Rozbor stavebně technických aspektů zanedbané údržby na stanovení obvyklé ceny

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Rozbor stavebně technických aspektů zanedbané údržby na stanovení obvyklé ceny Diplomová práce

Autor:

Bc. Kateřina Říhová Finance, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha

Duben 2012

1

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Sedlčanech 1. 4. 2012

Bc. Kateřina Říhová

2

Poděkování Ráda bych poděkovala vedoucímu mé diplomové práce panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za odborný dohled při tvorbě mé práce, za jeho tvůrčí připomínky i shovívavý přístup při pomoci se zpracováním zadaného tématu.

3

Anotace Má práce zkoumá vliv zanedbané údržby na obvyklou

cenu nemovitosti, konkrétně na

rodinný dům. V teoretické části jsou vysvětleny základní pojmy a postupy potřebné pro pochopení dané problematiky a popsány běžně používané metody oceňování. Dále se v práci věnuji rozboru stavebně technických aspektů zanedbané údržby, zejména u

prvků

dlouhodobé životnosti. Případová studie řeší ocenění rodinného domu před a po rekonstrukci třemi metodami, porovnávací metodou, výnosovou a nákladovou metodou.

Na závěr je porovnán vliv

rekonstrukce u jednotlivých metod. Klíčová slova Obvyklá cena, prvek dlouhodobé životnosti, opotřebení, životnost, údržba, cykly oprav.

Annotation This thesis is focused on effects of a neglected maintenance on the common market price of the real-estate in general and of the family house in particular. In the theoretical part of this work, basic terms and methodology necessary for the understanding of these issues are explained and commonly utilized evaluation methods are described. Furthermore, this work presents an analysis of construction and technical aspects of the neglected maintenance, especially for the elements of long-term lifespan. The case study shows an evaluation of a family house utilizing three pricing methods comparative, profit based and cost based -before and after a reconstruction. Finally, the effect of the reconstruction on the evaluation by these individual methods is analyzed.

Keywords Common price, long-term lifespan element, wear, lifespan, maintenance, repair cycles.

4

Obsah

1.Úvod 2.Zvolené metody zpracování 3.Vlastní tělo práce 3.1. Vymezení základních pojmů 3.2. Promítnutí zanedbané údržby u výnosové metody oceňování 3.3. Promítnutí zanedbané údržby u nákladové metody oceňování 3.4. Promítnutí zanedbané údržby u porovnávací metody oceňování 3.5 Specifikace vlivu životnosti 3.6. Údržba 3.7. Cykly oprav u vybraných položek bytového domu 3.8. Opotřebení staveb 3.9. Poškození, defekt, porucha 3.10. Vada 3.11. Obvyklá cena nemovitosti s vadou 3.12. Modernizace a rekonstrukce 3.13. Konstrukční a statický průzkum 3.13. Jakost a standard 3.14. Aprobace 3.15. Hodnotová analýza a inženýring 3.16. Manuál užívání stavby 3.17. Plán údržby 3.18. Charakteristika zanedbané údržby 3.19. Analýza poruch staveb vlivem zanedbané údržby a jejich dopad na stanovení obvyklé ceny 3.20. Základy 3.21. Vodorovné konstrukce 3.22. Svislé konstrukce 3.23. Schodišťové konstrukce 3.24. Střechy 3.25. Prvky krátkodobé životnosti 5

3.26. Analýza vlivu prvků dlouhodobé a krátkodobé životnosti na cenu obvyklou

4. Aplikační část - Vybrané vlivy znehodnocení staveb vlivem zanedbané údržby 4.1. Dřevěné konstrukce – údržba, ochranná opatření, poškození 4.2. Fyzikální poškození dřevěných konstrukcí 4.3. Biotické poškození dřevěných konstrukcí 4.4. Abiotické poškození dřevěných konstrukcí 4.5. Trvanlivost dřeva 4.6. Ochrana proti radonu 4.7. Vlhkost a její vliv na znehodnocení staveb 4.8. Plísně v budovách 4.9. Budovy s vysokou energetickou náročností ve srovnání s novým trendem nízkoenergetických budov

5. Případová studie 5.1. Popis nemovitosti 5.2. Rodinný dům 5.3. Výpočet ceny objektu porovnávacím způsobem 5.4. Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem před rekonstrukcí 5.5. Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem po rekonstrukci 5.6. Rekapitulace oceňované nemovitosti nákladovou metodou 5.7. Závěrečná kontribuce ocenění majetku

6. Závěr 7. Seznam použité literatury 8. Přílohy

6

1.Úvod Hlavním cílem práce je zjištění obecných kritérií a metod užívaných

pro zohlednění

zanedbané údržby na cenu nemovitosti. Práce si klade za cíl popsat ocenění nemovitostí poškozených zanedbanou údržbou podle současných metod oceňování tak, aby zanedbaná údržba byla vhodně zohledněna ve výsledné ceně obvyklé. Dosáhnout co možný největší objektivity při ocenění je relativně komplikované i v případě staveb v optimálním stavu. O to obtížnější je ve chvíli, kdy nemovitost vykazuje různé známky opotřebení nebo defektů, způsobených zanedbanou údržbou. Diplomová práce se snaží přinést ucelený pohled na nemovitosti ve vazbě na zanedbanou údržbu a její stavebně technické aspekty pro potřeby ocenění a zjištění obvyklé ceny. V závěru práce je provedena případová studie a její následné zhodnocení. Jedná se o rekonstrukci rodinného domu se zanedbanou údržbou. Případová studie je řešena formou ocenění rodinného domu před a po rekonstrukci a interpretací výsledků .

7

2. Zvolené metody zpracování Metody zvolené pro řešení tématu diplomové práce – tj. vlivu zanedbané údržby na cenu nemovitosti, byly zvoleny s cílem dosáhnout co nejobjektivnějšího stanovení ceny nemovitosti, která vyžaduje údržbu. Ve své práci jsem zvolila v případové studii postup porovnávací (komparativní ) metodikou. Zejména proto, že pro tento druh nemovitosti existuje dostatečný počet srovnávacích nemovitostí. Dále jsem provedla zjištění nákladové hodnoty. Metodu výnosovou neuvažuji, protože v lokalitě neexistuje trh s pronájmy rodinných domů. Z těchto hodnot jsem provedla vážený průměr při zvážení všech známých skutečností. Na základě toho jsem stanovila cenu obvyklou nemovitosti se zanedbanou údržbou a nemovitosti po rekonstrukci a provedla jsem zhodnocení vlivu této rekonstrukce a zanedbané údržby na cenu obvyklou. Tyto metody byly zvoleny, protože se jedná o běžně používané metody v oceňování a jejich postupy jsou propracované a dostatečně známé. Na druhou stranu ale jejich použití pro ocenění "zanedbanosti" není detailně popsané. Každá z těchto metod vykazuje pozitivní a negativní charakteristiky při tomto použití, jak je doloženo v práci. Jejich výhodou je zohlednění místních variabilit v cenách nemovitostí. Alternativou k těmto metodám by mohlo být použití oceňovací vyhlášky. Ačkoliv použití takového normativu by se mohlo zdát jasněji definované, nevýhodou v tomto případě je jednoznačně nemožnost reflektování lokálních podmínek, které ovšem při stanovení cen nemovitostí mají zásadní vliv.

8

3.Vlastní tělo práce 3.1.Vymezení základních pojmů Obvyklá cena Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena existuje pouze u zboží, s kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme odhadnout s poměrně velkou přesností nebo s malým rozptylem od průměrné hodnoty. Cena a hodnota Pro ujasnění terminologie je nezbytné vysvětlit základní pojmy, především rozdíl mezi pojmy cena a hodnota. Jejich definice je převzata z mezinárodních standardů pro oceňování. Cena je konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy je přesným číslem. Podle zákona č. 526/1990 Sb. je cenou peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům. Hodnota je ekonomický pojem týkající se peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíž hovořit o přesném čísle, ale pouze o možném optimálním rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o

9

pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána. Tržní hodnota má podle práva Evropské unie (komunitárního práva) vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.

Obvyklá cena versus tržní hodnota V současnosti se vžil názor, že „obvyklá cena“, odpovídá

pojmu "tržní hodnota

nemovitostí". To jistě platí tam, kde se s podobným majetkem obchoduje a existuje zde několik nebo i mnoho podobných nemovitostí, existuje i cena obvyklá. Pokud se ovšem v určitém místě a čase s majetkem neobchoduje,

neexistuje zde trh s tímto majetkem

neznamená to, že tento majetek nemá žádnou hodnotu. Proto je zřejmé, že obvyklá cena a tržní hodnota nevyjadřují to samé. Při odhadu tržní hodnoty lze zpravidla využít pouze nákladový způsob ocenění a u nemovitostí, které jsou pronajaty nebo kde je alespoň reálná možnost pronajmutí, lze použít i výnosový způsob ocenění. Pokud nemovitosti nejsou pronajaty a neexistuje ani reálná možnost jejich pronajmutí, je výnosová hodnota nulová, avšak tržní hodnota ještě nemusí být nulová. Porovnávací způsob zde neuplatníme, neboť se používá při analýze trhu pro odhad obvyklé ceny. Pokud jsme totiž již odhadli obvyklou cenu, nepotřebujeme se již zabývat odhadem tržní hodnoty, neboť obvyklá cena je v tomto případě tržní hodnotou.

Vlivy působící na cenu obvyklou Úkolem znalce (odhadce) je stanovit hodnotu jako hypotetickou cenu, a to tak, aby se co nejvíce a nejpřesněji přibližovala k budoucí možné dosažené ceně. Významný vliv na ceny nemovitostí má i kupní síla lidí. Dalšími vlivy působícími na cenu obvyklou jsou: · Velikost a význam obce · Územní plán obce · Poloha nemovitosti v dané obci

10

· Parkovací možnosti v okolí · Kumulace obchodů na jednom místě · Dostupnost MHD · Infrastruktura v obci a okolí · Velikost a tvar pozemku · Geologické podmínky, mající vliv na zakládání staveb, svažitost terénu, orientace ke světovým stranám · Ochranná pásma · Ekologické zátěže na pozemku

3.2. Promítnutí zanedbané údržby u výnosové metody oceňování „Výnosová hodnota nemovitosti je součtem předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. Výnosová hodnota měří hodnotu nemovitosti výší očekávaného prospěchu z vlastnictví nemovitosti a je založena na předpokladu, že čím vyšší, delší a jistější tento prospěch bude, tím vyšší hodnotu bude mít nemovitost pro potenciálního poptávajícího. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je založen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice.“1 Při hledání výnosové hodnoty vycházíme z principu vývoje a změn, jehož podstata spočívá v tom, že na hodnotu a její cenotvorné faktory nelze nahlížet staticky jako na konstantní veličiny, ale jako na hodnoty dynamicky se vyvíjející a měnící v závislosti na čase a dalších tržních podmínkách. Jednoduše řečeno cena je dynamická, nemovitost jí nezdědila, ale mění se s měnící se situací trhu a s jeho potřebami. V případě výnosové hodnoty to znamená snahu o reflexi možných budoucích očekávaných změn výnosů a výnosových či kapitalizačních měr, ale zároveň i o reflexi budoucí změny hodnoty samé. Tyto změny mohou souviset s technickými změnami (jako je znehodnocení nebo opotřebení), ale i s důsledky funkčních,

1

BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné

vydání Praha, 2007. ISBN 978-80-7201-679-2

11

užitkových, právních, finančních a ekonomických změn vážících se k nemovitostem samým. Současně s tím na tyto hodnoty působí ale i další vlivy působících zvenčí. Důležitým faktorem, který je nutné vzít v potaz je i princip klesající návratnosti. Víme, že návratnost investice, kterou předpokládáme, je zajištěna pouze do určité míry, kterou je nejvyšší možná tržní hodnota nemovitosti. S přemírou vložených peněz za tuto mez návratnost klesá. Můžeme tedy říci, že pokud provádíme běžnou údržbu, oprav a výměny, návratnost našich investic je zajištěna. Pokud investujeme peníze do luxusního zařízení a velmi nákladné rekonstrukce či modernizace, měli bychom uvážit, zda vložené prostředky už nejvyšší možnou tržní hodnotu dané nemovitosti nepřesahují . Pro výpočet výnosové hodnoty rozeznáváme následující typy výnosů : -

hrubý příjem

-

efektivní hrubý příjem

-

čistý provozní příjem

Hrubý příjem je výnos z nemovitosti vyčíslený obvykle za jeden rok. Jedná se o součin využitelné plochy a nejvyššího trvale dosažitelného nájemného bez odpočtu provozních nákladů. Při stanovení hrubého příjmu by měly brány v úvahu všechny, tedy i hypotetické příjmy z objektu. Do takových příjmů můžeme zahrnout například příjmy z reklamy, reklamních cedulí, pronájmu parkovacích ploch a podobně. Efektivní hrubý příjem získáme tím, že od hrubého příjmu odečteme ztráty způsobené vlivem výpadku v nájmech. Tyto výpadky mohou být způsobeny například neplacením nájemného, neobsazeností nemovitosti, častou výměnou nájemníků a výpadky s pojené s dlouhodobými poruchami nebo živelnými katastrofami. Čistý provozní příjem získáme tím, že od efektivního hrubého příjmu odpočteme rezervy na renovace a provozní náklady. Provozní náklady jsou náklady, které přímo souvisí s provozem objektu, a řadí se mezi ně například pojištění, daň z nemovitosti, správní režie a náklady na údržbu a opravy. Do provozních nákladů ale nepatří odpisy, daň z příjmu ani daň z přidané hodnoty. Jednou z metod, jak odhadnout současnou hodnotu výnosů, je kapitalizace. Kapitalizační míra vyjadřuje zhodnocení kapitálu vloženého do podniku a je to tedy poměr realizovaných tržních cen a skutečných výnosů. Nejspolehlivější postup při stanovení kapitalizační míry při dostatku údajů o prodejních cenách a příjmech je statisticky stanovit průměr těchto údajů a následně ho aplikovat na ocenění podobných nemovitostí. Existují i další metody výpočtu výnosů, jako je například Inwoodova nebo Hoskhodova premisa. Pokud nemáme dostatek údajů, například při tak nízké četnosti prodejů,

12

že nelze vytvořit dostatečnou databázi potřebných údajů, je nutné zvážit, zda vůbec příjmovou metodu použít. použít analogicky jinou lokalitu, případně použít pomocný výpočet, který modeluje kapitalizační míru jako součet několika tržních faktorů .Kapitalizační míra bezrizikové investice, inflační míry, míry rizika,míra životnosti. Někdy se používá tzv. makléřská metoda, kdy použijeme kapitalizační míru 10%. 2 Zanedbaná údržba u této oceňovací metody se projeví zejména v technické proveditelnosti. Samozřejmě u nemovitosti s výrazně zanedbanou údržbou se snižuje její schopnost generovat výnos. U některých nemovitostí je otázka zda jsou vůbec v pronajímatelném stavu. Takové nemovitosti samozřejmě nepřináší očekávanou maximální ziskovost a je nutné toto v ocenění zohlednit. Po skončení životnosti stavby by měl mít vlastník rezervu na znovuobnovení nemovitosti v takovém rozsahu, aby mohla i nadále přinášet užitek.

3.3. Promítnutí zanedbané údržby u nákladové metody oceňování Nákladová metoda je oceňovací přístup, který si jako základ bere náklady a představuje technický pohled na nemovitost. Výsledkem této metody je tzv. reprodukční hodnota, která odpovídá výši současných celkových nákladů na znovu vybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku. Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou představuje náklady na pořízení stavby snížené o znehodnocení (opotřebení) se současným zohledněním jak konkrétních vlivů (tzv. funkční nedostatky), tak i obecných tržních vlivů (tzv. ekonomické nedostatky). Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry, snížené o srážku za znehodnocení (opotřebení). Analýza věcné hodnoty začíná popisem majetku a jeho zaměřením vedoucím ke zjištění základních parametrů. Při dalším posuzování zjišťujeme reprodukční cenu, tzn. množství kvalitu a kategorie vložené práce, a nakonec i předpoklad dalšího vývoje nemovitosti, t.j. životnost stavby. Ke stanovení reprodukční ceny nemovitosti lze použít následující zdroje: -Vlastní databázi reprodukčních cen

2

ORT, Petr. Moderní metody oceňování majetku na tržních principech. BIVŠ, 2007.

ISBN 978-80-7265-113-9

13

-Cenový předpis, který uvádí základní ceny za měrnou jednotku i s následnou úpravou koeficienty ( kromě koeficientu prodejnosti) - Ceník stavebních prací – KROK, ROZUK, THOMAS -Rozpočtování. Pro toto stanovení nákladů pomocí tzv. položkového rozpočtu potřebujeme projektovou dokumentaci, výkaz výměr a jednotkové ceny příslušných položek rozpočtu. Položkový rozpočet představuje pracný výpočet, který je pro účely tržního ocenění nadbytečně přesný. - Porovnávání se shodnými nemovitostmi Tato metoda ovšem vyžaduje existenci shodných nemovitostí , např. řadových domů , shodných panelových bytů apod. Při dalším postupu je nutné zohlednit nedostatky nemovitosti, protože reprodukční cena stavby představuje ocenění technické a konstrukční stránky nemovitosti, ale neodráží užitek, funkčnost, kterou nemovitost přináší. Funkční nedostatky mají ve výpočtu věcné hodnoty zohlednit případné morální zastarání stavby. Pod morálním zastaráním stavby si můžeme představit například nevhodnou dispozici bytu - průchozí pokoje, koupelny nebo absenci parkovacích míst u bytových domů. Ekonomické nedostatky mají vyjádřit poměr skutečně dosažených cen nemovitostí k jejich věcné hodnotě. K tomu lze využít tzv. koeficienty prodejnosti, které stanovuje Ministerstvo financí ze statistického vyhodnocení tržních cen nemovitostí a jejich administrativních cen a které lze najít v oceňovací vyhlášce. Dalším důležitým faktorem pro výpočet tržní hodnoty nákladovým přístupem je určení míry opotřebení stavby a její životnost.

3.4. Promítnutí zanedbané údržby u porovnávací metody ocenění Základem porovnávací metody je přístup, kdy hodnota oceňované nemovitosti

je obdobná

jako u porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době realizované na trhu. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Základní myšlenkou porovnávacího přístupu je, že hledaná tržní hodnota je v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních nemovitostí.

Předmětem porovnávací metody je objektivní oceňovaná nemovitost a

předpokladem jejího správného výsledku je, že porovnávané nemovitosti jsou co do rozsahu, kvality a užitku porovnatelné a že máme dostatek porovnávaných cen, tzn. že je dostatečný počet realizovaných obchodů za stejných podmínek.

14

Východiskem pro porovnávací metodu je databáze srovnávaných nemovitostí. Ceny můžeme zjišťovat přímo od účastníků jednotlivých obchodů a vytvářet si databázi vlastní. Alternativně je možno zakoupit některou z externích databází, jako jsou například: databáze Moises, registr porovnávaných nemovitostí ČR, cenové mapy stavebních pozemků, databáze českého statistického úřadu nebo databáze cen nájmů bytů IRI. Nemovitosti porovnáváme buď v cenách za m2 podlahové, užitné, či pronajímané plochy, nebo za m3 obestavěného prostoru. Ceny porovnatelných nemovitosti je nutné vhodně upravit a korigovat kvůli odlišnostem, jako jsou například : poloha nemovitosti, technická vybavenost, ekonomické faktory (např. velikost pronajímatelných ploch) a způsob a možnost využití. Nejdůležitějším faktorem, kterým můžeme zohlednit zanedbaný technický stav objektu u této metody je koeficient odlišnosti. Tento index K může mít různé hodnoty. V případě , že srovnávací objekt má stejné vlastnosti jako oceňovaný dosahuje hodnoty 1. Pokud má srovnávací objekt lepší vlastnosti než oceňovaný je jeho hodnota větší než 1. Pokud je hodnota menší než 1, potom má srovnávací objekt horší vlastnosti než oceňovaný.

3.5. Specifikace vlivu životnosti Životnost staveb Životnost budovy je doba, po kterou je schopna plnit v potřebném rozsahu požadované funkce. Životnost nemusí být chápána jen jako doba existence budovy. I nefunkční nebo zchátralou nemovitost lze uvést do provozního stavu. Již při návrhu konstrukce by měla být navržena životnost, kterou bude budova mít i bez zásadní rekonstrukce či modernizace. Je proto třeba sladit životnosti jednotlivých částí budovy a jejích jednotlivých prvků. Délka životnosti je předem dána pouze u některých typů staveb jako jsou některá provizorní zařízení, nebo benzínové pumpy, haly supermarketů apod. U většiny staveb je však velmi obtížné předem odhadnout morální zastarávání celé budovy i jednotlivých konstrukčních prvků a určení životnosti je tak především otázkou ekonomickou. Nástroj, který účinně reguluje návrhovou životnost stavebních konstrukcí , je předepsaná doba odepisování stavby. V současnosti se obytné budovy

fyzických osob odepisují 100 roků a budovy osob

právnických 45 roků. V rámci Evropské Unie se požaduje minimální životnost pro nově stavěné budovy 50 let. Pokud hovoříme o životnosti objektu, rozlišujeme: 15

Technickou životnost

- rozumíme jí dobu od vzniku stavby do jejího zchátrání a

technického zániku za předpokladu běžné údržby. Na technickou životnost mají vliv především konstrukční systém, údržba, rekonstrukce a modernizace. Technická životnost obvykle převyšuje ekonomickou životnost. Právní životnost - rozumíme jí dobu od právního vzniku nemovitosti jako věci až po její zánik. -

Ekonomickou životnost

rozumíme jí dobu od vzniku stavby, do okamžiku ztráty

ekonomické užitečnosti a smysluplnosti, tzn. do okamžiku, kdy již trvale není schopna přinášet

výnos. Pro ekonomickou životnost je důležitá doba využitelnosti stavby.

Okamžikem ekonomického zániku je rovněž situace, kdy zanikne v daném místě důvod pro daný

druh

provozu

a

jednoúčelovou

stavbu

nelze

využít

pro

jinou

funkci.

Morální životnost je doba do okamžiku zastarání stavby, tzn. do okamžiku, kdy zastará její dispoziční řešení, styl, standardy a technologie, nebo kdy například změny trhu a rozvoj území vedou k její nepotřebnosti.

Vlivy působící na životnost stavby Mezi vlivy, které zásadně ovlivňují životnost stavby patří způsob založení stavby ve vztahu k základovým podmínkám, intenzita jejího užívání, poloha stavby, působení povětrnostních, atmosférických, chemických a mechanických vlivů, modernizace, rekonstrukce, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti, způsob a intenzita užívání stavby a provádění běžné údržby . Vliv údržby na životnost stavby je nesporný

a vhodná pravidelná údržba prodlužuje

plánovanou životnost stavby a velice často překračuje i její tabulkové hodnoty. Jaký vliv na životnost stavby má zanedbaná údržba je popsáno v praktické části práce na konkrétním případě stavby poškozené zanedbanou údržbou.

Podle přílohy č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. činí předpokládaná životnost při běžné údržbě u: a) budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně b) rekreačních a zahrádkářských chat - zděných 80 let 16

- dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let - ostatních 50 let, d)vedlejších staveb a garáží - zděných 80 let - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let - ostatních 30-40let e) studní - kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let - ostatních 50 let f) venkovních úprav je podrobněji rozepsána v příloze č. 11 k této vyhlášce g) hřbitovních staveb 100 až 150 let.“

3.6. Údržba Údržba stavby jsou podle § 3 zákona č. 183/2006 Sb., O územním plánování a stavebním řádu,

práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke

znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost. Údržbou se zpomaluje průběh fyzického opotřebení nemovitosti. Zároveň se předchází následkům, které by vinou fyzického opotřebení mohly vzniknout. Při údržbě se odstraňují i drobné závady. „Údržbu dělíme na: preventivní, nápravnou a prediktivní3 Preventivní údržba – je udržení stavby v provozuschopném stavu. Tuto údržbu provádíme v předem určených intervalech nebo podle předepsaných kritérií. Během údržby se zaměřujeme na snížení pravděpodobnosti poruchy či degradace stavby. Nápravná údržba – je navrcení stavby do bezporuchového stavu, dle normy jí nazýváme údržba po poruše. Jak z názvu plyne je tato údržba prováděná až po zjištění poruchového stavu. Během údržby se zaměřujeme na uvedení stavby do stavu takového, aby mohla plnit svojí funkci. Prediktivní údržba – je předpovídaná údržba na základě předpovědi odvozené z analýzy. Během analýzy se vyhodnocuje degradace stavby. „

3

Základy oceňování nemovitostí – HütterDavid, 2008 Brno, ISBN 978-80-254-2664-7

17

Životnost stavby je závislá na řádné a pravidelné údržbě. Vlastní údržba je činnost, konaná za účelem udržení objektu v provozuschopném stavu po dobu stanovenou technickými podmínkami, která spočívá v pravidelně prováděné kontrole stavu objektu a v provedení preventivních zásahů. Údržbou se obnovují ochranné povrchové úpravy konstrukčních prvků a odstraňují se drobné závady vyvolané běžným provozem v budově. V případě porušení některého konstrukčního prvku se odstranění těchto závad provádí opravou. Při opravě se vyměňují vadné a znehodnocené části konstrukčních dílů budovy, poškozené instalační prvky jednotlivých rozvodů, oken, dveří apod. „Statisticky bylo ověřeno, že na řádnou údržbu stavebního objektu (budovy, haly, rodinné domy, rekreační objekty apod.) je třeba vynakládat ročně průměrně 1% z její výchozí ceny. Znamená to, že na údržbu například rodinného domu s novou cenou 2 mil. Kč by se mělo ročně vynakládat průměrně 20 tis. Kč. Samozřejmě se tato částka nebude vynakládat ve stejné výši každým rokem, stejně jako se asi nebude vynakládat v prvních letech po postavení. Pak se ale nutné práce časem nashromáždí a je nutno vynakládat částky vyšší. Pokud bychom u takového objektu zanedbali údržbu například 15 let, pak už by za tuto dobu nashromážděná částka na opravy měla činit 300 tis. Kč a v případě prodeje takového objektu by se tato částka měla zohlednit v ceně. Platná metodika oceňovacího předpisu to však neuvádí. Je to možné snad jen pomocí analytické metody v případech objektů značně zchátralých. V případě ocenění mimo oceňovací předpis by se ovšem taková situace měla zohlednit.“4 Údržba a opravy představují zejména tyto práce: 1.

Opravy a údržba vnějších a vnitřních povrchových úprav, obkladů stěn, podlah a dlažeb.

2.

Opravy a údržba střešní krytiny a povrchu plochých střech, komínových těles a

nadstřešních částí 3.

Oprava a obnova nátěrů klempířských,zámečnických, truhlářských a tesařských prvků.

4.

Opravy oken a dveří včetně obnovy nátěrů a výměny křídel

5.

Výměna poškozených či opotřebovaných dílů a provozních náplní.

6.

Opravy komunikací a chodníků, zábradlí, venkovního osvětlení, oplocení,

7.

Opravy a údržba vnitřních instalací

4

BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4.

přepracované a doplněné vydání Praha, 2007. ISBN 978-80-7201-679-2

18

Velmi důležitým aspektem údržby je také plánování oprav, který ovšem bývá v současné době neprávem znevažován.

3.7. Cykly oprav u vybraných položek bytového domu5 Tabulka č. 1 – Cykly oprav u bytového domu tabulková životnost 40-80

krytina

70-150 zastřešení

30-80 klempířské konstrukce

15-80

povrchy podlah

životnost

cyklus oprav

rozsah oprav hlavní (%) profese

tašková krytina

30

10

30

pokrývač

osinkocementová krytina

30

10

30

pokrývač

lepenková krytina

15

2

25

izolatér

plechová krytina

25

5

10

klempíř

nátěr plechové krytiny

5

0

100

natěrač

krov - konstrukce

100

20

10

tesař

krov - laťování

60

10

10

tesař tesař

krov - bednění

60

10

10

žlaby pozinkované

20

10

20

klempíř

svody povrchové

20

10

20

klempíř

svody vnitřní

20

10

20

klempíř

malba společných prostor

5

0

100

malíř

podlaha PVC

25

5

15

izolatér

cementový potěr

25

5

10

zedník

dlažba keramická

50

25

15

zedník

nátěry vnější oken

5

0

100

natěrač

těsnění spár panelů

20

0

100

zedník

vnitřní kanalizace

30-60

kanalizace osinkocementová 50

25

20

instalatér

vnitřní plynovod

20-50

rozvod plynu

40

20

15

instalatér

30-60

vany

20

0

100

instalatér

míchací baterie

15

0

100

instalatér

klozetová mísa

20

0

100

instalatér

rozvod elektroinstalace

50

10

10

elektrikář

osvětlovací společných prostor

20

5

25

elektrikář

50

10

10

elektrikář

vnitřní hyg. vybavení

25-50 elektroinstalace

bleskosvod

30-50

hromosvodné vedení

20-40

kotel etážového topení

20

5

10

topenář

tělesa litinová

45

15

5

topenář

tělesa ocelová

15

5

5

topenář

vytápění ohřev teplé vody

jádra

15-25 15-30

vybavení kuchyní

5

tělesa

nátěry těles

10

0

100

natěrač

rozvody ÚT

30

15

10

topenář

nátěry výtahu

10

0

100

natěrač

sporák

15

5

25

instalatér

bytové jádro

40

20

20

zedník

kuchyňská linka

30

15

20

truhlář

0

100

truhlář

pracovní deska kuchyňské 15 linky

http://www.tzb-info.cz

19

3.8. Opotřebení staveb Stárnutím a používáním stavba postupně degraduje. Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu a dalšími možnými vlivy. Výpočet opotřebení se provádí metodou lineární, nelineární

nebo

analytickou. Použitá metoda by měla vyjadřovat i stav provedených oprav a modernizací. U všech těchto metod ale bývá obtížné vyjádřit údržbu nemovitosti. Lineární metoda předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně s časem. Tato metoda, ač jednoduchá, je velmi nepřesná, neboť opotřebení je v prvních letech uvedení stavby do užívání nízké , ale s přibývajícími lety roste. Nelineární metody vycházejí naopak z předpokladu, že opotřebení v praxi probíhá nestejnoměrně. Existuje mnoho druhů nelineárních metod, dnes jsou však považovány za zastaralé. Nejpřesnější metodou je metoda analytická, která rozkládá stavbu na jednotlivé prvky a udává jejich jednotlivá opotřebení . Tato metoda výpočtu opotřebení je použita v diplomové práci v případové studii. Tabulka č. 9 a 12 .

Lineární metoda Jednoduchá, ale značně nepřesná metoda, která vychází z toho, že se stavba opotřebovává lineárně, přímočaře. Například novostavba má nulové opotřebení, v polovině životností je opotřebení 50% atp. Tato metoda se používá u staveb , které nebyly přestavovány, modernizovány a mají průměrnou údržbu. Při výpočtu se vychází z odhadu životnosti stavby a následně se předpokládá lineární (přímkový) průběh opotřebení stavby po celou její dobu životnosti. Dá se říci, že opotřebení roste přímo úměrně v závislosti na čase.

Lineární opotřebení lze vypočítat podle vzorce: A=S/Z A …opotřebení S …stáří stavby Z …předpokládaná životnost stavby

Nelineární metody Vychází z předpokladu, že opotřebení neprobíhá lineárně. V prvních letech je opotřebení nižší oproti poslední třetině životnosti, kdy opotřebení prudce stoupá.

20

-Kusýnova metoda – uvádí, že v prvních letech (1/8 stáří stavby) je opotřebení zanedbatelné, proto se vůbec nepočítá. V dalších letech se počítá opotřebení lineární metodou. - Kusýn-Röttingerova metoda – jedná se o upravenou metodu Kusýnovu, kdy v 1/10 stáří

stavby má opotřebení poloviční hodnotu než je hodnota vypočtena lineární metodou. V dalších letech se počítá opotřebení lineární metodou.

-Kvadratická metoda počítá opotřebení pomocí podílu druhých mocnin stáří a životnosti staveb. Výpočet opotřebení touto metodou způsobuje, že opotřebení v prvních letech životnosti je nízké a v posledních letech životnosti strmě stoupá. A = S2 / Z2 -Semikvadratickou metodou se vypočte opotřebení jako průměr hodnot opotřebení vypočteno kvadratickou a lineární metodou. A = (S / Z + S2 / Z2) / 2

Analytická metoda Tato metoda je nejpřesnější, ale také nejpracnější. metody výpočtu opotřebení využívají váženého průměru opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení. Opotřebení každé konstrukce se počítá lineární metodou samostatně. Výsledkem je vážený průměr opotřebení, přičemž vahou jsou zde cenové podíly jednotlivých konstrukcí. Použití analytické metody je povoleno pro budovy, haly , rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky, rekreační chaty, zahrádkářské chaty, vedlejší stavby, garáže. Předepsáno je vždy pro kulturní památky. Sice se jedná o nejpřesnější, ale zároveň i nejpracnější metodu výpočtu opotřebení. Na druhou stranu v ní můžeme najít opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti, což nás nejvíce zajímá. Používá se všude tam, kde je to možné, nebo dokonce nezbytné, jelikož by výpočet pomocí lineární metody byl velice nepřesný. Mezi tyto případy například patří: - Nedokončené stavby. - Stavby po rekonstrukcích, modernizacích, nástavby, přístavby apod. - Přestárlé stavby. Opotřebení se stanovuje podle stáří a předpokládané životnosti, s tím rozdílem, že pro každou část s odlišným stářím a životností se počítá samostatně. Celkové opotřebení se pak vypočítá jako vážený průměr opotřebení jednotlivých částí. Podle přílohy č. 15. oceňovací vyhlášky výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí

21

a vybavení a předpokládané životnosti těchto konstrukcí a vybavení . Tato metoda výpočtu opotřebení je použita v diplomové práci v případové studii. Tabulka č. 9 a 12 .

Výpočet analytické metody opotřebení dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. v platném znění Opotřebení stavby podle § 21 vyhlášky : (1) Cena zjištěná podle § 3 až 13 se sníží o opotřebení (2) U rozestavěné stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby uvedené v § 17 se cena sníží o opotřebení přiměřeně. (3) Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost se sníží o 20 až 40 %. (4) V případě výskytu radonu ve stavbě se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 se cena stavby snižuje po odpočtu opotřebení podle odstavců 1 až 3 o 7 %. Výskyt radonu je nezbytné prokázat. Dle vybraných odstavců přílohy č. 15 vyhlášky si určíme výši opotřebení. (5) Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení Opotřebení stavby v procentech se vypočte podle vzorce 6 n

 Bi

∑  C i =1



i

 × 100 Ai  

kde n … počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících, A … objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení upravené podle skutečně zjištěného i

stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K ; součet objemových podílů se i po 4

těchto úpravách rovná 1,000, B … skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, i

C … předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce ,přičemž platí vztah B ≤ C (v i

i

i

případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládaná životnost rovná jejímu skutečnému stáří). Pokud nelze zjistit stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, odborně se odhadne.

6

BRADÁČ, A. Tržní oceňování nemovitostí. VIII. Přepracované vydání. Brno : AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. 22

3.9. Poškození, defekt, porucha7 „Poškození je stav objektu, popř. procesu, negativně ovlivňujícího jeho vzhled, funkci, životnost a udržovatelnost. Poškození se stává defektem, jestliže je natolik závažné, že může vést ke vzniku poruchy a následně k poruše. V průběhu života jakéhokoli objektu narůstá poškození anebo roste závažnost defektů, které se na počátku mohly zdát zanedbatelné. Tento děj se označuje jako kumulace poškození. Ne každý defekt musí vyústit do poruchy, pokud je odstraněn dříve než vznikne porucha.“

3.10. Vada8 „Specifickým případem defektu, popř. poruchy, je vada. Za vadu se obecně považuje nepříznivá odchylka od předpokládaného stavu objektu (vada projektové dokumentace, vada stavby) nebo od předpokládaného průběhu procesu (vada financování realizace, vada užívání stavby). Vada je vždy způsobena lidskou činností nebo naopak nečinností. Obecná klasifikace vad ve stavebnictví neexistuje, i když bylo v minulosti několik pokusů takovou klasifikaci pořídit. Nedospělo se k žádnému univerzálnímu řešení, a to především proto, že vady ve výstavbových projektech se vyznačují mimořádnou rozmanitostí a mnohotvárností. Katalogy vad, které se zpracovávaly, zůstaly nedokončeny, nebo nejsou obecně přístupné, a tak nejlepším zdrojem informací je jednoduše zkušenost vlastní a sdílená. Výrazným činitelem při minimalizaci počtu a závažnosti vad je stavitelský a inženýrský cit, který ale nedokážeme definovat, a lze sem zařadit i manažerský cit.“

7

TICHÝ, Milík, Projekty a zakázky ve výstavbě , Nakladatelství C.H.Beck v Praze, 2008 ISBN 978-80-7400-009-6

8

TICHÝ, Milík, Projekty a zakázky ve výstavbě , Nakladatelství C.H.Beck v Praze, 2008 ISBN 978-80-7400-009-6

23

3.11. Obvyklá cena nemovitosti s vadou9 Vada nemovitosti, která znemožňuje její okamžité užívání, snižuje také její cenu proti jinak stejné nemovitosti bez vady. V takovém případě je možno postupovat následovně: · Nemovitost se ocení jakoby vadu neměla · Zjistí se náklady na odstranění vady · O tyto náklady se cena nemovitosti sníží Výsledkem pak při závažnější, respektive rozsáhlejší vadě, může být i cena nulová, nebo záporná. Obdobně se bude oceňovat pozemek se stavbou, která je vhodná k odstranění: · Pozemek se ocení jako nezastavěný · Náklady na odstranění stavby se odečtou · Popř. se náklady sníží o cenu získaného materiálu z demolice Vady mohou být i právním problémem = příkladem může byt situace, kdy nájemce provedl úpravy, jež následně stavební úřad nařídil odstranit. Obvyklou cenou pak bude cena nemovitosti, jakou bude mít po odstranění těchto úprav, snížená o obvyklou cenu nařízeného rozsahu odstranění úprav.

9

BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání Praha, 2007, ISBN 978-80-7201-679-2

24

Tabulka č. 2 – vady dle druhu období vzniku a původce chyby

10

Podle období, kdy chyba vznikla

Podle původce chyby

realizace projekt úvodní projekt provoz nezjištěno Podle subjektivních příčin chyby (bez zřetele k původu) nedostatek kvalifikace a nedbalost nedostatek zkušeností a znalostí podcenění různých vlivů omyl nedostatek odpovědnosti nezaviněná neznalost zatížení a podmínek působení ostatní

dodavatel statik architekt uživatel jiní účastníci Podle objektivních příčin chyby (bez zřetele k původu) nepochopení působení konstrukce nekvalitní realizace nedodržení předpisů nedokonalost předpisů chyba ve výpočtu nebo výkresu

39% 33% 8% 5% 15%

nedokonalá vstupní informace

7%

49% 34% 11% 4% 2%

35% 25% 13% 9% 6% 4%

45% 17% 15% 8% 8%

8%

3.12. Modernizace a rekonstrukce Jak již bylo uvedeno, konstrukční prvky domu mají svou omezenou fyzickou i morální životnost, která určuje, kdy je třeba zcela nebo alespoň částečně tyto prvky vyměnit. Rekonstrukce budovy je oprava budovy většího rozsahu, při níž se doplňují, vyměňují nebo opravují celé části objektu, jako například svislé a vodorovné konstrukce. Rekonstrukce jsou často nutné k odstranění poruch či k prodloužení životnosti nosných konstrukcí objektu. Modernizace jsou takové úpravy, při nichž dochází k rozsáhlejší výměně těch částí budov, které využíváním zastaraly a fyzicky se opotřebily. V modernizaci se uplatňují prvky technického pokroku a zpravidla se částí objektu nahrazují modernějšími, aniž se mění využití či účel budovy. Před plánovanou modernizací či rekonstrukcí je nutné nejprve provést stavebně technický průzkum budovy. Sem patří zejména konstrukční a statický průzkum, průzkum vlhkosti a průzkum biokoroze objektu. Na základě těchto průzkumů se následně stanovuje obsah a rozsah odpovídajících zásahů do objektu.

10

TICHÝ, Milík, Projekty a zakázky ve výstavbě , Nakladatelství C.H.Beck v Praze, 2008 ISBN 978-80-7400-009-6

25

Cena rekonstrukce se dá zjistit několika způsoby, kterými jsou: - Individuální cenová kalkulace - Podrobný položkový rozpočet - Souhrnný rozpočet - Metoda agregovaných položek - THU

Individuální cenová kalkulace Jedná se o nejpřesnější, ale též nejnáročnější metodu výpočtu ceny. Na základě druhu a výměry rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí. Ceny těchto prvků stavebních konstrukcí, vybavení či poměrných ploch jsou vynásobeny zjištěnými výměrami a výchozí cena se zjistí v příslušném oddílu katalogu cen stavebních prací. Vzhledem k přesnosti této metody je nutno podrobně znát jednotlivé konstrukce a jejich detailní provedení. Tuto metodu tedy můžeme použít jen u nových staveb, nebo u staveb, u nichž je známa podrobná stavebně-technická dokumentace s uvedením použitých stavebních hmot.

Náklady na jednotlivé položky jsou rozděleny do dvou hlavních skupin:

Přímé náklady – obsahují všechny náklady nutné pro danou výrobu, jejichž objem je možné zjistit přímo na kalkulační jednici. - Materiál. - Mzdy. - Stroje. - Ostatní přímé náklady. Nepřímé náklady – jejich objem nelze stanovit přímo na kalkulační jednici, proto se musí stanovit nepřímo pomocí přirážky k předem zvolené rozvrhové základně. - Režie výrobní. - Režie správní. Podrobný položkový rozpočet Jedná se o rozpočet, který je zpravidla vyhotoven ve fázi projektové přípravy stavby a může být přílohou projektové dokumentace. Tento rozpočet vychází z výkazu výměr stavby a z cen uvedených v ceníků stavebních prací a dodávek. Ceníky stavebních prací 26

mohou být buď individuální (interní), tj. ceníky vytvořené konkrétní osobou pro její interní potřebu, vyplývají z kalkulace této osoby, nebo ceníky obecné (vyplývající z obvyklých cen). Obecné ceníky stavebních prací vydává Ústav racionalizace stavebnictví (URS) jako směrné (orientační) ceny, které jsou používané obecně ve stavební praxi. Souhrnný rozpočet Současná vyhláška č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb neukládá povinnost k vypracování souhrnného rozpočtu. Na druhou stranu je v některých případech vhodné vypracovat, jelikož přehledně zobrazuje uspořádání nákladů stavby a to z pohledu dodavatele a investora. Podle dřívější vyhlášky č. 5/1987 Sb. o dokumentaci staveb byl souhrnný rozpočet členěn do jedenácti hlav, které představovaly ucelenou skupinu nákladů . Těmi jsou: - Projektové a průzkumné práce. - Provozní soubory celkem. - Stavební objekty celkem. - Stroje, zařízení, nářadí a inventář investiční povahy. - Umělecká díla. - Vedlejší náklady celkem (VRN). - Ostatní náklady. - Rezerva. - Jiné investice. - Náklady hrazené z investičních prostředků. - Náklady hrazené z provozních (neinvestičních) prostředků. Metody agregovaných položek Využíváme je v momentě, kdy nemáme k dispozici prováděcí dokumentaci, ale přesto jsou druhy materiálu a stavební konstrukce jsou známy. Pro ocenění je použito agregovaných položek, které v sobě zahrnují položky stavebních prací tak, že tvoří ucelenou konstrukci. Jednotlivé cenové položky jsou sestaveny z nákladů na provedení této činnosti. Jde o náklady materiálové, mzdové, dopravní, apod. THU – Technicko-hospodářské ukazatele Výpočet pomocí technicko-hospodářských ukazatelů je metoda jednodušší a i méně přesná ve srovnání např. s individuální cenovou kalkulací. Princip spočívá ve zjištění výměry celé stavby (resp. jejich jednotlivých stavebně a provozně odlišných částí) – např. obestavěného prostoru, zastavěné plochy, délky, 27

hloubky, výšky. Pro danou jednotku se v katalogu technicko-hospodářských ukazatelů THU) zjistí jednotková cena. Vynásobením se zjistí cena reprodukční (respektive pořizovací)

3.13. Konstrukční a statický průzkum11 V rámci konstrukčního a statického průzkumu se zaměřujeme zejména na zjištění stavu základových konstrukcí, svislých nosných konstrukcí, vodorovných nosných konstrukcí, střešních konstrukcí, schodišťových konstrukcí a visutých konstrukcí. Základní metody tohoto průzkumu jsou smyslové a přístrojové metody. Přístrojové metody mohou být destruktivní a nedestruktivní. Při destruktivních metodách je nutné odebrat větší množství materiálu pro jeho laboratorní rozbor. Nedestruktivními metodami se potřebná informace zjišťuje přímo na konstrukci. Mezi tyto metody patří například optická kontrola, měření posunu a deformací, tvrdoměrné metody, metody místního porušení, ultrazvuková impulsová metoda a magnetická indikace kovů.

11

SVOBODA, Luboš, BAŽANTOVÁ, Zdenka, MYŠKA, Milan, NOVÁK Jaroslav, TOBOLKA , Zdeněk, VÁVRA, Roman, VIMMROVÁ Alena, VÝBORNÝ Jaroslav, Stavební hmoty , Nakladatelství Jaga Group , 2007 ISBN 978-80-8076-057-1

28

Tabulka č. 3. - Přehled smyslových metod konstrukčního a statického průzkumu12 zkoušený materiál pomůcky

odezva, projev

zjištění

cihly

jasný čistý zvuk

vyšší pevnost

temný tlumený zvuk

nižší pevnost

jasný zvuk

vyšší pevnost

temný zvuk

nižší pevnost

malty ve zdivu

kladivo

kladivo

omítka

pěst, dřevěná palice tlumený dutý zvuk

stěna

kladivo

dřevěné prvky

kladivo s kulatým jasný zvuk

kvalitní dřevo

koncem

temný zvuk

poškozené dřevo

nůž, dláto

dlouhý lom třísky

kvalitní dřevo

krátký, křehký lom třísky

dřevo napadené dřevokaznými činiteli

dřevěné prvky

tlumený zvuk

omítka uvolněná od podkladu dutiny ve zdivu

Vlhkostní průzkum objektu Při tomto průzkumu dochází k hodnocení vlhkostního poškození jednotlivých konstrukcí. Zaměřuje se zejména na osazení objektu v terénu, na druh a charakter bezprostředního okolí objektu, výškové poměry podlaží a přiléhajícího terénu, druh a tloušťku zdiva, charakteristiku povrchů (omítky, obklady, nátěry), konstrukce stropů a podlah, povrchy fasád, stav umístění a dimenze klempířských prvků, výšky a charakter vlhkostních map, stupeň degradace povrchů zdiva, výskyt výkvětů a biologického napadení, způsob odvodu srážkových vod apod.

12

SVOBODA, Luboš, BAŽANTOVÁ, Zdenka, MYŠKA, Milan, NOVÁK Jaroslav, TOBOLKA , Zdeněk, VÁVRA, Roman, VIMMROVÁ Alena, VÝBORNÝ Jaroslav, Stavební hmoty , Nakladatelství Jaga Group , 2007 ISBN 978-80-8076-057-1

29

Průzkum biokoroze Tomuto průzkumu musí vždy předcházet vlhkostní průzkum, protože biokoroze souvisí vždy se zvýšenou vlhkostí v objektu. Provádíme průzkum dřevených konstrukcí a průzkum prostor napadených plísněmi. Zjištění vlhkosti dřeva se provádí např. elektronickými vlhkoměry. Výsledkem průzkumu

je zjištění množství plísní a dřevokazných hub popř. dalších

mikroorganismů, stanovení jejich závadnosti pro člověka a návrh způsobu sanace.

3.13. Jakost a standard13 V současné době je nutné začít chápat pojem jakosti ve stavebnictví z jiných hledisek než tomu bylo dříve, kdy se v praxi běžně

budovaly systémy jakosti podle kritérií jakosti

stavebních materiálů. Dnes je zapotřebí pojem jakosti zabudovat do všech fází stavebního procesu , i do fáze užívání stavby. Pokud chceme účinně zajistit jakost materiálu , výrobku, práce , projektování, rozhodování musíme ji zajišťovat ve všech dílčích vlastnostech. Při výstavbě se nejprve stavebník rozhoduje o standardu stavby a v době realizace zjišťuje jaká je jakost výstavby a celého jeho procesu a výsledku. Jakost a standard jsou tedy dvě různé záležitosti, které spolu nicméně úzce souvisí. Čím vyšší standard

budovy , tím větší

pozornost se věnuje jakosti realizace stavby. Systematické zjišťování jakosti by se podle nových trendů měla věnovat pozornost již při projektování, aby se tak předcházelo zbytečně drahým projektům nebo projektům , které jsou při užívání zbytečně nákladné při údržbě, díky nízké životnosti a trvanlivosti se musí investovat do častějších oprav .

13

TICHÝ, Milík, Projekty a zakázky ve výstavbě , Nakladatelství C.H.Beck v Praze, 2008 ISBN 978-80-7400-009-6

30

3.14. Aprobace14 Aprobace

je nezávislé posouzení záměrů investora, výstavbového projektu jako celku,

managementu projektu, managamentu rizika, pojišťování, projektové dokumentace, smluv , dodavatele, subdodavatelů, zařízení staveniště, dozorů a jiných činností podle povahy projektu. U aprobací se klade největší důraz na

nezávislost hodnotitelů a

provádějí jí

specializované kanceláře. I řízení jakosti by mělo být podrobeno aprobaci. Z toho vyplývá, že aprobace není součástí řízení jakosti.

3.15. Hodnotová analýza a inženýring Jde o proces zhodnocení , rozbor projektové dokumentace za účelem zvýšení hodnoty stavby. Zvýšení hodnoty stavby přinese např. - použití materiálů s větší trvanlivostí ( nižší udržovací náklady, prodloužení intervalů mezi výlukami - zkrácení doby realizace - zvětšení pronajímatelné nebo prodejné plochy budovy - zlepšení bezpečnosti - zlepšení estetického účinku . Nejde tedy primárně pouze o zvýšení nebo snížení ceny, ale hodnoty stavby. Podnět k takové analýze vychází buď od investora, developera, stavebníka nebo od sekundárních stran jako jsou subdodavatelé , projektanti, manažeři. V USA je federálním zákonem nařízeno , aby veřejnoprávní zadavatelé zřizovali , udržovali a využívali při řízení veřejných zakázek systém hodnotového inženýringu což je v podstatě hodnotová analýza. Hodnotovému inženýringu by se měla věnovat adekvátní pozornost. V okamžiku, kdy tomu tak není a dodavatel provede ze svého rozhodnutí změnu díla a úpravu ceny uplatní až v době závěrečného vyúčtování dochází k zásadním sporům.

14

TICHÝ, Milík, Projekty a zakázky ve výstavbě , Nakladatelství C.H.Beck v Praze, 2008 ISBN 978-80-7400-009-6

31

3.16. Manuál užívání stavby15 Způsob jak předcházet závadám díky zanedbané údržbě by mohl být Manuál užívání stavby. Zatím v Česku ne zcela běžný a užívaný nástroj , který by chránil budovu po celou dobu její životnosti. Každý výrobek nebo zboží má typicky svůj návod k použití. Optimální by bylo, kdyby stejný návod měla i každá nová stavba a budova. V takových manuálech by se předcházelo eventuálním sporům či reklamacím. V manuálech je žádoucí uvést nejen postupy užívání, údržby a oprav , ale také upozornit na eventuální nebezpečí, která hrozí vlastníkovi a uživatelům stavby a také dalším osobám (doručovatelům, návštěvníkům, kolemjdoucím), jestliže se postupy (včetně například ošetřování, údržby, způsobů oprav) nebudou dodržovat. Důležité je, aby projektant v manuálu předepsal Pravidelné prohlídky stavby a jejích nosných i nenosných konstrukcí a zařízení (pokud to nevyžadují jiné předpisy, návody k použití). Pro vlastníka a uživatele stavby (zejména pro správu stavby) je dobré pro případ pozáručních oprav nebo údržby uvést do Manuálu pro správu budovy i seznam subdodavatelů, kteří se na realizaci podíleli. Aby se zajistilo užívání manuálů po celou dobu provozu a životnosti stavby, je účelné ho zařadit jako přílohu do eventuálních kupních nebo nájemních smluv. Například nájemce obdrží při podpisu nájemní smlouvy Manuál uživatele, který se zavazuje dodržovat s tím, že odpovídá za škody na stavbě vzniklé nedodržením jeho ustanovení. Obecný návod, jak sestavit Manuál užívání stavby, se nedá uvést, neboť každá stavba je unikátem, i když jednotlivé unikáty mají mnoho společného. Projektant musí vzít v úvahu nejen technické vlastnosti stavby, ale také vlastnosti prostředí, v němž se stavba nalézá, a také vlastnosti klientely, která bude stavbu užívat. Můžeme vyjít z osnovy , která je dále pro inspiraci uvedena, ale musíme se zamyslet nad jednotlivými body. Jistě bude nutné v jednotlivých případech doplnit další body a údaje. Nezapomeňme dát v manuálech lhůty k jejich revizím. – vždy se ukáže něco nepředvídaného (obvykle nějaký přírodní nebo sociální jev), co manuál nepostihl, anebo se do stavby nainstaluje nové zařízení, vymění podlahové krytiny apod.

15

Tichý Milík, Projekty a zakázky ve výstavbě, ISBN 978-80-7400-009-6

32

16

Tabulka č. 4 - Příklad osnovy manuálu užívání stavby: Charakteristika stavby Všeobecné pokyny technické prohlídky, údržby úpravy a opravy Nosné konstrukce stabilita zásahy do konstrukcí opatření proti vlhkosti Střecha krytina klempířské práce komínová a větráková tělesa zařízení na střeše terasa Průčelí klempířské práce sokly ochrana proti holubům Vnitřní konstrukce a prvky schodišťové stupně zábradlí nenosné konstrukce výplňové prvky okna dveře sokly rolety, žaluzie Povrchy stěny a stropy Dřevěné prvky Kovové prvky údržba povrchů Zařizovací předměty koupelny a WC kuchyně vestavěný nábytek Vytápění Instalace kanalizace vnitřní vodovod plynovod vytápění vzduchotechnika elektroinstalace silnoproud elektroinstalace slaboproud Zabezpečení stavby

16

Tichý Milík, Projekty a zakázky ve výstavbě, ISBN 978-80-7400-009-6

33

komunikace elektrická požární signalizace elektrická zabezpečovací signalizace Technologické vybavení výtahy odpadky hasicí přístroje venkovní úpravy seznam subdodavatelů

Každá položka a podpoložka může mít další členění. Doporučuje se zpracovat si šablonu (např. v MS Word nebo MS Excel), soustavně ji udržovat a doplňovat. Usnadní se tím práce a minimalizuje množství omylů.

3.17. Plán údržby Správné zpracování plánu údržby je nezbytnou součástí finančních prostředků na pokrytí nákladů spojených s životním cyklem objektu. Výstupy se odrazí, spolu s dalšími faktory, na příjmové potřeby z provozování vlastněných objektů. V krajním případě se může ukázat, že dlouhodobý provoz některých budov může být ztrátový a je lepší se objektu zbavit nebo změnit způsob a úroveň užívání objektu. Zpracování dlouhodobé obnovy a údržby lze rozdělit do tří základních skupin: - zachycení současného stavu, - sestavení plánu údržby a obnovy, - porovnání výnosů a nákladů v daném období. Zachycení současného stavu znamená provedení pasportizace objektů. Objekty je potřeba popsat po jednotlivých konstrukčních prvcích, které generují v čase náklady údržby a obnovy. Každý konstrukční prvek je třeba ohodnotit stavem opotřebení a od tohoto bodu vyčíslit náklady obnovy a údržby, které mají pro každý konstrukční prvek své cyklické zákonitosti. Následně se pro životnost objektu, případně pro stanovený časový investiční horizont, spočítají po jednotlivých letech náklady obnovy a údržby za objekt jako celek. Při těchto výpočtech je vhodné zobrazení i po jednotlivých konstrukčních prvcích, protože těchto informací lze využít při provádění skutečných oprav a nejenom pro stanovení potřebné výše finančních prostředků.

34

3.18. Charakteristika zanedbané údržby Budovy všeho druhu se od předání do užívání opotřebovávají, fyzicky stárnou a postupně se znehodnocují. Důvodem stárnutí budov je jednak stárnutí konstrukčních prvků, takzvané fyzické opotřebení stavebních částí, jednak měnící se požadavky na vybavení a účelné využití budov. Ve všeobecném zájmu je, aby budovy plnily svůj účet co nejdéle v dobrém fyzickém stavu a přitom odpovídaly současné životní úrovni, hygienickým požadavkům, rozvoji techniky a průmyslové výroby. Za tím účelem se budovy udržují , obnovují se nebo se opravují stavební prvky a budovy se upravují podle nových požadavků. Touto péčí o budovy se prodlužuje jejich životnost a trvanlivost. Pokud se takové činnosti neprovádějí dochází k vadám a poruchám, které mohou mou na životnost a trvanlivost budov katastrofální následky. V případě nedostatečné dlouhé životnosti hrozí, že hodnota nemovitosti bude klesat. Brzké odhalení poškození nebo poruchy a včasný zákrok vyřeší problém na dlouhou dobu za přijatelnou cenu. V případě, že závady zůstávají bez povšimnutí, prudce stoupá nebezpečí znehodnocení interiérových částí budov nebo dokonce narušení statiky nosných konstrukcí, čímž se rapidně zvedá cena záchranných prací. Takto zanedbaná údržba s následným poškozením konstrukcí je popsána v praktické části práci, kde je také demonstrován a popsán vliv takového poškození na cenu nemovitosti a na její životnost.

3.19. Analýza poruch staveb vlivem zanedbané údržby a jejich dopad na stanovení obvyklé ceny. Prvky dlouhodobé životnosti - stavebně technické prvky, resp. konstrukce, které

mají

rozhodující vliv na životnost stavby (během životnosti stavby se obvykle nemění, nebo částečně při generální opravě). Jsou sem zahrnuty základy, vodorovné a svislé nosné konstrukce, schodišťové konstrukce a střešní konstrukce. Pokud dojde k poškození konstrukce dlouhodobé životnosti a ta přestane následně plnit svoji funkci, hrozí zřícení budovy. Případné opravy jsou často velmi náročné. Prvky dlouhodobé životnosti mají životnost zpravidla vyšší než 100 let. Všechny prvky dlouhodobé životnosti však neovlivňují stavbu stejnou měrou.

35

3.20. Základy Každá budova během své životnosti, existence má vývoj, který se na jejím stavu odráží. Základové konstrukce nevyjímaje. K rekonstrukcím základů dochází zřídka. Převážně se jedná spíše o rozšíření základů nebo doplnění výztuže.Nejčastěji k takovým situacím dochází už při původním projektu nebo díky vadám opři realizaci , případně pokud dojde ke změně účelu užívání stavby, například k jejímu navýšení. Pokud se na zdivu vyskytnou trhliny je nutné provést rekonstrukci základů. Všechny trhliny na stavbě však nejsou způsobeny vadnými základy, mohou je způsobit i jiné síly, jako např. otřesy, vodorovné tlaky kleneb, statické přetížení, nerovnoměrné sedání stavby atd.

Nejčastější příčiny vadných základů Základy nejsou dostatečně hluboké Mráz způsobuje trhliny u takových staveb, jejichž základy jsou v zámrzné hloubce. Zmrzlá zemina nabude na objemu a vytlačí směrem nahoru základ i s budovou. Tento nerovnoměrný pohyb je potom příčinou vzniku trhlin ve zdivu . Je proto důležité dbát na stavbu základů v nezámrzné hloubce (500 mm na skále, 800 mm na písku a stěrku , 1200 mm v jílovitých zeminách).

Prohlubování základů se provádí pokud jsou základy ze špatného materiálu nebo pokud byl základ narušen. V takovém případě se použije nový vhodný materiál.

Obr. č. 1 Nedostatečná hloubka základů a vznik trhlin Promrzlý základ pod částí garáže17

17

Milan vlček, Poruchy a rekonstrukce, ISBN80-7366-073-3

36

Nestejně únosná zemina Jednotlivé části stavby nerovnoměrně sedají a vznikají trhliny. Je nutné zjistit jak je trhlina otevřena.. Je-li rozevřená nahoře – základ poklesl na straně trhliny. Trhlina rozevřená směrem dolů – došlo k poklesu ve střední části stavby.

18

Obr. Č.2 Část budovy založena na neúnosné zemině. Obr. Č. 3 Sednutí budovy pod starou navážkou ve střední části budovy

Zatížení sousedními stavbami K trhlinám může dojít ve stavbách, které jsou založeny různým konstrukčním systémem (piloty x základová deska), nestejnou výškou stavby a tím se projevuje i jejich různorodé zatížení základové půdy. Vyšší stavba strhává s sebou budovu nižší, trhliny jsou v diagonálách a pokud bychom vedli pomyslnou kolmici na trhlinu, ukáže nám tato místo poklesu Změna hladiny podzemní vody Podzemní hladiny může poklesnout (suchem) nebo naopak se navýšit ( dlouho trvající deště, povodně). Poruchy v budově mohou také vzniknout např. prasklým vodovodním potrubím nebo kanalizací. Tím dojde ke zvětšení obsahu vody v zemině, tato je méně únosná a dojde k poklesu základů, trhlinám.

18

Milan vlček, Poruchy a rekonstrukce, ISBN80-7366-073-3

37

Otřesy půdy těžkou dopravou K trhlinám , či poškození dochází u staveb , které stojí v blízkosti dálnic, železnic, ale i v centru měst nebo vesnic, kudy prochází nedostatečně zpevněná komunikace, která byla vystavěna pro její nižší zatížení. Trhliny jsou stejné jako u poklesu zeminy. Jde o trhliny kolem oken, dveří. Podtunelování, poddolování Může nastat velmi nebezpečná situace, při které může dojít k propadu části , popř. celé stavby. Poddolovaná území se nacházejí

v okolí hornických měst. U nás se největší

poddolovaná území nachází na Ostravsku, kde poklesy půdy činí až 900 mm. U poddolovaného území volíme založení základy na deskách a staticky určité konstrukce. Rozmístění dřevin vzhledem k obklopujícím stavbám Ke správné údržbě patří také správné osazování a udržování dřevin v okolí objektu. Správné vzdálenosti osazení stromů a keřů ukazuje následující tabulka.

Tabulka č. 5- Minimální vzdálenosti osazení stromů a keřů od objektu

Minimální vzdálenost od osy

Objekty a zařízení

kmene stromu

keře

Venkovní stěny

5m

1,5 m

Kraj dopravního pruhu

2m

1,0 m

Sloup vedení všech druhů sítí

4m

-

Základ nebo vnitřní hrana opěrné zdi

3m

1,0 m

3.21. Vodorovné konstrukce Hlavní vlivy způsobující poruchy vodorovných konstrukcí jsou: - vysoká hmotnostní vlhkost svislých konstrukcí; - vlastnosti stavebního materiálu; - prostorová relativní vlhkost v místnostech pod nimi.

38

Poruchy dřevěných stropních konstrukcí Dřevěné stropy jsou povalové, trámové, fošnové nebo kazetové. Poruchy dřevěných konstrukcí mohou být způsobeny vadami použitého dřeva, vadami v důsledku špatného provedení, chemickým působením prostředí, přetížením konstrukce, přetvořením nosné konstrukce nebo jejích prvků, stárnutím konstrukce, mimořádnými událostmi jako je povodeň nebo požár.

K rekonstrukci nebo zpevňování dřevěných stropních konstrukcí je vhodné

zejména příložkování, kotvení do ocelových konzol, protézování, konzervování syntetickými polymery. Nepřímo můžeme zpevňovat podepřením, odlehčením, spřažením původního konstrukčního celku s doplňkovou konstrukcí.

Poruchy keramických stropních konstrukcí Zpevnění

keramických

stropních

konstrukcí

je

možné

provést

pomocí

spřažení

s nadbetonovanou železobetonovou deskou, uloženou do vodorovných drážek po obvodu místnosti a spřažené pomocí nastřelovacích kotvicích spojek. Pokud je v případě plochých kleneb nutné opravit polohu cihel, tvarovek, které ji v důsledku ztráty vzepětí mezi ocelovými nosníky ve svislém směru změnily nebo vypadly, je nutné dle rozsahu porušení strop staticky zajistit podepřením, stávající konstrukci rozebrat a znovu vyzdít.

Poruchy železobetonových stropních konstrukcí Porušené železobetonové stropy lze plombovat stříkaným, nanášeným betonem nebo plastbetonem na očištěný a zdrsněný povrch. Větší trhliny se zaplňují injektáží. Zesílení stropních železobetonových konstrukcí pomocí nadbetonování je v případě železobetonových stropů nejvýhodnější. U montovaných železobetonových konstrukcí je často nutné zajistit dodatečné uložení vodorovných prvků. To lze vyřešit pomocí přiložených válcovaných ocelových profilů nebo železobetonových tenkostěnných nosníků.

Podlahové konstrukce Při obnově podlahových konstrukcí na dřevěných stropech je nutné zajistit prostupnost, aby nedocházelo k hromadění vlhkosti v prostoru dřevěné stropní konstrukce, právě proto nejsou vhodné dřevotřískové a dřevocementové desky, epoxidové nátěry, PVC, guma apod. Je nezbytně nutné posoudit odvětrávání stropní konstrukce. Také je dobré připomenout si nutnost statického posouzení podlahového souvrství. Zejména u průmyslových podlah je nutné stanovit zatížení od strojů a technologií.

39

3.22. Svislé konstrukce Vady na svislých konstrukcích vznikají v důsledku nedodržení technologických postupů a následnými chybami v konstrukci, vlivem použití špatných materiálů nebo nekvalitních materiálů nebo vlivem vnějšího mechanického či chemického působení. Tyto vady se projevují jako nebezpečné trhliny a mají vliv na stabilitu budovy, proto je jim potřeba přikládat patřičnou váhu. Ze svislých konstrukcí je třeba brát na zřetel zejména ty nosné ,jako jsou nosné zdi, pilíře a příčky. Trhliny, které nám avizují nějaký problém v konstrukci, mohou být buď neškodné, v pohybu , nebo takové které jsou způsobeny vážnou poruchou a mají za následek zřícení stavby. Pokud se objeví trhliny ,hlavně v nosných konstrukcích, je bezpodmínečně nutné učinit kroky proti zřícení budovy . Stavba se uvnitř podepře a zvenku zajistí opěrami a zdivo se náležitě stáhne táhly z ploché oceli. Dále zjišťujeme, zda se trhlina zvětšuje do šířky či délky, zda se nezužuje či nerozšiřuje, nebo zde je v klidu. Širší trhliny se zajišťují tzv. stehováním, kdy se přes trhlinu osadí skoby z oceli , které jsou zasazené do předvrtaných otvorů. Následně se zalijí cementovou maltou. Dále můžeme trhliny zajistit zainjektováním a dodatečným spínáním zdiva.

Kamenné konstrukce U kamenných konstrukcí dochází k mechanickému, chemickému a organickému poškození. Často se setkáváme se všemi druhy poškození najednou. Je důležité zabránit působení vody na kámen. Ten obsahuje vápno a rozpustné soli, které se při působení vody rozpouštějí a krystalizují na povrchu. Při tomto procesu vzniká tlak a jeho opakováním dochází k poškození, které zasahuje obvykle do hloubky. Problémem u kamenných konstrukcí je také usazování rostlin jak na vodorovných, tak i na svislých stěnách. Uchycují se kořínky v kamenných trhlinkách a postupně kámen rozrušují.

Betonové a železobetonové konstrukce Příčinou vzniku trhlin u betonových a železobetonových konstrukcí je překročení pevnosti betonu v době jeho tuhnutí nebo po zatvrdnutí. Poruchy na montovaných stavbách mohou vzniknout smršťováním , které nastává úbytkem vlhkosti ve stavební hmotě a následným zmenšením jejího objemu. Tvrdne li tedy beton v suchém a teplém prostředí je smršťování větší a probíhá rychleji. Dotvarování betonu vzniká při dlouhodobém nebo trvalém zatížení konstrukce. Dotvarování je velmi důležitým jevem u železobetonové a předpjaté konstrukce. Vyvolává zkracování podpůrných konstrukcí a průhyby betonových nosníků. 40

Ocelové konstrukce Poruchy ocelových konstrukcí vznikají vlivem koroze, změnou mechanických vlastností, vlivem přetížení konstrukce, vlivem materiálu. Korozi dělíme na chemickou a elektrochemickou. Pokud známe mechanismy koroze, tak jí můžeme zabránit vhodným výběrem materiálu. Z hlediska technologie je potřeba při výrobě oceli je nutné dodržet předepsaný obsah síry, uhlíku a fosforu.

3.23. Schodišťové konstrukce Schodiště je nosná konstrukce a nachází se takřka v každé budově. Schodiště slouží k překonávání svislých výšek, tzn. Jedná se o konstrukci velmi zatěžovanou provozem. Během něho dochází k opotřebení schodů (stupňů). Nestejnoměrné klesání nebo dodatečné sedání schodišťových zdí, nárazy nebo přetížení konstrukce, mohou způsobit prasknutí, respektive zlomení kamenných stupňů samonosných schodišť. Takové poškození je vždy nutné odstranit.

3.24. Střechy Poruchy a vady v důsledku zanedbané údržby střechy jsou asi nejčastější. Dochází k nim ať už opět z důvodů špatného projektu či provedení, nebo v důsledku poškození nosných prvků dřevokaznými houbami a plísněmi, hmyzem, vadou ve střešním plášti a následným zatékáním, přetížením nosné konstrukce (např. sněhem), atd. Všechny tyto jevy vedou k poškození konstrukce střechy a k nutnosti její opravy případně rekonstrukce Střechy mají různá konstrukční řešení. Nejčastější dělení střech je podle tvaru a sklonu střešní roviny. Ploché střechy ( jednoplášťové, dvouplášťové ) se sklonem střešní roviny 0-10 Sklonité střechy ( sedlové, valbové, stanové ) - šikmé se sklonem střešní roviny 10-45 - strmé se sklonem střešní roviny větším než 45 Střechy jsou u obvodových konstrukcí nejvíce vystaveny fyzikálním a chemickým účinkům. U jednoplášťových střech , větraných i nevětraných dochází často k poruchám zejména z hlediska tepelné izolace, napadení dřeva hmyzem, dřevokaznými houbami a špatnou vodotěsností. Při opravě střech se nabízí několik řešení. A to rekonstrukce střechy, sanace střechy nebo změna konstrukčního řešení ( např. změna tvaru střechy ) .Dobrá střecha je základ domu. Rekonstrukce střechy rovné na střechu šikmou s mírným spádem je dnes 41

moderní řešení, které výrazně posiluje tepelně – izolační schopnost domů. Kvalitní krytina střechy zachytí nejen vodu, ale v letních měsících i většinu slunečního žáru, takže zabrání přehřívání podstřešních prostor. V zimě naopak do střechy neproniká mráz , a nedochází tak k ochlazování bytů. Po rekonstrukci střechy rovné na střechu s mírným sklonem se sníží na minimum náklady na údržbu, zvláště použijí –li se např. měděné žlaby atd. Vazníková konstrukce střechy umožňuje přístup , což ocení zejména správce objektu při provádění kontroly stavu střechy.

Ploché střechy Nejčastější poruchy v konstrukci plochých střech jsou změny tvaru vlivem fyzikálních vlastností nebo způsobené účinky stavební vlhkostí a difúzí par. Střešní plášť je vystavený velkým změnám teploty. Každá konstrukce střešního pláště se zahřívá na lícní ploše mnohem více a tím dochází k určité deformaci. Na povrchovou teplotu střešní konstrukce ještě působí mnoho dalších vlivů jako jsou druh materiálu, barva, síla větru, poloha tepelné izolace, roční období a denní hodina. Teplotními změnami celá stropní deska mění své původní rozměry, prodlužuje se , i když se zahřívá pouze na povrchu. Není-li střešní deska oddělena dilatační spárou, konstrukce se deformuje a povrch praskne. Je tedy nutné vytvořit dilatační spáry.. Pro správnou konstrukci plochých střech je důležitá dokonalá tepelná izolace. Jejím úkolem je zamezit v létě pronikání vysokých teplot a v zimě chladu nejen do prostor pod střechou, ale i do konstrukce stropu. Správné je umístit tepelnou izolaci na vnější straně konstrukce. Využívá se tím akumulace vnitřní teploty stavby. Jako povlakovou vrstvu je vhodné použít materiály s vysokou elasticitou a dlouhou trvanlivostí. Poruchy, které se ve stavební konstrukci objeví má často na svědomí vlhkost. V konstrukci je vlhkost stavební a vzdušná. Při poruchách se ještě přiřadí vlhkost ze zatékání. Příčiny zatékání jsou velmi obtížně identifikovatelné,m protože ohnisko poruchy může být jinde, než kde se závada projeví. Všechny prvky střešní konstrukce před položením vodotěsné vrstvy musí být vyschlé a musí být chráněny před navlhnutím. Proti účinkům difúze par chráníme střešní konstrukce vzduchovými provětrávacími kanálky a parotěsnou zábranou. Parotěsná zábrana

zamezuje pronikání

vodních par dovnitř konstrukce.

Sklonité střechy V případě šikmých střešních plášťů je nejčastější příčinou poruch opracování konstrukčních detailů a prostupů střešní krytinou, zpravidla skládanou, méně často falcovanou. Nalezení zdroje je často poměrně usnadněno spádem střešní konstrukce, vymezením konstrukčním 42

nosným systémem a navíc lze tyto převážně skládané krytiny za účelem zhodnocení stavu poměrně nedestruktivně rozkrýt. Samozřejmostí je v tomto případě mnohokrát opakované zhodnocení stavebně fyzikálně správného návrhu konstrukce, a to jak z pohledu odvětrání pod případně difúzně nepropustnými krytinami, tak z hlediska provedení parotěsných zábran. Příčiny poruch sklonitých střech jsou : -přirozené stárnutí dřeva -poškození izolací a zanedbání údržby -poškození střešního pláště s následným vnikáním dešťové vody -biotické poškození dřeva houbami a hmyzem -nadměrné zatížení konstrukce i jejich částí , a tím deformace nosné konstrukce i jejich částí -objemové změny dřevěných prvků při změnách vlhkostí

3.25. Prvky krátkodobé životnosti Jedná se o nenosné prvky konstrukce. Jejich životnost je obecně menší jak 100 let, tudíž se předpokládá, že během životního cyklu stavby budou alespoň jednou vyměněny. Do prvků krátkodobé životnosti náleží: - Podlahy. - Výplně otvorů (okna, dveře). - Povrchové úpravy (omítky, nátěry, tapety, keramické obklady, apod.). - Klempířské konstrukce. - Střešní krytiny. - Instalace (elektrické, potrubí, vzduchotechnika, apod.). - Zařizovací předměty (vany, sprchy, umývadla, dřezy, apod.).

43

Tabulka č. 6 -Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení dle vyhlášky č. 3/2008 Sb Číslo položky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Název

Předpokládaná životnost v letech

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikáty (jádra)

150 - 200 80 - 200 80 - 200 70 - 150 40 - 80 30 - 80 50 - 80 30 - 60 30 - 50 80 - 200 50 - 80 30 - 50 50 - 80 15 - 80 20 - 50 25 - 50 30 - 50 20 - 50 30 - 60 20 - 50 20 - 40 15 - 30 30 - 60 30 - 50 15 - 25

3.26. Analýza vlivu údržby prvků dlouhodobé a krátkodobé životnosti na cenu obvyklou Pokud se údržba výše uvedených prvků zanedbá a dojde k vážným závadám a poruchám, měla by se tato skutečnost v ceně zohlednit. V současném oceňovacím předpisu není žádná metodika jak zanedbanou údržbu přesně zohlednit uvedena. U objektů značně zchátralých to můžeme provést za pomoci analytické metody. Jak se zohlední tento stav mimo oceňovací předpis? Vážnější poruchy konstrukčních prvků jako jsou -závady , které ohrožují stabilitu nemovitosti -závady , které snižují fyzickou životnost konstrukčních prvků - závady, které podstatným způsobem zvyšují provozní náklady - případně závady , které ohrožují zdraví V takových případech by se stavba měla jako budova bez závad a následně by se měly odečíst náklady na odstranění takové poruchy. Bylo by nutné zařadit do oceňovacího předpisu klasifikaci závažnosti poruch. Analytickou metodou můžeme vyjádřit stav jednotlivých 44

konstrukcí, ale tato metoda nám neudává náklady na jejich opravu. Metodika jištění obvyklé ceny

by měla být založena na pečlivém zhodnocení konstrukcí dotčených zanedbanou

údržbou a ocenění nákladů na opravu. Tzv. kontrolní rozpočet znalce.

Nejčastější metodou, která se v současné době k provedení takového rozpočtu používá je metodika rozpočtování ÚRS Praha a.s.Databáze Cenové soustavy ÚRS obsahuje více než 170 tisíc položek stavebních prací a materiálů a dalších důležitých informací o užití položek, metodice rozpočtování, indexy změn cen, tarify, sazebníky atd. Tržní hodnota nemovitosti se zanedbanou údržbou a případnou vadou, která snižuje hodnotu , popřípadě i bezpečnost stavby se musí snížit o rozpočet nákladů na uvedení stavby do bezvadného stavu. Stavební odborník posoudí, zda se jedná o běžné opotřebení, které nemá vliv na vlastnosti nemovitosti , nebo zda jde o stav, který jen snižuje estetický vzhled nemovitosti, zda jde o významnou či bezvýznamnou poruchu nebo havarijní stav. Tržní hodnota je tedy snížena o náklady vyjádřené položkovým rozpočtem na opravu takového stavu.

45

4. Aplikační část - Vybrané vlivy znehodnocení staveb vlivem zanedbané údržby 4.1. Dřevěné konstrukce – údržba, ochranná opatření, poškození Údržba dřevěných konstrukcí spočívá zejména ve včasném diagnostikování drobných poškození. Včasné odhalení a oprava vyřeší problém většinou na dlouhou dobu za přijatelnou cenu . Pokud ovšem zůstane takové poškození bez včasné údržby, prudce stoupá nebezpečí znehodnocení interiérových částí budov nebo dokonce narušení statiky nosných konstrukcí. Včasná údržba může prodloužit životnost stavby o několik desetiletí.

4.2. Fyzikální poškození dřevěných konstrukcí Příčinou fyzikálního poškození je především změna vlhkosti dřeva způsobená změnou vlhkosti prostředí a teploty. Voda , která proniká do konstrukce dřeva staveb je nejen prvotním činitelem poškození, ale zároveň základní podmínkou pro rozvoj biotického poškození (houby, plísně, bakterie). Voda se do staveb dostává jako: a) Srážková voda (déšť, mrholení, kroupy, sníh) b) Vzlínající vlhkost c) Kondenzovaná vlhkost při: e) Vlhkost zabudovaná ve stavbě při:

Nejvhodnějšími kroky k zabránění destrukce dřevěných konstrukcí zabudovaných do staveb jsou preventivní prohlídky a ochranná opatření. Nutná je pravidelná údržba nemovitosti a činnosti , které zabrání průniku vlhkosti do konstrukcí. Mezi takové kroky, patří: - pravidelná údržba střešní krytiny; - vhodné řešení detailů oplechování komínu, atik, úžlabí; - čištění a údržba střešních okapů a svodů; - pravidelná údržba střešních oken. - odstranění zdrojů zvýšené zemní vlhkosti; - osazení vodotěsné izolace zdiva; - omezení kontaktu dřeva se zemí; - omezení kontaktu dřeva se zdivem.

46

- návrh vhodné tepelné izolace; - návrh správného větrání - odstranění neprodyšných nátěrů a podlahovin - vyloučení mokrých procesů z částí stavby, kde by došlo ke kontaktu se dřevem; - dbát na zakrytí dřevěných částí stavby po celou dobu rekonstrukce - nezbytná údržba všech instalací.

4.3 Biotické poškození dřevěných konstrukcí Voda je hlavní a prvotní příčinou poškození zabudovaného dřeva v budovách. Vodu potřebují , jak škůdci dřeva houby a dřevokazný hmyz, ale i plísně anebo hniloba. a) Dřevokazná hniloba: - vlhkost dřeva - minimálně 20 %, optimální nad 30 % podle druhu hub; - teplota - optimální 20-25 °C, min. 3 °C, max. 40 °C; - kyslík - potřebují k vývoji; - kyselost - optimální hodnota pH je 4,5-5,5; - přímý kontakt se zdivem nebo neprodyšnost konstrukce. b) Dřevokazný hmyz: - vlhkost dřeva - minimálně 10 %; - teplota - optimální 20-30 °C, larvy přežívají teploty od -20 °C, do 50 °C; - kyslík - potřebují k životu.

4.4. Abiotické poškození dřevěných konstrukcí Mezi hlavní biotické poškození dřevěných konstrukcí patří atmosférická koroze dřeva vlivem jeho přirozeného stárnutí. To se projevuje v daleko větší míře ve venkovním prostředí. V interiérech stárne dřevo pomaleji. Dále je vážná tepelná degradace a přítomnost agresivních chemikálií jako jsou rozpouštědla. Při prevenci biotického poškození je nutné zejména používání ohnivzdorných látek, zajištění konstrukčně bezpečnostních opatření proti vzniku požáru, protipožární signalizace, hasící zařízení a celkové omezení kontaktu agresivních chemikálií se zabudovaným dřevem.

47

4.5. Trvanlivost dřeva Zpravidla platí, že dřeviny s tmavějším jádrem jsou trvanlivější než dřeviny se světlým nebo nevýrazným jádrem. Trvanlivost dřeva nejvíc závisí na prostředí, ve kterém je dřevo použito a na druhu dřeva. Tabulka č. 7 - Trvanlivost dřeva 19 Druh dřeva

Průměrná trvanlivost v letech

Buk

5 - 95

Borovice

90 - 120

Dub

100 - 200

Modřín

90 - 120

Smrk

50 - 75

Údaje platí pro dřevo uložené ve vzduchu, bez styku s půdou

Obr č. 4.: Kritická místa poškození dřevěných prvků v krovech

20

19

Stavební hmoty, Luboš Svoboda

20

Přestavby budov , Podlena Václav, ISBN 80-7320-018-X

48

4.6. Ochrana proti radonu „Radon je jeden z nejvzácnějších přírodních plynů. Přesto je všudypřítomný. Jedná se o plyn, který se projevuje velmi nenápadně, ale může mít velké zdravotní dopady. Radon je radioktivní plyn - radionuklid, který je produktem rozpadové řady prvku Uranu, která je ukončena stabilním prvkem Olovem. Působení radonu Radon je plyn, který má při krátkodobém působení (dny až týdny) léčivé účinky. Toho je využíváno především v lázeňství. Bohužel při dlouhodobém působení je plynem nebezpečným a zdraví škodlivým. Je původcem rakovinových onemocnění zejména rakoviny plic. V menší míře může zapříčinit i rakovinu krve - leukemii. Zdroje radonu Hlavními zdroji radonu jsou geologické podloží, podzemní voda, do níž se radon rozpouští a stavební materiály.

Pronikání radonu do objektů Radon má přirozenou schopnost unikat z prostředí s vyšší hustotou (geologické podloží, půda) do prostředí vzduchu. Pokud ovšem postavíme překážku unikajícímu radonu např. v podobě objektu (základová deska), začne se radon pod touto překážkou hromadit a jeho koncentrace v půdě je mnohem vyšší. Radon se přitom z geologického podloží dostává pomocí dvou základních jevů - difúze a konvekce. Konvekce hraje v migraci radonu majoritní roli. K průniku do objektu pak už stačí několik prasklin, puklin v podlaze, základové desce nebo obvodové konstrukci sklepních prostor a vzniká problém. Koncentrace radonu přitom nejsou během roku konstantní. V letním období jsou objemové aktivity na nižší úrovni než během zimy. Radon se během dnů, kdy je země nasycená vodou kumuluje více. To platí i pro období se souvislou sněhovou pokrývkou. Navíc během zimního období vzniká v budovách tzv. komínový efekt. Přirozené teplotní vrstvení zapříčiňuje vytváření mírného podtlaku v nejnižším podlaží a tím nasávání radonu do objektu.

49

Z pohledu těchto dvou jevů je právě zimní období časem zvýšené zátěže radonem.

Ochrana proti radonu Ochranu dělíme na aktivní a pasivní. U novostaveb se v případě zvýšeného radonového rizika provádějí již v rámci stavby pasivní opatření, které umožní kvalitně oddělit radon z podloží od vnitřního prostředí objektu. Jedná se většinou o účinné protiradonové folie. Opatření se provádějí na základě měření tzv. radonového indexu. Měřit radonový index je povinné teprve od roku 2002. V předchozích letech se stanovovalo radonové riziko podle radonových map většinou v měřítku 1:200000, což nedává nejlepší předpoklady k místnímu určení radonové zátěže. Následně navržená protiradonová opatření byla buď neadekvátní nebo naopak nedostatečná. Situace koncentrace radonu může být na každých deseti metrech diametrálně jiná. V případě starších objektů je situace poněkud složitější. Velmi často je zde nedostatečná celistvost stavební konstrukce ve styku s geologickým podložím, což má za následek prolínání radonu přímo, nebo prostřednictvím prolínající spodní vody, v níž je radon rozpuštěn. V rámci Radonového programu ČR funguje od roku 1990 tzv. Vyhledávací program. Jeho úkolem je najít nejvíce postižené objekty. Vychází se přitom z map radonového rizika. Tyto mapy vycházejí z geologických rozborů a faktu, že zvýšený obsah radia je průvodním jevem vyššího rizika z radonu. Tento průzkum samozřejmě ve svých předpokladech nemůže zohlednit stavební stav konstrukce. Proto je nejvhodnějším způsobem měřit radonovou zátěž (objemovou aktivitu) přímo ve vnitřním prostředí. Měření je buď krátkodobé cca jeden týden, nebo dlouhodobé (např. 1 rok). Hodnota aktivity je velmi kolísavá jak bylo popsáno výše. Nápravná pasivní opatření u starších objektů vychází z možnosti utěsnit všechny netěsnosti v konstrukci přilehlé podloží. Je nutné soustředit se i na netěsnosti kolem prostupů inženýrských sítí. V omezené míře je možné provést pasivní opatření aplikací protiradonových folií. Tato opatření však nejsou všespasitelná a jejich nevhodná aplikace může vést i k opačnému efektu, tedy ke zhoršení nebo k přestěhování radonové zátěže do

50

jiných prostor objektu. Naštěstí zkušenosti firem zabývajících se odstraňováním radonové zátěže jsou velké. Dá se říci, že nejvhodnějším způsobem, jak se vypořádat problémem radonu, je využít větrání objektu ve vyšší intenzitě než je obvyklá. To se dá změnit užívacími návyky bydlících. Vhodnější je ovšem větrat objekt řízeným způsobem. Řízené větrání dává dobrý předpoklad k odvedení škodlivin mimo objekt a tím pádem ke snížení koncentrací radonu. Větrání musí být velmi pečlivě navrženo se zohledněním následujících aspektů jednotlivých: •

přirozené větrání - pokud se změní návyky uživatelů je možné docílit zlepšení,

psychologicky je ale velmi těžké docílit u návyku větrat řádně hlavně během mrazivých dnů. Pokud se tak děje, je tato činnost spojena se zvýšenými tepelnými ztrátami oknem. •

řízené přetlakové větrání. Z hlediska odvedení radonu je takový způsob vhodný.

Zvýšení intenzity větrání je provázeno vyšší energetickou náročností v zimních měsících na pokrytí tepelných ztrát. •

řízené větrání s rekuperací tepla. Umožňuje řádné provětrání objektu. Devizou je

snížení nebo popřípadě eliminování tepelných ztrát větráním.“

4.7. Vlhkost a její vliv na znehodnocení staveb Způsoby vnikání vlhkosti do objektu Tepelná pohoda souvisí s teplotou vzduchu v místnosti a s teplotou povrchů jejich ohraničujících ploch. Čím je nižší povrchová teplota stěny, tím je větší sálání lidského těla na chladné omezující plochy a často vedou k nemocem z nachlazení. Příliš nízké povrchové teploty mohou být kompenzovány prakticky jen vyššími teplotami vnitřního vzduchu. Příčin vlhnutí stěn je velká řada. Je to z toho důvodu, že se voda dostává do stavební konstrukce nejen jako kapalina, ale i ve skupenství plynném jako vodní pára a dalšími různými cestami. Z hlediska výskytu je třeba rozlišovat tyto druhy vlhkosti: - voda povrchová: stéká po povrchu terénu a odtéká v tocích, patří sem i voda v nádržích a rybnících,

51

- voda provozní: vyskytuje se v různých skupenstvích na stavbě - např.jako vlhkost vnitřního vzduchu nebo voda stékající po povrchu konstrukcí, voda tlaková v bazénech atd., - voda kondenzovaná: voda vzniklá změnou vodních par na vnitřním povrchu i uvnitř stavebních konstrukcí vlivem jejich tepelných a vlhkostních vlastností, ale i vnějšího a vnitřního prostředí. Podle charakteru vody způsobující poruchy ve stávajících objektech je možno rozeznávat tyto formy vlhkosti: - voda srážková, - voda podpovrchová zahrnující vodu ve všech skupenstvích a formách pod terénem - vlhkost vzduchu ve vnějším a ve vnitřním prostředí budov Voda srážková Závady se odstraňují klasickými prostředky jako je dokonalé zakrytí objektů včetně klempířských výrobků. Komíny, které nejsou funkční, je nutno opatřit zábranou proti průniku srážkové vody,zejména u komínů větších průřezů. Voda srážková, hnaná deštěm na obvodové zdivo, dokáže v závislosti na nasákavosti stavebního materiálu a době trvání deště proniknout do zdiva do hloubky několika centimetrů nebo zvlhčí zdivo i v celé tloušťce. Se stoupající výškou nad terénem roste i rychlost větru a tím i intenzita deště hnaného větrem. Průnik vlhkosti tohoto druhu je zákonitě v horních podlažích největší. Významným prostředkem proti této vodě jsou fasádní hmoty s hydrofobizačními vlastnostmi a nízkým difúzním odporem. Voda podpovrchová - Voda kapilární proniká do konstrukce z přilehlé zeminy nebo z podzákladí kapilárami ve zdivu. - Voda podzemní: V době jarního tání sněhu a déle trvajících dešťů se může hladina podzemní vody zvýšit nad úroveň podlah suterénních místností, pronikat dovnitř, popř. zaplavovat je. Účinnou pomocí proti zaplavování je možnost odvedení vody drenáží vedenou vně suterénních stěn.

52

Vlhkost vzduchu V

praxi se nikdy nesetkáváme se zcela suchým vzduchem. Ten obsahuje vždy určité

množství vodní páry. Dojde-li při určité teplotě k překročení rosného bodu, přechází tato pára do kapalného stavu, zejména na chladných částech (např.kamenných) stavebních konstrukcí. Zvlášť nebezpečná je kondenzace u konstrukcí obklopující prostory s vyšší relativní vlhkostí (nad 60 %). Ke kondenzaci může dojít jak na stropě nejvyššího nadzemního podlaží, tak v soklové části nad terénem nebo u základové spáry zdiva pod úrovní terénu. Kondenzovaná voda vzniká např.v komínech plynových spotřebičů, ale též ve zdivu nebo ve střešním plášti, kde prostupující vodní pára narazí na parozábranu nebo na vrstvu s vysokým difúzním odporem (např.pěnový polystyrén). Zkondenzovaná voda nepůsobí jen škodlivými fyzikálními jevy, jako např. za teplot pod 0°C, kdy mohou vznikat v kapilárách tlaky až 200 MPa a tak narušovat mechanickou pevnost zdiva. K jejímu škodlivému působení je nutno také přičítat negativní chemické vlivy, zejména při působení SO2, CO2, popř.oxidů dusíku. Voda provozní je způsobena činností uživatelů objektu, zejména při mokrých procesech v koupelnách, bazénech, kuchyních, průmyslových provozech atd. Vlhkost rovnovážná vzniká v materiálech vlivem jejich hygroskopických vlastností. Její množství závisí na teplotě, vlhkosti a atmosférickém tlaku obklopujícího prostředí. Tato vlhkost se také označuje jako vlhkost hygroskopická Vlhnutí stěn je možno se bránit buď izolováním stavebních konstrukcí nebo jejich neustálým vysušováním. U nově budovaných objektů se jednoznačně používá hydroizolace v nejrůznější podobě, u rekonstruovaných a starších objektů se využívají způsoby oba. U starších objektů se voda dostává do pórovitých materiálů převážně vlivem zemní vlhkosti. Ve zdivu probíhá vzlínání vlivem kapilárních sil a současně k odpařování vlhkosti z povrchu zdiva. Pokud nejsou velké výkyvy teploty a vlhkosti okolního prostředí, dochází tak ke stabilizaci výšky vody, při které existuje rovnováha mezi přísunem vody a odpařováním. Vlhkost vytváří vhodné podmínky pro výskyt mikroorganismů, bakterií, mechů a řas, které brání možnosti odpařování vlhkosti ucpáváním pórů jejich produkty. Stárnutím zdí se zvyšuje

53

podíl rozpustných solí uvnitř konstrukcí. Porušování omítek a povrchových částí může probíhat též objemovými změnami solí přítomných ve zdivu.

4.8. Plísně v budovách Velký problém současných budov je to že se výrazně omezilo větrání , dochází k nárůstu plísní v budovách a to může velmi negativně ovlivňovat životnost těchto staveb. Plísně jako jedna ze skupin výtrusných hub se množí výtrusy, které za předpokladu tepla a vlhkosti začnou ve vhodných podmínkách klíčit. Základem je vlhkost zdiva, která vznikla kondenzací na studené stěně, a přiměřená teplota. Je nutno si uvědomit, že například 4-členná rodina během dne vyprodukuje přibližně 10 l vody ve formě vodních par. Pokud dochází ke kondenzaci vody na skle okna, je řešení jednoduché. Sklo je nenasákavé, utře se a problém je vyřešen. U zdiva je proces vsakování pomalejší a trvá obvykle 3 - 6 měsíců, než se začne vytvářet viditelná barevná pigmentace prorůstajících mycélií plísní.

4.9. Budovy s vysokou energetickou náročností ve srovnání s novým trendem nízkoenergetických budov21 Výstavba budov v nízkoenergetickém standardu se nám již dostala do podvědomí, většina developerských firem má již ve své nabídce zařazeny nejen nízkoenergetické rodinné domy, ale i domy bytové. Poptávka po energeticky úsporném bydlení roste po celé Evropě, ve velké míře je iniciována i zaváděním nových předpisů a technických norem. V České republice bylo významným krokem zavedení průkazu energetické náročnosti budov, kterým musejí být od 1. 1. 2009 povinně vybaveny nové a rekonstruované budovy o celkové podlahové ploše větší než 1 000 m2. Hlavní změny nás teprve čekají. V listopadu 2009 byla schválena konečná podoba revize evropské směrnice o energetické náročnosti budov 2002/91/ES, která se již týká téměř všech typů a velikostí budov. Výjimku tvoří samostatné budovy menší než 50 m2, historické a sakrální budovy, objekty k přechodnému pobytu osob a některé typy prázdninových objektů. Díky tomu by všechny novostavby od roku 2021 měly mít již téměř nulovou spotřebu energie. V ČR bude tomuto kroku předcházet zavedení nízkoenergetického

21

Zpracováno dle článku v časopise Stavebnictví 04/12, Transpozice druhé evropské energetické směrnice do českých právních předpisů

54

standardu pro všechny budovy dokončené po 1. lednu 2013, který znamená snížení potřeby tepla na méně než polovinu ve srovnání s dnešní běžnou novostavbou. Pro dosažení pasivního standardu by však bylo třeba snížit potřebu tepla u běžné novostavby zhruba osmkrát, pro splnění kritérií nulového domu dokonce až patnáctkrát. Takové snížení si v současnosti umíme jen stěží představit a bude zajímavé sledovat další vývoj. Toho, kdo se průběžně zajímá o evropskou legislativu a její důsledky transformované v národních právních předpisech, nemohla nová směrnice 2010/31 EU zaskočit. Je jen logickým pokračováním vývoje a předchozích směrnic, kroků a trendů, které byly zahájeny před více jak deseti roky. Tyto postupy směřují k nižší energetické náročnosti novostaveb i rekonstrukcí. Jejich cílem je postupně nahrazovat energetické zdroje na bázi fosilních paliv obnovitelnými zdroji energie při neustále se snižující energetické náročnosti stávajících, rekonstruovaných i nově budovaných staveb. Ke koncovému roku 2020 je možné akceptovat i vysoké nároky na nové budovy, které nebudou vyšší než požadavky uložené směrnicí 2010/31/EU. Technologie a materiály jsou k dispozici, technologické postupy se lze během desetiletého období naučit. Bude pouze nutné uvážlivě uplatnit požadavky na využití obnovitelných zdrojů energie v budovách. Je otázka jak se projeví tato téměř nulová spotřeba energie na ceně takových nemovitostí a zda se budovy , které neodpovídají nové směrnici EU nebudou jevit jako zastaralé. Pokud majitel provede takové stavební úpravy, které budou mít za následek úspory energie, může dojít ke zvýšení nájemného dle §2250 Občanského zákoníku , tím dochází ke zvýšení hodnoty takového majetku. §2250 Občanského zákoníku 1.Provede – li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bystu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí- li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. 2.Nedojde-li k dohodě podle odstavce 1, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů, má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení se nepřihlíží.

55

5. Případová studie V praktické části své diplomové práce se budu zabývat dvěmi oceněními aplikovanými na jedné stavbě. Vlivem nedostatečně prováděné údržby došlo u nemovitosti k zatékání do střechy a tím k degradaci krovu.Výsledky ocenění porovnám a vyhodnotím. K porovnání vlivu zanedbané údržby použiji dvě ocenění téže nemovitosti v různém časovém období při různém stupni údržby této nemovitosti.

Obr.č. 5 - Zkoumaná nemovitost před rekonstrukcí

. Obr.č. 6 - Zkoumaná nemovitost po rekonstrukci

5.1. Popis nemovitosti Popis lokality Město Sedlčany se nachází při silnici I třídy č. 18 směr Příbram- Olbramovice, 30 km od bývalého okresního města Příbrami, 23 km od rychlostní komunikace č. 4 směr Praha – Strakonice, 16 km od silnice I. Třídy směr Praha – Benešov – Tábor a cca 65 km od hlavního města Prahy. Ve městě je úplná občanská vybavenost. Správní centrum je v místě. S okolím je město spojeno hromadnou autobusovou a železniční dopravou,jezdící dobře. Oceňovaná

56

nemovitost je umístěna naproti autobusovému nádraží, v sousedství gymnázia, ve smíšené zástavbě.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů posudku je v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Stáří budovy je odhadem 100 let. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu.

Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Sedlčany. Jako celek mají zhruba obdélníkový půdorys.Poloha pozemků je vůči sousedům řadová. Pozemek č. 228 o rozloze 362 m2 je z převážné části zastavěn budovou č.p.92. Pozemek č. 229 o rozloze 339 m2 slouží jako zahrada domu Pozemek č. 230/2 o rozloze 15 m2 je nezastavěný a přiléhá k rodinnému domu.. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inženýrské sítě ( elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon) z nichž na pozemky vedou podzemní přípojky s výjimkou telefonu, který je veden nadzemním vedením. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 716 m2.

5.2. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jde o budovu řadovou, koncovou v řadě. Stavba má jedno podlaží nadzemní a podkroví o půdorysu přibližně čtvercovém pod sedlovou střechou. Nosná konstrukce je zděná založená na základových pasech, s hydroizolacemi proti zemní vlhkosti. Krov je dřevěný se střešní krytinou z pálených tašek . Oplechování střechy, parapetů, žlabů a svodů je provedeno z pozinkovaného plechu Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba má jedno nadzemní podlaží a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty.

57

Konstrukční řešení a vybavenost Jedná se o rodinný dům. Objekt je před rekonstrukcí přízemní, částečně podsklepený s valbovou střechou s krytinou z pálených tašek. Ta byla po rekonstrukci nahrazena střechou sedlovou a krytinou z betonových tašek. Krytina byla před rekonstrukcí v havarijním stavu a krov jevil známky napadení hnilobou a dřevokazným hmyzem. Obvodové stěny jsou zděné kamenné 65-105 cm.

Před rekonstrukcí s vnitřní povrchovou úpravou stěn vápennou

omítkou štukovou, vnitřní stěny jsou převážně zděné s povrchovou úpravou vápennou omítkou štukovou. Podlahy jsou z cementového potěru, v části z keramických dlaždic, okna jsou dřevěná, zdvojená, dveře jsou hladké s nátěrem. Vytápění je lokální na tuhá paliva , se sanitárním vybavením WC mísa, umyvadlo. Při rekonstrukci bylo vybudováno ústřední vytápění s plynovým kotlem. Stáří budovy je odhadem 100 let.

Zatřídění majetku Rodinný dům. Nepodsklepený. 1 nadzemní podlaží. Šikmá střecha Objekt je zděný. Řadový , koncový v řadě Z výše uvedeného se jedná o typ A se sklonitou střechou, se základní cenou obestavěného prostoru 2 290,00 Kč za m3. Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro účel ocenění porovnávací metodou byla zpracována databáze nemovitostí. Veškeré použité stavby byly nalezeny na realitním serveru Sreality.cz .

Použité zákony a vyhlášky Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb.

58

Popis rekonstrukce:

Svislé konstrukce: Ve stávajících konstrukcích jsou navrženy úpravy vybourání a dozděním. Bude vybudováno podkroví se samostatnou bytovou jednotkou. V přízemí je navrženo rozšíření stávajícího průchodu o vstup do podkroví. Toto rozšíření má charakter nosné konstrukce pro vynesení krovu, jehož hlavní součástí je železobetonový pilíř nepravoúhlého průřezu, nesoucí překlad z ocelových válcovaných nosičů. V podkroví je navrženo dozdění půdních nadezdívek. Příčky v podkroví budou vyzděny z příčkovek.

Vodorovné konstrukce Stropní konstrukce nad přízemím je zachována stávající. Po odstranění dusaného jílu bude posouzen stav celé konstrukce statike a narušené části budou nahrazeny novou konstrukcí. Stropní konstrukce podkroví je nahrazena podbitím kleštin a krokví sádrokartonovými deskami. Nadedveřní překlady jsou navrženy z ocelových nosníků. Po demontáži krovu budou po celém obvodu objektu provedeny železobetonové věnce o výšce 150mm, s výztuží.

Zastřešení Stávající zastřešení objektu je v havarijním stavu a bude celé demontováno. Z důvodu využitelnosti podkrovního prostoru je navrženo zvýšení půdních nadezdívek při zachování původního sklonu střechy. Nad celým půdorysem objektu je navržena soustava sedlových střech, tvořená dřevěným krovem vaznicové soustavy, v níž jsou nosné stolice nahrazeny stažením krokví kleštinami v každém páru. Pro zvýšení tuhosti konstrukce jsou vaznice podepřeny sloupky z ocelových válcovaných profilů I č. 80, opatřenými ocelovým záhlavím. Tyto sloupky jsou umístěny tak, aby přenášely zatížení krovu do nosných stěn přízemí přímo a byly skryty v příčkách podkroví. Kleštiny slouží současně jako nosná konstrukce stropu podkroví. K prosvětlení podkrovního prostoru jsou navržena střešní okna v zahradní části půdorysu , a střešní vikýře v uliční části. Vikýře jsou tvořeny dřevěnou konstrukcí opřenou o krokve, s tepelnou izolací a opláštěním. Zastřešení je navrženo válcovou střechou na dřevěných sbíjených ramenátech. Střešní krytina se použije betonové tašky.

Podlahy V podkroví jsou navrženy plovoucí podlahy s montovanou konstrukcí, keramické dlažby . V přízemí cementový potěr a keramická dlažba. 59

Rozpočet rekonstrukce Pro posouzení vlivu rekonstrukce prvku dlouhodobé životnosti, byl pro tuto práci poskytnut dodavatelem stavby rozpočet skutečných nákladů na rekonstrukci. Upravený rozpočet je součástí přílohy č. 4 této práce. Rozpočet rekonstrukce činí dle přílohy

Kč 1 675 027 ,5.3. Výpočet ceny objektu porovnávacím způsobem ( dle příloh ) Tabulka č. 8 – Porovnávací metoda Cena před rekonstrukcí Dle přílohy č. 2

Cena po rekonstrukci Dle přílohy č. 3

Rodinný dům

987 552

2 461 789

Pozemek dle přílohy č. 1

539 000

539 000

Cena celkem

1 526 552

3 000 789

Cena po zaokrouhlení

1 530 000 Kč

3 000 000 Kč

„Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v obci Sedlčany nabízeny v aktuální době k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě , že se jednalo o nabídky , zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jakou sou datum transakce, vlastnická práva, technický stav objektu, vybavenost poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. „22

22

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. – Oceňování na tržních principech. BIVŠ,2008. ISBN 978-80-7265-128-3

60

5.4. Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem před rekonstrukcí Určení typu konstrukce objektu a základní ceny obestavěného prostoru Nejdříve si definujeme základní předpoklady pro určení typu objektu, následně je k tomuto typu přiřazena cena za 1m3 obestavěného prostoru.

Úprava základní ceny obestavěného prostoru Dle odstavce 2 § 5, vyhlášky si uvedeme výpočet základní ceny rodinného domu metodou nákladovou. ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki Doplňující výpočty k nákladové metodě Cena rodinného domu rekreační chalupy a rekreačního domku se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou. Základní cena upravená se zjistí dle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki Základní cena ZC = 2290,-Základní cena se vynásobí koeficientem u řadových domů – koncových 0,95 ZC = 2290 x 0,95 = 2176 K5 – koeficient polohy Dle Přílohy č. 14 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. je koeficient K5 pro město Sedlčany stanoven hodnotou 1, 00. Ki – koeficient změn cen staveb Tento koeficient stanovuje Příloha č.38 k vyhlášce 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. Ki = 2,142.

61

Základní cena upravená ZCU = 2176 x 0,813 x 1 x 2,142 ZCU = 3789 Kč Tabulka č. 9 - Koeficient K4 – Standard stavby

Číslo položky

Konstrukce a vybavení

Hodnocení Objemový Upravený standardu podíl Koeficient obj. podíl

1

Základy včetně zemních prací

2

Svislé konstrukce

S

0,172

1,00

0,172

3

Stropy

S

0,082

1,00

0,082

4

Zastřešení mimo kritinu

P

0,059

0,46

0,02714

5

Krytiny střech

P

0,028

0,46

0,01288

6

Klempířské konstrukce

P

0,006

0,46

0,00276

7

Úpravy vnitřních povrchů

P

0,070

0,46

0,0322

8

Úpravy vnějších povrchů

P

0,036

0,46

0,01656

9

Vnitřní obklady keramické

S

0,021

1,00

0,021

10

Schody

S

0,033

1,00

0,033

11

Dveře

S

0,039

1,00

0,039

12

Vrata

X

---

0,00

0

13

Okna

P

0,057

0,46

0,02622

14

Povrch podlah

S

0,032

1,00

0,032

15

Vytápění

P

0,052

0,46

0,02392

16

Elektroinstalace

S

0,059

1,00

0,059

17

Bleskosvod

S

0,003

0,00

0

18

Vnitřní vodovod

S

0,032

1,00

0,032

19

Vnitřní kanalizace

S

0,031

1,00

0,031

20

Vnitřní plynovod

S

0,004

0,00

0

21

Ohřev teplé vody

S

0,019

1,00

0,019

22

S

0,000

0,00

0

23

Vybavení kuchyně Vnitřní hygienická zařízení vč. WC

S

0,034

1,00

0,034

24

Výtahy

X

0,014

0,00

0

25

Ostatní

S

0,054

1,00

0,054

Instalační prefabrikovaná jádra

X

---

0,00

0

26 Součet objemových podílů Hodnota koeficientu K4

S

0,063

1,00

0,063

0,81268 0,813

62

Tabulka č. 10 - Opotřebení před rekonstrukcí Číslo položky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Konstrukce a vybavení Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrch podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hyg. zařízení vč. 23 WC 24 Výtahy 25 Ostatní 26 Instalační prefab. jádra Opotřebení celkem Opotřebení celkem v %

Předpo. Vážené Obj. podíly Stáří životnost Opotřebení opotřebení 0,063 100 175 0,571 0,036 0,172 75 90 0,833 0,143 0,082 80 90 0,889 0,073 0,059 50 100 0,500 0,030 0,028 35 50 0,700 0,020 0,006 35 60 0,583 0,004 0,070 30 60 0,500 0,035 0,036 25 50 0,500 0,018 0,021 25 40 0,625 0,013 0,033 20 100 0,200 0,007 0,039 20 60 0,333 0,013 x x 40 x x 0,057 25 60 0,417 0,024 0,032 20 40 0,500 0,016 0,052 25 40 0,625 0,033 0,059 20 40 0,500 0,030 0,003 0 40 0,000 0,000 0,032 15 40 0,375 0,012 0,031 15 50 0,300 0,009 0,004 0 40 0,000 0,000 0,019 0 30 0,000 0,000 0,000 0 20 0,000 0,000 0,034 0,014 0,054 x

63

0 x x x

50 x x x

0,000 x x x

0,000 x x x 0,514 51%

Tabulka č. 11 - Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následující tabulce:

Nákladová metoda – před rekonstrukcí Název

Rodinný dům , Nádražní 92, Sedlčany

Číslo pozemku

228,229,230/2

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

100 roků

Počet podlaží

1nadzemní

Celková zastavěná plocha

114m2

Celkový obestavěný prostor

584 m3

Jednotkové reprodukční náklady

3789 Kč

Celkové reprodukční náklady

2212776 Kč

Fyzické opotřebení

-51%

Pozemek

539000 Kč

Indikovaná hodnota

1 623 260 Kč

Zaokrouhleno

1 620 000 Kč

64

5.5. Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem po rekonstrukci Základní cena ZC = 2290,-Základní cena se vynásobí koeficientem u řadových domů – koncových 0,95 ZC = 2290 x 0,95 = 2176 Základní cena upravená ZCU = 2176 x 0,986 x 1 x 2,142 ZCU = 4596 Kč

65

Tabulka č. 12 - Koeficient K4 – Standard stavby

Číslo položky

Konstrukce a vybavení

Hodnocení Objemový Upravený standardu podíl Koeficient obj. podíl

1

Základy včetně zemních prací

S

0,063

1,00

0,063

2

Svislé konstrukce

S

0,172

1,00

0,172

3

Stropy

S

0,082

1,00

0,082

4

Zastřešení mimo kritinu

S

0,059

1,00

0,059

5

Krytiny střech

S

0,028

1,00

0,028

6

Klempířské konstrukce

S

0,006

1,00

0,006

7

Úpravy vnitřních povrchů

S

0,070

1,00

0,07

8

Úpravy vnějších povrchů

S

0,036

1,00

0,036

9

Vnitřní obklady keramické

S

0,021

1,00

0,021

10

Schody

S

0,033

1,00

0,033

11

Dveře

P

0,039

1,00

0,039

12

Vrata

X

---

0,00

0

13

Okna

S

0,057

1,00

0,057

14

Povrch podlah

S

0,032

1,00

0,032

15

Vytápění

S

0,052

1,00

0,052

16

Elektroinstalace

S

0,059

1,00

0,059

17

Bleskosvod

S

0,003

1,00

0,003

18

Vnitřní vodovod

S

0,032

1,00

0,032

19

Vnitřní kanalizace

S

0,031

1,00

0,031

20

Vnitřní plynovod

S

0,004

1,00

0,004

21

Ohřev teplé vody

S

0,019

1,00

0,019

22

S

0,000

0,00

0

23

Vybavení kuchyně Vnitřní hygienická zařízení vč. WC

S

0,034

1,00

0,034

24

Výtahy

X

0,014

0,00

0

25

Ostatní

S

0,054

1,00

0,054

Instalační prefabrikovaná jádra

X

---

0,00

0

26 Součet objemových podílů Hodnota koeficientu K4

0,986 0,986

66

Tabulka č. 13 - Opotřebení po rekonstrukci Číslo položky

Konstrukce a vybavení

Obj. podíly

Stáří

Předpo. životnost

Opotřebení

Vážené opotřebení

1

Základy vč. zemních prací

0,063

100

175

0,571

0,036

2

Svislé konstrukce

0,172

40

90

0,444

0,076

3

Stropy

0,082

40

90

0,444

0,036

4

Zastřešení mimo kritinu

0,059

1

100

0,010

0,001

5

Krytiny střech

0,028

1

50

0,020

0,001

6

Klempířské konstrukce

0,006

1

60

0,017

0,000

7

Úpravy vnitřních povrchů

0,070

1

60

0,017

0,001

8

Úpravy vnějších povrchů

0,036

1

50

0,020

0,001

9

Vnitřní obklady keramické

0,021

1

40

0,025

0,001

10

Schody

0,033

1

100

0,010

0,000

11

Dveře

0,039

20

60

0,333

0,013

12

Vrata

x

x

40

x

x

13

Okna

0,057

1

60

0,017

0,001

14

Povrch podlah

0,032

1

40

0,025

0,001

15

Vytápění

0,052

1

40

0,025

0,001

16

Elektroinstalace

0,059

1

40

0,025

0,001

17

Bleskosvod

0,003

1

40

0,025

0,000

18

Vnitřní vodovod

0,032

1

40

0,025

0,001

19

Vnitřní kanalizace

0,031

1

50

0,020

0,001

20

Vnitřní plynovod

0,004

1

40

0,025

0,000

21

Ohřev teplé vody

0,019

1

30

0,033

0,001

22

Vybavení kuchyní

0,000

20

20

1,000

0,000

23

Vnitřní hyg. zařízení vč. WC

0,034

1

50

0,020

0,001

24

Výtahy

0,014

x

x

x

x

25

Ostatní

0,054

x

x

x

x

26

Instalační prefab. jádra

x

x

x

x

x

Opotřebení celkem

0,173

Opotřebení celkem v %

17,00%

67

Tabulka č. 14 - Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následující tabulce:

Nákladová metoda - po rekonstrukci Název

Rodinný dům , Nádražní 92, Sedlčany

Číslo pozemku

228,229,230/2

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

100 roků

Počet podlaží

1nadzemní, půdní vestavba

Celková zastavěná plocha

228m2

Celkový obestavěný prostor

740m3

Jednotkové reprodukční náklady

4596 Kč/m3

Celkové reprodukční náklady

3401040 Kč

Fyzické opotřebení

2822863Kč

- 17%

Pozemek

539000 Kč

Indikovaná hodnota

3361863 Kč

Zaokrouhleno

3 360 000 Kč

68

5.6. Tabulka č. 15 - Rekapitulace oceňované nemovitosti nákladovou metodou

Objekt

Cena před rekonstrukcí

Cena po rekonstrukci

Cena celkem po

1 620 000 Kč

3 360 000 Kč

zaokrouhlení

Při výpočtu tržní hodnoty nákladovou metodou jsem nejprve provedla identifikaci majetku Dále jsem provedla výpočet obestavěného prostoru dle provádějí vyhlášky k zákonu č. 151/97Sb. Dále jsem určila typ nemovitosti dle způsobu užití a druhu konstrukce a provedla jsem výpočet reprodukční ceny při použití cenového předpisu. „Autoři cenového předpisu – orgány státní správy , vycházejí z asi nejrozsáhlejší databáze reprodukčních cen, která je v České republice k dispozici. Každá stavební firma je ze zákona povinna poskytovat určité statistické údaje o nákladech na stavbu příslušnému statistickému úřadu. Z těchto hodnot následně vycházejí autoři vyhlášky. Výhody použití teéto metody jsou následující: Opora v právním řádu Jednoduchost a srozumitelnost Všeobecná použitelnost Možnost využití řady softwarových programů Podle zkušeností ze současné praxe je tato metoda mezi odhadci asi tou nejvíce používanou. Má ovšem i své nevýhody Nezohledňuje dokonale místní podmínky – náklady na stavbu jsou jiné v Praze a jiné v obci o 100 obyvatelích Vlivem doby přípravy cenového předpisu jsou údaje zastaralé asi jeden rok.“23

23

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9

69

Standard stavby jsem určila analyticky – koeficient K4. Tento způsob je pracnější , ale přesnější. Stavba se při něm rozdělí na jednotlivé prvky a celky a ty se ocení jako nadstandardní nebo podstandardní, standardní . Pro tento výpočet jsem zvolila metodiku z oceňovací vyhlášky. Koeficient K4 by se měl pohybovat v rozmezí 0,8 – 1,2. Dále jsem stanovila opotřebení stavby před a po rekonstrukci pomocí analytické metody. Při řádném zhodnocení vlivu zanedbané údržby je podle mého názoru analytická metoda nejvhodnější , neboť rozkládá stavbu na jednotlivé prvky a následně stanovuje jejich jednotlivá opotřebení.

70

5.7. Závěrečná kontribuce ocenění majetku Tabulka č. 16 – Kontribuce před rekonstrukcí Indikace Kč

Váha %

Vážený průměr

Porovnávací metoda

1 530 000

90

Kč 1 380 000

Nákladová metoda

1 620 000

10

Kč

Výnosová metoda

0

0

162 000 0

Výsledná cena

Kč 1542 000

Zaokrouhleno

Kč 1 540 000

Tabulka č. 17 – Kontribuce po rekonstrukci Indikace Kč

Váha %

Vážený průměr

Porovnávací metoda

3 000 000

90

Kč 2 700 000

Nákladová metoda

3 360 000

10

Kč

Výnosová metoda

0

0

336 000 0

Výsledná cena

3 036 000 Kč

Zaokrouhleno

3 040 000 Kč

Nemovitost se nachází v obci Sedlčany s 8 000 obyvateli , v tomto městě není rozvinut trh s pronájmy rodinných domů. Rodinné domy se pronajímají zřídka a spíše k podnikatelským záměrům. Nepodařilo se mi tudíž vytvořit relevantní databázi nájmu a proto jsem neprovedla zhodnocení nemovitosti výnosovou metodou. Nákladovou metodu jsem použila jako korektor tržní hodnoty zjištěné porovnávací metodou.

Rozpočet rekonstrukce 1 675 000 Kč

71

Tabulka č. 18 – Zhodnocení případové studie Náklady na rekonstrukci v Kč

1 675 000,00

Koeficient redukce nákladů

0,89

Reálná hodnota návratnosti nákladů v Kč

1 500 000,00

Po zaokrouhlení

Z případové studie vyplývá, že cca 89% z celkových nákladů na rekonstrukci se projeví ve zvýšeném odhadu ceny nemovitosti po rekonstrukci. Takto vysoká hodnota odpovídá stavu na trhu s nemovitostmi v daném místě a čase. Jako podklad mého tvrzení je samotná databáze porovnatelných nemovitostí , jejichž ceny se pohybují v průměrné výši, která je obvyklá v této lokalitě. Po rekonstrukci již nemovitost nevybočuje ze standardu lokální zástavby. Návratnost rekonstrukce nedosahuje vždy 89% . Je nutné v našem případě zohlednit rekonstrukci prvků dlouhodobé životnosti, jejichž dobrý technický stav výrazně ovlivní kvalitu každého objektu. Pokud by se jednalo jen o rekonstrukci některých z prvků krátkodobé životnosti, jednalo by se o podstatně nižší číslo. Dále bych ráda uvedla, že porovnávací metoda byla ke stanovení ceny obvyklé mnohem vhodnější. Pokud se podaří získat dostatečný počet objektů , které jsou podobné srovnávané nemovitosti, pak se přesnost této metody velmi zvyšuje. Pro další zpřesnění odhadu ceny jsem použila rozpočet od dodavatele na rekonstrukci této nemovitosti. Jelikož oceněním porovnávací metodou jsem dosáhla mnohem přesnějších výsledků, přidělila jsem mu v závěrečné kontribuci 70% váhu. Na závěr bych chtěla zmínit, že význam promítnutí zanedbané údržby do obvyklé ceny nemovitosti je značný a může cenu nemovitosti výrazně ovlivnit, jak jsem prakticky ukázala v případové studii.

72

6. Závěr Pokud majitelé staveb řádně pečují o údržbu svého majetku, ekonomická situaci jim většinou umožňuje financovat veškeré náklady spojené s údržbou a obnovou, když je tato investice rozložena do dostatečně dlouhého časového období. Jednotlivé konstrukční prvky ztrácí svoji technickou funkci, spolehlivost a kvalitu užíváním a přirozeným stárnutím. Proto je nutné jejich dělení z hlediska životnosti na prvky krátkodobé a dlouhodobé. Obvykle se za dlouhodobé označují konstrukce, na nichž přímo závisí technická životnost stavby. Jak bylo uvedeno v práci patří mezi ně konstrukce základů, svislé a vodorovné nosné konstrukce, schodiště a konstrukce střechy. Ostatní prvky jsou považovány za krátkodobé, jsou to všechny konstrukce, u nichž se předpokládá, že se za dobu životnosti stavby budou alespoň jednou měnit. Pravidelná údržba a opravy zabraňují vzniku vad a poruch, které ovlivňují životnost nemovitosti. Finanční náročnost optimální údržby nelze přesně stanovit, protože každá budova se opotřebovává jinak. Předložená práce shrnuje problematiku údržby a některé aspekty stárnutí materiálů a jejich vliv na možné znehodnocování nemovitosti, které se pak následně promítne do ceny nemovitostí při jejich odhadu. Tato problematika je komplikovaná a v současné době neexistuje jednotně stanovený postup. Výběr metodiky při ocenění nemovitosti se zanedbanou údržbou závisí jen na vlastním uvážení znalce. Tento stav ale nepovažuji za vyhovující, protože výsledek ocenění závisí na znalostech odborníka, který provádí ocenění, ale ne na důležitých okolnostech jako je volba přiměřené hodnoty. Bylo by tedy nutné vytvořit metodický postup pro zpracovávání znaleckých posudků nemovitostí se zanedbanou údržbou, tak aby se tato řádně v ocenění projevila. Z realitního trhu lze očekávat, že prodejní ceny nemovitostí budou stále více mapovat jejich kvalitu. Proto se domnívám, že dům nebo byt ve špatném stavu bude čím dál častěji hledat svého kupce velmi obtížně. Koupit a následně opravovat zanedbanou nemovitost se nemusí vůbec vyplatit. Ceny takovýchto nemovitostí, nebudou-li stát ve vyloženě zajímavých lokalitách, budou klesat. Některé z nich se mohou stát zcela neprodejnými. Zbavit se včas nekvalitní nemovitosti, byť za nepříliš vysokou cenu, je tedy mnohdy tím nejlepším řešením. Ponechá-li se chátrající nemovitost delší čas bez údržby, její tržní cena může být nakonec záporná. Její oprava se může stát neproveditelnou a od ceny pozemku pak bude třeba odečíst náklady na její odstranění. Ty nemusejí být vůbec nízké, už jen kvůli vysokým cenám na odvoz a uložení stavebního odpadu

73

na skládku. Odstranění zchátralé stavby pak může podle platných předpisů nařídit i stavební úřad. Do nákladů na užívání stavby v průběhu životního cyklu, se zahrnují nejenom náklady na cyklickou údržbu, ale také provozní náklady stavby (pojištění, osvětlení, větrání, topení, čištění, úklid, odvoz odpadů, vodné a stočné a další). Stav budovy nepříznivě ovlivňuje faktor času. V průběhu užívání stavby dochází k působení klimatických vlivů, stárnutí použitého materiálu a k mechanickému poškození jejích částí vlastním provozem. Nezanedbatelné je i její morální zastarání. V důsledku zmíněných procesů dochází během této fáze k cyklickým údržbám, případně k obnově částí stavby, rekonstrukcím a modernizacím staveb. Jak veliké jsou tedy náklady na opravy a rekonstrukce staveb v průběhu jejich životního cyklu? Základnou pro výpočet je hypotetická nebo reálná pořizovací cena funkčních dílů. Podstatou očekávaných nákladů je určení životního cyklu jednotlivých stavebních konstrukcí a prací s logickou vazbou souvisejících s jejich prováděním. Například se to projeví i v občanském zákoníku. ( účinnost od 1. ledna 2014 ) , kde ustanovení o výši nájemného dává pronajímateli v případě stavebních úprav navrhnout zvýšení nájemného. Z provedené případové studie jednoznačně vyplývá, že pokud je dostatečné množství relevantních srovnávacích nemovitostí, které nám dovolí si utvořit patřičnou databázi pro porovnávací metodu, je tato metoda, dle mého názoru ke stanovení ceny nemovitosti se zanedbanou údržbou nejvhodnější. Zhodnocení vložených prostředků do nápravy nemovitosti se zanedbanou údržbou mi v případové studii vyšlo 89%. Takto vysoké procento odpovídá lokalitě a zájmu o tento typ nemovitosti . Na závěr je ovšem nutné konstatovat, že pokud by stejná částka byla vynaložena v jiné lokalitě bylo by toto zhodnocení rozdílné. Domnívám se, že například v některé „prime rate“ lokalitě by naše zhodnocení převyšovalo sto procent.

74

7. Seznam použité literatury 1.BALÍK, Michael, Odvlhčování staveb 2., přepracované vydání ,Grada Publishing,2008. ISBN 978-80-247-2693-9 2.BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava, Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání Praha, 2007. ISBN 978-80-7201-679-2

3.BRADÁČ, A. Tržní oceňování nemovitostí. VIII. Přepracované vydání. Brno : AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009. 753s. ISBN 978-80-7204-630-0.

4.DUŠEK Davic, Základy oceňování nemovitostí, Nakladatelství VŠE Oeconomica,Praha 2004, ISBN- 80-245-0728-5

5.HÜTTER, David, Základy oceňování nemovitostí , 2008 Brno, ISBN 978-80-254-2664-7

6.KUPILÍK , Václav , Životnost staveb, Grada Publishing, Praha, 1999, ISBN 80-7169-581-5

7.ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. – Oceňování na tržních principech. BIVŠ,2008. ISBN 978-80-7265-128-3

8.ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9

9.ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-101 75

10.PODLENA, Václav, Přestavby budov ,Nakladatelství Parta, 2006, ISBN 80-7320-018-X

11.SVOBODA, Luboš, BAŽANTOVÁ, Zdenka, MYŠKA, Milan, NOVÁK Jaroslav, TOBOLKA , Zdeněk, VÁVRA, Roman, VIMMROVÁ Alena, VÝBORNÝ Jaroslav, Stavební hmoty , Nakladatelství Jaga Group , 2007 ISBN 978-80-8076-057-1

12.TICHÝ, Milík, Projekty a zakázky ve výstavbě , Nakladatelství C.H.Beck v Praze, 2008 ISBN 978-80-7400-009-6

13.Úplné znění: Oceňování. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., 2011. ISBN 978-80-7208-828-7

14.VLČEK, M., MOUDRÝ, I., NOVOTNÝ, M., BENEŠ, P., MACEKOVÁ, V. Poruchy a rekonstrukce staveb. 3. vyd. Brno: ERA group spol. s r. o., 2006. ISBN 80-7366-073-3

Tištěné seriály 15. Transpozice druhé evropské energetické směrnice do českých právních předpisů, Časopis Stavebnictví, 04/12

76

Internet 16.www.mapy.cz 17.www.sreality.cz

Použité zákony a vyhlášky

18. Zákon č. 151/1997 Sb., O oceňování majetku.

19.Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., O provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb.

20. Zákon č. 183/2006 Sb., O územním plánování a stavebním řádu

77

8. Přílohy : říloha č. 1 Ocenění pozemku porovnávací metodou24 POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

stavební parcela

stavební parcela

N/A

N/A

stavební parcela N/A

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Nádražní 92

Parcelní číslo

228,229,23O/2

stavební parcela N/A

Katastrální území

Sedlčany

Sedlčany

Sedlčany

Sedlčany

Sedlčany

Obec

Sedlčany

Sedlčany

Sedlčany

Sedlčany

Sedlčany

Okres

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

Adresa pozemku

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

3 637 900

787 500

2 999 000

560 000

716

5197

1050

3765

800

X

700

750

796,547145

700

1.6.10

19.4.10

12.4.10

1.4.10

1

1,05

1,05

1,05

Upravená hodnota C. Právní údaje

700

787,5

836,374502

735

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

630

708,75

752,7370518

661,5

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

630

708,75

752,7370518

661,5

Bez věcných břemen

Bez břemen

Bez břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

1

630

708,75

752,7370518

661,5

Občanská vybavenost

Občanská vybavenost

Občanská vybavenost

Občanská vybavenost

1

1

1

1

630

708,75

752,7370518

661,5

Ano

Ano

Ano

Ano

Datum transakce Korekce

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

24

Ano

Zpracováno na základě údajů www.sreality.cz

78

věcných

věcných

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Nejsou

1

1

1

1

630

708,75

752,7370518

661,5

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 630

1 708,75

1 752,7370518

1 661,5

Porovnatelná

Horší

Horší

Porovnatelná

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce

Kompletní

Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost parkování Korekce

kompletní

Výborné

1

1,05

1,05

1

630

744,1875

790,3739044

661,5

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

630

744,1875

790,3739044

661,5

Rovinný

Rovinný

Mírně svažitý

Rovinný

1

1

1,05

1

630

744,1875

829,8925996

661,5

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

630

744,1875

829,8925996

661,5

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

630

744,1875

829,8925996

661,5

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

630

744,1875

829,8925996

661,5

Výborné

Výborné

Výborné

Průměrné

a 1

1

1

1,05

630

744,1875

829,8925996

694,575

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

630

744,1875

829,8925996

694,575

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

Upravená hodnota E. Ostatní parametry

630

744,1875

829,8925996

694,575

Větší

Větší

Větší

Obdobná

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Velikost pozemku

Ne

X

Korekce

1,05

1,05

1,05

1

Upravená hodnota Možná zastavitelnost

661,5

781,396875

871,3872296

694,575

30% plochy

30% plochy

30% plochy

30% plochy

30% plochy

79

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

661,5

781,396875

871,3872296

694,575

Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku

752,2147761

661,5

781,396875

871,38723

694,575

716

5197

1050

3765

800

538585,7797

3437815,5

820466,7188

3280772,92

555660

zaokrouhleno

Celková porovnávací hodnota

Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo

číslo parcely

výměra v m2

jednotková hodnota v Kč/m2

tržní hodnota

1

228

362

752,2147761

272 302

2

229

339

752,2147761

255 001

3

230/2

15

Celkem

752,2147761

716

11273 538576

80

539000

Příloha č. 2 Porovnávací metoda – majetek jako celek před rekonstrukcí

- TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Před rekonstrukcí Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název Rodinný nemovitosti dům 92

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost 1

2

Rodinný dům čp.14

Parcelní číslo 228 Adresa Nádražní 92 Příčovy 14 nemovitosti Katastrální Sedlčany Sedlčany území Obec Sedlčany Sedlčany Okres Příbram Příbram B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

716

3

4

Rodinný dům čp.127

Rodinný dům 434

Rodinny dům 418

Na Porůčku 127 Sedlčany

Primáře Kareše Sedlčany

Sedlecká 418 Sedlčany

Sedlčany Příbram

Sedlčany Příbram

Sedlčany Sedlčany

1500

800

1050

Hodnota za 1 m2 750 750 750 750 pozemku Hodnota 537000 1125000 319500 600000 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet 260 102 138 170 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 1 300 000 1 300 000 1 600 000 celkem Prodejní cena 175000 980500 1000000 bez ceny pozemku Cena za 1 X 1715,686275 7105,072464 5882,352941 porovnávací jednotku Datum transakce 1.8.09 10.2.09 6.1.09

750

Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce Korekce

426

787500

160

1 450 000 662500

4140,625

2.10.09

1

1

1

1

1715,686275

7105,072464

5882,352941

4140,625

Nabídka

Nabídka 0,9

81

Nabídka 0,9

Nabídka 0,9

0,9

Upravená hodnota

Vlastnická práva

1544,117647

Absolutní vlastnictví

Absolutní

Absolutní

Korekce Upravená hodnota

Existence věcných břemen

Ne

Využití podle územního plánu

Rodinný dům č.p.38

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Jiná právní omezení a závazky

Ne

1

1544,117647

6394,565217

5294,117647

3726,5625

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1544,117647

6394,565217

5294,117647

3726,5625

Rodinný dům č.p.38

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

1544,117647

6394,565217

5294,117647

3726,5625

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1544,117647

6394,565217

5294,117647

3726,5625

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota

Absolutní 1

Korekce Upravená hodnota

Absolutní

3726,5625

1

Korekce Upravená hodnota

5294,117647

1

Korekce Upravená hodnota

6394,565217

Ne

Ne

1

1

1

1

1544,117647

6394,565217

5294,117647

3726,5625

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Horší

Korekce Upravená hodnota

Technický stav objektu

Špatný stav, před rekonstrukcí

Technická vybavenost budovy

špatná

Funkční využitelnost budovy

Rodinný dům

Dobrá

1

1

1

1621,323529

6394,565217

5294,117647

3726,5625

Špatný stav

ˇSpatný stav

Špatný stav

Špatný stav

0,95

0,95

0,95

0,95

1540,257353

6074,836957

5029,411765

3540,234375

špatná

Korekce Upravená hodnota

Dobrá

1,05

Korekce Upravená hodnota

Dobrá

špatná

Dobrá

Dobrá

1

1

0,8

1

1540,257353

6074,836957

4023,529412

3540,234375

Rodinný dům

Rodinný dům 82

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota

Další možný rozvoj nemovitosti

Možnost podkroví

1

1

1

1

1540,257353

6074,836957

4023,529412

3540,234375

Možnost podkroví

Možnost podkroví

Korekce Upravená hodnota

Dopravní obslužnost

autobus, vlak

Dopravní dostupnost a parkování

Možnost podkroví

1

1

1

1

1540,257353

6074,836957

4023,529412

3540,234375

autobus

Korekce Upravená hodnota

Možnost podkroví

autobus, vlak

autobus

autobus

1,05

1

1,05

1,05

1617,270221

6074,836957

4224,705882

3717,246094

Parkování na Parkování na Parkování na Parkování na Parkování na dvoře dvoře dvoře dvoře dvoře

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1617,270221

6074,836957

4224,705882

3717,246094

1

1

1

1

1617,270221

6074,836957

4224,705882

3717,246094

Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota

Jiná technická korekce

zděné

zděné

zděné

Korekce Upravená hodnota

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Údržba

velmi špatná

Korekce Upravená hodnota

zděné

1

1

1

1

1617,270221

6074,836957

4224,705882

3717,246094

Menší

menší

Korekce Upravená hodnota

zděné

menší

menší

0,9

0,9

0,9

0,9

1455,543199

5467,353261

3802,235294

3345,521484

průměrná

průměrná

1,15

1,1

1,05

1,05

1673,874678

6014,088587

3992,347059

3512,797559

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

3798,276971 1673,874678 6014,088587 3992,347059 3512,797559

987552,0124 170735,2172

83

829944,225

678699 562047,6094

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

537000

1125000

319500

1524552,012 1295735,217 1149444,225

84

600000

787500

1278699 1349547,609

Příloha č. 3 Porovnávací metoda – majetek jako celek po rekonstrukci TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK - po rekonstrukci Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Rodinný dům č.p.92

1

2

3

4

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Sedlčany 92

Katastrální území

Sedlčany

Sedlčany

Sedlčany

Sedlčany

Sedlčany

Obec

Sedlčany Příbram

Sedlčany Příbram

Sedlčany Příbram

Sedlčany Příbram

Sedlčany Příbram

750

206

306

Okres B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

716

1500

Hodnota za 1 m2 pozemku

753

753

753

753

753

1129500

564750

155118

230418

Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

260

170

180

52

160

X

4 840 000

2 900 000

950 000

3 180 000

3710500

2335250

794882

2949582

21826,471

12973,61111

15286,19231

18434,8875

X

1.5.10

20.4.10

6.5.10

1.6.10

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

21826,47059

12973,61111

15286,19231

18434,8875

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,8

0,8

0,8

0,8

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

17461,17647

10378,88889

12228,95385

14747,91

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

17461,17647

10378,88889

12228,95385

14747,91

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

17461,17647

10378,88889

12228,95385

14747,91

Rodinný dům č.p.38

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Využití plánu

podle

územního

Rodinný dům č.p. 92

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

17461,17647

10378,88889

12228,95385

14747,91

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

17461,17647

10378,88889

12228,95385

14747,91

Ne

Ne

Ne

Ne

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní závazky Korekce

omezení

Upravená hodnota

a

Ne

1

1

1

1

17461,17647

10378,88889

12228,95385

14747,91

85

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce

Dobrá

Horší

Dobrá

Horší

1 17461,17647

1,05 10897,83333

1 12228,95385

1,05 15485,3055

Novostavba

Po rekonstrukci

Nutné opravy

Po rekonstrukci

0,67

1

1,2

1

11698,98824

10897,83333

14674,74462

15485,3055

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Horší

Upravená hodnota Technický stav objektu

Dům po rekonstrukci

Korekce Upravená hodnota Technická budovy Korekce

vybavenost

Dobrá

Upravená hodnota Funkční budovy Korekce

využitelnost

Rodinný dům

Upravená hodnota Další možný nemovitosti Korekce

rozvoj

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

a

1

0,8

14674,74462

12388,2444

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

0,85

1

1

11698,98824

9263,158333

14674,74462

12388,2444

Možnost podkroví 1

Možnost podkroví 1

Možnost podkroví 1

Možnost podkroví 1

11698,98824

9263,158333

14674,74462

12388,2444

autobus, vlak

autobus, vlak

autobus

autobus

1

1

1

1

Parkování na dvoře

11698,98824 Parkování na dvoře

9263,158333 Parkování na dvoře

14674,74462 Parkování na dvoře

12388,2444 Parkování na dvoře

1

1

1

1

11698,98824

9263,158333

14674,74462

12388,2444

dobrá

dobrá

horší

dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

1 10897,83333

autobus, vlak

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost parkování

1 11698,98824

dobrá

Korekce

1

1

0,9

1

Upravená hodnota

11698,98824

9263,158333

13207,27015

12388,2444

Jiná technická korekce

zděné

zděné

zděné

zděné

Korekce

zděné

1

1

0,85

1

Upravená hodnota

11698,98824

9263,158333

11226,17963

12388,2444

menší

menší

F. Ostatní parametry Korekce pro nemovitosti Korekce

velikost

menší

Upravená hodnota

menší

0,9

0,9

0,8

0,9

10529,08941

8336,8425

7858,325742

11149,41996

Jiná korekce Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

10529,08941

8336,8425

7858,325742

11149,41996

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku )

9468,4194

10529,089

8336,8425

7858,325742

11149,42

2461789,04

1789945,2

1500631,65

408632,9386

1783907,19

Hodnota pozemku

539000

1129500

564750

155118

230418

Celková hodnota

3000789,04

2919445,2

2065381,65

563750,9386

2014325,19

porovnávací

86

Příloha č. 4 Rozpočet rekonstrukce

KRYCÍ LIST ROZPOČTU Objekt :

Název objektu : RD Název stavby : Stavební úpravy RD

Stavba :

JKSO :

SKP : Počet měrných jednotek : Náklady na MJ : Zakázkové číslo : Zhotovitel :

Projektant : Objednatel : Počet listů : Zpracovatel projektu :

0 0

ROZPOČTOVÉ NÁKLADY Rozpočtové náklady II. a III. hlavy Dodávka celkem

0

Vedlejší rozpočtové náklady Individuální mimostaveništní 2809 doprava 4

Z

Montáž celkem

45 000

Kompletační činnost zhotovitele

R

HSV celkem

669517

Zařízení staveniště

N

PSV celkem

735 189

ZRN celkem

1 449706

HZS RN II.a III.hlavy ZRN+VRN+HZS Vypracoval Datum :

9833 3511 8

0 1 449706

Ostatní VRN

1 522751 Za zhotovitele Jméno : Datum :

VRN celkem Za objednatele Jméno: Datum : Podpi s:

Podpis:

Základ pro DPH

0

Základ pro DPH DPH Základ pro DPH DPH

10 10 20 20

CENA ZA OBJEKT CELKEM

0 7304 5

% činí : % % % %

činí : činí : činí : činí :

0 Kč 1 522751 Kč 152275 Kč 0 Kč 0 Kč

1 675 027 Kč

87

Položkový rozpočet Stavba : Objekt : P.č.

Díl: 1

Číslo položky

Stavební úpravy RD RD Název položky

1

Zemní práce

139 60-1102.R00 162 20-1102.R00

Ruční výkop jam, rýh a šachet v hornině tř. 3 Vodorovné přemístění výkopku z hor.1-4 do 50 m

Díl: 3

Celkem za 2

1 Zemní práce Základy,zvláštní zakládání

275 31-1511.R00

Beton zákl. patek B 12,5 (C 12/15)

Díl:

Celkem za 3

2 Základy,zvláštní zakládání Svislé a kompletní konstrukce

2

4

311 23-8218.R00

5

311 23-8114.R00

6

311 23-8115.R00

7 8 9 10 11

342 24-8112.R00

Zdivo POROTHERM 44 P+D P 10 na MVC 5 tl. 44 cm Zdivo POROTHERM 24 P+D P 15 na MC 10 tl. 24 cm Zdivo POROTHERM 30 P+D P 10 na MVC 5 tl. 30 cm Příčky POROTHERM P+D na MVC 5 tl. 11,5 cm

317 16-8112.R00

Překlad POROTHERM plochý 11,5/7,1/125 cm

317 16-8122.R00

Překlad POROTHERM plochý 14,5/7,1/125 cm

311 23-1114.R00 342 24-1162.R00

MJ

množství

cena / MJ

celkem (Kč)

m3

0,68

766,00

520,88

m3

0,68

133,50

90,78

611,66 m3

0,68

2 455,00

1 669,40

1 669,40 m2

1,84

1 447,00

2 662,48

m2

5,00

1 088,00

5 440,00

m2

12,10

1 269,00

15 354,90

m2

15,10

648,00

9 784,80

kus

1,00

270,00

270,00

kus

4,00

287,50

1 150,00

Zdivo nosné cihelné z CP 29 P15 na MVC 2,5

m3

2,90

3 910,00

11 339,00

Příčky z cihel plných CP29 tl. 140 mm

m2

0,94

610,00

573,40

m2

1,50

398,00

597,00

m2

66,50

486,50

32 352,25

m2

100,96

502,00

50 681,92

m2

8,78

547,00

12

342 25-5022.RT1

13

342 25-5024.RT1

14

342 26-4051.RT2

15

342 26-4051.RT4

Příčky z desek Ytong tl. 7,5 cm desky P 2 - 500, 599 x 249 x 75 mm-obez. vany Příčky z desek Ytong tl. 10 cm desky P 2 - 500, 599 x 249 x 100 mm Podhled sádrokartonový na zavěšenou ocel. konstr. desky protipožární tl. 12,5 mm, bez izolace Podhled sádrokartonový na zavěšenou ocel. konstr. desky požár. impreg. tl. 12,5 mm, bez izolace

Celkem za 4

3 Svislé a kompletní konstrukce Vodorovné konstrukce

417 32-1313.R00

Ztužující pásy a věnce, železobeton B 20 (C 16/20)

m3

2,52

3 080,00

7 761,60

417 35-1115.R00

Bednění ztužujících pásů a věnců - zřízení

m2

16,10

223,00

3 590,30

417 35-1116.R00

Bednění ztužujících pásů a věnců - odstranění

m2

16,10

55,50

893,55

417 36-1821.R00

Výztuž ztužujících pásů a věnců z oceli 10505

t

0,17

31 720,00

5 360,68

t

0,12

39 920,00

4 870,24

m2

8,00

1 523,00

12 184,00

m2

11,15

1 510,00

16 836,50

m2

19,15

82,30

1 576,05

Díl: 16 17 18 19 20

413 94-1123.RT5

21

411 16-8224.R00

22 23

411 16-8223.R00

24

411 35-1104.R00

25 26 27 28 29

411 35-1103.R00

Osazení válcovaných nosníků ve stropech č. 14 - 22 včetně dodávky profilu I č. 20 Strop POROTHERM, OVN 62,5, tl.21cm, nosník 4,25-5m Strop POROTHERM, OVN 62,5, tl.21cm, nosník 3,25-4m

4 802,66

135 008,41

m2

19,15

30,50

584,08

417 32-1313.R00

Bednění stropů pod vložky z tvárnic - zřízení Bednění stropů pod vložky z tvárnic odstranění Ztužující pásy a věnce, železobeton B 20 (C 16/20) Miako strop

m3

0,88

3 080,00

2 710,40

417 35-1115.R00

Bednění ztužujících pásů a věnců - zřízení

m2

0,30

223,00

66,90

417 35-1116.R00

Bednění ztužujících pásů a věnců - odstranění

m2

0,30

55,60

16,68

417 36-1821.R00

Výztuž ztužujících pásů a věnců z oceli 10505

t

0,11

31 720,00

3 489,20

411 32-1414.R00

Stropy deskové ze železobetonu B 30 (C 25/30)

m3

8,80

3 190,00

28 072,00

88

30 31

411 36-1921.RT4

32 33 34 Díl: 35 36

Výztuž stropů svařovanou sítí z drátů tažených svařovaná síť - drát 6,0 mm, oka 100 / 100 mm

t

0,30

26 790,00

8 037,00

t

0,14

31 470,00

4 405,80

413 36-1821.R00

Výztuž nosníků z betonářské oceli 10505 žebra Výztuž nosníků z betonářské oceli 10505 zpřažovací výztuž R18

t

0,10

23 250,00

2 348,25

411 35-4172.R00

Podpěrná konstr. stropů do 5 kPa - odstranění

m2

55,80

31,00

1 729,80

411 35-4171.R00

Podpěrná konstr. stropů do 5 kPa - zřízení

m2

55,80

122,00

Celkem za 61

4 Vodorovné konstrukce Upravy povrchů vnitřní

612 42-1637.R00

Omítka vnitřní zdiva, MVC, štuková

m2

175,60

261,50

45 919,40

611 42-1133.R00

m2

20,20

369,50

7 463,90

m2

133,00

157,50

20 947,50

m2

9,10

146,00

1 328,60

m2

5,60

396,50

2 220,40

m2

4,50

30,00

413 36-1821.R00

6 807,60

111 340,62

37

602 01-3131.RT1

38

612 48-1113.R00

39 40

615 98-1123.R00

Omítka vnitřní stropů rovných, MVC, štuková Omítka jednovrstvá MV 1 ručně tloušťka vrstvy 10 mm-Ytong Potaženi vnitř. stěn sklotex. pletivem s vypnutím do lepidla Obklad beton. konstr. deskami Lignopor tl. 75 mm

610 99-1111.R00

Zakrývání výplní vnitřních otvorů

Celkem za 62

61 Upravy povrchů vnitřní Upravy povrchů vnější

622 42-1143.R00

Omítka vnější stěn, MVC, štuková, složitost 1-2 úprava kolem oken, dveří, výlez na půdu

m2

50,00

280,00

14 000,00

622 41-1121.R00

Barvení vnější omítky stěn, 2 x, do složitosti 3

m2

50,00

43,30

2 165,00

622 42-1406.RV1

Zateplovací systém Baumit, Orsil TF tl. 100 mm se strojní VPC omítkou-klenby

m2

59,00

1 244,00

Celkem za 63

62 Upravy povrchů vnější Podlahy a podlahové konstrukce

Díl: 41 42 43 Díl:

631 31-2511.R00

45

632 45-1024.R00

46

632 41-3104.R00

47

632 45-1024.R00

Mazanina betonová tl. 5 - 8 cm B 12,5 (C 12/15) Vyrovnávací potěr MC 15, v pásu, tl. 50 mm vyrovnání pod zdivo Potěr Knauf BP-3, 25 MPa, samoniv, ručně, tl. 4 mm Vyrovnávací potěr MC 15, v pásu, tl. 50 mm parapet

Celkem za 64

63 Podlahy a podlahové konstrukce Výplně otvorů

648 95-1411.R00

Osazení parapetních desek dřevěných š. do 25 cm

m

2,00

97,50

607-75532.A

Parapet interiér Lignodur šíře 250 mm dl. 6m

m

2,00

438,50

Celkem za 94

64 Výplně otvorů Lešení a stavební výtahy

48 49 Díl:

73 396,00

89 561,00

44

Díl:

135,00

78 014,80

m3

3,66

2 985,00

10 925,10

m2

1,77

262,00

463,74

m2

80,00

160,50

12 840,00

m2

0,50

262,00

131,00

24 359,84 195,00 877,00

1 072,00

Montáž lešení leh.řad.s podlahami,š.1,2 m, H 10 m Příplatek za každý měsíc použití lešení k pol.1041

50

941 94-1041.R00

51 52

941 94-1292.RT3

53

941 94-1841.R00

Lešení lehké pomocné, výška podlahy do 1,2 m Demontáž lešení leh.řad.s podlahami,š.1,2 m,H 10 m

Celkem za 95

94 Lešení a stavební výtahy Dokončovací kce na pozem.stav.

952 90-1111.R00

Vyčištění budov o výšce podlaží do 4 m

Celkem za 96

95 Dokončovací kce na pozem.stav. Bourání konstrukcí

962 03-2231.R00

Bourání zdiva z cihel pálených na MVC

m3

1,74

573,00

997,02

962 03-2631.R00

Bourání zdiva komínového z cihel na MVC

m3

1,91

635,00

1 212,85

965 04-2121.R00

Bourání mazanin betonových tl. 10 cm, pl. 1 m2

m3

1,24

2 640,00

3 273,60

979 08-2111.R00

Vnitrostaveništní doprava suti do 10 m Svislá doprava suti a vybour. hmot za 2.NP a 1.PP Vodorovné přemístění suti na skládku do 6000 m

t

12,80

396,00

5 068,80

t

4,50

392,00

1 764,00

t

12,80

603,00

7 718,40

Díl: 54 Díl: 55 56 57 58

941 95-5001.R00

59

979 01-1111.R00

60

979 08-3117.R00

89

m2

83,00

51,00

4 233,00

m2

83,00

61,00

5 063,00

m2

173,60

73,00

12 672,80

m2

83,00

30,20

2 506,60

24 475,40 m2

160,30

67,60

10 836,28

10 836,28

61 Díl: 62 63 Díl: 64 Díl: 65

979 09-3111.R00

Uložení suti na skládku bez zhutnění

Celkem za 97

96 Bourání konstrukcí Prorážení otvorů

t

974 03-1165.R00 978 01-3191.R00

Vysekání rýh ve zdi cihelné 15 x 20 cm Otlučení omítek vnitřních stěn v rozsahu do 100 %

Celkem za 99

97 Prorážení otvorů Staveništní přesun hmot

998 01-1001.R00

Přesun hmot pro budovy zděné výšky do 6 m

Celkem za 711

99 Staveništní přesun hmot Izolace proti vodě

711 14-1559.R00

Izolace proti vlhk. vodorovná pásy přitavením Pás asfaltovaný těžký IPA 400 PE S 40 koupelna+WC

m2

12,80

320,00

4 096,00

24 130,67 m

6,20

165,50

1 026,10

m2

91,90

54,60

5 017,74

6 043,84 t

93,77

153,50

14 393,70

14 393,70 52,60

57,50

3 024,50

m2

7,60

64,50

490,20

m2

45,00

62,00

2 790,00

m2

6,64

393,50

66 67

628-31118

68

711 21-0020.RAA

Pás asfaltovaný těžký IPA 400 PE S35 1.NP Stěrka hydroizolační těsnící hmotou Aquafin 2 K, proti vlhkosti

Celkem za 713

711 Izolace proti vodě Izolace tepelné

713 12-1111.R00

Izolace tepelná podlah na sucho, jednovrstvá

m2

95,00

22,30

2 118,50

283-75603

Deska POLYFON EPS T 3500 N/m2 tl. 30 mm

m2

22,80

63,69

1 452,13

283-75767

Deska polystyrén samozhášivý EPS 100 Z

m3

2,50

2 336,40

5 841,00

m2

125,00

49,70

6 212,50

Díl: 69 70 71

628-31116

2 612,84

8 917,54

72

713 11-1211.RK3

73 74 75 76 77

713 11-1211.RO4

Montáž parozábrany krovů spodem s přelepením spojů Jutafol N 110 standard Montáž parozábrany podlahy s přelepením spojů

713 11-1130.R00

Izolace tepelné stropů, vložené mezi krokve

631-66741

Rohož Rotaflex tepelný pas TP 03 tl. 60 mm

m2

109,75

69,00

7 572,75

631-66751

Rohož Rotaflex tepelný pas TP 03 tl. 180 mm

m2

109,75

242,50

26 614,38

998 71-3101.R00

Přesun hmot pro izolace tepelné, výšky do 6 m

0,41

616,00

Celkem za 720

713 Izolace tepelné Zdravotechnická instalace

720-001

Kanalizace, vodovod vč. elek. ohřívače vody

kpl

1,00

30 400,00

720-002

Zařizovací předměty, kompletace

kpl

1,00

32 500,00

Celkem za 730

720 Zdravotechnická instalace Ústřední vytápění

730-001

Topení-rozvod, otopná tělesa vč. žebrí, kompletace

Celkem za 762

730 Ústřední vytápění Konstrukce tesařské

Díl: 78 79 Díl: 80 Díl: 81

762 33-1813.R00

82 83

762 33-1814.R00

84 85 86 87 88

762 33-2110.R00

89 90

762 33-2120.R00

91

762 34-2203.R00

92 93

762 34-2811.R00

m2

67,70

70,50

4 772,85

m2

109,75

63,50

6 969,13

t

252,56

61 805,79 30 400,00 32 500,00

62 900,00 kpl

1,00

71 200,00

71 200,00

71 200,00

Demontáž konstrukcí krovů z hranolů do 288 cm2 Demontáž konstrukcí krovů z hranolů do 450 cm2

m

348,00

43,30

15 068,40

m

28,00

50,50

1 414,00 2 310,00

m2

154,00

15,00

762 81-1811.R00

Demontáž laťování střech, rozteč latí do 22 cm Demontáž záklopů z hrubých prken tl. do 3,2 cm podlaha

m2

19,20

19,90

382,08

762 82-2830.R00

Demontáž stropnic z řeziva o pl.do 450 cm2

m

29,07

42,50

1 235,48

762 21-1120.R00

Montáž vč. dodávky schodiště a zábradlí

kpl

1,00

38 300,00

38 300,00

762 31-1103.R00

Montáž kotevních želez, příložek, patek, táhel Montáž vázaných krovů pravidelných do 120 cm2 Montáž vázaných krovů pravidelných do 224 cm2

kus

32,00

111,50

3 568,00

m

63,60

58,00

3 688,80

m

113,65

133,50

15 172,28

m

348,00

53,50

18 618,00

m2

166,40

43,80

7 288,32

762 34-2204.R00

Montáž stáv. krovu do 288 cm2 Montáž laťování střech, vzdálenost latí 22 - 36 cm Montáž laťování střech, svislé, vzdálenost 100 cm

m2

166,40

15,50

2 579,20

721-001

Dodání latí

m3

2,30

5 200,00

11 960,00

762 33-2130.R00

90

94 95

762-002

Dodávka řeziva

m3

3,50

5 850,00

20 475,00

762 39-5000.R00

m3

5,80

769,00

4 460,20

96

762 81-2370.R00

m2

28,40

123,00

3 493,20

97 98

611-91699.A

Spojovací a ochranné prostředky pro střechy Montáž záklopu, vrchní na pero, hoblovaná prkna Palubka obkladová BO tl. 15 šíře 93, 113, 130 mm

m2

34,00

195,62

6 651,08

m3

0,50

920,00

460,00

99

998 76-2102.R00

Spojovací prostředky pro montáž stropů Přesun hmot pro tesařské konstrukce, výšky do 12 m

t

3,95

1 135,00

Celkem za 764

762 Konstrukce tesařské Konstrukce klempířské

100 101 102 103 104

764 35-2810.R00

Demontáž žlabů půlkruh. rovných, rš 330 mm, do 30°

764 35-9820.R00

Demontáž kotlíku oválného, sklon do 30°

764 39-2841.R00

Demontáž úžlabí, rš 500 mm, sklon do 45°

764 35-2292.R00 764 35-2294.R00

105 106 107 108 109 110

998 76-4101.R00

111

764 45-4801.R00

Díl:

762 89-5000.R00

m

28,60

16,90

kus

2,00

47,80

95,60

m

4,50

12,90

58,05

Montáž háků Pz půlkruhových

kus

32,00

30,60

979,20

kus

4,00

30,20

120,80

764 41-0240.R00

Montáž čel žlabů Pz půlkruhových Oplechování parapetů včetně rohů Pz, rš 250 mm

m

2,00

262,50

525,00

764 45-4202.R00

Úprava okapů, doplnění, oplech. štítu

kpl

1,00

4 020,00

4 020,00

764 45-4293.R00

Montáž kolena Pz kruhového

kus

4,00

83,00

332,00

764 45-4295.R00

Montáž manžety ochranné Pz kruhové

kus

4,00

19,20

76,80

764 39-2250.R00

Úžlabí z Pz plechu, rš 660 mm Přesun hmot pro klempířské konstr., výšky do 6 m Demontáž odpadních trub kruhových,D 75 a 100 mm

m

7,00

219,00

1 533,00

t

0,20

1 197,00

239,40

m

7,00

14,10

Díl:

Celkem za 765

112

765 31-1813.R00

113

765 31-8863.R00

114

765 33-2121.R00

115 116 117 118 119 120 121 122

765 33-2132.R00

Demontáž krytiny bobrovky na sucho, pro použití Demontáž krytiny z hřebenáčů, zvětr.malta, použití Krytina beton.KM Beta červ.ostatní, na sucho,s úpr Krytina beton.KM Beta,štítové hrany,tašky okrajové

765 33-2141.R00

Hřeben KM Beta s větracím pásem, na sucho

765 33-2651.R00

Ochranná větrací mřížka KM

765 33-2652.R00

Ochranný větrací pás KM

765 33-2671.R00

Přiřezání a uchycení tašek KM Beta

765 90-1118.R00

Fólie podstřešní paropropustná Dekfol 130

765 33-2611.R00

Tašky KM Beta, plastové odvětrací

998 76-5101.R00

Přesun hmot pro krytiny tvrdé, výšky do 6 m

Celkem za 766

765 Krytiny tvrdé Konstrukce truhlářské

766 62-4042.R00

Díl: 123

4 483,25

161 607,28 483,34

98,70

8 561,89

764 Konstrukce klempířské Krytiny tvrdé m2

154,00

64,00

9 856,00

m

16,50

17,30

285,45

m2

166,40

402,50

66 976,00

m

5,20

361,00

1 877,20

m

16,60

545,00

9 047,00

m

29,10

38,80

1 129,08

m

29,10

32,60

948,66

m

32,20

106,50

3 429,30

m2

190,30

73,50

13 987,05

soubor

1,00

1 057,00

1 057,00

t

8,46

686,00

5 803,56

114 396,30

124

766 62-9301.R00

125

611-40253.A

126

611-40283.A

127

611-10313

128

611-10312

129 130 131

766 67-0011.R00

Montáž střešních oken rozměr 78/98 - 118 cm Montáž oken plastových/dřevěných plochy do 1,50 m2 Okno střešní GGL M06 3059 š. 78 x v.118 cm Velux Lemování okna Velux EDW 1000 M06 78x118 cm Okno dřevěné EUROSAT ''S'' 1kříd. OS1 900x1400 Okno dřevěné EUROSAT ''S'' 1kříd. OS1 1060x1300 Montáž obložkové zárubně a dřevěného křídla dveří

kus

8,00

1 108,00

766 67-0021.R00

Montáž kliky a štítku

kus

8,00

217,50

1 740,00

611-81250.A

kus

2,00

2 320,00

4 640,00

132 133

611-81252.A

Zárubeň obkladová š. 60 cm/tl. stěny 7-15cm Zárubeň obkladová š. 70-80 cm/tl. stěny 715cm

kus

6,00

2 320,00

13 920,00

611-87112

Přechodová lišta

m

6,00

188,00

1 128,00

91

kus

8,00

1 073,00

8 584,00

kus

2,00

798,00

1 596,00

kus

8,00

6 585,00

52 680,00

kus

8,00

1 817,46

14 539,68

kus

1,00

7 120,00

7 120,00

kus

1,00

7 210,00

7 210,00 8 864,00

134

766 49-2100.R00

135

998 76-6101.R00

Atyp. vchodové dveře, jednokřídlé, dřevěné Přesun hmot pro truhlářské konstr., výšky do 6 m

Celkem za 767

766 Konstrukce truhlářské Konstrukce zámečnické

767 99-5101.R00

Montáž kovových atypických konstrukcí do 1 kg

Celkem za 771

767 Konstrukce zámečnické Podlahy z dlaždic a obklady

137 138

771 57-5109.RT2

Montáž podlah keram.,režné hladké, tmel, 30x30 cm Monoflex (Schomburg)

139

771 47-5014.RT1

140

998 77-1101.R00

Dlažba Obklad soklíků keram.rovných, tmel,10x10 cm Monoflex (Schomburg) Přesun hmot pro podlahy z dlaždic, výšky do 6 m

Díl:

Celkem za 781

771 Podlahy z dlaždic a obklady Obklady keramické

141 142 143

781 47-1110.R00

Obklad vnitř.stěn,keram.režný,hladký, MC, 30x20 cm

781-001 781-001

144

Díl: 136 Díl:

Díl: 145 Díl: 146 147 Díl: 148

771-001

m2

1,00

23 200,00

t

0,80

521,00

23 200,00 416,80

145 638,48 kg

101,00

89,50

9 039,50

9 039,50

m2

65,00

323,50

21 027,50

m2

68,00

300,00

20 400,00

m

66,00

56,00

3 696,00

t

3,57

360,00

1 285,20

46 408,70 m2

27,70

377,00

10 442,90

Obklad

m2

27,00

300,00

8 100,00

m2

3,20

360,00

1 152,00

998 78-1101.R00

Dodávka obkladu-kuchyně Přesun hmot pro obklady keramické, výšky do 6 m

t

1,54

360,00

554,40

Celkem za 783

781 Obklady keramické Nátěry

783 61-2100.R00

Nátěr olejový truhlářských výrobků dvojnásobný

Celkem za 784

783 Nátěry Malby

784 19-1101.R00

Penetrace podkladu univerzální Primalex 1x

m2

497,50

10,70

5 323,25

784 19-5112.R00

Malba tekutá Primalex Standard, bílá, 2 x

m2

497,50

29,30

14 576,75

Celkem za M21

784 Malby Elektromontáže

M21-001

Elektroinstalace vč. elektrokotle 3-9kW

Celkem za

M21 Elektromontáže

20 249,30 m2

51,00

89,50

4 564,50

4 564,50

19 900,00 kpl

1,00

45 000,00

45 000,00

45 000,00

92

Příloha č. 5 Výpis z katastru nemovitostí

93

94

25

Snímek mapy s nemovitostí z případové studie

25

www.mapy.cz

95

Příloha č. 6

Příloha č. 7 Snímek z katastrální mapy

96