REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM “LE MATTAS” LAATSTE REVISIE 15-11-2008 (niet officiële vertaling) Hoofdstuk I OMSCHRIJVING en ORGANISATIE van de MEDE-EIGENDOM Artikel 1 - Inleiding a. Het doel van dit Reglement, vastgesteld in overeenstemming met de Wet no. 65-557 van 10 juli 1965 en volgende teksten, is te voorzien in het goede genot en bestuur van de onroerende goederen, gelegen op het terrein Le Mattas te Méjannes-le-Clap, vastgelegd in het kadaster van de gemeente onder de nummers 213 en 626 van Sectie C op de plaats genaamd "Pernille et les Carts". b. Het omschrijft de gedeelten die gemeenschappelijk en die welke privé zijn. c. Het stelt ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten de rechten en verplichtingen vast van de mede-eigenaren van de verschillende woningen en terreinen. d. Het organiseert het bestuur van de onroerende goederen met het oog op hun goede staat, hun onderhoud, het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de deelneming van iedere medeeigenaar in de betaling van de lasten. e. Het regelt de betrekkingen van nabuurschap en mede-eigendom tussen de verschillende medeeigenaren. Artikel 2 - Toepassing a. Bij het ontbreken van bepalingen, doordat zij niet opgenomen zijn in dit Reglement, zal de organisatie van de mede-eigendom de regels volgen van het gemene recht en in het bijzonder de bepalingen van de Wet van 10 juli 1965 en volgende teksten. b. Alles wat niet bepaald is door dit Reglement zal onderworpen zijn aan het gemene recht bij het ontbreken van een besluit van de Algemene Vergadering. c. Geen enkele wijziging kan in dit Reglement worden aangebracht indien deze niet volgens de regels is goedgekeurd door de Algemene Vergadering. d. Dit Reglement bindt de verschillende mede-eigenaren en al hun rechthebbenden, erfgenamen, cessionarissen of legatarissen, kortom ieder die het genot heeft van het grondstuk en van de opbrengst van de woningen, die deel uitmaken van de onroerende goederen. Al deze bepalingen zijn op hen van toepassing en kunnen hun worden tegengeworpen. Artikel 3 - Privé-gedeelten 3.1. Omschrijving a. De privé-gedeelten zijn die welke uitsluitend bestemd zijn voor het particuliere gebruik van iedere mede-eigenaar. Een uitzondering vormen de kavels nr.133 en 134, die in het bezit zijn van de Vereniging. Deze privé-gedeelten zijn ontheven van de bepalingen van dit artikel. b. Zij omvatten, voor ieder individueel onroerend goed, het stuk terrein, de gebouwen die daarop geplaatst zijn met hun bijgebouwen en toebehoren, inclusief buiten het huis de elektriciteitskabels die de verbinding vormen tussen het elektriciteitsnetwerk van het huis en de meterkast van de EDF, de waterleidingen, inclusief de kranen maar exclusief de watermeter, en de rioolbuizen, die uitsluitend bestemd zijn voor het particuliere gebruik van een kavel, zelfs wanneer die waterleidingen of rioolbuizen zijn ingebed in een gemeenschappelijk gedeelte. 3.2. Rechten op privé-gedeelten a. De privé-gedeelten zijn het uitsluitende eigendom van elke mede-eigenaar. b. Elke mede-eigenaar beschikt over de privé-gedeelten die begrepen zijn in zijn kavel; hij heeft vrijelijk het gebruik en het genot van de privé-gedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten onder voorwaarde dat hij geen inbreuk maakt op de rechten van de andere mede-eigenaren noch op de bestemming van de onroerende goederen.
Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
1
c. Desondanks, indien de omstandigheden het vereisen en op voorwaarde dat de bestemming, de omvang en het genot van de privé-gedeelten, begrepen in zijn kavel, er niet duurzaam door worden gewijzigd, kan geen van de mede-eigenaren of van hun rechthebbenden zich verzetten tegen de uitvoering, zelfs binnen hun privé-gedeelten, van werkzaamheden waartoe de Algemene Vergadering volgens de regels en uitdrukkelijk heeft besloten overeenkomstig de bepalingen van artikel 9, alinea 2 van de Wet van 10 juli 1965. d. De werkzaamheden die toegang tot de privé-gedeelten met zich brengen, moeten minstens één week vóór het begin van hun uitvoering ter kennis van de mede-eigenaren worden gebracht door middel van een aangetekende brief, met uitzondering van de werkzaamheden die geboden zijn vanwege de veiligheid of de instandhouding van de goederen. e. De mede-eigenaren die schade ondervinden als gevolg van de uitvoering van werkzaamheden, hetzij wegens een definitieve waardevermindering van hun kavel, hetzij wegens een ernstige storing in hun genot, zelfs indien deze tijdelijk is, hetzij wegens schade, hebben recht op een schadevergoeding overeenkomstig de bepalingen van artikel 9, alinea 5 van de Wet van 10 juli 1965. 3.3. Wijziging van de privé-gedeelten a. Alle werkzaamheden die een weerslag kunnen hebben op de algemene verdeling van water, elektriciteit of afwatering, dan wel op enige andere wijze de gemeenschappelijke gedeelten aantasten, alsmede werkzaamheden die van invloed zijn op het uiterlijk van de onroerende goederen, kunnen door een mede-eigenaar pas worden uitgevoerd na goedkeuring door de Algemene Vergadering, beslissend met de meerderheid bepaald in artikel 10.2. b. De Algemene Vergadering geeft haar toestemming volgens de bepalingen van het Bouwbesluit. c. De Algemene Vergadering kan haar goedkeuring afhankelijk stellen van de voorwaarde dat een architect, aangewezen door de Vereniging, wiens kosten en honoraria door de betrokken medeeigenaar worden gedragen, verklaart dat de voorgestelde werkzaamheden geen weerslag hebben op de harmonie of de esthetiek van de onroerende goederen. 3.4. Onderhoud van de privé-gedeelten a. Het geheel moet in goede staat worden gehouden, op kosten van elk van de mede-eigenaren of bewoners van de woningen. b. Indien het onderhoud van een privé-gedeelte door zijn mede-eigenaar dermate gebrekkig is dat de gemeenschappelijke gedeelten, andere privé-gedeelten of het uiterlijk aanzien van de onroerende goederen er door worden aangetast, kan de Syndicus, met toestemming van de Verenigingsraad, de betrokken mede-eigenaar een aanmaning zenden om de vereiste werkzaamheden binnen drie maanden uit te voeren. Indien deze aanmaning zonder resultaat blijft, kan de Syndicus de noodzakelijke werkzaamheden doen uitvoeren ten laste van de betrokken mede-eigenaar. c. Voor bemiddeling en voorfinanciering door de Vereniging komen wat betreft de bungalow en de schuur alleen in aanmerking de vervanging of de reparatie van de boiler, de koelkast, de kookplaat, de wasmachine en verwarmingsapparaten, en bovendien wegens een inbraak of een calamiteit noodzakelijke reparatiewerkzaamheden, alsmede het opheffen van elektriciteitsstoringen en van storingen in de aanvoer en afvoer van het water. Voor de vervanging van apparaten dient vooraf een machtiging aan de Vereniging te zijn afgegeven, waarin voor elk apparaat nauwkeurig merk, type en formaat beschreven zijn. Voor de administratiekosten van de voorfinanciering brengt de Vereniging per factuur een toeslag in rekening. Artikel 4 - Gemeenschappelijke gedeelten 4.1. Omschrijving De gemeenschappelijke gedeelten zijn de terreinen en gebouwen inclusief hun voorzieningen en uitrusting, welke niet uitsluitend bestemd zijn voor het particuliere gebruik door een bepaalde medeeigenaar, maar voor het gebruik of het nut van alle mede-eigenaren door de wet, dit Reglement of de gebruiken. Zij omvatten de groene zones, de toegangs- en circulatiewegen, de parkeerterreinen, de slagbomen, Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
2
de brandkranen en de andere brandbestrijdingsmiddelen, de verlichting van het park, de waterleidingen en de rioolbuizen, met uitzondering van die welke uitsluitend bestemd zijn voor het particuliere gebruik van een kavel, maar inclusief die binnen elk perceel welke niet uitsluitend bestemd zijn voor het particuliere gebruik van de desbetreffende kavel, de door de Vereniging geplaatste watermeters, het vuilnisdepot, het omheinde terrein met twee loodsen dat in gebruik is als opslagterrein en als parkeerplaats voor caravans, de ruimtes die dienst doen als garage, opslagplaats en werkplaats, de bedrijfsauto, twee aanhangers, het gereedschap, de beheerderswoning, de receptie en kantoorruimte, de sportvelden, de tennisbanen, de kinderspeelplaats, het jeugdhonk, de barbecue, de zwembaden, de studio, de toiletten en het mededelingenbord. Deze opsomming is niet uitputtend. 4.2. Rechten op de gemeenschappelijke gedeelten Elke mede-eigenaar zal, voor het genot van de woningen waarover hij beschikt, vrij gebruik kunnen maken van de gemeenschappelijke gedeelten overeenkomstig hun bestemming en zonder het recht van de andere mede-eigenaren te belemmeren. Artikel 5 - Privé-gedeelten in bezit van de Vereniging 5.1. Omschrijving De Vereniging kan zelf, onder bezwarende titel of om niet, privé-gedeelten verwerven, zonder dat deze evenwel hun privé-karakter verliezen. 5.2. Privé-gedeelten De Vereniging heeft in het jaar 1981 twee privé-gedeelten gekocht, namelijk de kavels nr.133 en nr.238. Deze privé-gedeelten zijn bestemd voor gemeenschappelijke voorzieningen en uitrusting. Het gebouw van de kavel nr.133 is gedeeltelijk bestemd voor bewoning door de beheerder en voor een ander deel om dienst te doen als receptie en kantoor. 5.3. Stemrecht De Vereniging beschikt in de Algemene Vergadering niet over stemmen uit hoofde van de door haar verworven privé-gedeelten. Artikel 6 - Lasten 6.1. Fundamenteel onderscheid De lasten, die rusten op de mede-eigenaren, zijn individueel of gemeenschappelijk. 6.2. Individuele lasten a. Al hetgeen de privé-gedeelten betreft komt uitsluitend ten laste van de mede-eigenaar. b. De kosten van elke door de Vereniging verleende dienst, die uitsluitend bestemd is voor het particuliere gebruik van een kavel met alles wat daartoe behoort van een mede-eigenaar, worden bij de desbetreffende mede-eigenaar in rekening gebracht. 6.3. Gemeenschappelijke lasten De gemeenschappelijke lasten zijn de kosten die definitief ten laste komen van de mede-eigenaren, een ieder naar zijn aandeel. Zij worden onderscheiden in twee categorieën: 1. de algemene lasten; 2. de buitengewone lasten. 6.4. Algemene lasten a. De algemene lasten omvatten alle lasten met betrekking tot het beheer, het functioneren, het instandhouden, het onderhouden, het klein onderhoud en het verbeteren van de gemeenschappelijke gedeelten, die in principe in gelijke mate nuttig zijn voor alle mede-eigenaren. b. De mede-eigenaren zijn gehouden aan deze lasten bij te dragen in verhouding tot het aantal honderdduizendsten begrepen in hun kavels. c. De verdeling van deze lasten kan alleen worden gewijzigd met eenparigheid van de stemmen van Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
3
alle mede-eigenaren. 6.5. Buitengewone lasten a. De buitengewone lasten zijn verbonden aan de buitengewone gemeenschappelijke voorzieningen en uitrusting. Zij omvatten alle lasten met betrekking tot het beheer, het functioneren, het instandhouden, het onderhouden, het klein onderhoud en het verbeteren van de gemeenschappelijke voorzieningen en uitrusting waarvan de mede-eigenaren in verschillende mate profijt hebben. Deze voorzieningen en uitrusting bestaan uit de sportvelden, de tennisbanen, de kinderspeelplaats, het jeugdhonk, de barbecue, de zwembaden (inclusief de technische installatie en de sanitaire uitrusting), de studio en de toiletten, alsmede het terrein, de wegen en de omheiningen enz. die bij de vermelde voorzieningen en uitrusting behoren. b. De mede-eigenaren zijn gehouden aan deze lasten bij te dragen in verhouding tot de bebouwde oppervlakte van hun kavels. c. De verdeling van deze lasten kan gewijzigd worden met de meerderheid bepaald in artikel 10.2. 6.6. Samenvatting van de verdeelsleutels De hierboven onder 6.4.b. en 6.5.b. omschreven verdeelsleutels zijn opgesomd in de annex bij dit Reglement. Artikel 7 - Boekhoudkundige regels en andere financiële bepalingen 7.1. Soorten kosten a. Er wordt onderscheid gemaakt tussen regelmatige kosten en onregelmatige kosten. b. De regelmatige kosten die opgenomen zijn in de voorlopige begroting bestaan uit de lopende uitgaven voor het beheer, het functioneren en het klein onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke uitrusting van het onroerend goed. c. De kosten van het klein onderhoud zijn de uitgaven die verbonden zijn aan de lopende onderhoudswerkzaamheden, die uitgevoerd worden teneinde de staat waarin het onroerend goed verkeert te handhaven of het wegvallen van een onderdeel van de gemeenschappelijke uitrusting te voorkomen. d. De onregelmatige kosten die niet in de voorlopige begroting zijn opgenomen betreffen het instandhouden of het onderhoud van het gemeenschappelijk onroerend goed en de onderdelen van de daarbij behorende uitrusting voorzover het niet om klein onderhoud gaat, en de werkzaamheden ter verbetering en het technisch onderzoek. 7.2. Voorschotbedragen en voorschotten Voor de financiering van de werkzaamheden maakt de Vereniging gebruik van voorschotbedragen en voorschotten. De bedragen gestort of te storten in afwachting van het definitieve saldo dat zal resulteren uit de goedkeuring van de rekeningen worden voorschotbedragen genoemd. De gelden bestemd door het Reglement of een besluit van de Algemene Vergadering om reserves te vormen of aan te vullen worden voorschotten genoemd. 7.3. Data van invorderbaarheid, opvragingen van gelden en berichtgevingen a. De data van invorderbaarheid voor de vier driemaandelijkse voorschotbedragen van de voorlopige begroting vallen op de eerste dag van de maanden januari, april, juli en oktober. De data van invorderbaarheid voor de voorschotbedragen betreffende de werkzaamheden buiten de voorlopige begroting worden vastgesteld door de Algemene Vergadering in de besluiten aangaande deze werkzaamheden. De data van invorderbaarheid voor de voorschotten worden bepaald in de besluiten betreffende de voorschotten. b. De opvragingen van genoemde voorschotbedragen en die van de voorschotten kunnen rechtsgeldig bericht en verzonden worden door een of meer niet aangetekende brieven. c. De berichtgevingen met betrekking tot de opvragingen van gelden noemen altijd de zaak, het bedrag en de datum of data van invorderbaarheid. 7.4. Stemming over de voorlopige begroting Over de voorlopige begroting wordt gestemd voor het begin van de periode waarop zij betrekking heeft en een tweede maal in de loop van de boekhoudkundige periode waarop zij betrekking heeft. Deze Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
4
tweede keer stemt de Algemene Vergadering, om rekening te houden met ontwikkelingen, over een gerectificeerde voorlopige begroting. Als er geen rectificaties zijn, blijft de tweede stemming achterwege. 7.5. Reserves en voorschotten a. De Vereniging beschikt over een vaste reserve die een zesde deel van het bedrag van de voorlopige begroting waarover het laatst gestemd is, niet mag overschrijden. b. Het bedrag van het reservefonds voor toekomstige werkzaamheden, die in het meerjarenplan in kaart zijn gebracht, mag het totale bedrag van de geschatte kosten van deze werkzaamheden niet overschrijden. c. De mede-eigenaren zijn gehouden aan de opvragingen van voorschotten bij te dragen in verhouding tot het aantal honderdduizendsten begrepen in hun kavels. d. In het geval van de overdracht van een kavel ontvangt de mede-eigenaar die de rechten op de kavel geheel of gedeeltelijk overdraagt het totaal van de door hem betaalde voorschotten terug en is de nieuwe mede-eigenaar verplicht de voorschotten in de oorspronkelijke staat terug te brengen. 7.6. Rekeningen en goedkeuring a. De baten en lasten worden in de boekhouding geregistreerd vanaf het tijdstip waarop daarvoor een juridische verplichting is aangegaan. b. De boekhouding laat de positie van elke mede-eigenaar ten opzichte van de Vereniging blijken, hetgeen de publicatie impliceert van de lijst met de mede-eigenaren die debiteur zijn, de namen en het bedrag van de schuld per mede-eigenaar. 7.7. Incasso De Vereniging is gemachtigd van de mede-eigenaren de bedragen te incasseren welke door hen verschuldigd zijn voor de levering van water, het ophalen van huishoudelijk vuil en de logeerbelasting. 7.8. Verhuurtarieven van gereedschap De Algemene vergadering stelt de tarieven vast voor de verhuur van gereedschap aan de medeeigenaren. Hoofdstuk II BESTUUR van de MEDE-EIGENDOM Artikel 8 - De Vereniging a. De Vereniging bestaat uit de gemeenschap van mede-eigenaren en bezit rechtspersoonlijkheid. b. Zij is genaamd "VERENIGING VAN MEDE-EIGENAREN VAN LE MATTAS" te MÉJANNES-LE-CLAP. c. De Vereniging heeft tot doel de instandhouding van de onroerende goederen en het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten. Zij is verantwoordelijk voor de schade veroorzaakt aan de medeeigenaren of aan derden door constructiefouten of door gebrek aan onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, onverminderd alle regresacties. d. De Vereniging heeft de coöperatieve vorm. Alle akten en documenten die op naam van de Vereniging staan moeten de coöperatieve vorm duidelijk vermelden. e. De Vereniging wordt bestuurd door de mede-eigenaren. De besluiten worden genomen door de Algemene Vergadering en worden uitgevoerd door de Syndicus. De Verenigingsraad waarvan de Syndicus de Voorzitter is heeft als taak de Syndicus bij te staan, hem van advies te dienen en zijn bestuur te controleren. Artikel 9 - De Algemene Vergadering 9.1. Samenstelling a. De Algemene Vergadering bestaat uit alle mede-eigenaren, op basis van één enkele vertegenwoordiger per kavel. b. Elke mede-eigenaar kan zijn stemrecht delegeren aan een gevolmachtigde, onverschillig of deze al dan niet lid van de Vereniging is. Een gevolmachtigde kan niet meer dan drie volmachten ontvangen. Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
5
Hij kan echter meer dan drie volmachten ontvangen indien het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer bedraagt dan vijf procent van de stemmen van de Vereniging. De volmachten zullen aan de notulen worden gehecht. c. De Syndicus, zijn echtgenote, de partner met wie hij door een samenlevingscontract is verbonden en zijn personeelsleden kunnen noch de Vergadering voorzitten, noch volmachten ontvangen om een mede-eigenaar te vertegenwoordigen. 9.2. Convocatie a. Een Algemene Vergadering wordt ten minste éénmaal per jaar gehouden. b. Behoudens het bepaalde sub d. en e. hierna wordt de Algemene Vergadering bijeengeroepen door de Syndicus. c. De bijeenroeping van de Vergadering vindt plaats van rechtswege wanneer zij aan de Syndicus wordt gevraagd door hetzij de Verenigingsraad, hetzij een aantal mede-eigenaren vertegenwoordigend ten minste een kwart van de stemmen van alle mede-eigenaren. Het verzoek dat tot de Syndicus wordt gericht, moet de kwesties preciseren waarvan gevraagd wordt dat zij op de agenda van de Algemene Vergadering worden geplaatst. d. In de gevallen, die in de vorige alinea zijn bepaald, wordt de Algemene Vergadering rechtsgeldig bijeengeroepen door de Vice-voorzitter van de Verenigingsraad, nadat een aanmaning aan de Syndicus gedurende meer dan één week zonder gevolg is gebleven. e. In de zelfde gevallen, indien de Vice-voorzitter van de Verenigingsraad niet tot bijeenroeping van de Algemene Vergadering overgaat, kan elke mede-eigenaar deze bijeenroeping uitlokken onder de voorwaarden bepaald in artikel 50 van het Decreet no.67-223 van 17 maart 1967. f. Wanneer de Algemene Vergadering is bijeengeroepen met toepassing van de twee vorige alinea's, wordt de convocatie ter kennis gebracht van de Syndicus. g. De convocatie bevat de aanduiding van plaats, datum en uur van de vergadering, evenals de agenda. De persoon die de Vergadering bijeenroept, stelt plaats en uur van de bijeenkomst vast. h. De convocatie herinnert aan de wijze van raadpleging van de bewijsstukken van de lasten, zoals deze door de Algemene Vergadering is vastgesteld ter toepassing van het hiernavolgende artikel 9.4. i. Behoudens spoedgeval wordt de convocatie minstens drie weken vóór de dag van de bijeenkomst ter kennis gebracht. j. De vergadering kan gehouden worden buiten de gemeente waar het onroerend goed is gelegen, met name in Nederland. k. Wanneer het bezit van een kavel is verdeeld tussen een bloot eigenaar en een vruchtgebruiker, kunnen de convocaties rechtsgeldig aan deze laatste worden gericht. 9.3. Agenda a. De agenda preciseert elk van de kwesties die aan het oordeel van de Algemene Vergadering worden onderworpen. b. Op elk moment kunnen een of verscheidene mede-eigenaren of de Verenigingsraad aan de Syndicus een of meer zaken opgeven waarvan zij de opname in de agenda van een Algemene Vergadering verzoeken. De Syndicus geeft deze zaken een plaats in de agenda van de aanstaande Algemene Vergadering. Echter wanneer, rekening houdend met de datum waarop de Syndicus het verzoek heeft ontvangen, de opgegeven zaak of zaken niet kunnen worden opgenomen in de agenda voor deze Algemene Vergadering worden zij daarin opgenomen voor de daarna volgende Algemene Vergadering. c. Uiterlijk op de zelfde tijd als de agenda worden ter kennis gebracht: 1. wanneer de Algemene Vergadering gevraagd wordt de rekeningen goed te keuren, de hierna volgende documenten, die voorgelegd worden met ter vergelijking de rekeningen van het voorgaande goedgekeurde boekjaar, conform de modellen verschaft door het decreet betreffende de rekeningen van de Vereniging van Mede-eigenaren en zijn annexen: - het financiële overzicht, dat bestaat uit de presentatie van de activa en passiva, van het vermogen, van de vorderingen en de schulden alsmede van de kaspositie; - de rekeningen van het algemeen beheer met de baten en lasten; - het overzicht van de verplichtingen die laten zien waarvoor men een verplichting is aangegaan maar nog niet betaald is; 2. wanneer de Algemene Vergadering gevraagd wordt over de voorlopige begroting te stemmen, de Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
6
voorlopige begroting, die voorgelegd wordt met ter vergelijking de laatste voorlopige begroting waarover gestemd is, conform de modellen verschaft door het decreet betreffende de rekeningen van de Vereniging van mede-eigenaren en zijn annexen; 3. wanneer de Algemene Vergadering gevraagd wordt een plan, een contract, een offerte of een overeenkomst goed te keuren, de essentiële voorwaarden van elk voorstel; 4. concepten van het Reglement van Mede-eigendom, van de beschrijvende staat van verdeling van de onroerende goederen, van de staat van verdeling van de lasten, of van wijzigingsvoorstellen van deze documenten, wanneer de Algemene Vergadering gevraagd wordt een van deze documenten, al naar gelang het geval, vast te stellen of te wijzigen; 5. elk ander essentieel document ter voorlichting van de mede-eigenaren over de kwesties vermeld op de agenda van de Algemene Vergadering, met name als het gaat om kwesties vermeld in artikel 11 van het Decreet no.67-223 van 17 maart 1967. 9.4. Raadpleging van de bewijsstukken a. In de periode tussen het bijeenroepen van de Algemene Vergadering waarin de rekeningen worden behandeld en het houden van die vergadering worden de bewijsstukken van de lasten van de medeeigendom, met name de rekeningen, de lopende leverings- en exploitatiecontracten en hun wijzigingen, evenals de verbruikte hoeveelheid en de prijs per eenheid c.q. forfaitaire prijs van elke categorie van lasten, gedurende minstens één werkdag door de Syndicus gereed gehouden voor inzage door alle mede-eigenaren, op door de Algemene Vergadering vastgestelde wijze. b. De Algemene Vergadering kan besluiten dat de raadpleging zal plaatsvinden op een dag waarop de Syndicus een of meer personen, die belast zijn met de controle van de rekeningen van de Vereniging, ontvangt om bovengenoemde stukken te onderzoeken, zodat elke mede-eigenaar zich dan kan aansluiten bij de genoemde personen; desondanks zal elke mede-eigenaar die zich tijdens de Algemene Vergadering tegen deze procedure heeft verzet, die zelfde dag individueel de stukken kunnen raadplegen. 9.5. Geldigheid van de besluiten De Algemene Vergadering beslist slechts rechtsgeldig over kwesties die op de agenda zijn geplaatst, en wel voor zover de kennisgevingen daaromtrent volgens de hierboven vermelde bepalingen zijn gedaan. Volgens de regels genomen besluiten binden alle mede-eigenaren. 9.6. Presentielijst a. Er wordt een presentielijst bijgehouden die naam en woonplaats van elke mede-eigenaar en, eventueel, van zijn gevolmachtigde vermeldt, evenals het aantal stemmen waarover hij beschikt, zo nodig rekening houdend met de bepalingen vermeld in artikel 9.1.b. b. Deze lijst wordt geparafeerd of getekend door elke aanwezige mede-eigenaar of door zijn gevolmachtigde. c. Hij wordt voor juist verklaard door de Voorzitter van de Algemene Vergadering. d. De presentielijst vormt een annex van de notulen en wordt tezamen met deze bewaard. e. Zij kan uit verscheidene bladen bestaan en mag in digitale vorm worden bewaard. 9.7. Voorzitter, stemopnemers en secretaris van de zitting Aan het begin van elke bijeenkomst wijst de Algemene Vergadering de voorzitter aan en via een afzonderlijke stemming de stemopnemers. De voorzitter wordt uit de mede-eigenaren gekozen. De stemopnemers worden in één stemming aangewezen, maar als ook maar één mede-eigenaar zich daartegen verzet, zal de aanwijzing individueel geschieden. De Syndicus verzorgt het secretariaat van de zitting, behalve als de Algemene Vergadering dit per besluit verhindert. 9.8. Stemmen Elke mede-eigenaar beschikt over evenveel stemmen als hij honderdduizendsten in de gemeenschappelijke gedeelten bezit. 9.9. Notulen a. Er worden notulen gemaakt van de besluiten van elke Algemene Vergadering die getekend worden Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
7
aan het einde van de bijeenkomst door de voorzitter, de secretaris en de stemopnemers. Wanneer de notulen in digitale vorm worden bewaard, is de digitale handtekening rechtsgeldig als zij wordt toegepast volgens een betrouwbaar procédé van identificatie in overeenstemming met de wetgeving. b. De notulen bevatten onder vermelding van elke op de agenda geplaatste kwestie het resultaat van elke stemming. Zij geven nauwkeurig op de namen van de mede-eigenaren die zich tegen het voorstel of het besluit gekeerd hebben en het aantal stemmen van deze mede-eigenaren, evenzo de namen van de mede-eigenaren die zich hebben onthouden van stemming en het aantal stemmen van deze mede-eigenaren. c. De notulen vermelden eventuele door mede-eigenaren geformuleerde bezwaren tegen de wijze waarop de besluiten zijn genomen. d. De notulen van de zittingen worden in volgorde ingeschreven in een speciaal voor dit doel geopend register. Dit register kan in digitale vorm bewaard worden volgens de voorwaarden die door de wetgeving zijn vastgelegd. e. De Syndicus bewaart de registers met de notulen en de bijbehorende stukken. Hij verschaft kopieën of uittreksels, die hij voor eensluidend verklaart, van deze notulen. f. Procedures die tot doel hebben de besluiten van de Algemene Vergadering te betwisten moeten, op straffe van vervallenverklaring, door de tegenstemmende of afwezige mede-eigenaren aanhangig worden gemaakt binnen twee maanden na de kennisgeving van genoemde besluiten, welke de Syndicus hen doet toekomen binnen een termijn van twee maanden na het houden van de Algemene Vergadering. Dergelijke procedures behoren tot de competentie van de rechtbank van het rechtsgebied van Méjannes-le-Clap. g. Behalve in spoedgevallen wordt de uitvoering door de Syndicus van door de Algemene Vergadering krachtens artikel 10. genomen besluiten opgeschort tot na afloop van de termijn van twee maanden na de kennisgeving genoemd sub f. hierboven. Artikel 10 - Vereiste meerderheden 10.1. Eenvoudige meerderheid De besluiten van de Algemene Vergadering worden genomen met meerderheid van de uitgebrachte stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaren, indien niet anders is bepaald in de wet. De uitgebrachte stemmen zijn de stemmen voor en tegen. 10.2. Absolute meerderheid a. Alleen met meerderheid van stemmen van alle mede-eigenaren worden de besluiten aangenomen betreffende: 1. iedere delegatie van bevoegdheden om een in artikel 10.1. bedoelde beslissing te nemen; 2. de machtiging, gegeven aan bepaalde mede-eigenaren, om op eigen kosten werken uit te voeren die weliswaar overeenkomstig de bestemming van de onroerende goederen zijn, maar de gemeenschappelijke gedeelten aantasten of het uiterlijk van de onroerende goederen; 3. de aanwijzing of de afzetting van de leden van de Verenigingsraad; 4. de voorwaarden waaronder de akten tot stand komen inzake de beschikking over de gemeenschappelijke gedeelten of over aan deze gedeelten verbonden rechten, indien deze akten voortvloeien uit wettelijke of reglementaire verplichtingen; 5. de wijze van totstandkoming en uitvoering van werken die noodzakelijk zijn geworden door wettelijke of reglementaire bepalingen; 6. de wijziging van de verdeling van de buitengewone lasten; 7. het leggen van leidingen in de gemeenschappelijke gedeelten en het uitvoeren van werken teneinde de woningen in overeenstemming te brengen met de veiligheids- en inrichtingsnormen vastgelegd in de bepalingen ter uitvoering van artikel 1 van de Wet no.67-561 van 12 juli 1967 inzake de woningverbetering; 8. het aannemen of afschaffen van de coöperatieve vorm van de Vereniging. b. Wanneer de Algemene Vergadering geen besluit heeft genomen met de meerderheid bepaald in artikel 10.2.a., maar het voorstel ten minste een derde deel van de stemmen van alle mede-eigenaren heeft gekregen, wordt in de loop van de zelfde Algemene Vergadering overgegaan tot een tweede stemming met de meerderheid bepaald in artikel 10.1., tenzij de Algemene Vergadering besluit dat de kwestie op de agenda van een volgende Algemene Vergadering wordt geplaatst. Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
8
Wanneer de Algemene Vergadering gevraagd wordt een contract, een offerte of een overeenkomst met mededinging van verscheidene gegadigden goed te keuren, kan zij slechts overgaan tot een tweede stemming met de meerderheid van artikel 10.1. na over het aanbod van elke gegadigde te hebben gestemd met de meerderheid van artikel 10.2. Wanneer het voorstel niet ten minste een derde deel van de stemmen van alle mede-eigenaren heeft gekregen, kan een nieuwe Algemene Vergadering besluiten met de meerderheid van artikel 10.1., op voorwaarde dat de convocaties voor de nieuwe Algemene Vergadering verstuurd zullen worden binnen de termijn van maximaal drie maanden, te rekenen vanaf de dag waarop de Algemene Vergadering is gehouden in wier loop het besluit niet is aangenomen. In dit geval kan de termijn voor de convocatie worden teruggebracht tot één week en hoeven de noodzakelijke kennisgevingen niet vernieuwd te worden als de agenda van deze nieuwe Algemene Vergadering slechts kwesties bevat die op de agenda van de voorafgaande Algemene Vergadering stonden. 10.3. Tweederde meerderheid a. Met meerderheid van de leden van de Vereniging, die ten minste tweederde van de stemmen vertegenwoordigen, worden de besluiten genomen betreffende: de akten tot verkrijging van en beschikking over onroerend goed, behoudens die bepaald zijn in artikel 10.2. sub a.4.; de wijziging van het Reglement van Mede-eigendom voor zover betrekking hebbend op het genot, het gebruik en het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten; met uitzondering van de werkzaamheden bepaald in artikel 10.2. onder a.5. en 7. hierboven, de werkzaamheden tot verbetering van de gemeenschappelijke gedeelten - mits deze overeenkomstig de bestemming van de onroerende goederen is -, zoals de wijziging van één of meer elementen van de bestaande apparatuur, de toevoeging van nieuwe elementen, de aanpassing van lokaliteiten bestemd voor het gemeenschappelijk gebruik of het tot stand brengen van dergelijke lokaliteiten. b. De Algemene Vergadering kan, met welke meerderheid dan ook, aan een mede-eigenaar geen wijziging opleggen van de bestemming van zijn privé-gedeelten of van de wijze van hun genot, zoals deze voortvloeien uit het Reglement van Mede-eigendom. c. Evenwel, in afwijking van de voorgaande bepaling, kan de Algemene Vergadering met de tweederde meerderheid zoals die is aangegeven onder a., besluiten werken tot stand te brengen op de gemeenschappelijke gedeelten teneinde de veiligheid van personen en goederen te verbeteren door afsluitingsvoorzieningen die toelaten de toegang tot de onroerende goederen te organiseren. d. In het geval dat een voorstel betreffende werkzaamheden die behoren tot de categorie van de werkzaamheden ter verbetering genoemd in artikel 10.3.a. niet is aangenomen door het ontbreken van de volgens artikel 10.3.a. vereiste meerderheid, maar dat dit voorstel ten minste tweederde deel van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaren heeft ontvangen, kan een Algemene Vergadering die voor dit doel bijeengeroepen is het voorstel aannemen met deze laatstgenoemde meerderheid. 10.4. Unanimiteit De Algemene Vergadering kan alleen met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaren besluiten tot vervreemding van de gemeenschappelijke gedeelten, waarvan de instandhouding noodzakelijk is in verband met de bestemming van de onroerende goederen. Artikel 11 - Verenigingsraad 11.1. Taken a. De Verenigingsraad staat de Syndicus bij en controleert zijn beheer, met name de opstelling van de begroting waarvan hij de uitvoering volgt. b. Hij geeft bovendien advies aan de Syndicus of aan de Algemene Vergadering over alle kwesties de Vereniging betreffende waarover hij is geconsulteerd of welke hij zelf naar voren brengt. c. Op zijn verzoek, en na de Syndicus daarvan kennis te hebben gegeven, kan hij kennis nemen en kopieën maken van alle stukken of documenten, correspondentie of registers, die betrekking hebben op het beheer door de Syndicus en, in het algemeen, op het bestuur van de mede-eigendom. d. Eén of meer leden van de Verenigingsraad kunnen, daartoe door deze gerechtigd, op het kantoor Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
9
van de Syndicus of op de met hem overeengekomen plaats kennisnemen en kopieën maken van de verschillende soorten documenten genoemd in de vorige alinea. e. De Verenigingsraad wordt bovendien desgevraagd op de hoogte gebracht van elk document dat voor de Vereniging van belang is. f. Hij kan van de Algemene Vergadering, beslissend met de meerderheid bepaald in artikel 10.2., andere opdrachten of bevoegdheden ontvangen. Een machtiging, gegeven aan de Verenigingsraad, kan slechts betrekking hebben op een uitdrukkelijk bepaalde handeling of beslissing. De Algemene Vergadering kan evenwel de Verenigingsraad machtigen om over bepaalde uitgaven te beslissen tot een maximum bedrag, dat in de machtiging wordt bepaald. Een machtiging kan in geen geval de Algemene Vergadering beroven van haar bevoegdheid om het bestuur van de onroerende goederen en het beheer door de Syndicus te controleren. Over de uitvoering van de machtiging zal aan de Algemene Vergadering rekenschap worden afgelegd. g. De Verenigingsraad kan voor de uitvoering van zijn taak zich laten adviseren door elke persoon van zijn keuze en voor een bijzondere kwestie technisch advies vragen aan elke professionele deskundige. h. De kosten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de taak van de Verenigingsraad behoren tot de lopende kosten van het beheer. Zij worden gedragen door de Vereniging en betaald door de Syndicus. i. De Verenigingsraad legt jaarlijks schriftelijke verantwoording af van de uitvoering van zijn taak aan de Algemene Vergadering. 11.2. Samenstelling a. De Verenigingsraad bestaat uit minimaal vijf leden. b. De leden van de Verenigingsraad worden door middel van een schriftelijke stemming gekozen door de Algemene Vergadering uit de mede-eigenaren die zich kandidaat hebben gesteld en zijn voorgesteld aan de mede-eigenaren. De benoeming geschiedt met de meerderheid bepaald in artikel 10.2. De stemming voor de leden geschiedt individueel, maar een stemming per groep is toegestaan, als er geen enkele mede-eigenaar is die zich daartegen verzet. c. De echtgenote, de familieleden in opklimmende of dalende lijn, de personeelsleden, zelfs als deze mede-eigenaren zijn, en de associés of kopers op termijn van de Voorzitter/Syndicus kunnen geen leden van de Verenigingsraad zijn. d. Het mandaat van de leden van de Verenigingsraad kan een termijn van drie jaar niet overschrijden, maar is hernieuwbaar. e. De leden van de Verenigingsraad ontvangen geen honorarium. f. De Verenigingsraad kiest zijn Voorzitter/Syndicus en de Vice-voorzitter uit zijn leden. g. Het mandaat van de Voorzitter/Syndicus en dat van de Vice-voorzitter eindigen uiterlijk op het moment waarop hun mandaat als leden van de Verenigingsraad afloopt. h. De Voorzitter/Syndicus en de Vice-voorzitter zijn afzetbaar in het geval van misbruik, ernstige nalatigheid of onvermogen. i. In het geval dat de Voorzitter/Syndicus of de Vice-voorzitter aftreedt, afgezet wordt of overlijdt, gaat de Verenigingsraad op de kortst mogelijke termijn over tot de benoeming van een opvolger. Artikel 12 - Commissies 12.1. De commissie meerjarenplanning a. De Algemene Vergadering wijst drie mede-eigenaren aan voor de planning van de toekomstige werkzaamheden, die de commissie meerjarenplanning vormen. Deze commissie legt jaarlijks de Algemene Vergadering een planning van toekomstige werkzaamheden voor, met inbegrip van een schatting van de daartoe behorende kosten. b. Het mandaat van de leden van de commissie meerjarenplanning kan een termijn van drie jaar niet overschrijden, maar is hernieuwbaar. c. De werkzaamheden van de commissie meerjarenplanning geven geen aanleiding tot honorering. 12.2. Kascommissie en controle van de boekhouding a. De Algemene Vergadering wijst drie mede-eigenaren aan voor het controleren van de boekhouding van de Vereniging, tenzij zij er de voorkeur aan geeft de uitvoering van deze taak toe te vertrouwen aan een deskundige op boekhoudkundig gebied of een accountant. Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
10
De aangewezen eigenaren die de kascommissie vormen of de deskundige op boekhoudkundig gebied of de accountant leggen jaarlijks schriftelijk rekenschap af van de uitvoering van deze taak aan de Algemene Vergadering. b. Het mandaat van de leden van de kascommissie kan een termijn van drie jaar niet overschrijden. Jaarlijks treedt minstens een van de drie leden af. In een situatie van onbeslistheid treedt het lid af dat het langst deel uitmaakt van deze commissie, anders het lid dat het oudste in jaren is. c. Geen leden van de kascommissie kunnen zijn de echtgenote, de familieleden in opklimmende of dalende lijn en de personeelsleden van de Syndicus of van een ander lid van de Verenigingsraad, evenmin een lid van de Verenigingsraad of een ex-penningmeester gedurende de eerste twee jaren na zijn aftreden. d. De werkzaamheden van de kascommissie geven geen aanleiding tot honorering. e. De controle van de boekhouding omvat 1. de verificatie van de uitgaven, inclusief een onderzoek van de verdeling van de kosten in vergelijking met de voorlopige begroting, van de aangegane betalingsverplichtingen uit het oogpunt van de besluiten van de Algemene Vergadering en de bepalingen van artikel 14.3.b. tot en met e. van dit Reglement, van de facturen in vergelijking met de contracten, de offertes en de bestellingen, van de personeelskosten (gelet op de collectieve arbeidsovereenkomst voor de bewakers, conciërges en werknemers van onroerende goederen), alsmede van de onkostennota's van de leden van de Verenigingsraad, de leden van commissies en de werkgroepen vergeleken met de declaratieregeling. 2. de verificatie van de ontvangsten, inclusief een onderzoek van de bijdragen van de medeeigenaren, met name in vergelijking met de verdeling van de lasten, van de bankrente, van de rente wegens achterstallige betaling, van de incassomaatregelen en van de boetes. Deze opsomming is niet uitputtend. Artikel 13 - Consuls 13.1. Regio's De Algemene Vergadering kan de mede-eigenaren indelen in ten hoogste tien regionale groepen, volgens de ligging van hun hoofdwoning. 13.2. Regiovergaderingen a. Iedere regionale groep, "regio" genaamd, kiest uit zijn leden een Consul, die de vergaderingen van de regio voorzit. b. Elke regio kan vergaderen wanneer de Consul of andere leden het wensen om van gedachten te wisselen over de aangelegenheden van Le Mattas. c. De regio's kunnen met name vergaderen, op uitnodiging van de Verenigingsraad, om een volgende bijeenkomst van de Algemene Vergadering voor te bereiden. In een dergelijk geval geeft de Verenigingsraad de onderwerpen aan die op de Algemene Vergadering aan de orde zullen komen. d. De leden van de Verenigingsraad kunnen desgevraagd of op eigen initiatief de regiovergaderingen bijwonen. 13.3. Bemiddeling Op verzoek van leden van zijn regio kan de Consul als bemiddelaar optreden tussen hen en de Verenigingsraad. 13.4. Vergadering van Consuls De Verenigingsraad kan een vergadering van Consuls bijeenroepen. Artikel 14 - De Syndicus 14.1. Omschrijving a. Het bestuur van de mede-eigendom en de uitvoering van de besluiten van de Algemene Vergadering zijn toevertrouwd aan de Syndicus, die een vrijwilliger is. b. De Syndicus, die onder controle van de Verenigingsraad staat, verricht zijn werkzaamheden in samenwerking met de Verenigingsraad. Hij bekleedt van rechtswege het ambt van Voorzitter van de Verenigingsraad. In geval van verhindering kan hij zich laten vervangen door de Vice-voorzitter van de Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
11
Verenigingsraad. De Algemene Vergadering, beslissend met de meerderheid bepaald in artikel 10.2., kan alleen machtiging geven tot een overdracht van bevoegdheden voor een bepaald doel. 14.2. Taken Onafhankelijk van de bevoegdheden die hem worden toegekend door andere bepalingen, hetzij door de Wet no.65-557 van 10 juli 1965 en volgende teksten, hetzij door dit Reglement, of door een speciaal besluit van de Algemene Vergadering, is de Syndicus belast met: 1. het zorgen voor de uitvoering van de bepalingen van het Reglement van Mede-eigendom en van de besluiten van de Algemene Vergadering; 2. het beheren van de onroerende goederen, het voorzien in hun instandhouding, hun bewaking en hun onderhoud en, in urgentiegevallen, het doen overgaan, op zijn eigen initiatief, tot de uitvoering van alle noodzakelijke werkzaamheden tot bescherming daarvan; in dit kader: a. neemt de Syndicus het personeel van de Vereniging aan, ontslaat het en stelt de arbeidsvoorwaarden vast overeenkomstig de plaatselijke gebruiken en de geldige teksten; de Algemene Vergadering heeft alleen de bevoegdheid het aantal en de categorie van personeelsleden vast te stellen; b. stelt de Syndicus een onderhoudsboek op, en houdt dit bij, voor de onroerende goederen volgens het Decreet no.2001-477 van 30 mei 2001; c. stelt de Syndicus een lijst vast, en houdt deze bij, van alle mede-eigenaren met aanduiding van de kavels die hun toebehoren, evenals van alle vruchtgebruikers, bloot eigenaren, gebruikers of bewoners; hij noemt hun burgerlijke staat, evenals hun werkelijk of gekozen domicilie; d. bewaart de Syndicus de archieven van de Vereniging, met name een notarieel afschrift of een kopie van het Reglement van Mede-eigendom en van de beschrijvende staat van verdeling van de onroerende goederen, evenals alle overeenkomsten, stukken, correspondentie, tekeningen, registers, documenten en rechterlijke uitspraken met betrekking tot de onroerende goederen van de Vereniging, de registers met de notulen van de Algemene Vergaderingen en de bijbehorende stukken, de stukken betreffende de boekhouding, het onderhoudsboek van de onroerende goederen en het technisch onderzoek; in geval van verandering van Syndicus, moet de overdracht van de documenten en archieven van de Vereniging gepaard gaan met een samenvattend overzicht van deze stukken; een kopie van dit overzicht wordt overhandigd aan de Verenigingsraad. 3. het voeren van de boekhouding, het opstellen van de voorlopige begroting, van het financiële overzicht en de rekeningen van het afgelopen boekjaar, alsmede het ter goedkeuring voorleggen aan de Algemene Vergadering van de genoemde stukken; in dit kader kan de Syndicus de storting eisen van de voorschotbedragen van de voorlopige begroting, de storting van elk invorderbaar bedrag voor kosten die niet in de voorlopige begroting zijn opgenomen en de storting van invorderbare voorschotten; 4. het verslag doen van zijn bestuur aan de mede-eigenaren, ten minste eenmaal in de drie maanden, onder vermelding van de zaken waarover zijn correspondentie met de mede-eigenaren handelt, voor zover die het algemeen belang van de mede-eigendom betreffen, tenzij die vermelding schade zou kunnen berokkenen aan het algemeen belang en bovendien onder de voorwaarde dat het vertrouwelijke karakter van de brieven niet geschonden wordt en indien mogelijk de anonimiteit gehandhaafd wordt; 5. het geven van inzage in documenten en brieven wanneer een mede-eigenaar verzoekt kennis te mogen nemen van correspondentie en stukken betreffende zijn bestuur, tenzij hij de plicht heeft dit te weigeren, en wel wanneer - het documenten en brieven betreft die klaarblijkelijk vertrouwelijk zijn; - degene die het verzoek doet niet kan aantonen daarbij een legitiem belang te hebben; - de inzage schade kan berokkenen aan de mede-eigendom of aan mede-eigenaren. 14.3. Machtiging en verplichting a. De Syndicus kan zich laten bijstaan door elke vakman van zijn keuze. b. De Syndicus is gemachtigd om, naast de uitdrukkelijk door de Algemene Vergadering uit de reservemiddelen goedgekeurde uitgaven, bedragen ten laste van de reserves te brengen voor door hem noodzakelijk geachte uitgaven waarvoor geen begrotingspost is goedgekeurd of de goedgekeurde begrotingsposten niet toereikend zijn. Er gelden drie limieten: een voor het bedrag waarover de Syndicus onafhankelijk beslist, een voor het bedrag waarvoor overleg met de Verenigingsraad vereist is en een voor het bedrag waarvoor overleg met de Verenigingsraad en de Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
12
Consuls vereist is. De Algemene Vergadering, beslissend met de meerderheid bepaald in artikel 10.2., stelt deze drie limieten vast. c. De Algemene Vergadering, beslissend met de meerderheid bepaald in artikel 10.2., stelt een bedrag vast voor de aanbesteding van bouwopdrachten en installaties alsmede voor de levering van goederen en diensten waarboven de Syndicus verplicht is ten minste twee offertes te vragen. d. Wanneer de Syndicus, in noodgevallen, op eigen initiatief werkzaamheden laat uitvoeren die noodzakelijk zijn voor de bescherming van de onroerende goederen, licht hij de mede-eigenaren daarover in en roept hij onmiddellijk een Algemene Vergadering bijeen. Hij kan in dat geval, met het oog op de aanvang van de werkzaamheden en van de eerste betalingen daarvoor, zonder voorafgaand besluit van de Algemene Vergadering maar na advies te hebben gevraagd aan de Verenigingsraad, de storting vragen van een voorschotbedrag, dat een derde van het bedrag van de voorlopige raming voor de werkzaamheden niet mag overschrijden. e. Elke overeenkomst tussen de Vereniging en de Syndicus, zijn personeelsleden, zijn verwanten of aanverwanten tot in de derde graad, of die van zijn echtgenote tot in de zelfde graad, moet speciaal worden goedgekeurd door een besluit van de Algemene Vergadering. Het zelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de Vereniging en een onderneming waarvan de bovenbedoelde personen eigenaar of partner zijn, of waarin zij de functies uitoefenen van bedrijfsleider, administrateur of directeur, van werknemer of medewerker. Artikel 15 - Verzekeringen a. In het kader van het bestuur van de onroerende goederen is de Syndicus verplicht de gemeenschappelijke installaties bij één of meer bekend solide maatschappijen te verzekeren tegen: 1. brand, bliksem, gas- of olie -ontploffingen, ongelukken van welke aard ook, neerstorten van luchtvaartuigen, stormen, orkanen en cyclonen, verlies van het genot, verhaal van huurders en buren; 2. de verantwoordelijkheid voor schade of ongelukken veroorzaakt aan derden of mede-eigenaren door de onroerende goederen of door alle werknemers of personeelsleden. b. De Algemene Vergadering kan altijd tot iedere andere verzekering beslissen met betrekking tot risico's die de onroerende goederen of de mede-eigenaren in hun totaliteit bedreigen. c. Iedere mede-eigenaar dient, onder zijn eigen verantwoordelijkheid, zijn privé-gedeelten te laten verzekeren. Artikel 16 - Invordering - rente - wettelijke hypotheek - voorrecht op roerend goed 16.1. Invordering a. Indien een rekening voor een bedrag dat op grond van de bepalingen van dit Reglement door een mede-eigenaar verschuldigd is, niet tijdig betaald is, stuurt de Syndicus een aanmaning naar de medeeigenaar die in gebreke blijft. b. Indien een aanmaning niet het gewenste resultaat heeft, draagt de Syndicus de inning van de schuld op aan een incassobureau of een deurwaarder. Indien noodzakelijk wordt voor de inning van de schuld een gerechtelijke procedure ingesteld. c. Alle aan de invordering verbonden noodzakelijke kosten komen ten laste van de debiteur. Het bedrag van de kosten van de aanmaning wordt vermeerderd met de administratiekosten, die per besluit van de Algemene Vergadering worden vastgesteld. 16.2. Verschuldigde rente a. De bedragen die op grond van de bepalingen van dit Reglement van de mede-eigenaren ingevorderd kunnen worden zijn rentedragend ten bate van de Vereniging. Deze rente, die gelijk is aan de wettelijke rente in civiele zaken, is verschuldigd te rekenen vanaf de aanmaning die verstuurd wordt door de Syndicus naar de mede-eigenaar die in gebreke blijft. b. In het geval van een veroordeling door een gerechtelijke uitspraak wordt het rentetarief vermeerderd met vijf punten na het vervallen van een termijn van twee maanden te rekenen vanaf de dag waarop de gerechtelijke uitspraak executoriaal is geworden. 16.3. Wettelijke hypotheek a. De vorderingen van elke aard van de Vereniging op iedere mede-eigenaar worden gegarandeerd Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
13
door een wettelijke hypotheek op zijn kavel. De hypotheek kan worden ingeschreven nadat een ingebrekestelling inzake de betaling van een opeisbare schuld zonder resultaat is gebleven. De wettelijke hypotheek is vrijgesteld van het kadasterrecht. b. De Syndicus is gerechtigd deze hypotheek te doen inschrijven ten behoeve van de Vereniging; hij kan rechtsgeldig de opheffing goedkeuren en schrapping vragen in geval van beëindiging van de schuld, zonder tussenkomst van de Algemene Vergadering. c. De in gebreke zijnde mede-eigenaar kan, zelfs in een procedure over de hoofdsom, gehele of gedeeltelijke opheffing vragen aan de president van de rechtbank, die beslist als in een kort geding. d. Geen enkele inschrijving of aanvullende inschrijving kan worden gevraagd voor vorderingen die sedert vijf jaar opeisbaar zijn. 16.4. Voorrecht op roerend goed a. De vorderingen bepaald in artikel 16.1.a. profiteren bovendien van het privilege, dat in artikel 2102-1 van de Code Civil bepaald is ten gunste van de verpachter. Dit privilege heeft betrekking op alles waarvan de goederen zijn voorzien, behoudens indien deze laatste het voorwerp zijn van een ongemeubileerde huur. In het laatste geval rust het privilege op de door de huurder verschuldigde huur. b. Het privilege staat los van de wettelijke hypotheek en vereist geen enkele formaliteit. Artikel 17 - Eigendomsoverdracht van een kavel a. Iedere conventionele akte, die de eigendomsoverdracht van een kavel of van een gedeelte van een kavel tot stand brengt of vaststelt, of de vestiging daarop van een zakelijk recht moet uitdrukkelijk vermelden dat de koper of de rechthebbende tevoren kennis heeft genomen van het Reglement van Mede-eigendom en van de akten, die het hebben gewijzigd, indien deze zijn gepubliceerd in het onroerend goedregister. b. Het zelfde geldt voor de beschrijvende verdeelstaat en de akten die deze hebben gewijzigd, indien zij bestaan en zijn gepubliceerd. c. Het Reglement van Mede-eigendom, de beschrijvende verdeelstaat en de akten, die deze hebben gewijzigd, zelfs als zij niet gepubliceerd zijn in het onroerend goedregister, verplichten de koper of de rechthebbende, indien in de betrokken akten bedoeld in dit artikel uitdrukkelijk wordt geconstateerd dat hij er tevoren kennis van heeft genomen en dat hij heeft ingestemd met de verplichtingen die er uit voortvloeien. d. Indien bij de overdracht van een kavel onder bezwarende titel de verkoper geen certificaat van de Syndicus heeft overlegd van minder dan een maand oud, waarin wordt verklaard dat hij vrij is van iedere verplichting aan de Vereniging, moet op verzoek van de koper bericht van de overdracht van het onroerend goed aan de Syndicus worden gegeven, per aangetekende brief met ontvangstbevestiging. Vóór het verstrijken van een termijn van één week na de ontvangst van dit bericht, kan de Syndicus zich, op het gekozen domicilie, door een buitengerechtelijke akte verzetten tegen een storting van de fondsen teneinde betaling te verkrijgen van de sommen die nog verschuldigd zijn door de oude eigenaar. Dit verzet moet, op straffe van nietigheid, het bedrag en de oorzaken van de vorderingen vermelden en moet domiciliekeuze inhouden in het rechtsgebied van de rechtbank van de ligging van de onroerende goederen. Geen enkele betaling of vriendschappelijke dan wel rechterlijke overmaking van het geheel of een gedeelte van de prijs zal de Syndicus kunnen worden tegengeworpen wanneer hij binnen de genoemde termijn verzet heeft aangetekend. e. Voor de toepassing van de bepalingen van de voorgaande alinea wordt slechts rekening gehouden met de reeds liquide en opeisbare vorderingen van de Vereniging op de dag van de overdracht. f. Afgezien van de toepassing van artikel 17.d. zendt de Syndicus, vóór het tot stand komen van een van de akten bepaald in artikel 17.a. t/m c., aan de met het verlijden van de akte belaste notaris op diens verzoek of op verzoek van de mede-eigenaar die zijn rechten op de kavel geheel of gedeeltelijk overdraagt, een gedateerd overzicht, waarin de Syndicus aangeeft schattenderwijs en onder voorbehoud van de definitieve goedkeuring van de rekeningen, de bedragen die de mede-eigenaar die zijn recht overdraagt verschuldigd kan blijven aan de Vereniging, de bedragen waarvan de Vereniging de debiteur zou kunnen worden ten opzichte van de mede-eigenaar die zijn recht Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
14
overdraagt en de bedragen die ten laste zouden moeten komen van de nieuwe mede-eigenaar. In een annex geeft de Syndicus het bedrag op dat overeenkomt met het bij de in aanmerking genomen kavel behorende aandeel in de voorlopige begroting en in het totaal van de kosten buiten de voorlopige begroting voor de twee laatste boekjaren. Hij noemt, als daar reden toe is, de zaak en de staat van de lopende procedures waarin de Vereniging partij is. g. De verdeling van de lasten in het geval van de overdracht van een kavel onder bezwarende titel volgt de bepalingen: 1. de betaling van het invorderbare voorschotbedrag van de voorlopige begroting komt ten laste van de verkoper. 2. de betaling van de voorschotbedragen voor de kosten die niet in de voorlopige begroting zijn begrepen komt ten laste van degene, verkoper of koper, die mede-eigenaar is op het tijdstip van de invorderbaarheid. Het bedrag van de voorschotbedragen dat bij de goedkeuring van de rekeningen te veel of te weinig blijkt te zijn ontvangen, wordt als tegoed of als schuld degene toegerekend die mede-eigenaar is ten tijde van de goedkeuring van de rekeningen. h. Iedere overdracht van een kavel wordt onmiddellijk ter kennis gebracht van de Syndicus, hetzij door de partijen, hetzij door de notaris die de akte verlijdt. i. Deze kennisgeving bevat de aanduiding van de betrokken kavel, alsmede de aanduiding van naam, voornamen, werkelijk en/of gekozen domicilie van de koper of de rechthebbende en, indien het geval zich voordoet, van een gemeenschappelijke gemachtigde, zoals bepaald in artikel 23 van de Wet no. 65-557 van 10 juli 1965. Deze kennisgeving moet onafhankelijk van het in artikel 17.d. vermelde bericht van overdracht gedaan worden. Artikel 18 - Diverse voorschriften 18.1. Bewoning van de woningen De woningen kunnen slechts worden bewoond door personen van onbesproken gedrag. Vrije beroepen, ambachten of commerciële beroepen kunnen er slechts worden uitgeoefend met toestemming van de Algemene Vergadering en onder voorbehoud dat deze activiteiten niet in strijd zijn met de voorschriften van het bestemmingsplan. 18.2. Huishoudelijk Reglement a. De Algemene Vergadering, beslissend met de meerderheid bepaald in artikel 10.3., kan een Huishoudelijk Reglement vaststellen dat regels bevat aangaande de veiligheid, de hygiëne, de rust en de natuur op het terrein van Le Mattas en in elke bungalow. b. Het Huishoudelijk Reglement wordt, voor ieder zichtbaar, bevestigd op de publicatieborden en in elke woning. 18.3. Sportterrein a. De Algemene Vergadering kan regels vaststellen voor het gebruik van het Sportterrein. b. Deze regels worden, voor ieder zichtbaar, bevestigd op de publicatieborden. c. De Syndicus kan, met goedkeuring van de Verenigingsraad, de sub a. genoemde regels wijzigen of aanvullen. De wijzigingen en aanvullingen zullen onderworpen worden aan goedkeuring van de zitting van de Algemene Vergadering die volgt op hun afkondiging. 18.4. Strafbepalingen a. De Syndicus heeft de bevoegdheid iedere persoon, die de in het Huishoudelijk Reglement of voor het Sportterrein vastgestelde regels niet in acht neemt, alsmede elk hinderlijk huisdier, van het terrein van Le Mattas te verwijderen. Hij kan vergoeding eisen voor eventuele schade. Hij kan zijn bevoegdheid aan andere personen overdragen, met name aan de beheerder en eventueel zijn plaatsvervanger. b. Elke deugdelijk vastgestelde overtreding van de bepalingen van dit Reglement, van het Huishoudelijk Reglement, van de Algemene Regels voor Gebruik van het Sportterrein op Le Mattas en van volgens de regels genomen besluiten van de Algemene Vergadering, zal leiden tot de betaling van een boete aan de Vereniging, benevens vaststellingskosten of gerechtelijke kosten die de Vereniging gedwongen zou zijn uit te geven als gevolg van de overtreding. Deze boete bedraagt Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
15
ten hoogste duizend euro's bij overtreding van de bepalingen van artikel 3.3. van dit Reglement en een vast bedrag van tweehonderd euro's in alle andere gevallen. Deze boete komt ten laste van de mede-eigenaar van de kavel in verband waarmee de overtreder zich op Le Mattas bevindt en ongeacht de hoedanigheid van de overtreder (de mede-eigenaar zelf, familielid, huurder, kosteloos gebruiker, genodigde, enz.). 18.5. Kennisgevingen a. Alle kennisgevingen en aanmaningen bepaald door de Wet nr. 65-557 van 10 juli 1965 en door het Decreet nr. 67-223 van 17 maart 1967, met uitzondering van de aanmaning bedoeld in artikel 19-2 van genoemde wet en van de kennisgevingen van de voorschotbedragen bedoeld in artikel 35-2 van genoemd decreet, zijn rechtsgeldig gedaan door een aangetekende brief met bericht van ontvangst of per fax met bericht van ontvangst. b. De termijn welke in het voorkomende geval de kennisgevingen laten lopen heeft als vertrekpunt de dag na de dag van de eerste aanbieding van de aangetekende brief in de woonplaats van de geadresseerde of de dag na de dag waarop de fax door geadresseerde is ontvangen. c. Met het oog op de toepassing van de bepalingen van dit artikel geeft elke mede-eigenaar of rechthebbende op vruchtgebruik of bloot eigendom van een kavel of een deel daarvan aan de Syndicus zijn werkelijke woonplaats of zijn gekozen woonplaats op, eveneens zijn faxnummer als hij dat wenst. d. De in dit artikel bedoelde kennisgevingen en aanmaningen zijn rechtsgeldig gedaan wanneer zij gedaan zijn in de woonplaats die als laatste aan de Syndicus is opgegeven of via het laatst opgegeven faxnummer. Hoofdstuk III BEPALINGEN van ALGEMENE AARD Artikel 19 - Rechtspraak Alle geschillen voortgekomen uit de toepassing van de Wet no.65-557 van 10 juli 1965, van volgende teksten en van dit Reglement behoren tot de competentie van de rechtspraak van de plaats van de onroerende goederen. Artikel 20 - Openbaarmaking Het onderhavige Reglement en de wijzigingen die daarop kunnen worden aangebracht, worden gepubliceerd in het onroerend goedregister van Alès. Goedgekeurd door de Algemene Vergadering van de Vereniging van Mede-eigenaren op 15 november 2008.
Reglement van Mede-eigendom d.d. 27 maart 2010
16
