Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1780/055/2015/6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Rodinný dům - samostatný, č.p. 1563 Horská 1563, 407 47 Varnsdorf Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Varnsdorf, k.ú. Varnsdorf, kód ČSÚ: 776 971, LV: 5977
Vlastník pozemku:
Michaela Damnitzová, Horská 1563, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
4018, 4019 Michaela Damnitzová, Horská 1563, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: výhradní
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
[email protected]
Č.j. 330/2015-D Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 10402462_
telefon: 605858917
DIČ: CZ5504250774
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Současný stav 800 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
10 stran
České Lípě, dne 27.4.2015
změna stavby
27.4.2015
Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
leasing
Budoucí stav 27.4.2015 4 Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. 1995 Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby:
novostavba
udržovaná
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové kovové dřevěné Využití: bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen Poloha: centrum kraj obce prům. zóna nákup. zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / elektro
neudržovaná
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec / plyn telefon
Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř
MHD
Konstrukce: zděné betonové kovové dřevěné Využití: bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen Poloha: centrum kraj obce prům. zóna nákup. zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / elektro
montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec
železnice
silnice
autobus
dálnice
/ plyn telefon
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 673
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 297
m2 180
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2
OP
ZP
m3
m2
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)
záplavová a riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 800 000 Kč 0 Kč 1 140 000 Kč 800 000 Kč 130 000 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x
0 Kč 3 920 000 Kč 3 920 000 Kč 0 Kč
Budoucí stav
x
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká kupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 5977 Kopie katastrální mapy Varnsdorf je město s 15664 obyvateli. Obec leží v bezprostřední blízkosti státní hranice s Německem ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V celém šluknovském výběžku je značná komunita nepřizpůsobivého obyvatelstva. Oceňovaná nemovitost je v ulici Horská v zástavbě rodinných domů..
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní práva exekutorská smluvní, exekuce. V ceně nejsou tato rizika zahrnuta, protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící dům s 1. PP, 1.NP a podkrovím se sedlovou střechou. Objekt byl postaven cca v roce 1900. Cca v roce 1995 byla zahájena přístavba objektu a následně rekonstrukce původního objektu. Přístavba ani rekonstrukce původní části nejsou dokončeny a přístavba není zkolaudována. Druh stavby - účel využití Dle výpisu z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 5977 je nemovitost č.p. 531 rodinný dům. Dispoziční řešení 1.NP je neobyvatelné, v podkroví je byt 3+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou částečně kamenné částečně betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou na staré části a kanadským šindelem na nové části, bleskosvod a klempířské prvky chybí, Fasáda je z 25% vápenná zbytek chybí, vnitřní omítky vápenné štukové, cca 50% chybí, vnitřní obklady jsou běžného provedení cca 50% chybí, okna jsou dřevěná zdvojená a kovová s dvojsklem. Podlahy v 1.NP chybí v podkroví PVC a plovoucí, schodiště kamenné, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrický průtokový ohřívač, topení je ústřední s elektrickým kotlem. WC splachovací v koupelně, kde je vana, sprcha a umyvadlo, koupelna v 1.NP chybí, elektroinstalace třífázová 25% chybí. Dveře hladké z 50% chybí, Příslušenství stavby Venkovní úpravy Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře
Kamenné základy bez izolace betonové pasy smíšené zdivo rovný podhled dřevěný vázaný asfaltový šindel tašková chybí vápenné chybí chybí vápenné běžné obklady chybí kamenné hladké plné dveře -3-
11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
chybí dřevěná zdvojená a kovová PVC a plovoucí chybí ústřední chybí světelná třífázová chybí chybí studená i teplá standardní chybí průtokový ohřívač sklokeramika chybí WC, umyvadlo, vana, sprcha chybí chybí chybí chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. 4018 o velikosti 319m2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 4019 o velikosti 354m2 zapsaný v druhu pozemku zahrada.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Hodnota pozemků celkem
Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 100,-Kč do 250,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 200,-Kč/m2. Parcela č. 4018 4019
Výměra m2 319 354
Jednotková cena Kč/m2 200 200
Celková cena pozemku Kč 63 800 70 800 134 600
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = = = Současný stav 180 1 296,56 3 027 100,00 3 924 687 115 40 74,19 1 012 800
-4-
Obestavěný prostor 292,13 m3 554,51 m3 449,92 m3 1 296,56 m3 Budoucí stav
0
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový
Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč Varnsdorf, Truhlářova 615,00 1 700 890 000
Kč/m3 1 447
Upravená cena Foto Kč/m3 669
KC 0,462
Zděný RD s 1.NP a podkrovím s částečným podsklepením, 3+1. Dobrý technický stav. Stáří cca 100 let. Pozemek 1700m2.
Varnsdorf, Pletařská
1 350,00
600
1 590 000
1 178
0,556
655
Varnsdorf, Myslivecká 1 250,00 839 690 000 552 0,939 samostatně stojící zděný RD s 2.NP, před rekonstrukcí, stáří cca 100 let. Pozemek 839m 2,
518
Zděný rodinný dům s 1.PP, 1.NP, podkrovím, dobrý stav, stáří cca 90 let. Pozemek 600m 2,
3
Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
614 Kč/m 3 1 296,56 m 796 464 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
Celkový výnos za rok:
nájem [Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč
-5-
0 3 920 000 1 010 000 0 95 % 0 0 0 117 600 0 0 117 600 0 6,00 0
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze: 1 2 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.
-6-
-7-
1.NP, 1.PP
-8-
podkroví
-9-
- 10 -
