Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování
Rozbor vlivu stavebně-technických aspektů zanedbané údrţby na stanovení obvyklé ceny Diplomová práce
Autor:
Jiří Kreidl Finance, Oceňování majetku
Vedoucí práce :
Praha
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Duben, 2011
Prohlášení : Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Plzni, dne 4. dubna 2011
2
Poděkování: Rád bych poděkoval vedoucímu mé diplomové práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., za odborný dohled při tvorbě mé práce, za jeho tvůrčí připomínky i shovívaný přístup při pomoci se zpracováním zadaného tématu.
3
Anotace: Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Údrţba se vyznačuje systematickou pravidelností a je zaměřena spíše preventivně, naopak oprava je iniciována náhodnou poruchou, závadou či náhlým vlivem fyzického opotřebení. Za vadu se obecně povaţuje nepříznivá odchylka od předpokládaného stavu objektu nebo od předpokládaného průběhu procesu. Vada je vţdy způsobena lidskou činností nebo naopak nečinností. Panelová budova je budova, jejíţ rozhodující část nosné konstrukce tvoří svislé nové stěny sloţené z prefabrikovaných dílců výšky nejméně jednoho podlaţí a vodorovné desky sloţené rovněţ z dílců. Prefabrikované dílce jsou nosné nebo nenosné dílce zhotovené průmyslovými způsoby, ve kterých se sestavují díly a konstrukce budov beze změny jejich tvarů a rozměrů. Annotation: As usual price is understood Hne price whish would be veached ot sale same or analogous possession or at affording same or analogous service in usual business commerse in term to day of the pricing. It is understood all circumstances which have influence for the price but influences extraordinary circumstances of the market don´t project in high of the price and isn´t any influence of the personal situations of the seller or of the buyev and no influence of the especialy favour. The maintenance is noted for systematic periodical and it intents on rather prevetive, repair is initiate ot the chance disorder, defekt or of the chance influence of the physical wearing. For defekt is conidered a unfavourable divergence from presupposed state of the object or from presupposed course of the process. Defect is evoked always of human activity or inactivy. Prefab building is the building whose definitely part of the carrierr construction form vertical carrier walls assembled from prefab segments high at least one store and horizontal plate assembled also from segments. Prefab segments are carrier or incarrier segments made industrial method in whom are assembler segments and constructions of the building without change its forms and dimensions.
4
Struktura diplomové práce: Část A – teoretické zaměření Část B – aplikační zaměření
5
Obsah - část A
1. ÚVOD……………………………………………………………………………………..…….…10 1.1.
Trţní hodnota……………………………………………………………….….………10
1.2.
Všeobecný úvod do historie panelových objektů……………….….….11
2. ŢIVOTNOST A OPOTŘEBENÍ………………………………………….……12 2.1.
Ţivotnost staveb…………………………………………………………….................12
2.2.
Opotřebení staveb…………………………………………………………….……...14
2.3.
Obecná ţivotnost staveb jako celku………………..……………………….14
2.3.1. Obecný postup hodnocení konstrukcí…………………………………………..18 2.3.2. Ţivotnost jednotlivých konstrukčních prvků………………………………....19 2.3.3. Integrované návrhy v oblasti konstrukcí………………………….…............21
3. VLIVY NA OPOTŘEBENÍ A ŢIVOTNOST STAVEB…...….24 3.1.
Vliv klimatických podmínek………………………….……………….………..24
3.2.
Ostatní fyzikální, chemické a biologické vlivy……………. …..............28
3.3. Vliv údrţby, modernizace a rekonstrukce.................................................29 4. CYKLY OPRAV…………………………………………………………………..............30 5. VADY, NÁSLEDKY, ODSTRANITELNOST……..,………..............30 5.1.
Rozbor problematiky opotřebení budovy………………………………..37
6. SOUČASNÝ STAV PROSTŘEDÍ PANELOVÝCH STAVEB........................................................................................................................................39 6.1.
Současný stav prostředí panelových staveb…………..............................41
6.2.
Přehled základních soustav a jejich podíl v panelové zástavbě dle soustav a lokality……………………………………….............42
6.2.1.
Historie typizovaných konstrukčních soustav………………………………45
6.2.2.
Definice panelového domu…………………………………….........................45
6
6.3.
Stav současného stavebního fondu (panelových soustav) budovaného v panelové technologii…………………. ……......47
6.3.1. Stav sídlišť………………………………………………………………………….......47 6.3.2. Stav panelových objektů…………………………………............………………....48 6.3.3. Stav nástaveb……………………………………………………..................................51 6.3.4. Stav výstavby…………………………………………………………….….................51
6.4.
Analýza současného stavu…………………………………………...….……......52
6.4.1. Oblast politiky a etiky…………………………………………………….................52 6.4.2. Oblast legislativy……………………………………………………………………...53 6.4.3. Oblast ekonomiky………………………………………………………………….....53 6.4.4. Oblast sociologie………………………………………………………………………54 6.4.5. Oblast architektury a urbanismu……………………………………………..…55
7. ZAHRANIČNÍ ZKUŠENOSTI VÝSTAVBY PANELOVÝCH SOUSTAV………………………………………………………55 7.1.
Německo…………………………………………………………………………….…….56
7.2.
Francie……………………………………………………………………….…………….57
7.3.
Rakousko…………………………………………………………………………............59
7.4.
Dánsko……………………………………………………………………………….…….60
8. REGENERACE STAVEBNÍHO FONDU BUDOVANÉHO V PANELOVÉ TECHNOLOGII……………………………………………...62 8.1.
Průzkum, projekt, posudek……………………………………………….….....62
8.1.1. Stavební průzkum……………………………………………………………………62 8.1.2. Projekční příprava…………………………………………………………………...64 8.1.3. Statický posudek……………………………………………………………………...67
8.2.
Statické poruchy……………………………………………………………………....68
8.3.
Sanace panelů……………………………………………………………………….….72
8.3.1. Obvodový plášť…………………………………………………………………….…72 8.3.2. Statické poruchy stěn………………………………………………………..............76 8.3.3. Stávající povrchové úpravy panelů……………………………………...............78
8.4.
Střechy……………………………………………………………………………………..79 7
8.4.1. Střechy jednoplášťové…………………………………………………………...….80 8.4.2. Dvouplášťové střechy………………………………………………………..……...81 8.4.3. Střešní nástavby…………………………………………………………………..…..82 8.4.4. Ploché střechy…………………………………………………………….……….…..82
8.5.
Vybrané pouţité termíny……………………………………………..…………..86
8.6.
Výměna výplní otvorů……………………………………………………...............87
8.6.1. Meziokenní dílce – MIV………………………………………………………..…...87 8.6.2. Okna a balkónové sestavy…………………………………………………….……89 8.6.3. Vchodové dveře………………………………………………………………….…....93
8.7.
Balkóny a lodţie………………………………………………………………..……...93
8.7.1. Ţelezobetonové konzolové balkóny…………………………………….………..94 8.7.2. Ocelové zavěšené balkóny……………………………………………….…………94 8.7.3. Lodţie…………………………………………………………………………………....95 8.7.4. Ochranná zábradlí……………………………………………………………….…..96
8.8.
Zateplení obvodového pláště budovy…………………………………….…99
8.9.
Zateplení střešního pláště budovy………………………….………...…….103
8.10. Stavební úpravy a jejich přínos......................................................................104 8.10.1. Zhodnocení technické...............................................................................................105 8.10.2. Zhodnocení ekonomické..........................................................................................105 8.10.3. Zvýšení uţivatelského komfortu..........................................................................106 8.10.4. Příznivý dopad na ţivotní prostředí...................................................................106 8.10.5. Hledisko estetické.......................................................................................................107 8.10.6. Tvorba a vyuţití komerčních prostor................................................................107
9. DOPAD ZANEDBANÉ ÚDRŢBY A JEJÍ ŘEŠENÍ V SOUČASNÉM OBDOBÍ....................................................................................110 9.1.
Formy vlastnictví bytových domů.................................................................110
9.2.
Přípravná fáze stavby z hlediska financování......................................111
9.3.
Základní členění finančních zdrojů.............................................................111
9.3.1. Volné finanční prostředky a nájemné...............................................................112 9.3.2. Fond oprav....................................................................................................................113 9.3.3. Půjčka z fondu rozvoje bydlení obce.................................................................113
8
9.3.4. Dodavatelský úvěr.....................................................................................................113 9.3.5. Nový PANEL................................................................................................................113 9.3.6. Zelená úsporám...........................................................................................................116 9.3.7. ČSOB Program energetických úspor................................................................117 9.3.8. Kombinace programů Zelená úsporám a Nový PANEL...........................118 9.3.9. Podpora regenerace panelových sídlišť............................................................118
10. Závěr………………………………………………………………………………………...119 Seznam pouţité literatury..................................................................................................124 Seznam pouţitých zkratek.................................................................................................127 Seznam pouţitých obrázků, grafů a tabulek.......................................................129 Seznam příloh.............................................................................................................................131
9
1. Úvod 1.1. Trţní hodnota Cílem práce odhadce majetku je zjistit trţní hodnotu majetku. Trţní hodnota nemovitosti je tedy jakási obecná (likvidní) cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. Vzhledem k významu tohoto pojmu je nutné uvést alespoň ty nejdůleţitější definice trţní hodnoty, se kterými se v praxi můţeme setkat. Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná. Definice podle IVSC/TEGoVA Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a pouţitelná i na těch trzích kde neplatí komunitární právo. IVSC1 a TEGoVA2 jsou mezinárodní odborná sdruţení odhadců. Z uvedené definice vychází většina metodik pouţívaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na trţních principech3.
1
International Valuation Standards Committee The European Group of Valuer´s Associations 3 Ort P., Moderní metody oceňování na tržních principech, Praha, BIVŠ a.s., 2007, str.12; ISBN: 978-80-7265113-9 2
10
Definice z českého zákona o oceňování majetku Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mez prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim4.
1.2. Všeobecný úvod do historie panelových objektů – ţivotnost, uţitek, předpokládaný vývoj Tématem předkládané diplomové práce je „Rozbor vlivu stavebně-technických aspektů zanedbané údrţby na stanovení obvyklé ceny“ s upřesněním v podtitulu „Současný stav řešené problematiky panelových objektů“. Diplomová práce je strukturována do dvou částí. Část A je zaměřena na teoretické případy. V části B jsou rozvedeny aplikační příklady uvedené v úvodu. Téma bylo podmíněno vzrůstající potřebou se systematicky a hlouběji zabývat problematikou sávajícího stavebního fondu provedeného v panelové technologii a to nejen z hlediska čistě stavebního, ale i technologického, ekonomického a v neposlední řadě architektonického. Vrůstající potřeba studia dané problematiky je umocněna současnou situací zmiňovaného stavebního fondu na území bývalého Československa, který ve vztahu ke kvalitě a kvantitě jiţ nedosahuje současných potřeb. Příčinou jsou tak bezesporu následky nevhodného návrhu, provedení a absence údrţby fondu v minulosti, které jsou dnes znásobeny zvýšenými nároky na mnoţství a kvalitu obytných, administrativních a i jinak vyuţívaných prostor. 4
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.
11
Specifickou moţností regenerace panelových stavebních objektů je rozhodnutí o jejich zateplení, která ovlivní výsledek regenerace co do uţitku a architektonického řešení. Realizace takovéhoto druhu výstavby by pak měla vzhledem k jakési „zděděné unifikaci“ a finančním moţnostem podléhat kvalifikovanému výběru vhodných technologií, které v konečném důsledku rozhodují o kvalitě výstavby a vynaloţených nákladech na realizaci. Podmínkou kvalitní regenerace objektu je výběr optimálních stavebních procesů, jejich vzájemné skloubení do výrobního procesu a flexibilní moţnost řízení realizace v závislosti na konkrétních podmínkách stavby. Zvládnutí souboru těchto činností v souladu se současnými poţadavky kladenými na stavby tohoto druhu představuje vzít v úvahu mnoţství různorodých informací a vlivů, které ho komplikují a tím i odlišují od běţného stavebního procesu. Stavební záměr navazuje na řadu podmínek a poruch regenerovaného objektu a je zároveň problémem zohlednění vlivu stavebního zásahu na stav celé stavby. Zvolené stavební procesy a technologické postupy rozhodují o zachování či zlepšení technických hodnot regenerovaného objektu, o vlivu na okolí objektu, ţivotní prostředí či na širší sociální vztahy, které se na objekt váţou. Ke zpracování daného tématu jsem přistoupil z interdisciplinárního hlediska a předkládaná práce je průřezového charakteru. Problematiku vhodné materiálové základny a vlastního provádění stavebních procesů na panelovém fondu v České republice postihuje širším záběrem oproti dalším dotčeným oblastem (konstrukce staveb, architektura, management, a další). Vzhledem ke skutečnosti, ţe se jedná o velmi rozsáhlou problematiku, které je u nás ve vztahu k plánovanému rozmachu potřeba věnovat více pozornosti, je i rozsah zpracování diplomové práce poměrně obsáhlý. Vedle toho si však přitom nečiní nárok na vyčerpávající, či všeobsahující zpracování. Svojí prací se snaţím přispět k rozvoji tohoto druhu výstavby a tím i ke změně neutěšeného vzhledu a stavu dnešních panelových budov a celých sídlišť. Cílem předloţené práce není technologický postup jednotlivých prací, ale přiblíţení poţadavků, potřeb a moţností regenerace panelových objektů a posouzení je ve vztahu ke zhodnocení majetku nemovitosti
12
2. Ţivotnost a opotřebení staveb 2.1. Ţivotnost staveb Pod pojmem ţivotnost se skrývá několik vzájemně odlišných pojmů – při oceňování majetku mluvíme o ţivotnosti technické, ekonomické, morální a právní. Technická ţivotnost Technickou ţivotností rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně uţívat. Technická ţivotnost stavby je průměrem technické ţivotnosti jejich jednotlivých prvků a celků. Ţivotnost některých prvků je aţ 200 let – ţelezobetonové základy, ţelezobetonová nosná konstrukce, ţivotnost jiných – plynový kotel, elektrický ohřívač vody, apod. je řádově niţší. Doporučené ţivotnosti jednotlivých prvků a celků nalezneme v oceňovací vyhlášce5. Morální ţivotnost Morální ţivotnost je období od doby moţného komerčního vyuţití do doby jejího funkčního zastarávání – tedy moţnosti jejího nahrazení nemovitostí s lepšími parametry. Ekonomická ţivotnost Ekonomická ţivotnost se počítá od doby moţného komerčního vyuţití aţ do doby, kdy jiţ nemovitost není schopna vytvářet výnos. Ekonomická a morální ţivotnost spolu úzce souvisí. Právní ţivotnost Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci. Kdy vzniká a kdy zaniká nemovitost, jako věc poměrně přesně definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní ţivotnost závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví.
5
Vyhláška č. 364/2010 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
13
Všechny uvedené typy ţivotnosti mají vliv – někdy i podstatný a limitující na trţní hodnotu nemovitosti.6
2.2. Opotřebení staveb Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod. Opotřebení a ţivotnost spolu úzce souvisí. Obecně se technické opotřebení nemovitosti zjišťuje třemi základními způsoby: a. lineární metodou, kdy je opotřebení stavby jako celku lineárně závislé na stáří. Tato metoda je nejjednodušší, ale zároveň je nejméně přesná a pro některé typy staveb (nedokončená stavba, stavba po rekonstrukci, apod.) nepouţitelná. b. nelineární metoda, která v nelineární křivce závislosti zohledňuje fakt, ţe opotřebení není jednoduše lineární, ale je obvykle mírnější v první třetině ţivotnosti stavby a naopak prudce klesá v poslední fázi. c. analytickou metodou, kdy stavbu „rozkládáme“ na jednotlivé části a celky a zjišťujeme samostatně opotřebení jednotlivých částí stavby. Tato metoda je sice nejpracnější, ale zároveň nejpřesnější.7
2.3. Obecná ţivotnost staveb jako celku Pro určení obecné ţivotnosti stavby při provádění běţné údrţby můţeme v současné době vycházet z údajů stanovených pro potřeby úředního oceňování ve vyhlášce8 k zákonu o oceňování9. Tato předpokládaná ţivotnost činí zpravidla u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně.
6
Ort P., Moderní metody oceňování na tržních principech, Praha, BIVŠ a.s., 2007; str. 63; ISBN: 978-807265-113-9 7 Ort P., Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, BIVŠ a.s., 2007, str. 32, ISBN:978-80-7265-101 8 Vyhláška č.364/2010 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 9 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.
14
Rekreačních a zahrádkářských chat Zděných 80 let Dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let Ostatních 50 let Inţenýrských a speciálních pozemních staveb 50 aţ 100 let podle druhu konstrukce vedlejších staveb a garáţí Zděných 80 let Dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let Ostatních 30 let Studní Kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let Ostatních 50 let Hřbitovních staveb 100 aţ 150 let Vyhláška10 se podrobně zabývá předpokládanou ţivotností veškerých venkovních úprav, z nichţ příkladmo v letech: Vodovodní přípojky
40 - 60
Kanalizační přípojky
80 - 100
Přípojky elektro
40 – 60
Topné kanály
40 – 60
Zámková betonová dlaţba
40 – 60
Ploty (podle konstrukce a materiálu)
10 – 60
Dřevěné terasy
10 – 30
Skleníky
10 – 30
V praxi se samozřejmě setkáme s řadou staveb mnohem vyššího stáří, neţ uvaţují předpisy. Tyto stavby se vyznačují dostatečnou údrţbou a v úvahách o jejich dalším trvání odhadce uplatňuje svoje znalosti a zkušenosti ze stavební teorie i z provádění staveb a 10
Vyhláška č. 364/2010 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
15
v neposlední řadě musí zohlednit lokalitu .Autoři z přelomu 19. a 20. století a první republiky udávají u staveb s tvrdou krytinou následující předpokládanou ţivotnost v rocích11. Veřejné budovy při velmi dobrém, masivním provedení
200-400
Obytné budovy a obchodní domy: Při normální provedení
70-150
Při lepším provedení
100-200
Při velmi dobrém provedení
150-300
Hospodářské budovy: Při jednoduchém provedení (dřevěná stavba) Lepší provedení (smíšená nebo masivní stavba) Dobré provedení (masivní stavba)
50-80 70-120 100-150
Průmyslové budovy: Stavby ze zdiva hrázděného, provedeného ze dřeva nebo z hmot oheň tlumících, působí-li výroba škodlivými chemickými vlivy
20-40
Stavby ze zdiva hrázděného provedené ze dřeva nebo z hmot oheň jen tlumících
35-50
Masívní stavby (ohnivzdorně provedené), působí-li výroba škodlivými vlivy
35-50
Masivní stavby
50-100
11
Bradáč.A., (a kol.) Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, nakladatelství Linde Praha, a.s., 2007, ISBN 978-80-7201-679-2
16
Předpokládaná ţivotnost konstrukcí a vybavení Číslo poloţky
Název
Předpokládaná ţivotnost v letech
1
Základy včetně zemních prací
150 - 200
2
Svislé konstrukce
80 - 200
3
Stropy
80 - 200
4
Zastřešení mimo krytinu
70 - 150
5
Krytiny, střecha
40 - 80
6
Klempířské konstrukce
30 - 80
7
Úpravy vnitřních povrchů
50 - 80
8
Úpravy vnějších povrchů
30 - 60
9
Vnitřní obklady keramické
30 - 50
10
Schody
80 - 200
11
Dveře
50 - 80
12
Vrata
30 - 50
13
Okna
50 - 80
14
Povrchy podlah
15 - 80
15
Vytápění
20 - 50
16
Elektroinstalace
25 - 50
17
Bleskosvod
30 - 50
18
Vnitřní vodovod
20 - 50
19
Vnitřní kanalizace
30 - 60
20
Vnitřní plynovod
20 - 50
21
Ohřev teplé vody
20 - 40
22
Vybavení kuchyní
15 - 30
23
Vnitřní hygienická zařízení včetně WC
30 - 60
24
Výtahy
30 - 50
25
Ostatní
--
26
Instalační prefabrikáty (jádra)
15 - 25
Tabulka č.1. Životnost konstrukcí a vybavení
17
2.3.1.Obecný postup hodnocení konstrukcí Obecná metodika hodnocení konstrukcí podle ČSN ISO 1382212 se v zásadě neliší od postupů podle ČSN 73 003813, přihlíţí však k novým poznatkům a zásadám současných metod dílčích součinitelů. V normě se zdůrazňuje, ţe pro hodnocení konstrukce je nejprve nezbytné stanovit účel hodnocení z hlediska poţadavků na její budoucí funkční způsobilost. Při navrhování přestavby existující konstrukce se podle ČSN 73 00 3813 vychází ze současně platných norem. Dříve platné normy nebo předpisy slouţí pouze jako informativní podklady. Pokud je stavba památkově chráněná, pak se musí projekt přestavby konzultovat s příslušným orgánem památkové péče a ochrany přírody. Podkladem pro vypracování návrhu přestavby je průzkum konstrukce, ve kterém se uvedou údaje o stavu objektu, vlastnostech materiálů a základové půdě, o poruchách a vadách konstrukce, o příčinách těchto vad, o druzích a velikostech zatíţení, které na konstrukci působí nebo v minulosti působila, o vlivech prostředí, o dokumentaci konstrukce. Norma ČSN ISO 1382212 uvádí okolnosti, které mohou vést k zahájení hodnocení existující konstrukce: očekávaná změna v pouţívání nebo prodlouţení návrhové ţivotnosti, ověření spolehlivosti (např. s ohledem na zemětřesení, zvýšená zatíţení dopravou, poţadované úřady, pojišťovnami, vlastníky, atd.), degradace konstrukce vlivem časově závislých zatíţení (např. koroze, únava), poškození konstrukce od mimořádných zatíţení (ISO 2394)14 Obecná ustanovení normy ČSN ISO 1382212 jsou pouţitelná pro hodnocení existujících konstrukcí z různých materiálů, jako jsou beton, ocel, dřevo, zdivo, atd. V některých případech však můţe být potřebné přihlédnout ke specifickým vlastnostem pouţitého materiálu. Norma rovněţ poskytuje zásady pro stanovení zatíţení a účinků prostředí. Upozorňuje na nutnost uváţit mimořádná zatíţení, jakými jsou poţár nebo seizmická
12
ČSN ISO 13822 Zásady navrhování konstrukcí – Hodnocení existujících konstrukcí, ČNI, 2005 ČSN 73 00 38 Navrhování a posuzování stavebních konstrukcí při přestavbách, ČSNI, 1986 14 ISO 2394 General Principles on Reliaability for Structures, 1998. Zavedená v ČR jako ČSN ISO 2394 Obecné zásady spolehlivosti konstrukcí, ČSNI, 2003 13
18
zatíţení, aniţ uvádí podrobnější pokyny. Zásady ČSN ISO 1382215 lze pouţít i pro historické stavby. ČSN ISO 1382215 upozorňuje na důleţitou okolnost, ţe u existujících konstrukcí jsou zpravidla větší rozdíly v úrovni spolehlivosti neţ u nově navrţených konstrukcí. Je to důsledek historického vývoje ekonomických, sociálních i ekologických hledisek. V této souvislosti se proto upozorňuje na moţnost diferenciace spolehlivosti v závislosti na podmínkách stavby a její zbytkové ţivotnosti16.
2.3.2. Ţivotnost jednotlivých konstrukčních prvků Ţivotnost stavby jako celku je závislá především na provedení stavebních prvků dlouhodobé ţivotnosti. Jedná se o ty konstrukce, které mají z hlediska ţivotnosti celé stavby zásadní význam, protoţe při jejich poškození je stavba nefunkční, můţe hrozit její zřícení a případné opravy jsou technicky i ekonomicky náročné. Mezi prvky dlouhodobé ţivotnosti řadíme: a) Základy b) Svislé nosné konstrukce včetně komínů c) Vodorovné nosné konstrukce d) Střešní nosné konstrukce e) Schodišťové konstrukce Prováděcí vyhláška17 pro oceňování majetku uvádí předpokládanou ţivotnost všech jednotlivých konstrukcí a vybavení a lze ji pouţít jako vodítko i pro trţní oceňování. Po posouzení prvků dlouhodobé ţivotnosti odhadce posuzuje prvky krátkodobé ţivotnosti, jeţ jsou takto posuzovány zejména proto, ţe minimálně jedenkrát za celou ţivotnost stavby dochází k jejich výměně. Jde zejména o rozvody, úpravy povrchů, podlahy, výplně otvorů, klempířské konstrukce a další. V tabulkách níţe jsou uvedeny předpokládané ţivotnosti jednotlivých stavebních částí budov.
15
ČSN ISO 13822 Zásady navrhování konstrukcí – Hodnocení existujících konstrukcí, ČNI, 2005 Holický M. a kol., Zásady hodnocení existujících konstrukcí, ČVUT, Praha, 2006, ISBN : 80-01-03464-X 17 Vyhláška č. 364/2010 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 16
19
20
Tabulka č. 2. zdroj: prof. Ing. Michálek J., CSc., soukromý archiv
2.3.3. Integrované návrhy v oblasti konstrukcí Novým koncepčním přístupem v oblasti navrhování progresivních konstrukcí je integrovaný návrh reprezentující multiparametrický18 návrh konstrukce zahrnující celé spektrum kritérií udrţitelnosti a to z pohledu různých rozlišovacích úrovní (materiál, komponenta, objekt) v průběhu všech fází ţivotního cyklu19. V posledních letech mohou významně ovlivnit přístup na stanovení dlouhodobé efektivity dva nové prvky:
18
Teplý B., Hájek P., Integrované navrhování – efektivní rozhodování cílových investorů, časopis Stavebnictví, číslo 05/2007 19 Korytářová J., Ekonomické důsledky ve vazbě na životnost a spolehlivost konstrukcí, obecné zásady optimalizace, studii vydalo Centrum integrovaného navrhování progresivních stavebních konstrukcí CIDEAS, 2008
21
1. Environmentální a sociální aspekty realizace 2. Uvaţování celého ţivotního cyklu budovy Právě hodnocení chování budovy20 v rámci celého ţivotního cyklu a ne pouze v okamţiku předání objektu do provozu (resp. v krátkém období limitovaném záručními podmínkami)21 je prvkem, který můţe zásadním způsobem ovlivňovat stanovení obvyklé ceny a v neposlední řadě chování a rozhodování investorů a uţivatelů, kterým jde o zvýšení profitu z dlouhodobé kvality díla. Grafy22 níţe nám znázorňují, jak můţe tlak na sniţování pořizovacích nákladů vést k významnému zvýšení nákladů spojených s uţíváním stavby v čase a v neposlední řadě k sníţení míry poţadovaných vlastností a zkrácení ţivotnosti stavby. Z grafů je vidět, ţe počáteční úspora není tak významná. Lineární narůst nákladů v části a) slouţí v tomto případě pouze jako příklad. V části b) je potom stejná problematika znázorněna jako ztráta poţadovaných uţitných vlastností, která vyţaduje další náklady na opravy. V praxi jsou opravy zpravidla prováděny jednorázově, v tomto smyslu je část b) realističtější. Náklady lze nicméně rovnoměrně rozdělit na celý sledovaný časový úsek, čímţ lze tento graf opět vztáhnout ke grafu v části a).
Grafy22, autor Petr Jůn: porovnání nákladů, a) nárůst nákladů v čase v důsledku zvýšených nároků nevhodného řešení na další opravy, b) ztráta užitných vlastností nevhodného řešení až k hranici kde není konstrukce dále použitelná a dodatečné náklady spojené s nápravou tohoto stavu, optimální řešení zde nevyžaduje opravu po celou dobu životnosti. 20
Daniels K., Technika budov-Příručka pro architekty a projektanty, nakladatelství Jaga group, v.o.s., 2003. 519 s. ISBN 80-88905-63-X 21 Teplý B., Hájek P., Integrované navrhování – efektivní rozhodování cílových investorů, časopis Stavebnictví, číslo 05/2007 22 Jůn P., Pořizovací náklady a náklady na údržbu. Dostupný z www: http://www.stavarina.cz/administativa/porizovaci-naklady-provoz-udrzba.htm
22
Aby investor minimalizoval (zejména tzv. konečný – cílový investor) negativní vlastnosti uţitného díla, měl by také poţadovat u projektanta a prováděcí firmy: Konzultace a součinnost při rozhodování o konstrukčních systémech a jejich dopadu do ţivotního prostředí Kompletní dokumentaci skutečného provedení stavby v papírové i digitální formě Doklady o certifikaci pouţitých konstrukčních prvků „návod“ k uţívání stavby: plán inspekcí, údrţby Technický pasport budovy obsahující zejména:
Energetický průkaz23 a energetický štítek budovy neboli zařazení energetické účinnosti řešení domu (v současnosti je uplatňována v ČR metodika podle ČSN 73 0540-224 - výsledkem je obdobný štítek, jaký je pouţíván u elektrospotřebičů)
Technické údaje o pouţitých materiálech a konstrukčních prvcích, včetně trvanlivosti, zdravotní nezávadnosti, recyklovatelnosti, podmínek pro údrţbu (zajištění dlouhodobé funkce a spolehlivosti) apod.
Komplexní hodnocení kvality budov z hlediska širokého spektra kritérií udrţitelnosti s výsledným zařazením (ratingem) do kvalitativní stupnice se v některých zemích stává běţnou součástí návrhového procesu a někde i výrazným marketingovým nástrojem. Např. v USA se hodnocení prostřednictvím metodiky LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) stalo běţně pouţívanou metodou, vyţadovanou investory i uţivateli. Vlastníci budov povaţují za svoji prestiţ, ţe jejich budova je certifikována systémem LEED s vysokým stupněm hodnocení25 (Certified / Bronze / Silver / Gold / Platinum). Na budovách jsou na význačném místě umísťovány cedule s informací o dosaţené úrovni hodnocení systémem LEED. Z komplexního hodnocení kvality budovy se tak současně stává marketingový nástroj, který zpětně vyţaduje po projektantech nové pojetí návrhového procesu zahrnujícího celé spektrum kritérií udrţitelnosti. Novou a doposud zřejmě málo vyuţívanou moţností integrovaného navrhování je tak ovlivnění
23
Vyhláška č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov ČSN 73 0540-2: Tepelná ochrana budov, v důsledku odkazů vyhlášky Ministerstva místního rozvoje č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na výstavbu (ke stavebnímu zákonu), a zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií, ze změnami č. 186/2006 Sb. č. 393/2007 Sb., č. 124/2008 Sb., č. 223/2009 Sb. 25 Teplý B., Hájek P., Integrované navrhování – efektivní rozhodování cílových investorů, časopis Stavebnictví, číslo 05/2007 24
23
ekonomických výsledků (z dlouhodobého pohledu) prostřednictvím volby vhodné úrovně spolehlivosti ve vazbě na trvanlivost / ţivotnost konstrukce. Vhodnou volbou / optimalizací lze tak také příznivě ovlivnit environmentální dopady26.
3. Vlivy na opotřebení a ţivotnost staveb 3.1. Vliv klimatických podmínek Výstavba obydlí, která provází lidstvo od začátku jeho existence, byla ovlivňována zejména různorodostí přírodních podmínek, podnebím, reliéfem krajiny a jejím vyuţití. Klimatické podmínky, které ovlivňují ţivotnost a opotřebení stavby, mají dopad jak do prvků dlouhodobé ţivotnosti, tak do dílčích prvků krátkodobé ţivotnosti: Posuzování zaloţení stavby: Kvalitní zaloţení stavby je nosným prvkem její dlouhodobé ţivotnosti. Při zakládání je třeba brát na zřetel řadu významných činitelů, z nichţ nejdůleţitější je nosnost podloţí a výskyt a vlivy vody z podloţí na stavbu. Je všeobecně známo, ţe na ztrátě dobrých vlastností a postupném rozpadu staveb, má zásadní dopad voda přítomná v různém skupenství a sloţení27. V geologických archivech můţeme získat orientační údaje o místních základových poměrech. Údaje o místním klimatu a klimatických změnách v hydrogeologii území lze zjistit v hydrometeorologickém ústavu28 a jeho pobočkách, o stavební činnosti v okolí má informace i příslušný stavební úřad. Dobrým, i kdyţ ne zcela spolehlivým zdrojem informací pak bývají i místní pamětníci, kteří mohou poskytnout údaje o změnách podzemní vody a různých stavebních zásazích či haváriích. Pokud je to nutné, přistoupíme k provádění kopaných (nad hladinu spodních vod) či vrtaných sond ke zjištění stavu základového zdiva. Výsledkem geotechnického a stavebně technického průzkumu je závěrečná zpráva, která shrnuje veškerá zjištění a stanovuje moţné příčiny poruch a navrhuje moţné způsoby nápravných opatření. Tato zpráva je výchozím materiálem jak pro odhadce, tak eventuálně pro prováděcí stavební firmu, či pro pojišťovnu v případě povodní. 26
BP, Skoupá D., Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování, Praha, 2009 T systém s.r.o, Air izolace umožňuje. Dostupný z WWW: http://www.tsystemsro.cz/?cap=43098 28 Český hydrometeorologický ústav. Dostupný z WWW. http://www.chmu.cz/ 27
24
Vliv větru na stavby: Vítr má významný vliv jednak na samotné uspořádání staveb, jejich orientaci vůči světovým stranám a rovněţ na jejich výšku a tvar zastřešení29. Obrázek níţe zachycující rozdílné situace vesnické zástavby analyzuje vliv převládajícího směru větru na uspořádání staveb kolem ústředního prostoru. Uvedený příklad samozřejmě nemá obecnou platnost, ale závisí na konkrétních klimatických podmínkách, členitosti terénu a především na samotné povětrnosti, která můţe být značně proměnlivá co do velikosti i směru.
Obrázek č. 1. Zdroj: Čerňanský M, Vliv větru na stavby. Dostupný z www : http://www.lidova-architektura.cz/D-desatero/disertacni-prace/20031212-vliv-vitr.htm Při nevhodném jednostranném uspořádání rozvolněné zástavby v nechráněném prostředí (rovina, náhorní plošina atd.) můţe docházet k vytváření trychtýřových (nálevkovitých) koridorů, jejichţ zúţeným profilem proudí vzduch o vysoké rychlosti sniţující kvalitu obytného prostředí. Vzdálenosti mezi jednotlivými objekty a sklony střešních rovin pak mají nemalý vliv jednak na pohodu pobytu člověka a rovněţ na opotřebení a ţivotnost pláště budov ve venkovním prostředí.
29
Král J., Navrhování staveb na zatížení větrem podle ČSN EN 1991-1-4, časopis Stavebnictví, číslo 02/2007
25
Mapa větrných oblastní ČR: Povětrnostní podmínky různých oblastní se popisují hodnotami charakteristické desetiminutové střední rychlosti větru „vho“ ve výšce 10 m nad zemí v terénu s nízkou vegetací a jsou zjistitelné na Českém hydrometeorologickém ústavu. Oblast
I
II
III
IV
V
Vho
22,5 m/s
25 m/s
27,5 m/s
30 m/s
36 m/s
Tabulka
č.3.
zdroj:
Český
hydrometeorologický
ústav.
Dostupný
z WWW:
http://www.chmu.cz/ Význam větru roste úměrně s výškou budovy a její hmotností. Vítr je pak rozhodujícím kritériem pro určení zatíţení nosných a střešních konstrukcí. U střešních konstrukcí je pak důleţité zajištění okrajových částí střechy, aby nedocházelo k odtrhávání a postupnému vnikání proudu vzduchu pod střešní vrstvy. Vliv teploty a vlhkosti vzduchu: Kaţdá konstrukce je zásadně ovlivňována především kolísáním teploty a tepelně technickým reţimem konstrukce, přičemţ rozhodující vliv má rovněţ míra vlhkosti. Při projektování novostaveb a rekonstrukcí se odborníci zabývají v souvislosti s tepelnou ochranou budov řadou veličin, z nich nejvíce sledovanými samotnými investory jsou: Tepelný odpor konstrukce Součinitel prostupu tepla Tepelná pohltivost Teplotní útlum konstrukce Tepelné mosty Difuzní odpor pouţitých materiálů Schopnost sycení materiálu vodou
26
U některých z nich navrhované a povolené hodnoty stanovuje norma30. Skutečné hodnoty těchto veličin se nemalou měrou podílejí jak na uţivatelské kvalitě stavby, tak na její ţivotnosti a opotřebení. Nedostatky v tepelném a vlhkostním reţimu vnitřní stavby se (pomineme-li trend sniţování energetické náročnosti a důraz na kvalitu prostředí) z hlediska ţivotnosti a opotřebení projevují zejména následujícím způsobem: Vlhnutí v místech spojů konstrukcí Vznik kondenzačních zón Výskyt plísní nebo hniloby kolem oken a dveří Výskyt plísní a hniloby v dalších místech kondenzace Trvalé zatékání sráţkové vlhkosti po konstrukcích nebo mezi jednotlivými vrstvami Poškození omítek Narušení těsnosti spár jednotlivých konstrukcí
Obrázek č. 2 Poškození omítek, zdroj www.zelenausporam.cz Další vybrané klimatické vlivy: Vliv sněhové pokrývky – se posuzuje z hlediska zatíţení vlastní hmotností. Výpočtové zatíţení sněhu je tedy závislé na tíze sněhu, tvaru střechy, tíze zastřešení 30
ČSN 73 0540-2: Tepelná ochrana budov, v důsledku odkazů vyhlášky Ministerstva místního rozvoje č. 268/2009 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu (ke stavebnímu zákonu), a zákona č. č.406/2000 Sb. o hospodaření energií se změnami č. 186/2006 Sb., č. 393/2007 Sb., č. 124/2008 Sb., č. 223/2009 Sb. .
27
(plášť, krytina, střešní okna). Hodnoty základního zatíţení sněhem jsou v našich podmínkách převáţně závislé na nadmořské výšce. Jsou stanoveny dle ČSN 73 00 3531 Vliv tzv. „studeného sálání“ – je velmi významný, přičemţ vzájemné „osálávání“ je závislé na 4. mocnině rozdílu teplot. Vliv studeného sálání často vede např. k poruše střešních tašek.
3.2. Ostatní fyzikální, chemické a biologické vlivy Z ohromného mnoţství jednotlivých vlivů, jeţ se dotýkají staveb v daných prostředích a mají bezprostřední nebo nepřímý vliv rovněţ na jejich technické opotřebení, se nejčastěji vyskytují tyto: Vliv vegetace – patrný zejména u staveb v těsném sousedství lesů a vodních toků. Projevuje se zejména tím, ţe na povrchu staveb narušených povětrností se uchytí niţší rostliny. Růst řas na omítkách a střešních krytinách se ve vhodných podmínkách při neakceptaci těchto moţných vlivů projevuje i u řady novostaveb jiţ v prvních letech ţivotnosti. Nepříznivý vliv na zaloţení stavby mohou mít kořeny stromů. Vliv plísní, dřevokazných hub a dřevokazného hmyzu – vznik těchto nepříznivých faktorů, jeţ dále narušují stavbu, souvisí zejména se zvýšenou vlhkostí ve stavbách, dřevo je třeba chemicky ošetřit při zachování zdravotní nezávadnosti pouţitých látek. Vliv ţivočichů – např. vliv hlodavců na izolace Chemické vlivy – mezi hlavní patří zejména agresivní vody a vsakování chemických odpadů do půdy, v neposlední řadě pak spad agresivních látek jako např. kyselé deště, kdy oxid siřičitý způsobuje tvorbu sádrovce, těţkého černého nánosu, jeţ ulpívá na budovách. Podstatný význam chemických vlivů je posuzován zejména u dopravních staveb, kdy je nezbytné kalkulovat vliv ropných produktů a posypových solí.
31
ČSN 73 0001-1 Navrhování stavebních konstrukcí, část 1. Spolehlivost a zatížení konstrukcí, Český normalizační institut 2003 a ČSN 73 00 35, Zatížení stavebních konstrukcí. Úřad pro normalizace měření
28
3.3. Vliv údrţby, modernizace a rekonstrukce Údrţba, modernizace a rekonstrukce a způsoby jejich provádění mají zásadní dopad na hodnocení další ţivotnosti stavby. Výklad pojmů údrţba a modernizace nemovitosti Základní ţivotnost stavby vychází z předpokladu běţné údrţby, která zahrnuje např. malování, opravy omítek, nátěry oken a dveří. Při údrţbě dochází k výměně poškozených jednotlivých prvků za nové, např. výměna podlahových krytin, okapových ţlabů a odpadních trub. Údrţbou ovšem rozumíme i větrání a eliminaci extrémních teplot v interiéru. Pokud je běţná údrţba prováděná nedostatečně, urychluje se proces chátrání stavby. Chátrání stavby se projevuje viditelnými vzhledovými defekty (mluvíme o vnějším chátrání) jako např. poškození omítek, komínových hlav, opotřebení zdravotně technického zařízení apod. Další opotřebení spočívá v neviditelných strukturálních změnách materiálu v důsledku jeho únavy a pozvolného rozpadu přirozeným stárnutím (vnitřní chátrání)32. Povinnost udrţovat nemovitost je z podnikatelského hlediska úkolem property managementu. Náklady na údrţbu se mohou výrazně lišit jednak podle toho, v jaké kvalitě je stavba realizována a jednak podle toho zda je prováděna stálými zaměstnanci nebo najímanými ţivnostníky či firmami. Svou roli hraje i včasnost a četnost provádění údrţby. Statisticky bylo ověřeno, ţe na řádnou údrţbu stavebního objektu je třeba vynakládat ročně průměrně asi 1% z její výchozí ceny, přičemţ tato částka se jistě nebude vynakládat ve stejné výši kaţdým rokem stejně, jako se nebude vynakládat v prvních letech po postavení. Údrţba se vyznačuje systematickou pravidelností a je zaměřena spíše preventivně, naopak oprava je iniciována náhodnou poruchou, závadou či náhlým vlivem fyzického opotřebení33. Modernizace a rekonstrukce staveb Jak jiţ bylo uvedeno, konstrukční prvky domu mají svou omezenou fyzickou i morální ţivotnost, kdy je třeba zcela nebo alespoň částečně tyto prvky vyměnit. Rekonstrukce budovy je oprava budovy většího rozsahu, při níţ se doplňují, vyměňují nebo opravují celé 32
FS v ČVUT Praha, Land Management, Vybrané kapitoly oceňování nemovitostí Dostupný z www: http://slo.fsv.cvut.cz/lama/?cat=9 33 Zazvonil Z., Výnosová hodnota nemovitostí, Praha, CEDUK, 2004, str. 54, ISBN: 80-902109-3-7
29
části objektu, například svislé a vodorovné konstrukce. Rekonstrukce jsou často nutné k odstranění poruch či k prodlouţení ţivotnosti nosných konstrukcí objektu. Modernizace jsou takové úpravy, při nichţ dochází k rozsáhlejší výměně těch částí budov, které vyuţíváním zastaraly a fyzicky se opotřebily. V modernizaci se uplatňují prvky technického pokroku a zpravidla se části objektu nahrazují modernějšími, aniţ se mění vyuţití či účel budovy. Před plánovanou modernizací či rekonstrukcí je nutné nejprve provést stavebně technický průzkum budovy. Sem patří zejména konstrukční a statický průzkum, průzkum vlhkosti a průzkum biokoroze objektu. Na základě těchto průzkumů se následně stanovuje obsah a rozsah odpovídajících zásahů do objektu34. Během ţivotnosti stavby je tato přehodnocována z hlediska finanční i provozní náročnosti na její uvaţovanou rekonstrukci a modernizaci. Důleţitým činitelem při rozhodování o objemech investic je další moţný rozvoj budovy a optimalizace všech vloţených prostředků. Nezřídka proto dochází k rekonstrukcím a modernizacím po etapách, které jsou náročnější na provoz. Při posuzování opotřebení takovýchto budov je důleţitým vodítkem odborný odhad dalšího trvání stavby a posouzení jednotlivých stavebních zásahů do nemovitosti jako celku. Procesem technického opotřebení zpravidla dochází současně i k oslabení uţitných vlastností s ohledem na redefinovaný standard a poţadavky vyplývající z měnících se způsobů provádění všech činností ve společnosti.
4. Cykly oprav Údrţba stavby je podle § 3 zákona č. 183/2006 Sb., O územním plánování a stavebním řádu práce, jimiţ se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlouţila její uţivatelnost. Ţivotnost stavby je závislá na řádné a pravidelné údrţbě. Údrţba spočívá v pravidelné kontrole stavu objektu. Je to činnost, konaná za účelem udrţení objektu v provozuschopném stavu po dobu stanovenou technickými podmínkami, spočívá v pravidelně prováděné kontrole stavu objektu a v provedení preventivních zásahů. Údrţbou se obnovují ochranné povrchové úpravy konstrukčních prvků a odstraňují se drobné závady vyvolané běţným provozem 34
BP, Říhová K., Vliv údržby na tržní hodnotu nemovitostí, Sedlčany, 2010
30
v budově. V případě porušení některého konstrukčního prvku se odstranění těchto závad provádí opravou. Při opravě se vyměňují vadné a znehodnocené části konstrukčních dílů budovy, poškozené instalační prvky jednotlivých rozvodů, oken, dveří apod. Statisticky bylo ověřeno, ţe na řádnou údrţbu stavebního objektu (budovy, haly, rodinné domy, rekreační objekty apod.) je třeba vynakládat ročně průměrně 1% z její výchozí ceny. Znamená to, ţe na údrţbu například rodinného domu s novou cenou 3 mil. Kč by se mělo ročně vynakládat průměrně 30 tis. Kč. Samozřejmě se tato částka nebude vynakládat ve stejné výši kaţdým rokem, stejně jako se asi nebude vynakládat v prvních letech po postavení. Pak se ale nutné práce časem nashromáţdí a je nutno vynakládat částky vyšší. Pokud bychom u takového objektu zanedbali údrţbu například 15 let, pak uţ by za tuto dobu nashromáţděná částka na opravy měla činit 450 tis. Kč. V případě prodeje takového objektu vy se tato částka měla zohlednit v ceně. Platná metodika oceňovacího předpisu to však neuvádí. Je to moţné snad jen pomocí analytické metody v případech objektů značně zchátralých. V případě ocenění mimo oceňovací předpis by se taková situace měla zohlednit35. Údrţba a opravy představují zejména tyto práce: Opravy a údrţba vnějších a vnitřních povrchových úprav, obkladů stěn, podlah a dlaţeb Opravy a údrţba střešní krytiny a povrchu plochých střech, komínových těles a nadstřešních částí Oprava a obnova nátěrů, klempířských, zámečnických, truhlářských a tesařských prvků Opravy oken a dveří včetně obnovy nátěrů a výměny křídel Výměna poškozených či opotřebovaných dílů a provozních náplní Opravy komunikací a chodníků, zábradlí, venkovního osvětlení, oplocení Opravy a údrţba vnitřních instalací Velmi důleţitým aspektem údrţby je také plánování oprav. V současné době bývá neprávem znevaţován. Zkušenosti však potvrzují, ţe nedostatečná údrţba, prováděná pozdě velmi zvyšuje náklady. Pro větší přehled níţe uvedená tabulka mapuje ţivotnost,
35
Bradáč A. a kol., Úvod do soudního znalectví, Brno, CERM, 2004, 220 s.
31
vhodný cyklus oprav, předpokládaný rozsah oprav a pro informaci i profesi, která příslušnou opravu zajišťuje. Tabulková
Ţivotnost
ţivotnost
40-80 Krytina
70-150 Zastřešení 30-80
Cyklus
Rozsah
Hlavní
oprav
oprav (%)
profese
tašková krytina
30
10
30
pokrývač
osinkocementová krytina
30
10
30
pokrývač
lepenková krytina
15
2
25
izolatér
plechová krytina
25
5
10
klempíř
nátěr plechové krytiny
5
0
100
natěrač
krov-konstrukce
100
20
10
tesař
krov-laťování
60
10
10
tesař
krov-bednění
60
10
10
tesař
ţlaby pozinkované
20
10
20
klempíř
Klempířské
svody povrchové
20
10
20
klempíř
konstrukce
svody vnitřní
20
10
20
klempíř
malba společných prostor
5
0
100
malíř
podlaha PVC
25
5
15
izolatér
cementový potěr
25
5
10
zedník
dlaţba keramická
50
25
15
zedník
nátěry vnějších oken
5
0
100
natěrač
těsnění spár panelů
20
0
100
zedník
15-80 Povrchy podlah
Vnitřní kanalizace
30-60
kanalizace
50
25
20
instalatér
Vnitřní plynovod
20-50
rozvod plynu osinkocementová vany
40
20
15
instalatér
20
0
100
instalatér
míchací baterie
15
0
100
instalatér
klozetová mísa
20
0
100
instalatér
rozvod elektroinstalace
50
10
10
elektrikář
osvětlovací
20
5
25
elektrikář
hromosvodné vedení společných prostor kotel etáţového topení
50
10
10
elektrikář
20
5
10
topenář
tělesa litinová
45
15
5
topenář
tělesa ocelová
15
5
5
topenář
nátěry těles
10
0
100
natěrač
rozvody ÚT
30
15
10
topenář
nátěry výtahu
10
0
100
natěrač
sporák
15
5
25
instalatér
15-25
bytové jádro
40
20
20
zedník
15-30
kuchyňská linka
30
15
20
truhlář
pracovní deska kuchyňské
15
0
100
truhlář
Vnitřní hygienické
30-60
vybavení elektroinstalace bleskovod
25-50 30-50 20-40
Vytápění
ohřev
teplé vody
Jádra Vybavení kuchyní
Tabulka č. 4. Cykly oprav
tělesa
linky
32
5. Vady, následky, odstranitelnost Popis vady Za vadu se obecně povaţuje nepříznivá odchylka od předpokládaného stavu objektu (vada projektové dokumentace; vada stavby) nebo od předpokládaného průběhu procesu (vada financování realizace; vada uţívání stavby). Vada je vţdy způsobena lidskou činností nebo naopak nečinností. Příčiny vzniku Obecná klasifikace vad ve stavebnictví neexistuje, i kdyţ bylo v minulosti několik pokusů takovou klasifikace pořídit. Nedospělo se k ţádnému univerzálnímu řešení, a to především proto, ţe vady ve výstavbových projektech se vyznačují mimořádnou rozmanitostí a mnohotvárností. Katalogy vad, které se zpracovávaly, zůstaly nedokončeny nebo vlastní a zkušenost těch druhých. Výrazným činitelem při minimalizaci počtu a závaţnosti vad je stavitelský a inţenýrský cit, který ale nedokáţeme definovat. A musíme zařadit i manaţerský cit. Způsobené škody a důsledky, případná odpovědnost U hotových staveb vznikají vady v průběhu jejich uţívání, údrţby a oprav, popřípadě jako následek neúdrţby. Vady se objevují také v případě, ţe stavba není uţívána. Známe také vady vzniklé při odstraňování stavby; to je ovšem proces obdobný realizaci stavby a vyznačuje se obdobnými vadami. Pro rozhodování o vadách je důleţité identifikovat původce vady. Mohou být: antropogenní (původcem je činnost nebo nečinnost člověka)
přímý lidský činitel
technologie jako produkt lidské činnosti
přírodní (původcem jsou na člověku nezávislé přírodní děje)
klimatické („jaro, léto, podzim, zima“)
geofyzikální („slunce, voda, země, vzduch“)
fauna a flóra
smíšené antropogenně-přírodní (člověk uvádí svojí činností přírodu do pohybu) 33
O ţádné vadě však nelze jednoduše prohlásit, ţe je bezvýznamná. To, co při předávání stavby povaţuje dodavatel za zcela bezvýznamné, můţe být pro stavebníka naopak mimořádně významné. Přistoupíme-li k dohodě, ţe vady rozlišíme podle jejich významu, musíme si vytvořit nějaký postup, který hodnocení objektivizuje. Při hodnocení zjevné vady se zpravidla kladou dvě otázky: Jaká je závaţnost následků vady? Je zjištěná vada odstranitelná? Odpověď na první otázku lze najít v klasifikaci následků vady podle závaţnosti. Jsou vady, které na uţívání stavby, estetický účinek, trvanlivost apod. vliv nemají. Takovým vadám se dá přisoudit nejniţší stupeň závaţnosti. Naopak se vyskytují vady, jeţ ohroţují nebo mohou ohrozit zdraví nebo ţivoty uţivatelů stavby nebo třetích osob – ty mají nepochybně nejvyšší stupeň závaţnosti následků. Podrobnější úvahou lze dospět ke klasifikační stupnici v tabulce č. 6. Závaţnost následků
Následky vady
SV
Vada nemá a nebude mít hmotné nebo finanční následky, kromě nákladů na její odstranění a nespokojenosti účastníků projektu a eventuálně dalších osob
1
Nepříznivý vnější nebo vnitřní estetický účinek stavby anebo její části, sníţení trvanlivosti stavby
2
Ohroţení trţní hodnoty nemovitosti
3
Ohroţení jakosti uţívání stavby (bydlení, výrobních a dopravních procesů apod.), ohroţení majetku vlastníka stavby a jejich uţivatelů, popřípadě dalších
4
Ohroţení zdraví a ţivota lidí, nedodrţování všeobecných předpisů
5
Tabulka č. 6. Závažnost následků vady
Na druhou otázku lze obecně odpovědět, ţe kaţdá vada stavby je odstranitelná. Jde ovšem o to, ţe náklady na odstranění vady mohou přesáhnout rozumné meze, a pak se hledají 34
cesty k dohodě o tom, jak bude stavebník za vadu odškodněn, pokud bude ochoten stavbu převzít. Nedá se říci, jaká mez je rozumná. Lze pak pouţít klasifikaci co do odstranitelnosti podle tabulky č. 7. Stupeň Odstranění vady je….
odstranitelnosti RM
…jednoduché, bez velkého pracovního úsilí a bez velkých časových nároků
1
…jednoduché, ale časově náročné
2
…obtíţné, finančně a časově náročné
3
…moţné jen za přerušení uţívání (dočasné vystěhování nájemců, přerušení provozu nebo dopravy) nebo za jiných omezení nebo opatření
4
…prakticky nemoţné
5
Tabulka č. 7. Odstranitelnost vady Doporučené řešení odstranění vady Pokud jde o náklady spojené s odstraněním vady, mohou i pro stupně Rm=1 a 2 dosahovat značné výše. Je věcí jednání a kalkulace, jak se záleţitost vady vyřeší. Situace se co do finančního a časového hlediska pochopitelně liší podle toho, zda stavba je ještě prázdná, anebo se uţ vyuţívá. Náklady spojené s odstraněním vady musí zahrnout také škody jejím odstraňováním způsobené. Pro některé účely lze vady rozlišit podle jejich povahy a to podle tří základních parametrů: závaţnost následků vady pro stavebníka, popř. třetí osoby odstranitelnost zjistitelnost Tyto tři parametry popisují souhrnně významnost vady, vyjádřenou tzv. indexem priority vady.
35
IPV = Sv x Rm kde Sv je závaţnost následků vady z tabulky č. 6. Rm – stupeň odstranitelnosti z tabulky č. 7. Jestliţe vezmeme stupnice Sv a Rm, obdrţíme jednoduchou tabulku IPV, která nám umoţní vady podle jejich závaţnosti kategorizovat. Kategorie Sv
IPV
Moţný následek vady
A
5
5 aţ 25
ohroţení zdraví ţivota
B
menší
10 aţ 20
pokles trţní ceny stavby vzhledem k očekávané
neţ 5
výši, nepříznivý vliv na funkci stavby (bydlení, výroba,
doprava
apod.),
ohroţení
činností
spojených s uţíváním stavby 4 aţ 9
C
nepříznivý dojem na uţivatele stavby, popř. na další osoby
1 aţ 3
D
Zvětšení náročnosti údrţby stavby a jejich systémů
Tabulka č. 8. Kategorie vad Tabulka č. 8. Je zaloţena na úvaze, ţe vada ohroţující zdraví a ţivoty (Sv = 5) je vţdy velice závaţná bez ohledu na to, jaký je její index priority. Pro názornost lze tabulku č. 8. zobrazit ve dvourozměrném schématu v tabulce č. 9. Index priority vady, IPV Rm
Sv 1
2
3
4
5
1
1
2
3
4
5
2
2
4
6
8
10
3
3
6
9
12
15
4
4
8
12
16
20
5
5
10
15
20
25
Kategorie A
Kategorie B
Kategorie C
Kategorie D
Tabulka č. 9. Index priority vady a kategorie vad v závislosti na závažnosti následků Sv a na stupni odstranitelnosti Rm
36
Spolehlivost kategorizace vad popsaným postupem nepochybně závisí na objektivitě hodnocení hodnot následků a odstranitelnosti36.
5.1. Rozbor problematiky opotřebení budovy Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod. Opotřebení a ţivotnost spolu úzce souvisí. Z praxe víme, ţe jen málo kdy je předmětem ocenění novostavba, pravidlem je stavba více či méně opotřebená. Opotřebení lze stanovit třemi základními skupinami metod: Lineární metoda Předpokladem aplikace této metody je to, ţe stavba se s přibývajícím věkem znehodnocuje přímočaře, tedy novostavba má nulové opotřebení, v polovině ţivotnosti je opotřebení 50 %, atd. Je to naprosto jednoduchá, ale značně nepřesná metoda. Logicky ji lze pouţít pouze u staveb, které nebyly nikdy přestavovány nebo modernizovány a mají průměrnou údrţbu. Tato metoda se pouţívá při oceňování podle cenového předpisu a v pojišťovnictví. Lze ji pouţít pro rychlý test hodnoty, ale neměla by být pouţita ve finálním ocenění. Nelineární metody Nelineární „křivočaré“ metody vycházejí z jistě správného předpokladu, ţe v praxi neprobíhá opotřebení lineárně. V prvních letech po kolaudaci se stavba opotřebovává jen velmi málo, naopak v poslední třetině ţivotnosti opotřebení prudce stoupá. Zatéká do střechy, nefunkční hydroizolace spodní stavby, stálé poruchy topení, apod. Existuje asi 30 různých nelineárních metod – kvadratická, semikvadratická, Ross – Kusýnova, Ungrova, Bradáčova, Smejkalova, apod. Tyto metody byly ve své době značným pokrokem oproti metodě lineární, protoţe zobrazovaly skutečné opotřebení objektivněji Dnes jsou tyto nelineární metody povaţovány za zastaralé a v praxi se jiţ nepouţívají. Jejich největší přednost – jednoduchost byla zastíněna jejich největším nedostatkem – 36
Tichý M., Projekty a zakázky ve výstavbě, Praha C.H. Beck, 2008, str. 220, ISBN: 978-80-7400-009-6
37
menší přesnosti oproti analytickým metodám. Přitom pracnost při aplikaci analytických metod byla do velké míry eliminována výpočetní technikou. Analytická metoda Analytická metoda je naprosto nepřesnější, ale zároveň nejpracnější. Tato metoda analyzuje „rozkládá“ stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy, apod.) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení. Lze jen doporučit pouţití analytické metody opotřebení ve všech případech, kde je to moţné. V některých případech ji dokonce pouţít musíme, protoţe ţádnou jinou metodou nemůţeme dosáhnout adekvátního výsledku. Mezi tyto případy patří: Nedokončená stavba Stavba po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě, apod. Stavba v mimořádně špatném stavu37 Samotné statistické sledování opotřebení s jinými cenotvornými faktory vyúsťuje v neposlední řadě k poznatkům, ţe kromě důleţitých faktorů jakými jsou lokalita a typ nemovitosti vstupuje do sledování s vnímáním opotřebení další významný faktor, kterým je věková struktura na straně poptávky, jeţ zasahuje do hodnocení opotřebení nemovitostí. Vnímání opotřebení jednotlivými generacemi souvisí s Rozdílnými nároky na další zejména morálně-technickou ţivotnost např. zařizovacích předmětů, povrchových úprav či ovládacích a regulačních prvků Rozdílnými nároky na další zejména morálně-ekonomickou ţivotnost např. ve formě nároku na velikost a uspořádání obytné plochy, coţ souvisí s ţivotním stylem Rozdílnými nároky na očekávaný stupeň technického vybavení a vnímání rychlosti jeho zastarávání, kde se projevuje míra spotřebního chování podle generací V neposlední řadě rozdílnými nároky na celkový standard hodnocené stavby Rozdílnými očekáváními při vstupu do realitního obchodu, neboť vnímání opotřebení je různé při pořizování bydlení pro vlastní potřebu od pořizování bydlení jako investici. 37
Ort P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, BIVŠ a.s., 2007, str. 65, ISBN:978-80-7265-113-9
38
Vzhledem k tomu, ţe v České republice vykazují demografické křivky nerovnoměrné tempo nárůstu obyvatelstva v předchozích desetiletích, je zřejmé, ţe tato nerovnoměrnost se určitým způsobem bude stále projevovat jak v kvantitativní tak v kvalitativní poptávce nemovitostí.
6. Současný stav řešené problematiky panelových objektů V letech 1953 aţ 1990 bylo v České republice postaveno celkem 62 456 panelových domů; nejvíce v letech 1966-1975. Po roce 1975 se sniţoval rozsah nové výstavby a postavené domy vykazovaly vyšší kvalitu. Tento fakt bezesporu souvisel se zvýšenými poţadavky na jakost provedení, vyšším stupněm poznání, s aktualizací a zpřesňováním předpisů a norem v reakci na zjištěné závady. Postupně bylo schváleno, vyhlášeno a uţíváno 14 základních stavebních soustav, na něţ navazovaly materiálové a krajové varianty. Panelová výstavba dnes rychle ztrácí zejména ţivotnost morální a neodvratně se blíţí i doba, kdy bude vyčerpána ţivotnost fyzická. Pro zachování panelového bytového fondu a prodlouţení jeho ţivotnosti je nutný systémový a komplexní přístup k návrhu i realizaci jeho regenerace. Aktuální společenský poţadavek je regenerace panelových budov a prodlouţení jejich ţivotnosti o 30 – 50 let přičemţ odhadované náklady činí 400 miliard korun.
Graf č. 2. Hodnota objektu v závislosti na čase 39
Podle posledních zveřejněných výsledků sčítání lidu, domů a bytů provedeného k 1. březnu 2001 bylo v České republice trvale obydleno 3,827 mil. bytů (celkem 4,366 mil.). Z tohoto mnoţství je 1 075 157 trvale obydlených bytů situováno v panelových domech (celkem 1,165 mil.), jichţ je na našem území necelých osmdesát tisíc. Panelové bytové objekty tak v současnosti tvoří 28,1% z trvale obydleného, resp. 26,7% z celkového bytového fondu vystavěného prefabrikovanou technologií. Panelová sídliště, do kterých je většina těchto objektů seskupena, a kterých je dnes více jak 300, obklopují rostlá jádra řady měst a tvoří tak podstatnou část jejich bytového fondu. Domovní a bytový fond panelové domy – lokalizace podle krajů Počet
Počet
Počet trvale obydlených domů
Podíl bytů
panelových
domů
V panelových
v panel.
domů
celkem
domech
Celkem
domech
Praha
10 417
88 234
185 916
496 940
37,4%
Středočeský
7 454
307 183
74 859
413 060
18,1%
Jihočeský
4 490
147 995
54 349
231 281
23,5%
Plzeňský
4 923
120 365
51 291
208 992
24,5%
Karlovarský
3 955
39 896
41 366
115 913
35,7%
Ústecký
9 589
124 627
138 629
321 928
43,1%
Liberecký
4 226
84 896
51 378
161 830
31,7%
Královéhradecký
3 495
128 789
28 946
204 529
14,2%
Pardubický
2 558
118 742
38 218
182 943
20,9%
Vysočina
2 963
129 182
29 024
179 784
16,1%
Jihomoravský
6 701
237 574
94 446
404 876
23,3%
Olomoucký
4 084
126 850
55 644
230 561
24,1%
Zlínský
3 613
133 439
49 250
204 806
24,0%
Moravskoslezský
11 399
181 796
181 841
470 234
38,7%
CELKEM
79 867
1 969 568
1 075 157
3 827 678
28,1%
Kraj
Tabulka č. 5. Domovní a bytový fond
40
Obrázek č. 3. Počet bytových jednotek v krajích
6.1. Současný stav prostředí panelových staveb Z konzultací problematiky stavu prostředí řešené výstavby s vlastníky nájemních bytů tj. městskými obvody, obecními úřady, bytovými druţstvy a realitními kancelářemi vyplývá, ţe situace v otázkách bytového fondu je stále nepřehledná, značně rozdílná v různých lokalitách a ucelená koncepce jejího řešení v rámci ČR dosud neexistuje. Jednotně však platí, ţe stávající bytový fond je značně zchátralý a jeho údrţba a renovace vyţaduje urychlené řešení a značné finanční prostředky. Toto samo o sobě je vzhledem k nájemnému pro mnohé vlastníky značně problematické a výstavba nových bytových jednotek bez významné podpory státu je za tohoto stavu ekonomická pouze v lokalitách, v nichţ je vyšší trţní cena bytových jednotek a vyšší nájemné. Tento stav způsobuje zcela rozdílné postoje v této otázce mezi jednotlivými vlastníky. Soukromí vlastníci se řídí především rychlou a středně rychlou návratností investic a je tedy moţno uvaţovat s jejich investicemi ve velkých městech. Přístup obcí a měst, přestoţe na rozdíl od soukromých vlastníků mohou získat státní podporu na opravy i výstavby bytů, se liší jeden od druhého. Zatímco zastupitelé některých měst prosazují trend rozprodat všechen bytový fond a zbavit se problému, jiní i za cenu zadluţení vykupují vhodné objekty a přestavují je na 41
malometráţní byty. Současně uvaţují o dalších variantách, z nich za nejvhodnější povaţují renovaci panelových domů. Současný morální i technický stav panelových objektů je dnes tak moţno ve většině případů vzhledem k aktuálním standardům označit jako kritický. Tento stav je jednak výsledkem mnoţství objektivních příčin jakými jsou ţivotnost materiálů, vliv klimatických podmínek apod., stejně jako příčin subjektivních kdy máme na mysli zejména vlivy nedodrţení technologických postupů a jakostních parametrů při provádění či nedostačená a chybně prováděná údrţba. Příčiny tohoto stavu je rovněţ moţno rozdělit na primární a sekundární, kdy za primární příčiny označíme vlivy ekonomické a technologické a za sekundární ideologické a etické. V kaţdém konkrétním případě je třeba zmíněné příčiny chápat ve vzájemných vazbách a souvislostech. Jedna z příčin změnou politického systému zanikla (ideologické vazby) a další se postupně mění (vlastnické vztahy, pouţívané technologie, ekonomika a jiné). Vedle zmiňovaného stavu panelových staveb, které potenciálně mohou v současnosti být nastaveny, jiţ dnes řešíme otázku stavu prvotních střešních nástaveb provedených na přelomu 80. let. Zde je znát setrvačnost trendů v přístupu k návrhu a provádění staveb, který byl na počátku 90. let podloţen tehdejšími normami a zjevně chybějícími zkušenostmi a znalostmi jak v otázce realizace, tak ve výběru vhodných technologií38.
6.2. Přehled základních soustav a jejich podíl v panelové zástavbě dle soustav a lokality
38
BP, Fricová Z., Modernizace panelových domů a její vliv na tržní hodnotu, Praha, 2010
42
Praha G40
Střední
Západní
Severní
Jiţní
Východ-
Severní
Jiţní
Čechy
Čechy
Čechy
Čechy
ní Čechy
Morava
Morava
x
x
G55,G56 (prototypy) G57
Poznámka
x x
x
G32
x
x
x
G57 OL G58,G59 (prototypy)
x
B60 (G57)
x
G OS 64, 65 (G57)
x
T 05 B (T 056 B) T 06 B
x
x
x x
x
T 06 B - PSP
x
T 06 B - KV
x
T 06 B - E
x
T 06 B - KDU
x
T 06 B - PSBU
x
T 06 B - OL
x
x
x
T 09 B
x
PS 61
x
x
HK 60, 65
x
B (B2, B4) LARSEN&NIELSEN
Ostravsko
x
T 06 B – U
T 08 B
x
x x
BANKS I/1L
x
HKS – 70
x
HK 69 (var. HKS – 70)
x x
HKS – G
x
D70 / R
x
B70 / Sč
x
B70 – OS, B70 – OSR B70 – 360
x
VVÚ – ETA OP 1.11
x
x Od
roku
1984 určena pro celou OP 1.21
x
ČSSR
Tabulka č. 10. Základní soustavy v panelové zástavbě
43
Tabulka č. 11. Soustavy panelových objektů 44
6.2.1. Historie typizovaných konstrukčních soustav Vývoj typizovaných konstrukčních soustav začal v době po druhé světové válce. Snahou bylo nahradit klasické stavební systémy novými progresivními metodami, které měly být ekonomicky efektivní, měly umoţnit vybudování co největšího mnoţství bytů v co nejkratším čase a tím nahradit válkou poničený bytový fond. V neposlední řadě šlo o snahu zprůmyslnění stavebnictví. Typizované konstrukční soustavy prošly vývojem od soustav s typovým dispozičním řešením, ale klasickými konstrukcemi (jedná se o typové soustavy s označením T) aţ po soustavy panelové, první jsou panelové systémy řady G. V České republice se bytové domy z panelů začaly stavět na konci 50. let 20 století (systémy G 57, později typy T 01, T 02 a T 03) na které v 70. letech navázaly licenční systémy zakoupené z Francie ( VVÚ – ETA) a Dánska ( Larsen – Nielsen). Poslední typy panelových bytových domů ( např. systém UNI, vyvinutý Stavebními závody Praha) se objevily před rokem 199039.
6.2.2. Definice panelového domu V souvislosti s dotačním programem Zelená úsporám je velký problém v definici panelového domu a určování, zda předmětný dům je, či není postaven v některé z typizovaných konstrukčních soustav. Definice panelového domu ve Směrnici MŢP č. 9/200940 se zásadně odlišuje od definice panelového domu vypracované Českou komorou autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě. ČKAIT definuje panelovou budovu takto: budova, jejíţ rozhodující část nosné konstrukce tvoří svislé nosné stěny sloţené z prefabrikovaných dílců (panelů) výšky nejméně 1 podlaţí a vodorovné desky sloţené rovněţ z dílců. Prefabrikované dílce jsou nosné nebo nenosné dílce (zejména betonové nebo ţelezobetonové) zhotovené průmyslovými způsoby, ze kterých se sestavují stavební díly (strop, stěna, obvodový plášť) a konstrukce budov beze změny jejich tvaru a rozměrů. K dílcům panelové budovy patří zejména: 39
Ort P., Analýza realitního trhu, Praha, 2008, str. 37,38, s.l. Směrnice MŽP č. 9/2009 o poskytování finančních prostředků ze Státního fondu životního prostředí České republiky v rámci Programu Zelená úsporám 40
45
Betonové stěnové dílce – plošné dílce, které vytvářejí stěnové konstrukce Betonové nosné stěnové dílce – betonové stěnové dílce, které přebírají nosnou funkci budovy Betonové výplňové stěnové dílce – betonové stěnové dílce, které nepřebírají nosnou funkci konstrukce budovy Betonové stropní a střešní desky – plošné dílce, které vytvářejí stropní nebo střešní konstrukce Doplňkové dílce41 Nařízení vlády č. 299/2001 Sb.42, ve znění pozdějších předpisů, definovalo v původním znění panelový dům jako bytový dům postavený v některé z typizovaných konstrukčních soustav uvedených v příloze č. 1 tohoto nařízení. Aktuální znění nařízení vlády č. 299/2001 Sb. tuto definici jiţ neobsahuje. V jeho textu je pouţívána formulace „oprava nebo modernizace domu, který byl/nebyl postaven v některé z typizovaných konstrukčních soustav uvedených v příloze č. 1 tohoto nařízení“. Typizované konstrukční soustavy představovaly opakované pouţití dispozičních a konstrukčních řešení staveb schválených pro hromadnou bytovou výstavbu v rámci tzv. komplexní bytové výstavby (KBV). Příloha č. 1 NV č. 299/2001 Sb. pouţívá pro označení typizovaných konstrukčních soustav zavedené zkratky, jejichţ pouţívání však nebylo zcela ustálené (například BANKS – bratislavská nová konstrukční soustava, pouţívaná především na Slovensku – je označována v dobových dokumentech také zkratkou BA NKS nebo BA-NKS), Ve výčtu je chybné označení HKS G – taková konstrukční soustava vůbec neexistuje, správné označení je NKS G, tj. nová konstrukční soustava Gottwaldov (ve Zlíně panelové domy postavené v této konstrukční soustavě stojí a majitelé měli problém dosáhnout na podporu v programu PANEL). Především však příloha č. 1 NV č. 299/2001 Sb. neobsahuje všechny konstrukční soustavy. Směrnice MŢP č. 9/200943 definuje v Příloze č. I/1 panelový dům takto: panelovým bytovým domem se rozumí dům postavený v některé z typizovaných konstrukčních soustav uvedených v příloze č. 1 nařízení vlády č. 299/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 41
Cigošová A. Zelená úsporám a projektanti, časopis Stavebnictví číslo 02/2010 Nařízení vlády č. 299/2001 Sb. o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy, modernizace nebo regenerace panelových domů 43 Směrnice MŽP č. 9/2009 o poskytování finančních prostředků ze Státního fondu životního prostředí České republiky v rámci Programu Zelená úsporám 42
46
Jinými slovy se panelovými domy podle Směrnice MŢP č. 9/2009 rozumí i domy postavené v typizovaných soustavách označených písmenem T v letech 1948-1960. Domy postavené v typizovaných soustavách označených písmenem T mají podélný nosný systém a jsou řešeny jako dvoutrakt. Mají typové dispoziční a konstrukční řešení umoţňující opakování, pouţité stavební konstrukce jsou však klasické, nikoli panelové. Pod obvodovými a vnitřními nosnými stěnami jsou betonové monolitické základové pasy. Svislé nosné konstrukce podzemního i nadzemního podlaţí jsou zděné z plných cihel v tloušťce 450 mm. Vodorovné nosné konstrukce jsou montované ze ţelezobetonových nosníků a keramických stropních vloţek, respektive nad podzemními podlaţími jsou v některých případech stropy monolitické trámové. Střechy jsou valbové s nosnou kozovou stolici, a zkráceným vazným trámem, krov dřevěný vaznicový, krytina tašková pálená. Pouţitými stavebními konstrukcemi a materiály se tyto domy tedy prakticky neliší od domů postavených tradiční technologií, jsou však zcela odlišné od domů postavených panelovou technologií. Zařazení domů postavených ve zděných konstrukčních soustavách do skupiny spolu s panelovými domy vzniká řada problémů, jejichţ řešení nebude jednoduché.
6.3. Stav současného stavebního fondu (panelových soustav)budovaného v panelové technologii 6.3.1. Stav sídlišť V případě zanedbání či odkládání regenerace zmiňovaného stavebního fondu většinou sdruţeného do větších celků – sídlišť, hrozí vedle nárůstu počtu závad a havárií v důsledku statických a jiných stavebních nedostatků také s tím související výrazná změna sociální struktury obyvatel. S postupným zhoršováním obytného prostředí mnohdy v důsledku odchodu středních vrstev obyvatel dochází ke zhoršování sociálních vztahů. Sídliště se tak pomalu stávají místy koncentrace majetkově nejslabších vrstev, nezaměstnaných a jinak společensky handicapovaných lidí. Zde je nutno poznamenat, ţe tento proces v současné době prozatím výrazně zpomaluje finanční nedostupnost nové bytové výstavby. V případě takto zanedbaného přístupu k otázce panelového domu jiţ dne dochází aţ k likvidaci (rozebrání) objektu (např. Chánov). 47
6.3.2. Stav panelových objektů Panelové domy stavěné v letech 1953 aţ 1990 v současnosti společně vykazují vady a nedostatky, které jsou důsledkem jiţ dříve zmíněných vlivů. Poruchy tohoto druhu výstavby jsou zpravidla rázu technologického, statického a téţ estetického. Za všeobecně rozšířené technologické poruchy jsou zde označovány například problémy tvorby plísní v důsledku tepelných mostů, degradujících typových výplní otvorů, vady instalací přesahujících svoji ţivotnost či degradace bytových jader. Statickými poruchami jsou následně degradující panelové konstrukce, jakými jsou lodţie, atiky a obvodové panely nejvyšších podlaţí, které jsou nejvíce exponované klimatickými podmínkami. Po roce 1975 se rozsah nové výstavby začal sniţovat a postavené domy vykazovaly znatelně vyšší kvalitu. Tento alespoň částečně úspěšný trend bezpochyby nastal v důsledku získaných zkušeností, upřesnění předpisů a norem v reakci na zjištěné závady. Vzhledem k mnoţství v jakém byly postaveny – v některých letech se touto technologií stavělo aţ 30 000 bytů ročně, jsou tyto bytové domy neoddiskutovatelnou realitou. Ze současného fondu bytů (v bytových domech, tedy mimo bytů v rodinných domech nebo v jiných stavbách) je 33,6 % bytů postaveno právě touto technologií. Nikdo, kdo reálně uvaţuje, nemůţe kalkulovat s tím, ţe někdo – stát, jednotlivé obce nebo komerční subjekty dokáţí tyto bytové domy odstranit. Vzhledem k průměrné očekávané ţivotnosti nosných ţelezobetonových nosných prvků zde také budou tyto bytové domy aţ dvě stě let44.
Příčiny závad panelových domů
16%
29% chyby projektu Nevhodné užívání
37%
44
18%
Ort P., Analýza realitního trhu, Praha, 2008, str. 38, s.l.
48
nedostatky montáže zanedbaná údržba
Mnohé z nejhůře postiţených objektů z počáteční etapy výstavby přitom jiţ musely v posledním desetiletí z havarijních důvodů projít nutnou regenerací, která představovala zejména zásahy do nosných konstrukcí objektů a konstrukce obvodových plášťů. Vedle toho většině dosud nedotčených panelových objektů v následujících letech postupně vyprší ţivotnost a rovněţ i zde bude nutno přistoupit k regeneraci. Zastřešení panelových objektů bylo v převáţné většině realizováno plochými střechami s hydroizolační vrstvou z ţivičných pásů. Takovéto střešní pláště z pohledu dnešních poţadavků nesplňují zejména tepelně technické a hygienické normy a navíc degradují. Genezi plochých střech na panelových objektech lze přitom shrnout následovně: Jednoplášťové střechy – u prvních panelových soustav postavených do poloviny šedesátých let se vyskytují ploché střechy především jednoplášťové nevětrané. Pro spádové a vyrovnávací vrstvy se nejčastěji uţívaly násypy ze škváry, písku nebo popílku. Případně také škvárobeton a struskopemzobeton, které současně plnily funkci tepelněizolační. Ta byla postupně zesilována pouţíváním silikátových desek či heraklitu. Vlastní krytina byla prováděna z asfaltových pásů a to zpravidla na cementový potěr. Zhruba od poloviny šedesátých let docházelo vedle snahy o odstranění mokrých procesů k uplatnění větracího systému tvořeného pomocí kanálků. Kromě toho se začíná ve velké míře pouţívat jako tepelná izolace střech pěnový polystyrén. Jelikoţ vyuţití těchto výrobků přináší řadu výhod jako např. sníţení hmotnosti střechy, sníţení ceny, pracnosti apod., jedná se tedy pak o nejrozšířenější typ ploché jednoplášťové střechy. Dvouplášťové střechy - k jejich širšímu uplatnění dochází aţ od sedmdesátých let, kdy byly navrhovány zejména v klimaticky exponovaných oblastech. Horní plášť těchto střech byl obvykle tvořen z dřevěných, ţelezobetonových či keramických panelů, které byly neseny sloupky a klíny. Tepelnou izolaci tvořili nejčastěji rohoţe z minerálních nebo skelných vláken. Její tloušťka se měnila v závislosti na poţadavcích normy. Krytina je zde většinou tvořena opět asfaltovými pásy. K nejpalčivější závadě v případě panelových objektů: „zatékání do střech“ přitom dochází v nejrůznějších místech a z nejrůznějších příčin. Mezi nejčastější závady, které způsobují zatékání do jedno i dvouplášťových plochých střech patří:
49
Detaily střechy Vady klempířských prací Vadné upevnění oplechování k podkladu Nedodrţení předepsaného sklonu oplechování atiky Netěsné oplechování prostupujících konstrukcí Scházející dilatace v oplechování Vady krytiny Nedostatečná výška vytaţení krytiny a její ukončení u nadstřešních konstrukcí Vyvedení krytiny na nadstřešní konstrukce bez přechodového klínu Krytina není zataţena do vpusti Nekvalitní provedení krytiny v okolí dilatační spáry Nedostatečné přesahy krytin45 Plocha střechy Vady krytiny Nedostatečné vzájemné spojení pásů krytiny mezi sebou Nevhodná skladba střešního souvrství (např. pouţití pásu s nasákavou vloţkou na vrchní vrstvu krytiny) Praskání krytiny v důsledku nedilatování tuhých podkladních vrstev Ostatní závady Neoddilatování tuhých vrstev střešního pláště od atik, v důsledku čehoţ dochází k „vytlačování“ atik před fasádní průčelí Vadně provedené spádování střešní plochy Trhliny v nadstřešních konstrukcích (zejména ve stycích panelů)
45
Hanzalová L., Šilarová Š., Poruchy střešních plášťů panelových objektů, stavební ročenka 1999, Praha, ČSSI, 1998
50
6.3.3. Stav nástaveb Prvotní dodatečné střešní nástavby vystavěné na bytové domy na území ČR byly ve větší míře zahájeny na sklonku 80. let. Jejich technické provedení vychází z tehdy platných norem a vyhlášek, které zpravidla pro své niţší nároky s nastupujícími celospolečenskými změnami pozbyly platnosti či byly výrazně pozměněny. Stav tohoto druhu výstavby je provázen některými nedostatky či dokonce vadami, které jsou příznačné pro konstrukce a technologie s nízkou pořizovací hodnotou, kvalitou, ţivotností a absencí řemeslných detailů. Jako jednu z příčin takového přístupu je zde moţno uvést, ţe tyto projekty byly většinou objednány a financovány bytovými druţstvy, která vyvíjely značný tlak na cenu díla s nedostatečnou pozorností věnovanou poruchovosti, ţivotnosti a vhodnosti (kompatibility) pouţití jednotlivých technologických procesů. Vedle uvedeného je rovněţ nutno poznamenat, ţe v inkriminované době na tuzemském stavebním trhu stále ještě nebyl dostupný dostatečný výběr vhodných technologií. Tyto prvotní nástavby byly navíc vţdy realizovány za plného vnitřního chodu budovy a to s častými případy negativního zásahu do konstrukcí i provozu objektu jakými jsou například zatékání a omezení vyvíjené stavební činností.
6.3.4. Stav výstavby Provádění nástaveb všeobecně, potaţmo nástaveb na panelové objekty a regenerace těchto objektů procházejí v posledním desetiletí svým zrodem. Toto tvrzení je moţno demonstrovat na základě dostupných informací ČSÚ o počtu dokončených bytů ve zmiňovaném typu výstavby. Vedle toho stále neuspokojivá situace četnosti výstavby je z pohledu vlastníků tohoto druhu bytového fondu důsledkem nedostatku dotačních prostředků a další přímé či nepřímé podpory ze strany státu, tak jak je tomu například v případě regenerací vlastních panelových objektů. Většina objektů ţádajících regeneraci a zároveň vyhovujících podmínkám nastavení je přitom zpravidla bytového charakteru a to v majetku obcí či společenství vlastníků. Obecně se dá říci, ţe subjekty vlastnící a spravující panelové objekty byly v případě druţstevního majetku zaloţeny v posledním desetiletí po nabídkách obcí k odkoupení nemovitostí a neměly doposud moţnost vytvořit dostatečně silný fond 51
oprav či dokonce investic. Vedle zmíněného jsou stále i zatíţeny právě vynaloţenými náklady na odkoupení objektu. Z těchto důvodů tito uchazeči o regeneraci jejich „panelového dědictví“ doposud nedisponují dostatečným kapitálem na další rozvoj nemovitosti a nemají ani moţnost se aktivně účastnit několika vládních podpůrných programů.
6.4. Analýza současného stavu Při analýze příčin současného stavu panelových objektů je potřeba se více zabývat oblastmi, kterých se tato problematika dotýká. Jednotlivé oblasti přitom mezi sebou nemají přesně vymezené hranice, ale navzájem se prolínají a doplňují. Z toho důvodu je nutno následující členění chápat jako orientační a slouţící pouze potřebám této analýzy. I přes fakt, ţe se situace dané problematiky v posledních letech rychle mění a vyvíjí, je rozbor jednotlivých oblastní zpracován i se zohledněním na předešlý politicko
-
ekonomický systém. Důvodem je jeho výrazné přispění ke vzniku mnoha příčin dnešního stavu objektů, jejich následky dodnes ve většině případů přetrvávají.
6.4.1. Oblast politiky a etiky Genezi problematiky stavu panelových objektů a sídlišť můţeme přirozeně hledat v dobách minulého politického systému. Tento reţim v rámci své „socialistické starostlivosti“, která znamenala bezplatné zajištění mladých rodin, předepisoval a financoval výstavbu časově a finančně méně náročných objektů pro účely bytové a účely občanské vybavenosti. K dosaţení těchto dvou základních cílů docházelo prostřednictvím přesunu zhotovení nosného systému staveb do stálých výroben mimo staveniště, tedy paneláren. Tato metodika měla i další politické pozadí a to v částečné eliminaci sezónnosti stavební výroby a tedy nepřímo konstantní zaměstnanosti. Za politický aspekt problému by se poté dalo označit i řízení prefabrikované výroby a montáţe, které na rozdíl od proklamovaných pokroků vpřed doznávalo značná pochybení nejen v návrhu, ale i v přístupu lidského faktoru ke kvalitě pracovního procesu, která se dnes neblaze podepisuje na tomto druhu „mladé“ výstavby. 52
Současná oblast etiky je charakteristická nedostatečným vztahem obyvatel k nemovitostem vystavěným panelovou technologií a zejména situovaným ve větších sídlištních celcích. Hlavní příčinou je bezesporu fakt, ţe většina obyvatel stále ještě není vlastníky obývaných prostor a ani o tento druh zajištění bytové situace nejeví zájem.
6.4.2. Oblast legislativy Právní normy a předpisy jsou bezesporu jedním ze základních předpokladů úspěšné regenerace stavebního fondu provedeného v panelové technologii a popřípadě jeho následného zhodnocení o střešní nástavbu. Jedinou přímou legislativní normou v této oblasti v době hromadné výstavby panelových domů byl stavební zákon. V současné době se dané problematiky dotýká aktualizované nařízení vlády č. 299/2001 Sb.46 pojednávajícím o koncepci oprav bytových domů postavených právě panelovou technologií. Součástí tohoto zmiňovaného vládního podpůrného programu je pak i spolu s celkovou regenerací panelových objektů řešena podpora právě realizace střešních nástaveb. Avšak tato je z pohledu praxe nedostatečná a to zejména z důvodu její finanční výše.
6.4.3. Oblast ekonomiky V rámci roviny finanční se tak v souhrnu jedná o finanční podporu dříve zmíněného vládního nařízení č. 299/2001 Sb.46 ve formě úrokové dotace k dlouhodobým úvěrům, která je poskytována aţ na dobu 15 let a k tomu o vystavování bankovní záruky ve výši aţ 70 % zůstatku jistiny úvěru. Finanční podpora (úroková dotace) se poskytuje plošně ve výši odpovídající sníţení úroku z úvěru o 3 – 5 % bodů (dle ekonomické síly regionu). Mimo čerpání tohoto programu je moţné se ucházet i o dotace z Programu podpory oprav bytových domů, který je v kompetenci Ministerstva pro místní rozvoj a stejně tak
46
Nařízení vlády č. 299/2001 Sb. o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy, modernizace nebo regenerace panelových domů
53
z Programu podpory vlastníků domů při zateplování objektů, který je v kompetenci Ministerstva průmyslu a obchodu. Moţnosti financování nové bytové výstavby. Tyto moţnosti se výrazně liší mezi vlastníky z komunální sféry a vlastníky soukromými. Finanční zdroje pro soukromé vlastníky: vlastní zdroje prostředky budoucích nájemníků (vlastníků) komerční úvěr Finanční zdroje pro vlastníky z komunální sféry: vlastní zdroje prostředky budoucích nájemníků úvěr pro komunální sféru dotace státu na novou výstavbu
6.4.4. Oblast sociologie V případě zanedbání či odkládání regenerace tohoto stavebního fondu většinou sdruţovaného do větších celků – sídlišť, hrozí vedle nárůstu počtu závad a havárií v důsledku statických a jiných stavebních nedostatků také s tím související výrazná změna sociální struktury obyvatel. S postupným zhoršováním obytného prostředí mnohdy dochází v důsledku odchodu středních vrstev obyvatel ke zhoršování sociálních vztahů. Sídliště se tak pomalu mohou stát místy koncentrace majetkově nejslabších vrstev, nezaměstnaných a jinak společensky handicapovaných lidí. Zde je nutno poznamenat, ţe tento proces v současné době prozatím výrazně zpomaluje finanční nedostupnost nové bytové výstavby. V případě takto zanedbaného přístupu k otázce panelového objektu jiţ dnes dochází aţ k likvidaci (rozebrání) objektu (např. Chánov).
54
6.4.5. Oblast architektury a urbanismu Z architektonicko-urbanistického hlediska představují panelové domy, a zejména velké sídlištní soubory panelových domů nepříjemné dědictví. Vnější i vnitřní architektura této výstavby a ani urbanistické uspořádání sídlišť jiţ není vyhovující. Navíc se dá říci, ţe s postupujícím časem a zvyšování standardů bydlení se tento nedostatek nadále prohlubuje. Za
příčinu
vzniku
sídlišť
je
přitom
v architektonických
kruzích
označována
Lecorbusierovská představa nahrazení původní prostorové organizace měst novými funkcionalisticky pojatými celky. S nedostatkem finančních prostředků a v dobách masové výstavby panelových domů se však tato sídliště stala podivnými torzy původních urbanistických plánů. Sídliště, jako urbanistické celky vykazují celou řadu problémů, jakými jsou například: nedostatek přirozené infrastruktury (dopravní kapacity, obchody, sluţby) nedostatek pracovních příleţitostí chybějící občanská vybavenost uniformní věková a sociální struktura obyvatel (vylidněnost sídlišť přes den) anonymní prostředí (vhodné pro „rozvoj“ vandalismu a kriminality) V těchto podmínkách se ze sídlišť staly stereotypně vyhlíţející obří noclehárny, odkud lidé v návalu ranní špičky odjíţdějí a kam se odpoledne či večer vracejí. V nedávné minulosti došlo k odstranění alespoň některých výše uvedených nedostatků. Vystavěla se kulturní centra, větší nákupní střediska, dětská hřiště a doplnily se chybějící terénní úpravy. Některé nedostatky však odstranit nelze vůbec či jen s vysokými finančními a časovými náklady.
7. Zahraniční
zkušenosti
výstavby
panelových
soustav Mohutná vlna hromadné výstavby panelových objektů a jejich časté sdruţování do sídlištních celků, proběhlo ve válkou poničeném regionu, vedle území našeho státu, téţ v 55
ostatních evropských zemích. Od počátku se zde jednalo o výstavbu sociálních bytů, které se
prokazovaly
obdobnými
vadami
a
nedostatky
jako
na
území
bývalého
Československého státu. Západoevropská výstavba panelových domů však probíhala v jiných ekonomicko-politických podmínkách. Pravděpodobně díky tomuto byly problémy panelové výstavby včas pojmenovány a byly řešeny rychleji a pruţněji neţ u nás. Následkem toho byla výstavba panelových sídlišť dříve utlumena a zastavena. I přestoţe západoevropské sídlištní celky nebyly natolik uniformní, ani tak technicky nekvalitní či urbanisticky chudé jako ty v Československu, většina obyvatel středních a vyšších sociálních vrstev je opouštěla. V 70. letech zde postupně začalo docházet k separaci sociálních vrstev obyvatelstva a k odchodu tzv. střední vrstvy obyvatel. Tito obyvatelé se začali stěhovat do nových bytových domů, coţ mělo za následek koncentraci majetkově slabých obyvatel na sídlištích. Struktura obyvatel tak doznala výrazné změny. Na sídlištích zůstávaly sociálně slabší vrstvy obyvatelstva a přicházeli sem přistěhovalci. Tento proces následně vyústil s neúnosnou situací v kvalitě zanedbaného obytného prostředí do projektů na zajištění „zatraktivnění“ těchto stavebních celků. Toto je případ Francie, Rakouska, Dánska a zejména tehdejší sousední SRN. Mnoho z těchto programů jiţ proběhlo či právě probíhá a přitom ne vţdy s plánovaným výsledkem. Níţe tak shrnuji způsob a průběh realizace těchto programů.
7.1. Německo Po sjednocení Německa došlo zejména vzhledem ke stavu tamních sídlišť na území východního bloku k rozsáhlé regeneraci. Ve východní části Německa byla situace jiná, neţli ve vyspělejší západní části země. Problémy východoněmeckých sídlišť byly rovněţ velmi podobné problémům sídlišť na území našeho státu. Obdobný politický systém a způsob řízení výstavby způsobily, ţe i tamní hromadná bytová výstavba vykazovala značné technické nedostatky. Technický stav panelových objektů se díky nastartování regeneračních programů financovaných spolkovou vládou pozitivně změnil, přičemţ v současné době je nepředpokládaným problémem tamních panelových sídlišť jejich neobydlenost. Problém se týká prakticky všech velkých měst, kde se panelová sídliště vyskytují. Důvodem postupného vylidňování je jak migrace z východu na západ způsobená vysokou nezaměstnaností ve východních zemích (17% v roce 2002), tak rovněţ i zlepšení 56
ekonomické situace střední a vyšší sociální vrstvy obyvatelstva. Tito obyvatelé začali sídliště postupně opouštět aţ po sjednocení Německa, přičemţ se stěhují do rodinných zástaveb v okolí větších aglomerací. V současnosti je tak v nových spolkových zemích (bývalé Východní Německo) 14% bytového fondu prázdného. Němci tak čím dál častěji přistupují nejen k regeneračním programům, ale také k demolicím. Projekty na regeneraci jsou připravovány a prováděny na podkladě „Správní dohody o poskytování finanční pomoci státu novým zemí a zemi Berlín“ podle základního zákona k podpoře stavební obnovy a rozvoje měst. Na financování programů se podílí jak stát, tak příslušná země a obec, přičemţ podíl státu zpravidla činí 30% investičních nákladů. Podíl úhrady zbývajících prostředků poté určuje stát a to na základě ekonomické síly regionu a naléhavosti regenerace. Pro nové země zvýšil stát podíl své pomoci o další specificky zaměřené programy jakým je např. i program dalšího rozvoje sídlišť. V rámci analytických rozvah tohoto programu bylo konstatováno, ţe pokud se provede regenerace sídlištního panelového bytového fondu do 15 let, můţe být uveden do stavu, který zaručuje dlouhodobou ţivotnost a funkceschopnost. Náklady, proti srovnatelným nákladům na zřízení nahrazujících novostaveb, jsou za těchto podmínek aţ ve čtvrtinové výši. Strategii renovace v Německu lze vyjádřit následujícími body: reorganizace bytových společností a převedení bytového hospodářství na podniky sluţeb, vycházející vstříc svým klientům doplňkové projekty bytové sídlištní výstavby, kde vzniká 2000 nových bytů „uvnitř a v okolí panelových areálů“ opravy panelových objektů, zaloţené na programu země s dosavadním objemem 1 miliardy Euro a rozvoj obytného prostředí pomocí rozvojového programu země, jehoţ objem se zvýšil jiţ na 400 mil. Euro
7.2. Francie Francie je jednou ze západních zemí, kde se problematika sídlištní výstavby systematicky řeší jiţ více neţ 20 let. Po ukončení alţírské války v letech 1962, nastala na území Francie akutní potřeba nových bytů, které byly ve většině případů vystavěny panelovou technologií a sdruţeny do sídlišť. Přestoţe typizovaný vzhled a rozsah této výstavby nedosahuje 57
takového poměru jako u nás, jiţ poměrně brzy se zde začaly objevovat problémy a to zprvu charakteru sociálního, které počaly doprovázet i záleţitosti rázu technického. Jiţ v roce 1971 byl ve Francii vydán zákon pro „rušení nevhodného bydlení“, pročeţ byla zaloţena Národní agentura pro zlepšování bydlení a byly vytyčeny programy operací pro zlepšení bydlení. K roku 1973 se poté datuje oficiální ukončení panelové bytové výstavby sídlišť a tento druh bytové výstavby je prohlášen za „sociální“. V sedmdesátých letech, kdy u nás probíhá výstavba plným proudem, následně vzniká mnoţství komisí, fondů a jiných organizací, které zajišťují smluvně partnerský vztah státu a jednotlivých regionální institucí při financování a realizaci regeneračních akcí. Regenerace bytových objektů je prováděna v různém rozsahu, kdy se dává zejména důraz na: tepelně technické zajištění budovy (výměna oken a topného systému) architektonické dotvarování zejména nástavbou, probarvením fasády, pergolami či zasklením lodţií komunikační cesty a prostory (dostavba či vestavba výhatů) Prováděné zásahy do panelových objektů jsou ve Francii realizovány za provozu, tedy při plném obydlení a to s průběţnými konzultacemi informačních center a finanční spoluúčasti obyvatel. Neoddělitelným procesem tohoto zásahu je i zkvalitnění urbanistické stránky sídlišť a vůbec celkový důraz na vytvoření nových aktivit, od nichţ se očekává oţivení sociálního ţivota sídliště. Financování regeneračních programů je zajišťováno těmito způsoby: pomoc místních společenství formou dotací pomoc administrativní ve formě státních půjček a subvencí participace zaměstnavatelů, kteří kaţdoročně odvádějí 0,77- 0,90 % ze mzdových prostředků zvýhodňování cen pozemků, rodinné příspěvky a ostatní sociální pomoc Projekty regenerací panelových sídlišť byly nejvíce prosazovány v polovině osmdesátých let, kdy bylo doposud zrenovováno více neţ milion bytů a v renovacích se nadále pokračuje. Nastupující vládní uskupení se k této politice opět navrací a dokonce u některých případů kalkuluje s řešením „demolice – nová výstavba“. Francie se tak stala 58
jednou ze zemí s dokonale proorganizovanou sítí organizací a institucí, které spolu se státními intervencemi zajišťují dlouhodobý proces obnovy panelových sídlišť.
7.3. Rakousko Regenerace sídlišť se zde připravuje a realizuje v rámci širších pravidel pro podporu bytové výstavby tj. jak pro výstavbu nových bytových objektů a obytných celků, tak pro modernizaci a regeneraci stávajících obytných budov a celých souborů. V současné době pro tyto účely v Rakousku existují a jsou vyuţívány tři formy podpory: přímá podpora podle zákona na ochranu bytové výstavby subvencované stavební půjčky daňové úlevy Podle stanovených podmínek lze druhy podpor kombinovat, takţe je moţné vyuţívat současně všech tří výše uvedených forem. Značnou část z těchto prostředků čerpá město Vídeň, kde má péče o bytový fond a bydlení dlouhou tradici. Tato činnost je od počátku pojímána komplexně, problémy technické, urbanistické, sociální atd. jsou řešeny současně. V r. 1984 byl pro tyto činnosti zřízen zvláštní úřad – “ Wiener Bodenbereitstellungs und Stadterneuerungsfonds“ (WBSF). Ten organizuje přípravu a průběh všech akcí a realizované akce dále sleduje a vyhodnocuje, aby získané poznatky mohl uplatnit v další činnosti. V rámci jeho činnosti byla např. zorganizována přestavba a modernizace vídeňského sídliště “Rennbahnweg“, postaveného v letech 1974-77, se 2 434 byty a přibliţně 7 500 obyvateli. Regenerací sídliště byla pověřena firma “SEG“, která jiţ na začátku prací otevřela na sídlišti poradní kancelář. Jejím prostřednictvím byl navázán s místními obyvateli bezprostřední kontakt, nutný jak pro získání různých detailních informací, tak především pro získání co největšího počtu obyvatel pro podporu programu regenerace, a jejich aktivní spolupráci. V rámci této činnosti byl pro sídliště pravidelně vydávám místní několikastránkový list – “Der Rennbahnweg“ – obsahující podrobné informace o všech připravovaných akcích a opatřeních, doporučených postupech, důleţité adresy atd. Po
59
zjištění všech dostupných údajů byly pro regenerační akce vytčeny dva problémové okruhy: zhoršující se stav obytných objektů zhoršující se sociální klima Návrh řešení sociálních otázek vznikal na podkladě participace obyvatel. Technická stránka regenerace (oprava objektů vč. výměny oken, úpravy vstupů, některých bytových dispozic, venkovních ploch atd.) byla prováděna běţnými postupy, na financování všech akcí se podílely stát, země a město podle systému stanového v rámci pravidel WBSF.
7.4. Dánsko V současné době je v Dánsku podporována především renovace bytového fondu, neboť kvantitativní potřeba bytů je plně pokryta. Sledují se především tři základní poţadavky: úspora energie a jejích zdrojů vytvoření pracovních příleţitostí zlepšení sociálních podmínek s cílem vytvořit zdravé a příjemné bydlení V rámci těchto činností a s výše vytčenou strategií probíhá i renovace zdejších sídlišť. Pro regeneraci “sídlišť sociálního bydlení“ ze 60. a 70. let byl schválen v r. 1990 zvláštní program, jehoţ financování je podporováno: půjčkami s niţší úrokovou mírou veřejnými subvencemi k jistině i úroku granty z fondu pro sociální bydlení Pro obnovu sídlišť lze vyuţít i další menší subvencovaný program pro modernizaci systému vytápění nebo jiný program pro sociálně slabé skupiny. Na dánských sídlištních je nutné řešit obdobné problémy jako v ČR: zateplení obvodového pláště vč. úprav střech, výměny oken, přeřešení vstupních částí, doplnění různými objekty sociální aj. infrastruktury. Jsou prováděny střešní nástavby, jsou nově řešeny přilehlé
60
plochy. Projekt regenerace je ovlivňován názory a poţadavky místních obyvatel. Participaci obyvatel je přikládán velký význam. (Např. na sídlišti “Vapnagard“ ve městě Helsingor, kde byla prováděna komplexní regenerace, byl pro obyvatele zřízen samostatný televizní kanál, na kterém byly vysílány informace o průběhu prací, připravovaných akcích atd. Přitom se jedná o sídliště s převáţně sociálně slabšími skupinami obyvatel s vysokým stupněm nezaměstnanosti). Nástroje intervence státu a obcí: regulace nájemného v oblasti soukromého nájemního sektoru: zákon na renovaci sociální nájemní sektor: Národní fond na výstavbu přímé veřejné intervence: zákon na renovaci měst regulace: o grant 10 000 DK o grant na renovaci otopného systému o zákon na urbanistickou obnovu pro soukromý nájemní sektor o grant pro renovaci starších objektů V 60. letech byly zaloţeny dva hlavní programy: sanitární zákon, mající zajisti hygienickou úroveň v bytech a celkové zdravé obytné prostředí zákon na odstraňování zanedbanosti obytných částí (“slumclearence programme“) Tyto zákony jsou dosud v platnosti, ale nejsou jiţ aktuální, neboť cílů jeţ sledovaly, uţ bylo v převáţné míře dosaţeno. V r. 1982 byl v “Zákoně na obnovu měst“ stanoven nový směr renovace, ve kterém byl dán větší prostor úřadům na místní úrovni. Na tyto projekty mohly v posledních letech místní úřady ročně vynaloţit cca 3 miliardy DK. V roce 1990 byly vyhlášeny dva hlavní programy a několik menších vedlejších: Takzvaný “soukromý renovační program“ zaloţený na zákonu o renovaci v oblasti soukromého nájemního sektoru, vytvářející prostor pro jednotlivé vlastníky v kategoriích soukromý nájemce, soukromé (samostatné) druţstvo a sociální nájemní sektor. V rámci programu mohou být na subvence ročně čerpány 61
prostředky do výše 2,4 miliardy DK. Z této sumy můţe kaţdá výše jmenovaná skupina získat cca jednu třetinu. Náklady na renovaci nesmí přesáhnout 2 – 3000 DK/m2 . Druhým programem je tzv. “grantový program“, zaměřený na menší zlepšení ve všech druzích bytových objektů. Grant pokrývá ročně investice v hodnotě 4 – 5miliard DK, roční fond grantu je 1,5 miliardy DK. V souboru menších programů je jiţ zmíněný program na renovaci sociálních sídlišť, program pro zlepšení zásobování teplem a dále program pro sociálně slabé skupiny.
8. Regenerace
stavebního
fondu
budovaného
v panelové technologii 8.1.
Průzkum, projekt posudek
8.1.1. Stavební průzkum Základní povinností při projektování a provádění stavebních prací včetně změn dokončených staveb je dodrţení ustanovení zákona č. 183/2006 Sb.47. Stavební zákon ukládá odborně způsobilým osobám činným ve výstavbě povinnost chránit veřejné zájmy a postupovat při navrhování, umísťování, projektování, povolování, realizaci, kolaudaci, uţívání a odstraňování staveb podle technických poţadavků na výstavbu, které stanoví vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 268/2009 Sb.48. Z uvedeného vyplývá nutnost následnosti jednotlivých kroků před realizací stavební činnosti: Průzkum Projekt Posudek
47
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (Stavební zákon) a o změně některých zákonů, jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 68/2007 Sb., č. 191/2008 Sb., č. 223/2009 Sb., č. 227/2009 Sb., č. 345/2009 Sb., č. 379/2009 Sb. 48 Vyhláška MMR č. 268/2009 Sb. o technických poţadavcích na stavby
62
Z technického hlediska je prvním krokem vedoucím k sanaci panelové budovy zjištění jejího skutečného stavu. Jako základní výchozí podklady slouţí v tomto směru projektová dokumentace skutečného provedení stavby nebo alespoň typový projekt (pokud je k dispozici) a stavební průzkum. Ten musí být prováděn kvalifikovanými pracovníky dobře obeznámenými s problematikou panelových budov. Rozsah průzkumu bude úměrný jednak míře závad, které objekt vykazuje jiţ při předběţné prohlídce, jednak závaţnosti stavebních zásahů, které by měly být provedeny. Důkladnější průzkumy vyţadují budovy stavěné do roku 1972, a to nejen proto, ţe jsou více dotčeny přirozeným stárnutím, ale i proto, ţe panelové budovy z pozdějších období byly navrhovány a realizovány jiţ na základě hlubších teoretických i praktických znalostí a jsou z uvedeného důvodu méně náchylné ke vzniku poruch. Vedle technické dokumentace vychází stavební průzkum z vizuálního zjištění stavu budovy a z diagnostického průzkumu. Při vyhodnocování výsledků průzkumu je nutno uváţit, jak dalece lze dílčí poznatky zobecnit, tedy do jaké míry je lze aplikovat na celou budovu. Jestliţe k provedení sanačních prací bude zapotřebí vypracovat statický výpočet, musí se dbát na to, aby vstupní údaje vycházející z výsledků průzkumu byly stanoveny na straně bezpečnosti výpočtu konstrukce49. Pro statické posouzení nosného systému je nutné provést podrobný stavebně-technický průzkum a diagnózu styků nosných dílců, např. odběr vzorků betonu jádrovým vrtákem ke zjištění pevnosti jako vstupního parametru pro statický výpočet nebo zjištění hloubky karbonatace betonu.
Obrázek č. 4. Zjištění hloubky karbonatace betonu, zdroj: www.panelplus.cz
49
BP, Skoupá D., Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování, Praha, 2009
63
Průzkum je třeba zaměřit především na: konstrukční, tvarové a materiálové řešení styků, tj. mnoţství a kvalitu výztuţe a betonu ve stycích a dílcích, výskyt trhlin a porušení styků, stupeň rozrušení zálivkového betonu a výplně loţných spár, odchylky v provedení proti výkresové dokumentaci.
8.1.2. Projekční příprava Projekt má zpravidla nějaký počátek a nějaký konec, můţe být i přerušovaný a uskutečňuje se na jednom nebo na několika místech určitého, nějak definovaného teritoria. Projekt je tedy vţdy časově a prostorově vymezen. Ţádoucí je, aby se kaţdý zamýšlený nebo probíhající projekt uskutečnil bez nesnází ve stanoveném čase v poţadovaném standardu a jakosti při dodrţení předpokládaného rozpočtu50 Nedílnou součástí regenerace panelového domu je projekční příprava. Současná snaha investorů minimalizovat náklady na realizaci stavby vede v mnoha případech k podcenění projekční sloţky. Investoři si neuvědomují, ţe důsledky nedostatků v přípravě rekonstrukce jsou postiţeni ve finále sami. Komplikace při provádění stavby a mnohdy značné zvýšení cen dodávek stavebních prací v průběhu realizace stavby jsou běţným projevem šetření na zpracování projektu. Projektant jako oprávněná osoba ve smyslu zákona č. 360/1992 Sb.51 musí při zpracování dokumentace dodrţovat obecné technické poţadavky např. od 1. 1. 2000 vyhláška
50
Tichý M.,Valjentová M., Experti a expertizy, Praha, Linde a.s., 2011, str.20, ISBN 978-80-7201-823-9 Zákon č. 360/1992 Sb. o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě se změnami č. 164/1993 Sb., č. 275/1994, Sb., č. 224/2003 Sb., č. 189/2008 Sb. 51
64
č.26/1999 Sb.52 hl. m. Prahy pro výstavbu v hlavním městě Praze. Vyhláška stanoví, ţe v urbanisticky exponovaných místech se musí respektovat charakter stávajících střech a fasád. Vzhledem k tomu, ţe častým regeneračním úkonem u panelových domů je tzv. zateplení nebo dokonce střešní nástavba, musí v konkrétních případech lokalitu zhodnotit projektant a dále posoudit stavební úřad. Stavební úřady často předepisují barevnost fasád, kterou musí projektant během zpracování projektu s příslušným odborem konzultovat. Projektovou přípravou se rozumí komplex jednotlivých stupňů dokumentace, z nichţ kaţdá slouţí jinému účelu: DUR - dokumentace k územnímu řízení. Jen nutná pouze v případě, pokud se mění půdorysné a výškové uspořádání stavby. Je součástí správního řízení. DSP - dokumentace ke stavebnímu povolení. Je součástí správního řízení. Není nutná pouze v případě, kdy se nemění vzhled stavby, nezasahuje se do nosných konstrukcí a nemění se způsob uţívání stavby - tehdy je z hlediska správního řízení postačující ohlášení stavby. DPS - dokumentace provedení stavby. Obsahuje technické řešení stavby včetně detailů, specifikace materiálů a poloţkového rozpočtu. Slouţí investorovi k objektivnímu vyhodnocení nabídek na realizaci, realizaci stavby, kontrole realizace a odpovědnosti za dodrţení projektovaného řešení.
52
Vyhláška č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze, ve znění nařízení č. 7/2001 Sb., č. 26/2001 Sb., č. 7/2003 Sb., č. 11/2003 Sb., č. 23/2004 Sb., č. 2/2007 Sb.
65
Obrázek č.5. Panelový dům v Husově ulici v Dobřanech po zateplení (foto: Kateřina Bláhová) Při zadávání projektové dokumentace je nutno si uvědomit, ţe podle Výkonového a honorářového řádu České komory architektů a stavebních inţenýrů se cena projektové dokumentace odvíjí od nákladů na realizaci stavby. Podle sloţitosti a náročnosti stavby činí aţ 10% realizačních nákladů, z čehoţ DUR tvoří cca 9% z honorářové ceny, DSP cca 19 % a DPS cca 24%. Ostatní částky slouţí k ocenění tzv. inţenýrské činnosti (účast projektanta při správním řízení a vyřízení příslušných povolení), autorský dozor, účast při kolaudačním řízení.
66
8.1.3.
Statický posudek
Posudek není právní termín ve smyslu zákona č. 183/2006 Sb.53, přesto bývá vyţadován jako součást dokumentace předkládané k ţádostem o poskytnutí finanční podpory na opravy a regenerace panelových domů (např. v rámci Programu podpory oprav bytového fondu vyhlašovaného kaţdoročně Ministerstvem pro místní rozvoj) - aktuální informace54 . Pod tímto pojmem se posudkem rozumí statický posudek. Obsah posudku: Identifikační údaje o majiteli, správci a investorovi dotčené nemovitosti Popis objektu - určení stavební soustavy, odchylky od typového řešení Průzkum nebo zhodnocení provedených průzkumů Klasifikace statických vad a poruch s ohledem na základní poţadavky na bezpečnost a uţitné vlastnosti stavby dle vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 268/2009 Sb.55 - mechanická odolnost a stabilita Zhodnocení stavu nosných konstrukcí a jejích součástí s ohledem na nutnost nařízení nezbytných úprav dle § 87 stavebního zákona - nutná podmínka pro poskytnutí finanční podpory Statický posudek musí zpracovat oprávněná osoba ve smyslu zákona č. 360/1992 Sb.56 a opatřit jej autorizačním razítkem. Statický posudek nenahrazuje projektovou dokumentaci ke stavebnímu řízení. Projektant opravy nebo regenerace panelového domu však musí při zpracování projektu závěry posudku respektovat.
53
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (Stavební zákon) a o změně některých zákonů, jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 68/2007 Sb., č. 191/2008 Sb., č. 223/2009 Sb., č. 227/2009 Sb., č. 345/2009 Sb., č. 379/2009 Sb. 54 http://www.mmr.cz 55 Vyhláška MMR č. 268/2009 Sb. o technických poţadavcích na stavby 56 Zákon č. 360/1992 Sb. o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě se změnami č. 164/1993 Sb., č. 275/1994, Sb., č. 224/2003 Sb., č. 189/2008 Sb.
67
Obrázek č. 6. Trhliny ve stěnách, zdroj : www.zelenausporam.cz
8.2. Statické poruchy Závaţnou skutečností je, ţe převáţná část poruch vyskytujících se na panelových konstrukcích jsou poruchy aktivní, které způsobují postupné zhoršování fyzického stavu a uţitných vlastností panelových budov. Mezi nejzávaţnější účinky z tohoto hlediska lze zařadit korozi výztuţe dílců a styků a korozi betonu dílců vystavených přímému působení vnějšího prostředí, postupné sniţování tuhosti nosného systému a nedostatečné zabezpečení před účinky mimořádných zatíţení havarijního rázu. Poruchy vnitřní nosné konstrukce a lodţií Stěny svislé a šikmé trhliny ve zhlaví stěn - (obrázek 7) šikmé smykové a tahové trhliny v nadpraţí odpadávání krycích vrstev a koroze výztuţe (především u lodţií) –
68
(obrázek 8)
obrázek 7
obrázek 8
Obrázky č. 7, 8, zdroj: www.zelenausporam.cz
Stropy viditelný průhyb odpadávání krycích vrstev a koroze výztuţe (lodţie, balkony) - (obrázek 9) trhliny v místě podélné dutiny stropního panelu (lodţie)
69
Obrázek 9
Styky porušení svislých styků smykovými a tahovými trhlinami porušení vodorovných styků stěna - strop - stěna tahovými trhlinami mezi čely stropních panelů a stykovým betonem a ve stykovém betonu -
(obrázek 10)
porušení podélných styčných spár mezi stropními panely nebo stropními panely a obvodovým pláštěm malé uloţení stropních panelů na stěny - (obrázek 11). obrázek 10
70
Obrázek 11
Zábradlí koroze kotevních ocelových prvků pro zavěšení betonových zábradlí koroze zabetonovaných sloupků ocelového zábradlí - (obrázek 12) obrázek 12
Obrázky č. 9,10,11,12, zdroj www.panelplus.cz Analýza výskytu a charakteru vad a poruch panelových konstrukcí je základem pro nalezení příčin vad a poruch, výstiţné hodnocení stavebně technického stavu a posouzení rozsahu sanace. Při klasifikaci vad a poruch je třeba rozlišovat, zda ohroţují bezpečnost 71
nosného systému, zdraví uţivatelů, zhoršují funkční a uţivatelské vlastnosti, případně sniţují fyzickou ţivotnost konstrukcí a ovlivňují provozní náklady. Vedle vad a poruch zjevných je nutné analyzovat i moţné důsledky vad skrytých, které mohou při jisté kombinaci zatěţovacích účinků způsobit náhlé selhání části konstrukce57.
8.3. Sanace panelů 8.3.1. Obvodový plášť Konstrukce standardních panelových domů se skládá z velkoplošných prvků, u nichţ je alespoň jeden z rozměrů (výška nebo délka) srovnatelná s modulovými rozměry konstrukce (délka modulu příčných stěn nebo výška podlaţí). Na rozdíl od panelů vnitřní nosné konstrukce, které jsou zásadně ţelezobetonové, uplatňují se v konstrukci obvodového pláště nejrůznější materiálové varianty, často zaloţené na myšlence následného vyuţití průmyslových odpadů a druhotných surovin. Protoţe dílce obvodového pláště jsou nejen objektem sanace, ale i podkladem pro aplikaci sanačních materiálů a konstrukcí, je správné posouzení jejich stavu, konstrukce a hodnocení jejich vlastností a moţnosti připojení dalších vrstev zásadní pro provedení spolehlivé a trvanlivé sanace. Jako u všech zakrývaných konstrukcí platí i pro dílce obvodového pláště zásada, ţe jejich poruchy musí být sanovány ještě před aplikací dalších vrstev, např. systému dodatečného zateplení. Typy obvodových plášťů V období realizace panelových domů se vyskytovaly tyto hlavní materiálové varianty obvodových plášťů panelových domů: obvodové pláště z lehkých betonů (pazderobeton, expanditbeton, škvárový beton, křemelinový beton, struskopemzobeton, struskokeramzitbeton, keramzitbeton) realizové jako jednovrstvé nebo jako příloţky k nosným dílcům štítových stěn keramické obvodové dílce pórobetonové obvodové dílce
57
Tichý M., Projekty a zakázky ve výstavbě, Praha, C.H. Beck, 2008, ISBN: 978-80-7400-009-06
72
vrstvené ţelezobetonové dílce s izolační vrstvou z polystyrénu nebo z pěnového skla V počátečním období výstavby panelových domů se vyskytují i obvodové dílce z betonu s vrstvou tepelné izolace na vnitřním povrchu. Dále se vyskytují i montované obvodové dílce lehké konstrukce s dřevěnou nosnou kostrou, ať jiţ ve formě celostěnových obvodových dílců (konstrukční soustava PS 69) nebo lodţiových stěn (konstrukční soustavy PS69, BANKS, T 06B a další) nebo jako meziokenní vloţky PSV58. Obvodové dílce z lehkých betonů Kritickým momentem pouţití lehkých betonů bylo skloubení tepelně izolační a statické funkce dílců. Snaha po dosaţení optimálních tepelně technických vlastností vedla k pouţívání betonů s nízkou objemovou hmotností, které se však vyznačovaly nízkou pevností a malou odolností vůči korozi. Snaha po vylehčení vedla k pouţívání betonů s mezerovitou strukturou. Při nedokonalé ochraně povrchu dílců dochází často k pronikání sráţek obvodovými stěnami, a to nejen v místě spár mezi dílci, ale i strukturou betonu. Nevyhovujícími, velmi nízkými pevnostmi se vyznačují zejména křemelinové betony (Jč varianta soustavy T 06B) a struskopemzobetony (Sm varianta soustavy T 06B). K zatékání strukturou betonu dochází nejčastěji u keramzitbetonů a struskokeramzitbetonů (Zč soustavy, Jm soustavy). U betonů s nízkou pevností dochází často k degradaci povrchů, která hraničí s erozí. Vlhkost pronikající do struktury dílců způsobuje korozi zabudované výztuţe, která není v lehkých betonech spolehlivě chráněna alkalickým prostředím betonu. Při rekonstrukcích obvodových plášťů z lehkých betonů je nejdůleţitější: diagnostikovat stav dílců korozi výztuţe, spolehlivost osazení dílců a jejich kotvení k nosné konstrukci objektu, eventuálně navrhnout příslušná statická opatření zajistit odstranění degradovaných povrchových vrstev a ověřit přídrţnost sanačních vrstev (např. lepidla kontaktního systému dodatečného zateplení) k povrchu dílců ověřit moţnost a způsob aplikace kotevních prvků v lehkém betonu (např. talířových hmoţdinek pro kotvení kontaktního systému dodatečného zateplení) 58
BP, Říhová K. Vliv údržby na tržní hodnotu nemovitostí, Sedlčany, 2010
73
správně volit sanační postup s ohledem na specifické vlastnosti konkrétních materiálů Pro doplnění chybějících nebo odstraněných povrchových vrstev z lehkého betonu nejsou zpravidla k dispozici odpovídající reprofilační materiály. Pouţití reprofilačních materiálů určených pro beton není obecně vhodné! Ve většině případů lze chybějící vrstvy nahradit větší tloušťkou tepelného izolantu systému dodatečného zateplení. Vţdy je však třeba volit takovou délku talířových hmoţdinek, aby byly aplikovány aţ do únosných vrstev podkladu. Keramické obvodové dílce Keramické obvodové dílce byly prováděny vyzdíváním děrovaných nebo dutinových keramických prvků (cihel nebo tvarovek) do forem, přičemţ do spár mezi zdícími prvky byla vkládána konstrukční výztuţ zajišťující celistvost dílců při manipulaci, dopravě a montáţi. Tato výztuţ zpravidla nemá po zabudování do stavby podstatnou statickou funkci. Dílce byly dodávány na stavbu včetně povrchových omítkových vrstev. Keramické dílce často slouţily výrobcům pálených zdících prvků jako moţnost, jak se zbavit nestandardní výroby (špatně vypálených prvků nebo výrobků z nevyhovující suroviny). Proto se u keramických dílců poměrně často vyskytují poruchy ve formě odpadlých povrchových vrstev nebo celých částí, přičemţ příčinou poruch je nekvalitní keramický střep (s nadměrnou nasákavostí, nízkou pevností a mrazuvzdorností).
Obrázek č. 13. Odpadlé povrchové vrstvy i celé části dílců, zdroj:www.panelcentrum.cz
74
Před aplikací sanačních opatření je třeba povrch dílců prověřit z hlediska výskytu separací, odstranit nebo dodatečně kotvit separované části a zvolit vhodný způsob lepení a kotvení systému dodatečného zateplení. U keramických obvodových dílců se vyskytují aţ tři následné systémy dodatečných kotvení (kotvení dílců k nosné konstrukci, kotvení separovaných částí, kotvení systému dodatečného zateplení). Podcenění stavu keramických dílců můţe vést k havárii systému dodatečného zateplení. Pro reprofilace povrchu dílců platí poznámka uvedená pro panely z lehkých betonů. Pórobetonové obvodové dílce a dílce z plynosilikátu U starších panelových soustav se vyskytují dílce z plynosilikátu, které jsou konstruovány z tvárnic obdobně jako keramické dílce z tvarovek. Od poloviny 70. let se pouţívaly vyztuţené dílce z autoklávovaného pórobetonu, dodávané jako celostěnové štítové dílce, parapetní dílce nebo celostěnové dílce průčelí. Dílce jsou vytvořeny sepnutím prvků vysokých cca 600 mm, ukládaných ve vrstvách nad sebou, ocelovými táhly. U zavěšených parapetních a celostěnových dílců je důleţitá funkce zabudované výztuţe, která přenáší tahové síly v ohýbaném průřezu dílce. Výrobu pórobetonových vyztuţených dílců negativně ovlivnil v 80. letech problém nedostatečně odolného protikorozního nátěru ocelové výztuţe, který degradoval v průběhu autoklávování (vytváření struktury pórobetonu za vysoké teploty a tlaku) a v dokončených dílcích neplnil ochrannou funkci. U obvodových dílců z pórobetonu se často vyskytují trhliny, které mají příčinu v technologii výroby dílců, ve statickém namáhání, problematickém spolupůsobení pórobetonu s ocelovou výztuţí a v napětí vyvolaném objemovými změnami pórobetonu v čase. Snaha o maximální ochranu pórobetonu před pronikáním sráţek vedla k pouţívání povrchových úprav s vysokým difúzním odporem a k nadměrné kondenzaci vlhkosti v blízkosti povrchu dílců. Působením mrazu dochází v těchto případech k opadávání povrchových úprav nebo i povrchových vrstev pórobetonu. Při regeneraci obvodových panelů z plynosilikátu a z pórobetonu platí stejné zásady jako u dílců z lehkých betonů. Navíc je třeba hodnotit korozní stav výztuţe v dílcích a podmínky jejího spolupůsobení s pórobetonem. Vrstvené obvodové panely Myšlenka začlenit vrstvu s tepelně izolačními vlastnostmi do skladby betonového obvodového dílce vznikla, jiţ u nejstarších panelových soustav typu G. Rychlé rozšíření 75
třívrstvých panelů nastalo, aţ s pouţitím pěnového polystyrénu jako izolační vrstvy. Původně byl polystyren pouţit pro "vylehčení" struktury panelu a vnější i vnitřní betonová vrstva dílce byly spolu navzájem spojeny probetonovanými ţebry. Tuhé spojení vnější a vnitřní vrstvy vedlo k velkému výskytu poruch, které byly způsobeny rozdílným chováním vnější, teplotně nechráněné a vnitřní, chráněné vrstvy dílce. Proto jsou od konce 60. let pouţívány výhradně dílce, u nichţ je vnější vrstva (moniérka) a vnitřní nosná betonová vrstva spojena pouze výztuţí z nekorodující oceli. Spojovací výztuţ se liší u jednotlivých soustav a v jednotlivých obdobích. Ojediněle byly činěny i málo úspěšné pokusy o nahrazení výztuţe z antikora protikorozně ošetřenou výztuţí z běţné uhlíkové oceli. Mnoţství poruch vnějších betonových vrstev výrazně závisí na tloušťce této vrstvy a způsobu spojení betonových vrstev. Největší mnoţství poruch se vyskytuje u dílců s vnější vrstvou tloušťky 50 mm realizovaných v 60. letech. Naopak u soustav s tloušťkou vnější vrstvy 60 mm a větší se poruchy moniérky vyskytují pouze výjimečně. Provedení sanačních opatření na obvodových pláštích ze sendvičových dílců by měl vţdy předcházet průzkum, jehoţ cílem je zjistit kvalitu a poruchy vnější betonové vrstvy a pokud moţno odhalit i projevy deformací a posunutí této vrstvy, které by mohlo signalizovat porušení nebo vadné provedení spojovací výztuţe z antikora. Separované části vnějších betonových vrstev je třeba před aplikací sanačních opatření dodatečně kotvit k vnitřní nosné vrstvě dílce. Výše popsané souvrství prvků bylo nejčastěji uplatňováno v soustavách s příčnými nosnými stěnami a s pásovými parapetními panely.
8.3.2. Statické poruchy stěn Statické poruchy obvodových stěn Typickými statickými poruchami obvodových stěn panelových domů jsou: Selhání kotvení dílců obvodových stěn (zejména zavěšených) a atik k vnitřní nosné konstrukci, např. odlomením části dílce včetně kotvení (křemelinové dílce, tenké obkladové dílce štítů)
76
Poškození celistvosti dílce nebo jeho části (zlomení dílce křemelinového obkladu, tenkého dílce vystupujícího z fasády nebo vnější betonové vrstvy sendvičového dílce v důsledku působení normálových sil vyvolaných objemovými změnami) Separace teplotně nechráněných konstrukcí spojená s poškozením nebo nebezpečným namáháním spojovacích prvků (předsazené samonosné stěny jednovrstvých obvodových plášťů, vnější betonové vrstvy sendvičových dílců v případě omezení moţnosti jejich volné dilatace) Selhání únosnosti parapetního dílce v důsledku jeho poškození (zejména dílce z křemeliny, pórobetonu, případně keramické dílce) Porušení celostěnových nosných nebo samonosných stěn účinky normálových sil vyvolaných vlastní tíhou stěny (případně tíhou přenášenou ze stropních konstrukcí) a účinky objemových změn (zejména spojených se zvýšením teploty nechráněné konstrukce v letním období) Vysouvání nebo vyklánění atikových dílců ven z objektu, které ohroţuje stabilitu dílců Poškození styků obvodového pláště v důsledku sedání objektu59 Uvedený přehled statických poruch nemůţe být vyčerpávající. Závaţné poruchy, zjištěné v obvodových stěnách, vyţadují vţdy odbornou diagnostiku a návrh odpovídajících opatření.
Obrázek č. 14. Poškození celistvosti dílce nebo jeho části, zdroj: www.panelcentrum.cz 59
BP, Fricová Z., Modernizace panelových domů a její vliv na tržní hodnotu, Praha, 2010
77
Tepelně technické vlastnosti obvodových plášťů panelových domů Při návrhu sanací obvodových stěn panelových domů je třeba vţdy posoudit tepelně technické vlastnosti konstrukcí včetně navrhovaných opatření. Nejedná se přitom pouze o dimenzování dodatečné tepelné izolace vzhledem k poţadavkům na prostup tepla, ale zejména o posouzení šíření vlhkosti obvodovým pláštěm a posouzení konstrukčních detailů (ostění, nadpraţí a parapetů oken, detailů balkonů a lodţií, atik, ustupujících podlaţí, spár mezi obvodovými dílci apod.) z hlediska moţného výskytu míst s nízkou teplotou na vnitřním povrchu konstrukce obvodového pláště. Jen na základě komplexně navrţeného a posouzeného opatření je moţno spolehlivě vyloučit následný výskyt poruch. Obvodové stěny panelových domů vykazují celou škálu konstrukčních a materiálových řešení, které se promítají do navrhovaných opatření. Jedině spolehlivé posouzení a komplexní návrh opatření můţe vést k úspěšné sanaci obvodových stěn. Je třeba podtrhnout potřebu odpovědného hodnocení statických poruch, sanaci korozních poškození, diagnostiku a přípravu povrchů dílců pro aplikaci systému dodatečného zateplení a celkové tepelně technické posouzení navrţených opatření.
8.3.3.
Stávající povrchové úpravy panelů
Nejčastěji byly při výstavbě panelových domů pouţívány dílce společně s následnou aplikací úpravy nástřikem tenkovrstvé omítky. Téměř stejně často se vyskytují panely dodávané s hotovým povrchem (vymývaný beton nebo teracový vsyp zaválcovaný do povrchu dílců). V menší míře byly na povrch obvodových stěn panelových domů nanášeny klasické omítky vyztuţené rabicovým pletivem, nejčastěji bez přiznání spár mezi dílci. Omítkové vrstvy vyztuţené tahokovem nebo rabicovým pletivem byly v 70. letech pouţívány i jako sanační opatření v rámci "odstraňování vad panelové výstavby". V souvislosti s povrchovými úpravami obvodových stěn panelových domů je třeba zmínit přizdívky z plynosilikátových tvárnic (obvykle na štítech a krajních modulech průčelí) prováděné jako dodatečné zateplení obvodových plášťů domů typu G 40 a G 57. Kotvení těchto přizdívek k obvodovým stěnám je třeba povaţovat za rizikové, protoţe se provádělo nestandardními metodami, například pomocí vázacího drátu omotaného kolem hlav nastřelovacích hřebů, přičemţ jedno kotvení připadalo na několik m2 plochy přizdívky. 78
Problémy vznikají zejména v nadpraţích okenních otvorů, kde jsou tvárnice mnohdy pouze nalepeny na povrch obvodového dílce, popř. "zajištěny" pletivem aplikovaným do omítky. Pro aplikaci systému dodatečného zateplení je třeba vţdy důsledně hodnotit kvalitu stávajících povrchových úprav. Separované klasické omítky a přizdívky je nutno odstranit nebo dodatečně kotvit k podkladu (pokud je to technicky moţné a ekonomické). Tenkovrstvé omítky a strukturované povrchy je třeba ověřit z hlediska soudrţnosti s podkladem a moţnosti připojení lepidel kontaktních zateplovacích systémů. V případě nevyhovujících výsledků (vnitřně separované nebo degradované nástřiky, nástřiky s nesoudrţným povrchem) je třeba je odstranit pískováním. Pokusy o stabilizaci těchto nástřiků aplikací speciálních chemických přípravků vedou k velmi nespolehlivým výsledkům.
8.4. Střechy Problém střech panelových domů je často spojován s problémem plochých střech nebo střech s nulovým spádem. Ve skutečnosti existuje celá škála konstrukčních a materiálových řešení uplatňovaných v různých obdobích a lokalitách, jejichţ znalost a správné hodnocení jsou pro návrh spolehlivého a ekonomického sanačního opatření nezbytné. Východiskem pro návrh sanačního opatření je vţdy průzkum a hodnocení střechy zaloţené na sondách provedených do střešního pláště, na které navazuje komplexní návrh, který postihuje nejen problematiku technologie, tepelné techniky a statiky, ale zahrnuje všechny konstrukce a zařízení, které jsou na střeše umístěny. Přesto, ţe typové podklady stavebních soustav obsahují vzorové skladby střech, nepodařilo se zcela sjednotit jejich provádění ani u jednotlivých konstrukčních soustav a jejich variant. Konkrétní provedení vţdy záviselo na : období výstavby domu – pro jednotlivá období realizace panelových domů jsou typická určitá konstrukční řečení technologických postupech dodavatele – střechy se obvykle prováděly podle podnikových směrnic konkrétní stavební firmy, coţ způsobuje, ţe domy stejné
79
soustavy mohou mít v téţe lokalitě různé skladby střech, pokud byly dodávány různými podniky názoru projektanta – střechy navrhované různými projektovými ústavy se navzájem liší konkrétní situaci na stavbě – neočekávané odchylky od provedení střechy je moţno očekávat i v rámci jednoho objektu Přestoţe v panelové bytové výstavbě naprosto převládají ploché střechy jednoplášťové a dvouplášťové, vyskytují se u starších typových bytových domů a typových domů realizovaných tradičními technologiemi stavění i sedlové střechy s tradiční skládanou krytinou. Například pro domy T 01B byl typizován ţelezobetonový krov sedlové střechy. Sedlové střechy se vyskytují i u domů některých soustav v horských oblastech např. u domů soustavy PS69. Nízké sedlové střechy byly pouţity např. u domů typu G v západočeském kraji.
8.4.1. Střechy jednoplášťové Střechy jednoplášťové obecně zahrnují spádovou vrstvu, vrstvu tepelné izolace a hydroizolační vrstvu. Jednotlivé skladby střech se navzájem liší především druhem tepelné izolace, která můţe být u nejstarších aplikací tvořena vrstvou škvárobetonu nebo jiného lehkého betonu nebo násypem škváry. V průběhu 60. let byly převáţně pouţívány plynosilikátové tvárnice o tloušťce 100 aţ 150 mm rozmístěné na spádovém násypu škváry nebo písku tak, ţe mezi tvarovkami vznikaly provětrávací kanálky navazující na otvory v atikách. Od začátku 70. let se postupně uplatnily tepelné izolace na bázi pěnového polystyrenu, nejčastěji aplikované ve formě dílců KSD nebo POLSID, tj. s nataveným asfaltovým pásem. Zejména z hlediska moţností sanace střech je významná přítomnost tuhé hmotné vrstvy ve skladbě střešního pláště, která umoţňuje pouţití mechanického kotvení dodatečně aplikovaných vrstev. V některých skladbách střech se vyskytuje souvislá betonová vrstva tl. cca 30 aţ 70 mm nejčastěji přímo pod hydroizolační vrstvou tvořenou souvrstvím asfaltových pásů (skladby střech s plynosilikátovými tvárnicemi) nebo pod vrstvou tepelné izolace (skladby střech s dílci KSD nebo POLSID). Pouţití tuhé a hmotné betonové vrstvy 80
umoţňovalo stabilizaci vrchních vrstev střechy vůči účinkům sání větru přilepením k únosnému podkladu. V případě absence této vrstvy (např. aplikace dílců KSD přímo na spádový násyp kameniva) byl pro stabilizaci střešního plášť navrhován balastní násyp praného těţeného kameniva (kačírku). Tento způsob stabilizace střech je v dochovaných projektech nejvíce rozšířen. Přesto bylo od provádění přitěţujících násypů při realizaci stavby často upuštěno, případně byly násypy dodatečně odstraněny, kdyţ komplikovaly přístup ke krytině při provádění oprav60.
8.4.2. Dvouplášťové střechy Na rozdíl od jednoplášťových střech zahrnují dvouplášťové střechy vţdy dutinu vyplněnou vzduchem, která by měla být příčně provětrávána otvory v atikách. Nad dutinou je umístěna ve spádu konstrukce horního pláště střechy a na ni je přímo natavena hydroizolační krytina z asfaltových pásů. Materiál konstrukce horního pláště se u různých konstrukčních soustav liší. Vyskytují se horní pláště ze silikátových panelů, keramických panelů nebo dřevěné pláště sbíjené z prken nebo skládané z panelů. Konstrukce dvouplášťové střechy vţdy zahrnuje podpěry, které jsou podkládány pásy tepelného izolantu tak, aby byl potlačen tepelný most v místě opření o nosnou konstrukci střechy, spádové klíny nebo nosníky, nejčastěji umístěné v ose příčných nosných stěn a dílce horního pláště. Stabilita horního pláště je zajištěna opřením o zvýšené atiky. Dřevěný horní plášť není obvykle spolehlivě kotven na účinky sání větru. Jako tepelná izolace je u nejstarších soustav (G40) pouţit násyp ze škváry. Později se pouţívaly různé zásypové materiály (např. keramzit) a ušlechtilé tepelné izolace na bázi skelné nebo minerální vlny. Společným nedostatkem dvouplášťových střech je kolísání tloušťky tepelné izolace v rámci půdorysu střechy, takţe je často nemoţné stanovit jedinou charakteristickou hodnotu pro tepelně technické posouzení.
60
Hanzalová L., Šilarová Š., Poruchy střešních plášťů panelových objektů, stavební ročenka 1999, Praha, ČSSI, 1998
81
8.4.3. Střešní nástavby Střešním pláštěm panelových domů prostupuje celá řada konstrukcí, které narušují celistvost střechy a kladou zvýšené nároky na spolehlivé provedení detailů. Zejména se jedná o : Nástavby strojoven výtahů Tlumící komory větrání, základy ventilátorů, střešní nástavce vyústění odvětrání komor, shozů na odpadky apod. Komíny (klasické nebo plynové), stoţáry Pergoly a další konstrukce, které mají za cíl dotvářet architektonický výraz stavby V současné době jsou na střechách často umisťovány základové stanice a anténní systémy operátorů sítí mobilních telefonů, datových sítí a dalších telekomunikačních systémů. Střešní nástavby jsou nejčastěji postiţeny korozí povrchů a zatékáním, ať jiţ detaily v místech prostupu střešním pláštěm, spárami mezi obvodovými dílci, výplněmi otvorů, v místech kotvení dalších konstrukcí (stoţárů) nebo chybějícími protidešťovými ţaluziemi. V místě prostupu konstrukcí střešním pláštěm vznikají zpravidla i významné tepelné mosty a další poruchy.
8.4.4. Ploché střechy Poruchy plochých střech V přehledu jsou bez dalšího třídění uvedeny běţné poruchy plochých střech a navazujících konstrukcí. Poruchy nejsou řazeny podle významu ani podle četnosti výskytu. Nejčastější poruchy plochých střech: Zatékání pod vrstvu hydroizolace způsobené degradací nevhodně pouţitých pásů, nedostatečně kotvených, s minimální nebo ţádnou údrţbou, často podporované nevyhovujícími spádovými poměry, které způsobují tvoření hlubokých kaluţí Nestabilita vrchních vrstev střešního pláště na účinky objemových změn a účinky sání větru 82
Nesoudrţné povrchové vrstvy krytiny, popř. nevhodně aplikované, separované sanační vrstvy, které neumoţňují plošné připojení dalších vrstev Nesprávně provedené detaily ukončení krytiny u konstrukcí prostupujících střešním pláštěm Nedostatečné kotvení, vadné provedení a koroze klempířských prvků (oplechování, lemování, klempířské výrobky) Chybné napojení vodotěsné krytiny na střešní vtoky, nevhodně zúţené nebo zanesené profily vtoků Poškozování krytiny konstrukcemi nevhodně umístěnými na střeše Koroze konstrukcí střešních nástaveb (obvodové pláště, výplně otvorů, střechy) Stávající ploché střechy a nástavby na střechách obvykle vykazují závaţné tepelně technické nedostatky: Nedostatečný součinitel prostupu tepla Nevhodná skladba, ve které chybí účinná parozábrana pod vrstvou tepelné izolace a která je shora uzavřena hydroizolační vrstvou s vysokým difúzním odporem pro vodní páru, coţ vede k nepřípustnému mnoţství zkondenzované vlhkosti ve střešním plášti a k negativní bilanci vlhkosti (v průběhu roku zkondenzuje ve střešním plášti více vlhkosti, neţ se z něj můţe vypařit) Výskyt konstrukcí a míst uvnitř střešního pláště nebo v prostoru pod střechou, na kterých v důsledku nízkých povrchových teplot dochází v zimních měsících ke kondenzaci vlhkosti. Velké riziko kondenzací vzniká především na spodním povrchu horního pláště a na vnitřním povrchu atik dvouplášťových střech, v tlumících komorách větrání a v nástavbách odvětrání. V interiéru bytů pod střechou pak v místech tepelných mostů. Zdrojem masivní kondenzace ve střešním plášti můţe být pronikání vlhkého teplého vzduchu (netěsností kanalizačního potrubí a vzduchotechnického potrubí s pracovním přetlakem nebo pronikání vzduchu z technického podlaţí domu dilatačními spárami). Projevy stékání zkondenzované vlhkosti jsou často zaměňovány s projevy zatékání. Pokládání dalších vrstev asfaltových pásů však pouze zhoršuje difúzní poměry ve střeše. Havarijní výskyt vlhkosti ve střešním plášti nelze racionálně řešit aplikací "větracích komínků", ale pouze odstraněním zdroje vlhkosti. 83
Obrázek č. 15. Nástavba strojovny výtahu, zdroj: www.panelplus.cz Kromě toho se u plochých střech vyskytují místy i závaţné statické a korozní poruchy: přetíţení nosné konstrukce střechy (zpravidla panelová konstrukce stropu nad nejvyšším podlaţím), které se projevuje výraznými deformacemi podhledu stropu nad nejvyšším podlaţím domu, oslabení konstrukce horního pláště dvouplášťové střechy v důsledku koroze, nedostatečné kotvení atik - vysouvání a vyklánění atik nebo deformace atikových dílců, nedostatečná spolehlivost střešního pláště a konstrukcí na střeše s ohledem na působení větru, přetíţení konstrukcí dodatečně umístěným hmotným zařízením Zásady sanace plochých střech U střech více neţ u ostatních konstrukcí panelových domů platí, ţe racionální a ekonomický návrh sanačních opatření můţe být proveden pouze na základě podrobného průzkumu střešního pláště (včetně provedení sond) a tepelně technického, statického a korozního posouzení konstrukcí střechy. Sanace střechy provedená bez ohledu na tepelně technické vlastnosti stávající střechy je v lepším případě neekonomická, v horším případě můţe znamenat zhoršení některých existujících závad.
84
Komplexní sanační patření obvykle zahrnuje alespoň: tepelně technická opatření (dodatečné tepelné izolace, změnu systému střechy z dvouplášťové na jednoplášťovou s omezeným provětráváním střešního pláště, zakrytí tepelných mostů, opatření k vyloučení nebo omezení kondenzace ve střešním plášti), úpravu spádových poměrů střechy (vyloučení výskytu hlubokých louţí), návrh spolehlivého hydroizolačního systému provedený s ohledem na poţadavky na difúzní vlastnosti vyplývající z posouzení střešního pláště, spádové poměry, způsob stabilizace vůči účinkům sání větru, chemické a biologické zatíţení střechy, posouzení nosné konstrukce střechy s ohledem na hmotnost střešního pláště a klimatická zatíţení a posouzení stabilizace sanačních vrstev s ohledem na účinky sání větru, řešení detailů střechy (prostup konstrukcí střešním pláštěm, vpusti, nástavby a konstrukce na střeše), rekonstrukci nástaveb na střeše (zajištění funkce, vyloučení zatékání), ochranu konstrukcí proti korozi, posouzení z hlediska poţární bezpečnosti, rekonstrukci hromosvodu. Při navrhování a provádění oprav střech je velmi důleţité nezávislé komplexní posouzení stávajících konstrukcí zaloţené na poznatcích z provedených sond a odpovědný návrh opatření, který musí respektovat konstrukční, materiálové, tepelně technické i statické aspekty. V průběhu realizace opravy je nezbytná průběţná kontrola prováděných prací (všech zakrývaných vrstev) a po skončení opravy pravidelná údrţba spočívající zejména v úklidu větrem nesených nečistot a biologických zbytků a obnově ochranných nátěrů konstrukcí.
85
8.5. Vybrané pouţité termíny Terminologie dle ČSN 73 05 4061 : Tepelný most je část stavební konstrukce, kde se místně významně mění její tepelný odpor a to: Úplným nebo částečným průnikem stavební konstrukce nebo vrstvy materiálu s odlišnou tepelnou vodivostí nebo stavební konstrukce obsahuje alespoň jednu nestejnorodou vrstvu Změnou tloušťek vrstev konstrukcí Rozdílem mezi vnitřními a vnějšími plochami stavebních konstrukcí Tepelné mosty nabývají stále většího významu. Není to tím, ţe by se dříve nevyskytovaly, ale v současné době, kdy se snaţíme o co největší úspory energií, jsou významnější. A to hned ve dvou směrech. Prvním je hygienická stránka věci. Dříve, kdyţ se topilo v lokálních kamnech pevnými palivy, docházelo k intenzívnímu větrání místnosti. Tím byl vnitřní vzduch suchý, a proto na studených površích nedocházelo ke kondenzaci vodní páry. V současné době, kdy se snaţíme o maximální úspory energií, omezujeme i větrání na pouhou hygienickou výměnu vzduchu a často i méně. Vzduch v interiéru je pak pochopitelně vlhčí a dochází ke kondenzaci vodní páry na studených površích konstrukcí, tedy v místech tepelných mostů. Výsledkem je pak růst plísní. Druhým důvodem proč je nutné tepelné mosty omezovat, je minimalizace úniků tepla konstrukcemi62. Tepelná ztráta je mnoţství tepla odvedeného z vytápěného prostředí do prostředí nevytápěného. Součinitel prostupu tepla udává celkovou výměnu tepla mezi dvěma prostředími vzájemně oddělenými stavební konstrukcí. Značí se U, jednotkou je W.m-2 .K-1. Součinitel tepelné vodivosti je schopnost stejnorodého materiálu při dané střední teplotě vést teplo. Značí se řeckým písmenem λ (lambda), veličina je udána v jednotce W.m-1 .K1
.
61 62
ČSN 73 05 40 Tepelná ochrana budov – část 1: Terminologie Šubrt R., Tepelná izolace v otázkách a odpovědích, BEN – technická literatura, 2005, ISBN: 80-7300-159-4
86
Vzduchová neprůzvučnost je schopnost konstrukce zvukově izolovat chráněnou místnost proti zdroji zvuku ze sousedního prostoru z hlediska zvuku přenášeného vzduchem. Faktor difuzního odporu vyjadřuje schopnost materiálu propouštět vodní páru difuzí. Značí se μ (mí), jednotkou je kg/m.s.Pa. Průvzdušnost je naměřeným mnoţstvím vzduchu, které projde za jednotku času stavební konstrukcí, stavebním dílcem, konstrukčním stykem nebo funkční spárou63 uzavřené nebo uzamčené výplně otvoru při daném rozdílu statických tlaků vzduchu působících na jejich vnější a vnitřní straně při daném atmosférickém tlaku, teplotě a relativní vlhkosti vzduchu.
8.6. Výměna výplní otvorů Chybné zabudování otvorových výplní do stavební konstrukce negativně ovlivňuje nejen technické parametry výrobku, ale také stavebně fyzikální vlastnosti celé stavby64.
8.6.1. Meziokenní dílce – MIV Neprůhledné tepelně izolační dílce, označované jako MIV, které byly u montovaných staveb osazovány do okenních pásů, jsou zejména tvořeny dřevěným obvodovým rámem napuštěným horkou fermeţí s vloţenou tepelně izolační vrstvou o minimální tloušťce 40 mm, obvykle ze skelné rohoţe či minerální vaty. Vnější líc je opatřen různými deskami, nejčastěji však skleněnými tabulemi, ty byly od tepelné izolace odděleny vzduchovou mezerou a deskami např. osinkocementovými nebo dřevotřískovými. Na vnitřní líci lze nalézt lignátové nebo dřevotřískové desky. Celková tloušťka MIV byla cca 80 mm, později 140 mm z důvodu větší tloušťky tepelného izolantu. Obměnou meziokenních dílců MIV byly například také MOV, které mají konstrukci z hliníkových profilů65.
63
ČSN 73 05 40 – funkční spára je spára mezi rámem (nebo sloupkem) a pohyblivým křídlem, popřípadě mezi dvěma pohyblivými křídly 64 Hájek V., Otvorové výplně staveb, časopis Stavebnictví číslo 09/2009 65 Sborník doporučených energeticky úsporných opatření na obvodových pláštích, STÚ-E a.s., Česká energetická agentura, 1999
87
Vlastnosti nově navrţené MIV Nově navrţené MIV musí splňovat zejména tyto poţadavky pevnost – nově navrţená MIV musí mít odolnost proti nárazu (např. při pádu osoby), dostatečná pevnost je dále vyţadována, z důvodu kotvení oken do těchto konstrukcí tepelně izolační vlastnost – stanovená ČSN 73 054066 o pro lehké MIV do 100kg/m2 poţadovaný součinitel tepelné vodivosti U = 0,30 W.m-2 .K-1 doporučený součinitel tepelné vodivosti U = 0,20 W.m-2 .K-1 o pro těţké MIV nad 100kg/m2 poţadovaný součinitel tepelné vodivosti U = 0,28 W.m-2 .K-1 doporučený součinitel tepelné vodivosti U = 0,25 W.m-2 .K-1 nejniţší vnitřní povrchová teplota – stanovená ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov, jako prevence rizika kondenzace vodních par poţární odolnost – nachází-li se MIV na rozhraní dvou poţárních úseků (např. mezi byty) vzduchová neprůzvučnost – z hlediska minimalizace šíření hluku kvalita osazení – zejména napojení na vedlejší konstrukce z hlediska těsnosti Varianty při výměně MIV Náhrada sávajících MIV je dnes realizována několika způsoby:
ponechání původní MIV – v případě, ţe stavební firma provádí práce pouze zvenčí, kdy je vyjmuté sklo na vnějším líci, nahrazeno jiným lehkým materiálem, např. cementopískovou
deskou
s následným
provedením
zateplením
kontaktním
zateplovacím systémem vyzdění
MIV
–
je
nejčastějším řešením,
vyzdívka
většinou
z lehkých
pórobetonových tvárnic musí však odpovídat váze původní MIV, nebo být posouzena statikem výměna MIV za prefabrikovanou – nezatěţuje statiku, ale je nutno dbát na kvalitu produktu, MIV musí kromě tepelné izolace obsahovat i parotěsnou zábranu, některé
66
ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov – část 2: Požadavky
88
realizační firmy si tyto MIV vyrábí samy, nejlépe je však volit certifikovaný výrobek
8.6.2. Okna a balkónové sestavy Pokud je poloţena otázka, zda stávající dřevěná velkoplošná okna v panelových domech repasovat nebo nahradit novými, jednoznačným názorem je nahradit. Repase by představovala nutnou podrobnou diagnostiku stavu oken, tedy zjištění, zda je lze vůbec provést. V případě ţe ano, coţ se u panelových domů ani nepředpokládá, výměna nebo přídavné zasklení vedoucí ke sníţení tepelných úniků by znamenalo nutnost zesílení stávajících závěsů, pracnost, navíc dnešní poţadavky na prostup tepla jsou tak náročné, především pokud ţádáme o dotaci na stavební úpravy, ţe repasí bychom jich velmi těţko dosáhli. Hlavním důvodem vedoucím k jejich výměně je tedy jednoznačně sníţení úniku tepla, dále sníţení prostupu hluku z vnějšího prostředí, lepší estetický vzhled, především uvnitř bytu při kvalitně odvedených pracích, odstranění zatkání vody do interiéru, bezpečnosti a v neposlední řadě také při zvolení vhodného typu okna jednodušší údrţba a ovládání. Hlavní kritéria pro výběr okna: Součinitel tepelného prostupu U celého okna67 Mnoho výrobců oken „zviditelňuje“ především hodnotu součinitele prostupu tepla pro zasklení, coţ můţe u spotřebitele vyvolat představu lepších tepelně izolačních vlastností, neţ jakých celé toto okno ve skutečnosti dosahuje. Pro nás je však prioritní informací prostup celého okna, tedy včetně rámu a křídla. Pro obytné prostory je poţadována hodnota U =<1,7 Wm-2K-1 doporučována U = 1,2 Wm-2K-1 . Dalším mylným názorem mnohých investorů při výběru plastových oken je, ţe čím víc komor okenní profily mají, tím je kvalita celkového okna větší. Na trhu se dnes objevují okna s počtem komor od čtyř do sedmi s izolačními dvojskly, trojskly a dokonce i čtyřskly. V současnosti se standardně pouţívají pětikomorové profily o tl. 70 – 75 mm a izolační dvojskla s teplým (nerezovým nebo plastovým) rámečkem. 67
ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov – část 2: Požadavky
89
Mechanická odolnost oken Okna musí odolávat zejména tlaku větru, svislému zatíţení a statickému kroucení (při otvírání oken). Tyto vlastnosti souvisí s typem pouţitého profilu a hmotnosti křídla, proto se také doporučuje např. u oken klasické šíře 2400 mm pouţití místo původních dvoukřídlových oken okna trojkřídlová. Vybavenost oken Všechna okna a balkónové sestavy by měly být vybaveny kováním s mikroventilací v kaţdé místnosti, na kaţdém okně nebo sestavě nejméně jedno křídlo otvíravé a sklápěcí. Křídla s mikroventilací by pak měla být umístěna na opačné straně, neţ jsou regulační ventily otopných těles. Ochrana proti hluku Je vhodné řešit zejména při zvýšeném zatíţení hlukem z venkovního prostředí. Nároky na údrţbu Jedná se zejména o volbu mezi dřevěnými a platovými rámy oken, dále členění a otevíratelnost jednotlivých křídel. Existuje spousta výrobců, kteří vyrábějí plastová okna z nejlevnějších, nejprimitivnějších profilů a netuší, ţe se mohou pouţít nanejvýš do garáţe a do stodoly, ale ne do vytápěného prostoru68. Hlavní kritéria pro instalaci okna: Kotvení okna Instalace okna musí být provedena s ohledem na typ panelové soustavy. Okno musí být kotveno vhodným způsobem – do nosné konstrukce, nikoli v úrovni tepelné izolace. Utěsnění připojovacích spár Připojovací spára – spára mezi zdivem (panelem) a rámem okna bývá jedním z „nejkritičtějších“ míst, co se týče kondenzace vodních par. Je tedy důleţité její kvalitní ošetření. Při výměně oken, která vykazují velmi dobré tepelně izolační vlastnosti mnoho 68
Hájek V., Otvorové výplně staveb, časopis Stavebnictví číslo 09/2009
90
prováděcích firem, ve snaze ušetřit, po vypěnění této spáry montáţní pěnou provede běţné zednické začištění. Vlivem prostupu vodních par do připojovací spáry však dochází k nasycení izolační pěny, coţ významně sniţuje její tepelně izolační vlastnosti a tím dochází ke vzniku tepelného mostu, který má za následek sráţení vlhkosti a tvorbu plísní. Připojovací spára musí být z vnitřní strany parotěsná (chráněná např. parotěsnou okenní folií), z vnější strany je pak osazena zábrana vodotěsná, ale paropropustná, která umoţní odvod případné vlhkosti ven z konstrukce. Co se týče polohy okna, nejvhodnějším řešením z hlediska úniku tepla je osazení okna uprostřed navazujícího zdiva. Hlavní kritéria pro provoz: Minimální hygienická výměna vzduchu Po provedení výměny oken, vzhledem k jejich těsnosti, je zejména důleţité pravidelné a dostatečné větrání ať jiţ s vyuţitím větracích křídel nebo mikroventilace. Nejniţší vnitřní povrchová teplota Současně je důleţité dostatečné vytápění. Na minimální vnitřní povrchovou teplotu okna, u níţ ještě nedochází ke kondenzaci vodních par má vliv vnější a vnitřní vlhkost, teplota vnějšího a vnitřního prostředí, způsob vytápění (přerušované/nepřerušované), vliv na tuto hodnotu má dále např. vhodné umístění radiátoru (pod oknem) nebo zateplení ostění a nadpraţí oken.
91
Připojení oken Obrázek 16
Obrázek 17
92
Obrázek 18
Obrázky č. 16,17,18. Způsoby osazování oken69
8.6.3. Vchodové dveře Vchodové dveře do objektu se navrhují s ohledem na poţární předpisy a poţadavky osob s mezenou schopností pohybu a orientace, současně musí zajišťovat bezpečnostní předpoklady a v neposlední řadě splňovat poţadavky na prostup tepla (většinou se navrhují na poţadovanou hodnot ČSN 73 05 4070 - tedy
U = 1,7 Wm-2K-1).
8.7. Balkóny a lodţie Balkóny a lodţie jsou důleţitým prvkem přispívajícím nejen ke kvalitě uţívání bytu, ale i ovlivňujícím příznivý vzhled domu. Tyto konstrukce jsou výrazně namáhány klimatickými vlivy, které je jednak zatěţují objemovými změnami vyvolanými střídáním teplot a vlhkosti a jednak korozními vlivy vnějšího prostředí. Způsob, jakým tyto konstrukce 69
Svoboda P. Vady a poruchy staveb II. Aneb stavební technologie ve vztahu ke kvalitě staveb, Přednáška pro Bankovní institut 14.listopadu 2007 70 ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov – Část 2: Požadavky
93
prostupují obvodovými pláštěm domu, výrazně ovlivňuje tepelně technické vlastnosti objektu, proto u těchto konstrukcí nelze oddělit architektonický návrh od konstrukčního anebo pominout posouzení odolnosti a dlouhodobé ochrany před působením korozních vlivů. Problematika balkónů a lodţií zahrnuje komplexně otázky nosné konstrukce, podlah a podhledů včetně vloţených tepelných izolací a systému odvodnění a problematiku ochranných zábradlí. V souvislosti s regenerací panelových domů se řeší i otázky sanace povrchů, dodatečného zateplení, výplní otvorů (balkónových dveří), eventuálně uzavření lodţií zasklením.
8.7.1. Ţelezobetonové konzolové balkóny Balkóny jsou konstrukčně vytvořeny jako konzola z nosné konstrukce domu, která prostupuje obvodovým pláštěm. V místě prostupu pak zákonitě vzniká tepelný most, který nelze zcela potlačit. Balkóny se vyskytují především u starších typových domů, nejčastěji jako konzola krajního stropního dílce nebo jako konzola nadokenního překladu nebo průvlaku. Vyskytují se i balkóny vynášené konzolami z ocelových nosníků zasunutých do spár mezi stropními dílci. Nejčastější statickou poruchou je sníţení spolehlivosti balkónových konzol v důsledku koroze výztuţe. Nejčasnější konstrukční vadou je tepelný most, který balkónová konzola způsobuje v obvodovém plášti. Při rekonstrukcích je nejsloţitějším úkolem skloubit řešení dodatečných tepelných izolací, které slouţí k potlačení tepelného mostu se systémy odvodnění podlah a kotvení zábradlí.
8.7.2. Ocelové zavěšené balkóny Zvláštním typem balkónů pouţívaných především u domů ty G 57 a u stavební soustavy T 06 B jsou balkóny osazované v rámci dokončovacích prací na ocelové háky vyčnívající z obvodových dílců průčelí. Prostorová samonosná ocelová konstrukce zavěšených balkónů zpravidla sestává z podlahového roštu spojeného s čelním a bočními díly zábradlí. V bočních dílech jsou začleněna šikmá táhla, na která navazují závěsní oka. Zavěšený balkón představuje na fasádě domu nezávislý prvek, který lze při rekonstrukci demontovat, vyměnit nebo nahradit jako celek bez vlivu na ostatní prvky obvodového pláště. 94
Spolehlivost ocelových zavěšených balkónů je nejčastěji ohroţena prokorodováním nosného rámu a podlahových roštů. Při rekonstrukcích jsou nejčastějšími nedostatky nízká ţivotnost nových konstrukcí (v případech, kdy jsou navrţeny pouze jako kopie původního nedokonalého balkónu) a nedostatečné potlačení tepelných mostů. Pro zajištění tepelně technických poţadavků je třeba, aby dodatečné zateplení probíhalo souvisle mezi konstrukcí balkónu a původní fasádou domu a aby byly pokud moţno potlačeny konstrukčně nevyhnutelné tepelné mosty v místě závěsů a opření balkónů o povrch obvodových dílců.
8.7.3. Lodţie Na rozdíl od balkónu tvoří nosnou konstrukci podlahy lodţie stropní dílec uloţený na bočních stěnách, které zpravidla navazují na příčné nosné stěny uvnitř domu. Rovněţ v případě lodţií vznikají tepelné mosty v místech prostupu stropních a stěnových dílců obvodovým pláštěm. Konstrukce lodţií vykazují značnou variabilitu jednak umístěním vůči rovině fasády (lodţie zapuštěné, předsazené, polozapuštěné), tak i detaily kotvení do nosné konstrukce, a především metodami, jakými byly potlačovány tepelné mosty v místě prostupu konstrukcí lodţií obvodovým pláštěm. U řady soustav je pouţit stropní lodţiový dílec, který přesahuje jako konzola přes okraj nosných stěn, takţe je namáhám v podélném směru jako nosník a v příčném směru jako konzola.
Obrázek č. 19. Porušení stěnových lodžiových dílců, zdroj www.panelplus.cz 95
Nejčastějšími statickými poruchami lodţií jsou : Poruchy vodorovných styků lodţiových stěn, které se projevují poškozením zhlaví a pat stěnových dílců trhlinami, případně drcením sevřených konců dutinových stropních dílců. Porušení subtilních stěnových lodţiových dílců šikmými trhlinami v čelech stěnových dílců - zlomení dílců ve střední části výšky dílce. Nedostatečná délka uloţení stropních lodţiových dílců na stěnových dílcích lodţií. Sníţení spolehlivosti stropních lodţiových dílců způsobené korozí hlavní nosné výztuţe Výrazné průhyby stropních lodţiových dílců způsobené pouţitím dílců s nedostatečnou statickou výškou. Trhliny ve styku mezi předsazenou lodţií a vlastním obvodovým pláštěm vyplývající z objemových změn teplotně nechráněné konstrukce lodţie a jejího posunutí vůči vnitřní nosné konstrukci objektu. Projevy nedostatečného spojení předsazené lodţiové stěny s vnitřní nosnou konstrukcí objektu (zejména předsazené lodţiové stěny T 08B) Koroze vodorovných styků stropních a stěnových lodţiových dílců (maltové výplně a koroze výztuţe) způsobující sníţení, případně ohroţení jejich spolehlivosti.
8.7.4. Ochranná zábradlí Nosné prvky zábradlí balkónů a lodţií jsou převáţně z ocelových tenkostěnných profilů otevřeného průřezu, případně z ocelových trubek uzavřeného obdélníkového nebo kruhového průřezu. Ocelová zábradlí jsou kotvena u balkónů a zapuštěných lodţií do dílců obvodového pláště, u předsazených lodţií do bočních stěn lodţií. Často je zábradlí kotveno do horního povrchu stropních dílců lodţií nebo do konzol balkónů, přičemţ kotevní prvky prochází podlahovými vrstvami. Kotvení zábradlí do dutinových stropních dílců se obvykle provádělo zabetonováním sloupku zábradlí do shora otevřené dutiny. U některých stavebních soustav jsou pouţívána rovněţ zábradlí tvořená ţelezobetonovou deskou kotvenou k bočním stěnám lodţie. Výplně zábradlí byly realizovány z nejrůznějších materiálů. Společným znakem řady z nich byly nedokonalé detaily osazení, které vedou ke korozi ocelové konstrukce zábradlí a k praskání výplní z drátoskla, nízká odolnost vůči 96
korozi (výplně z ocelových plechů a skelných laminátů) a nízká odolnost proti proraţení (cementovláknité desky).
Obrázek č. 20.
Koroze železobetonových dílců a popraskání výplně zábradlí, zdroj:
www.zelenausporam.cz Typickými poruchami zábradlí balkónů a lodţií jsou : Koroze ocelových zábradlí, zejména na spodním okraji výplní z drátoskel, překorodování sloupků v místě kotvení do podlahy Nedostatečná únosnost a tuhost zábradlí - zejména ocelových zábradlí z otevřených profilů Nedostatečné provedení a kvalita svarů Nevhodné detaily kotvení zábradlí do stěn a podlah a rektifikačních prvků ve tvaru U Koroze ţelezobetonových dílců zábradlí a jejich kotvení (zejména koroze kotevních desek a svarů) nebo chybějící kotvení Popraskané výplně z drátoskla a opaxitu, koroze plechových výplní zábradlí Z pohledu platné normy ČSN 74 330571 vykazují stávající zábradlí panelových domů v řadě případů tyto nedostatky:
71
ČSN 74 3305 Ochranná zábradlí
97
nesplňují poţadavky na celkovou výšku zábradlí, členění a tvarování výplní neodpovídá poţadavkům (nepřípustné mezery, vodorovně orientované prvky, tvarování, které usnadňuje šplhání dětí po zábradlí apod.), nejsou dostatečně spolehlivá a tuhá (zejména zábradlí u středněrozponových modulů lodţií), výplně zábradlí nejsou odolné proti zatíţení rázem zábradlí není navrţeno tak, aby odolávalo atmosférické korozi, tj. nemá odpovídající řešení detailů konstrukce ani protikorozní ochranu. Nejčastější snahou investorů při opravách panelových domů je vyhnout se výměně zábradlí jako celku, ale spíše pouze provést opravy a obnovu ochranných nátěrů. Proti této praxi hovoří především nízká spolehlivost a malá ţivotnost těchto dílčích oprav.
Obrázek č. 21. Atraktivní z hlediska užití i vzhledu domu, zdroj: www.zelenausporam.cz Lodţie a balkóny jsou prvky, které jsou nejen atraktivní z hlediska uţití, ale jsou i významné z hlediska vzhledu domu. Obdobně jako u jiných konstrukčních prvků panelového domu je důleţité, aby oprava neprobíhala ţivelně (prostou náhradou původní konstrukce nebo podlahových vrstev za "novou", která je však morálně a často i fyzicky bez šance na delší ţivot), ale aby opravě lodţií předcházelo odpovědné posouzení a komplexní návrh, který bude nejen nejlépe respektovat poţadavky uţivatele, ale který bude vyhovovat poţadavkům na estetiku, funkci, ekonomiku a trvanlivost. 98
8.8. Zateplení obvodového pláště budovy Před zahájením zateplovacích prací je nutno v souladu se statickým posouzením provést vhodným způsobem sanaci porušených panelů. Pro trhliny drobnějšího charakteru a štítové panely pouţijeme páskovou ocel připevněnou do panelu chemickými kotvami. K opravám závaţnějších trhlin parapetních panelů lze pouţít metodu sanace na základě dodatečného vloţení tahové a smykové výztuţe na horní a spodní části parapetního panelu, (levnější varianta – metoda tzv. „sešívání“ je pro tento účel nevhodná)72. Vnější dodatečné zateplení obvodového pláště budovy lze ve své podstatě provést dvěma způsoby – provětraným nebo kontaktním zateplovacím systémem, popřípadě pomocí tepelně izolačních omítek (které však nedosahují vlastností obou výše uvedených způsobů). Vnitřní zateplení je obecně pro tento případ nevhodné73. Za účelem zateplování panelových domů je především pouţíván ETICS – vnější kompozitní tepelně izolační systém (z angl. External Thermal Insulation Composite System), neboli VKZS – vnější kontaktní zateplovací systém, který je oproti provětrávanému zateplovacímu systému méně finančně náročný.
72
Metoda tzv. „sešívání“ spočívá v osazení nerezových spon z tyčoviny do předem vyvrtaných otvorů a zajištění spon speciálními maltami. Tento způsob však oproti předchozímu způsobu sanace neřeší případné vybočení panelu ve směru od fasády a navrtáním otvorů v zónách vzniku trhlin může dojít k dalšímu prasknutí panelu. 73 Vnitřním zateplením bychom jednak nemohli chránit obálku panelových domů před vlivy vnějšího prostředí, neprodloužili bychom tedy životnost těchto konstrukcí, zvýšili bychom možnost kondenzace vodních par, snížili akumulaci stěn apod.
99
Zateplovací systém
Obrázek č. 22. Sloţení vnějšího kompozitního tepelně izolačního systému (ETICS)74. Poţadavky na provádění vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů stanovuje norma ČSN 73 290175. Dalšími souvisejícími předpisy jsou: ETAG 004 Řídící pokyny pro evropské technické schválení vnějších tepelně kompozitních systémů s omítkou ETAG 014 Řídící pokyny pro evropské technické schválení plastových hmoţdinek pro připevnění vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů s omítkou Zásady provádění vybraných konstrukčních detailů při zateplování obvodového pláště budovy uvádí Cech pro zateplování budov Česká republika76 a technologické předpisy jednotlivých výrobců ucelených zateplovacích systémů.
74
Svoboda P. Vady a poruchy staveb II. aneb Stavební technologie ve vztahu ke kvalitě staveb, Přednáška pro Bankovní institut 14. Listopadu 2007 75 ČSN 73 2901 Provádění vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů (ETICS) 76 Cech pro zateplování budov Česká republika je sdružením podnikatelů činných v oboru zateplování budov, zejména výrobců ucelených zateplovacích systémů
100
Zateplovací práce na některých panelových domech začaly probíhat uţ v 90-tých letech minulého století. Nejčastěji docházelo pouze k zateplování štítů. Tloušťka izolantu se pohybovala cca do 50 mm. Toto zateplení je z hlediska dnešních tepelně energetických poţadavků nedostačující a při provádění dodatečného zateplení je nutno z fasády odstranit, čímţ vzrostou náklady na realizaci. Nejdůleţitějšími tepelně technickými vlastnostmi materiálů při zateplování jsou poţadavky na součinitel prostupu tepla celé konstrukce (dle ČSN 73 05 40 poţadovaná hodnota U = 0,8 W/(m2. K) a doporučená U = 0,25W/(m2. K)), součinitel tepelné vodivosti, faktor difuzního odporu a také vlhkost materiálu. Zateplování a tepelné mosty
Obrázek č. 23. Infrakamerou pořízený snímek nezatepleného štítu panelového objektu77.
77
www.e-c.cz
101
Mezi materiály pouţívané při aplikaci ETICS patří 78: Expandovaný pěnový polystyrén fasádní EPS-F – rozměrné stabilizované, samozhášivé desky, hořlavé (třída reakce na oheň E aţ B), pro zateplení částí fasády, obecně do výšky podlaţí 22,5 m. Minerální vlna MW – nehořlavá (třída reakce na oheň A1, A2), paraopropustná, pro zateplení fasády, včetně části vyţadujících poţární odolnost dle poţadavků ČSN 730810 Poţární bezpečnost staveb – Společná ustanovení (od výšky podlaţí nad 22,5 m, poţárních pásů od výšky 12 m, vstupy do objektu, poţární pás u soklu dle způsobu zaloţení ETICS). Extrudovaný pěnový polystyrén XPS nebo izolační desky PERIMETR – nenasákavé izolany pro zateplení soklové části ETICS a zateplení pod terénem. Pěnový polyuretan – tvrdá polyuretanová pěna (PUR) k vyplňování spár mezi konstrukcemi (mezi stěnou a rámem okna, mezi panely apod.) nebo spár v tepelné izolaci. Při nízké vlhkosti má velmi dobré tepelně izolační vlastnosti. Při přímém působení UV záření degraduje, proto je nutno ji chránit. Šedý pěnový polystyrén – s přídavkem grafitu, výrobci uvádějí lepší tepelně izolační vlastnosti neţ u běţného polystyrénu. „Dirkovaný“ polystyrén – oproti běţnému polystyrenu paropropustný Porovnání EPS a MW Pokud se jedná o srovnání dvou nejběţněji pouţívaných materiálů pro zateplení stěn. Lze konstatovat, ţe dosahují analogických vlastností, zejména součinitelem prostupu tepla a tepelné vodivosti. Naopak z pohledu difuze vodních par a poţární odolnosti má MW značnou výhodu. Také se dosud neprokázal případ poškození takto zateplené fasády ptactvem. S EPS je oproti MW na stavbě snadnější manipulace, je lehčí a má výrazně niţší pořizovací cenu.
78
ČSN 73 0810 Požární bezpečnost staveb
102
8.9. Zateplení střešního pláště budovy Střešní konstrukcí nezateplených panelových domů uniká přibliţně 15 % tepelné energie. Nejčastějším, nejjednodušším a nejlevnějším způsobem zateplení střešního pláště je tzv. střecha PLUS, kdy se na stávající střešní konstrukci s hydroizolací poloţí vrstva nové tepelné izolace a nové krytiny (odstranění stávající hydroizolace by znamenalo nepotřebnou investici navíc, při jejím ponechání můţe současně částečně slouţit jako parozábrana). U dvouplášťových střech, ze kterých se tímto způsobem zpravidla v podstatě sávají jednoplášťové, je pak důleţité zajištění odvodu případného přetlaku vodní páry z konstrukce. K tomu poslouţí např. expanzní trubičky, které se osazují do původních větracích otvorů s patřičným utěsněním ve spáře. (naopak neuzavření stávajících větracích otvorů dvouplášťové střechy zachovává odvětranou vzduchovou mezeru a izolaci na vnějším plášti nelze vyuţít v celém rozsahu jejího tepelného odporu.) Jako hydroizolační krytina se pro tento účel pouţívá zejména fóliová krytina, popřípadě krytina z asfaltových pásů, tepelnou izolaci nejčasněji tvoří pokládka pěnového polystyrenu EPS-S (pěnový polystyrén stabilizovaný) nebo se pouţije systém hydroizolace z asfaltových pásů, které jsou jiţ nakašírovány na izolant ze stabilizovaného pěnového polystyrénu. Dalšími variantami zateplení můţe být provedení: Střechy DUO (doplnění tepelné izolace s vyuţitím stávající hydroizolace – střecha s opačným pořadím vrstev) Přeměna stávající střešní konstrukce na střechu zelenou Nebo realizace střešní nástavby, která navíc umoţní získání nových bytových prostor a významnou změnu architektonického výrazu domu. Pod jednou střechou Všechna tato opatření stavby výrazně zhodnocují, prodluţují jejich ţivotnost a zlevňují provoz. Jejich vedlejším produktem jsou však často nevratné negativní zásahy do populací některých druhů ţivočichů. Především posledně jmenovaná činnost, spojená se zateplováním obvodových a střešních plášťů, jakkoli je přínosem pro stav ţivotního
103
prostředí, představuje největší hrozbu pro hnízdiště rorýsů a úkryty netopýrů. Ta mizí doslova po tisících a s nimi i jejich obyvatelé79. Ačkoli postupy a technická řešení, jak provést uvedené stavební úpravy budov podle všech kritérií a zároveň v souladu s poţadavky druhové ochrany, jsou známy, bohuţel se dosud dostatečně neuplatňují. Přitom jsou často poměrně jednoduché, finančně nenáročné a v případě panelových (resp. bytových) domů je lze navíc u netopýrů a rorýsů účinně spojit, protoţe se týkají stejných typů prostor. Primární snahou těchto opatření je zachovat hnízdiště a úkryty pokud moţno v plném rozsahu i po stavebních úpravách domu, neboť to je prakticky jediný způsob, jak lze uvedené druhy celkově chránit.
Obrázek č. 24. Panelový dům v Husově ulici v Dobřanech po zateplení – detail umístění budek (foto: Kateřina Bláhová)
8.10. Stavební úpravy a jejich přínos Přínos stavebních úprav, zejména pak v důsledku provedeného zateplení objektu lze rozdělit do čtyř základních skupin.
79
Schnitzerová P., Viktora L., Pod jednou střechou s rorýsy a netopýry – Panelové domy, časopis Stavebnictví číslo 05-07/2010.
104
8.10.1. Zhodnocení technické Prodlouţení ţivotnosti a zvýšení bezpečnosti Základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, schodiště a střešní nosná konstrukce mají pro kaţdou stavbu z hlediska technické ţivotnosti schopné funkce rozhodujícího významu a v průběhu funkčnosti stavby se zpravidla nemění. Jsou souhrnně nazvány jako „prvky dlouhodobé ţivotnosti“. Při stavebních úpravách nejprve dochází k odstranění poruch na těchto konstrukcích (zejména parapetní panely). Provedenými stavebními úpravami se dále zamezí přímému zatékání dešťové vody do konstrukcí. Dodatečné zateplení, které je aplikováno na vnějším povrchu konstrukce působí jako ochrana před vnějšími vlivy prostředí, zejména mechanickému namáhání vlivem rozdílů teplot. Tím dochází k preventivnímu opatření před moţným vznikem dalších poruch (trhliny v panelech, koroze výztuţe, degradace betonu).
8.10.2. Zhodnocení ekonomické Úspora energií Stavební úpravy vedoucí k úsporám energií sniţují hodnotu jejich potřeby a současně zkracují dobu vyšší spotřeby v období topné sezóny. Obecně platí, ţe čím je objekt v energeticky horším stavu, tím výraznější je ekonomický efekt stavebních úprav. Roční úspora energií se dle provedených opatření pohybuje okolo 30 %. Niţší investice do zdroje a rozvodů tepla Při pořizování nového vlastního zdroje tepla, po provedení energeticky úsporných opatření, zpravidla postačí pořízení zařízení o menším výkonu (popř. při plánované výměně instalace menších otopných těles, rozvodů s niţší dimenzí) a niţší pořizovací ceně. Vyuţití dotačních fondů Finanční podpora formou dotací pomáhá investorům ke sníţení pořizovacích nákladů na stavební úpravy a tím subjektivního sníţení doby návratnosti provedené investice. 105
8.10.3.
Zvýšení uţivatelského komfortu
Zamezení vzniku plísní Kvalitně provedené zateplení brání vzniku tepelných mostů, které jsou příčinou vzniku plísní, po zateplení z bytu zmizí plísně, které jsou také často skryté (např. okolo oken, pod parapetem, pod plovoucí podlahou). Tím se přestanou do ovzduší šířit jejich spóry, které jsou výraznými alergeny a důvodem proč v současné době tolik lidí trpí alergiemi80. Zlepšení tepelné pohody a vyuţití akumulačních vlastností Důsledkem vnějšího zateplení objektu lze lépe vyuţít tepelně akumulačních vlastností konstrukcí, coţ přispěje k lepšímu pocitu při pobytu v místnosti, při přerušovaném vytápění dochází k prodlouţení údobí tepelné pohody. V zimním období dochází ke sníţení rozdílů teplot stěn a vzduchu v místnosti. V letním období se zmírní přehřívání objektu. Zlepšení akustických vlastností Výměna oken spolu se zateplením výrazně přispívají ke zlepšení akustických vlastností domu.
8.10.4.
Příznivý dopad na ţivotní prostředí
Energeticky úsporná opatření s sebou mimo jiné přinášejí pokles mnoţství emisí při spalování paliva, sníţení nároků na zdroje vytápění a omezení „tepelné pokrývky“ podporující vznik smogových situací, zejména v oblasti s vysokou koncentrací osídlení.
80
Šubrt R., Tepelná izolace v otázkách a odpovědích, BEN – technická literatura, 2005, ISBN: 80-7300-159-4
106
8.10.5.
Hledisko estetické
Stavebními úpravami objektu lze dosáhnout odlišného architektonického výrazu celého domu. K tomu přispívá kromě vhodně či nevhodně zvoleného barevného řešení např. osazení nebo zasklení lodţií. Zcela jiný ráz budovy dodá objektu provedená nástavba nebo různé materiálové prvky na fasádě. V mnohých případech oko laika ani na první pohled nezpozoruje, ţe se jedná o panelový dům.
Obrázek č. 25. Příklad opraveného bytového domu T06 B v Teplicích81.
8.10.6.
Tvorba a vyuţití komerčních prostor
Nezanedbatelnou a moţnou předností hovořící ve prospěch provedení regenerace panelových objektů můţe být výstavba a následné vyuţití dodatečně přistavovaných či upravovaných prostor objektu. U většiny panelových domů lze totiţ podle konkrétních moţností uţité soustavy a podmínek okolí stavby dispozičně upravit, přistavět či nastavět vyuţitelný prostor pro komerční účely.
81
www-statika.eu
107
Vedle finančního příjmu z takového provozu, kdy se získané prostředky mohou uţít k rychlejšímu splacení úvěru za investiční náklad regenerace či jako prostředky na další údrţbu celého objektu je tímto krokem moţno sledovat rovněţ podporu sluţeb v lokalitě panelových objektů. Ze strany uţivatelů regenerovaných staveb zpravidla trvá zájem o moţnost vyuţití sluţeb drobného podnikání v objektu a to ať jiţ charakteru poskytování sluţeb či samotných obchodních jednotek. Uvedené bude poté bezesporu platit zejména u staveb situovaných v sídlištní zástavbě, kde původně navrţené objekty občanské vybavenosti pozbyly svého původního významu či kapacity, například právě z důvodu nově vystavěných bytových jednotek v nástavbách. Zmiňovaný model je dosud s úspěchem v široké míře uplatňován na území bývalého východního Německa. Technicky je zmiňovaný záměr moţno provést v několika variantách: Úprava stávajícího přízemí či suterénu Jedno či dvoupodlaţní přístavba v úrovni vstupního podlaţí Nástavba objektu s moţností přesunutí bytových prostor z nejniţšího podlaţí
Obrázek č. 26. Nástavba objektu
108
Shrnutí Ze studie Evropské centrální banky je evidentní, ţe trhu s bydlením vedle trhu finančního či trhu práce, nepřinesla ani letitá integrace členských zemí synchronizaci cyklického vývoje cen. Nyní se přes protichůdná stanoviska jednotlivých ekonomů v odhadu délky a hloubky ekonomické recese jiţ zřetelně rýsuje, ţe dopad na realitní trh bude citelný. Poptávka na trhu v ČR byla v letech 2005-2008 zvýšená jednak pořizováním bydlení silnějších ročníků, jednak zásahy sátu do výše DPH na stavební práce. Oba tyto stimuly pominuly a navíc díky globálním opatřením bank se podstatně sníţily moţnosti financování. Přidáme-li negativní očekávání trhu a fakt, ţe bydlení nebylo nikdy dříve v historii České republiky tak drahé v přepočtu na měsíční příjmy, je nasnadě se domnívat, ţe ceny budou hledat novu niţší rovnováţnou úroveň. Ţivotnost kamenný staveb (pyramidy v Gíze) je více neţ 100 let. Velmi rozšířené stavby s klasickým (masivním) zděným konstrukčním systémem mají ţivotnost 80 – 100 let. Relativně menší ţivotnost mají stavby dřevěné nebo montované z panelů vyrobených na bázi dřeva – asi 40-50 let. Doporučené a ověřené orientační hodnoty ţivotnosti, dělené podle konstrukčního systému, nalezneme v aktuální oceňovací vyhlášce. Otázkou je ţivotnost staveb montovaných ze ţelezobetonových panelů. První panelové domy byly postaveny na konci 50. let 20. století (1957). Většina panelových domů přitom dnes vykazuje závaţné poruchy, které někdy aţ znemoţňují uţívání bez náročné rekonstrukce včetně statického zabezpečení. Přitom samotný ţelezobeton je materiál s dlouhou ţivotností. Limitujícím technickým prvkem v případě panelových domů jsou spíše spoje jednotlivých panelů. Naštěstí se nesplnily poněkud pesimistické prognózy z konce minulého století, kdy řada odborníků předpokládala, ţe se změní sociální struktura obyvatel panelových domů v negativním smyslu tak, ţe se sídliště panelových domů stanou ghetty chudiny a okrajové části imigrantů. Tyto prognózy, které vycházely z porovnatelného vývoje např. v Paříţi, Marseille nebo v Berlíně, se v Čechách aţ na výjimky jako je sídliště Chánov v Mostě, naštěstí nenaplnily. Díky vhodně zvolené formě privatizace bytového fondu byla řada bytů zakoupena jejich sávajícími nájemníky za zlomek obvyklé trţní hodnoty, přičemţ jim původní vlastník, obvykle obec nebo městská část, pomáhal i různými nástroji jako je záruka za hypoteční úvěr, výhodnější úvěrové podmínky a podobně. Bytová druţstva, 109
která byla před rokem 1990 jednou z moţných forem vlastnictví bytu, se musela ze zákona transformovat a relativně standardizovat právní vztahy jejich členů k bytům, které obývají. Poměrně malou část bytů si obce ponechaly pro vlastní potřebu – např. pro moţnost řešení resp. zmírnění důsledků přírodních katastrof (povodně), jako stabilizační byty pro různé profese (městské stráţníky, pracovníky městských úřadů a magistrátů) nebo pro jiné účely. Poté co byl v podstatě dokončen proces privatizace se začal dynamicky rozvíjet realitní trh s byty v těchto bytových domech82.
9. Dopad
zanedbané
údrţby
a
její
řešení
v současném období Analýza investice je spolu s posouzením dostupných způsobů financování a jejich správnou volbou vţdy stěţejním krokem kaţdého projektu, zejména pak u takových staveb, kdy je nutno rozhodnout za několik majitelů bytů současně, ať uţ je to formou druţstva nebo společenství vlastníků jednotlivých bytů. Toto rozhodnutí se vţdy klade za cíl nalezení ekvilibria mezi uspokojením přání a potřeb nejen vlastníků nemovitosti, ale i potřeb stavby jako takové a mezi dostupnými finančními zdroji83.
9.1.
Formy vlastnictví bytových domů
Bytové domy mohou být ve vlastnictví státu, obce, fyzické nebo právnické osoby, stavebního bytového druţstva (SBD) a společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ). Bytové druţstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob zajišťujících bytové potřeby svých členů. Musí mít nejméně pět členů – fyzické osoby nebo dva členy – právnické osoby.
82 83
Ort P., Analýza realitního trhu, str. 38, s.l. BP, Fricová Z., Modernizace panelových domů a její vliv na tržní hodnotu, Praha, 2010
110
Společenství vlastníků bytových jednotek je formou právnické osoby, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichţ alespoň tři mají různé vlastníky. Kaţdý vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu.
9.2. Přípravná fáze stavby z hlediska financování Po provedené analýze stavu objektu a návrhu technických opatření se provede finanční příprava zahrnující zejména84. Kalkulace nákladů zamýšlených stavebních úprav Kalkulace variantních řešení Volba technické varianty řešení při maximalizaci uţitku a minimalizaci nákladů Rozhodnutí o zdrojích a způsobu financování Návrh časového plánu pro technické i finanční řešení Finanční plán – zajištění finančních zdrojů, objem finančních toků během realizace, splácení půjček a úroků, popřípadě úspora ostatních nákladů spojených s bydlením (např. vytápění, údrţba)
9.3. Základní členění finančních zdrojů Vlastní zdroje o Volné finanční prostředky o Fond oprav o Nájemné
84
http://www.panelcentrum.cz/zobraz.php?sek=1&str=4
111
Cizí zdroje o Úvěr
Ze stavebního spoření
Komerční/hypoteční úvěr
Půjčka z fondu rozvoje bydlení obce
Dodavatelský úvěr
o Dotace
Přímé Program SF EU v rámci MMR Program MŢP – Zelená úsporám
Nepřímé Program SFRB – Nový panel Program energetických úspor ČSOB
Kombinace programů Zelená úsporám a Nový PANEL
Kombinace zdrojů Další formou přímé dotace můţe být program MMR – podpora regenerace panelových sídlišť – viz dále.
9.3.1. Volné finanční prostředky a nájemné V případě, ţe dům vlastní sát, obec firma nebo fyzická osoba lze opravy financovat z vlastních zdrojů nájmů, popřípadě příjmem z prodeje části nemovitosti (např. 1 byt). U přetrvávající regulace nájemného je však příjem z nájmu jako zdroj financování pouţitelný jen ve značně omezené míře. Jako další moţný zdroj příjmů lze uvaţovat např. příjem z reklamy na fasádě nebo umístění vysílače na střeše objektu.
112
9.3.2.
Fond oprav
Jedním ze zdrojů financování můţe být tzv. fond oprav. Povinnost přispívat na náklady spojené se správou a údrţbou domu, včetně pozemku je dána zákonem č. 72/1994 Sb.85.
9.3.3. Půjčky z fondu rozvoje bydlení obce Některá města a obce v zájmu zlepšení úrovně bydlení, ţivotního prostředí a vzhledu města či obce vytvořila za tímto účelem zvláštní (úvěrový) fond, z něhoţ minimálně 20 % prostředků má být pouţito na opravy nebo modernizace bytů jiných fyzických nebo právnických osob. Jedná se o úvěr s úrokovou sazbou 3 % ročně po celou dobu splácení úvěru (s délkou max. 10 let). Pravidla poskytování této podpory upravuje Nařízení vlády č. 396/2001 Sb.86 .
9.3.4. Dodavatelský úvěr Jedná se o úvěr formou dohody mezi stavebníkem a dodavatelem o odloţení úhrady provedených prací. Náklady s tímto spojené jsou promítnuty do celkové částky za provedení díla. Tato forma úvěru je však vhodná pouze pro velmi krátké období.
9.3.5. Nový PANEL Poskytovatelem této podpory je Státní fond rozvoje bydlení (pro dotace na úhradu úroků) a Českomoravská záruční a rozvojová banka, a.s. (pro bankovní záruky).
85
Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorů a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 345/2009 Sb. (účinnost od 1. 1. 2010) 86 Nařízení vlády č. 396/2001 Sb. o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na opravy a modernizace bytů, ve znění zákona č. 322/2009 Sb.
113
Tento program pomáhá usnadnit financování oprav a modernizace bytových domů pomocí zvýhodněných podmínek přístupu k úvěrům poskytnutých bankami a stavebními spořitelnami. Finanční podpora je formou sníţení úroků z úvěru (nejvýše však do výše skutečně placené úrokové sazby) a to: 2,5 % - část A 3 % - část B 4 % - část C 4 % - část D Podle provedených opatření, jejichţ podrobný seznam je uveden v příloze dotačního programu Nový PANEL: Poloţka č.
Opatření
Část A 1
Sanace základů a opravy hydroizolace spodní stavby
2
Sanace statických poruch nosné konstrukce
3
Oprava obvodového pláště a reprofilace styků dílců obvodového pláště
4
Oprava lodţií nebo balkónů včetně zábradlí
5
Zateplení neprůsvitného obvodového pláště se současnou sanací obvodového pláště
6
Náhrada vnějších otvorových výplní tepelně technicky, případně hlukově dokonalejšími materiály
7
Opravy a zateplení střech včetně nástaveb, kterými jsou například strojovny, pergoly atd.
8
Vyregulování otopné soustavy
9
Oprava nebo výměna rozvodů zdravotních instalací a plynu
Část B 10
Výměna balkónů nebo oprava lodţií včetně zábradlí
11
Zateplení vybraných vnitřních konstrukcí
12
Zkvalitnění ústřední regulace otopné soustavy
13
Oprava nebo výměna výtahu včetně nutných zásahů do konstrukce výtahové šachty
14
Oprava nebo výměna elektrických zařízení a rozvodů, silnoproud, slaboproud
114
Část C 15 16 17
Výměna vstupních stěn do objektů s uplatněním řešení, které zabezpečuje jejich ochrana před ničením vandaly Repase nebo výměna vstupních dveří do bytů Oprava objektových předávacích stanic nebo strojoven se zařízením pro přípravu
18
teplé uţitkové vody Modernizace otopné soustavy včetně vyuţití obnovitelných zdrojů energie spojená
19
s výměnou rozvodů a případně otopných těles Oprava nebo modernizace bytového jádra včetně rozvodů elektřiny, zdravotních
20
instalací a plynu Oprava nebo modernizace vzduchotechniky
21
Zřízení nového výtahu anebo oprava nebo výměna výtahu včetně nutných zásahů do
22
konstrukce výtahové šachty Oprava hromosvodů a protipoţárních zařízení a konstrukcí
Část D 23
Instalace termosolárních panelů
24
Zasklení lodţií nebo balkónů
25
Obnova předloţených vstupních schodů a zábradlí, zídek a dlaţby
26
Oprava vnitřních stěn a stropů
27
Oprava nášlapných vrstev a konstrukcí podlah ve společných prostorách
28
Oprava komunikačních prostor
29
Úprava vstupního a schodišťového prostoru včetně schránek a osvětlení
30
Měření spotřeby tepla na vytápění, spotřeby teplé uţitkové vody, spotřeby studené
31
vody Náhrada rozvodů plynu pro vaření za rozvod elektřiny
32
Modernizace rozvodu teplé uţitkové vody, zejména pákové baterie, izolace
33
stoupacího potrubí, bytový vodoměr teplé uţitkové vody Změny dispozičního řešení bytu
34
Bytové mezonetové nástavby při sloučení bytu v nejvyšším podlaţí
35
Projektové práce, projektová dokumentace
36
Statických posudek
37
Revize technického zařízení budov
38
Získání průkazu splnění poţadavků hospodárné spotřeby energie na vytápění
Tabulka č. 12. Seznam oprav a modernizací, na které lze poskytnout podporu87
87
Nařízení vlády č. 299/2001 Sb. o použití prostředků Státní fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy, modernizace nebo regeneraci panelových domů.
115
Důleţitou informací je, ţe pokud jsou splněny všechny poţadavky z některé části, s výjimkou opatření, která byla buďto provedena v minulosti, nebo stavba tuto opravu nevyţaduje, bere se tento poţadavek za splněný. Toto však musí být řádně doloţeno patřičným dokumentem (např. potvrzení o provedení prací, vyjádření zodpovědného projektanta).
9.3.6.
Zelená úsporám
Jedná se o program, jehoţ finanční prostředky získala Česká republika prodejem tzv. emisních kreditů Kjótského protokolu o sniţování emisí skleníkových plynů. Program zahrnuje finanční podporu na realizace opatření vedoucích k úsporám energie a vyuţití obnovitelných zdrojů energie v rodinných a bytových domech. Výše podpory na realizaci opatření vedoucích k úsporám energie v roce 2010 pro opatření vedoucí k úsporám energií na vytápění prostřednictvím celkového nebo dílčího zateplení rodinných nebo bytových domů je patrná z následující tabulky:
116
Podporovaná opatření
Výše podpory
A.1 - Celkové zateplení s dosaţením měrné roční potřeby tepla na vytápění max. 30 kWh/m
2
1500
Kč/m2
podlahové
plochy, max. na 120 m2 na byt. jednotku
A.1 – Celkové zateplení s dosaţením měrné roční potřeby tepla na vytápění max. 55 kWh/m
2
1050
Kč/m2
podlahové
plochy, max. na 120 m2 na byt. jednotku
A.2 – Dílčí zateplení – sníţení roční měrné potřeby
tepla
na
vytápění
o
30
% 600 Kč/m2 podlahové plochy,
a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) max. na 120 m2 na byt. výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání jednotku s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e) A.2 – Dílčí zateplení – sníţení roční měrné potřeby
tepla
na
vytápění
o
20
% 450 Kč/m2 vytápěné plochy
a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) max. na 120 m2 na byt. výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání jednotku s rekuperací alespoň jedno z opatření a) – e) Tabulka č. 13. Zelená úsporám – výše podpory dle provedených opatření88. Spolu s úspornými patřeními je také podporováno zpracování projektové dokumentace ve výši 2000 Kč na bytovou jednotku (maximálně však 5 % z výše poskytnuté podpory na celkovou investici) a nezbytných výpočtů pro realizaci opatření – v jednorázové výši 15 000 Kč na bytový dům.
9.3.7.
ČSOB Program energetických úspor
Banka v rámci tohoto programu nabízí dotaci ve výši 1 % z objemu vyčerpaného úvěru pouţitého na financování oprav přinášejících úsporu energií.
88
www.zelenausporam.cz
117
9.3.8.
Kombinace programů Zelená úsporám a Nový PANEL
Zelená úsporám je pro ţadatele o dotaci (oproti programu Nový PANEL) výhodná právě z důvodu, ţe se jedná o dotaci přímou. Program Nový PANEL zas (oproti Zelené úsporám (podporuje u panelových domů i jiná opatření neţ opatření vedoucích k úsporám energie (popřípadě vyuţití obnovitelných zdrojů energie) jako např. modernizaci výtahů, výměnu balkónů, vstupních dveří do bytů apod. Z tohoto důvodu je při komplexních opravách a modernizacích vhodné tyto podpory kombinovat.
9.3.9.
Podpora regenerace panelových sídlišť
Tento typ podpory, financovaný ze státního rozpočtu, jehoţ příjemcem je obec, určený ke zlepšení obytného prostředí zahrnuje především úpravy dopravní a technické infrastruktury, veřejných prostranství (dětská hřiště, parkové úpravy, vznik parkovacích státní apod.). Přestoţe tato forma dotace není určena na opravy a úpravy panelových domů, můţe mít nepřímou formou směrodatný vliv na trţní hodnotu okolních nemovitostí. Celková volba financování však závisí na mnoha okolnostech, proto je nutno ke kaţdému objektu přistupovat samostatně s pečlivým zváţením všech naskýtajících se moţností.
118
10. Závěr Naštěstí se nesplnily poněkud pesimistické prognózy z konce minulého století, kdy řada odborníků předpokládala, ţe se změní sociální struktura obyvatel panelových domů v negativním smyslu tak, ţe se sídliště panelových domů stanou ghetty chudiny a okrajové části imigrantů. Zájemci o koupi bytů v panelových domech se rekrutovali zejména z těchto skupin: Vnitřní imigranti – lidé, kteří se stěhovali za lepšími pracovními příleţitostmi z vesnic do měst a to zejména do Prahy a do Brna. Ve velkém městě obvykle získali takové zaměstnání, které jim neumoţnilo si zakoupit v prima rate lokalitě, ale postačilo na získání bytu v panelovém domě. Vnější emigranti, hlavně z jihovýchodní Asie (Čína, Vietnam) a ze zemí bývalého Sovětského svazu (Ukrajina, Ruská federace). Mladá manţelství a mladí lidé (singles), kteří se osamostatnili od rodičů a hledali svůj první „startovací“ byt. Důsledkem všech výše uvedených jevů byla někdy zajímavá sociální struktura, kdy v panelovém domě pod jednou střechou bydlí třeba nízko příjmové domácnosti, které ţijí ze sociálních dávek a obývají byt, který jim byl přidělen státními orgány před rokem 1990, dále mladí a dobře placení vysokoškoláci, kteří si byt zakoupili jako startovací a vedle nich i cizinci a důchodci. To jaká sociální struktura v tom kterém domě vznikla, ovlivňuje podstatným způsobem trţní hodnotu jednotlivých bytů. Panelové domy se po roce 2004 také začínají díky dotacím ze strukturálních fondů Evropské unie více a častěji tzv. revitalizovat. Tato revitalizace obvykle obsahuje opravu a změnu kvalitativních parametrů obvodového pláště – zateplení, výměnu oken a opravu ploché střechy. V interiéru bytového domu dojde k výměně výtahu za typ, který vyhovuje dnešním bezpečnostním předpisům a dále k výměně a posílení všech doţitých rozvodů technického zařízení budovy – rozvodů elektřiny, studené a teplé vody, ústředního vytápění, rozvodů plynu, společné televizní antény, někdy jsou instalovány i nové druhy sítí. Jenom málo lze dělat s obvykle nevyhovujícími akustickými parametry vnitřních nosných a dělících konstrukcí. Vzhledem k tomu, ţe vnitřní dispozice bytů, tak i společných domovních prostor je determinována plošnými nosnými prvky konstrukčního 119
systému, omezí se vlastníci jednotlivých bytů maximálně na změnu nebo odstranění vnitřních příček z pěnosilikátových prvků, dále na rekonstrukci bytového jádra (prostor koupelny, WC a kuchyňské linky) a na finální úpravu povrchů stěn a podlah. V nejlukrativnějších lokalitách se provede ještě střešní nástavba a změní se charakter některých částí společného domovního příslušenství – např. z bývalé a dnes jiţ nevyuţívané kočárkárny se zřídí administrativní nebo prodejní prostor89. Nebývá zvykem hovořit o architektuře ve vztahu k panelovým domům. Je to škoda, protoţe technicky zdařilá regenerace nemůţe být úspěšná, pokud vzhled opraveného domu nebude působit pozitivně na své obyvatele i kolemjdoucí. Architektonické řešení je nedílnou součástí úspěšné regenerace a to nejen pokud se týká návrhu barev. I běţná oprava panelového domu můţe přispět ke zlepšení vzhledu úpravou členění oken, fasád, novým řešením zábradlí balkónů a lodţií, úpravami vstupů a nástaveb na střeše. V budoucnosti lze očekávat, ţe se více vyuţijí i moţnosti měnit celkový vzhled panelových domů změnou podlaţnosti, nástavbami a přístavbami. Třetina obyvatel naší republiky ţije v panelových domech. Navzdory tvrdé kritice nedávných let jiţ dnes víme, ţe se tyto domy nebudou většinou bourat. Navzdory prognózám z nich zatím nevznikají slumy. Nedochází ani k hromadnému odlivu středních vrstev jejich obyvatel. Naopak se ve velké míře panelové domy opravují a regenerují. S opravami panelových domů se bohuţel začalo později, neţ jejich fyzický stav vyţadoval. Proto jsou nyní potřeba komplexní opravy, které se podle finančních moţností investorů provádějí najednou anebo postupně. V současné době jsou k dispozici materiály a technologické postupy, které umoţňují provést rekonstrukci panelového domu tak, aby při provádění běţné údrţby, ale bez následných oprav slouţil další generaci. Jiţ nyní se na sídlištích najde řada kvalitních realizací. Všechny řeší neutěšený technický stav, ale výsledek komplexní opravy nezáleţí jen na technickém řešení. To, co je na opraveném domě na první pohled nápadné, je jeho architektonické řešení a podle něj také jeho obyvatelé i veřejnost objekt hodnotí. I kdyţ je technické řešení dokonalé, výsledný efekt se měří podle celkového a to zejména vnějšího vzhledu domu. Pokud budeme zkoumat nějakou stavbu (obvykle budovu) za účelem vyhodnocení rizika s tímto majetkem spojeným, lze doporučit rozdělit naše zkoumání na různé úhly pohledu. Typickými příklady jsou:
89
Ort P., Analýta realitního trhu, Praha, 2008, str. 38,39, s.l.
120
Vadná elektroinstalace – amatérské zásahy do instalace, doţilý stavy vodičů i dalších zařízení; ze statistiky např. rodinných domů je zřejmé, ţe nejčastější příčinou jejich poţárů je právě vadná elektroinstalace. Nefunkční bleskosvod – porušené svodné vedení, rozpadlé zemnící tyče. Vadný plynovod – doţilé a poruchové plynové spotřebiče, netěsnící a zkorodované potrubí, někdy i amatérské zásahy do plynoměru. Střešní konstrukce – zjevně poddimenzovaná střešní konstrukce, masivní zatékání a následné rozšiřování dřevokazných hub, oslabení nosných částí dřevokazným hmyzem. Trhliny v nosném zdivu – nedostatečně dimenzované nebo rozpadlé základy, porušení věnce (u starých budov i chybějící věnce nahrazené soustavou závlačí), dodatečné přitíţení nástavbou, interakce sousedních objektů, atd. Poškození sněhem – v horských oblastech by měly být stavby – například jejich střešní konstrukce dimenzovány tak, aby byly schopny odolat maximálnímu moţnému zatíţení sněhem. V řadě případů zjistíme, ţe objekt, který byl v minulosti kolaudován, jako činţovní dům je dnes fakticky vyuţíván jako administrativní budova, aniţ by proběhla rekolaudace. Přitom technické, poţární, hygienické a další poţadavky na bytový dům a administrativní budovu jsou často diametrálně odlišné. Rizika vyplývající z vyuţívání objektu v rozporu s jeho právním stavem jsou natolik závaţná, ţe podobný objekt nelze přijmout jako zástavu úvěru. Nemovitost musí být v dobrém technickém stavu, její opotřebení musí odpovídat předpokládané ţivotnosti. Podle stavebního práva je vlastník nemovitosti povinen jí udrţovat v dobrém technickém stavu. Pokud tak nečiní, porušuje zákon a např. riskuje, ţe jeho majetek nebude moţno pojistit nebo, ţe v případě škodní události nebude poskytnuto pojistné plnění. Nemovitost ve špatném technickém stavu také výrazně rychleji ztrácí svoji trţní hodnotu a schopnost prokukovat zisk z nájmu. Nemovitost musí vyhovovat všem technickým, bezpečnostním, poţárním, ekologickým a jiným souvisejícím normám a předpisům. Stavba můţe být v dobrém technickém stavu, ale přesto z nějakých důvodů nemusí vyhovovat výše uvedeným normám a předpisům. Existují budovy, při jejichţ stavbě byly pouţity látky, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo byly postaveny z materiálů vyzařující radon. Taková nemovitost nejen ţe můţe mít nulovou trţní hodnotu, ale můţe mít i hodnotu negativní, pokud je s jejím vlastnictvím spojena povinnost jí na náklady vlastníka odstranit a vzniklou suť ekologicky zlikvidovat a
121
deponovat. Podobně mohou existovat budovy, jejichţ úroveň protipoţárního zabezpečení neodpovídá současným poţadavků se vším z toho vyplývajícím riziky. Pravidelně prováděná údrţba v obvyklých cyklech, je faktorem, který můţe ţivotnost několikanásobně prodlouţit nebo alespoň zvětšit interval mezi opravami a výměnou jednotlivých prvků a celků. Pokud bychom pozorovali dvě identické stavby, kde v jednom z objektů by byla prováděna řádná údrţba a v druhém byla údrţba zanedbávána, zjistíme, ţe v první třetině ţivotnosti bude opotřebení obou objektů skoro shodné – všechny prvky a celky jsou nové a ještě nevyţadují příliš údrţby. Ve druhé třetině ţivotnosti se začíná zanedbaná údrţba projevovat, některé prvky a celky druhého objektu přestávají plnit svůj účel (neudrţovaný plynový kotel, netěsnost oken, zatékání střechou). V poslední třetině ţivotnosti bude rozdíl dramatický – z malých příčin (zatékání střechou) vznikají velké následky (destrukce krovu dřevokaznými houbami). Specifikem České republiky je to, ţe jen velmi málo budov je demolováno z důvodu konce ţivotnosti (zchátralosti), naopak typické je neustálé přestavování a modernizace. Ţivotnost objektu, který prošel kompletní rekonstrukcí, se zvyšuje o dobu ţivotnosti opravených nebo vyměněných prvků a celků. Limitujícím faktorem ţivotnosti stavby můţe být třeba způsob zaloţení. Je zajímavé, ţe velké mnoţství poruch historických staveb je způsobeno právě nevhodným nebo nedostatečným zaloţením. Jiným faktorem můţe být přítomnost radonu – zdánlivě neporušená stavba nemůţe být uţívána z důvodu zvýšeného mnoţství radonu v konstrukcích. Podobným příkladem mohou být jiné nevhodné stavební materiály – osinkocement, formaldehydová pryskyřice, a další. V praxi neexistují dvě shodné nemovitosti. I tak relativně standardní nemovité majetky jako jsou např. byty v typizovaných panelových domech, se mohou v té samé lokalitě podstatně cenově lišit z důvodu orientace bytu, umístění v rámci bytového domu (byt v přízemí má obvykle niţší hodnotu neţ byt ve třetím nadzemním podlaţí) nebo i z důvodu nevhodné sociální struktury ostatních obyvatel domu. Pokud chceme zachovat trţní hodnotu nemovitosti, měli bychom dle statistických zjištění ročně vynaloţit přibliţně 1% z výchozí ceny nemovitosti na její údrţbu. Z počátku ţivotnosti stavby jsou částky na řádnou údrţbu logicky niţší neţ v letech pozdějších. Důleţité je zmapovat aspekty údrţby o nemovitost, které chrání a prodluţují ţivotnost budov, rodinných domů, hal, rekreačních objektů apod. V současné době je logickou snahou maximálně prodlouţit interval, kdy je nutné provádět údrţbu. Investice, kterou jsme ochotni udělat, má vţdy určující charakter 122
pro výběr materiálu. Bohuţel provizorní levná řešení jsou v konečném součtu drahá a kontraproduktivní. Pokud jde o výběru materiálu, existuje zřejmá přímá závislost mezi cenou a kvalitou. Z estetického hlediska je jasné, ţe na první pohled dobře vypadající a pěkně upravený objekt bude pro kupujícího přitaţlivější. Z technického hlediska je správná volba včasné údrţby jednoznačně dobrou investicí, protoţe sniţuje opotřebení částí nemovitosti, zvyšuje její ţivotnost a tím pádem udrţuje její vysokou trţní hodnotu delší dobu. Zároveň je nutné konstatovat, ţe přehnané investice do rekonstrukcí, modernizací a údrţby budov mají ve svém důsledku klesající návratnost takové investice.
123
Seznam pouţité literatury Kniţní literatura 1. Barták K.; OKNA Opravy, výměny, výběr; GRADA Publishing ; 2003 ; ISBN
80-
247-0454-4 2. Barták K.; Rekonstrukce v panelovém domě II.; GRADA Publishing; 2000; ISBN 807169-930-6 3. Barták K.; Rekonstrukce v panelovém domě III.; GRADA Publishing; 2001; ISBN 80247-9006-1 4. Barták K.; Rekonstrukce v panelovém domě IV.; GRADA Publishing; 1998; ISBN 807169-525-4 5. Bradáč A. a kol.; Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy; Linde; Praha; 2007; ISBN 978-80-7201-679-2 6. Bradáč A. a kol.; Teorie oceňování nemovitostí; CERM; Brno; 2008; ISBN 978-807204-578-5 7. Bradáč A. kol.; Úvod do soudního znalectví; CERM, Brno;2004; ISBN 80-7204-365-X 8. Červenka L.; Obvodové konstrukce panelových budov; poruchy staveb; GRADA Publishing; 2008; ISBN 978-80-247-1762-3 9. Daniels K.; Technika budov – Příručka pro architekty a projektanty; Jaga; 2003; ISBN 80-88905-63-X 10. Hanzalová L.; Šilarová Š.; Poruchy střešních plášťů panelových objektů; ČSSI; Praha 1998 11. Heřman J.; Oceňování majetku; VŠE; Praha; 2005; ISBN 80-245-0947-4 12. Holický M.; Marková J.; Základy teorie spolehlivost a hodnocení rizik; ČVUT; Praha; 2005 13. Holický M. a kol.; Zásady hodnocení existujících konstrukcí; ČVUT; Praha; 2006; ISBN 80-01-03464-X 14. Holický M.; Zásady spolehlivosti konstrukcí; ČVUT; Praha; 2001 15. Kokoška J. a kol.; Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou; ARCH: Praha 2000; ISBN 80-86165-23 16. Michálek J.; soukromý archiv 17. Michálek J.; Novotný J.; Pozemní stavitelství v kresbách; Sobotáles; Praha; 2006; ISBN 80-86817-16-4 124
18. Michálek J.; Mizera R.; Úvod do pozemního stavitelství; BIVŠ a.s., Praha; 2009; ISBN 978-80-7265-142-9 19. Ort P.; Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech; BIVŠ a.s.; Praha; 2007; ISBN 978-80-7265-113-9 20. Ort P.; Oceňování nemovitostí na trţních principech; BIVŠ a.s.; Praha; 2007; ISBN 978-80-7265-101 21. Ort P.; Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I.; BIVŠ a.s.; Praha; 2007; ISBN 978-807265-128-3 22. Ort P. a kol.; Oceňování nemovitostí a cenové mapy; Verlag Dashöfer; Praha 2008; ISSN 1803-5159 23. Svoboda L. a kol.; Stavební hmoty; Jaga; Bratislava; 2004, ISBN 80-8076-007-1 24. Šála J.; Zateplování budov; GRABA Publishing; 2000; ISBN 80-71-69-833-4 25. Šubrt R.; Tepelné izolace v otázkách a odpovědích; BEN; 2005; ISBN 80-7300-159-4 26. Viktora L. a kol.; Ochrana rorýsů a netopýrů při rekonstrukcích budov; Česká společnost ornitologická ve spolupráci s Agenturou ochrany přírody a krajiny České republiky a Českou společností pro ochranu netopýrů; Praha; 2008; ISBN 978-80903554-4-6 27. Zazvonil Z.; Oceňování nemovitostí na trţních principech; CEDUK; Praha; 1996; ISBN 80-902109-0-2 28. Zazvonil Z.; Výnosová hodnota nemovitostí; CEDUK; Praha; 2004, ISBN 80-9021093-7
Periodika 1. Cigošová A.; Zelená úsporám a projektanti; časopis Stavebnictví; číslo 02/2010 2. Hájek V.; Otvorové výplně staveb; časopis Stavebnictví; číslo 09/2009 3. Král J.; Navrhování staveb na zatíţení větrem podle ČSN EN 1991-1-4; časopis Stavebnictví; číslo 02/2007 4. Teplý B.; Hájek P.; Integrované navrhování – efektivní rozhodování cílových investorů; časopis Stavebnictví; číslo 05/2007 5. Schnitzerová P.; Viktora L.; Pod jednou střechou s rorýsy a netopýry – Panelové domy; časopis Stavebnictví; čísla 05-07/2010 6. Korytátová J.; Ekonomické důsledky ve vazbě na ţivotnost a spolehlivost konstrukcí; obecné zásady optimalizace; CIDEAS; 2008 125
Předpisy z oblasti legislativy 1. ČSN 73 0001-1: Navrhování stavebních konstrukcí; Spolehlivost a zatíţení konstrukcí; ČNI; 2003 2. ČSN 73 0031: Spolehlivost stavebních konstrukcí a základových půd; ČSNI; 1998 3. ČSN 73 0035: Zatíţení stavebních konstrukcí; Úřad pro normalizaci měření; 1986 4. ČSN 73 0038: Navrhování a posuzování stavebních konstrukcí při přestavbách; ČSNI; 1986 5. ČSN 73 0540 – 1,2: Tepelná Ochrana budov, v důsledku odkazů vyhlášky Ministerstva místního rozvoje č. 268/2009 Sb. o technických poţadavcích na výstavbu (ke stavebnímu zákonu), a zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií, se změnami č. 186/2006 Sb., č. 393/2007 Sb., č. 124/2008 Sb. a č. 223/2009 Sb. 6. ČSN 73 0810: Poţární bezpečnost staveb 7. ČSN 73 1401: Navrhování ocelových konstrukcí; ČSNI; 1998 8. ČSN 73 2901: Provádění vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů (ETICS) 9. ČSN 74 3305: Ochranná zábradlí 10. ČSN ISO 13822: Zásady navrhování konstrukcí – Hodnocení existujících konstrukcí; ČNI; 2005 11. ISO 2394 General Principles on Reliability for Structures, 1998. Zavedená v ČR jako ČSN ISO 2394: Obecné zásady spolehlivosti konstrukcí; ČSNI; 2003 12. Zákon č. 360/1992 Sb. o výkonu povolání autorizovaných architektů a výkonu povolání autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě se změnami č. 164/1993 Sb., č. 275/1994 Sb., č. 224/2003 Sb. a č. 189/2008 Sb. 13. Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 345/2009 Sb. (účinnost od 1. 1. 2010) 14. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. 15. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebnímu řádu (Stavební zákon) a o změně některých zákonů, jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 68/2007 Sb., č. 191/2008 Sb., č. 223/2009 Sb., č. 227/2009 Sb., č. 345/2009 S. a č. 379/2009 Sb.
126
16. Vyhláška č. 26/1999 Sb. hl. m Prahy o obecných technických poţadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze, ve znění nařízení č. 7/2001 Sb., č. 26/2001 Sb., č. 7/2003 Sb., č. 11/2003 Sb., č. 23/2004 Sb. a č. 2/2007 Sb. 17. Vyhláška č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov 18. Vyhláška MMR č. 268/2009 Sb. o technických poţadavcích na výstavbu (ke stavebnímu zákonu) a zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií se změnami č. 359/2003 Sb., č. 694/2004 Sb., č. 180/2005 Sb., č. 177/2006 Sb., č. 214/2004 Sb., č. 574/2006 Sb., č. 186/2006 Sb., č. 393/2007 Sb., č. 124/2008 Sb. a č. 223/2009 Sb. 19. Vyhláška č. 364/2010 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů 20. Nařízení vlády č. 299/2001 Sb., o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěru poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy, modernizace nebo regenerace panelových domů 21. Nařízení vlády č. 396/2001 Sb., o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na opravy a modernizace bytů, ve znění zákona č. 322/2009 Sb. 22. Směrnice MŢP č. 9/2009, o poskytování finančních prostředků ze Státního fondu ţivotního prostředí České republiky v rámci Programu Zelená úsporám
Elektronické zdroje http://www.abcweb.cz http://www.alvareal.cz http://www.bydleni.cz http://www.ceson.org http://www.chmu.cz http://www.cityinvest.cz http://www.cuzk.cz http://www.czb.cz http://www.czech-industrial.cz http://www.czso.cz http://www.czsu.cz http://www.e-c.cz http://www.elektrodesign.cz 127
http://www.ekowatt.cz http://www.fu.vutbr.cz http://www.fsv.cvut.cz http://www.hestia.energetika.cz http://www.iri.cz http://www.izogarant.cz http://www.lidova-architektura.cz http://www.mch-servis.cz http://www.mmr.cz http://www.mpsv.cz http://www.nemovitosti.cz http://www.panelcentrum.cz http://www.panelovedomy.ekowatt.cz http://www.panelplus.cz http://www.pbj.cz http://www.polor.cz http://www.praha-mesto.cz http://www.reaia.cz http://www.reality.cz http://www.remax-czech.cz http://www.ri-okna.cz http://www.rorysi.cz http://www.rpn.cz http://www.rsd.cz http://www.s-reality.cz http://www.sdruzeni-zps.cz http://www.sfrb.cz http://www.statika.eu http://www.stavarina.cz http://www.strukturalni-fondy.cz http://www.tsystemsro.cz http://www.tzb-info.cz http://www.uur.cz http://www.zelenausporam.cz 128
Ostatní prameny 1. Fricová Z.; Modernizace panelových domů a její vliv na trţní hodnotu; bakalářská práce; Praha; 2010 2. International Valuation Standards Commitee (IVSC): International Valuation Standards; 2005 3. Kreidl J.; Komparace oceňování podle cenového předpisu a na trţních principech; bakalářská práce; Praha; 2009 4. Ort P.; Analýta realitního trhu; Praha; 2008; s.l. 5. Říhová K.; Vliv údrţby na trţní hodnotu nemovitostí; bakalářská práce; Praha; 2010 6. Ort P.; Aktuální problémy analýzy trhu nemovitostí; 12. odborná koference odhadců nemovitostí; 24.6.2010, Praha 7. Sborník doporučených energeticky úsporných opatření na obvodových pláštích; STÚ-E a.s.; Česká energetická agentura; 1999 8. Skoupá D.; Problematika opotřebení ve vazbě na oceňování; bakalářská práce; Praha; 2009 9. Svoboda P.; Vady a poruchy staveb II. aneb Stavební technologie ve vztahu ke kvalitě staveb; Přednáška pro Bankovní institut; 14.listopadu 2007; Praha 10. The European Group of Valuer´s Associations (TEGOVA): European Valuation Standards; 2005
Seznam pouţitých zkratek BANKS – bratislavská nová konstrukční soustava CZT – centralizované zásobování teplem ČKAIT – Česká komora autorizovaných inţenýrů a techniků ČSN – Česká norma ČSÚ – Český statistický úřad DPS – dokumentace provedení stavby DSP – dokumentace ke stavebnímu povolení DUR – dokumentace k územnímu řízení EI – elektroinstalace
129
EPS – F – expandovaný pěnový polystyrén fasádní ETAG – (Europen Technical Approval Guideline), Řídící pokyny pro evropské technické schválení ETICS – (External Thermal Insulation Compozite System), vnější kompozitní tepelně izolační systém IPV – Index priority vody ISO – (International Organization for Standardization), Mezinárodní organizace pro normalizaci IVSC – (International Valuation Standards Committee), Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy KBV – komplexní bytová výstavba KSD – desky z pěnového polystyrénu opatřené po jedné straně asfaltovým hydroizolačním pásem LEED – (Leadership in Energy and Environmental Design) MIV- meziokenní izolační vloţka MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj MW – minerální vlna MŢP – Ministerstvo ţivotního prostředí NKS G – nová konstrukční soustava Gottwaldov NV – Nařízení vlády POLSID – tepelná izolace na bázi pěnového polystyrénu s nataveným asfaltovým pásem PUR - polyuretanová pěna Rm – stupeň odstranitelnosti SBD – stavební bytové druţstvo SFEU – Státní fond Evropské unie SFRB – Státní fond rozvoje bydlení SV – závaţnost následků SVJ – společenství vlastníků jednotek TEGOVA – (the European Group of Valuer´s Associations), Evropská organizace národních asociací odhadců TUV – teplá uţitková voda VKZS – vnější kontaktní zateplovací systém VZT – vzduchotechnika
130
WBSF – (Wiener Bodenbereitstellungs und Stadterneuerungsfonds), Vídeňské fondy pro půdní připravenost a obnovu města XPS – extrudovaný pěnový polystyrén ZTI – zdravotně technická instalace
Seznam pouţitých obrázků, grafů a tabulek Obr. č. 1. Vliv větru na stavby Obr. č. 2. Poškození omítek Obr. č. 3. Počet bytových jednotek v krajích Obr. č. 4. Zjištění hloubky karbonatace betonu Obr. č. 5. Panelový dům po zateplení Obr. č. 6. Trhliny ve stěnách Obr. č. 7. Svislé a šikmé trhliny ve zhlaví stěn Obr. č. 8. Odpadávání krycích vrstev a koroze výztuţe Obr. č. 9. Koroze výztuţe (balkóny, lodţie) Obr. č. 10. Porušení vodorovných styků stěna-strop-stěna Obr. č. 11. Malé uloţení stropních panelů na stěny Obr. č. 12. Koroze zabetonovaných sloupků ocelového zábradlí Obr. č. 13. Odpadlé povrchové vrstvy i celé části dílců Obr. č. 14. Poškození celistvosti dílce nebo jeho části Obr. č. 15. Nástavba strojovny výtahu Obr. č. 16. Způsoby osazování oken Obr. č. 17. Způsoby osazování oken Obr. č. 18. Způsoby osazování oken Obr. č. 19. Porušení stěnových lodţiových dílců Obr. č. 20. Koroze ţelezobetonových dílců a popraskané výplně zábradlí Obr. č. 21. Atraktivní z hlediska uţití i vzhledu domu Obr. č. 22. Sloţení vnějšího kompozitního tepelně izolačního systému (ETICS) Obr. č. 23. Infrakamerou pořízený snímek nezatepleného štítu panelového domu Obr. č. 24. Panelový dům po zateplení – detail umístění budek Obr. č. 25. Příklad opraveného bytového domu T 06 B v Teplicích Obr. č. 26. Nástavba objektu 131
Graf č. 1. Pořizovací náklady a náklady na údrţbu Graf č. 2. Hodnota objektu v závislosti na čase Tab. č. 1. Ţivotnost konstrukcí a vybavení Tab. č. 2. Ţivotnost jednotlivých konstrukčních prvků Tab. č. 3. Rychlost větru „vho“ ve výšce 10 m nad zemí Tab. č. 4. Cykly oprav Tab. č. 5. Domovní a bytový fond Tab. č. 6. Závaţnost následků vady Tab. č. 7. Odstranitelnost vady Tab. č. 8. Kategorie vad Tab. č. 9. Index priority vady Tab. č. 10. Základní soustavy v panelové zástavbě Tab. č. 11. Soustavy panelových objektů Tab. č. 12. Seznam oprav a modernizací, na které lze poskytnout podporu Tab. č. 13. Zelená úsporám – výše podpory dle provedených opatření
132
Seznam příloh Příloha č. 1. Formulář cyklů oprav Příloha č. 2. Přehled vývoje typizovaných soustav bytových domů v ČR Příloha č. 3. Průkaz energetické náročnosti budovy
133
