Ruimtelijke onderbouwing nieuwbouw woongebouw Hofvijver (Jheronimustoren Paleiskwartier)
integraal gebiedsprofiel
In de afgelopen 20 jaar heeft de spoorzone aan de westzijde van het centraal station een ingrijpende metamorfose ondergaan . Het plangebied van “La Gare” en “Paleiskwartier” had oorspronkelijk een bedrijfsinvulling, maar na een voorzichtige start in de richting van opwaardering en upgrading is het gebied thans volledig bestemd voor de functies wonen, werken, centrumvoorzieningen en de daarbij behorende openbare verkeers- en verblijfsruimte. Vanwege de ligging nabij het centraal station - vervoersknooppunt voor alle vormen van (spoor)wegverkeer - is voor de werkfunctie gekozen voor kantoren. Binnen de zakelijke dienstverlening worden de potenties van de goede bereikbaarheid immers optimaal benut (hoog aantal werknemers per oppervlakte-eenheid) zodat goed ingespeeld kan worden op het landelijk mobiliteitsbeleid. Naast zakelijke dienstverlening wordt ook ruimte gelaten voor maatschappelijke dienstverlening/voorzieningen. Het gebied leent zich immers ook goed voor onderwijsvoorzieningen met een bovenstedelijk/regionaal karakter. De onderwijsvoorzieningen in “La Gare”en “Paleiskwartier” vormen daarbij een grote cluster met de onderwijsvoorzieningen in de aangrenzende gebieden “Concordia/Wolfsdonken” en “Willemspoort”. Voor centrumvoorzieningen is gekozen vanwege de ligging nabij de oude binnenstad - de binnenstad wordt “over het spoor” getrokken - en de mogelijkheid in de nieuwbouw ook grootschalige centrumvoorzieningen te realiseren die in de fijnmazige oude stad moeilijk plaatsbaar zijn. Voor het evenwicht en de leefbaarheid van het nieuwe ontwikkelingsgebied is ook voor het wonen de nodige ruimte ingebouwd. Voor het wonen geldt dat het gebied een eigen woonklimaat kent, van hoogwaardig stedelijk wonen in een gedifferentieerd woningaanbod, op steenworp afstand van de oude stad. De nieuwe invulling van de spoorzone richt zich op stedelijk bouwen; compacte bebouwing met hoogbouw, ondergronds parkeren en optimaal gebruik van de openbare ruimte voor verkeers- en verblijfsfuncties. Met het omvangrijke bouwprogramma van de spoorzone wordt aanvullende druk op gronden buiten het bestaand stedelijk gebied voorkomen. De hoofdopzet van invulling van de spoorzone is eerder vastgelegd in het bestemmingsplan “Westzijde Station, La Gare” uit 1995, en de ontwerpbestemmingsplannen ”1e herziening La Gare” en “Paleiskwartier” uit 1998. Vanaf 2000 is het streven naar compact bouwen verder aangezet en is besloten meer ruimte te reserveren voor centrumvoorzieningen. Na het doorlopen van een uitgebreide inspraakprocedure is in 2008 voor de verdere ontwikkelingen van het zuidelijk gedeelte van Paleiskwartier een bijgestelde ontwikkelingsvisie vastgesteld; het “Ruimtelijk plan Paleiskwartier-Zuid, Scharnierpunt tussen Binnenstad en West”, waarin ruimte is gemaakt voor een tweetal bijzondere hoogbouwelementen, waaronder onderhavige woontoren aan de Hofvijver. Deze ontwikkelingsvisie maakt integraal onderdeel uit van onderhavige ruimtelijke onderbouwing van de nieuwbouw van de Jheronimustoren c.a.. Vanwege de dynamiek in het ontwikkelingsgebied laat het ruimtelijk beleid voor de spoorzone zich vooralsnog niet goed vertalen in een kaderstellend uitgewerkt bestemmingsplan.
projectprofiel
Onderhavig project “Jheronimus” in Paleiskwartier heeft betrekking op de realisering aan de Hofvijver - de in het zuidelijk gedeelte van het gebied Paleiskwartier centraal geprojecteerde waterpartij - van een woongebouw met 88 appartementen verdeeld over 23 verdiepingen op een begane grondlaag met ca. 400m2 commerciële ruimte. De voor de woningen benodigde bergingen en parkeervoorzieningen worden ondergebracht in een kelder. Voor het bezoekersparkeren is ruimte beschikbaar in de bestaande parkeergarage van Paleiskwartier. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer vindt primair plaats via de Magistratenlaan en de Spiegeltuin. Het initiatief vormt één van de speerpunten van het gemeentelijk beleid ten aanzien van stedelijk bouwen op daarvoor - in de Nota Hoogbouw - geselecteerde locaties. Ten behoeve van de specifieke kwalitatieve verantwoording van het nieuwbouwproject naar het gemeentebestuur aan de hand van de eerder door de raad in de Nota Hoogbouw vastgestelde beoordelingscriteria is een afzonderlijk document opgesteld (notitie “verantwoording Jheronimus, Paleiskwartier ’s-Hertogenbosch, volgens de 10-punten-lijst Nota Hoogbouw”, BDP Khandekar, augustus 2009) In deze verantwoording - welke geen onderdeel uitmaakt van de ruimtelijke onderbouwing - kan een bevestiging gevonden worden van de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van de geprojecteerde nieuwbouw tegen de achtergrond van het op voorhand al hoog gelegde ambitieniveau bij toepassing van hoogbouw. Overeenkomstig de aanbevelingen uit de verantwoording van de hoogbouw, wordt aansluitend op het nieuwbouwcomplex een gebouwde voorziening - in de vorm van een luifelconstructie - ter voorkoming van windhinder in het openbaar verblijfsgebied geplaatst.
milieu en duurzaamheid, archeologie
lucht Bij lucht gaat het enerzijds om de productie van luchtverontreiniging als gevolg van nieuwe plannen waarop de luchtkwaliteitseisen van de Wet Milieubeheer van toepassing zijn - en om de zorg van het bouwen van kwetsbare functies in luchtbelaste zones uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Het plan Paleiskwartier is in de jaren ’90 ontwikkeld; de geplande uitvoering loopt tot ca. 2015. In 2006 is als gevolg van het Besluit Luchtkwaliteit 2005 onderzoek gedaan naar de luchtkwaliteit voor de verdere ontwikkeling van het Paleiskwartier in zijn totaliteit. De berekeningen zijn uitgevoerd voor de jaren 2006, 2010 en 2015. Uitgaande van het toen aanwezige achtergrondniveau werden nog enkele overschrijdingen berekend als gevolg van de relatief hoge achtergrondconcentratie. Omdat het nieuwe plan Paleiskwartier in vergelijking met een autonome ontwikkeling op basis van de formeel nog geldende bedrijfsbestemming een duidelijke verbetering brengt ten aanzien van het aspect luchtverontreiniging is toen geconcludeerd dat de zgn. saldobenadering kon worden toegepast. Intussen zijn onder invloed van gewijzigde regelgeving de achtergrondwaarden bijgesteld (o.a. uitsluiting zeezout) en is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit een rijksbrede aanpak voor sanering van de luchtkwaliteit in gang gezet, waaraan de gemeente ’s-Hertogenbosch meedoet. Voor Paleiskwartier worden inmiddels zowel voor nu als voor later geen overschrijdingen van wettelijke normen meer berekend. Het aspect luchtkwaliteit vormt dus geen belemmering voor de realisering van de Jheronimustoren.
geluid Het Paleiskwartier is te kenmerken als een hoogdynamisch gemengd stedelijk gebied waar allerlei geluidssoorten aan de orde zijn. Dit betreft spoorweglawaai, wegverkeerslawaai en geluid van inrichtingen/bedrijven. De directe omgeving biedt mogelijkheden voor de ontwikkeling van een scala aan stedelijke functies; hotel, bioscoop, kantoren, horeca, parkeervoorzieningen en andere stedelijke functies. Planologisch/stedenbouwkundig is deze dynamiek met navenante milieudruk acceptabel te achten gezien de functie van het gebied als uitbreiding van het centrum en als ontmoetingsplaats tussen wonen, werken, stedelijke voorzieningen en infrastructuur. Uiteraard zullen wel de voor het terugdringen van directe en indirecte hinder benodigde voorzieningen moeten worden getroffen. Voor wat het wegverkeerslawaai betreft wordt nergens op de Jheronimustoren vanuit de zoneplichtige verkeerswegen Magistratenlaan en Vlijmenseweg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. Rekening is gehouden met de ontwikkeling van bouwblokken aan de zijde van de Magistratenlaan overeenkomstig het ruimtelijk plan Paleiskwartier-Zuid. Ook vanuit de niet-zoneplichtige 30 km/uur wegen Bordeslaan, Spiegeltuin en Vijverlaan blijft de verkeersgeluidbelasting op de gevels van de Jheronimustoren beneden het niveau van 48 dB, zodat een acceptabel woon- en leefklimaat niet wordt verstoord. Voor wat betreft het railverkeerslawaai wordt alleen op de 22e en 23e verdieping ter plaatse van de oostgevel de voorkeursgrenswaarde voor railverkeergeluid met 1dB overschreden. De geluidbelasting vanwege het railverkeer bedraagt daar 56 dB zodat voor 3 appartementen ontheffing van de voorkeursgrenswaarde spoorweglawaai benodigd is. De procedure voor de verlening van de hogere waarde wordt afzonderlijk gevoerd en zal tijdig worden afgerond om bouwvergunning te kunnen verlenen voor de nieuwbouw. bodem Het gebied is in het verleden in gebruik geweest als agrarisch gebied. Later is hier het bedrijventerrein Wolfsdonken gevestigd. Voor aanleg van het bedrijfsterrein is het gebied circa 3 meter opgehoogd met zand. Het opgehoogde deel is plaatselijk deels opgehoogd met puinhoudend materiaal en/of stortmateriaal. Ter plaatse van het onderhavig plangebied zijn bij bodemonderzoek géén aanwijzingen gevonden voor puin en dergelijke in de ondergrond. Het noordoostelijk deel van het plangebied ligt binnen de begrenzing van de bodemverontreiniging “Wolfsdonken-Paleiskwartier”. Voor de aanpak van deze verontreiniging is een saneringsplan opgesteld (IWACO, 1998; beschikking 1999) en de sanering wordt uitgevoerd door de gemeente. Ter plekke van het plangebied is sprake van een (lichte) grondwaterverontreiniging met VOCl en aromaten. In het diepere grondwater is op één plek in het verleden (1997) een sterk verhoogd benzeengehalte gemeten. Dit wordt aanvullend onderzocht en, indien noodzakelijk, conform bovengenoemd saneringsplan gesaneerd. De bodem is geschikt voor de geplande bestemming. Grondverzet zal overeenkomstig het gestelde in het Besluit bodemkwaliteit moeten plaatsvinden. Ingeval van bouwputbemaling dient rekening gehouden te worden met verontreiniging in het grondwater, met name in relatie met de directe omgeving. externe veiligheid Externe veiligheid wordt bezien vanuit bedrijvigheid of andere gevaarlijke activiteiten en vanuit het aspect van vervoer van gevaarlijke stoffen. Het plan kent geen (toekomstige) belastingen qua externe veiligheid van bedrijven. Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg is eveneens niet aan de orde; geen van de wegen geven aansluiting op relevante bedrijvigheid, terwijl deze wegen vanuit de algemene regelgeving niet gebruikt mogen worden voor transitoverkeer.
Het vervoer over het spoor van gevaarlijke stoffen is evident. Als toetsstenen voor externe veiligheid gelden het zgn. plaatsgebonden risico, wat kan worden aangegeven met een contour waarbinnen geen intensieve functies mogen worden gerealiseerd en zeker niet mag worden gebouwd. Hiernaast geldt het zgn. groepsrisico waar het er om gaat dat geen grotere groepen mensen tegelijkertijd slachtoffer worden van een ongeval. Dit is een oriënterende waarde waarvan gemotiveerd kan worden afgeweken. Daarbij komen aspecten van zelfredzaamheid, bereddering, calamiteitenbestrijding e.d. uitdrukkelijk aan de orde. Voor de berekening van de externe veiligheid van het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor worden normaliter het feitelijk vervoer en prognoses voor de toekomst gebruikt. Bij verschillende gelegenheden is berekend dat het huidige, noch het geplande vervoer (tot aan 2020) een plaatsgebonden risicocontour oplevert. Het plan ligt op een afstand van het midden van de doorgaande sporen van circa 185 meter en van het meest nabij gelegen spoor van 165 meter. Uit een oogpunt van calamiteitenbestrijding en dergelijke is een minimale afstand van ca. 25 meter wenselijk, en daar voldoet het plan ruimschoots aan. Voor wat betreft het groepsrisico is berekend is dat er een overschrijding is van de oriëntatiewaarde in ordegrootte van 3,75, zowel voor nu als de toekomst. De combinatie van het vervoer in relatie tot de intensiteit van de bebouwing en het ruimtegebruik in Paleiskwartier veroorzaakt de overschrijding. De overschrijding is dan ook te zien in de range van de zeer kleine kans op calamiteiten maar met een relatief groot aantal slachtoffers. De gemeente ’s-Hertogenbosch voert samen met de provincie Noord-Brabant en de grote steden van Noord-Brabant beleid in de richting van het Rijk en Pro-rail om het (risico van) vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor binnen de gemeente sterk terug te dringen. Concrete acties lopen om knelpunten weg te nemen zoals de kruising met de Dieze en het aanbrengen van verbeterde roodseinbeveiligingen (zgn. ATBvv). Het Rijk ontwikkelt het zgn. Basisnet wat een risicoplafond voor alle spoorlijnen gaat vastleggen, waarin een afstemming is gepleegd tussen het toekomstig vervoer van gevaarlijke stoffen en de ruimtelijke ontwikkeling naast het spoor. In combinatie met dit beleid is voor de Jheronimustoren onderzocht in hoeverre maatregelen in de overdrachtssfeer en bij de ontvanger, alsook maatregelen in de sfeer van calamiteitenbestrijding en zelfredzaamheid noodzakelijk/wenselijk zijn. De volgende extra maatregelen zijn daarbij bepaald: Het gebouw zal een belangrijke uitgang (vluchtweg) van het spoor afgekeerd hebben. Voor de Jheronimustoren zal deze vluchtweg via de parkeergarage leiden, bij voorkeur via twee afzonderlijke (vlucht-)wegen, waarbij de toegang vanuit de toren naar de parkeergarage als een volwaardige, goed herkenbare route moet worden ontwikkeld. Het gebouw (inclusief parkeerkelder) wordt voorzien van afsluitbare gebouwventilatie, voor de situatie dat toxische stoffen vrijkomen. Een afsluitbaar ventilatiesysteem waarborgt in die situatie het best een veilige schuilomgeving voor de bewoners. Het gebouw wordt voorzien van een centraal alarm, inclusief brandmeld- en ontruimingsinstallatie. Het gebouw zal van (tenminste) twee verschillende zijden bereikbaar en toegankelijk zijn voor de hulpdiensten (met daarbij adequate opstelplaatsen voor calamiteitendiensten); toereikende voorzieningen voor communicatie met- en instructie van de Bedrijfshulpverlening zal worden geconditioneerd. Voor de bestrijding van calamiteiten zullen de benodigde bluswatervoorzieningen worden aangelegd. water Zoals voor alle nieuwbouwprojecten in Paleiskwartier wordt ook in onderhavige ontwikkeling een gescheiden systeem toegepast voor afvoer van huishoudelijk afvalwater (riool) en hemelwater (afvoer naar oppervlaktewater). Bouwers krijgen daartoe een verplichting opgelegd door de Paleiskwartier B.V. en kopers en hun rechtsopvolgers worden verplicht het gescheiden afvoersysteem in stand te
houden. Een en ander vloeit voort uit in het verleden - in het kader van het reguliere overleg met het waterschap - gemaakte afspraken. energie/duurzaam bouwen Energie is een speerpunt van het gemeentelijke milieubeleid zoals is vastgelegd in onder andere het Milieubeleidsplan en het Energie- en Klimaatprogramma. Voor nieuwbouw geldt op dit moment dat minimaal 25% minder kooldioxide wordt uitgestoten dan volgens het geldende Bouwbesluit. De geldende epc-norm is thans 0,8 en zal binnenkort worden bijgesteld naar 0,6. De focus is er op gericht om in combinatie met de uitvoering van WKO de nieuwe norm te halen c.q. zo dicht mogelijk te benaderen. Bij duurzaam bouwen geldt als uitgangspunt dat uitsluitend niet-uitlogende materialen (integraal waterbeheer) worden toegepast en dat - voorzover van toepassing - uitsluitend duurzaam geproduceerd hout i.c. FSC goedgekeurd hout wordt toegepast. Ten behoeve van zuinig energieverbruik en beperking van de lichtuitstraling naar het buitengebied zullen de gemeenschappelijke ruimten in het gebouw spaarzaam verlicht worden. archeologie Het ontwikkelingsgebied kent een lage verwachting ten aanzien van het aantreffen van archeologische vindplaatsen. Vanuit archeologische aspecten zijn er geen beperkingen ten aanzien van bebouwing en inrichting van het gebied.
ruimtelijke ordeningsaspecten
Voor het ontwikkelingsgebied geldt formeel nog de “Partiële herziening van het plan in onderdelen West” van 1949. In dit plan heeft het gebied Paleiskwartier een bestemming ten behoeve van bedrijvigheid met bijbehorende verkeers- en groenvoorzieningen (bedrijfsterrein Wolfsdonken). De herontwikkeling van het gebied Paleiskwartier is primair gebaseerd op het ontwerpbestemmingsplan “Paleiskwartier” waarop door de Provinciale Planologische Commissie op 1 februari 1999 advies is uitgebracht. In het kader van het wettelijk vooroverleg zijn door de P.P.C. de uitgangspunten van de totaalontwikkeling - waaruit onderhavige bouwplanontwikkeling voortvloeit destijds onderschreven. Ook de inspectie VROM en het waterschap hebben eerder ingestemd met de beoogde herontwikkeling van het gebied. Het nieuwbouwproject zal met een groot aantal andere bouwprojecten ingepast worden in een nieuw geactualiseerd bestemmingsplan voor het gebied van de spoorzone, waarvan de vaststelling is voorzien in 2012.
financieel economische aspecten
Het nieuwbouwproject is gelet op de omvang van de uitbreiding een bouwplan in de zin van artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel 6.2.1 Bro. Toepassing is gegeven aan het bepaalde in art. 6.12 lid 2 van de Wro door regeling van de verdeling van de kosten van de grondexploitatie binnen het samenwerkingsverband Paleiskwartier B.V.
motivering aanvaardbaarheid
De stedelijke bouw van gestapelde woningen in het project sluit volledig aan op de ruimtelijke en functionele opzet van de spoorzone. De compacte bouwvorm met ondergronds parkeren versterkt de ruimtelijke structuur in het ontwikkelingsgebied. De woningbouw voorziet in de bestaande vraag naar compacte woningen in een stedelijk gebied op korte afstand van een vervoersknooppunt, de historische binnenstad, een veelheid aan voorzieningen en de nabijheid van natuur. De specifieke woonkwaliteit die gevonden wordt door de toepassing van hoogbouw op deze bijzondere locatie sluit aan op het streven naar verdere differentiatie van het woningaanbod in de stad. De invloed van de beoogde nieuwbouw op het woonklimaat in de directe (woon)omgeving is uitvoerig beoordeeld in de inspraakprocedure voorafgaand aan de vaststelling van het eerdergenoemde ruimtelijk plan voor het zuidelijk gedeelte van Paleiskwartier. In het eindverslag inspraak is daarbij het navolgende geconstateerd ten aanzien van de specifieke invloed als gevolg van de hoogbouw : “Het ruimtelijk plan Paleiskwartier-Zuid komt als beleidskader voor de invulling van het zuidelijk deel van Paleiskwartier in de plaats van het ontwerp-bestemmingsplan Paleiskwartier zoals dat in 2000 aangepast is naar aanleiding van de destijds gevoerde inspraakprocedure. Bij de bepaling van de invloed van de thans beoogde hoogbouw op de bestaande woningen met betrekking tot aspecten als uitzicht en bezonning wordt dan ook een vergelijking gemaakt met het beleidskader zoals dat er lag voordat de huidige woningen gerealiseerd waren. De projectie van de Jheronimustoren en het landmark vormen daarbij nieuwe elementen ten opzichte van het oorspronkelijke beleidskader, maar grote delen van de in het nieuwe ruimtelijk plan beoogde invulling van het zuidelijk deel van Paleiskwartier wijken niet af van het destijds al vastgelegde beleidskader. Om die reden wordt de invloed van de Jheronimustoren en het landmark op de omgeving specifiek in beeld gebracht tegen de achtergrond van het eerdere beleidskader (van het ontwerpbestemmingsplan Paleiskwartier) en zal het belang van de toepassing van de bijzondere hoogbouw afgewogen worden tegen de extra invloed die deze bebouwing zal hebben op de omgeving ten opzichte van nieuwbouw op basis van het eerdere beleidskader. De Jheronimustoren is verder van de bestaande woningbouw in Paleiskwartier geprojecteerd dan het oorspronkelijk ter hoogte van de Hofvijver beoogde stedenbouwkundig accent. Waar het oorspronkelijk beoogde stedenbouwkundig accent voor wat betreft situering het ritme van de hoge Armada’s volgde (hart-op-hart-afstand van ca. 70 meter) is de Jheronimustoren ten opzichte van de meest zuidelijke Armada geprojecteerd op een afstand van ca. 80 meter. Ook de kortste afstand tussen de gevels van de Jheronimustoren en de meest zuidelijke Armada is ruimer dan bij de hoge Armada’s onderling. Naast een grotere afstand leidt ook het smaller profiel van de toren in de zichtoriëntatie vanaf de Armada’s tot een veel kleinere zichthoek op de toren in het horizontale vlak (breedteprofiel) dan bij toepassing van een 6e hoge Armada in het bestaande ritme. Met andere woorden; de Jheronimustoren is feitelijk en oogt zeker een stuk smaller dan het eerder voorziene stedenbouwkundige accent. Voor wat betreft hoogte overstijgt de Jheronimustoren het eerder voorziene stedenbouwkundige accent - dat in lijn met de hoge Armada’s op maximaal 30 meter was gesteld - aanzienlijk, maar de extra hoogte haalt niet veel meer weg dan zicht op lucht en wolken. Met betrekking tot het zicht op de Gement is van belang dat in het eerdere ruimtelijk kader de geprojecteerde invulling ten zuiden van de Hofvijver ook een sterk stedelijk karakter had en in de noord-zuidoriëntatie al een zichtbarrière naar de Gement vormde met een hoogte van 29 tot 38 meter. Voor de bestaande woningen in Paleiskwartier is in de planvorming nooit sprake geweest van blijvend uitzicht op de Gement.”
“Voor wat betreft bezonning is van belang dat zowel de Jheronimustoren als het landmark op de peildatum van 21 juni bij aanvang van de zomer volstrekt niet van invloed zijn op de bezonning in de dagperiode van de bestaande woningen in het Westerpark of Paleiskwartier. Op de gangbare peildata aan het begin van de lente en het begin van de herfst (21 maart en 21 september) geldt dat de Westertoren nog steeds buiten schot blijft. De twee meest zuidelijke Armadagebouwen ondervinden op genoemde peildata wel enige schaduwwerking vanuit de aanvullende hoogbouw. De omvang daarvan is daarbij afhankelijk van de hoogteligging van de appartementen binnen de wooncomplexen. Speciaal voor de inspraak is een schaduwanimatie gemaakt die getoond is tijdens de inspraakavond, en thans ook te vinden is op de website van de gemeente. (http://www.shertogenbosch.nl/content.cfm?contentid=0E7C0221-8021-0F65-041DBCBC66F0FCAA) Daaruit is af te lezen dat in de dagperiode nergens op de gevels van genoemde Armadagebouwen de aanvullende schaduwperiode als gevolg van de nieuw geprojecteerde hoogbouwtorens meer dan 2 uur zal bedragen. Van onevenredige schaduwhinder onder invloed van de hoogbouw is dus geen sprake.” (einde citaat) In samenhang met de maatregelen die in het ruimtelijk plan zijn beschreven ten aanzien van het opvangen van het bestemmingsverkeer aan de randen van het ontwikkelingsgebied en het zo direct mogelijk doorleiden van dit verkeer naar ondergrondse parkeervoorzieningen, kan vastgesteld worden dat de beoogde nieuwbouwontwikkeling op een aanvaardbare wijze ingepast wordt in de bestaande (woon)omgeving.
SO/ros, juli 2010
Bijlagen: - ontwikkelingsvisie “Ruimtelijk plan Paleiskwartier-Zuid, Scharnierpunt tussen Binnenstad en West” - raadsvoorstel 08.0602 “Vaststelling Ruimtelijk Plan Paleiskwartier-Zuid” - eindverslag inspraak ontwerp-“Ruimtelijk plan Paleiskwartier-Zuid”
