwoorden:

--

Bron foto kaft:

BRO Abstract

Beknopte inhoud:

--

BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E [email protected]

Inhoudsopgave

pagina

1.  INLEIDING 1.1  Aanleiding 1.2  Ligging en begrenzing projectgebied 1.3  Vigerend bestemmingsplan 1.4  Leeswijzer

3  3  3  5  6 

2.  PLANBESCHRIJVING 2.1  Huidige situatie 2.2  De voorgestane ontwikkeling 2.3  Verkeer en parkeren

7  7  7  10 

3.  BELEIDSKADER 3.1  Inleiding 3.2  Rijksbeleid 3.3  Provinciaal beleid 3.4  Gemeentelijk beleid

11  11  11  13  15 

4.  RANDVOORWAARDEN 4.1  Inleiding 4.2  Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.3  Geluid 4.4  Luchtkwaliteit 4.5  Externe veiligheid 4.6  Bodem 4.7  Water 4.8  Flora en fauna 4.9  Archeologie en cultuurhistorie 4.10  Milieuhinderlijke bedrijvigheid 4.11  Duurzaamheid en energie

18  18  18  19  19  20  21  21  22  23  24  25 

5.  UITVOERBAARHEID 5.1  Economische uitvoerbaarheid

27  27

Inhoudsopgave

1

 

1.

INLEIDING

1.1 Aanleiding Build to built is voornemens om de voormalige kantoorgebouwen van Van Lanschot bankiers aan de Orthenstraat in ’s-Hertogenbosch te herontwikkelen. De panden worden getransformeerd naar woningen en detailhandel. De detailhandel wordt gerealiseerd op de begane grond en deels op de verdieping in de panden aan de Orthenstraat. Het verhuurbare oppervlak aan winkels op deze locatie leent zich onder meer voor de vestiging van een publiekstrekkende winkelketen. De realisatie van detailhandel op deze locatie zorgt ervoor dat er een verbinding plaats vindt tussen de bestaande winkels in de Orthenstraat en het winkelgebied Hooge Steenweg. Door de herontwikkeling van het gebied krijgt de binnenstad een impuls. De functiewijziging is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Door middel van een omgevingsvergunning kan de afwijking van het bestemmingsplan worden toegestaan. De voorliggende ruimtelijke onderbouwing levert de onderbouwing voor deze afwijking.

1.2

Ligging en begrenzing projectgebied

Het projectgebied ligt in het centrum van ’s-Hertogenbosch. Het projectgebied wordt aan de westzijde begrensd door de Orthenstraat en de Hooge Steenweg en aan de oostzijde door de Barbaraplaats en Achter de Tolbrug. Op afbeelding 1 is de globale ligging van het projectgebied in groter verband weergegeven. Daarnaast is een gedetailleerde luchtfoto afgebeeld waarop de ligging van het projectgebied in zijn nabije omgeving te zien is. De exacte begrenzing van het projectgebied is aangegeven op de geometrische plaatsbepaling behorende bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Hoofdstuk 1

3

Afbeelding 1: Luchtfoto bestaande situatie

4

Hoofdstuk 1

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het projectgebied is gelegen in een gebied waarvoor op 23 april 2013 het bestemmingsplan ‘Binnenstad’ is vastgesteld. Het bestemmingsplan is op 22 januari 2014 onherroepelijk geworden. Het projectgebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Kantoor’ en deels de dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie -1’. Daarbij kent het deels de functieaanduiding ‘parkeergarage’, de gebiedsaanduiding ‘cultuurhistorische zone’ en de maatvoeringsaanduiding ‘maximum bebouwingspercentage terrein 0%’. Gezien deze bestemmingen en aanduidingen wijkt de voorgestane ontwikkeling op de volgende punten af van het vigerende bestemmingsplan:  De functie wordt gewijzigd van kantoor naar detailhandel op de begane grond en deels op de verdieping aan de zijde van de Orthenstraat.  De functie in de overige delen van het projectgebied wordt gewijzigd naar wonen. De bebouwing wijzigt verder niet, de hoogte en oppervlakte blijft gelijk. De verbouwingen vinden intern plaats. De gevels aan de Orthenstraat worden gewijzigd binnen de kaders die het vigerende bestemmingsplan biedt, zodat de panden geschikt worden voor detailhandel. Binnen de bestemming ‘Kantoor’ is voor het projectgebied een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Maatschappelijk’ en/of ‘Centrum’. Hoewel het juridisch het meest doelmatig is om te kiezen voor een wijzigingsprocedure, is hiervoor niet gekozen vanwege de snelheid en omdat het binnen de bestemming ‘Centrum’ niet mogelijk is om detailhandel op de verdieping mogelijk te maken. Aangezien de in het bestemmingsplan Binnenstad opgenomen wijzingsbevoegdheid niet toereikend is voor het gehele plan dient een uitgebreide Procedure artikel 2.12 Wabo te worden gestart.

Afbeelding 2: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

Hoofdstuk 1

5

1.4 Leeswijzer Deze ruimtelijke onderbouwing is opgebouwd uit een vijftal hoofdstukken en enkele (separate) bijlagen. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.). Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 ‘Planbeschrijving’, dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het projectgebied en directe omgeving. Daarnaast worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader dat van belang is voor de voorgestane ontwikkeling uiteengezet. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van de ruimtelijke onderbouwing aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde milieuaspecten wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom voorliggende ruimtelijke onderbouwing uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan en het maatschappelijk draagvlak voor het plan.

6

Hoofdstuk 1

2.

PLANBESCHRIJVING

2.1 Huidige situatie Het projectgebied was in gebruik als kantoorgebouw voor Van Lanschot bankiers. De panden staan sinds het tweede kwartaal van 2014 leeg. Het totale bruto vloeroppervlak (bvo) van de bestaande kantoren bedraagt 10.800 m2.

Afbeelding 3: bestaande situatie

Het pand aan de Hooge Steenweg 25-27 en de loopbrug bevinden zich niet in het projectgebied en blijven ook in de toekomst in gebruik als kantoorpand.

2.2 De voorgestane ontwikkeling Functiewijziging De gebouwen zullen een functieverandering ondergaan naar wonen en aan de Orthenstraat op de begane grond en deels op de verdieping detailhandel.

Hoofdstuk 2

7

Woningen In het projectgebied bevinden zich 2 bestaande woningen aan de Orthensestraat 7 en worden in totaal 68 nieuwe woningen gerealiseerd. In onderstaande tabel is per adres aangegeven hoeveel woningen gerealiseerd worden. Adres Orthensestraat 1-3 Orthensestraat 5 Orthensestraat 7

Orthensestraat 7b Achter de Tolbrug (3 gebouwen) Tabel 1: Aantal woningen

Aantal woningen Geen woningen 1 nieuwe woning 2 bestaande woningen en aan de achterzijde 1 nieuwe woning 5 nieuwe woningen 61 nieuwe woningen

Type woning appartement Appartementen (bestaand) en grondgebonden appartementen appartementen

De woningen die gerealiseerd worden zijn appartementen en studio’s met uitzondering van de locatie aan de achterzijde van Orthenstraat 7 waar een grondgebonden woning gerealiseerd wordt. Detailhandel Op de begane grond van de Orthensestraat 1-3, 5, 7 en 9 en op de verdieping van Orthensestraat 1-3 wordt detailhandel ontwikkeld. In totaal wordt ongeveer 900 m2 bvo detailhandel ontwikkeld waarvan circa 270 m2 op de verdieping. Op de locatie kunnen drie tot vier winkels geëxploiteerd worden. Bouwkundige wijzigingen Te slopen bebouwing Aangezien de gebouwen geen samenhangend complex meer vormen, kunnen de twee loopbruggen die de panden met elkaar verbinden gesloopt worden. Hetzelfde geldt voor het gebouw wat de verbinding vormt tussen het pand aan de Orthenstraat 7b en het achterliggende pand. Dit gedeelte wordt daarom ook gesloopt. In afbeelding 4 zijn de te slopen delen weergegeven.

8

Hoofdstuk 2

Afbeelding 4: Te slopen delen zijn weergegeven met grijs.

Gevels De gevels aan de Orthenstraat worden gewijzigd, zodat de panden toegankelijk worden voor de detailhandelsfunctie op de begane grond. Bij het ontwerp van de gevels is rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van de omgeving. De parcellering en de breedte van de gebouwen is behouden gebleven. Dit komt tot uiting in de gevelopbouw en de structuur. De bestaande gebouwen blijven aan de buitenzijde duidelijk zichtbaar.

Afbeelding 6: Impressie nieuwe gevel

Hoofdstuk 2

9

2.3

Verkeer en parkeren

De functieverandering verandert de verkeersbewegingen van en naar de locatie. De beoogde ontwikkeling is beoordeeld op de punten verkeersgeneratie en parkeren. Verkeersgeneratie De verkeersgeneratie is beperkt. De toename van de verkeersgeneratie leidt niet tot een onevenredige invloed op de verkeersafwikkeling in de omgeving van het projectgebied. Parkeren De ontwikkeling van woningen en detailhandel zorgt voor een vraag naar parkeerplaatsen. Er worden 68 woningen ontwikkeld waarvoor de parkeerbehoefte 1 parkeerplaats per woning bedraagt. Het parkeren voor de detailhandel vindt plaats op de bestaande openbare parkeerplaatsen in de omgeving. Voor het overige deel wordt voor het bereiken van de detailhandel gebruik gemaakt van het openbaar vervoer. In totaal zijn dus 68 parkeerplaatsen benodigd. De parkeerbehoefte is kleiner dan voor de oorspronkelijke functie kantoor. De bestaande parkeergarage biedt plaats aan 148 parkeerplaatsen terwijl op de Barbaraplaats ook nog ca. 15 parkeerplaatsen aanwezig zijn. Deze zijn ruim toereikend voor de parkeerbehoefte. Er is nog ruimte voor parkeren voor werknemers en voor ander gebruik.

10

Hoofdstuk 2

3. BELEIDSKADER

3.1 Inleiding Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuwe ontwikkeling ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente, milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, archeologie en economische haalbaarheid. Ook onderhavig plan is getoetst voor wat betreft de uitvoerbaarheid ervan op bovengenoemde aspecten. In dit hoofdstuk is aangegeven wat de resultaten zijn van de toets aan het ruimtelijk beleid van de diverse overheden.

3.2 Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte1 staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:  een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;  over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;  een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

1

Vastgesteld op 13 maart 2012.

Hoofdstuk 3

11

Het Rijk heeft drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028). Uit deze drie doelen zijn de nationale belangen naar voren gekomen. Voor de regio Brabant zijn de volgende opgaven van nationaal belang:  het verbeteren van het vestigingsklimaat van de Brainport Zuidoost-Nederland;  versterking van de primaire waterkeringen;  deelprogramma’s Veiligheid, Zoetwater en Nieuwbouw en herstructurering van het Deltaprogramma;  EHS inclusief Natura 2000-gebieden;  buisleidingennetwerk ruimtelijk mogelijk maken;  onderzoek naar goederenvervoer over het spoor;  hoofdenergienetwerk (380 KV) over de grens;  voorkeursgebieden grootschalige windenergie Westelijk Noord-Brabant. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere pkb's met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden. In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'neetenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. Ladder voor duurzame ontwikkeling Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de

12

Hoofdstuk 3

hand van een drietal opeenvolgende treden (de “ladder duurzame verstedelijking”). De eerste trede in deze ladder is een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten.2 De beide vervolgstappen uit de genoemde ladder hebben betrekking op vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden en als dat niet mogelijk is op andere locaties, die vooral goed ontsloten moeten zijn. Doorwerking rijksbeleid voor projectgebied De ontwikkeling die met onderhavige ruimtelijke onderbouwing mogelijk gemaakt wordt, heeft geen nationaal belang en het rijksbeleid uit de SVIR en het Barro vormt dan ook geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling. De ontwikkeling is in overeenstemming met de eerste trede van de ladder van duurzame verstedelijking, doordat het reeds mogelijk is om op basis van de wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan woningbouw en detailhandel op de locatie te ontwikkelen. Tevens voldoet de ontwikkeling aan de tweede trede van de ladder omdat er sprake is van hergebruik van bestaande panden in bestaand stedelijk gebied. Gezien het voorgaande vormt de ladder voor duurzame ontwikkeling geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

3.3 Provinciaal beleid Structuurvisie ruimtelijke ordening De Structuurvisie ruimtelijke ordening is op 19 maart 2014 in werking getreden. De provincie geeft in de structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De provincie kiest voor een duurzame ontwikkeling waarin de kwaliteiten van de provincie sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes die de komende jaren op de provincie afkomen. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en identiteit van Noord-Brabant. De provincie streeft naar een complete kennis- en innovatieregio. Daarvoor zijn een aantrekkelijke woon- en leefomgeving, natuur- en landschapsontwikkeling, een robuust verkeer- en vervoersysteem en een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven van cruciaal belang. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Met aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen. En een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Met aandacht voor sterke regionale economische clusters,

2

Bron: Nota van Toelichting bij het besluit, p. 49-51 (Staatsblad 2012, 388).

Hoofdstuk 3

13

(inter) nationale bereikbaarheid, knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). Dit is vertaald in de volgende 13 provinciale ruimtelijke belangen: 1. Regionale contrasten; 2. Een multifunctioneel landelijk gebied; 3. Een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem; 4. Een betere waterveiligheid door preventie; 5. Koppeling van waterberging en droogtebestrijding; 6. Ruimte voor duurzame energie; 7. Concentratie van verstedelijking; 8. Sterk stedelijk netwerk: BrabantStad; 9. Groene geledingszones tussen steden; 10. Goed bereikbare recreatieve voorzieningen; 11. Economische kennisclusters; 12. (inter)nationale bereikbaarheid; 13. Beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur. Verordening Ruimte De Verordening Ruimte is op 19 maart 2014 in werking getreden. In de verordening staan onderwerpen uit de provinciale structuurvisie, waarbij is aangegeven welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen. In de Verordening Ruimte is aangegeven dat:  een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling uitsluitend is gelegen in bestaand stedelijk gebied;  de toelichting een verantwoording bevat over de wijze waarop de afspraken die gemaakt zijn in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen;  de toelichting een verantwoording bevat over de wijze waarop de beoogde nieuwbouw van woningen zich verhoudt tot de harde plancapaciteit voor woningbouw;  de ontwikkeling of uitbreiding van een detailhandelslocatie niet mag leiden tot een bovenregionale detailhandelslocatie;  een bestemmingsplan bij moet dragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, in het bijzonder aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik;  er toepassing gegeven moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Doorwerking provinciaal beleid voor projectgebied De ontwikkeling wordt besproken in het regionaal overleg. De ontwikkeling voorziet niet in de uitbreiding van gebouwen maar betreft de transformatie binnen bestaand stedelijk gebied. De voorgestane functiewijziging werd door middel van een wijzigingsbevoegd-

14

Hoofdstuk 3

heid al voorzien in het vigerende bestemmingsplan. Er is geen sprake van een uitbreiding van het toegestane ruimtebeslag en er wordt gebruik gemaakt van een bestaand bouwperceel. Zoals uit paragraaf 3.2 Rijksbeleid blijkt, is toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Met de voorgestane ontwikkeling is sprake van een kwaliteitsverbetering van de locatie, doordat een leegstaand kantoorpand getransformeerd wordt naar kantoren en woningen. Gezien het bovenstaande vormt het provinciaal beleid geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

3.4 Gemeentelijk beleid Ruimtelijke Structuurvisie In de Ruimtelijke structuurvisie "Stad tussen stromen" (2014) is een richtinggevende visie gegeven op de ruimtelijke en economische ontwikkelingsmogelijkheden van de stad. Het centrum van de stad maakt deel uit van de stedelijke ruggengraat en bepaalt mede het karakter van de stad. In de stedelijke ruggengraat wordt gestreefd naar een grote menging van functies in een compacte ruimtelijke opzet. Het beleid voor de stedelijke ruggengraat, en in het bijzonder het centrumgebied, is gericht op:  Zorgvuldig omgaan met de historische binnenstad van 's-Hertogenbosch. Nieuwe ontwikkelingen moeten passen binnen de cultuurhistorische rijkdom en de menselijke maat van de binnenstad. Functies worden in aard, schaal en maat hierop geselecteerd.  Optimaal gebruik maken van de uitstralingsgebieden die in de directe invloedssfeer van de binnenstad liggen, maar die niet direct een centrumklimaat kennen. De opgave voor deze gebieden is om de ruimtelijke aanhaking op de binnenstad te stimuleren waardoor een grotere wisselwerking tussen de gebieden ontstaat.  Toevoegen van nieuwe stedelijke knopen complementair aan de binnenstad, inclusief een verdere verdichting van de tussenliggende gebieden. De aan de binnenstad complementair zijnde gebieden - het gaat onder andere om het Paleiskwartier en 't Zand - worden ontwikkeld voor de functies die schaal en maat van de binnenstad te boven gaan. Detailhandelsbeleid In de Nota Detailhandel ’s-Hertogenbosch (vastgesteld op 11 oktober 2011) is de visie weergegeven op de toekomst van de binnenstad. Het doel is het behouden en versterken van de Bossche winkelstructuur. De binnenstad is geschikt voor vestiging van grootschalige non-food winkelformules met niet-volumineuze artikelen (megastores). In de binnenstad is er vraag naar huisvesting en sprake van schaarste aan winkelruimte op de goede locaties. Er zal in de binnenstad vooral ingezet moeten worden op de recreatieve branches, maar ook doelgerichte branches kunnen goed functioneren.

Hoofdstuk 3

15

Voor uitbreidingsinitiatieven van winkelconcentraties geldt dat moet worden voldaan aan de randvoorwaarden met betrekking tot stedenbouw, ruimtelijke ordening, bereikbaarheid, parkeren, financiën/grondzaken en milieu. Het parkeren in de binnenstad is maar beperkt mogelijk. Er wordt ingezet op transferia met voldoende parkeergelegenheid. Doorwerking voor projectgebied Het projectgebied bevindt zich op de grens van het kernwinkelapparaat aan de Hooge Steenweg en de aanloopstraat Orthenstraat en kan daarbij zorgen voor een verbinding. De realisatie van detailhandel op deze locatie in de binnenstad is passend binnen het detailhandelsbeleid. Woonbeleid In de Nota Wonen 2012 is het woonbeleid vastgelegd. In de nota zijn vier speerpunten geformuleerd. Dit zijn voldoende woningen bouwen, inzetten op betaalbaar wonen én op passend wonen en het maken van sterke en leefbare buurten. In de periode tot 2020 neemt de woningbehoefte toe met 5.840 woningen. Er wordt voor de komende jaren ingezet op een woningproductie met een bandbreedte van 500 tot 800 per jaar, met een (na te streven) gemiddelde van 700 woningen per jaar. De gemeente ’s-Hertogenbosch staat zonder meer positief t.o.v. de omzetting van incourante kantoren naar woningen. Het moet echter duidelijk zijn dat maar een beperkt deel van de incourante kantoorpanden in aanmerking komt om omgezet te kunnen worden naar woningen. De omzetting van kantoren moet een meerwaarde hebben voor de woningmarkt. Tevens moet de omzetting passen in een integrale gebiedsontwikkeling en op voor wonen geschikte locaties. De gemeente zet bij woningbouw nadrukkelijk in op ‘kwaliteit in brede zin’. Dit betekent dat bij aanvragen om omzetting van kantoorpanden naar woningen niet alleen voldaan moet worden aan de eis dat de woningen voldoende kwaliteit moeten hebben, maar ook rekening wordt gehouden met omgevingsfactoren: het parkeren moet goed geregeld zijn, fietsbergingen moeten aanwezig zijn, etc. Demografisch gezien groeit het aantal eenpersoonshuishoudens in ’s-Hertogenbsoch veel sneller dan de totale bevolking, door vergrijzing maar ook zeker door jonge singles. In de woningbouw moet rekening gehouden worden met deze wijzigingen in de bevolkingssamenstelling. Alleenstaanden en ouderen richten zich in hun woonwensen voor een belangrijk deel op de binnenstad en omliggende buurten en nabij wijkcentra. De crisissituatie op de woningmarkt heeft zijn weerslag op het verhuisgedrag en de verhuisplannen van huishoudens. Tevens moet rekening gehouden worden met de door de banken aangescherpte financieringsmogelijkheden voor deze doelgroepen. De consequentie van deze ontwikkelingen is dat deze mensen veelal op zoek gaan naar kleinere en wellicht goedkopere woningen.

16

Hoofdstuk 3

Doorwerking voor projectgebied De ontwikkeling van 68 woningen zorgt voor een positieve bijdrage aan het te realiseren streven van 700 woningen per jaar. Voor de transformatie van de leegstaande kantoorgebouwen naar woningen is een integraal plan opgesteld waarbij ingezet wordt op zowel kwalitatieve woningen als een kwalitatieve woonomgeving. Parkeer en fietsvoorzieningen zijn in voldoende mate aanwezig en er is geen sprake van geluidsoverlast of andere milieuhinder.

Hoofdstuk 3

17

4. RANDVOORWAARDEN

4.1 Inleiding Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuwe ontwikkeling ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente, milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, archeologie en economische haalbaarheid. Ook onderhavig plan is getoetst voor wat betreft de uitvoerbaarheid ervan op bovengenoemde aspecten. In dit hoofdstuk is aangegeven wat de resultaten zijn van de toets aan de milieuhygiënische aspecten.

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn. 1. In het projectgebied wordt detailhandel en wonen mogelijk gemaakt. Er is daarmee geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r.. 2. In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit paragraaf 4.8 (Flora en fauna) van de ruimtelijke onderbouwing volgt dat de voorgestane ontwikkelingen in het projectgebied niet van invloed zijn op de Ecologische Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied. Het projectgebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het projectgebied niet tot een Belvédèregebied of Rijksmonument. Daarnaast is er geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied.

18

Hoofdstuk 4

3.

In Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door onderhavige ruimtelijke onderbouwing geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

Zoals in bovenstaande opsomming blijkt, is het niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

4.3 Geluid In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het projectgebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden bij vaststelling of herziening van het bestemmingsplan. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:  wegen die in een als ‘woonerf’ aangeduid gebied liggen;  wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Woningen De woningen bevinden zich in de onderzoekszone van het spoor. Gezien de grote afstand (circa 500 meter) en de afschermende werking van de tussenliggende bebouwing wordt een onderzoek spoorweglawaai niet noodzakelijk geacht. De wegen in de omgeving hebben een maximum snelheid van 30 km/uur en hebben door de (deels) beperkte openbaarheid een lage verkeersintensiteit. Een onderzoek wegverkeer wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Detailhandel Detailhandel is geen geluidsgevoelig object, maar produceert wel geluid. In de paragraaf bedrijven en milieuzonering wordt hierop nader ingegaan.

4.4 Luchtkwaliteit De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit “niet in betekenende mate” aangetast wordt. De huidige concentraties voor de stoffen NO2 en PM10 zijn lager dan 30 microgram/m3 en zijn derhalve goed te noemen. De ontwikkeling zorgt voor een zeer beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen en draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er is geen nader luchtkwaliteitsonderzoek nodig.

Hoofdstuk 4

19

4.5 Externe veiligheid Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen3 vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico’s in het projectgebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico’s dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer. (Beperkt) kwetsbare objecten Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants4. Risicovolle activiteiten In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan. Doorwerking projectgebied Het projectgebied bevindt zich niet binnen de plaatsgebonden risicocontour 10-6 of in het invloedsgebied van een inrichting waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen. In de omgeving van het projectgebied liggen een aantal transportroutes waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt: de spoorlijn, Zuid Willemsvaart en wegen. Het projectgebied ligt niet binnen het invloedsgebied of de plaatsgebonden risicocontour 10-6 van één van deze transportroutes. In de omgeving van het projectgebied liggen geen buisleidingen. Met betrekking tot externe veiligheid is er geen belemmering voor de ontwikkelingen binnen het projectgebied.

3

4

Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen, Staatscourant d.d. 4 augustus 2004. Deze Circulaire is gebaseerd op de Risico Normering Vervoer gevaarlijke stoffen en het Bevi en sluit zoveel als mogelijk aan op het Bevi. Zoals bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen

20

Hoofdstuk 4

4.6

Bodem

In het kader van een ruimtelijke procedureprocedure vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. In dit geval betreft het een functiewijziging. De huidige en toekomstige gebruiksvormen zijn even gevoelig voor bodemverontreinigingen en er vinden geen wijzigingen in het gebruik van de grond plaats waardoor de gevoeligheid voor bodemverontreiniging van het gebruik van het perceel gelijk is. Bodemonderzoek is zodoende niet noodzakelijk.

4.7

Water

Een watertoets is een essentieel onderdeel van ieder ruimtelijk plan en is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Beleidskader Integraal waterbeheer beoogt een duurzaam en veerkrachtig watersysteem, waarbij kansen worden benut en functies zoveel mogelijk worden gecombineerd. Beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn door de gemeente vastgesteld in het Waterplan 2 (2009). Het is een visiedocument dat is onderschreven door de verschillende actoren op het gebied van water in en rondom de stad. Het Waterplan 2 beschrijft de wijze waarop 's-Hertogenbosch een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem zal houden, nu en in de toekomst. Hierbij wordt onder andere ingespeeld op opwarming vanwege klimaatsverandering, de verdichtingsopgave en nieuwe manieren om water te bergen.

    

Het waterbeheerplan van Waterschap Aa en Maas uit 2010 beschrijft de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2010-2015, met een doorkijk naar 2027). De gemeenschappelijke uitgangspunten van gemeente en waterschap zijn: Gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater; Doorlopen van de afwegingsstappen: 'hergebruik-infiltratie-buffering-afvoer'; Voorkomen van vervuiling; Hydrologisch neutraal ontwikkelen; Meervoudig ruimtegebruik. Het uitgangspunt hydrologisch neutraal ontwikkelen, wordt uitgesplitst in het ontwikkelen van 'nieuw' stedelijk gebied en het herstructureren of opnieuw ontwikkelen van bestaand stedelijk gebied. Bij de (her)ontwikkeling van bestaand stedelijk gebied wordt de wateropgave gerelateerd aan de bestaande situatie van bijvoorbeeld een geheel verhard gebied met een gemengd rioolstelsel. Wanneer dit gebied geheel verhard blijft, maar er wel een gescheiden stelsel wordt aangelegd, vormt alleen de

Hoofdstuk 4

21

verloren berging in het gemengde rioolstelsel de wateropgave plus zo mogelijk een opgave vanwege de klimaatverandering. Naast bovengenoemde uitgangspunten heeft de gemeente aanvullende beleidsdoelen geformuleerd op het gebied van klimaatadaptatie en waterbeheer. De doelstelling om een energieneutrale stad te realiseren in 2050 heeft ook implicaties voor het stedelijk waterbeheer. Er moet meer ingezet worden op het hergebruik van hemelwater en het bufferen van water ter voorkoming van wateroverlast. Innovatieve oplossingen zijn daarbij noodzakelijk om deze doelstelling te behalen. Toekomstige situatie In deze ruimtelijke onderbouwing worden alleen functiewijzigingen toegestaan en zeer beperkte wijzigingen aan de gebouwen:  binnen het gebouw: detailhandel en wonen in plaats van een kantoor;  sloop van loopbruggen; Het verhard oppervlak zal door bovengenoemde ontwikkelingen niet wijzigen en heeft geen gevolgen voor de waterhuishouding. Afvoer regenwater en afvalwater. Het reeds bijna geheel bebouwde gebied is nu voorzien van een gemengd rioolstelsel. Door de ontwikkelingen zoals opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing wijzigt dit niet.

4.8 Flora en fauna Bij ruimtelijke planvorming is een toetsing aan de Natuurbeschermingswet verplicht. Een ontwikkeling kan namelijk effect hebben op de Natura 2000 gebieden in de omgeving. In het kader van de juridisch-planologische procedure is tevens een toetsing aan de Floraen faunawet verplicht. De Flora- en faunawet regelt de bescherming van plant- en diersoorten. Het plangebied maakt geen deel uit van de ecologische hoofdstructuur of een ecologische verbindingszone en bevindt zich niet in de nabijheid van een Natura 2000- gebied. Het projectgebied is volledig bebouwd en verhard. Middels deze ruimtelijke procedure wordt alleen een interne functiewijziging en een zeer beperkte sloop/realisatie van gebouwen mogelijk gemaakt waardoor geen negatieve effecten op mogelijk aanwezige beschermde flora en fauna plaatsvindt.

22

Hoofdstuk 4

4.9

Archeologie en cultuurhistorie

Cultuurhistorie Per 1 juli 2011 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van de MoMo is de Bro per 1 januari 2012 (artikel 3.6.1, lid 2) gewijzigd. Wat eerst alleen voor archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed: in de ruimtelijke onderbouwing dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Het is daarmee dus verplicht om de facetten historische (stede)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. Het beleid van de provincie Noord-Brabant sluit aan op het nationale beleid voor de archeologische monumentenzorg. De provincie richt zich op de bescherming van objecten en de bescherming, benutting en ontwikkeling van structuren en ensembles van een grotere schaal. Doorwerking projectgebied De Binnenstad van 's-Hertogenbosch is in zijn geheel aangewezen als beschermd stadsgezicht. Het projectgebied maakt daarom in het vigerende bestemmingsplan deel uit van een cultuurhistorische zone. Dit betekend voor de ontwikkelingen in het projectgebied dat de parcellering en de breedte van de hoofdgebouwen behouden moeten blijven. Bij het ontwerp van de nieuwe gevels is hiermee rekening gehouden, wat tot uiting komt in de gevelopbouw en de structuur. De bestaande gebouwen blijven aan de buitenzijde duidelijk zichtbaar. Archeologie In het landelijk beleid betreffende archeologie is het bewaren van archeologische waarden in situ (in de bodem) het uitgangspunt. Nederland heeft namelijk in 1992 het Verdrag van Valetta/Malta getekend waarin behoud van archeologische waarden in situ voorop staat. Met de wijzigingswet (Wamz 2007) op o.a. de Monumentenwet 1988 is dit in Nederland van kracht geworden. De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft in 2010 een beleidsnota archeologie opgesteld. Op de archeologische beleidskaart van de gemeente ‘s-Hertogenbosch ligt de planlocatie deels in een zone met categorie 5: middeleeuwse hoofdstructuur (zijde Orthenstraat) en deels in een zone met categorie 7: in het verleden vergraven terrein. In zone met categorie 7 is geen archeologisch onderzoek nodig. In zone met categorie 5 is archeologisch onderzoek nodig bij ingrepen in de bodem groter dan 50 cm – MV en 1 m², wat bij onderhavig initiatief niet het geval is. Een archeologisch onderzoek hoeft dan ook niet plaats te vinden.

Hoofdstuk 4

23

4.10 Milieuhinderlijke bedrijvigheid In het vigerende bestemmingsplan ‘Binnenstad’ is aangegeven dat de binnenstad van ’sHertogenbosch aangemerkt kan worden al een levendig gebied met een mengfunctie (winkels, horeca, dienstverlening en andere bedrijfsmatige activiteiten, maatschappelijke doeleinden, etc.). In deze gebieden worden in tegenstelling tot rustige woongebieden bedrijfsactiviteiten op kortere afstand van woningen toegestaan. Bij het vigerende bestemmingsplan is een Staat van bedrijfsactiviteiten "functiemenging" opgenomen waarop is aangegeven welke bedrijven zich in de binnenstad kunnen vestigen. Bij de opstelling hiervan is aansluiting gezocht bij de systematiek van functiemenging van de VNG-brochure “Bedrijven en Milieuzonering”. De toelaatbare activiteiten voor gebieden met een functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C. Daarbij zijn de categorieën A en B overal toegestaan en categorie Cbedrijven uitsluitend voor zover deze direct ontsluiten via de bestemming “Verkeer”. Het gaat dan om activiteiten die voldoen aan de volgende randvoorwaarden:  Categorie A: Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend zijn voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend om hinder te voorkomen.  Categorie B: Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgevoerd, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.  Categorie C: Activiteiten zoals hierboven genoemd, maar waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen. Voor de toelaatbaarheid hiervan geldende de voorwaarden:  het gaat om kleinschalige, meestal ambachtelijke, bedrijvigheid;  productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats;  de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig;  activiteiten, die in belangrijke mate afhankelijk zijn van een goede verkeersontsluiting dienen te beschikken over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur. Doorwerking projectgebied Detailhandel Detailhandel heeft enkel te maken met het milieuaspect geluid. Met betrekking tot geur, stof en gevaar hoeft er geen rekening gehouden te worden met aan te houden afstanden tussen woningen en detailhandel. Het geluid wordt voornamelijk veroorzaakt door het laden en lossen. In de panden kunnen 3 tot 4 winkels gevestigd worden. Het laden en lossen van deze winkels, zal net als de winkels in de omgeving, plaats vinden in de

24

Hoofdstuk 4

Orthenstraat. Bij de uitvoering van het plan zullen nadere eisen worden gesteld over het onder andere laden en lassen gebruik airco’s etc. Hoewel de Staat van inrichtingen van het vigerend bestemmingsplan bedoeld is voor de toetsing van bedrijvigheid en niet voor de toetsing van detailhandel kan hiervoor wel aangesloten worden bij de systematiek van functiemenging. In de VNG-uitgave is in bijlage 4 een Staat van bedrijfsactiviteiten opgenomen waarin detailhandel is opgenomen. Hieruit volgt dat detailhandel valt in categorie A. SBI-code 52

Omschrijving Detailhandel voor zover n.e.g.

Categorie A

Categorie A activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend om hinder te voorkomen. De aanpandige (nieuwe) woningen vormen geen belemmering voor de realisatie van detailhandel in het projectgebied. Zodoende zijn er vanuit bedrijven en milieuzonering dan ook geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling van detailhandel. Woningen De nieuwe woningen grenzen aan percelen met de bestemming Centrum’. ‘Binnen deze bestemming is het mogelijk om de volgende functies te realiseren: detailhandel, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, wonen, horeca en bedrijven in categorie A, B of C. Aangezien er sprake is van een gebied met functiemenging kunnen deze functies een de woningen naast elkaar bestaan zonder dat de woningen hinder ondervinden of de functies belemmerd worden in de bedrijfsvoering..

4.11 Duurzaamheid en energie De gemeenteraad streeft met haar Energie- en Klimaatprogramma 2008-2015 naar een klimaatneutrale gemeente: in 2020 een klimaatneutrale gemeentelijke organisatie, in 2035 een klimaatneutrale gebouwde omgeving en een klimaatneutrale stad in 2050. Op korte termijn betekent dit minimaal een energiebesparing van 25-75 procent voor nieuwe woningen en bedrijven en klimaatneutrale nieuwbouw waar mogelijk. Belangrijke uitgangspunten voor de uitvoering van het Energie- en Klimaatprogramma zijn samenwerking, duurzame energieproductie en integrale aanpak. De gemeente 's-Hertogenbosch stelt daarnaast eisen ten aanzien van duurzaam en energiebewust bouwen die gebaseerd zijn op het Nationaal pluspakket Utiliteitsbouw. In combinatie met dit pakket hanteert de gemeente 's-Hertogenbosch 3 speerpunten:  de energieprestatie van het gebouw levert ten minste een reductie van de CO2uitstoot van 25% ten opzichte van de eisen uit het bouwbesluit;

Hoofdstuk 4

25





de hemelwaterafvoer dient te gebeuren middels infiltratie naar de bodem of oppervlakkige afvoering naar het oppervlaktewater, of via een gescheiden rioolstelsel. In de watertoets wordt bepaald wat de mogelijkheden van de betreffende locatie zijn; uitsluitend hout uit duurzaam beheerde bossen dient te worden toegepast. Dit dient aangetoond te worden met het FSC-certificaat. Er wordt uitsluitend gewerkt met FSC gecertificeerde toeleveranciers.

Doorwerking projectgebied Omdat in deze ruimtelijke onderbouwing enkel sprake is van een interne functiewijziging, de sloop van loopbruggen en de realisatie van een ondergeschikt bouwdeel, bevat zij in vorenstaande zin geen specifieke aspecten betreffende duurzaamheid.

26

Hoofdstuk 4

5. UITVOERBAARHEID

5.1 Economische uitvoerbaarheid Kostenverhaal Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de overheid budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is de overheid verplicht om de kosten te verhalen in de gevallen die zijn aangewezen in het Besluit ruimtelijke ordening. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening is kostenverhaal verplicht in geval van:  de bouw van één of meer woningen en andere hoofdgebouwen;  de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met één of meer woningen;  de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;  de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;  de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² brutovloeroppervlakte. Als sprake is van een bouwplan en kostenverhaal dus verplicht is, moet gelijktijdig met het besluit een exploitatieplan vastgesteld worden. De overheid is echter niet in alle gevallen verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro kan de overheid besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c Wro is voldaan. Met onderhavige ruimtelijke onderbouwing wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Echter is met de ontwikkelende eigenaar van de gronden die binnen het projectgebied gelegen zijn, een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro, voordat de ruimtelijke onderbouwing is vastgesteld. Ook zijn er geen redenen om nadere eisen te stellen dan wel het plan te faseren, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt. In de anterieure overeenkomst is het verhaal van kosten op afdoende wijze vastgelegd.

Hoofdstuk 5

27

Financiële haalbaarheid De initiatiefnemer beschikt over voldoende middelen om de functiewijziging te kunnen realiseren. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond. De haalbaarheid van de gehele grondexploitatie is kostendekkend.

28

Hoofdstuk 5

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Oldenzaal | Hasselt (B) www.BRO.nl