Ruimtelijke Onderbouwing Lange Dreef

Ruimtelijke Onderbouwing Lange Dreef Vrijstelling ex artikel 19 lid 1 WRO

Definitief

Gemeente Utrechtse Heuvelrug

Grontmij Nederland bv Houten, 28 augustus 2009

13/99093658/RJ, revisie D4

Verantwoording

Titel

:

Ruimtelijke Onderbouwing Lange Dreef

Subtitel

:

Vrijstelling ex artikel 19 lid 1 WRO

Projectnummer

:

254986

Referentienummer

:

13/99093658/RJ

Revisie

:

D4

Datum

:

28 augustus 2009

Auteur(s)

:

ir. M. Vrij Peerdeman

E-mail adres

:

[email protected]

Gecontroleerd door

:

drs. R.J. Jonker

Paraaf gecontroleerd

:

Goedgekeurd door

:

Paraaf goedgekeurd

:

Contact

:

drs. R.J. Jonker

De Molen 48 3994 DB Houten Postbus 119 3990 DC Houten T +31 30 634 47 00 F +31 30 637 94 15 [email protected] www.grontmij.nl

13/99093658/RJ, revisie D4 Pagina 3 van 24

Inhoudsopgave

1 1.1 1.2 1.3

Inleiding......................................................................................................................... 7 Aanleiding ..................................................................................................................... 7 De wijzigingen ............................................................................................................... 7 Ruimtelijke onderbouwing............................................................................................. 8

2 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.4 2.5

Gebied, project en beleidskader ................................................................................... 9 Inleiding......................................................................................................................... 9 Huidige situatie en autonome ontwikkeling................................................................... 9 Omschrijving van de wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan .................. 10 De wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan .............................................. 10 Beleidskader ............................................................................................................... 13 Conclusie .................................................................................................................... 13

3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10

Effectbeschrijvingen.................................................................................................... 15 Inleiding....................................................................................................................... 15 Ruimtelijke veranderingen .......................................................................................... 15 Twee brede groenzones in plaats van drie................................................................. 15 Drie woonblokken in plaats van vier ........................................................................... 15 Bebouwing binnen de noordoostelijke groenzones .................................................... 15 Kruising van de groenzones door infrastructuur ......................................................... 16 Kruising van de groene bufferzone door voetpaden................................................... 16 Conclusie .................................................................................................................... 16 Cultuurhistorie en archeologie .................................................................................... 17 Bodemkwaliteit............................................................................................................ 17 Waterhuishouding ....................................................................................................... 17 Flora en fauna ............................................................................................................. 17 Verkeer........................................................................................................................ 17 Geluid.......................................................................................................................... 17 Kabels en leidingen..................................................................................................... 18 Conclusie .................................................................................................................... 18

4 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.2

Uitvoerbaarheid........................................................................................................... 19 Economische uitvoerbaarheid..................................................................................... 19 Algemene uitgangspunten berekeningen ................................................................... 19 Kosten ......................................................................................................................... 19 Opbrengsten ............................................................................................................... 20 Fasering ...................................................................................................................... 21 Resultaat ..................................................................................................................... 22 Risicoparagraaf........................................................................................................... 22 Conclusie .................................................................................................................... 22 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .............................................................................. 23

5 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2

Juridische aspecten .................................................................................................... 25 Vigerend bestemmingsplan ........................................................................................ 25 Waar wordt vrijstelling voor verzocht .......................................................................... 25 Gebruik........................................................................................................................ 25 Bouwen ....................................................................................................................... 26


0BInleiding

5.3

Procedure.................................................................................................................... 26

6 6.1 6.2

Achtergronddocumenten............................................................................................. 27 Algemeen .................................................................................................................... 27 Achtergrondrapportages ............................................................................................. 27

Bijlage 1:

Bouwvoorschriften uit het Uitwerkingsplan voor UW1


1

Inleiding

1.1 Aanleiding In Bestemmingsplan Lange Dreef gemeente Driebergen-Rijsenburg (2005) wordt voor de locatie Lange Dreef de bouw van ca. 250 woningen mogelijk gemaakt. Omdat het een globaal en flexibel bestemmingsplan betreft, is vervolgens een beeldkwaliteitplan en een uitwerkingsplan opgesteld voor de uit te werken woongebieden. Tijdens het opstellen van deze plannen zijn nieuwe inzichten ontstaan waardoor de plannen niet meer volledig passen binnen het bestemmingsplan. Een aanpassing van het planologisch kader op deze punten is nodig om de wijzigingen planologisch mogelijk te maken. 1.2 De wijzigingen De beoogde locatie voor uitbreiding van het stedelijk gebied met 250 woningen, Lange Dreef, ligt tussen de huidige bebouwingsgrens langs de Lange Dreef en het landgoed Dennenburg.

Figuur 1.1

Ligging van de locatie Lange Dreef.

Het vigerende bestemmingsplan Lange Dreef is vastgesteld door de Gemeenteraad op 27 oktober 2005, en (gedeeltelijk) goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 30 mei 2006. Op 11 juli 2007 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Met het goedkeuren van het bestemmingsplan in mei 2006 is de realisatie van ca. 250 woningen op deze locatie planologisch juridisch mogelijk gemaakt.


0BInleiding

Het bestemmingsplan is echter globaal en flexibel opgezet. Het betreft een zogeheten moederplan met uitwerkingsplicht. In het bestemmingsplan is een bestemming opgenomen voor Groen (G) en een uit te werken bestemming voor het Woongebied (UW1 en UW2). Op grond van de daartoe in de Wet op de Ruimtelijke Ordening gegeven mogelijkheid (art. 11 WRO) is in de voorschriften van het bestemmingsplan (artikel 4.2) bepaald dat Burgemeester en Wethouders voor het nieuwe woongebied een uitwerkingsplan dienen op te stellen. Alvorens het uitwerkingsplan kon worden vastgesteld door de gemeenteraad moest er een beeldkwaliteitplan zijn vastgesteld. Dit is gebeurd met het opstellen van een tweetal beeldkwaliteitplannen: het “Beeldkwaliteitplan ‘Lange Dreef’ te Driebergen-Rijsenburg” voor UW1 (vastgesteld op 20 december 2007) en het “Beeldkwaliteitplan UW2 ‘Lange Dreef’, te Driebergen” voor UW2 (vastgesteld 24 september 2008). In deze beeldkwaliteitplannen zijn aspecten beschreven die van invloed zijn op het ‘uiterlijk’ van het totale plan. Vervolgens is het “Uitwerkingsplan ‘Lange Dreef’ Driebergen-Rijsenburg” voor UW1 geschreven. Deze is in ontwerp vastgesteld en ter inzage gelegd. Het uitwerkingsplan bevat ten aanzien van de uitwerkingsgebieden nadere regelingen omtrent de situering, de omvang, de vorm en het gebruik van bouwwerken en onbebouwde gronden. De procedure voor UW2 is momenteel stil gelegd. Hiervoor zal een nieuwe bestemmingsplanprocedure doorlopen worden. Gedurende het opstellen van het beeldkwaliteitplan en het uitwerkingsplan voor UW1 zijn enkele nieuwe inzichten ontstaan, waardoor deze plannen niet meer volledig passen binnen het globale bestemmingsplan. Aangezien deze nieuwe inzichten als verbetering ten opzichte van de eerdere plannen worden beschouwd, is besloten op die punten het formele kader aan te passen door middel van een nieuwe planologische procedure. Dit is reeds vermeld in het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitplan voor UW1. Het betreft de volgende afwijkingen ten opzichte van het bestemmingsplan: • De drie groenzones zoals in het bestemmingsplan genoemd worden teruggebracht naar twee bredere groenzones; in de middelste groenzone wordt woningbouw mogelijk gemaakt (11 woningen); • Van de twee appartementsgebouwen in het noordoostelijke deel van het plangebied zal circa 1 meter in de als groen bestemde ruimte tussen de UW1-vlakken worden opgenomen (dit betreft 32 woningen); • In de als groen bestemde ruimtes is een verkeersfunctie noodzakelijk om de plandelen met elkaar te verbinden; • In de zuidelijke groenzone is een verkeersfunctie noodzakelijk om de vrijstaande woningen te ontsluiten; • In het ecologisch gebied, dat aangewezen is voor natuurontwikkeling, wordt één voetgangersverbinding gerealiseerd tussen het woongebied en het bestaande zandpad langs het landgoed Dennenburg en één bestaande voetgangersverbinding gehandhaafd. Voor de realisering van deze aanpassingen zal een vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke ordening (WRO) worden gestart. Aangezien deze vrijstelling voor 1 juli 2008 bij de gemeente Utrechtse Heuvelrug is aangevraagd kan deze procedure onder de regels van de “oude” WRO worden doorlopen. 1.3 Ruimtelijke onderbouwing Artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening biedt de gemeenteraad of burgemeester en wethouders de mogelijkheid om vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan ten behoeve van de verwezenlijking van de bovengenoemde wijzigingen, mits deze voorzien zijn van een ‘Goede Ruimtelijke Onderbouwing’ (GRO). In deze GRO wordt het plan gemotiveerd onderbouwd. Er wordt gekeken naar de inpasbaarheid van het plan in het beleid van de hogere overheden (provincie en rijk). Daarnaast worden, aan de hand van een beschrijving van het gebied en project, de effecten van het plan op de omgeving en de waarden van het gebied beschreven en beoordeeld. Daarnaast wordt ingegaan op de relevante milieuaspecten, de uitvoerbaarheid en de planologisch-juridische consequenties.


2

Gebied, project en beleidskader

2.1 Inleiding In het kader van de Goede Ruimtelijke Onderbouwing moet worden aangetoond dat de voorgenomen aanpassingen van het bestemmingsplan passen binnen het bestaande beleidskader van zowel de landelijke, provinciale en regionale overheden als van de gemeente. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige situatie en de autonome ontwikkeling (de situatie zoals in het bestemmingsplan beschreven) en op de beoogde aanpassingen in het bestemmingsplan. Vervolgens worden deze aanpassingen afgezet tegen het beleidskader. 2.2 Huidige situatie en autonome ontwikkeling Het plangebied bestaat in de huidige situatie overwegend uit weiland. In het noordelijk deel liggen twee kwekerijen met bedrijfswoningen. In het zuidelijk deel ligt een veehouderijbedrijf (boerderij met woongedeelte) en opstallen. Het in mei 2006 vastgestelde bestemmingsplan maakt de realisatie van woningen op deze locatie mogelijk (zie figuur 2.1).

Figuur 2.1

Het bestemmingsplan Lange Dreef maakt de realisatie van woningen mogelijk

Het bestemmingsplan “Lange Dreef” is een globaal plan met een uitwerkingsplicht. In het plan is vastgelegd in welke vlakken bebouwing mogelijk is, en welke vlakken groen moeten blijven. Ook is er in het plan vastgelegd dat er tussen de bebouwing en het landgoed Dennenburg een bufferzone van 50 meter breed in stand moet blijven. Er zijn twee uitwerkingsvlakken gedefinieerd op de plankaart: UW1 en UW2 (zie Figuur 2.1).


1BGebied, project en beleidskader

In het bestemmingsplan is vastgelegd dat het College van Burgemeester en Wethouders (B&W) het uitwerkingsplan mogen vaststellen, echter nadat de gemeenteraad een beeldkwaliteitplan voor het gebied heeft vastgesteld. Het beeldkwaliteitplan voor UW1 is op 20 december 2007 vastgesteld. Voor het op te stellen uitwerkingsplan voor UW1 zijn in het bestemmingsplan regels (uitgangspunten) vastgelegd. Deze regels geven de uitgangspunten weer ten aanzien van de maximale hoeveelheid woningen in het plangebied, de soort woningen, de realisatie van woonwagens, maatschappelijke voorzieningen, parkeerplaatsen, ontsluiting, etc. In de uitwerkingsplannen is vervolgens aangegeven hoe met de regels is omgegaan. 2.3

Omschrijving van de wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan

2.3.1 De wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan In de verdere uitwerking van het beeldkwaliteitplan voor UW1 zijn enkele nieuwe inzichten ontstaan, waardoor het beeldkwaliteitplan niet meer volledig past binnen het bestemmingsplan. Aangezien deze nieuwe inzichten als verbeteringen ten opzichte van de eerdere plannen worden beschouwd wil de gemeente op die punten het formele kader aanpassen. In hoofdlijnen betreft het de volgende wijzigingen: • Bebouwing in groenzones door herverdeling van de woonvelden; • Infrastructuur door de groenzones; • Voetpaden door het natuurontwikkelingsgebied (groene bufferzone). 1) Bebouwing in groenzones door herverdeling van woonvelden Ten opzichte van de Plankaart van het bestemmingsplan is de voornaamste afwijking dat UW1 nu verdeeld is in drie deelgebieden in plaats van vier (zie figuur 2.2). Dit is gedaan om: • een betere stedenbouwkundige aansluiting met de bestaande structuur van de Wildbaan te bewerkstelligen; • het ‘open’ groen meer te kunnen concentreren (in plaats van drie smalle groene doorsteken 2 bredere doorsteken). In tegenstelling tot het bestemmingsplan is in deze groene dwarsverbinding bebouwing toegestaan. Compacte appartementenblokken zijn zeer geschikt hiervoor doordat deze geen tuin behoeven en de reeds aanwezige ruimte benut kan worden om de architectonische verschijning tot z’n recht te laten komen. De groene zones tussen de bouwvlakken UW1 blijven voldoende groot om zowel een ecologische als een ruimtelijke verbinding te leggen tussen groene zones in de Wildbaan en het Landgoed Dennenburg. Deze groene zones passen in het vigerende bestemmingsplan. De appartementsblokken passen grotendeels binnen de vlakken UW1 vanuit het bestemmingsplan. De middelste groene zone uit de plankaart van het bestemmingsplan is nu in de ontwikkeling van het woongebied meegenomen. In deze zone zijn 11 woningen gepland, die al wel onderdeel uitmaken van de hoeveelheid woningen zoals in het bestemmingsplan opgenomen. Er is dus alleen sprake van een andere ordening van de woningen binnen het plangebied.



Bestemmingsplan Figuur 2.2

Beeldkwaliteitplan

Bebouwing in groenzones en herverdeling woonvelden

2) Infrastructuur door groenzones In het bestemmingsplan worden de 4 woonvelden voor gemotoriseerd verkeer ontsloten vanaf de Lange Dreef. Elk woonveld heeft, middels een ‘lus’, haar eigen (buurt)ontsluiting (in en uit). Bij de verdere planvorming is de infrastructuur gecombineerd met de gritstructuur van het groene ruimtelijke raamwerk dat de basis voor het plan vormt. Centraal in het plan is een nieuwe ontsluiting gelegd (Nieuwe Dreef 1 ) die de woonvelden onderling met elkaar verbindt. Deze ontsluiting loopt parallel aan de Lange Dreef en doorsnijdt daardoor de groene zones. De langzaamverkeerroute, zoals indicatief aangegeven op de kaart van het bestemmingsplan, wordt gekoppeld aan de zone van de cultuurhistorische houtwal. Het behouden en versterken van deze bestaande houtwal heeft bij de verdere uitwerking van het beeldkwaliteitplan een prominentere rol gekregen en is als structuurdrager mede bepalend geweest voor het plan.

. Bestemmingsplan Figuur 2.3

Beeldkwaliteitplan

Infrastructuur door groenzones

1

De “Nieuwe Dreef’ is een aanduiding die in het uitwerkingsplan wordt gebruikt. Een definitieve straatnaam moet nog worden vastgesteld.



3) Voetpaden door natuurontwikkelingsgebied In het bestemmingsplan is het natuurontwikkelingsgebied aangegeven als niet toegankelijk. Echter vanuit de raad is nadrukkelijk de wens naar voren gekomen om de nieuwe woningbouwlocatie te kunnen verbinden met het Lint Gooyerwetering en het achterliggend gebied. Daarnaast wordt de woon- en leefkwaliteit van de nieuwe wijk en de omgeving verhoogd als men een recreatief rondje kan lopen. Hiervoor is een nieuw wandelpad in het ontwerp opgenomen en is een bestaand wandelpad gehandhaafd. Het nieuw geplande wandelpad zal gedeeltelijk verhoogd aangelegd worden, waardoor men in feite kan spreken van een loopbrug met armleuning. Ter aanvulling zal het gebied onder deze brug als plas/draszone ingericht worden zodat dit de toegankelijkheid van het gebied extra bemoeilijkt. Daarnaast is extra aandacht besteed aan de randen van het natuurontwikkelingsgebied om de algehele toegankelijkheid te bemoeilijken. Het bestaande wandelpad hoort bij de kwekerij Haalboom. Dit wandelpad is door zijn specifieke karakter een biotoop gebleken van de mosbloem. Om deze reden is het vanuit ecologisch perspectief wenselijk dit pad ongewijzigd te laten.

Bestemmingsplan Figuur 2.4

Beeldkwaliteitplan

Voetpaden door natuurontwikkelingsgebied

Samenvatting Bovengenoemde wijzigingen in de ordening van het plangebied leiden er toe dat op de volgende punten een aanpassing van het planologisch kader noodzakelijk is: 1. De drie groenzones zoals in het bestemmingsplan genoemd worden teruggebracht naar twee bredere groenzones; in de middelste groenzone moet woningbouw mogelijk worden gemaakt (11 woningen); 2. Van de twee appartementsgebouwen in het noordoostelijke deel van het plangebied zal circa 1 meter in de als groen bestemde ruimte tussen de UW1-vlakken worden opgenomen (dit betreft 32 woningen); 3. In dezelfde als groen bestemde ruimte is een verkeersfunctie noodzakelijk om de plandelen met elkaar te verbinden; 4. In de zuidelijke groenzone is een verkeersfunctie noodzakelijk om de vrijstaande woningen te ontsluiten; 5. In het ecologisch gebied, dat aangewezen is voor natuurontwikkeling, wordt één voetgangersverbinding gerealiseerd tussen het woongebied en het bestaande zandpad langs het landgoed Dennenburg en één bestaande voetgangersverbinding gehandhaafd.



Beleidskader 2.4 In het kader van het “bestemmingsplan Lange Dreef” is bekeken in hoeverre de beoogde ontwikkeling van de woningen en het groengebied past binnen het beleid van de verschillende overheden. Daarbij is een aantal van toepassing zijnde beleidsnota’s en plannen geanalyseerd. Dit bredere beleidskader wordt in het bestemmingsplan uitgebreid beschreven. De aanpassingen in het bestemmingsplan waarover deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing gaat, betreffen geen nieuwe ontwikkeling. Er vindt alleen een andere ordening van de bestemmingen plaats. Omdat deze aanpassingen daarmee passen binnen de ontwikkeling zoals in het bestemmingsplan beschreven, volstaat de beschrijving van het beleidskader zoals in het bestemmingsplan is opgenomen ook voor deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing. Deze beschrijving wordt in de Goede Ruimtelijke Onderbouwing niet overgenomen. Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting zal wel bij de stukken ter inzage gelegd worden. Conclusie 2.5 De voorgenomen wijzigingen passen goed binnen het bestaande beleid van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan. De wandelroute door het natuurgebied is een nadrukkelijke wens vanuit de gemeenteraad. De overige wijzigingen zijn noodzakelijk om de uitvoering van het plan conform het door de Raad vastgestelde Beeldkwaliteitsplan en het door B&W vastgestelde ontwerp-Uitwerkingsplan juridisch mogelijk te maken.


3

Effectbeschrijvingen

3.1 Inleiding Ten behoeve van het Bestemmingsplan Lange Dreef Gemeente Diebergen-Rijsenburg (2005) zijn de volgende milieuonderzoeken gedaan: • Cultuurhistorie en archeologie; • Bodem; • Waterhuishouding; • Flora en fauna; • Verkeer en akoestiek; • Lucht; • Kabels en leidingen; • Externe veiligheid. Ten behoeve van het uitwerkingsplan voor UW1 zijn, naast het archeologisch onderzoek en een aanvullend bodemonderzoek, ook nadere onderzoeken uitgevoerd voor geluid, natuur en de waterhuishouding. Daarbij is in de onderzoeken voor het uitwerkingsplan reeds rekening gehouden met de wijzigingen die in deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing zijn opgenomen. De resultaten van de voor het bestemmingsplan en het uitwerkingsplan uitgevoerde milieuonderzoeken zijn in de desbetreffende plannen uitgewerkt. Aangezien er geen wezenlijke wijzigingen gaan optreden ten opzichte van het bestemmingsplan (er vindt alleen een andere ordening van de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte bestemmingen plaats) en in de onderzoeken voor het uitwerkingsplan de wijzigingen al zijn meegenomen, zijn deze onderzoeken in deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing niet volledig herhaald. Alleen voor (milieu)aspecten waarvoor dit van toepassing is zal kort worden aangegeven welke gevolgen de wijzigingen in het bestemmingsplan zullen hebben ten opzichte van de autonome situatie (de situatie zoals in het bestemmingsplan beschreven). 3.2 Ruimtelijke veranderingen Ten opzichte van de autonome situatie zullen er vijf wijzigingen optreden die van invloed zijn op het ruimtelijke karakter van het gebied of de locatie. De effecten van deze wijzigingen op de ruimtelijke structuur worden hieronder kort beschreven. 3.2.1 Twee brede groenzones in plaats van drie Er komen twee bredere groenzones (ca. 45 meter breed) in plaats van de drie smalle (ca 18 meter breed). Door de andere indelingen van de groenzones ontstaat een betere stedenbouwkundige aansluiting met de bestaande structuur van de Wildbaan. Daarnaast wordt het ‘open’ groen op deze manier meer geconcentreerd, waarbij naast een kwalitatieve verbetering van de groenzones ook een groter oppervlak groenzone ontstaat. 3.2.2 Drie woonblokken in plaats van vier In de middelste groenzone zoals in het bestemmingsplan weergegeven worden 11 Woningen aan het hof mogelijk gemaakt. Hierdoor ontstaan drie aaneengesloten woonblokken in plaats van vier. Dit sluit goed aan op de naastgelegen woonblokken en heeft dus geen negatief effect op de ruimtelijke structuur. 3.2.3 Bebouwing binnen de noordoostelijke groenzones Een tweetal appartementenblokken zullen gedeeltelijk (ca. 1 meter) binnen de noordoostelijke groenzone vallen. Appartementenblokken lenen zich goed voor inpassing in de groenzone,


2BEffectbeschrijvingen

doordat hiervoor weinig ruimtebeslag nodig is door het ontbreken van tuinen. Omdat de groenzones daarnaast ook breder worden, zal de gedeeltelijke inpassing van de appartementenblokken geen negatief effect hebben op het ruimtelijke karakter van de groenzones. 3.2.4 Kruising van de groenzones door infrastructuur In tegenstelling tot het bestemmingsplan is er voor gekozen de verschillende plandelen onderling te verbinden. Om de verschillende plandelen met elkaar te verbinden wordt er in de twee groenzones ruimte vrijgemaakt voor verkeersfuncties. Deze verkeersfuncties zullen zo goed mogelijk worden ingepast in de groenzones, zodat ze zo min mogelijk leiden tot afbreuk van het groene karakter. De verbinding in de zuidelijke groenzone krijgt bijvoorbeeld het profiel van een wandelpad in een groenstrook met een breedte van 3,5 meter, wat voldoende is voor één auto. De verbindingen door de overige groenzones worden breder en zorgen daarmee voor een nadrukkelijke doorsnijding van deze groenzones. 3.2.5 Kruising van de groene bufferzone door voetpaden Vanuit de noordoostelijke groenzone zal een wandelpad de groene bufferzone kruisen. Om de toegankelijkheid van de groene bufferzone vanaf het wandelpad te beperken, is in het beeldkwaliteitplan gekozen voor een pad dat in de vorm van een loopbrug iets verhoogd in het gebied komt te liggen. Onder de loopbrug zal een plas/draszone worden aangelegd om de toegankelijkheid van de groene bufferzone verder te beperken (zie figuur 3.1). Daarnaast zal het bestaande pad van de kwekerij Haalboom worden gehandhaafd, met name vanwege zijn ecologische betekenis.

Figuur 3.1

Een weergave van het wandelpad door de groene bufferzone (Bron: Beeldkwaliteitplan ‘Lange

Dreef’, 2007)

Conclusie 3.2.6 Het nieuw te ontwikkelen woongebied sluit door de wijziging van de groenzones beter aan op het omliggende woongebied en heeft daarmee een positief effect op de ruimtelijke structuur van het gebied ten opzichte van de autonome situatie. Daarbij neemt het oppervlak aan groenzone toe. De inpassing van de appartementenblokken (ca. 1 meter) in de groenzones zal door de breedte van de zone geen negatief effect opleveren. De kruisende verkeersfunctie worden zo goed mogelijk ingepast, zodat het effect op de groenzones beperkt blijft. De voetpaden door de groene bufferzone zullen een beperkt negatief effect hebben op deze zone ten opzichte van de situatie zoals in het bestemmingsplan weergegeven is. Door de aanleg/het behoud van deze verbindingen zal de groene bufferzone in kleinere eenheden worden opgedeeld. Het nieuw aan te leggen wandelpad wordt zo vormgegeven dat het zoveel mogelijk onderdeel zal uitmaken van de groene buffer, zonder dat het ook toegang geeft tot de groene buffer zelf.



3.3 Cultuurhistorie en archeologie In het archeologisch onderzoek in het kader van het uitwerkingsplan voor UW1 zijn de wijzigingen zoals in deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing beschreven reeds meegenomen. Tijdens het onderzoek is één vindplaats aangetroffen. Deze vindplaats ligt tussen de huidige Lange Dreef en de kwekerij Haalboom. Voor deze locatie is een vervolgonderzoek uitgevoerd (Raap, maart 2009; zie paragraaf 4.2 van het Uitwerkingsplan). Geen van de aanpassingen zoals beschreven in deze ruimtelijke onderbouwing zijn hierop van invloed. 3.4 Bodemkwaliteit In het bodemonderzoek ten behoeve van het uitwerkingsplan zijn de wijzigingen uit deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing reeds meegenomen. Uit het bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien geen belemmeringen bestaan voor de activiteiten. 3.5 Waterhuishouding Als onderdeel van het uitwerkingsplan is een waterhuishoudingplan opgesteld, waarbij ook de aanpassingen uit deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing zijn meegenomen. Dit waterhuishoudingplan heeft geresulteerd in een opgave voor waterberging/infiltratievoorzieningen ter compensatie van het verhard oppervlak. Dit is in het ontwerp voor het uitwerkingsplan meegenomen. Het Hoogheemraadschap heeft ingestemd met dit waterhuishoudingsplan. 3.6 Flora en fauna De groene bufferzone dient onder andere voor de natuurcompensatie die ten behoeve van het plan ‘Lange Dreef’ nodig is. Door de aanleg van het wandelpad zal de natuurcompensatie niet in gevaar komen; de bufferzone biedt voldoende ruimte. Door de verhoogde ligging van het wandelpad (waarbij onder het wandelpad een plas/draszone wordt aangelegd) wordt de toegankelijkheid van de groene bufferzone vanaf het wandelpad zoveel mogelijk beperkt. Voor het gehele plangebied van het plan Lange Dreef is een ecologisch onderzoek uitgevoerd (Van den Bijtel, juni 2009; zie paragraaf 4.5 van het Uitwerkingsplan). Naar aanleiding van dit onderzoek wordt verwacht dat een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet verleend zal worden. 3.7 Verkeer Door de aanleg van een nieuwe ontsluiting (Nieuwe Dreef) worden de afzonderlijke woonblokken binnen het plan onderling verbonden. Er ontstaan minder aansluitingen op de Lange Dreef, waardoor de situatie daar overzichtelijker wordt. In de toelichting van het Uitwerkingsplan ‘Lange Dreef’ Driebergen-Rijsenburg is het aantal parkeerplaatsen dat extra mogelijk wordt gemaakt door wijziging van het bestemmingsplan reeds meegenomen. In totaal betreft het 5 van de 268 parkeerplaatsen in de categorie ‘Parkeren openbaar gebied’ (zie paragraaf 3.4 van het Uitwerkingsplan). 3.8 Geluid Door de Milieudienst Zuidoost-Utrecht is in mei 2009 de geluidbelasting berekend vanaf de Lange Dreef (Milieudienst Zuidoost-Utrecht, mei 2009). De resultaten van de berekeningen zijn getoetst aan de beleidsregel hogere waarde van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Uit de rapportage blijkt dat ter hoogte van de eerstelijnsbebouwing in het plangebied de 48 dBwaarde wordt overschreden. Ter plaatse van deze overschrijding is onderzocht of kan worden voldaan aan de eisen uit de beleidsregel hogere waarden van de gemeente. Het blijkt dat de woningen beschikken over een geluidsluwe gevel. Ook is het aantal woningen waar de geluidsbelasting hoger is dan de voorkeurswaarde kleiner dan 15% van het totaal aantal woningen. Met deze constateringen kan worden geconcludeerd dat hiermee wordt voldaan aan de beleidsregel hogere waarden.



3.9 Kabels en leidingen Voorafgaand aan de werkzaamheden wordt een KLIC-melding gedaan om inzicht te krijgen in de aanwezigheid van kabels en leidingen. Eventuele verleggingen worden in overleg met de leidingeigenaar uitgevoerd. 3.10 Conclusie Ter verbetering van het plan ‘Lange Dreef’ is een aantal wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het bestemmingsplan. Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat deze wijzigingen geen onoverkomelijke ruimtelijke en milieutechnische bezwaren hebben en planologisch aanvaardbaar zijn.


4

Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid De gemeente heeft de economische uitvoerbaarheid van de gehele gebiedsontwikkeling Lange Dreef, dus inclusief de onderdelen van deze ruimtelijke onderbouwing, nader onderzocht. In dit haalbaarheidsonderzoek zijn alle nog te verwachten kosten en opbrengsten van de te ontwikkelen locatie alsmede de reeds geboekte kosten opgenomen. In de onderstaande tekst wordt de haalbaarheid toegelicht volgens de meest actuele inzichten aan de hand van de algemene uitgangspunten, kosten- en opbrengstenposten en de faseringsinvloeden. Vervolgens wordt een overzicht gegeven van het financiële resultaat. Tot slot worden enkele onzekerheden en mogelijke optimalisaties besproken. 4.1.1 Algemene uitgangspunten berekeningen Voor de berekeningen is een aantal algemene uitgangspunten aangehouden: • Alle bedragen zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld. • Het prijspeil is 01-01-2009. • De gehanteerde parameters worden beschouwd als gemiddelde waarden over de gehele looptijd; ° Kostenstijging vanaf 01-01-2009 van 3%; ° Opbrengstenstijging vanaf 01-01-2009 van 1%; ° Rentepercentage van 5,5% (voor zowel kosten als baten). • Percentage onvoorzien van 5%; dit percentage is toegepast op de kostenposten bouwen woonrijp maken en plankosten. 4.1.2 Kosten Hieronder volgt een bespreking van de belangrijkste kostenposten. Verwerving Alle voor het plan benodigde gronden zijn inmiddels verworven. De hiermee gemoeide uitgaven zijn in de berekening opgenomen als boekwaarde en restant lopende verplichting. Milieuvoorzieningen Bij de uitvoering van het plan moet rekening gehouden worden met enkele asbestsaneringen. Bouwrijp maken Voor het bouwen woonrijpmaken zijn nieuwe, meer gedetailleerde kostenramingen opgesteld. Onder bouwrijpmaken zijn kosten geraamd voor: • Voorbereidende werkzaamheden (verkeersvoorzieningen, opruimingswerkzaamheden groen, opnemen afrasteringen en hekwerken en beschermende voorzieningen voor kabels en leidingen). • Grondwerken (grond ontgraven, vervoeren en verwerken ten behoeve van terrein, rioolsleuven en cunetten en het leveren van zand). • Rioleringen en drainage (bemaling, Droog Weer Afvoer (DWA), Regen Water Afvoer (RWA), speciale voorzieningen, huisaansluitingen, drainage, rioolgemaal met persleiding) • Verhardingen (bouwwegen). • Groenvoorzieningen en terreininrichting (kabels openbare verlichting). • Overige voorzieningen (tijdelijke voorzieningen).


3BUitvoerbaarheid

Woonrijp maken Onder het woonrijp maken zijn dezelfde kostensoorten meegenomen. Het betreft nu de kosten die gemaakt worden na de bouw van de woningen, ter afwerking van de locatie. • Voorbereidende werkzaamheden (verkeersvoorzieningen en beschermende voorzieningen voor kabels en leidingen). • Grondwerken (grond ontgraven, vervoeren en verwerken ten behoeve van cunetten voor woonstraten, hofjes, parkeerplaatsen, voetpaden en leveren zand). • Rioleringen (straatafwatering). • Verhardingen (opnemen en profileren bouwwegen, aanbrengen definitieve verharding met opsluitingen, aanleg voet- en fietspaden, hofjes en parkeerplaatsen). • Groenvoorzieningen, terreininrichting en openbare verlichting. • Overige voorzieningen (tijdelijke voorzieningen en inzamelen bouwafval). Planstructurele voorzieningen Ten zuiden van het plangebied wordt een ecologische zone gecreëerd. Het gaat hierbij om circa 5,2 ha. De kosten voor inrichting van het gebied zijn meegenomen als planstructurele voorzieningen. Plankosten Onder de plankosten is onderscheid gemaakt in plankosten voor advies en voor voorbereiding en toezicht. Deze posten zijn berekend door een percentage te nemen over de betreffende kostenposten. Voor advies en voor voorbereiding en toezicht is 15% van de kosten voor bouwen woonrijp maken en planstructurele voorzieningen meegenomen. Fondsen Voor het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen is een bijdrage opgenomen. Bij ontbreken van een onderbouwing is vooralsnog uitgegaan van een stelpost. Overige kosten In de begroting is een bedrag opgenomen voor planschade, archeologie alsmede de reeds geboekte rente. Duurzaamheid Er is een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke toepassingen voor duurzame maatregelen in het project. Hiervoor worden binnenkort de ambities geformuleerd. Er is in de grondexploitatieopzet rekening gehouden met een stelpost voor de maatregelen op de locatie. 4.1.3 Opbrengsten De opbrengsten van de grondexploitatie bestaan voornamelijk uit grondopbrengsten voor woningbouw. Hierbij is uitgegaan van het geplande bouwprogramma van totaal 250 woningen, bestaande uit verschillende woningtypen, zoals weergegeven in onderstaande tabel. In de berekeningen is uitgegaan van een percentage sociale woningbouw van 45% en voor de vrije sector van 55%. Tevens is uitgegaan van vier woonwagenstandplaatsen. In onderstaand schema is de woningverdeling voor het plan weergegeven. In de tabel zijn opgenomen de woningtypen, de woningaantallen en de verdeling over sociale en vrije sector en over koop en huur. Uit de tabel blijkt de verdeling vrije sector (55%) en sociale sector (45%). Binnen de 113 woningen in de sociale sector zullen 25 zorgwoningen gerealiseerd worden.


3BUitvoerbaarheid

Tabel 6.1 Woningverdeling uitwerkingsplan Lange Dreef

Totaal Type Appartement Rij-/hoekwoning (hofjes) 3/1-kapwoning 2/1-kapwoning (geschakeld) vrijstaande woning (geschakeld) vrijstaande woning Totaal

vrije sector koop

64 108 24 20

32 27 24 20

16

16

18 250 100%

18 137 55%

sociale sector koop huur 16 27

16 54

43 17%

70 28%

Daarnaast zijn grondopbrengsten gerekend voor sociaal maatschappelijke voorzieningen (kerk) en woonwagenstandplaatsen. Residuele grondwaarde In de grondexploitatie zijn per woningtype de opbrengsten uit grondverkoop (kavelprijzen bouwrijpe grond) opgenomen. Deze kavelprijzen zijn berekend uit de vastgoedexploitatie middels residuele grondwaardeberekeningen. Aan de hand van de te verwachten verkoopprijs van het vastgoed minus de te verwachten kosten (bouwen bijkomende kosten) is de grondwaarde (residu) bepaald. Ten behoeve van duurzame maatregelen is rekening gehouden met een budget; 50% is gerekend bij bouwkosten en 50% wordt doorberekend aan de koper van de woningen. 4.1.4 Fasering De fasering van de kosten en opbrengsten is in deze fase van het project nog zeer globaal. In het onderstaande overzicht zijn de kosten- en opbrengstensoorten op hoofdlijnen aangegeven en per jaar gefaseerd. De verdeling van de kosten over de periodes is vooralsnog gelijk verdeeld in de exploitatie. Uitgangspunt in de fasering is dat de uitgifte van de kavels over 4 jaren verdeeld wordt. Dit betekent gemiddeld 65 woningen per jaar. Op basis hiervan zijn de kostenposten gefaseerd, zodat tijdig bouwrijpe kavels gereed zijn. Tabel 6.2 Fasering kosten en opbrengsten FASERING 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Kosten 01.01

Verwerving

01.02

Bouwrijp maken

01.03

Woonrijp maken

01.04

Planstructurele voorz.

01.05

Plankosten

01.06

Overige kosten

Opbrengsten 02.01

Grond verkoop woningen

02.02

Woningbouw (oplevering)

02.03

Grondverkoop Kerk


3BUitvoerbaarheid

4.1.5 Resultaat Wanneer bovenstaande gegevens worden doorgerekend resulteert dit in een positief saldo van € 0,2 miljoen (in netto contante waarde per 01-01-2009). De bedragen die hiervoor zijn beschreven zijn weergegeven in het onderstaande overzicht. Overzicht financiële haalbaarheid (bedragen keer miljoen euro) Kosten

€ 22,0

Opbrengsten

€ 24,6

Saldo (nominaal)

€ 2,6

Prijsstijging kosten

€ 0,7

Prijsstijging opbrengsten

€ 0,7

Prijsstijging saldo

€

Rentesaldo Totaal saldo op eindwaarde (31-12-2015) Totaal saldo op contante waarde (01-01-2009)

0

- € 2,3 € 0,3 positief

€

0,2

4.1.6 Risicoparagraaf Samenwerking De ontwikkeling van de locatie zal in een samenwerking tussen gemeente en woningcorporatie plaatsvinden. Beide partijen zullen voor eigen rekening en risico hierin participeren. Het betreft hier het uitvoeren van de grondexploitatie (grondverwerving, bouwen woonrijpmaken en uitgifte van kavels). Partijen spreken af dat zij elk voor de helft de lusten en lasten delen. Archeologie Er zijn archeologische onderzoeken uitgevoerd. Resultaat van deze onderzoeken is dat er opgravingen plaats moeten vinden. Voor de grondexploitatie is hiervoor een inschatting gemaakt van de kosten. Wanneer er eventueel meer archeologische waarden worden gevonden dan verwacht kunnen deze kosten wellicht hoger uitvallen. Grondwaarde uitgifte in relatie tot kredietcrisis Een andere factor was en is de grondwaarde voor uitgifte van kavels. Deze waarde is sterk gerelateerd aan de verkoopprijs van woningen en dus grotendeels afhankelijk van de markt. Daarin is het laatste half jaar een grote verandering opgetreden door de kredietcrisis met alle gevolgen van dien. Voorspellingen worden veel gedaan, maar de waarde hiervan is betrekkelijk. Belangrijk is hoe de markt er voorstaat op het moment van grondverkoop (vanaf 2010). In de grondexploitatie zijn de grondwaarden van 2008 gehandhaafd; de ontwikkelingen voor de komende jaren zijn onzeker. Om die reden is de stijging voor de komende jaren ingeschat op (gemiddeld) 1%. Aanbesteding kavels De samenwerkende partijen voeren de grondexploitatie uit; de bouwrijpe kavels worden verkocht. Dit geschiedt mogelijk via een aanbesteding van de kavels. Bij de uitwerking hiervan zal de markt nauwlettend in de gaten gehouden moeten worden. Belangrijk hierbij zijn de flexibiliteit ten aanzien van de woningtypen, de afstemming op de markt en de fasering van de afzet. 4.1.7 Conclusie Het plan is financieel-economisch uitvoerbaar. De raming van de opbrengsten is de grootste risicofactor; door de kredietcrisis en de grote gevolgen op het gebied van de economische ontwikkelingen is er veel onzekerheid over het opbrengstpotentieel van de locatie. Anderzijds geeft op langere termijn de woningmarkt in deze regio ten opzichte van andere delen van het land weinig reden tot zorg. Regelmatige tussentijdse toetsing aan de markt met eventuele bijstelling van het programma is hierbij van belang.


3BUitvoerbaarheid

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid De voorliggende Goede Ruimtelijke Onderbouwing en de voorgenomen afwijking van het bestemmingsplan zullen op de gebruikelijke wijze in de gemeente Utrechtse Heuvelrug worden gepubliceerd en vervolgens ter visie worden gelegd. Dit gebeurt middels het ter visie leggen van een ontwerpbesluit, waarop dan via een zienswijze gereageerd kan worden. Ingebrachte zienswijzen worden betrokken bij de definitieve besluitvorming.


5

Juridische aspecten

5.1 Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied vigeert momenteel het Bestemmingsplan Lange Dreef gemeente Driebergen-Rijsenburg, vastgesteld door de gemeenteraad in mei 2006. Locaties waarop de wijzigingen van toepassing zijn hebben momenteel de bestemmingen “Groen”. Voor een deel van de gronden geldt de nadere aanduiding “natuurontwikkelingsgebied (groene bufferzone)”. Hieronder zijn de voor deze bestemming geldende gebruiks- en bouwvoorschriften opgenomen: 3.1

Bestemmingsomschrijving De op de plankaart voor “Groen (G)” aangegeven gronden zijn bestemd voor: a groenvoorzieningen en, met uit zondering van het op de plankaart aangegeven “natuurontwikkelingsgebied (groene bufferzone)”, voor speelvoorzieningen en wandel- en fietspaden,; b waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen; met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

3.2 3.2.1

Bouwvoorschriften Gebouwen mogen niet worden gebouwd.

3.2.2

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een maximale bouwhoogte van 3 meter.

3.2.3

Maatregelen als ingrepen in de bodem, het graven van waterpartijen, realiseren natuurvriendelijke oevers, het aanbrengen van beplanting etc. gericht op een groene ecologische inrichting van het natuurontwikkelingsgebied ter verbetering van de kwaliteit van flora en fauna als leef- en fouragegebied zijn toegestaan.

De wijzigingen die in deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing zijn beschreven wijken af van het bestemmingsplan omdat: • de middelste van de drie groenzones grotendeels wordt gebruikt ten behoeve van Wonen aan een hof en Wonen aan een ecologische rand met bijbehorende Tuin, Verkeer en Verkeer en Verblijfsfuncties; • de noordelijke groenzone ruimte biedt voor de inpassing (ca. 1 meter) van Appartementenblokken; • de noordelijke en zuidelijke groenzone worden doorkruist door de verkeersverbindingen; • het natuurontwikkelingsgebied (groene bufferzone) wordt doorkruist door twee wandelpaden. 5.2 Waar wordt vrijstelling voor verzocht 5.2.1 Gebruik Er wordt, overeenkomstig de bijgevoegde GRO-kaart, vrijstelling verzocht voor: • het gebruik van de middelste groenzone voor woningen met daarbij behorende voorzieningen voor parkeren, verkeersontsluiting, straatmeubilair, afvalverzamelpunten; • het gebruik van de noordelijke en zuidelijke groenzones voor een verkeersfunctie; • het gebruik van de groene bufferzone voor een tweetal wandelpaden. Het nieuwe voetpad wordt aangelegd binnen de op de GRO kaart opgenomen aanduiding ‘Bandbreedte locatie


4BJuridische aspecten

voetpad’. Binnen deze aanduiding kan het pad met bochten worden aangelegd. Het pad heeft een maximale breedte van circa 2 m1. Het bestaande te handhaven voetpad heeft een breedte van 2.25 m1 5.2.2 Bouwen Er wordt, overeenkomstig bijgevoegde GRO-kaart van, vrijstelling verzocht voor de bouw van: • 11 woningen in de middelste groenzone, conform de in bijlage 1opgenomen bouwvoorschriften afkomstig uit het Uitwerkingsplan voor UW1; • een tweetal appartementenblokken (ca. 32 woningen) in de noordelijke groenzone over een diepte van circa 1 meter, conform de in bijlage 1 opgenomen bouwvoorschriften afkomstig uit het Uitwerkingsplan voor UW1; • een loopbrug in het natuurontwikkelingsgebied, met een maximale bouwhoogte van het brugdek van 1 meter boven maaiveld en leuningen met een maximale bouwhoogte van 1,30 meter boven het brugdek. 5.3 Procedure Voor dit project wordt de artikel 19 lid 1 WRO procedure gevolgd. Er wordt gestart met de ter inzage legging waarbij de mogelijkheid bestaat zienswijze in te dienen. De termijn voor de ter inzage legging is 6 weken. Na het sluiten van deze termijn heeft de gemeenteraad of het college van Burgemeester en Wethouders 8 weken om te beslissen tot het aanvragen van een “verklaring van geen bezwaar” bij Gedeputeerde Staten. Nadat Gedeputeerde Staten binnen 8 weken een beslissing heeft genomen heeft de gemeenteraad of het college van Burgemeester en Wethouders twee weken de tijd om de vrijstelling te verlenen.


Achtergronddocumenten

6


6.1 Algemeen In het kader van het bestemmingsplan Lange Dreef Gemeente Driebergen-Rijsenburg en het Uitwerkingsplan ‘Lange Dreef’ Driebergen-Rijsenburg zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. In dit hoofdstuk zijn alle achtergrondrapportages die hier uit voort zijn gekomen opgenomen. 6.2

Achtergrondrapportages


Kenmerk

Datum

Archeologisch onderzoek plangebied Lange Dreef te Driebergen-Rijsenburg, bureauonderzoek

Grontmij Archeologische rapporten 96

30 januari 2005

Archeologisch onderzoek Lange Dreef te Driebergen, Gemeente Utrechtse Heuvelrug, Inventariserend veldonderzoek - karterende en waarderende fase

Grontmij Archeologische rapporten 599

proefsleuven-onderzoek Lange Dreef

Raap

Cultuurhistorie en archeologie

13/99054760/vdR 4 juli 2008

13/99085919/NBo

27 maart 2009

RA1905_DRLD2

Bodem Milieukundig bodemonderzoek Lange Dreef te DriebergenRijssenburg

Grontmij

Verkennend Bodemonderzoek aan de Engweg te DriebergenRijssenburg

Grontmij

Verkennend Bodemonderzoek aan de Engweg 38a te Driebergen-Rijssenburg

Grontmij

Verkennend bodemonderzoek aan de Engweg te DriebergenRijssenburg

Grontmij

14 december 2004

13/99053961/Ka 28 maart 2008

13/99083976/FH 10 april 2008

13/99084229/FH 15 januari 2009

13/99089537/HSp

Waterhuishouding Beknopte watertoets Lange Dreef, bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan Lange Dreef

13/99056595/RJ

25 maart 2005

Waterhuishoudingsplan Lange

13/99084321/Ack

14 april 2008 13/99093658/RJ, revisie D4 Pagina 27van 24


Dreef Flora en fauna Ecologisch onderzoek, Lange Dreef Driebergen-Rijsenburg

-

Januari 2005

Ecologisch onderzoek Lange Dreef 38a e.o., DriebergenRijsenburg, Tussentijdse rapportage, Van den Bijtel ecologisch onderzoek

Beopublicatie 200913

Juni 2009

13/99055114/RS

3 februari 2005

Milieudienst Zuidoost-Utrecht

Mei 2009

Verkeer en akoestiek Lange Dreef, gemeente Driebergen-Rijsenburg Aanvullend verkeersonderzoek t.a.v. knip en nieuwbouw Lange Dreef Akoestisch onderzoek Gemeente Utrechtse Heuvelrug, Ontwikkelingen Lange Dreef

Ve 9.0

Lucht Woningbouwlocatie te Driebergen, Luchttoets conform het Besluit Luchtkwaliteit 2005

I&M-99050063-DG/mk, D1

17 oktober 2005

I&M-99366842/RM

31 oktober 2005

Externe veiligheid Toetsing externe veiligheid LPG-tankstation Hoek Beheer BV te Driebergen-Rijsenburg, toetsing aan het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) en verwante regelgeving Beeldkwaliteit Beeldkwaliteitplan ‘De Lange Dreef’

8 oktober 2007


Bijlage 1

Bouwvoorschriften uit het Uitwerkingsplan voor UW1

13/99093658/RJ, revisie D4

Bijlage 1: Bouwvoorschriften uit het Uitwerkingsplan voor UW1

13/99093658/RJ, revisie D4

Bijlage 1: Bouwvoorschriften uit het Uitwerkingsplan voor UW1

B.1 Van toepassing zijnde artikelen uit het uitwerkingsplan voor UW1 Artikel 4 Wonen, Wonen aan een hof (W2) Doeleindenomschrijving 4.1 De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor Wonen, Wonen aan een hof (W2) zijn

bestemd voor: a. b.

wonen in de vorm van rijtjeswoningen; aan huis verbonden beroep.

Bouwvoorschriften 4.2 Op deze gronden mag uitsluitend één woning per bouwperceel worden gebouwd. 4.3

Voor het bouwen geldt het volgende: a. Voorgevel ligt op perceelsgrens; b. Diepte bouwvlak maximaal 10 meter;

4.4

Verder voldoen hoofdgebouwen aan de volgende kenmerken: a. gebouwd binnen het bouwvlak; b. goothoogte aan de voorzijde van de woning maximaal 7 m en aan de achterzijde van de woning maximaal 5,5 meter; c. bouwhoogte maximaal 9,5 meter; d. dakkapellen zijn toegestaan in het dakvlak aan de voorgevel, met dien verstande dat de breedte van dakkapellen in het dakvlak aan de voorgevel niet meer mag bedragen e dan 1/3 van de breedte van de desbetreffende dakvlakken tot een maximale breedte van 1,8 m.

Artikel 5 Wonen, Wonen aan een ecologische rand (W3) Doeleindenomschrijving 5.1 De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor Wonen, Wonen aan een ecologische

rand (W3) zijn bestemd voor: a. b.

wonen in de vorm van half vrijstaande woningen of twee onder één kap; aan huis verbonden beroep.

Bouwvoorschriften 5.2 Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. één woning per bouwperceel, waar dit op de plankaart met de aanduiding ‘2 bouwlagen + kap’ is aangegeven; b. garage, waar dit op de plankaart met de aanduiding voor 1 bouwlaag is aangegeven. 5.3

Voor het bouwen geldt het volgende: a. Rooilijn hoofdgebouw 3 meter vanaf de perceelsgrens aan de voorzijde van de woning; b. Rooilijn garage 5 meter vanaf de perceelsgrens aan de voorzijde van de woning; c. Geschakelde garages tussen hoofdgebouwen; d. Zijgevel halfvrijstaande geschakelde woning 1 meter uit perceelsgrens; e. Achtergevel minimaal 10 meter van de grens van het uitwerkingsplan en 10 meter uit de perceelsgrens aan de achterzijde.

5.4

Verder voldoen hoofdgebouwen aan de volgende kenmerken: a. gebouwd binnen het bouwvlak; b. goothoogte aan de voorzijde van de woning maximaal 5,5 m en aan de achterzijde van de woning maximaal 9 meter; c. bouwhoogte aan de voorzijde van de woning maximaal 5,5 m en aan de achterzijde van de woning maximaal 9 meter;

13/99093658/RJ, revisie D4

Bijlage 1: Bouwvoorschriften uit het Uitwerkingsplan voor UW1 (Vervolg 2)

d.

5.5

dakkapellen zijn toegestaan in het dakvlak aan de voorgevel, met dien verstande dat de breedte van dakkapellen in het dakvlak aan de voorgevel niet meer mag bedragen dan 1/3e van de breedte van de desbetreffende dakvlakken tot een maximale breedte van 1,8 m.

Verder voldoen garages aan de volgende kenmerken: a. bouwhoogte aan de voorzijde van de woning maximaal 3 m; b. bouwhoogte aan de achterzijde van de woning maximaal 4 meter.

Artikel 6 Wonen, Appartementen in het groen (W4) Doeleindenomschrijving 6.1 De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor Wonen, Appartementen in het groen

(W4) zijn bestemd voor: a. b.

wonen in een appartementgebouw; aan huis verbonden beroep.

Bouwvoorschriften 6.2 Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. appartementsgebouwen; b. Parkeerruimte halfverdiept onder het gebouw. 6.3

Hoofdgebouwen voldoen aan de volgende kenmerken: a. gebouwd binnen het bouwvlak; b. goothoogte maximaal 15 m; c. bouwhoogte maximaal 16 m.

13/99093658/RJ, revisie D4

Ruimtelijke Onderbouwing Lange Dreef

Recommend Documents