Ruimte om te leven. Een nieuw hoofdstuk

Ruimte om te leven Een nieuw hoofdstuk

2

Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 Wat komt er op ons af? 3 Ruimte om te leven 4 Thema’s 4.1 Betaalbaarheid 4.2 Leefbaarheid 4.3 Zorg 4.4 Duurzaamheid 5 Organisatie 6 Financiën Bedankt voor uw inbreng!

3 6 9 11 12 13 15 16 19 22 25

2

1 Inleiding

1 Inleiding

Waarom nu?

Voor u ligt het nieuwe hoofdstuk in het verhaal van Domesta. Ons strategische plan voor de komende twee jaar. Hoewel ons vorige ondernemingsplan een beoogde doorlooptijd tot 2017 kende, hebben wij toch al een nieuw plan gemaakt. De vele veranderingen die zich de afgelopen jaren manifesteerden, maakten een vroegtijdige bijstelling gewenst. Veranderingen zoals de crisis, de Parlementaire Enquête en de invoering van de nieuwe Woningwet per 1 juli 2015. Ook de gewijzigde bestuursstructuur – een driehoofdige directie per 1 november 2014 - maakt het voor de organisatie een logisch moment om onze doelen opnieuw te bepalen. Vanwege alle ontwikkelingen in de maatschappij hebben we dit ondernemingsplan geschreven voor een korte periode van twee jaar. Het is dan ook geen volledig nieuw boek maar een nieuw hoofdstuk in het verhaal van Domesta. Een hoofdstuk op hoofdlijnen. De uitwerking vindt zijn beslag in documenten zoals de begroting, prestatieafspraken met gemeenten en de uitwerkingen van de Woningwet.

Wat?

In deze snel veranderende maatschappij is het meer dan ooit van belang ons te richten op onze kerntaken en een heldere visie te hebben op de invloed van deze veranderingen op onze huurders, partners en omgeving. Onze aangescherpte missie luidt: Domesta is een ondernemende, maatschappelijk gedreven organisatie, die betaalbare woningen biedt aan mensen met de laagste inkomens of voor wie dat om andere redenen moeilijk is dat zelf te regelen. Domesta is bijzonder actief op het terrein van wonen en zorg. Duurzaamheid stuurt haar handelen. De meeste huurders van Domesta weten zich prima te redden, kwetsbare huurders die dat nog onvoldoende kunnen nodigt Domesta hiertoe uit. Domesta stimuleert daarom samenwerking en gedeelde verantwoordelijkheid met huurders, stakeholders en partners. Onze missie is geslaagd als we voldoende betaalbare huizen beschikbaar hebben voor de mensen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning. De betaalbaarheid staat voor onze huurders onder druk door de relatief lage inkomens en de toenemende woonlasten (huur en energie). We zetten daarom in op verlaging van die woonlasten door onder andere het beperken van de huurverhoging en door extra te investeren in energiebesparing. Maar we zetten ook in op een gelijkwaardige relatie met huurders. De combinatie van invloed en betaalbaarheid heeft geleid tot onze werkwijze ‘Ruimte om te leven’.

Ruimte om te leven

‘Ruimte om te leven’ staat voor betaalbaarheid, gelijkwaardigheid en eigen verantwoordelijkheid. Wij geloven dat huurders zelf de sleutel in handen hebben om hun woonlasten te verlagen zolang er ruimte is voor eigen initiatieven en ideeën. Op deze manier houden huurders geld over voor andere dingen: om hun leven te leven. De ‘Ruimte om te leven’ werkwijze wordt leidend voor ons doen en laten de komende twee jaar en is daarmee de titel van dit nieuwe hoofdstuk in het verhaal van Domesta.

4

1 Inleiding

Inbreng

Om te komen tot het nieuwe hoofdstuk hebben we overleg gehad met huurders en met onze partners bij onder meer gemeenten, maatschappelijke organisaties en zorginstanties. Wij willen iedereen nogmaals danken voor zijn/haar bijdrage. Het heeft ons geholpen bij het maken van dit plan, maar zal ook helpen om bij het bereiken van de gezamenlijke doelen elkaar nog meer te versterken.

Leeswijzer

We beginnen dit nieuwe hoofdstuk met een korte vooruitblik op de toekomst. Wat zijn de belangrijkste trends? Daarna gaan we in paragraaf 3 uitgebreider in op de rode draad: Ruimte om te leven. In paragraaf 4 vertalen we Ruimte om te leven naar de verschillende thema’s. In paragraaf 5 en 6 bekijken we vervolgens wat dit vraagt van de organisatie en van de financiën.  

5

2 Wat komt er op ons af?

2 Wat komt er op ons af?

Voor Domesta als woningcorporatie zijn de volgende trends en ontwikkelingen van belang: Bevolkingssamenstelling

In 2015 heeft de provincie Drenthe hernieuwde cijfers gepubliceerd over haar bevolkings- en huishoudensprognose. Op basis van deze cijfers lijkt de krimp in Emmen en Coevorden nog iets sneller te verlopen dan eerder ingeschat. In de gemeente Hoogeveen zien we voorlopig zowel in het aantal inwoners als in het aantal huishoudens nog een groei, al zijn ook deze cijfers naar beneden bijgesteld. Naast krimp hebben we in deze regio ook te maken met een sterk vergrijzende bevolking. Het aantal ouderen stijgt de komende 30 jaar met 80%. Veel ouderen blijven daarbij wel lang vitaal. In eerste instantie werd gedacht dat de vergrijzing gepaard zou gaan met een andere woningbehoefte. Ouderen blijken echter niet of nauwelijks te verhuizen. Van belang is dus dat de huizen toegankelijk worden en blijven en dat er voldoende zorgvoorzieningen in de buurt aanwezig zijn. Ook de enorme stroom vluchtelingen en daarmee de toename van het aantal statushouders (mensen met een verblijfsvergunning) beïnvloedt de bevolkingssamenstelling. Domesta werkt intensief samen met gemeenten en andere corporaties om iedereen een dak boven zijn hoofd te bieden.

Economie

Grote groepen mensen hebben moeite de eindjes aan elkaar te knopen. Dat bleek ook uit ons onlangs gehouden woonlastenonderzoek. We zullen dit onderzoek na verloop van tijd herhalen en houden ook de cijfers van organisaties als het Nibud in de gaten. De ramingen van het Centraal Plan Bureau over de Nederlandse economie en de koopkracht zijn na jaren gelukkig weer positief. De crisis, samen met de krimp, heeft gezorgd voor meer leegstand in winkels, kantoren en maatschappelijk vastgoed. Waar mogelijk zal dit vastgoed een andere bestemming krijgen.

Technologie / innovatie

Op het gebied van technologie zijn voor ons als corporatie de komende jaren met name innovatieve concepten voor duurzame woningverbetering en ontwikkelingen op het gebied van Domotica relevant. We zien daarnaast dat het gebruik van smartphones en tablets door onze huurders aanzienlijk toeneemt.

Ecologie

Kijkend naar ecologie dan speelt de overgang van fossiele naar duurzame energiebronnen een grote rol. Dit gaat gepaard met het steeds meer decentraal opwekken van elektriciteit (zonnepanelen) en warmte (warmtepomp). Opvallend is dat niet meer het milieu, maar de economische besparing en de onafhankelijkheid van de grote energiebedrijven vaak de drijfveer zijn geworden om bovengenoemde maatregelen te nemen. Ook voor Domesta is het een belangrijk middel bij het werken aan de betaalbaarheid van het wonen.

7

2 Wat komt er op ons af?

Politiek

Vanuit de politiek hebben we vooral te maken met de invoering van de nieuwe Woningwet. Het kabinet wil onder meer dat de huur een sterkere relatie krijgt met de gewildheid van het huis en dat ‘scheef wonen’ wordt bestreden. Hiermee wordt beoogd dat de doorstroming in de sociale huursector, en daarmee de beschikbaarheid voor de doelgroep, verbetert. Om dit te bereiken is onder andere de WOZ waarde van het huis opgenomen in de waardering. Een andere methodiek om prijs en kwaliteit beter met elkaar in evenwicht te brengen, is de huursombenadering. Deze wordt medio 2016 ingevoerd. Domesta vindt ook dat er voldoende huizen beschikbaar moeten zijn voor mensen met de laagste inkomens, waarbij we de diversiteit in wijken en buurten wel in het oog moeten houden. De Woningwet gaat ook in op het versterken van de positie van huurders en de invloed van gemeenten. Op basis van de gemeentelijke woonvisie doen we als corporatie jaarlijks een bod aan huurders en gemeenten. Het resultaat van de onderhandelingen daarover wordt vastgelegd in de prestatieafspraken. Huurders krijgen dus een gelijkwaardige positie ten opzichte van corporaties en gemeenten. Verder relevant op ‘politiek vlak’ is de scheiding van wonen en zorg. Dit heeft gevolgen voor huurders, voor zorgpartijen en voor Domesta. Mensen blijven langer thuis wonen. Dit vraagt om aanpassingen in woningen, maar ook om alertheid van Domesta als het niet goed dreigt te gaan. Domesta signaleert problemen, wijst mensen door naar organisaties die er voor hen zijn en werkt intensief samen met zorg- en welzijnspartijen. Door de scheiding van wonen en zorg daalt het aantal personen in intramurale huisvesting (verzorgingshuizen) tot en met 2016. Ná 2016 wordt alweer een absolute toename in de vraag naar zware intramurale zorg verwacht. Het aantal mensen dat in een verzorgingsinstelling woont, gaat de komende jaren dus niet sterk dalen. Er zal dan echter wel een groei in het aanbod van ‘zware zorg’ mogen plaatsvinden. De budgetten daarvoor blijven tot op heden nog achter. Door de genoemde ‘scheiding’ is ook de compensatie voor de dekking van algemene ruimtes weggevallen. Dat is jammer want juist daar kunnen mensen elkaar ontmoeten, waardoor de kans op eenzaamheid afneemt. De ontwikkeling en (her)bestemming van zorgvastgoed blijft maatwerk en vraagt om het voortzetten van de hechte samenwerking met de zorgpartijen. Tenslotte zullen de effecten van de drie decentralisaties voor ons als corporatie de komende tijd steeds merkbaarder worden. Bij dit nieuwe zorgstelsel speelt het sociale netwerk (familie, vrienden en buren) een grotere rol en wordt de rol van gemeente en professionele organisaties kleiner. Zorg wordt in de nieuwe situatie gezien als een vangnet. Ook de huurders van Domesta krijgen met deze wijziging te maken. We willen voorkomen dat dit veel impact heeft op de leefbaarheid in buurten en complexen. We zoeken daarbij naar slimme oplossingen en werken samen met gemeenten en maatschappelijke organisaties.

8

3 Ruimte om te leven

3 Ruimte om te leven

Ons nieuwe hoofdstuk richt zich op betaalbaarheid, gelijkwaardigheid en eigen verantwoordelijkheid van huurders. Het woonlastenonderzoek, waaruit is gebleken dat de huurders van Domesta een woonquote hebben van 38%, heeft de urgentie van betaalbaarheid bevestigd. Onze huurders hebben steeds meer moeite om iedere maand rond te komen. Wij geloven dat bewoners zelf de sleutel in handen hebben om hun woonlasten te verlagen zolang er ruimte is voor eigen initiatieven en ideeën. We noemen dit de ‘Ruimte om te leven’ werkwijze. Ruimte om te leven staat voor betaalbare woonruimte waardoor je geld overhoudt voor andere dingen. Concreet betekent dit dat wij nog meer openstaan voor ideeën van huurders. Voor huurders zal het straks interessanter zijn om in actie te komen als ze op die manier invloed krijgen op hun woonlasten en hun thuis. Dit vraagt om maatwerk. Uitgangspunt voor dit maatwerk is wel dat we er allemaal voordeel van hebben: “we all benefit”. Kort gezegd: 1 Huurders beslissen waar mogelijk mee over hun huis 2 Niet alles past in een procedure. Dat is niet erg 3 We onderzoeken ideeën van huurders en zeggen geen nee Bij Ruimte om te leven kan het gaan om individuele initiatieven, maar ook om initiatieven van een groep huurders, zoals een wooncoöperatie of een energiecoöperatie.

Wat vinden huurders ervan?

Om te weten te komen wat huurders van ons plan vinden, hebben we een enquête gehouden onder een groep van ruim 500 huurders. 45% van hen heeft de vragenlijst ingevuld. Als vervolg hierop hebben we met een groep van twaalf huurders over de uitkomsten van de enquête gesproken. De huurders die we hebben gevraagd, zijn zeker bereid om zaken op te pakken, bijvoorbeeld op het gebied van schoonmaak en groenonderhoud. De bereidheid wordt groter als ze hier iets voor terugkrijgen. De grootste motivatie is een financiële vergoeding, maar ook invloed op het schoonmaakcontract werd interessant genoemd. Een kleine groep huurders is geïnteresseerd in bijvoorbeeld woningruil om op die manier te verhuizen naar een goedkoper huis of in het plaatsen van zonnepanelen tegen een kleine huurverhoging.

Wat vinden onze partners ervan?

Ook hebben we met onze netwerkpartners gesproken (‘bestuurlijk’ en ‘ambtelijk’). Wat vinden zij van Ruimte om te leven en wat willen ze ons meegeven? De partners benadrukten onder meer het belang van het opbouwen van een relatie: enerzijds van Domesta met huurders en met partners, maar ook van huurders onderling door ze met elkaar in contact te brengen. De partners waren geïnteresseerd om aan te haken bij de Ruimte om te leven werkwijze. De Ruimte om te leven werkwijze is dus de rode draad en inspiratiebron voor de uitwerking van de plannen per thema. Hoe? Dat leest u in de volgende paragrafen.

10

Van linksboven naar rechtsonder: 4.1 Betaalbaarheid — 4.2 Leefbaarheid — 4.3 Zorg — 4.4 Duurzaamheid

4 Thema’s

4 Thema’s

4.1 Betaalbaarheid

Betaalbaarheid is hét thema van dit nieuwe hoofdstuk van Domesta. Grote groepen huurders houden helaas te weinig ruimte in het huishoudboekje over om ’hun leven te leven’. De huur wordt nog wel betaald, maar mensen bezuinigen op andere primaire levensbehoeften als voeding, kleding, sociale activiteiten en zelfs zorg. Dat vinden wij niet acceptabel. De doelgroep van Domesta is hard geraakt door de crisis. Slechts 30% van onze huurders heeft een inkomen uit werk. De overige 70% is arbeidsongeschikt, werkloos of gepensioneerd. De gemiddelde woonquote van de huurders van Domesta bedraagt 38%. Dat betekent dat huurders gemiddeld 38% van hun inkomen kwijt zijn aan huur, gas/water/elektriciteit en gemeentelijke belastingen. Dit percentage loopt voor bepaalde groepen huurders zelfs op tot 50%. Domesta kan de armoede niet oplossen, maar heeft wel een taak om huren betaalbaar te houden. Als een huurwoning al niet meer betaalbaar is, waar moeten mensen dan wonen? We willen over twee jaar een verlaging van de woonquote hebben bereikt. Door maatregelen die we als Domesta nemen, maar juist ook door maatregelen die huurders nemen, waarbij we hen graag willen ondersteunen. Wat gaan we doen?

Invloed van huurders op betaalbaarheid

In paragraaf 3 schreven we al over Ruimte om te leven waarbij we huurders meer invloed geven op hun thuis en hun woonlasten. Binnen het thema betaalbaarheid is dat het speerpunt. We hopen vooral op initiatieven van bewoners op dit vlak, maar pakken zelf ook een aantal zaken op: — In 2016 hebben we uitgezocht of het mogelijk is om huurders die een jaar geen gebruik hebben gemaakt van ons reparatiefonds, het betaalde bedrag terug te geven. Zo stimuleren we dat huurders zelf dingen doen en geven we hen invloed op hun woonlasten. — In 2016 gaan we met minimaal vijf bewonerscommissies in gesprek om te kijken hoe we hen invloed kunnen geven op de schoonmaakkosten of het groenonderhoud. — We bieden huurders de mogelijkheid om woningen onderling te ruilen om zo te verhuizen naar een huis met een huurprijs die beter aansluit bij hun inkomen. — Met maatwerk ondersteunen we huurders die willen verhuizen naar een goedkoper huis, maar dit in eerste instantie niet zien zitten vanwege de verhuiskosten. Ook meedoen aan energiebesparende maatregelen is een manier om invloed uit te oefenen op de woonlasten, maar daarover in de volgende paragraaf meer.

Inzet betaalbaarheidsfonds

Een betaalbaarheidsfonds van € 500.000 per jaar helpt ons om daadwerkelijk op initiatieven van huurders in te gaan. Door bijdragen uit dit fonds geven we huurders structureel meer ruimte in de huishoudportemonnee. Dit kan op diverse manieren. Een paar voorbeelden: — het (laten) aanbieden van budgettrainingen; — hulp bieden als mensen willen verhuizen naar een goedkoper huis; — het zorgen voor huurgewenning als mensen wel naar een groter/nieuwer huis verhuizen. Ze krijgen dan in het begin een (afnemende) korting op de huur om aan de nieuwe huur te wennen; — het nemen van duurzaamheidsmaatregelen.

12

4 Thema’s

Het fonds is dus bedoeld om initiatieven van huurders te financieren, maar ook om Domesta initiatieven gericht op betaalbaarheid te bekostigen. Zo heeft een groot deel van onze huurders recht op huurtoeslag, maar maken ze daar lang niet allemaal gebruik van. Dat geldt ook voor andere toeslagen en vrijstellingen. We willen deze huurders daarop wijzen en waar nodig ondersteunen met het aanvragen.

Betaalbare huizen

Betaalbaarheid begint met betaalbare huizen voor de doelgroep. We hebben het dan over de groep mensen die is aangewezen op huurtoeslag. De komende twee jaar verhogen we de huren voor mensen met een inkomen tot ongeveer € 34.000 alleen met de inflatie. Daarnaast passen we ons huurbeleid zo aan dat een gegarandeerd deel van onze huizen (70%) blijft vallen in de categorieën ‘goedkoop’ en ‘betaalbaar’. Zonder beleidswijziging zouden deze categorieën relatief kleiner worden (zo’n 60%). Dit heeft te maken met het doorvoeren van de streefhuur voor nieuwe bewoners en met de energiemaatregelen die we de komende jaren nemen. Domesta kiest ervoor om in alle dorpen en wijken waar we actief zijn voldoende huurwoningen beschikbaar te hebben voor mensen met huurtoeslag. In de wetenschap dat 70% van de huurders recht heeft op huurtoeslag zorgen we ervoor dat minstens 70% van onze huizen een huurprijs krijgt van maximaal € 576. We hanteren dus de aftoppingsgrens voor éénen tweepersoonshuishoudens omdat het grootste deel van onze huizen door deze groep wordt bewoond.

Een betere match tussen inkomen en woonlasten

We werken bovendien aan een betere balans tussen iemands inkomen en zijn/haar woonlasten: — Door ‘passend toewijzen’. Vanuit de Woningwet moeten we 95% van de huurtoeslag-gerechtigden huisvesten in een woning met een huurprijs die niet hoger is dan de ‘aftoppingsgrens’. De aftoppingsgrens markeert het deel van de huur waarboven geen of nog maar weinig huurtoeslag wordt verstrekt. Zo wordt voorkomen dat mensen met een laag inkomen in een huis met een erg hoge huur wonen. — Door woningzoekenden niet alleen te informeren over de huurprijs van hun potentiele huurhuis, maar ook over de verwachte bijkomende kosten (gas en elektra). Zo kan hij/zij een beter overwogen woningkeus maken.

4.2 Leefbaarheid

“Je voelt je niet thuis waar je woont, maar waar ze je begrijpen.” (Christian Morgenstern) Een huis wordt pas een thuis voor huurders als zij er prettig wonen. Dit gevoel wordt niet alleen beïnvloed door het huis zelf, de omgeving waarin het staat en de betaalbaarheid. Minstens zo belangrijk is dat huurders de ruimte voelen dat ze invloed hebben op het wonen. De rode draad van onze leefbaarheidsplannen.

Huurders en Domesta beiden aan zet

Als het gaat om het werken aan leefbaarheid dan ligt een deel van de initiatieven bij Domesta, maar een ander groot deel bij de bewoners. Domesta richt zich op het op gang brengen van contacten tussen huurders onderling, zoals we dat

13

4 Thema’s

bijvoorbeeld doen met onze ‘Domesta in de Buurt’ acties. Daarnaast maken we voor elke buurt, samen met de bewoners, een ‘schoon, heel en veilig plan. De leefbaarheidsinitiatieven die huurders aandragen, worden zoveel mogelijk door henzelf uitgevoerd. Domesta ondersteunt daarbij. Denk aan het bij elkaar brengen van bewoners en eventuele andere stakeholders in de opstartfase van een initiatief, het verstrekken van informatie en kennis en – eventueel - financiële ondersteuning. In buurten en dorpen waarbij initiatieven lastig van de grond komen, helpt Domesta de bewoners extra.

Snel in te zetten budgetten

Om snel op initiatieven van huurders te kunnen inspelen, krijgen de huismeesters, wijkconsulenten en wijkconciërges een budget per complex of gebied. Gaat een initiatief deze budgetten te boven, dan zorgen we voor maatwerk vanuit de bestaande middelen. Ook werken we aan proefprojecten waarbij groepen bewoners geld krijgen om zelf leefbaarheidsinitiatieven in hun buurt of dorp uit te voeren. Bewonersinitiatieven kunnen financieel voordeel opleveren voor huurders. Dit kunnen structurele voordelen zijn, zoals een servicekostenverlaging voor het zelf gezamenlijk onderhouden van de portieken van flats. Maar het kan ook gaan om een eenmalige vergoeding, zoals een compensatie als bewoners bijvoorbeeld zelf leegstaande buurtpanden bewaken om diefstal te voorkomen.

Elkaar kennen

Leefbaarheid gaat ook over kennen en gekend worden, over het aangaan van goede relaties. Als mensen elkaar kennen, ontstaat er meer begrip, spreken mensen elkaar makkelijker aan en helpen ze elkaar ook eerder. Wij willen de huurders kennen en vinden het belangrijk dat ze ons kennen. Het is de basis voor een goede samenwerking. Een samenwerking die pas succesvol kan zijn als er sprake is van een gelijkwaardige relatie. De begrippen ‘participatie’, ‘klankbordgroep’ en ‘betrekken bij’ verwijderen we daarom uit het Domesta-woordenboek. We beslissen niet ‘voor’ huurders, maar ‘met’ huurders.

Ook de huurders waar niets speelt, willen we leren kennen. Hoe?

— We zoeken onze huurders op en organiseren informele buurtbijeenkomsten om van elkaar te leren wat goed gaat en wat beter kan in de buurt en om onderlinge contacten te stimuleren. — Huurders zijn het vertrekpunt bij alles wat we doen. De start van een nieuwbouwof renovatieproject, de ontwikkeling van nieuw beleid maar ook andere veranderingen die we door willen voeren, starten we met een gesprek met de betrokken huurders. — Woningzoekenden vragen we bij hun (her)inschrijving met welke thema’s ze affiniteit hebben en of zij hierover met ons in gesprek willen als op dat terrein iets speelt. Maar ook tijdens andere contacten met huurders gaan we die vraag stellen. — We zorgen ervoor dat al onze kennis digitaal is vastgelegd zodat het eenvoudig gedeeld kan worden. Het gaat dan om informatie over wat er speelt, waarvoor mensen zich willen inzetten, waarover ze willen meepraten, wat voor maatwerk er met iemand is afgesproken, enz.

14

4 Thema’s

— Daarnaast willen we fysiek zichtbaar zijn in de buurten waar we woningen verhuren. Onze wijkconsulenten, wijkconciërges, huismeesters, vaklieden en opzichters zijn in de wijken en komen bij de mensen thuis. Ze blijven actief in gesprek met huurders en vormen een laagdrempelig aanspreekpunt voor huurders om zelf op af te stappen. Daarom laten we vaker de auto staan en lopen/fietsen we in de wijk. Contact met huurders besteden we niet of zo weinig mogelijk uit aan externe partijen.

Iedereen een thuis

De meeste mensen die op zoek zijn naar woonruimte schrijven zich in en wachten tot het gekozen huis beschikbaar komt. Een groeiend aantal mensen heeft sneller een woning nodig. Denk aan ouderen, statushouders, slachtoffers van een gezinscrisis en mensen die terugkeren in de maatschappij na bijvoorbeeld een behandeling in een zorginstelling. In ons toewijzingsbeleid maken we plaats voor deze mensen zodat ze de ruimte hebben om hun leven opnieuw vorm te geven. We zorgen er daarbij voor dat de wachttijden niet te veel oplopen door het met voorrang plaatsen van urgente woningzoekenden.

Sterke huurdersorganisaties

Waar er grote ontwikkelpunten liggen voor Domesta, zijn ook de huurdersorganisaties bezig met een herijking van hun rol. De nieuwe Woningwet legt naast onze ambities meer verantwoordelijkheden bij hen neer. Het is van belang dat huurdersorganisaties hun positie versterken, inhoudelijk voldoende onderlegd zijn en weten wat onze bewoners willen. Waar nodig, ondersteunen wij de huurdersorganisaties om zichzelf hierin te ontwikkelen. Met de huurdersorganisaties maken wij (proces)afspraken over wie op welk moment waarover geïnformeerd wordt en gesprekspartner is.

Zorg in de wijken

Doordat mensen langer zelfstandig thuis blijven wonen en door de bezuinigingen binnen de zorg (gevolg decentralisaties), krijgen we in de wijken en dorpen steeds vaker te maken met mensen die een vorm van zorg nodig hebben. Dit heeft zichtbare gevolgen in de directe woon- en leefomgeving. Denk aan verwarde mensen, maar ook aan eenzame mensen. Met onze partners in het veld maken we duidelijke afspraken over de verschillende rollen en verantwoordelijkheden die we hebben. We maken afspraken over het oppikken van signalen buiten het eigen werkterrein en het doorgeven daarvan. Zo kunnen deze zaken efficiënter en sneller worden opgepakt en zorgen we er met elkaar voor dat onze wijken voor zowel de betreffende personen als voor de omwonenden leefbaar blijven.

4.3 Zorg

De zorg verandert en wij moeten daarin mee veranderen. Domesta vindt dat het wonen zo gewoon mogelijk moet blijven, ook als het vanwege een ontwikkelende zorgvraag niet meer vanzelfsprekend is. Ons thema ‘zorg’ richt zich op het ondersteunen van mensen bij het zelfstandig thuis wonen en op een goed beheer van ons zorgvastgoed.

15

4 Thema’s

Huurders ondersteunen bij het langer zelfstandig thuis wonen

Vanuit de overheid wordt gestimuleerd dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen. En ook in diverse door ons gehouden onderzoeken (bijvoorbeeld in Weiteveen en Elim) geven huurders aan dat dat aansluit bij hun wens. Domesta wil mensen helpen om prettig zelfstandig thuis te wonen. Onze huizen moeten daarvoor geschikt zijn, maar er moeten ook voorzieningen in de buurt zijn. In 2016 brengen we in drie dorpen/wijken de woonwensen in kaart van onze oudere huurders (75 jaar en ouder). De komende jaren reserveren we voldoende middelen om samen met huurders praktische oplossingen te zoeken waardoor ze langer thuis kunnen blijven wonen (zaken die niet vallen onder de Wet Maatschappelijke Ondersteuning). Ook gaan we samen met onze zorgpartners huurders voorlichten over Domotica. Belangrijke voorwaarde voor Domotica is een goede internetverbinding. Wij haken aan bij de Drentse lobby die zich hierop richt. In 2016 onderzoeken we of er in onze regio animo is voor all-inclusive concepten. Doel van een all-inclusive concept is om te komen tot een betaalbare, beschutte woonvoorziening met ontmoeting en hulp nabij. De woning wordt gehuurd van Domesta en de diensten (maaltijden, 24 uur per dag aanwezigheid en activiteiten) worden aangeboden door de zorgpartij. Het concept komt tegemoet aan de wensen van de doelgroep en voorkomt leegstand.

Toekomstbestendig zorgvastgoed

We investeerden altijd veel in zorgvastgoed. Door de hervormingen in de zorg breiden we de zorgportefeuille op korte termijn niet verder uit met traditionele grootschalige woon-zorgcentra. De komende jaren nemen we – onder invloed van de vergrijzing – onze verantwoordelijkheid om ook voor de ouder wordende huurder passende woonruimte te realiseren. We geloven in een kleinschalige aanpak waarbij mensen zoveel mogelijk onderdeel van de maatschappij blijven uitmaken maar voldoende beschutting vinden om zorgeloos oud te worden. Vanzelfsprekend geven we ouderen een stem in de totstandkoming van nieuwe woonvormen. Onze huidige zorgpanden zijn verhuurd en worden succesvol geëxploiteerd door de zorgaanbieders. We blijven in gesprek over de gevolgen van de hervormingen, zodat we tijdig maatregelen kunnen treffen om een gezonde exploitatie in de benen te houden. De traditionele verzorgingshuizen veranderen steeds meer in de richting van zelfstandig wonen. Waar nodig, worden de zorgappartementen ‘gewoon’ verhuurd. Zorg gaat niet alleen over ouderen. Mensen met bijvoorbeeld een lichamelijke en/ of verstandelijke beperking bieden wij ook goede huisvesting. Ook voor deze doelgroepen vinden we kleinschaligheid en integratie in de wijk van belang.

4.4 Duurzaamheid

Via duurzaamheid hebben individuele huurders, maar ook collectieven van huurders invloed op hun portemonnee. Goed geïsoleerde huizen met decentraal opgewekte energie via zonnepanelen en/of warmtepompen geven huurders immers ruimte in hun huishoudboekje. Maar ook energiecollectieven gerund door en voor bewoners ziet Domesta als kans. Zo zijn er meer initiatieven te bedenken. We stimuleren en faciliteren dit graag. Hiervoor is bewustwording nodig bij alle betrokkenen. Dat willen we op verschillende manieren ondersteunen.

16

4 Thema’s

Energiebesparende maatregelen

Door te kiezen voor energiebesparende maatregelen kunnen huurders hun energielasten verlagen. Als huurders in een buurt of wijk ons gezamenlijk vragen om de verduurzaming eerder of anders op te pakken, zeggen wij geen nee en gaan we gezamenlijk kijken wat haalbaar is. Bijvoorbeeld het sneller vervangen van de cv-ketels. Dit wordt door huurders als oplossing aangedragen om te besparen op energielasten. Domesta streeft naar een gemiddeld energielabel B (een energie index van gemiddeld 1,25) in 2020 voor al haar huizen. Voor de energiebesparende maatregelen vraagt Domesta geen directe huurverhoging aan de zittende bewoner en daarmee komt de besparing op de energierekening direct terug in de portemonnee van de huurder.

Zonnepanelen en zonneboilers

Om de invloed van huurders op hun energielasten verder te vergroten, biedt Domesta alle huurders van grondgebonden woningen vanaf 2016 aan om een zonneboiler of zonnepanelen te laten plaatsen. Dit betekent, afhankelijk van de gezinsgrootte en het verbruik, een grote besparing op de energierekening. De investering wordt verrekend in huur. De bewoner maakt zelf de afweging of de extra kosten opwegen tegen de besparingen. Uit de ‘Ruimte om te leven-enquête’ blijkt dat ruim de helft van de huurders best extra wil betalen als ze daarmee voordeel behalen op de energierekening. In 2015 zijn op een drietal flats zonnepanelen geplaatst. De komende jaren gaan we voor alle flats bekijken of er zonnepanelen of alternatieven als windturbines geplaatst kunnen worden. De duurzaam opgewekte energie voedt bijvoorbeeld de algemene verlichting en de liften. De servicekosten van de huurders gaan hierdoor omlaag en blijven in de toekomst voorspelbaar en stabiel.

Verminderen afhankelijkheid fossiele brandstoffen

Bijna alle huurders zijn op dit moment voor het verwarmen van hun huis en voor bijvoorbeeld koken afhankelijk van fossiele brandstoffen. Domesta gaat een plan maken om de bestaande en nieuwe huizen in de toekomst ‘gasloos’ oftewel allelectric te maken. Door een duurzame opwekking van elektriciteit besparen huurders dan op het vastrecht van de gasaansluiting. Dat is al snel € 250 per jaar. Uit de ‘Ruimte om te leven-enquête’ blijkt dat ongeveer de helft van de huurders het prima vindt om volledig over te gaan op het gebruik van elektriciteit.

Groen witgoed

Het verbruik van huishoudelijke apparatuur heeft een grote invloed op de energierekening. Domesta wil de huurder hiervan bewust maken en wijzen op alternatieven die er zijn of worden ontwikkeld. Samen met andere corporaties onderzoeken we de mogelijkheid om samen te werken met een witgoed leverancier. Huurders kunnen dan een koelkast en wasmachine huren en betalen alleen voor het gebruik daarvan. Het witgoed blijft eigendom van de producent, waarbij de grondstoffen aan het einde van de levensduur de waarde behouden. Dit betekent voor de huurder dat de huurprijs lager wordt, want de restwaarde voor de producent is hoger. Een tweede voordeel is dat de wasmachines en koelkasten een zeer zuinig label hebben (A+++) waardoor het energieverbruik fors afneemt.

17

4 Thema’s

Bewustwording

Domesta vindt het belangrijk om bij te dragen aan de bewustwording van huurders met betrekking tot hun energieverbruik en de kansen die dit biedt om geld te besparen. Om die reden gaan wij in 2016 op zoek naar een goede manier waarmee de huurders het energieverbruik kunnen monitoren. Met de moderne app-technologie en de komst van slimme meters ligt een innovatieve en goedkope manier van monitoring binnen handbereik. Naast het inzetten van diverse energievoorlichtingsmiddelen zoals animaties, gaat Domesta in 2016 en 2017 een energiecoach aanstellen. De energiecoach helpt om ambassadeurs te vinden onder de huurders en ondersteunt bij verduurzamingsprojecten en bij de uitrol van duurzaamheidsacties.

18

5 Organisatie

5 Organisatie

In de vorige paragrafen staat beschreven wat Domesta samen met huurders en partners wil bereiken en hoe we dat aanpakken. Dit doet een fors beroep op onze organisatie. De afgelopen jaren hebben we met name energie gestoken in de professionalisering van onze organisatie. Zo hebben we processen vereenvoudigd en gedigitaliseerd. Het is nu tijd de volgende stap te zetten. Een stap die past bij onze ontwikkeling, maar ook bij de ontwikkelingen in de maatschappij en bij de nieuwe Woningwet: de huurder komt nog meer centraal te staan. De gelijkwaardigheid – waar we nu al naar streven – moet nu echt in onze genen komen te zitten. Dat vraagt van ons om enerzijds nog beter te luisteren naar onze huurders en anderzijds dit continue te vertalen naar verbeteringen in ons werk voor onze huurders. Het vergt van ons een andere houding, ten opzichte van de huurder, maar ook ten opzichte van onszelf. De maatschappij verandert en wij moeten daar bewust in mee veranderen. We verwachten van medewerkers dat ze meer verantwoordelijkheid nemen en ondernemerschap tonen. Het werk standaardiseren, maar waar mogelijk maatwerk leveren voor en met de huurder. Kortom: het dagelijkse werk in het licht stellen van de huurder en je telkens afvragen: voegt wat ik doe waarde toe voor de huurder of juist niet en kan/wil de huurder dit zelf doen? Medewerkers moeten de ruimte krijgen en nemen om flexibel op initiatieven van huurders in te gaan: we geven hen ruimte om te werken en om te experimenteren. Het nieuwe werken dat we willen doorvoeren, sluit hier mooi op aan. Medewerkers bepalen daarbij immers zelf hoe en waar ze hun werk doen, zolang de output maar bijdraagt aan de doelen van Domesta. Om ervoor te zorgen dat we als organisatie onze ambities kunnen waarmaken, werken we aan: — leiderschap; — het (door)ontwikkelen van medewerkers; — besturing en inrichting van de organisatie (onder meer: wie praat met wie, sturen we op de juiste onderwerpen, meten we de juiste indicatoren (zoals klanttevredenheid)); — het continue verbeteren van processen; en — aan de - alles beïnvloedende - cultuur.

Cultuur

Om de doelen in dit ondernemingsplan te kunnen realiseren, is het van groot belang dat de cultuur van Domesta daarbij past. Daar zijn we Domesta-breed nu nog niet. De benodigde cultuurverandering kunnen we goed duiden door gebruik te maken van archetypen. Een archetype is een herkenbaar oerkarakter. Personificaties, objecten of concepten uit de culturele traditie (drama, de literatuur, de mythologie, religie) of zelfs de geschiedenis (helden) kunnen dienen als archetype. Voorbeelden van archetypen zijn: de rebel, de verleider, de verzorger, de gewone man, de leider, de wijze en de held.

20

5 Organisatie

Het archetype dat nu het meest overeenkomt met Domesta is ‘de verzorger’. De verzorger wil graag voor anderen zorgen en ze helpen. Hij neemt dingen uit handen voor anderen. Het karakter heeft zeker lovenswaardige kanten. Het sluit echter niet aan bij Ruimte om te leven, waarin wij huurders willen stimuleren zelf initiatief te nemen. De verzorger denkt ook vaak te weten wat goed is voor de ander. Daar wil Domesta juist van af. We willen huurders invloed geven op hun thuis. Dat betekent dat wij nog beter luisteren naar hun wensen en ideeën en hen ondersteunen om ze waar te maken. Welk archetype willen we dan wel zijn? Wij gaan voor het archetype ‘de gewone man’. De gewone man is realistisch en verstandig. Daarnaast is hij down-to-earth en vriendelijk wat hem toegankelijk maakt. Hij vindt verbinding en erbij horen belangrijk. Bij Domesta noemen we het archetype ‘de buurman’. Bij de buurman kun je gemakkelijk aankloppen, je kunt zijn gereedschap even lenen en hij wil je ook wel helpen met een klus als je hem vraagt. De buurman houdt een oogje in het zeil. Hij is net als jij (en behandelt je dus gelijkwaardig). Binnen Domesta gaan we het karakter van de buurman verder uitwerken zodat hij daadwerkelijk de inspiratie wordt voor wat we doen en hoe we het doen.

Maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO)

Domesta onderneemt maatschappelijk verantwoord. Wat we daaronder verstaan, staat in ons MVO manifest met vier basisprincipes: — Domesta verbetert de samenleving, samen — Domesta werkt duurzaam — Domesta streeft naar schone en gesloten kringlopen — Domesta zorgt voor een gezonde natuur Er is al veel bereikt op MVO gebied. Een aantal voorbeelden vindt u terug op onze website. Voor 2016 en 2017 staan er diverse acties op stapel. Denk bijvoorbeeld aan het zorgen voor een duurzame kantoorinrichting gekoppeld aan de invoering van het nieuwe werken en aan een training ‘het nieuwe rijden’ voor de medewerkers met een bedrijfsauto.

21

6 Financiën

6 Financiën

Financiële continuïteit

Domesta is een financieel gezonde onderneming. De heffingen door het Rijk en de vennootschapsbelastingplicht noodzaken ons desondanks scherp naar de financiën te kijken. Alleen zo kunnen we de continuïteit waarborgen, onze hiervoor besproken ambities verwezenlijken en eventuele tegenvallers opvangen. We voeren een solide financieel beleid en managen mogelijke risico’s. Ook blijven we de operationele kasstromen nu en in de toekomst goed bewaken. Het (financiële) speelveld voor woningcorporaties is de afgelopen jaren uitdagender en complexer geworden. Deze trend wordt de komende jaren naar verwachting alleen maar intenser. De ontwikkelingen rond de nieuwe Woningwet, de verhuurderheffing, de discussie over de omvang van het werkveld, de splitsing in DAEB (= diensten van algemeen economisch belang) en niet-DAEB, de saneringsheffing en het scheiden van wonen en zorg hebben grote invloed op de financiële positie van Domesta. In 2016 en 2017 streven we naar een besparing van 5% per jaar op de bedrijfslasten. Om ons te kunnen meten met de andere corporaties nemen we jaarlijks deel aan de Aedes benchmark.

Kaders

Bij het opstellen van dit nieuwe hoofdstuk zijn de volgende financiële kaders gehanteerd: Loan to Value maximaal 75% Solvabiliteit minimaal 20% Rentedekkingsgraad (ICR) > 1,4 DSCR > 1,0 De ‘Loan to Value’ is een kengetal waarin het totaal aan leningen (vreemd vermogen) wordt uitgedrukt in de waarde van het bezit. De solvabiliteit geeft aan welk deel van het totale vermogen van de woningcorporatie uit ‘eigen vermogen’ bestaat. De rentedekkingsgraad (ICR) geeft de mate aan waarin we in staat zijn om de renteverplichtingen vanuit de exploitatiekasstromen te voldoen. De DSCR geeft de mate aan waarin we in staat zijn om de rente- en aflossingsverplichting vanuit de exploitatiekasstromen te voldoen. Bij het opstellen van het nieuwe hoofdstuk zijn verschillende scenario’s doorgerekend. We hebben gewerkt met een ‘Real Case’ en een ‘Worst Case’ scenario. Het eerste scenario is gebaseerd op de plannen in dit nieuwe hoofdstuk. Het Worst Case scenario is het ‘economisch slecht weer scenario’.

23

6 Financiën

Loan to value (bedrijfswaarde) 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Solvabiliteit (bedrijfswaarde) % 60 50 40 Real Case

30

Real Case

Worst Case

20

Worst Case

Max eis WSW/CFW

10

Min eis WSW/CFW

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

0

ICR

DSCR 2,5

3,5 3

2

2,5

1,5

Real Case

1

Worst Case

1,5

Min eis WSW/CFW

0,5

Real Case

2

Worst Case

Min eis WSW/CFW

1 0,5

0

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

2015 2016

0

Conclusie

Uit bovenstaande grafieken blijkt dat de beleidsuitgangspunten zoals afgeleid van het nieuwe hoofdstuk zelfs in een slecht weer scenario niet resulteren in overschrijdingen van de minimale financiële kaders. Wel raakt de loan to value en de ICR tijdelijk de grenswaarde, maar uit de grafieken blijkt dat in de volgende jaren weer herstel optreedt. Op basis daarvan kunnen we vaststellen dat we de in de vorige paragrafen gepresenteerde ambities binnen de vastgestelde financiële kaders kunnen uitvoeren. We blijven de ontwikkelingen goed in de gaten houden en nemen maatregelen als de omgeving zich beweegt in de richting van het ‘Worst Case scenario’, of elementen van dit scenario.

24

De heer P. Witzenburg De heer J. Otter

De heer J. de Goede De heer T. Pijnaker

De heer L. de Boer

De heer E. Everts

De heer D. Doornbos

De heer M. Peelen Mevrouw K. Klasen

De heer J. Einhaus Mevrouw A. Louwes

Mevrouw L. Wilpshaar

Mevrouw N. Mulder

De heer H. Fokkes

De heer G. Jonker

De heer A. Kiewiet Mevrouw T. Supheert

Mevrouw W. Batenbrug

De heer M. van Olffen De heer J. Brink

De heer F. Nieuwenhuis

Bedankt

Mevrouw G. Horsting-Hidding De heer B. Lith

De heer J. Backers De heer E. Giethoorn Mevrouw J. Grooten-Katuin

Mevrouw W. Wiebrands

Mevrouw I. van Ommen De heer J. Zwiers

Mevrouw A. Potze

De heer J. Bosman

De heer J. Thielen

Mevrouw H. Fictorie

De heer T. Berentsen

Mevrouw A. Möhlmann

De heer J. Bouwmeester Mevrouw H.J. Karel

De heer M. Kuin

De heer W. Katoen

De heer H. Eppinga

De heer A. Overgoor

De heer G. Slomp

De heer F. van der Linden

De heer H. Najja

Mevrouw G. van Huisstede-Schoo

De heer A.W. Hiemstra De heer J. Bos Mevrouw H. van der Woude Mevrouw D. Oelen De heer J. Schrik

Mevrouw F. Wachtmeester Mevrouw L. Middelveld

De heer J. Dokter

Contact domesta.nl [email protected]

(0591) 57 01 00

© Domesta, december 2015

En alle huurders die de enquête over Ruimte om te leven hebben ingevuld.