Renovatiemogelijkheden portiekblokken Westelijke Tuinsteden Amsterdam

Renovatiemogelijkheden portiekblokken Westelijke Tuinsteden Amsterdam

Rapport in opdracht van de Dienst Wonen Gemeente Amsterdam en Far West, met medewerking van stadsdeel Geuzenveld. Ir. Marie Thérèse Andeweg, RE&H TU Delft Dr. Ir. Tim de Jonge, Winket voor de Bouw april 2005

VOORWOORD De Westelijke Tuinsteden in Amsterdam staan voor een ingrijpende vernieuwing van de woningvoorraad. In 2003 ontstond binnen de afdeling Stedelijke Vernieuwing en Woonbeleid van de Dienst Wonen behoefte aan een verkenning van renovatiemogelijkheden als alternatief voor sloop-nieuwbouw. Door de huidige afzetproblemen van de nieuwbouw in vooral de herstructureringsgebieden kan renovatie nu weer als een interessant alternatief worden gezien. De kostenaspecten spelen in een degelijke verkenning uiteraard een zeer belangrijke rol. Eind 2003 is besloten om het onderzoek toe te spitsen op het stadsdeel GeuzenveldSlotermeer, in het bijzonder op veelvuldig toegepaste bouwsystemen. De uitvoering is vanwege de benodigde technische kennis en kostenexpertise uitbesteed aan de TUDelft, Faculteit Bouwkunde, afdeling Real Estate and Housing en het Bouwkostenadviesbureau Winket voor de bouw. Medio 2004 is in overleg met stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer een aantal complexen geselecteerd voor nader onderzoek. Om een goede vergelijking te maken, moesten meerdere complexen op mogelijkheden onderzocht worden. Omdat de kosten boven de begroting uitgingen, is Far West als voornaamste woningcorporatie en projectontwikkelaar in de Westelijke Tuinsteden benaderd met het verzoek medeopdrachtgever te worden en deel te nemen aan de begeleidingscommissie. Op verzoek van Far West zijn nog enkele wijzigingen aangebracht in de selectie van complexen. De begeleidingscommissie bestond uit Jeroen Verhulst en Hans Soeter namens de Dienst Wonen, Tim van Ruiten namens Far West, en Kees Vissers en Maureen Linthout namens stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer. Het is de bedoeling om in het kader van een studiemiddag met vertegenwoordigers van corporaties, stadsdelen en bewonersorganisaties de discussie over de onderzochte alternatieven te verbreden.

2

Inleiding........................................................................................................... 4 Overzicht varianten herontwikkelingsmogelijkheden portiekblokken....... 7 Bouwblok 1, Burgemeester van Leeuwenlaan, dossier nr. 40114 ........................................8 Variant 1.1: horizontale samenvoeging, ..........................................................................10 Variant 1.2: horizontale samenvoeging met 100 % liftontsloten woningen .....................17 Bouwblok 2, Coornhertstraat, dossier nr. 40114/ 58243. ....................................................18 Variant 2.1: horizontale samenvoeging ...........................................................................20 Variant 2.2: horizontale samenvoeging met galerijontsluiting .........................................23 Bouwblok 3, H. van Veldekehof, dossier nr. 60872. ............................................................24 Variant 3.1: celsgewijze renovatie bestaande maisonnettewoningen.............................26 Variant 3.2: verticale samenvoeging driekamerwoningen...............................................30 Bouwblok 4, Paulus van Hemertstraat, dossier nr. 71235...................................................30 Variant 4.1: verticale samenvoeging ...............................................................................32 Bouwblok 5, Badrianhof, dossier nr. 13939 .........................................................................34 Variant 5.1: celsgewijze renovatie ...................................................................................36 Variant 5.2: loftwoning .....................................................................................................37 Variant 5.3: studentenwoningen met gedeelde voorzieningen .......................................40

Vergelijking herontwikkelingsmogelijkheden ............................................ 41 Bouwblok 1. Burgemeester van Leeuwenlaan, dossier nr. 40114 ......................................41 Variant 1.1 .......................................................................................................................41 Variant 1.2 .......................................................................................................................42 Bouwblok 2. Coornhertstraat, dossier nr. 40114/ 58243 .....................................................43 Variant 2.1 .......................................................................................................................43 Variant 2.2 .......................................................................................................................44 Bouwblok 3. Henric van Veldekehof, dossier nr. 60872 ......................................................44 Variant 3.1 .......................................................................................................................44 Bouwblok 4. Paulus van Hemertstraat, dossier nr. 71235...................................................45 Variant 4.1 .......................................................................................................................46 Bouwblok 5. Badrianhof, dossier nr. 13939. ........................................................................46 Variant 5.1 .......................................................................................................................47 Variant 5.2 .......................................................................................................................47 Groot onderhoud bouwblok Burgemeester van Leeuwenlaan ............................................48 Vervangende nieuwbouw.....................................................................................................48 Conclusies............................................................................................................................50

Bijlage I: Programma’s van eisen voor herontwikkeling........................... 52 PvE voor starterwoningen....................................................................................................52 PvE voor seniorenwoningen. ...............................................................................................53 PvE voor gezinswoningen....................................................................................................55 Woningkwaliteit na renovatie volgens het Woningwaarderingsstelsel ................................56

Bijlage II: Overzicht bouwtechnische specificaties ................................... 58 Bijlage III: Kostenspecificaties .................................................................... 61 Burg. Van Leeuwenlaan (traditioneel bouwsysteem) ..........................................................61 Coornhertstraat (traditioneel bouwsysteem)........................................................................61 Van Veldekehof (traditioneel bouwsysteem) .......................................................................62 Van Hemertstraat (RBM bouwsysteem) ..............................................................................62 Badrianhof (Airey bouwsysteem) .........................................................................................63 Vervangende nieuwbouw.....................................................................................................63

3

Inleiding De Westelijke Tuinsteden in Amsterdam zijn gebouwd in de eerste twee decennia na de Tweede Wereldoorlog. De plannen voor de aanleg van deze wijken dateren uit 1935 en zijn vastgelegd in het Algemeen Uitbreidingsplan. In de stedenbouwkundige opzet zijn duidelijk de CIAM-ideeën herkenbaar van licht, lucht en ruimte in wijk en woningen. Het woningbestand is ontworpen door beroemde architecten als Berghoef, Bodon, Rietveld en van Tijen. Na Slotermeer, dat dateert uit de periode 1951 –1963, werd in de periode 1953-1965 de wijk Geuzenveld gerealiseerd. Samen vormen deze twee wijken het stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer. Dit stadsdeel beslaat grofweg het gebied tussen de ringweg A10, de Sloterplas, de Osdorperbinnenpolder en de Haarlemmerweg. De wijk heeft een omvang van 17.500 woningen, waarvan er 14.000 als sociale huurwoning zijn gerealiseerd. Dit komt neer op een percentage van 80%. Eengezinswoningen maken 30% van het woningbestand uit. Dit type woningen is vooral te vinden langs de randen van het gebied, rond woonhoven die ingevuld zijn met groenstroken en speelvoorzieningen. De combinatie van woningtype en situering geeft dit deel van het woningbestand veel kwaliteit en potentieel mee. De overgrote meerderheid van het woningbestand bestaat echter uit meergezinswoningen. Deze zijn gerealiseerd in drie- vier- of vijflaagse bouwblokken, en zijn overwegend van het type portieketagewoning. De ruime opzet van de wijk met veel groen, de nabijheid van de Sloterplas, de infrastructuur en de goede bereikbaarheid met openbaar vervoer geven ook dit deel van het woningbestand op stedebouwkundige schaal veel kwaliteit en potentieel. Zoals veel vroeg naoorlogse wijken zijn de Westelijke Tuinsteden gebouwd voor de huisvesting van traditionele arbeidersgezinnen, en de portieketagewoning was vijftig jaar geleden voor die doelgroep het gangbare woningtype. Tegenwoordig bestaat er meer variatie in huishoudentypes en liggen de eisen ten aanzien van de hoeveelheid ruimte en het comfort dat een woning dient te bieden, een stuk hoger. De lage functionele kwaliteit van dit woningtype is voor veel hedendaagse doelgroepen dan ook niet acceptabel. Op het schaalniveau van bouwblok en woningen is de kwaliteit van Geuzenveld-Slotermeer daarom veel minder. Bewoners die de kans hebben de vroeg naoorlogse wijken te verlaten trekken weg. Hierdoor dreigen wijken als Geuzenveld-Slotermeer af te glijden naar de onderkant van de markt met het risico van probleemaccumulatie. Deze ontwikkeling kan slechts deels toegeschreven worden aan de eenzijdigheid van het woningaanbod en de lage functionele kwaliteit van de woningen, maar om de marktpositie van de wijk als geheel te verbeteren is meer differentiatie in het woningaanbod zeker een vereiste. Hierbij dienen vooral woningen te worden toegevoegd die een hogere functionele kwaliteit bieden en die qua type aansluiten bij de hedendaagse vraag. Ook bouwfysisch gezien is de kwaliteit van de vroeg naoorlogse voorraad onvoldoende. De geluidwering tussen de woningen onderling voldoet niet aan hedendaagse normen. Onvoldoende warmte-isolatie, vochtdoorslag van gevels en condensatie veroorzaakt door koudebruggen dragen niet bij aan het wooncomfort. Ook op deze punten is verbetering van de woningkwaliteit vereist.

4

In het kader van de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden zijn forse ingrepen voorzien in deze wijken. Tot nu toe is hierbij veel aandacht uitgegaan naar de mogelijkheden die sloop/nieuwbouw biedt om het woningaanbod meer te differentiëren en om meer woningen toe te voegen met een hogere functionele kwaliteit. Voor de zittende bewoners betekent deze aanpak echter een ingrijpende verandering van hun vertrouwde woonomgeving. Bovendien resulteert sloop/nieuwbouw in verspilling van grondstoffen en in een grote productie van bouwafval. De opdracht om na te gaan in hoeverre het mogelijk is om door herontwikkeling van bestaande vroeg naoorlogse portiekblokken een meer gedifferentieerd woningbestand te realiseren in Geuzenveld-Slotermeer, resulteert uit de constatering van de hierboven vermelde knelpunten. De vraagstelling van dit rapport luidt dan ook: In hoeverre kan herontwikkeling van vroeg naoorlogse portiekblokken een bijdrage leveren aan de gewenste woningdifferentiatie en hoe verhouden de kosten van deze herontwikkeling zich ten opzichte van vervangende nieuwbouw? De kwaliteit van de nieuwe woningen dient zowel bouwfysisch als functioneel gezien overeen te komen met de woonwensen van hedendaagse doelgroepen. In de Westelijke Tuinsteden blijkt vooral behoefte te bestaan aan woningen voor starters, kinderrijke gezinnen en senioren, met een inkomen tot modaal. Voor deze doelgroepen zijn hier, in overleg met de betrokken partijen, programma’s van eisen (PvE’s) opgesteld, waaraan de woontechnische kwaliteit van zowel de bestaande woningen als van de nieuwe woningtypen getoetst wordt. Uit kostenoverwegingen is als uitgangspunt voor de herontwikkeling gehanteerd dat de bestaande draagconstructie zoveel mogelijk intact blijft. De keuze van de ingrepen die toegepast zijn, is daarom afgestemd op de specifieke cascokenmerken van de bestaande bouwblokken. In dit rapport wordt verslag gedaan van een onderzoek naar de herontwikkelingsmogelijkheden van vijf portiekblokken. Drie van de onderzochte bouwblokken zijn traditioneel gebouwd. De overige twee zijn gerealiseerd in respectievelijk het bouwsysteem RBM en het bouwsysteem Nemavo-Airey. In de uitgangssituatie zijn bij alle onderzochte bouwblokken min of meer dezelfde knelpunten geconstateerd. Voor de nieuwe doelgroepen zijn de woningen slecht toegankelijk en zijn de sanitaire voorzieningen niet aan de maat. Bovendien bieden de woningen onvoldoende gebruiksruimte. Het overgrote deel van de woningen beschikt weliswaar over drie of vier vertrekken, maar de maatvoering hiervan is niet in overeenstemming met de hedendaagse eisen. Vooral de afmetingen van de woonkamers zijn te klein om hier het gangbare meubilair in te kunnen onderbrengen. Ook beschikt het merendeel van de woningen niet over een behoorlijke buitenruimte. Ten slotte is het gehanteerde relatieschema zeer gedateerd en niet in overeenstemming met hedendaagse woonwensen van de doelgroepen. Voor een uitvoerige omschrijving met plattegronden en een onderbouwing waarom voor elk van de hier onderzochte bouwblokken gekozen is voor de desbetreffende combinatie van ingrepen wordt verwezen naar het hoofdstuk Overzicht varianten herontwikkelingsmogelijkheden portiekblokken. Hier wordt ook een inschatting gegeven van de kwaliteit van de woningen na herontwikkeling volgens het huidige Woningwaarderingsstelsel en een indicatie van de maximale huurprijs. Om een snelle vergelij-

5

king mogelijk te maken, worden in het hoofdstuk Vergelijking herontwikkelingsmogelijkheden kort alle onderzochte casco’s beschreven en worden de belangrijkste verschillen tussen de situatie voor en na herontwikkeling in tabelvorm weergegeven. Hier wordt ook een indicatie gegeven van de kosten die met de diverse herontwikkelingsmogelijkheden gemoeid zijn. Voor een gedetailleerde omschrijving van de Programma’s van Eisen die hier voor de diverse doelgroepen zijn gehanteerd en de woningkwaliteit na renovatie, gemeten volgens het huidige Woningwaarderingsstelsel wordt verwezen naar bijlage I. In bijlage II wordt een overzicht gegeven van de technische ingrepen die ten grondslag liggen aan de kostenramingen van de verschillende plannen. In Bijlage III ten slotte worden de kosten gespecificeerd van de voorgestelde varianten en het referentieproject voor vervangende nieuwbouw.

6

Overzicht varianten herontwikkelingsmogelijkheden portiekblokken In dit rapport wordt verslag gedaan van een onderzoek naar de herontwikkelingsmogelijkheden van vijf portiekblokken in de wijk Geuzenveld-Amsterdam. De ligging van deze projecten is aangegeven op een overzichtskaart van de wijk in figuur 1.

Figuur 1: overzichtskaart wijk Geuzenveld met situering van de onderzochte portiekblokken. (bron: Atlas Sociale Woningbouw Amsterdam, 1992)

In onderstaande lijst de bijbehorende adressen, de namen van de architecten die de bouwblokken hebben ontworpen en het bouwjaar waarin ze gerealiseerd zijn: 1. Burgemeester van Leeuwenlaan nrs. 78-100 en 79-101 architect: Zanstra, Giesen en Sijmons, bouwjaar: 1954 2. Coornhertstraat nrs. 1-15 architect: Zanstra, Giesen en Sijmons, bouwjaar: 1954 3. Henric van Veldekehof nrs. 17-27 architect Bot, Brouwer en Dunnebier bouwjaar: 1955 4. Paulus van Hemertstraat nrs. 2-32 architect Kloos bouwjaar: 1955 5. Badrianhof nrs. 1-11 architect Berghoef bouwjaar: 1953

7

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de varianten die voor elk van de hierboven aangegeven bouwblokken ontwikkeld zijn. Allereerst worden van ieder bouwblok de karakteristieken vermeld die relevant zijn voor de herontwikkelingsmogelijkheden, gevolgd door een overweging waarom het desbetreffende bouwblok zich goed of juist minder goed lijkt te lenen voor een bepaalde combinatie van ingrepen. De woontechnische kwaliteit van de bestaande woningplattegronden wordt beschreven en aan de hand van een vergelijking tussen de gehanteerde maatvoering en de afmetingen zoals vastgelegd in de PvE’s worden de tekortkomingen vastgesteld. Vervolgens wordt de woontechnische kwaliteit van de plattegronden na herontwikkeling becommentarieerd. De nieuwe woningplattegronden worden eveneens getoetst aan de hier gehanteerde PvE’s. Tenslotte wordt een inschatting gegeven van de woontechnische kwaliteit elk woningtype na herontwikkeling aan de hand van het woningwaarderingsstelsel en wordt van elke nieuwe woning de maximale huurprijs vastgesteld. Bouwblok 1, Burgemeester van Leeuwenlaan, dossier nr. 40114 De twee traditioneel gebouwde portiekblokken aan de Burgemeester van Leeuwenlaan te Geuzenveld, Amsterdam zijn vijf bouwlagen hoog en zes portieken breed. Zie figuur 2.

Figuur 2: vooraanzicht bouwblok Burgemeester van Leeuwenlaan

De diepte van deze bouwblokken is 11,40 meter en de portieken zijn 14,40 meter breed. Aan de kopse kant is op de begane grond een winkelvoorziening aangebouwd. De totale breedte van de bouwblokken komt daarmee op 93,50 meter. Ieder bouwblok bestaat uit 30 woningen. Er is geen hoogteverschil tussen de vloer van de onderste bouwlaag en het maaiveld. De portieken zijn asymmetrisch van opzet, waarbij ieder portiek vier beuken telt. In elk portiek worden op de eerste vier bouwlagen steeds een drieen een vierkamerwoning ontsloten. Zie figuur 3. Op de bovenste bouwlaag zijn eveneens woningen gerealiseerd, maar hier zijn ook de bergruimtes van alle woningen ondergebracht. Daarom zijn de hier gelegen woningen aanzienlijk kleiner en beschikken over slechts twee kamers.

8

Uit het bovenstaande kan de conclusie getrokken worden dat deze bouwblokken veelbelovend zijn voor een herontwikkeling tot seniorenwoningen en wel om de volgende redenen: • Het feit dat er geen hoogteverschil is tussen maaiveld en de vloer van de onderste woonlaag, maakt het realiseren van een liftontsluiting eenvoudiger dan wanneer de bouwblokken op een plint waren gepositioneerd. • Financieel gezien is bij vijflaagse bouwblokken een liftontsluiting in principe gemakkelijker haalbaar dan bij vier- of drielaagse bouwblokken. • De bestaande woningindeling in deze bouwblokken is op alle verdiepingen nagenoeg gelijk, waardoor bij herontwikkeling op iedere bouwlaag dezelfde ingreep kan worden toegepast. • Bij een transformatie van alle bestaande woningen naar seniorenwoningen gaan door de huidige eenzijdige opzet van uitsluitend kleine flats geen woningen verloren die functioneel gezien nog aan hedendaagse maatstaven voldoen. Elke woning beschikt over een woonkamer van 18,3m2, een hoofdslaapkamer van 12,1m2, een tweede slaapkamer van 8,6m2, een keuken van 4,2m2, een badkamer van 2,8m2 en een apart toilet. De vierkamerwoning beschikt bovendien over een derde slaapkamer met een oppervlakte van 7,4m2. Zie figuur 3.

Figuur 3: Bestaande plattegronden drieen vierkamerwoningen Burgemeester van Leeuwenlaan, bouwlagen 1 tot en met 4.

Wanneer de afmetingen van de verschillende vertrekken vergeleken worden met het bovenstaande PvE, dan kan geconstateerd te worden dat deze woningen op een groot aantal punten niet voldoen. In onderstaande tabel is af te lezen in hoeverre de maatvoering van de verschillende ruimtes in de bestaande situatie tekort schiet. Tabel II.1: Vergelijking maatvoering huidige woningen Burgemeester van Leeuwenlaan met PvE seniorenwoning Afmetingen vertrekken huidige woningen

Woonkamer Hoofdslaapkamer Slaapkamer 2 Slaapkamer 3 Keuken Badkamer

18,3 m2 4,51 m bij 2.70 m 3,54m bij 2,36 m 3 m bij 2,47 m 2,55 m bij 1,74 m 2,36 m bij 1,2 m

Buitenruimte

2,47 m bij 1,09 m

Minimale afmetingen vertrekken volgens PvE seniorenwoning

21 m2 4,3 m bij 3m of 3,7m bij 3,6 m 2,7 m bij 2,3 m of 3,6 m bij 2,1 m 2,7 m bij 1,8 m 2,15m bij 2,15 m of 2,7 m bij 1,7 m 2,4 m bij 1,5 m

9

Qua maatvoering blijken slechts de tweede en derde slaapkamer te voldoen aan de eisen ten aanzien van de minimale maatvoering. Voor wat het relatieschema betreft, wordt in de huidige situatie alleen voldaan aan de eis van een mogelijke directe verbinding tussen woonkamer en hoofdslaapkamer. Het toilet voldoet niet aan de eis dat de deur aan de lange zijde gelegen dient te zijn. Op het schaalniveau van het woongebouw beschouwd, kunnen slechts de woningen die op de onderste bouwlaag zijn gelegen voldoen aan de toegankelijkheidseisen zoals geformuleerd in het PvE. Herontwikkeling van het bestaande casco dient er op gericht te zijn om de hierboven genoemde tekortkomingen te verhelpen. De kosten kunnen hierbij beperkt worden door zoveel mogelijk uit te gaan van de bestaande draagconstructie. Constructief gezien is in deze bouwblokken elk portiek opgedeeld in vier beuken met een oppervlak van respectievelijk 32m2, 34m2, 25m2 en 32m2. Zie figuur 4. Deze structuur is als uitgangspunt gehanteerd bij de hier voorgestelde varianten voor herontwikkeling.

Figuur 4: bestaande casco-indeling portiekblokken Burgemeester van Leeuwenlaan.

In de huidige situatie bestaat elke woning uit twee naast elkaar gelegen beuken. De driekamerwoningen hebben een gebruiksoppervlakte van circa 58m2. De vierkamerwoningen beschikken over 66m2. Het verschil in woninggrootte wordt veroorzaakt door het feit, dat bij de driekamerwoning het trapportaal is ondergebracht op de plaats waar de vierkamerwoning een extra slaapkamer heeft toebedeeld gekregen. Variant 1.1: horizontale samenvoeging, Met een herindeling volgens onderstaand voorbeeld krijgt iedere woning drie beuken toebedeeld. Deze ingreep resulteert in vier nieuwe woningen uit zes bestaande woningen. Er zijn vier verschillende combinaties van beuken te onderscheiden met een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 91m2, 98m2, 89m2 en 91m2. Zie figuur 5.

Figuur 5: Herindeling portieken Burgemeester van Leeuwenlaan van woningen.

10

Deze casco-indeling resulteert dan ook in vier verschillende woningplattegronden, zoals weergegeven in de figuren 6, 7, 8 en 9. In de nieuwe situatie is 75% van de woningen van het type driekamerwoning. De resterende 25% is van het type vierkamerwoning. Per portiek en per verdieping worden of twee woningen ontsloten - in dat geval is een woning van het type 2 en een van het type 3 - of er wordt slechts een woning ontsloten, die is dan van het type 1 of 4. Woningtypen 1.1a en 1.1b Deze driekamerwoning heeft een woonkamer met een oppervlakte van 32m2. De hoofdslaapkamer voldoet met afmetingen van 4,17m bij circa 4 meter ruimschoots aan het PvE. De tweede slaapkamer en de keuken met afmetingen van respectievelijk 2,9m bij 2,36m en 4,17m bij 2,55m voldoen eveneens. De badkamer is met een maatvoering van 2,7 m bij 1,63 m vergeleken met de eisen uit het PvE 7cm te smal. Het toilet is hier vanaf de lange zijde toegankelijk gemaakt, waardoor het beschouwd mag worden als bezoekbaar voor rolstoelgebruikers. Zie figuur 6a.

Figuur 6a en b: mogelijke nieuwe woningindelingen, Burgemeester van Leeuwenlaan, varianten van woningtype 1.1

Het bestaande balkon is verbreed en uitgebouwd tot een diepte van circa twee meter. Dit resulteert in een buitenruimte met een behoorlijke gebruikswaarde. Met bovenstaande opzet wordt aan twee van de drie eisen die gesteld worden aan het relatieschema voor een seniorenwoning voldaan, namelijk aan de eis van een mogelijke directe verbinding tussen woonkamer en keuken en de eis van een directe verbinding tussen hoofdslaapkamer en badkamer. Aan de eis van een mogelijke directe verbinding tussen woonkamer en hoofdslaapkamer kan niet worden voldaan. Als alternatief kan overwogen worden de woonkamer en keuken te combineren en de ruimte die in variant 6a als keuken in gebruik is als derde slaapkamer te benutten. Deze optie resulteert in een vierkamerwoning. De extra slaapkamer heeft afmetingen van 4,17m bij 2,55m. De oppervlakte van de woonkamer bedraagt nu inclusief keuken 32m2. Zie figuur 6b. Door de aanwezigheid van een derde slaapkamer is deze variant ook geschikt voor bewoning door een gezin met twee kinderen.

11

De hierboven beschreven woningtypen hebben een woningkwaliteit van circa 126 punten WWS, wat overeenkomt met een maximale huurprijs van €526,58. Woningtypen 1.2a en 1.2b De woningen van het type 2a beschikken over een woonkamer van 32 m2, een hoofdslaapkamer van 4,17m bij 3,54m, twee slaapkamers van respectievelijk 3,9m bij 2,36m, en 2,9m bij 2,36m, een keuken van 4,17m bij 2,55m en een badkamer van 2,7m bij 1,7m. De hoofdslaapkamer is 6cm te smal. Verder voldoen alle vertrekken aan de eisen die in het PvE gesteld worden ten aanzien van de maatvoering. Dit woningtype beschikt nog over een kleine derde slaapkamer die gebruikt kan worden als studeer- of hobbykamer. De keuken staat in directe verbinding met een technische ruimte, waarin een wasmachineaansluiting is aangebracht. Het toilet wordt weer aan de lange zijde ontsloten, waardoor het bezoekbaar is voor een rolstoelgebruiker. De bestaande buitenruimte is op een vergelijkbare wijze vergroot als bij woningtype 1.1. Voor wat betreft het relatieschema wordt met deze opzet geheel voldaan aan de eisen, aangezien alle vereiste directe verbindingen realiseerbaar zijn. Zie figuur 7a.


Ook bij dit woningtype is het mogelijk de woonkamer en keuken in één ruimte te com-

bineren. Zie figuur 7b. Hierdoor kan op vergelijkbare wijze als bij woningtype 1.1b weer een extra slaapkamer gerealiseerd worden. In dit geval zou dit resulteren in een vijfkamerwoning. Dit is een woningtype dat in principe geschikt zou moeten zijn voor bewoning door een gezin met drie kinderen, maar de oppervlakte van woonkamer en keuken samen bedraagt hier slechts 32 m2. Voor een gezin van vijf personen is dat naar huidige maatstaven gemeten aan de kleine kant. Dit woningtype heeft een kwaliteit van 139 punten WWS en een huurprijs van maximaal €584,17. Woningtypen 1.3a en 1.3b Ook woningtype 1.3a heeft een woonkamer van 32m2. De hoofdslaapkamer heeft afmetingen van 4,17m bij 3,60m, waarmee aan het PvE wordt voldaan. Ook de afmetingen van de keuken, van 2,7m bij circa 3,6m, zijn vergeleken met de minimaal vereiste maten ruim voldoende. Naast de keuken is een berging waarin een wasmachineaansluiting is gemaakt. De afmetingen van de tweede slaapkamer bedragen 4,4m bij 3,86m. Hiermee wordt qua maatvoering voldaan aan de eisen die gesteld worden aan een hoofdslaapkamer, maar dit vertrek grenst niet aan de badkamer. De afmetingen van de

12

badkamer zijn 2,17m bij 2,36m en zijn daarmee ruim voldoende. Het toilet wordt weer ontsloten aan de lange zijde waarmee het bezoekbaar is voor rolstoelgebruikers. De buitenruimte van deze woning is hier op een vergelijkbare wijze gerealiseerd als beschreven bij woningtype 1. Alle directe verbindingen tussen keuken, woonkamer, hoofdslaapkamer en badkamer zoals geformuleerd in het PvE voor senioren zijn in dit woningtype realiseerbaar. Zie figuur 8a. Op vergelijkbare wijze als bij de vorige twee woningtypen kan een extra slaapkamer gerealiseerd worden door de woonkamer en keuken in een ruimte te combineren. Dit resulteert weer in een vierkamerwoning. Bij deze variant verdient het aanbeveling om de tweede toegang tussen woonkamer en entree te laten vervallen om meer opstellingsruimte te creëren voor de eethoek. Zie figuur 8b. Bovenstaande woningen hebben een kwaliteit van 135 punten WWS en een maximale huurprijs van €566,45.


Het is denkbaar om bij dit woningtype van de bergruimte een tweede badkamer te maken. Zie figuur 8c.

Figuur 8c: variant van woningtype 3, Burgemeester van Leeuwenlaan, waarbij de woningindeling is aangepast aan bewoning door voordeurdelende senioren.

13

De woning wordt dan geschikt voor bewoning door twee senioren die bereid zijn om woonkamer en keuken te delen, maar die wel ieder willen beschikken over een grote eigen slaapkamer met eigen badkamer. Bij deze variant dient de wasmachine òf in de keuken òf in een van beide badkamers ondergebracht te worden. In de woning zelf is bij deze variant geen aparte bergruimte meer beschikbaar. De tweede badkamer levert 6 extra punten op plus 2 punten voor de verwarming van dit vertrek, waarmee het totaal voor deze woning komt op 143 punten WWS. Dit komt overeen met een huurprijs van maximaal €601,89. Woningtype 4 Ook bij woningtype 1.4 een woonkamer met een oppervlakte van 32m2. De maatvoering van de keuken voldoet met afmetingen van 4,17 m bij 2,55m ruimschoots. De hoofdslaapkamer voldoet met afmetingen van 4,17 m bij 4m ook aan het PvE. De tweede slaapkamer eveneens. De badkamer is met afmetingen van 2,7m bij 1,63m 7cm te smal om te voldoen aan het PvE. Zie figuur 9a.


Ook bij dit woningtype kan een derde slaapkamer gerealiseerd worden door de keuken in de woonkamer onder te brengen. Zie figuur 9b. Woningtype 1.4 heeft een puntentotaal van 126 punten WWS en een huurprijs van maximaal €526,58. In bovenstaande plattegronden is een directe verbinding tussen woonkamer en keuken en tussen hoofdslaapkamer en badkamer realiseerbaar, maar een directe verbinding tussen woonkamer en hoofdslaapkamer behoort niet tot de mogelijkheden. Een extra maatgebonden eis uit het PvE voor seniorenwoningen is een minimale vrije doorgang van 850mm voor de toegangsdeuren. Uit de aangeleverde tekeningen van dit project is niet op te maken of in de bestaande situatie aan deze eis wordt voldaan. Volgens het PvE dienen stopcontacten en lichtschakelaars aangebracht te zijn op een bereikbare hoogte. In hoeverre aan deze eis wordt voldaan, is evenmin uit de aangeleverde tekeningen op te maken. Op het schaalniveau van de woning beschouwd, resulteert de hierboven beschreven samenvoeging in woningen die geheel of nagenoeg geheel beantwoorden aan het in het PvE gestelde. Zie tabel II.2 voor een vergelijking van de afmetingen van deze drie typen woningen met die van het PvE.

14

Tabel II.2: Vergelijking maatvoering nieuwe woningen Burgemeester van Leeuwenlaan met PvE seniorenwoning ruimtes

Afmetingen woningtype 1.1a




Minimale afmetingen volgens PvE

woonkamer hoofdslaapkamer. slaapkamer

32 m2

32 m2

32 m2

32 m2

21 m2

4,17 m bij 4m

4,4 m bij 3,86 m

4,17 m bij 3,54 m

4,17 m bij 3,5 m

3,7 m bij 3,6 m of 4,3 m bij 3 m

2,9 m bij 2,36 m

2,85 m bij 2,7 m

4,4 m bij 3,86 m

3,9 m bij 2,36 m

2,7 m bij 2,3 m of 3,6m bij 2,1 m

keuken

4,17m bij 2,55 m 2,7 bij 1,63 m 4,17 bij 1,3 m/ 2,5 m

4,17 bij 3,55 m 2,7 bij1,7 m 4,17 bij 1,3 m/ 2,5 m

2,7 bij 3 m 4,17 bij 2,55 m 2,17 bij 2,7 bij 2,36 m 1,63 m 4,17 bij 4,17 bij 1,3m / 2,5 1,3m / 2,5 m m

badkamer buitenruimte.

2,7m bij 1,8m 2,7 bij 1,7 m of 2,15 bij 2,15 m 2,4 bij 1,5 m

Op het schaalniveau van de woning voldoen de woningen van het type 1.3 geheel aan het PvE. In alle woningen van het type 1.1 en 1.2 en 1.4 is de badkamer enkele centimeters te smal. In de woningtypen 1.1 en 1.4 ontbreekt de mogelijkheid tot het maken van een directe verbinding tussen woonkamer en hoofdslaapkamer. In elk bouwblok van 6 portieken breed worden met de hier beschreven combinatie van ingrepen uit 60 bestaande woningen 40 nieuwe woningen gerealiseerd in vier verschillende typen, oftewel een verlies van 33 %. Toegankelijkheid Op het schaalniveau van het woongebouw bezien, kan zonder bijplaatsen van liften slechts 20 % van de woningen beschouwd worden als toegankelijk voor senioren, namelijk alleen de woningen die gelegen zijn op de begane grond. Met het realiseren van een liftontsluiting zijn hoge kosten gemoeid. Hierop kan aanzienlijk bezuinigd worden, als geaccepteerd wordt dat niet 100 % van de woningen van een liftontsluiting wordt voorzien. Zie figuur 10. toegankelijk m.b.v. lift type 2 toegankelijk m.b.v. lift type 2 toegankelijk m.b.v. lift type 2 toegankelijk m.b.v. lift type 2 toegankelijk [begane grond] type 2

Li f t

niet toegankelijk voor senioren type 1 niet toegankelijk voor senioren type 1 niet toegankelijk voor senioren type 1 niet toegankelijk voor senioren type 1 toegankelijk [begane grond] type 1

toegankelijk voor senioren type 3 toegankelijk m.b.v. lift type 3 toegankelijk m.b.v. lift type 3 toegankelijk m.b.v. lift type 3 toegankelijk [begane grond] type 3

Niet toegankelijk m.b.v. lift type 4 niet toegankelijk voor senioren type 4 niet toegankelijk voor senioren type 4 niet toegankelijk voor senioren type 4 toegankelijk [begane grond] type 4

Figuur 10: Met bijplaatsing van een lift in elk 3de portiek wordt 60 % van de nieuwe woningen toegankelijk gemaakt voor senioren.

15

Wanneer uitsluitend liften worden geplaatst bij die portieken waarin twee woningen ontsluiten, kan 60 % van de woningen op het schaalniveau van het bouwblok toegankelijk gemaakt worden, terwijl bij slechts een op elke drie portieken een lift bijgeplaatst hoeft te worden. Per bouwblok van zes portieken breed, betekent dit het bijplaatsen van twee liften, respectievelijk bij het tweede en het vijfde portiek. Hiermee worden 24 van de 40 woningen toegankelijk gemaakt voor senioren. Alle liftontsloten woningen zijn van het type 1.2 of 1.3. Woningen van het type 1.1 en 1.4 voldoen alleen aan de eisen voor toegankelijkheid wanneer ze op de begane grond gelegen zijn. De kosten voor het realiseren van een liftontsluiting worden met deze beperking teruggebracht tot een derde, terwijl toch een hoog percentage woningen toegankelijk is voor senioren. Een liftontsluiting levert voor een woning die op de tweede verdieping is gelegen 3 extra WWS-punten op. Het totale aantal punten van woningtype 1.2 komt hiermee op 142 punten WWS (huurprijs €597,45), en dat van woningtype 1.3 op 138 punten WWS (huurprijs €579,73). Aangetekend moet worden dat de hierboven voorgestelde herontwikkeling uitgaat van het plaatsen van de liften buiten de bestaande bouwblokken. Wanneer de voorkeur uitgaat naar het onderbrengen van de liften binnen het bestaande bouwvolume, dan dient de plattegrond van woningtype 2 herzien te worden. Een mogelijkheid is om de ruimte van de slaapkamer die gelegen is naast het trapportaal te benutten om er de liftontsluiting in onder te brengen. In combinatie met een aparte keuken resulteert dit in een driekamerwoning. Deze woningindeling is te zien in figuur 11a. Wanneer de woonkamer en keuken in dezelfde ruimte worden ondergebracht, kan ook bij een inpandige liftbijplaatsing een vierkamerwoning gerealiseerd worden. Zie figuur 11b.

Figuur 11a en b: mogelijke varianten van woningtype 1.2 met liftbijplaatsing binnen het bestaande bouwvolume. In figuur 9a een woningindeling die resulteert in een driekamerwoning en in figuur 9b een vierkamerwoning.

Vergeleken met de vorige varianten van woningtype 1.2 is hier het toilet gedraaid, zodat de ontsluiting weer aan een lange zijde gelegen is. Hiermee wordt de bezoekbaarheid van het toilet door rolstoelgebruikers gewaarborgd. Bij deze variant is een slaapkamer opgeofferd om de lift binnen het bouwvolume onder te kunnen brengen. Daarom ligt het puntentotaal nu 9 WWS-punten lager. De woningkwaliteit van de beide varianten zoals weergegeven in de figuren 10a en b komt daarmee uit op 133 punten WWS. De bijbehorende maximale huurprijs bedraagt €557,59.

16

Variant 1.2: horizontale samenvoeging met 100 % liftontsloten woningen Het resultaat van de hierboven besproken variant, is dat 12 van elke 20 woningen voorzien worden van een liftontsluiting en daarmee beschouwd kunnen worden als toegankelijk voor senioren. Hiervoor dient op elke drie portieken één lift bijgeplaatst te worden ter plaatse van het middelste portiek. Met bijplaatsing van twee liften op elke drie portieken is het mogelijk alle woningen van een liftontsluiting te voorzien. Het casco dient hiertoe opgedeeld te worden zoals weergegeven in figuur 12.

Fig. 12: Herindeling portieken Burgemeester van Leeuwenlaan met liftbijplaatsing in het eerste en derde portiek.

De liften worden hier geplaatst bij elk eerste en elk derde portiek. Per bouwblok van zes portieken breed dienen vier liften geplaatst te worden. Het tweede en vijfde portiek worden bij deze variant niet langer benut als ontsluiting. In deze portieken kan een extra slaapkamer gerealiseerd worden. Hierdoor wordt het aantal verschillende woningplattegronden teruggebracht tot twee. Van beide plattegronden komen ook de gespiegelde versies voor. Zie figuur 13.

Figuur 13: mogelijke nieuwe woningplattegronden portiekwoningen Burg. Van Leeuwenlaan bij liftbijplaatsing in elk eerste en derde portiek.

Deze herindeling resulteert eveneens in vier nieuwe woningen uit zes bestaande. De helft van de nieuwe woningen is van het type driekamerwoning en de helft is van het type vierkamerwoningen. De plattegronden zijn functioneel gezien vergelijkbaar met die van de woningen in de hiervoor beschreven variant. De driekamerwoning uit figuur 13a heeft een gebruiksoppervlakte van circa 84m2 en een woningkwaliteit van 136 punten WWS. Dit komt overeen met een maximale huurprijs van €570,87. Voor de vierkamerwoning weergegeven in figuur 13b geldt een wo-

17

ningkwaliteit van 148 punten WWS en een maximale huurprijs van €624,03. Deze woning heeft een gebruiksoppervlakte van 104m2. In de vierkamerwoningen is het mogelijk een verbinding te realiseren tussen woonkamer en keuken, tussen woonkamer en hoofdslaapkamer en tussen hoofdslaapkamer en badkamer. Hiermee zijn alle directe verbindingen mogelijk zoals geformuleerd in het PvE voor senioren. In de driekamerwoningen ontbreekt de mogelijkheid om een directe verbinding te maken tussen de woonkamer en de hoofdslaapkamer. Bouwblok 2, Coornhertstraat, dossier nr. 40114/ 58243. De beide traditioneel gebouwde bouwblokken aan de Coornhertstraat, zijn 7,5 portieken breed en vijf bouwlagen hoog. De breedte van een portiek is 10,80 meter. De bloklengte bedraagt 83,02 meter en de diepte van het bouwblok is 11,37 meter. De vloer van de onderste bouwlaag ligt op gelijke hoogte als het maaiveld. In elk bouwblok zijn 60 woningen gerealiseerd. De portieken zijn symmetrisch van opzet met een indeling in drie beuken aan de voorzijde van het bouwblok. De portiekontsluiting is in de middelste beuk ondergebracht. Aan de achterzijde is ieder portiek in vier beuken onderverdeeld. In figuur 14 een vooraanzicht van het bouwblok.

Figuur 14: vooraanzicht bouwblok Coornhertstraat

Per portiek worden op de bovenste drie bouwlagen per verdieping steeds twee tweekamerwoningen ontsloten. De gebruiksoppervlakte van deze woningen is slechts circa 42m2. Er is een kleine keuken maar geen aparte doucheruimte. Afgezien van het toilet, is de enige sanitaire voorziening in deze woningen het in de keuken geplaatste lavet. Aan de achterzijde ligt een klein balkon dat zowel vanaf de slaapkamer als vanaf de keuken bereikbaar is. Zie figuur 15.

18

Figuur 15: bestaande plattegronden tweekamerwoningen woningen Coornhertstraat

Op de onderste twee bouwlagen vinden we een afwijkend woningtype. De helft van de onderste bouwlaag is gereserveerd voor bergruimtes. Het resterende deel is bij de woningen op de tweede bouwlaag getrokken. Hier zijn grondgebonden maisonnettes gerealiseerd worden met drie slaapkamers. Zie figuur 16a en 16 b.

Figuur 16a en 16b: Bestaande plattegronden maisonnettewoningen Coornhertstraat

Hoewel het hier vijflaags bouwblokken betreft, lijken ze toch minder geschikt te zijn voor het bijplaatsen van liften in de portieken en wel om de volgende redenen: •

•

De portieken hebben een breedte van slechts circa elf meter. De beschikbare ruimte binnen een portiek is daarmee zo gering, dat per verdieping hooguit één woning gerealiseerd kan worden. Dit geeft weinig draagvlak voor een liftontsluiting. In dit casco zijn de gehanteerde beukmaten te smal om vertrekken te kunnen realiseren die qua afmetingen voldoen aan de eisen uit het PvE voor senioren. De gehanteerde maatvoering is overigens wel voldoende voor herontwikkeling tot starterwoningen. Het bijplaatsen van liften is voor deze doelgroep minder urgent.

19

•

In elk portiek zijn twee grondgebonden maisonnettes gerealiseerd. Qua woningtype en wat betreft het beschikbare gebruiksoppervlak zijn dit duidelijk de betere woningen. Deze maisonnettes gaan verloren bij een homogene herontwikkeling tot seniorenwoningen. Bij een heterogene herontwikkeling, waarbij deze woningtypen behouden blijven, zou bij de herindeling van de bovengelegen bouwlagen rekening gehouden moeten worden met afwijkende plattegronden op de onderste twee bouwlagen. Dit zou leiden tot een sterke beperking van de herontwikkelingsmogelijkheden binnen deze toch al zeer krappe draagstructuur.

Variant 2.1: horizontale samenvoeging Zonder liftbijplaatsing is het onmogelijk portiekblokken te herontwikkelen voor senioren. De structuur van deze bouwblokken lijkt zich evenmin te lenen voor een herontwikkeling tot gezinswoningen. Voor deze doelgroep zou een verticale samenvoeging immers de meest geëigende ingreep zijn, maar gezien de hier gehanteerde maatvoering levert deze ingreep slechts een geringe ruimtewinst op, terwijl de kosten voor verticaal samenvoegen aanzienlijk zijn. Met een oppervlakte van slechts 42m2 zijn de tweekamerwoningen op de hoger gelegen verdiepingen ook ongeschikt voor een celsgewijze renovatie. Een horizontale samenvoeging lijkt wel goede mogelijkheden te bieden. Met een horizontale 200% oplossing wordt een gebruiksoppervlakte van 84m2 verkregen, wat in principe voldoende is voor het ontwikkelen van driekamerappartementen. Zonder liftontsluiting zouden deze woningen geschikt kunnen zijn voor starters. In onderstaande tabel worden zowel de afmetingen van de bestaande tweekamerwoningen als die van de maisonnettes vergeleken met het hier gehanteerde PvE voor starterwoningen. Tabel II.3: Vergelijking maatvoering tweekamerwoningen Coornhertstraat met PvE voor starterwoningen Afmetingen vertrekken huidige woningen

Minimale afmetingen vertrekken volgens PvE starterwoningen

Woonkamer Hoofdslaapkamer Slaapkamer 2 Keuken

18,1 m2 3,80 m bij 2,88 m 2,35 m bij 2,08 m

Badkamer

2,08 m bij 1,20 m (is deel van de keuken) 2,88 m bij 1,16 m p.m.

Buitenruimte

21 m2 3,30 m bij 2,70 m 2,80 m bij 2,10 m 3,00 m bij 1,80 m of 2,40 m bij 1,80 m 1,10 m bij 1,80 m

Uit tabel II.3 is af te lezen dat in de huidige situatie bij beide woningtypen de afmetingen van slaapkamer 1 voldoen aan het PvE voor starterwoningen. De keuken zou qua afmetingen acceptabel zijn, als dit vertrek in de bestaande situatie niet tevens de functie van badkamer moest vervullen. De vereiste tweede slaapkamer ontbreekt bij de tweekamerwoningen. Bij de vierkamer maisonnettewoningen zijn op de onderste bouwlaag twee slaapkamers gerealiseerd met afmetingen van respectievelijk 4m bij 2,88m en 4m bij 2,08m. Voor beide woningtypen geldt dat de woonkamer, de keuken en de sanitaire voorzieningen niet voldoen aan het PvE voor starterwoningen. In figuur 17 een voorbeeld van een herontwikkeling van twee bestaande tweekamerwoningen tot een driekamerwoning die voldoet aan het PvE voor starters. De nieuwe

20

woonkamer heeft een oppervlakte van 31 m2, de keuken is circa 10 m2 groot. Indien gewenst kan ook een open keuken worden gerealiseerd, de totale ruimte voor woonkamer en keuken samen is dan 42m2 groot. De hoofdslaapkamer heeft afmetingen van 3,97m bij 4,70m en de tweede slaapkamer is 4,77m bij 2,88m groot. Qua maatvoering voldoen deze beide vertrekken hiermee ruimschoots aan het PvE. De nieuwe badkamer wordt ondergebracht in een voormalige keuken. Hier is ruimte gevonden om een wasmachine te plaatsen. De huidige gevelindeling van dit vertrek is niet in overeenstemming met de nieuwe functie. Wanneer een nieuwe gevel ten opzichte van de oude gevel circa 1,5 meter wordt teruggeplaatst, resulteert dit in een badkamer van compacte afmetingen, maar voor een starterwoning zijn geen uitgebreide sanitaire voorzieningen vereist. De relatief hoge kosten voor het inrichten van de badkamer kunnen nu beperkt blijven. Een verdere beperking van de kosten kan bereikt worden door voor de daglichttoetreding in de nieuwe gevel gebruik te maken van glazen bouwstenen. Bijkomend voordeel van het terugplaatsen van de gevel is dat daarmee een buitenruimte wordt gerealiseerd met een behoorlijke gebruikswaarde. Deze sluit aan op de bestaande (kleine) buitenruimte die ontsloten wordt via de tweede slaapkamer. De toegang tot het nieuwe balkon kan daarom gerealiseerd worden via dit vertrek. Het toilet is vergroot en omgedraaid, waardoor ruimte is gewonnen voor een fonteintje. Zie figuur 17 voor de plattegrond van deze woning. De kwaliteit bedraagt volgens het WWS 122 punten. De bijbehorende maximale huurprijs bedraagt €508,86.

Figuur 17: mogelijke nieuwe woningindeling driekamerwoningen Coornhertstraat

Bij de maisonnettewoningen geeft de beschikbare gebruiksoppervlakte van 69 m2 voldoende speelruimte voor een celsgewijze herontwikkeling. Hier zijn op de onderste bouwlaag de beide slaapkamers en de badkamer ondergebracht. De bovenste bouwlaag is vrij gemaakt voor de functies van zitten, eten en koken. Dit leidt tot een logisch relatieschema. Gezien de plaats van de verticale ontsluiting is het niet mogelijk een woonkamer te realiseren waarin zowel de zit- als de eetfunctie kan worden ondergebracht. De oplossing is hier gevonden door de eetfunctie naar de keuken te verplaatsen. In de nieuwe plattegrond is dit vertrek ondergebracht in de voormalige hoofdslaapkamer Met een nieuwe trap vanaf het balkon kan een directe verbinding tussen tuin en keuken gerealiseerd worden. Zie figuur 18 en 19.

21

Figuren 18 en 19: mogelijke nieuwe woningindeling van de onderste twee bouwlagen van de portiekblokken aan de Coornhertstraat.

De oorspronkelijke keuken heeft nu een overloopfunctie voor keukenapparatuur en is in gebruik als een combinatie van berging en technische ruimte. In deze ruimte wordt een wasmachineaansluiting gemaakt. Het toilet is ook hier vergroot en omgedraaid ten behoeve van een betere toegankelijkheid. De beide slaapkamers op de begane grond zijn als zodanig gehandhaafd. De nieuwe badkamer zal daarom ook op deze bouwlaag ondergebracht moeten worden, maar binnen de bestaande woningscheidende wanden is dit niet mogelijk. Hier is de volgende oplossing voor gevonden. Omdat de woningen op de hoger gelegen bouwlagen worden samengevoegd, hoeven na herontwikkeling niet alle bergingen gehandhaafd te worden. Er worden nu immers maar vijf in plaats van acht woningen in elk portiek ontsloten. In de nieuwe situatie kan daarom één van de bergingen omgebouwd worden tot badkamer. Deze ruimte is bij de woning getrokken en bereikbaar gemaakt vanuit de gang. De gebruiksoppervlakte van de maisonnettes komt hiermee op 74 m2. Zie figuren 18 en 19. Om aan de eis te kunnen voldoen dat de buitenruimte direct vanuit de woonkamer of keuken bereikbaar moet zijn, dient vanaf het aan de eetkeuken grenzende balkon een buitentrap naar de tuin te worden gemaakt. De woningkwaliteit van deze maisonnettes bedraagt 125 punten WWS en de maximale huurprijs is €522,15. In de huidige situatie tellen de bouwblokken aan de Coornhertstraat ieder 60 woningen. Hiervan zijn er 15 van het type grondgebonden maisonnette. Alle woningen van dit type kunnen volgens de hiervoor beschreven ingreep celsgewijs gerenoveerd worden, maar niet alle 45 tweekamerwoningen lenen zich voor de hierboven beschreven horizontale samenvoeging. Drie woningen zijn gelegen in het laatste halve portiek en hebben daarom geen naastgelegen woningen waarmee ze samengevoegd kunnen worden. De resterende 42 tweekamerwoningen kunnen worden samengevoegd tot 21 driekamerwoningen. Renovatie volgens de hier beschreven combinatie van ingrepen zal daarom resulteren in een verlies van 21 woningen per bouwblok. In de nieuwe situatie bestaat elk bouwblok uit 15 grondgebonden maisonnettes met een nieuwe indeling, 21 samengevoegde driekamerwoningen en 3 woningen met de oorspronkelijke plattegrond.

22

Variant 2.2: horizontale samenvoeging met galerijontsluiting Eveneens een 200 % horizontale samenvoeging maar nu in combinatie met een omzetting van de portiekontsluiting naar een galerijontsluiting. Dankzij deze galerijontsluiting kunnen met bijplaatsing van slechts één lift aan een kopse kant van het bouwblok alle woningen voorzien worden van een liftontsluiting. In verband met de brandveiligheid dient aan beide uiteinden van de galerij een brandtrap gemaakt te worden. De maisonnettewoningen worden hier op dezelfde manier gerenoveerd als de op de verdiepingen gelegen woningen. Op de beganegrond wordt dus uit de slaapkamers van twee naast elkaar gelegen woningen met bijtrekking van de bergingen een zelfde woningplattegrond gerealiseerd als weergegeven in figuur 20. In de nieuwe situatie zijn alle woningen daarom niet alleen toegankelijk maar ook nultrapwoningen. Bij deze ingreep worden de voormalige portieken als entree bij de woningen getrokken. In deze entree wordt het toilet ondergebracht. De afmetingen van de woonkamer, twee slaapkamers en die van de badkamer zijn vergelijkbaar met die in de vorige variant. De keuken houdt hier zijn oorspronkelijke afmetingen van 2,19m bij 2,35m. Met deze maatvoering kan weliswaar niet worden voldaan aan het PvE, maar in de nieuwe situatie wordt de keuken ontlast door een naastgelegen berging. Hierin kan ook een wasmachineaansluiting worden gemaakt. Bij deze herindeling is ruimte gevonden voor een derde slaapkamer met afmetingen van 2,19m bij 3,45m. Alle woningen zijn bij deze variant daarom van het type vierkamerwoning.

Figuur 20: mogelijke nieuwe woningindeling portiekblokken Coornhertstraat: horizontale samenvoeging met omzetting naar een galerijontsluiting.

Na herontwikkeling beschikt iedere woning over twee oorspronkelijke buitenruimtes met ieder een oppervlakte van circa 3 m2. Na herontwikkeling volgens bovenstaande beschrijving bedraagt de woningkwaliteit circa 131 punten WWS. Dit komt overeen met een maximale huurprijs van €548,73. Deze variant resulteert per bouwblok in een totaal van 40 nieuwe woningen uit 60 bestaande, oftewel een verlies van 33%. In de zeven portieken waarin in de bestaande situatie steeds twee woningen per verdieping worden ontsloten, kunnen per portiek vijf woningen worden gerealiseerd volgens bovenstaande opzet. In het laatste halve portiek

23

zijn eveneens vijf woningen gelegen, maar nu van het type tweekamerwoning met een plattegrond volgens de oorspronkelijke indeling. Bij deze variant worden alle oorspronkelijke bergingen bij de woningen getrokken. In de behoefte aan bergingen voor fietsen en dergelijke kan na herontwikkeling bijvoorbeeld voorzien worden met een nieuw te bouwen gemeenschappelijke fietsenberging in de groenstrook tussen de bouwblokken. Bouwblok 3, H. van Veldekehof, dossier nr. 60872. Het vierlaagse bouwblok aan de HenricVan Veldekehof is traditioneel gebouwd. Er is geen plint, de vloer van de onderste bouwlaag ligt op de hoogte van het maaiveld. Het bouwblok is 39,80 meter lang en heeft een diepte van 10,60 meter. Zie figuur 21.

Figuur 21: vooraanzicht bouwblok Henric van Veldekehof

Het bouwblok is opgebouwd uit drie portieken. Twee portieken zijn symmetrisch van opzet. Deze zijn vijf beuken breed. In deze portieken worden op de bovenste twee verdiepingen steeds twee woningen ontsloten, een driekamerwoning en een vierkamerwoning. Zie figuur 22 voor de woningplattegronden.

Figuur 22: bestaande plattegrond bovenste twee bouwlagen Henricc van Veldekehof

24

Het laatste portiek bestaat uit drie beuken. Hier wordt op elke verdieping alleen een vierkamerwoning ontsloten. In alle portieken zijn op de onderste twee bouwlagen maisonnettes gerealiseerd. De wisselkamers op de begane grond en op de eerste verdieping worden in ieder portiek anders verdeeld over de aangrenzende woningen. Hierdoor zijn verschillende woningtypen ontstaan met, vijf, zes of zeven kamers. De gebruiksoppervlakte van deze maisonnettes varieert daarom van 82m2 tot 100m2. Het aan de straat grenzende deel van de onderste bouwlaag wordt steeds in beslag genomen door bergruimtes, garages en de portiekontsluitingen. Zie figuur 23 en 24 voor de woningplattegronden van de maisonnettewoningen.

Figuren 23 en 24: bestaande plattegronden onderste twee bouwlagen portiekblokken H. van Veldekehof.

De bestaande grondgebonden maisonnettes zijn met een gebruiksoppervlakte variërend van 82m2 tot circa 100m2 redelijk ruime woningen, maar de maatvoering van verschillende vertrekken voldoet niet aan hedendaagse maatstaven. Zie tabel II.4. Tabel II.4: vergelijking bestaande maatvoering maisonnettes Henric van Veldekehof met PvE woningen voor gezinnen met twee (of vier) kinderen Afmetingen vertrekken huidige woningen

Woonkamer

3,81 bij 5,14 m

Hoofdslaapkamer Slaapkamer 2 Slaapkamer 3 (Slaapkamer 4) (Slaapkamer 5) Keuken

2,80 m bij 3,96 m 3,00 m bij 3,11 m 3,11 m bij 3,81 m 2,69 m bij 2,89 m 2,50 m bij 3,75 m 2,20 m bij 3,34 m

Badkamer Buitenruimte

1,70 m bij 1,72 m circa 6 bij 4 m

Minimale afmetingen vertrekken volgens PvE gezinswoningen

Zitten: 3,75 m bij 3,95 m Eten: 3,15 m bij 3,35 m (3,15 m bij 3,95 m). Of: 2,70 m bij 3,70 m (2,70 m bij 4,30 m) 2,70 m bij 3,60 m 2,70 m bij 2,30 m of 3,60 m bij 2,10 m 2,70 m bij 2,30 m of 3,60 m bij 2,10 m 2,70 m bij 2,30 m of 3,60 m bij 2,10 m 2,70 m bij 2,30 m of 3,60 m bij 2,10 m 2,40 m bij 3,00 m (hoekopstelling) of 2,40 m bij 3,60 m bij opstelling langs wand 1,80 m bij 2,90 m 25 m2

25

In tabel II.4 worden de huidige afmetingen van de vertrekken in de bestaande zevenkamer maisonnette vergeleken met de minimaal vereiste maatvoering voor een gezinswoning volgens het hier gehanteerde PvE. De overeenkomstige vertrekken van de vijf- en de zeskamerwoningen hebben dezelfde maatvoering. De slaapkamers 5 en/of 6 ontbreken bij deze woningtypen.Uit de tabel is op te maken dat de maatvoering van alle slaapkamers voldoet aan het hier gehanteerde PvE voor gezinnen, maar die van woonkamer, keuken en badkamer niet. De volgende tekortkomingen kunnen geconstateerd worden: • De woonkamer is te klein om zowel de zit- als de eetfunctie te kunnen vervullen. • De afmetingen van de keuken voldoen (net) niet aan het PvE. • De badkamer is te klein om er het vereiste sanitair in onder te kunnen brengen. • Er is geen tweede toilet. • De hoofdslaapkamer is ingevangen. • De tuin is in de huidige opzet alleen bereikbaar vanuit een slaapkamer. Variant 3.1: celsgewijze renovatie bestaande maisonnettewoningen Een woonkamer die groot genoeg is om zowel de zit- als de eetfunctie te vervullen, kan eenvoudig gerealiseerd worden door de oorspronkelijke ingevangen hoofdslaapkamer bij de bestaande woonkamer te trekken. Hiermee wordt een nieuw woonvertrek gerealiseerd met een oppervlakte van 31 m2. De maatvoering van deze ruimte is zodanig, dat hier een zit- en een eethoek ondergebracht kan worden die beide voldoen aan de eisen die gelden voor een gezin met vier kinderen. Een keuken van acceptabele afmetingen kan op deze verdieping alleen gerealiseerd worden door dit vertrek om te ruilen met de kinderslaapkamer die in dezelfde beuk aan de achterzijde van het bouwblok is gelegen. In die woningen die in de wisselbeuk nog een extra slaapkamer toebedeeld hebben gekregen, resulteert deze ingreep in een onlogisch relatieschema zoals te zien is in de linkerwoning in figuur 25. De bestaande keuken voldoet qua maatvoering overigens ook niet aan de eisen die gesteld worden aan een kinderslaapkamer, maar door bijtrekking van het balkon kan hieraan wel voldaan worden.

Figuur 25: mogelijke nieuwe woningindeling eerste verdieping grondgebonden maisonnettes aan de Henric Van Veldekehof. De keuken voldoet aan het PvE.

26

Een alternatief is om de bestaande keuken als zodanig te handhaven en te accepteren dat dit vertrek qua maatvoering niet aan het PvE voor gezinswoningen voldoet. Dit resulteert in een plattegrond volgens de opzet van figuur 26. Een ander alternatief is om de keuken te verplaatsen naar de woonkamer volgens de opzet zoals beschreven bij alternatief 1.1 waarbij de ruimte van de huidige keuken in gebruik wordt genomen als extra kinderslaapkamer. Bij deze laatste optie wordt de beschikbare ruimte voor woonkamer en keuken samen 32 m2. Zie hiervoor de figuren 6b, 7b en 8b.

Figuur 26: mogelijke nieuwe woningindeling eerste verdieping grondgebonden maisonnettes aan de Henric Van Veldekehof. De keuken voldoet niet aan het PvE.

De eis dat de badkamer op dezelfde bouwlaag gelegen moet zijn als de ouderslaapkamer betekent, dat de badkamer op de onderste bouwlaag gesitueerd moet worden. Binnen de bestaande woningscheidende wanden is dit alleen te realiseren door opoffering van nog een slaapkamer. Voor de bestaande vijfkamerwoning zou dit betekenen, dat er na de renovatie-ingreep slechts een driekamerwoning overblijft, en dit is voor een gezin geen acceptabel woningtype. De oplossing is hier gevonden door op de begane grond een berging bij de woning te trekken, en deze als badkamer in te richten. De oorspronkelijke badkamer is voorzien van een wasmachineaansluiting en nu in gebruik als technische ruimte. Zie de rechterwoning in figuur 27.

Figuur 27: mogelijke nieuwe woningindeling begane grond van de grondgebonden maisonnettes aan de Henric van Veldekehof, begane grond

27

In de nieuwe plattegronden van de zes- en de zevenkamermaisonnettes is wel een tweede slaapkamer opgeofferd. Zie de linkerwoning in figuur 27. Bij deze woningtypen resulteert dit in respectievelijk een vier- of een vijfkamerwoning, wat voor een gezinswoning een acceptabel aantal vertrekken is. De kleinste slaapkamer die in aanmerking komt om als badkamer in gebruik te worden genomen, is met afmetingen van 2,30m bij circa 4,80m veel groter dan nodig is om alle benodigde sanitaire voorzieningen in onder te kunnen brengen. In bovenstaande plattegrond is daarom een deel van dit vertrek afgescheiden als berging. Deze is toegankelijk gemaakt vanaf de tuin en kan gebruikt worden voor de opslag van tuinmeubelen, fietsen en kinderspeelgoed. Met deze ingreep wordt het verlies van de bergruimte die is opgeofferd om in de bestaande vijfkamermaisonnette een nieuwe badkamer te realiseren, gecompenseerd. Volgens het PvE dient de buitenruimte van een gezinswoning bereikbaar te zijn vanuit de keuken of vanuit de woonkamer. Aan deze eis kan alleen voldaan worden door vanaf het bestaande balkon een buitentrap aan te brengen. De linkerwoning weergegeven in de figuren 26 en 27 is een vijfkamerwoning met een woningkwaliteit van circa 142 punten WWS (maximale huurprijs €597,45), de rechterwoning in de figuren 26 en 27 is een vierkamerwoning en heeft een kwaliteit van 131 punten WWS (maximale huurprijs €548,73). In dit bouwblok worden op de bovenste twee bouwlagen aan drie portieken nog tien woningen ontsloten, waarvan zes van het type vierkamerwoning met een gebruiksoppervlakte van 68m2 en vier van het type driekamerwoning. Dit laatste woningtype heeft een gebruiksoppervlakte van 59m2. Zie figuur 25. In twee portieken worden steeds twee woningen per verdieping ontsloten. Eén woning is dan van het type driekamerwoning en één van het type vierkamerwoning. In het laatste portiek wordt op elke verdieping alleen een vierkamerwoning ontsloten.

Figuur 28: bestaande plattegrond bovenste twee bouwlagen portiekblok Henric van Veldekehof.

Bestaande vierkamerwoningen Het geringe aantal van 10 bovenwoningen verdeeld over drie portieken geeft weinig draagvlak voor het bijplaatsen van een lift. Herontwikkeling tot seniorenwoningen is

28

zonder lift geen optie. Om die reden is hier gekozen om de bestaande vierkamerwoningen celsgewijs te renoveren tot starterwoningen. Zie figuur 29.

Figuur 29: woningindeling celsgewijs gerenoveerde vierkamerwoning Henric van Veldekehof

In de nieuwe situatie beschikken deze woningen over een woonkamer met open keuken van totaal 31m2, en twee slaapkamers met afmetingen van respectievelijk 3,11m bij 3,6m en 2,3 m bij 3,75m. De badkamer is gesitueerd in de voormalige keuken. Een deel van dit vertrek is bij het bestaande balkon getrokken, waardoor een buitenruimte met een behoorlijke gebruikswaarde wordt gerealiseerd. In de nieuwe plattegrond is het toilet verplaatst van achter het trapportaal naar de plaats van de voormalige badkamer. De tweede slaapkamer wordt nu aan de kopse kant ontsloten en een deel van de gang en de badkamer kan bij de hoofdslaapkamer worden getrokken. De maatvoering van dit vertrek voldoet nu aan het PvE voor starterwoningen. Deze woning heeft een WWS-waarde van 104 punten en een maximale huurprijs van €429,12. Zie voor de plattegrond figuur 29. Bestaande driekamerwoningen Voor de bestaande driekamerwoningen kan een celsgewijze renovatie tot tweekamerwoningen overwogen worden. Zie figuur 30a en b.

figuren 30 a en b: woningindeling celsgewijs gerenoveerde driekamerwoningen van Veldekehof

29

Deze woningen beschikken over een woonkamer met open keuken van 31 m2 en een slaapkamer van 3,11m bij 3,60 m. Voor de badkamer en buitenruimte is hier dezelfde oplossing toegepast als bij de celsgewijze variant van de bestaande vierkamerwoningen. De eetfunctie kan naar believen in de woonkamer of in de keuken ondergebracht worden. Deze tweekamerwoningen hebben een kwaliteit van 93 punten WWS en een maximale huurprijs van €380,39. Variant 3.2: verticale samenvoeging driekamerwoningen Als alternatief kan overwogen worden om twee bestaande driekamerwoningen verticaal samen te voegen tot een vierkamermaisonnette. Dit resulteert in een woning met op de onderste bouwlaag een woonkamer van 31m2 en een keuken van 3,11m bij 3m. De voormalige badkamer is in gebruik als bijkeuken. Zie figuur 31a en b. Het balkon is op vergelijkbare wijze vergroot als bij de hierboven beschreven celsgewijze renovatie. De verticale ontsluiting is tegen het bestaande trapportaal aangelegd. Geluidsoverlast naar naastgelegen woningen, veroorzaakt door traplopen, wordt hierdoor tot een minimum beperkt. De drie slaapkamers zijn op de bovenste bouwlaag gelegen. Deze zijn respectievelijk 17m2, 14m2 en 10m2 groot. De badkamer is minimaal van afmetingen, maar biedt voldoende ruimte voor een douche en wastafel. Er is ruimte gevonden voor een apart tweede toilet. Een maisonnettewoning als weergegeven in de figuren 31a en b heeft een woningkwaliteit van 136 punten WWS. Dit komt overeen met een maximale huurprijs van €570,87.

Figuur 31a en b: mogelijke nieuwe woningindeling van twee verticaal samengevoegde voormalige driekamerwoningen Henric van Veldekehof.

Bouwblok 4, Paulus van Hemertstraat, dossier nr. 71235 Het vijflaagse bouwblok aan de P. van Hemertstraat is acht portieken breed en vijf bouwlagen hoog. De portieken zijn 17 meter breed. De totale bloklengte bedraagt 136,50 meter en de blokdiepte is 9,50 meter. Dit bouwblok is gerealiseerd in het bouwsysteem RBM. De onderste bouwlaag is gereserveerd voor winkelvoorzieningen. De overige bouwlagen hebben een woonfunctie.

30

Figuur 32: aanzicht bouwblok P. van Hemertstraat met de bergingen geclusterd rondom de portiekontsluiting

In de huidige situatie zijn in dit bouwblok 64 vierkamerwoningen gerealiseerd met ieder een gebruiksoppervlakte van circa 65 m2. Zie figuur 33.

Figuur 33: bestaande plattegronden portiekwoningen aan de P. van Hemertstraat, verdiepingen 1 tot en met 4

In de bestaande situatie zijn de bergruimtes van de woningen gegroepeerd rondom de portiekontsluitingen en geclusterd met de bevoorrading van de winkels op de begane grond. Dit heeft niet geleid tot een visueel aantrekkelijke oplossing zoals te zien is in figuur 34. Bij een dergelijke opzet is bovendien weinig sociale controle mogelijk rond de entrees, wat kan leiden tot diverse vormen van sociale problematiek. Bij een eventuele herontwikkeling van dit bouwblok zal daarom ook de ontsluiting aangepakt dienen te worden.

31

Figuur 34: huidige entree bouwblok Paulus van Hemertstraat.

De woontechnische kwaliteit van deze woningen is gering. De woonkamer is slechts 17 m2 groot, en de keuken heeft een oppervlak van slechts 5 m2 met een breedte van 1,74 m. De sanitaire voorzieningen zijn minimaal en de woningen hebben door de ligging van de sanitaire ruimte tussen hoofdslaapkamer en keuken in, een zeer gedateerd relatieschema. De buitenruimte heeft met een diepte van 1,25 meter nauwelijks gebruikswaarde. Gezien de gebruiksoppervlakte van circa 65m2 zijn deze woningen naar hedendaagse maatstaven gemeten erg klein. Variant 4.1: verticale samenvoeging Het casco blijkt goede mogelijkheden te bieden voor het verticaal samenvoegen van twee bestaande etagewoningen tot een nieuwe maisonnettewoning met een gebruiksoppervlakte van 133m2. In combinatie met een omzetting naar een galerijontsluiting met lift, levert dit goede mogelijkheden op voor een herontwikkeling tot gezinswoningen. Voor deze herontwikkeling dienen twee galerijen te worden aangebracht, te weten op de tweede en de vierde bouwlaag. De galerijen zijn hier vrijgehouden van de gevel. Hierdoor is er minder inkijk vanaf de galerijen in de woningen. De vides tussen gevel en galerij verhogen de privacy en komen de daglichttoetreding in de woningen ten goede. Zie figuur 35. Deze combinatie van ingrepen resulteert per portiek in vier lift-ontsloten maisonnettes van elk twee bouwlagen. Het bouwblok is acht portieken breed. Wanneer aan beide kopse kanten van het bouwblok een lift wordt geplaatst, resulteert dit in een draagvlak van 16 woningen per lift. Om aan de brandveiligheidseisen te kunnen voldoen, dienen aan beide kopse kanten van het bouwblok eveneens brandtrappen geïnstalleerd worden. Met de hierboven voorgestelde ingrepen kunnen vijfkamerwoningen ontwikkeld worden die geschikt zijn voor gezinnen met drie kinderen.

32

Figuur 35: mogelijke nieuwe woningindeling maisonnettewoningen Paulus van Hemertstraat, onderste bouwlaag

Als buitenruimte hebben deze woningen een terras met een oppervlakte van circa 15m2, dat aansluit op de galerij. Dit terras heeft met een diepte van ruim drie meter een behoorlijke gebruikswaarde. Zie de figuren 35 en 36 voor de plattegronden van respectievelijk de onderste en de bovenste bouwlaag van het hierboven beschreven woningtype.

Figuur 36: mogelijke nieuwe woningindeling maisonnettewoningen Paulus van Hemertstraat, bovenste bouwlaag

Herontwikkeling volgens de hierboven beschreven opzet resulteert in een meerlaagse vijfkamerwoning. Dit woningtype is geschikt voor bewoning door een gezin met drie

33

kinderen. In tabel II.5 worden de maten van de verschillende vertrekken vergeleken met het hier gehanteerde PvE voor deze doelgroep. Tabel II.5: Vergelijking maatvoering maisonnettewoningen Paulus van Hemertstraat met PvE gezinswoning Afmetingen vertrekken nieuwe woning

Woonkamer

7,88 m bij 3,51 m

Hoofdslaapkamer Slaapkamer 2

4,81 m bij 3,51 m 2,99 m bij 3,51 m

Slaapkamer 3

2,30 m bij 3,75 m

Slaapkamer 4

2,30 m bij 3,75 m

Keuken Badkamer

4,67 m bij 3,75 m 3.30 m bij 2,00 m / 3,05 m

Minimale afmetingen vertrekken volgens PvE

Zitten: 3,75 m bij 3,95 m Eten: 2,70 m bij 3,70 m 2,70 m bij 3,60 m 2,10 m bij 3,60 m of 2,30 m bij 2,70 m 2,10 m bij 3,60 m of 2,30 m bij 2,70 m 2,10 m bij 3,60 m of 2,30 m bij 2,70 m 2,40 m bij 3,00 m 2,50 m bij 1,80 m

De woonkamer is over een diepte van 3,95 meter 24 cm te smal om te voldoen aan het PvE voor een gezinswoning, maar de maatvoering van de keuken is zodanig dat de eetfunctie met gemak hier onder gebracht kan worden. De maatvoering van de overige vertrekken voldoet geheel aan het PvE. Wat betreft het relatieschema wordt met de hier voorgestelde woningindeling geheel voldaan aan de eisen die voor deze doelgroep gelden. De woningkwaliteit deze maisonnettewoningen bedraagt volgens het WWS 140 punten wat overeenkomt met een huurprijs van maximaal €588,59. Met een omzetting naar een galerijontsluiting volgens bovenstaand voorbeeld wordt voor de ontsluiting van het bouwblok een visueel veel aantrekkelijker oplossing verkregen dan in de huidige situatie het geval is, omdat de nieuwe entree nu is losgekoppeld van de toegang tot de bergingen en de winkelbevoorrading op de begane grond. De combinatie van terrassen met de galerij garandeert ook een behoorlijke sociale controle op wat er zich op de galerij afspeelt. Een nadeel van diepe terrassen bij gestapelde bouw is de slagschaduw op de ondergelegen woningen. Hier valt dat relatief mee, omdat slechts om de verdieping een galerij hoeft te worden aangebracht. De slagschaduw valt dan voornamelijk op de gevel van de slaapverdieping, de gevel van de woonverdieping zal er grotendeels van gevrijwaard blijven. Bouwblok 5, Badrianhof, dossier nr. 13939 Het bouwblok aan de Badrianhof heeft drie bouwlagen en is drie portieken breed. Er is geen plint, de vloer van de onderste bouwlaag ligt op maaiveldhoogte. In twee portieken worden twee woningen per verdieping ontsloten. De woningen op de onderste bouwlaag zijn tweekamerwoningen en op de verdiepingen zijn vier kamerwoningen gesitueerd. Het laatste portiek geeft op elke verdieping toegang aan een vierkamerwoning. Totaal 15 woningen in drie verschillende types. De diepte van het bouwblok bedraagt 9,20 meter, de breedte van een portiek is 16,25 meter en de lengte van het bouwblok bedraagt 41,98 meter. Er is geen plint, de vloer van de begane grond ligt op maaiveldniveau. Zie figuur 37.

34

Figuur 37: achteraanzicht bouwblok Badrianhof

Het bouwblok is gerealiseerd in het bouwsysteem Nemavo-Airey. In dit bouwsysteem wordt een dubbele balklaag toegepast. Een onderslagbalk halverwege de diepte van het bouwblok loopt evenwijdig aan de voorgevel en rust op kolommen die opgenomen zijn in de woningscheidende wanden en in de kopse wand van het trapportaal. De overspanning van de kinderbalken loopt evenwijdig aan de woningscheidende wanden. Alle wanden tussen de vertrekken onderling zijn niet-dragend uitgevoerd.

Figuur 38: bestaande plattegronden portiekwoningen en bergingen, 1ste bouwlaag Badrianhof

Op de verdiepingen zijn in elk portiek steeds twee vierkamerwoningen gelegen met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 61m2. De afmetingen van woonkamer, keuken, wasruimte en hoofdslaapkamer zijn gelijk aan die van het hierboven beschreven woningtype. Deze woningen beschikken verder over twee extra slaapkamers met afmetingen van respectievelijk 3,4m bij 2,7m en 3,4m bij 2,3m. Op de beganegrond zijn tweekamerwoningen gelegen. De afmetingen van alle vertrekken zijn gelijk aan die van de woningen op de verdiepingen, maar de tweede slaapkamer ontbreekt. Vergeleken met hedendaagse maatstaven is de functionele kwaliteit van deze woningen zowel qua maatvoering als voor wat betreft het relatieschema minimaal. 35

Zie voor de plattegronden van de beganegrondwoningen en de op de verdiepingen gelegen woningen respectievelijk de figuren 38 en 39.

Figuur 39: bestaande plattegronden portiekwoningen Badrianhof, 2de en 3de bouwlaag

Variant 5.1: celsgewijze renovatie De specifieke cascokenmerken van dit bouwblok zijn dusdanig, dat het zich niet bij uitstek voor een bepaalde ingreep lijkt te lenen. Door middel van een celsgewijze renovatie kan de functionele kwaliteit van de op de verdiepingen gelegen woningen relatief eenvoudig verhoogd worden. Gezien de geringe gebruiksoppervlakte kan hiermee alleen een starterwoning gerealiseerd worden. In tabel II.6 een vergelijking tussen de afmetingen van de bestaande vierkamerwoningen en het hier gehanteerde PvE voor starters. Tabel II.6: Vergelijking maatvoering vierkamerwoningen Badrianhof met het PvE voor starterwoningen Afmetingen vertrekken bestaande woning

Woonkamer Hoofdslaapkamer Slaapkamer 2 Slaapkamer 3 Keuken

16,30 m2 4,04 m bij 2,66 m 3,40 m bij 2,70 m 3,40 m bij 2,34 m 2,64 m bij 1,70 m

Badkamer Buitenruimte

2,64 m bij 1,10 m 2,87 m bij 1,20 m

Minimale afmetingen vertrekken volgens PvE

21,00 m2 3,30 m bij 2,70 m 2,80 m bij 2,10 m 3,00 m bij 1,80 m of 2,40 bij 1,80 m 1,10 bij 1,80 m p.m.

Vergelijking van de bestaande maatvoering en de vereiste minimale afmetingen uit het PvE voor starterwoningen leert, dat in de bestaande vierkamerwoningen de volgende tekortkomingen kunnen worden geconstateerd: de woonkamer is te klein en de hoofdslaapkamer is iets te smal. De afmetingen van slaapkamer 2 voldoen overigens wel aan de eisen die hier gesteld worden aan een hoofdslaapkamer. De keuken voldoet niet qua maatvoering en in de is woning geen opstelruimte voor een wasmachine.

36

Met een celsgewijze renovatie kan in deze vierkamerwoningen een nieuwe woningindeling gerealiseerd worden zoals weergegeven in figuur 40. Hiermee worden de vierkamerwoningen eenvoudig getransformeerd tot driekamerwoningen.

Figuur 40: mogelijke nieuwe woningindeling portiekwoningen Badrianhof, 2de en 3de bouwlaag

In de nieuwe indeling zijn de bestaande woonkamer en hoofdslaapkamer samengetrokken en is de keuken verplaatst naar de voormalige hoofdslaapkamer. De oppervlakte van woonkamer en keuken samen bedraagt nu circa 27 m2. In de voormalige keuken is een nieuwe badkamer gerealiseerd en de bestaande badkamer is in gebruik genomen als combinatie van een berging en een technische ruimte. Hier is een aansluiting gemaakt voor een wasmachine. De tweede slaapkamer gaat dienst doen als hoofdslaapkamer. De afmetingen van dit vertrek zijn volgens tabel II.6 juist voldoende om deze functie in onder te kunnen brengen. De resterende slaapkamer voldoet aan de eisen die in het PvE voor starters worden gesteld aan het tweede slaapvertrek. In het nieuwe relatieschema zijn alle verblijfsruimten vanuit de verkeersruimte bereikbaar. De bergruimte/technische ruimte is ingevangen achter de badkamer, maar dit is niet in tegenspraak met het PvE. Vergelijking van de maatvoering van de vertrekken na herontwikkeling met de eisen ten aanzien van de minimale maatvoering zoals gesteld in het PvE voor starters leert dat de afmetingen van alle vertrekken nu voldoende zijn. Deze driekamerwoningen hebben een woningkwaliteit van 97 punten WWS. De maximale huurprijs bedraagt €398,11. Variant 5.2: loftwoning Het casco aan de Badrianhof is gerealiseerd in het bouwsysteem Nemavo-Airey. Kenmerk van dit bouwsysteem is dat binnen de woningen geen dragende wanden aanwezig zijn. De draagconstructie is gerealiseerd door middel van dragende woningscheidende wanden in combinatie met een onderslagbalk in de lengterichting halverwege de diepte van het bouwblok. De wanden rondom het trapportaal zijn eveneens dragend uitgevoerd. Dankzij deze constructie zijn alle binnenwanden relatief eenvoudig te verwijderen. Dit resulteert in loftwoningen met een gebruiksoppervlakte van circa 61m2. Binnen deze ruimte kan een kern geplaatst worden waarin alle natte functies worden ondergebracht. De resterende ruimte kan vervolgens naar eigen inzicht van de bewoner worden ingedeeld.

37

Volgens het hierboven beschreven principe zijn verschillende opzetten mogelijk. Belangrijk is de natte kern zodanig te plaatsen dat de resterende ruimte voldoende mogelijkheden biedt om de diverse woonfuncties er in onder te kunnen brengen. In de figuren 41 en 42 worden enkele varianten getoond.

Figuur 41: mogelijke indeling loftwoning Badrianhof met natte kern rond trapportaal.

In figuur 41 een variant waarbij een natte kern rond het trapportaal is geplaatst. Hierin zijn toilet, doucheruimte en een technische ruimte met een wasmachineaansluiting ondergebracht. Deze indeling laat naast de natte kern een ruimte vrij van circa 3,5m breed over de volle diepte van het bouwblok. Dit geeft voldoende mogelijkheden om hier diverse functies te plaatsen. Bij deze variant is in beide woningen het toilet bereikbaar gemaakt vanuit de entree. De doucheruimte kan zowel vanuit de entreehal (linkerwoning in figuur 41) als aan de achterzijde ontsloten worden (rechterwoning in figuur 41). In het eerste geval blijft er aan de achterkant van de natte kern een lange muur vrij waartegen kasten opgesteld kunnen worden. In het tweede geval is er in de entreehal meer ruimte voor het plaatsen van bijvoorbeeld een kapstok. Volgens bovenstaande tekening wordt bij beide woningen de loftruimte vanuit de gemeenschappelijke entree betreden aan de voorzijde van het bouwblok. Consequentie van deze indeling is, dat de minder privacy gevoelige ruimtes als de woonruimte aan de smalle voorzijde van de woning geplaatst zullen worden. De meer privacy gevoelige functies als het slapen worden dan aan de achterzijde van het bouwblok ondergebracht waar meer ruimte beschikbaar is. In combinatie met een doucheruimte die aan de achterkant van de natte kern wordt ontsloten, zoals te zien in de rechterwoning van figuur 41, worden dan korte looplijnen verkregen tussen slapen en douchen. De wasmachineruimte kan hier eveneens op twee plaatsen ontsloten worden, namelijk aan de zijkant of aan de achterkant van de natte kern. Een ontsluiting aan de zijkant in combinatie met een doucheruimte die in de hal wordt ontsloten, resulteert in een lange vrije wand aan de achterzijde van de natte kern waartegen kasten kunnen worden geplaatst. Een wasmachineruimte die ontsloten wordt aan de achterkant van de natte kern, biedt de mogelijkheid om aan de zijkant daarvan bijvoorbeeld een aanrechtblok op te stellen met daar tegenover een eethoek. Zie figuur 41.

38

De natte kern kan ook vrij in de ruimte opgesteld worden. Dit geeft een ruimtelijk effect, omdat er nu rond de natte kern kan worden gelopen. Zie figuur 42. Bij deze variant zijn zowel de ruimte aan de voor- als aan de achterkant van het bouwblok direct vanuit de entree bereikbaar. Dit geeft meer vrijheid om bijvoorbeeld de woonfunctie aan de achterkant van de woning te plaatsen.

Figuur 42: mogelijke indeling loftwoning Badrianhof met vrijstaande natte kern.

Nadeel van deze variant is dat de ruimte meer versnipperd wordt. De vrijheid om de verschillende functies te plaatsen, wordt dan beperkt door het feit dat er minder plaatsen zijn met voldoende afmetingen om de diverse functies onder te brengen. De loftwoningen zoals getoond in de figuren 41 en 42 zijn voor wat betreft het aantal vierkante meters gebruiksruimte identiek aan de driekamervariant uit figuur 40 en hebben ook een vergelijkbare woontechnische kwaliteit met een puntentotaal van 97 punten WWS en een maximale huurprijs van €398,11. Vergelijking van de afmetingen van de vertrekken van de bestaande tweekamerwoningen op de beganegrond met die van het PvE voor starters leert, dat behalve de tekortkomingen die reeds gesignaleerd zijn bij de bestaande vierkamerwoning, hier ook de vereiste tweede slaapkamer ontbreekt. Dit woningtype biedt door de minimale afmetingen weinig aanknopingspunten voor het verbeteren van de functionele kwaliteit.

Figuur 43: mogelijke indeling loftwoning Badrianhof, beganegrond.

39

Het verwijderen van alle binnenwanden volgens het principe van de figuren 41 en 42 resulteert in een loftwoning met een gebruiksoppervlakte van circa 47 m2 zoals weergegeven in figuur 43. Dit woningtype heeft een kwaliteit van circa 87 punten WWS en een bijbehorende maximale huurprijs van €353,81. De variant met een vrijstaande natte kern is bij deze zeer beperkte afmetingen niet mogelijk. Variant 5.3: studentenwoningen met gedeelde voorzieningen In figuur 44 een variant waarin elke woning opgedeeld wordt in twee kamers van vergelijkbare afmetingen die apart bewoond kunnen worden door bijvoorbeeld twee studenten, die bereid zijn de sanitaire voorzieningen te delen.

Figuur 44: Badrianhof, studentenwoningen met gedeelde voorzieningen

Met dergelijke woningen kan een bijdrage geleverd worden aan de behoefte aan kwalitatief goede en betaalbare studentenkamers.

40

Vergelijking herontwikkelingsmogelijkheden In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de varianten die voor elk van de hier onderzochte bouwblokken ontwikkeld zijn. Er wordt een korte beschrijving gegeven van de karakteristieken van deze bouwblokken gevolgd door de belangrijkste verschillen tussen de situatie voor en na herontwikkeling in tabelvorm. Voor een uitgebreide beschrijving van de toegepaste ingrepen met een toelichting waarom voor de desbetreffende combinatie van ingrepen gekozen is, de bestaande en de nieuwe woningplattegronden en een inschatting van de woontechnische kwaliteit van de woningen na herontwikkeling wordt verwezen naar bijlage 1. Bouwblok 1. Burgemeester van Leeuwenlaan, dossier nr. 40114 De twee traditioneel gebouwde portiekblokken aan de Burgemeester van Leeuwenlaan zijn 6 portieken breed en 5 bouwlagen hoog. Ieder bouwblok bestaat uit 60 woningen. De helft van de woningen heeft drie kamers en een gebruiksoppervlakte van circa 59m2. De andere helft van de woningen beschikt over vier kamers met een gebruiksoppervlakte van 67m2. De maatvoering van de afzonderlijke vertrekken is minimaal, met name die van de keuken. Variant 1.1 Met een horizontale samenvoeging waarbij uit drie bestaande woningen twee nieuwe worden gerealiseerd, kunnen deze bouwblokken worden herontwikkeld tot ruime drieen vierkamerwoningen. De nieuwe woningplattegronden komen zowel qua maatvoering als voor wat betreft het relatieschema zeer goed overeen met het hier gehanteerde PvE voor senioren. De gemiddelde kwaliteit na herontwikkeling bedraagt 131 punten WWS. Zie tabel 1.1. Tabel 1.1: Vergelijking oude en nieuwe situatie portiekblokken Burgemeester van Leeuwenlaan, variant samenvoeging zonder liftbijplaatsing Kenmerken

Aantal woningen per bouwblok Percentage bezoekbare woningen Percentage 0-trapwoningen GBO per woning BVO per woning BI per woning Aantal kamers per woning Oppervlakte woonkamer Oppervlakte buitenruimte Aantal liften per bouwblok Stichtingskosten Punten WWS Maximale maandhuur

Uitgangssituatie

Situatie na herontwikkeling

60

40

20 %

20 %

20 % 63 m2 76 m2 247 m3 3,5 18 m2 6 m2 0 90/96 € 367,10 / €393,68

20 % 94 m2 116 m2 375 m3 3,5 32 m2 12 m2 0 € 149.900 126/143 € 526,58 / €601,89

Voor wat betreft het relatieschema en de afmetingen van de verschillende vertrekken komen deze woningen goed overeen met het PvE voor senioren. Seniorenwoningen zijn echter bij voorkeur zowel eenlaags als toegankelijk. Hiervoor is een liftontsluiting 41

noodzakelijk. Door toevoeging van één lift op elke drie portieken kan een percentage lift-ontsloten woningen verkregen worden van 60%. Deze combinatie van ingrepen resulteert in een hoog percentage 0-trapwoningen die bijzonder geschikt zijn voor bewoning door senioren. De gemiddelde kwaliteit uitgedrukt in punten WWS bedraagt 133 punten. Zie tabel 1.2 voor een vergelijking tussen de belangrijkste kenmerken van de huidige situatie en van de situatie na de ingreep. Tabel 1.2: Vergelijking oude en nieuwe situatie portiekblokken Burgemeester van Leeuwenlaan, horizontale samenvoeging met bijplaatsing van 1 lift per 3 portieken. Kenmerken

Aantal woningen per bouwblok Percentage bezoekbaar Percentage 0-trapwoningen GBO per woning BVO per woning BI per woning Aantal kamers per woning Oppervlakte woonkamer Oppervlakte buitenruimte Aantal liften per bouwblok Stichtingskosten Punten WWS Maximale maandhuur

Uitgangssituatie


60

40

20 % 20 % 63 m2 76 m2 247 m3 3,5 18 m2 6 m2 0 90/96 € 367,10 / €393,68

60 % 60 % 94 m2 116 m2 375 m3 3,5 32 m2 12 m2 2 € 155.700 138/142 € 579,73 / € 597,45

Variant 1.2 Eveneens een horizontale 150 %-oplossing, maar nu zijn alle woningen voorzien van een liftontsluiting. De plattegronden van deze woningen komen sterk overeen met die van de vorige variant. Zie tabel 1.3 Tabel 1.3: Vergelijking oude en nieuwe situatie portiekblokken Burgemeester van Leeuwenlaan, samenvoeging met bijplaatsing van 2 liften per 3 portieken Kenmerken

Aantal woningen per bouwblok Percentage bezoekbare woningen Percentage 0-trapswoningen GBO per woning BVO per woning BI per woning Aantal kamers per woning Oppervlakte woonkamer Oppervlakte buitenruimte Aantal liften per bouwblok Stichtingskosten Punten WWS Maximale maandhuur

Uitgangssituatie


60

40

20 %

100 %

20 % 63 m2 76 m2 247 m3 3,5 18 m2 6 m2 0 90/96 € 367,10 / €393,68

100 % 89 m2 114 m2 369 m3 3,5 32 m2 12 m2 4 € 162.700 136/148 € 570,87 / € 624,03

42

Hier worden per bouwblok op elke drie portieken twee liften toegevoegd, te weten in elk eerste en in elk derde portiek. Deze combinatie van ingrepen resulteert in 100 % lift-ontsloten 0-trapwoningen die zeer geschikt zijn voor bewoning door senioren.. Bouwblok 2. Coornhertstraat, dossier nr. 40114/ 58243 De beide vijflaagse traditioneel gebouwde bouwblokken aan de Coornhertstraat zijn 7,5 portieken breed en bestaan ieder uit 60 woningen. Hiervan zijn 45 woningen van het type tweekamerwoning en de overige 15 woningen hebben drie kamers. Deze woningen zijn uitgevoerd als grondgebonden maisonnette. In de bestaande situatie hebben alle woningen een bijzonder ongelukkig relatieschema waarbij de keuken is ingevangen achter een sanitaire ruimte van zeer geringe afmetingen en met een minimale uitrusting. De tweekamerwoningen zijn met een gebruiksoppervlakte van slechts 42 m2 zeer klein. De driekamermaisonnettes hebben een gebruiksoppervlakte van 69m2. Variant 2.1 De voorgestelde herontwikkeling voorziet in een horizontale samenvoeging van 42 tweekamerwoningen tot 21 nieuwe driekamerwoningen met een gebruiksoppervlakte van ieder 84m2. De resterende drie tweekamerwoningen blijven ongewijzigd. De maisonnettes worden vergroot tot 74m2 door bijtrekking van een inpandige berging op de beganegrond. Hierin wordt een nieuwe badkamer gerealiseerd. Dit vertrek is op dezelfde bouwlaag gelegen als de hoofdslaapkamer, wat bijdraagt aan een logisch relatieschema. De voorgestelde renovatie resulteert in starterswoningen waarvan de woontechnische kwaliteit grotendeels overeenstemt met het hier gehanteerde PvE voor starterwoningen. Na herontwikkeling bedraagt de gemiddelde woningkwaliteit 123 punten WWS. In tabel 2.1 een overzicht van de belangrijkste verschillen tussen de oude en nieuwe situatie. Tabel 2.1: Vergelijking oude en nieuwe situatie portiekblokken Coornhertstraat Kenmerken


Uitgangssituatie


60

39

0%

0%

0% 42m2 90 m2 244 m3 2,5 18 m2 6 m2 0 74 /104 € 298, 56 / € 429,12

0% 78 m2 139 m2 376 m3 3,25 31 m2 12 m2 0 € 139.200 122 / 125 € 508,68 / €522,15

43

Variant 2.2 Voor dit complex is ook een variant ontwikkeld waarin de horizontaal samengevoegde woningen door middel van galerijen ontsloten worden. Naast het bouwblok is een lift en trappenhuis in nieuwbouw geprojecteerd. De portieken worden omgebouwd tot entrees voor de woningen. Hierdoor ontstaan 40 nultrapwoningen met een gebruiksoppervlakte van 93m2 en een kwaliteit van 131 punten WWS. Zie voor een vergelijking tussen de huidige situatie en de situatie na herontwikkeling volgens deze combinatie van ingrepen tabel 2.2. Tabel 2.2: Vergelijking oude en nieuwe situatie portiekblokken Coornhertstraat, galerijontsluiting met lift Kenmerken


Uitgangssituatie


60

40

0%

100 %

0% 49 m2 90 m2 244 m3 2,5 18 m2 6 m2 0 74 /104 € 298, 56 / € 429,12

100 % 93 m2 138 m2 373 m3 4 31 m2 12 m2 1 € 159.900 131 € 548,73

Bouwblok 3. Henric van Veldekehof, dossier nr. 60872 Het traditioneel gebouwde vierlaagse bouwblok aan de Henric van Veldekehof bestaat uit 15 portiekwoningen. Zes vierkamerwoningen met een gebruiksoppervlakte van circa 71m2. De vier driekamerwoningen hebben een gebruiksoppervlakte van 63m2. De gebruiksoppervlakte van de 5 grondgebonden maisonnettes varieert van 82m2 tot 100m2, en het aantal vertrekken varieert tussen de vijf en de zeven. Belangrijkste knelpunten in de bestaande situatie zijn de woonkamer met een oppervlakte van 19,5m2 en de krappe badkamer. Zeker voor de zevenkamerwoningen is slechts één toilet niet acceptabel. Variant 3.1 Voorgesteld wordt om de woningen celsgewijs te renoveren. Dit type renovatie vindt plaats binnen de woningscheidende wanden en kan daarom per woning bij mutatie uitgevoerd worden. Het aantal vertrekken wordt verminderd om een woonkamer en een badkamer van behoorlijke afmetingen te kunnen realiseren. De bestaande vierkamerwoningen gelegen op de bouwlagen 3, 4 en 5 kunnen worden celsgewijs gerenoveerd tot nieuwe driekamerwoningen en de naastgelegen driekamerwoningen kunnen verbouwd worden tot tweekamerwoningen. Als alternatief kan overwogen worden twee

44

boven elkaar gelegen driekamerwoningen samen te voegen tot een nieuwe vierkamermaisonnette. De bestaande maisonnettewoningen op de onderste twee bouwlagen worden eveneens celsgewijs gerenoveerd. De woonkamer wordt op vergelijkbarre wijze vergroot door de oorspronkelijke ouderslaapkamer bij te trekken. De badkamer wordt verplaatst naar de begane grond om een logisch relatieschema te verkrijgen. Wanneer de bestaande woning beschikt over drie slaapkamers op de beganegrond, wordt nog een tweede vertrek opgeofferd voor de aanleg van een nieuwe badkamer. Renovatie van een woning met zeven kamers resulteert dan in een vijfkamerwoning. Wanneer er slechts twee slaapkamers op de beganegrond zijn gelegen, wordt de nieuwe badkamer gerealiseerd in een voormalige berging die bij de woning wordt getrokken. De bestaande zeskamerwoningen worden bij de renovatie daarom eveneens gerenoveerd tot vijfkamerwoningen. De kwaliteit van de woningen na herontwikkeling verschilt sterk en loopt uiteen van 93 tot 142 punten WWS. Het gemiddelde bedraagt 112 punten. Zie tabel 3.1 voor een vergelijking van de oude en de nieuwe situatie. Tabel 3.1: Vergelijking oude en nieuwe situatie portiekblokken Henric van Veldekehof Kenmerken


Uitgangssituatie


15

15

0%

0%

0% 82 m2 133 m2 351 m3 4,3 19,5 m2 6 m2 0 86/ 130 €349,38/ €544,30

0% 82 m2 133 m2 351 m3 3,3 31 m2 6 m2 0 € 153.500 93/142 €380,39/ €597,45

Met de voorgestelde combinatie van ingrepen worden vooral de belangrijkste knelpunten aangepakt. In de nieuwe situatie zijn alle woonkamers vergroot, bij de maisonnettes tot 31m2, bij de overige woningen is deze 31m2 in gebruik als woonkamer met open keuken. In de nieuwe situatie beschikken alle woningen over een behoorlijke badkamer en een opstelplaats voor een wasmachine. Bouwblok 4. Paulus van Hemertstraat, dossier nr. 71235. Het vijflaagse bouwblok aan de Paulus van Hemertstraat is gerealiseerd in het bouwsysteem RBM. Het bouwblok is acht portieken breed. Op de beganegrond zijn winkels geplaatst. De overige vier bouwlagen hebben een woonfunctie. Alle woningen zijn van het type vierkamerwoning en hebben een gebruiksoppervlakte van slechts 65m2. Het relatieschema is zeer gedateerd met een badkamer die uitsluitend bereikbaar is via de hoofdslaapkamer. Extra knelpunt bij dit complex is de wijze waarop het bouwblok ont-

45

sloten wordt. De bergingen zijn gegroepeerd rond de entrees, wat resulteert in een bijzonder troosteloze aanblik en een sociaal onveilige situatie. Variant 4.1 Voorgesteld wordt de woningen verticaal samen te voegen tot maisonnettes met een gebruiksoppervlakte van 133m2. In combinatie met een galerijontsluiting met een lift aan beide kopse kanten van het bouwblok resulteert dit in lift-ontsloten maisonnettes geschikt voor bewoning door gezinnen met vier kinderen. Na herontwikkeling hebben alle woningen een kwaliteit van 140 punten WWS. In tabel 4.1 een overzicht van de belangrijkste verschillen tussen de oude en de nieuwe situatie. Tabel 4.1: Vergelijking oude en nieuwe situatie portiekblokken P. van Hemertstraat Kenmerken


Uitgangssituatie


64

32

0%

100 %

0% 65 m2 85 m2 231 m3 4 17 m2 6 m2 0 90 € 367,10

0% 133 m2 175 m2 247 m3 5 (+eetkeuken) 28 m2 15 m2 2 € 205.200 140 €588,59

Na herontwikkeling hebben de woningen een logisch relatieschema met op de onderste bouwlaag een entree, woonkamer, eetkeuken en een technische ruimte/berging. Op de bovenste bouwlaag zijn vier slaapkamers, een complete badkamer en een apart tweede toilet gelegen. Met de omzetting van portiek- naar galerijontsluiting wordt een visueel aantrekkelijke oplossing verkregen en wordt tevens de bevoorrading van de winkels losgekoppeld van de entrees. De galerijen zijn vrijgehouden van de gevel ter wille van de privacy. De combinatie van buitenruimte en galerij draagt bij aan de sociale controle. Bouwblok 5. Badrianhof, dossier nr. 13939. Het bouwblok met 15 woningen aan de Badrianhof is tweeënhalf portiek breed, heeft drie bouwlagen en is gerealiseerd in het bouwsysteem Nemavo-Airey. Op de verdiepingen liggen tien vierkamerwoningen met een gebruiksoppervlakte van circa 61m2 en op de beganegrond vijf tweekamerwoningen met een gebruiksoppervlakte van 44m2. De oppervlakte van de woonkamer bedraagt in alle gevallen slechts 16m2. De was/badruimte is ook hier uitsluitend bereikbaar via de keuken.

46

Variant 5.1 De bestaande vierkamerwoningen kunnen celsgewijs gerenoveerd worden tot driekamerwoningen. In de nieuwe situatie bedraagt de oppervlakte van woonkamer en keuken samen 27m2. De voormalige keuken is omgebouwd tot badkamer en in de voormalige badkamer is een wasmachineaansluiting gemaakt. Qua maatvoering voldoen deze woningen aan het PvE voor starterwoningen. Een soortgelijke ingreep bij de tweekamerwoningen op de beganegrond resulteert in studio’s met een woon/slaapkamer van 27m2. De gemiddelde kwaliteit na herontwikkeling bedraagt 94 punten WWS. In tabel 5.1 een overzicht met de belangrijkste verschillen tussen de huidige situatie en de situatie na renovatie. Tabel 5.1: Vergelijking oude en nieuwe situatie portiekblokken Badrianhof, celsgewijze renovatie van vierkamerwoningen tot driekamerwoningen Kenmerken


Uitgangssituatie


15

15

33 %

33 %

33 % 55 m2 75 m2 241 m3 4 16 m2 5 m2 0 -

33 % 55 m2 75 m2 241 m3 3 27 m2 (inclusief keuken) 5 m2 0 € 114.700 97 €398,11

88 €358,24

Variant 5.2 Bij woningen die gerealiseerd zijn in het bouwsysteem Nemavo-Airey, zijn uitsluitend de woningscheidende wanden en de wanden rondom het trappenhuis dragend uitgevoerd. Dit betekent dat alle overige wanden verwijderd kunnen worden zonder de draagconstructie aan te tasten. De bestaande woningen kunnen op deze manier getransformeerd worden tot loftwoningen, waarbij alle natte ruimtes ondergebracht worden in een nieuwe natte kern. Qua oppervlakte en uitrustingsniveau zijn deze loftwoningen goed vergelijkbaar met de hierboven beschreven woningen. Dit type woning geeft de gebruiker veel vrijheid om de ruimte naar eigen idee in te delen en zal vooral voor starters een aantrekkelijke optie zijn. Zie tabel 5.2. Tabel 5.2: Vergelijking oude en nieuwe situatie portiekblokken Badrianhof, celsgewijze renovatie van vierkamerwoningen tot loftwoningen Kenmerken

Aantal woningen per bouwblok Percentage bezoekbare woningen Percentage 0-trapwoningen

Uitgangssituatie


15 33 %

15 33 %

33 %

33 %

47

Kenmerken

GBO per woning BVO per woning BI per woning Aantal kamers per woning Oppervlakte woonkamer Oppervlakte buitenruimte Aantal liften per bouwblok Stichtingskosten Punten WWS Maximale maandhuur

Uitgangssituatie

55 m2 75 m2 241 m3 4 16 m2 5 m2 0 82/88 €331,66/ €358,24


55 m2 77 m2 248 m3 1 47 m2 (loft) 5 m2 0 € 114.700 87/97 €353,81/ €398,11

Groot onderhoud bouwblok Burgemeester van Leeuwenlaan Voor het project Van Leeuwenlaan is ook een raming gemaakt van de stichtingskosten voor een aanpak, waarbij alleen de bouwtechnische en de bouwfysische problemen worden opgelost. Door de stichtingskosten voor deze aanpak te vergelijken met die van de ontwerpvarianten krijgt men een indruk van de verhouding tussen de kosten van die bouwtechnische en bouwfysische maatregelen enerzijds en de plattegrondaanpassingen anderzijds. Zie tabel 6. Deze aanpak is ook in tabel 8 opgenomen als ‘0-optie’. Tabel 6: Vergelijking oude en nieuwe situatie portiekblokken Burgemeester van Leeuwenlaan, groot onderhoud Kenmerken


Uitgangssituatie


60 20 %

60 20 %

20 % 63 m2 76 m2 247 m3 3,5 18 m2 6 m2 0 90/96 € 367,10 / €393,68

20 % 63 m2 76 m2 247 m3 2 18 m2 6 m2 0 € 101.500 100/108 €411,40/ €446,84

Vervangende nieuwbouw Om een vergelijking mogelijk te maken met vervangende nieuwbouw worden in onderstaande tabel de kerngegevens gepresenteerd van een nieuwbouwproject met 37 seniorenappartementen. Als referentie is een bouwproject uit Venray gebruikt waarvan in een ander onderzoek een kostenanalyse is gemaakt. In de stichtingskosten is rekening gehouden met het vervallen van de bedrijfswaarde en het slopen van 73 appartementen van het type Burgemeester van Leeuwenlaan. Zie tabel 7.

48

Tabel 7: Belangrijkste kenmerken vervangende nieuwbouw referentieproject. Kenmerken

hoeveelheden en percentages


37 100 % 100 % 102 m2 155 m2 450 m3 3 30 m2 0 m2 1 € 208.900 146 € 615,17

Vervangende nieuwbouw heeft als voordeel boven herontwikkeling van bestaande bouwblokken dat elk gewenst woningtype kan worden gerealiseerd. De stichtingskosten van een driekamerwoning met een GBO van 102m2 die in nieuwbouw is gerealiseerd, blijken echter met € 208.900 nog iets hoger te liggen dan de stichtingskosten van een vijfkamerwoning met een GBO van 133m2 zoals beschreven bij de herontwikkeling van het bouwblok aan de P. van Hemertstraat, terwijl er in beide gevallen sprake is van 100 % liftontsloten woningen. Zie tabel 8. Tabel 8: Vergelijking belangrijkste kenmerken van herontwikkeling portiekblokken en vervangende nieuwbouw Project

1. Burg. van Leeuwenlaan (traditioneel)

Lift-ontsloten woningen (%)

0optie var. 1 var. 2 var. 3 var. 1 var. 2

2. Coornhertstraat (traditioneel) 3. H. van Veldekehof (traditioneel) 4. P. van Hemertstraat (RBM) 5. Badrianhof var. 1 (Nemavo-Airey) var. 2 Vervangende nieuwbouw

GBO m2

BVO m2

Stichtingskosten

Stichtingskosten /m2 GBO

0

63

76

€101.500

€ 1.611

0 60 100 0 100

94 94 89 78 93

116 116 114 139 138

€ 149.900 € 155.700 € 162.700 € 139.200 € 159.900

€ 1.595 € 1.656 € 1.828 € 1.785 € 1.719

0

82

133

€ 153.500

€ 1.872

100

133

175

€ 205.200

€ 1.543

0 0 100

55 55 102

75 77 155

€ 114.700 € 114.700 € 208.900

€ 2.085 € 2.085 € 2.048

Voor het bouwblok aan de Burgemeester van Leeuwenlaan zijn verschillende varianten voor herontwikkeling voorgesteld. Uit tabel 8 is af te lezen, dat wanneer de stichtingskosten van deze varianten per vierkante meter GBO berekend worden, de 0-optie waarbij geen woontechnische verbeteringen worden doorgevoerd in prijs vergelijkbaar is met die van de varianten 1 en 2. De woontechnische kwaliteit van deze laatste vari-

49

anten is echter aanzienlijk hoger dan die van de 0-optie. Variant 1 resulteert in woningen die weliswaar qua afmetingen en relatieschema goed overeenkomen met het PvE voor senioren, maar er worden geen liften toegevoegd , waardoor de toegankelijkheid van de woningen niet verbeterd wordt. Een herontwikkeling volgens variant 2 voorziet voor een iets hoger bedrag per vierkante meter GBO in een percentage lift-ontsloten woningen van 60 %. De stichtingskosten berekend per vierkante meter GBO liggen echter nog steeds circa 20% lager dan die van het nieuwbouw referentieproject. Een herontwikkeling die voorziet in 100% liftontsloten woningen kan gerealiseerd worden voor een prijs die 10 % lager is dan die van het referentieproject. Herontwikkeling van de bouwblokken aan de Coornhertstraat en de Henric van Veldekehof kan gerealiseerd worden voor in een prijs per vierkante meter die zo’n 10% tot 15 % lager ligt dan die van het referentieproject. De hier voorgestelde optie voor het bouwblok aan de Paulus van Hemertstraat is met een prijs van € 1543 per vierkante meter GBO het goedkoopst. Dit bedrag ligt circa een kwart lager dan dat van het nieuwbouw referentieproject. Herontwikkeling van het bouwblok aan de Badrianhof is qua prijs vergelijkbaar met vervangende nieuwbouw. Het betreft hier echter zeer kleine woningen, zodat de kosten voor de dure elementen als keuken en sanitaire voorzieningen naar verhouding groot zijn. Conclusies Alle onderzochte portiekblokken blijken zich te lenen voor herontwikkeling. Wanneer een combinatie van ingrepen wordt toegepast die afgestemd is op de specifieke cascokenmerken van de verschillende bouwblokken, kunnen deze getransformeerd worden in geheel andere woningtypes. Met herontwikkeling blijkt dan ook een behoorlijke bijdrage geleverd te kunnen worden aan de gewenste woningdifferentiatie in Geuzenveld. Voor de bouwblokken aan de Coornhertstraat, de Henric van Veldekehof en de Badrianhof zijn mogelijkheden aangedragen om er door middel van celsgewijze renovatie of horizontale samenvoeging starterwoningen in te realiseren. De bouwblokken aan de Burgemeester van Leeuwenlaan en de Coornhertstraat blijken zich goed te lenen voor transformatie tot geheel toegankelijke seniorenwoningen. Hiertoe zijn bestaande woningen horizontaal samengevoegd in combinatie met het bijplaatsen van een of meerdere liften. De maisonnettewoningen in het bouwblok aan de Henric van Veldekehof en de woningen aan de Paulus van Hemertstraat zijn geschikt voor herontwikkeling tot tweelaagse woningen met vier of vijf kamers, die voldoen aan het hier gehanteerde PvE voor gezinswoningen. Herontwikkeling leidt tot woningen met functioneel goede plattegronden die in hoge mate overeenstemmen met de woonwensen van hedendaagse doelgroepen als starters, senioren en gezinnen met twee tot vier kinderen. Na herontwikkeling bedraagt de kwaliteit van starterswoningen uitgedrukt in punten WWS tussen de 87 tot 122 punten. De kwaliteit van de seniorenwoningen varieert van 122 tot 148 punten WWS en de gezinswoningen hebben na herontwikkeling een kwaliteit van circa 140 punten WWS. Bij herontwikkeling dienen bestaande woningen veelal samengevoegd te worden. Dit heeft een verlaging van de woningdichtheid tot gevolg. Door aanvullende nieuwbouw bijvoorbeeld langs de randen van groenvoorzieningen kan dit gecompenseerd worden. Vergeleken met de bestaande situatie is de kwaliteit van de woningen na herontwikkeling volgens de hier voorgestelde combinaties van ingrepen bij de bouwblokken aan de 50

Burgemeester van Leeuwenlaan, de Coornhertstraat en de Paulus van Hemertstraat aanzienlijk verbeterd. Gemeten in punten WWS ligt de kwaliteit gemiddeld 42 punten WWS hoger dan in de huidige situatie. Dit komt overeen met een verhoging van de maximaal redelijke huur met circa €186 per maand. De minder ingrijpende celsgewijze renovaties van de bouwblokken aan de Henric van Veldekehof en de Badrianhof resulteren in een verhoging van de kwaliteit met circa 11 punten, wat overeenkomt met een verhoging van de maximaal redelijke huur van ongeveer €48. De bouwtechnische kwaliteit van de woningen na herontwikkeling ligt op het niveau van nieuwbouw. Wat betreft de woontechnische kwaliteit kunnen de woningen de vergelijking met nieuwbouw zeker ook goed doorstaan. Uiteraard is die vergelijking mede afhankelijk van de gewenste woningtypes. Vergelijking met het referentieproject voor nieuwbouw laat zien, dat per gerealiseerd WWS punt de investering bij nieuwbouw zo’n 20% hoger ligt dan bij herontwikkeling van de bestaande bouwblokken. In vrijwel alle gevallen blijken de stichtingskosten berekend per vierkante meter GBO lager te zijn dan die van het nieuwbouw referentieproject. De hier voorgestelde herontwikkeling van het bouwblok aan de Paulus van Hemertstraat die voorziet in een verticale samenvoeging in combinatie met een omzetting naar een galerijontsluiting en het bijplaatsen van liften heeft een prijs van €1543 per vierkante meter. Vergeleken met vervangende nieuwbouw ligt dit bedrag circa 25% lager. De stichtingskosten voor herontwikkeling berekend per vierkante meter GBO blijken gemiddeld tussen de 10% en 20 % lager te liggen dan die van vervangende nieuwbouw. Het bouwblok aan de Badrianhof vormt hierop een uitzondering. De kosten voor de celsgewijze renovatie van dit bouwblok zijn vergelijkbaar met die van het nieuwbouw referentieproject. Dit kan deels verklaard worden door het feit dat dure ruimtes als keuken en badkamer bij kleine woningen relatief zwaar meewegen.

51

Bijlage I: Programma’s van eisen voor herontwikkeling Functioneel gezien, voldoen portieketagewoningen, gebouwd in de jaren vijftig en zestig, niet aan gangbare eisen van hedendaagse doelgroepen. Om na te gaan in hoeverre het mogelijk is om in deze casco’s woningen te ontwikkelen die wel voldoen aan de hedendaagse vraag is voor een aantal frequent voorkomende doelgroepen een Programma van Eisen opgesteld, waaraan de verschillende herontwikkelingsmogelijkheden getoetst zullen worden. Voor het vaststellen van de minimale eisen ten aanzien van de maatvoering van de verschillende vertrekken is gebruik gemaakt van de volgende uitgaven: De menselijke maat (Haak, A.J.H., e.a, 1994, DUP) en De Woningkwaliteittoets voor de woonconsument, (Vroegop, I., e.a, 1986, DUP). De eisen ten aanzien van de minimaal benodigde maatvoering in woning en woongebouw voor seniorenwoningen zijn gebaseerd op de 2de editie van het: Handboek voor toegankelijkheid (M. Wijk, e.a., 1997) en Basiskwaliteit Woningbouw Amsterdam 2003, van de Dienst Wonen Amsterdam. PvE voor starterwoningen Tot deze doelgroep worden die bewoners gerekend die voor het eerst een zelfstandige woning betrekken. In de hier aan voorafgaande situatie werd gewoond bij ouders of op kamers. Deze doelgroep staat aan het begin van zowel een maatschappelijke als een wooncarrière. De inkomsten en eigen middelen zijn bescheiden. De ruimtebehoefte is beperkt, gezien het feit dat het hier eenpersoonshuishouden betreft. Vergeleken met de vorige woonsituatie is het feit dat er nu over een zelfstandige woonruimte beschikt kan worden, op zich een grote vooruitgang. Het hier gehanteerde PvE voor een starterwoning gaat uit van een driekamerwoning. Een woonkamer, slaapkamer en een extra kamer dat dienst kan doen als logeervertrek, hobby- of studeerkamer. Verder een keuken, een badkamer en een toilet. De eisen ten aanzien van de maatvoering zijn gebaseerd op een zit- en een eetgelegenheid voor vier personen in de woonkamer, en in de slaapkamer voldoende opstellingsruimte voor een tweepersoonsbed met loopruimte aan beide zijden en een garderobekast. In de tweede slaapkamer dient voldoende ruimte te zijn voor een eenpersoonsbed inclusief de bijbehorende gebruiksruimte, een kast en een bureau. De keuken moet ruimte bieden aan een kookgelegenheid en een koelkast van elk 600mm breed en 600mm diep en aan een aanrecht van 1800mm lang met eveneens een diepte van 600mm. De loopruimte langs de apparatuur wordt gesteld op 1200mm. De minimale maatvoering van de keuken komt hiermee bij een opstelling langs een wand op 1800mm bij 3000mm en bij een hoekopstelling op 1800mm bij 2400mm. In de badkamer moet plaats zijn voor een douche en een wastafel en ergens in de woning dient ruimte gevonden te worden voor een wasmachine met afmetingen van 600mm bij 600mm. Bovenstaande eisen resulteren in de volgende minimale afmetingen voor de verschillende vertrekken: • Een woonkamer van 21m2, met een zitgedeelte van 3950mm bij 3150mm en een eetgedeelte van 3150mm bij 2200mm. • Een hoofdslaapkamer van 2700mm bij 3300mm. • Een tweede slaapkamer van 2100mm bij 2800mm. • Een keuken met afmetingen van 1800mm bij 3000mm bij opstelling langs een wand en afmetingen van 1800mm bij 2400mm bij een hoekopstelling.

52

• •

Een badkamer van 1100mm bij 1800mm. Een apart toilet van 900mm bij 1200mm.

Verder dient de woning te beschikken over een buitenruimte met een behoorlijke gebruikswaarde. Voor wat betreft de schakeling van de verschillende vertrekken zullen de volgende richtlijnen worden aangehouden: de woonkamer en keuken dienen direct vanuit de verkeersruimte bereikbaar te zijn. Een ingevangen slaapkamer is voor deze doelgroep geen bezwaar. De badkamer is of direct bereikbaar vanuit de verkeersruimte of vanuit de hoofdslaapkamer. Badkamer en hoofdslaapkamer zijn gelegen op dezelfde verdieping. PvE voor seniorenwoningen. De komende decennia is vooral een sterke toename te verwachten van de vraag naar seniorenwoningen. Om na te kunnen gaan wat de mogelijkheden zijn om in casco’s van portieketagewoningen voor deze doelgroep woningen te ontwikkelen, is een PvE voor seniorenwoningen opgesteld. Er is onderscheid gemaakt tussen eisen die aan de gemeenschappelijke ruimtes in het woongebouw gesteld worden en eisen die gerelateerd zijn aan het schaalniveau van de woning. De eisen zijn verder onderverdeeld in maatgebonden en niet-maatgebonden eisen. Maatgebonden eisen op het schaalniveau van het woongebouw: • De vrije doorgang van toegangsdeuren is minimaal 850mm. • Trappen hebben een optrede van maximaal 185mm en een aantrede van minimaal 240mm. • Hoogteverschillen tot 1000mm mogen overbrugd worden met een hellingbaan in combinatie met een gemeenschappelijke trap. • Hellingbanen zijn minimaal 1200mm breed. • Bij hoogteverschillen tot 3000mm moet de mogelijkheid bestaan om een trapplateaulift of een kooilift aan te brengen in combinatie met een gemeenschappelijke trap. • Voor toepassing van een trapplateaulift dienen trappen minimaal 1000mm breed te zijn. • Hoogteverschillen boven de 3000mm dienen overbrugd te worden met een kooilift in combinatie met een gemeenschappelijke trap. • De minimale afmeting van liften is 1050mm bij 2050mm. • Trappen hebben een bordes per 1800 mm hoogteverschil. Deze bordessen zijn minimaal 1100mm diep. • Hellingbanen hebben een bordes per 500mm hoogteverschil. Deze bordessen zijn minimaal 1500mm diep. Niet-maatgebonden eisen op het schaalniveau van het woongebouw:: • De drempels van toegangsdeuren zijn maximaal 20mm. • Het loopvlak van trappen en hellingbanen is antislip uitgevoerd. Maatgebonden eisen op het schaalniveau van de woning: • De vrije doorgang van deuren is minimaal 850 mm. • De oppervlakte van de woonkamer bedraagt minimaal 21 m2. • Het zitgedeelte is minimaal 3400mm breed over een diepte van 3300mm. • Het eetgedeelte is minimaal 2500mm breed over een diepte van 3100mm.. 53

• • • • •

• • •

De afmetingen van de keuken bedragen minimaal 1800mm bij 2700mm. De afmetingen van de hoofdslaapkamer zijn minimaal 3000 bij 4300mm. Het ‘Handboek voor toegankelijkheid’ accepteert als alternatief een hoofdslaapkamer met afmetingen van 3600mm bij 3700mm. Er is in de woning een tweede slaapkamer aanwezig met een minimale maatvoering van 2300mm bij 2700mm of van 2100mm bij 3600mm. De keuken heeft minimaal afmetingen van 2700mm bij 1800mm. De doucheruimte is minimaal 2150mm bij 2150mm of 1700mm bij 2700mm groot en voorzien van douche, wastafel en toilet. Bij een apart toilet is volgens de richtlijnen van de Dienst Wonen Amsterdam een badkamer van 1700mm bij 1700mm voldoende groot. De afmetingen van de buitenruimte zijn minimaal 1500mm bij 2400mm. De breedte van een verkeersruimte is bij deuren tenminste 1100mm. Bij de toegangsdeur is een vrij vloeroppervlak van 1500mm bij 1500mm of van 1350mm bij 1850mm beschikbaar.

Niet-maatgebonden eisen op het schaalniveau van de woning: • Er zijn geen drempels in de woning behalve bij de toegangsdeur, de sanitaire ruimtes, de deur naar de buitenruimte en de berging. In al deze gevallen bedraagt de maximale drempelhoogte 20mm. • De toiletruimte ontsluit aan de lange zijde. • De doucheruimte is voorzien van een 2de toilet. • De douchekop is in hoogte verstelbaar. • Er is een mogelijkheid tot het aanbrengen van beugels in de douche. • De vloerafwerking van de sanitaire ruimtes is antislip. • Lichtschakelaars en stopcontacten zijn op een bereikbare hoogte aangebracht. Ten aanzien van het relatieschema binnen de woning gelden de volgende eisen: • Er moet een mogelijkheid zijn om een directe verbinding tussen woonkamer en keuken te maken. • Er moet een mogelijkheid zijn om een directe verbinding tussen woonkamer en slaapkamer te maken. • Er moet een mogelijkheid zijn om een directe verbinding tussen slaapkamer en badkamer te maken. Na herontwikkeling zullen woningen in principe aan alle bovenstaande eisen dienen te voldoen om geschikt te worden bevonden voor bewoning door senioren. Hierbij dient aangetekend te worden, dat de opdrachtgever een voorkeur heeft uitgesproken voor woningen die geheel 0-traps zijn, hoewel dit volgens het bovenstaande PvE niet noodzakelijk is. De hierboven genoemde niet-maatgebonden eisen zijn in principe in elke woning of woongebouw realiseerbaar. Deze eisen worden daarom pas in beschouwing genomen bij het beoordelen van de financiële haalbaarheid van de herontwikkeling. In eerste instantie zal bij het vaststellen van de mogelijkheden om in de verschillende casco’s seniorenwoningen te ontwikkelen, uitgegaan worden van bovenstaande maatgebonden eisen op het schaalniveau van woongebouw en woning.

54

PvE voor gezinswoningen Er is in Geuzenveld duidelijk behoefte aan woningen voor wat grotere gezinnen. In de bestaande voorraad zijn woningen voor deze doelgroep op dit moment nauwelijks voorhanden. De mogelijkheden om portiekblokken te herontwikkelen tot woningen die - naar hedendaagse maatstaven gerekend - geschikt zijn voor gezinnen met twee tot vier kinderen kunnen ook nagegaan worden aan de hand van een PvE. Uitgangspunt is dat er binnen de woning voldoende ruimte moet zijn voor een zit- en eethoek voor twee personen meer dan het aantal personen dat het huishouden telt. Voor een gezin dat bestaat uit twee volwassenen en vier kinderen betekent dat een opstelmogelijkheid voor een zithoek en een eethoek voor acht personen. Verder dient er voor ieder kind een eigen kamer beschikbaar te zijn van voldoende afmetingen om een bed, een bureau en een garderobekast te kunnen plaatsen. Ook de maatvoering van keuken en badkamer dient afgestemd te zijn op het aantal personen dat er gebruik van maakt. Ergens in de woning dient ruimte gevonden te worden voor een wasmachine. Hiervoor is een opstelplaats van 600mm bij 600mm vereist. Voor de verschillende vertrekken zullen de volgende minimale afmetingen aangehouden worden: •

• • • •

•

Een woonkamer met ruimte voor een zithoek van 3750mm bij 3950mm en met ruimte voor een eethoek met afmetingen van 3150mm bij 3350mm of 2700mm bij 3700mm voor een gezin met twee kinderen, en afmetingen van 3150mm bij 3950mm of 2700mm bij 4300mm voor een gezin met vier kinderen. Een hoofdslaapkamer van 2700mm bij 3600mm. Voor ieder kind een eigen slaapkamer met een minimale maatvoering van 2300mm bij 2700mm of van 2100mm bij 3600mm. Een keuken met afmetingen van 2400mm bij 3000mm (hoekopstelling) of van 2400mm bij 3600mm (opstelling langs een wand). Een badkamer van 1800mm bij 2500mm. Deze maatvoering geeft voldoende opstellingsruimte voor een bad, een douche en twee wastafels. Als alternatief is een verdeling over twee ruimtes waarin tezamen het genoemde sanitair ondergebracht kan worden zeker acceptabel. Voor grotere gezinnen verdient dit zelfs de voorkeur. Twee toiletruimten van elk 1200 mm bij 900mm, of een apart toilet in combinatie met een opstelruimte voor een tweede toilet in de badkamer.

Een kinderrijk gezin heeft verder behoefte aan een buitenruimte van behoorlijke afmetingen. Tenslotte worden aan het relatieschema de volgende eisen gesteld: • • • •

Alle gebruiksruimtes dienen vanuit een verkeersruimte toegankelijk te zijn. Ingevangen vertrekken zijn in een huishouden met zoveel gezinsleden niet acceptabel. De woonkamer ligt op dezelfde bouwlaag als de keuken. De woonkamer mag in open verbinding staan met de keuken. De buitenruimte moet via woonkamer of keuken bereikbaar zijn. De ouderslaapkamer moet op dezelfde verdieping gelegen zijn als de badkamer.

Gezinnen met kinderen hebben een duidelijke voorkeur voor een grondgebonden woning. Wanneer dat niet haalbaar is, dan dient de woning te beschikken over een buitenruimte met een behoorlijke gebruikswaarde. Om enige privacy tussen de gezinsleden

55

onderling te waarborgen verdient een meerlaagse woning de voorkeur. Gezien deze eisen gaat voor deze doelgroep de voorkeur uit naar een grondgebonden maisonnette of een eengezinswoning. In onderstaande tabel een overzicht van alle eisen die in dit rapport aangehouden zullen worden ten aanzien van de minimale maatvoering van de diverse vertrekken, het relatieschema, het woningtype en eventuele eisen ten aanzien van de toegankelijkheid voor alle hierboven besproken doelgroepen. Tabel I. 1: Overzicht minimale eisen voor starterwoningen, gezinswoningen en seniorenwoningen Woning voldoet als:

Minimale afmetingen vertrekken en overige eisen

Starterwoning

Gezinswoning

3150*3950 mm

3750*3950 mm

3400*3300mm

Woonkamer(eethoek) 3150*2200 mm

2700*3700 (2k) 2700*4300 (4k) 2700*3600 mm

2500*3100mm

Woonkamer(zithoek)

Hoofdslaapkamer

2700*3300 mm

Overige slaapkamer(s) Keuken

2100*2800 mm

Badkamer

1800*3000 mm (wandopstelling) 1800*2400 mm (hoekopstelling) 1100*1800 mm

2300*2700 of 2100*3600 mm 2400*3600 mm (wandopstelling) 2400*3000 mm (hoekopstelling) 1800*2500 mm

Aantal toiletten

1

2

Eisen t.a.v. relatieschema

badkamer en hoofdslaapkamer op dezelfde bouwlaag

geen ingevangen vertrekken

Eisen t.a.v woningn.v.t. type Eisen t.a.v. toeganke- n.v.t. lijkheid

Bij voorkeur meerlaags Bij voorkeur grondgebonden

Seniorenwoning

3000*4300 of 3600*3700mm 2300*2700 of 2100*3600mm 1800*2700 mm

1700*2700 of 2150*2150 mm 2 directe verbinding tussen wk/kk, wk/hslk, en hslk/bk. mogelijk Bij voorkeur eenlaags liftontsluiting bij vloer >3000mm boven maaiveld

Woningkwaliteit na renovatie volgens het Woningwaarderingsstelsel Met het herontwikkelen van bestaande portiekblokken zijn hoge kosten gemoeid. De financiële haalbaarheid van de diverse ingrepen wordt mede bepaald door het huurniveau van de woningen na de renovatie. Dit huurniveau is direct gerelateerd aan het aantal punten dat een woning volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) oplevert. Van alle nieuwe woningtypen die in dit rapport worden voorgesteld, wordt de kwaliteit

56

daarom bepaald volgens dit puntenstelsel. Bij het vaststellen van het aantal punten dat aan een woning toegekend kan worden, wordt uitgegaan van de volgende aannames: •

•

• • • • •

Punten voor de woonvorm zijn afhankelijk van de bouwlaag. Voor woningen waarvan duidelijk is op welke bouwlaag ze gelegen zijn, zoals bij grondgebonden maisonnettes, zal deze ligging bij de berekening van het aantal WWSpunten worden aangehouden. Voor woningtypen die op verschillende verdiepingen gerealiseerd kunnen worden, zal worden uitgegaan van een ligging op de tweede bouwlaag. Gezien de ligging van de complexen in een vroeg naoorlogse wijk met het bijbehorende voorzieningenniveau, op relatief korte afstand van het centrum, en met een goede bereikbaarheid, worden 15 punten toegekend voor de woonomgeving. Het maximale aantal punten dat voor de woonomgeving kan worden toegekend bedraagt 25 punten WWS. De woning is voorzien van sanitair zoals is weergegeven op de plattegronden. De kwaliteit van het sanitair en de keukenuitrusting stemt overeen met wat verwacht mag worden bij sociale huurwoningen. Er worden enige maatregelen getroffen op het punt van warmte-isolatie. Per woning worden hiervoor 4 punten gerekend. Het maximale aantal punten dat voor warmte-isolatie toegekend kan worden bedraagt 15 punten WWS. Wanneer de voorgestelde ingrepen gepaard gaan met wijzigingen van de bestaande gevelindeling, en hierbij dienen nieuwe kozijnen toegepast te worden, dan zullen ramen met dubbele beglazing worden toegepast. De verwarmingsmogelijkheden van de bestaande woningen zijn niet bekend. Bij herontwikkeling wordt uitgegaan van de aanleg van een individueel gestookte centrale verwarmingsinstallatie met een hoogrendementsketel.

Bij de berekeningen van de puntentotalen wordt ervan uitgegaan dat een eventuele puntenaftrek voor veroudering geheel gecompenseerd wordt door de benodigde investeringen, en dat er geen puntenaftrek gerekend hoeft te worden voor hinderlijke situaties.

57

Bijlage II: Overzicht bouwtechnische specificaties In deze bijlage wordt een overzicht gegeven van de ingrepen, in technische zin, die ten grondslag liggen aan de kostenramingen van de verschillende plannen. 2A Fundering/onderbouw In beginsel wordt er in de kostenramingen van uitgegaan dat er aan de fundering en de (kelder)vloer geen maatregelen worden getroffen. Uitzondering hierop zijn de maatregelen die nodig zijn voor het realiseren een lift (het maken van een liftput) en een entree of trappenhuis in een uitbreiding (funderingspalen, betonbalken, vloer op grondslag). 2B Skelet Voor reparaties aan dragende binnenwanden is een bescheiden post per woning opgenomen. Voorzover dat volgt uit de plattegronden van de ontworpen planalternatieven, is gerekend op het dichtzetten van vervallen (deur)openingen in dragende wanden met metselwerk, uiteraard compleet met wandafwerking. Wanneer de plattegronden nieuwe trappen aangeven of wanneer trappenhuizen vervallen of liften worden geplaatst in de bestaande casco’s, is rekening gehouden met het aanpassen van de vloerconstructies door sloop dan wel uitbreiding ervan. Bij het maken van (lift)opbouwen worden ook de dakconstructies aangepast. 2C Daken Boeiboorden en goten worden compleet vervangen. Bestaande dakkapellen worden vervangen. Bij het plaatsen van een lift in een casco met een hellend dak wordt de liftopbouw gerealiteerd in de vorm van en dakkapel. De dakbedekking van hellende daken wordt gereviseerd. Dat wil zeggen dat gerekend is op het vervangen van nokken en kantpannen en voorts op het inboeten van nieuwe pannen (1 per m2 dakvlak). Voor de dakbedekking van platte daken wordt gerekend op compleet vervangen, inclusief isolatie. 2D Gevels Het voegwerk van de gevels en de kitvullingen ter plaatse van dilataties worden vervangen. Per woning is gerekend op een bescheiden post voor het herstellen van scheuren in gevels. Er is geen rekening gehouden met het ondervangen van structurele gebreken, die de oorzaak kunnen zijn van (ernstige) scheurvorming. Alle gevels worden gereinigd en gehydrofobeerd. Loodslabben en –loketten worden vervangen, net als gemetselde schoorstenen buitendaks. Buitenkozijnen worden vervangen (in meranti) compleet met deuren en ramen. In de nieuwe kozijnen worden eenvoudige suskasten aangebracht, alsmede HR++ glas. Waar in de bestaande situatie gesloten geveldelen zijn geschilderd wordt dit schilderwerk bij de renovatie vervangen. 2E Binnenwanden Alle bestaande niet-dragende binnenwanden (inclusief binnendeuren en –kozijnen) worden verwijderd. In de dragende binnenwanden is gerekend met het maken van doorbraken (portalen of lateien, compleet afgewerkt) als dat in verband met het samenvoegen van vertrekken of in verband met het aanbrengen van nieuwe binnendeuren nodig is.

58

Nieuwe separaties worden uitgevoerd in metal-stud met gezet stalen kozijnen en opdekdeuren in de woningen. De woningtoegangsdeuren en de deuren in bergingen en gemeenschappelijke ruimten (entree en ontsluitingssysteem) worden uitgevoerd als stompe deuren in houten kozijnen. De woningscheidende wanden en de gevels worden voorzien van voorzetwanden in metal-stud ten behoeve van de geluidisolatie resp. de warmte-isolatie. De wanden worden uiteraard voorzien van de nodige afwerkingen: blauw pleisterwerk, spuitwerk, tegelwerk, plinten. 2F Vloeren Voor het vergroten van bestaande balkons, dan wel het aanbrengen van nieuwe balkons, is uitgegaan van constructies op basis van azobe. Voor de te handhaven bestaande betonbalkons is gerekend op plaatselijke betonreparaties en op het vervangen van hemelwater-doorvoeren. Als balkons bij de woningen worden getrokken (als binnenruimte), is gerekend op het maken van opstortingen om het hoogteverschil met de bestaande binnenvloer op te heffen. Als een planalternatief uitgaat van galerijen als woningontsluiting, zijn die galerijen begroot als prefabbetonelementen op dito kolommen (2B), gefundeerd op palen (2A). Alle vloeren zijn voorzien van zwevende dekvloeren. Ter plaatse van badkamers, toiletten en trappenhuizen zijn vloertegels toegepast. Bestaande balkons zijn voorzien van een nieuwe waterkerende vloerafwerking en een afwerking om koudebruggen op te heffen. 2G Trappen en hellingen Wanneer trappenhuizen worden opgeheven zijn de betontrappen en tussenbordessen gesloopt. Ter plaatse van nieuw aangebrachte liften zijn de zolders met machinekamers ontsloten door middel van vliezotrappen. Balkonhekken zijn vervangen. Traphekken van gehandhaafde binnentrappen zijn geschilderd. Voor de gehandhaafde trappen en bordessen is gerekend op nieuw stukadoorwerk en schilderwerk aan de onderzijde. Verder worden in de trappenhuizen zogenaamde “akoestische” (plafond)platen aangebracht. 2H Plafonds Gerekend is op het vervangen van alle plafonds. De nieuwe plafonds worden uitgevoerd als stukadoorwerk op gipsplaten (dus geheel vlak afgewerkt). In de gemeenschappelijke ruimten zoals entrees is – evenals voor buitenplafonds van luifels en balkons – gerekend op plafonds op basis van multiplex. 3A Werktuigbouwkundige installaties De installaties worden in principe geheel vernieuwd. De nieuw werktuigbouwkundige installatie omvat: - een individuele gasgestookte cv met HR-ketel; de radiatoren worden voorzien van thermostatische kranen - een binnenriolering in pvc - een hemelwaterafvoer in pvc met verzinkt stalen onderstukken en antiklimbeugels - waterleidingen in koper met een drukverhogingsunit (hydrofoor) in de onderbouw - mechanische ventilatie van de woningen met warmteterugwinning

59

3B Elektrotechnische installaties Alle woningen worden voorzien van een nieuwe elektrische installatie (NEN 1010) met leidingen voor CTV en telefoon. In de openbare ruimten zijn eenvoudige lichtarmaturen voorzien. Per woning is een deurintercom (spraak) opgenomen. Rookmelders zijn voorzien conform het Bouwbesluit. 3C Lift en transport Wanneer een lift in het plan is opgenomen, is uitgegaan van een eenvoudige tractielift. 4A Vaste inrichting De vaste inrichting in alle plannen bestaat uit eenvoudige keukens, sanitair en postkasten. 5A Terrein Per portiek is een budget opgenomen voor het vervangen van bestratingen en buitenriolering en het aanbrengen van nieuwe beplanting.

60

Bijlage III: Kostenspecificaties 1

Burg. Van Leeuwenlaan (traditioneel bouwsysteem) Voorbeeldplannen Variant 1.0 Indeling als bestaand: 6 portieken zonder liften; 60 woningen / toegankelijk 12 woningen / 48 etagewoningen zonder lift Variant 1.1 Herindeling: 6 portieken zonder liften; 40 woningen / toegankelijk 8 woningen / 32 etagewoningen zonder Variant 1.2 Herindeling: 6 portieken en 2 liften; 40 woningen / toegankelijk 24 woningen (1 lift per 12 woningen) / 16 etagewoningen zonder lift Variant 1.3 Herindeling: 4 portieken en 4 liften; 40 woningen / toegankelijk 40 woningen (1 lift per 10 woningen) / geen etagewoningen zonder lift Kerngegevens per plan 1 voorbeeldplannen 2 doelgroep 3 aantal bouwlagen 4 aantal liften per blok 5 aantal woningen per blok 6 aantal kamers per woning (gemiddeld) 7 percentage nul-trapswoningen 8 m2 GBO (gebruiksoppervlakte) per woning 9 m2 BVO (bruto vloeroppervlakte) per woning 10 m3 BI (bruto inhoud) per woning bouwkosten (excl. BTW d.d. 01-07-2004) 11 bouwkosten per woning 12 bouwkosten per m2 GBO 13 bouwkosten per m2 BVO 14 bouwkosten per m3 BI investering per woning (incl. BTW) 15 bouwkosten + bijkomende kosten (incl. BTW) 16 geschatte bedrijfswaarde bestaande woningen 17 totale stichtingskosten per nieuwe woning indicatie maandhuur (kostprijs) 18 BAR 6%

2

m2 m2 m3

1.0 STA 5 0 60 2,0 20% 63 76 247

1.1 STA/SEN 5 0 40 3,5 20% 96 116 375

1.2 SEN/STA 5 2 40 3,3 60% 94 116 375

1.3 SEN 5 4 40 3,5 100% 87 114 369

EUR EUR EUR EUR

56.357 893 746 228

82.907 878 730 225

87.006 902 730 225

91.863 972 744 229

EUR EUR EUR

80.500 21.000 101.500

118.400 31.500 149.900

124.200 31.500 155.700

131.200 31.500 162.700

EUR

508

750

779

814

Coornhertstraat (traditioneel bouwsysteem) Voorbeeldplannen Variant 2.0 Indeling als bestaand: 7,5 portieken zonder liften; 60 woningen / toegankelijk 0 woningen Variant 2.1 Herindeling: 7,5 portieken zonder liften; 15+21+3 = 39 woningen / toegankelijk 0 woningen / bezoekbaar 0 woningen (voor starters) Variant 2.2 Herindeling: 7,5 portieken met lift en galerijen; 5x7+5x1 = 40 woningen / toegankelijk 40 woningen (voor gezinnen) Kerngegevens per plan 1 voorbeeldplannen 2 doelgroep 3 aantal bouwlagen 4 aantal liften per blok 5 aantal woningen per blok 6 aantal kamers per woning (gemiddeld) 7 percentage nul-trapswoningen 8 m2 GBO (gebruiksoppervlakte) per woning 9 m2 BVO (bruto vloeroppervlakte) per woning 10 m3 BI (bruto inhoud) per woning bouwkosten (excl. BTW d.d. 01-07-2004) 11 bouwkosten per woning 12 bouwkosten per m2 GBO 13 bouwkosten per m2 BVO 14 bouwkosten per m3 BI investering per woning (incl. BTW) 15 bouwkosten + bijkomende kosten (incl. BTW) 16 geschatte bedrijfswaarde bestaande woningen 17 totale stichtingskosten per nieuwe woning indicatie maandhuur (kostprijs) 18 BAR 6%

m2 m2 m3

2.0 n.v.t. 5 0 60 2,5 0% 54 90 244

2.1 STA 5 0 39 4,0 0% 83 139 376

2.2 GEZ 5 1 40 4,0 100% 93 138 373

EUR EUR EUR EUR

78.075 943 561 208

93.034 999 675 249

EUR EUR EUR

111.500 27.700 139.200

132.900 27.000 159.900

EUR

696

800

61

3

Van Veldekehof (traditioneel bouwsysteem) Voorbeeldplannen Variant 3.0 Indeling als bestaand: 2,5 portieken zonder liften; 15 woningen / toegankelijk 0 woningen Variant 3.1 Herindeling: 2,5 portieken zonder liften; 5+10 = 15 woningen / toegankelijk 0 woningen / bezoekbaar 0 woningen (voor gezinnen resp. starters) Kerngegevens per plan 1 voorbeeldplannen 2 doelgroep 3 aantal bouwlagen 4 aantal liften per blok 5 aantal woningen per blok 6 aantal kamers per woning (gemiddeld) 7 percentage nul-trapswoningen 8 m2 GBO (gebruiksoppervlakte) per woning 9 m2 BVO (bruto vloeroppervlakte) per woning 10 m3 BI (bruto inhoud) per woning bouwkosten (excl. BTW d.d. 01-07-2004) 11 bouwkosten per woning 12 bouwkosten per m2 GBO 13 bouwkosten per m2 BVO 14 bouwkosten per m3 BI investering per woning (incl. BTW) 15 bouwkosten + bijkomende kosten (incl. BTW) 16 geschatte bedrijfswaarde bestaande woningen 17 totale stichtingskosten per nieuwe woning indicatie maandhuur (kostprijs) 18 BAR 6%

4

m2 m2 m3

3.0 n.v.t. 4 0 15 4,3 0% 82 133 351

3.1 GEZ/STA 4 0 15 3,0 0% 82 133 351

EUR EUR EUR EUR

88.579 1.076 668 252

EUR EUR EUR

126.500 27.000 153.500

EUR

768

Van Hemertstraat (RBM bouwsysteem) Voorbeeldplannen Variant 4.0 Indeling als bestaand: 8 portieken zonder liften; 64 woningen / toegankelijk 0 woningen Variant 4.1 Herindeling: galarijmaisonnettes met liften; 32 woningen / toegankelijk 0 woningen / bezoekbaar 32 woningen (voor gezinnen) Kerngegevens per plan (voorlopige gegevens) 1 voorbeeldplannen 2 doelgroep 3 aantal bouwlagen (exclusief onderbouw van winkels) 4 aantal liften per blok 5 aantal woningen per blok 6 aantal kamers per woning (gemiddeld) 7 percentage nul-trapswoningen 8 m2 GBO (gebruiksoppervlakte) per woning m2 9 m2 BVO (bruto vloeroppervlakte) per woning m2 10 m3 BI (bruto inhoud) per woning m3 bouwkosten (excl. BTW d.d. 01-07-2004) 11 bouwkosten per woning EUR 12 bouwkosten per m2 GBO EUR 13 bouwkosten per m2 BVO EUR 14 bouwkosten per m3 BI EUR investering per woning (incl. BTW) 15 bouwkosten + bijkomende kosten (incl. BTW) EUR 16 geschatte bedrijfswaarde bestaande woningen EUR 17 totale stichtingskosten per nieuwe woning EUR indicatie maandhuur (kostprijs) 18 BAR 6% EUR

4.0 n.v.t. 4 0 64 4,0 0% 65

4.1 GEZ 4 2 32 5,0 0% 133 175 247 113.506 853 649 460 162.100 43.100 205.200 1.026

62

5

Badrianhof (Airey bouwsysteem) Voorbeeldplannen Variant 5.0 Indeling als bestaand: 3,5 portieken zonder liften; 21 woningen / toegankelijk 0 woningen / bezoekbaar 7 Variant 5.1 Herindeling: 3,5 portieken zonder liften; 7+14 = 21 woningen / toegankelijk 7 woningen / bezoekbaar 7 woningen (voor starters) Kerngegevens per plan 1 voorbeeldplannen 2 doelgroep 3 aantal bouwlagen 4 aantal liften per blok 5 aantal woningen per blok 6 aantal kamers per woning (gemiddeld) 7 percentage nul-trapswoningen 8 m2 GBO (gebruiksoppervlakte) per woning 9 m2 BVO (bruto vloeroppervlakte) per woning 10 m3 BI (bruto inhoud) per woning bouwkosten (excl. BTW d.d. 01-07-2004) 11 bouwkosten per woning 12 bouwkosten per m2 GBO 13 bouwkosten per m2 BVO 14 bouwkosten per m3 BI investering per woning (incl. BTW) 15 bouwkosten + bijkomende kosten (incl. BTW) 16 geschatte bedrijfswaarde bestaande woningen 17 totale stichtingskosten per nieuwe woning indicatie maandhuur (kostprijs) 18 BAR 6%

6

m2 m2 m3

5.0 n.v.t. 4 0 21 3,3 33% 55 75 241

5.1 STA 3 0 21 1,0 33% 58 77 248

EUR EUR EUR EUR

67.530 1.162 875 272

EUR EUR EUR

96.400 18.300 114.700

EUR

574

Vervangende nieuwbouw Voorbeeldplannen Variant 6.0 Voorbeeld Refentieproject Venray

Kerngegevens per plan 1 voorbeeldplannen 2 doelgroep 3 aantal bouwlagen (boven parkeerkelder) 4 aantal liften per blok 5 aantal woningen per blok 6 aantal kamers per woning (gemiddeld) 7 percentage nul-trapswoningen 8 m2 GBO (gebruiksoppervlakte) per woning 9 m2 BVO (bruto vloeroppervlakte) per woning 10 m3 BI (bruto inhoud) per woning bouwkosten (excl. BTW d.d. 01-07-2004) 11 bouwkosten per woning 12 bouwkosten per m2 GBO 13 bouwkosten per m2 BVO 14 bouwkosten per m3 BI investering per woning (incl. BTW) 15 bouwkosten + bijkomende kosten (incl. BTW) 16 geschatte bedrijfswaarde bestaande woningen 17 totale stichtingskosten per nieuwe woning indicatie maandhuur (kostprijs) 18 BAR 6%

m2 m2 m3

6.0 SEN 5 1 37 3,0 100% 102 155 450

EUR EUR EUR EUR

109.881 1.079 710 244

EUR EUR EUR

156.900 52.000 208.900

EUR

1.045

incl. sloopkosten

63

Winket voor de bouw - 22-11-2004

Schema's casco Burg. Van Leeuwenlaan - Amsterdam Tuinsteden (dossier nr. 40114) Variant A indeling als bestaand: 6 portieken zonder liften; 60 woningen / toegankelijk 12 woningen / 48 etagewoningen zonder lift

Variant 1.1 met 6 portieken zonder liften; 40 woningen / toegankelijk 8 woningen / 32 etagewoningen zonder lift

Variant 1.2 met 6 portieken en 2 liften; 40 woningen / toegankelijk 24 woningen (1 lift per 12 woningen) / 16 etagewoningen zonder lift

Veriant 1.3 met 4 portieken en 4 liften; 40 woningen / toegankelijk 40 woningen (1 lift per 10 woningen) / geen etagewoningen zonder lift

Maatregelen per bouwblok (oorspronkelijk 6 portieken met 60 woningen) hoeveelheden 1.0 1.2 2A (11)

(13)

(16) (17)

2B (21) (22)

(23)

(27)

(28)

2C (27)

(37)

FUNDERING bodemvoorzieningen grondwerk kleinschalig bronbemaling bouwput (per m2 BO) vloeren op grondslag vloer op grndsl.slp.: beton liftput: wand 250 mm dik liftput: vloer 250 mm dik funderingsconstructies fundering: bm.balk paalfnd. 450x500 (trad.kis paalfunderingen fundering: stalenbuispaal (algemeen) heistell. fundering: stalenbuispaal diam. 219 lg 16 m

eh-prijs 1.3

985 0 0 985 0 0 0 985 0 985 0 0

985 20 30 985 15 22 15 985 22 985 1 6

985 40 60 985 30 44 30 985 44 985 1 12

SKELET buitenwanden (constructief) binnenwanden (constructief) bi.wand: maken opening/doorgang - zie 2E(32 bin.wand rep: metselwerk scheur herstellen bi.wand: sluiten opening in halfstns.mw vloeren (constructief) vrijdr.vloer: slopen betonvloer vrijdr.vloer: aanwerken/uitbreiden betonvloer daken (constructief) dakconstr.: slopen systeemvloer dakconstr.: aanwerken/uitbreiden systeemvl. dakconstr.: voorzieningen tbv installaties hoofddraagconstructies staalconstructie woning

1.165 3.472 0 60 0 3.276 0 0 1.158 0 0 0 4.531 0

1.165 3.472 0 60 310 3.276 75 25 1.158 15 5 8 4.631 2

1.165 3.472 0 60 340 3.276 150 50 1.158 30 10 16 4.543 4

DAKEN dakafbouwconstructies dakrandconst.slp: boeiboord+trim dakrandconst.aan: boeiboord vlak kopgevels gootconstr.slp: bakgoot gootconstr.aan: bakgoot zink dakopeningen dakkapel aan: kozijn drm. dakkapel aan: paneel kunststof

1.158 26 26 175 175 2 0 0

1.158 26 26 175 175 16 26 21

1.158 26 26 175 175 32 52 42

bouwkosten in EUR 01.07.04 1.0 1.2 1.3

45 10

-

900 300

1.800 600

105 166 103

-

1.575 3.652 1.545

3.150 7.304 3.090

153

-

3.366

6.732

501 880

-

501 5.280

501 10.560

62 146

3.720 -

3.720 45.260

3.720 49.640

125 303

-

9.375 7.575

18.750 15.150

79 303 44

-

1.185 1.515 352

2.370 3.030 704

2.175

-

4.350

8.700

5 53 10 56

130 1.378 1.750 9.800

130 1.378 1.750 9.800

130 1.378 1.750 9.800

328 83

-

8.528 1.743

17.056 3.486

Amsterdam Westelijke Tuinsteden - Overzicht kosten - 1 v Leeuwenlaan - 1


Maatregelen per bouwblok (oorspronkelijk 6 portieken met 60 woningen) hoeveelheden 1.0 1.2

(47)

2D (21)

(31)

(41)

2E (22)

(32)

(42)

2F (23)

(33) (43)

eh-prijs 1.3

dakkapel aan: dakje+bedek.+plaf. dakkapel aan: boeiboord + trim dakkapel aan: zijwangen (Rc=3,0) dakafwerkingen dakafw: slp.pannen en latten dakafw: vrv.randpan beton dakafw: inboeten pannen.

0 0 0 1.158 0 201 1.158

15 20 10 1.158 16 201 1.158

30 40 20 1.158 32 201 1.158

GEVELS buitenwandafbouwconstructies gevelwand rep: vrv.voegwerk gevelwand rep: vrv.dilatatie gevelwand rep: mw.scheur herst gevelwand: gevelreiniging gevelwand: hydrofoberen gevel voorz: vent.koker renovatie schoorsteen rand: vrv.loodslab schoorsteen rand: vrv.loodloket schrstn.rep: vrv.top mtsw.hell.dak schrstn.afw: vrv.voegw.hell.dak buitenwandopeningen bu.wandopening: deur-/raamopening in mw bu.kozijn slp: incl.deur+raam bu.kozijn kozijn aan: hardhout in best gevel bu.kozijn deur: voordeur drm. bu.kozijn deur: tuindeur drm. bu.kozijn raam: draairaam drm. bu.kozijn raam: klepraam drm. bu.kozijn voorz.: ventilatierooster met suskast bu.kozijn paneel aan: kunststof bu.kozijn glas aan : dubbelglas HR++ bu.kozijn rand: vrv.raamdorpel bu.kozin rand: vrv.deurdorpel bu.kozijn rand: aan.architr+pltst

2.186 1.568 30 60 1.568 1.568 240 25 50 10 30 1.568 0 1.568 1.568 6 192 360 180 180 180 957 360 12 1.568

2.176 1.568 30 60 1.568 1.568 240 25 50 10 30 1.578 14 1.568 1.578 6 182 360 170 180 180 964 360 16 1.578

2.156 1.568 30 60 1.568 1.568 240 25 50 10 30 1.598 42 1.568 1.598 4 192 360 180 180 180 979 360 16 1.598

buitenwandafwerkingen gevelwand afw: vrv.struc.muurv

2.186 90

2.176 90

2.156 90

BINNENWANDEN binnenwandafbouwconstructies separatie slp: lichte steenachtige wand (gips) separaties: metal-stud 75mm (-15dB/30min) bin.kanaal slp: gemetseld binnenwandopeningen bi.wandopening: doorbraak in steens mw <3m bi.kozijn slp: deurkozijn incl.deur bi.kozijn aan: deurkoz.stl. bovenlicht (2.600 h bi.kozijn aan: deurkoz. staal z/b-licht (2.600 h bi.kozijn: binnenpui hout bi.kozijn deur aan: multiplex deur bi.kozijn deur aan: glasdeur drm. bi.kozijn deur: opdek gemof.honrtvul. (2.315 h bi.kozijn rand: aan.dorpel holonite binnenwandafwerkingen voorzetw: metal-stud 115mm (Rc=2,5) binnenwand afw: slp.wandtegels binnenwand afw: vrv.blw.pleist binnenwand afw: spuitwerk binnenwand afw: tegelwerk binnenwand rand: sloop plinten (hout) binnenwand rand: aan.plinten (hout)

2.325 1.515 2.325 60 1.675 0 600 540 60 150 60 60 540 120 12.759 3.443 300 3.650 1.500 1.200 4.725 4.125

1.261 1.515 1.261 60 1.075 648 600 330 40 100 40 40 330 120 10.631 2.822 300 2.975 1.400 800 4.725 3.537

1.617 1.515 1.617 60 1.000 864 600 300 40 100 40 40 300 120 11.344 2.635 300 2.729 1.200 800 4.725 3.801

VLOEREN vloerafbouwconstructies balkon aan: vergroten zeembalkon balkon: plaatsel.betonrep. balkon voorz.: vrv.hwa.doorvoer balkon rand: vrv.loodaansl+mw. balkon aan: balkonvloer azobe. secundaire vloer: opstorting beton dik 100 mm vloeropeningen vloeropening: vrv.luik met isolatie vloerafwerkingen vloerafw: slp.dhg.vloertegels vloerafw: rep.cementdekvloer

444 0 120 120 540 360 0 155 12 4.705 150 150

444 216 120 120 450 295 65 220 12 4.705 150 150

444 0 120 120 540 410 0 230 12 4.705 150 150


136 49 173

-

2.040 980 1.730

4.080 1.960 3.460

9 25 4

5.025 4.632

144 5.025 4.632

288 5.025 4.632

33 27 66 19 17 25 40 48 1.065 38

51.744 810 3.960 29.792 26.656 6.000 1.000 2.400 10.650 1.140

51.744 810 3.960 29.792 26.656 6.000 1.000 2.400 10.650 1.140

51.744 810 3.960 29.792 26.656 6.000 1.000 2.400 10.650 1.140

281 21 165 468 383 153 94 150 83 84 36 84 18

32.928 258.720 2.808 73.536 55.080 16.920 27.000 14.940 80.371 12.960 1.008 28.224

3.934 32.928 260.370 2.808 69.706 55.080 15.980 27.000 14.940 80.980 12.960 1.344 28.404

11.802 32.928 263.670 1.872 73.536 55.080 16.920 27.000 14.940 82.198 12.960 1.344 28.764

31

2.790

2.790

2.790

17 52 101

25.755 120.884 6.060

25.755 65.567 6.060

25.755 84.100 6.060

230 9 94 163 125 616 465 81 37

5.400 50.760 9.780 18.750 36.960 27.900 43.740 4.440

149.040 5.400 31.020 6.520 12.500 24.640 18.600 26.730 4.440

198.720 5.400 28.200 6.520 12.500 24.640 18.600 24.300 4.440

45 29 25 6 38 3 5

154.913 8.700 91.245 9.000 45.600 14.176 20.627

126.968 8.700 74.370 8.400 30.400 14.176 17.687

118.584 8.700 68.228 7.200 30.400 14.176 19.007

310 24 58 146 176 72

2.880 6.960 78.840 63.360 -

66.960 2.880 6.960 65.700 51.850 4.666

2.880 6.960 78.840 72.160 -

29

348

348

348

17 31

2.550 4.650

2.550 4.650

2.550 4.650



Maatregelen per bouwblok (oorspronkelijk 6 portieken met 60 woningen) hoeveelheden 1.0 1.2 vloerafw.aan: zwevende cementdekvloer op i vloerafw.aan: dhg.vloertegels balkon afw: vrv.tegels en bed. 2G (24)

(34)

(44)

2H (45)

3A (51)

(52)

(53)

(54)

(57)

3B (61)

(63)

eh-prijs 1.3

4.260 545 444

4.260 450 370

4.260 415 444

24 0 0 0 456 144 312 312 24 192 48 192

24 0 0 2 522 144 312 378 24 192 48 192

16 8 20 4 426 96 312 330 16 128 32 128

PLAFONDS plafondafwerkingen plafond: slp.plaatmateriaal plafond aan: plaf.hangers <4m> plafond aan: stukw. op gipsplaat plafond aan: multiplex op rachels

4.285 437 3.848 3.848 437

4.126 437 3.765 3.765 361

4.188 437 3.751 3.751 437

WERKTUIGBOUWKUNDIGE INSTALLATIES warmte-opwekking en distributie c.v.: ketel etc. HR 22kW c.v.rookgasafv.: dubw.pijp. doorvoer: gevel rook gesl.sys. warmte-distributie: buisleiding koper 15-22mm warmte-distributie: buisleiding koper 35-42mm warmte-distributie: leidingisolatie warmte-distributie: radiator (enkel) cap. 0.9 kW warmte-distributie: radiator (dubbel) cap. 1.8 k warmte-distrubutie: meerpr.thermos.kranen afvoeren h.w.a: slp.leidingen h.w.a.aan: p.v.c. 80mm h.w.a.aan: verznkt staal 100mm h.w.a.voorz: anti-klimbeugel bi.riolering: slp.leidingen bi.riolering voorz: doorvoer bi.riolering aan: grondl.160mm (PVC) bi.riolering aan: grondl.125mm (PVC) bi.riolering aan: grondl.110mm (PVC) bi.riolering aan: standl.125mm (PVC) bi.riolering aan: standl.110mm (PVC) bi.riolering aan: afvoer 50mm (PVC) doorvoer: hel.dak riven 75mm water waterinstall: slp.leidingen waterinstall.: buisleiding koper 12 mm waterinstall.: buisleiding koper 15 mm waterinstall.: buisleiding koper 28 mm waterinstall.afw: leidingisolatie waterinstall.aan: dukverhogingsunit/hydrofoor gassen gasinstall: slp.leidingen gasinstall.aan: leiding 21mm gasinstall.aan: leiding 27mm luchtbehandeling mech.vent.: wtw-unit mech.vent.: kanaal 125mm mech.vent.: inblaas- en afzuigrooster doorvr.aan: hel.dak vent.125mm

4.531 60 60 60 1.440 960 1.440 300 0 300 4.531 180 144 36 12 600 60 50 60 60 36 40 360 6 4.531 600 480 360 144 240 2 4.531 600 600 144 4.531 60 720 360 60

4.631 40 40 40 1.440 640 1.440 220 40 260 4.631 180 144 36 12 600 80 50 60 40 36 40 360 6 4.631 600 480 240 96 240 2 4.631 600 400 96 4.631 40 1.280 240 40

4.543 40 40 40 1.440 640 1.440 220 40 260 4.543 180 144 36 12 600 80 50 60 40 36 40 360 6 4.543 600 480 240 96 240 2 4.543 600 400 96 4.543 40 1.200 240 40

ELEKTROTECHNISCHE INSTALLATIES electra algemeen kanalisatie: kabelgoot breed 200-270 mm kanalisatie: kabelladder breed 200 mm elektra aan: onderverdeelinrichting elektra aan: bekabeling laagspanning verlichting elektra: sloop bestaande installatie

4.531 84 90 2 348 4.531 60

4.631 84 60 2 288 4.631 60

4.543 84 60 2 288 4.543 60

TRAPPEN, HELLINGEN, BALUSTRADES trappen en hellingconstructies trap slp: betontrappen trap slp: bordesvloer bi.trap aan: vliezotrap balustrades en leuningen traphek afw: vlg.alk.dekverf balkonhek slp: spijlenhek balkonhek aan: staal trap- en hellingafwerkingen bi.trap afw: vrv.stukwerk bi.trap afw: aan.akoest.platen trap afw: sts.struc.muurv.

28 70 56

bouwkosten in EUR 01.07.04 1.0 1.2 1.3 119.280 38.178 24.864

119.280 31.500 20.720

119.280 29.050 24.864

618

2.376 5.420 1.236

297 271 309

-

16 9 107

2.304 2.808 33.384

2.304 2.808 40.446

1.536 2.808 35.310

52 69 16

9.984 3.312 3.072

9.984 3.312 3.072

6.656 2.208 2.048

10 16 51 88

4.368 61.568 196.248 38.438

4.368 60.240 192.015 31.786

4.368 60.016 191.301 38.438

1.856 35 82 11 21 9 130 156 24

111.360 2.100 4.920 15.840 20.160 12.960 39.000 7.200

74.240 1.400 3.280 15.840 13.440 12.960 28.600 6.240 6.240

74.240 1.400 3.280 15.840 13.440 12.960 28.600 6.240 6.240

3 17 35 41 3 17 50 42 35 35 29 21 28

540 2.448 1.260 492 1.800 1.020 2.500 2.520 2.100 1.260 1.160 7.560 168

540 2.448 1.260 492 1.800 1.360 2.500 2.520 1.400 1.260 1.160 7.560 168

540 2.448 1.260 492 1.800 1.360 2.500 2.520 1.400 1.260 1.160 7.560 168

3 25 27 34 9 1.500

1.800 12.000 9.720 4.896 2.160 3.000

1.800 12.000 6.480 3.264 2.160 3.000

1.800 12.000 6.480 3.264 2.160 3.000

3 24 27

1.800 14.400 3.888

1.800 9.600 2.592

1.800 9.600 2.592

1.145 20 18 98

68.700 14.400 6.480 5.880

45.800 25.600 4.320 3.920

45.800 24.000 4.320 3.920

35 25 1.025 5

2.940 2.250 2.050 1.740

2.940 1.500 2.050 1.440

2.940 1.500 2.050 1.440

100

6.000

6.000

6.000



Maatregelen per bouwblok (oorspronkelijk 6 portieken met 60 woningen) hoeveelheden 1.0 1.2

(64)

(65)

3C (66)

4 4A

5 5A

(7-)

(90)

eh-prijs 1.3

elektra: infraisen leidingen meterkast/inr: prefab mk. meterkast/inr: meterschot elektra: inst.kast 5 groep 230V elektra: lichtpunt + 1-polige schakelaar elektra: lichtpunt + 2-polige wisselschakelaar elektra: wandcontactdoos dubbel elektra: wandcontactdoos enkel randaarde elektra: wandcontactdoos dubbel randaarde elektra: TL-armatuur (extra) communicatie communicatie: loze leiding (7m) communicatie: deurintercom beveiliging beveiliging aan: rookmelder (lichtnet/accu)

960 60 60 60 480 60 720 120 300 60 4.531 180 60 4.531 60

640 40 40 40 350 120 560 80 200 70 4.631 160 40 4.631 80

640 40 40 40 340 120 560 80 200 60 4.543 160 40 4.543 80

LIFT EN TRANSPORT lift en transport lift aan: liftinstall. 6-8 pers. (cabine+machine) lift aan: meer/minder per stop

0 0 0

2 2 10

4 4 20

30.000 3.750

VASTE INRICHTINGEN vaste inrichtingen meubilering: postkasten keukeninr: slp.aanrecht licht keukeninr.: aanrecht 3 elem. keukeninr.: aanrecht 4 elem. keukeninr.: bovenkastje keukenapp.: afzuigkap sanitair: slp.toestellen sanitair aan: toiletcombi (basis) sanitair aan: wastafelcombi (basis) sanitair aan: fonteincombi (basis) sanitair aan: douchegarn+sifon (basis) sanitair aan: gootstn.kr+sifon (basis) sanitair aan: wasmach.kr+sifon (basis)

4.531 60 60 60 0 120 60 120 60 60 0 60 60 60

4.631 40 60 0 40 120 40 120 80 40 40 40 40 80

4.543 40 60 0 40 120 40 120 80 40 40 40 40 80

TERREIN terrein bestrating slp: betontegels bestrating aan: betontegels bestrating aan: trottoirband beplanting: bomen en struiken buitenriolering: pvc 160mm buitenriolering: hwa 110mm terreininrichting: rijwielbeugel

1.700 60 60 48 760 60 60 36

1.700 60 120 48 700 60 60 24

DIRECTE BOUWKOSTEN DIVERSEN diversen diversen tbv bouwkundigwerk

4.531 4.531

4.631 4.631

3 144 27 648 54 94 31 34 37 222

2.880 8.640 1.620 38.880 25.920 5.640 22.320 4.080 11.100 13.320

1.920 5.760 1.080 25.920 18.900 11.280 17.360 2.720 7.400 15.540

1.920 5.760 1.080 25.920 18.360 11.280 17.360 2.720 7.400 13.320

26 135

4.680 8.100

4.160 5.400

4.160 5.400

70

4.200

5.600

5.600

-

60.000 37.500

120.000 75.000

110 52 350 438 70 130 17 272 318 215 169 117 70

6.600 3.120 21.000 8.400 7.800 2.040 16.320 19.080 10.140 7.020 4.200

4.400 3.120 17.520 8.400 5.200 2.040 21.760 12.720 8.600 6.760 4.680 5.600

4.400 3.120 17.520 8.400 5.200 2.040 21.760 12.720 8.600 6.760 4.680 5.600

1.700 60 80 32 740 60 60 24

4 41 19 5 30 19 36

240 2.460 912 3.800 1.800 1.140 1.296

240 4.920 912 3.500 1.800 1.140 864

240 3.280 608 3.700 1.800 1.140 864

4.543 4.543

6

27.186

27.786

27.258

2.858.365 178.308 3.036.673 212.567 129.970 3.379.210

2.943.172 182.243 3.125.415 218.779 133.768 3.477.962

3.125.979 178.780 3.304.759 231.333 141.444 3.677.536

56.320 892 746

86.949 928 751

91.938 1.057 809

Totaal directe bouwkosten Algemene bouw(plaats)kosten Algemene bedrijfskosten bouwbedrijf Winst en risico Totaal bouwkosten exclusief BTW

7,0% 4,0%

Bouwkosten exclusief BTW per woning Bouwkosten exclusief BTW per m2 GBO Bouwkosten exclusief BTW per m2 BVO

60 3.788 4.531

40 3.749 4.631


40 3.479 4.543


Schema's casco Coornhertstraat - Amsterdam Tuinsteden (studieproject 2) Bestaand: 7,5 portieken zonder liften; 60 woningen / toegankelijk 0 woningen (geen plan)

Variant 2.1: 7,5 portieken zonder liften; 15+21+3 = 39 woningen / toegankelijk 0 woningen / bezoekbaar 0 woningen (voor starters)

Variant 2.2: 7,5 portieken met lift en galerijen; 5x7+5x1 = 40 woningen / toegankelijk 40 woningen (voor gezinnen)

Maatregelen per bouwblok (oorspronkelijk 7,5 portieken met 60 woningen) 2.1 2A

2B

2C

FUNDERING (11) bodemvoorzieningen grondwerk kleinschalig grondwerk bronbemaling bouwput (per m2 BO) (13) vloeren op grondslag vloer op grndsl.slp.: beton liftput: wand 250 mm dik liftput: vloer 250 mm dik (16) funderingsconstructies fundering: gevelbalk paalfund. 350x500 (trad.kist) fundering: bm.balk paalfnd. 450x500 (trad.kist) fundering: 2-paalspoer afm. 500x1.000x500 (17) paalfunderingen fundering: stalenbuispaal (algemeen) heistell. fundering: stalenbuispaal diam. 219 lg 16 m SKELET (21) buitenwanden (constructief) gevel-bi.blad aan: kzst M214 (22) binnenwanden (constructief) bi.wand: maken opening/doorgang - zie 2E(32) bin.wand rep: metselwerk scheur herstellen bi.wand: sluiten opening in halfstns.mw bi.wand: sluiten opening in steens mw (23) vloeren (constructief) vrijdr.vloer: slopen betonvloer vrijdr.vloer: aanwerken/uitbreiden betonvloer vrijdr.vloer: et. kanaalplaat<4m> (27) daken (constructief) dakconstr.: kanaalplaat<4m> (28) hoofddraagconstructies staalconstructie woning beton kolom diameter 250mm (prefab) DAKEN

hoeveelheden 2.2

944 0 0 0 944 0 0 0 944 0 0 0 944 0 0

959 6 86 100 959 0 10 15 959 15 0 24 959 1 54

1.131 0 4.025 0 60 75 128 4.203 0 0 0 1.104 0 5.427 0 0

1.241 110 4.155 0 60 75 128 4.452 155 369 36 1.119 15 5.517 1 528

eh-prijs

bouwkosten in EUR 01.07.04 2.1 2.2

45 19 10

-

270 1.634 1.000

105 166 103

-

1.660 1.545

163 153 183

-

2.445 4.392

501 880

-

501 47.520

84

-

9.240

62 146 234

3.720 10.950 29.835

3.720 10.950 29.835

125 303 44

-

19.360 111.807 1.584

44

-

660

2.175 100

-

2.175 52.800

(27) dakafbouwconstructies dakrandconst.slp: boeiboord+trim dakrandconst.aan: boeiboord vlak kopgevels dakrandconst: dakrand alu. (zonder boeiboord) gootconstr.slp: bakgoot gootconstr.aan: bakgoot zink (37) dakopeningen dakkapel aan: kozijn drm. dakkapel aan: paneel kunststof dakkapel aan: dakje+bedek.+plaf. dakkapel aan: boeiboord + trim dakkapel aan: zijwangen (Rc=3,0) (47) dakafwerkingen dak-voorz: cementvloer-afschot dakafw.aan: 2 lg bit.bedek. geplakt dakafw: vrv.randpan beton dakafw: inboeten pannen. 2D

2E

2F

GEVELS (21) buitenwandafbouwconstructies gevelwand rep: vrv.voegwerk gevelwand rep: vrv.dilatatie gevelwand rep: mw.scheur herst gevelwand: gevelreiniging gevelwand: hydrofoberen gevel-bu.blad: baksteen (Rc=3,0) schoorsteen rand: vrv.loodslab schoorsteen rand: vrv.loodloket schrstn.rep: vrv.top mtsw.hell.dak schrstn.afw: vrv.voegw.hell.dak (31) buitenwandopeningen bu.kozijn slp: incl.deur+raam bu.kozijn kozijn aan: hardhout in best gevel bu.kozijn kozijn aan: hardhout bu.kozijn deur: voordeur drm. bu.kozijn deur: tuindeur drm. bu.kozijn deur: multiplex. bu.kozijn raam: draairaam drm. bu.kozijn raam: klepraam drm. bu.kozijn voorz.: ventilatierooster met suskast bu.kozijn paneel aan: kunststof bu.kozijn glas aan : dubbelglas HR++ bu.kozijn rand: vrv.raamdorpel bu.kozin rand: vrv.deurdorpel bu.kozijn rand: aan.architr+pltst (41) buitenwandafwerkingen gevelwand afw: vrv.struc.muurv BINNENWANDEN (22) binnenwandafbouwconstructies separatie slp: zware steenachtige wand (baksteen) separaties: metal-stud 75mm (-15dB/30min) bin.kanaal slp: gemetseld (32) binnenwandopeningen bi.wandopening: doorbraak in halfstns.mw <3m> bi.wandopening: doorbraak in steens mw <3m> bi.kozijn slp: deurkozijn incl.deur bi.kozijn aan: deurkoz.stl. bovenlicht (2.600 hg) bi.kozijn: binnenpui hout bi.kozijn deur aan: multiplex deur bi.kozijn deur: opdek gemof.honrtvul. (2.315 hg) bi.kozijn rand: aan.dorpel holonite (42) binnenwandafwerkingen voorzetw: metal-stud 115mm (Rc=2,5) binnenwand afw: slp.wandtegels binnenwand afw: vrv.blw.pleist binnenwand afw: spuitwerk binnenwand afw: tegelwerk binnenwand rand: sloop plinten (hout) binnenwand rand: aan.plinten (hout) VLOEREN (23) vloerafbouwconstructies balkon: plaatsel.betonrep. balkon voorz.: vrv.hwa.doorvoer balkon rand: vrv.loodaansl+mw. balkon aan: balkonvloer azobe. galerij: vloer 1.5x3 m2 (33) vloeropeningen

1.104 28 28 0 167 167 42 23 20 40 120 36 1.104 0 0 108 1.104

1.119 28 28 16 167 167 42 23 20 40 120 36 1.119 15 15 108 1.104

1.908 1.908 30 60 1.908 1.908

2.021 1.908 30 60 1.908 1.908 113 16 32 5 16 1.460 1.382 1.382 78 46 150 14 300 150 156 150 922 275 32 1.382 2.021 40

16 32 5 16 1.382 1.382 1.382 0 8 150 14 300 150 150 150 852 275 30 1.382 1.908 40

1.210 1.210 1.660 1.660 1.210 1.450 30 30 528 528 90 90 140 240 615 615 267 320 205 0 79 0 267 320 117 120 11.601 11.971 3.932 3.932 300 300 4.970 4.970 790 890 780 780 4.297 4.297 3.907 3.907

226 60 60 330 261 0 200

718 60 60 330 261 492 200

5 53 34 10 56

140 1.484 1.670 9.352

140 1.484 544 1.670 9.352

328 83 136 49 173

7.675 1.660 5.440 5.880 6.228

7.675 1.660 5.440 5.880 6.228

11 15 25 4

2.700 4.416

165 225 2.700 4.416

33 27 66 19 17 107 40 48 1.065 38

62.964 810 3.960 36.252 32.436 640 1.536 5.325 608

62.964 810 3.960 36.252 32.436 12.091 640 1.536 5.325 608

21 165 139 468 383 616 153 94 150 83 84 36 84 18

29.022 228.030 3.744 57.450 8.624 45.900 14.100 22.500 12.450 71.564 9.900 2.520 24.876

29.022 228.030 10.842 21.528 57.450 8.624 45.900 14.100 23.400 12.450 77.444 9.900 2.688 24.876

31

1.240

1.240

19 52 101

31.540 62.920 3.030

31.540 75.400 3.030

158 230 9 94 125 616 81 37

14.220 32.085 5.535 25.098 25.663 48.664 21.627 4.329

14.220 55.200 5.535 30.080 25.920 4.440

45 29 25 6 38 3 5

176.939 8.700 124.251 4.740 29.640 12.890 19.533

176.939 8.700 124.251 5.340 29.640 12.890 19.533

24 58 146 176 201

1.440 3.480 48.180 45.936 -

1.440 3.480 48.180 45.936 98.892

(43) vloerafwerkingen vloerafw: slp.dhg.vloertegels vloerafw: rep.cementdekvloer vloerafw.aan: cementdekvloer D20 dik 50m vloerafw.aan: zwevende cementdekvloer op isolatie vloerafw.aan: dhg.vloertegels balkon afw: vrv.tegels en bed. 2G

2H

3A

5.373 150 150 0 4.306 546 226

6.129 150 150 11 4.344 586 226

56 0 0 0 0 0 0 0 500 320 180 180 0 40 320 80 320

16 15 40 132 4 4 12 8 600 0 500 560 40 16 0 80 0

PLAFONDS (45) plafondafwerkingen plafond: slp.plaatmateriaal plafond aan: plaf.hangers <4m> plafond aan: stukw. op gipsplaat plafond aan: multiplex op rachels plafond: spuitwerkplafond

3.540 240 3.300 3.300 240 0

4.082 240 3.300 3.300 570 50

WERKTUIGBOUWKUNDIGE INSTALLATIES (51) warmte-opwekking en distributie c.v.: ketel etc. HR 22kW c.v.rookgasafv.: dubw.pijp. doorvoer: gevel rook gesl.sys. warmte-distributie: buisleiding koper 15-22mm warmte-distributie: buisleiding koper 35-42mm warmte-distributie: leidingisolatie warmte-distributie: radiator (enkel) cap. 0.9 kW warmte-distrubutie: meerpr.thermos.kranen (52) afvoeren h.w.a: slp.leidingen h.w.a.aan: p.v.c. 80mm h.w.a.aan: verznkt staal 100mm h.w.a.voorz: anti-klimbeugel bi.riolering: slp.leidingen bi.riolering voorz: doorvoer bi.riolering aan: grondl.160mm (PVC) bi.riolering aan: grondl.125mm (PVC) bi.riolering aan: grondl.110mm (PVC) bi.riolering aan: standl.125mm (PVC) bi.riolering aan: standl.110mm (PVC) bi.riolering aan: afvoer 50mm (PVC) doorvoer: hel.dak riven 75mm (53) water waterinstall: slp.leidingen waterinstall.: buisleiding koper 12 mm waterinstall.: buisleiding koper 15 mm waterinstall.: buisleiding koper 28 mm waterinstall.afw: leidingisolatie waterinstall.aan: dukverhogingsunit/hydrofoor (54) gassen gasinstall: slp.leidingen gasinstall.aan: leiding 21mm gasinstall.aan: leiding 27mm (57) luchtbehandeling mech.afzuiging aan: dakventilator met opstand mech.afzuiging: kanaal 125mm mech.afzuiging: afzuigventiel mech.vent.: wtw-unit mech.vent.: kanaal 125mm mech.vent.: inblaas- en afzuigrooster doorvr.aan: hel.dak vent.125mm

5.427 39 39 39 1.408 624 1.408 254 254 5.427 180 207 54 18 600 60 50 60 60 36 40 360 8 5.427 600 480 234 96 234 2 5.427 600 390 94 5.427 0 0 0 39 1.248 234 39

5.517 40 40 40 1.728 624 1.408 294 294 5.517 180 217 54 18 600 60 50 60 60 36 40 360 8 5.517 600 480 234 96 234 2 5.517 600 400 96 5.517 1 1 1 40 1.280 240 40

TRAPPEN, HELLINGEN, BALUSTRADES (24) trappen en hellingconstructies trap slp: houten trap (bi) trap slp: betontrappen trap slp: bordesvloer bu.trap aan: vluchtrap staal incl. constructie bi.trap aan: betontrappen+hek 2.900 hoog bi.trap bordes aan: betonconstr. bi.trap: vuren trap 1-kwart 2.900 hg (seriematig) (34) balustrades en leuningen traphek afw: vlg.alk.dekverf balkonhek slp: spijlenhek balkonhek aan: staal muurleuning aan: staal (44) trap- en hellingafwerkingen bi.trap afw: vrv.stukwerk bi.trap afw: aan.akoest.platen trap afw: sts.struc.muurv.

17 31 12 28 70 56

87 297 271 4.714 2.164 346 632

2.550 4.650 120.571 38.231 12.667

2.550 4.650 132 121.632 41.031 12.667

-

1.305 11.880 35.772 18.856 8.656 4.152 5.056

16 9 107 51

5.120 1.620 19.260 -

4.500 59.920 2.040

52 69 16

16.640 5.520 5.120

5.520 -

10 16 51 88 6

2.400 52.800 168.300 21.120 -

2.400 52.800 168.300 50.160 300

1.856 35 82 11 21 9 130 24

72.384 1.365 3.198 15.488 13.104 12.672 33.020 6.096

74.240 1.400 3.280 19.008 13.104 12.672 38.220 7.056

3 17 35 41 3 17 50 42 35 35 29 21 28

540 3.519 1.890 738 1.800 1.020 2.500 2.520 2.100 1.260 1.160 7.560 224

540 3.689 1.890 738 1.800 1.020 2.500 2.520 2.100 1.260 1.160 7.560 224

3 25 27 34 9 1.500

1.800 12.000 6.318 3.264 2.106 3.000

1.800 12.000 6.318 3.264 2.106 3.000

3 24 27

1.800 9.360 2.527

1.800 9.600 2.592

725 28 15 1.145 20 18 98

44.655 24.960 4.212 3.822

725 28 15 45.800 25.600 4.320 3.920

3B

3C

4 4A

5 5A

ELEKTROTECHNISCHE INSTALLATIES (61) electra algemeen kanalisatie: kabelgoot breed 200-270 mm kanalisatie: kabelladder breed 200 mm elektra aan: onderverdeelinrichting elektra aan: bekabeling laagspanning (63) verlichting elektra: sloop bestaande installatie elektra: infraisen leidingen meterkast/inr: prefab mk. meterkast/inr: meterschot elektra: inst.kast 5 groep 230V elektra: lichtpunt + 1-polige schakelaar elektra: lichtpunt + 2-polige wisselschakelaar elektra: wandcontactdoos dubbel elektra: wandcontactdoos enkel randaarde elektra: wandcontactdoos dubbel randaarde elektra: TL-armatuur (extra) (64) communicatie communicatie: loze leiding (7m) communicatie: deurintercom (65) beveiliging beveiliging aan: rookmelder (lichtnet/accu)

5.427 80 120 2 400 5.427 60 624 39 39 39 390 78 576 78 195 39 5.427 156 39 5.427 54

5.517 80 136 3 432 5.517 60 624 40 40 40 414 80 590 80 200 54 5.517 160 40 5.517 80

LIFT EN TRANSPORT (66) lift en transport lift aan: liftinstall. 6-8 pers. (cabine+machine) lift aan: meer/minder per stop

0 0 0

1 1 5

30.000 3.750

VASTE INRICHTINGEN (7-) vaste inrichtingen meubilering: postkasten keukeninr: slp.aanrecht licht keukeninr.: aanrecht 4 elem. keukeninr.: bovenkastje keukenapp.: afzuigkap sanitair: slp.toestellen sanitair aan: toiletcombi (basis) sanitair aan: wastafelcombi (basis) sanitair aan: fonteincombi (basis) sanitair aan: douchegarn+sifon (basis) sanitair aan: gootstn.kr+sifon (basis) sanitair aan: wasmach.kr+sifon (basis)

5.427 39 60 39 117 39 120 39 39 39 39 39 39

5.517 40 60 40 120 40 120 80 40 40 40 40 80

TERREIN (90) terrein bestrating slp: betontegels bestrating aan: betontegels bestrating aan: trottoirband beplanting: bomen en struiken buitenriolering: pvc 160mm buitenriolering: hwa 110mm terreininrichting: rijwielbeugel

1.600 60 140 64 580 60 60 32

5.427 5.427

DIRECTE BOUWKOSTEN DIVERSEN diversen diversen tbv bouwkundigwerk

35 25 1.025 5

2.800 3.000 2.050 2.000

2.800 3.400 3.075 2.160

100 3 144 27 648 54 94 31 34 37 222

6.000 1.872 5.616 1.053 25.272 21.060 7.332 17.856 2.652 7.215 8.658

6.000 1.872 5.760 1.080 25.920 22.356 7.520 18.290 2.720 7.400 11.988

26 135

4.056 5.265

4.160 5.400

70

3.780

5.600

-

30.000 18.750

110 52 438 70 130 17 272 318 215 169 117 70

4.290 3.120 17.082 8.190 5.070 2.040 10.608 12.402 8.385 6.591 4.563 2.730

4.400 3.120 17.520 8.400 5.200 2.040 21.760 12.720 8.600 6.760 4.680 5.600

1.600 60 140 64 580 60 60 32

4 41 19 5 30 19 36

240 5.740 1.216 2.900 1.800 1.140 1.152

240 5.740 1.216 2.900 1.800 1.140 1.152

5.517 5.517

6

32.562

33.102

2.557.950 178.306 2.736.256 191.538 117.112 3.044.906

3.162.868 181.263 3.344.131 234.089 143.129 3.721.349

78.075 943 561

93.034 1.022 675


7,0% 4,0%

7,0% 4,0%


39 3.228 5.427

40 3.642 5.517

Schema's casco Van Veldekehof - Amsterdam Tuinsteden (studieproject 3) Bestaand: 2,5 portieken zonder liften; 15 woningen / toegankelijk 0 woningen

Variant 3.1: 2,5 portieken zonder liften; 5+10 = 15 woningen / toegankelijk 0 woningen / bezoekbaar 0 woningen (voor gezinnen resp. starters)

Maatregelen per bouwblok (oorspronkelijk 7,5 portieken met 60 woningen) hoeveelheden

eh-prijs

3.1 2A

2B

2C

FUNDERING (11) bodemvoorzieningen grondwerk kleinschalig grondwerk bronbemaling bouwput (per m2 BO) (13) vloeren op grondslag vloer op grndsl.slp.: beton liftput: wand 250 mm dik liftput: vloer 250 mm dik (16) funderingsconstructies fundering: gevelbalk paalfund. 350x500 (trad.kist) fundering: bm.balk paalfnd. 450x500 (trad.kist) fundering: 2-paalspoer afm. 500x1.000x500 (17) paalfunderingen fundering: stalenbuispaal (algemeen) heistell. fundering: stalenbuispaal diam. 219 lg 16 m

419 0 0 0 419 0 0 0 419 0 0 0 419 0 0

SKELET (21) buitenwanden (constructief) gevel-bi.blad aan: kzst M214 (22) binnenwanden (constructief) bi.wand: maken opening/doorgang - zie 2E(32) bin.wand rep: metselwerk scheur herstellen bi.wand: sluiten opening in halfstns.mw bi.wand: sluiten opening in steens mw (23) vloeren (constructief) vrijdr.vloer: slopen betonvloer vrijdr.vloer: aanwerken/uitbreiden betonvloer vrijdr.vloer: et. kanaalplaat<4m> (27) daken (constructief) dakconstr.: kanaalplaat<4m> (28) hoofddraagconstructies staalconstructie woning beton kolom diameter 250mm (prefab)

660 0 1.280 0 20 25 74 1.486 0 0 0 1.104 0 1.949 0 0

DAKEN (27) dakafbouwconstructies dakrandconst.slp: boeiboord+trim dakrandconst.aan: boeiboord vlak kopgevels dakrandconst: dakrand alu. (zonder boeiboord) gootconstr.slp: bakgoot gootconstr.aan: bakgoot zink (37) dakopeningen kunststof dakraam verv. dakkapel aan: kozijn drm. dakkapel aan: paneel kunststof dakkapel aan: dakje+bedek.+plaf. dakkapel aan: boeiboord + trim dakkapel aan: zijwangen (Rc=3,0) (47) dakafwerkingen dak-voorz: cementvloer-afschot dakafw.aan: 2 lg bit.bedek. geplakt dakafw: vrv.randpan beton

514 26 26 0 80 80 7 15 4 4 4 8 4 514 0 0 66

bouwkosten in EUR 01.07.04 3.1

45 19 10

-

105 166 103

-

163 153 183

-

501 880

-

84

-

62 146 234

1.240 3.650 17.382

125 303 44

-

44

-

2.175 100

-

5 53 34 10 56

130 1.378 800 4.480

170 328 83 136 49 173

2.550 1.312 332 544 392 692

11 15 25

1.650

dakafw: inboeten pannen. 2D

2E

2F

2G

GEVELS (21) buitenwandafbouwconstructies gevelwand rep: vrv.voegwerk gevelwand rep: vrv.dilatatie gevelwand rep: mw.scheur herst gevelwand: gevelreiniging gevelwand: hydrofoberen gevel-bu.blad: baksteen (Rc=3,0) schoorsteen rand: vrv.loodslab schoorsteen rand: vrv.loodloket schrstn.rep: vrv.top mtsw.hell.dak schrstn.afw: vrv.voegw.hell.dak (31) buitenwandopeningen bu.kozijn slp: incl.deur+raam bu.kozijn kozijn aan: hardhout in best gevel bu.kozijn kozijn aan: hardhout bu.kozijn deur: voordeur drm. bu.kozijn deur: tuindeur drm. bu.kozijn deur: multiplex. bu.kozijn raam: draairaam drm. bu.kozijn raam: klepraam drm. bu.kozijn voorz.: ventilatierooster met suskast bu.kozijn paneel aan: kunststof bu.kozijn glas aan : dubbelglas HR++ bu.kozijn rand: vrv.raamdorpel bu.kozin rand: vrv.deurdorpel bu.kozijn rand: aan.architr+pltst (41) buitenwandafwerkingen gevelwand afw: vrv.struc.muurv

514

798 798 0 15 798 798 0 8 12 0 30 481 481 481 0 3 82 32 134 100 134 6 343 121 84 903 798 6

BINNENWANDEN (22) binnenwandafbouwconstructies separatie slp: zware steenachtige wand (baksteen) separaties: metal-stud 75mm (-15dB/30min) bin.kanaal slp: gemetseld (32) binnenwandopeningen bi.wandopening: doorbraak in halfstns.mw <3m> bi.wandopening: doorbraak in steens mw <3m> bi.kozijn slp: deurkozijn incl.deur bi.kozijn aan: deurkoz.stl. bovenlicht (2.600 hg) bi.kozijn: binnenpui hout bi.kozijn deur aan: multiplex deur bi.kozijn deur: opdek gemof.honrtvul. (2.315 hg) bi.kozijn rand: aan.dorpel holonite (42) binnenwandafwerkingen voorzetw: metal-stud 115mm (Rc=2,5) binnenwand afw: slp.wandtegels binnenwand afw: vrv.blw.pleist binnenwand afw: spuitwerk binnenwand afw: tegelwerk binnenwand rand: sloop plinten (hout) binnenwand rand: aan.plinten (hout)

658 658 658 40 317 0 21 160 119 103 41 119 45 4.536 1.424 75 1.754 510 300 1.680 1.530

VLOEREN (23) vloerafbouwconstructies balkon: plaatsel.betonrep. balkon voorz.: vrv.hwa.doorvoer balkon rand: vrv.loodaansl+mw. balkon aan: balkonvloer azobe. galerij: vloer 1.5x3 m2 (33) vloeropeningen (43) vloerafwerkingen vloerafw: slp.dhg.vloertegels vloerafw: rep.cementdekvloer vloerafw.aan: cementdekvloer D20 dik 50m vloerafw.aan: zwevende cementdekvloer op isolatie vloerafw.aan: dhg.vloertegels balkon afw: vrv.tegels en bed.

121 24 24 96 65 0 41 2.026 38 38 200 1.235 170 45

TRAPPEN, HELLINGEN, BALUSTRADES (24) trappen en hellingconstructies trap slp: houten trap (bi) trap slp: betontrappen trap slp: bordesvloer bu.trap aan: vluchtrap staal incl. constructie bi.trap aan: betontrappen+hek 2.900 hoog bi.trap bordes aan: betonconstr.

17 5 0 0 0 0 0

4

2.056

33 27 66 19 17 107 40 48 1.065 38

26.334 990 15.162 13.566 320 576 1.140

21 165 139 468 383 616 153 94 150 83 84 36 84 18

10.101 79.365 1.404 31.406 19.712 20.502 9.400 20.100 498 28.789 4.356 7.056 16.254

31

186

19 52 101

12.502 34.216 4.040

158 230 9 94 125 616 81 37

4.830 1.440 11.186 12.813 25.256 9.639 1.665

45 29 25 6 38 3 5

64.069 2.175 43.856 3.060 11.400 5.040 7.650

24 58 146 176 201

576 1.392 14.016 11.484 -

17 31 12 28 70 56

638 1.163 2.400 34.580 11.928 2.520

87 297 271 4.714 2.164 346

435 -

bi.trap: vuren trap 1-kwart 2.900 hg (seriematig) (34) balustrades en leuningen traphek afw: vlg.alk.dekverf balkonhek slp: spijlenhek balkonhek aan: staal muurleuning aan: staal (44) trap- en hellingafwerkingen bi.trap afw: vrv.stukwerk bi.trap afw: aan.akoest.platen trap afw: sts.struc.muurv. 2H

3A

3B

5 129 36 78 78 0 17 96 24 96


1.486 30 1.280 1.235 45 0


1.949 15 15 15 660 150 660 83 83 1.949 120 120 10 10 150 10 74 44 15 45 45 120 6 1.949 150 180 45 60 45 1 1.949 150 150 60 1.949 0 0 0 15 480 100 15

ELEKTROTECHNISCHE INSTALLATIES (61) electra algemeen kanalisatie: kabelgoot breed 200-270 mm kanalisatie: kabelladder breed 200 mm elektra aan: onderverdeelinrichting elektra aan: bekabeling laagspanning (63) verlichting elektra: sloop bestaande installatie elektra: infraisen leidingen meterkast/inr: prefab mk. meterkast/inr: meterschot elektra: inst.kast 5 groep 230V elektra: lichtpunt + 1-polige schakelaar elektra: lichtpunt + 2-polige wisselschakelaar elektra: wandcontactdoos dubbel elektra: wandcontactdoos enkel randaarde

1.949 40 30 1 140 1.949 15 240 15 15 15 155 30 280 30

632

3.160

16 9 107 51

576 702 8.346 -

52 69 16

4.992 1.656 1.536

10 16 51 88 6

300 20.480 62.985 3.960 -

1.856 35 82 11 21 9 130 24

27.840 525 1.230 7.260 3.150 5.940 10.725 1.980

3 17 35 41 3 17 50 42 35 35 29 21 28

360 2.040 350 410 450 170 3.700 1.848 525 1.575 1.305 2.520 168

3 25 27 34 9 1.500

450 4.500 1.215 2.040 405 1.500

3 24 27

450 3.600 1.620

725 28 15 1.145 20 18 98

17.175 9.600 1.800 1.470

35 25 1.025 5

1.400 750 1.025 700

100 3 144 27 648 54 94 31 34

1.500 720 2.160 405 9.720 8.370 2.820 8.680 1.020

elektra: wandcontactdoos dubbel randaarde elektra: TL-armatuur (extra) (64) communicatie communicatie: loze leiding (7m) communicatie: deurintercom (65) beveiliging beveiliging aan: rookmelder (lichtnet/accu) 3C

4 4A

5 5A

LIFT EN TRANSPORT (66) lift en transport lift aan: liftinstall. 6-8 pers. (cabine+machine) lift aan: meer/minder per stop VASTE INRICHTINGEN (7-) vaste inrichtingen meubilering: postkasten keukeninr: slp.aanrecht licht keukeninr.: aanrecht 4 elem. keukeninr.: bovenkastje keukenapp.: afzuigkap sanitair: slp.toestellen sanitair aan: toiletcombi (basis) sanitair aan: wastafelcombi (basis) sanitair aan: fonteincombi (basis) sanitair aan: douchegarn+sifon (basis) sanitair aan: gootstn.kr+sifon (basis) sanitair aan: wasmach.kr+sifon (basis) TERREIN (90) terrein bestrating slp: betontegels bestrating aan: betontegels bestrating aan: trottoirband beplanting: bomen en struiken buitenriolering: pvc 160mm buitenriolering: hwa 110mm terreininrichting: rijwielbeugel DIRECTE BOUWKOSTEN DIVERSEN diversen diversen tbv bouwkundigwerk

75 37 1.949 60 15 1.949 20

37 222

2.775 8.214

26 135

1.560 2.025

70

1.400

0 0 0

30.000 3.750

1.949 15 15 15 45 10 30 20 15 15 15 15 15

110 52 438 70 130 17 272 318 215 169 117 70

1.650 780 6.570 3.150 1.300 510 5.440 4.770 3.225 2.535 1.755 1.050

270 30 30 22 240 25 85 9

4 41 19 5 30 19 36

120 1.230 418 1.200 750 1.615 324

1.949 1.949

6

11.694


7,0% 4,0%


15 1.235 1.989

-

1.015.691 178.306 1.193.997 83.580 51.103 1.328.680 88.579 1.076 668

Schema's casco Van Hemertstraat - Amsterdam Tuinsteden (studieproject 4) Bestaand: 8 portieken zonder liften; 64 woningen / toegankelijk 0 woningen (op een onderbouw van winkels)

Variant 4.1: galerijontsluiting met 2 liften; 32 maisonnetttes / toegankelijk 0 woningen / bezoekbaar 32 woningen (voor grote gezinnen) op een onderbouw van winkels, aan de achterzijde uitgebreid met opslagruimte.

Maatregelen per bouwblok (oorspronkelijk 8 portieken met 64 woningen) NB exclusief onderbouw t.b.v. uitbreiding winkels en exclusief bergingen, maar inlcusief nieuwe trappenhuizen en liften. hoeveelheden eh-prijs bouwkosten in EUR 01.07.04 4.1 4.1 2A

2B

2C

FUNDERING (11) bodemvoorzieningen grondwerk kleinschalig grondwerk bronbemaling bouwput (per m2 BO) (13) vloeren op grondslag vloer op grndsl.slp.: beton liftput: wand 250 mm dik liftput: vloer 250 mm dik (16) funderingsconstructies fundering: gevelbalk paalfund. 350x500 (trad.kist) fundering: bm.balk paalfnd. 450x500 (trad.kist) fundering: 2-paalspoer afm. 500x1.000x500 (17) paalfunderingen fundering: stalenbuispaal (algemeen) heistell. fundering: stalenbuispaal diam. 219 lg 16 m

30 12 20 30 30 0 20 30 30 22 10 0 30 1 12

SKELET (21) buitenwanden (constructief) gevel-bi.blad aan: kzst M214 (22) binnenwanden (constructief) bi.wand: maken opening/doorgang - zie 2E(32) bin.wand rep: metselwerk scheur herstellen bi.wand: sluiten opening in halfstns.mw bi.wand: sluiten opening in steens mw bin.wand aan: kzst M150 (23) vloeren (constructief) vrijdr.vloer: slopen betonvloer vrijdr.vloer: aanwerken/uitbreiden betonvloer vrijdr.vloer: et. kanaalplaat<4m> (27) daken (constructief) dakconstr.: kanaalplaat<4m> (28) hoofddraagconstructies staalconstructie woning beton kolom diameter 250mm (prefab)

1.874 338 2.554 0 64 456 64 341 4.556 55 92 76 1.798 30 5.593 4 858

DAKEN (27) dakafbouwconstructies dakrandconst.slp: boeiboord+trim dakrandconst.aan: boeiboord vlak kopgevels dakrandconst: dakrand alu. (zonder boeiboord) gootconstr.slp: bakgoot gootconstr.aan: bakgoot zink (37) dakopeningen kunststof dakraam verv. dakkapel aan: kozijn drm. dakkapel aan: paneel kunststof dakkapel aan: dakje+bedek.+plaf. dakkapel aan: boeiboord + trim dakkapel aan: zijwangen (Rc=3,0) (47) dakafwerkingen dak-voorz: cementvloer-afschot

1.798 26 56 30 136 136 14 8 12 10 16 28 24 1.798 30

45 19 10

540 380 300

105 166 103

3.320 3.090

163 153 183

3.586 1.530 -

501 880

501 10.560

84

28.392

62 146 234 74

3.968 66.576 14.976

125 303 44

6.875 27.876 3.344

44

1.320

2.175 100

8.700 85.800

5 53 34 10 56

130 2.968 1.020 1.360 7.616

170 328 83 136 49 173

1.360 3.936 830 2.176 1.372 4.152

11

330

dakafw.aan: 2 lg bit.bedek. geplakt dakafw.aan: dreentegels dakafw: vrv.randpan beton dakafw: inboeten pannen. 2D

2E

2F

2G

GEVELS (21) buitenwandafbouwconstructies gevelwand rep: vrv.voegwerk gevelwand rep: vrv.dilatatie gevelwand rep: mw.scheur herst gevelwand: gevelreiniging gevelwand: hydrofoberen gevel-bu.blad: baksteen (Rc=3,0) schoorsteen rand: vrv.loodslab schoorsteen rand: vrv.loodloket schrstn.rep: vrv.top mtsw.hell.dak schrstn.afw: vrv.voegw.hell.dak (31) buitenwandopeningen bu.kozijn slp: incl.deur+raam bu.kozijn kozijn aan: hardhout in best gevel bu.kozijn kozijn aan: hardhout bu.kozijn deur: voordeur drm. bu.kozijn deur: tuindeur drm. bu.kozijn deur: multiplex. bu.kozijn raam: draairaam drm. bu.kozijn raam: klepraam drm. bu.kozijn voorz.: ventilatierooster met suskast bu.kozijn paneel aan: kunststof bu.kozijn glas aan : dubbelglas HR++ bu.kozijn rand: vrv.raamdorpel bu.kozin rand: vrv.deurdorpel bu.kozijn rand: aan.architr+pltst (41) buitenwandafwerkingen gevelwand afw: vrv.struc.muurv BINNENWANDEN (22) binnenwandafbouwconstructies separatie slp: zware steenachtige wand (baksteen) separaties: metal-stud 75mm (-15dB/30min) bin.kanaal slp: gemetseld (32) binnenwandopeningen bi.wandopening: doorbraak in halfstns.mw <3m> bi.wandopening: doorbraak in steens mw <3m> bi.kozijn slp: deurkozijn incl.deur bi.kozijn aan: deurkoz.stl. bovenlicht (2.600 hg) bi.kozijn: binnenpui hout bi.kozijn deur aan: multiplex deur bi.kozijn deur: opdek gemof.honrtvul. (2.315 hg) bi.kozijn rand: aan.dorpel holonite (42) binnenwandafwerkingen voorzetw: metal-stud 115mm (Rc=2,5) binnenwand afw: slp.wandtegels binnenwand afw: vrv.blw.pleist binnenwand afw: spuitwerk binnenwand afw: tegelwerk binnenwand rand: sloop plinten (hout) binnenwand rand: aan.plinten (hout) VLOEREN (23) vloerafbouwconstructies balkon: plaatsel.betonrep. balkon voorz.: vrv.hwa.doorvoer balkon rand: vrv.loodaansl+mw. balkon aan: balkonvloer azobe. galerij: vloer 1.5x3 m2 (33) vloeropeningen (43) vloerafwerkingen vloerafw: slp.dhg.vloertegels vloerafw: rep.cementdekvloer vloerafw.aan: cementdekvloer D20 dik 50m vloerafw.aan: zwevende cementdekvloer op isolatie vloerafw.aan: dhg.vloertegels balkon afw: vrv.tegels en bed. TRAPPEN, HELLINGEN, BALUSTRADES (24) trappen en hellingconstructies trap slp: houten trap (bi) trap slp: betontrappen trap slp: bordesvloer

30 455 162 1.768

2.275 1.889 30 60 1.889 1.889 376 16 32 5 16 1.900 1.728 1.728 172 38 96 0 384 192 196 192 1.224 832 134 1.728 2.275 0

1.956 20 2.517 64 824 0 240 832 352 0 0 352 128 10.894 4.182 960 1.690 640 640 3.801 3.481

768 64 64 525 455 0 156 4.899 160 160 76 2.016 473 45 313 38 0 32 0

15 32 25 4

450 14.560 4.050 7.072

33 27 66 19 17 107 40 48 1.065 38

62.337 810 3.960 35.891 32.113 40.232 640 1.536 5.325 608

21 165 139 468 383 616 153 94 150 83 84 36 84 18

36.288 285.120 23.908 17.784 36.768 58.752 18.048 29.400 15.936 102.816 29.952 11.256 31.104

31

-

19 52 101

380 130.884 6.464

158 230 9 94 125 616 81 37

55.200 7.488 33.088 28.512 4.736

45 29 25 6 38 3 5

188.190 27.840 42.250 3.840 24.320 11.403 17.405

24 58 146 176 201

1.536 3.712 76.650 80.080 -

17 31 12 28 70 56

2.720 4.960 912 56.448 33.110 2.520

87 297 271

9.504 -

bu.trap aan: vluchtrap staal incl. constructie bi.trap aan: betontrappen+hek 2.900 hoog bi.trap bordes aan: betonconstr. bi.trap: vuren trap 2-kwart 2.900 hg (seriematig) (34) balustrades en leuningen trtaphek slp: spijlenhek traphek aan: metaal balkonhek slp: spijlenhek balkonhek aan: staal muurleuning aan: staal (44) trap- en hellingafwerkingen bi.trap afw: vrv.stukwerk bi.trap afw: aan.akoest.platen trap afw: sts.struc.muurv. 2H

3A

3B

0 6 27 32 524 100 358 167 348 24 38 0 20 0


4.362 0 0 4.256 30 76


5.593 32 32 32 2.816 128 2.816 352 352 5.593 182 210 4 2 640 2 0 80 64 96 96 336 16 5.593 640 504 246 101 246 2 5.593 640 304 160 5.593 2 2 2 32 1.280 288 32

ELEKTROTECHNISCHE INSTALLATIES (61) electra algemeen kanalisatie: kabelgoot breed 200-270 mm kanalisatie: kabelladder breed 200 mm elektra aan: onderverdeelinrichting elektra aan: bekabeling laagspanning (63) verlichting elektra: sloop bestaande installatie elektra: infraisen leidingen meterkast/inr: prefab mk. meterkast/inr: meterschot elektra: inst.kast 5 groep 230V

5.593 0 100 0 200 5.593 64 384 32 212 34

4.714 2.164 346 735

12.984 9.342 23.520

9 100 9 107 51

900 35.800 1.503 37.236 1.224

52 69 16

1.380 -

10 16 51 88 6

217.056 2.640 456

2.625 35 82 11 21 9 130 24

84.000 1.120 2.624 30.976 2.688 25.344 45.760 8.448

3 17 35 41 3 17 50 42 35 35 29 21 28

546 3.570 140 82 1.920 34 3.360 2.240 3.360 2.784 7.056 448

3 25 27 34 9 1.500

1.920 12.600 6.642 3.434 2.214 3.000

3 24 27

1.920 7.296 4.320

725 28 15 1.145 20 18 98

1.450 56 30 36.640 25.600 5.184 3.136

35 25 1.025 5

2.500 1.000

100 3 144 27 648

6.400 1.152 4.608 5.724 22.032

3C

4 4A

5 5A

elektra: lichtpunt + 1-polige schakelaar elektra: lichtpunt + 2-polige wisselschakelaar elektra: wandcontactdoos dubbel elektra: wandcontactdoos enkel randaarde elektra: wandcontactdoos dubbel randaarde elektra: TL-armatuur (extra) (64) communicatie communicatie: loze leiding (7m) communicatie: deurintercom (65) beveiliging beveiliging aan: rookmelder (lichtnet/accu)

456 64 416 128 160 48 5.593 128 32 5.593 64

LIFT EN TRANSPORT (66) lift en transport lift aan: liftinstall. 6-8 pers. (cabine+machine) lift aan: meer/minder per stop VASTE INRICHTINGEN (7-) vaste inrichtingen meubilering: postkasten keukeninr: slp.aanrecht licht keukeninr.: aanrecht 4 elem. keukeninr.: bovenkastje keukenapp.: afzuigkap sanitair: slp.toestellen sanitair aan: toiletcombi (basis) sanitair aan: wastafelcombi (basis) sanitair aan: fonteincombi (basis) sanitair aan: douchegarn+sifon (basis) sanitair aan: gootstn.kr+sifon (basis) sanitair aan: wasmach.kr+sifon (basis) TERREIN (90) terrein bestrating slp: betontegels bestrating aan: betontegels bestrating aan: trottoirband beplanting: bomen en struiken buitenriolering: pvc 160mm buitenriolering: hwa 110mm terreininrichting: rijwielbeugel DIRECTE BOUWKOSTEN DIVERSEN diversen diversen tbv bouwkundigwerk

54 94 31 34 37 222

24.624 6.016 12.896 4.352 5.920 10.656

26 135

3.328 4.320

70

4.480

2 2 6

30.000 3.750

60.000 22.500

5.593 32 64 32 96 0 128 64 64 64 32 32 64

110 52 438 70 130 17 272 318 215 169 117 70

3.520 3.328 14.016 6.720 2.176 17.408 20.352 13.760 5.408 3.744 4.480

20 35 20 10 0 0 60 6

4 41 19 5 30 19 36

140 820 190 1.140 216

5.593 5.593

6

33.558


7,0% 4,0%


32 4.256 5.593

3.079.219 184.800 3.264.019 228.481 139.700 3.632.200 113.506 853 649

Schema's casco Badrianhof - Amsterdam Tuinsteden (studieproject 5) Bestaand: 3,5 portieken zonder liften; 21 woningen / toegankelijk 7 woningen

Variant 5.1: 3,5 portieken zonder liften; +10 = 15 woningen / toegankelijk 0 woningen / bezoekbaar 0 woningen (voor gezinnen resp. starters)

Maatregelen per bouwblok (oorspronkelijk 7,5 portieken met 60 woningen) hoeveelheden

eh-prijs

5.1 2A

2B

2C

2D

FUNDERING (11) bodemvoorzieningen grondwerk kleinschalig grondwerk bronbemaling bouwput (per m2 BO) (13) vloeren op grondslag vloer op grndsl.: beton 200mm + isolatie (Rc=3,0) (16) funderingsconstructies fundering: gevelbalk paalfund. 350x500 (trad.kist) (17) paalfunderingen fundering: stalenbuispaal (algemeen) heistell. fundering: stalenbuispaal diam. 219 lg 16 m

566 6 22 566 566 38 566 39 566 1 12

SKELET (21) buitenwanden (constructief) gevel-bi.blad aan: kzst M214 (22) binnenwanden (constructief) bi.wand: maken opening/doorgang - zie 2E(32) bin.wand rep: metselwerk scheur herstellen bi.wand: sluiten opening in halfstns.mw (23) vloeren (constructief) (27) daken (constructief) dakconstr.: kanaalplaat<4m> (28) hoofddraagconstructies staalconstructie woning

835 64 1.208 0 21 130 995 566 38 1.620 2

DAKEN (27) dakafbouwconstructies dakrandconst.slp: boeiboord+trim dakrandconst.aan: boeiboord vlak dakrandconst: dakrand alu. (zonder boeiboord) (37) dakopeningen (47) dakafwerkingen dak-voorz: cementvloer-afschot dakafw.aan: 2 lg bit.bedek. geplakt

566 136 174 174 0 566 566 566

GEVELS (21) buitenwandafbouwconstructies gevelwand: gevelreiniging gevelwand: hydrofoberen gevel-bu.blad: baksteen (Rc=3,0) schoorsteen rand: vrv.loodslab (31) buitenwandopeningen bu.wandopening: deur-/raamopening in spouwm. mw bu.kozijn slp: incl.deur+raam bu.kozijn kozijn aan: hardhout in best gevel bu.kozijn kozijn aan: hardhout bu.kozijn deur: voordeur drm. bu.kozijn deur: tuindeur drm. bu.kozijn deur: multiplex. bu.kozijn raam: draairaam drm. bu.kozijn raam: klepraam drm. bu.kozijn voorz.: ventilatierooster met suskast

960 835 835 65 3 550 26 460 460 90 11 21 18 84 84 42

bouwkosten in EUR 01.07.04 5.1

45 19 10

270 418 5.660

75

2.850

163

6.324

501 880

501 10.560

84

5.376

62 146

1.302 18.980

44

1.672

2.175

4.350

5 53 34

678 9.243 5.930

11 15

6.226 8.490

19 17 107 40

15.865 14.195 6.955 120

281 21 165 139 468 383 616 153 94 150

7.362 9.660 75.900 12.510 5.148 8.043 11.088 12.852 7.896 6.300

bu.kozijn paneel aan: kunststof bu.kozijn glas aan : dubbelglas HR++ bu.kozijn rand: vrv.raamdorpel bu.kozin rand: vrv.deurdorpel bu.kozijn rand: aan.architr+pltst (41) buitenwandafwerkingen 2E

2F

2G

2H

3A

11 323 156 45 860 960

BINNENWANDEN (22) binnenwandafbouwconstructies separatie slp: zware steenachtige wand (baksteen) separaties: metal-stud 75mm (-15dB/30min) bin.kanaal slp: gemetseld (32) binnenwandopeningen bi.wandopening: doorbraak in halfstns.mw <3m> bi.kozijn slp: deurkozijn incl.deur bi.kozijn aan: deurkoz.stl. bovenlicht (2.600 hg) bi.kozijn: binnenpui hout bi.kozijn deur aan: multiplex deur bi.kozijn deur: opdek gemof.honrtvul. (2.315 hg) bi.kozijn rand: aan.dorpel holonite (42) binnenwandafwerkingen voorzetw: metal-stud 115mm (Rc=2,5) binnenwand afw: slp.wandtegels binnenwand afw: vrv.blw.pleist binnenwand afw: spuitwerk binnenwand afw: tegelwerk binnenwand rand: sloop plinten (hout) binnenwand rand: aan.plinten (hout)

835 1.680 835 21 252 21 210 84 50 21 84 70 4.921 2.238 105 1.013 570 420 1.823 1.613

VLOEREN (23) vloerafbouwconstructies balkon: plaatsel.betonrep. balkon voorz.: vrv.hwa.doorvoer balkon rand: vrv.loodaansl+mw. (33) vloeropeningen (43) vloerafwerkingen vloerafw: slp.dhg.vloertegels vloerafw: rep.cementdekvloer vloerafw.aan: cementdekvloer D20 dik 50m vloerafw.aan: zwevende cementdekvloer op isolatie vloerafw.aan: dhg.vloertegels balkon afw: vrv.tegels en bed.

49 14 14 63 77 1.610 53 53 62 1.302 176 49

TRAPPEN, HELLINGEN, BALUSTRADES (24) trappen en hellingconstructies trap slp: betontrappen bi.trap aan: betontrappen+hek 2.900 hoog (34) balustrades en leuningen traphek afw: vlg.alk.dekverf balkonhek slp: spijlenhek balkonhek aan: staal muurleuning aan: staal (44) trap- en hellingafwerkingen bi.trap afw: vrv.stukwerk bi.trap afw: aan.akoest.platen trap afw: sts.struc.muurv.

8 4 4 80 24 68 68 12 8 112 28 112

PLAFONDS (45) plafondafwerkingen plafond aan: plaf.hangers <4m> plafond aan: stukw. op gipsplaat plafond aan: multiplex op rachels

1.610 1.610 1.562 48

WERKTUIGBOUWKUNDIGE INSTALLATIES (51) warmte-opwekking en distributie c.v.: ketel etc. HR 22kW c.v.rookgasafv.: dubw.pijp. doorvoer: gevel rook gesl.sys. warmte-distributie: buisleiding koper 15-22mm warmte-distributie: buisleiding koper 35-42mm warmte-distributie: leidingisolatie warmte-distributie: radiator (enkel) cap. 0.9 kW warmte-distrubutie: meerpr.thermos.kranen (52) afvoeren h.w.a: slp.leidingen h.w.a.aan: p.v.c. 80mm h.w.a.aan: verznkt staal 100mm h.w.a.voorz: anti-klimbeugel bi.riolering: slp.leidingen

1.620 21 21 21 1.008 84 1.008 126 126 1.620 126 126 28 14 210

83 84 36 84 18

872 27.132 5.616 3.805 15.480

19 52 101

31.920 43.420 2.121

158 9 94 125 616 81 37

3.318 1.890 7.896 6.300 12.936 6.804 2.590

45 29 25 6 38 3 5

100.724 3.045 25.318 3.420 15.960 5.468 8.063

24 58 146

336 812 9.198

17 31 12 28 70 56

893 1.628 739 36.456 12.348 2.744

297 2.164

1.188 8.656

16 9 107 51

384 612 7.276 612

52 69 16

5.824 1.932 1.792

16 51 88

25.760 79.662 4.224

1.856 35 82 11 21 9 130 24

38.976 735 1.722 11.088 1.764 9.072 16.380 3.024

3 17 35 41 3

378 2.142 980 574 630

3B

3C

4 4A

5 5A

bi.riolering voorz: doorvoer bi.riolering aan: grondl.125mm (PVC) bi.riolering aan: grondl.110mm (PVC) bi.riolering aan: standl.125mm (PVC) bi.riolering aan: afvoer 50mm (PVC) doorvoer: hel.dak riven 75mm (53) water waterinstall: slp.leidingen waterinstall.: buisleiding koper 12 mm waterinstall.: buisleiding koper 15 mm waterinstall.: buisleiding koper 28 mm waterinstall.afw: leidingisolatie waterinstall.aan: dukverhogingsunit/hydrofoor (54) gassen gasinstall: slp.leidingen gasinstall.aan: leiding 21mm gasinstall.aan: leiding 27mm (57) luchtbehandeling mech.vent.: wtw-unit mech.vent.: kanaal 125mm mech.vent.: inblaas- en afzuigrooster doorvr.aan: hel.dak vent.125mm

21 32 14 21 158 7 1.620 210 399 63 21 63 1 1.620 210 210 21 1.620 21 273 105 21

ELEKTROTECHNISCHE INSTALLATIES (61) electra algemeen elektra aan: onderverdeelinrichting (63) verlichting elektra: sloop bestaande installatie meterkast/inr: prefab mk. meterkast/inr: meterschot elektra: inst.kast 5 groep 230V elektra: lichtpunt + 1-polige schakelaar elektra: lichtpunt + 2-polige wisselschakelaar elektra: wandcontactdoos dubbel elektra: wandcontactdoos enkel randaarde elektra: wandcontactdoos dubbel randaarde elektra: TL-armatuur (extra) (64) communicatie communicatie: loze leiding (7m) communicatie: deurintercom (65) beveiliging beveiliging aan: rookmelder (lichtnet/accu)

1.620 1 1.620 21 21 21 21 167 21 250 42 63 20 1.620 84 21 1.620 21

LIFT EN TRANSPORT (66) lift en transport VASTE INRICHTINGEN (7-) vaste inrichtingen meubilering: postkasten keukeninr: slp.aanrecht licht keukeninr.: aanrecht 4 elem. keukeninr.: bovenkastje keukenapp.: afzuigkap sanitair: slp.toestellen sanitair aan: toiletcombi (basis) sanitair aan: wastafelcombi (basis) sanitair aan: fonteincombi (basis) sanitair aan: douchegarn+sifon (basis) sanitair aan: gootstn.kr+sifon (basis) sanitair aan: wasmach.kr+sifon (basis) TERREIN (90) terrein bestrating slp: betontegels bestrating aan: betontegels beplanting: bomen en struiken buitenriolering: pvc 160mm buitenriolering: hwa 110mm terreininrichting: rijwielbeugel buitenbergingen DIRECTE BOUWKOSTEN DIVERSEN diversen diversen tbv bouwkundigwerk

17 42 35 35 21 28

357 1.344 490 735 3.308 196

3 25 27 34 9 1.500

630 9.975 1.701 714 567 1.500

3 24 27

630 5.040 567

1.145 20 18 98

24.045 5.460 1.890 2.058

1.025

1.025

100 144 27 648 54 94 31 34 37 222

2.100 3.024 567 13.608 9.018 1.974 7.750 1.428 2.331 4.440

26 135

2.184 2.835

70

1.470

1.620 14 21 21 42 21 42 21 21 21 21 21 21

110 52 438 70 130 17 272 318 215 169 117 70

1.540 1.092 9.198 2.940 2.730 714 5.712 6.678 4.515 3.549 2.457 1.470

181 21 21 160 35 35 16 3

4 41 5 30 19 36 5.800

84 861 800 1.050 665 576 17.400

1.620 1.620

6

9.720

0

Totaal directe bouwkosten Algemene bouw(plaats)kosten Algemene bedrijfskosten bouwbedrijf

7,0%

1.096.073 178.306 1.274.379 89.206

Winst en risico Totaal bouwkosten exclusief BTW

4,0%

54.543 1.418.128


21 1.295 1.620

67.530 1.095 875

Winket voor de bouw / TU Delft - Bouwkunde - 11-5-2005

Project: referentie-project 37 appartementen met parkeerkelder RePro bouwkosten-methode 2004 Tabel naar NEN 2634 elementclusters en NL-SfB elementen hoeveelh. 2 2A (11) (13) (16) (17)

BOUWKUNDIGE WERKEN FUNDERING bodemvoorzieningen vloeren op grondslag funderingsconstructies paalfunderingen

(21) (22) (23) (27) (28)

SKELET buitenwanden (constructief) binnenwanden (constructief) vloeren (constructief) daken (constructief) hoofddraagconstructies

1.195 1.195 1.195 1.195

euro / eh

m2 m2 m2 m2

34 64 65 32

bouwkosten

40.874 76.967 77.684 38.244 233.769

2B

1.258 2.013 4.376 1.081 5.728

m2 m2 m2 m2 m2

85 85 60 60 20

106.956 171.117 262.564 64.873 114.556 720.067

2C

DAKEN (27) dakafbouwconstructies (37) dakopeningen (47) dakafwerkingen

1.327 m2 m2 1.327 m2

49 45

64.513 59.734 124.247

2D

GEVELS (21) buitenwandafbouwconstructies (31) buitenwandopeningen (41) buitenwandafwerkingen

2.381 m2 1.618 m2 2.381 m2

118 350 5

281.031 566.783 12.141 859.955

2E

BINNENWANDEN (22) binnenwandafbouwconstructies (32) binnenwandopeningen (42) binnenwandafwerkingen

3.266 m2 920 m2 12.939 m2

46 109 6

151.213 100.072 77.633 328.917

2F

VLOEREN (23) vloerafbouwconstructies (33) vloeropeningen (43) vloerafwerkingen

503 m2 120 m2 6.074 m2

339 21 16

170.432 2.508 99.066 272.007

2G

TRAPPEN, HELLINGEN, BALUSTRADES (24) trappen en hellingconstructies (34) balustrades en leuningen (44) trap- en hellingafwerkingen

29 st 280 m 35 st

2.379 169 52

69.000 47.400 1.810 118.210

2H

PLAFONDS (45) plafondafwerkingen

5.457 m2

21

115.694 115.694

TOTAAL BOUWKUNDIGE WERKEN 3 3A (51) (52) (53) (54) (55) (57) (59)

INSTALLATIES WERKTUIGBOUWKUNDIGE INSTALLATIES warmte-opwekking en distributie afvoeren water gassen koude-opwekking luchtbehandeling luchtbehandeling parkeergarage

2.772.866

37 37 37 37 37 37 37

won won won won won won plts

3.234 749 1.184 125 812 608

119.660 27.720 43.800 4.620 30.050 22.500

Amsterdam Westelijke Tuinsteden - Overzicht kosten - 6 Referentie nieuwbouw

Winket voor de bouw / TU Delft - Bouwkunde - 11-5-2005

Project: referentie-project 37 appartementen met parkeerkelder RePro bouwkosten-methode 2004 Tabel naar NEN 2634 elementclusters en NL-SfB elementen hoeveelh.

euro / eh

bouwkosten 248.350

3B (61) (62) (63) (64) (65) (67)

ELEKTROTECHNISCHE INSTALLATIES electra algemeen (woningen) krachtstroom (parkeerkelder) verlichting (armaturen alg.ruimten) communicatie beveiliging gebouwbeheersvoorzieningen

37 37 37 37 37 37

won plts won won won won

2.837 365 290 70 262 -

104.970 13.500 10.730 2.590 9.700 141.490

3C

LIFT EN TRANSPORT (66) lift en transport

1 st

54.500

54.500 54.500

TOTAAL INSTALLATIES 4 VASTE INRICHTINGEN 4A (7-) vaste inrichtingen

444.340 37 won

3.311

122.490 122.490

TOTAAL ELEMENTENCLUSTERS 2 3 4 5 TERREIN 5A (90) terrein (100 m2 per woning)

3.339.696 3.700 m2

14

53.500 53.500

TOTAAL DIRECTE BOUWKOSTEN 6

(0-) ALGEMENE BOUWKOSTEN (bouwproject) ALGEMENE BEDRIJFSKOSTEN (bouwbedrijf) WINST EN RISICO (bouwbedrijf)

3.393.196 7% over A+B 4% over A+B+C

TOTAAL BOUWKOSTEN EXCLUSIEF BTW Bouwkosten excl. BTW per appartement (gem.) Bouwkosten excl. BTW per m2 GBO

260.288 255.744 156.369 4.065.597

37 won 3.767 m2

Amsterdam Westelijke Tuinsteden - Overzicht kosten - 6 Referentie nieuwbouw

109.881 1.079

37 appartementen in 5 bouwlagen op parkeerkelder (BM 2001 nr. 7/8)

4e Verd.

1e Verd. 3e Verd.

Beg. Grond 2e Verd.

Kelder

Renovatiemogelijkheden portiekblokken Westelijke Tuinsteden Amsterdam

Recommend Documents