Ruimtelijke onderbouwing Functiewijziging Braillelaan 5 in Rijswijk

Buro Hoogstraat Kerkplein 5 8121 BM Olst T 0570 563083 F 0570 564958

Ruimtelijke onderbouwing Functiewijziging Braillelaan 5 in Rijswijk

Planstatus: Ontwerp Datum: 10 januari 2013 IMRO code: NL.IMRO.0603.Braillelaan5-ON01

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................ 3 1.1 Aanleiding en doelstelling .............................................................................................................. 3 1.2 Ligging ........................................................................................................................................... 3 1.3 Bereikbaarheid .............................................................................................................................. 4 1.4 Huidige situatie .............................................................................................................................. 5 1.5 Geldend bestemmingsplan ............................................................................................................ 7 1.6 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 7 2 Planbeschrijving ................................................................................................................................... 9 2.1 Beknopte beschrijving van het bouwplan ...................................................................................... 9 2.2 Verbouwing voormalige drukkerij .................................................................................................. 9 2.3 Herinrichting buitenruimte ........................................................................................................... 10 3 Beleid ................................................................................................................................................. 11 3.1 Europees beleid ........................................................................................................................... 11 3.2 Rijksbeleid ................................................................................................................................... 12 3.3 Provinciaal beleid ........................................................................................................................ 12 3.4 Regionaal beleid .......................................................................................................................... 14 3.5 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 15 4 Milieu- en omgevingsaspecten .......................................................................................................... 19 4.1 Bodem ......................................................................................................................................... 19 4.2 Verkeer en parkeren .................................................................................................................... 20 4.3 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai.................................................................................. 25 4.4 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................... 26 4.5 Watertoets ................................................................................................................................... 27 4.6 Archeologie en cultuurhistorie ..................................................................................................... 27 4.7 Flora en fauna ............................................................................................................................. 27 4.8 Bedrijven- en milieuzonering ....................................................................................................... 28 4.9 Externe veiligheid ........................................................................................................................ 28 4.10 Conclusie ................................................................................................................................... 29 5 Uitvoerbaarheid .................................................................................................................................. 30 5.1 Economische uitvoerbaarheid ..................................................................................................... 30 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................... 30

10-01-2013 | Omgevingsvergunning ‘Functiewijziging Braillelaan 5 in Rijswijk’ | Buro Hoogstraat bv, Olst

2

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling Bergman Clinics Nederland wil haar activiteiten uitbreiden met een kliniek in Rijswijk. Zij gaan hiervoor een leegstaand gebouw, een voormalige drukkerij, aan de Braillelaan 5 te Rijswijk aankopen. Om het gebouw geschikt te maken voor de nieuwe functie zal er een ingrijpende interne verbouwing plaatsvinden. Voor deze verbouwing moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Deze omgevingsvergunning bestaat uit drie activiteiten: bouwen, milieu en afwijken van het bestemmingsplan. De kliniek valt onder de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) en is daarmee milieuvergunningplichtig. Omdat de nieuwe functie niet past binnen het geldende bestemmingsplan Broekpolder uit 1987, dient de aanvraag voor de omgevingsvergunning vergezeld te gaan van een ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Ligging Het plangebied ligt op een klein bedrijventerrein in het noordoostelijk deel van de de gemeente Rijswijk, ingeklemd tussen de westelijk gelegen Delftsche Vliet en het zuidoostelijk gelegen knooppunt Ypenburg. Ten noorden van het plangebied ligt de Haagweg/Laan van Hoornwijck, een belangrijke uitvalsroute van Rijswijk en Den Haag richting het knooppunt Ypenburg.

Ligging van het plangebied, aangegeven op de topografische kaart. Het bedrijventerrein bestaat hoofdzakelijk uit kantoorpanden, bedrijven voor zakelijke dienstverlening, enkele kleinschalige productie bedrijven, twee klinieken en onderzoeksinstellingen. De gebouwen bestaan uit twee of drie bouwlagen met een plat dak. Langs de snelweg staan hogere gebouwen tot veertien bouwlagen. Langs de Laan van Hoornwijck ligt een tankstation waar ook LPG wordt verkocht. De hoofdontsluiting van het 10-01-2013 | Omgevingsvergunning ‘Functiewijziging Braillelaan 5 in Rijswijk’ | Buro Hoogstraat bv, Olst

3

bedrijventerrein is de Madame Curielaan die in het noordoosten aansluit op de Laan van Hoornwijck. In het zuidwesten sluit de Fleminglaan aan op de Delftweg, die langs de Delftsche Vliet loopt.

Straatbeeld (Braillelaan) van bedrijventerrein Broekpolder. Het bedrijventerrein heeft een orthogonaal stratenpatroon met een noordwest- zuidoostelijke hoofdrichting. Het plangebied ligt met de voorkant aan de Braillelaan en de achterkant aan de Einsteinlaan. Aan de achterkant van het perceel, parallel aan de Einsteinlaan, ligt een watergang.

De watergang aan de achterkant van het perceel, gezien vanaf de Einsteinlaan.

1.3 Bereikbaarheid Bedrijventerrein Broekpolder is op verschillende manieren zeer goed bereikbaar. Het bedrijventerrein ligt direct bij afrit 9 van de rijkswegen A4/A12/A13. Via de Laan van Hoornwijck, Haagweg en de Rijswijkseweg in Den Haag is het bedrijventerrein verbonden met het woongebied van Rijswijk en het centrum van Den Haag. In zuidoostelijke richting


4

verbindt de Laan van Hoornwijck het bedrijventerrein met de woongebieden van Ypenburg en Nootdorp. Openbaar vervoer Langs de Haagweg liggen de tramlijnen 1 en 15 vanaf de stations Den Haag HS (10 minuten) en Den Haag CS (15 minuten). Tramlijn 1 buigt vlak ten oosten van Delftsche Vliet af richting de Delftweg richting Delft (10 minuten). Tramlijn 15 volgt de Laan van Hoornwijck richting Ypenburg en Nootdorp. Deze lijn sluit aan op tramlijn 19 richting Station Ypenburg en Leidschendam. Rondom het bedrijventerrein liggen drie halteplaatsen voor de tramlijnen 1 en 15, respectievelijk ter hoogte van de Madame Curielaan, Delftweg en de Laan van Hoornwijck. Alle haltes liggen op circa vijf minuten lopen van het plangebied. Fietsen Langs alle stedelijke hoofdwegen in de directe omgeving van het bedrijventerrein liggen vrijliggende fietspaden die voor een goede verbinding zorgen met de woongebieden van Rijswijk en Den Haag (maximaal 20 minuten fietsen) in het westen, Ypenburg (circa 9 minuten fietsen naar het centrum van Ypenburg en 15 minuten naar station Ypenburg) en Nootdorp (circa 20 minuten fietsen) in het oosten en Delft (circa 15 tot 20 minuten fietsen) in het zuiden. De gemeente Rijswijk heeft bovendien een omgevingsvergunning afgegeven voor de realisatie van een fietsbrug over de Delftse Vliet ter hoogte van de Populierenlaan/Steenplaatsbrug en het HTM-terrein aan de Delftweg. Door de realisatie van de brug wordt het bestaande fietsroutenetwerk gecompleteerd en worden de reistijden per fiets tussen het zuidwesten van Rijswijk en Den Haag Zuidwest aanzienlijk verkort, omdat omfietsen via de Haagweg/Laan van Hoornwijck niet langer noodzakelijk is. Bovenstaande reistijden zijn bepaald aan de hand van de reisinformatie die de HTM op haar website verstrekt en de fietsrouteplanner van de provincie Zuid Holland.

1.4 Huidige situatie Het perceel bestaat uit een bebouwd en een onbebouwd deel. Het onbebouwde deel is voor het grootste gedeelte verhard met betonklinkers ten behoeve van het parkeren en ligt langs de noordgrens van het perceel. Helemaal aan de achterkant van de parkeerplaatsen, tegen de groensingel langs de watergang staat een overdekte fietsenstalling. De noordelijke perceelsgrens bestaat uit een lage haag met een aantal platanen.


5

Verharding ten behoeve van het parkeren aan de noordkant van het perceel. Voor de entree is een klein plantsoen aangelegd. Ten zuiden van de entree liggen voor de grote roldeur stelconplaten.

Verharding en groen ter hoogte van de entree van het gebouw. Het gebouw is zoveel mogelijk op de oostelijke en zuidelijke perceelsgrens gebouwd. Het gebouw bestaat uit een rechthoekig volume van circa 25 meter bij 47 meter en heeft een hoogte van circa 6,8 meter (twee bouwlagen). Het gebouw is over de lengte verdeeld in twee delen. Staand voor het gebouw bestaat het linker deel hoofdzakelijk uit kantoren en het rechter deel is de productieruimte van de voormalige drukkerij. In de voorgevel van het gebouw wordt de verdeling benadrukt door een glazen element, waarachter het trappenhuis is geplaatst. Deze onderverdeling in het gebruik komt tot uiting in de gevelindeling en materialisatie van het gebouw. Ter plekke van de kantoren zijn in de gevel op zowel de begane grond als de verdieping op regelmatige afstand nagenoeg vierkante ramen opgenomen. De gevel van dit deel van het gebouw bestaat uit lichtgekleurde betonsteen. De voormalige productieruimte van de drukkerij is met uitzondering van de voorgevel gesloten. In de voorgevel is een grote roldeur opgenomen ten behoeve van de aan- en


6

afvoer van goederen. De gevel van het achterste deel van het gebouw is bekleed met lichtgekleurd plaatmateriaal met daarin opgenomen verticale ramen met donker glas.

1.5 Geldend bestemmingsplan Voor het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan Broekpolder, vastgesteld in de gemeenteraad van de gemeente Rijswijk op 24 juni 1987. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Bedrijven, met bijbehorende erven' (B).

Uitsnede plankaart bestemmingsplan Broekpolder, met rood zijn de grenzen van het plangebied aangegeven. Volgens de voorschriften bij deze bestemming zijn nijverheidsbedrijven en industriële bedrijven in de categorieën 1, 2, 2-3, en 3 uit de staat van inrichtingen bij dit bestemmingsplan toegestaan. Naast gebouwen, kantoren en bijgebouwen ten dienste van deze bestemming zijn nutsgebouwen, parkeervoorzieningen, ontsluitingswegen, groenvoorzieningen en waterlopen toegestaan. Verder geldt voor het perceel een maximumhoogte van 20 meter. De gemeente Rijswijk werkt momenteel aan de actualisatie van het bestemmingsplan Broekpolder. In het ontwerpbestemmingsplan zal de herontwikkeling van de voormalige drukkerij tot kliniek worden meegenomen.

1.6 Leeswijzer In het tweede hoofdstuk van deze ruimtelijke onderbouwing wordt een beschrijving gegeven van het bouwplan. Het derde hoofdstuk behandelt het relevante ruimtelijke beleid van de verschillende overheden. In het vierde hoofdstuk wordt ingegaan op de milieu- en omgevingsaspecten. Het vijfde en zesde hoofdstuk beschrijven ten slotte de financiële en


7

maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voorliggende plan tot herontwikkeling van de voormalige drukkerij aan de Braillelaan 5 te Rijswijk tot kliniek.


8

2 Planbeschrijving 2.1 Beknopte beschrijving van het bouwplan Het bouwplan behelst de interne verbouwing van een voormalige drukkerij tot kliniek aan de Braillelaan 5 te Rijswijk. De hoofdmassa en de raamverdeling in de gevel zoals die door Wilton & Haayen Architekten in 1988 is ontworpen, blijft behouden. Slechts door gerichte toepassing van gekleurd gevelmateriaal zal het uiterlijk van het gebouw worden aangepast.

2.2 Verbouwing voormalige drukkerij De drukkerij zal inwendig volledig 'gestript' worden met uitzondering van de trappen die de begane grond met de verdieping verbinden. Om het eenvormige horizontale uiterlijk van de drukkerij te doorbreken wordt door een gerichte toepassing van verticaal gerichte gevelbekleding het gebouw optisch gesegmenteerd. De overheersende witte betonsteen maakt plaats voor witte, rode en grijze vlakken die door hun kleurenpalet de identiteit van Bergman Clinics ondersteunen.

Impressie van de entreegevel aan de Braillelaan 5 na verbouwing. In het gebouw wordt ruimte geboden voor onder meer 4 operatiekamers met ondersteunende faciliteiten, privé recovery kamers, 8 poliklinische behandelruimten met een fysiotherapieafdeling en een aantal kantoren. Op de begane grond wordt de afdeling 'Huid en uiterlijk' gevestigd, met in het linker deel de ruimten voor de ontvangst, zusterpost, dagbehandeling en de slaapkamers. In het rechter deel, de voormalige productieruimte van de drukkerij, worden de operatiekamers met ondersteunende faciliteiten, kleedruimten en recovery gehuisvest. Op de eerste verdieping wordt de afdeling 'Oogzorg' gerealiseerd. In het linker deel van het gebouw. Het rechterdeel is op de eerste verdieping gezien de dubbele verdiepingshoogte niet te gebruiken, worden behandelkamers, een zusterpost en een aantal kantoren gerealiseerd.


9

Plattegronden begane grond en verdieping na verbouwing (Bron: Activ Vastgoed/Bouwmanagement). In de bijlage zijn de tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie toegevoegd.

2.3 Herinrichting buitenruimte De ruimte rondom het gebouw wordt opnieuw ingericht om 28 parkeerplaatsen te realiseren, waarbij de overdekte fietsenstalling wordt gehandhaafd voor de fietsen van het personeel. In de fietsenstalling is ruimte om 8 fietsen en 2 bromfietsen te stallen. Het grootste deel van het parkeerterrein wordt afgesloten door middel van een slagboom. Het groen voor de entree wordt opgefrist, zodat het passend wordt bij de nieuwe uitstraling van het gebouw. De groensingel aan de achterkant van het gebouw wordt gehandhaafd, hieraan zullen slechts noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd.


10

3 Beleid In dit hoofdstuk wordt het relevante ruimtelijke beleid van de verschillende overheden besproken.

3.1 Europees beleid 3.1.1 Kaderrichtlijn Water De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om een gecoördineerd beheer in alle Europese stroomgebieden te realiseren, de waterkwaliteit verder te verbeteren en het publiek sterker bij het waterbeheer te betrekken. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. De gevolgen van de realisatie van het plan op het water worden beschreven in hoofdstuk 4.5. 3.1.2 Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit In de Europese Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit worden de grondbeginselen van het Europese luchtkwaliteitsbeleid gegeven. De doelstellingen van dit beleid zijn het omschrijven en vastleggen van de luchtkwaliteit om de schade voor mens en milieu te voorkomen, verhinderen of te verminderen, de luchtkwaliteit te kunnen beoordelen, de bevolking te kunnen informeren over de kwaliteit van de lucht en het in stand houden van of verbeteren van de kwaliteit. In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) van 15 november 2007 is de Europese kaderrichtlijn opgenomen in Nederlandse wetgeving. In hoofdstuk 4.4 worden de gevolgen voor de luchtkwaliteit beschreven als gevolg van het realiseren van het plan. 3.1.3 Verdrag van Malta Het Europese Verdrag van Malta uit 1992 regelt de bescherming van archeologisch erfgoed, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Nederland heeft dit verdrag ondertekend en goedgekeurd. Invoering ervan gebeurt onder meer door de Wet op de archeologische monumentenzorg. In hoofdstuk 4.6 wordt beschreven op welke manier wordt omgegaan met archeologische en cultuurhistorische waarden. 3.1.4 Natura 2000 Om de natuur in Europa te beschermen en te ontwikkelen, werken de lidstaten van de Europese Unie (EU) samen aan Natura 2000: een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in alle lidstaten. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU-beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. De Nederlandse bijdrage hieraan bestaat uit 162 gebieden. Natura-2000 omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979) en Habitatrichtlijn (1992), die zijn opgenomen in de Natuurbeschermingswet. In beide richtlijnen staan ook maatregelen voor soortenbescherming. Deze zijn opgenomen in de Flora- en faunawet. In en rond Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten geldt voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de natuur een vergunningplicht. Activiteiten uitvoeren zonder vergunning is strafbaar. In hoofdstuk 4.7 wordt besproken in hoeverre een bestemmingswijziging de aanwezige natuurwaarden raakt.


11

3.2 Rijksbeleid 3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR geeft de rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten meer ruimte geven om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. Het motto van deze structuurvisie is 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. Dit is vertaald naar drie concrete doelstellingen: 1. concurrentiekracht verbeteren; 2. bereikbaarheid verbeteren; 3. leefbare en veilige leefomgeving met unieke en cultuurhistorische waarden. Nationale belangen De drie doelstellingen die het motto van de SVIR vertegenwoordigen, zijn terug te vinden in dertien nationale (gelijkwaardige) belangen. Voor de realisatie van de nationale belangen zijn vier instrumenten voorhanden:    

kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving); bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld met provincies en gemeenten); financieel (bijvoorbeeld infrastructuurfonds); kennis (bijvoorbeeld inzetten College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen).

Conclusie In de realisatieparagraaf van het SVIR is per nationaal belang aan de hand van de hierboven genoemde instrumenten aangegeven hoe het belang gerealiseerd zal worden. Het voorliggende initiatief raakt geen nationaal belang en past binnen het streven van het rijk besluiten tot ruimtelijke ontwikkelingen te decentraliseren.

3.3 Provinciaal beleid 3.3.1 Visie op Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland heeft één integrale ruimtelijke structuurvisie voor het hele grondgebied van de provincie opgesteld. Deze structuurvisie is vastgesteld op 02 juli 2010. Het doel van de structuurvisie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Dit wil de provincie bereiken door het realiseren van een samenhangend stedelijk netwerk en groenstructuur. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten. Om de provinciale belangen te kunnen formuleren zijn een aantal trends en ontwikkelingen voor de nabije toekomst beschreven. De belangrijkste zijn:   

Klimaatverandering; Toenemende energieschaarste; Globalisering en individualisering, behoefte aan identiteit en kwaliteit;


12

 

Demografische ontwikkelingen, wonen en krimp; Economische ontwikkelingen.

Relevant voor het provinciaal belang en de inzet van instrumenten is het bestuurlijke uitgangspunt ‘Lokaal wat kan, provinciaal wat moet’. Dit betekent dat de provincie alleen vraagstukken oppakt waar zij een toegevoegde waarde heeft. Dit betreft vraagstukken op regionale schaal. Hiervoor ontwikkelt de provincie beleid. De ruimtelijke samenhang tussen provinciale vraagstukken staat hierin centraal. Gemeenten krijgen vrijheid om binnen de gestelde kaders de ruimte voor burgers en bedrijven optimaal in te richten. De ambitie van de provincie is om het aantal regels en procedures te verminderen. ‘Lokaal wat kan, provinciaal wat moet’ is ook uitgangspunt voor de provinciale Verordening Ruimte. Daarin staan dus alleen die zaken die provinciaal moeten. De provinciale belangen zijn als volgt geformuleerd:              

Behouden en aantrekken van bedrijvigheid en werkgelegenheid; Verbeteren van de waterveiligheid; Robuust en veerkrachtig watersysteem; Duurzame energievoorziening; Versterken stedelijk netwerk; Optimaal benutten van bestaande ruimte voor economische clusters; Verbeteren interne en externe bereikbaarheid; Voldoende aanbod van verschillende woonmilieus; Voorzien in een gezonde leefomgeving; Ontwikkelen en behouden van vitale en waardevolle landschappen; Behouden van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur; Verbeteren van belevingswaarde en verminderen verrommeling; Realiseren van een complete Ecologische Hoofdstructuur; Versterken recreatieve functie en groenstructuur.

Voor een goede ruimtelijke ordening is een integrale benadering nodig om een afweging tussen functies en belangen te kunnen maken. De provinciale belangen zijn geordend volgens vijf integrale en ruimtelijk relevante hoofdopgaven:     

Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel; Duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie; Divers en samenhangend stedelijk netwerk; Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap; Stad en land verbonden.

Conclusie Het plan tot herontwikkeling van de voormalige drukkerij raakt op beperkte wijze het provinciale belang, met 'Behouden en aantrekken van bedrijvigheid en werkgelegenheid' en 'Optimaal benutten van bestaande ruimte voor economische clusters'. Daarnaast past de herontwikkeling binnen de provinciale opgave om een aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel voor Zuid-Holland te creëren. Echter gezien de schaal van het plan en de ruimtelijke ingreep past de herontwikkeling uitstekend binnen het uitgangspunt van de provinciale structuurvisie 'Lokaal wat kan, provinciaal wat moet'. De provincie Zuid-Holland geeft de gemeente hiermee de beleidsvrijheid haar eigen afwegingen te maken.


13

3.4 Regionaal beleid 3.4.1 Regionaal Structuurplan In april 2008 is het 'Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020' door het bestuur van het Stadsgewest Haaglanden vastgesteld. Met dit plan geeft het Stadsgewest vorm aan de samenwerking tussen de negen gemeenten, waaronder de gemeente Rijswijk, in deze regio. Dit plan zet de lijnen uit voor de ontwikkeling van de regio tot 2020. Het kijkt ook alvast naar een nog verdere toekomst, zo rond 2030. In het structuurplan is een agenda voor Haaglanden geformuleerd met tien onderwerpen waarop het regionale beleid de komende jaren wordt gericht. Deze onderwerpen vormen de ‘Top 10 van Haaglanden’. De tien onderwerpen vloeien logisch voort uit de visie op hoe Haaglanden zich in de toekomst moet ontwikkelen. Ten aanzien van de herbestemming van de voormalige drukkerij is vooral het laatste punt uit de ‘Top 10 van Haaglanden’ van belang: herstructurering en intensiever gebruik van bedrijventerreinen. Het streven is om geen nieuwe bedrijventerreinen meer te stichten in grote groengebieden. De ambitie is om de vraag naar bedrijfsruimte vanaf 2020 volledig op te vangen binnen al bebouwde gebieden. De regio Haaglanden kan met een beschikbaar aanbod van 370 hectare tot 2020 niet geheel voldoen aan de geraamde vraag naar nieuwe bedrijventerreinen van 400 hectare in de periode 2007 tot 2020. Dit betekent dat kort voor 2020 de ruimte voor nieuwe bedrijventerreinen in Haaglanden op zal zijn, of ten koste zal gaan van de ruimte voor andere functies (groen, glas, water). Deze gegevens nopen tot hoge ambities voor een efficiënter ruimtegebruik. De periode tot 2020 is te zien als een transitiefase, waarin het efficiëntere ruimtegebruik op bedrijventerreinen gestalte moet krijgen. Herstructurering en beter gebruik van bestaande bedrijventerreinen heeft een hoge prioriteit. Het streven is erop gericht om na 2020 de vraag naar ruimte voor werken op de bestaande terreinen en in het bestaande stedelijk gebied op te kunnen vangen. Daar is een innovatief gebruik van de ruimte voor nodig. Herstructurering en intensiever gebruik van verouderde terreinen, dubbel grondgebruik, functiemenging en het ontwikkelen van milieumaatregelen die hinder van bedrijven verminderen, zijn hierbij belangrijke aangrijpingspunten.


14

Visiekaart voor bedrijventerreinen en kantorenparken. Conclusie De Broekpolder is op bovenstaande kaart als herstructureren (tot hoogwaardig) bedrijventerrein tot 2020. De herontwikkeling van de voormalige drukkerij tot kliniek past binnen de visie en de doelstellingen van het Regionaal Structuurplan Haaglanden.

3.5 Gemeentelijk beleid 3.5.1 Economische visie 2010-2018 De 'Economische visie 2010-2018, vernieuwen en profileren' is het uitgangspunt voor het economisch beleid van de gemeente voor de periode van 2010 tot 2018. Het aandachtsgebied van het document is beperkt tot het beleid met betrekking tot economische bedrijvigheid en facilitering daarvan. De verbinding met andere beleidsterreinen zoals sociale zaken, wonen, zorg, milieu/duurzaamheid, onderwijs en mobiliteit wordt in de visie gelegd. De hoofdvraag van de Economische visie is hoe Rijswijk haar sterke economische positie kan behouden en versterken. Om mogelijke stabilisatie of zelfs daling van werkgelegenheid en bedrijvigheid tegen te gaan, is het noodzakelijk om een Economische visie te formuleren, die ingaat op de ambities en doelstellingen van Rijswijk en hoe deze te bereiken. De visie biedt de mogelijkheid om bepaalde keuzes te maken en te verantwoorden. Toekomstige, economisch gerelateerde, besluiten hebben daarmee een beleidsmatig draagvlak.


15

Bedrijven en kantoren De kantorenmarkt is verzadigd en bij de bedrijfsruimtemarkt is er sprake van een mismatch. Rijswijk is een belangrijke speler in de regio op het gebied van kantoren en bedrijven, maar kent ook veel leegstand. De kantorenmarkt is een vervangingsmarkt geworden en daarmee niet langer een uitbreidingsmarkt. Daarnaast heeft Rijswijk veel last van de laagconjunctuur en regionale concurrentie. Landelijke trends geven aan dat de ruimtelijke kwaliteit van werklocaties in belang toeneemt. Dit krijgt gestalte door een betere ruimtelijke inpassing, functionaliteit, samenhang in stedenbouwkundige opzet, aandacht voor architectuur en aanwezigheid van (collectieve) voorzieningen. Dit pleit er voor om in de Plaspoelpolder en in mindere mate in de andere bedrijven- en kantorenlocaties in Rijswijk, te streven naar een meer gemengd gebied met diverse functies. Flexibiliteit is hierbij essentieel. Daarnaast komt het merendeel van de werkgelegenheid voort uit kleine bedrijven die behoefte hebben aan kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten. Strategie Rijswijk heeft in potentie een aantrekkelijk vestigingsmilieu en een uitstekende ligging. De laatste jaren heeft Rijswijk echter last van de wet van de remmende voorsprong. De werkgelegenheidsgroei blijft achter bij die van Haaglanden, zelfs in sectoren waar Rijswijk van oudsher sterk is. Oorzaken hiervoor zijn vooral de veroudering van het vastgoed, de functiescheiding en het ontbreken van een duidelijk imago. Vernieuwing en een duidelijke profilering zijn daarom essentieel. Dit moet gestalte krijgen door middel van het inzetten op een viertal pijlers: de Plaspoelpolder, In de Bogaard, Oud-Rijswijk en het internationale vestigingsklimaat. Met deze vier gebieden/thema’s kan Rijswijk zich regionaal profileren. Voor de eerste pijler de Plaspoelpolder is de ambitie geformuleerd dat het terrein zich de komende jaren gaat ontwikkelen tot een vernieuwd en aantrekkelijk kantoren- en bedrijventerrein waar het goed toeven is als gevolg van diverse toegevoegde functies. Om deze ambitie te behalen moet worden ingezet op het verbeteren van een goed investeringsen vestigingsklimaat en het inzetten op diverse kansrijke sectoren en ‘typen bedrijvigheid’. Sommige van deze activiteiten, zoals zakelijke dienstverlening, zijn al sterk en dienen verder versterkt te worden door het scheppen van betere voorwaarden. Andere activiteiten zijn nog in ontwikkeling en kunnen bestempeld worden als kans voor Rijswijk. Naast de vier pijlers dient ook aan de voorwaarden, om een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en een gezonde economie voor de stad zelf te creëren, aandacht gegeven te worden. Aandacht voor de bestaande kantoren- en bedrijventerreinen (naast de Plaspoelpolder) en de mogelijke toekomstige bedrijventerreinen in Rijswijk Buiten moeten zorgen dat er een breed palet aan vestigingsmogelijkheden aanwezig is in Rijswijk. Ook het bedrijventerrein Broekpolder kan profiteren van de inzet van de gemeente in de Plaspoelpolder. 3.5.2 Nota parkeernormen Om in de toekomst voldoende parkeergelegenheid te kunnen houden en duidelijkheid te krijgen over de implementatie van de parkeernormen is de 'Nota Parkeernormen Gemeente Rijswijk' opgesteld. Deze nota is vastgesteld door de gemeenteraad op 8 februari 2011 en is het toetsingskader voor de komende jaren. Door herziening van de bijlagen bij deze nota kan de komende jaren flexibel worden ingespeeld op maatschappelijke trends of een gewijzigde beleidsvisie. Het gebruik van parkeernormen heeft tot doel een zodanig aantal parkeerplaatsen voor nieuwe ontwikkelingen (of bij uitbreidingen) voor te schrijven, dat de plaatsen voorzien in de vooraf in te schatten parkeervraag. Daarmee moet worden voorkomen dat door aanleg van te weinig parkeerplaatsen een tekort en daarmee parkeeroverlast ontstaat. Tevens voorkomen de normen dat teveel parkeerplaatsen worden aangelegd, waardoor de automobiliteit gestimuleerd en de leefbaarheid nadelig wordt beïnvloed.


16

De normen zijn alleen van toepassing op (nieuwe) ontwikkelingen waarvoor een bouwvergunning vereist is, zoals nieuwbouwprojecten, uitbreidingen van bestaande bebouwing en functiewijzigingen. Parkeernormen Voor het vaststellen van de nieuwe parkeernormen is gebruik gemaakt van landelijke kencijfers van het CROW. Recentelijk heeft het CROW de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (publicatie 317) uitgebracht, waarin de kentallen uit 2003 zijn geactualiseerd. Op basis van de kentallen van het CROW worden de parkeernormen voor de lokale situatie in Rijswijk vastgesteld. De parkeernormen, die met de Nota parkeernormen worden vastgesteld voor wonen, werken en winkels, geven het aantal parkeerplaatsen (bij een bestemming) aan dat bij nieuw- en verbouw moet worden aangelegd. Voor de overige, minder vaak voorkomende functies zullen de parkeerkencijfers van het CROW (publicatie 317) worden toegepast. Bij het vertalen van de parkeerkentallen naar parkeernormen is voor Rijswijk rekening gehouden met:    

Bereikbaarheidskenmerken van de locatie; Specifieke kenmerken van de functie; Mobiliteitskenmerken van de gebruikers/bezoekers; Het gemeentelijk parkeerbeleid.

Om uitdrukking te geven aan bereikbaarheidskenmerken wordt onderscheid gemaakt naar ligging van de functie in de stad en de stedelijkheidsgraad (mate van de dichtheid van de bebouwing, mix van functies en bereikbaarheid). Werkwijze De gemeente hanteert daarbij de procedure dat eerst het bouwprogramma wordt bepaald (zie hoofdstuk 2). Vervolgens wordt per functie en op het drukste moment de parkeervraag bepaald, uit de parkeervraag wordt de definitieve parkeereis geformuleerd die wordt getoetst aan de planontwikkeling (zie hoofdstuk 4.2.2). Wanneer niet kan worden voldaan aan de parkeereis, wordt een voorstel gemaakt op basis waarvan het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van de parkeereis (zie hoofdstuk 4.2.3). De herontwikkeling van de voormalige drukkerij tot kliniek valt in de categorie 'overige functies'. De werkwijze hiervoor wordt beschreven in hoofdstuk 7 van de Nota parkeernormen. Voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen dient gebruik gemaakt te worden van de CROW publicatie 317. Het gebruik van deze kencijfers wordt gerelateerd aan de parkeerdruk in de directe omgeving (circa 100 meter rond het plangebied). De parkeerdruk in de directe omgeving van het plangebied mag als gevolg van de functiewijziging niet hoger worden dan 85%. Biedt dit ook geen uitkomst, dan zal op basis van ervaringen elders of volgens gezond verstand een eis gesteld worden door burgemeester en wethouders. Afwijken Indien de wens bestaat af te wijken van de parkeernormen (naar boven of beneden), geen overeenstemming bestaat over de toe te passen parkeernormen of de ontwikkeling niet past in de hierboven beschreven procedure, dient een voorstel voor het aantal aan te leggen parkeerplaatsen en een onderbouwing voor het afwijken van de parkeernormen te worden opgesteld. Vervolgens beslist het college van burgemeester en wethouders of, op basis van het voorstel en de onderbouwing, de omgevingsvergunning kan worden verleend.


17

In hoofdstuk 4.2.2 en hoofdstuk 4.2.3 wordt ingegaan op de wijze waarop het parkeren wordt opgelost in relatie tot de herontwikkeling van de voormalige drukkerij tot kliniek. 3.5.3 Signaleringskaart externe veiligheid De gemeente Rijswijk heeft een Signaleringskaart externe veiligheid vastgesteld (juli 2012). Het doel van deze kaart is om bij ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig te kunnen beoordelen of het aspect externe veiligheid aan de orde is.

Uitsnede van de signaleringskaart externe veiligheid ter plekke van het plangebied. Het plangebied ligt in het invloedsgebied route vervoer gevaarlijke stoffen (paarse arcering) en het invloedsgebied hogedruk aardgasleidingen (groene arceringen). In hoofdstuk 4.9 worden de consequenties van de ligging van het plangebied in beide invloedsgebieden beschreven.


18

4 Milieu- en omgevingsaspecten In dit hoofdstuk worden de resultaten van de onderzoeken naar de milieu- en omgevingsaspecten als gevolg van de herontwikkeling van de voormalige drukkerij tot kliniek beschreven.

4.1 Bodem Om de milieukundige kwaliteit van de bodem te onderzoeken heeft Greenhouse Advies B.V. uit Huissen een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd conform de NEN 5740 norm. Historisch onderzoek In het kader van het historisch gebruik van het pand is het milieudossier behorende bij het bedrijf (drukkerij Artoos) dat was gevestigd aan de Braillelaan 5 te Rijswijk doorgenomen. De bevindingen van dit onderzoek zijn als volgt:  





In 2002 werd een milieuvergunning afgegeven aan Drukkerij Artoos dat is gevestigd aan de Braillelaan 5; Tussen 2002 en 2008 heeft het bedrijf periodieke milieucontroles gehad van de afdeling handhaving, gemeente Rijswijk. Er worden geen overtredingen geconstateerd; In 2008 wordt aangegeven door de handhaver dat het bedrijf Artoos voldoet aan de belangrijke bodemvoorschriften welke worden geëist voor het behouden van de milieuvergunning; Volgens de handhaver van de gemeente is er hoogstwaarschijnlijk een vloeistofdichte vloer aanwezig in het pand.

In 1999 is er een bodemonderzoek uitgevoerd op het perceel door Geofox-Lexmond. In dit onderzoek zijn enkel lichte verhogingen van de onderzochte stoffen in de grond en het grondwater aangetroffen. Gezien de bovenstaande informatie wordt de kans op een sterke bodemverontreiniging in de grond direct onder het pand zeer klein geacht. Verder wordt niet verstandig gevonden om de vloeistofdichte vloer te doorboren (lek te maken). Onderzoeksstrategie Op basis van de resultaten van het historisch onderzoek is de onderzoeksstrategie 'onverdachte locatie' gehanteerd. Omdat er op het perceel in het verleden bodembedreigende activiteiten hebben afgespeeld in de vorm van opslag van gevaarlijke stoffen, zijn er aanvullende werkzaamheden verricht ter verificatie van de gegevens uit het vooronderzoek. Deze werkzaamheden zijn uitgevoerd in overleg met de gemeente Rijswijk. Het betreft inpandig onderzoek naar activiteiten die geleid kunnen hebben naar een bodemverontreiniging en aanvullende werkzaamheden nabij de opslagruimte van afvaltanks. Veldonderzoek Peilbuis Op het perceel is een peilbuis aangetroffen die is gebruikt ten behoeve van het bodemonderzoek uit 1999. Na inspectie van de buis is geconstateerd dat deze nog bruikbaar is voor het nemen van monsters.


19

Inspectie van het pand Naast het uitvoeren van de veldwerkzaamheden op het onbebouwde deel is het gebouw inpandig geïnspecteerd. Tijdens de inspectie is gekeken naar bodembedreigende activiteiten (opslag van olie, inkt, etc.) in het gebouw en naar de vloer op verontreinigingen. Er zijn geen bodembedreigende activiteiten waargenomen en de vloer was niet verontreinigd. Grondboringen Rondom het pand zijn boringen geplaatst en is de bestaande peilbuis bemonstert. In totaal zijn er 3 diepe boringen gezet (2,0 m-mv) en 9 ondiepe boringen (0,5 m-mv). 11 boringen zijn ruimtelijk verdeeld. Eén boring is vlak naast ruimte 14 geplaatst. Deze ruimte werd gebruikt voor opslag van afvaltanks. Vervolgens zijn er 2 mengmonsters van de bovengrond samengesteld en 1 mengmonster van de ondergrond. Daarnaast is de ondergrond ter plaatse van boring 12 (naast ruimte 14) apart onderzocht en is het grondwater geanalyseerd. De grond en het grondwater is geanalyseerd op de parameters uit het standaard NEN-pakket. De analyseresultaten zijn getoetst aan de normen uit de Wet Bodembescherming. Hieruit blijkt dat de geanalyseerde parameters in de zintuigelijk schone mengmonsters van de bovengrond niet zijn aangetoond in een gehalte dat de AW2000 waarde en/of detectielimiet overschrijdt. De zintuigelijk schone ondergrond bevat een lichte overschrijding aan lood en PAK’s. Het grondwater is alleen licht verhoogd met barium. Conclusie In de conclusie is onderscheid gemaakt tussen bebouwde en onbebouwde deel van het perceel. Bebouwde deel De vloer van het pand is waarschijnlijk vloeistofdicht. In het pand zijn geen activiteiten waargenomen die mogelijk tot een bodemverontreiniging zou kunnen hebben geleid. Op de vloer zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Onbebouwde deel De onderzochte parameters in de bovengrond zijn niet in een gehalte aangetroffen die de AW2000 waarde en/of detectielimiet overschrijden. De ondergrond bevat een licht verhoogd gehalte aan lood. De overige onderzochte parameters komen niet verhoogd voor. Het grondwater bevat een licht verhoogd gehalte aan barium. De overige onderzochte parameters komen niet verhoogd voor. Toetsing hypothese De vooraf opgestelde hypothese 'onverdachte locatie (ONV)' wordt verworpen omdat lood en barium licht verhoogd voorkomt in respectievelijk de grond en het grondwater. Omdat de tussenwaarde van de onderzochte parameters in de grond en het grondwater niet wordt overschreden, is het niet verplicht om een vervolgonderzoek uit te voeren of sanerende maatregelen te nemen. De resultaten vormen geen milieuhygiënische belemmering voor de voorgenomen herbestemming van de locatie. De onderzoeksrapportage is als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd.

4.2 Verkeer en parkeren Bij het bepalen van het aantal verkeersbewegingen is uitgegaan van een worst-case scenario waarbij uitgangspunt is geweest dat elke medewerker en elke cliënt met de auto


20

komt. Hiermee is de maximale toename van de verkeersintensiteit per etmaal bepaald en aan de hand daarvan kan worden beoordeeld of deze toename zorgt voor een overschrijding van de normen voor wegverkeerslawaai (zie hoofdstuk 4.3) en luchtkwaliteit (zie hoofdstuk 4.4). Om het aantal benodigde parkeerplaatsen te kunnen bepalen is een parkeerbalans opgesteld (zie bijlage). 4.2.1 Verkeer Huidige situatie Voor de Braillelaan geldt in de huidige situatie een etmaalintensiteit van 2142 motorvoertuigen. Het gebruik van het gebouw als drukkerij vormt de referentie voor de toename van het verkeer als gevolg van de herontwikkeling tot kliniek. Bij de voormalige drukkerij werkten circa 30 mensen, wat resulteert in 60 verkeersbewegingen per dag. Over de hele dag genomen ontving de drukkerij circa 25 klanten (circa 3 per uur), dit komt neer op 50 verkeersbewegingen per dag. Voor de aan- en afvoer van goederen is er sprake van 2 vrachtwagens per dag, 4 verkeersbewegingen per dag. Het totaal aantal verkeersbewegingen als gevolg van de drukkerij komt daarmee op 114. Herontwikkeling tot kliniek, worst-case scenario Ten opzichte van de huidige functie drukkerij heeft de toekomstige functie een grotere verkeersaantrekkende werking. De verkeersstroom valt uiteen in drie categorieën: personeel, cliënten en aan- en afvoer van goederen. Daarnaast zijn er een aantal algemene uitgangspunten gehanteerd, waardoor er sprake is van een worst-case scenario:     

iedereen komt met de eigen auto; er wordt niet gecarpoold; niemand komt op de fiets; niemand maakt gebruik van het openbaar vervoer; niemand komt met de taxi.

Personeel Personeel zal hoofdzakelijk ’s morgens arriveren en ’s avonds vertrekken. Tijdens de avonden nachturen zijn er twee personeelsleden aanwezig, zij komen 's avonds (tijdens de spits) aan en vertrekken 's morgens (tijdens de spits). Gedurende de werkdag zijn er 43 personeelsleden in de kliniek aanwezig. Het aantal extra verkeersbewegingen als gevolg van het personeel in het worst-case scenario bedraagt dan 86 over de gehele dag. Cliënten Cliënten (en hun begeleiders) bezoeken de kliniek verspreid over de dag, waardoor er sprake is van een continue, maar lage verkeersbelasting die grotendeels buiten de piekuren ’s morgens en ’s avonds ligt. Over de gehele dag genomen (lopend van 7.00 uur tot 22.00 uur) komen er circa 170 cliënten in de kliniek. Over de gehele dag gezien zal het aantal extra verkeersbewegingen 340 bedragen. Aan- en afvoer van goederen Daarnaast is er sprake van de aan- en afvoer van goederen, onder andere het wasgoed, (medisch) afval, materieel en materiaal ten behoeve van de medische werkzaamheden. De afvoer van (medisch) afval gebeurt met vrachtwagens. Het vervoer van wasgoed en materiaal en materieel voor medische werkzaamheden gebeurt met bestelwagen of kleine vrachtwagens. Totaal is er sprake van gemiddeld 3 à 4 ladingen per week, maximaal 8 extra verkeerbewegingen per week.


21

Daarnaast wordt er dagelijks vers voedsel en door derden klaargemaakte maaltijden aangeleverd met een bestelbus of kleine vrachtwagen. 4.2.2 Parkeren Algemeen In de huidige situatie zijn op het eigen terrein circa 22 parkeerplaatsen aanwezig. Na herschikking van de verhardingen en groenvlakken zijn op het terrein maximaal 28 parkeerplaatsen te realiseren. De gemeente heeft een Nota parkeernormen opgesteld (zie hoofdstuk 3.5.2), waarin is beschreven op welke wijze omgegaan dient te worden met het parkeren bij functiewijzigingen. Gezien het feit dat de herontwikkeling valt in de categorie 'overige functies' gelden de parkeerkencijfers zoals die zijn opgesteld door het CROW (publicatie 317). Nota parkeernormen gemeente Rijswijk In de nota worden een aantal uitgangspunten bij het parkeerbeleid gegeven. Voor de herontwikkeling van de voormalige drukkerij is het van belang dat er geen sprake van een combinatie van functies en van dubbelgebruik van parkeerplaatsen is. De herontwikkeling tot kliniek is niet opgenomen in de bijlage 2 en 3 van de Nota parkeernormen en valt daarmee in de categorie 'overige functies'. In dat geval wordt de CROW publicatie gebruikt voor het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen. Het bedrijventerrein Broekpolder ligt niet in één van de centrumgebieden van Rijswijk (Stationsomgeving, In de Bogaard en Oud Rijswijk), waardoor de gebiedstypologie 'rest bebouwde kom' gehanteerd kan worden. Parkeerbalans Op basis van de CROW publicatie 317 is een parkeerbalans opgesteld. Er is voor gekozen om uit te gaan van de kentallen voor een huisartsenpost. De medische kliniek behandeld namelijk ongeveer evenveel cliënten als een huisartsenpost (ruim drie behandelingen per uur). Daarnaast zijn er ruimten waarin cliënten kunnen bijkomen of waar ze soms ter observatie voor langere tijd moeten blijven, de zogenaamde recoveryruimtes. Een huisartsenpost heeft dergelijke ruimten niet, daarom wordt ook voor de recoveryruimtes een parkeernorm berekend. Voor de berekening is onderscheid gemaakt in cliënten en personeel. De gedetailleerde kencijfers voor een ziekenhuis liggen aan deze functie ten grondslag. Bij toepassing van de parkeerkencijfers ontstaat de volgende parkeerbalans. Functie

Aantal

Huisartsenpost 12 Recovery - cliënten 20 Recovery - personeel 7 Totaal

Eenheid

Kencijfers Toepassing kencijfers Max. Min. Max. Min.

behandelkamers ruimten Fte

2,1 0,5 0,25

2,6 0,5 0,25

26 10 2

32 10 2

37

43

De definitieve parkeereis als gevolg van de parkeerbalans is dat 43 parkeerplaatsen op het eigen terrein moeten worden aangelegd. Gezien de beperkte ruimte op het perceel kunnen er echter slechts 28 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Bij complexe parkeerbalansen waarbij diverse functies een ander piekmoment kennen, wordt ook met aanwezigheidspercentages gerekend. Het is in dit geval niet aan de orde. Het piekmoment is op werkdagen overdag.


22

Parkeerdruk Gezien de aanwezige ruimte op het perceel en het vereiste aantal parkeerplaatsen uit de parkeerbalans is het niet mogelijk het parkeren op te lossen op eigen terrein. Om te kunnen bepalen of het mogelijk is in de openbare ruimte te kunnen parkeren is op drie tijdstippen de huidige parkeerdruk bepaald. In onderstaande tabel zijn de resultaten van de parkeerdrukberekening weergegeven. Opname parkeerdruk via veldbezoek Datum 23-11-2012, tussen 13.00 en 14.00 uur Straat Aantal parkeerplaatsen Einsteinlaan 60 Flemminglaan 42 Braillelaan 45 Amperelaan 17

Vrij 8 10 8 1

Totaal

48 162

84%

Opname parkeerdruk via Google Streetview Datum oktober 2010 Straat Aantal parkeerplaatsen Einsteinlaan 60 Flemminglaan 42 Braillelaan 45 Amperelaan 17

Vrij 6 2 2 0

Parkeerdruk

Totaal

13 197

94%

Opname parkeerdruk via luchtfoto Datum 15-03-2012, 13.00 uur Straat Aantal parkeerplaatsen Einsteinlaan 60 Flemminglaan 42 Braillelaan 45 Amperelaan 17

Vrij 1 16 5 0

Parkeerdruk

Totaal

30 180

210

210

210

Bezet 52 32 37 16

Bezet 54 40 43 17

Bezet 59 26 40 17

Parkeerdruk

87% 76% 82% 94%

90% 95% 96% 100%

98% 62% 89% 106% 87%

De huidige parkeerdruk in de directe omgeving van het plangebied komt gemiddeld uit op 88,3%. Omdat de parkeerdruk hoger is dan 85% kan het college in principe niet afwijken van de parkeereis. Om ervoor te zorgen dat de parkeerdruk in het gebied niet toeneemt als gevolg van de nieuwe functie worden maatregelen genomen. Deze maatregelen worden in hoofdstuk 4.2.3 verder uitgewerkt. De parkeerbalans, door de gemeente Rijswijk opgesteld, is als bijlage toegevoegd aan deze ruimtelijke onderbouwing. 4.2.3 Conclusie Verkeer De nieuwe functie betekent in het worst-case scenario een toename van het aantal verkeersbewegingen per etmaal met 426. Hoewel de aankomst- en vertrektijden van het 10-01-2013 | Omgevingsvergunning ‘Functiewijziging Braillelaan 5 in Rijswijk’ | Buro Hoogstraat bv, Olst

23

personeel (circa 86 verkeersbewegingen) voor een belangrijk deel samenvallen met de ochtend- en avondspits, valt de verkeerspiek als gevolg van de nieuwe kliniek in het niet bij de totale verkeersstroom afkomstig van de omliggende kantoorgebouwen en -parken. Gezien de uitstekende bereikbaarheid van het plangebied en het feit dat het personeel gestimuleerd en gefaciliteerd wordt (zie conclusie parkeren hieronder)om niet met de auto naar de kliniek te komen zal de piek ten opzichte van het worst-case scenario aanzienlijk lager zijn. Het grootste aantal extra verkeersbewegingen ontstaat als gevolg van de cliënten (circa 340 verkeersbewegingen, circa 23 per verkeersbewegingen per uur tijdens kantooruren), maar omdat deze groep verspreid over de dag aankomt en vertrekt, kunnen de gevolgen hiervan gedragen worden door de bestaande infrastructuur. Ten opzichte van het gebruik als drukkerij neemt in de nieuwe situatie het aantal verkeersbewegingen per etmaal toe met 312. Parkeren De nieuwe functie van het gebouw aan de Braillelaan 5 past niet binnen het parkeerbeleid van de gemeente Rijswijk, het aantal parkeerplaatsen dat volgens de CROW publicatie aangelegd moet worden past niet op het eigen terrein (parkeereis 43 parkeerplaatsen en er is slechts ruimte voor 28 parkeerplaatsen) en de parkeerdruk is met 88,3% hoger dan de norm van 85%. Om deze redenen worden er maatregelen voorgesteld, zodat de parkeerdruk in de omgeving niet verder zal toenemen en er optimaal gebruik gemaakt wordt van de faciliteiten (openbaar vervoer, netwerk van fietspaden, parkeerterrein Laan van Hoornwijck 55 en de beschikbare ruimte in het plangebied) op het perceel en in de naaste omgeving van het plangebied. In hoofdstuk 1.3 is beschreven dat met een acceptabele reistijd van maximaal 30 minuten de regio Haaglanden (met name Rijswijk, Den Haag, Delft en Ypenburg/Nootdorp) per openbaar vervoer of fiets vanuit het bedrijventerrein Broekpolder voor een belangrijk deel gedekt is. Gezien de uitstekende bereikbaarheid van het bedrijventerrein zal Bergman Clinics haar nieuw aan te nemen personeel, dat voor het grootste deel afkomstig uit de nabijgelegen eerder genoemde woongebieden stimuleren en faciliteren om niet met de auto maar met het openbaar vervoer of de fiets naar de kliniek te komen. Om dit te regelen wordt er in het arbeidscontract voor het personeel geregeld dat er, conform de huidige fiscale wet- en regelgeving, een bedrijfsfiets ter beschikking wordt gesteld of een trajectkaart voor het openbaar vervoer wordt verstrekt. Daarnaast zal het parkeerterrein naast de kliniek worden afgesloten met een slagboom en worden alleen cliënten toegestaan gebruik te maken van de parkeerplaatsen. Bij de uitnodiging krijgt een cliënt een parkeerkaart meegestuurd, die geldig is gedurende de behandeling en het verblijf in de kliniek. Mocht om welke reden dan ook het personeel geen gebruik van het openbaar vervoer of de fiets kunnen maken en genoodzaakt is met de auto naar de kliniek te moeten komen, dan wordt er een abonnement afgesloten om te kunnen parkeren op het nabijgelegen parkeerterrein aan de Laan van Hoornwijck 55 in Rijswijk (circa 800 meter/7 minuten lopen). In verband met de sociale veiligheid wordt een uitzondering wordt gemaakt voor het personeel dat de avonden nachtdiensten invult, zij kunnen hun auto parkeren op het eigen terrein van de kliniek. Deze werkwijze is vastgelegd in een brief van de directie van Bergman Clinics. Bij toepassing van deze werkwijze wordt het maatgevende aantal parkeerplaatsen bepaald door het aantal cliënten dat de kliniek gedurende de dag bezoekt. Voor Bergman Clinics is het van het grootste belang, gezien de gewenste hoge standaard van de dienstverlening, dat de cliënten de auto op eigen terrein van de kliniek kunnen parkeren. In de nieuwe situatie zullen 28 parkeerplaatsen voor cliënten op eigen terrein worden gerealiseerd. Dit aantal is voldoende om de parkeervraag van cliënten tijdens de piek op te vangen. Daarnaast is de


24

verwachting dat een deel van de cliënten bijvoorbeeld per taxi naar de kliniek komt, waardoor het aantal benodigde parkeerplaatsen lager zal uitvallen. Door deze maatregelen te nemen is er geen sprake van het afwentelen van de parkeervraag op de openbare ruimte, waardoor de parkeerdruk in het bedrijventerrein niet verder zal toenemen als gevolg van de functiewijziging. Om het kostenverhaal dat samenhangt met dit initiatief te regelen zal de gemeente Rijswijk een anterieure overeenkomst opstellen met Bergman Clinics en/of haar rechtmatige vertegenwoordigers. In deze overeenkomst zullen de hierboven beschreven maatregelen om het autogebruik van het personeel te drukken worden opgenomen, waardoor de naleving daarvan gehandhaafd kan worden. De parkeerbalans en de brief van Bergman Clinics zijn als bijlage toegevoegd aan deze ruimtelijke onderbouwing.

4.3 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Om de maximale geluidsbelasting als gevolg van het wegverkeer over de wegen in de directe nabijheid van het plangebied op de gevels van de voormalige drukkerij te kunnen bepalen heeft gBOU. B.V. uit Heerenveen een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Met het akoestisch onderzoek wordt afgewogen in hoeverre er een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde dreigt en op welke manier er een acceptabel geluidniveau binnen in het gebouw ontstaat. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de hoogste geluidbelasting ontstaat op de tweede bouwlaag van de noordoost gevel. Deze bedraagt 63 dB (inclusief aftrek) en ligt hoger dan de voorkeursgrenswaarde (Wgh) van 48 dB en valt binnen de maximale ontheffingswaarde. Dit geldt voor de volgende wegen:    

Rijksweg A4; Braillelaan; Einsteinweg; Laan van Hoornwijck.

Het wegverkeerslawaai afkomstig van de A4 is maatgevend. De betreffende geluidscontour is in onderstaande figuur aangegeven. De gele zone in deze figuur geeft aan waar de geluidbelasting acceptabel kan zijn indien men voorziet in een voldoende laag binnenniveau in de geluidgevoelige ruimtes. Het gebouw ligt royaal in deze zone.


25

Geluidscontouren als gevolg van het wegverkeer over de maatgevende rijksweg A4. Dit betekent dat het voor de herontwikkeling van de voormalige drukkerij tot kliniek mogelijk is een hogere geluidbelasting op de gevel toe te staan en tegelijkertijd een acceptabel binnenniveau te realiseren. Binnen de verdere planuitwerking zal dit z’n beslag krijgen in een maximaal binnenniveau van 28 dB voor de onderzoeks- en behandelingsruimten en 33 dB voor de patiëntenhuisvesting en conversatieruimten. (Deze eis is uitsluitend een gevolg van het hogere waardenbesluit en niet op basis van het Bouwbesluit 2012). De resultaten van het akoestisch onderzoek en de onderbouwing voor het hogere waardenbesluit zijn als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd.

4.4 Luchtkwaliteit Hoewel de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe functie groter is dan de huidige functie, wordt gesteld dat de vergroting van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de herbestemming in het niet valt bij de dagelijkse hoeveelheid verkeersbewegingen in de omgeving. De vergroting van het aantal verkeersbewegingen draagt niet bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze redenering is getoetst door de NIBM-tool op www.infomil.nl in te vullen met kengetallen afkomstig van Bergman Clinics. De conclusie hiervan is dat het dat het aantal


26

verkeerbewegingen als gevolg van de herontwikkeling van de voormalige drukkerij tot kliniek niet bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Conclusie Een nader onderzoek naar de bijdrage van de vergroting van het aantal verkeersbewegingen door de herontwikkeling van het gebouw is niet noodzakelijk.

4.5 Watertoets Het oppervlak verharding zal in de nieuwe situatie niet toenemen in vergelijking met de huidige situatie. Het gebouw zal als gevolg van de herontwikkeling minimaal worden uitgebreid. In de nieuwe situatie zal er voor de afvoer van het hemelwater van de parkeerplaatsen en het dak van het gebouw gebruik worden gemaakt van het reeds aanwezige gescheiden rioolstelsel, dat loost op de watergang achter het gebouw. Gezien de aard van de nieuwe functie zal de hoeveelheid afvalwater in vergelijking tot het huidige gebruik toenemen. Echter gezien de omvang van de gebouwen naast de voormalige drukkerij zal dit geen problemen opleveren voor het aanwezige rioolstelsel. Conclusie Gezien de aard van de ontwikkeling en de beperkte schaal van de bouwwerkzaamheden is een uitgebreide watertoets niet noodzakelijk. Mocht echter blijken dat het bestaande rioolstelsel niet voldoet aan de nieuwe afvoer, dan kan berging worden aangelegd op eigen terrein.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie 4.6.1 Archeologie De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de herontwikkeling tot een kliniek door een interne verbouwing van het pand en de realisatie van parkeerplaatsen aan de zijkant. De realisatie van de parkeerplaatsen bestaat uit een herschikking van de bestaande verharding. Als gevolg van deze werkzaamheden worden er geen nieuwe funderingen aangelegd die eventueel in de bodem aanwezige archeologische waarden zouden kunnen schaden. Conclusie Een archeologisch vooronderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. 4.6.2 Cultuurhistorie In de directe omgeving van het plangebied komen geen aangewezen monumenten, beschermde stads- of dorpsgezichten en/of andere beschermde cultuurhistorische waarden voor. Ook het gebouw dat wordt herontwikkeld door een interne verbouwing heeft geen cultuurhistorische waarden. Conclusie Een onderzoek naar cultuurhistorische waarden wordt niet noodzakelijk geacht.

4.7 Flora en fauna Achter het gebouw ligt, parallel aan de Einsteinlaan een watergang met bermen. In deze watergang zouden ecologische waarden kunnen worden verwacht. De voorgenomen ontwikkeling bestaat echter uit de herontwikkeling van de voormalige drukkerij door een 10-01-2013 | Omgevingsvergunning ‘Functiewijziging Braillelaan 5 in Rijswijk’ | Buro Hoogstraat bv, Olst

27

interne verbouwing van het pand en de realisatie van parkeerplaatsen aan de zijkant. De watergang en de bermen worden ongemoeid gelaten, waardoor eventuele ecologische waarden niet in het gedrang komen. In de directe omgeving van het plangebied komen geen beschermde natuurgebieden voor. Conclusie Het uitvoeren van een quickscan flora en fauna wordt niet noodzakelijk geacht.

4.8 Bedrijven- en milieuzonering In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' zijn voor specifieke activiteiten, opslagen en installaties normen opgenomen over de minimale afstanden tussen de activiteit en naastgelegen gebouwen. Deze afstanden zijn te beschouwen als richtlijnen voor het inpassen van nieuwe functies. 4.8.1 Activiteiten De activiteiten die in de nieuwe situatie worden uitgevoerd vallen onder klinieken (SBI-code: 8512, 8513). De grootste afstand die voor deze activiteit moet worden aangehouden is 10 meter vanwege het geluid. Conclusie De afstand tot het meest nabij gelegen gebouw bedraagt circa 12 meter, waarmee wordt voldaan aan de afstandsnorm. Daarnaast kan gezien de aard van de activiteiten in de omgeving, hoofdzakelijk kantoren en bedrijven voor zakelijke dienstverlening, worden gesteld dat de nieuwe activiteit past in de omgeving. 4.8.2 Opslagen en installaties Ten behoeve van de medische behandeling worden er in beperkte hoeveelheden medische gassen aangevoerd en opgeslagen in flessen. Hiervoor bestaat geen afzonderlijke categorie, waardoor de opslag ervan valt onder ‘Gevaarlijke stoffen in emballage of in gasflessen’. Deze flessen worden inpandig opgeslagen. Per operatiekamer worden per maand vier flessen van 50 liter verbruikt. In de kliniek zijn vier operatiekamers aanwezig. Voor beperkte hoeveelheden (< 10 ton) geldt vanwege gevaar een normafstand van minimaal 10 meter. Daarnaast wordt op het dak of vlak onder het dak (dus in het gebouw) een luchtbehandelingsinstallatie geplaatst. Vanwege het geluid geldt voor deze installatie een minimale afstand van 10 meter. Conclusie De afstand tot het meest nabij gelegen gebouw bedraagt circa 12 meter, waarmee zowel voor het opslaan van medische gassen als voor installaties wordt voldaan aan de afstandsnorm.

4.9 Externe veiligheid Om te komen tot een zorgvuldige ruimtelijke onderbouwing van het aspect externe veiligheid is nagegaan of er voor de nieuwe situatie sprake is van een verantwoord groepsrisico en plaatsgebonden risico.


28

De kliniek bevindt zich binnen het invloedgebied van twee risicobronnen: een hoge druk aardgasleiding en de rijkssnelwegen A4 en A13, waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd. Plaatsgebonden risico Voor beide risicobronnen wordt voldaan aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico (PR). Langs de aardgasleiding en langs de A4 ligt namelijk geen contour voor het plaatsgebonden risico van 10-6/jaar. Langs de A13 is wel sprake van een contour en deze strekt zich uit over breedte van 17 meter vanaf het midden van de weg. Het plangebied valt echter buiten deze zone. Groepsrisico Daarnaast is voor beide risicobronnen onderzocht in hoeverre het groepsrisico (GR) relevant wordt beïnvloed door de herontwikkeling van het bestaande pand tot kliniek. De beïnvloeding van het groepsrisico is niet relevant vanwege de volgende factoren. 

 

In de al bestaande omgeving van de kliniek is sprake van een relatief hoge personendichtheid, door de aanwezigheid van enkele grote kantoorpanden. De toename van de personendichtheid ten opzichte van de oude bestemming is beperkt; De beïnvloeding van de hoogte van het groepsrisico door de vestiging van de kliniek is nihil; Er zitten in het plan voldoende mogelijkheden qua zelfredzaamheid in geval van een calamiteit.

Conclusie Op basis van bovenstaande is de herontwikkeling goed inpasbaar qua externe veiligheid.

4.10 Conclusie Met uitzondering van het parkeren vormen de overige milieu- en omgevingsaspecten geen belemmeringen op voor het initiatief tot herontwikkeling van de voormalige drukkerij tot kliniek. Omdat de ruimte beperkt is, kan het aantal benodigde parkeerplaatsen (in worstcase scenario) niet worden gerealiseerd op eigen terrein. Er kunnen echter wel genoeg parkeerplaatsen voor cliënten van de kliniek worden aangelegd. Dit betekent dat het personeel gebruik zal moeten maken van alternatieven als het openbaar vervoer, de fiets of het parkeren van de eigen auto in het nabijgelegen transferium Laan van Hoornwijck.


29

5 Uitvoerbaarheid In dit hoofdstuk wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

5.1 Economische uitvoerbaarheid Voor de beoogde ontwikkeling hoeft conform artikel 6.12 van de Wro en 6.2.1 onder e. van het Besluit ruimtelijke ordening geen exploitatieplan opgesteld te worden omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Er wordt namelijk een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelende partij. De kosten voor de verbouwing van het pand en herinrichting van de onbebouwde gronden worden volledig gedragen door de ontwikkelende partij.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Aangaande de maatschappelijke uitvoerbaarheid is de verwachting dat er geen zwaarwegende redenen zijn om de beoogde ontwikkeling tegen te houden. Op korte afstand van de beoogde locatie zijn soortgelijke voorzieningen gehuisvest, in dat licht bezien sluit deze ontwikkeling daar goed bij aan. In de directe omgeving zijn geen woningen gelegen waarvan de bewoners de beoogde ontwikkeling als hinderlijk zouden kunnen ervaren. Verder zal de ruimtelijke onderbouwing met alle bijbehorende stukken gedurende zes weken voor een ieder ter inzage worden gelegd.


30

Buro Hoogstraat Kerkplein 5 8121 BM Olst T 0570 563083 F 0570 564958

Bijlagen bij ruimtelijke onderbouwing Functiewijziging Braillelaan 5 in Rijswijk

Planstatus: Ontwerp Datum: 10 januari 2013 IMRO code: NL.IMRO.0603.Braillelaan5-ON01

1. Tekeningen huidige en toekomstige situatie, Active Vastgoed/Bouwmanagement, 10 december 2012; 2. Verkennend bodemonderzoek Braillelaan 5 te Rijswijk, Greenhouse Advies B.V., 5 december 2012; 3. Memo parkeerbalans medische kliniek Braillelaan 5, gemeente Rijswijk, 11 december 2012; 4. Brief Bergman Clinics, Bergman Clinics Nederland, 25 oktober 2012; 5. Verslag inpassing geluidbelasting herbestemming Braillelaan 5 Rijswijk, gBOU. B.V., 9 november 2012; 6. Hogere grenswaarde verkeerslawaai herbestemming Braillelaan 5 te Rijswijk, Stroop raadgevende ingenieurs, 9 november 2012.


2

Ruimtelijke onderbouwing Functiewijziging Braillelaan 5 in Rijswijk

Recommend Documents