Regulační plán lokality Pod Hubertusem obec Hlavenec
návrh zadání
květen 2012 pořizovatel Městský úřad Brandýs nad Labem – Stará Boleslav, odbor územního rozvoje a památkové péče
řešené území regulačního plánu pod Hubertusem
Regulační plán lokality Pod Hubertusem se pořizuje z podnětu obce. Zastupitelstvo obce rozhodlo o pořízení na podnět vlastníků pozemků, kteří mají zájem o výstavbu nových domů v lokalitě. Pořizuje se tedy na základě výhradní potřeby vlastníků a podmínkou pořízení je tak úplná úhrada nákladů na zpracování regulačního plánu projektantem, Náklady spojené s projednáním regulačního plánu hradí pořizovatel, obec zajistí označení řešené plochy tabulí. Kontaktní osobou je starostka obce Ing. Jarmila Smotlachová. Zpracovatelem bude firma SAUL, s.r.o. Liberec, která je zároveň zpracovatelem územního plánu obce Hlavenec i následných změn územního plánu. Návrh zadání regulačního plánu bude vystaven po dobu 15 dní k veřejnému nahlédnutí v obci Hlavenec, vystavení bude oznámeno na úřední desce a na ww.brandysko.cz a www.hlavenec.cz
Obsah zadání regulačního plánu : Základním záměrem je vytvoření krásného souboru staveb v krajině, příznivého, útulného obytného prostředí v kombinaci s prostředím pro sport, rekreaci a každodenní odpočinek. Prostředkem k posílení sociální soudržnosti stávajících a nových obyvatel bude vymezení plochy pro komunitní centrum s mateřskou školou, ideálně na hranici staré a nové zástavby, vytvoření příjemných veřejných prostranství a na současnou zástavbu obce vhodně navazujících komunikací. Pozemky vymezené regulačním plánem jako veřejná prostranství, jako plochy pro komunitní centrum, školku a komunikace budou připraveny pro předání obci.
a) vymezení řešeného území : Řešené území se nachází na východní straně obce Hlavenec, je součástí katastrálního území Hlavenec. Jedná se o volné, zemědělsky využívané plochy. Ve stávajícím platném Územním plánu obce Hlavenec jsou označeny jako plochy B 10, B 11, SR 1 a , K 4 a jsou určeny pro funkční využití bydlení venkovské (B10 pro 10 rodinných domů, B11pro 20 rodinných domů), K4 pro obslužnou komunikaci, SR1 pro sport a rekreaci. plochy k řešení jsou dány pozemkovými parcelami číslo : p.p.č. výměra (m2) 41 996 111/2 6 708 115 12 145 116/1 7 014 112 6 262 113 7 639 114 17 883 117 4 845 116/5 5 314 118 7 931 119/1 11 402 116/6 2843
b) požadavky na vymezení pozemků a jejich využití : Základní kostrou návrhu regulačního plánu bude návrh veřejných prostranství, kompozičně i funkčně vytvářejících harmonický celek se současnou zástavbou obce. Veřejná prostranství ulic, chodníků, pěšin, stezek, plácků, návsí, alejí, hájků…budou podrobně prostorově určena, v podrobnosti dokumentace pro územní rozhodnutí, bude řešena výsadba, mobiliář, terénní úpravy. V návrhu veřejných prostranství mají být zohledněny hodnoty uvedené v kap. d)., dále možnost žádat o dotace, zadat projekt pro stavební povolení. Na plochách B10 a B11 je třeba vymezit pozemky pro bydlení venkovské, které dodrží regulativy stanovené územním plánem. Pokud by bylo pro optimální návrh veřejných prostranství, vytvoření nových pohledů a malebného prostředí vhodné, je možné navrhnout plochy pro sport rekreaci na plochách B10 a B11 a naopak bydlení na plochách SR1 v odpovídajícím rozsahu. Celkový rozsah ploch SR1, které je třeba považovat za nezastavitelné, nesmí však být menší než je určen územním plánem. Kromě pozemků pro bydlení bude regulačním plánem vymezena také plocha pro veřejné vybavení, tedy komunitní centrum, případně mateřskou školu tak, aby pozemek mohl být předán obci (plánovací smlouva). Pozemek pro komunitní centrum má být vymezen s ohledem na kompozici
veřejných prostranství a dominant obce, na celkovou malebnost a útulnost, na logickou návaznost na pěší přístup ze staré i navrhované části obce tak, aby setkávání přispělo k soudržnosti původních a nových obyvatel obce. Pokud při vymezování pozemků vznikne potřeba přeparcelování pozemků a výměn pozemků, bude tato dohoda součástí plánovací smlouvy. Pokud by se při vymezování pozemků ukázalo vhodnější určit na některých pozemcích i jiné funkce, než stanovené územním plánem (restaurace, penzion, hasičská zbrojnice, tělocvična) bylo by nutné je projednat jako změnu územního plánu. c) požadavky na umístění a prostorové uspořádání staveb : Umístění a prostorové uspořádání staveb je podřízeno kompozici veřejných prostranství. Budou dodrženy regulativy územního plánu, tedy podlažnost max 1NP a obytné podkroví, délka k šířce půdorysu minimálně 1,6 :1, střecha sedlová a polovalbová, sklon střech v rozmezí 35 až 45 stupňů, směr hlavního hřebene ve směru délky objektu, garáž musí být součásti objektu RD, koeficient zastavění pozemku max 0,15. Velikost parcel pro rodinné domy 800-1000m2. Regulativy územního plánu mohou být dále zpřesněny. Na pozemcích vymezených pro bydlení, veřejnou vybavenost a sport budou určeny uliční čáry, stavební čáry, může být upravena výšková regulace, případně materiálová, barevnost.
d) požadavky na ochranu a rozvoj hodnot území: Řešené území se přímo dotýká základních hodnot území, za které je třeba považovat zejména malebné uspořádání obce gradující dominantou renesančního loveckého zámečku z doby Rudolfa II. na vrcholu stoupání, proporce obytných staveb vzhledem k dominantě, proporce zastavěné plochy vzhledem k dominantě a terénnímu profilu. Klíčovou hodnotou území je zasazení struktury obce do krajinného rámce polí lemovaných lesem. V obci Hlavenec se nachází kulturní památky, jejich existenci je třeba při návrhu vzít v úvahu. Zmíněnou malebnost historické struktury, libozvučnost zástavby v přírodním rámci, neodolatelnou hodnotu pohledů od příjezdu k vrcholu stoupání s dominantou zámečku je třeba ochránit. Nová struktura má být tedy vytvořena tak, aby respektovala hodnoty stávající, zlepšila možnosti jejich vnímání uvnitř struktury i v krajině a vytvořila nové urbanistické, architektonické, krajinné hodnoty tak, aby celek byl hodnotnější než doposud. e) požadavky na řešení veřejné infrastruktury : V širších vztazích zejména řešit propojení technické a dopravní infrastruktury na okolní území a koordinovat záměry rozvoje obce jako celku.
veřejná prostranství Bude vymezen soubor veřejných prostranství s ohledem na hodnoty struktury obce (průhledy, dominanty, výšková gradace), hodnoty přírodního rámce, příjemného obytného prostředí, útulnosti a malebnosti
celku. Veřejná prostranství mají mít funkční a prostorovou návaznost na stávající veřejná prostranství obce, na nově vymezené pozemky pro veřejnou vybavenost a sport. Potřebné je zajištění prostupnosti území pro obyvatele stávající zástavby obce, přístup k lesu, přístup k nové veřejné vybavenosti. Veřejná prostranství budou vymezena v dostatečné ploše, minimální výměře 4500 m2, do této výměry se nepočítá plocha místních komunikací. Navíc mohou být začleněny plochy pro sport, odpovídající ploše SR1. Zpracovatel navrhne plochy pro dětská hřiště, prvky drobné architektury (altány, lavičky), zváží možnost retenční nádrže s doprovodnou zelení (rybník na návsi), prověří zejména z vodohospodářského hlediska. dopravní infrastruktura Je třeba doplnit obslužné komunikace navazující v severní části na místní komunikaci a v jižní části na silnici III. třídy. Místní komunikace budou řešeny buď jako dopravně zklidněné (se smíšeným provozem) nebo jako obslužné komunikace. Zpracovatel navrhne plochy pro aleje a zeleň jako součást prostoru ulic. Místní komunikace musí umožnit bezkolizní přístup ke všem pozemkům. Odstavování a parkování vozidel bydlících obyvatel i jejich návštěvníků bude řešeno na pozemcích bydlení venkovského. Je třeba vyřešit pohotovostní parkování uživatelů sportovně rekreačního areálu. Při silnici III. třídy bude ponechán prostor pro pěší chodník, cyklostezku a alej. technická infrastruktura Součástí nových komunikací bude i venkovní osvětlení a trasy vodovodního a kanalizačních řadů, na které budou napojeny přípojky jednotlivých objektů. Hlavní vodovodní a kanalizační řady budou vedeny navrženými místními obslužnými komunikacemi s napojením na navržené řady podél silnice III. třídy. Likvidace dešťových vod bude řešena zejména vsakem do terénu z jednotlivých objektů. Regulační plán upřesní trasu elektrického vedení VN 22 kV a umístění nových trafostanic s odpovídajícími parametry. V případě potřeby navrhnout posílení stávajících trafostanic. Navrhnout rozmístění stanovišť pro separovaný sběr odpadů.
občanské vybavení Je třeba vymezit plochu pro občanské vybavení, tedy komunitní centrum případně mateřskou školu. Pozemek má být vymezen s ohledem na dostupnost pro obyvatele staré i nové zástavby, ideálně na rozhraní, má být dobře dostupný, umožnit přiměřené parkování, mít logickou kompoziční i funkční návaznost na nově navržená veřejná prostranství. Je třeba navrhnout připojení na technickou infrastrukturu, případně navrhnout vhodné regulativy zástavby. Je třeba připravit dohodu o parcelaci tak, aby pozemek pro komunitní centrum mohl být předán obci.
f) požadavky na veřejně prospěšné stavby a na veřejně prospěšná opatření : V kontaktním území jsou v ÚPO Hlavenec vymezeny veřejně prospěšné stavby VPS6 - páteřní vodovodní řad a VPS7 – koridor vrchního vedení VN 22 kV včetně trafostanic. Regulační plán upřesní trasu elektrického vedení VN 22 kV a umístění nových trafostanic.
g) požadavky na asanace : se v řešeném území nevyskytují
h) další požadavky vyplývající z územně analytických podkladů a ze zvláštních právních předpisů (například požadavky na ochranu veřejného zdraví, civilní ochrany, obrany a bezpečnosti státu, ochrany ložisek nerostných surovin, geologické stavby území, ochrany před povodněmi a jinými rizikovými přírodními jevy) projektant prověří, zohlední v návrhu i) výčet druhů územních rozhodnutí, které regulační plán nahradí Regulační plán bude nahrazovat následující územní rozhodnutí: • rozhodnutí o umístění stavby • rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků j) případný požadavek na posuzování vlivů záměru obsaženého v regulačním plánu na životní prostředí podle zvláštního právního předpisu, včetně případného požadavku na posouzení vlivu záměru na evropsky významnou lokalitu nebo ptačí oblast pořizovatel nepožaduje posouzení vlivu na životní prostředí, ani vlivu na udržitelný rozvoj území. Tyto požadavky mohou uplatnit dotčené orgány, pak by byly zahrnuty v zadání regulačního plánu. k) požadavky na plánovací smlouvu a dohodu o parcelaci plánovací smlouva a dohoda o parcelaci jsou podmínkou projednání a vydání regulačního plánu l) požadavky na uspořádání obsahu návrhu regulačního plánu a obsahu jeho odůvodnění s ohledem na charakter území a problémy k řešení výkresů a počtu vyhotovení Regulační plán bude zpracován v souladu s ustanovením § 19 vyhlášky číslo 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti (dále jen vyhláška). Obsah regulačního plánu, včetně jeho odůvodnění je stanoven v příloze číslo 11 vyhlášky. Textová i grafická část regulačního plánu budou zpracovány i odevzdány digitálně, počet tisků: pro průběžná jednání s vlastníky pozemků a obcí vždy 1x +elektronicky, pro společné jednání 2x + elektronicky, pro veřejné projednání 2x + elektronicky, pro vydání 4x + elektronicky. Grafická část regulačního plánu bude obsahovat: • hlavní výkres obsahuje hranici řešené plochy, vymezení a využití pozemků, graficky vyjádřitelné podmínky vymezení a využití pozemků a umístění staveb veřejné infrastruktury a dále staveb, které nejsou zahrnuty do veřejné infrastruktury, jejich napojení na veřejnou technickou a dopravní infrastrukturu, hranice zastavěného území a ochranných pásem výkres veřejně prospěšných staveb a opatření • výkres pořadí změn (etapizace), bude-li třeba
Výkresy budou zpracovány v měřítku 1:1000, řezy a detaily veřejných prostranství 1:100, případně detailnější. Odůvodnění regulačního plánu bude obsahovat výkresy: • koordinační výkres • výkres širších vztahů dokumentující vazby na sousední území (v měřítku katastrální mapy) • výkres předpokládaných záborů ZPF, PUPFL • výkres parcelace určený jako příloha dohody o parcelaci m) souběžné pořízení regulačního plánu a změny územního plánu pokud v průběhu projednání regulačního plánu vyplyne potřeba pořídit souběžně změnu územního plánu, rozhodne o pořízení změny zastupitelstvo obce.
Ing.ak.arch.Sylva Matějková Městský úřad Brandýs nad Labem – Stará Boleslav
