Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 4196-105/2015 130 EX 1043/15-58/E 1 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Bytová jednotka - byt, č.2383/17 Vodárenská 2383, 272 01 Kladno - Kročehlavy Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Kročehlavy, kód k.ú. 665126, LV 25917 3754 Miroslav Král, Spojenců 884, 73514 Orlová, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Miroslav Král, Spojenců 884, 73514 Orlová, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Exekutorský úřad Most; č. obj.:, 1.10.2015
Adresa objednatele: Jaroslava Seiferta 2159 / 7, 434 01 Most telefon: 476700465 IČ: 75066033
e-mail:
[email protected] DIČ:
ZHOTOVITEL :
Antonín Kolouch
Adresa zhotovitele:
Ant. Škváry 3249, 272 01 Kladno telefon: 603 548 601 IČ: 629 73 967
e-mail:
[email protected] DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
130 EX 1043/15-58/E 1 (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě
výstavba
změna stavby
rekonstrukce
leasing
jiné
8
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
Stran 8
V Kladně, dne 12.10.2015
Současný stav 1 050 000 Kč 12.10.2015
Datum zpracování :
Budoucí stav 12.10.2015
Počet příloh: 3 Otisk razítka
Antonín Kolouch
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 1971 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
8
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
Typ
5. NP
2+kk
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - sídlištní zástavba 68 519 (pokles) dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu)
0
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa 2
38,87
autobus silnice II.,III.tř
prodejná od 6 do 12 měsíců
z toho podzemní:
m
2383/17
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd
m
2
0,00
m
2
ks
0,96
8
Počet bytů/nebytů
127/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku m
2
39,83
m
2
39,35
Kč/m
2
4 031 / 755 863 25 921 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 1 074 255 Kč 1 009 967 Kč 550 900 Kč 1 050 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Srovnatelné nemovitosti se v dané lokalitě nabízejí za ceny od 980 tis. do 1,2 mil. Kč. Nemovitost v panelovém typovém domě se zatepleným vnějším pláštěm ( zateplená fasáda, plastová okna i vchodové dveře), po rekonstrukci standardně vybavená. Na přiložených listech vlastnictví je uvedeno, zástavní právo smluvní pro Wüstenrot hypoteční banku a.s. ve výší 1 450 000,- Kč a zástavní právo exekutorské . Součástí bytové jednotky je i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku č. parc. 3754 a nebytových jednotkách č. Prodejna č. 2380/25,Prodejna č. 2380/26, Prodejna č. 2382/25, Prodejna č. 2382/26,Prodejna č. 2383/25,Prodejna č. 2383/26,Prodejna č. 2384/25. Podíly těchto nebytových jednotek nemají vliv na ocenění. Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do domu, je uvažováno standardní vybavení a standardní údržba Na základě níže uvedeného doporučuji obvyklou cenu 1 050 000,- Kč
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Kladno je statutárním městem Středočeského kraje, má 68 519 obyvatel a jsou v něm všechny důležité úřady včetně finančního a katastrálního, kompletní síť obchodů a služeb, MHD, všechny typy škol, nemocnice a poliklinika a síť kulturních, sportovních a ubytovacích zařízení, rozvody všech inženýrských sítí a kabelové televize. Město leží asi 15 km severozápadně od Prahy s přístupem 7 km po silnici I. třídy č.61 a 8 km po rychlostní komunikaci R7 dostupnost okraje Prahy autem cca 20 min. Výborná dostupnost do Prahy je také pravidelnými linkami autobusů a vlakem. Bytová jednotka se nachází v panelovém domě v sídlištní zástavbě v městské části Kročehlavy Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti Předmětný byt je umístěn v 5 podlaží typového, zatepleného panelového domu, který má osm nadzemních podlaží se 127 bytovými jednotkami. Dům je rozdělen na sekce čp. 2380, 2381, 2382, 2383 a 2384. Byl kolaudován v roce 1971 v ulici Vodárenské v sídlištní zástavbě Kročehlavy. Nosné konstrukce jsou montované, střecha je rovná s živičnou krytinou. V domě je osobní výtah. Byt č. 2383/17 je byt 2+KK. Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do domu, je uvažováno standardní vybavení a standardní údržba . Součástí bytové jednotky je i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku č. parc. 3754 a nebytových jednotkách č. Prodejna č. 2380/25,Prodejna č. 2380/26, Prodejna č. 2382/25, Prodejna č. 2382/26,Prodejna č. 2383/25,Prodejna č. 2383/26,Prodejna č. 2384/25
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 8
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
okna
Počet bytových/nebytových jednotek: 127 / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro telefon přes pozemky parc. číslo 3740/4 podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 3740/4
Druh pozemku ostatní plocha - ostatní komunikace
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Statutární město Kladno, náměstí Starosty Pavla 44, 27252 Kladno
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
-3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní pro Wüstenrot hypoteční banku a.s. ve výší 1 450 000,- Kč a zástavní právo exekutorské .
Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost není pronajímána
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ CZ020 Středočeský 532053 Kladno Vodárenská
Kraj: Obec: Ulice:
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0203 Kladno 665126 Kročehlavy
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 700406/2032
Miroslav Král
Spojenců 884, 73514 Orlová
stavba je součástí pozemku NE
Stavby na LV 23249 část obce Kročehlavy
1/1
Bytový dům
č.p. na pozemku p.č. 3754 2380,2381,23 83,2384
Jednotky na LV 25917 Číslo jednotky: 2383/17
Spoluvlastnický podíl: 4 031 / 755 863
Pozemky na LV 23249 3754
Pozemková parcela
1 322 m2
Parcela KN
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Předmětný byt je umístěn v 5 podlaží typového, zatepleného panelového domu, který má osm nadzemních podlaží se 127 bytovými jednotkami. Dům je rozdělen na sekce čp. 2380, 2381, 2382, 2383 a 2384. Byl kolaudován v roce 1971 v ulici Vodárenské v sídlištní zástavbě Kročehlavy. Nosné konstrukce jsou montované, střecha je rovná s živičnou krytinou. V domě je osobní výtah. Byt č. 2383/17 je byt 2+KK. Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do domu, je uvažováno standardní vybavení a standardní údržba . Součástí bytové jednotky je i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku č. parc. 3754 a nebytových jednotkách č. Prodejna č. 2380/25,Prodejna č. 2380/26, Prodejna č. 2382/25, Prodejna č. 2382/26,Prodejna č. 2383/25,Prodejna č. 2383/26,Prodejna č. 2384/25
-4-
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry obývací pokoj byt ložnice byt kuchyň byt chodba byt koupelna byt WC byt komora byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 14,78 m2 9,85 m2 4,68 m2 6,40 m2 2,20 m2 0,96 m2 0,96 m2 39,83 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové železobetonový montovaný svařované pásy pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová běžná keramická dlažba ústřední světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí běžné digestoře a odvětrání instalační šachty, koupelny, WC
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Započítaná plocha 14,78 m2 9,85 m2 4,68 m2 6,40 m2 2,20 m2 0,96 m2 0,48 m2 39,35 m2
40 39,35 25 000 100,00 983 750 44 56 44,00 550 900
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jde o rovinatý pozemek s přístupem po zpevněné komunikaci a s možností napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a el. energii. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. 3754
Výměra [m2] 1 322 1 322 -5-
Spoluvlastnický podíl 4 031 / 755 863
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový Kc Kč/m2
Bytová jednotka č . 2437/129 v Kladně, ulice Holandská
Kladno -Kročehlavy
Předmětný byt je umístěn v typovém domu, který má osm nadzemních podlaží se 826 bytovými jednotkami. Byl kolaudován v roce 1973 v Holandské ulici u bývalého nákupního centra Bajkal v sídlištní zástavbě Kročehlavy. Nosné konstrukce jsou montované , střecha je rovná s živičnou krytinou. V domě jsou osobní i nákladní výtahy . Vytápění je ústřední z centrálního zdroje, rozvod teplé i studené vody. V bytě jsou dveře plné a prosklené, okna plastová. Vybavení kuchyně elektrický sporák. Údržba bytu je průměrná.
Hodnocení: Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Typ stavby - srovnatelná - koeficient 1,00; Stáří - srovnatelná - koeficient 1,00; Garáž - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost stejná - koeficient 1,00; Vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Zdroj nabídky - kupní smlouva realizovaná - koeficient 1,00;
Panelový dům
39,34
8
2+kk
1 050 000
26 690
Bytová jednotka č. 2473/2
1,00
26 690
Kročehlavy - Bažantnice
Předmětný byt je umístěn v typovém panelovém domě, který má sedm nadzemních podlaží se 72 bytovými a 1 nebytovou jednotkou. Byl kolaudován v roce 1980 v Holandské ulici u nákupního centra TESCO v sídlištní zástavbě Kročehlavy. Byt je situován ve 2 nadzemním podlaží. Nosné konstrukce jsou montované , střecha je rovná s živičnou krytinou. V domě jsou osobní i nákladní výtahy . Vytápění je ústřední z centrálního zdroje, rozvod teplé i studené vody, dveře prosklené, okna dřevěná, zdvojená , podlahy vpichované a PVC .Údržba bytu je průměrná, odpovídá stáří, byl stavebně upraven.
Hodnocení: Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Typ stavby - srovnatelná - koeficient 1,00; Stáří - srovnatelná - koeficient 1,00; Garáž - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost srovnatelná - koeficient 1,00; Vybavení - srovnatelná - koeficient 1,00; Zdroj nabídky kupní smlouva realizovaná v r. 2015 - koeficient 1,00;
Panelový dům
38,10
4
1+kk
980 000
25 722
Bytová jednotka 2473/16 v Kladně, Předmětný byt je umístěn ve 3 nadzemním podlaží typového panelového domu, který má suterén a 8 nadzemních podlaží. Dům má 190 bytových jednotek a je rozdělen do dvou sekcí.k. Byl postaven v osmdesátých letech minulého století v ulici Holandská. Nosné konstrukce jsou montované , střecha je rovná s živičnou krytinou. V domě jsou osobní i nákladní výtahy . Vytápění je ústřední z centrálního zdroje, rozvod teplé i studené vody, dveře prosklené, podlahy plovoucí a keramické, okna plastová, vnitřní omítky štukové, venkovní hrubé. Byt nebyl celkově stavebně upravován a zrekonstruován. Byt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Údržba bytu je průměrná. Jedná se o průměrný byt.
1,00
25 722
Kladno Kročehlavy , ulice Holandská
Hodnocení: Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Typ stavby - srovnatelná - koeficient 1,00; Stáří - srovnatelná - koeficient 1,00; Garáž - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost srovnatelná - koeficient 1,00; Vybavení - srovnatelná - koeficient 1,00; Zdroj nabídky kupní smlouva realizovaná v r. 2015 - koeficient 1,00;
Panelový dům
38,20
3
2+kk
1 130 000 -6-
29 581
1,00
29 581
Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
6,00 %
Variační koeficient po úpravách: 39,35 m2 25 722 Kč/m2 Minimální cena: 2 27 331 Kč/m Průměrná cena: 29 581 Kč/m2 Maximální cena: 27 300 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
6,00 % 1 012 161 Kč 1 075 475 Kč 1 164 012 Kč 1 074 255 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Byt je pronajatý na dobu neurčitou ,a nájemné ve výší 110,- Kč/m2. Celkové nájemné + služby a energie činí 5 957,Kč/měs.
Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č.
plocha - účel
1.Obytné prostory Celkový výnos za rok:
podlaží 9.NP
podlahová plocha [m2] 39,35
nájem [Kč/m2/rok] 2 300
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Opravy a údržba Jedná se o celkově zrekonstruovaný, nově zateplený, obytný dům, který nepotřebuje velké náklady na údržbu Správa nemovitosti Pojištění Daň z nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
nájem [Kč/měsíc] 7 542
nájem [Kč/rok] 90 505 90 505
m2 Kč
39 983 750
Nh
Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok
2 300 90 505 100 % 90 505
3.00 % z RC
Kč/rok
29 513
0.11 % z výnosů 0.00 % z RC
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
100 0 295 0 29 907 60 598 6,00 1 009 967
Nj Nj * PP
V N=Nh-V Cv
Rekapitulace ocenění Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena
Současný stav 1 074 255 Kč 1 009 967 Kč 550 900 Kč 1 050 000 Kč
Silné stránky nemovitosti Silná stránka je lokalita, kde je v docházkové vzdálenosti les a areál koupaliště - Bažantnice, žádaná lokalita s dobrou dostupností Prahy s přístupem 7 km po silnici I. třídy č.61 a 8 km po rychlostní komunikaci R7. Dostupnost okraje Prahy autem cca 20 min. Výborná dostupnost do Prahy je také pravidelnými linkami autobusů a vlakem. Z místa je velmi dobrá dostupnost okolních měst a obcí, zejména Prahy, kam dojíždí za prací velké procento občanů Kladna.
Slabé stránky nemovitosti Špatná možnost parkování.
-7-
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
1 020 000Kč 0Kč 0Kč 1 020 000Kč 2 39,35m 2 25 921Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.35353 Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Souhlas s oceněním nemovitosti zvenku, ze dne 7.10.2015 Skutečnosti a výměry zjištěné na místě a na Stavebním bytové Družstvu Ocelář Kolaudační rozhodnutí na stavbu domu z roku 1971
počet stran A4 v příloze 2 0 1 1
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 10.6.1987 pod č. j. Spr. 147/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4196-105/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 105.
-8-
