Ruimtelijke onderbouwing DEFINITIEVE VERSIE d.d

Ruimtelijke onderbouwing DEFINITIEVE VERSIE d.d. 18-02-2014 verbouwing pand woninginrichting Koster aan de Bloemenweg 3-5 te Gaanderen

Gemeente Doetinchem.

Opdrachtgever:

dhr. J.J.M. Baakman Rijksweg 269 7011 DZ Gaanderen

Digitaal ondertekend door:Monica Juana Hernández y Zamora Datum: 17-07-2014 Besluit: omgevingsvergunning 20130268 Functie: teamleider vergunningverlening a.i.

Huidige pand woninginrichting Koster

18 februari 2014.

projectnummer B 706

ERS architekten bna | Ruimtelijke onderbouwing pand Bloemenweg 3/5 Gaanderen.

1

INHOUD

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING 1.1

INLEIDING

blz. 3

1.3

BESCHRIJVING PROJECT

blz. 9

1.2

HET PROJECTGEBIED

1.4 1.5

GELDEND BESTEMMINGSPLAN

blz. 11

OVERIGE RUIMTELIJK RELEVANTE ASPECTEN

blz. 18

MILIEUASPECTEN

1.6 1.7

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

1.8 1.9

blz. 5

blz. 14

blz. 23

PROCEDURE

blz. 24

CONCLUSIE

blz. 24

BIJLAGEN

-

kopie brief inzake principebesluit B&W

-

tekeningen bestaande situatie, B706/ B01 en B02, d.d. 26-09-2013.

-

tekeningen gewijzigde situatie, B706/ B03 en B04, d.d. 26 -09-2013.

A3 tekeningen met stempel goedkeuring welstand

Akoestisch rapport van Wensink akoestiek & milieu, nr. 2014101.B01, d.d. 14-01-2014


2

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING 1.1

INLEIDING Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Doetinchem heeft op 26 maart 2013 een principebesluit genomen om mee te werken aan het verzoek voor

het realiseren van een 4-tal huurappartementen op de 2de verdieping in het pand van woninginrichtingzaak Koster te Gaanderen. (zie bijlage kopie brief) Het winkelpand is gelegen op de hoek Bloemenweg 3-5 en Frans Bultstraat te Gaanderen.

Straatbeeld Bloemenweg

Kruising Bloemenweg met Frans Bultstraat


3

Straatbeeld Frans Bultstraat

Deze aanpassing/wijziging wordt met behulp van een omgevingsvergunning,

inclusief een afwijking op het bestemmingsplan, e.e.a zoals aangegeven in de WABO, ingediend. Het voorliggende document bevat een ruimtelijke onderbouwing van de voorgenomen afwijking van het bestemmingsplan.

In deze ruimtelijke onderbouwing komen achtereenvolgens de volgende onderwerpen aan de orde: nog te controleren • • • • • • • •

beschrijving van het projectgebied; beschrijving van het project;

toetsing van het project aan het geldende bestemmingsplan; toetsing van het project aan het provinciaal- en gemeentelijk beleid;

toetsing van het project aan milieuregelgeving;

economische uitvoerbaarheid van het project; procedure conclusie


4

1.2 HET PROJECTGEBIED

Situering projectgebied

1.2.1

historie. In 1980 startte woninginrichting Koster in een nieuwbouwpand gelegen aan op de

hoek Bloemenweg/Frans Bultstraat met zijn verkoopactiviteiten in de meubelbranche. De bestemming op deze locatie voorziet zowel in detailhandel als in dienstverlening

(DD) Het pand bestond toen uit een meubelshowroom met een bedrijfswoning, waar de eigenaar zelf woonde. Deze showroom op de begane grond en de verdieping had een totale oppervlakte van 760m2. In 2003 is door teruglopende resultaten in de

meubelbranche en met goedkeuring van de gemeente Doetinchem een deel van de showroomoppervlakte omgezet naar dienstverlening met als doel hier een

fysiotherapiepraktijk onder te brengen. Er was minder behoefte aan showroomruimte (detailhandel) en een invulling met een fysiotherapiepraktijk was een goed alternatief. (terugdringen van detailhandel op deze locatie) De resterende ruimte werd door de firma Koster gebruikt om de verkoopactiviteiten te continueren. Tot op de dag van vandaag is deze situatie nog steeds zo en niet meer gewijzigd.


5

1.2.2 bestaande situatie. Het projectgebied betreft de locatie hoek Bloemenweg 3-5 en Frans Bultstraat te Gaanderen. In het pand is momenteel gehuisvest, een fysiotherapiepraktijk, een

woninginrichtingzaak (firma Koster) en een bedrijfswoning. De activiteiten van de firma Koster beperken zich nu hoofdzakelijk tot de vloerbedekkingbranche. De verkoop van meubelen zijn wegens tegenvallende bedrijfsresultaten gestaakt. Huidig gebruik van het pand.; (netto vloeroppervlak.) - fysiotherapieruimte

220 m2

- bedrijfswoning

n.v.t.

- woninginrichting Koster

540 m2

De totale huidige commerciële oppervlakte van de firma Koster bedraagt circa 540 m2 (detailhandel), verdeeld over 282 m2 op de begane grond en

257 m2 op de verdieping. Door de huidige economische recessie heeft de firma Koster deze ruimte niet meer nodig en staat het grotendeels leeg. In het nieuwe

plan, het realiseren van 3 huurappartementen op de verdieping is het de bedoeling, dat de firma Koster na realisatie van het plan een kleiner oppervlak huurt om zijn

huidige activiteiten verder te kunnen voortzetten. ( zie ook terugdringen detailhandel)


6

1.2.3 Nieuwe situatie ; Na het realiseren van de 3 appartementen op de verdieping , inclusief de entree , de bergingen op de begane grond, de fysiotherapiepraktijk en de entree/hal van de bovenwoning, resteert er nog circa 245 m2 (NVO) voor verhuur. Getracht zal

worden deze resterende oppervlakte zoveel mogelijk te verhuren aan de doelgroep “Dienstverlening” De huidige oppervlakte van de woninginrichting Koster op de 1ste

verdieping wordt geheel bestemd voor de 3 huurappartementen met trapopgang, galerij e.d. en vervalt zodanig als oppervlakte voor “Detailhandel” ( zie tekening oppervlakte gewijzigde begane grond en verdieping op de volgende bladzijde)


7


8

1.3 BESCHRIJVING PROJECT

1.3.1 beschrijving voorliggend project De eigenaar van het pand hoek Bloemweg/Frans Bultstraat is voornemens om de commerciële ruimte op de verdieping van woninginrichting Koster, om te zetten naar 3 appartementen (wonen). Deze appartementen hebben een eigen entree met

trapopgang aan de Bloemenweg en bergingen op de begane grond aan de Frans

Bultstraat. Voor deze huurappartementen is voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein voorhanden. (zie ook parkeren) .

De firma Koster gaat in een veel kleinere setting op de huidige locatie met zijn

bedrijfactiviteiten verder en zal hiervoor een klein oppervlak ( circa 80 M2) van de aanwezige ruimte huren. (zie ook terugdringen detailhandel). De huidige

fysiotherapiepraktijk blijft op deze locatie gehandhaafd. Tevens is het de bedoeling

dat de activiteiten in de sector “Dienstverlening” uit te breiden en geïnteresseerden hiervoor hebben zich al aangemeld. ( zie tekening oppervlakte nieuwe begane grond en verdieping )

1.3. 2 onderbouwing realisatie van dit plan.. Onderstaande redenen waren voor B&W van de gemeente Doetinchem aanleiding medewerking te verlenen aan het realiseren van een 4- tal huurappartementen.

(lees 3 appartementen). Zie bijgaande brief principebesluit d.d. 26-03-2013 van het college van B&W van de gemeente Doetichem.

1.3.3. terugdringen detailhandel. De gemeente wil de bestemming “detailhandel” in de kom van Gaanderen

terugdringen en centraliseren op een ander locatie. Er is op deze locatie geen behoefte meer aan detailhandel. Prioriteit zal dan ook zijn de bestemming

“detailhandel” zoveel mogelijk terug te dringen. De firma Koster zal een klein

gedeelte van de huidige ruimte voorlopig blijven huren om bedrijfsactiviteiten in een kleinere setting voort te zetten. Met de firma koster is overeengekomen dat het

bedrijf verplaatst word, indien er zich een huurder aandient voor het huren van de resterende ruimte ten behoeve van dienstverlenende activiteiten .

1.3.4

bestemming “Dienstverlening”.


9

De eigenaresse van de fysiotherapiepraktijk heeft aangegeven extra ruimte erbij te

willen huren. De onderhandelingen hierover zijn gaande en worden begin december omgezet in een 10 jarig huurcontract.

De realisatie van deze praktiserende fysiotherapiepraktijk past in het beleid van de gemeente Doetinchem om de bestemming “Dienstverlening” op deze locatie toe te

staan, c.q. uit te breiden. Zorginstelling Sensire heeft ook aangegeven geïnteresseerd

te zijn in het huren van een gedeelte van de beschikbare ruimte ten behoeve van het opstarten van een wijkteambureau. Hierover zal begin januari meer duidelijkheid zijn.

1.3.5. doelgroep goedkope huurappartementen. Het realiseren van een 3-tal huurappartementen op de 1ste verdieping, is bestemd

voor starters en alleenstaanden en vallen in de goedkope huurcategorie, variërende van € 350,--tot € 450 ,-- p/mnd. Dat hier in de Gaanderen veel behoefte aan is, blijkt wel uit het feit dat een in 2012 gerealiseerd appartementencomplex van 24 goedkope koopappartementen, binnen 3 maanden naar start verkoop praktisch

allemaal verkocht waren. Bij navraag bij diverse makelaars blijkt, dat er een grote behoefte is aan goedkope huurappartementen. Momenteel hebben zich al 4

gegadigden voor deze appartementen aangemeld en de verwachting is dan ook dat de appartementen snel verhuurd gaan worden.

Het is mogelijk zonder grote bouwkundige ingrepen/aanpassingen op de verdieping de 3 appartementen te realiseren. De indeling van de appartementen voldoen aan

eisen van het bouwbesluit en aan de eisen van brandveilheid. In de bestaande gevels worden minimale aanpassingen aangebracht. Het bouwplan is door de welstands commissie goedgekeurd.

1.3.6. financiële gevolgen/consequenties. Dhr. G. Koster heeft een investeerder gevonden voor de aankoop van het bestaande pand, waardoor hij instaat is aan alle financiële verplichtingen te kunnen voldoen en zo een faillissement met de hieruit voortvloeiende financiële consequenties kan

afwenden. De firma Koster kan in een kleinere setting doorgaan en behoeft zo geen aanspraak te maken op de sociale voorzieningen. (gemeenschapgelden)

Dit impliceert ook dat leegstand en verpaupering van het bestaande gebouw wordt voorkomen. Het gebouw zal bij de verbouwing aan de buitenzijde geheel worden gerenoveerd en achterstalling onderhoud verholpen worden.

1.3.7. aantal huurappartementen.


10

In het principebesluit van B&W is er sprake van een 4-tal huurappartementen, maar bij het uitwerken van de verbouwingsplannen blijkt dit niet realiseerbaar. Bij één

van de appartementen blijkt, dat er onvoldoende daglichttoetreding is en dat aan de ventilatie-eisen, gesteld in het gelden bouwbesluit niet kan worden voldaan. Daarom is gekozen voor 3 appartementen. Deze appartementen hebben nu allemaal een

eigen balkon of buitenruimte, wat de kwaliteit van de appartementen alleen maar ten goede komt. De gestelde huurprijzen blijven gehandhaafd.

1.3.8. conclusie. De bestemming “ Detailhandel”, waar geen behoefte aan is wordt omgezet in

“Wonen”, t.b.v. het realiseren van 3 huurappartementen op de verdieping, Er is in Gaanderen wel behoefte aan huurappartementen in de goedkope huurcategorie.

De bestemming “Dienstverlening” zal op deze locatie toenemen en de bestemming

“Detailhandel” grotendeels worden teruggedrongen, hetgeen aansluit op het

gemeentelijk beleid. Leegstand en verpaupering van het pand op deze locatie wordt voorkomen. Vervelende persoon- lijke financiële consequenties en afhandelingen worden afgewend. Er is hier dus duidelijk sprake van een plus/plus situatie, die alleen maar leidt tot een verbeterde en aanvaarbare situatie op deze locatie.

1.4 GELDEND BESTEMMINGSPLAN

1.4.1

BESTEMMINGSPLAN “Gaanderen 2007.” Het projectgebied maakt deel uit van het bestemmingsplan “Gaanderen 2007” zoals vastgesteld door de toenmalige gemeenteraad van de gemeente Doetinchem, bij

besluit van d.d. 12 juli 2007. Ingevolge bestemmingsplan “Gaanderen 2007” heeft het projectgebied de bestemming “ Detailhandel en Dienstverlening (D.D.) “. 1.4.2

waarvoor wordt vrijstelling verleend? In het geldende bestemmingsplan is de voorgenomen wijziging van commerciële

ruimte op de verdieping naar woonruimte niet mogelijk. Deze aanpassing/wijziging wordt met behulp van een omgevingsvergunning, inclusief een afwijking op het bestemmingsplan, e.e.a als aangegeven in de WABO aangevraagd.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 26 maart 2013 besloten mede medewerking te verlenen aan het initiatief tot wonen op de 2 de verdieping van het

hiervoor omschreven pand. Dit principebesluit is in een brief van 8 april nogmaals bevestigd. (zie bijlage kopie brief B&W)

Deze voorgenomen aanpassing/verbouwing van het pand zijn conform de bijlage “bouwtekeningen” met kenmerk B706, bladnummer B01, B02, B03 en B04,


11

d.d. 26-09-2013 bijgevoegd. 1.4.3. Bestemmingsplan.

Deze locatie valt volgens het bestemmingsplan “Gaanderen 2007” onder de bestemming “ Detailhandel en Dienstverlening” (DD). In 2003 heeft B&W op verzoek van dhr. Koster al een besluit genomen mee te werken aan een bestemmingswijziging voor het realiseren van de eerder genoemde fysiotherapiepraktijk (220 M2) in dit pand, wat als zodanig ook is gerealiseerd.


12

bestemmingskaart Gaanderen 2007

1.4.4. Situatie.

De Bloemenweg is een aftakking van de hoofdweg “Hoofdstraat” en ligt buiten het

winkelcentrum van Gaanderen.. De huidige bebouwing bevindt zich midden in een woonwijk en bestaat uit 2 bouwlagen met een kap en sluit aan weerszijden aan op

bestaande woningen. Aan de overzijde van het pand zijn enkele kleine commerciële ruimtes en woningen gesitueerd. Het huidige pand ligt op een hoeklocatie en sluit


13

door zijn architectuur goed aan in de woonwijk. Er is voldoende parkeergelegenheid aanwezig, zowel bij het pand als in zijn omgeving.

Kadastrale tekening

1.5 MILIEUASPECTEN

1.5.1 Bodem Voordat toestemming gegeven kan worden aan deze wijzigingen, moet aangetoond worden, dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor de beoogde

ontwikkeling. Daar de voorgenomen verbouwing alleen een interne verbouwing ERS architekten bna | Ruimtelijke onderbouwing pand Bloemenweg 3/5 Gaanderen.

14

betreft en er geen grond geroerd dient te worden, is voor de onderhavige

vrijstellingsprocedure geen bodemonderzoek nodig. Het pand bevat geen asbest houdende bouwmaterialen.

1.5.2

Geluid Verkeer- en raillawaai. Wanneer met een project nieuwe geluidsgevoelige bebouwing, zoals woningen, scholen en ziekenhuizen worden gerealiseerd, stelt de Wet geluidhinder de

verplichting akoestisch onderzoek uit te voeren naar de geluidsbelasting op deze

geluidsgevoelige bebouwing van omliggende wegen en railverkeer De gevel belasting mag de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschrijden.

De 3 te realiseren appartementen zijn gesitueerd op de hoek Bloemenweg/Frans

Bultstraat en zijn rustige buurtontsluitingswegen De Bloemenweg sluit aan op de

Hoofdweg. Tevens is de spoorbaan Doetinchem/Terborg op circa 80 mtr. verwijderd

van de appartementen. De appartementen ondervinden dus geluidsbelasting als gevolg van wegverkeer en railverkeer. Aangetoond dient te worden dat de appartementen de wettelijke vastgestelde voorkeurgrenswaarden op de gevels, t.g.v. railverkeer en wegverkeer niet overschrijden en dat er geen belemmering is voor het realiseren van de 3 appartementen.

Spoorlijn Doetinchem-Terborg. Artikel 76 Wet geluidhinder (Wgh) verplicht ertoe om bij nieuwe ontwikkelingen die betrekking hebben op gronden binnen een geluidzone ter zake van de

geluidsbelasting op de gevels van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) de grenswaarde uit de Wgh in acht te nemen.

Voor railverkeerlawaai geldt een voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Er is van

rechtswege (Wet geluidhinder) een zone gelegen langs iedere spoorlijn (die zone

bedraagt binnen de gemeentegrens van Doetinchem 100 mtr). In de buurt van het

plangebied ligt de spoorlijn Doetinchem-Terborg. Het plangebied ligt circa 80- mtr. van deze spoorlijn en valt dus binnen deze zone. Geluidzone kaart


15

akoetsich onderzoek. In opdracht van ERS architekten bna te Terborg is voor deze appartementen, door

Wensink akoestiek& milieu / Doetinchem een akoestisch onderzoekrapport (d.d. 1401-2014) uitgevoerd. in gevolge berekening gevelbelasting wegen railverkeer.

Hieruit blijkt, dat de voorkeurgrenswaarde van 55 dB als gevolg van railverkeer niet wordt overschreden (berekende waarde = 51 dB) en dus geen belemmering vormt voor het realiseren van de 3 appartementen. ( zie akoestisch onderzoekrapport,

sub 3.) Het akoestisch onderzoek is als bijlage bij deze onderbouwing toegevoegd. T.a.v. het weglawaai van de Hoofdstraat en de Bloemenweg blijkt dat de wettelijke

voorkeurgrenswaarde van 48 dB wel wordt overschreden. De berekende waarde= 58 dB is, maar blijft ruim binnen de bandbreedte 68 dBt. (zie akoestisch onderzoekrapport, sub 2.)

Om de appartementen te kunnen realiseren dient bij het bevoegd gezag (gemeente Doetinchem) een verzoek voor hogere grenswaarde wegverkeer te worden

aangevraagd. Tevens dienen de in het rapport aangegeven geluidswerende


16

voorzieningen in de gevels van de appartementen aangebracht te worden (zie akoestische onderzoekrapport, sub 4.)

Geconcludeerd kan worden, dat geluid ter plaatse van het projectgebied geen

belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het project, mits de aanvraag hogere grenswaarde wegverkeer door de gemeente Doetinchem wordt verleend en de in het akoestisch onderzoeksrapport aangegeven geluidswerende voorzieningen in de gevels van de appartementen worden aangebracht.

1.5.3

Luchtkwaliteit.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet

vervangt het Besluit luchtkwaliteit uit 2005 en is een implementatie van de Europese kaderrichtlijn luchtkwaliteit en de vier dochterrichtlijnen waarin onder andere grenswaarden voor luchtkwaliteit ter bescherming van mens en milieu zijn vastgesteld. Het project leidt `niet in betekende mate’ tot verslechtering van de luchtkwaliteit.

(zie onderstaande berekening “Worst-case”, extra verkeer als gevolg van het plan op

de luchtkwaliteit).

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de Wet luchtkwaliteit (hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer) voor dit project geen nadere eisen, maatregelen of onderzoeksplicht stelt. Zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede

ruimtelijke ordening kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit ter plaatse geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het project.

1.5.4

bedrijvigheid en milieuzonering


17

Als hindergevoelige functies nabij bedrijven mogelijk worden gemaakt, kan dit

negatieve gevolgen hebben voor de bedrijfsvoering van deze bedrijven. Andersom kunnen bedrijven hinder veroorzaken op hindergevoelige functies. Het “pand

“Koster” ligt in een rustige woonwijk en in zijn directe omgeving zijn geen bedrijven aanwezig.

Aan de overzijde van het pand (Bloemenweg) zijn woningen met enkele kleine kantoorruimtes gesitueerd. Op de hoek Hoofdstraat/Bloemenweg is een pizzeria

gevestigd. Deze pizzeria ligt op circa 30 mtr van het pand “Koster” en de geldende norm richtafstand bedraagt 10 mtr., waardoor het geen belemmering vormt voor wonen. In het gebouw is eveneens een fysiotherapiepraktijk gevestigd, maar

hiervoor is de norm richtafstand 0 en is dus ook geen belemmering voor het wonen op de verdieping van pand “Koster” Een en ander is getoetst aan de afstanden, die per soort bedrijf zijn opgenomen in een richtafstandenlijst. Deze lijst staat in de uitgave “Bedrijven en milieuzonering 2007” uitgegeven door het VNG.

Geconcludeerd kan worden dat bedrijvigheid en milieuzonering niet voor belemmeringen zorgen voor de uitvoerbaarheid (wonen) van het project.

1.5.5

externe veiligheid Het aspect externe veiligheid betreft het risico van een ongeval waarbij een

gevaarlijke stof aanwezig is. De gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende

bronnen. Dit zijn de stationaire (chemische fabriek, lpg-tankstation) en mobiele

(tankwagen) bronnen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen het groepsrisico en het plaatsgebonden risico. Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het plaatsgebonden risico biedt de burgers in

hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt

een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.

Volgens de Risicokaart van de provincie Gelderland bevinden zich in de directe

omgeving van het projectgebied geen bronnen, die de externe veiligheid in en rond het projectgebied beïnvloeden.

Een onderzoek naar de externe veiligheid is daarom niet noodzakelijk. Externe

veiligheid vormt geen belemmering voor de haalbaarheid van onderhavig project.

1.6

OVERIGE RUIMTELIJKE RELEVANTE ASPECTEN


18

1.6.1

Water Het Rijksbeleid ten aanzien van water is neergelegd in de Vierde Nota

Waterhuishouding (1998). Hierin is aangegeven dat het waterbeheer in Nederland moet zijn gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde duurzame

watersystemen. Om dit te bereiken moet zoveel mogelijk worden uitgegaan van een waterbenadering en integraal waterbeheer. In de nota Waterbeheer in de 21e eeuw

(2000) moet aan het watersysteem meer aandacht worden gegeven om de natuurlijke veerkracht te benutten. Voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie “vasthouden-bergen-afvoeren” staat hierbij centraal.

Situatie projectgebied In de huidige situatie zijn geen problemen met de waterhuishouding bekend. De aard van dit project is niet dusdanig dat er sprake is van invloed op het watersysteem. De verwerking van vuilwater neemt iets toe daar er sprake is van 3 extra huishouden.

Zowel het hemelwater alsook het huishoudelijk water zullen aangesloten worden op het rioleringsstelsel.

Aan de hand van de “Handreiking Watertoets” is het aspect water meegenomen en in

deze toets is aangegeven welke waterhuishoudkundige aspecten voor het onderhavig plan relevant zijn (zie tabel volgende pagina).

Gesteld kan worden dat het aspect ‘water’ geen belemmering vormt voor de uitvoering van het bouwplan.


19

Tabel Watertoets ERS architekten bna | Ruimtelijke onderbouwing pand Bloemenweg 3/5 Gaanderen.

20

1.6.2 flora en fauna Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied in het kader van

bijvoorbeeld de Habitat- of Vogelrichtlijn. Het projectgebied te Gaanderen ligt niet in of nabij een gebied dat is aangewezen in het kader van de natuurbeschermingswet. Gebiedsbescherming is daarom niet aan de orde.

Soortenbescherming Wat betreft soorten bescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dieren plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd. Omdat momenteel in het projectgebied sprake is van een intensief gebruik en weinig groen aanwezig is, is de verwachting dat de

ontwikkeling geen negatieve effecten heeft op leefgebieden en daarmee op eventueel voorkomende soorten. De verbouwingswerkzaamheden zullen hoofdzakelijk intern plaatsvinden, waardoor de omgeving minimaal belast wordt. Bovendien is het

gebouw feitelijk al jaren in gebruik. Gelet daarop zou een eventuele schade aan flora en fauna al geschied zijn, als er al sprake zou zijn van beschermende planten of dieren.

Noodzaak tot een nader ecologisch onderzoek is naar aanleiding van het

bovenstaande niet aan de orde. Ook zijn er beredeneerd vanuit flora en fauna geen beperkingen voor uitvoering van de werkzaamheden.

1.6.2

cultuurhistorie en archeologie cultuurhistorie. Het bestaande pand Bloemenweg 3-5 heeft geen monumentstatus. Het naast

gelegen pand op de hoek van Bloemenweg 1 is wel een gemeentelijk.

Gesteld kan worden dat het aspect ‘cultuuhistorie’ geen belemmering vormt voor de uitvoering van het bouwplan.


21

archeologie Bij ingrepen waarbij de bodem wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de

eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Het plangebied is op de indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) van de Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek aangegeven als gebied met een zeer lage

verwachtingswaarde. Dit betekent dat de kans op het vinden van archeologische resten minimaal is. Daar het in dit project om een interne verbouwing gaat, waarbij

de grond niet geroerd zal worden en gelet op de lage verwachtingswaarde, is de kans op aanwezigheid van archeologische vindplaatsen binnen het plangebied zeer klein. Nader archeologisch onderzoek wordt hierdoor niet nodig geacht.

1.6.3

parkeren Met onderhavig plan wordt een interne verbouwing uitgevoerd met als doel

3 extra huurappartementen te realiseren en de bestemming “Detailhandel” terug te dringen ten gunste van de bestemming “Dienstverlening”. Het parkeren vindt

momenteel plaats op eigen terrein en aan de voorzijde van het pand, t.p.v. de Bloemenweg en de Frans Bultstraat. ( zie afbeelding parkeren) Het aantal

parkeerplaatsen op eigen terrein bedraagt 8 parkeerplaatsen en aan de voorzijde van het gebouw 3 p.p. Het totaal aantal huidige parkeerplaatsen bedraagt 11.stuks Het

variantvoorstel inzake parkeren voorziet in 14 parkeerplaatsen . In de omgeving zijn voldoende parkeermogelijkheden aanwezig.


22

Berekening aantal parkeerplaatsen volgens parkeernorm gemeente Doetinchem. Opmerking; berekening parkeereis. ; Bij de berekening van het aantal parkeerplaatsen is voor de showroom op de begane

grond van de firma Koster uitgegaan van circa 245 m2. Opgemerkt dient te worden, dat een groot gedeelte (circa 50%) van deze oppervlakte gebruikt wordt als

werkplaats en opslagruimte. Hierdoor kan de normering wat veranderen (normering opslag is dan 07, i.p.v. 1.4 bij showroom). Dit zou betekenen dat er dan 2.6 p.p. , i.p.v. 3.5 p.p. is vereist en er dus 1 parkeereis vervalt. Dit is in de berekening van het totaal aantal parkeerplaatsen niet meegenomen, maar kan indien noodzakelijk wel meegenomen worden. normering; - 3 huurwoningen klein ((60 m2) .

norm is 1.5 er woning.

- dienstverlening

norm is 2.8 per 100 m2

- fysiotherapie met 2 behandelkamers.

norm is 2 per behandelkamer )

- showroom. bestaand 540 m2

- woning midden , met lange oprit

norm is 1.4/per 100m2. norm is 1.7

Parkeernorm bestaande situatie. - bedrijfswoning, midden (60/120m2) met lange oprit en garage

- fysiotherapiepraktijk, 2 behandelkamers - showroom 540 m2 Totaal vereiste parkeerplaatsen

parkeereis 1.3

parkeereis 4.0 parkeereis 7.7

--------------13.

Aanwezig bestaande parkeerplaatsen

11

( zie ook opmerking; berekening parkeereis) Parkeren nieuwe situatie; - 1 woning klein (60 m2.)

parkeereis

1.5

- 2 woningen midden (60/120 m2)

parkeereis

3.4

- 1 woning midden (60/120 m2) met lange oprit en garage

- fysiotherapiepraktijk, 2 behandelkamers - showroom

245 m2 (zie opmerking

Berekening parkeereis)

Totaal vereiste parkeerplaatsen

parkeereis

1.3

parkeereis.

3.5

parkeereis

4.0

-----------------13.7.


23

Aanwezige parkeerplaatsen nieuwe situatie is

( zie ook opmerking; berekening parkeereis )

14.

Gesteld kan worden dat in de nieuwe situatie, het parkeren op eigen terrein voldoet

aan de parkeernorm van de gemeente Doetinchem en gebaseerd op de parkeercijfers uit de CROW publicatie 182 “ Parkeerkencijfer- Basis voor parkeernormering”

1.7

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Het project wordt op particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de

realisatie hiervan zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor het volgen van de procedure zullen via de gemeentelijke legesverordening aan de

initiatiefnemer worden doorberekend. In overleg met de gemeente is bepaald dat er een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer wordt gesloten, waarin kosten, planschade e.d. vastgelegd is.

Er is geen aanleiding om aan de economische uitvoerbaarheid van voorliggend project te twijfelen.


24

1.8

PROCEDURE

De te volgen procedure wordt door middel van een omgevingsvergunning, inclusief de afwijking op het bestemmingsplan aangevraagd, e.e.a. zoals aangegeven in de WABO. Het voornemen tot verlenen van de afwijking wordt ter inzage gelegd. Eenieder wordt in de gelegenheid gesteld zijn/haar zienswijze over dit besluit

kenbaar te maken. De eventuele zienswijzen en beantwoording daarvan zullen te zijner tijd in een separate bijlage worden opgenomen.

1.9

CONCLUSIE Geconcludeerd kan worden dat, wanneer aan de vereisten vermeld in het akoestisch

geluidsonderzoek wordt voldaan het voorgenomen bouwplan, overeenkomstig de in de vorige paragraven gegeven omschrijving van het project en het projectgebied,

zowel ruimtelijk als milieuhygiënisch inpasbaar is en geen onaanvaardbare negatieve effecten heeft op de in de omgeving aanwezige waarden en belangen.

d.d. 18 februari 2014.

(definitief)


25

Ruimtelijke onderbouwing DEFINITIEVE VERSIE d.d

Recommend Documents