Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen. van het streekplan Overijssel 2000+

Partiële herziening Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen van het streekplan Overijssel 2000+

Ruimte, Wonen en Bereikbaarheid

Maart 2005

1

Colofon

Datum Maart 2005 Auteurs V. Klijnsma H. van Straten O. Westerink Adresgegevens Provincie Overijssel Luttenbergstraat 2 Postbus 10078 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 25 25 Fax 038 425 26 50 www.prv-overijssel.nl [email protected]

2

Inhoudsopgave

A.

Partiële herziening Rood voor rood met gesloten beursFout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

Inleiding Aanleiding tot deze partiële herziening Ambitie en doelstelling Opzet herziening Procedure van de streekplanherziening

4 4 4 4 4

2.

Wijzigingen in het streekplan Overijssel 2000+

5

3.

Resultaten van het gevoerde overleg

7

Bijlage 1 Uitvoeringskader Rood voor rood met gesloten beurs

11

B.

Partiële herziening Nieuwe landgoederen

18

1. 1.1. 1.2. 1.3.

Inleiding Aanleiding en doelstelling van deze partiële herziening Opzet herziening Procedure van de streekplanherziening

18 18 18 18

2.

Wijzigingen in het streekplan Overijssel 2000+

19

3.

Resultaten van het gevoerde overleg

21

Bijlage 1 Uitvoeringskader Nieuwe landgoederen

24

3

A.

Partiële streekplanherziening Rood voor rood met gesloten beurs

1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding tot deze partiële herziening

Wanneer agrarische bedrijven geheel of gedeeltelijk worden beëindigd, komen bedrijfsgebouwen vrij, zoals stallen, schuren en bedrijfswoningen. Het aantal vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing zal de komende jaren nog sterk toenemen. Niet alleen het aantal maar ook de omvang van de bebouwing die vrijkomt neemt toe. Dit kan leiden tot verpaupering, verval en leegstand. De provincie wil komen tot een aanpak van deze problematiek die er in hoofdlijnen op is gericht de landschappelijke kwaliteiten en de sociale en economische vitaliteit van het landelijk gebied te behouden en waar mogelijk te versterken. Landschapontsierende agrarische bebouwing dient bij voorkeur afgebroken te worden, waarbij Rood voor rood voor de financiering moet zorgen. Daarnaast zal passende invulling gegeven moeten worden aan hergebruik van vrijkomende gebouwen. Met de startnotitie Rood voor rood, Rood voor Groen en Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing hebben Provinciale Staten in februari 2004 de hoofdlijnen van beleid aangegeven gericht op Vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen. Voor het onderdeel Rood voor rood met gesloten beurs is voor de verruiming van de compensatiemogelijkheden een door Provinciale Staten vast te stellen herziening van het streekplan nodig.

1.2.

Ambitie en doelstelling

Het hoofddoel van het uitvoeringskader Rood voor rood met gesloten beurs in Overijssel is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied in de provincie door de sloop van landschapontsierende agrarische bedrijfsgebouwen. Om dit doel te bereiken mogen, in ruil voor het definitief en substantieel slopen van bedrijfsgebouwen, op planologisch verantwoorde locaties, één of meer kwalitatief hoogwaardige compensatiewoningen worden gebouwd. De compensatiewoning kan zowel ter plekke als elders worden gesitueerd. 1.3.

Opzet herziening

In dit eerste hoofdstuk worden de aanleiding, de opzet en de procedure van deze partiële herziening beschreven en wordt een korte omschrijving van de onderdelen gegeven. Hoofdstuk 2 bevat de eigenlijke herziening: hierin wordt aangegeven welke onderdelen van het streekplan worden gewijzigd, aangevuld of geschrapt en op welke wijze dat gebeurt. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het gevoerde overleg over deze herziening. In bijlage I is de tekst weergegeven van het Uitvoeringskader Rood voor rood met gesloten beurs.

1.4.

Procedure van de streekplanherziening

In november 2003 hebben Gedeputeerde Staten de startnotitie Rood voor rood, Rood voor groen en Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing vastgesteld. In februari 2004 is deze door Provinciale Staten vastgesteld. De startnotitie is ook toegezonden aan gemeenten en andere belanghebbenden. Ook is deze behandeld door de Provinciale Commissie voor de Fysieke Leefomgeving (PCFL). De startnotitie is positief ontvangen. Eind maart 2004 is een voorontwerp van deze streekplanherziening aan de gemeenten en maatschappelijke organisaties voor een (ambtelijke) reactie toegezonden. In hoofdstuk 3 wordt een samenvatting gegeven van de ontvangen reacties. Met de gevolgde procedure van de startnotitie en van het voorontwerp is voldaan aan de verplichting ex artikel 4a. lid 2, Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Provinciale staten hebben op 16 maart 2005 het ontwerp tot herziening van het streekplan vastgesteld. De herziening van het streekplan bevat geen concrete beleidsbeslissingen. Dat betekent dat er geen beroep mogelijk is tegen de vastgestelde streekplanherziening.

4

2. Wijzigingen in het streekplan Overijssel 2000+ In het streekplan wordt aan paragraaf 4.2.3.7. ‘vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing’ onder het kopje ‘landelijk wonen’ aansluitend aan de tekst over landhuizen het volgende toegevoegd: Het hoofddoel van de kaders voor Rood voor rood met gesloten beurs in Overijssel is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door de sloop van landschapontsierende bedrijfsgebouwen en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Om die realisatie mogelijk te maken, zullen op planologisch verantwoorde locaties één of meer bouwkavels voor een woning toegekend worden, terwijl de deelnemer aan RvR mgb uit de getaxeerde waarde daarvan het slopen van de bedrijfsgebouwen en de bijdrage voor de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit moet bekostigen. De deelnemer mag een deel van de gecorrigeerde vervangingswaarde van die gebouwen behouden. Het gaat bij overige verbeteringen om aantoonbare verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door bijvoorbeeld verbetering van de beeldkwaliteit, de landschappelijke kwaliteit en de realisatie van nieuw groen. Dit kan op de betreffende locatie zelf of elders. Bij inzet elders moet in het gemeentelijke beleidskader zijn aangegeven hoe dit kan plaatsvinden. Bijvoorbeeld middels het instellen van een gemeentelijk reconstructie- of plattelandsfonds. Voor de sloop van minimaal 850 m2 bedrijfsbebouwing kan onder genoemde condities een bouwkavel voor een woning worden toegekend. Het is mogelijk meer percelen binnen de provincie Overijssel hierbij te betrekken. Wanneer een veelvoud van 850 m2 bedrijfsgebouwen wordt gesloopt kan, wanneer dit voor het afdekken van de sloopkosten en een deel van de gecorrigeerde vervangingswaarde noodzakelijk is, een extra bouwkavel voor een woning worden verkregen. In het geval er sprake is van de sloop van kassen die dienst deden ten behoeve van de hoofdactiviteit van een bedrijf, moet maatwerk worden geboden. Als uitgangspunt geldt hierbij dat het moet gaan om de sloop van minimaal 4500 m2 De sloop van agrarische gebouwen kan plaatsvinden door gebruik te maken van het uitvoeringskader Rood voor rood met gesloten beurs, mits er geen sprake is van waardevolle karakteristieke en/of monumentale agrarische bebouwing. In het kader van Rood voor rood met gesloten beurs zullen onder voorwaarden één of meer bouwkavels voor een woning worden toegekend. Hierop mag een woning van maximaal 750 m3 worden gebouwd. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk. In het kader van een integraal plan voor een landgoed of een gemeentelijk plan waarmee woningen voor senioren en/of starters worden gerealiseerd, kunnen binnen het volume van 750 m3 meer woningen worden gerealiseerd. Rood voor rood met gesloten beurs heeft betrekking op reeds gestopte of stoppende bedrijven. Uitgangspunt is de sloop van het gehele complex met voormalige agrarische gebouwen Wanneer binnen het reconstructiegebied sprake is van een gemengd bedrijf in het extensiveringsgebied waarbij het onderdeel intensieve veehouderij wordt beëindigd, kan Rood voor Rood met gesloten beurs voor dit onderdeel worden toegepast. De compensatie met een bouwkavel voor een woning kan zowel ter plekke als elders. Compensatie ter plekke is in landbouwontwikkelingsgebied echter niet wenselijk. Het is mogelijk in landbouwontwikkelingsgebied en in de nabijheid van sterlocaties in verwevingsgebied ook de voormalige bedrijfswoning bij de sloop te betrekken. In die gevallen mag er, ter compensatie hiervan, elders een extra bouwkavel worden verkregen. Bij compensatie elders zal zo veel mogelijk aansluiting worden gezocht bij bestaande, eventueel speciaal hiertoe aangewezen, woonkernen of buurtschappen, waarbij zoveel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij bestaande bebouwing (zoals linten en bebouwingsclusters). Bij uitzondering kan, indien de landschappelijke kwaliteit aantoonbaar wordt vergroot, de realisatie van een bouwkavel ook plaatsvinden aansluitend op bestaande agrarische bebouwingsclusters. Rood voor Rood met gesloten beurs geldt in situaties waarbij er verplaatsing van een (gemengd) bedrijf met intensieve veehouderij aan de orde is, met uitzondering van dergelijke situaties in het landbouwontwikkelingsgebied, waarvoor de provinciale Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij (VIV) niet van toepassing is en waar een ruimtelijk probleem opgelost kan worden. Daarbij mag er maximaal één extra bouwkavel toegekend worden t.o.v. de bouwkavel (of bouwkavels) die nodig zijn voor de bekostiging van de sloopkosten. Uit de waarde van de eerste bouwkavel (of zoveel meer als voor de sloop nodig zijn) dekt de deelnemer de sloopkosten af, terwijl de deelnemer de (fiscale) heffingsgrondslag én de waarde voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voor de verplaatsing mag inzetten. De waarde van die extra bouwkavel mag aanvullend- voor zover nodig - ook voor verplaatsingskosten ingezet worden. Daarbij mag de totale bijdrage aan de deelnemer het maximum dat volgens de VIV mogelijk zou zijn geweest, niet overschrijden. Een eventuele restwaarde uit die extra bouwkavel dient voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke moet blijken uit een aanzienlijke reductie van het bouwoppervlak en volume en uit een goede landschappelijke en architectonische inpassing. Wanneer de realisatie van bouwkavels in het kader van Rood voor Rood met gesloten beurs in (delen van) de gemeente niet gewenst is, kan de gemeente de regie nemen bij het realiseren van bouwkavels op een geschikte locatie elders. Uit de opbrengst van een bouwk avel worden de sloopkosten plus 30% van de

5

gecorrigeerde vervangingswaarde van een VAB vergoed. De winst die overblijft na deze vergoedingen en de ontwikkelingskosten van de bouwkavels, dient in een gemeentelijk reconstructie- of plattelandsfonds te worden gestort. Medewerking aan de realisatie van een (compensatie)bouwkavel wordt alleen verleend, indien de sloop van de agrarische bebouwing voldoende is gewaarborgd. Het vrijkomende perceel dient een passende herbestemming te krijgen in een herziening van het bestemmingsplan, zodat de oude bouwmogelijkheden niet opnieuw benut kunnen worden. Tevens dient de milieuvergunning in overeenstemming met de nieuwe situatie te worden gebracht c.q. te worden ingetrokken. De (compensatie)bouwkavel mag geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving veroorzaken. In plaats van één of meer bouwkavels ten behoeve van woningen kan worden meegewerkt aan het realiseren van huisvesting voor ambachtelijke, dienstverlenende en niet-industriële bedrijfsmatige activiteiten. Een dergelijke activiteit moet altijd gecombineerd worden met een woonfunctie. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer er sprake is van het continueren van een nevenactiviteit na het beëindigen van de agrarische activiteiten. De hiervoor genoemde voorwaarden voor vervolgfuncties van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing zijn van overeenkomstige toepassing. De gemeenten hebben het voortouw bij de toepassing van Rood voor rood met gesloten beurs. Hiervoor zullen zij gemeentelijk beleid moeten ontwikkelen. De partiële streekplanherziening maakt het mogelijk dat de Rood voor rood regeling in principe ook voor solitaire niet-agrarische gebouwen in het buitengebied van toepassing kan zijn. Gedeputeerde Staten zullen aan de hand van zich voordoende incidentele gevallen nagaan of hiervoor nog nader beleid nodig is. Gedeputeerde Staten werken dit beleid uit in een uitvoeringskader. Het hier beschreven "Rood voor rood met gesloten beurs" beleid zal in 2008 worden geëvalueerd, terwijl medio 2006 een tussentijdse balans op gemaakt zal worden. Hierbij zal beoordeeld worden in hoeverre dit beleid tot een daadwerkelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied heeft geleid. Gedeputeerde Staten kunnen op basis van de evaluatie het streekplanbeleid door middel van een streekplanuitwerking bijstellen. Onder andere kan hierbij besloten worden de regeling van toepassing te laten zijn op nader aan te wijzen gebieden.

6

3.

Resultaten van het gevoerde overleg

Samenvatting van ingediende reacties en uitgebracht advies inzake het voorontwerp van de partiële herziening Rood voor rood met gesloten beurs van het Streekplan Overijssel 2000+. In paragraaf 1.4. is het een en ander vermeld over de Startnotitie Rood voor rood met gesloten beurs die door Provinciale Staten in februari 2004 is vastgesteld. In de startnotitie is redelijk concreet aangegeven hoe het nieuwe beleid Rood voor rood met gesloten beurs – en dus ook de hiertoe benodigde streekplanherziening - zal luiden. De resultaten van de discussie die over de startnotitie heeft plaats gevonden zijn ook betrokken bij de opstelling van het nieuwe streekplanbeleid. De procedure van de startnotitie kan dan ook beschouwd worden als de overlegverplichting in artikel 7, lid 2, onder b, WRO. De belangrijkste partners in het beleid voor Rood voor rood met gesloten beurs, namelijk de gemeenten en maatschappelijke organisaties zijn nog in staat gesteld kennis te nemen van de eerste versie van de streekplanherziening en ook hierop een reactie te geven. Er is door 11 gemeenten en enkele maatschappelijke organisaties gereageerd. Uit deze reacties blijkt dat er sprake is van een breed draagvlak. De gemeenten en maatschappelijke organisaties onderschrijven de doelstelling en spreken waardering uit voor de voorgenomen aanpak. In de reacties worden suggesties gedaan ter verbetering en verduidelijking van de regeling. Gelet op het informele karakter van deze consultatieronde wordt hierna per thema een overzicht gegeven van de reacties zonder er bij te vermelden van welke instantie de opmerkingen afkomstig zijn. De reacties zijn van een provinciale reactie voorzien. Een overzicht van de instanties die gereageerd hebben is toegevoegd .

Reacties op voorontwerp streekplanherziening Inhoud opmerking

Provinciale reactie

Rol gemeenten 1. Veel insprekers hebben verduidelijking gevraagd ten aanzien van de rol en taak van de gemeenten. 2. Door de gemeente dient de afweging te worden gemaakt of de nieuwe woning aansluitend aan een bestaande kern gebouwd wordt, danwel ter plekke op de bouwkavel. 3. Blijf bij de beeldkwaliteittoets zo dicht mogelijk bij het gemeentelijk welstandsbeleid.

Ad 1, 2 en 3: De provincie maakt de toepassing van Rood voor rood mogelijk. De uitvoering ligt bij de gemeenten. Hiervoor zullen zij gemeentelijk beleid moeten ontwikkelen. Het gemeentelijk beleidskader kan bijvoorbeeld ingaan op terugbouwen op de kavel of elders, gewenste beeldkwaliteit, eventuele zonering binnen de gemeente, een mogelijke gebiedsgerichte benadering, de toetsing van ruimtelijke kwaliteitswinst, etc. Dit beleid kan worden opgenomen in een landschapsontwikkelingsplan, welstandsnota, woonvisie of anderszins. Het verdient de voorkeur het gemeentelijk beleidskader aan de provincie voor goedkeuring voor te leggen. Na goedkeuring kan de gemeente dit zelf toepassen (algemene verklaring van geen bezwaar).

Toetsing ruimtelijke kwaliteitswinst 1. Gevraagd is naar de kengetallen voor ‘redelijk en toetsbaar’ waar het gaat om de compensatie in relatie tot de sloop van de bebouwing. 2. Compensatie ter plekke alleen mogelijk indien ruimtelijke kwaliteitswinst wordt behaald.

Ad 1 en 2: De toetsende rol ligt bij de gemeente. De gemeente toetst hierbij aan eigen beleid en maakt gebruik van een plan dat door de initiatiefnemer moet worden ingediend bij die gemeente waar de compensatiewoning zal worden gebouwd. Dit plan moet in ieder geval ingaan op: • Aantal, ligging en oppervlakte van de te

7

slopen bedrijfsgebouwen; • Een taxatie van de sloopkosten en de overwaarde van de te bouwen compensatiewoning(en); • De aanwending van de eventuele overwaarde (landschappelijke inpassing, nieuw groen, beeldkwaliteit, eventuele bedrijfsverplaatsingskosten, etc.); • De ruimtelijke kwaliteitsverbetering (landschap, natuur, vermindering milieulast, mogelijkheden voor ontwikkeling van andere functies, etc.). Bedrijfsmatige activiteiten 1. In welke “bijzondere gevallen”, kan worden meegewerkt aan het realiseren van huisvesting voor ambachtelijke, dienstverlenende en niet-industriële bedrijfsmatige activiteite n in plaats van één of meerdere woningen.

Ad 1: Om te voorkomen dat een wildgroei ontstaat van allerhande (ongewenste) economische activiteiten in het buitengebied wordt voorgesteld dat de gemeenten via het eigen beleidskader invulling geven aan “in bijzondere gevallen” en dat ter toetsing aan de provincie voorleggen.

850 m² te slopen bedrijfsbebouwing 1. Hoe is de norm van 850 m² ontstaan? 2. “Iedere 850 m²” wijzigen in “minimaal 850 m²”. 3. Norm van 850 m² wordt als indicatief beschouwt. Maatwerk moet mogelijk zijn. 4. Aansluiten bij oppervlaktemaat van 800 m² die voor landhuizen geldt.

Ad 1: De norm van 850 m² is een afgeleide van de 1000 m² die in het kader van de landelijke regeling Ruimte voor ruimte wordt gehanteerd. Aangezien in de Overijsselse situatie de stallen over het algemeen een geringer formaat hebben is gekozen voor 850 m². Ad 2 en 3: In de regeling is verduidelijkt dat er minimaal 850 m² bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt om een compensatiewoning te kunnen bouwen. Het is mogelijk meerdere percelen binnen de provincie Overijssel hierbij te betrekken. Wanneer een veelvoud van 850 m² bedrijfsgebouwen wordt gesloopt kan, wanneer dit voor de financiering van de sloopkosten noodzakelijk is, een extra woning worden teruggebouwd. De compensatie moet in een redelijke en toetsbare verhouding staan tot de kosten van het slopen van bebouwing. Ad 4: Er zijn geen redenen om voor wat betreft de oppervlaktemaat aan te sluiten bij de landhuizenregeling.

Voormalige agrarische bebouwing 1. Graag nadere definitie van het begrip “voormalige agrarische bebouwing”. Moet het bijvoorbeeld gaan om een nog functionerend bedrijf (dan geldt duidelijke relatie met huidige ondernemer) of is regeling ook toepasbaar op feitelijk niet meer in gebruik zijnde bebouwing waaraan nog geen nieuwe bestemming, bijv. wonen, is gegeven.

Ad 1: Het hoofddoel van de regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door de sloop van landschapontsierende agrarische bedrijfsgebouwen. Het doet niet ter zake wanneer de agrarische bedrijfsactiviteiten gestopt zijn. Het woord “Vrijkomende” is daarom geschrapt, de in de regeling opgenomen peildatum 1 januari 2004 op van toepassing zijnde gebouwen is voldoende.

Sloop bijbehorende terreinvoorzieningen 1. Het is onevenwichtig dat de sloop van bouwwerken, zoals erfverharding, mestplaten en sleufsilo’s nu niet meetellen bij de sloopnormen. Dit kost ook geld en leidt tot kwaliteitsverbetering. 2. Gehele complex moet worden gesloopt.

Ad 1 en 2: De te verwachten opbrengst van de compenserende woning biedt naar verwachting ruimschoots financiële mogelijkheden om naast de bedrijfsgebouwen, de “bijbehorende terreinvoorzieningen” zoals erfverhardingen, kuilvoerplaten en mestkelders te verwijderen.

8

Duidelijker moet worden dat het gaat om losse schuren en stallen. Wordt er ook meebetaald aan sloop van mestkelders (of wat er verder onder de grond zit)? Passende vervolgfunctie 1. ‘Wanneer geen passende vervolgfunctie kan worden gevonden voor voormalige agrarische bedrijfsgebouwen…’ klinkt erg terughoudend. Enige voorwaarde zou moeten zijn dat er geen sprake is van waardevolle karakteristieke of monumentale bebouwing.

Ad 1: De passage “wanneer er geen passende vervolgfunctie gevonden kan worden”, is geschrapt. Het is aan de ondernemer om te bepalen of er een vervolgfunctie of –gebruik kan plaatsvinden in de betreffende bedrijfsgebouwen. Slechts de bepaling “geen sloop van waardevolle karakteristieke en/of monumentale agrarische bebouwing” is relevant voor de toepassing van deze regeling.

Niet-agrarische bebouwing 1. De Rood voor rood-regeling moet van toepassing zijn op alle soorten van landschapontsierende bebouwing. 2. Ook maatwerkbenadering accepteren waar het gaat om te slopen gebouwen in agrarische aanverwante sectoren (veevoederbedrijven, loonbedrijven e.d.). 3. Leg een relatie bij niet-agrarische bedrijven met de milieuhinder die door het betreffende bedrijf wordt veroorzaakt en de economische waarde van de opstallen. 4. Een bedrijf moet zelf kunnen beslissen of een passende economische activiteit zich afspeelt in een oude schuur, danwel dat op dezelfde plaats passend wordt herbouwd. De afbraak van de oude bebouwing zou gefinancierd kunnen worden uit Rood voor rood.

Ad 1 en 2: In de regeling is opgenomen dat het beleid voor voormalige agrarische bedrijfsgebouwen van overeenkomstige toepassing is op solitaire niet-agrarische gebouwen in het buitengebied, die hun activiteiten ter plaatse hebben beëindigd of willen beëindigen. Ad 3: Niet de milieuhinder maar de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is maatstaf. Ad 4: In geval er ter plekke sprake is van voortzetting van de economische activiteit moet de afbraak van de oude bebouwing niet gefinancierd worden uit Rood voor rood. Het behoort tot de normale bedrijfsvoering om oude gebouwen te verbouwen of te vervangen door nieuwbouw.

Aantasting andere belangen 1. Niet alleen agrarische bedrijven in de omgeving mogen niet gehinderd worden, ook moet rekening worden gehouden met andere belangen in het buitengebied.

Ad 1: We zijn het eens met deze opmerking. In de regeling is daarom opgenomen dat de compensatiewoning geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving mag veroorzaken.

Bedrijfsverplaatsing 1. Uitvoeringskader verbreden in die zin, dat niet alleen beëindigen, maar ook verplaatsen van bedrijven ermee wordt gestimuleerd.

Ad 1: Aan dit verzoek is voldaan. In de tekst is opgenomen dat de regeling zich ook leent om bedrijfsverplaatsingen mogelijk te maken daar waar sprake is van het zoeken naar oplossingen voor ruimtelijke problemen als gevolg van intensieve veehouderijbedrijven, bijvoorbeeld stankoverlast. De waarde van de compensatiewoning kan in dit geval tevens worden gebruikt om naast de sloopkosten ook de verplaatsingskosten te financieren (dus niet de kosten van het ontwikkelen van een nieuw bedrijf). Hierbij kan met name gedacht worden aan toepassing in de extensiverings- en verwevingsgebieden binnen de reconstructie en uitsluitend wanneer hiervoor geen beroep kan worden gedaan op de Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij of op een vergelijkbaar instrument.

Gemengde bedrijven 1. Er bestaan twijfels bij de juridische houdbaarheid van de bepaling dat bij een

Ad 1 en 2: Door aansluiting te zoeken bij het reconstructieplan bestaan er bij ons geen

9

gemengd bedrijf waarbij het intensieve deel wordt beëindigd, Rood voor rood voor dit onderdeel kan worden toegepast. 2. Rood voor rood kan ook bijdragen aan de herstructurering van het platteland waaronder de ombouw van de intensieve veehouderij naar melkveehouderij.

twijfels omtrent de juridische houdbaarheid. Opgenomen is de bepaling dat wanneer binnen het reconstructiegebied sprake is van een gemengd bedrijf in het extensiverings- of verwevingsgebied waarbij het onderdeel intensieve veehouderij wordt beëindigd, Rood voor rood met gesloten beurs voor dit onderdeel kan worden toegepast. Met deze bepaling wordt uitvoering gegeven aan de motie van Provinciale Staten van Overijssel d.d. 4 februari 2004 waarbij Gedeputeerde Staten wordt opgeroepen bij de nadere uitwerking van de Rood voor rood regeling te onderzoeken of in extensiveringsgebieden de rundveehouderij kan voortbestaan, terwijl de sloop van stallen met intensieve veehouderij met de daaraan verbonden woningbouwmogelijkheid niet wordt uitgesloten. Door ook in het verwevingsgebied deze mogelijkheid te bieden wordt een extra impuls gegeven aan de gewenste ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Bovendien draagt het bij aan de oplossing van de problematiek van de intensieve veehouderij in het reconstructiegebied doordat hiermee het (opnieuw) beginnen met intensieve veehouderij wordt uitgesloten.

Instanties die gereageerd hebben op het ambtelijk voorontwerp Gemeenten: Bathmen Dalfsen Dinkelland Haaksbergen Hardenberg Hellendoorn Hof van Twente Kampen Olst-Wijhe Ommen Twenterand Het Oversticht Gewestelijke Land- en Tuinbouw Organisatie Natuur en Milieu Overijssel Overijssels Particulier Grondbezit

10

BIJLAGE 1 Uitvoeringskader Rood voor rood met gesloten beurs in Overijssel 1. Inleiding. Met dit uitvoeringskader hebben Gedeputeerde staten een nadere uitwerking gegeven van het herziene streekplanbeleid. Het uitvoeringskader heeft de status van beleidsregel zoals bedoeld is in de Algemene wet bestuursrecht en bevat zowel criteria als handreikingen voor gemeenten die beleid ontwikkelen voor de toepassing van Rood voor rood met gesloten beurs. De criteria zijn hard en wij hechten er aan dat gemeenten die in haar beleidskaders overnemen. De handreikingen zijn belangrijk om in het beleid aan de orde te stellen. In onze goedkeuring van het gemeentelijke beleid richten wij ons op de juiste overname en verdere uitwerking van genoemde criteria. Dit Uitvoeringskader maakt na vaststelling door ons college deel uit van de provinciale ‘Handreiking beoordelingen gemeentelijke plannen’. Gemeenten kunnen haar beleid opnemen in een landschapsontwikkelingsplan, welstandsnota, woonvisie of anderzins. Het hoofddoel van de kaders voor Rood voor rood met gesloten beurs in Overijssel is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door de sloop van landschapontsierende bedrijfsgebouwen en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Om die realisatie mogelijk te maken, zullen op planologisch verantwoorde locaties één of meer bouwkavels voor een woning toegekend worden, terwijl de deelnemer aan RvR mgb uit de getaxeerde waarde daarvan het slopen van de bedrijfsgebouwen en de bijdrage voor de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit moet bekostigen. De deelnemer mag 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van die gebouwen behouden. Het gaat om een additioneel instrument, naast bijvoorbeeld de woonplannen en bedrijvigheidplannen. De gemeenten hebben het voortouw bij de toepassing van Rood voor rood met gesloten beurs en treden op als regisseur. Hiervoor zullen zij gemeentelijk beleid moeten ontwikkelen. Het uitvoeringskader Rood voor rood met gesloten beurs biedt de mogelijkheid om te komen tot maatwerk. Door dicht aan te sluiten bij het hier beschreven provinciale beleid kan invoering van de Rood voor rood regeling in het gemeentelijke beleid op eenvoudige wijze plaatsvinden. Het “Rood voor rood” beleid zal in 2008 worden geëvalueerd, terwijl er medio 2006 een tussentijdse balans opgemaakt zal worden. Hierbij zal beoordeeld worden in hoeverre dit beleid tot een daadwerkelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied heeft geleid. Gemeenten moeten daarom bijhouden welke stallen in dit kader worden gesloopt en welke woningen onder welke voorwaarden ter compensatie worden gebouwd. De (gewijzigde) opbouw van dit stuk ziet er als volgt uit: 1. Inleiding (kaders, doel, evaluatie) 2. Inhoudelijk kader 3. Procedureel kader 4. Uitvoering en financiën

11

2.

Inhoudelijk kader

2.1

Relatie sloop en bouwkavel/ (bedrijfs)woning

2.1.1

Criteria

- ter compensatie van de sloop van minimaal 850 m2 landschapontsierende bedrijfsgebouwen kunnen onder voorwaarden één of meer bouwkavels voor een woning worden toegekend; - als er een veelvoud van 850 m2 bedrijfsgebouwen wordt gesloopt kan, uitsluitend wanneer dit voor het afdekken van de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde noodzakelijk is, een extra bouwkavel voor een woning worden verkregen; - uit de waarde van de bouwkavel voor een woning dient de deelnemer de sloopkosten en de bijdrage voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit te bekostigen, terwijl de deelnemer 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen bedrijfsgebouwen mag behouden; - de eventuele waardevermeerdering van de (bedrijfs) woning - als gevolg van de sloop - komt ten bate van de deelnemer aan Rvr mgb; - bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de technische veroudering op grond van verwachte levensduur van de gebouwen en de residuwaarde aan het eind van de levensduur (Wet waardering onroerende zaken, art 17, lid 3). De berekeningsmethode is die van de Dienst Landelijk Gebied. De methode is ook in de eerdere Ruimte voor ruimte regeling (RBV) toegepast en geldt straks in de provinciale Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij (VIV); - in de overweging van de factor 30% is rekening gehouden met het feit dat de regeling niet concurrerend en marktverstorend moet werken naar andere boeren/ partijen die bedrijfslocaties willen aankopen en met het feit dat de Rvr mgb geen saneringsregeling is; - voor de bepaling van de sloopkosten geldt ook de landelijke systematiek. Net als in de provinciale VIV regeling geldt er een standaard bedrag van 25 euro per m2. Zo nodig zal de hoogte van dit bedrag n.a.v. landelijke evaluatie van de (in de maak zijnde) provinciale Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij (VIV) periodiek bijgesteld worden. De sloop wordt in eigen beheer van de ondernemer uitgevoerd; - de inhoudsmaat van de woning op de bouwkavel mag niet meer bedragen dan 750 m3 (exclusief erfbebouwing met een maximum van 75 m2). Deze inhoudsbeperking geldt niet indien de woning binnen de begrenzing van het stads- en dorpsgebied wordt gebouwd; - op een bouwkavel voor een woning mag één woning worden gerealiseerd. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk. Ten eerste bij afspraken op basis van een integraal plan voor een landgoed, waarbij binnen het volume van 750 m3 meer woningen (twee of zelfs drie) worden gerealiseerd die ten goede komen aan de kwaliteit van het landgoed. Ten tweede bij afspraken in het kader van een gemeentelijk plan waarbij woningen voor senioren en/of starters ontwikkeld worden. Gemeenten moeten er hierbij op toezien dat deze woningen via bestemmingsplan of via afspraken met woningbouwcorporaties of anderszins, beschikbaar blijven voor deze doelgroepen; - deelnemer en gemeente moeten heldere afspraken maken over de omvang van de (compensatie) bouwkavel; - het grootste deel van de oorspronkelijke bouwkavel blijft een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden behouden dan wel een passende bestemming die samenhangt met de landschappelijke inpassing, zoals ‘natuur’ of ‘bos’; - in gemeentelijk beleidskaders zal aangegeven worden hoe de begrippen ruimtelijke kwaliteit, landschapontsierend, karakteristieke en/of beeldbepalende gebouwen omschreven worden en hoe daarmee moet worden omgegaan; 2.1.2

Handreikingen

- de voormalige agrarische bedrijfswoning kan worden bestemd als burgerwoning, maar kan ook gesaneerd worden (en kent dan elders een extra bouwkavel toe). Dit laatste kan gewenst zijn in landbouwontwikkelingsgebieden, maar ook in verwevingsgebied waar sprake is van sterlocaties. Zie ook onder paragraaf 2.2; - onder voorwaarden is, wanneer recht bestaat op bijvoorbeeld twee of drie bouwkavels voor een woning, samenvoeging mogelijk tot een grotere woning. Uit de onderbouwing moet blijken dat hierdoor een grotere bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit wordt geleverd. Voorkomen moet worden dat overal in het buitengebied

12

woningen ontstaan van eenzelfde omvang en type, dat gelijkvormigheid de overhand krijgt en dat de structuur van het platteland wordt aangetast.

2.2

Situering bouwkavel en gebiedsdifferentiatie

2.2.1

Criteria

- gemeenten dienen aan te geven in welke delen van het buitengebied bouw op de kavel mogelijk is en waar niet. Ook zullen zij, in het geval van compensatie elders, aangeven waar dat het beste kan plaatsvinden. Gemeenten dienen in hun beleidskader in te gaan op zonering / gebiedsdifferentiatie; - toekenning van een bouwkavel voor een woning ter plekke is mogelijk, indien geen bijzondere waarden aanwezig zijn of er geen aantasting plaatsvindt van bijzondere waarden die in het gebied of op het perceel aanwezig zijn. Het gaat om landschappelijke waarden, natuurwaarden en cultuurhistorische waarden (bijvoorbeeld waardevolle dijken, kreken, boerderijstroken). Als er bij aanwezigheid van bijzondere waarden uit een ruimtelijke onderbouwing blijkt, dat een compensatie(bouwkavel) inpasbaar is in de bestaande structuren en de ruimtelijke kwaliteit per saldo verbetert, kan de bouwkavel voor een woning toegekend worden; - de bouwkavel voor een woning mag geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving veroorzaken. Voorkomen moet worden dat de toekenning van een bouwkavel voor een woning ten koste gaat van het functioneren en de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van deze bedrijven in verband met stankemissie. In het reconstructiegebied ontstaan in dit opzicht ruimere mogelijkheden op grond van de Wet stankemissie veehouderijen; - voor de toekenning van een bouwkavel voor een woning ter plekke in landbouwontwikkelingsgebied geldt een ‘nee, tenzij’ principe. Een uitzondering kan alleen worden gemaakt wanneer goed onderbouwd kan worden dat op een specifieke plek in landbouwontwikkelingsgebied geen afbreuk wordt gedaan aan de doelstellingen van het landbouwontwikkelingsgebied. Uitgangspunt moet zijn dat huidige en ontwikkelingsmogelijkheden ontwikkelingsmogelijkheden in zone-I en landbouwontwikkelingsgebieden (en bij sterlocaties) in de zin van verdere intensivering niet belemmerd mogen worden; Bij de toepassing van RvR mgb in landbouwontwikkelingsgebied zijn er op dit punt drie mogelijkheden: a. ondernemer sloopt in landbouwontwikkelingsgebied (LOG) bedrijfsgebouwen en wil blijven wonen; de (compensatie) bouwkavel wordt in principe elders gesitueerd; b. ondernemer idem, maar wil wel elders wonen. In voorkomende gevallen kan de burgerwoning als bedrijfswoning bestemd worden (wellicht na aankoop door belanghebbenden). In dat geval is sanering niet nodig. c. Als ook de bedrijfswoning – naast de bedrijfsgebouwen- gesloopt wordt, dan mag er elders een extra bouwkavel komen (in ruil voor te saneren (bedrijfs)woning één extra bouwkavel voor een woning boven de toe te kennen bouwkavel vanuit RvR mgb). Dit kan ook aan de orde zijn in verwevingsgebied waar sprake is van sterlocaties. - de situering van een bouwkavel voor een woning elders dient geconcentreerd te worden in of aansluitend aan een kern of buurtschap, waarbij zoveel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij bestaande en eventueel aangewezen bebouwing (zoals woonkernen, buurtschappen, linten en bebouwingsclusters). De gemeente kan daar in haar beleid op in gaan; Bij uitzondering kan, indien de landschappelijke kwaliteit aantoonbaar wordt vergroot, de toekenning van een bouwkavel voor een woning ook plaatsvinden aansluitend op bestaande agrarische bebouwingsclusters. Hierbij zal het in het algemeen gaan om meer woningen en wordt een bijdrage geleverd aan het versterken van een historisch bebouwingspatroon (bijvoorbeeld een ervenstructuur); - er moet expliciet rekening met andere (wettelijke) kaders gehouden worden. Het kan daarbij gaan om: Waterbeheer 21 e eeuw, beleidslijn Ruimte voor de rivier, de Vogel- en Habitatrichtlijn en de Natuurbeschermingswet.

2.2.2

Handreikingen

- een intergemeentelijke benadering kan handzaam zijn, o.a. in zich voordoende gevallen waarbij sloop in de ene gemeente en uitgifte van een bouwkavel voor een woning in de andere gemeente plaatsvindt en bij gebiedsgerichte uitwerkingen;

13

- de bouwkavel voor een woning kan zowel ter plekke als elders worden gesitueerd. Het is wenselijk dat het gemeentelijke beleidskader onderscheid maakt in het toestaan van terugbouwen op de kavel of elders. Daarbij moet bij voorkeur gebruik gemaakt worden van een ruimtelijke zonering op gemeentelijke schaal (waar wel, waar niet). Gemeenten kunnen in hun gemeentelijk beleidskader aangeven of een voorkeursvolgorde voor terugbouwen (op de kavel of elders) van toepassing is. In concrete gevallen kunnen gemeenten een advies voor landschappelijke inpassing vragen. Met name bij een (te voorziene) veelvuldige toepassing van Rood voor rood met gesloten beurs in een gemeente of een samenhangend gebied kan compensatie elders de voorkeur hebben en is het gewenst dat de gemeente(n) eerst de mogelijkheden van compensatie elders onderzoek(t)en; - Het invullen kan plaatsvinden door gebruikmaking van het feit dat een deelnemer elders gronden heeft, door het ruilen van gronden of door een projectmatige aanpak waarbij meerdere aanvragen worden gecombineerd. Wanneer de gemeente de regie neemt bij het realiseren van compensatie elders, kunnen op geschikte locaties speciaal voor dit doel bouwkavels worden gerealiseerd (*) . Uit de opbrengst van een bouwkavel worden de sloopkosten plus 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een VAB vergoed. De winst die overblijft na deze vergoedingen en de ontwikkelingskosten (o.a. aankoopkosten grond) van de bouwkavels, dient in een gemeentelijk reconstructie- of plattelandsfonds te worden gestort en te worden aangewend voor het vergoeden van sloopkosten van VAB’s plus 30% gecorrigeerde vervangingswaarde, in die gevallen waar de deelnemer geen compenserende bouwkavel kan of wil verkrijgen, of voor bekostiging van andere investeringen in ruimtelijke kwaliteit binnen het landelijk gebied van de gemeente. NB. (*). Bij deze optie is er vooralsnog sprake van verboden staatssteun. De provincie Overijssel zal dit onderdeel van het beleid melden bij de Europese Commissie. De verwachting is dat de Europese Commissie de steunmaatregel verenigbaar met de gemeenschappelijke markt zal verklaren. Deze optie kan echter door de provincie pas worden uitgevoerd en door de gemeenten in haar beleid worden verwerkt, zodra de Europese Commissie zich positief uitlaat over dit onderdeel van het beleid. 2.3

Tegenprestatie/ compensatie

2.3.1

Criteria

- gemeenten dienen in haar beleid nadere criteria voor gewenste beeldkwaliteit en de toetsing van ruimtelijke kwaliteitswinst op te nemen; - de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke moet blijken uit een aanzienlijke reductie van het bouwoppervlak en volume en uit een goede landschappelijke en architectonische inpassing; Gelet op de verhouding tussen sloop en nieuwbouw is al gauw sprake van een behoorlijke reductie van het bouwoppervlak. Daarnaast is vooral een goede landschappelijke en architectonische inpassing van belang. Aspecten die daarbij een rol spelen zijn: zichtlijnen, ritme van de bestaande bebouwing en afstand tot de weg, cultuurhistorie, erfinrichting, groene inpassing, etc. - de waarde van de (compensatie)bouwkavel(s) zal groter zijn dan de hoogte van de sloopkosten plus 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Die meerwaarde moet aantoonbaar worden ingezet voor bijvoorbeeld verbetering van de beeldkwaliteit, landschappelijke inpassing en realisatie van nieuw groen. Met andere woorden, extra voor investeringen in ruimtelijke kwaliteit.

2.3.2

Handreikingen

- in plaats van één of meer woningen kan worden meegewerkt aan het realiseren van huisvesting voor ambachtelijke, dienstverlenende en niet-industriële bedrijfsmatige activiteiten. Ook kan er ruimte zijn voor bouw van verblijfsrecreatieve accommodatie. In al die situaties zal er altijd sprake moeten zijn van een woonfunctie op deze locatie. Met het oog op de leefbaarheid en de sociale en economische vitaliteit van het landelijk gebied kan het in sommige situaties denkbaar zijn dat medewerking wordt verleend aan het toekennen van een bouwkavel voor bedrijfsmatige doeleinden. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van het continueren van een nevenactiviteit na beëindiging van de agrarische activiteiten. Gemeenten kunnen binnen hun eigen beleidskader hier nader invulling aan geven. De voorwaarden voor de compenserende bouw zijn gelijk aan die voor burgerwoningen. De eisen aan het gebruik van deze nieuwe bedrijfsgebouwen zijn overeenkomstig de voorwaarden voor hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing.

14

2.4

Afbakening

2.4.1

Criteria

- de regeling geldt voor het gehele buitengebied van Overijssel; - de regeling geldt voor al gestopte of stoppende agrarische bedrijven. - de regeling geldt in principe ook voor solitaire niet-agrarische gebouwen in het buitengebied. De provincie Overijssel wil de hand van zich voordoende incidentele gevallen nagaan of hiervoor nog nader beleid nodig is; - de regeling geldt niet voor bouwwerken die zonder vergunning zijn gerealiseerd; - de regeling geldt voor gebouwen die zijn opgericht vóór de peildatum van 1 januari 2004. Voorkomen moet worden dat gebouwen slechts opgericht worden met als oogmerk daar later een bouwkavel voor een woning voor te verkrijgen; - de regeling houdt geen rekening met de (eerdere) economische verdienmogelijkheid van stoppend activiteit. Dit blijft buiten beschouwing, omdat de ondernemer zelf kiest of eerder gekozen heeft om te stoppen. Bedrijfsbeëindiging is immers een ondernemersbeslissing en de RvR mgb is in algemene zin geen saneringsregeling; - de regeling houdt geen rekening met verrekening met de fiscus n.a.v. bedrijfsbeëindiging; - de regeling geldt niet wanneer voor dezelfde gebouwen al eerder een beroep is gedaan op een vergelijkbaar instrument. Eerder gesloopte bebouwing komt niet alsnog in aanmerking voor compensatie; - de regeling geldt niet voor sloop van karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Deze bouwwerken kunnen een nieuwe invulling krijgen conform het provinciaal Streekplan. Het provinciale beleid is er op gericht om bouwwerken met belangrijke cultuurhistorische waarden te beschermen. Rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten dienen in ieder geval te worden beschermd. Ook beeldbepalende bebouwing komt veelal niet in aanmerking voor sloop; - de regeling geldt niet voor bedrijfsgebouwen die zijn gevestigd op kleine bedrijventerreinen buiten het stadsen dorpsgebied. De bedrijven dienen in het buitengebied gelegen te zijn; - de regeling gaat uit van de sloop van het gehele complex met voormalige agrarische gebouwen, inclusief erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby en nevenactiviteiten, sleufsilo’s; Een forse verbetering van de ruimtelijke kwaliteit kan veelal slechts worden bereikt als het gehele voormalige agrarische gebouwencomplex (met uitzondering van de voormalige bedrijfswoning) wordt gesloopt. Daaronder vallen ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby en nevenactiviteiten en sleufsilo’s, maar deze tellen niet bij de berekening van de sloopoppervlakte. Torensilo’s tellen wel mee. Er zijn situaties denkbaar waarbij de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid van het landelijk gebied juist gediend zijn door het toch in stand houden van een deel van de bedrijfsgebouwen (karakteristieke gebouwen, nieuwe functie voor een deel van de gebouwen, etc.). Gemeenten kunnen hier in hun eigen beleidskader nader op ingaan. - de regeling geldt ook wanneer er binnen het reconstructiegebied sprake is van een gemengd bedrijf in het extensiveringsgebied, waarbij het onderdeel intensieve veehouderij wordt beëindigd. - de regeling geldt ook voor grootschalige kassen waarin een hoofdactiviteit plaatsvond/ vindt. Daarbij geldt als vertrekpunt dat 4500 m2 sloop één bouwkavel voor een woning oplevert. Voorts gelden de overige bepalingen in dit uitvoeringskader; - Rood voor Rood met gesloten beurs geldt in situaties waarbij er verplaatsing van een (gemengd) bedrijf met intensieve veehouderij aan de orde is, met uitzondering van dergelijke situaties in het landbouwontwikkelingsgebied, waarvoor de provinciale Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij (VIV) niet van toepassing is en waar een ruimtelijk probleem opgelost kan worden. Daarbij mag er maximaal één extra bouwkavel toegekend worden t.o.v. de bouwkavel (of bouwkavels) die nodig zijn voor de bekostiging van de sloopkosten. Uit de waarde van de eerste bouwkavel (of zoveel meer als voor de sloop nodig zijn) dekt de deelnemer de sloopkosten af, terwijl de deelnemer de (fiscale) heffingsgrondslag én de waarde voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voor de verplaatsing mag inzetten. De waarde van genoemde extra bouwkavel mag aanvullend - voor zover nodig – ook voor verplaatsingskosten ingezet worden. Daarbij mag de totale bijdrage aan de deelnemer het maximum dat volgens de provinciale VIV mogelijk zou zijn geweest, niet overschrijden. Een eventuele restwaarde uit die extra bouwkavel dient voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit

15

‘Situaties waarbij met Rood voor Rood met gesloten beurs een maatwerkoplossing voor een ruimtelijk probleem geboden kan worden, doen zich bijvoorbeeld voor: in extensiveringsgebied wanneer een (gemengd) veehouderijbedrijf naar een landbouwontwikkelingsgebied of een sterlocatie wil verplaatsen en een omvang heeft van meer dan 70 nge (nederlandse grootte eenheid) totaal, maar waarvan minder dan 40 nge intensieve veehouderij bedraagt (en derhalve buiten de toepassing van de provinciale VIV valt); in verwevingsgebied binnen een 250 meter Wav-zone (Wet ammoniak en veehouderij) waarbij een (gemengd) veehouderijbedrijf naar een landbouwontwikkelingsgebied of naar een sterlocatie wil verplaatsen; bij een planmatige aanpak van een stankknelpunt bij lintbebouwing binnen of buiten reconstructiegebied. 3.

Procedureel kader

3.1.1

Criteria

- bij totale bedrijfsbeëindiging moet in het bestemmingsplan geregeld worden dat, uitgezonderd de woning op de (compensatie)bouwkavel, er geen nieuwe bebouwing wordt opgericht. De herziening van het bestemmingsplan dient binnen 1 jaar nadat positief is besloten op een aanvraag om gebruik te mogen maken van Rood voor rood met gesloten beurs, ter visie te liggen; - voor het vrijkomende bouwblok van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen dient een passende herbestemming in het bestemmingsplan plaats te vinden. Voorkomen moet worden dat opnieuw bebouwing kan worden opgericht voor bedrijfsfuncties; - bij een gemengd bedrijf waarbij sprake is van beëindiging van het onderdeel intensieve veehouderij, moet worden uitgesloten dat er op de bouwkavel nieuwvestiging dan wel omschakeling naar intensieve veehouderij, al dan niet in nieuwe of bestaande gebouwen, plaatsvindt; - door gemeenten zal er op moeten worden toegezien dat de gebouwen daadwerkelijk worden gesloopt. Pas nadat de sloop (verantwoord) heeft plaatsgevonden en bindende afspraken zijn gemaakt over de landschappelijke inpassing en eventuele realisatie van nieuw groen, kan met de (bestemmingswijziging en) woningbouw op de bouwkavel worden begonnen. Waarborging van de sloop kan langs publiekrechtelijke dan wel privaatrechtelijke weg plaatsvinden; - gemeenten leggen het gemeentelijk beleidskader aan de provincie voor goedkeuring voor. Na provinciale goedkeuring en toekenning van Algemene Verklaring van Geen Bezwaar (WRO, art 19, lid 2) kan de gemeente dit beleid uitvoeren; - de deelnemer moet een plan indienen bij de gemeente waar de compensatie (bouwkavel(s)) toegekend zullen worden. In situaties waarbij in een andere gemeente gesloopt wordt, zal eerste gemeente voor afstemming zorgen. Dit plan moet in ieder geval ingaan op: − aantal, ligging en oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen; − de omvang van de sloopkosten, de berekening van 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de bijdrage t.b.v. verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; − de aanwending van de bijdrage voor verbetering van ruimtelijke kwaliteit (landschappelijke inpassing, realisatie nieuw groen, beeldkwaliteit, eventuele bedrijfsverplaatsingskosten, landschap, natuur, vermindering milieulast, mogelijkheden voor ontwikkeling van andere functies, etc.) - de milieuvergunning moet in overeenstemming met de nieuwe situatie worden gebracht c.q. worden ingetrokken; - in het gemeentelijke beleidskader RvR mgb dient ingegaan te worden op de relatie met het gemeentelijke woonplan. Ook is het van belang dat er bij het opstellen van toekomstige gemeentelijke woonplannen wordt ingegaan op RvR mgb. 3.1.2

Handreikingen

- gemeenten kunnen op basis van een structuurplan of –visie een gebiedsgerichte regeling c.q. uitvoering mogelijk (maatwerk) maken; Een gecoördineerde aanpak kan wenselijk zijn in waardevolle gebieden die een grote samenhang vertonen en waar tevens veel (voormalige) agrarische bedrijven aanwezig zijn. Als er op basis van regionaal structuurplan of –visie wordt gewerkt, is het noodzakelijk dat Gedeputeerde Staten daar mee instemt. Bij maatwerk kan gedacht worden aan het aantal woningen, volume van de woningen, de verhouding sloop/nieuwbouw, etc.

16

- voor ‘ongewenste burgerwoningen’ in landbouwontwikkelingsgebied en eventueel in verwevingsgebied (sterlocaties) kan via een gebiedsgerichte aanpak of bij de ontwikkeling van een cluster van intensieve veehouderijen naar oplossingen gezocht worden. 4.

Uitvoering en financiën

4.1.1

Criteria

- in onderling overleg tussen deelnemer en gemeente worden afspraken gemaakt over de inzet van de bijdrage voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Die vindt in principe op de locatie plaats. Inzet kan ook elders. Dat kan eventueel via het instellen van een gemeentelijk reconstructie- of plattelandsfonds waar de bijdrage geheel of gedeeltelijk in gestort wordt. Dit reconstructie- of plattelandsfonds kan worden aangewend voor het vergoeden van sloopkosten van VAB’s plus 30% gecorrigeerde vervangingswaarde, in die gevallen waar de deelnemer geen compenserende bouwkavel kan of wil verkrijgen, of voor bekostiging van andere investeringen in ruimtelijke kwaliteit binnen het landelijk gebied van de gemeente. - deelnemer moet bij een aanvraag in de richting van de gemeente aangeven wat de voorgestelde grootte en getaxeerde waarde van de betreffende kavel(s) is. Bij de beoordeling van de aanvraag beoordeelt de gemeente of de voorgestelde bouwkavel voor een woning (ligging, omvang, waarde) realistisch en gewenst is. Bij twijfel over de getaxeerde waarde in de aanvraag laat de gemeente een eigen taxatie uitvoeren. 4.1.2

Handreikingen

- gemeenten kunnen er voor kiezen om een reconstructie- of plattelandsfonds in te stellen; - gemeenten kunnen er voor kiezen om Rvr mgb in tranches uit te voeren, door bijvoorbeeld periodieke openstelling van Rvr mgb.

17

B.

Partiële herziening Nieuwe landgoederen

1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding en doelstelling van deze partiële herziening

In 1998 is een experiment gestart voor het oprichten van Nieuwe landgoederen, vervolgens is dit beleid opgenomen in het Streekplan Overijssel 2000+. Begin 2004 is het Experiment Nieuwe landgoederen herijkt. Op basis van de herijking is in ontwerp een nieuwe streekplantekst geformuleerd ter vervanging van de oude tekst. Met deze streekplanherziening wil de provincie meer ruimte bieden voor Nieuwe landgoederen. Hierdoor krijgen particulieren de mogelijkheid Nieuwe landgoederen te ontwikkelen. Naast het bouwen van een landhuis moet nieuw groen worden aangelegd, dat openbaar toegankelijk is. 1.2.

Opzet herziening

In dit eerste hoofdstuk worden de aanleiding, de opzet en de procedure van deze partiële herziening beschreven en wordt een korte omschrijving van de onderdelen gegeven. Hoofdstuk 2 bevat de eigenlijke herziening; hierin wordt aangegeven welke onderdelen van het streekplan worden gewijzigd, aangevuld of geschrapt en op welke wijze dat gebeurt. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het gevoerde overleg over deze herziening. In bijlage 1 is de concepttekst weergegeven voor de Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen.

1.3.

Procedure van de streekplanherziening

In juni 2004 heeft GS een voorontwerp van deze streekplanherziening vastgesteld en voor een (ambtelijke) reactie toegezonden aan de gemeenten en enkele doelgroepen. In hoofdstuk 3 wordt een samenvatting gegeven van de ontvangen reacties. Met de gevolgde procedure van de startnotitie en van het voorontwerp is voldaan aan de verplichting ex artikel 4a. lid 2, WRO. Provinciale Staten hebben op 16 maart 2005 het ontwerp tot herziening van het streekplan Nieuwe landgoederen vastgesteld. De herziening van het streekplan bevat geen concrete beleidsbeslissingen. Dat betekent dat er geen beroep mogelijk is tegen de vastgestelde streekplanherziening.

18

2.

Wijzigingen in het streekplan Overijssel 2000

Tekst die kan vervallen (streekplan blz. 86):

NIEUWE LANDGOEDEREN De provincie heeft er voor gekozen eerst door middel van een experiment ervaring op te doen met maximaal vijf te stichten Nieuwe landgoederen. Doel van dit experiment is om te bezien of door het toestaan van de bouw van een huis in het buitengebied voldoende nieuw groen met een publieke functie gerealiseerd kan worden, zo dat particulier voordeel en maatschappelijke meerwaarde met elkaar in evenwicht zijn. In het kader van dit experiment worden enkele particulieren in de gelegenheid gesteld een nieuw landgoed aan te leggen in de stadsrand van een van de grote steden of in een grondwaterbeschermingsgebied van een drinkwaterwinning. Dit nieuwe landgoed is minimaal 10 ha groot en bevat minimaal 30% bos en een huis van allure met een woonbestemming. Via streekplanafwijking wordt stichting mogelijk gemaakt. In 2003 wordt het experiment geëvalueerd en wordt besloten of er beleid ontwikkeld gaat worden om meer Nieuwe landgoederen mogelijk te maken. Actie § via streekplanafwijking wordt de stichting van maximaal vijf Nieuwe landgoederen mogelijk gemaakt. In 2003 wordt de stichting van de Nieuwe landgoederen geëvalueerd en wordt besloten of er beleid ontwikkeld gaat worden om meer Nieuwe landgoederen mogelijk te maken.

Nieuwe tekst:

Nieuwe landgoederen De provincie biedt ruimte voor het ontwikkelen van nieuwe landgoederen. Een nieuw landgoed is minimaal 10 ha groot en bevat een landhuis van allure met een woonbestemming en een inhoud van minimaal 1000 m3. Een landgoed kan bestaan uit meerdere woningen, mits de woningen een onderlinge samenhang hebben die de allure van het landgoed versterkt en per woning 5 ha extra groen wordt gerealiseerd (1 woning bij 10 ha, 2 woningen bij 15 ha, 3 bij 20 ha enz.). De hoofdfunctie van de nieuwe landhuizen is wonen, eventueel gekoppeld aan werken aan huis. Tenminste 30% van het nieuwe landgoed bestaat uit nieuw bos of ander natuurdoeltype conform de Natuurschoonwet en 90 % van het terrein is openbaar toegankelijk. Bij nieuwe landgoederen wordt als startsituatie uitgegaan van minimaal 10 ha landbouwgrond, die nog niet onder de Natuurschoonwet is gerangschikt. Nieuwe landgoederen kunnen in principe overal ontwikkeld worden, behalve in zone IV- weidevogel- en ganzengebieden, in open grootschalig landschap zoals in het streekplan aangegeven en in de landbouwontwikkelingsgebieden zoals aangegeven in het Reconstructieplan Salland-Twente. Doorslaggevend is de positieve bijdrage die het landgoed levert aan de ruimtelijke kwaliteit c.q. de realisering van de natuur- en landschapsdoelstellingen. Daarbij moet maatschappelijke meerwaarde en particulier voordeel met elkaar in evenwicht zijn. Toelichting Op basis van het streekplan West-Overijssel is ruimte geboden voor het experiment nieuwe landgoederen. In maart 1998 is dit experiment gestart met de vaststelling van de Richtingennotitie Nieuwe Landgoederen, vervolgens is dit opgenomen in het Streekplan Overijssel 2000+. Dit experiment was gericht op het krijgen van inzicht in de maatschappelijke meerwaarde van nieuwe landgoederen en op het opdoen van ervaring met het proces. Begin 2004 is het experiment Nieuwe Landgoederen herijkt. Deze herijking laat zien dat de markt voor nieuwe landgoederen kleiner is dan verwacht en dat de realisatie aanzienlijk meer tijd kost dan was voorzien. Op het moment van de herijking is nog geen nieuw landgoed gerealiseerd. Wel zijn voor vijf landgoederen serieuze plannen ontwikkeld. De samenvattende conclusie van de herijking luidt als volgt: Op grond van de ontwerpen mag verwacht worden dat de nieuwe landgoederen de maatschappelijke meerwaarde zullen krijgen die bij de start van het experiment verwacht werd. Het proces vraagt om stroomlijning gericht op waarborging van de kwaliteit en duurzaamheid daarbij ruimte latend voor creativiteit.

19

De maatschappelijke meerwaarde van de nieuwe landgoederen komt tot uiting in de volgende aspecten: § het landschap wordt versterkt, in het bijzonder in het overgangsgebied tussen stad en land; § er komt bos bij; § groenstructuren worden versterkt; § ecologische structuur wordt versterkt; § de natuurwaarden worden vergroot; § recreatieve structuur wordt versterkt; § de mogelijkheden voor recreatief medegebruik worden vergroot; § de milieucondities voor de drinkwaterwinningen verbeteren; § er komt meer belevingswater en de retentiemogelijkheden worden vergroot; § er wordt een bijdrage geleverd aan de plattelandsvernieuwing; § de woningmarkt bij de grote stad wordt verbreed. Op grond van de herijking hebben Gedeputeerde Staten besloten het experiment nieuwe landgoederen om te zetten in structureel beleid. Dit betekent dat particulieren de mogelijkheid wordt geboden om met nieuw rood mee te werken aan de realisering van nieuw (maatschappelijk) groen in de provincie. In vergelijking met het experiment zijn de mogelijkheden voor nieuwe landgoederen verruimd. Het experiment laat zien dat nieuwe landgoederen een maatschappelijke meerwaarde kunnen opleveren. Deze mogelijkheid willen wij optimaal benutten. Ten opzichte van het experiment zijn de volgende wijzigingen aangebracht: § in plaats van alleen nieuwe landgoederen toestaan in de stadsrand van de grote steden en bij drinkwaterwinningen worden nieuwe landgoederen nu overal toegestaan, behalve in zone IV-, weidevogel- en ganzengebieden en in open grootschalig landschap zoals in het streekplan aangegeven; doorslaggevend is de maatschappelijke meerwaarde die het landgoed levert aan de ruimtelijke kwaliteit; deze maatschappelijke meerwaarde moet uit eigen, private middelen worden gerealiseerd; § de realisering van meerdere woningen per landgoed wordt mogelijk (per extra woning dient minimaal 5 ha extra groen gerealiseerd te worden dus bij 10 ha is één woning toegestaan, bij 15 ha 2 woningen, bij 20 ha 3 woningen); bij meerdere woningen moet er sprake zijn van een onderlinge samenhang van de afzonderlijke woningen die de allure van het landgoed versterkt; § de voordracht voor rangschikking onder de Natuurschoonwet wordt als verplichting opgenomen; de verplichte rangschikking is als wens van de gemeenten naar voren gekomen i.v.m. waarborging van de duurzaamheid van het landgoed.

20

3.

Resultaten van het gevoerde overleg

Samenvatting van ingediende reacties en uitgebracht advies inzake het voorontwerp van de partiële herziening Nieuwe landgoederen van het Streekplan Overijssel 2000+.

Het voorontwerp van de partiële herziening Nieuwe landgoederen van het Streekplan Overijssel 2000+ is in juni 2004 toegezonden aan de belangrijkste partners in het beleid voor Nieuwe landgoederen, namelijk de gemeenten, de maatschappelijke organisaties en doelgroepen. Zij zijn in staat gesteld kennis te nemen van de eerste (ambtelijke) versie van de streekplanherziening en hierop een ambtelijke reactie te geven. Door 6 gemeenten en enkele maatschappelijke organisaties is gereageerd. Uit de reacties blijkt dat er sprake is van een breed draagvlak. De gemeenten en maatschappelijke organisaties onderschrijven de doelstelling en spreken waardering uit voor de voorgenomen aanpak. In de reacties worden suggesties gedaan ter verbetering en verduidelijking van de regeling. Gelet op het informele karakter van deze consultatieronde wordt hierna, themagewijze, een overzicht gegeven van de reacties zonder er bij te vermelden van welke instantie de opmerkingen afkomstig zijn. De reacties zijn van een provinciale reactie voorzien. Een overzicht van de instanties die gereageerd hebben is toegevoegd. Ambtelijke reacties op voorontwerp streekplanherziening:

Inhoud opmerking

Provinciale reactie

Algemeen 1

Gemeenten en maatschappelijk organisaties hebben met in stemming gereageerd op het voorgestelde beleid.

Wij stellen deze positieve reacties op prijs.

Streekplantekst 2

Het landhuis moet minimaal 1000 m³ omvatten. Voor de overige woningen die op het landgoed worden gebouwd is het niet nodig deze eis te stellen.

De achtergrond van de minimaal 1000 m3 is het voorkomen van een villaparkje in het bos. Op basis van het experiment is er meer ruimte voor woningen en is de eis toegevoegd dat onderlinge samenhang van de woningen de allure moet versterken. De eis dat de inhoud van elke woning minimaal 1000 m3 is, kan vervallen.

3

Stel een maximum aan de inhoud van een woning (bijv. 6000 m³ en bijgebouwen).

Bij aanvullende voorwaarden (Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen) zullen we de suggestie doen een bovengrens te stellen aan inhoud hoofd- en bijgebouw(en).

4

Voorkeur voor streekplantekst “de oppervlakte is minimaal 10 ha” boven handreikingtekst “er wordt uitgegaan van een oppervlakte van tenminste 10 ha”.

We nemen streekplantekst over in handreiking.

5

Ensemble van gebouwen.

Het vervallen van de eis van minimaal 1000 m3 maakt het mogelijk de woningen in een gebouw te situeren en met de inhoud te variëren. De

In 1 gebouw meer wooneenheden toestaan voor verschillende doelgroepen.

21

voorwaarde dat publiek en privaat belang in evenwicht moeten zijn, werkt regulerend voor het aantal wooneenheden. 6

Cultuurhistorische aspecten als aanleiding worden gemist.

Cultuurhistorie kan een aanleiding zijn, omdat het om een nieuwe ontwikkeling gaat hoeft het o.i. niet een voorwaarde te zijn.

7

Wat is een huis van allure.

We ontvangen graag suggesties op dit gebied

8

30% nieuw bos verruimen naar: ook andere landschapskenmerken.

De tekst wordt aangepast:

Niet overal is 30% bos gewenst.

Tenminste 30% van het nieuwe landgoed bestaat uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype, conform de Natuurschoonwet (NSW).

9

Hoe moet het terrein worden ingericht?

Naast het bos moet ook het overige terrein aan de eisen van de NSW voldoen.

10

Geef meer duidelijkheid over openbaar toegankelijk. 90% openstelling wordt bij meer huizen een knelpunt. Richt je bij openstelling op de Natuurschoonwet.

De publieke meerwaarde zal voor een belangrijk deel bepaald worden door het kunnen beleven van het landgoed door het publiek. Plannen uit de experimentfase maken duidelijk dat slimme situering van de paden een optimale beleving naast voldoende privacy mogelijk maken. Openstellingeisen volgens de Natuurschoonwet zijn de ondergrens. Als er sprake is van meer woningen zullen die in onderlinge samenhang ontwikkeld moeten worden en daarmee is het beter mogelijk privaat en publiek deel te scheiden.

11

Wat gebeurt er als verzoek tot rangschikking onder de Natuurschoonwet niet gehonoreerd wordt?

Voorwaarde is dat het nieuwe landgoed aan de rangschikkingcriteria voldoet. Als dat zo is kan rangschikking niet geweigerd worden.

12

Provinciaal toetsingskader niet sturend genoeg.

De provincie stuurt op hoofdlijnen. Met het uitsluiten van bepaalde gebieden, de toevoeging van het criterium “doorslaggevend is positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit” en de randvoorwaarden in de Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen, geven wij o.i. voldoende richting. Gemeenten kunnen vervolgens hun visie op Nieuwe landgoederen formuleren en in hun integrale plannen verwerken.

Nieuwe landgoederen moeten passen in integrale gebiedsplannen.

Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen 13

Geef meer duidelijkheid over de bredere maatschappelijke meerwaarde (bereikbaarheid voor recreanten).

Bij randvoorwaarden (Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen) voegen we bij punt 4 “recreatie” toe, c.q. de meerwaarde voor recreatie moet aangegeven worden.

14

Geef meer duidelijkheid over de maatschappelijke meerwaarde.

De planindiener zal zelf moeten duidelijk maken dat publieke belang en het private voordeel in evenwicht zijn. Zo staat het in de streekplantekst en de Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen. Dit betreft het publieke belang: natuur, landschap, milieu, water en recreatie. Wij voegen “water” en “recreatie” toe. Het effect op deze aspecten moet in ieder geval in beeld gebracht worden.

15

Voeg “cultuur” toe als beoordelingsaspect bij maatschappelijke meerwaarden.

“Cultuur” wordt toegevoegd.

22

16

Hoge eisen stellen aan architectuur (stijlen en kenmerken van huidige tijd).

Wij stellen als procesvoorwaarde dat een architect en een landschapsarchitect ingeschakeld moeten worden. De gemeente kan in haar welstandsnota nadere eisen stellen ten aanzien van architectuur en landschappelijke inrichting.

17

Houd rekening met de belangen van landbouw.

In de Handreiking wordt de randvoorwaarde toegevoegd dat het nieuwe landgoed geen belemmeringen mag opleveren voor de landbouw.

18

Wat is nut en noodzaak van een privaatrechtelijke overeenkomst?

Privaatrechtelijke overeenkomst is nodig omdat een aantal zaken in de ontwikkelfase en in het begin bij de eigendomsoverdracht niet alleen met het bestemmingsplan resp. de Natuurschoonwet veilig te stellen is.

Overige 19

Nieuwe landgoederen stimuleren in de stadsrand door daarbuiten strengere eisen te stellen.

Het gaat om een klein marktsegment, als je uitgaat van 10 km vanaf de stadsrand dan betreft het al zo’n 60% van de provincie. Daarom kiezen wij ervoor de regels niet te differentiëren.

20

Meer ruimte voor maatwerk bij Zwolle;

Doorslaggevend is de positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit en daarmee ontstaat ruimte voor maatwerk.

herstel de omissie t.a.v. Buitenplaatsen (beter-met-bos). 21

Stel een weging per gebied op.

Doorslaggevend is de positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit, dat is de basis voor de afweging.

22

Past het nieuwe landgoed binnen omringend landschap?

Nieuwe landgoederen dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit en dat vereist rekening houden met het omringende landschap.

23

Waarom zijn Nieuwe landgoederen nu bijna overal mogelijk?

Dit heeft niet zozeer te maken met de uitkomsten van het experiment als wel met: • de beperkte markt voor Nieuwe landgoederen in Overijssel; • meer interesse uit landbouwkring dan verwacht; • verandering in provinciaal beleid tav buiten bouwen.

24

Voorwaarde voor succes is een actieve deelname van de provincie in ontwikkelfase.

Provincie heeft het experiment opgezet en is daarmee nadrukkelijk bij de ontwikkelfase betrokken geweest. Ze geeft het stokje nu door aan de gemeenten. De provincie zal betrokken blijven via gebiedsgericht werken, reguliere betrokkenheid bij planontwikkeling en advisering op basis van opgedane ervaring. Gemeenten kunnen daarnaast een beroep doen op hun eigen adviesinstanties.

25

Voorwaarde voor succes is een provinciale visie op kwaliteit landschap.

Hiertoe zijn nu beschikbaar de provinciale Landschapsnotitie en het streekplan Overijssel 2000+. De provincie werkt aan het operationeel maken van het begrip ruimtelijke kwaliteit. Enkele gemeenten werken aan een Landschapsontwikkelingsplan.

23

BIJLAGE 1 Uitvoeringskader Nieuwe landgoederen (onderdeel van HANDREIKING EN BEOORDELING RUIMTELIJKE PLANNEN) Omschrijving van een nieuw landgoed Een nieuw landgoed heeft een oppervlakte van minimaal 10 ha, één landhuis met allure, een exclusief en monumentaal karakter en een inhoud van tenminste 1.000 m3. Indien het nieuwe landgoed 15 ha groot is, mag het landgoed twee woningen bevatten, als het 20 ha groot is drie woningen en zo verder (per 5 ha extra groen één extra woning). Bij realisering van meerdere woningen moet er sprake zijn van een onderlinge samenhang van de afzonderlijke woningen die de allure van het landgoed versterkt. Bij een nieuw landgoed in intrek- en grondwaterbeschermingsgebieden is het aantal woningen maximaal 3. Dit om de milieueffecten van bewoning te beperken. Tenminste 30% van het nieuwe landgoed bestaat uit nieuw bos of ander natuurdoeltype conform de Natuurschoonwet en 90% van het terrein is openbaar toegankelijk. Beplanting en landhuis verrijken het landschap. Het nieuwe landgoed vormt een aaneengesloten en samenhangend geheel. Randvoorwaarden voor de aanleg van een nieuw landgoed § Het nieuwe landgoed voldoet aan de eisen van de Natuurschoonwet en wordt voorgedragen voor rangschikking onder deze wet; § bij nieuwe landgoederen wordt als startsituatie uitgegaan van minimaal 10 ha landbouwgrond, die op 01 01 05 niet onder de Natuurschoonwet is gerangschikt: § de aanvraag door een initiatiefnemer voor een nieuw landgoed bestaat uit een beeldkwaliteitplan, een bouwplan voor het woongebouw, een inrichtingsplan voor tuin en overig terrein, een document waarin de juridische vormgeving opgenomen is en een exploitatieopzet voor onderhoud en beheer van het gehele landgoed; § bij de planontwikkeling worden een architect en een landschapsarchitect betrokken; § in de aanvraag is aangegeven welke doeleinden met het nieuwe landgoed worden beoogd en wat de maatschappelijke meerwaarde is. Deze maatschappelijke meerwaarde moet uit eigen middelen worden gerealiseerd. De maatschappelijke meerwaarde van de nieuwe landgoederen dient tot uiting te komen in een of meerdere van de aspecten: natuur, landschap, recreatie, water en milieu. § nieuwe landgoederen moeten zodanig gesitueerd worden dat ze geen belemmeringen opleveren voor de landbouw, inclusief de ontwikkelingsmogelijkheden in de zin van verdere intensivering. Nieuwe landgoederen leiden niet tot nieuwe planologische beperkingen in het kader van streek- en bestemmingsplannen. In situaties waar nieuwe landgoederen aan landbouwgrond grenzen, zullen maatregelen voor het nieuwe landgoed geen nadelige gevolgen mogen hebben voor de omringende landbouwgronden (bijvoorbeeld waterpeil); § voor de herziening van het bestemmingsplan sluit de gemeente met de initiatiefnemer een overeenkomst volgens het model “overeenkomst nieuw landgoed”. Deze overeenkomst is noodzakelijk uit het oogpunt van duurzaamheid en veiligstelling van de openstelling. De modelovereenkomst is bij de provincie aan te vragen. § Weidevogel- en ganzengebieden worden in principe gevrijwaard van nieuwe landgoederen, tenzij er in stadsrandgebied sprake is van een grote ruimtelijke winst en het nieuwe landgoed past in een integraal plan voor de stadsrand. § Nieuwe landgoederen kunnen bijdragen aan het realiseren van de EHS. Voorwaarde is dan wel dat natuur ontwikkeld wordt volgens het natuurdoeltype van het natuurgebiedsplan. Gemeentelijk kader Gemeenten kunnen, eventueel in onderlinge samenwerking, een eigen uitvoeringskader opstellen. Gemeenten kunnen het provinciale kader aanscherpen voor het eigen grondgebied. Dat betekent bijvoorbeeld een nadere zonering (waar wel / waar niet), onder welke voorwaarden en afstemming met ander (gemeentelijk) beleid. Een dergelijk gemeentelijk beleidskader kan onderdeel zijn van ander kader (bijvoorbeeld een landschapsontwikkelingsplan). Aandachtspunten bij de vormgeving kunnen zijn: bovengrens aan inhoud landhuis, woningen en bijgebouwen.

24