ruimtelijk onderbouwing incl. regels en verbeelding t.b.v. projectbesluit Van Pallantstraat Partij Partij-Oost toelichting project:

project:

ruimtelijk onderbouwing incl. regels en verbeelding t.b.v. projectbesluit Van Pallantstraat Partij ‘Partij-Oost’

toelichting

status:

vastgesteld door college

datum:

20 april 2010

projectnummer:

151090

auteurs:

Rilanna van Nuenen Willem Leenders

Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1

Noodzaak ruimtelijke onderbouwing

1

1.2

Voortraject

2

1.3

Ligging van het plangebied

2

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

2

1.5

Procedure

3

2 Ruimtelijke analyse 2.1 Inleiding

4

2.2 De onderste lagen

4

2.3 Occupatie

8

2.4 De huidige situatie

12

2.5 Planvoornemen

13

2.6 Stedenbouwkundige inpassing

14

2.7 Landschappelijke inpassing

15

2.8 Duurzaam bouwen

15

2.9 Inrichtings- en bouwvoorwaarden

16

3 Beleidskader 3.1 Inleiding

20

3.2 Rijksbeleid

20

3.3 Provinciaal beleid

21

3.4 Regionaal beleid

23

3.5 Gemeentelijk beleid

23

4 Onderzoeken 4.1 Milieu

25

4.2 Milieuzonering

27

4.3 Plaats voor water

28

4.4 Kabels en leidingen

29

4.5 Verkeer

30

5 Haalbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid

31

5.2 Exploitatieplan

31

5.3 Conclusie

31

6 Procedure 6.1 Procedure projectbesluit

32

6.2 Wettelijke vooroverleg

32

Bijlagen

Belangrijkste straten: Van Pallantstraat Rodestraat Partijerweg N 278

1

overzichtskaart

1 Inleiding 1

2

3

1.1 Noodzaak ruimtelijke onderbouwing Om tegemoet te komen aan de vraag naar woningen is de gemeente Gulpen-Wittem aan de rand van de kern Partij, ten oosten van de Van Pallantstraat, een woningbouwlocatie voor 29 woningen aan het ontwikkelen. Hiervoor is reeds een vrijstellingsprocedure gevolgd. Voor een deel van het plangebied zijn echter onder andere het woningbouwprogramma en de verkaveling deels gewijzigd. Deze aanpassingen passen niet langer binnen de verleende vrijstelling, waarmee het planvoornemen in

1

impressie plangebied

strijd is met het vigerende bestemmingsplan. De ge-

2

kadastrale ondergrond

meente wil derhalve de procedure van het projectbe-

3

topografische

sluit doorlopen, teneinde doorgang te kunnen laten

ondergrond

vinden aan het planvoornemen. In het kader van de genoemde procedure van het projectbesluit, is het noodzakelijk een ruimtelijke onderbouwing op stellen. Met deze ruimtelijke onderbouwing dient te worden aangetoond dat door de voorgenomen woningbouw ter plekke van het plangebied geen onevenredige waarden en belangen worden geschaad. Daarnaast dient ten behoeve van de projectbesluitprocedure een kaart te worden vervaardigd waarop met een plangrens het betreffende plangebied wordt aangegeven. Deze kaart is weergegeven in bijlage 1. Tevens zijn op deze kaart de toegestane ge1

1

bruiks- en bouwmogelijkheden aangegeven. In de bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegde regels is de daarvoor geldende de juridische regeling opgenomen. 1.2 Voortraject In 2008 is voorafgaand aan deze ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van het projectbesluit reeds een ruimtelijke onderbouwing opgesteld (d.d. 24 april

2

2008) ten behoeve van een vrijstellingsprocedure conform artikel 19, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Burgemeester en Wethouder hebben met gebruikmaking van dit artikel reeds een vrijstelling en (bouw)vergunning verleend voor:


6 starterswoningen d.d. 3 december 2008;




6 koopwoningen d.d. 30 december 2008;




aanleg en inrichting van infrastructuur in relatie met de woonuitbreiding in Partij-Oost d.d. 11 november 2008.

Voorts zijn aanlegvergunningen verleend voor de aanleg van:


een (watervoerend) voetpad annex regenwaterafvoerleiding d.d. 16 oktober 2008;




een regenwaterbuffer d.d. 23 oktober 2008.

1.3 Ligging van het plangebied Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van de kern Partij. Het plangebied beslaat een deel van het 1

bp Buitengebied

perceel kadastraal bekend als Gemeente Gulpen-

uitsnede plankaart:

Wittem, sectie B, nummers 6169 en 6592.

bestemmingen 2

uitsnede plankaart:

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

aanduidingen

Het westelijke deel van het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan “Kern Partij” (vastgesteld d.d. 24 augustus 1982, goedgekeurd d.d. 25 juni 1985). Volgens dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke waarden”. Het oostelijke gedeelte van het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan “Buitengebied Wittem” (vastgesteld d.d. 30 september 1997, goedgekeurd d.d. 19 mei 1998). Volgens dit bestemmingsplan hebben deze gronden de bestemming “Agrarisch gebied (A)”.

2

Binnen deze bestemmingen is het oprichten van (woon)bebouwing niet mogelijk. 1.5 Procedure Het plangebied is direct gelegen tegen de begrenzing van de rode contour om Partij, zoals vastgelegd in de POL-herziening op onderdelen genaamd ‘Contourenbeleid Limburg’. Voor het oostelijk deel van het plangebied, waar tuinen gepland zijn, is sprake van overschrijding van de rode contour, zoals vastgelegd in de

POL-herziening

op

onderdelen

genaamd

‘Contourenbeleid Limburg’. Het overige deel van het plangebied, waarbinnen de woningen en bijgebouwen mogen worden opgericht opgericht, is gelegen binnen de contour. Voor het planvoornemen wordt de procedure van het projectbesluit doorlopen.

3

2 Ruimtelijke analyse 1

2.1 Inleiding In dit hoofdstuk komen zowel de bestaande situatie als het project aan de orde. Het plangebied wordt beschreven aan de hand van de lagenbenadering, waarbij met name de ondergrond en de occupatiepatronen aandacht krijgen. Op deze manier worden de aanwezige waarden opgespoord en beschermd, eventueel door nader in te stellen eisen.

2

Bij de projectbeschrijving wordt aandacht besteed aan de stedenbouwkundige opzet en duurzaamheidsaspecten. Om verder de gewenste beeldkwaliteit te bereiken, worden tenslotte bouwregels gegeven. Waar wordt gesproken over beleid, is dit hier beknopt uiteengezet. In “hoofdstuk 3 Beleid” wordt nader ingegaan op het relevante beleid. 2.2 De onderste lagen Geomorfologie Het reliëf is in de POL-aanvuling Nationaal landschap benoemd als landschappelijke kernkwaliteit. Geomorfologisch gezien is de kern Partij gelegen op de overgang van helling en beekdal. Het plangebied is geheel gelegen op de helling (lösswand). Er is sprake van een vrij groot hoogteverschil. Ten zuiden van het plangebied ligt een droogdal met daarin een holle 1

geomorfologie

weg.

bron:

2

Rijksgeologische dienst

Invulling van het plangebied betekent geen aantasting

impressie plangebied

van de geomorfologische waarden. Het plangebied ligt op de lage delen van een helling. De hoogst gewaardeerde gebiedskwaliteiten, de steile hellingen en plateauranden, komen in het plangebied sec, niet voor. Derhalve is er sectoraal ruimte voor ontwikkeling. Wel dient het aanwezige reliëf uitgangspunt te zijn bij de planuitwerking. Vergraven hiervan dient voorkomen te worden.

4

Bodemgesteldheid

1

De voor de vruchtbaarheid en vochthuishouding indicatieve bodemgesteldheid is mede bepalend voor de geschiktheid ervan voor een te vervullen nieuwe functie. De bodem ter plekke van het plangebied bestaat uit ooivaaggronden en bergbrikgronden. Deze gronden zijn redelijk vruchtbaar en als zodanig geschikt voor

2

agrarisch gebruik. Momenteel is het plangebied in agrarisch gebruik. Gezien het afnemend economische belang van deze sector is het echter verantwoord deze gronden te gebruiken voor de gemeentelijke woningbouwopgave. Door de ligging tegen de kern Partij wordt versnippering van het agrarisch gebied hierbij voorkomen. In het gebied buiten de contour worden tuinen aangelegd, waarbij wederom gebruik wordt gemaakt van de bovengenoemde bodemkwaliteiten. Derhalve is sectoraal ruimte voor ontwikkeling. Blauwe waarden De kern Partij is gelegen nabij de samenvloeiing van de Selzerbeek en de Geul. Vandaar dat het noordwesten van de kern in de dalen van deze beken is gelegen. 1

bodemgesteldheid

Het plangebied ligt buiten deze zone. In of nabij het

bron:

plangebied zijn volgens het POL geen blauwe waar-

DLO-Staring Centrum

den aanwezig. Derhalve zijn met het planvoornemen

2

blauwe waarden

geen blauwe waarden in het geding. Derhalve is sec-

bron:

toraal ruimte voor ontwikkeling.

Provincie Limburg

Het planvoornemen heeft consequenties voor de waterhuishouding. Om de invloed zoveel mogelijk te beperken worden een gescheiden rioolstelsel en een regenwaterbuffer aangelegd. Deze worden besproken in de paragraaf “plaats voor water”.

5

1

Groene waarden Het groene karakter is in de ontwerp POL-aanvulling Nationaal landschap Zuid-Limburg benoemd als landschappelijke kernkwaliteit. Binnen het plangebied zelf zijn volgens het POL geen groene waarden aanwezig. Rondom de beekdalen zijn wel groene waarden aanwezig. Het planvoorne-

2

men heeft hierop geen invloed. Derhalve is sectoraal ruimte voor ontwikkeling. Flora- en fauna Op basis van de Flora- en faunawet moet bij alle geplande ruimtelijke ingrepen nagegaan worden of er schade wordt toegebracht aan beschermde dier- en plantensoorten. Voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting geldt in twee gevallen een ontheffing wanneer sprake is van beschermde diersoorten in het plangebied:
een algemene ontheffing voor algemene beschermde soorten;
een ontheffing bij zeldzamer soorten, op voorwaarde dat gehandeld wordt conform een goedgekeurde gedragscode. Voor de soorten, genoemd in bijlage IV van de Habitatrichtlijn en in bijlage 1 van de AMvB, is altijd een ontheffing nodig. (cat. 3)

1

2

groene waarden bron:

In de Flora en fauna-wet is ook de zorgplicht opge-

provincie Limburg

nomen. Dit houdt in dat iedereen ‘voldoende zorg’ in

impressie plangebied

acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende dieren en planten (en dus niet alleen de beschermde) en hun leefomgeving. In het kader van voorgestane ontwikkeling heeft een verkennend natuurwaardenonderzoek plaatsgevonden (Van Heukelom-Verbeek, 8 november 2005, dossiernummer GW-136.400). Uit dit onderzoek bleek dat er zich in het plangebied geen (mogelijke) vaatplanten bevinden, die wettelijke bescherming genieten. Het plangebied is matig onderzocht op de overige soortgroepen van de flora.

6

De soorten die hieronder vallen worden echter niet wettelijk beschermd. Aanvullend onderzoek is dan ook niet nodig. In het plangebied komen verder geen amfibieën en reptielen, dagvlinders, libellen of overige soortgroepen voor. In het gebied komen mogelijk 6 zoogdiersoorten voor, die alle in de categorie 1 (algemeen voorkomend) van de Flora- en Faunawet vallen. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. De Laatvlieger en de Das (cat. 3) gebruiken het plangebied mogelijk als foerageergebied. Voor de laatvlieger geldt dat ontwikkelingen in het plangebied geen effect hebben op de verblijfplaatsen van deze vleermuis. Ten zuiden van de woningbouwlocatie zijn twee dassenburchten aangetroffen. Daarnaast zijn dassenwissels aanwezig. Er is ontheffing aangevraagd van de verbodsbepalingen genoemd in artikel 11 van de Flora- en faunawet voor wat betreft de das, laatvlieger, kneu, patrijs en veldleeuwerik voor de periode van 1 juli 2006 tot en met 1 juli 2011. Het ministerie van Landbouw, natuur en voedselkwaliteit heeft de aanvraag beoordeeld. Geconcludeerd kan worden dat alleen voor de das een ontheffing verleend hoeft te worden. Deze ontheffing is verleend d.d. 22 juni 2006. Aan de ontheffing zijn een aantal voorwaarden verbonden waaraan voldaan moet worden. Tevens is gesteld dat in het plangebied valt te rekenen met de aanwezigheid van diverse vogelbroedsoorten, die wettelijk beschermd zijn. Dit houdt in dat de bosbouwkundige werkzaamheden (snoei-, kap-, rooi- en plantwerkzaamheden) in het plangebied buiten het broedseizoen (15 maart – 15 juli) plaats dient te vinden, zodat broedende vogels niet worden verstoord. De aanvraag tot ontheffing alsook de verleende ontheffing zijn als losse bijlage beschikbaar (kenmerk ff75c.06toek.0077.sh, d.d. 22 juni 2006)

7

1

Kristallen waarden Volgens de Kristallen waardenkaart uit het POL is het plangebied gelegen in het bodembeschermingsgebied Mergelland. Hier streeft de provincie naar een kwaliteit van bodem, grondwater en landschap die voldoet aan de eisen die de aanwezige –en bijzondere- biotopische, a-biotopische en cultuurhistorische waarden stellen.

2

Het planvoornemen vormt, mits goed uitgevoerd, geen bedreiging voor de kwaliteit van bodem en grondwater. Verder zijn in het plangebied zelf geen beschermde landschapselementen gelegen die be schermd zijn. Derhalve zijn met het planvoornemen geen kristallen waarden in het geding. Noordelijk van het plangebied ligt het grondwaterbe3

schermingsgebied Roodborn. Het planvoornemen heeft hier echter geen (negatieve) invloed op. Ten zuiden van de kern Partij ligt een stiltegebied. De afstand tot het plangebied is echter voldoende groot, waardoor er van het planvoornemen geen negatieve invloed uit zal gaan. Sectoraal is dus ruimte voor ontwikkeling. 2.3 Occupatie

1

2

3

kristallen waarden

Archeologie

bron:

Op basis van gegevens over bodem, geologie en be-

provincie Limburg

kende vindplaatsen zijn gebieden aangewezen waar

IKAW

zich waarschijnlijk nog archeologische vindplaatsen

bron:

bevinden (afgeleid van de vestigingsvoorkeuren van

Rijksdienst voor

de mens door de eeuwen heen). Deze zijn weergege-

oudheidkundig bodem-

ven op de Indicatieve Kaart van Archeologische

onderzoek

Waarden (IKAW).

resultaten archeologisch onderzoek

De laagste delen van de hellingen, nabij overgang naar de beekzones, waren van oudsher plaatsen waar occupaties ontstonden. Derhalve heeft volgens de geraadpleegde IKAW nagenoeg het gehele plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde.

8

1

In het kader van de planvoorbereiding is archeologisch vooronderzoek uitgevoerd (RAAP, juli 2001, verslagnummer 2001-2108/RT). Het veldonderzoek heeft een concentratie vuursteenmateriaal opgeleverd (vindplaats 1). Daarnaast zijn in het plangebied twee losse vondsten gedaan. Het betreft een vuurstenen kern en een getande of geretoucheerde vuurstenen afslag. Verschillende bodemhorizonten zijn nog aanwezig. tevens lijkt de klei-uitspoelingshorizont plaatselijk aan

1

ligging van de vuursteenvindplaats (rood)

de rand van het plateau nog aanwezig te zijn.

bron: De steekproef b.v.

Vanwege de geringe erosie is de kans reëel dat (een deel

van)

de

archeologische

resten/sporen

na

deposito nauwelijks zijn verplaatst en zich dus nog in situ in de bodem bevinden. Daarnaast kunnen op de vindplaats archeologische grondsporen uit het Neolithicum voorkomen. Naar aanleiding van deze resultaten wordt een Aanvullend Archeologisch Onderzoek (AAO) in de vorm van proefsleuven op vindplaats 1 aanbevolen.

9

1

Reactie ROB (mail d.d. 23 juli 2001) De periodespecialisten van de Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek (ROB, nu RACM)) hebben bovenstaand rapport bestudeerd en zijn tot de volgende conclusie gekomen: de vondsten op vindplaats 1 worden niet dermate belangrijk geacht dat men een AAO noodzakelijk acht.

2

Wel is men van mening dat eventuele graafwerkzaamheden onder archeologische begeleiding dienen plaats te vinden. Hiervoor is gekozen om de werkzaamheden niet onnodig te vertragen en het niet zeker is dat archeologische waarden zullen worden aangetroffen. Mochten toch waarden worden aangetroffen, dan kunnen deze direct en geheel worden gedocumenteerd, waarna de werkzaamheden kunnen worden hervat.

3

Op 11 mei 2009 heeft in het plangebied een Archeologische Begeleiding onder protocol opgraven plaatsgevonden. Het onderzoek bestond uit het graven van een deel van een toekomstige weg met een verdieping voor het leggen van een rioolbuis ter hoogte van de vuursteenvindplaats. Tijdens het graven van de put zijn geen archeologische grondsporen waargenomen, alleen recente kleine houten palen en andere duidelijk recente sporen. In de bovenkant van de bouwvoor en aan het oppervlak zijn vier vuursteen-afslagen gevon1

gebied dat onder

den. Er heeft duidelijk erosie plaatsgevonden waar-

archeologische begeleiding is

door de vindplaats is opgenomen in de bouwvoor.

afgegraven 2

3

cultuurhistorie

Archeologische begeleiding in latere fasen werd na

bron:

overleg niet zinvol geacht. Naar aanleiding van de re-

J. Renes

sultaten is geadviseerd geen verder archeologisch

Partij ± 1840

onderzoek te laten uitvoeren.

bron: Grote historische atlas

Het rapport ‘Partij, Van Pallantstraat Gemeente Gulpen-

van Nederland

Wittem (L.). Een Archeologische Begeleiding onder Protocol Opgraven’, uitgevoerd door De Steekproef b.v. Zuidhorn, is als losse bijlage beschikbaar. Cultuurhistorie De cultuurhistorie is in de ontwerp POL-aanvulling Nationaal landschap Zuid-Limburg benoemd als landschappelijke kernkwaliteit.

10

De kern Partij is ontstaan vanuit een nederzetting op

1

de hogere delen langs de samenvloeiing van Selzerbeek en de Geul. Deze vestigingsplaats lag tevens langs de Romeinse Heirbaan (Maastricht-Aken). Ruimtelijk is de kern later uitgegroeid in lintbebouwing langs de verbinding Wittem-Mechelen. Op de cultuurhistorische waardenkaart is het centrum van de kern Partij aangeduid als “bebouwde kom, reeds in 1810 bestaand”. Het wegenpatroon in en rondom de kern heeft een historische geografie. Het buitengebied rond de kern zijn aangeduid als “sedert 1830 weinig veranderd verkavelingspatroon”. Geconcludeerd kan worden dat met het planvoornemen geen cultuurhistorische waarden in het geding zijn. Topografie/landschap Het landschap is in de POL-aanvulling Nationaal landschap Zuid-Limburg benoemd als landschappelijke kernkwaliteit. Van oudsher vond de landschappelijke inrichting op een organische wijze plaats, met de geomorfologie als natuurlijk uitgangspunt. De wegen lagen evenwijdig met de hoogtelijnen (Rodestraat) of in een droogdal, wat een goed begaanbare verbinding tussen het plateau en het dal vormde (Partijerweg).

1

topografie bron:

Bij meer recente invullingen komt de laatste decennia

topografische dienst

de omgevingskwaliteit meestal op de tweede plaats. Bij de uitbreidingen aan de noord- en oostzijde van de originele kern Partij is meer rekening gehouden met een efficiënte verkaveling dan met de bestaande structuren, met name de geomorfologische structuur. Met de voorgestane ontwikkelingen zal deze interpretatie uit het verleden nogmaals bezien worden. Het planvoornemen vormt de ruimtelijke afbouw van de kern aan de oostzijde. Met de realisatie zullen nieuwe relaties worden gelegd met de structuren uit de eerder besproken lagen.

11

1

Momenteel heeft het plangebied een agrarisch gebruik. In het vigerende bestemmingsplan Buitengebied zijn de agrarische gronden bestemd als “Agrarisch gebied, A”. Bij het opstellen van het bestemmingsplan in 1998 is reeds afgewogen dat zich in dit gebied geen bijzondere landschappelijke waarden bevinden. Derhalve zijn met het planvoornemen geen landschappelijke waarden in het geding. Wel dient het landschap als uitgangspunt te worden genomen bij de planuitwerking. 1

luchtfoto plangebied

2.4 De huidige situatie Het plangebied, dat momenteel agrarisch gebruikt wordt, wordt aan de westzijde begrensd door de bebouwing van planmatige uitbreidingen van de kern Partij. Deze zijn gerealiseerd tussen de oorspronkelijke Rodestraat en Partijerweg. De bebouwing bestaat uit woningen uit de jaren ’70 en ’80, hoofdzakelijk bestaand uit vrijstaande en halfvrijstaande woningen. Aan de oostzijde ligt het buitengebied, wat met name een agrarisch gebruik heeft. Ten westen van het plangebied ligt de reeds in gang gezette ontwikkeling van de woningbouw die door middel van de vrijstellingsprocedure eerder mogelijk is gemaakt. Verder zuidelijk van het plangebied ligt een holle weg.

12

1

2

3

Uit de analyse van de aanwezige kwaliteiten blijkt dat met het planvoornemen geen waarden in het geding zijn, mits voldaan wordt aan enkele randvoorwaarden ten aanzien van het reliëf, de bestaande structuren en de aanwezige dassenburcht. Deze randvoorwaarden zullen in de komende paragraaf aan de orde komen. Het planvoornemen staat dus niet op gespannen voet met het in het contourenbeleid beoogde doel: het waardevolle buitengebied van Zuid-Limburg beschermen. 1

Van Pallantstraat

2.5 Planvoornemen

2

idem

Het planvoornemen bestaat uit de ontwikkeling van

3

idem

een wooncluster aan de oostrand van de kern Partij. Het plan voorziet in de realisatie van 17 woningen, aansluitend bij de reeds in gang gezette bouw van 12 woningen ten westen van het plangebied. De uitvoering vormt de afronding van de kern Partij in de richting van het buitengebied. Met de bouw van de 6 starterswoningen (2 blokken van 3 woningen) is gestart in de tweede helft van 2009. De zes andere koopwoningen worden in een later stadium gebouwd. Deze woningen bevinden zich in de westelijke helft van de nieuwbouwontwikkelingen aan de oostzijde van Partij.

13

1

vrijstaand

twee-ondereen kap

Van Pallantstraat

patio’s

vrijstaand

vrijstaand

Het plangebied vormt het noordelijke, oostelijke en zuidelijke deel van deze nieuwbouwontwikkeling. Het 1

woningtypen

onderhavige planvoornemen voorziet in de realisatie van 8 (vrijstaande) vrije sectorwoningen, 5 reguliere woningen in de vorm van een tweetal twee-onder-één kapwoningen (4 woningen) en één vrijstaande woning Daarnaast wordt op de hoek met de Van Pallantstraat en het noordelijke deel van het plangebied een viertal patiowoningen gerealiseerd. 2.6 Stedenbouwkundige inpassing De bebouwing wordt ontsloten door een lus, die aan beide zijden aansluit op de Van Pallantstraat. Qua bebouwing en perceelsgrootte zal worden aangesloten op de omgeving, om zo het bestaande stedenbouwkundig beeld te handhaven. Dit betekent dat in het plan verschillende woningtypen gerealiseerd worden.

14

Het terrein grenzend aan de noordelijke aansluiting op

1

de Van Pallantstraat is vrij ondiep. Hierdoor zijn de bouwmogelijkheden ter plekke beperkter. Derhalve is ervoor gekozen hier de patiowoningen als meer specifieke invulling te realiseren. Ten behoeve van de beeldkwaliteit is bij de reeds gevolgde vrijstellingsprocedure voor het gehele bouwplan voor de 29 woningen eerder een handreiking op-

2

gesteld die als losse bijlage beschikbaar is. Deze handreiking geldt als een suggestie. 2.7 Landschappelijke inpassing Het planvoornemen voorziet op een kwalitatieve wijze in de afronding van de oostelijke rand van Partij. Om de overgang naar het landelijk gebied in de bebouwing tot uiting te laten komen is de toegestane goothoogte van de woningen aan de oostkant (grenzend aan het buitengebied) lager dan die aan de westkant. Deze woningen worden bovendien vrijstaand, zodat de bebouwing zich opent naar het buitengebied toe. De woningen worden geplaatst op verschillende niveaus die de hoogteverschillen in het landschap volgen. Bij het architectonische ontwerp zijn de woningen zodanig vormgegeven, dat er zo min mogelijk in het natuurlijke reliëf hoeft te worden gegraven. De tuinen van de meest oostelijke woningen grenzen

1

aan het buitengebied. Deze gronden fungeren als tuin, maar worden zodanig ingericht dat een goede

impressie plangebied

2

holle weg

overgang naar het landschap ontstaat en komen derhalve niet voor bebouwing in aanmerking. Ten noorden van het plangebied wordt voorzien in een regenwaterbuffer die afstroomt op de Selzerbeek. Op deze manier wordt verstoring van de waterhuishouding ter plekke zoveel mogelijk voorkomen. 2.8 Duurzaam bouwen De woningbouw vindt plaats met toepassing van het gemeentelijk beleid aangaande duurzaam bouwen. Uitgangspunt hiervoor is het door de gemeenteraad van Gulpen-Wittem in december 2000 vastgestelde “Convenant Duurzaam Bouwen Gewest Maastricht en

15

1

Mergelland”, met name ten aanzien van het pakket “Woningbouw, nieuwbouw en beheer”. Voor de woningen moet worden uitgegaan van een verbeterde energieprestatie. De EPS mag maximaal 0,72 bedragen (10% hogere energieprestatie dan vereist wordt in het bouwbesluit). Door de individuele bouwers en de bouwer van de projectmatige woningen moet door middel van een rapportage deze verbeterde energieprestatie worden aangetoond Zie hiervoor ook de losse bijlagen “Energie prestatie woning1

richting Partij

bouw” en “Nieuwbouwwoningen Volker Wessels Vastgoed voortal “Climate ready””. Ook ten aanzien van de infrastructuur zal duurzaam gebouwd worden. Er zal een gescheiden rioleringsstelsel worden aangelegd, de openbare verlichting zal in experimentele duurzame energie worden uitgevoerd en er worden duurzame materialen toegepast. 2.9 Inrichtings- en bouwvoorwaarden Deze ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van het projectbesluit gaat gepaard met een aantal regels. Daarmee zijn de randvoorwaarden vastgelegd om tot een goede stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van het nieuwe woonbuurtje te komen.

16

1

Voor het westelijke, in uitvoering zijnde deel van de woonlocatie zijn deze randvoorwaarden in een eerder stadium vastgelegd. Voor 9 van de 17 woningen zijn door Lancée Architecten reeds bouwtekeningen gemaakt en tevens zijn deze woningen door middel van een situatietekening ingepast in het plangebied (zie bijlage 2 en afbeelding 1 op deze pagina). De omvang en situering van de 9 woningen staat al grotendeels vast, toch is het nodig voor het plangebied randvoorwaarden op te nemen. Dit met het oog op de 8 vrije sectorwoningen en tevens voor mogelijke

1

situatietekening

toekomstige ontwikkelingen, zoals verbouwingen en

woningen (bron: Lancée ar-

het plaatsen van bijgebouwen.

chitecten

17

1

Daarnaast dient door het aanwezige hoogteverschil duidelijkheid gegeven te worden omtrent het peil van de woningen. De peilhoogtes/niveauhoogtes zijn verwerkt op de tekening ‘dwarsprofielen kavel 01 t/15 van 1

inrichtingsschets

Lancée architecten, ontvangst gemeente d.d. 1 maart 2010. Een kopie van de situatie met daarop de peilhoogtes is in bijlage 4 opgenomen. Voor het bouwen van woningen (hoofdgebouwen) gelden de volgende regels:
de woningen dienen qua woningtype overeen te komen met de aangegeven woningtypen op pagina 12;
de woningen dienen in de op inrichtingsschets (bijlage 3 en afbeelding 1 op deze pagina) aangegeven bouwblokken (rood) te worden gesitueerd;
de goothoogte van de vrijstaande woningen aan de buitenrand bedraagt maximaal 4,5 meter;
de goothoogte van de patiowoningen bedraagt maximaal 3,5 meter;

18


de goothoogte van de overige woningen bedraagt maximaal 6,0 meter;
erkers mogen 1,50 meter voor de voorgevelrooilijn komen mits de erker niet breder is dan 60% van de voorgevelbreedte. Voor het bouwen van bijbouwen gelden de volgende regels:
bijgebouwen mogen in het met een dikke lijn omkaderde rode vlak dan wel in het gele vlak worden gesitueerd (afbeelding 1 op de vorige pagina);
de gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 40% van de bij de woning behorende gronden, met dien verstande dat de totale bebouwde oppervlak2

te niet meer mag bedragen dan 70 m .
In de tuinen, voor zover gelegen buiten de rode contour en aangeduid als donkergroen vlak, is het oprichten van bijbouwen niet toegestaan. Deze tuinen zijn bestemd als ‘Tuin met landschappelijke waarden’. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
de hoogte mag niet meer dan 5,00 meter bedragen, met uitzondering van erfafscheidingen, waarvan de hoogte niet meer dan 2,00 meter mag bedragen;
ze dienen voor het overige naar aard en afmetingen bij deze bestemmingen te passen;
erfafscheidingen worden uitgevoerd als hagen of andere vormen van groen waarbij fysieke afscheidingen worden uitgevoerd in begroeibare open stalen hekwerken (gesloten vlechtschermen passen niet in het landschap en zijn weinig duurzaam). De parkeernorm bedraagt 1,7 parkeerplaats per woning. De gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn tevens vastgesteld in de bij deze ruimtelijke onderbouwing behorende regels en verbeelding.

19

3 Beleidskader 1

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan het rijks-, provinciaal, regionaal en het gemeentelijk beleid. De voor het planvoornemen relevante beleidsdocumenten worden toegelicht. 3.2 Rijksbeleid Nota Ruimte (2004) In de Nota Ruimte wordt ruimte voor ontwikkeling als uitgangspunt centraal gesteld. Het kabinet gaat uit van een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid en een heldere verdeling van verantwoordelijkheden tussen Rijk en decentrale overheden. De nota bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk (platte)land. Het beleid met betrekking tot de basiskwaliteit van steden, dorpen en bereikbaarheid kent 4 pijlers:
versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;
krachtige steden en een vitaal platteland;
borging en ontwikkeling van belangrijke waarden;
borging van de veiligheid, waarbij de laatste drie op dit plan van toepassing zijn. Bundeling van economie en verstedelijking staat centraal als de ruimtelijke uitwerking van deze doelen.

1

nota ruimte

Bundeling betekent in deze dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd moet worden gelokaliseerd, dat wil zeggen in of aansluitend aan bestaand bebouwd gebied. Teneinde het platteland vitaal te houden dient aan de gemeente ruimte te worden geboden om te kunnen bouwen voor de eigen bevolkingsgroei. Het planvoornemen sluit aan bij dit beleid. Op de borging en ontwikkeling van belangrijke waarden en borging van de veiligheid wordt specifiek ingegaan in het hoofdstuk “Onderzoek”.

20

Mensen, wensen, wonen (2000)

1

In de nota Mensen, wensen, wonen wordt de visie op e

wonen in de 21 eeuw gegeven. Een van de kernthema’s is “meer ruimte voor groene woonwensen”. De druk op niet-stedelijke gebieden is groot. Dit komt enerzijds doordat een deel van de woningzoekenden niet in stedelijke gebieden hun woonwensen kan realiseren. 2

Anderzijds willen mensen ruim en groen wonen. Er is behoefte aan ruimere en eigen woningen. Woonmilieudifferentiatie en de betekenis van groen als kwaliteitsdrager in stedelijke milieus worden steeds belangrijker. Wonen in dorpen is, zeker bij de huidige inwoners, populair. Er is een aantrekkelijk woonklimaat door de ruimte, de nabijheid van het buitengebied en de specifieke sociale banden. Wanneer in de toekomst het belang van informatie- en communicatietechnologie verder toeneemt, zal de kwaliteit van de directe woonen leefomgeving als vestigingsfactor aan betekenis toenemen. Het planvoornemen vormt hiervan een voorbeeld, hier kan worden voldaan aan de wens van ruim en groen wonen van de eigen bevolking. 3.3 Provinciaal beleid Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2006 In het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) uit

1

2006 heeft de provincie Limburg haar beleid op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu en water samenge-

nota ‘Mensen, wensen, wonen’.

2

POL 2006

bracht. Het beleid is daarbij zoveel mogelijk geïntegreerd, waarbij een sterk gebiedsgericht plan is ontstaan. Per (deel)gebied is af te lezen welk beleid voor zowel ruimte, milieu als water wordt nagestreefd. De kern Partij, waarbinnen het plangebied is gelegen, is binnen het POL 2006 aangeduid als “plattelandskern” (Perspectief 6). Ter hoogte van het plangebied wordt de kern omringd door de perspectieven “vitaal landelijk gebied” en “ruimte voor veerkrachtige watersystemen”.

21

1

2

Op het gebied van wonen stelt de provincie zich ten doel te zorgen voor voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plaats. Het streven is erop gericht meer variatie in woonmilieus aan te bieden, onder meer door verschillende typen woningen te realiseren. Het planvoornemen sluit aan bij dit beleid. POL-aanvulling:

Nationaal

Landschap

Zuid-

Limburg (2005) Naar aanleiding van het aanwijzen van het Heuvelland Zuid-Limburg als Nationaal Landschap in de No1

2

POL-herziening

ta Ruimte is de POL-aanvulling Nationaal Landschap

nationaal landschap

Zuid-Limburg opgesteld. In deze aanvulling worden de

uitsnede POL

kernkwaliteiten van het gebied opgenomen, zijnde het

perspectievenkaart

reliëf, het groene karakter, de schaalcontrasten: van zeer open (plateaus) naar besloten (hellingen en beekdalen) en de kenmerkende en gebiedseigen cultuurhistorische elementen. Het beschermen en versterken van deze landschappelijke kernkwaliteiten is een leidend aspect bij ontwikkelingen binnen het Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Het plangebied is gelegen in het Heuvelland ZuidLimburg en dus in het Nationaal Landschap. Derhalve dienen bij voorgenomen ontwikkelingen de landschappelijke kernkwaliteiten die zijn opgenomen in de ontwerp POL-aanvulling Nationaal Landschap ZuidLimburg gerespecteerd te worden.

22

3.4 Regionaal beleid

1

Regionale woonvisie Maastricht en Mergelland 2005-2009 In de gemeente Gulpen-Wittem geldt het regionaal volkshuisvestingsplan ‘Regionale Woonvisie Maastricht en Mergelland. Het motto van deze visie is ‘complete regio: leefbare dorpen, sterke stad’. Hoofddoel van de visie is te komen tot een regionale

2

woningvoorraad die aansluit bij de wensen van de huidige bevolking en goed is toegerust voor het opvangen van toekomstige ontwikkelingen. De nadruk ligt hierbij primair op kwaliteit: variatie in woonmilieus, woningtype, prijsklasse, flexibiliteit, vormgeving en architectuur, duurzaamheid, levensloopbestendigheid e.d.. Het onderhavige woningbouwprogramma, dat hierin voorziet, is in deze visie opgenomen. Daarbij is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik omdat gestreefd is naar woningbouw binnen de rode contour. Er wordt gebouwd voor verschillende woonmilieus, woningtypen en prijsklassen. 3.5 Gemeentelijk beleid Structuurvisie Gulpen-Wittem Het hoofddoel van het aspect wonen binnen de structuurvisie Gulpen-Wittem (26 februari 2003) is het voorzien in voldoende en gepaste huisvesting voor

1

Regionale woonvisie

primair de eigen inwoners binnen de daarvoor aanwe-

2

Structuurplan

zige ruimtelijke mogelijkheden (contouren) en be-

Gulpen-Wittem

schikbare cijfereenheden. Overeenkomstig de resultaten van het recent uitgevoerde woningbehoeftenonderzoek ligt de prioriteit voor de komende 15 jaar bij de realisering van de behoefte aan ouderenhuisvesting mede ten behoeve van doorstroming van andere huishoudens. Daarnaast gaat prioriteit uit naar betaalbare huisvesting voor jongeren.

23

1

De te bouwen woningen in Partij zijn in eerste instantie bedoeld voor de opvang van de woningvraag van de eigen bevolking. In het structuurplan is de ontwikkelingslocatie PartijOost opgenomen. Deze uitbreiding vormt de ruimtelijke afbouw van de kern aan de oostzijde. Deze uitbreiding is noodzakelijk omdat er nauwelijks of geen uitbreidingsmogelijkheden aanwezig zijn in Partij zelf. 1

uitwerking

In het woningbouwprogramma, zoals genoemd in de

kern Partij

Structuurvisie, is ter plaatse voorzien in de realisering

bron:

van ca. 15 woningen.

Structuurplan

De afgelopen jaren heeft de gemeente dit programma herzien. Ter plaatse is ruimte gevonden om 29 woningen te realiseren, waaronder de 4 patiowoningen, 8 vrij uitgeefbare bouwkavels en de 5 reguliere woningen uit het planvoornemen.

24

4 Onderzoek 4.1 Milieu Algemeen Milieuaspecten spelen een rol in de ruimtelijke planvorming wanneer aan een gebied functies worden toegekend die een milieubelasting doen ontstaan of doen toenemen. Door middel van een goede ruimtelijke ordening kan een milieubelasting ook worden beperkt of worden voorkomen, zodat wordt bijgedragen aan de duurzame ontwikkeling. Milieuaspecten worden daartoe integraal en vanaf een zo vroeg mogelijk stadium in het planvormingsproces betrokken. Hierdoor wordt het milieubelang volwaardig afgewogen tegen andere belangen die evenzeer claims kunnen leggen op de schaars beschikbare ruimte. Wet geluidhinder In het kader van de Wet geluidhinder heeft onderzoek plaatsgevonden naar de invloed van de wegen N278, en de Partijerweg (db/a consultants, 09-01-2006, projectnummer AR 9127/1). Uit dit onderzoek blijkt dat, inclusief de toegestane aftrek ingevolge artikel 103 van de Wet geluidhinder, de hoogste waarde van de maatgevende geluidsbelasting vanwege het verkeer op de beschouwde wegen 49 dB(A) etmaalwaarde is. Met dit resultaat wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) van de Wet geluidhinder voldaan. Het onderzoek is voor 1 januari 2007 uitgevoerd. Vanaf deze datum is de Wet geluidhinder aangepast aan Europese regelgeving. Dit betekent dat de geluidbelasting niet meer als dB(A) maar als Lden wordt weergegeven. De geluidsniveaus blijven dezelfde, enkel de weergave wijzigt. Gevolg hiervan is dat de voorkeursgrenswaarde 50 dB(A) wordt aangegeven als 48 dB Lden. Dit betekent dat de berekende gevelbelasting voor het plangebied van 49 dB(A) weergegeven kan worden als 47 dB Lden. Het planvoornemen voldoet hierdoor nog steeds aan de Wet geluidhinder. Er zijn akoestisch gezien dus geen belemmeringen voor het planvoornemen. 25

1

Luchtkwaliteit Conform de Wet Luchtkwaliteit (binnen de Wet Milieubeheer) die vanaf 15 november 2007 in werking is getreden, zijn er meer mogelijkheden om kleine bouwprojecten door te laten gaan. Voor projecten die de hoeveelheid fijn stof en stikstofdioxide in de lucht met maximaal 1% verhogen, hoeven geen aanvullende maatregelen getroffen te worden. Het project draagt

2

dan niet in betekende mate bij aan de luchtverontreiniging. Binnen het plangebied is sprake van de bouw van 17 woningen binnen een uitbreidingsplan aan de rand van de kern Partij. Uitgaande van het 1% criterium is binnen het plangebied geen sprake van een project dat in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. De grens van 1% wordt overschreden als sprake zou zijn van de nieuwbouw van meer dan 500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg en de nieuwbouw van meer dan 1000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling (Ministerie van VROM, Handreiking NIBM luchtkwaliteit, mei 2008). Daarnaast heeft in 2004 de Provincie Limburg door TNO luchtkwaliteitskaarten laten berekenen waarop de concentraties van de luchtverontreinigende stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) als gevolg

luchtkwaliteit

van de Rijks- en provinciale wegen in de provincie

1

waarde stikstofdioxide

worden berekend. De kaarten zijn doorgerekend voor

2

waarde fijnstof

het jaar 2003 en er is een prognose berekend voor het jaar 2010. Van belang bij het beoordelen van de concentraties zijn de in het Besluit luchtkwaliteit gestelde grenswaarden, die in principe niet mogen worden overschreden:
Stikstofdioxide (NO2): 40 microgram/kubieke meter geldt vanaf 1 januari 2010
Fijn stof (PM10): 40 microgram/kubieke meter geldt vanaf 1 januari 2005

26

Binnen het plangebied bedragen deze waarden als gevolg van de Rijksweg N278 ten zuiden van het plangebied resp. 25 en 33 microgram/kubieke meter. In 2010 zullen deze waarden zijn afgenomen tot 19 respectievelijk 29 microgram/kubieke meter. Deze waarden blijven derhalve beneden de grenswaarden en worden ook niet door lokale omstandigheden (het wegenstelsel van Partij) overschreden. Het planvoornemen zelf is van een dergelijk kleine schaal dat het geen negatieve invloed op de luchtkwaliteit in de omgeving zal hebben. Bovendien zal de gemeente het gebied, evenals de overige wegen in de kom, inrichten als 30 km/h-zone om de effecten te minimaliseren. Geconcludeerd wordt dat voor het plangebied geen onderzoek luchtkwaliteit behoeft te worden uitgevoerd. Bodemkwaliteit Gezien het toekomstig gebruik van het plangebied voor woondoeleinden is ten behoeve van de eerder gevolgde vrijstellingsprocedure een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Kragten, rapportnummer BOD 05.110, 15 november 2005). In de bovengrond zijn plaatselijk licht verhoogde gehalten aan zink aangetroffen. De bodem voldoet echter aan de bodemgebruikswaarde BGW1 en is geschikt voor de nieuwe bestemming. Ter plaatse van twee boringen is baksteenpuin aangetroffen. Hoewel dit niet heeft geleid tot verontreiniging van de bodem, wordt aangeraden sterk puinhoudende grond niet in het werk te hergebruiken. 4.2 Milieuzonering Bedrijven In de omgeving van het plangebied liggen geen bedrijven die de ontwikkeling van de woningbouwlocatie in het kader van de milieuwetgeving belemmeren. Van het planvoornemen gaat evenmin een beperkende werking uit voor omliggende bedrijven.

27

Externe veiligheid De huidige situatie met betrekking tot externe veiligheid wijzigt niet. In en rond het plangebied zijn geen inrichtingen gelegen die zijn opgenomen in de lijst met risicovolle bedrijven in de gemeente Gulpen-Wittem en die van invloed kunnen zijn op het gebruik ter plekke van het plangebied. 4.3 Plaats voor water Inleiding Het plangebied is gelegen in een infiltratiegebied. Conform het POL moet in deze gebieden bij nieuwbouwlocaties minimaal 80% van het verhard oppervlak afgekoppeld worden van het rioolstelsel. Dit moet voor zover mogelijk binnen het plangebied geborgen en geïnfiltreerd worden. Naar aanleiding van de realisatie van de uitbreidingslocatie als geheel is een waterdoorlatendheidsonderzoek uitgevoerd en is een onderbouwing voor de waterparagraaf opgesteld (Kragten, rapportnr. BOD 05.050/WAT 05.016, 10 augustus 2005). De samenvatting is hierna, onder “Invloed van het planvoornemen”, weergegeven. Infiltratie Uit het infiltratieonderzoek blijk dat de infiltratiecapaciteit van de bodem zeer slecht te noemen is. Daarom zal het water middels een regenwaterbuffer binnen het plangebied geborgen worden. Hiervoor wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. Waterbezwaar bestaande bebouwing Het plangebied is gelegen in een hellend gebied op lössgrond. Deze grond is gevoelig voor versmering en verdichting. Gedurende de aanleg van de bebouwing zullen de terreinen met zwaar materiaal worden bereden. De bestaande tuinen en bebouwing dient van afstromend oppervlaktewater en modder te worden gevrijwaard. Om die reden zullen de greppels bovenstrooms van het bestemmingsplan en de benodigde buffers voor het bouwrijp maken gereed moeten zijn. Dit is reeds gebeurt ten behoeve voor de uitbreidingslocatie als geheel.

28

Invloed van het planvoornemen Het regenwater dat valt op verhard oppervlak (verharding en daken) moet bij T=25 volledig worden gebufferd in een ten noordoosten van het plangebied aan de rijksweg gelegen waterbuffer. De hoeveelheid te bufferen regenwater afkomstig uit de uitbreidingswijk als geheel (inclusief het plange3

bied) bij T = 25 bedraagt 201 m en voor T=100 be3

draagt dit 255 m . Daarenboven stroomt bij T=25, 800 3

m vanuit het omliggende gebied richting plangebied. In overleg met Waterschap Roer en Overmaas is besloten dat de gemeente Gulpen-Wittem in combinatie met het waterschap voor de realisatie van een passende buffervoorziening zorgen. 3

3

Een buffer waarin de genoemde 1.055 m (255 m + 3

800 m ) probleemloos gebufferd kan worden inclusief de benodigde waking van 0,5 meter bij T = 25. Bij T>100 zal het overtollige water via een escapevoorziening aan de zijde van de Rijksweg oppervlakkig moeten afstromen over de Rijksweg richting de Selzerbeek. De buffer wordt (voor zover dit economisch en technisch uitvoerbaar is) voorzien van een bodempassage en drainage, welke indirect loost op de Selzerbeek. In het andere geval wordt 0,3 mm/uur doorgevoerd naar de zuivering. In de bestekuitwerking dienen de panden langs de Rijksweg daarbij te worden ontzien. Bij de bestekuitwerking dient te worden voorzien in een adequate afscherming van bestaande tuinen en bebouwing zowel in de realisatiefase als in de gebruiksfase. 4.4 Kabels en leidingen In of nabij het plangebied zijn geen kabels of leidingen gelegen die planologische bescherming behoeven, en daardoor een belemmering voor het planvoornemen betekenen.

29

4.5 Verkeer Ontsluiting en bereikbaarheid Het plangebied wordt aangesloten op de Van Pallantstraat. Via deze straat wordt aangesloten op de Partijerweg, de hoofdontsluiting van de kern Partij, die aansluit op de provinciale weg N278. Een openbaar vervoerhalte ligt aan de Partijerweg, op loopafstand van het plangebied. Verkeersveiligheid De meeste wegen binnen Partij maken deel uit van een 30 km/h-zone. Ook binnen het uitbreidingsgebied zal de maximumsnelheid 30 km/h bedragen, waardoor de verkeersveiligheid in en rondom het plangebied gegarandeerd is. Door de aanleg van de woonwijk zal de verkeersintensiteit op de Pallantstraat enigszins toenemen. Gezien het kleine aantal woningen in het plangebied voldoet de huidige capaciteit. De verkeerleefbaarheid van de bestaande wegen ondervindt minimale invloed en is nog steeds veilig en goed te noemen. Parkeren De ASVV 2004, uitgegeven door het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, water- en Wegenbouw en Verkeerstechniek (CROW), geeft ondernemer kerncijfers voor het aantal parkeerplaatsen. Voor woningen geldt een parkeernorm van 1,7 parkeerplaatsen per woning. Dit betreft parkeergelegenheid ten behoeve van zowel bewoners als bezoekers. Binnen de uitbreidingswijk als geheel wordt voorzien in deze capaciteit. Zowel in het openbare gebied als op eigen terrein worden in totaal minimaal 50 (29 x 1,7) parkeerplaatsen aangelegd. Hierbij zijn dus ook de benodigde parkeerplaatsen voor de 17 woningen van het planvoornemen meegeteld.

30

5 Haalbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid Het plan zal gedeeltelijk door de gemeente en gedeeltelijk door een projectontwikkelaar gerealiseerd worden. De projectontwikkelaar zal de woningen realiseren, terwijl de gemeente zorg draagt voor de aanleg van de infrastructurele voorzieningen. Hieronder wordt tevens begrepen de aansluiting op de nutsvoorzieningen en de aanleg van de openbare parkeervoorzieningen. Omdat de gronden eigendom zijn van de gemeente zal de exploitatie afgesloten kunnen worden met een positief exploitatieresultaat. 5.2

Exploitatieplan

Het exploitatieplan biedt de grondslag voor het publiekrechtelijk kostenverhaal. In artikel 6.12, eerste en tweede lid, Wro is bepaald in welke situatie een exploitatieplan gemaakt moet worden. In artikel 6.2.1 Bro worden de bouwplannen aangewezen waarvoor de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen. Een exploitatieplan wordt gelijktijdig vastgesteld met het ruimtelijk plan of besluit (in dit geval een projectbesluit) waarop het betrekking heeft. De regeling van afdeling 6.4 Wro heeft mede betrekking op de bouwmogelijkheden, die in vigerende bestemmingsplannen nog niet benut waren. Wanneer voor bestaande, nog onbenutte bouwmogelijkheden nog sprake is van de noodzaak van locatie-eisen of kostenverhaal, kan dat in het nieuwe plan ook worden meegenomen. De raad van de gemeente Gulpen-Wittem heeft op 3 juli 2008 besloten tot vaststelling van de grondexploitatie voor de woonuitbreiding in Partij-Oost. Aangezien de exploitatie geheel in handen is van de gemeente, is het opstellen van een exploitatie niet nodig. 5.3

Conclusie

Het realiseren van 17 woningen in Partij, gemeente Gulpen-Wittem, leidt niet tot overwegende planologische bezwaren. Realisering betekent, na een afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare invulling van het plangebied.

31

6 Procedure 6.1 Procedure projectbesluit Voor het plangebied wordt de procedure van het projectbesluit doorlopen. Deze ruimtelijke onderbouwing is één van de vereisten voor het in gang zetten van de procedure. Het ontwerp-besluit wordt 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende de termijn van terinzagelegging kan eenieder zijn zienswijzen omtrent de aanvraag kenbaar maken. Binnen 12 weken na afloop van de zienswijzetermijn beslist B&W omtrent het vaststelling van het projectbesluit. 6.2 Wettelijke vooroverleg Het wettelijk vooroverleg, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijk ordening, heeft plaatsgevonden van 16 september 2009 tot en met 28 oktober 2009. Voor dit planvoornemen zijn het Waterschap Roer en Overmaas, Provincie Limburg en de VROM-inspectie in kennis gesteld. Waterschap Roer en Overmaas Op 10 augustus 2005 is door bureau Kragten een rapport opgesteld als onderbouwing van de watergraaf “Waterplan Van Pallantstraat Partij”. Dit rapport is op 16 september 2009, als onderdeel van het projectbesluit “Van Pallantstraat Partij” toegestuurd aan het Waterschap voor een wateradvies. Per brief, binnen gekomen op 26 oktober 2009, reageert het Waterschap op de uitwerking van het plan en plaatst een viertal opmerkingen. In het advies van bureau Kragten wordt ingegaan op de door het Waterschap geplaatste opmerkingen. Dit advies dient als aanvulling en bijstelling op het eerder opgestelde rapport onderbouwing waterparagraaf “Waterplan Van Pallantstraat Partij”.

32

Provincie Limburg Buiten de termijn van vooroverleg heeft de Provincie, per brief van 2 november 2009, gereageerd op onderhavig projectbesluit. De beoordeling van het plan geeft aanleiding tot het plaatsen van een drietal opmerkingen. Deze opmerkingen betreffen: 1. Ruimtelijke kwaliteit Voor het oostelijk deel van het plangebied, waar de tuinen van 6 woningen zijn gepland, is sprake van overschrijding van de rode contour, zoals vastgelegd in de POL-herziening op onderdelen genaamd ‘Contourenbeleid Limburg’. De provincie geeft aan dat de tuinen van de bedoelde woningen een dusdanige bestemming dienen te krijgen, dat hier geen gebouwen en bouwwerken mogelijk zijn, hetgeen mogelijk is door de bestemming van “Tuin met landschappelijke waarden” toe te kennen. Naar aanleiding deze opmerking zal de bestemming “Tuin” in de ruimtelijke onderbouwing vervangen worden door de bestemming “Tuin met landschappelijke waarden”. Voorts zijn er in de ruimtelijke onderbouwing inrichtings- en bouwvoorschriften opgenomen, welke aangeven dat het oprichten van bijgebouwen niet is toegestaan in de tuinen voor zover deze gelegen zijn buiten de rode contour en op de kaart aangeduide een donkergroene vlakken. 2. Water De provincie merkt op dat bij het voorliggend plan geen recent advies is toegevoegd van het Waterschap Roer en Overmaas, waaruit valt af te leiden dat zij instemmen met de beschreven ontwikkelingen. Gevraagd wordt het wateradvies en de verwerking hiervan in het ontwerpplan te verwerken. Bij brief, binnengekomen op 26 oktober 2009, is door het Waterschap gereageerd op onderhavig projectbesluit, waarbij een viertal opmerkingen zijn geplaatst. In het advies van bureau Kragten, d.d. 11 november 2009, wordt ingegaan op de door het Waterschap geplaatste opmerkingen. Dit advies dient als aanvulling en bijstelling op het eerder opgestelde rapport onder-

33

bouwing waterparagraaf “Waterplan Van Pallantstraat Partij”. 3. Algemeen In de tekst en op de kaart van het betreffende plangebied wordt de naam contour gebruikt voor de begrenzing van het plangebied. Om verwarring te voorkomen is het duidelijker dat hier een andere term wordt gebruikt om de verwarring met de term contour uit het contourenbeleid Limburg te voorkomen. Voor de term “contour” zal in de ruimtelijke onderbouwing de term “plangrens” gebruikt worden. VROM-inspectie Buiten de termijn van vooroverleg heeft de VROMinspectie, per brief van 4 november 2009, gereageerd op onderhavig projectbesluit. In deze brief wordt aangegeven dat, gelet op de nationale belangen in de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid, de betrokken rijksdiensten geen aanleiding zien tot het maken van opmerkingen op het projectbesluit.

34

Bijlage 1 - Verbeelding projectbesluit

35

36

22A

22A

6014

2 2

0 531

4. 10 10

p=

2

W-1

Wonen-1

30

kadastrale en gbkn-ondergrond

p=

10

4. 20

10 p=

4. 60 10

p= .....

peil t.o.v. NAP

4. 95

p=

Verklaringen

4. 30

10 p=

p= 4. 00 10 p=

4. 30

nt s t V an Palla

4 4 6 6

3. 80 10 p=

11

13

13

p=

8 1

11

10 p=

V

bouwvlak

T

15

A

1 10 0

A R

17

T

1 12 2

4,5

S T N A

19

L

5751

1

A

2

P N

[sba-pe]

3

5542

4,5

3

2

landschapswaarden

5539

2

5

[sba-pe]

[bg]

5745

2

5543

5

2

(lw)

4,5 6592

A V

bijgebouwen

5743

5744

2 20 0

[bg] [bg]

L

14 14 16

maximum aantal wooneenheden

Besluitsubvlak

1

18

Verkeer

3,5

57 42

5537

2

5 4 4 0

E

5431

19

5 5 5 0

6

17

5 5 5 1

2

W-1

57 41

15

5 5 5 2

6

10

raat

20

10

4. 40

4. 25

22

8 8

5700

5 5

3

49 67

[bg]

V

[bg]

3,5

2

maximale goothoogte (m)

5460

W-1

3,5

A

Besluitvlak

6

1

Plangebiedgrens

(t)

5532

5 5 9 VA 3 3 N 7 7 Va Wn AL W Da El C d K ec 49 P 68 k YR P M y O r N m 55 T o S 53 n T t R s A t A r T aa t

LEGENDA

5737

5738

5739

5740

5533

3 3

4970

6168

6593

Besluitgebied

1 1

0 530

6167

4 530

5307

1 530

5305

3 530 2 530

5306

8 1

5308

20

5309

22

4895

specifieke bouwaanduiding - peil

(t) 5541

7

5 7 4 7

2

7

2

W-1

4,5

5432

5433

[bg]

5746

(t)

tuin

(lw)

5 7 4 8

4,5

1 1 9 9

[bg]

5546 5434

Image ' 2010 Aerodata International Surveys Image ' 2009 Geocontent ' 2009 Google

5749 4,5

5 4 3 5

6

5926

gemeenteGulpen Gulpen- Wittem gemeente Wittem

11

V

Projectbesluit Pallantstraat Partij Projectbesluitvan van Pallantstraat Partij 0. 55

6

[bg]

p=

2

6

sela V a n Co s

2

6

5547 W-1 [bg]

[sba-pe] V 6169

e r str a a

NL.IMRO.1729.PJBKOM060001-VG01

schaal 1:1000

Plankaart

20 april 2010, vastgesteld door college

3899

0

t

papierformaat: A3

30

3 0

5 5 4 9

3855

VONDERWEG 14, 5616 RM EINDHOVEN TELEFOON 040 257 13 36 TELEFAX 040 257 02 90

AMERIKALAAN 70C, 6199 AE MAASTRICHT AIRPORT TELEFOON 043 326 16 60 TELEFAX 043 326 16 64

WWW.TONNAER.NL [email protected]

bos

10

20

40m

80m

Bijlage 2 - Situatietekening

37

38

Bijlage 3 - Inrichtingsschets

39

40

Bijlage 4 – Situatietekening met peilmaten

41

project:

ruimtelijk onderbouwing incl. regels en verbeelding t.b.v. projectbesluit Van Pallantstraat Partij ‘Partij-Oost’

regels

status:

vastgesteld door college

datum:

20 april 2010

projectnummer:

151090

auteurs:

Rilanna van Nuenen Willem Leenders

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen

1

Artikel 2 Wijze van meten

9

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Verkeer

11

Artikel 4 Wonen - 1

13

Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

20

Artikel 6 Algemene bouwregels

21

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

23

Artikel 8 Algemene ontheffingsregels

24

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

25

Artikel 10 Algemene procedureregels

26

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 11 Overgangsrecht

27

Artikel 12 Slotregel

29

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

Artikel 1 1.1

Begrippen

plan:

het projectbesluit 'Van Pallantstraat Partij' van de gemeente Gulpen-Wittem. 1.2

projectbesluit:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1729.PJBKOM060001VG01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen); 1.3

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4

aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5

aan-huis-gebonden beroep:

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch gebied of daarmee gelijk te stellen gebieden, dat door zijn beperkte omvang in de woning en de daarbij behorende bijgebouwen kan worden uitgeoefend met behoud van de woonfunctie en met een ruimtelijke uitstraling die in overeenstemming is met de woonfunctie. 1.6

ambacht(elijke):

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsook het verkopen en/of leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die ter plaatse worden vervaardigd, ver- of bewerkt.

1

1.7

archeologische waarde:

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden. 1.8

bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.9

bedrijf:

een vorm van een organisatie van mensen en middelen met als doel het vervaardigen, bewerken, herstellen of installeren van producten of het verlenen van diensten aan andere organisaties of particulieren. 1.10

bestaand:

aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan. 1.11

bestemmingsgrens:

de grens van het besluitvlak. 1.12

besluitvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.13

bijgebouw:

een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat bouwkundig of architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.14

bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.15

bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

2

1.16

bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.17

bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel. 1.18

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.19

bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.20

coffeeshop:

een bedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van verdovende en/of hallucinerende stoffen voor consumptie al dan niet ter plaatse, dan wel van hulpmiddelen om deze stoffen zelf te produceren. Als nevenactiviteit is sprak van het verstrekken van dranken en kleine etenswaren voor consumptie ter plaatse. 1.21

carport/overkapping:

een bouwwerk, geen gebouwen zijnde met tenminste een dak en niet of slechts aan één zijde voorzien van een wand, bestaande wanden van overige gebouwen niet meegerekend. 1.22

consumentverzorgende en/of ambachtelij-

ke bedrijven: het beroepsmatig uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, in tegenstelling tot het aan huis verbonden beroep, gericht op consumentverzorging geheel of overwegend door middel van handwerk en waarbij de omvang van de activiteit zodanig is dat als deze in een woning en daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend de woonfunctie in overwegende mate 3

wordt gehandhaafd. 1.23

cultuurhistorische waarde:

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied. 1.24

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.25

dienstverlening:

het bedrijfsmatig/beroepsmatig verlenen van economische en maatschappelijke diensten, met uitzondering van een garagebedrijf en seksinrichting. 1.26

erf:

het gedeelte van het bouwperceel waarop ingevolge de regels bijgebouwen mogen worden geplaatst. 1.27

evenement:

een tijdelijke activiteit in de openlucht aldan niet in tijdelijke tenten of paviljoens, gericht op het bereiken van een algemeen of besloten publiek voor informerende, educatieve, vermaak, culturele en/of levensbeschouwlijke doeleinden. 1.28

evenemententerrein:

een terrein bedoeld en geschikt voor het houden van regelmatig (bijvoorbeeld jaarlijks) terugkerende meerdaagse evenementen. 1.29

gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

4

1.30

groothandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.31

hoofdgebouw:

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw op een bouwperceel valt aan te merken. 1.32

horeca:

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies zoals een (eet)café, restaurant en hotel, en/of een zaalaccommodatie. 1.33

huishouden:

een verzameling van één of meer personen met een relationele binding die één woonruimte bewoont en een economisch-consumptieve eenheid vormt. 1.34

kantoor:

een ruimte die door haar aard, indeling en inrichting is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijke administratieve aard ten behoeve van derden. 1.35

landschappelijke waarde:

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur. 1.36

maatschappelijk:

doeleinden ten behoeve van educatieve, sociale, religieuze, culturele, sportieve, recreatieve, verzorgende en overheidsfuncties.

5

1.37

mantelzorg:

het binnen de bestaande bebouwing bieden van zorg op vrijwillige basis aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op basis van vrijwilligheid en buiten organisatorisch verband 1.38

onderbouw:

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1.20 m boven peil is gelegen. 1.39

ondergronds bouwen:

het beneden de aardoppervlakte, onder peil, realiseren van een bouwwerk. 1.40

(openbare) nutsvoorziening:

een bouwwerk dat ten dienste staat van het openbaar energietransport dan wel de telecommunicatie, zoals een schakelkast, een elektriciteitshuisje en een verdeelstation. 1.41

peil:

voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst:


0,40 meter boven de hoogte van de kruin van de woningontsluitingsweg ter plaatse van de hoofdtoegang;

en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - peil':


de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt maaiveld ter plaatse van de naar de weg gekeerde gevelzijde, met dien verstande dat deze gemiddelde hoogte tussen de 0,2 en 1,2 meter boven de kruin van de weg dient te zijn gelegen

1.42

permanente bewoning:

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf waardoor de ruimte als reguliere woning wordt gebruikt.

6

1.43

prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding. Hieronder wordt ook verstaan thuisprostitutie. 1.44

recreatie:

alle activiteiten die in de vrije tijd plaatsvinden en ontspanning als doel hebben. 1.45

recreatief medegebruik:

het medegebruik van gronden voor routegebonden recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, ruitersport en kanovaren, en voor plaatsgebonden recreatieve activiteiten, zoals voor sportvisserij, alsmede voor route-ondersteunende voorzieningen en bestaande parkeergelegenheden, zoals picknick-, uitzicht-, rust- en informatieplaatsen, voor zover de overige functies van de gronden dit toelaten. 1.46

ruimtelijke kwaliteit:

de kwaliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van die ruimte. 1.47

seksinrichting:

een gelegenheid waarin beroepsmatig, bedrijfsmatig of in clubverband voorstellingen en/of vertoningen van hoofdzakelijk porno-erotische aard plaatsvinden, en/of verkoop en/of uitstalling van hoofdzakelijk goederen van porno-erotische aard plaatsheeft, en/of seksuele diensten/handelingen (van welke aard dan ook) worden verricht. 1.48

smartshop/growshop:

een bedrijf waar bedrijfsmatig psychoactieve middelen en/of benodigdheden voor de kweek van hennep en/of andere verdovende middelen te koop worden aangeboden, verstrekt of geleverd. 1.49

stedenbouwkundig beeld:

ruimtelijke verschijningsvorm van de bestaande bebouwing, die wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's, de gevelindeling en de dakvormen. 7

1.50

straatprostitutie:

het zich in openbaar gebied of in openbare ruimten dan wel in een zich in het openbaar gebied of in openbare ruimten bevindend voertuig, beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander, tegen vergoeding. 1.51

voorgevel:

de naar de weg gekeerde zijde van een hoofdgebouw. 1.52

weg:

een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen. 1.53

woning:

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. 1.54

zijerf:

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het hoofdgebouw is gelegen. 1.55

zolder:

ruimte in een gebouw die hoofdzakelijk is (zijn) afgedekt met schuine daken en die in functioneel opzicht geen deel uitmaakt van (de) daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen.

8

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

de afstand tot de zijdelingse bouwperceel-

grens: tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is. 2.2

het bebouwingspercentage:

het percentage van een bouwperceel dat met gebouwen mag worden bebouwd. Voor zover op de kaart bouwgrenzen zijn aangegeven wordt het bebouwingspercentage berekend over het gebied binnen de bouwgrenzen. 2.3

de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.4

de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.5

de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.6

de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

9

2.7

de lengte, breedte en diepte van een

bouwwerk: de buitenwerks tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren gemeten grootste afstand. 2.8

de ondergrondse bouwdiepte van een

bouwwerk: vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend. 2.9

de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.10

ondergeschikte bouwdelen:

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, tot een maximum van 1.50 m.

10

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

Artikel 3 3.1

Verkeer

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bewegend en stilstaand wegverkeer en de daarbij behorende voorzieningen, met uitzondering van verkooppunten van motorbrandstoffen; b. voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut; c.

groenvoorzieningen, ter aankleding van niet direct voor rijdend en stilstaand wegverkeer noodzakelijk gronden, zoals (midden)bermen;

d. straatmeubilair; e. extensieve recreatie; f.

infiltratie en buffervoorzieningen, zoals hemelwaterbuffers en bergbezinkbassins;

g. standplaats voor de verkoop van goederen en diensten, promotie, markten, kermissen en evenementen. 3.2

Bouwregels

3.2.1

Algemeen

Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 3.2.2

Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Boven, op of onder de tot 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. bouwwerken geen gebouwen zijnde, met het oog op de regeling van de veiligheid van het verkeer; b. bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de verlichting van wegen, rijwiel- en voetpaden; c.

bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van extensieve recreatieve voorzieningen;

d. bouwwerken geen gebouwen zijnde behorende tot het straatmeubilair; e. bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeven van onder- en bovengrondse voorzieningen voor de opvang en buffering van water; f.

bouwwerken geen gebouwen zijnde noodzakelijk voor de gescheiden boven- en ondergrondse inzameling van afvalstoffen. 11

3.2.3

Overige regels

Met betrekking tot het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, met uitzondering van die welke bedoeld zijn onder b., mag ten hoogste 4.00 m bedragen; b. de hoogte van lichtmasten, verkeerstekens en andere palen en masten mag ten hoogste 10.00 m bedragen. 3.3

Specifieke gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening wordt in elk geval gerekend het gebruik voor en/of als: a. een evenement, tenzij dit evenement niet langer duurt dan 2 weken; b. een evenement, tenzij dit niet vaker dan 6 maal per kalenderjaar plaatsvindt, met een totale duur van 30 dagen; met dien verstande dat: c.

de opbouw en afbraak van eventuele tijdelijke bouwwerken ten behoeve van een evenement moet plaatsvinden in een periode van in totaal niet meer dan 30 dagen zoals bepaald onder punt b;

d. het evenement niet tot gevolg heeft dat de gronden en/of opstallen na afloop van het evenement ongeschikt zijn voor toegestane gebruik zoals bepaald onder artikel 3.1 sub a tot en met f.

12

Artikel 4 4.1

Wonen - 1

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, met inbegrip van aan-huis-gebonden beroepen en mantelzorg. Voor aan-huis-gebonden beroepen geldt dat moet worden voldaan aan de criteria zoals bepaald in 4.5.2; b. uitsluitend tuin ter plaatse van de aanduiding 'tuin'; c.

instandhouding en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke waarden ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden';

en de daarbij behorende voorzieningen. 4.2

Bouwregels

4.2.1

Algemeen

Op de tot 'Wonen - 1' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. woningen; b. bijgebouwen; c.

bouwwerken geen gebouwen zijnde, welke qua aard en afmetingen bij deze bestemming passen.

met dien verstande dat voldaan wordt aan het bepaalde in 4.2.2 tot en met 4.2.4 en waarbij: 1. ter plaatse van de aanduiding 'tuin' en ‘tuin met landschapswaarden’ geen bebouwing is toegestaan. 4.2.2

Regels ter plaatse van de aanduiding 'bouw-

vlak' Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' gelden de volgende regels: a. woningen mogen uitsluitend in het bouwvlak worden gebouwd en bijgebouwen mogen in het bouwvlak worden gebouwd; b. per bouwvlak is maximaal één nieuwe woning toegestaan uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' waar maximaal het aantal nieuwe woningen is toegestaan zoals aangeduid;

13

c.

het bouwvlak mag geheel worden bebouwd;

d. de voorgevel zal in of evenwijdig aan de naar de weg gekeerde bebouwingsgrens worden gebouwd; e. de goothoogte mag niet meer bedragen dan de aangegeven goothoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' . 4.2.3

Regels ter plaatse van de aanduiding 'bijge-

bouwen' Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' gelden de volgende regels: a. bijgebouwen mogen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd; b. bij vrijstaande woningen dient één zijerf onbebouwd te blijven; c.

bijgebouwen mogen in ten hoogste 1 bouwlaag worden gebouwd waarvan de goothoogte lager of e

gelijk is aan de hoogte van de 1 bouwlaag van het hoofdgebouw; d. bijgebouwen mogen plat of met een kap van ten hoogste dezelfde dakhelling als het hoofdgebouw worden afgedekt; e. het oppervlakte aan bijgebouwen mag per bouwperceel ten hoogste 70 m² mag bedragen, met dien verstande dat ten hoogste 40% van het bij het hoofdgebouw behorende bouwperceel bebouwd mag worden. 4.2.4

Overige regels

a. Binnen de bestemming mogen, uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding 'tuin', bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht met dien verstande dat de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde mag ten hoogste 2.60 m mag bedragen, met uitzondering van: 1. de hoogte van erfafscheidingen, welke voor zover aanwezig voor de aan de zijde van de voorgevel naar de weg gekeerde bouwgrens ten hoogste 1.00 m en achter de naar de weg gekeerde bouwgrens ten hoogste 2.00 m mag bedragen en; 2. de hoogte van palen, masten en beeldende kunstwerken welke ten hoogste 8.00 m mag

14

bedragen; b. Het bouwvlak en het vlak met de bouwaanduiding 'bijgebouwen' mogen niet door bebouwing worden overschreden, met uitzondering van overschrijding ten behoeve van: 1. de bouw van erkers, over een breedte van 60% van de naar de weg gekeerde bouwgrens, mits de diepte van de erker niet meer bedraagt dan 1,50 m, de hoogte van de erker niet meer bedraagt dan de hoogte van de 1

e

bouwlaag van het hoofdgebouw en de afstand tot de als 'Verkeer' aangeduide gronden niet minder dan 3,00 m bedraagt; 2. aansluitende luifels boven de voordeur en kappen op erkers, qua afmetingen van ondergeschikte betekenis zijn en de afstand tot de als 'Verkeer' aangeduide gronden niet minder dan 3.00 m bedraagt; 3. ondergeschikte onderdelen van het gebouw, als schoorstenen, lichtkoepels en antennes, met uitzondering van liftopbouwen en luchtbehandelingsinstallaties. 4.3

Nadere eisen

4.3.1 Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van: a. de situering, de oppervlakte, de (goot)hoogte van bebouwing; b. de aard, hoogte en situering van erfafscheidingen; c.

voorzieningen ter voorkoming van de hemelwaterproblematiek in verband met de nieuwe bebouwing.

4.3.2 De onder 4.3.1 genoemde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld: a. indien dit noodzakelijk is voor een verantwoorde stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing;

15

b. ter voorkoming van onevenredige nadelige gevolgen voor de milieusituatie, verkeersveiligheid, sociale veiligheid en gebruiksmogelijkheden en/of privacy van aangrenzende gronden en bouwwerken; c.

ter voorkoming van parkeerhinder indien op eigen terrein niet voldaan wordt aan de parkeerbehoefte;

d. ter verbetering van de gebiedskwaliteit. 4.4

Specifieke gebruiksregels

4.4.1

Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening wordt in elk geval gerekend het gebruik voor en/of als: a. vrijstaande bijgebouwen als zelfstandige woning, behoudens bij mantelzorg; b. ambachtelijke en/of industriële doeleinden, behoudens voor aan-huisgebonden beroepen, toegelaten krachtens 4.5.2; c.

detail- en/of groothandel;

d. opslagdoeleinden, anders dan inherent aan het toegelaten gebruik. 4.4.2

Aan huis gebonden beroepen

Een aan huis gebonden beroep is toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. een aan huis gebonden beroep mag worden uitgeoefend in de woning of in de bijgebouwen; 2

b. het mag maximaal 100 m van de vloeroppervlakte van de woning betreffen; c.

de woonfunctie blijft in overwegende mate gehandhaafd en de verschijningsvorm als woning wordt niet wezenlijk aangetast;

d. degene die de activiteiten uitvoert, is tevens de bewoner van de woning; e. het gebruik mag geen (ernstige of onevenredige) hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving; f.

het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;

16

g. er vindt geen detailhandel plaats, met uitzondering van aan de activiteit inherente en ondergeschikte detailhandel. 4.4.3

Mantelzorg

Mantelzorg is toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. mantelzorg mag worden uitgeoefend in de woning of in de bijgebouwen, met dien verstande dat mantelzorg in een vrijstaand bijgebouw slechts is toegestaan indien dit niet gepaard gaat met meer dan het toegestane oppervlak aan bijbouwen; ; a. de mantelzorgvoorziening bedoeld is voor de huisvesting van één huishouden; b. de behoefte aan mantelzorg aangetoond is; c.

de woonruimte geen eigen huisnummer heeft;

d. het oppervlak van de mantelzorgvoorziening maximaal 100 m² bedraagt; e. de woonfunctie blijft in overwegende mate gehandhaafd en de verschijningsvorm als woning wordt niet wezenlijk aangetast; f.

het gebruik mag geen (ernstige of onevenredige) hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving;

g. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse. h.

zodra de noodzaak van de mantelzorgvoorziening is komen te vervallen, het gebruik als woonruimte wordt beëindigd

4.5

Ontheffing van de gebruiksregels

4.5.1

Toestaan consumentverzorgende en/of am-

bachtelijke doeleinden Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 4.5 onder d ten behoeve van de uitoefening van consumentverzorgende en/of ambachtelijke doeleinden in het hoofdgebouw en/of het bijgebouw, mits: a. ten hoogste 100 m² van de bebouwing voor consumentverzorgende en/of ambachtelijke doeleinden mag worden gebruikt;

17

b. deze doeleinden geen onevenredige hinder voor het woonmilieu zal opleveren en geen onevenredige afbreuk zal doen aan het woonkarakter van de omgeving; c.

vaststaat dat de doeleinden een kleinschalig karakter hebben en die ter plaatse zullen behouden;

d. de doeleinden naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming zijn en de voorzieningen niet zodanig zijn dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonomgeving; e. de doeleinden de woonfunctie ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de doeleinden in de woning uitoefent, tevens de gebruiker van de woning is; f.

op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn;

g. geen detailhandel plaatsvindt, met uitzondering van een beperkte verkoop in het klein in verband met en ondergeschikt aan de bedrijfsmatige activiteit in of bij de woning. 4.5.2

Procedure ontheffing

Burgemeester en Wethouders volgen bij het toepassen van de ontheffingsbevoegdheid de in artikel 10 gegeven procedure. 4.6

Aanlegvergunning

4.6.1

Vergunningsplichtige werken of werkzaamhe-

den Het is verboden op of in de tot 'Wonen - 1' aangewezen gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. ophogen van gronden. 4.6.2 Het bepaalde in artikel 4.6.1 is niet van toepassing voor: a. werkzaamheden, normale onderhoudswerkzaamheden zijnde;

18

b. werken of werkzaamheden van ondergeschikte betekenis; c.

werken of werkzaamheden binnen het kader van het normale bodemgebruik;

d. werken of werkzaamheden, welke op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn dan wel krachtens een voor dat tijdstip verleende vergunning, ontheffing of anderszins mogen worden uitgevoerd. 4.6.3 De werken of werkzaamheden als bedoeld onder artikel 4.6.1 zijn slechts toelaatbaar indien: a. door die werken of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct hetzij indirect te verwachten gevolgen de landschappelijke, natuurlijke en/of archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast dan wel de mogelijkheden voor het herstel van deze waarden niet wezenlijk worden verkleind; b. er geen onevenredige overlast voor derden ontstaat. 4.6.4 Burgemeester en wethouders volgen bij het toepassen van de aanlegvergunning de procedure als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening.

19

Hoofdstuk 3 Artikel 5

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

20

Artikel 6 6.1

Algemene bouwregels

Ondergronds bouwen

6.1.1 Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen. 6.1.2 Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen: a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak; b. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m²; c.

in aanvulling op het bepaalde sub a en b is maximaal 1 niet-overdekt zwembad toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. het zwembad dient te worden gebouwd achter de achtergevel of het verlengde daarvan en op een afstand van ten minste 3 m van zijdelingse en achterste perceelsgrens; 2. het zwembad mag niet overdekt zijn, tenzij de regeling voor bijgebouwen als opgenomen in de regels behorende bij de desbetreffende bestemming in acht wordt genomen; 3. het zwembad mag uitsluitend voor hobbymatig gebruik worden benut; 4. per perceel mag maximaal 1 zwembad worden gebouwd;

d. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 meter onder peil; e. bij het berekenen van de blijkens geldende bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen.

21

6.1.3 Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in 6.1.2 sub d voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10 meter onder peil onder de voorwaarde dat: a. de waterhuishouding niet wordt verstoord; b. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden. 6.1.4

Procedure ontheffing

Burgemeester en Wethouders volgen bij het toepassen van de ontheffingsbevoegdheid de in artikel 10 gegeven procedure.

22

Artikel 7 7.1

Algemene gebruiksregels

Verboden gebruik

Onder verboden gebruik als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en opstallen voor: a. een seksinrichting en een sekswinkel; b. een coffeeshop, growshop, smartshop of een daarmee vergelijkbaar bedrijf; c.

het telen, bewerken en verhandelen van soft- en harddrugs;

d. straatprostitutie.

23

Artikel 8 8.1

Algemene ontheffingsregels

Algemeen

Bugemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van de regels van het plan ten aanzien van: a. de bebouwing van niet voor bewoning bestemde gronden met gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten dienste van het openbare nut met dien verstande dat: 1. de hoogte ten hoogste 3.50m mag bedragen; 2. de inhoud ten hoogste 50 m3 mag bedragen. 8.2

Ontheffing minimum en maximum maten

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van de bepalingen van het plan ten aanzien van het afwijken van de voorgeschreven minimum en maximum maten, voor zover daarvoor geen bijzondere ontheffingsbevoegdheid in deze regels is opgenomen en mits deze niet meer dan 10% worden veranderd en de belangen van derden niet worden geschaad. In gevallen waarin reeds uit hoofde van de regels in de respectievelijke artikelen een ontheffing is verleend mag niet nogmaals op grond van onderhavige ontheffingsregel ontheffing worden verleend. 8.3

Procedure ontheffing

Bij het toepassen van de ontheffingsbevoegdheid dient te worden voldaan aan de in artikel 10 genoemde procedure.

24

Artikel 9 9.1

Algemene wijzigingsregels

Algemeen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het projectbesluit te wijzigen bij het in geringe mate overschrijden van de bestemmingsgrenzen, mits dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van de kaart, ten opzichte van de feitelijke situatie, voor zover daarmee wordt beoogd een zo goed mogelijke overeenstemming tussen het plan en de werkelijke toestand te bereiken met dien verstande, dat de overschrijding niet meer dan 2 meter mag bedragen. 9.2

Procedure wijziging

Bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid dient voldaan te worden aan de in de Wet ruimtelijke ordening bepaalde procedure.

25

Artikel 10

Algemene procedureregels

Bij het verlenen van ontheffing ingevolge de in deze regels opgenomen ontheffingsmogelijkheden ex artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening, worden in ieder geval de volgende procedureregels in acht genomen: a. het ontwerp van het ontheffingsbesluit ligt, met de daarop betrekking hebbende stukken, gedurende ten minste twee weken voor belanghebbenden ter inzage ter gemeentesecretarie; b. Burgemeester en wethouders geven voorafgaand aan deze terinzagelegging, kennis van de aanvraag of het ontwerpbesluit en de terinzagelegging ervan in een of meer dag-, nieuws-, of huisaan-huis-bladen die in de gemeente verspreid worden; c.

in deze kennisgeving wordt vermeld dat belanghebbenden gedurende de termijn van terinzagelegging schriftelijk zienswijzen omtrent de aanvraag of het ontwerpbesluit kunnen indienen bij burgemeester en wethouders;

d. de overeenkomstig het vorige lid ingediende zienswijzen worden betrokken bij het besluit omtrent verlening van ontheffing.

26

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 11 11.1

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het projectbesluit aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %. c.

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

11.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het projectbesluit en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het projectbesluit strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c.

Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen

27

de overgangsbepalingen van dat plan.

28

Artikel 12

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het projectbesluit: 'Van Pallantstraat Partij'.

29

30