Op weg naar prestatieafspraken Smallingerland 2015 t/m 2018 Procesafspraken tussen gemeente Smallingerland, Accolade, WoonFriesland en Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland.
Definitieve versie d.d. 19 november 2015
Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Betaalbaarheid – beschikbaarheid – kwaliteit 3. Doelgroepen a. Starters b. Senioren c. Statushouders d. Bewoners met sociale problemen 4. Wonen, welzijn, zorg 5. Wmo 6. Leefbaarheid 7. Financiering van projecten 8. Verantwoordelijkheden en proces 9. Monitoring
3 4 5
7 8 10 11 11 12
Bijlagen 1. Definities en afbakening prestatieafspraken 2. Overzicht achterliggende documenten en convenanten
13 14
2
1. Inleiding Gemeente, Accolade, WoonFriesland en Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland werken samen aan een passende woningvoorraad voor de sociale doelgroepen in Smallingerland. We hebben de gezamenlijke ambitie om te blijven werken aan goed wonen in een leefbare woonomgeving. In lijn met de nieuwe Woningwet maken we vanaf 2016 jaarlijks prestatieafspraken over de activiteiten van de corporaties in de gemeente Smallingerland. Deze afspraken vervangen het Woonakkoord 2008-2015. De nieuwe woningwet is vanaf 1 juli 2015 van kracht. Dit is halverwege het boekjaar van de corporaties. Het jaar 2015 is daarom een overgangsjaar. Corporaties sturen voor 1 november 2015 hun voornemens aan de gemeente toe. De nieuwe cyclus voor prestatieafspraken start in 2016. Vooruitlopend hierop zijn partijen in 2015 gestart met de uitwerking van een aantal afspraken. Partijen gebruiken 2016 om de overige onderwerpen uit te werken en te monitoren. De gemeente heeft in het voorjaar van 2015 de 'Visie op sociaal wonen in Smallingerland' vastgesteld. Deze visie is in nauw overleg met de corporaties opgesteld. Vanaf 2016 doen de corporaties jaarlijks voor 1 juli een 'bod' waarin zij hun bijdrage aan realisatie van de visie kenbaar maken aan gemeente en huurdersvereniging. Dit resulteert in prestatieafspraken voor het volgende jaar. In lijn met de visie is de rode draad in de afspraken onze keuze voor betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad. Uit de visie blijkt ook dat er een dilemma is tussen de wenselijke ontwikkelrichting en de huidige plannen en het beleid van de corporaties. Dit komt omdat ambities en financiële mogelijkheden van corporaties niet altijd op elkaar aansluiten. Wij staan voor de opgave om deze huidige praktijk op één lijn te brengen met de wenselijke ontwikkelingen zoals in de visie beschreven. In de visie en afspraken zijn betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit de drie belangrijke begrippen. Ze hangen sterk met elkaar samen. Veranderingen van het ene onderdeel hebben vaak gevolgen voor het andere. Partijen streven in de prestatieafspraken naar een goede balans tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. We maken hierover inhoudelijke afspraken, maar door een aantal ontwikkelingen is dat op dit moment nog niet goed mogelijk. Deze ontwikkelingen zijn: 1. De volkshuisvesting is momenteel erg in beweging. Ze verandert snel van karakter, waarbij de aandacht voor betaalbaarheid sterk toe neemt, ook landelijk. 2. Het speelveld van de volkshuisvesting verandert snel. De Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting beperkt het terrein waarop woningcorporaties werkzaam mogen zijn en verandert de relatie tussen corporaties, huurdersvereniging en gemeente. De nieuwe Woningwet wordt nog op een aantal onderdelen nader uitgewerkt en doorgerekend. Deze uitwerkingen kunnen grote invloed hebben op de balans tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Dit gaat vooral om het effect van de nieuwe passendheidsnorm die per 1 januari 2016 ingevoerd wordt. In het voorliggende document gaan we per onderwerp in op de lopende afspraken en nog uit te werken afspraken. Wij zien dit document daarom als een opmaat naar jaarlijkse prestatieafspraken. Daar waar in de notitie 'we' en 'partijen' geschreven staat bedoelen we het drie-partijen-overleg: corporaties, huurdersvereniging en gemeente.
3
2. Betaalbaarheid – beschikbaarheid – kwaliteit In de 'Visie op sociaal wonen' is de afweging tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit een belangrijk item. Betaalbaarheid betekent dat de huurprijs van de woningvoorraad, met de inzet van huurtoeslag, past bij de inkomens van huurders. De verwachting is dat de huurtoeslag op termijn afneemt. Het is daarom wenselijk dat huurwoningen ook met een beperkte inzet van huurtoeslag nog betaalbaar zijn. Ook is het van belang rekening te houden met de effecten van het ‘passend’ toewijzen. Het is essentieel om zowel huurlasten als de andere woonlasten te beheersen en er is maar beperkt ruimte voor huur- en andere lastenverhogingen. Tegelijkertijd willen we het wooncomfort op niveau houden, waarbij we een goede mix willen vinden tussen wooncomfort en duurzaamheid. De doelgroep van de sociale huursector geeft veelal voorrang aan wooncomfort in plaats van duurzaamheid. Beschikbaarheid houdt in dat er voldoende woningen voor de doelgroep zijn. Kwaliteit houdt onder andere in dat woningen goed onderhouden zijn en woontechnisch aansluiten op de behoefte. De gemeente, Accolade en WoonFriesland onderkennen dat vanwege de beperkte middelen van corporaties prioriteiten nodig zijn. Partijen stellen daarbij de betaalbaarheid van huurwoningen voorop, waarbij de focus ligt op de bestaande woningvoorraad. Er is een dilemma tussen de wenselijke ontwikkelrichting volgens de visie en het huidige beleid van beide corporaties. Dit dilemma zien we vooral op het vlak van de betaalbaarheid en de beschikbaarheid:
ondanks het inzetten op betaalbaarheid neemt het aantal goedkope huurwoningen af en het aantal bereikbare huurwoningen toe; oorzaak is vooral de keuze van de corporaties voor huurharmonisatie in combinatie met energieverbetering. De huurharmonisatie is één van de instrumenten van corporaties om financiële middelen te krijgen voor de kwaliteitsverbetering van huurwoningen; het totaal aantal sociale huurwoningen in bezit bij woningcorporaties neemt tot 2020 met ongeveer 5% af. Of dit in de praktijk een knelpunt is, hangt af van de ontwikkeling van de doelgroep. Monitoring is belangrijk om te bepalen of er spanning ontstaat.
Gemeente en corporaties spannen zich in om de negatieve gevolgen van beide aandachtspunten tegen te gaan. Daarom maken partijen de onderstaande afspraken over betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. De keuze voor betaalbaarheid betekent een huurprijsopbouw die afgestemd is op de inkomensopbouw van de huurders. Betaalbaarheid 1. Partijen brengen in 2015 de inkomensopbouw van huurders in de gemeente Smallingerland in beeld. 2. Begin 2016 voeren we een nulmeting uit ten aanzien van de huidige huurprijsopbouw van de woningvoorraad (aantal woningen per prijsklasse). Binnen de categorie betaalbaar (€ 403,06 - € 618,24) wordt daarbij een nadere differentiatie in huurprijsklassen bepaald. 3. Partijen bepalen in de eerste helft van 2016 op basis van de inkomensopbouw de gewenste huurprijsopbouw. Beschikbaarheid 4. Partijen monitoren het totaal aantal sociale huurwoningen, het aantal huurwoningen naar prijsklasse en het aantal huurwoningen naar woningtype. 5. Partijen monitoren de zoekduur van woningzoekenden. Accolade en WoonFriesland proberen hierbij op uniforme wijze data aan te leveren.
4
Kwaliteit 6. Partijen zetten in op verduurzaming en kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad, met de focus op betaalbaarheid. Uitgangspunt is betaalbare kwaliteitsverbetering door te zoeken naar een optimum tussen enerzijds noodzakelijke kwaliteitsverbetering voor wooncomfort en anderzijds verduurzaming. We willen een optimum vinden tussen betaalbare huren met goed wooncomfort en het maatschappelijk belang van adequate energieprestatie verbetering. Het aanpakken van achterstanden in kwaliteit van bestaand bezit (met name de goedkope voorraad) heeft daarbij hoge prioriteit boven nieuwbouw. In 2016 maken we hierover inhoudelijke afspraken en werken we uit wat de kwaliteit is van betaalbare woningen. Instrumenten voor passend toewijzen Wanneer uit bovenstaande punten blijkt dat voor één of meer van de onderwerpen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit nadere aandacht nodig is, onderzoeken gemeente en corporaties welke set van maatregelen ingezet wordt (denk daarbij aan strategisch voorraadbeleid, huurbeleid, woningtoewijzing en het stimuleren van doorstroming). 3. Doelgroepen De sociale woningvoorraad is bedoeld voor de doelgroep van beleid. Deze doelgroep is geen uniform geheel, maar kent vele gezichten. Gemeente en corporaties leveren maatwerk als de situatie van een specifieke doelgroep daar om vraagt. Wij lichten er een aantal groepen uit die extra aandacht verdienen vanwege economische, demografische en maatschappelijke ontwikkelingen: a. Jongeren die voor het eerst een huurwoning zoeken en die door de stagnatie op de woningmarkt niet aan bod komen; b. De groeiende groep senioren; c. De toename van de statushouders; d. De groep bewoners met sociale problemen. a. Starters Sinds het begin van de economische crisis zijn huizenprijzen fors gedaald en is de hypotheekrente lager geworden. Hierdoor zijn koopwoningen beter bereikbaar geworden voor starters. Het aanbod in het goedkope segment is groot. Koopstarters hebben hiermee een ruime keuze in het bestaande aanbod. Voor starters die een woning willen huren is de situatie lastiger. Door de beperkte doorstroming op de woningmarkt is het voor hen steeds moeilijker om een huurwoning te vinden. 1. Partijen streven niet naar extra toevoegingen in de goedkope koopvoorraad, in verband met het grote aanbod in dit segment. 2. Beide corporaties zetten zich in voor het ontwikkelen van instrumenten die de kansen van starters op de huurwoningmarkt vergroten. Voorbeelden zijn leeftijdskortingen en tijdelijke huurcontracten voor jongeren (deze afspraak is een specifieke uitwerking van de instrumenten voor passend toewijzen in paragraaf 2). b. Senioren De bevolking van Smallingerland vergrijst. De doelgroep senioren woont steeds langer thuis, ook als zich beperkingen voordoen. We willen deze doelgroep passend huisvesten door te zorgen voor voldoende, goede woonzorgproducten. De afspraken hierover staan in de paragrafen 4. Wonen, welzijn en zorg en 5. Wmo.
5
c. Statushouders Statushouders zijn één van onze doelgroepen die we passend willen huisvesten. We spannen ons gezamenlijk in om de taakstelling te realiseren. De gemeente krijgt ieder halfjaar een taakstelling van de rijksoverheid voor de huisvesting van statushouders. Hierbij is een belangrijke rol weggelegd voor de woningcorporaties. De huisvesting loopt nog in de pas met de taakstelling, maar de komende periode wordt de taakstelling verhoogd. 1. De gemeente Smallingerland stelt aan de corporaties de gegevens beschikbaar betreffende de taakstelling en het resultaat; 2. De corporaties stellen voldoende passende woonruimte beschikbaar om aan de halfjaarlijkse taakstelling te voldoen; 3. De gemeente zorgt voor een tijdige registratie van de te huisvesten statushouders in de gemeentelijke basisadministratie en bij Sociale Zaken, opdat de persoonsgegevens bekend zijn en de bijstandsuitkering beschikbaar is voor huurbetaling; 4. We werken volgens het document 'Procedure huisvesten statushouders'. Dit document is opgesteld door de ketenpartners die betrokken zijn bij de huisvesting van statushouders; 5. Als daar aanleiding voor is, bijvoorbeeld wanneer niet kan worden voldaan aan de taakstelling, beoordelen gemeente en de corporaties in onderling overleg of, en zo ja op welke manier, aanpassing van de werkwijze noodzakelijk is. d. Bewoners met sociale problemen Sociaal Team Gemeente en corporaties vinden het belangrijk dat mensen met (sociale) problemen op een goede manier worden geholpen. Partijen werken daarom samen in het Sociaal Team Smallingerland. Het Sociaal Team richt zich primair op mensen die zich moeilijk staande kunnen houden in de samenleving en die te maken hebben met problematiek op meerdere levensterreinen waarbij het (zelfstandig) wonen mogelijk in het geding is. 1. Partijen hebben de samenwerking vastgelegd in het Convenant Sociaal Team Smallingerland 2013-2016. Dit convenant en bijbehorende werkwijze zijn leidend bij de hulpverlening aan de doelgroep. 2. In het convenant staan afspraken over de taakverdeling tussen de corporaties en het Sociaal Team in situaties van dreigende huisuitzetting, tweede kans, schulden, overlast of vervuiling. In alle gevallen, waarbij de corporatie zich ernstige zorgen maakt en het de corporatie niet lukt om met de huurder(s) tot een oplossing te komen, meld de corporatie dit bij het Sociaal Team. Dit laat onverlet dat de corporatie daarin ook een eigen verantwoordelijkheid heeft en houdt, en een eigen traject kent. 3. In 2016 stellen we in overleg een convenant voor de volgende periode op.
Ernstige overlastveroorzakers Gemeente en corporaties werken samen aan de huisvesting van onze doelgroepen in een leefbare woonomgeving. De afspraken over leefbaarheid en het Sociaal Team richten zich op de ondersteuning van mensen in hun eigen woonomgeving. In enkele situaties blijkt dat zeer ernstige overlastveroorzakers niet herplaatst kunnen worden in hun oorspronkelijke woonomgeving. Deze personen worden elders gehuisvest, eventueel na een periode van crisisopvang/begeleid wonen. Daarbij is de samenwerking tussen partijen belangrijk. 1. Gemeente, corporaties en zorginstellingen maken in 2015-2016 in regionaal/provinciaal verband afspraken over de huisvesting van inwoners die vanwege ernstige overlast niet herplaatst kunnen worden in hun oorspronkelijke woonomgeving.
6
4. Wonen, welzijn, zorg Vanwege de vergrijzende bevolking en de stelselwijzigingen in het sociaal domein is wonen, welzijn, zorg een belangrijk thema in onze samenwerking. Het is echter nog niet duidelijk in hoeverre de stelselwijzigingen in de vergoeding voor zorg en diensten leiden tot andere keuzes door bewoners. We maken onderscheid in geschikt wonen, verzorgd wonen en beschermd wonen. De definities die we hanteren zijn opgenomen in bijlage 1. In de praktijk zien we een mix van intramurale en extramurale woonzorgvormen op complexniveau ontstaan en een minder strakke scheiding dan de definities impliceren. Beschermd Wonen Op korte termijn komen minder senioren in aanmerking voor beschermd wonen, terwijl er op de langere termijn een groeiende behoefte is aan voorzieningen waarin mensen met een zware zorgvraag kunnen verblijven. De zorgsector is verantwoordelijk voor invulling van deze opgave. Verzorgd Wonen De behoefte aan Verzorgd Wonen neemt toe. Dit komt door de strengere eisen voor instromen in beschermd wonen. Ook kan de vergrijzing en de toenemende levensverwachting extra behoefte creëren. We bevinden ons in een periode van transitie. De huidige huurders van Verzorgd Wonen zijn relatief fitte senioren. Voor de toekomst dient zich een andere doelgroep aan. Het gaat om senioren met een zekere behoefte aan verzorging (zzp 3,4) en/of behoefte aan een stimulerende sociale structuur. Het is nog niet duidelijk in hoeverre deze ontwikkelingen echt omgezet worden in een manifeste vraag. Bij nieuwe ontwikkelingen is clustering wenselijk in een omgeving die geschikt is voor senioren. Dit betekent dat in de nabije omgeving voorzieningen zijn zoals zorg, winkels, openbaar vervoer. Geschikt Wonen Senioren verhuizen steeds minder. Slechts 10 % kiest voor verhuizen. Senioren, ook met beperkingen, blijven langer thuis wonen. Het belang van een goede organisatie van wonen, welzijn en zorg in gebieden (gebiedsgerichte benadering) neemt sterk in betekenis toe. Dit vereist een nauwe samenwerking en afstemming tussen gemeente, corporaties, zorg-, welzijn- en vrijwilligersorganisaties. Aandachtspunt is dat een groot deel van de senioren in een koopwoning woont. Een deel van de 'geschikte' voorraad wordt niet gehuurd door de doelgroep waarvoor ze eigenlijk wel bestemd zijn. Er zijn dus in potentie nog veel woningen beschikbaar voor mensen met een mobiliteitsbeperking. Dit aspect betrekken we bij het mogelijk ontwikkelen van instrumenten voor passend toewijzen (zie paragraaf 2). De corporaties werken aan een nauwkeuriger definitie van de geschikte voorraad. Tot nu toe werd gekeken of de essentiële ruimtes zonder traplopen te bereiken zijn. We beoordelen nu ook of die ruimtes voldoen voor mensen met een zorgvraag of een beperking in mobiliteit. Gemeente en corporaties spreken het volgende af: 1. We blijven de ontwikkelingen van de zorgvraag volgen. Eén keer per jaar agenderen we dit, na ambtelijke voorbereiding, voor het bestuurlijk overleg. De Zorgatlas van GEEF (Friese gemeenten, zorgpartijen en corporaties) betrekken we hierbij. 2. De gemeente, corporaties en zorgpartijen werken gestructureerd samen om een antwoord te geven op de vraag naar verzorgd wonen. De gemeente is regievoerder.
7
5. Wmo De Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo 2015) heeft als doel dat mensen, ongeacht of zij een beperking hebben, mee kunnen doen aan de samenleving en zelfredzaam kunnen zijn. De gemeente heeft haar visie en ambities in het sociaal maatschappelijke domein vastgelegd in Wmo-beleid. Accolade en WoonFriesland onderschrijven de gemeentelijke Wmo-visie. Kern van de Wmo-visie is dat Smallingerland een gemeente is waarin mensen zo zelfstandig mogelijk functioneren, waar iedereen op zijn of haar manier een bijdrage levert aan de samenleving, waar talenten benut worden en waar mensen naar elkaar omkijken. Vanuit deze principes hebben gemeente en corporaties aandacht voor een aantal specifieke doelgroepen: senioren, mensen met een beperking en personen die om uiteenlopende redenen moeilijk aan woonruimte komen (zoals (ex-) cliënten uit opvang of inrichting, exgedetineerden). 1. Partijen ondersteunen inwoners om zo lang mogelijk, zo zelfstandig mogelijk in de eigen omgeving te wonen, mits deze woonsituatie toereikend is. We kijken daarbij vooral naar de mogelijkheden in de bestaande voorraad: welke doelgroep woont daar en hoe kan deze doelgroep ook in de toekomst passend gehuisvest worden. huisvesten. Medewerkers van gemeente en corporaties werken hiervoor gezamenlijk ideeën uit. 2. Huurwoningen met aanpassingen voor mensen met een beperking die vrijkomen verhuren we zo veel mogelijk aan de Wmo-doelgroepen. Gemeente en corporaties maken hierover in 2016 operationele afspraken. De afspraken betreffen het uitwisselen van gegevens over de aangepaste woningen en de potentiele huurders en het tijdelijk beschikbaar houden van de woningen. 3. In een groot deel van de geschikte woningen wonen huurders zonder fysieke beperkingen. Op dit moment is dit geen knelpunt voor de doelgroep. Als uit monitoring blijkt dat de vraagdruk toeneemt, zoeken we naar mogelijkheden om de geschikte woningen gerichter toe te wijzen aan de doelgroep (deze afspraak is een specifieke uitwerking van de maatregelenset in paragraaf 2). 4. Partijen organiseren in 2016 een overleg over de standaard Programma's van Eisen die de corporaties hanteren bij nieuwbouw in relatie tot het gemeentelijk Wmo-beleid. 5. Bij kwaliteitsverbetering en nieuwbouw voor senioren en mensen met een beperking hanteren partijen maatwerk per project. Doel is om zo efficiënt mogelijk geschikte woningen voor de doelgroep te realiseren. In de initiatieffase van een project voeren de corporaties overleg met medewerkers Wmo-beleid van de gemeente. Gespreksonderwerpen zijn: - de geschiktheid van de locatie voor de doelgroep. Hieronder verstaan we dat er in de nabije omgeving van de woningen voorzieningen zijn zoals winkels, zorg en openbaar vervoer. - de inrichting van de woonomgeving. Deze is geschikt voor gebruik door de doelgroep. Het gaat hierbij om aspecten als bereikbaarheid, toegankelijkheid, veiligheid en ontmoeting. - de functionaliteit van de woningen. Woningen bestemd voor personen met een zorgbehoefte zijn passend voor deze doelgroep. Hierbij bespreken we ook de flexibiliteit van woningen en de mogelijkheden van innovatieve toepassingen in woonconcepten, zoals slimme kennis, techniek en ICT. Doel van het gesprek is dat er voor alle partijen helderheid is over de mate van geschiktheid voordat een plan in de realisatiefase komt. Eventuele verschillen van inzicht over mate van geschiktheid worden expliciet gemaakt aan de bestuurders.
8
Gebiedsteams Smallingerland We zien steeds meer kwetsbare doelgroepen die zelfstandig blijven of gaan wonen. Deze mensen willen we op een goede manier in onze gemeente huisvesten. Samenwerking tussen gemeente, corporaties en maatschappelijke instellingen is belangrijk om vroegtijdig knelpunten te kunnen signaleren bij deze doelgroepen. In de gemeente Smallingerland is vanaf 1 januari 2015 gestart met een Pilot Gebiedsteams. Hierin zijn alle taken van de maatschappelijke instellingen gebundeld. De gebiedsteams ondersteunen onze inwoners met vragen op het gebied van Wmo, jeugd en zorg. De teams werken vanuit het principe één huishouden, één plan, één regisseur. 1. De corporaties hebben een signalerende rol richting de gebiedsteams, zodat inwoners zoveel mogelijk preventief ondersteund kunnen worden. 2. Partijen werken samen aan persoonsgebonden oplossingen binnen de kwetsbare doelgroepen op het gebied van passend wonen, woonbegeleiding en handhaving.
9
6. Leefbaarheid Partijen dragen zorg voor goed wonen in een leefbare woonomgeving. Wij werken daarbij, in relatie tot ons werkterrein, samen aan behoud en versterking van vitale wijken en dorpen. De principes schoon, heel en veilig zijn leidend. We gaan zoveel mogelijk uit van de eigen kracht van mensen en hun mogelijkheden om zelf bij dragen aan een leefbare woonomgeving. Dit past bij de maatschappelijke ontwikkelingen waarbij bewoners steeds meer zelf initiatieven ontplooien. In 2013 hebben we benoemd wat we verstaan onder goed wonen. Onze visie hierop staat beschreven in de notitie 'Verkenning toekomstige aandachtsgebieden in Smallingerland'. We hebben ook een globale verkenning uitgevoerd van de leefbaarheid in de wijken en dorpen op dat moment. Daarbij zijn een aantal mogelijke aandachtsgebieden benoemd. We hebben de volgende afspraken over de uitwerking van de verkenning: 1. Jaarlijks monitoren we gezamenlijk de leefbaarheid in de wijken en dorpen. We kijken naar de ontwikkelingen in de buurten op sociale en fysieke aspecten en we vergelijken dit met onze visie op goed wonen. We maken hierbij gebruik van actuele informatie van onze medewerkers, ondersteund met cijfermatige bronnen, zoals onder meer de Wijkatlas. Op basis hiervan bepalen we de aandachtsgebieden. Daarbij stemmen we af waar en hoe onze inzet in verbetering van de leefbaarheid gebundeld kan worden. De monitoring wordt uitgevoerd door de werkgroep leefbaarheid, resulterend in een voorstel voor het Bestuurlijk Overleg Wonen. 2. Voor de aandachtsgebieden gaan we in gesprek met de buurt over de leefbaarheid. Indien wenselijk formuleren we gezamenlijk voorstellen voor verbetering van de leefbaarheid. Bij de uitvoering van deze afspraak sluiten we zoveel mogelijk aan bij lopende trajecten, zoals Werken aan Wijken van WoonFriesland en de Leefbaarheidsvisies van Accolade. 3. We organiseren jaarlijks een themabijeenkomst over één aspect van goed wonen. Doel van de bijeenkomst is om elkaar en elkaars taken te (leren) kennen, kennis uit wisselen en de samenwerking te verbeteren. Buurtbemiddeling Om woonoverlast te verminderen hebben partijen in het vorige woonakkoord een model voor buurtbemiddeling ontwikkeld. Dit is een vorm van mediation waarbij vrijwilligers zijn/worden opgeleid om te bemiddelen in een conflict tussen inwoners, meestal buren. De M.O.S. zorgt voor opleiding en begeleiding. 4. De gezamenlijke aanpak van woonoverlast wordt voortgezet. Jaarlijks evalueren partijen de buurtbemiddeling en maken daarbij afspraken over het vervolg.
10
7. Financiering van projecten In de nieuwe Woningwet is geregeld dat corporaties vanaf 2016 het vastgoed op marktwaarde waarderen. 1. 2. 3.
Partijen maken in de wijkvernieuwing per project financiële afspraken, zodat sprake is van maatwerk. Partijen hanteren voor projecten in uitleggebieden de methodiek van de residuele grondwaarde als vertrekpunt voor de financiële berekening. Partijen onderzoeken alle mogelijkheden voor een betaalbare huursector.
8. Verantwoordelijkheden en proces Het gemeentebestuur is verantwoordelijk voor het tijdig ontwikkelen en vaststellen van het volkshuisvestingsbeleid. Voor de corporaties vormt dit beleid de context waarbinnen zij naar redelijkheid hun inspanningen verrichten. 1. Conform de Nieuwe Woningwet 2015 leveren de corporaties vanaf 2016 jaarlijks voor 1 juli een meerjarig overzicht van de voorgenomen werkzaamheden aan bij de gemeente. Voor het overgangsjaar 2015 is deze datum 1 november. Hierin staan de voorgenomen plannen voor: - de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad in relatie tot de betaalbaarheid - sloop en nieuwbouw - liberalisatie en verkoop - verbetering kwaliteit en duurzaamheid - huisvesting van specifieke groepen - investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Gezamenlijk beoordelen partijen welke bijdrage dit levert aan het volkshuisvestingsbeleid, zoals vastgelegd in de Visie op sociaal wonen. Dit resulteert in jaarlijkse prestatieafspraken. 2. De corporaties geven jaarlijks inzicht in hun financiële positie en besteding- en investeringsprogramma. Zij bespreken de keuzes voor inzet van middelen met de gemeente en huurdersvereniging in het Bestuurlijk Overleg Wonen. 3. We betrekken elkaar bij nieuwe beleidsvoornemens die van invloed zijn op de betaalbaarheid, beschikbaarheid en/of kwaliteit en we houden elkaar tijdig op de hoogte van relevante ontwikkelingen binnen onze organisaties. 4. In de samenwerking hanteren we onderstaande overlegstructuur: a. Beleidsoverleg: op bestuurlijk niveau organiseren we minimaal 3 maal per jaar het Bestuurlijk Overleg Wonen. Agendapunten zijn in ieder geval: strategische beleidsontwikkelingen en uitvoering van de prestatieafspraken. Op medewerkerniveau organiseren we minimaal 3 maal per jaar een beleidsoverleg (werkgroep prestatieafspraken). In dit overleg bespreken we relevante beleidsontwikkelingen, monitoren we de prestatieafspraken en wordt het Bestuurlijk Overleg Wonen voorbereid. b. Projecten: er is overleg op projectenniveau tussen medewerkers van gemeente en de betreffende corporatie. Zo nodig organiseren we op projectniveau een bestuurlijk overleg. In het projectenoverleg maken we gebruik van de 'Leidraad optimalisering nieuwbouwprocessen'.
11
9. Monitoring We vinden periodieke monitoring van de situatie op de sociale huurmarkt en van onze samenwerkingsafspraken belangrijk. Dit is de basis voor het bepalen van aandachtspunten voor het volgende jaar. 1. De werkgroep prestatieafspraken voert jaarlijks een monitoring uit. Dit betreft de uitvoering van de prestatieafspraken en een schets van de actuele situatie op de sociale huurmarkt (vraag-aanbod). 2. De monitoring resulteert in een advies met speerpunten voor het volgende jaar. Dit advies agenderen we voor het Bestuurlijk Overleg Wonen.
12
Bijlage 1 – Definities en afbakening prestatieafspraken Met sociaal wonen bedoelen we de huisvesting voor huishoudens met een inkomen tot € 34.911,- (inkomensgrens per 1 januari 2015) of met een bepaalde zorgbehoefte. Dit sluit aan op de toewijzingsnormen die voor de corporaties gelden bij de woonruimteverdeling van de sociale huurvoorraad. Corporaties zijn verplicht om minimaal 90% van hun vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan de doelgroep. Hiervan moet tenminste 80% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.911. Het overige deel kan tot en met 2020 worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 38.950 (prijspeil 2015)1. Maximaal 10% van alle toewijzingen mogen de corporaties doen aan huishoudens met een hoger inkomen, met inachtneming van de geldende voorrangsregels. Tot de sociale producten behoren sociale huurwoningen en sociale koopwoningen:
Een sociale huurwoning heeft een huurprijs tot € 710,68 (prijspeil 2015). Een sociale koopwoning heeft een koopprijs tot € 138.000,- (bestaande voorraad) en tot € 142.000 (nieuwbouw)2.
Definities huurklassen
Een goedkope huurwoning heeft een huurprijs tot € 403,06. Een betaalbare huurwoning heeft een huurprijs vanaf € 403,06. We gaan uit van een genuanceerde bovengrens in relatie tot de huishoudensgrootte (gekoppeld aan het woningaanbod): - bij woningen voor 1-2 persoonshuishoudens is de bovengrens € 576,87 (1e aftoppingsgrens), - bij woningen voor 3 of meerpersoonshuishoudens is de bovengrens € 618,24 (2e aftoppingsgrens) Een bereikbare huurwoning heeft een huurprijs vanaf € 576,87 / € 618,24 tot de maximale huurtoeslaggrens van € 710,68 (prijspeil per 1 januari 2015).
Binnen de categorie betaalbaar (€ 403,06 - € 618,24) wordt bij de nulmeting in 2016 een nadere differentiatie in huurprijsklassen bepaald. Wonen-zorg We maken onderscheid in geschikt wonen, verzorgd wonen en beschermd wonen:
1 2
Geschikt wonen is een woning die speciaal geschikt is voor senioren en mensen met een fysieke beperking. Het gaat dan met name om nultredenwoningen. Dit zijn woningen die vanaf de straat te bereiken zijn zonder traplopen. In de woning zijn woonkamer, keuken, toilet, badkamer en tenminste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken. Reguliere woningen kunnen geschikt worden gemaakt mits de huidige plattegronden voor de noodzakelijke aanpassingen geen beperking vormen. Met verzorgd wonen bedoelen we een nultredenwoning waarbij via een nabijgelegen zorgsteunpunt 24-uurszorg en diensten geleverd worden. Bij beschermd wonen is zorg en toezicht 24 uur per dag aanwezig en begeleiding en huisvesting is groepsgewijs georganiseerd. Onder beschermd wonen vallen alle intramurale instellingen, maar ook kleinschalige woonvoorzieningen. Dit is een tijdelijke verhoging van de inkomensgrens die per 1 juli 2015 is ingegaan en voor vijf jaar geldt. Koopprijs berekend op basis van leencapaciteit bij een rentevaste periode van 10 jaar en een hypotheekrente van 5%.
13
Bijlage 2 – Overzicht achterliggende documenten en convenanten
'Visie op sociaal wonen in Smallingerland', gemeente Smallingerland, 18 maart 2015
'Verkenning toekomstige aandachtsgebieden in Smallingerland', 22 augustus 2013. Notitie BO Wonen n.a.v. afspraken Woonakkoord 2008-2015
Convenant Sociaal Team Smallingerland 2013-2016, 12 december 2013.
'Procedure huisvesten statushouders', januari 2013.
Leidraad optimalisering nieuwbouwprocessen, maart 2014.
14
Aldus overeengekomen en in viervoud ondertekend te Drachten, op 15 december 2015
College van Burgemeester en Wethouders van gemeente Smallingerland
Accolade
WoonFriesland
Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland
15
