RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni Geen accountantscontrole toegepast

HOLLAND IMMO GROUP XII/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN Halfjaarcijfers per 30 juni 2013

Geen accountantscontrole toegepast

Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V.

Balans per 30 juni 2013 Vóór resultaatbestemming ACTIVA Beleggingen Terreinen en gebouwen (1)

Vorderingen Overige vorderingen en overlopende activa

Overige activa Liquide middelen

PASSIVA

30 juni 2013 €

31 december 2012 €

39.310.293

39.300.000

125.556

76.434

1.163.893

1.096.051

40.599.742

40.472.485

30 juni 2013 €


Fondsvermogen (2) Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat

14.600.000 1.042.925 -6.067.420 329.039

14.600.000 1.042.925 -4.770.401 -1.297.019

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

20.783.317

20.890.807

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen Overige schulden

9.518.616 87.431 305.834

9.563.530 93.025 349.618

40.599.742

40.472.485

2



Winst-en-verliesrekening over de periode 1 januari 2013 tot en met 30 juni 2013

Opbrengsten uit beleggingen - in terreinen en gebouwen - in andere beleggingen Gerealiseerde waardeverandering van beleggingen - in terreinen en gebouwen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van gebouwen - in terreinen en gebouwen

Som der bedrijfsopbrengsten

Lasten in verband met het beheer van beleggingen Beheerkosten en rentelasten Overige bedrijfskosten

Som der bedrijfslasten

Resultaat

2013 01-01 t/m 30-06

2012

€

€

1.357.247 7.470

2.722.053 12.661

-

-

p.m.

-2.152.667

1.364.717

582.047

249.306 786.372 p.m.

406.330 1.432.364 40.372

1.035.678

1.879.066

329.039

-1.297.019

3



TOELICHTING BEHORENDE TOT DE HALFJAARCIJFERS PER 30 JUNI 2013

ALGEMEEN Doel van de commanditaire vennootschap De commanditaire vennootschap heeft ten doel het collectief beleggen in registergoederen.

Datum oprichting en boekjaar De commanditaire vennootschap is opgericht op 7 november 2005. Het eerste boekjaar is een verlengd boekjaar, dat loopt vanaf 7 november 2005 tot en met 31 december 2006. De feitelijke exploitatie is echter gestart op 31 januari 2006. Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar.

Registergoed De registergoederen betreffen bij aankoop in de commanditaire vennootschap een tweetal woningcomplexen inclusief grond, van in totaal 149 appartementen, gelegen in Dordrecht en Heerlen (Heerlen omvat tevens 2 kleinschalige kantoorunits en 36 parkeerplaatsen), en 37 winkel- en 5 kantoorunits, inclusief grond, gelegen in Boxtel, ‘s-Hertogenbosch, Dongen, Dordrecht, Driebergen, Eindhoven, Gennep, Hilvarenbeek, Kaatsheuvel, Malden, Rijen, Tegelen, Utrecht en Velp. De registergoederen zijn getransporteerd op 31 januari 2006.

Beherend vennoot De beherend vennoot is Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund B.V., waarvan alle aandelen in het bezit zijn van Holland Immo Group B.V.

Beheer Holland Immo Group Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Het administratief en technisch beheer voor de woningen is uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. te Rotterdam en ACM Vastgoed Management B.V. te Nijmegen en voor de winkels aan WPM Winkelcentrummanagement B.V. te ’sHertogenbosch.

Rechtsvorm De rechtsvorm is een commanditaire vennootschap.

4



Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. is ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17183353.

Commanditaire vennoten Het aantal commanditaire vennoten bedraagt bij oprichting 359. De totale inbreng bedraagt € 14.600.000. De participanten zijn op 31 januari 2006 toegetreden. Per 30 juni 2013 bedraagt het aantal commanditaire vennoten 358.

Economische / juridische eigendom De economische eigendom van de panden is in handen van Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. De Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen is juridisch eigenaar. Laatstgenoemde treedt op als Bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht ten behoeve van Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. Fiscale positie Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. is voor fiscale doeleinden een besloten commanditaire vennootschap. Dat wil zeggen dat op grond van de statutaire bepalingen buiten het geval van vererving of legaat, toetreding of vervanging van commanditaire vennoten niet kan plaatsvinden zonder toestemming van alle vennoten. Het besloten karakter leidt ertoe dat de commanditaire vennootschap voor fiscale doeleinden transparant is. Dat wil zeggen dat niet de commanditaire vennootschap zelf, maar de vennoten belastingplichtig zijn voor hun aandeel in het resultaat van de commanditaire vennootschap.

Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht (Wft). Continuïteit Leningdeel II van SNS Property Finance B.V. met een restant hoofdsom per 31 december 2012 van EUR 9.199.000 had initieel een expiratiedatum van 1 februari 2013. Deze lening is door SNS Property Finance B.V. verlengd tot 1 mei 2013. Deze lening is verantwoord onder de kortlopende schulden. Vanaf de expiratiedatum van 1 mei 2013 is deze lening direct opeisbaar door SNS Property Finance B.V. en ontstaat een situatie waarin de kortlopende schulden groter zijn dan de kortlopende vorderingen met het gevolg dat de vennootschap wellicht niet in staat is op

5



normale wijze haar activa te realiseren en aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Er is daarmee sprake van een materiële onzekerheid die gerede twijfel doet ontstaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. Ondanks de onzekere situatie heeft de Beheerder de verwachting dat de gesprekken met SNS Property Finance B.V. zullen leiden tot een verlenging van de lening en de onderhavige voorwaarden, dan wel een succesvolle herfinanciering van de lening. Voorts blijft de Beheerder op zoek naar mogelijkheden tot de verkoop van de woningportefeuille van het Fonds. Met inachtneming van bovenstaande, is de Beheerder van mening dat het gerechtvaardigd is de jaarrekening op te stellen op basis van continuïteitsveronderstelling. GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING

DE

WAARDERING

VAN

ACTIVA

EN

PASSIVA

EN

DE

Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta van het Fonds.

6



De opstelling van de jaarrekening vereist dat de Beheerder oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze derivaten worden door het Fonds niet gesepareerd van het basiscontract en derhalve in overeenstemming met het basiscontract verwerkt. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen kostprijs. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode.

Hedge accounting Het Fonds maakt gebruik van interest rate swaps om renterisico's op langlopende schulden aan kredietinstellingen te beheersen. De onderneming past kostprijshedge accounting toe teneinde de resultaten naar aanleiding van renteontwikkelingen uit de interest rate swap en de afgedekte schuld gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening te verwerken. De eerste waardering van de interest rate swap vindt plaats tegen reële waarde en bedraagt nihil. Na eerste waardering wordt de interest rate swap gewaardeerd op kostprijs.

7



Een verlies als gevolg van een overhedge wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien een interest rate swap afloopt of wordt verkocht, wordt de cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, als overlopende post in de balans opgenomen en geamortiseerd over de resterende looptijd van de afgedekte positie.

Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen zijn gewaardeerd tegen reële waarde (marktwaarde). Indien besloten is de beleggingen te verkopen, dan zijn deze gewaardeerd tegen directe opbrengstwaarde. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien en voor zover zij de gebruiksduur van het object verlengen en de toekomstige opbrengstwaarde van het onroerend goed positief beïnvloeden.

Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd financiële instrumenten.

Fondsvermogen Financiële instrumenten, die de juridische vorm hebben van eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het Fondsvermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering van het Fondsvermogen gebracht na aftrek van eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die de juridische vorm hebben van een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Herwaarderingsreserve Waardevermeerderingen van de beleggingen in terreinen en gebouwen worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De waardeveranderingen van deze activa worden in het resultaat verwerkt. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, omdat het Fonds geen vennootschapsbelasting is verschuldigd.

8



Langlopende en kortlopende schulden De waardering van langlopende en kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat.

Opbrengsten uit beleggingen Hieronder worden verstaan huurinkomsten, exclusief BTW, uit vastgoedbeleggingen, alsmede de rentebaten uit tegoeden bij bankiers. Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen verstrekt als stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt.

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen omvatten het nog niet in de winst-en-verliesrekening verantwoorde gedeelte van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs onder aftrek van verkoopkosten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Hieronder wordt verstaan de waardeverandering gedurende het boekjaar van het niet verkochte onroerend goed van de vastgoedportefeuille.

Lasten in verband met het beheer van beleggingen Hieronder zijn begrepen de direct aan de beleggingsopbrengsten toerekenbare kosten.

Beheerkosten en rentelasten Hieronder worden verstaan beheervergoedingen, publiciteitskosten en op de verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen.

Overige bedrijfskosten Hieronder worden verstaan de eenmalige kosten samenhangend met de herfinanciering van de leningen van het Fonds. Deze kosten worden lineair ten laste van het resultaat gebracht gedurende de looptijd van de nieuwe lening. De kosten verband houdend met het aflossen van de lening worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht.

9



1.

Terreinen en gebouwen

Verloopoverzicht beleggingen over de periode 1 januari 2013 tot en met 30 juni 2013:

Boekwaarde

Aankopen/

begin boekjaar

verbouwing

€

€

Verkopen

Herwaardering

Boekwaarde 30 juni 2012

€

€

€

Terreinen en gebouwen

39.300.000

10.293

-

-

39.310.293

Terreinen en gebouwen in exploitatie zijn bezwaard met een recht van eerste en tweede hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. (voorheen BouwFonds Property Finance B.V.) en FGH Bank N.V. De reële waarde van beleggingen in gebouwen en terreinen per 31 december 2012 is vastgesteld op € 39.300.000. Onder reële waarde wordt verstaan de marktwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met verkoopkosten die ten laste van een koper komen, welke is vastgesteld door middel van een onafhankelijke externe taxatie. De taxatie is uitgevoerd door CB Richard Ellis Valuations B.V. te Amsterdam en gebaseerd op de taxatierichtlijnen van RICS Appraisal and Valuation Standards. De taxatie vindt jaarlijks plaats waarbij circa eenderde deel van de portefeuille volledig zal worden getaxeerd en voor circa tweederde deel een markttechnische update zal worden uitgevoerd door de taxateur. De voor de woningportefeuille gehanteerde waarderingsmethoden zijn de discounted cashflowmethode en de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren, rendementen en discontovoeten gebaseerd zijn op vergelijkbare en actuele marktransacties. Bij de woningtaxatie gehanteerde parameters zijn een gemiddelde disconteringsvoet van 8,4%, gemiddelde mutatiegraad van 5% en een gemiddeld bruto aanvangsrendement kosten koper op huurinkomsten aan het einde van de prognoseperiode van 7,1%. De bij de winkelportefeuille gehanteerde waarderingsmethode is de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren en rendementen zijn gebaseerd op vergelijkbare en actuele markttransacties. Het bij de winkeltaxatie gehanteerde gemiddelde bruto aanvangsrendement kosten koper op huurinkomsten bedraagt 7,3%. De verkoopkosten verbandhoudend met de verkoop van onroerend goed zijn in mindering gebracht op de gerealiseerde waardeveranderingen, die verantwoord zijn in de winst-enverliesrekening.

10



De transactiekosten bij aankoop zijn in het jaar van verwerving ten laste van het resultaat gebracht.

11



2.

Fondsvermogen

Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat

30 juni 2013

31 december 2012

€

€

14.600.000 1.042.925 -6.067.420 329.039

14.600.000 1.042.925 -4.770.401 -1.297.019

9.904.544

9.575.505

14.600.000

14.600.000

2013 €

2012 €

Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari Mutatie Vrijval

1.042.925 p.m. p.m.

2.397.925 -1.355.000 -

Stand per 30 juni resp. 31 december

1.042.925

1.042.925

Overige reserves Stand per 1 januari Uitkeringen Herwaardering Vrijval herwaardering Resultaatbestemming

-4.770.401 p.m. p.m. -1.297.019

-7.023.495 -102.862 1.355.000 1.000.956

Stand per 30 juni resp. 31 december

-6.067.420

-4.770.401

Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal 1460 participaties van € 10.000

12



Onverdeeld resultaat Stand per 1 januari Bestemming resultaat voorgaand boekjaar Resultaat boekjaar Stand per 30 juni resp. 31 december

2013 €

2012 €

-1.297.019

1.000.956

1.297.019 329.039

-1.000.956 -1.297.019

329.039

-1.297.019

30 juni 2013 € Intrinsieke waarde Totaal fondsvermogen

9.904.544

9.575.505

-

-

9.904.544

9.575.505

6.784

6.559

Aandeel van de beherend vennoot in het fondsvermogen Aandeel van de participanten in het fondsvermogen

Per participatie


Eindhoven, 19 juli 2013 Holland Immo Group Beheer B.V.

De directie

13


RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni Geen accountantscontrole toegepast

Recommend Documents