Riedsútstel Ried
:
Agindapunt Status Program Eardere behandeling Portefúljehâlder Amtner
: : : : : :
Taheakke
:
19 november 2015
Opiniërend/Besluitvormend Programma 6 - Ontwikkeling M. van der Veen J. Camfferman en M. Streefkerk Bijlage 1 – Aangepaste situatietekening locatie Tuorrebout/Sije Hesterstrjitte te Twijzelerheide Bijlage 2 - Overzicht varianten bestemmingsplanprocedure Bijlage 3 - Verslag bijeenkomst omwonenden ontwikkellocatie Tuorrebout/Sije Hesterstrjitte
Underwerp Ontwikkeling locatie Tuorrebout/Sije Hesterstrjitte te Twijzelerheide Foech ried/kolleezje: De gemeenteraad is bevoegd een bestemmingsplan vast te stellen. Het college is verantwoordelijk voor de voorbereiding van een bestemmingsplan. De gemeenteraad is bevoegd middelen beschikbaar te stellen uit het weerstandsvermogen. Wy stelle jo foar te besluten om: 1. Uit het weerstandsvermogen € 76.373 beschikbaar te stellen in verband met de betaling van de planschadeclaim Sije Hesterstrjitte 17 te Twijzelerheide; 2. In te stemmen met de ontwikkeling van de locatie Tuorrebout/Sije Hesterstrjitte te Twijzelerheide; 3. Voor de bestemmingsplanprocedure te kiezen voor variant 1 (het bestemmingsplan wordt alleen ter vaststelling aan raad voorgelegd). Ynlieding In 2010 hebben de eigenaren van perceel Sije Hesterstrjitte 17 (erfgenamen van de in 2009 overleden heer B. Faber) een verzoek ingediend om tegemoetkoming in planschade. Als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Twijzelerheide in 2008 zijn de bouwmogelijkheden op dit perceel gewijzigd. Volgens de bouwvoorschriften van het vorige bestemmingsplan konden op deze gronden namelijk ca. 10 woningen gebouwd worden. In het bestemmingsplan Twijzelerheide is de bestemming gewijzigd en is er nog één woning mogelijk op de plek van de boerderij. Het college heeft in 2012 besloten de planschade ‘in natura’ te vergoeden door medewerking te verlenen aan het herstel van de vervallen bouwmogelijkheden. Te berikken effekt Een onherroepelijk bestemmingsplan ten behoeve van de ontwikkeling van de locatie Tuorrebout/Sije Hesterstrjitte Twijzelerheide.
Ried Punt Side
: : :
19 november 2015 2
Arguminten 1.1 Uit onderzoek blijkt dat er sprake is van planschade. In augustus 2010 hebben de eigenaren van het perceel Sije Hesterstrjitte 17, de erven van de heer B. Faber, een verzoek gedaan om tegemoetkoming in planschade. De aanvraag heeft betrekking op de schade (waardevermindering) die is veroorzaakt door de aanpassing van het bestemmingsplan in 2008. Deze aanvraag is voor advies voorgelegd aan Kenniscentrum. Kenniscentrum heeft middels een planologische vergelijking geconcludeerd dat op het perceel op basis van het oude bestemmingsplan ca. 7 – 11 woningen (vrijstaand en 2/1 kap) gerealiseerd konden worden. In het huidige bestemmingsplan is dat zoals hierboven aangegeven teruggebracht naar 1 woning. De hiermee samenhangende waardevermindering is getaxeerd op € 123.190,-. Het college heeft op 24 april 2012 besloten de planschade niet in geld, maar ‘in natura’ te compenseren door aanvragers de mogelijkheid te bieden om een plan in te dienen gebaseerd op de bouwmogelijkheden die bestonden ten tijde van het vorige bestemmingsplan. Dit betekent dat medewerking zou worden verleend aan het terugbrengen van de ‘oude’ bestemming. Hierbij is de overweging gemaakt dat het ruimtelijk gezien goed voorstelbaar is om op deze locatie, die grenst aan een nieuwbouwwijk, nog een aantal extra woningen te realiseren. Aangezien de locatie binnen de contour bestaand stedelijk gebied valt, hoeft voor deze locatie geen contingent beschikbaar te worden gesteld. Tevens is besloten om, als de compensatie op deze wijze niet tot stand gebracht zou kunnen worden om redenen die buiten de macht van aanvragers liggen, het bedrag van € 123.190, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van aanvraag, alsnog zal worden voldaan. Uit jurisprudentie volgt namelijk dat bij een planschadevergoeding in natura deze zekerheid geboden dient te worden. 1.2 De raad is bevoegd middelen beschikbaar te stellen uit het weerstandsvermogen Zoals hierboven al aangegeven brengt een planschadevergoeding ‘in natura’ het risico met zich mee dat de planschade alsnog uitbetaald moet worden als het door omstandigheden niet lukt om de oude planologische situatie terug te brengen. Bij de actualisatie van het weerstandsvermogen is het volgende opgenomen: ‘In 2012 heeft het college besloten een planschadeclaim ‘in natura’ te compenseren door medewerking te verlenen aan een planologische wijziging waardoor de ontstane schade teniet wordt gedaan. Mocht door omstandigheden buiten de macht van de aanvrager van de planschade deze planologische wijziging niet gerealiseerd kunnen worden, dan zal het planschadebedrag (ca. € 150.000) alsnog betaald dienen te worden. De kans dat dit bedrag moet worden betaald wordt geschat op 25 %. Het bedrag is niet meegenomen in de begroting en zal daarom worden opgenomen in het weerstandsvermogen. ‘ De situatie die zich thans voordoet, namelijk een alternatief plan waarbij op verzoek van de gemeente minder woningen worden gerealiseerd, kan aangemerkt worden als omstandigheid buiten de macht van de aanvrager. 1.3 In het oude bestemmingsplan waren er bouwmogelijkheden op de locatie Tuorrebout/Sije Hesterstrjitte Tot 2008 was deze locatie gelegen binnen het uit 1995 daterende plangebied van bestemmingsplan ‘Twijzelerheide de Swadde’. Als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Twijzelerheide’ in 2008 zijn de bouwmogelijkheden op dit perceel gewijzigd. Tot 2008 had het perceel de bestemming ‘Woondoeleinden’ en de nadere aanduiding ‘groenvoorzieningen’. Het perceel maakte onderdeel uit van een veel groter plangebied met een toekomstige woonfunctie waarvoor (o.a.) gold dat de bestemming ingericht diende te worden voor ca. 80 woningen waarbij de bestaande bebouwing een passende woonbestemming moest verkrijgen. Het gebied tussen ’t Heideloantsje, Sije Hesterstrjitte en het sportveldencomplex was in 1995 een beoogde uitbreidingslocatie voor ca. 80 woningen.
Ried Punt Side
: : :
19 november 2015 3
In het in 2002 vastgestelde gemeentelijke woonplan zijn deze aantallen bijgesteld tot 28 contingenten voor Twijzelerheide voor de periode 2000-2010. Bij de herziening van het bestemmingsplan in 2008 was dit aantal grotendeels gerealiseerd. Omdat er onvoldoende zekerheid was over de realisering van woningbouw na 2010 was het niet mogelijk om de bestemming Woondoeleinden te handhaven. In het bestemmingsplan ‘Twijzelerheide’ werd het aantal woningen op perceel Sije Hesterstrjitte 17 teruggebracht naar ten hoogste het bestaande aantal. Dat is dus 1 woning. 2.1 Voor de betreffende locatie is een ruimtelijk en volkshuisvestelijk aanvaardbaar plan gemaakt. Met de adviseur van de erven Faber is vervolgens een traject gestart om te komen tot een passende invulling van de locatie. Daarbij is een schetsplan tot stand gekomen voor een invulling van de locatie met 8-10 woningen, zowel vrijstaand als 2/1 kap. Gemeente en de adviseur van de erven Faber hebben na de totstandkoming van het schetsplan nog een alternatieve variant verkend. Aanleiding hiervoor is dat wet- en regelgeving rond plannen vanaf ca. 10 woningen steeds meer eisen stelt aan de onderbouwing (ladder duurzame verstedelijking) en een aantal van 10 woningen – gelet op de prognoses – relatief een groot aantal is voor het dorp. De kans dat de ruimtelijke procedure zou stranden en de gemeente alsnog het volledige bedrag dient te betalen is aanwezig (vandaar de opname van dit risico in het weerstandsvermogen). Dit vormde de aanleiding om in gesprek te gaan over een variant waarbij op gelijkwaardige wijze tegemoet wordt gekomen in de geleden schade. Deze variant bestaat uit de bouw van minder nieuwe woningen en uitbetaling van een deel van de planschade. De erven Faber bleken open te staan voor dit alternatief. Dit heeft geresulteerd in een compromis bestaande uit de betaling van de helft van de planschade (€ 61.595) + rente vanaf het moment van indienen van de aanvraag (€ 9.778) + vergoeding voor reeds gemaakte kosten (€ 5.000), in totaal € 76.373. Het nieuwe plan voorziet in de bouw van 4 woningen, waarbij de bestaande boerderij behouden blijft op een ruime kavel. De nieuw te bouwen woningen sluiten aan bij de bestaande lintbebouwing en nieuwbouwwijk. Zie bijgevoegde verkavelingsschets. Volkshuisvestelijk is deze vermindering van het aantal woningen goed te verantwoorden. Ondanks dat in het woningbouwprogramma rekening is gehouden met 10 woningen blijkt uit het programma ook dat de totale plancapaciteit groter is dan de verwachte vraag. Daarnaast blijkt uit het woningbouwprogramma dat de plancapaciteit in Twijzelerheide relatief groot is. In het woningbouwprogramma is daarom geadviseerd een terughoudende houding aan te nemen bij nieuwbouwprojecten. Met de vermindering van het aantal nieuw te bouwen woningen wordt hier gehoor aan gegeven. Een toevoeging van 4 woningen speelt in op de behoefte. Ondanks dat er sprake is van bevolkingskrimp groeit het aantal huishoudens nog tot ca. 2022. Er is met name vraag naar zorggeschikte woningen. De ervaring is dat deze woningen worden bewoond door mensen die een goedkopere huur- of koopwoning achterlaten welke gewild zijn bij starters. Dit bevordert de doorstroming. Daarbij is te verwachten dat een plan met deze beperkte omvang, helemaal wanneer het gefaseerd wordt uitgevoerd, niet tot verstoring (leegstand) op de woningmarkt zal leiden. 3.1 Dit is conform de werkwijze zoals verwoord in het raadsvoorstel "Mogelijkheden versnellen procedure bestemmingsplannen" die is behandeld op 22 november 2012 Dit raadsvoorstel had betrekking op de werkafspraken met de raad rondom bestemmingsplannen. Met de gedachte achter de motie 'Minder regels, meer service' in ons achterhoofd en het feit dat de raad met dit voorstel een besluit neemt over de ontwikkeling van de locatie Tuorrebout/Sije Hesterstrjitte te Twijzelerheide adviseren wij het op te stellen bestemmingsplan pas bij de vaststelling voor te leggen aan de raad. Dit levert tijdwinst op.
Ried Punt Side
: : :
19 november 2015 4
Het voorontwerp- en het ontwerpbestemmingsplan kunnen dan snel na het opstellen en besluitvorming hierover door het college ter visie worden gelegd. Vanzelfsprekend beslist de raad over de uiteindelijke vaststelling van (en eventuele zienswijzen tegen) het bestemmingsplan. Kanttekenings Zienswijzen en beroep Tijdens een ruimtelijke procedure kunnen onder andere zienswijzen worden ingediend en kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State. Planschade Het wijzigen van een bestemmingsplan kan bij derden leiden tot inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak. Aan degene die schade lijdt als gevolg van een bestemmingswijziging kan een tegemoetkoming in planschade toegekend worden. Ook het terugbrengen van de ‘oude’ bestemming brengt weer een mogelijk planschaderisico met zich mee. Dit risico is middels een planschaderisico-analyse in beeld gebracht en destijds betrokken bij het besluit om de planschade ‘in natura’ te compenseren. Exploitatieovereenkomst In het kader van de Grondexploitatiewet (onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening) dient een exploitatieplan te worden opgesteld indien er sprake is van onder andere de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen (artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening). De initiatiefnemer heeft een exploitatieovereenkomst ondertekend waarin is opgenomen dat de initiatiefnemer de kosten op zich neemt voor de begeleiding van het bouw- en woonrijp maken van het openbaar gebied door de gemeente. Finânsjes De kosten voor het herzien van het bestemmingsplan zijn, in het kader van de schadevergoeding ‘in natura’, voor rekening van de gemeente. Boargerpartisipaasje De direct omwonenden zijn tijdens een bijeenkomst op 23 januari 2014 geïnformeerd over het initiatief (het verslag van deze bijeenkomst is als bijlage bij dit voorstel gevoegd). Over de thans voorgestelde wijziging van het plan worden de bewoners begin november geïnformeerd. Kommunikaasje Nadat het voorontwerpbestemmingsplan Tuorrebout/Sije Hesterstrjitte Twijzelerheide gereed is en door ons college inspraak- en overlegrijp verklaard is zal de mogelijkheid tot inspraak bekend worden gemaakt. De bekendmaking vindt plaats in de Actief en op www.achtkarspelen.nl. Daarnaast zal het voorontwerpbestemmingsplan naar de overlegpartners worden verzonden. Ferfolchtrajekt Na het inspraak- en overlegtraject zal het ontwerpbestemmingsplan zo spoedig mogelijk ter inzage worden gelegd. Vervolgens wordt het plan, samen met eventuele zienswijzen, ter vaststelling aan de raad voorgelegd.
Buitenpost, @@@@
Ried Punt Side
: : :
19 november 2015 2
het college van burgemeester en wethouders van Achtkarspelen, secretaris,
burgemeester,
mr. drs. E.H.C. van der Laan
G. Gerbrandy
Riedsbeslút De raad van de gemeente Achtkarspelen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 4 september 2015 punt nr.: dat de eigenaren van het perceel Sije Hesterstrjitte 17, de erven van de heer B. Faber, een verzoek hebben gedaan om tegemoetkoming in planschade in verband met het vaststellen van het geldende bestemmingsplan Twijzelerheide (vastgesteld op 5 juni 2008); dat uit onderzoek blijkt dat er sprake is van een waardevermindering; dat het college heeft besloten het planschadebedrag deels ‘in natura’ te vergoeden door deels medewerking te verlenen aan het herstel van de vervallen bouwmogelijkheden; dat het uit te betalen planschadebedrag ad € 76.373 beschikbaar is gesteld vanuit het weerstandsvermogen; dat het ontwikkelen van de locatie Tuorrebout/Sije Hesterstrjitte te Twijzelerheide ten behoeve van woningbouw in strijd is met het geldende bestemmingsplan; dat het opgestelde plan zowel ruimtelijk als volkshuisvestelijk aanvaardbaar is; dat het noodzakelijk is om een bestemmingsplanprocedure te doorlopen; dat er in deze procedure tijdwinst valt te behalen door er voor te kiezen het bestemmingsplan pas bij vaststelling weer aan de raad voor te leggen; gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening; Beslút: 1. In te stemmen met de ontwikkeling van de locatie Tuorrebout/Sije Hesterstrjitte te Twijzelerheide; 2. Voor de bestemmingsplanprocedure te kiezen voor variant 1 (het bestemmingsplan wordt alleen ter vaststelling aan raad voorgelegd). 3. Uit het weerstandsvermogen € 76.373 beschikbaar te stellen in verband met de betaling van de planschadeclaim Sije Hesterstrjitte 17 te Twijzelerheide;
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Achtkarspelen van 19 november 2015.
-2-
De griffier,
De voorzitter,
J. van Hoppe
G. Gerbrandy
