rh S A o z ~
^^r
IM O nN uR oO nE cR pE cN wD nE n AADnVuIiSQ EP UU RR IN
7Z AA u cN w KE
Gemeente Heemstede Afdeling Ruimtelijk Beleid T.a.v. de heerG. Klaassen Postbus 352 2100 AJ HEEMSTEDE
Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: E-mail: Onderwerp;
8 april 2011 3042500 de heer mr. ir. P.F. Schreiber 010-4693862
[email protected] risicoanalyse planschade
Geachte heer Klaassen, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw brief van 14 januari 2011, met kenmerk 502630, zenden wij u bijgaand de door ons samengestelde risicoanalyse planschade met betrekking tot het project "Realiseren uitvaartcentrum op de gemeentelijke begraafplaats Herfstlaan 3 te Heemstede".
Geleijns RT Adji/nct-directeur
Bijlagen: advies in tweevoud STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE K R U I S P L E I N 25 • 3 0 U F 010-413
PLANSCHADE
«
RISICOANALYSE
6768 • I N F O e S A O Z . N L
•
ZAKEN
DB R O T T E R D A M • P O S T B U S 2 9 1 9 6 • 3 0 0 1 GD R O T T E R D A M • T 0 1 0 - 4 6 9 • WWWSAOZ.NL
N A D E E L C 0 M P E N S AT I E
TAXATIE
.
• ING 5 0 8 0 1 9 • BTW N L 0 0 2 7 6 76 6 1 B o i
GRONDVERWERVING
-
ONTEIGENING
• KVK
3899 41126679
MILIEUSCHADE
GRONDBELEID
rA S A o z ^
^^^r
AHV/ICCIID A DVISEUR
r i M D n C D C K i n C II M N O NROERENDE
7 A u- C M
ZAKEN
RISICOANALYSE PLANSCHADE met betrekking tot het realiseren van een uitvaartcentrum op de gemeentelijke begraafplaats Herfstlaan 3 te Heemstede.
CONCLUSIE Door de planologische mutatie zal zich geen waardevermindering voordoen die, op basis van artikel 6.1 Wro, voor tegemoetkoming in aanmerking kan komen.
Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie:
3042500 april 2011 mr. ir. P.F. Schreiber 2010-09
STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE
ZAKEN
K R U I S P L E I N 2 5 • 3 0 U DB R O T T E R D A M • P O S T B U S 2 9 1 9 6 • 3 0 0 1 GD R O T T E R D A M • T 0 1 0 - A 6 9 F 0)0-413
PLANSCHADE
RISICOANALYSE
6768 • I N F 0 ® S A 0 Z . N L
• W W W . SAO Z. N L • I N G 5 0 8 0 1 9 • B T W N L 0 0 2 7 6 7 6 6 1 B 0 1
NADEELCOMPENSATIE
GRONDVERWERVING
•
ONTEIGENING
3899
•KVK6n26679
•
MILIEUSCHADE
-
GRONDBELEID
rh s A o z ^
^
^
ADVISEUR
IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
INHOUDSOPGAVE
1
UITGANGSPUNTEN 1.1 Opdracht 1.2 Gesprek 1.3 Ontvangen stukken 1.4 Conceptadvies
3 3 3 3 3
2
PLANGEBIED
4
3
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE
7
3.1
Wet ruimtelijke ordening
7
3.2
Rechtspraak
7
4
VIGERENDE PLANOLOGIE
8
5
NIEUWE PLANOLOGIE
10
6
VERGOEDBAARHEID 6.1 Onderdelen vergoedbaarheid 6.2 Beoordeling actieve en passieve risicoaanvaarding
11 11 12
7
OVERWEGINGEN PLANOLOGIE EN INVLOEDSSFEER
13
7.1 7.2 7.3
13 13 15
8
Algemeen Selectie van relevante aspecten Kwalificatie van de relevante en nader te beoordelen aspecten
CONCLUSIE
16
rA S A o z '
^^^r
1
UITGANGSPUNTEN
1.1
Opdracht
AD n \V/ Ii S cE PU i iR D A
I M O n K nE PR DE CN MD nE r IN NiRp O
M ZT AA KU EC N
Op 14 januari 2011 heeft de heer A.J. Borg (hoofd afdeling Ruimtelijke Beleid) namens het college van burgemeester en wethouders van Heemstede de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam, hierna afgekort tot SAOZ, schriftelijk verzocht een risicoanalyse planschade uit te brengen met betrekking tot de realisering van een uitvaartcentrum op de gemeentelijke begraafplaats aan de Herfstlaan 3 te Heemstede 1.2
Gesprek
Het dossier is telefonische en per e-mail doorgenomen. Namens de gemeente tevens opdrachtgever is informatie verstrekt door de heren G. Klaassen en B. Ter Haak. 1.3
Ontvangen stukken
Ten behoeve van het opstellen van deze risicoanalyse planschade hebben wij de volgende stukken ontvangen: •
relevante delen van het bestemmingsplan Valkenburgerplein;
•
relevante delen van het bestemmingsplan Indische Buurt;
•
Ruimtelijke visie, Landgoederen en groene gebieden (2005) via website gemeente;
•
relevante delen van het bestemmingsplan Landgoederen en groene gebieden van de gemeente Heemstede (2007);
•
schetsen / artist impressions nieuw uitvaartcentrum met inrichting buitenruimte en indicatie logistiek.
1.4
Conceptadvies
Op 28 februari 2011 hebben wij het conceptadvies aan opdrachtgever verzonden. Opdrachtgever heeft per e-mail d.d. 24 maart 2011 opmerkingen gemaakt over het conceptadvies. De reactie was van redactionele aard en het conceptadvies is naar aanleiding van het commentaar aangepast. De overwegend grammaticale en taalkundige wijzigingen hebben geen effect gehad op de uitkomst van het advies.
3042500
3 van 16
rh S A O Z ^
2
^
^
ADVISEUR
IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
PLANGEBIED
Het plangebied is op 25 januari 2011 opgenomen. De locatie en de omliggende onroerende zaken zijn vanaf de openbare weg bekeken. Er is niet over de ontwikkeling gesproken met eigenaren en of bewoners van nabij gelegen onroerende zaken. De locatie ligt ten zuidoosten van de ingang en de oorspronkelijke dienstwoning op het terrein van de gemeentelijke begraafplaats aan de Herfstlaan 3 te Heemstede. *
.t
Y\ r
/
\
M 4'
,
/ %1
\ \
^ ^
i
•'
Ten tijde van de opname stond op het bouwplangebied een (monumentale) dienstwoning met bijbehorende tuin.
3042500
4 van 16
rA S A O Z '
1
^
P
ADVISEUR
IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
5 iS^ 4
" ±'
J.
± ü " S^l.
Voor en zijgevel 'dienstwoning" onderdeel bouwplangebied.
Tuin bouwplangebied Het
bouwplangebied
ligt
aan
een
royaal
bemeten
splitsing
Glipperdreef
/
Valkenburgerlaan / Herfstlaan.
3042500
5 van 16
rh S A O Z ^
^
^
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
Brede Glipperdreef Aan de overzijde van de Glipperdreef, aan de zijde van de Valkenburgerlaan / Herfstlaan, staan grote woningen van het type vrijstaand en twee-onder-één-kap.
Royale splitsing Glipperdreef/ Valkenburgerlaan / Herfstlaan met royale woningen Ten zuiden van de Valkenburgerlaan aan de overzijde van de Glipperdreef ligt terrein van de Stichting Epilepsie Instellingen Nederland (SEIN) met onder meer recent gebouwd (vrijstelling ex artikel 19 WRO 2009) een woonpaviljoen voor cliënten van SEIN.
Nieuwbouw en oudbouw op terrein SEIN aan overzijde Glipperdreef
3042500
6 van 16
rA S A O Z ~
3
^ T
ADVISEUR
IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE
De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking.
Deze bestaat
uit de vergelijking tussen
het huidige
planologische regime en het nieuwe planologische regime. Relevant voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de rechtspraak over planschade. 3.1
Wet ruimtelijke ordening
De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel aangezien daarin het recht op een tegemoetkoming in de schade is vastgelegd. In dat artikel worden daarnaast alle oorzaken die kunnen leiden tot een tegemoetkoming in de planschade genoemd. De belangrijkste zijn: •
een bepaling van een bestemmingsplan, inpassingplan of beheersverordening;
•
een planwijziging of-uitwerking;
•
een omgevingsvergunning.
In afdeling 6.1 Wro zijn voorts bepalingen gewijd aan: •
het normaal maatschappelijk risico (6.2);
•
de in de beoordeling te betrekken aspecten voorzienbaarheid en mogelijkheden tot schadebeperking (6.3);
•
het heffen van een recht van een aanvrager om vergoeding van planschade (6.4);
•
de mogelijkheid tot het aangaan van een planschadeovereenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer (6.4a);
•
de vergoeding van kosten van bijstand en wettelijke rente aan de aanvrager om een planschadevergoeding (6.5).
3.2
Rechtspraak
Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt inhoud gegeven aan de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade. Uit de jurisprudentie wordt een juridisch kader afgeleid waarbinnen de planologische vergelijking dient te passen.
3042500
7 van 16
."A S A O Z "
4
i^^^
AnuiQCiiR IN iw ONROERENDE n^ICJnFt^c^(nc• ZAKEN 7 A if e M ADVISEUR
VIGERENDE PLANOLOGIE
Het vigerende bestemmingsplan vormt, samen met eventuele vrijstellingen en/of ontheffingen, de basis voor onze planologische vergelijking. Hierbij houden we rekening met de maximale mogelijkheden van het vigerende planologische regime. Ter plaatse van het voorgenomen bouwplan vigeert het bestemmingsplan "Landgoederen en groene gebieden" van de gemeente Heemstede zoals vastgesteld door de raad op 29 maart 2007, waarna het plan in werking is getreden en onherroepelijk is geworden. De gronden ter plaats van de hierna te beschrijven aula van het bouwplan zijn aangewezen voor: "Maatschappelijke doeleinden Mb", nader aangeduid als begraafplaats. De gronden ter plaatse van de hierna te beschrijven rouwkamers
(voormalige
dienstwoning) is aangewezen voor "Woondoeleinden W", nader aangeduid bouwklasse (e), en "Tuin", De gronden aangewezen voor ,"Maatschappelijke doeleinden Mb" zijn volgens artikel 8 van de voorschriften bestemd als: begraafplaats, alsmede herstel en ontwikkeling van de landschappelijke waarden. Ter plaatse van het bouwplangebied is geen gronddepot toegestaan. Ten aanzien van het bouwen is onder meer bepaald dat: uitsluitend binnen de op de plankaart aangeduide bouwvlakken gebouwen zijn toegelaten
(binnen
het
bouwplangebied
zijn
binnen
de
bestemming
"Maatschappelijke doeleinden Mb" geen bouwvlakken aangewezen); de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer mag bedragen dan 2 meter, met dien verstande dat palen en masten 6 meter hoog mogen zijn. Ten aanzien van het uitvoeren van werken en werkzaamheden is onder meer bepaald dat een aanlegvergunning nodig is voor: het aanleggen, verbreden en verharden van wegen; het ophogen van gronden. De gronden aangewezen voor "Woondoeleinden W" mogen volgens artikel 4 van de voorschriften worden gebruikt voor: wonen. Dit behoeft niet uitsluitend wonen te zijn ten dienste van de begraafplaats. Er mag worden gebouwd tot een goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte van 9 meter.
3042500
8 van 16
rh s A o z '
0 ^
ADVISEUR
IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
De gronden aangewezen voor "Tuin" mogen volgens artikel 8 van de voorschriften worden gebruikt als tuinen en erf ca. met beperkte bijgebouwen. ^ E
T"~T
/A, ....-•'••
i
x3x_
n
^.v..X'>'-7X
X\\^
j
[ M M
f71 X i ! j
/'••>•'
" :i
• •• r É ^ i
H B
s ^
''-,'••
\
s
LÊL
/' x--
fff
f'
•.•, , /, ? X /
x - - -
x
xj* '
/, / //.-"
e^jJ v
-S 'x
; >.^/
j
B K ; - / ! ^ "•
•
x S'%
, ;^i3 1 \ CA ï
'l^y\
/ /
., / '
. . . . *
(tv W \
% ' 'BHSBSIL' •
'•\.
3042500
/ //
;
j!
/
HT''"
/•x# X
/ "
/^^S
9 van 16
I
rA S A O Z '
^
P
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
NIEUWE PLANOLOGIE Ten tijde van het uitbrengen van deze risicoanalyse is het nieuwe planologische regime nog niet in werking getreden. De ontwikkeling zal planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van een WABO-vergunning of een bestemmingsplanherziening waarbij het bouwplan - zoals verstrekt door de gemeente - planologisch zal worden vastgelegd. Het bouwplan omvat de realisering van een uitvaartcentrum omvattende: een nieuw aula uit te voeren in één laag en rouwkamers in de bestaande 'dienstwoning' met bijbehorende parkeervoorzieningen en tuinaanleg.
3042500
10 van 16
rh S A O Z ^
^^^r
AD nV u iI S c cEiUi R D A
6
VERGOEDBAARHEID
6.1
Onderdelen vergoedbaarheid
i Ki O nM IN N cRnOPERRPEKNi Dn Er
7Z A CK AU KE N
Dit hoofdstuk is in beginsel bestemd om het onderwerp vergoedbaarheid op hoofdlijnen te beoordelen.
Er
zijn
met
betrekking
tot
het
onderwerp
vergoedbaarheid
vier
deelonderwerpen te onderscheiden: •
actieve risicoaanvaarding;
•
passieve risicoaanvaarding;
•
anderszins verzekerd;
•
mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken.
Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit sprake is geweest van door de overheid openbaar
gemaakte
beleidsinformatie
(bijvoorbeeld
een
structuurplan,
een
voorbereidingsbesluit of een ter inzage gelegd bestemmingsplan) voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen. Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden op gronden van een aanvrager kan planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut heeft gelaten, terwijl men op de hoogte was of kon zijn van de toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten"). Anderszins verzekerd Indien planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de situatie waarin een gemeente of ontwikkelaar gronden van een aanvrager heeft gekocht, waarbij partijen op kenbare wijze zijn overeengekomen dat in het verkoopbedrag een tegemoetkoming voor de toekomstige planologische verslechtering is opgenomen.
3042500
11 van 16
rA S A O Z ~
^
P
ADVISEUR
IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
Door geen van de eigenaren van de omliggende objecten is grond verkocht ten behoeve van de onderhavige ontwikkeling, zodat het onderwerp anderszins verzekerd niet relevant is. Mogelijkheden om schade te voorkomen o f t e beperken Op basis van artikel 6.3 Wro betrekken burgemeester en wethouders in hun beslissing de mogelijkheden van aanvrager om de schade te voorkomen ofte beperken. Uitgaande van de door de wetgeving en rechtspraak gegeven kaders en de thans beschikbare informatie, zijn er geen omstandigheden te voorzien waarmee een eventuele aanvrager de schade zou kunnen voorkomen of zou kunnen beperken, zodat wij dit onderwerp verder buiten beschouwing laten. 6.2
Beoordeling actieve en passieve risicoaanvaarding
In het navolgende zullen wij voor de onderwerpen actieve en passieve risicoaanvaarding op hoofdlijnen vaststellen óf, en zo ja, per welke datum, de ontwikkeling voldoende concreet in van overheidswege openbaar gemaakte stukken kenbaar is geworden. In het kader van de onderhavige advisering is met opdrachtgever besproken dat de beoordeling van het onderwerp risicoaanvaarding achterwege kan blijven.
3042500
12 van 16
rA S A O Z '
^ F
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN
7
OVERWEGINGEN PLANOLOGIE EN INVLOEDSSFEER
7.1
Algemeen
In dit hoofdstuk wordt eerst onderzocht of bij vergelijking van de planologische mogelijkheden ter plaatse van het bouwplangebied
in het algemeen
aspecten
(schadefactoren) zijn te benoemen die zich in beginsel nadelig c.q. voordelig zullen ontwikkelen voor de omgeving (kring van potentiële risico-objecten). Er wordt onder meer onderzocht of het bouwplan nadeel c.q. voordeel doet ontstaat uit oogpunt van: wijziging van het karakter van de bestemming, wijziging van bouwmassa en wijziging van gebruik. Na een beoordeling of en in hoeverre eventuele nadelen van de nieuwe ontwikkeling zouden kunnen worden gecompenseerd door eventuele voordelen wordt - indien per saldo in beginsel nadeel zou kunnen worden vastgesteld- vervolgens bepaald welke objecten in de omgeving van een het bouwplan kunnen worden beschouwd als risicoobjecten (afbakening invloedssfeer). Alleen wanneer er per saldo in beginsel planologische nadeel zou kunnen worden vastgesteld wordt per cluster van risico-objecten concreet onderzocht of er ook dé facto risico van planschade is vast te stellen. Wanneer uit het onderzoek per cluster van risicoobjecten wordt vastgesteld dat er ook dé facto risico van planschade is vast te stellen wordt dit risico gekwantificeerd door per cluster van risico-objecten te taxeren wat het eventueel vastgestelde planologische nadeel betekend voor de waardeontwikkeling van de onderscheiden clusters van risico-objecten. Het verschil in getaxeerde waarden van de risico-objecten vóór respectievelijke na het voorgenomen planologische besluit voor onderhavig bouwplan bepaald het bedrag van risico van planschade.
7.2
Selectie van relevante aspecten
Wijziging
van
het
karakter
van
de
bestemming/
beleving
van
uitzicht
/
schaduwhinder / verkeershinder en andere vormen van milieuhinder. Het voorgenomen uitvaartcentrum met aula en rouwkamers past binnen het karakter van de bestemming "maatschappelijke doeleinden, begraafplaats". Er zal echter meer bebouwing mogelijk worden gemaakt. In casu zal de aula een gebouw worden met een lengte van circa 25 meter, een breedte van circa 12 meter en een hoogte van circa 6 meter. De rouwkamers komen in de bestaande 'dienstwoning'. Deze 'dienstwoning' wordt verbouwd doch behoud haar oorspronkelijk volume, verschijningsvorm en overige kenmerken van monument.
3042500
13 van 16
rA S A o z '
^ P
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN
Er zullen parkeerplaatsen en een nieuwe ontsluitingsmogelijkheid voor personen- en rouwdienstverkeer worden aangelegd doch ook in de oorspronkelijke planologische situatie was het mogelijk geweest om oppervlakte verhardingen, en daarom ook wegen en parkeervoorzieningen, aan te leggen. Gelet op: de maat en schaal van de nieuwe aula (en het uitvaartcentrum in zijn geheel); de positionering van de aula op relatief grote afstand van de openbare weg; de wijze waarop de aula volgens het bij het bouwplan behorend tuinontwerp visueel wordt afgeschermd van de omgeving; de relatief grote afstand van de dichtst bijgelegen woning tot de aula (ruim 80 meter tot de woning Valkenburgerlaan 2); het gegeven dat de aula van de dichtst bijgelegen woningen wordt gescheiden door brede wegen (Glipperdreef / Valkenburgerlaan / Herfstlaan); het gegeven dat de Glipperdreef en Valkenburgerlaan een hoofdontsluitingsfunctie hebben; het gegeven dat de nieuwe ontsluitingsmogelijkheid voor personen- en rouwverkeer van het uitvaartcentrum ca. is geprojecteerd aan de zuidzijde en aan de Glipperdreef (derhalve afgewend van bestaande burgerwoningbouw); het gegeven dat de nieuwe ontsluitingsmogelijkheid voor personen- en rouwverkeer aan de Glipperdreef is gelegen tegenover woningen voor cliënten van SEIN, geschieden door de Glipperdreef en ter plaatse niet zoveel verkeersproductie van het nieuwe uitvaartcentrum ca. is te verwachten dat dit de ontwerpcapaciteit van de Glipperdreef zou overstijgen, dan wel kenbaar zou kunnen zijn dat de extra verkeersproductie als extra hinderlijk zou kunnen worden ervaren; kan niet worden gesteld dat het voorgenomen bouwplan gevolgen heeft de beleving van het karakter van de oorspronkelijke bestemming / beleving van uitzicht / schaduwhinder / verkeershinder en andere vormen van milieuhinder. Privacy Een gebouw dat oorspronkelijk kan worden gebruikt voor wonen zal in de nieuwe situatie worden verbouwd tot rouwkamers. Er zal geen nadeel kunnen ontstaan uit oogpunt van inbreuk op privacy.
3042500
14 van 16
rh S A O Z '
^
^
A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E
ZAKEN
Wijze waarop het plangebied wordt ontsloten; behoefte aan parkeergelegenheid Het aanleggen van parkeervoorzieningen en het aanleggen van wegen is in de oorspronkelijke planologische situatie op dezelfde wijze mogelijke als thans wordt voorgenomen met het nieuwe bouwplan. Er zal geen nadeel kunnen ontstaan uit oogpunt van wijze van ontsluiting van het bouwplangebied en wijze waarop parkeervoorzieningen worden aangelegd. Directe planschade Naar ons oordeel hoeven we dit aspect niet nader te beoordelen. 7.3
Kwalificatie van de relevante en nader te beoordelen aspecten
In deze zaak onderscheiden wij geen nadelige planologische effecten. Wij komen daarom niet toe aan het afbakenen van de invloedssfeer en de concrete vergelijkingen per cluster.
3042500
15 van 16
rA S A O Z ^
8
^^F
AD RV V II S ^E F IUI R P A
IM O nW RO n FER nC IN NR RFEW ND E
7A Z A lKf PE KN
CONCLUSIE
Door de planologische mutatie zal zich geen waardevermindering voordoen die, op basis van artikel 6.1 Wro, voor tegemoetkoming in aanmerking kan komen.
Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,
mr. J.G.E. Geleijns RT Adjunct-directeur
3042500
16 van 16
