Retailnota van EZ is een begin, geen reddingsplan. Klanten kopen anders dan vroeger, dat weten we nu wel, maar dat er nog grotere veranderingen komen zijn wij nog niet van overtuigd. Winkels zijn onderdeel van een aanbodeconomie, terwijl er nu steeds meer sprake is van een op vraag gebaseerde economie (disruptie). Consumenten, klanten bepalen zelf wat ze willen, hoe ze willen en wanneer ze willen, bij wonen, werken en winkelen. Vooral voor de Y-‐generatie (geboren na 1974), moeten de regels zich maar aanpassen bij de wensen. Dit is voor de voorafgaande generaties niet zo. Food kopen is een ander gedrag (boodschappen doen) dan non-‐food kopen (winkelen). De veranderingen bij food zullen ook wezenlijk anders zijn dan bij het winkelen (non-‐food), maar daarom niet minder relevant. In dit totale kader bevreemdt de retailnota, zoals deze op 17 maart 2015 is gepresenteerd.
-‐
Een grote groep mannen hebben een visie ontwikkeld over de winkels en winkelgebieden van de toekomst. (Vrouwen zijn toch bovenmatig aanwezig in de winkel, zowel als klant en als personeel en bepalen in sterke mate de gezinsuitgaven). Alle maatregelen van de overheid voor een grotere mate van vrouwenparticipatie in de besluitvorming bij bedrijven werd even geparkeerd.
-‐
Binnen deze groep was de vastgoedsector en adviseurs over ruimtelijke ordening sterk vertegenwoordigd. Het belang moest zeker verdedigd worden. De huidige retail problematiek is geen problematiek van ruimtelijke ordening of leegstand. Dit zijn slechts symptomen, het is het gevolg van een ander koopgedrag. Waarom moeten dan symptomen worden bestreden? Waarom wordt de werkgroep dan gevormd door partijen die lijden onder de symptomen, niet door de veroorzakers ervan: de consument, de klant?
-‐
De toekomstvisie over het nieuwe koopgedrag zoals o.a. verwoord in het lijvige rapport van shopping tomorrow werd niet meegenomen in het actieplan. Een herstructurering is nodig van de gehele retail, zoals duidelijk blijkt uit dit rapport. Niet alleen winkels en internet maar ook logistiek, cityhubs, multidocs en leveranciersparticipatie, verdienmodellen zijn onderdeel hiervan.
-‐
Daarnaast is er wereldwijd ook degelijk wetenschappelijk onderzoek beschikbaar zoals ik gebruikt heb in mijn boek “Kijken Kijken anders kopen”. De analyses zijn duidelijk, maar de maatregelen komen maar heel beperkt terug (eigenlijk niet) in de retailnota. Multichannel voor een zelfstandige winkel is bijvoorbeeld niet de oplossing, hoe kun je nu concurreren tegen Bol.com, Coolblue of Zalando, dat is de vraag! Om nog maar niet te spreken over Alibaba en de andere Chinese aanbieders die eraan komen.
-‐
Technologie, internet, supply chain veranderingen, toch wezenlijk voor de huidige ontwikkelingen werden niet geïntegreerd in de aanbevelingen (of mede overwogen). Het moet toch duidelijk zijn wat de strategie is van bijvoorbeeld een Bol.com en Wehkamp als er grote magazijnen worden gebouwd, geoutilleerd met robot toepassingen zodat snelle en goedkope orderverwerking een feit wordt? 1 uur levering van een bestelling wordt de norm in de nabije toekomst.
-‐
Geld word amper beschikbaar gesteld (40 miljoen waar ook de advieskosten van de betrokken adviseurs nog af moeten). Dit bedrag steekt schril af tegen de 1 miljard die Engeland hiervoor uitgetrokken heeft. Dan pas is er sprake van een serieuze aanpak. Ik denk niet dat er iets van het beschikbare geld terecht komt waar het moet, in winkelcentra en bij faciliteiten voor winkels. Er zullen echter genoeg adviseurs en leveranciers van software mee willen delen. Maar zal het geld niet vooral gaan naar de betrokken adviseurs zonder openbare aanbesteding?
Plannen zijn leuk maar wie draait op voor de financiële consequenties? De centrale overheid dus niet, marktpartijen dan, de gemeenten of gewoon de consumenten door een aanpassing van de belastingen (WOZ als eerste?).
Consequenties voor gemeenten Gemeenten het kind van de rekening? Gemeenten hebben het moeilijk, geld is niet meer beschikbaar voor winkels of winkelgebieden krijg ik overal te horen. Steeds meer taken worden afgewenteld op de lokale overheid. Deze lokale overheid eigent zich ook steeds taken toe uit sociale of politieke overwegingen, maar hoe kan dit betaald worden? Den Helder maakte de afweging tussen bejaardenhulp en investeren in het centrum ten gunste van de bejaardenhulp. Grootschalige leegstand van het centrum tot gevolg. Op de balansen bij de meeste gemeenten staan grondposities en rentelasten, of zouden deze moeten staan. In sommige gevallen voor hoge bedragen: Apeldoorn voor enkele honderden miljoen, Nijmegen voor ruim honderd miljoen. Lansingerland die met het debacle van Bleizo zit. Zo hebben de meeste gemeenten wel onroerend goed of grond
aangekocht vóór 2010 dat nu veel minder waard is geworden. Naarstig wordt gezocht naar mogelijkheden om de balanspositie beter te maken. Utrecht verkoop grond in de Leidsche Rijn voor een winkelcentrum waar geen huurder voor te vinden is. Nijmegen wil een grootschalig detailhandelsgebied ontwikkelen in het nabij gelegen Ressen, tussen Arnhem en Nijmegen. R.O. adviseurs menen dat dit geen enkele invloed zal hebben op de winkels in de binnensteden van Arnhem en Nijmegen (bij een groei van internetbestedingen die nog steeds 15% per jaar is met een marktaandeel van ruim 10% in de non-‐food). Zevenaar wil een outletcentrum bouwen om de grondpositie te verminderen en zo zijn er veel voorbeelden in Nederland van het spagaat waar veel gemeenten in zitten. Wat weegt nu zwaarder, de balans op orde krijgen of bouwen voor leegstand? Grondpositie In ieder geval wie gaat dit betalen? De huidige grondpositie van gemeenten wordt al ingeschat op 1 miljard waar misschien wel 20% tot 30% van afgeboekt moet worden. Deloitte, PWC en andere onafhankelijke accountants luiden al jaren de noodklok. Ook het FD heeft al diverse publicaties hieraan gewijd. Het lijkt me zinvol dat dit probleem onderdeel is van de retailnota, anders blijft het bij goede voornemens zonder oog te hebben voor de financiële consequenties. Maar ook hier: wil gaat dit betalen? Als het wordt afgewend op de consument door hogere lokale belastingen kan ook minder in de winkels worden uitgegeven! Gemeentes moeten hun grondprijzen met 40 tot 50% verlagen, om de woningmarkt verder te stimuleren. Dat stelt Maxime Verhagen, voorzitter van Bouwend Nederland in aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen in maart. De verlaging van de grondprijzen is voor Bouwend Nederland, de brancheorganisatie voor de bouwsector, een belangrijk thema voor de verkiezingen. De huizenprijzen daalden de laatste jaren met gemiddeld 20%. De grondprijzen daalden echter niet mee. Met name gemeentes houden vast aan oude grondprijzen. Volgens Verhagen blijft nieuwbouw daardoor een stuk duurder. Bouwend Nederland.nl 28 januari 2014
Zo komt het nooit goed Gemeenten blijven grondverliezen ontkennen Gaan Nederlandse gemeenten ooit massaal grondverliezen nemen of blijft extend and pretend het motto? In totaal is er door de 400 gemeenten zo'n 11 miljard euro in grond geïnvesteerd. Maar door prijsdalingen op de huizenmarkt is nieuwbouw veel te duur geworden en zijn kavels onverkoopbaar.
Deloitte verwacht dan ook enkele miljarden verlies en Bouwend Nederland eist dat prijzen 50% omlaag gaan. Vorig jaar moesten de eerste gemeenten al voor miljoenen euro's afschrijven. Het Financieele Dagblad dook in de jaarrekeningen van alle gemeenten met grote grondposities en je verwacht het niet: er komen nog veel meer problemen aan. De grootste klappen kunnen vallen bij de gemeenten Almere, Nijmegen en Westland (of all places) die samen 1 miljard euro in kavels hebben geïnvesteerd. Zolang prijzen niet gaan stijgen is het wachten tot gemeenten naar beneden bewegen www.Geldkiosk.nl 2014
Onroerend goedbelasting Maar er komt nog meer pijn voor gemeenten, namelijk de opbrengsten. De noodzakelijke krimp, zoals geopperd wordt in de retailagenda leidt tot consequenties voor de gemeentelijke opbrengsten. OZB opbrengsten lijden al onder de leegstand van winkel-‐ en kantoorpanden en zullen nog meer gaan lijden onder de toenemende leegstand en de krimp in het aanbod van winkels. Hoe wordt dit opgevangen? Moeten de gemeenten dit zelf maar gaan oplossen, hoe dan? Door verhoging van de OZB voor alle inwoners of voor de resterende winkelpanden? Daarmee wordt het nog moeilijker als winkelier om te overleven en nog onaantrekkelijker voor klanten om naar winkels te gaan. De OZB–aanslag 2013 zal voor veel winkeliers een tegenvaller zijn. In een sector waar sommige ondernemers het water aan de lippen staat, is de stijging van de OZB-‐tarieven een grote extra last. Dat concludeert Detailhandel Nederland op basis van een onderzoek onder gemeenten. Het gebruikerstarief voor de onroerendezaakbelasting stijgt dit jaar voor winkeliers met gemiddeld 5,7%, met uitschieters naar stijgingen van bijna 35%. Opvallend is dat de oplopende leegstand voor sommige gemeenten reden is om het OZB-‐tarief extra te verhogen. Winkeliers betalen op deze manier de rekening voor leegstand in onder andere kantoorpanden. Detailhandel Nederland waarschuwt voor de gevolgen. Stijgende lasten Hogere OZB-‐tarieven worden gebruikt om tekorten in de gemeente aan te vullen. In 84% van de gemeenten stijgt het OZB-‐tarief harder dan de waarde van bedrijfspanden daalt. De stijging van het OZB-‐gebruikersdeel met 5,7% is een gemiddelde. Uitschieters zijn bijvoorbeeld 35% in Pijnacker-‐Nootdorp en 19% in Venlo. De oplopende leegstand is vaak reden om het OZB-‐tarief extra te verhogen, zoals voor Purmerend (+12%). Detailhandel Nederland 2013
Het managen van krimp heeft financiële gevolgen voor de inkomsten van gemeenten dus ook voor de uitvoering van haar taken. Door het toenemende aantal taken, die een gemeente moet uitvoeren, door politieke agenda’s en dus ook door een afname van de lokale belastingopbrengsten is er nog maar weinig ruimte om echt te investeren in een leuk winkelgebied. Terwijl dit echt nodig is om het gebied weer leuk te maken voor bezoekers.
Parkeren Ook de opbrengsten van parkeren staan onder druk. Als een centrum minder aantrekkelijk wordt (door een ander winkelaanbod en leegstand) zal er ook een druk komen op het betaald parkeren. De bezoekers aantallen nemen in de meeste winkelgebieden af, het dilemma is dus parkeertarieven verhogen (zoals meestal gebeurt) of de lasten van de gemeente verlagen (wat niet bespreekbaar is). Dus minder inkomsten komen voor de gemeenten. Moeten gemeenten mee investeren in de aantrekkelijkheid van een winkelgebied? Dat lijkt mij wel. Vooral hedonische aspecten, waardoor bezoekers zich lekker voelen met groen, licht, geluid en publieke voorzieningen, zijn noodzakelijk. Het is een taak van de gemeenten waar echter steeds minder geld voor beschikbaar is. Dit lost de retailagenda niet op. Bij de keuze voor een winkelgebied gaat het er om, dat de attractie van het gebied (sfeer, kwaliteit winkels, kwaliteit van de openbare ruimte, aanbod van verschillende soorten winkels etc.) opweegt tegen de weerstand, waarvan parkeren er, naast de moeite, tijd en kosten om er te komen, één is. Dus parkeren is een weerstandsfactor en geen attractiefactor. Niemand gaat ergens heen om te parkeren, maar om iets te bezoeken, dat voldoende aantrekkingskracht heeft. Parkeren als weerstandsfactor heeft daarbij twee componenten: • •
De moeite om een parkeerplaats te vinden De prijs van het parkeren.
De taak en het belang van de overheid zitten voor dit onderwerp in: • • • •
Het (gezamenlijk met de retailers) organiseren van bereikbaarheid van het winkelgebied Het voorkomen van verkeers-‐ en parkeeroverlast in en nabij het winkelgebied Het zorgen voor een kwalitatief goede openbare ruimte Het (gezamenlijk met de retailers) organiseren van een aantrekkelijk winkelgebied
www.crow.nl 2014 Het rapport gaat op veel aspecten van parkeren in, waarbij vooral de relatie tussen de aantrekkelijkheid van een winkelgebied en de kosten van parkeren centraal staat. Alleen een aantrekkelijk winkelgebied rechtvaardigt parkeerkosten.
Consequenties voor de vastgoedsector. Een verlaging van huurprijzen (marktconform,) klinkt leuk maar wat betekent dit? In A-‐ locaties worden nog steeds goede huurprijzen betaald en is er nog steeds sprake van tekengeld. De problemen zitten juist in de B en C locaties. Hierbij zijn vooral kleine onroerend goed eigenaren betrokken, maar deze waren niet aanwezig bij de retailagenda. De grote partijen zijn met name betrokken bij A locaties en grote winkelcentra. Ook is er een duidelijk verschil waarneembaar tussen de Randstad en buiten de Randstad, tussen steden en de kleinere plaatsen. Ook hebben veel winkeliers nog steeds panden in eigendom. Het probleem is dus niet zo eenvoudig. Maar naast de
focus op de huurkosten kan ook gekeken worden naar een focus op opbrengsten. Nieuwe huurmodellen kunnen uitgaan van een vaste huur met een variabele deel. Bijvoorbeeld gebaseerd op het aantal bezoekers aan het centrum (eenvoudig met beacons te bepalen), door een omzetgerelateerde huur af te spreken met de huurders. Of een koppeling met jaarlijkse investeringen in centra. In Amerika gaat 15% van de centra dicht, juist de oudere centra waarin niet werd geïnvesteerd door de eigenaren hebben te lijden onder afnemende bezoekers. Westfield is een wereldwijde onroerend goed partij die juist inzet op het attractief maken van centra met beleving (hedonie), met nieuwe technologie zoals internet, ‘augmentend reality’ en allerlei thuisbezorgvarianten tot drones aan toe. Hierdoor is de eigenaar mede verantwoordelijk geworden voor het succes van het centrum en van de winkels. Een focus op rendement alleen en sturing op meer of minder huur is een simplistische benadering van het nieuwe klantgedrag. (of anders gezegd het heeft niets met klantwensen te maken). Vastgoed moet het winkelgebied en zeker de winkelcentra, die het in eigendom heeft, weer aantrekkelijk maken door te investeren in vernieuwing en technologie. Als hierdoor de opbrengsten stijgen is een huurverlaging minder relevant, wel een flexibilisering van de huur door risico te gaan dragen. (Corio spreekt over favourite meeting places). Maar ook vastgoed onderkent de problemen, de goede eigenaren zijn al jaren bezig de portefeuille beter af te stemmen op de verwachte vraag en verwacht consumentengedrag. Alleen als de ontwikkelingen steeds ontkend zijn, moet er nu een prijs betaald worden: minder opbrengsten, minder winkels of winkels op andere locaties en meer investeren in bestaande winkelgebieden. Ook hier geldt, het idee is goed, maar het gaat maar om symptoombestrijding en wie gaat dit betalen? Een afboeking op winkelpanden van miljarden ligt in het verschiet. Leegstand bestrijden is symptoom bestrijding en lost het probleem niet op. Klanten kopen nu eenmaal anders, dat is de basis van de verandering, maar dit werd niet meegenomen in het actieplan! Een te hoge WOZ waardering van niet-‐woningen heeft ook effect op de mogelijkheid tot huurverlaging in het winkelvastgoed. De mogelijkheid tot huurverlaging is gerelateerd met de waarde waarvoor het winkelvastgoed in de boeken staat. Afschrijven kan de vastgoedeigenaar van het pand bij verhuur alleen als de fiscale boekwaarde van een pand hoger is dan de zogenaamde ‘bodemwaarde’. Deze bodemwaarde is gekoppeld aan de WOZ-‐waarde. Het mogelijkheid tot afboeken van winkelvastgoed wordt beperkt door een relatief hoge WOZ
waarde, met als gevolg dat een eventuele huurverlaging achterwege moet blijven. www.parleys.nl
Nieuwe inzichten zijn noodzakelijk Wij van WC eend adviseren WC eend. Ik ben bang dat de plannen niet de oorzaak van de disruptie onderkent. Adviseurs zullen weer aan de gang gaan met plannen zoals de achterhaalde 8tjes als gewenste looproute, praten over een nieuwe rondweg, bereikbaarheid of het verplaatsen van een stadkantoor (!). Belevenis cirkels zullen de basis zijn van het winkelgebied. Klassieke maatregelen voor een nieuwe tijd, er wordt geen acht geslagen op het DNA van een stad of een gebied, er wordt geen acht geslagen op veranderingen in koopgedrag (meer dan 10% van het beschikbare inkomen wordt besteed aan producten als smartphone, internet en internet gebaseerde diensten als digitale TV, spotify of netflix). 30% van de huishoudens zijn eenpersoonshuishoudens met een totaal ander koopgedrag. De Y-‐ Generatie geboren na 1974 koopt heel anders dan de vroegere generaties, maar waren die vertegenwoordigd onder de plannenmakers? Kortom het probleem werd gereduceerd tot een leegstandsprobleem, zodat de oplossing gezocht kon worden bij ruimtelijke ordening en vastgoed, die waren in de meerderheid bij de plannen makers. Denken vanuit eigen belang lijkt het wel. Internet Uit de analyses van de ‘customer journey’ blijkt heel duidelijk de invloed van internet. 80% van het voortraject van informatie zoeken, wikken en wegen vindt op internet plaats. Dit gebeurt echt niet op de website van de lokale winkelier, maar eerder op de websites van de grote aanbieders. Zelfs tijdens het fysieke koopmoment wordt nog even internet geraadpleegd of gekocht op internet. Is het dan niet de vraag waarom dit gebeurt? Waarom doen klanten dat? Waarom verlagen winkels steeds de prijzen? Is dat “de schuld” van internet of van een gebrek aan meerwaarde bij winkels en winkelgebieden? Dan is het toch logisch om juist daar op te focussen als een gemeente de winkels wil behouden. Als je toch ziet dat klanten met een auto tussen 4 en 6 maal zoveel kopen dan moet je toch deze kopers die met een auto gaan winkelen bovenmatig faciliteren en belonen? Waarom roept een wethouder dan nog steeds dat je juist auto bezoek moet ontmoedigen? En beweert dat klanten veel liever op de fiets komen? Dan
begrijp je toch niets van de oorzaken waarom klanten wegblijven, dan heb je winkels en winkelgebieden toch niet lief? Winkels zijn zo belangrijk voor de leefbaarheid van een plaats en voor het levensgeluk van velen. Plaatsen zonder winkels zijn niet aantrekkelijk om te wonen en om bedrijven te vestigen. Kortom, de retailnota lijkt een reddingsboei maar is het niet. Het is nog steeds de oude garde, de klassieke belanghebbenden die denken vanuit eigen belang,. Mannen die met elkaar praten hoe vrouwen moeten kopen. Het lijkt wel de paus die over geboortebeperking praat. Natuurlijk het is een begin, maar na de Y-‐generatie komt de X-‐ generatie, nu nog 20 jaar maar die staat te trappelen om mee te doen. Deze generatie heeft totaal andere wensen en ander gedrag. De technologie gaat snel, met drones, auto’s zonder chauffeur,3-‐D printing, “augmentend reality”, locationbased services en – communicatie. Dit zal tot nog veel meer veranderingen leiden in het koopgedrag van klanten. De computer capaciteit verdubbelt ook weer de komende twee jaar. Dynamica in markten en veranderingen in het koopgedrag van klanten beginnen pas. En wij adviseren een multichannelstrategie, gaan winkelmeisjes opleiden tot webmaster en denken dat een transferium de klanten wel uit de stoel naar de stad zal trekken. Retail is moeilijk, complex en uiterst tijdgebonden. De vraag en het gedrag van de klant kent veel psychologische, emotionele, sociologische en andrologische aspecten. Hedonie is een toverwoord voor fysiek winkelgedrag. Maar zolang spreadsheets en rendement de instrumenten zijn voor een retailagenda zal het succes uitblijven. Prof Dr C.N.A. Molenaar 29 maart 2015
