Ruimtelijke ambities realiseren

Ruimtelijke ambities realiseren

1

2

Ruimtelijke ambities realiseren

Doorbraken in projecten

3

Marieke Koopmans & Mark van der Velde

4

Inhoudsopgave

Voorwoord

4

1

Mechanismen die projecten haalbaar maken

6

2

Vierender Torens in Zaanstad



Koppelen en onderhandelen tot er een haalbaar pakket ontstaat

14

3

Natuurgebied Ilperveld



Van verdeelde belangen en budgetten naar een integrale aanpak

26

4

Zonnecellen op stationsdaken



Partijen verleiden mee te doen met een project met uitstraling

5

Zorgterrein Cruquiushoeve



Nieuwe woningen gerealiseerd in een innovatieve business case

6

Provinciale weg N201



Een goedkopere oplossing met behoud van draagvlak

7

Monumentale en duurzame kantoorvilla in Baarn



Extra budget creëren door samenwerking vastgoedfonds en gebruiker bij verbouwing

8

Castellumpark Leidsche Rijn



Van knellende archeologische randvoorwaarden naar een inspirerend verhaal

38 52 66 78 90

9

Stationsgebied Gouda



Van een ambitie ‘New York’ naar een gebiedsontwikkeling passend bij Gouda

104

10 Lessen over het proces en de mensen

120

11 Over deze publicatie

128 5

Voorwoord Deze publicatie gaat over ruimtelijke ambities: het verbeteren van huisvesting, infra­ structuur, natuur of stedelijk gebied. Dergelijke ambities kunnen stranden als ze vanuit financieel perspectief niet haalbaar lijken. De uitgaven overstijgen de inkomsten; er gaapt een gat in de business case. Toch hoeft het daar niet op te houden. Deze publicatie vertelt over acht projecten waarin het schijnbaar onmogelijke toch mogelijk is gemaakt. Ze konden met een haalbaar perspectief aan de uitvoering beginnen. Elk van de acht verhalen neemt u mee langs de ambitie,

We zijn er trots op dat we deze verhalen mogen vertellen, al

de impasse, de doorbraak en het resultaat van het project.

behoren ze in de eerste instantie aan onze opdrachtgevers en

Elk verhaal beschrijft feitelijk aan welke knoppen is gedraaid

vele andere betrokkenen toe. Door de bijdrage die AT Osborne

om een haalbare business case te realiseren. De mensen die

mocht leveren, zijn het ook onze verhalen geworden. De

bij deze doorbraken betrokken waren, kijken terug en reflec­

meeste projecten zijn nog volop in ontwikkeling of uitvoe­

teren op de weg die ze hebben afgelegd.

ring en moeten nog steeds nieuwe hobbels overwinnen.

6

Des te meer zijn we onze opdrachtgevers dankbaar voor hun

We vertellen niet alleen de verhalen van acht projecten,

openheid in dit boek.

maar analyseren ook de rode draden. Het eerste hoofdstuk van dit boek beschrijft zes mechanismen waarmee projecten

De wortels van AT Osborne liggen in de kostenbeheersing

haalbaar kunnen worden. U zal zien, er is meer gereedschap

van bouwprojecten. Vandaag de dag maakt het bureau de

dan de kaasschaaf. Haalbaarheid komt echter niet tot stand

verbinding tussen plannen en praktijk. We begeleiden projec­

door een model toe te passen. De mensen en het proces

ten van strategieontwikkeling tot realisatie. De opgaven zijn

maken het verschil. Daar gaat het laatste hoofdstuk over.

er niet makkelijker op geworden. Schaarste van grondstoffen,

In deze publicatie zult u weinig cijfers en financiële termen

druk op de ruimte, veel betrokken partijen en strenge normen

aantreffen. Wat u hopelijk wel vindt, is inspiratie!

maken het lastig om business cases sluitend te krijgen. De recente economische crisis doet daar nog een schepje

Namens de directie en het ontwikkelingsfonds

bovenop. We willen daarom laten zien hoe projecten tot een

van AT Osborne,

doorbraak kunnen komen, juist nu.

Marcel Hertogh 7

Mechanismen die projecten haalbaar maken Alle verhalen in dit boek gaan over projecten die vanwege een gat in de business case in een impasse dreigen te raken. Hoe is die impasse te doorbreken? Aan welke knoppen kan worden gedraaid om een project haalbaar te maken? Op basis van onze praktijkervaring zien we zes mechanismen, ofwel zes typen doorbraken. Inzicht in deze mechanismen vraagt om een korte uitleg over

verantwoorden. Hierbij is onderscheid in twee categorieën

business cases. Vervolgens kunnen we laten zien aan welke

mogelijk. Enerzijds kan er kan er geld beschikbaar komen als

knoppen kan worden gedraaid om een eventueel gat in een

hiermee directe opbrengsten kunnen worden gerealiseerd.

business case te dichten. Hierbij maken we gebruik van een

Het project genereert produkten of diensten die meer

model dat de business case in zijn context zet en waarin we

opbrengen dan het project kost, bijvoorbeeld de verkoop

de zes mechanismen visualiseren.

van grond, het verhuren van vastgoed, of het leveren van energie. Het financiële rendement verantwoordt het

Business cases: uitgaven en inkomsten

beschikbaar stellen van geld dat vervolgens nodig is om

Een business case onderbouwt het besluit om een project

uitgaven in het project te kunnen doen. Anderzijds kunnen

wel of niet uit te voeren. Het project is financieel haalbaar

uitgaven gedekt worden uit investeringsbudgetten, bedoeld

als de business case sluitend is. Vanuit de verwachte inkom­

om maatschappelijke taken te vervullen. Het behalen van

sten is er voldoende dekking om de begrote uitgaven te

een financieel rendement is dan niet aan de orde of staat in

8

ieder geval op de tweede plaats. Meestal gaan vaak de kos­ ten voor de baten uit. Het is dus nodig dat er geld beschik­ baar komt voordat het maatschappelijke of financiële PROJECTDOELEN EN RANDVOORWAARDEN

rendement zich uitbetaalt.

Business cases in context: projectdoelen, partijen en plan Een business case staat niet op zichzelf. De begrote uitgaven in een business case hebben alles te maken met het plan dat uitgevoerd moet worden. De inkomsten in een business case

PARTIJEN

PLAN

zijn investeringen van partijen met het oog op financieel of maatschappelijk rendement. Partijen committeren zich aan een project omdat zij in dit specifieke plan hun project­doelen verwezenlijkt zien op een wijze die hen vertrouwen geeft in het beoogde rendement. Het plan vertaalt de projectdoelen in

BUSINESS CASE

termen van ruimte, kwaliteit en tijd. Daarnaast zal het project moeten voldoen aan bepaalde randvoorwaarden, voortko­ mend uit wet- en regelgeving, veiligheidseisen of beleid.

9

Het maken van een goed plan vraagt om creativiteit. Er zijn

Zes mechanismen

immers veel manieren om projectdoelen en randvoorwaarden

We onderscheiden zes mechanismen om projecten haalbaar

in een concreet plan te vertalen, zeker als er sprake is van

te maken. Ze grijpen in op het plan, de partijen, of op het

meerdere partijen met meerdere doelen.

hele project inclusief de projectdoelen.

Business cases haalbaar maken

Plandoorbraken

Ruimtelijke ambities haalbaar maken gaat niet om gegoochel

Plandoorbraken vinden plaats in de relatie tussen project-

met cijfers of het inzetten van exotische financiële instrumen­

doelen en plan. De focus ligt op slimmer projectdoelen

ten. Het gaat veel meer over mechanismen in de reële econo­

realiseren. Met creatieve aanpassingen in het plan, worden

mie. De projecten realiseren iets waar partijen geld voor over

de uitgaven verlaagd of de inkomsten verhoogd, terwijl

hebben. Het ontwikkelen van een haalbaar project betekent:

de partijen hun projectdoelen blijven herkennen in het

evenwicht creëren tussen de projectdoelen, het plan en de

plan. Draagvlak voor de veranderingen in het plan is een

partijen. Dit evenwicht bepaalt de uitgaven en inkomsten in de

belangrijke vereiste. We zien in de cases twee dominante

business case. De business case maakt zichtbaar of het project

mechanismen.

in evenwicht is. De cijfers en berekeningen vormen vervolgens de onderbouwing van een veel breder proces. De essentie van onze visie is: doorbraken in haalbaarheid ontstaan door veran­ deringen in het plan of in de samenwerking tussen partijen.

10

Mechanisme 1: creatief besparen

PLANDOORBRAKEN

De projectdoelen en randvoorwaarden blijven gelijk, maar worden op een andere manier in een concreet plan ver­

1

taald, waardoor er minder uitgaven nodig zijn. De doorbraak onstaat omdat de verlaging van de uitgaven de business case

2

PROJECTDOELEN EN RANDVOORWAARDEN

sluitend maakt. Creatieve besparingen vindt u in de verha­ len over het omleggen van de N201, de zonnecellen op de Rotterdamse en Utrechtse stationsdaken en de Spoorzone Gouda. PLAN

DRAAGVLAK

Mechanisme 2: randvoorwaarden anders invullen Er wordt op een slimme manier gekeken naar het invullen van de randvoorwaarden die vanuit wettelijke regels of beleid gelden voor het project. Hierdoor kunnen bepaalde uitgaven in het plan vervallen, of ontstaan nieuwe moge­

BUSINESS CASE

lijkheden om inkomsten te genereren binnen het plan. In de Spoorzone Gouda en bij de Vierender torens in Zaanstad is bijvoorbeeld het parkeerbeleid slim benut. In Zaanstad

11

PARTIJEN

zien we ook een alternatieve invulling voor de normen voor

SAMENWERKINGSDOORBRAKEN

sociale woningbouw. In het Castellumpark in Leidsche Rijn werd het bouwen in een archeologisch monument mogelijk

PROJECTDOELEN EN RANDVOORWAARDEN

gemaakt.

3 3

44

Samenwerkingsdoorbraken Samenwerkingsdoorbraken vinden plaats in de relatie tus­ sen projectdoelen en partijen. De focus ligt op het anders omgaan met partijen, terwijl het plan ongewijzigd blijft. Het

PLAN

PARTIJEN

betrekken van nieuwe partijen leidt tot meer inkomsten, of

PLAN

PARTIJEN

het veranderen van afspraken of werkwijzen leidt tot meer vrijheid om met de inkomsten om te gaan. De cases tonen twee dominante strategieën in de categorie samenwerkings­ doorbraken. BUSINESS CASE

Mechanisme 3: ontschotten budgetten Budgetten die aanvankelijk gekoppeld zijn aan deelprojectdoelen en deelplannen worden in één pot

12

gestopt waarmee het geheel kan worden geoptimaliseerd.

Pakketdoorbraken

De schotten tussen partijen, of tussen investeringsfase en

Pakketdoorbraken gaan over het geheel van projectdoelen,

beheerfase, verdwijnen. Door synergie in het plan wordt

plan en partijen. Door slim combineren of schrappen ont­

met hetzelfde budget meer mogelijk, waardoor het gat in de

staat een nieuw evenwicht dat wel haalbaar is. Het aange­

business case verdwijnt. Dit mechanisme heeft bijgedragen

paste plan en de samenwerking tussen de partijen brengen

aan de doorbraken in het Ilperveld, de verduurzaming van de

uitgaven en inkomsten met zich mee die onderling in balans

Baarnse kantoorvilla en de nieuwbouw op de Cruquiushoeve.

zijn. Het is daarbij essentieel dat het nieuwe plan draagvlak vindt bij de betrokken partijen. De cases tonen twee domi­

Mechanisme 4: nieuwe partijen committeren

nante strategieën.

Er worden nieuwe partijen gevonden om financieel Mechanisme 5: pakket vergroten

aan het project bij te dragen, omdat het project ook hun pro­

Op alle fronten wordt het pakket groter. Er komen

jectdoelen kan dienen. De initiatiefnemers van de omlegging van de N201, de nieuwbouw op de Cruquiushoeve en de

meer elementen in het plan waardoor het meer projectdoe­

zonnecellen op de Rotterdamse en Utrechtse stationsdaken

len gaat bedienen en er meer partijen aanhaken. Dit kan

slaagden erin om met een bestaand plan nieuwe partijen te

gepaard gaan met meer uitgaven, maar daar staan dan nog

committeren, waardoor er meer inkomsten ter beschikking

meer inkomsten tegenover. In de projecten van het Castel­

kwamen. Als de extra inkomsten de uitgaven dekken, wordt

lumpark in Leidsche Rijn, de Vierender torens in Zaanstad,

de business case sluitend.

de ontwikkeling van het Ilperveld, de Baarnse kantoorvilla,

13

PAKKETDOORBRAKEN

de nieuwbouw op de Cruquiushoeve en in de Spoorzone Gouda zien we vergroting van het pakket tot sluitende business cases leidt.

PROJECTDOELEN EN RANDVOORWAARDEN

Mechanisme 6: pakket verkleinen Op alle fronten wordt het pakket compacter. Het project gaat door met minder elementen in het plan en minder partijen, maar wel passend binnen het budget. Soms blijkt het verstan­

5 PLAN

dig om niet alle ambities in één project te willen realiseren. Een

6

DRAAGVLAK

half ei is beter dan een lege dop. Een dergelijk nieuw evenwicht

PARTIJEN

ontstaat bij de omlegging van de N201 en de zonnecellen op de Rotterdamse en Utrechtse stationsdaken.

BUSINESS CASE

14

15

14

Vierender Torens in Zaanstad Koppelen en onderhandelen tot er een haalbaar pakket ontstaat

15

Locatie Cypressehout in Zaandam: schoolterrein Regio College en IKTC torens

Station

Betrokken partijen Gemeente Zaanstad Woningcorporatie Ymere Vi

Regio College

Aan het woord

er

d en

er

r To

iktc torens 1+2

en

s

torens 3+4

schoolterrein

Hans Luiten Gemeente Zaanstad Voormalig wethouder Inverdan Reijer Baas AT Osborne Projectdirecteur Inverdan namens de gemeente Zaanstad

Zaandam

Vierender Torens in Zaanstad De gemeente Zaanstad bouwt aan een nieuw stadscentrum. Onderdeel hiervan vormt de Kenniswijk nabij het station, met vier torengebouwen voor leren en werken. Naast de loca­ tie voor de torengebouwen ligt een schoolterrein van het Regio College. Dit college zoekt nieuwe huisvesting. Door te verhuizen naar de nieuwe torens, kan de vrijkomende grond van het verouderde schoolterrein worden herontwikkeld tot woonwijk. De onderhandelin­ gen tussen de gemeente, het Regio College en een woningcorporatie komen aanvankelijk niet tot een akkoord. Het schoolterrein brengt te weinig op om een verhuizing naar de to­ rens te kunnen bekostigen. Door echter de functies en eigendommen in het gebied meer in samenhang te beschouwen, vinden de partijen elkaar in een overeenkomst. Ambitie: een locatie herontwikkelen voor wonen, werken en leren De gemeente Zaanstad werkt aan een nieuw stedelijk centrum ‘Inverdan’. De plannen omvatten een gebied van honderd hec­ tare aan weerszijden van station Zaandam. Eén van de deelgebieden is de Kenniswijk aan de westzijde van het station. In deze wijk ligt een schoolterrein, waarop het Regio College middelbaar beroepsonderwijs verzorgt. Verderop staan twee toren­ gebouwen, die ruimte bieden aan onderwijs en kantoren. De gemeente en het Regio College hebben deze samen ontwikkeld om een brug te slaan tussen student en praktijk. Het Regio College zoekt in het gebied een nieuwe locatie om een deel van haar onderwijs te herhuisvesten en uitbreiden. Als ook voor de gymzalen op het schoolterrein een andere plek wordt gevonden,

17

Sentimenten en belangen scheiden Nu het verhaal zo is opgeschreven, lijkt het allemaal heel overzichtelijk. De zakelijke oplossing die nu is gevonden, had theoretisch veel sneller tot stand kunnen komen. Maar het was niet alleen een rationeel proces; er zat ook een

kan het verouderde schoolterrein worden herontwikkeld tot woonwijk en

emotionele kant aan. We hebben frustrerende

openbare ruimte passend in het Masterplan Inverdan. Naast de twee bestaande

situaties gehad aan de onderhandeltafel, dat de

torens worden twee nieuwe gebouwd, vooral voor kantoorfuncties.

fles champagne klaar stond, maar dicht bleef. Bij de betrokkenen speelden allerlei sentimenten

Impasse: kosten verhuizing overstijgen opbrengsten schoolterrein

mee. Zo had het concept met leren en werken,

Woningcorporatie Ymere toont interesse in het schoolterrein en doet een bod.

waarvoor de gemeente één van de torens had

Uitgangspunt is een herontwikkeling tot woonwijk met 30% sociale woning­

neergezet, een beladen historie. Dat gold zowel

bouw, zoals vastgelegd in gemeentelijk beleid. Het bod is echter te laag om de

voor de gemeente als voor het Regio College. Al

verhuizing van het Regio College naar de torens te bekostigen. Die verhuizing

praten de partijen zogenaamd heel zakelijk met

vereist namelijk eerst een investering om de torens geschikt te maken voor

elkaar, die sentimenten spelen dan toch mee,

onderwijs.

soms ongemerkt. Je moet daarom steeds scherp ontleden en expliciteren wat de echte belangen zijn. Het succes van dit project is mijns inziens dat we daar met z’n allen in geslaagd

Doorbraak I: sociale woningbouw niet op het schoolterrein, maar in de torens Ymere geeft aan de vraagprijs voor het schoolterrein alleen te kunnen betalen, als

zijn. Ik ben heel tevreden met het

ze hier 100% koopwoningen mag bouwen. De vereiste sociale woningbouw kan

eindresultaat. Er zit voor ieder-

misschien dan in de nieuwe torens verderop aan de Cypressehout worden gecom­

een meerwaarde in.

penseerd. Ymere heeft bovendien interesse om ook deze torens te ontwikkelen.

Hans Luiten 18

Pakket bij elkaar houden De creatieve ideeën kwamen gaandeweg. De puzzel werd steeds ingewikkelder. We moesNu komt ook de gemeente aan tafel. Binnen Inverdan kan wel wat geschoven

ten ons bij elke stap steeds afvragen: vraagt

worden tussen kantoor- en woonfuncties. Ymere mag daarom ook een bod doen

deze stap niet meer dan het probleem dat we

op de grond voor torens drie en vier. Wel spelen er een aantal voorwaarden mee.

ermee oplossen? Het risico van zo’n pakket is

Ten eerste moet Ymere zich aan de parkeernormen houden. Ten tweede moeten

dat er een onderdeel uitvalt, waardoor de rest

er gymzalen komen voor het Regio College. Ten derde wil het Regio College zich

als een kaartenhuis instort. De grote uitdaging

in de torens kunnen huisvesten binnen een bepaalde huurprijs. Ten vierde wil de

is dan ook om het pakket bij elkaar te houden

gemeente geen tekort op de grondexploitatie accepteren. Een functieverande­

op bestuurlijk niveau. Daarvoor moet je steeds

ring van kantoren naar wonen doet voor de gemeente niets af van de geraamde

de beelden en belangen gelijkrichten, goede en

opbrengst. De partijen komen er met al die voorwaarden niet uit.

heldere informatie met elkaar delen. Je moet weten welke informatie iemand nodig heeft en

Doorbraak II: ook bestaande torens betrekken in één nieuw totaalconcept

in welke taal en op welk moment. Dat is best lastig in zo’n dynamisch proces met meerdere

De partijen betrekken nu ook de bestaande torens in het plan. De aankoop

spelers en belangen. Hans bewoog daar flexi-

van torens één en twee maakt namelijk de ontwikkeling van torens drie en vier

bel in. Hij hield de hoofdkoers vast, maar stond

interessanter voor Ymere. De corporatie kan dan namelijk in vier torens één

ook open voor nieuwe informatie

totaalconcept neerzetten voor wonen, werken, leren en uitgaan. De toevoeging

en kon dat vertalen naar opties

‘uitgaan’ staat voor horecafuncties en evenementen. De corporatie verwacht

hoe we het anders konden aan-

met dit totaalconcept en met haar ervaring als onroerend goed beheerder de

pakken. Reijer Baas

19

Niet te ver voor de troepen uit

torens succesvol te kunnen exploiteren. De gemeente ziet het concept helemaal

We hebben anderhalf jaar onderhandeld zonder

zitten. Het zal reuring brengen in het stille gebied achter het station. Met het

officiële stukken. We moesten het dossier daar-

totaalconcept voor ogen kan de corporatie meer bieden voor de grond waar de

om zelf actief agenderen bij het B&W. Ik kaart-

nieuwe torens komen. De eerste bestaande toren is van het Regio College. Het

te het dan aan in de rondvraag, of agendeerde

college wil de toren graag gebruiken, maar hoeft niet persé eigenaar te blijven.

een notitie, om te bereiken dat mijn collega be-

Een ‘sale-lease-back’ constructie levert Ymere zo de eerste betalende huurder

stuurders zich zouden uitspreken waar wat hen

op. De tweede bestaande toren is eigendom van de gemeente. Het eigendom

betreft de grenzen lagen. Natuurlijk was er ook

van de toren vervult voor de gemeente echter geen doel op zich. Integendeel,

veel informeel contact tussendoor om iedereen

de exploitatie van kantoren behoort niet tot haar kerntaken. Het voorstel van

steeds erbij te houden. Immers, een wethouder

Ymere om dit over te nemen, valt dan ook in goede aarde. Met de verkoop van

financiën moet je nooit overvallen op het laat-

de bestaande torens komt er een haalbaar pakket in zicht.

ste moment! Ook ambtelijk werden de lijntjes door Reijer gelegd. Een wethouder kan geen deuk in een pakje boter slaan als het ambtelijk apparaat er niet aan trekt. Het is be-

Doorbraak III: parkeergarage rendabel maken De business case voor de parkeergarage onder de nieuwe torens ver­ toont nog een tekort. Zolang bezoekers in de omgeving vrij kunnen parkeren,

langrijk dat ook ambtenaren van

zullen ze niet willen betalen voor een plek in de garage. De gemeente besluit

grondzaken en financiën echt

om het parkeerbeleid in de omgeving aan te passen. Ook daar komt in de

gaan meedenken.

toekomst betaald parkeren. Hierdoor is Ymere bereid een hogere grondprijs te

Hans Luiten 20

21

Het spel van onderhandelen Ik heb gemerkt dat het belangrijk is dat de onderhandelaars aan tafel een zelfde insteek hebben. Dat begint bij de stijl. Als de één met flair aan tafel zit, zo van “hey joh wij zijn toch vrienden, we kennen elkaar nog van toen en toen weet je wel” en de ander zit daar tegenover als een blok beton, dan klikt dat

betalen en hoeft de gemeente ondanks de gedeeltelijke functieverandering van

niet! En wat ook niet werkt, is als de één in vertrou-

de nieuwe torens naar ’wonen’, niet toe te leggen op de verkoop van de grond.

wen op tafel legt dat hij tevreden is als hij een bepaald punt binnenhaalt, terwijl de ander een poker-

Resultaat: meerwaarde voor alle betrokkenen

spel speelt. Of dat de één in vertrouwen hardop out

De gemeente, de corporatie en de school stellen een bestuurlijke overeenkomst

of the box gaat denken, terwijl de ander hem direct

op. Hierin zit het hele pakket versleuteld. De overeenkomst wordt vertaald

daarop vastpint. Dat soort rollen en spelregels zou

in afzonderlijke contracten. De gemeente en het Regio College verkopen de

je misschien meer vooraf moeten afspreken. Onder-

bestaande torens aan Ymere.

ling vulden Reijer en ik elkaar goed aan. Ik was meer de verbinder; het zit in mijn aard om het gevoel van

Ymere maakt haar entree in Zaanstad met maatschappelijk vastgoed. De cor­

‘we zijn het eens, we zijn er bijna’ te benadrukken.

poratie doopt het totaalconcept van de torens ‘Vierender’. Twee torens worden

Reijer en andere ambtenaren vingen dan later de

voor het Regio College. In de andere twee komen woningen, werkplekken,

scherven op en zorgden er ook met hun collega’s

winkels, horeca en ruimtes voor vergaderingen, exposities en workshops. Naast

van de andere partijen voor dat de inhoud wel ook

de vier torens komt een plein met ruimte voor terrasjes, evenementen en festivi­

op details ging passen. Op bestuurlijk

teiten. De bestaande wijk en de nieuwe bewoners kunnen profiteren van deze

niveau geef je richting, op ambtelijk

voorzieningen. De leslokalen van de school zijn ’s avonds en in het weekend

niveau zorg je dat de inhoud goed

beschikbaar als cursusruimte voor inwoners van Zaanstad. De gymzalen dienen ook als sportplein voor de buurt. Studio’s en appartementen bieden woonruimte

komt. Hans Luiten

22

Schakelen tussen binnen en buiten Het is een voortdurend schakelen tussen ‘binnen’ en ‘buiten’. Aan de ene kant zat ik aan de onderhandelingstafel met Ymere en met het Regiocollege. Aan de andere kant had ik op ambtelijk niveau met drie aan studenten en starters. Alle bedrijvigheid biedt volop mogelijkheden voor

wethouders te maken: de eerste had het program-

de leerlingen van het Regio College om praktijkervaring op te doen. Zelfs de

ma Inverdan onder zijn hoede, de tweede ging over

parkeergarage bevat een gedeelte voor het sleutelen aan auto’s. Zo vindt er een

wonen en was contactpersoon voor Ymere; en der-

volledige integratie van wonen, werken, leren en uitgaan.

de was de wethouder financiën, die de hoeder was van het leren en werken concept en moest beslissen

Op het oude schoolterrein zullen grondgebonden woningen in Zaanse stijl

over de verkoop van de toren van de gemeente. Je

verrijzen, met uitzicht over het vrije polderlandschap. Ze geven een kwaliteits­

moet dan steeds zorgvuldig bepalen wie er wan-

impuls aan het gebied. Op de torenlocatie krijgt het oorspronkelijke concept

neer aan tafel zit, welke partijen en welke functies,

van leren en werken een waardig vervolg, terwijl de gemeente niet meer aan de

bestuurlijk of ambtelijk. Vanuit de gemeente zoch-

lat staat om een toren zelf te verhuren. Vierender biedt een basis voor nieuwe

ten we ook het belang van de andere partijen. Als

investeerders in het gebied.

je weet welke problemen die ander ziet, wat het belang is achter een bepaald standpunt, dan kan

Het Regio College kan het oude schoolterrein verlaten, door het bestaande

je de dingen soms net wat anders doen waardoor

gebruik van de torens verder uit te breiden, inclusief gymzalen. De leerlingen

je eruit komt. Geen mailtjes heen en weer sturen,

krijgen in het Vierender concept meer mogelijkheden dan ooit om praktijk­

maar even op de koffie gaan, informa-

ervaring op te doen.

tie uitwis­selen, goed luisteren en proberen de ander te begrijpen, daar geloof ik echt in. Reijer Baas 23

24

25

26

Natuurgebied Ilperveld Van verdeelde belangen en budgetten naar een gezamenlijke aanpak

27

Locatie Natuurgebied Ilperveld Ilpendam

Betrokken partijen Provincie Noord-Holland

Den Ilp

Gemeente Landsmeer

Ilperveld

Stichting Landschap Noord-Holland Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Aan het woord

Landsmeer

Caroline Vrauwdeunt Provincie Noord-Holland Projectleider Ilperveld Integraal Leo Venus AT Osborne Procesmanager en onderhandelaar namens de provincie

Ilperveld

Natuurgebied Ilperveld Bestuurders, natuurbeschermers, boeren, bewoners, vissers, recreanten... Iedereen heeft de beste bedoelingen voor natuurgebied het Ilperveld. Maar als de provincie Noord-­ Holland besluit stukken zwaar vervuilde grond in het gebied te saneren, lijken al die belangen en goede bedoelingen elkaar op een verlammende manier in de weg te zitten. Een integrale aanpak van bodem, water en natuur biedt echter toekomst voor het gebied. Ambitie: verontreinigd natuurgebied saneren Op nog geen tien kilometer van Amsterdam ligt Ilperveld. In het uitgestrekte veenweidegebied voelen beschermde dieren en planten zich thuis. Ook wonen, werken en recreëren mensen in het Ilperveld. Ondanks het idyllische uiterlijk is een deel van het gebied sterk verontreinigd. Met huisvuil uit Amsterdam werd decennialang de drassige bodem opgehoogd. Op sommige plekken is zelfs chemisch afval illegaal gestort. De provincie Noord-Holland start rond 2003 een traject om het gebied te saneren. De aanpak houdt in dat de verontreinigde stortplaatsen worden afgedekt met een laag schone grond: een leeflaag.

Impasse: uiteenlopende doelstellingen en versnipperde budgetten Het initiatief van de provincie wordt aanvankelijk niet door iedereen omarmd. De voorgestelde saneringsaanpak vereist na­ melijk dat de leeflaag voortdurend nat wordt gehouden, om inklinken te voorkomen. De eigenaar van het gebied, de Stichting Landschap Noord-Holland, vreest dat al die nattigheid de grutto zal verjagen. Ook de boeren die de grond pachten, willen geen natte voeten voor hun koeien. Het Landschap wil meer sloten afsluiten, opdat de waterkwaliteit verbetert. De roei- en

29

Niet alleen met beslissers om tafel De omgevingsdynamiek maakt Ilperveld voor mij enorm interessant en uitdagend. Bij veel projecten zit je alleen met beslissers om tafel. Nu ook met vissers en boeren. Tot op een diep detailniveau was er onverenigbaarheid van doelstellingen en daar moesten we oplossingen voor zien te vinden. Het

schaatsverenigingen en ook de vissers willen daarentegen zo min mogelijk dam­

is cruciaal dat ook bewoners, boeren en vissers

men en obstakels. Uiteenlopende doelstellingen dus, die allemaal geld kosten. Er

zich achter het project hebben geschaard. Deze

zijn deelprojecten voor natuurontwikkeling, baggeren, verbetering waterkwaliteit,

groepen zijn geen financier in het project, maar

sanering, agrarisch gebruik en recreatie. De deelprojecten werken met eigen

hebben wel hindermacht. Als overheid ben je af-

budgetten, met verschillende financiering van partijen. Er is veel discussie en

hankelijk van partijen in de omgeving. Wat we

weinig voortgang. Want, als het ene deelproject meerkosten krijgt omdat het

doen is zichtbaar voor iedereen. We geven daarom

andere zijn plan wijzigt, wie betaalt die dan? Elk deelproject maakt zijn eigen

rekenschap van de dingen die we doen en maken

suboptimalisatie. De plannen en wensen van de betrokken partijen versterken

gebruik van de kennis en kunde van mensen om

elkaar niet of nauwelijks.

ons heen. Het draagvlak voor Ilperveld Integraal wordt daardoor steeds breder en steviger. Geza-

Opmaat tot een doorbraak: luisteren en experimenteren

menlijk komen we tot iets moois dat de kwaliteit

Onder de naam ‘Ilperveld Integraal’ onderzoeken provincie, gemeente, hoog­

van al die losse doelstellingen overstijgt. Het is

heemraadschap en natuurorganisatie de mogelijkheid om samen te werken in

best ongebruikelijk dat de natuur in stand wordt

een grootschalig project. De provincie werpt zich op als regisseur. Er volgen

gehouden tijdens saneringswerkzaamheden. En

vele gesprekken in het provinciehuis, in het gemeentehuis en aan de keuken­

het is ook niet makkelijk! Juist daar-

tafel. De gemeente vervult een belangrijke rol in de communicatie met om­

om ben ik er trots op dat we het

wonenden. Door goed te luisteren naar alle partijen, komt er een totaalplaatje

in dit project wel doen.

van alle belangen op tafel. Dan blijkt dat de sanering meer belangen dient

Caroline Vrauwdeunt 30

Transparantie is een essentiële dan aanvankelijk gedacht. De sanering maakt het mogelijk dat de boeren ook

randvoorwaarde

in de toekomst hun vee hier kunnen laten grazen. Het Hoogheemraadschap

De samenwerking en de daaruit voortvloeiende

krijgt de kans om bagger tegen geringe kosten binnen het gebied af te zetten,

ontschotting van de budgetten heeft gezorgd

namelijk als bouwmateriaal voor de leeflaag. De natuurdoelstellingen van

voor een doorbraak in het project. Zo’n oplossing

het Hoogheemraadschap, de Provincie en het Landschap zijn bij de sanering

werkt uiteraard alleen als er voldoende vertrou-

gebaat, omdat verzuring van het gebied wordt voorkomen en de waterkwaliteit

wen is bij alle betrokken partijen. We hebben de

verbetert. Bij wijze van experiment wordt een gedeelte van de gronden onder

gesprekken hierover dan ook stevig voorbereid en

water gezet. De grutto blijkt hier verrassend goed te gedijen! De partijen zien

daarbij ook meteen gezorgd voor de juiste rand-

kansen voor een gezamenlijke aanpak.

voorwaarden. Er moet inzicht zijn hoe en waaraan de middelen worden besteed. Niet alleen voor

Doorbraak I: een integrale aanpak

het eigen management van de partijen, maar ook

Er komt een integrale aanpak, waarin de partijen gezamenlijk optrekken

voor subsidieverleners. De bodemsaneringsmid-

met het ontwikkelen van natuur, baggeren, saneren en agrarisch gebruik. Er

delen zijn bijvoorbeeld in een aparte financie-

komen compromissen. Bepaalde delen van het gebied blijven droog en tijdens

ringsconstructie geplaatst, opdat projectpartners

het broedseizoen wordt het saneren tijdelijk stopgezet. Maar wat mooier nog is:

uitgaven hiervoor apart kunnen verantwoorden.

er ontstaat synergie. Een voorbeeld zijn de weidedepots. Deze depots worden

Transparantie is misschien wel

gebruikt om bagger tijdelijk op te slaan, voordat deze op de leeflagen van de

de belangrijkste randvoorwaar-

stortplaatsen wordt gebracht. In de perioden dat de depots niet nodig zijn voor

de in dit hele proces. Leo Venus

31

De inzet van bestuurders was hard nodig De bestuurders van de partijen hebben zich echt sterk gemaakt voor het initiatief. We hadden één bestuurlijk aanspreekpunt per organisatie. Dat was hard nodig, want bij elke organisatie had-

opslag, dienen ze als ontvangstgebied voor de grutto’s. De depots bieden nog

den we te maken met meerdere afdelingen. Die

een voordeel. Doordat de bagger in deze depots al indroogt, is het niet meer

acteren allemaal op een andere manier en ver-

nodig om alle stortplaatsen te omringen met dijken. Dijken zijn namelijk alleen

tegenwoordigen andere doelstellingen. In een

nodig om verse bagger vast te houden totdat deze is ingedroogd. Er komen

projectsetting moet je daar doorheen breken om

uiteindelijk alleen nog dijken om de twee weidedepots, waardoor het gebied

integraliteit te bereiken. De bestuurlijke daad-

verder zijn open karakter kan behouden. Een derde voorbeeld: in de projectfase

kracht heeft hier goed werk voor het Ilperveld

wordt de leeflaag zodanig robuust ingericht, dat ze daarna vijftien jaar met rust

verricht! De bestuurders waren ook belangrijk

gelaten kan worden en de natuur zich verder kan ontwikkelen.

om het project af te bakenen. Door de lange looptijd was nog niet alle beleidruimte in het project

Doorbraak II: budgetten ontschot

ingevuld. Dat maakte het voor mij interessant,

De partijen spreken af dat ze gezamenlijk gaan voor het geheel. Op

maar ook lastig. Zolang er nog geen beleid is, kan

basis van een kostenraming voor het totale pakket storten ze hun budgetten in

het een makkelijk excuus zijn voor een partij om

één pot. Elk deelproject krijgt een eigen raming en een eigen budget. Er wordt

nog geen beslissingen te willen nemen, maar zo-

verantwoording afgelegd per deelproject, maar niet meer per afzonderlijke

dra het beleid klaar is, willen ze het graag inbren-

bijdragen. De ontschotting maakt een eind aan de discussies welke doelen

gen in het project. We moesten

gediend worden met een bepaalde maatregel. Het maakt ook niet meer uit wie

dus steeds keuzes maken om de

welke maatregel uitvoert. De partijen zijn nu gezamenlijk opdrachtgever voor

scope helder te houden.

alle maatregelen. Een besparing levert hen allen voordeel op. Bij een dreigende

Caroline Vrauwdeunt 34

overschrijding beslist de stuurgroep, waarin alle financiers vertegenwoordigd

Dit project vraagt veel lef van de

zijn. De provincie staat garant voor het resterende gat in de financiering, onder

opdrachtgever

de voorwaarde dat zij bij eventuele besparingen als eerste aanspraak mag ma­

De aanpak die we hebben gekozen voor Ilperveld

ken op een financieel positief resultaat. De samenwerkingsconstructie biedt de

vraagt veel durf en tact van de opdrachtgever:

basis voor een echte samenwerking.

Caroline heeft dat. De projectdoelen zijn bij haar in uitermate goede handen. Bij een project met

Doorbraak III: ook beheer in het plan verwerkt

deze complexiteit kan er wel eens een discrepan-

Bijzonder is dat de provincie het budget voor het beheer van de afdek­

tie ontstaan tussen de doelen van het project en

kingslaag op de stortplaatsen over dertig jaar kapitaliseert en toevoegt aan het

die van de lijnorganisaties. Het is een project dat

projectbudget. De deelnemende partijen moeten dan wel tot een prestatie­

continu in beweging is en organisch groeit. Het

overeenkomst komen voor het beheer. Dit wordt enthousiast opgepakt, omdat

is dan belangrijk dat het ambtelijk management

iedereen die aan tafel zit voor de planvorming en uitvoering van de sanering ook

wil meebewegen in de ontwikkelingen. Caroline

daadwerkelijk belang heeft bij een goed beheer in de toekomst. Het Landschap

durfde in het belang van het project integrale

neemt het beheer van de stortplaatsen over van de provincie. De stortplaatsen

standpunten in te nemen. Naarmate de resultaten

worden ingericht voor agrarisch gebruik. Het Landschap neemt in de pachtover­

in het Ilperveld zichtbaarder en concreter werden,

eenkomsten op dat de boeren de leeflaag nat houden, waarbij de provincie in de

onstond er bij alle partijen steeds

benodigdheden voorziet. De boeren kunnen hierdoor ook in de toekomst hun

meer begrip en betrokkenheid

vee veilig laten grazen, terwijl de provincie voldoet aan de wettelijke verplichting

bij het project. Leo Venus

35

Kennis, continuïteit en betrouwbaarheid moet je soms van buiten halen Als medewerker van de provincie ben je belast met de vermeende onbetrouwbaarheid van de overheid. Dat Leo als onderhandelaar van buiten kwam, werkte in ons voordeel. De betrokkenen

om de leeflagen te onderhouden. Het Hoogheemraadschap ontwikkelt een

hadden geen verleden met hem. Vervolgens bood

visie voor de baggerlevering, zodat ze niet alleen baggeren op momenten dat

hij wel continuïteit in dit project. Bovendien

knelpunten in de watergangen hierom vragen, maar ook op momenten dat er

bracht hij een grote inhoudelijk kennis mee. Er

bagger nodig is voor de leeflagen.

zijn genoeg mensen die vanuit een heel hoog abstractieniveau een proces kunnen sturen, maar

Resultaat: synergie in de uitvoering

inhoudelijke kennis is bij dit multidisciplinaire

In 2005 sluiten de partijen een samenwerkingsovereenkomst waarin ze geza­

project absoluut noodzakelijk. Het gaat dan om

menlijke doelstellingen onderschrijven. In de jaren daarna beheren en saneren

technische kennis en de capaciteit om technische

de vier partijen gezamenlijk het gebied onder de naam ‘Ilperveld Integraal’.

aspecten om te zetten naar financiële perspec-

Doordat de partijen al gezamenlijk optrokken in de voorbereiding, weten ze el­

tieven. Simpel voorbeeld: Leo rekent door wat de

kaar ook in de uitvoering snel te vinden om af te stemmen en beslissingen te ne­

financiële consequenties zijn van het inklinken

men. Tijdens de saneringswerkzaamheden wordt de natuur in stand gehouden.

van de leeflaag. Samen bespreken we welke kant

De waterkwaliteit verbetert geleidelijk en het aantal broedende weidevogels

we daarmee op willen en hoe we projectpartners

neemt toe. Het grootste deel van de sanering is inmiddels afgerond. De partijen

daar het beste in kunnen bedienen. We kunnen

hebben goede afspraken gemaakt over de resultaten die het project concreet

de discussies steeds op basis van

moet opleveren. De uitvoering zal medio 2011 overgaan in een driejarige over­

gedegen inhoudelijke informatie

gangsfase, als transitie naar regulier beheer. Een natuurgebied als het Ilperveld

voeren.

vraagt om eeuwigdurend beheer. De betrokken partijen gebruiken de samen­

Caroline Vrauwdeunt 36

werking tijdens het project als springplank voor afspraken en samenwerking tijdens beheer, op basis van een robuuste organisatie en een prestatieovereenkomst. Ook hiervoor is een integrale aanpak het uitgangspunt.

37

38

Zonnecellen op stationsdaken Partijen verleiden mee te doen met een project met uitstraling

39

Locatie Perronkappen Utrecht en Stationsdak Rotterdam

Betrokken partijen ProRail Europese Unie Gemeente Rotterdam

A13

Provincie Zuid-Holland

Aan het woord

A20

A16

Rotterdam CS

Eric van der Meer ProRail Projectmanager NSP Rotterdam

Utrecht Rotterdam

Marc Unger ProRail Projectmanager NSP Utrecht en manager Grote Stations Voormalig manager Stations en Transfer Jan Willem Kuil

A2

A27

AT Osborne Projectleider zonnestroom namens ProRail

Utrecht CS A12

A28

Zonnecellen op stationsdaken Zou het niet geweldig zijn als ProRail alle stationsdaken van Nederland kon vol leggen met zonnecellen? Helaas is dit niet rendabel. Toch wil ProRail graag aan de slag met zonne­stroom in een sluitende business case. De doorbraak komt door te focussen op twee projecten met een grote uitstraling, waarbij diverse andere partijen zich aansluiten. Ambitie: de potentie van de stationsdaken benutten voor duurzame energie ProRail beheert ruim 380 stations. Met al die stationsdaken en perronkappen beschikt ProRail misschien wel over het groot­ ste dakoppervlak van Nederland. Dat biedt een prachtige kans voor het opwekken van zonnestroom. De manager 'Stations & Transfer' wil het liefst alle daken benutten en ProRail zo een duurzaam gezicht geven. Of nog beter: alle stations CO2 neutraal maken. Het idee lijkt veelbelovend.

Impasse: niet rendabel Het idee blijkt echter niet rendabel. Een eerste analyse wijst uit dat de besparing op stroom niet opweegt tegen de investeringsen exploitatiekosten. De ambitie om alle daken van zonnecellen te voorzien is mooi en duurzaam, maar zonder sluitende business case kan ProRail er niet aan beginnen. Toch wil ProRail de mogelijkheden voor duurzaamheid nader onderzoeken.

41

Het begint met geloof, daarna is doorzettingsvermogen nodig Rotterdam Centraal krijgt een geweldig dak, 30.000 vierkante meter glas, midden in de stad. Ik dacht: zonde om hier geen multifunctioneel gebruik van te maken! Bijzonder aan dit dak is

Doorbraak I: twee icoonprojecten met grote uitstraling en kansrijke ontwerpen

dat het midden tussen de hoogbouw staat, maar

De doorbraak komt met een andere strategie: geen versnippering van de inzet

wel zon vangt. Met zonnecellen haal je het maxi-

over alle stations, maar concentratie op twee stations met grote uitstraling. De

male uit de zon en bovendien markeer je iets

zonnestroom levert daar voor honderdduizenden reizigers per dag een zicht­

moois voor al die mensen die vanuit de omlig-

baar icoon van duurzaamheid. Op die manier hoopt ProRail andere partijen te

gende hoogbouw uitkijken op het dak. Het begon

inspireren om ook bij te dragen. Als eerste stap worden de technische mogelijk­

met dit geloof. Daarna was het een vallen-en-

heden en kosten onderzocht. De perronkappen van Utrecht Centraal lijken een

opstaan-project. Soms dacht ik: die stationsver-

mooi pilot project. ProRail staat namelijk op het punt om daar alle kappen te

bouwing realiseren is al ingewikkeld genoeg! Die

vernieuwen. Het grootste station van het land leent zich bij uitstek voor de

zonnecellen kwamen erbij en iedereen ging zich

beoogde uitstraling! Ook de nieuwe glazen perronoverkapping van station

ermee bemoeien. Jan Willem heeft ook echt als

Rotterdam CS biedt een prachtkans om zonnepanelen toe te passen.

een terriër volgehouden. Hij bleef duwen, bij alle partijen. Dat geloof en doorzettingsvermogen waren belangrijk. Nu gaan

Doorbraak II: slimme synergie in de ontwerpen Voor beide projecten geldt dat glazen zonnestroommodules de beoogde

de zonnecellen er komen en

beglazing in de nieuwbouw deels kunnen vervangen. Daarmee vervalt de

wordt het iets van iedereen.

norma­liter benodigde zonwering, omdat de zonnecellen het daglicht filteren.

Eric van der Meer 42

De geraamde investeringskosten voor de oorspronkelijke beglazing en zonwering kunnen worden ingezet voor de zonnestroommodules. De projectmanagers en architecten van de projecten laten zich overtuigen en geven de zonnecellen op aansprekende wijze een plek in de ontwerpen. Na een Europese markt­ consultatie wordt een specifieke toepassing van zonnestroom gekozen, waarbij speciale folies ervoor zorgen dat de glazen zonnestroommodules gelijkwaardige

Zichtbaarheid cruciaal

veiligheid bieden als normaal veiligheidsglas.

Het integreren van zonnecellen in een gebouw kost veel geld. De stroomopbrengsten kunnen

Tegenvaller: eerste pogingen tot coalities mislukken

daar niet tegenop. Hier spelen echter nog andere

ProRail verkent eerst de mogelijkheden met energiebedrijven. Als ProRail

baten een rol. Door hun zichtbaarheid worden

groene stroom wil kopen die ter plekke wordt opgewekt, kan een energie­

de zonnecellen een communicatie instrument

bedrijf dan de investering en exploitatie voor zijn rekening nemen? De bedrijven

voor duurzaamheid. Dat geldt niet alleen voor

zien de samenwerking niet zitten. De uitgaven zijn immers hoger dan de inkom­

ProRail, maar ook voor de andere partijen die

sten en daarmee houdt het voor hen op. Ook verkent ProRail de mogelijkheden

zich eraan hebben verbonden. De zichtbaarheid

voor slimme groenfinanciering en de toepassing van een sale-en-lease-back

van de zonnecellen is dus een cruciale

constructie met een bank om het fiscale voordeel van de energie-investerings­

succes­factor. De impressies van de

aftrek te kunnen incasseren. Wederom blijken de baten niet tegen de kosten op

architecten waren daarbij een

te wegen.

goed instrument. Jan Willem Kuil 43

44

45

Inspiratie en steun Het idee van de zonnecellen kwam bij me op toen ik ging nadenken over de kansen van zo’n groot project als de herontwikkeling van Utrecht Cende generaties. Eigenlijk heb ik vanaf het begin

Nog een tegenvaller: uitgeloot voor Nederlandse en Europese subsidies

geloofd dat het ging lukken. Op momenten dat ik

ProRail dient beide projecten in voor de Stimuleringsregeling Duurzame

het niet meer zag zitten en me afvroeg “voor wie

Energie. Deze regeling vergoedt de meerkosten van hernieuwbare energie ten

doen we dit eigenlijk?”, kwam er uit onverwach-

opzichte van 'grijze' energie. De belangstelling voor de regeling blijkt zo enorm,

te hoek weer een enthousiaste steun­betuiging.

dat er geloot moet worden onder de inzendingen. ProRail heeft pech. Beide

Dat waren vrijwel altijd jonge mensen, die er

projecten worden uitgeloot. Ook vist ProRail naast het net bij een Europese

geen direct belang bij hadden, maar die het van-

subsidieaanvraag in het 'Interreg IVb' programma, die de gemeente Utrecht

zelfsprekend en goed vonden dat er zonnecellen

namens een groot consortium indient. De aanvraag van het consortium wordt

op stationsdaken zouden komen. Ook was er een

afgewezen. ProRail verkent ook nog andere subsidies, maar komt veelal niet in

lid van de Raad van Bestuur die er rotsvast in ge-

aanmerking. Het project is niet innovatief genoeg, of juist te innovatief, heeft

loofde. Vier jaar lang heeft hij, als ik hem tegen-

een te grote omvang, enzovoort.

traal. Ik wilde een verschil maken voor de volgen-

kwam in de gang of de kantine, gezegd “Marc, je gaat toch wel die zonnecellen doen hè?”. Dat

Doorbraak IIIa: nieuwe partijen in Rotterdam geïnteresseerd…

was belangrijk voor me, want als

Een rondje publieke partijen levert interesse op van de gemeente

het alleen aan mij zou hangen,

Rotterdam. De zonnecellen sluiten namelijk naadloos aan bij de doelstellingen

dan zou het nooit van de grond

van het Rotterdam Climate Initiative. Het nieuw te bouwen Rotterdam CS

komen.

maakt onderdeel uit van de duurzame gebiedsontwikkeling 'Central District'

Marc Unger 46

47

Wijze van rekenen vereist ook draagvlak Op de vraag: ‘wat kosten de zonnecellen nou extra?’ is geen exact antwoord te geven. Aanvankelijk lag er een ontwerp voor het glazen dak. De architect had hiervoor een kunstig patroon met kleuren bedacht. De kleurtechniek die hij hierbij

en ProRail besluit hierin actief te participeren. De gemeente ziet het station als

in gedachten had, bleek in de aanbesteding te

een zichtbaar icoon van duurzaamheid te midden van vele andere duurzaam­

duur te zijn. Op dat moment kwamen net de zon-

heidsmaatregelen in het gebied die onzichtbaar blijven. Ze zegt daarom een

necellen in beeld. De architect heeft toen een ont-

financiële bijdrage toe. Ook de provincie Zuid-Holland reageert positief. De

werp gemaakt met andere kleurvlakken, waar de

gedeputeerde was net aan het denken gezet door de Statencommissie Milieu

zonnecellen in geïntegreerd konden worden. We

Water en Energie, die had gevraagd “wat doet de provincie aan zonne-energie?”

hebben toen dit patroon uitgevraagd bij de aan-

De Provincie besluit te investeren in de zonnecellen op het nieuwe dak van Rot­

nemer, met de zonnecellen als optie. Dit ontwerp

terdam Centraal, met het doel duurzaamheid aan een groot publiek te tonen.

was ook de basis om de business case te maken met de gemeente en provincie. Uiteindelijk kwam

Doorbraak IIIb: …en in Utrecht

de architect nog met een optimalisatie om meer

Op de bijeenkomst van de Interreg subsidie, legt een medewerker van

stroom op te wekken tegen lagere kosten: door de

ProRail contact met collega’s uit andere landen. Hoewel Europa de zonnecel­

panelen meer te clusteren en iets anders te doen

len op dat moment afwijst, ontkiemt in deze ontmoeting wel het idee voor een

met de kleuren. We konden toen met een lagere

nieuwe subsidieaanvraag in volgende ronde van het Interreg programma. Deze

bijdrage van gemeente en provincie toe. Dit voor-

projectaanvraag beoogt de kennisontwikkeling over en realisatie van duurzame

beeld illustreert dat ook de

stations. Stationsprojecten in Duitsland, Groot-Brittannië, Frankrijk en Ierland

wijze van rekenen staat of

sluiten aan. Naast het zonnestroomproject komen ook andere concrete projec­

valt met draagvlak.

ten aan bod, zoals de toepassing van duurzame materialen en energieopwekking

Eric van der Meer 48

Het ijzer smeden als het heet is Bij het verkrijgen van bijdragen van derden was het cruciaal het juiste argument voor deze partijen naar boven te halen, het project daarop in via geothermie. ProRail stelt bovendien voor om een duurzaamheidsscan te

te richten en goed te timen. Toen de Statencom-

ontwikkelen om de duurzaamheid van de stations meetbaar te maken. De

missie Milieu Water en Energie aan de gedepu-

Utrechtse perronkappen zijn ontworpen met koud gebogen glas. Het meebui­

teerde vroeg wat de provincie aan zonne-energie

gen van de zonnecellen in dit glas gaat gepaard met technische uitdagingen

deed, lag ons verhaal al klaar. Je moet het ijzer

en hoge kosten. Het ontwikkelen en toepassen van deze innovatieve techniek

smeden als het heet is! Omdat de provincie ook

zou de toekomstige toepassing van zonnecellen in andere perronkappen

het thema educatie hoog op de agenda had

mogelijk maken. Met dit argument voert ProRail de zonnecellen opnieuw op

staan, hadden we het project daarop ingericht.

in het Interreg programma onder de vlag van duurzame stations. Voor de

Later hebben we een werkgroep opgericht met

Europese subsidie blijkt slechts één op de twintig projecten te worden gehono­

mensen van de provincie, om het echt ook hun

reerd. De aanvraag van de duurzame stationsprojecten zit daarbij. ProRail haalt

project te maken. We hebben de Statencom-

opgelucht adem.

missie meegenomen naar Berlijn, om daar de zonnecellen in de perronoverkapping te zien.

Opnieuw een tegenvaller: de zonnecellen dreigen uit het consortium te vallen

We hebben maar een kwartier op dat perron

Hoewel ProRail de subsidieaanvraag voor Interreg heeft opgezet, verzorgde één

schappelijkheid en visie, dat onze vol-

gestaan, maar die reis creërde zoveel gemeen-

van de partners uit Engeland de formele indiening. Vanwege de aansprakelijk­

gende presentatie in de Provinci-

heid voor het hele consortium, mocht ProRail dit reglementair niet zelf doen.

ale Staten echt een gezamenlijk

Nadat de EU de beslissing over de subsidies heeft genomen, valt er bij ProRail

verhaal werd. Jan Willem Kuil

49

Opgeven is geen optie Het bericht dat onze internationale partners voorstelden om ons project uit de subsidieaanvraag te schrappen, bereikte mij toen ik met mijn

een brief uit Engeland op de mat. De partner stelt voor om de Nederlandse

gezin in de auto zat naar ons vakantieadres in de

inbreng te schrappen. Die neemt namelijk zo’n groot deel van de subsidie in

Dolomieten. Mijn vrouw was zo verontwaardigd

beslag, dat er mogelijk te weinig overblijft voor de kleinere projecten in het

over het vooruitzicht dat de zonnecellen niet

consortium. Excuse me!? Na vele telefoontjes met bikkelharde onderhandelin­

door zouden gaan, terwijl Europa bakken geld

gen, binden de Engelsen weer in.

uitgeeft aan ik-weet-niet-wat, dat ze me hartstochtelijk aanvuurde om tijdens onze vakantie te knokken voor dit project! Ik heb vervolgens

Doorbraak IV: meer stroom, minder kosten De architect van Rotterdam borduurt met het patroon van de zonnecel­

tijdens die autorit en onze wandelingen in de

len aanvankelijk voort op zijn oorspronkelijke ontwerp van kleurenvlakken in

bergen uren gebeld om de subsidie te redden. Ik

het dak. Dit blijkt echter niet de meest rendabele business case op te leveren.

vergeet nooit hoe mijn Engelse collega zich uit-

De kleurtechniek voor het glas is duur en de zonnecellen liggen relatief ver van

eindelijk gewonnen gaf: 'Dear Marc, my door

elkaar. Dit levert hoge productiekosten op ten opzichte van het rendement.

is always open for you.' Dat was een mooi lesje

De architect besluit om het patroon om te gooien, door de zonnecellen meer

cultuurverschil. Engelsen vechten bikkelhard en

te clusteren en de natuurlijke kleur- en schaduweffecten van de zonnepanelen

gaan dan een biertje drinken. Als

te benutten. Deze optimalisatie maakt het mogelijk om meer energie op te

ik erop terugkijk, was het wel

wekken tegen lagere kosten. Doordat de business case nu sluitend is, zeggen

vermoeiend, maar voel ik toch

de betrokken partijen hun bijdragen definitief toe.

vooral voldoening. Marc Unger 50

Resultaat: twee projecten met sluitende business cases in uitvoering

het innovatieve zonnestroomproject met koudgebogen glas

De zonnecellen in Rotterdam krijgen een sluitende business

sten uit zonnestroom en een eigen bijdrage ontstaat ook

case, met de opbrengsten uit de zonnestroom en de bijdra­

hier een sluitende business case. De bouw kan beginnen.

in de Utrechtse perronkappen. Aangevuld met de opbreng­

gen van ProRail, de gemeente Rotterdam en de provincie Zuid-Holland. Rotterdam CS is het grootste gebouwgebon­ den zonnestroomproject in Nederland en het op-één-na grootste in Europa. ProRail zet de Europese subsidie in voor

51

52

Zorgterrein Cruquiushoeve Nieuwe woningen gerealiseerd in een innovatieve business case

53

Locatie Zorgterrein Cruquiushoeve Cruquius

Betrokken partijen

Haarlem

Stichting Epilepsie Instellingen Nederland

20

5

Gemeente Haarlemmermeer

N

Rijksoverheid, College Bouw Zorginstellingen Cruquiushoeve

Aan het woord Martin Slaager Directeur Vastgoed SEIN (Stichting Epilepsie Instellingen Nederland)

N

20

1

Hoofddorp

Anky Spanjers AT Osborne Adviseur terreinontwikkeling SEIN Jeroen de Jongh AT Osborne Adviseur nieuwbouw SEIN

Cruquius

Omgekeerde integratie op zorgterrein Cruquiushoeve SEIN, de Stichting Epilepsie Instellingen Nederland, krijgt een ‘code rood’ van het ministerie van VWS en een dwangsom van de gemeente, omdat de zorgwoningen op de Cruquius­hoeve niet meer aan de eisen voldoen. Ook krijgt de Stichting door een wets­ wijziging geen geld meer voor het beheer van het omliggende parkterrein. Met een innovatief plan voor nieuwbouw en terreinontwikkeling slaagt de Stichting erin om deze problemen binnen anderhalf jaar het hoofd te bieden. Ambitie: gespecialiseerde zorg ook in de toekomst SEIN biedt op meerdere terreinen in Nederland zorg aan mensen met epilepsie. In Nederland leven ongeveer 150.000 mensen met epilepsie. De meesten kunnen een normaal leven leiden, maar er zijn situaties waarbij gespecialiseerde zorg nodig is. Het zorgterrein ‘de Cruquiushoeve’ in de gemeente Haarlemmermeer huisvest klinieken en woonpaviljoens voor lang verblijf van 240 cliënten. De cliënten die hier verblijven hebben naast complexe epilepsie vaak te maken met bijkomende lichamelij­ ke en/of verstandelijke beperkingen. De paviljoens stammen uit 1960 en 1970. Anno 2005 zijn ze dringend aan vervanging toe. SEIN heeft de ambitie om de gespecialiseerde zorg op dit terrein ook in de toekomst te kunnen garanderen. Hiertoe moeten de gebouwen met de eisen van hun tijd meegaan.

55

Keuze voor geïntegreerd contract goed onderbouwd We zeiden tegen de markt: dit is de zak met geld van het College Bouw. We speelden geen verstoppertje. De markt weet toch wel hoe de regels in elkaar zit-

Impasse: nieuwbouw urgent, maar business case exploitatie onder druk

ten; ze konden zo uitrekenen wat ons budget was.

Sinds wetswijzigingen uit 1996 en 2006 krijgen zorginstellingen niet meer be­

We wilden dat de markt zou meedenken en dat ze

taald voor de terreinen en gebouwen in hun bezit, maar voor de zorgdiensten

zouden beseffen dat voor ons de kwaliteit leidend

die ze leveren aan een patiënt. De instellingen moeten hun hele bezit risico­

was. Als je zelf een bestek laat maken, dan moet

dragend bekostigen uit deze inkomsten. Dat betekent ook dat elke vierkante

je zelf ook de coördinatie doen. Voor ons als zor-

meter grond of gebouw een extra druk legt op het financiële plaatje van de

ginstelling is dat geen dagelijkse kost. Ik ben ervan

instelling. Bij de Cruquiushoeve geeft dat een probleem. Het mooie, bosrijke

overtuigd dat zo’n traject ons meer geld had gekost,

terrein van 55 hectare is niet meer te betalen.

of minder kwaliteit had opgeleverd. Nu moesten

Een wetswijziging in 2005 laat SEIN in een andere zorgcategorie vallen. Vanaf

architect, aannemer en installateur samen komen

dat moment zijn er officieel strengere regels van het ministerie van VWS

tot een goed produkt en zelf het onderlinge span-

van toepassing op de lang verblijf woningen. Slechts elf vierkante meter per

ningsveld organiseren. We kregen echt een prima

persoon en zes mensen die één douche en toilet moeten delen, dat levert

selectie van ontwerpen. Die rekenvergoedingen

SEIN in één klap ‘code rood’ op voor alle woonpaviljoens. Als SEIN niet snel

hebben we ruim ‘terugverdiend’. Voor SEIN werkte

verbetert, dan zal een gemachtigde van het College Bouw Zorginstellingen de

het perfect dat we in de fase dat de

verantwoordelijkheid voor de huisvesting overnemen. In 2007 confronteert

heipalen al in de grond stonden,

de gemeente Haarlemmermeer SEIN bovendien met een ultimatum, omdat de

toch nog konden bijsturen in de

woonpaviljoens niet aan de brandveiligheidseisen voldoen. Sinds de Schiphol­

ontwerpen.

brand treedt de gemeente extra streng op. Uiterlijk zes maanden nadat de

Martin Slaager 56

Waar voor je geld krijgen In de aanbesteding en de uitvoering hebben we steeds gestuurd op tijd, geld en kwaliteit. Met name het sturen op kwaliteit was belangrijk bij deze contractvorm. We hebben in het programma van eisen ‘brandbrief’ op de deurmat is gevallen, moeten de bestaande paviljoens aan de

sommige onderdelen slechts globaal opgenomen,

regels voldoen of moet nieuwbouw gereed zijn. Zo niet, dan legt de gemeente

zoals de vorm van de gebouwen, maar sommige

een dwangsom op van anderhalf miljoen euro.

onderdelen juist tot in detail, bijvoorbeeld extra

Investeren in de oudbouw vindt SEIN geen optie, omdat dit vraagt om oneven­

sterke scharnieren aan de keukenkastjes die tegen

redige investeringen die uiteindelijk toch tijdelijk zullen zijn. De bewoners

eventueel vallen van cliënten bestand waren. De

tijdelijk elders onderbrengen, vindt SEIN ook geen optie. Juist de cliënten die

aannemer leverde periodieke rapportages op met

hier wonen, kunnen moeilijk omgaan met veranderingen, al helemaal wanneer

berekeningen, tekeningen en ontwerpafspraken.

deze slechts tijdelijk zijn. Maar hoe haalbaar is het om nieuwbouw te realise­

Hiermee werd ook voortschrijdend inzicht in de

ren op zeer korte termijn? En dat terwijl gelijktijdig het beheer van het terrein

eisen verwerkt. De aannemer moest aantonen dat

financieel een blok aan het been dreigt te worden.

het resultaat aan het eind van de rit voldeed aan de eisen en hij moest zelf bepalen welk proces daar

Opmaat tot een doorbraak: een visie van omgekeerde integratie en extra kwaliteit

voor nodig was. De kunst is dan om vol te houden

De zorgvisie van SEIN houdt in dat de bewoners van SEIN in contact blijven

tijd moet je ook je eigen ongelijk kunnen toegeven,

met de maatschappij, terwijl ze tegelijkertijd leven binnen de veiligheid en

dat die verantwoordelijkheid bij hem ligt. Tegelijkerals de eisen tekort schieten. Dat

ruimte van hun eigen terrein. Dat betekent dat de maatschappij naar het

is een paar keer gebeurd. Mar-

terrein moet komen. In de zorg heet dat ‘omgekeerde integratie’. Als nieuwe

tin heeft toen ook daar goed in

zorgwoningen de oude paviljoens vervangen, komt er ruimte vrij op het terrein.

gehandeld. Jeroen de Jongh

57

58

59

Het verhaal vertellen We waren afhankelijk van de medewerking van de gemeente, het ministerie van VWS, het College Bouw en het Zorgkantoor. Gezien de historie, hadden zij niet veel reden om te geloven dat het ineens binnen anderhalf jaar goed zou komen! Ik

Die wil SEIN graag laten ontwikkelen voor ‘gewone’ woningen en voorzieningen.

snap dan ook wel dat ze mij en de adviseurs van

Dan kunnen mensen met en zonder epilepsie elkaar tegenkomen in het park,

AT Osborne destijds flink hebben doorgezaagd.

op straat of in de buurtwinkel. De Cruquiushoeve ligt in een groeiregio, dus dat

De druk om iets te doen was enorm; niemand

biedt perspectief. Als SEIN dan de inkomsten uit de gronduitgifte kan inzetten

wilde op een clash uitkomen. Eigenlijk waren

voor het beheer van het terrein, dan wordt het blok aan het been juist een kans

er ook geen alternatieven. Vanuit SEIN hebben

voor verschillende partijen. In deze visie moeten de nieuwe zorgwoningen wel

we een goed verhaal, maar je heb ook een goede

een hoge kwaliteit krijgen. Dat bepaalt immers mede de aantrekkelijkheid voor

‘storyteller’ nodig die maakt dat een ander ons

de terreinontwikkeling. Er zijn nog twee andere redenen waarom SEIN een

verhaal ook als zijn succes gaat beschouwen. Op

hogere kwaliteit nastreeft dan strikt noodzakelijk. Ten eerste vindt SEIN dat de

bestuurlijk niveau was er al snel draagvlak. In een

zorg voor mensen met epilepsie vraagt om extra voorzieningen ten opzichte

bijeenkomst van slechts een uur met de Directeur-

van de algemene normen voor lang verblijf in de zorg. Ten tweede wil SEIN zich

Generaal van VWS en de burgemeester ontstond

met het oog op concurrentie in de zorg onderscheiden op de huisvesting.

er een soort ‘gentlemen’s agreement’. Op ambtelijk niveau was en is het lastiger. We zitten overal steeds bovenop, om ervoor te zor-

Opmaat tot een doorbraak: een geïntegreerd contract met een strakke planning

gen dat elke ambtenaar het gro-

Een juridische procedure levert SEIN een beetje respijt. De gemeente verlengt

tere plaatje ziet waar wij mee te

de termijn voor een deel van de uit te voeren verbeteringen en koppelt deze

maken hebben.

aan de vervangende nieuwbouw als ultieme oplossing. SEIN denkt dat het mo­

Martin Slaager 60

architecten in de verkeerde volgorde We hadden twee architecten aan boord: die van de nieuwbouw en die van de terreinontwikkeling. Normaal zet een stedenbouawkundig architect eerst gelijk moet zijn om in anderhalf jaar de nieuwbouw te realiseren. In de praktijk

met zijn masterplan de kaders neer voor de architect

willen het ministerie en de gemeente SEIN die ruimte wel geven, mits er onder­

van de woningen. Hier liet de planning dat niet toe.

tussen tijdelijke maatregelen komen in de bestaande paviljoens en SEIN zich

Wel hebben we de dialoogfase met de consortia voor

daadwerkelijk aan de planning houdt. Een planning van nieuwbouw in ander­

de nieuwbouw aangegrepen om af te stemmen.

half jaar is alleen mogelijk als SEIN de gebruikelijke paden verlaat. De traditio­

De architect voor het masterplan was toen al aan

nele weg van zelf een bestek laten maken en dit vervolgens aanbesteden, duurt

boord. We hebben hem commentaar laten geven op

te lang. Bovendien loopt SEIN dan het risico dat de prijzen van de aannemers

de ontwerpideeën van de consortia. Met name één

het budget overstijgen, of dat de aannemer na contractering met meerwerk­

consortium kreeg het van hem zwaar te verduren.

claims komt. Dat oplossen zou teveel tijd kosten. Het alternatief is dat SEIN

Grappig genoeg heeft juist dat consortium toen

alleen de eisen specificeert en dan direct aanbesteedt. Een marktconsultatie

een enorme verbeterslag gemaakt en uiteindelijk

wijst uit dat aannemers er wel voor voelen. Voor die aanpak moet dan echter

gewonnen! Na gunning lag de verantwoordelijkheid

wel het College Bouw Zorginstellingen ontheffing geven. Zolang het nieuwe

voor de ontwerpuitwerkingen van de nieuwbouw bij

zorgstelsel nog geen werkelijkheid is, beslist dit College over de budgetten

het consortium; en die voor het masterplan bij de

voor nieuwbouw. En dat doen ze altijd op basis van bestek en tekeningen.

stedenbouwkundig architect. Toch konden de beide architecten het soms niet laten hun eigen terrein

Doorbraak I: het College Bouw Zorginstellingen overtuigd Het College beseft dat er vanwege de hoge urgentie weinig alternatieven zijn. Het gaat akkoord met de innovatieve aanpak, mits SEIN zelf alle risico’s

wat op te rekken! Maar dat geeft niet; de interactie heeft een prachtig integraal plaatje opgeleverd. Anky Spanjers

61

draagt. Eén van de risico’s is dat SEIN vooruit loopt op de

ze voor de 240 plaatsen van SEIN een ontheffing, op grond

terreinontwikkeling, door een hogere kwaliteit zorgwonin­

van het perspectief van omgekeerde integratie. Ze onder­

gen neer te willen zetten dan de regelgeving vereist. SEIN

schrijven een zorgprodukt dat bijzondere doelgroepen in

kan bij de bank financiering krijgen voor het budget waar­

de maatschappij integreert. De steun van het zorgkantoor

voor het College Bouw garant staat, maar niet persé voor

helpt SEIN ook om de bank te overtuigen. Bij de bank

de tien procent extra kwaliteit die SEIN wenst. Het College

benadrukt SEIN bovendien dat het nieuwe stelsel voor de

Bouw zegt een budget toe op basis van het programma

deur staat en dat SEIN daarop wil anticiperen met een ter­

van eisen voor de nieuwbouw en verstrekt een voorlopige

reinontwikkeling voor omgekeerde integratie. Eigenlijk zou

vergunning, zodat SEIN kan gaan aanbesteden.

het logisch zijn om eerst een masterplan voor de terreinont­ wikkeling te maken en pas daarna nieuwe zorgwoningen te

Doorbraak II: de extra kwaliteit van de zorgwoningen gefinancierd

bouwen. Daarvoor heeft SEIN echter geen tijd. Een globale grondexploitatie biedt enig houvast om in te schatten wat

SEIN gaat het gesprek aan met het Zorgkantoor, de in­

de terreinontwikkeling kan opbrengen. Met deze onderbou­

stantie die zorg inkoopt bij instellingen en verkoopt aan

wing en met de visie voor omgekeerde integratie, lukt het

verzekeraars. Onderschrijven zij de nieuwbouw en de visie

SEIN om de bank te overtuigen om de extra kwaliteit in de

van omgekeerde integratie? Het zorgkantoor heeft zijn be­

nieuwbouw te financieren, bovenop het budget waarvoor

denkingen. Ze streven tegenwoordig naar kleinschaligheid

het College Bouw Zorginstellingen garant staat. De bank

en vinden 200 plaatsen eigenlijk het maximum. Toch geven

stelt wel de eis dat de woningen eenvoudig om te bouwen

62

63

zijn naar normale woningen. Het is de bedoeling dat SEIN

vat ook een voorstel om in de exploitatie kosten te bespa­

de lening op termijn gaat aflossen als de inkomsten uit de

ren. Een investering in een warmte-koude-opslag systeem

gronduitgifte vrijvallen.

bespaart zoveel energie, dat het systeem zich na zeven tot negen jaar zal hebben terugverdiend. Na gunning lukt het,

Doorbraak III: een aanbesteding en een geïntegreerd contract

met veel aandacht voor sturing en besluitvorming, om de strakke uitvoeringsplanning aan te houden.

SEIN start een aanbesteding in de vorm van een prijs­ vraag. Consortia van aannemers en architecten kunnen

Doorbraak IV: een masterplan vastgesteld

inschrijven. De prijsvraag houdt in, dat ze een Voorlopig

Parallel aan de voorbereidingen voor de nieuwbouw,

Ontwerp moeten maken, met het programma van eisen dat

begint SEIN ook aan het masterplan. Het terrein moet het

SEIN heeft opgesteld en binnen het beschikbare budget.

karakter van een park behouden, met hoge kwaliteit. De

Ontwerpen die het budget overstijgen, worden uitgesloten.

cliënten moeten ook in de toekomst over het hele terrein

Voor het maken van de ontwerpen stelt SEIN een rekenver­

vrij kunnen rondwandelen. Het masterplan laat alleen

goeding beschikbaar. Het programma van eisen bevat een

bestemmingsverkeer op het terrein toe. Er komen ongeveer

uitgebreid beeldkwaliteitsplan, dat duidelijk maakt dat SEIN

duizend particuliere woningen. De tuinen van de nieuwe

geen simpele bunker accepteert. Ook mogen de consortia

woningen worden relatief klein, temidden van een groot

voorstellen doen die een extra investering vergen, maar

park voor gezamenlijk gebruik. Bij de nieuwe woningen

kosten besparen in de exploitatie. Het winnend ontwerp be­

komt een dorpsstraat, waarin zich een café, een fietsen­

64

maker en een winkel vestigen. SEIN beoogt dat ook haar

terrein groen blijft en de cliënten van SEIN zich overal kun­

cliënten deze voorzieningen kunnen gebruiken. De architect

nen blijven bewegen. Ook staat SEIN nog voor de opgave

van het masterplan wordt ook betrokken bij de dialoog met

om ervoor te zorgen dat de gronduitgifte daadwerkelijk de

de inschrijvers voor de nieuwbouw woningen. Hij benadrukt

inkomsten oplevert om het terreinbeheer te kunnen blijven

keer op keer het belang van een mooie uitstraling en een

bekostigen onder het nieuwe zorgstelsel en om de investe­

doordachte ligging en bouwhoogte.

ring in de extra kwaliteit van de zorgwoningen te kunnen afdekken. Het blijft dus spannend!

Resultaat: nieuwbouw gereed, perspectief op terreinontwikkeling De koningin komt het lintje doorknippen, als alle vijf nieuwe woongebouwen binnen het ultimatum van de gemeente in gebruik worden genomen. In juni 2010 vindt de laatste ver­ huizing plaats. De dwangsom gaat van tafel en het ministerie van VWS verleent een ‘code groen’. De gemeente stelt de uitgangspunten van het masterplan vast en werkt deze met SEIN uit in een bestemmingsplan. SEIN onderzoekt hoe de samenwerking met een ontwikkelaar en met de toekomstige bewoners kan worden vormgegeven, opdat het groen op het

65

66

Provinciale weg N201 Een goedkopere oplossing met behoud van draagvlak

67

Locatie N201 door Noord-Holland en Utrecht

Betrokken partijen Provincie Noord-Holland Ministerie van Verkeer en Waterstaat Gemeente Aalsmeer Gemeente Uithoorn

Zandvoort

Gemeente Haarlemmermeer

N201 Hilversum

Gemeente De Ronde Venen

Aan het woord Chris de Vries

Zandvoort

Provincie Noord-Holland Hoofd sector Verkeer en Vervoer

Schiphol

Albert de Vries AT Osborne Voormalig projectdirecteur namens de provincie Aalsmeer

Bloemenveiling Aalsmeer Uithoorn

Hilversum

Provinciale weg N201 De drukke N201 loopt dwars door Aalsmeer en Uithoorn. De gemeenten bedenken samen met de provincie Noord-Holland een plan om voor omlegging van de weg. Ze willen het plan realiseren met een publiek-private samenwerking, waarbij vastgoedontwikkeling de kosten moet dekken. Dit blijkt echter niet haalbaar. De doorbraak komt als de initiatief­ nemers gezamenlijk optrekken in een publiek-publieke samenwerking en ook het Rijk erbij weten te betrekken. Het ontwerp van de omlegging wordt creatief versoberd met behoud van draagvlak en financiering. Ambitie: de weg omleggen De drukke N201 loopt dwars door Aalsmeer en Uithoorn. De gemeenten bedenken samen met de provincie Noord-Holland een plan om voor omlegging van de weg. Ze willen het plan realiseren met een publiek-private samenwerking, waarbij inkomsten uit vastgoedontwikkeling de uitgaven moeten dekken. Dit blijkt echter niet haalbaar. De doorbraak komt als de initiatiefnemers gezamenlijk optrekken in een publiek-publieke samenwerking en ook het Rijk erbij weten te betrekken. Het ontwerp van de om­ legging wordt creatief versoberd met behoud van draagvlak en financiering.

69

70

71

Bestuurlijk draagvlak succesfactor

Impasse I: vastgoed kan de uitgaven niet dekken

Bestuurlijk draagvlak was één van de belang-

Een quick scan second opinion op de haalbaarheidsstudie levert een kritisch

rijkste succesfactoren van dit project. De gede-

rapport op. De begrote uitgaven zijn veel hoger dan de inkomsten. De publieke

puteerden en wethouders hebben elkaar bij de

partijen besluiten daarop om een onafhankelijk projectdirecteur aan te stellen om

start in de ogen gekeken en uitgesproken om

de business case sluitend te krijgen en het plan uit te voeren. De nieuwe project­

linksom of rechtsom dit project te realiseren.

directeur laat eerst een diepgaande audit op de haalbaarheidsstudie uitvoeren.

Die vastberadenheid gaf vertrouwen. Ook heb-

Het rapport stelt vervolgens het gat nog twee maal zo groot is als gedacht.

ben de projectmanagers er veel energie in gestoken om het draagvlak te behouden. Ze hiel-

Impasse II: PPS constructie te risicovol

den de totaliteit in de gaten en welke besluiten

De audit stelt ook de publiek-private NV ter discussie. Niet alleen is er een groot

er bestuurlijk genomen moesten worden. We

tekort; ook gaan de kosten voor de baten uit en zijn de baten onzeker. Pas als de

hebben elkaar als bestuurders zeer regelmatig

infrastructuur gereed is, wordt de ontwikkeling van bedrijventerreinen aantrek­

opgezocht tijdens het project; en niet alleen als

kelijk. De opbrengsten komen pas als de gemeenten voldoende bedrijven zullen

er wat aan de hand was. We stelden eensgezind

interesseren en daarbij over de onderlinge concurrentie heen stappen. Zover is

de prioriteiten. Als regio vertelden we altijd

het echter nog niet. De publieke partijen verschillen aanzienlijk van mening over

en overal hetzelfde verhaal.

de uitgangspunten van de wegomlegging en de bedrijventerreinen. Overeen­

Dat hielp ook om het Rijk

stemming tussen de publieke partijen over de invulling van de plannen is echter

te betrekken.

een voorwaarde voor een haalbaar project.

Chris de Vries 72

Doorbraak I: versobering ontwerp met behoud van draagvlak

Het werd pas haalbaar toen we gingen

De bestuurders zijn bereid om de ideeën over de PPS los te laten. Ze vragen

versimpelen

de projectdirecteur om het project op een andere manier haalbaar te maken:

Om plannen haalbaar te maken, kan je ‘de taart

“verzin een list en breng een bestuursovereenkomst tot stand”. De marktpartijen

vergroten’. Dat was ook het idee van de PPS

worden ingeschakeld om creatief mee te denken in het ontwerp en de planvor­

constructie bij de N201. Maar er wordt vaak ver-

ming. Zij komen met het idee om een noodzakelijke wegverdubbeling niet op

geten dat de complexiteit evenredig toeneemt.

palen boven de weg te realiseren, maar gewoon ernaast. Hier is niet overal genoeg

Bij de N201 was de publiek-publieke uitdaging

ruimte voor, maar op veel plekken wel. Dit levert een enorme kostenbesparing op.

al heel groot. In de vastgoedontwikkeling wa-

Niet iedereen is blij met de goedkopere oplossing. De verantwoordelijke provin­

ren de gemeenten elkaars concurrenten. Ook

ciedirecteur stelt: “Wij zijn voor meervoudig ruimtegebruik en laten de weg op

gingen de kosten voor de baten uit: pas als de

palen niet los!”. Een verkeersmodel toont echter aan dat de nieuwe route zeven

infrastructuur gereed zou zijn, werd de vastgoed­

minuten sneller wordt dan het alternatief door de dorpskernen. De gemeenten

ontwikkeling aantrekkelijk. Een PPS was daarom

gaan akkoord. Ondanks het protest van de provinciedirecteur spreekt de gedepu­

te risicovol. Het werd pas haalbaar toen we

teerde uiteindelijk wel zijn steun uit. De versobering gaat door.

gingen versimpelen, met focus op de publiekpublieke samenwerking. Andere projecten zijn

Doorbraak II: samenwerking en plan vereenvoudigd

juist succesvol geworden door wél met

Het idee voor een publiek-private NV wordt opzij gezet. Eerst moeten de

private partijen samen te werken.

publieke partijen op één lijn komen. Ze schrappen de vastgoedontwikkeling op

Het is maatwerk. Albert de Vries

73

Versobering ontwerp toegelicht Oorspronkelijke plan: weg op palen Chauffeurs die hun vracht hebben afgeleverd bij de bloemenveiling, willen daarna zo snel mogelijk terug naar de snelweg. Dat kan bovenlangs via de Fokkerweg/A9

A9

route, of onderlangs via de N201/A2 route. In de oorspronkelijke situatie is onder­

Fokkerweg

langs het snelst en dus het populairst. De scope van het N201 project omvat ook

Ringvaart

Bloemenveiling Aalsmeer

A2

A4

capaciteitsvergroting van de Fokkerweg. Doel is dat bovenlangs sneller wordt dan onderlangs, zodat de N201 wordt ontlast van vrachtverkeer. Het plan is om de

N201

Fokkerweg te verdubbelen over de hele lengte. De Ringvaart laat een verbreding op maaiveld echter niet toe. Daarom kiest men voor een tweede weg boven de eerste, een weg op palen. Kosten: 700 miljoen. Versoberde plan: gedeeltelijke verbreding, betere aansluiting Het versoberde plan houdt in dat de Fokkerweg wordt verbreed waar mogelijk. Dit plan kost 100 miljoen. De aansluiting op de A9 wordt geoptimaliseerd. De N201 wordt onaantrekkelijk gemaakt voor doorgaand verkeer. Het verkeersmo­ del toont aan dat deze maatregelen de route bovenlangs 7 minuten sneller maken dan de route onderlangs via de N201.

74

Schakelen tussen projectsturing bedrijventerreinen en samenwerking met ontwikkelaars uit de business case. De

en processturing

gemeenten investeren nu zelf in de weg en kunnen hun bijdrage later gedeeltelijk

Cruciaal was het voortdurend schakelen tussen

terugverdienen door de ontwikkeling van de bedrijventerreinen. Het streekplan

projectsturing en processturing. Enerzijds waren

van de provincie staat de ontwikkeling van deze terreinen alleen toe, nadat de

we bezig met het ontwerpen van oplossingen bin-

ontsluiting via de N201 is geregeld.

nen de randvoorwaarden van tijd, geld en kwaliteit. Anderzijds waren we bezig met draagvlak

Doorbraak II: samenwerking en plan vereenvoudigd

creëren en onderhandelen. De kosten en baten

Het idee voor een publiek-private NV wordt opzij gezet. Eerst moeten

van een technische oplossing moeten niet alleen

de publieke partijen op één lijn komen. Ze schrappen de vastgoedontwikke­

kloppen voor het totaalplaatje, maar ook het ni-

ling op bedrijventerreinen en samenwerking met ontwikkelaars uit de business

veau van elke partij. Iedere wethouder moet in

case. De gemeenten investeren nu zelf in de weg en kunnen hun bijdrage later

zijn gemeenteraad het plan kunnen verantwoor-

gedeeltelijk terugverdienen door de ontwikkeling van de bedrijventerreinen.

den. Dat werd heel duidelijk bij het voorstel voor

Het streekplan van de provincie staat de ontwikkeling van deze terreinen alleen

versobering van de weg op palen. We pasten de

toe, nadat de ontsluiting via de N201 is geregeld.

scope aan, maar handhaafden de doelstellingen. Vanuit een ‘projectbril’ gezien waren we toen al

Doorbraak III: publieke samenwerking versterken en opschalen naar het Rijk Na de versobering in het ontwerp sluiten de betrokken gemeenten en provincies

klaar, maar vanuit een ‘procesbril’ begon het toen pas. De uitdaging zat in de acceptatie. Albert de Vries

75

een regionaal akkoord. Ze dragen allemaal een deel van de kosten. Twee bedrijven uit de regio die een groot belang in de omlegging stellen, namelijk de Bloemenvei­ lig Aalsmeer en Schiphol, zeggen ook een bijdrage toe. Met dit bestuursakkoord Onafhankelijke rol

in de hand kloppen ze aan bij het Rijk. Spannend, want het Rijk gaat eigenlijk niet

kan vertrouwen winnen

over de provinciale wegen. De stelling van de provincies en gemeenten is echter

Albert had een onafhankelijke rol, waardoor

dat de bereikbaarheid van Schiphol en de bloemenveiling van Aalsmeer ook een

hij het vertrouwen van alle partijen kon win-

verantwoordelijkheid van het Rijk is. Een netwerkanalyse van het wegennet

nen. Als opdrachtgever moet je zo iemand de

toont aan dat die bereikbaarheid wordt verbeterd door het plan voor de N201.

ruimte geven om de dingen te doen die gedaan

Het Rijk gaat akkoord.

moeten worden. Dat betekende ook dat hij soms een minder prettige boodschap had voor

Resultaat: de wegomlegging komt er

ons als provincie. Toch voelde ik me altijd op

De projectorganisatie sleutelt nog een jaar aan kleine versoberingen in de plannen

een goede manier betrokken. Albert belde me

om de kosten helemaal binnen het budget te krijgen. Rijk en regio sluiten een

bijvoorbeeld altijd eerst om te overleggen wat

realisatieovereenkomst. De provincie is verantwoordelijk voor de aanleg van de

hij tegen de gedeputeerde wilde zeggen. Het

weg. De ontwikkeling van de bedrijventerreinen wordt vormgegeven in aparte

is een klein voorbeeld, maar

projecten onder leiding van de gemeenten, waarbij de gemeenten zelf de risico’s

door zulke dingen wekte hij

dragen. De omlegging kan beginnen. Inmiddels is het project volop in uitvoering.

vertrouwen.

Eind 2012 wordt het laatste deel opgeleverd.

Chris de Vries 76

77

78

Monumentale en duurzame kantoorvilla in Baarn Extra budget creëren door samenwerking vastgoedfonds en gebruiker bij verbouwing

79

Locatie J.F. Kennedylaan 100, Baarn

Betrokken partijen Triodos AT Osborne Koetshuis

Aan het woord Guus Berkhout

Kantoorvilla

Triodos Vastgoedfonds Fondsmanager Gerhard Jacobs AT Osborne Directeur Huisvesting & Vastgoed

Baarn

Monumentale en duurzame kantoorvilla in Baarn Triodos Vastgoedfonds zoekt een nieuwe huurder voor haar monumentale villa in Baarn, die zich wil commiteren aan verduurzaming van het pand. Het adviesbureau AT Osborne zoekt nieuwe huisvesting. De villa in Baarn is een optie, maar dan is er wel een groot­ scheepse verbouwing nodig. Triodos heeft een budget voor nieuwe installaties. Bij beide partijen bestaat echter de wens om veel verder te gaan. De partijen besluiten om op een ongebruikelijke manier de handen ineen te slaan voor een grootscheepse verbouwing. Ambitie: een monument verduurzamen met markconform rendement Het Triodos Vastgoedfonds investeert in duurzaam vastgoed. De aankoop van rijksmonumenten past in die visie. Hergebruik van een bestaand gebouw betekent hergebruik van materialen. Bovendien biedt een monument maatschappelijke meer­ waarde. Monumenten vergen echter wel een verduurzaming van de energieprestatie. In het bedrijfsmodel van Triodos moet de investering altijd een marktconform rendement opbrengen. Een instrument om dat te realiseren is de toepassing van groen­ financiering. Deze uitgangspunten gelden ook voor een monumentale kantoorvilla in Baarn, die het fonds heeft aangekocht. De kantoorvilla heeft het slechtst mogelijke energielabel: G. Bovendien hebben de installaties het eind van hun levensduur be­ reikt. Triodos heeft samen met de huurder vijf varianten voor bouwfysische verbeteringen opgesteld, waaronder nieuwe instal­ laties. De varianten gaan uit van een substantiële verbetering van het energielabel, binnen de bandbreedte van wat minimaal benodigd is om in aanmerking te komen voor groenfinanciering en wat maximaal mogelijk is binnen het beschikbare budget.

81

Nooit een boos woord De samenwerking in het bouwteam liep voortreffelijk. Elke veertien dagen kwam het team

Impasse: huurder vertrekt, nieuwe huurder heeft andere wensen

bij elkaar. Het was altijd constructief en op-

De offertes voor de verduurzaming liggen klaar en de gemeente is akkoord,

bouwend. Ik heb er nooit een boos woord over

als de vorige huurder van de villa besluit te vertrekken naar de Zuidas. Het

gehoord. We boften met een architect die zich

vastgoedfonds moet met spoed op zoek naar een nieuwe huurder voor een

niet alleen bezig hield met de vormgeving, maar

termijn van minimaal vijf jaar. Die huurder moet bovendien de plannen voor de

ook met de installaties en andere technische

verduurzaming willen omarmen. Ondanks het energielabel G adverteert Triodos

aspecten. De technische kennis van Bouwfonds

daarom bewust met een ‘duurzaam monument’. Onder andere AT Osborne

hielp om met het beschikbare budget maximale

toont zich geïnteresseerd. Na een periode waarin dit management- en advies­

resultaten te boeken. We hadden de koplopers

bureau onderdeel uitmaakte van de Berenschot groep, is het verzelfstandigd.

van aannemers en installateurs geselecteerd. De

Daarmee is de wens voor een eigen huisvesting in beeld gekomen: in de regio

managers van AT Osborne wisten tot op detail-

Utrecht, geen doorsnee, en duurzaam. De zoektocht binnen het programma van

niveau hoe je dit soort dingen van de grond trekt.

eisen heeft geen kant-en-klaar pand opgeleverd. De villa in Baarn lijkt wel wat

Zonder hun kennis was het ook nooit zover geko-

kunnen worden, maar de eisen van AT Osborne vergen dan wel een verbouwing.

men als nu. Een traject als dit is niet alleen een

De beide partijen vinden elkaar in de ambitie voor duurzaamheid. Echter, het

zaak van rekenen aan spread-

eisenpakket van AT Osborne komt niet overeen met de plannen die Triodos

sheets, maar ook van kennis,

heeft klaarliggen.

kunde en ambachtelijke trots! Guus Berkhout 82

Opmaat tot een doorbraak: met gedeelde ambitie een lange termijn commitment aangaan De beide eisenpakketten gaan op hoofdlijnen wel over hetzelfde: installaties, isolatie en het bouwfysisch opknappen van de gevels. Triodos laat het eisenpak­

Dit vastgoedfonds begrijpt dat het niet

ket van AT Osborne doorrekenen. Dit blijkt ongeveer hetzelfde te kosten als

alleen de belegger als klant heeft

één van de varianten van Triodos zelf. De partijen geloven dat ze hier samen uit

De normale gang van zaken is dat een vast-

gaan komen. Ze sluiten een contract waarin op hoofdlijnen het ambitieniveau

goedfonds het overleg met huurders over laat

voor de verduurzaming en het beschikbare budget zijn vastgelegd. In plaats van

aan assetmanagers en makelaars, dat huur-

de vereiste vijf jaar, gaan ze een commitment van tien jaar aan. Uit de taxatie

ders de prijs omlaag onderhandelen en hun

blijkt dat de ambities en het huurcontract voor tien jaar het pand flink in waarde

investering beperken tot de inrichting. De sa-

doen stijgen. Met het uitgangspunt van de waardestijging kan Triodos vanuit

menwerking tussen de partijen hier was uniek.

het vastgoedfonds een hoger investeringsbudget vrijmaken.

Triodos stond open voor nieuwe ideeën. Ook gaven ze een ongekende openheid. Ik kreeg

Doorbraak I: integrale aanpak met samengevoegde budgetten

inzage in hun excelsheets met financiële gege-

Triodos en AT Osborne richten een bouwteam op, samen met de asset­

vens inclusief rendementsdoelstelling. Triodos

manager Bouwfonds, de architect, diverse adviseurs, installateurs en aanne­

begrijpt dat een vastgoedfonds

mers. AT Osborne is in dit geval niet alleen huurder, maar vanuit haar expertise

twee klanten heeft: de beleg-

ook regisseur van de uitvoering. Triodos stelt het budget voor de bouwfysische

ger én de huurder! Gerhard Jacobs

83

maatregelen beschikbaar en AT Osborne een budget voor de vaste inrichting, normaal gesproken voor scheidingswanden, stoffering en meubilair. Vervol­ gens worden de budgetten ontschot. Er wordt één gezamenlijke pot gemaakt voor bouwfysica en inrichting. Het bouwteam gaat de verbouwing integraal aanpakken en zoeken naar optimalisaties in de bouwfysica en inrichting. Het gebruikelijke uitgangspunt dat de huurder bij een verhuizing alles moet kunnen meenemen waarin hij heeft geïnvesteerd, wordt daarbij losgelaten. Split incentives bij energie-investeringen

Bijvoorbeeld de pantry’s, die normaal los worden neergezet en eigendom van

Met energie-investeringen heb je normaliter te

de huurder blijven, zijn hier volledig geïntegreerd gebouwd. Verder bepaalt

maken met split incentives. De eigenaar inves-

een verdeelsleutel wie welk deel van de rekeningen betaalt. Via het bouwteam

teert en de huurder profiteert. Hier matchte de

wordt de kennis van alle betrokken partijen maximaal benut om het budget zo

intentie van de huurder met de intentie van de

slim mogelijk te besteden, waarbij AT Osborne als regisseur financieel garant

eigenaar. AT Osborne was bereid de besparingen

staat voor overschrijdingen.

op de energierekening te vertalen in de betaling van een hogere huur. Dat is bijzonder. Het heeft ook alles te maken met het lange

Doorbraak II: energierekening ook in het pakket In het enthousiasme van de samenwerking groeit de ambitie nog verder.

termijn commitment wat we

Met nog innovatievere installaties zou zelfs een energielabel C gehaald kunnen

zijn aangegaan.

worden. De verlichting wordt dan geschakeld met aanwezigheidsdetectie en

Guus Berkhout 84

Met ontschotting van budgetten winnen beide partijen De ontschotting van de budgetten was uniek. Inderdaad, we kunnen de pantry’s inderdaad niet meenemen als we verhuizen. Nou en? De inrichting schrijf je normaal ook binnen enkele jaren af. Als beide partijen hun eigen budget hebben, loop je het risico dat de één aan het eind een tekort heeft en de ander een overschot, wat terugvloeit in de eigen zak. Met ontschotting hef je dat op. Je spreekt vantevoren af dat elke cent geïnvesteerd wordt in de kwaliteit van het pand. Natuurlijk moesten we er wel voor waken dat het geld uit de pot niet op zou zijn voordat we aan het meubilair toekwamen. Dat is prima gelukt en nu hebben we designmeubels die veel langer dan tien jaar meegaan. Als we ooit vertrekken, blijven die wel van ons. Gelukkig zat Triodos er hetzelfde in. Het ontschotten geeft win-win resultaten. Als we alles steeds hadden gedemarceerd, dan waren we zeker vastgelopen. Gerhard Jacobs 85

geregeld met een daglichtafhankelijke regeling. Daarnaast wordt de klimaatbe­ heersing gekoppeld aan een warmte-koude opslag in combinatie met een warm­ tepomp. Op de zolder, waar geen plek is voor verlaagde plafonds, bieden spe­ Als het hier kan, kan het elders ook.

ciaal uit het Verenigd Koninkrijk geïmporteerde multibeams een oplossing. Dit

Er was veel cynisme in de markt: “duurzaam-

zijn mooi ontworpen profielen waar lucht, verwarming, koeling, licht en kabels

heid het zal wel”. Deze case heeft veel cynisme

geïntegreerd worden. De hogere ambities kosten echter wel meer geld. Triodos

doen verdwijnen. We laten zien dat een monu-

en AT Osborne zoeken gezamenlijk naar een oplossing. Die wordt gevonden in

ment wel degelijk een energielabel C kan halen

twee constructies, waarbij het lange termijn commitment de basis vormt.

met een marktconform rendement op de investering. Dit project was goed voor de belegger

IIa) Budget verhoogd door netto contant maken energiebesparing

en voor de gebruiker. Als het hier kan, kan het

AT Osborne verwacht dat de verduurzaming een besparing zal geven op de jaar­

elders ook. Zulke verhalen heb je nodig. De men-

lijkse energierekening. Met een tienjarig huurcontract tikt de besparing flink aan.

taliteit is belangrijk. Als je de voorstellen hoort

Het voorstel is om deze besparing te gebruiken om de meerkosten van de instal­

zoals die hier aan de orde waren en je hebt een

laties te betalen. Dat betekent concreet dat als Triodos het gebouw voorziet van

spirit van “dat kan niet waar zijn” dan lukt het

de zuinigere installaties, AT Osborne akkoord gaat met een huurverhoging. Met

niet. Als de de spirit hebt “dat

het uitgangspunt van de hogere huur en de langere huurtermijn van tien jaar

gaan we onderzoeken” dan

kan Triodos vanuit het vastgoedfonds inderdaad een hoger investerings­budget

wordt het misschien wat.

vrijmaken.

Guus Berkhout 86

Verbouwing kon rekenen op draagvlak IIb) Met slimme eigendomsconstructie draagt ook de fiscus bij

in gemeente

Een fiscale regeling, de ‘energie-investeringsaftrek’, biedt kansen voor de aan­

De gemeente Baarn speelde ook een belangrijke

schaf van de installaties. De regeling maakt het mogelijk om voor de belasting

rol in het slagen van dit project. Meestal als je

die over de winst moet worden betaald niet alleen de gebruikelijke afschrijvingen

een vinger uitsteekt naar een monument, wordt

af te trekken, maar ook 44% van de investeringskosten van energiebesparende

je vinger afgehakt en blijft het monument staan!

bedrijfsmiddelen. Het vastgoedfonds kan echter niet profiteren van deze

De gemeente Baarn zag echter direct het belang

regeling, omdat over de winst van het beleggingsfonds geen belasting wordt

van de verbouwing in. Het pand ligt op een groot

geheven. AT Osborne betaalt echter wel belasting. De installaties worden

landgoed, midden in een woonwijk. Leegstand

daarom bij de bouw betaald door AT Osborne en via de huur op kostprijsbasis

zou een grote impact hebben op de omgeving. De

verrekend met Triodos. De installaties komen dus in eigendom van de huur­

verbouwing hield bepaalde ingrepen in, zoals ga-

der. Bang dat de huurder er met de installaties vandoor gaat, is Triodos niet.

ten boren in de kruipruimte voor nieuwe installa-

Het huurcontract geldt voor tien jaar, maar welke huurder gaat er nou bij een

ties. Hier konden we goed over praten, omdat de

verhuizing de gebouwinstallaties meenemen?

verbouwing voor de gemeente ook kansen bood. Zo werd de kap van het gebouw mooi gerestau-

Resultaat: duurzame huisvesting binnen budget

reerd. De gemeente heeft de vergunningverlening

De verbouwing is klaar. In de villa zetelt een zeer tevreden huurder. AT Osborne’s

actief begeleid. En nu komt heel

totale huisvestingskosten voor de komende tien jaar -de investering in het

Baarn over de vloer op de jaar-

nieuwe pand, de maandelijkse huur en de energielasten- blijven geheel binnen

lijkse monumentendag! Gerhard Jacobs

87

de oorspronkelijke begroting. Sterker nog, de huisvestings­

gestegen, is voor tien jaar verhuurd en de rendements­

lasten per medewerker zijn in vergelijking met het vorige

doelstellingen worden keurig gehaald. Van buiten en van

kantoor lager. Er resteert zelfs nog een beetje budget aan

binnen ziet het gebouw er prachtig uit. Bovendien zijn

het eind van de verbouwing. Dit wordt in overleg besteed

de kantoorruimtes zo gemaakt, dat als AT Osborne ooit

aan het invullen van kleine gebruikerswensen in de eerste

vertrekt, een nieuwe huurder ze eenvoudig opnieuw kan

twee jaar. Eigenaar Triodos Vastgoedfonds is ook tevreden.

indelen. Met dit project en het resultaat presenteren beide

Haar pand is van een energielabel G naar een label C gegaan,

partijen een visitekaartje voor duurzaamheid.

uniek voor een monument. Voor het project van de verbou­ wing is groenfinanciering verkregen. Het pand is in waarde

88

>>

89

90

Castellumpark Leidsche Rijn Van knellende archeologische randvoorwaarden naar een inspirerend verhaal

91

Locatie Castellum Hoge Woerd in Leidsche Rijn Utrecht

Leidsche Rijn A2 Leidsche Rijn Park

Betrokken partijen

Castellum Hoge Woerd

Gemeente Utrecht Rijksdienst Cultuurhistorie en Erfgoed (voormalig RACM)

A12

Diverse lokale partijen

Aan het woord Jurjen van Keulen Gemeente Utrecht Projectleider Projectbureau Leidsche Rijn (huidig) Ernest Pelders AT Osborne Voormalig projectleider Projectbureau Leidsche Rijn, namens de gemeente Utrecht (tot vaststelling stedenbouwkundig plan) Utrecht

Castellumpark Leidsche Rijn In Leidsche Rijn liggen unieke resten van een Romeins castellum onder de grond. De gemeente Utrecht wil op die plek een park ontwikkelen en het castellum daarin weer zichtbaar en beleefbaar maken. Er is echter nauwelijks budget beschikbaar. Vanwege de archeologische waarde heeft het park een beschermde status, hetgeen elk bouwplan vrijwel kansloos maakt. Toch lukt het de gemeente om haar ambitie te realiseren, met een flinke dosis creativiteit en het opzoeken van de ruimte binnen de regels. Ambitie: een park met een zichtbaar en beleefbaar castellum Centraal in Leidsche Rijn ontwikkelt de gemeente Utrecht driehonderd hectare tot het Leidsche Rijn Park. Onderdeel van dit park in wording is het Castellum Hoge Woerd. Dit gebied van vijfentwintig hectare bevat ondergronds de resten van een Romeinse militaire nederzetting. De nederzetting bestond ooit uit een legerkamp, een badhuis, een dorpje, grafvelden en wegen. De tand des tijds heeft hier de ligging van deze onderdelen ten opzichte van elkaar nauwelijks aangetast. Dit maakt dit castellum uniek in Nederland. Nu bepalen fruitboomgaarden en agrarische bebouwing het beeld. In de toekomst wil de gemeente het gebied ontwikkelen tot een park met een zichtbaar en beleefbaar Romeinse castellum, zodat het kan uitgroeien tot één van de identiteitsdragers van Leidsche Rijn.

93

Plaatsechtheid en identificatie Zowel het Leidsche Rijn Park als het Castellumpark worden omzoomd door ‘het Lint’, een aaneengesloten asfaltpad van ruim tien kilometer, waarop mensen kunnen wandelen, fietsen en skaten langs bomen en bloemenweides. West8 ont-

Impasse: hoge ambities maar nauwelijks budget

wierp het embleem van een madeliefje voor het

Voor het zichtbaar maken van het castellum of het inrichten van dit gebied

lint rondom het Leidsche Rijn Park. Het ‘kleine

als park is echter nauwelijks budget beschikbaar. De gemeente moet het doen

broertje’ Castellumpark heeft een lint gekregen

met het eigendom van de grond en een oude fruitloods. Uitgangspunt voor het

met embleem van een romeinse helm. Het grote

complete Leidsche Rijn park van 300 hectare is ‘rood voor groen’, het principe

gebaar van ruimte en routes gaat zo gepaard

dat de gemeente een deel van de grond kan verkopen voor bebouwing en met

met details waarmee mensen zich kunnen iden-

de opbrengsten het park kan inrichten. Dat is sowieso al een uitdaging, maar

tificeren. Het Lint legt een duidelijke ruimteclaim

in het stukje Castellumpark al helemaal! Een monumentenstatus beschermt

neer: hier begint het park. De stelling ‘binnen het

namelijk vrijwel het gehele gebied van vijfentwintig hectare. Niemand mag

Lint geen woningen bouwen’ kon bijvoorbeeld

dieper dan dertig centimeter graven zonder toestemming van de Rijksdienst

direct op politiek draagvlak rekenen. Ik geloof

Cultuurhistorie en Erfgoed (RCE). Weliswaar staan er enkele gebouwen in het

dat de snelle realisatie van dit lint een vliegwiel­

gebied, maar die stammen van voor de archeologiewetten. Kortom de ambitie

effect heeft gehad. Een andere succesfactor is

van de gemeente voor een mooi park en een zichtbaar castellum lijken een

plaatsechtheid. Hier ligt echt een castellum. De

‘mission impossible’.

vondsten van een romeins schip en een helm in naal gehaald; we vertellen een

Opmaat tot een doorbraak: de potentie van het gebied op korte termijn zichtbaar gemaakt

historisch relevant verhaal.

Toch gaat de gemeente Utrecht het proberen. Er loopt een subsidieprogramma

Leidsche Rijn hebben het jour-

Jurjen van Keulen 94

van het Rijk om de inzet van cultuurhistorie bij ruimtelijke transformaties te stimuleren. De gemeente dient met succes een aanvraag in. Met de subsidie verbeelden twee architecten de ambities voor het Castellumpark in een plan­ studie. De presentatie van de kleurrijke impressies inspireert en de wethouder werpt zich op als bestuurlijk vlaggendrager. De gemeenteraad omarmt het projectvoorstel om in samenwerking met lokale partijen op korte termijn de potentie van het gebied zichtbaar te maken. Om dit voorstel uit te voeren,

Altijd reuring geeft draagvlak

speelt de wethouder acht ton euro vrij. De gemeente zet met lokale partijen

Het is belangrijk dat het programma op ver-

een activiteitenprogramma voor vijf jaar op, met de bedoeling om het castel­

schillende niveaus draagvlak krijgt en verschil-

lum bekend te maken bij alle Leidsche Rijners. De Stichting Bouwloods mag de

lende doelgroepen aanspreekt. In het Castel-

oude fruitloods van de gemeente gaan gebruiken als leerwerkplaats, mits ze

lum Hoge Woerd komen bijvoorbeeld overdag

aansprekende projecten in het gebied zichtbaar gaan maken. In opdracht van

scholieren voor de schooltuinen, ’s avonds be-

de Stichting Utrechts Landschap bouwen de leerlingen daarom in het openbaar

zoekers voor het cultuurhuis en in het weekend

een replica van een romeinse vrachtschip dat verderop in de bodem Leidsche

omwonenden voor de plattelandswinkel en

Rijn is gevonden. De oude fruitloods voorziet ook in een oplossing voor de firma

dagrecreanten voor het archeologiemuseum.

Goes, die een nieuwe locatie zoekt voor haar plattelandswinkel. De firma Goes

Er is altijd reuring. Die maat-

werkt daarop mee aan het opstellen van de appel- en perenboomgaard voor

schappelijke betekenis maakt

wandelaars. Met een deel van de acht ton wordt door de boomgaard een pad

de besluitvorming makkelijker. Ernest Pelders

95

96

97

Projectmatig creëren: stap voor stap Het Leidsche Rijn Park is een schoolvoorbeeld van ‘projectmatig creëren’. Je begint te interveniëren in een diffuus gebied om het geleidelijk gestalte te geven als een plek met identiteit, maar zonder programma en zonder uitgewerkt plan vooraf. Het doel is een grondexploitatie die

met potscherven aangelegd, precies op de route van de oude Romeinse weg.

op nul euro sluit. Je neemt steeds één stap waar-

De contouren van het badhuis worden bovengronds zichtbaar gemaakt. Ook

voor de risico’s overzichtelijk zijn. We leggen een

plaatst de gemeente diverse informatieborden en een poort bij het castellum.

tuin aan; we selecteren een architect. Met elke

De gemeentelijke afdelingen Cultuurhistorie en Natuur- en Milieu Communicatie

stap creëer je ‘fysieke bewijslast’ en maak je het

verzorgen samen met de Historische Vereniging een programma rond de thema’s

beoogde doel een beetje meer onontkoombaar.

archeologie en natuur en milieu. Zij exploiteren twee tijdelijke gebouwen die de

Het wordt een soort olievlek. Elke stap is een

gemeente heeft neergezet om bezoekers en schoolklassen te kunnen ontvangen.

uitdaging op zich. Er zijn steeds andere belang-

Kortom, het castellum begint zichtbaar en beleefbaar te worden en er ontstaat

hebbenden betrokken en met iedereen moet je er

draagvlak voor een vervolg.

tot in de details ervoor zorgen dat je het goed voor elkaar hebt. Al leg je een prachtige openbare ruimte aan; je hebt het pas goed gedaan als

Doorbraak I: slim combineren en synergie creëren

mensen zich die ruimte toe-eigenen. In het Leid-

Precies in het centrum van het castellum staat een dubbel woonhuis,

sche Rijn Park zijn nu bijvoorbeeld diverse stich-

gebouwd in de tijd vóór de archeologiewet. Aanvankelijk lijkt dit gebouw een

tingen actief. De gemeente probeert

sta-in-de-weg voor de ambities van de gemeente. Als echter blijkt dat het huis

bewust deze groepen te koppe-

volledig onderkelderd is en gefundeerd op achtentwintig heipalen, biedt het

len aan de openbare ruimte,

juist een prachtige kans. Immers, tegenwoordig mag je niet meer graven in

opdat die betekenisvol wordt.

het archeologisch monument, maar deze fundering ligt er toch al. Waarom zou

Jurjen van Keulen 98

99

er op deze fundament niet iets nieuws gebouwd mogen worden? Het idee ontstaat om hier één groot castellumgebouw neer te zetten voor een na­ tuur en milieucentrum, een cultuurhuis en een archeologisch museum. Alle drie blijken namelijk een locatie te zoeken Leidsche Rijn. Samen kunnen de Geen mensen die het kapot rekenen

betrokken partijen een haalbare business case realiseren. Daarnaast levert het

Je hebt in dit werk mensen nodig met passie die

samenvoegen synergie voor diverse doelgroepen en zal het paviljoengebouw

er meerdere jaren hard aan willen trekken en

zowel overdag als ’s avonds mensen trekken. Met een inspirerend programma

een netwerk opbouwen. Projectmatig creëren

ontstaan ook andere initiatieven. De firma Goes meldt zich om zijn collectie

vraagt om lef, energie, opportunisme en door-

historische kassen tentoon te stellen. De Historische Vereniging kan rondlei­

zettingsvermogen. Je hebt mensen nodig die in

dingen geven. In het archeologische museum kan het Romeinse vrachtschip

kansen denken en niet in belemmeringen. Als

een plekje krijgen. Kortom: er ontstaat een coherent programma. De business

je het aan de voorkant dicht probeert te reke-

case is echter nog niet volledig rond.

nen, houd je geen project over. Je kan het zo makkelijk kapot rekenen. Het is een ingewik-

Doorbraak II: behoud door ontwikkeling

keld schaakspel waarin iedereen steeds in be-

De gemeente gaat het gesprek aan met de Rijksdienst Cultuurhistorie

weging moet blijven, van de

en Erfgoed. Er zijn twee opties voor dit archeologisch monument. Optie één is:

boer van de fruitgaard tot de

behouden door te beschermen. Inzaaien met gras geeft optimale bescherming,

wethouder.

maar de keerzijde is dat niemand er iets van ziet! Optie twee is: behouden door

Jurjen van Keulen 100

te ontwikkelen. Ontwikkelen vraagt om concessies aan de bescherming, maar le­ vert geld op voor onderzoek en verbeelding van het monument. De RCE besluit om bij dit castellum niet alleen te toetsen maar ook proactief mee te denken. Het monument wordt grondig onderzocht en uiteengerafeld in gevoelige en

Vertrouwen winnen

minder gevoelige gebieden. De RCE tekent een intentieverklaring “behoud door

Bij het Castellumpark was het nodig een tussen-

ontwikkeling”. De gemeente mag de minder gevoelige gebieden bebouwen met

stap te maken om mensen mee te nemen in de

woningen, mits de inkomsten terugvloeien naar het verder onderzoeken en be­

visie. Ook moest de bandbreedte van wettelijke

leefbaar maken van het Romeinse Castellum en mits de RCE bij de planvorming

restricties worden onderzocht, om onmogelijkhe-

betrokken blijft.

den mogelijk te maken. Die tussenstap was cruciaal voor het proces. Mensen moeten inspiratie

Resultaat I: het plan is rond, met een sluitende business case

krijgen en ook vertrouwen dat het goed gebeurt.

Op een groot zomerevenement presenteert de gemeente het Masterplan voor

Op de korte termijn is daadkracht nodig. Pas als

de toekomst, unaniem aangenomen door de gemeenteraad. Het castellum

je wapenfeiten hebt, win je vertrouwen en kan je

wordt zichtbaar in een omwalling met poortgebouwen. In die wal komen die­

met de vuist op tafel slaan! Voor de lange termijn

renverblijven van het natuur- en milieucentrum en archeologische exposities.

is vooral visie en flexibiliteit nodig. Een proces

In de castellumzone verrijst een castellumgebouw met het natuur en mili­

als dit gaat stapsgewijs; je weet in het begin niet

eucentrum, een cultuurhuis, een archeologisch museum en een horecagelegen­

precies waar je uit gaat komen. Ver-

heid. Daaromheen komt een groenzone, omzoomd door een lint van bomen. In

trouwen is hierbij een voorwaarde. Ernest Pelders

101

de groenzone liggen de boomgaarden, historische kassen

potscherven vormen de wandelroutes tussen de castellum­

en archeologische vindplaatsen. De Stichting Bouwloods

zone en de groenzone. In de minder gevoelige gebieden

krijgt een definitieve plek. Het natuur-en milieucentrum

aan de rand van het park komen woningen en een kinder­

gaat tuinen en dierenweides aanleggen, waarin het leven in

dagverblijf. De grondexploitatie omvat veertien miljoen

de Romeinse tijd wordt verbeeld. De Romeinse wegen met

euro en is sluitend. De inkomsten komen met name uit de

102

Een business case bouwen met kostendragers en synergie Om de financiering rond te krijgen, hebben we kostendragers naar het gebied toe gehaald. Dat vraagt organiserend vermogen en creativiteit. woningbouw, maar ook de verkoop van grond voor het castellumgebouw, de

Het is een proces van ontwerpen en zoeken naar

omliggende tuinen, het kinderdagverblijf en de huisvesting van de bouw­

synergie. Het natuur- en milieucentrum heeft

loods. Met dit geld kan de gemeente het woonhuis kopen en de aanleg van

bijvoorbeeld het thema archeologie aangegre-

de omwalling en het park bekostigen. Het castellumgebouw heeft een aparte

pen door te laten zien hoe de oude Romeinen

business case, evenals de andere initiatieven.

met de natuur omgingen. Je moet de kwaliteiten van de plek benutten en daarmee een verhaal

Resultaat II: de uitvoering is gestart

bouwen. Ik pleit voor gedurfd opdrachtgever-

De gemeente heeft het bestemmingsplan vastgesteld en de ontwikkeling

schap: geef het proces een kans. Geef de advi-

van het park gestart. Het bomenlint en fietslint zijn al klaar en de tuinen

seur de ruimte om een verhaal te creëren. Als

en kinderboerderij van het natuur- en milieucentrum zijn vergevorderd. De

je zelf begint aan zo’n opgave, dan onderzoek

nieuwe plattelandswinkel staat er en de definitieve bouwloods is in aanbouw.

je legio mogelijkheden. Meer elementen en par-

De gemeente heeft het castellum opgenomen in het bestemmingsplan en

tijen, of juist minder, je zoekt een optimum tus-

een architect geselecteerd om het castellum te ontwerpen. Vooruitlopend op

sen nieuwe mogelijkheden en complexiteit. Ook

het castellum verzorgen het NMC en vrijwilligers een programma vanuit een

zoek je de balans bij initiatieven die inhoudelijk

tijdelijk gebouw. Het Castellum Hoge Woerd wordt iedere dag meer zichtbaar

veel toevoegen voor je programma, maar vooral

en beleefbaar.

geld kosten. Achteraf zie je welke keuzes echt het verschil hebben gemaakt. Ernest Pelders 103

104

Spoorzone Gouda Een nieuw masterplan met gezamenlijk commitment

105

Locatie Spoorzone Gouda, noordelijk stationsgebied

Betrokken partijen Gemeente Gouda NS Poort

Aan het woord Hilke de Vries NS Poort Voormalig senior ontwikkelaar Arie van Loon NS Poort Senior ontwikkelaar

Alex Miggelenbrink

Ruud Keesmaat

AT Osborne

Gemeente Gouda

Voormalig procesmanager

Voormalig strategisch adviseur

namens de gemeente Gouda & NS Poort

gebiedseconomie en samenwerking

Linda van Hilten

Henriette Bottinga

AT Osborne

Gemeente Gouda

Voormalig assistent procesmanager

Projectmanager spoorzone

namens de gemeente Gouda & NS Poort

Gouda

Spoorzone Gouda De gemeente Gouda en NS Poort werken aan de ontwikkeling van de spoorzone. Direct aan de noordkant van het spoor komt het Huis van de Stad te midden van een nieuw te ontwikkelen multifunctioneel gebied. Het in juni 2007 voorliggende plan vertoont echter een enorm financieel tekort en de partijen komen er samen niet uit. Onder begeleiding van een onafhankelijk procesmanager wordt een doorbraak bereikt. Binnen een jaar stellen ze een nieuw plan vast en, wellicht nog belangrijker, hebben partijen weer voldoende ver­ trouwen in elkaar om een uitvoeringsovereenkomst te ondertekenen. Ambitie: van ‘achterkant’ naar levendige spoorzone De gemeente Gouda en NS Poort willen de spoorzone aanpakken. De herontwikkeling moet van het gebied een verbindende schakel en een uitbreiding van het centrumgebied van Gouda maken. Het station zelf moet een openbaar vervoer terminal worden, inclusief een halte van de RijnGouweLijn. Eén van de deelgebieden is het ‘noordelijk stationsgebied’. Dit gebied omvat ongeveer vier hectare, tussen het spoor en de Burgemeester Jamessingel aan de achterkant van het station. Het gebied bestaat uit braakliggende grond, een stationsplein, parkeerterreinen en openbaar groen. Hier wil de gemeente het Huis van de Stad gaan vestigen, temidden van wat een multifunctionele en levendige omgeving moet worden met een nieuw busstation, woningen, kantoren, winkels, een bioscoop, een hotel en parkeren voor fietsen en auto’s. De gemeente wil de Burgemeester Jamessingel verleggen om ruimte te maken voor deze nieuwe ontwikkelingen.

107

Rekenen, tekenen en programma moeten in balans blijven Ik ben heel trots en tevreden hoe we in Gouda iets bereikt hebben. Hoewel het plan in de prullenbak moest, gingen we niet zoeken naar schuldigen. We trokken samen op en discussieerden op basis

Impasse: een groot financieel tekort

van argumenten. Vanaf toen hebben we met z’n

Het masterplan en het ontwerp voor het nieuwe Huis van de Stad zijn gereed. Ook

allen voortdurend het rekenen, tekenen en het

is er een ontwikkel- en grondovereenkomst gesloten tussen de gemeente Gouda

programma met elkaar in balans gebracht. Daar

en ontwikkelaar NS Poort. De stap naar realisatie kan echter niet worden gemaakt,

moet je streng in zijn, vind ik; je kan niet één aspect

want de grondexploitatie vertoont een groot financieel tekort. Het gekozen plan

zes weken laten liggen. Er was veel vertrouwen. Ik

is mooi, maar duur. Het bestaat uit een stapeling van parkeren onder de grond,

heb bijvoorbeeld mijn vastgoedexploitatie op tafel

een verhoogd maaiveld met een nieuw inpandig busstation en daar bovenop een

gelegd. Dit is hem echt, ik heb heus geen andere

bioscoop. De constructie van deze lagen drijft de kosten op. Bovendien staat de

thuis in de la! Er waren zowel bij de NS als de ge-

stapeling een goede uitvoeringsfasering in de weg. Het plan gaat uit van een hoge

meente nieuwe mensen aangetreden en iedereen

beeldkwaliteit. De gebouwen krijgen aan alle zijden voorgevels, bijzondere hoeken

had de wil om het voor elkaar te krijgen. Inmiddels

en bijzondere materialen. De inrichting van de openbare ruimte overtreft alle

werken er weer nieuwe mensen aan het project.

andere plekken in de stad. Gouda kan zich een plan als dit niet veroorloven. De

Dat is ook goed vind ik, want in zo’n gebiedsont-

gemeente en NS Poort komen er niet uit en het onderlinge vertrouwen komt onder

wikkeling komt er blijkbaar nooit een eind aan de

druk te staan. Beide partijen willen de ontwikkeling echter ook niet afblazen.

verstoringen van buitenaf. Met af en toe nieuwe mensen blijft het team elastisch om die verstoringen toch weer op te lossen.

Doorbraak I: samen werken aan een nieuw stedenbouwkundig en financieel plan Als de grondexploitatie voor dit gebied sluitend moet zijn, dan kan dat alleen

Hilke de Vries 108

109

Vanuit de crisis ontstond er nieuwe ruimte Toen de ramingen bij het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan op tafel kwamen, bleek het tekort zeer groot te zijn. Dat oplossen, leek onmogelijk. Er heerste grote verslagenheid bij iedereen. Het zette de relatie onder druk; we gingen in de eerste instantie zwarte pieten, in cirkeltjes ronddraaien en uiteindelijk discussiëren op de punten en komma’s

met een kostenreductie in combinatie met meer vierkante meters voor

van de contracten. Maar toen we met de nieuwe

woningen en commercieel vastgoed. De harde ingrediënten voor het nieuwe

mensen erbij weer een constructief proces ingin-

plan zijn gegeven: het Huis van de Stad en een multifunctionele omgeving,

gen, bleek dat er aan beide zijden wel de wil was

met reizigersvoorzieningen, auto- en fietsparkeren, wonen, kantoren en

om door te gaan. Achteraf gezien hielp het dat we

winkels. De bioscoop, het hotel, het nieuwe busstation en de beeldkwaliteit

eerst die periode hadden dat we er niet uitkwamen.

worden ter discussie gesteld om te komen tot een goede mix. Ambitieniveau

Want ondanks de boosheid, werd toen duidelijk dat

‘New York’ moet plaatsmaken voor een invulling die past bij Gouda. In een

we elkaar wel wilden vasthouden. We hadden alle

eerste fase stellen de partijen een nieuw programma van eisen op, waarbij

opties overwogen, ook de optie van stoppen, of

kostendeskundigen de verschillende varianten steeds doorrekenen op finan­

alleen het Huis van de Stad bouwen. Maar beide

ciële haalbaarheid. Daarna werken ze stap voor stap een masterplan uit, met

partijen wilden toch echt die multifunctionele ont-

constante aandacht voor een sluitende grond- en vastgoedexploitatie. Met

wikkeling. Van het niveau van punten en komma’s

het enthousiasme voor het nieuwe plan groeit ook de openheid. De gemeente

stegen we toen een abstractieniveau hoger. We zijn

legt haar grondexploitatie open op tafel en NS Poort doet hetzelfde met haar

dus van ‘we kunnen niks meer’ gekomen tot ‘er is

vastgoedexploitatie. Ze zien van elkaar dat ze normale marges hanteren. Het

een zinvol project en we gaan

vertrouwen groeit hierdoor en maakt het puzzelen gemakkelijker. De ge­

door’. Met de uitvoeringsover-

meente krijgt de gewenste zekerheid door de prijzen met de NS vast te klik­

eenkomst hebben we dat punt

ken; en de NS krijgt de gewenste flexibiliteit om boven een bepaald minimum

gemarkeerd.

in het volume van kantoren en woningen te variëren.

Ruud Keesmaat 110

Proces inrichten om tot gedragen verhaal te komen Wij als procesbegeleiders hebben met de mensen van de NS en de gemeente een proces ingericht

Doorbraak II: slimme oplossingen voor het parkeren

waarin dingen weer bespreekbaar werden. We

Het nieuwe plan moet een hogere dichtheid krijgen voor woningen en

zochten steeds het gemeenschappelijke belang.

commercieel vastgoed. Een hogere dichtheid betekent volgens de parkeernor­

De gemeente en de NS betaalden ons en andere

men echter ook meer parkeerplaatsen. Omdat de benodigde P&R en fietspar­

bureaus ‘fifty-fifty’. We waren daardoor echt

keerplaatsen ook al veel ruimte vereisen, past het totaal alleen in het gebied als

onafhankelijk. Daar waar er tegenstellingen wa-

de parkeerplaatsen gestapeld en geïntegreerd worden in de gebouwen. En dat

ren, bekeken we wat redelijk was. Soms had de

was juist niet de bedoeling, want dat drijft de kosten op. De enige mogelijkheid

ene partij een goed recht, maar zag de ander dat

om tot een sluitende business case te komen, is het realiseren van minder par­

niet in. Dan wezen wij daarop en soms stelden

keerplaatsen. Dat kan alleen als de gemeenteraad en de directie van de NS hier­

wij compromissen voor. Met het stedenbouw-

voor toestemming geven. Het argument om dit te doen is dat dit gebied minder

kundig bureau INBO erbij hebben we een serie

parkeerplaatsen nodig heeft dan de standaard normen voorschrijven. De locatie

werksessies gehouden. Zij tekenden steeds de

wordt een OV knooppunt en ligt vlakbij het centrum. Bovendien kunnen de

ideeën die over tafel kwamen. Uit alle discussies

parkeerplaatsen dubbel worden gebruikt. Overdag komen er de forensen, win­

en elementen daarin tekenden zij een gedragen

kelend publiek, ambtenaren en bezoekers van het Huis van de Stad.’s Avonds en

verhaal. Parallel rekende de Brink

in het weekend staan er de auto’s van hotelgasten, bioscoopbezoekers en bewo­

groep de plannen steeds door.

ners. Het aangrenzend gebied kan incidentele pieken opvangen, mits voorzien

Zo kwamen we samen wer-

van aanvullend parkeerbeleid. De gemeenteraad en de NS directie zien beiden

kenderweg tot een haalbaar plan.

de noodzaak in van een andere aanpak en stemmen in.

Alex Miggelenbrink 111

112

Intenties vastleggen in begrijpelijke taal Met het stedenbouwkundig plan alleen waren we nog niet klaar. Er moesten ook afspraken worden gemaakt over het verdere proces. Daar is toen de uitvoeringsovereenkomst voor opgesteld. We vonden het belangrijk dat iedereen

Resultaat: een ander masterplan

later nog zou kunnen terughalen waarom be-

Het nieuwe plan biedt multifunctionaliteit en kwaliteit, maar met andere

paalde afspraken zijn gemaakt, zeker omdat

uitgangspunten en slimme ontwerpoplossingen. Zo komen de parkeerplaatsen

tijdens langlopende projecten personen nog al

bijvoorbeeld in een halfverdiepte bak. Doordat de bak boven het grondwater

eens wisselen. We zorgden daarom steeds voor

ligt, blijven de kosten beperkt. Er komt geen nieuw inpandig busstation in dit

een zorgvuldige verslaglegging. Elk verslag werd

plangebied, maar het huidige busstation aan de andere zijde van het spoor

formeel door alle partijen vastgesteld, echt op

blijft in gebruik. De openbare ruimte krijgt hetzelfde kwaliteitsniveau als in de

punten en komma’s. Om tot de uitvoeringsover-

rest van het centrum, maar niet extra luxe. De hogere dichtheid van woningen

eenkomst te komen, hebben we met de NS en de

en commercieel vastgoed maakt de grondexploitatie sluitend. Ook de kosten

gemeente een matrix ingevuld, waarin op de ene

voor het Huis van de Stad blijven binnen de perken. Zo krijgt het gebouw een

as de kernvragen stonden die de overeenkomst

rechthoekige in plaats van een trapeziumvorm. Ook het gevelpatroon wordt

moest behandelen; en op de andere as twee ko-

vereenvoudigd. In de plaats van een verhoogde entree met trappenbordes

lommen met de standpunten van beide partijen.

komt er een entree op maaiveld. De gemeenteraad stelt in juni 2008 het

De derde kolom gaf het gezamenlijke antwoord

nieuwe stedenbouwkundige plan vast, inclusief de uitwerking van het Huis van

weer. Deze matrix werd daarna vertaald naar

de Stad. Een uitvoeringsovereenkomst wordt afgesloten. De volgende fase kan

een overeenkomst. We hebben de matrix wel ook

beginnen!

bewaard, omdat die ook nu nog de achterliggende intenties verduidelijkt. Linda van Hilten 113

114

115

De ontwikkelaar moet zich verantwoordelijk voelen voor de integraliteit De succesfactor in de samenwerking met de gemeente is dat we onze problemen delen. Onze gezamenlijk ambitie is om de spoorzone te ontwikkelen tot een aantrekkelijk stedelijk gebied. Daarbij wil de gemeente een sluitende grondexploitatie en de NS wil geen verlies maken. We moeten er steeds samen voor gaan zitten om een plan te maken dat beide belangen dient. Je kan toch niet om elkaar heen! Op een bepaald moment proefde ik

Met de vaststelling van het masterplan eindigt de op­ dracht van AT Osborne. In de jaren 2009 en 2010 komt het project vervolgens voor nieuwe uitdagingen te staan: een ander tracé voor de RijnGouweLijn en de kredietcrisis. Gemeente en NS moeten opnieuw oplossingen zoeken.

wel de verdenking dat de NS rijk zou worden van een nieuw voorstel, terwijl de gemeente op de blaren zou moeten zitten. Maar als je het gesprek dan

Impasse, deel I: perspectief voor afzet woningen en kantoren verslechtert

aangaat en samen naar de berekeningen kijkt,

De kredietcrisis zet de markt zwaar onder druk. De vraag naar kantoren met

dan groeit het vertrouwen weer. Als ontwikkelaar

grote volumes, zoals gepland in het noordelijk stationsgebied, neemt sterk af.

voel ik me ook verantwoordelijk voor de integrali-

Ook de vraag naar de geplande woningen lijkt nu gering. De NS treft bij een

teit van het plan. Als er iets niet klopt, wordt het

rondje woningcorporaties weinig interesse aan. Daar komt bij dat een ontwik­

uiteindelijk toch ook mijn probleem. Een haalbaar

kelaar aan de zuidkant van het station plannen ontwikkelt om daar een groot

plan betekent voor mij dat het stedenbouwkundig

nieuw winkelcentrum met daarboven appartementen te bouwen, die zullen

aansluit bij wat we willen; en dat

concurreren met de appartementen aan de noordkant. Kortom, de geraamde

het financieel te realiseren valt

opbrengsten uit woningen en kantoren, lijken na verloop van tijd niet meer

in de markt van dat moment.

realistisch.

Arie van Loon 116

Impasse, deel II: gemeente moet tracé RijnGouweLijn heroverwegen

beeld niet toe dat er eerst verlieslatende onderdelen worden

In het masterplan loopt het tracé voor de RijnGouweLijn in

gebouwd en pas later winstgevende. Het masterplan in Gouda

het midden van de Burgemeester Jamessingel. Naarmate de

laat zich echter niet op die manier faseren.

voor derden zeer kritisch bekeken. Het bedrijf staat bijvoor­

gemeente dit tracé verder uitwerkt, blijkt het verleggen van te leiden. Tegelijkertijd confronteert de economische crisis

Opmaat tot een doorbraak: gezamenlijke uitgangspunten vastgesteld

de gemeente met tegenvallende opbrengsten uit de gebieds­

Gemeente en NS gaan opnieuw om tafel en stellen gezamen­

ontwikkeling. De gemeente ziet zich daarom genoodzaakt

lijke uitgangspunten vast voor aanpassingen in het masterplan.

om het tracé ter discussie te stellen. Een alternatief naast

Het Huis van de Stad gaat door en het gebied eromheen krijgt

het bestaande spooremplacement van ProRail biedt wel een

een multifunctionele invulling, ook nu het tracé van de Rijn­

realistisch kostenplaatje. Hiervoor moet het masterplan

GouweLijn verandert en de economische situatie slechter is ge­

echter een strook van ruim tien meter breed inleveren.

worden. De grondexploitatie van de gemeente moet overeind

de weg in combinatie met light rail hier tot zeer hoge kosten

blijven. Het handhaven van de afspraken over vaste prijzen,

Impasse, deel III: nieuw beleid NS

biedt de gemeente zekerheid over de opbrengsten. Het aange­

De NS stemt haar beleid af op de nieuwe economische situ­

paste plan moet faseerbaar zijn volgens het nieuwe beleid van

atie. In de toekomst zal NS zich uitsluitend richten op de eigen

de NS. En tenslotte, de aantallen vierkante meters woningen

waarde-keten en vanuit die gedachte worden investeringen

en kantoren moeten passen bij de huidige Goudse markt.

117

Naar het totaalbeeld blijven kijken De succesfactor in de samenwerking met de NS is dat we naar het totaal blijven kijken. Als je krijg je gemakkelijk ruzie. Je verdenkt de ander

Opmaat tot een doorbraak: voortgang behouden met flexibel bestemmingsplan

er bijvoorbeeld van dat hij daar een voordeeltje

Hoewel het masterplan nog aangepast moet worden, gaat de gemeente toch

boekt, een krent uit de pap haalt. Maar dat hij

door met het maken van een nieuw bestemmings­plan. De beide partijen willen

op andere punten inlevert, verlies je dan even

namelijk in elk geval het Huis van de Stad snel realiseren. Ze zien die ontwik­

uit het oog! Je komt echter pas verder met el-

keling als de motor voor de rest van het gebied. Om het bestemmingsplan te

kaar als je het totaalbeeld voor ogen houdt. We

kunnen vaststellen terwijl het masterplan nog beweegt, maakt de gemeente het

hebben er daarom voor gekozen de afspraken

bestemmingsplan zo flexibel mogelijk. De vlekken voor functies worden ruim

uit de uitvoeringsovereenkomst overeind te

opgezet. Woningen en kantoren worden uitwisselbaar. Ook de bioscoop kan

houden, toen we weer aan het stedenbouwkun-

indien nodig worden omgezet in kantoren.

steeds op één vlekje van het plan inzoomt, dan

dig plan gingen sleutelen. We zijn niet opnieuw gaan rekenen aan de prijzen van onderdelen.

Doorbraak: een nieuw evenwicht in het masterplan

Het tot stand brengen van nieuwe afspraken

De partijen puzzelen totdat er een nieuw haalbaar plaatje ontstaat. Nu de

vergt toch al zoveel tijd! Maar zolang het plan er beter van wordt en we de voortgang in de uitvoering kunnen behouden, bereiken we een mooi resultaat.

RijnGouweLijn een ander tracé krijgt, hoeft de Burgemeester Jamessingel niet meer over de gehele lengte verlegd te worden, maar alleen op de plekken waar het nodig is om voldoende ruimte te creëren in het noordelijk stationsgebied. Door de nieuwe woningbouw aan de zuidzijde, kunnen de appartementen in het noordelijk stationsgebied achterwege blijven. Een deel van de kantoren wordt

Henriëtte Bottinga 118

geschrapt en een deel wordt naar de toekomst geschoven. Een

een aannemer opdracht gegeven om de Burgemeester

deel wordt wel gerealiseerd. De parkeerplaatsen die aanvanke­

Jamessingel te verleggen. Dat gebeurt in 2011. Daarna kun­

lijk halfverdiept onder de woningen moesten komen, kunnen

nen de overige onderdelen van het aangepaste masterplan

nu in een eenvoudig gebouw op maaiveldniveau worden

in uitvoering gaan. Voor die onderdelen zijn de afspraken

geplaatst. Er komt ook ruimte op maaiveld om het busstation

tussen gemeente en NS bijna rond. Bovendien heeft een

mogelijk alsnog naar de noordkant te verplaatsen. De ontwik­

bedrijf zich gemeld voor één van de kantoren en vinden er

kelaar aan de zuidzijde kan dan het terrein van het huidige

gesprekken plaats met een mogelijke exploitant voor de

busstation ontwikkelen. De andere onderdelen, zoals het

bioscoop. Er ligt weer een haalbaar plan met een realistisch

Huis van de Stad, het hotel, de bioscoop en het fietsparkeren,

programma voor een multifunctioneel noordelijk stations­

blijven ongewijzigd.

gebied.

Resultaat: uitvoering gestart met een haalbaar perspectief In 2010 treedt het bestemmingsplan voor het noordelijk stationsgebied in werking, verleent de gemeente een bouwvergunning voor het Huis van de Stad en slaat de NS de eerste paal. Tegelijkertijd met het Huis van de Stad wordt ook de fietsenstalling gebouwd. De gemeente heeft

119

122

Lessen over het proces en de mensen

123

Lessen over het proces en de mensen Wat valt er te leren uit de acht projecten? We hebben al laten zien met welke mechanismen projecten haalbaar kunnen worden. Dat is echter maar één kant van het verhaal. Het model laat weliswaar zien wat er is gebeurd, maar niet hoe de betrokkenen dit voor elkaar hebben gekregen. In dit hoofdstuk trekken we daarom zes lessen uit de projecten vanuit een ander perspectief. Zoeken

De initiatiefnemers tekenen, rekenen en sleutelen aan het pro­

1.  Haalbaarheid komt met zoeken en proberen

gramma. Ze zoeken naar slimme samenwerkingsvormen, finan­

In de acht projecten ontstond een nieuw evenwicht tussen

ciers, subsidies en planelementen om de inkomsten te verhogen.

projectdoelen, plan en partijen, met een haalbare business

Ze vertrouwen op hun intuïtie en creativiteit. Pas achteraf wordt

case. Vooraf was vaak niet duidelijk hoe dit nieuwe evenwicht

duidelijk wat het verschil heeft gemaakt.

eruit zou zien. Ook de weg ernaartoe was niet duidelijk. De voorbeelden van het Castellumpark in Leidsche Rijn en de

2.  Eén doorbraak maakt nog geen succes

zonnecellen op stationsdaken maken duidelijk dat er ook veel

De verhalen in dit boek laten zien dat er meestal meerdere

wegen verkend worden die uiteindelijk nergens toe blijken

doorbraken nodig zijn om met een haalbaar perspectief de uit­

te leiden. In Gouda moest er eerst een stap terug worden ge­

voering in te gaan. Soms gebeurt dat volgtijdelijk, soms parallel.

daan. Haalbaar maken betekent blijkbaar: zoeken en proberen.

Bovendien houdt het niet op bij de start van de uitvoering: ook

125

daarna duiken er weer nieuwe problemen op die de haalbaar­

perveld begonnen de contouren van een gedragen plan zich af

heid onder druk zetten. Ook die vragen om creatieve oplossin­

te tekenen, na een rondje langs de velden en een experiment in

gen. Het verhaal van de kantoorvilla in Baarn is hier een voor­

het gebied. Bij de kantoorvilla in Baarn konden de contractpart­

beeld van. De andere projecten in dit boek verkeren nog volop

ners voortbouwen op een gedeelde ambitie en lange termijn

in uitvoering, of zelfs nog in de voorbereiding. Ze krijgen onge­

commitment. Zorginstelling SEIN ontwikkelde een toekomstvi­

twijfeld nog heel wat uitdagingen voor de kiezen. We zien in de

sie voor hazar terrein en een plan voor nieuwe zorgwoningen,

Spoorzone Gouda dat er een haalbaar masterplan was vastge­

om financiers te overtuigen om te investeren. Kortom, een

steld, maar dat de economische crisis roet in het eten strooide.

opmaat laat zien hoe ambities haalbaar kunnen worden en en­

Toch vonden de betrokken partijen weer nieuwe oplossingen.

thousiasmeert om mee te doen.

Ruimtelijke ambities realiseren is een zaak van de lange adem. In elke fase moet de haalbaarheid opnieuw worden bevochten.

4.  Het overtuigen van partijen lijkt op een schaakspel Om projecten haalbaar te maken, is meer nodig dan klassiek

Proces

projectmanagement. Er moet iets veranderen in het plan, de

3. Aan een doorbraak gaat vaak een opmaat vooraf

samenwerking, of de projectdoelen. In alle gevallen zit de crux

De verhalen laten zien dat aan een doorbraak vaak een opmaat

in het overtuigen van partijen. Zij moeten zich herkennen in het

vooraf gaat. Deze opmaat houdt in dat de betrokken partijen

plan en zich committeren om financieel aan dit specifieke pro­

visie vormen op het eindstation of de weg daarnaartoe. Bij het

ject bij te dragen. Hoe krijg je dat voor elkaar? De verhalen la­

Castellumpark maakte een planstudie en een vijfjarig activitei­

ten zien dat het hier gaat om goed procesmanagement. Dat lijkt

tenprogramma de potentie van het gebied zichtbaar. In het Il­

op een schaakspel. Soms wordt er op het ambtelijk niveau ge­

126

127

schaakt, dan weer op het bestuurlijke. Het komt erop aan slim

plek geven en het gesprek aangaan vanuit de belangen die er

te regisseren wie op welk moment aan tafel zit, wat de agenda

echt toe doen. Ze kunnen elkaar de zwarte piet toespelen, of

is en wanneer besluiten worden genomen. De juiste informatie

naar de toekomst kijken en oplossingen zoeken. Ze kunnen el­

moet in de juiste taal op het juiste moment bij de juiste persoon

kaar proberen af te troeven, of elkaar een aandeel in het succes

terecht komen. Het commitment van één partij kan de volgen­

gunnen. In de acht verhalen zien we dat de doorbraken ontstaan

de over de streep trekken. Er moet slim worden onderhandeld

in een context van vertrouwen. Ze bewijzen dat openheid over

om alle betrokken partijen aan boord te krijgen. Niemand weet

belangen en financiële uitgangspunten niet naïef hoeft te zijn.

vooraf precies hoe het spel zal verlopen; het gaat erom dat de

Doorbraken ontstaan bovendien vanuit geloof en doorzettings­

spelers in elke ronde slim hun stukken bewegen. Het grote ver­

vermogen. Mensen kunnen een project aan de start kapot re­

schil met een schaakspel is echter dit: met goed procesmanage­

kenen, of kansen zien om het anders aan te pakken. Ze kunnen

ment hoeft niemand te verliezen.

opgeven bij tegenslagen, of knokken en doorzetten. De mensen met ‘spirit’ slagen erin hun ambities te realiseren.

Mensen 5.  Mensen met ‘spirit’ maken het verschil

6.  Een goed verhaal heeft ‘storytellers’ nodig

De bovengenoemde lessen vragen uiteraard om kennis en

De mensen die bij de acht projecten aan het woord komen,

kunde: technisch-inhoudelijk, financieel, communicatief en

benadrukken vaak het belang van ‘het verhaal vertellen’. De

procesmatig. Maar waar het nog veel meer op aan komt, is de

bestuurders van de gemeenten en provincie die voor de om­

‘spirit’ van de betrokken mensen. Mensen kunnen immers blij­

legging van de N201 hebben gepleit, konden met een eens­

ven hangen in negatieve sentimenten, of juist de emoties een

gezind verhaal het Rijk overtuigen. De projectleiders van het

128

Castellumpark bouwden een ‘historisch relevant verhaal’ met

zorginstelling SEIN hecht er belang aan dat betrokkenen gaan

de kwaliteiten van de plek. Daar kunnen mensen zich mee iden­

handelen vanuit begrip van het totaalplaatje. Wie een doorkijk

tificeren. De zonnecellen op de stationsdaken van Rotterdam

biedt naar de toekomst en een grote doelstelling neerzet, en­

en Utrecht vertellen door hun zichtbaarheid een verhaal over

thousiasmeert andere partijen. Een goede ‘storyteller’ maakt

duurzaamheid. Deze insteek overtuigde diverse partijen om

dat een ander het verhaal ook als zijn succes gaat beschouwen.

zich aan het project te verbinden. De directeur vastgoed van

Een goed verhaal is blijkbaar het halve werk!

129

Over deze publicatie Over AT Osborne

Over het Ontwikkelingsfonds

AT Osborne lost ruimtelijke vraagstukken op. Onderschei­

De medewerkers van AT Osborne komen dagelijks in aan­

dend is de verbinding tussen plannen en praktijk. U kunt

raking met interessante ontwikkelingen op het gebied van

onze consultants en managers inschakelen voor strategische

markt, beleid en technologie. Met de inzichten en ervaring

vraagstukken of een second opinion maar ook voor de volle­

die zij in hun dagelijkse werk opdoen, komen zij vaak tot

dige begeleiding van uw investeringsproject. Daarmee kunt

verrassende onderzoeksideeën. Het AT Osborne ontwikke­

u van begin tot eind op ons rekenen. AT Osborne is een mul­

lingsfonds ondersteunt medewerkers daarbij. Het fonds stelt

tidisciplinair bureau met 150 specialisten. Samen leveren zij

tijd en geld beschikbaar om onderzoeksideeën verder uit te

alle denkbare diensten, van project- en procesmanagers tot

werken en begeleidt het proces van plan tot product. Deze

experts op het gebied van financiën, techniek of juridische

publicatie is tot stand gekomen met een bijdrage van het

vraagstukken. Zij zijn snel en op uw maat inzetbaar. De men­

Ontwikkelingsfonds.

sen van AT Osborne zijn vindingrijk en daadkrachtig. Met als drive de beste oplossing voor u.

130

Over de auteurs Marieke Koopmans werkt als adviseur en manager in de

Mark van der Velde: “Vanuit mijn financiële achtergrond

werkvelden infrastructuur, gebiedsontwikkeling en milieu.

word ik regelmatig geconfronteerd met ‘niet sluitende

“Ik wilde begrijpen aan welke knoppen je kan draaien als

business cases’ of een vraag om de financierbaarheid van

een project vastloopt op een financieel tekort. Het Ontwik­

een project te beoordelen. Dan blijkt al snel dat het niet

kelingsfonds gaf me kans om dit te onderzoeken. Deze

gaat om de controle van de cijfers. Dit was voor mij de

publicatie laat zien dat er inderdaad patronen te ontdekken

aanleiding om samen met het ontwikkelingsfonds te kijken

zijn in de verhalen. Ik hoop dat de lezer ook het enthousi­

naar een modelmatige samenhang tussen datgene wat een

asme zal voelen dat bij mij nog onverminderd opborrelt als

project beoogt en de partijen die daarvoor aan de lat staan.

ik getuige ben van een doorbraak.”

De verhalen van opdrachtgevers en collega’s bieden een prachtig speelveld om die samenhang te onderzoeken.”

Marieke Koopmans

Mark van der Velde 131

Colofon Dit is een uitgave van AT Osborne. Tekst:  Marieke Koopmans, Mark van der Velde, AT Osborne Eindredactie:  Loes Claassen, AT Osborne Fotografie: Martin van Welzen, Amsterdam (m.u.v. p 47: ProRail, p 70, 71: Projectbureau N201+ (provincie Noord-Holland) p 79-89: Jan Buwalda, Groningen, p 27, 32, 37, 66, 67, 77: Eddo Hartmann, Amsterdam) Vormgeving:  Studio Inger Ott, Uithoorn Druk:  Lenoirschuring Baarn, januari 2011 Deze publicatie is gedrukt op papier met het FSC Keurmerk.

J.F. Kennedylaan 100 3741 EH Baarn Postbus 168 3740 AD Baarn

AT Osborne

T F E

Utrecht | Brussel | Parijs

31 (0)35 543 43 43 31 (0)35 543 43 44 [email protected]

Kijk op onze website voor meer informatie: www.atosborne.nl

Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & Milieu

133

134

135

136