Regionální disparity v dostupnosti bydlení – představení projektu Petr SUNEGA Sociologický ústav AV ČR, v.v.i. Abstrakt: Cílem příspěvku je podat základní informace o projektu podpořeném Ministerstvem pro místní rozvoj ČR, který jehož cílem je zmapování a kvantifikace aktuálního stavu i vývoje regionálních disparit mezi kraji (NUTS 3) ČR ve finanční i fyzické dostupnosti bydlení a komplexní analýza vybraných důsledků těchto regionálních disparit. Příspěvek zejména popisuje jaký je hlavní účel projektu, jeho očekávané přínosy, hlavní a dílčí cíle projektu a očekávané výstupy projektu. 1. Základní informace o projektu Úplný název projektu zní „Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit“. Jedná se o pětiletý projekt s dobou řešení 2007-2011. Návrh projektu byl podán v říjnu 2006 v rámci veřejné soutěže vyhlášené Ministerstvem pro místní rozvoj ČR (MMR) na program WD „Výzkum pro řešení regionálních disparit“ v podprogramu „Bydlení“. Na základě příznivého hodnocení oponentů a hodnotící komise MMR byl návrh projektu schválen. Řešení projektu bylo zahájeno v březnu 2007. Na řešení projektu spolupracují tři instituce, konkrétně Sociologický ústav AV ČR, v.v.i. (SOÚ AV ČR, v.v.i.), se sídlem v Praze jako koordinátor projektu, Fakulta stavební Vysoké školy báňské Technické univerzity Ostrava se sídlem v Ostravě a Institut regionálních informací, s.r.o. (IRI, s.r.o.) se sídlem v Brně. Zastoupeny jsou tedy jak organizace věnující se primárně základnímu a aplikovanému výzkumu (Sociologický ústav AV ČR, v.v.i., VŠB TU Ostrava), tak subjekt soukromé sféry s přímou vazbou na praxi (IRI, s.r.o.). Složení řešitelského týmu lze označit jako multidisciplinární a „multiregionální“. Multidisciplinární v tom ohledu, že je složen z odborných a vědeckých pracovníků věnujících se výzkumu různých aspektů problematiky bydlení - řešitelský tým SOÚ AV ČR, v.v.i. se zabývá především sociálně-ekonomickými aspekty bydlení a lokálním a regionálním problémům v oblasti bydlení. Členové řešitelského týmu z VŠB TU Ostrava zkoumají zejména technické aspekty bydlení. Členové řešitelského týmu IRI, s.r.o. jsou odborníky věnujícími se problematice bydlení z převážně aplikačního a praktického hlediska, ale rovněž s dlouholetou praxí ve výzkumné sféře. Za „multiregionální“ lze označit tým s ohledem na sídla jednotlivých institucí, která jsou v centrech tří významných krajů ČR (Hl. m. Praha, Moravskoslezského a Jihomoravského), což má nezanedbatelný praktický význam z hlediska naplnění cílů projektu. 1
2. Proč je účelné zkoumat regionální rozdíly ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení a jejich důsledky? V první řadě by zřejmě bylo vhodné uvést, jak jsou v rámci řešení projektu definovány pojmy finanční (housing affordability) a fyzická (housing availability) dostupnost bydlení. V souladu s odbornou literaturou je obecně finanční dostupnost bydlení chápána jako „zajištění určitého standardu bydlení za cenu či nájemné, které v očích nějaké třetí strany (zpravidla vlády) nepředstavuje nerozumné zatížení pro domácnosti.“ (Maclennan a Williams 1990, 9). Koncept finanční dostupnosti bydlení se postupně stal hlavním prostředkem hodnocení bytové situace a trhu s bydlením v řadě vyspělých ekonomik. Přibližně od 80. let minulého století se termín „finanční dostupnost bydlení“ stal velmi populárním termínem mezi tvůrci bytových politik a od 90. let minulého století se část sociálních vědců začala zabývat studiem konceptu a metodologie měření (Bramley 1994, 1991; Hallet 1993; Hancock 1993; Stone 1990; Whitehead 1991; Hulchanski 1995; Hills et al. 1990; Freeman, Chaplin, Whitehead 1997; Linneman, Melbolugbe 1992). Cílem těchto odborných studií bylo zejména kriticky zhodnotit, upravit nebo formulovat vhodné indikátory, jež by bylo možné pro měření finanční dostupnosti bydlení použít. Fyzická dostupnost bydlení je zpravidla definována jako zajištění dostatečného počtu kvalitativně standardních bytových jednotek různé velikosti a různého právního důvodu užívání tak, aby tento počet odpovídal aktuální a případně i budoucí předpokládané potřebě domácností po bydlení v dané lokalitě. V současnosti je problém fyzické dostupnosti bydlení analyzován spíše z pohledu kvality bydlení (vytváření a sledování kvalitativních standardů, analýza efektivity a efektivnosti procesů rehabilitace a modernizace bytového fondu), kvality sousedství (například analýza dopadů kvality prostředí na sociální vzorce chování obyvatel, analýza efektivity a efektivnosti procesů regenerace sousedství, životního prostředí) a též z pohledu minimalizace nebezpečí sociální segregace (sociálního vyloučení určité skupiny domácností) v určitých urbanisticky vymezených územích. V průběhu transformačního období došlo k významným změnám ve finanční i fyzické dostupnosti bydlení v jednotlivých regionech ČR a s největší pravděpodobností k významnému prohloubení regionálních disparit jak ve fyzické, tak zejména ve finanční dostupnosti bydlení. Dosavadní analýzy dostupnosti bydlení byly však (i s ohledem na nedostatečné datové zdroje) zaměřeny zejména na hodnocení obou typů dostupnosti za celé území ČR, regionální rozdíly byly zkoumány spíše ojediněle. Lze se domnívat, že regionální disparity ve finanční dostupnosti bydlení jsou pravděpodobně vyšší než regionální disparity v ekonomické výkonnosti krajů obecně. Z důvodu nerovnoměrného vývoje cen bydlení a příjmů se velmi pravděpodobně posilují regionální disparity v podílu domácností potenciálně ohrožených finanční nedostupností bydlení a sociálním vyloučením. Snížení finanční dostupnosti bydlení pravděpodobně přispělo ke změně demografického chování mladé generace, jako například odkládání narození prvního dítěte. Existující disparity v dostupnosti bydlení mohou být rovněž důležitým faktorem nízké úrovně prostorové mobility pracovních sil a vysokých rozdílů v míře nezaměstnanosti. Skutečnost, že prostorová mobilita za prací je v ČR v porovnání s jinými evropskými zeměmi podle oficiálních statistik skutečně významně nižší, vyplývá např. ze studie Lux, Sunega, Mikeszová, Večerník, Matyáš (2006). Zmapování vývoje disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení proto umožní vysledovat vývoj v podílu domácností potenciálně ohrožených nedostupností bydlení, a to zvlášť pro
2
jednotlivé skupiny domácností a zvlášť pro jednotlivé kraje ČR. Statistická analýza faktorů ovlivňujících potenciální socio-ekonomické důsledky regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení, jako změnu demografického chování mladé generace, nízkou prostorovou mobilitu pracovních sil a zvyšování nebezpečí sociálního vyloučení u skupin akutně ohrožených finanční nedostupností bydlení, umožní testovat vliv jednotlivých faktorů na výše zmíněné socio-ekonomické důsledky. Jinými slovy, dosud nevíme, zda a do jaké míry má vývoj ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení, stejně jako vývoj regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení mezi jednotlivými českými kraji, skutečný vliv na změnu demografického chování mladé generace (nedostatečnou stabilizaci mladých rodin), prostorovou mobilitu pracovních sil a posilování nebezpečí sociálního vyloučení u domácností ohrožených finanční nedostupností bydlení. Zmapování regionálních disparit a navrhovaná statistická analýza faktorů dokáže vliv jednotlivých faktorů prokázat, resp. odhadnout váhu jednotlivých vlivů. Na základě znalosti významnosti vlivu (váhy vlivu jednotlivých faktorů) pak lze odhadnout, do jaké míry by existující i možné nové nástroje bytové a sociální politiky zaměřené na zvýšení finanční a fyzické dostupnosti bydlení, resp. ke snížení regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení, mohly rovněž vést k pozitivnějším demografickým proměnám, vyšší mobilitě pracovních sil a omezení sociálního vyloučení u domácností akutně ohrožených finanční nedostupností bydlení. Smyslem projektu tedy je: • •
• •
•
zmapování vývoje (od roku 2000) a průběžně v době řešení projektu i aktuálního stavu dostupnosti vlastnického i nájemního bydlení a regionálních disparit v dostupnosti vlastnického i nájemního bydlení v ČR (na úrovni regionů NUTS 3). komplexní statistická analýza vlivu faktorů ovlivňujících potenciální sociálněekonomických důsledky snižování dostupnosti bydlení a zvyšování regionálních disparit v dostupnosti bydlení, zejména důsledků na demografické chování mladé generace, prostorovou mobilitu domácností za pracovními příležitostmi, velikost skupin akutně ohrožených sociálním vyloučením, kvalitu jejich bydlení a proces jejich sociální reintegrace (ve vybraných čtyřech regionech NUTS 3). hodnocení faktorů ovlivňujících potenciální sociálně-ekonomické důsledky snižování dostupnosti bydlení a zvyšování regionálních disparit v dostupnosti bydlení z hlediska výše (významnosti) jejich vlivu a možnosti jejich regulace. předložení návrhů konkrétních opatření na obecné zvýšení dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit v dostupnosti bydlení (na úrovni NUTS 3 i na nižších úrovních ve vybraných čtyřech regionech NUTS 3), které by zároveň účinně vedly ke snížení negativních výše zmíněných sociálně-ekonomických důsledků nízké dostupnosti bydlení a vysokých disparit v dostupnosti bydlení (tj. důsledků na demografické chování mladé generace, prostorovou mobilitu domácností za pracovními příležitostmi, potenciální i akutní sociální vyloučení domácností ohrožených nedostupností bydlení). prostřednictvím podrobnějších analýz disparit v dostupnosti bydlení mezi regiony na úrovni okresů, obcemi, případně též mikroregiony, ve vybraných čtyřech krajích (Moravskoslezský, Jihomoravský, Středočeský a Hl.m. Praha) zjistit, ve druhé fázi řešení projektu, lokální specifika navrhovaných opatření, přímé i vedlejší efekty zavedení těchto opatření, jejich nákladnost a ostatní regionálně specifická omezení, jež by mohly ovlivnit realizaci navrhovaných opatření ve vybraných krajích.
3
3. Očekávané přínosy projektu Přínosem projektu by mělo být zejména zmapování a kvantifikace minulého vývoje i aktuálních regionálních disparit mezi kraji NUTS 3 ve finanční i fyzické dostupnosti bydlení a komplexní analýza vybraných důsledků těchto regionálních disparit. Přínosem by rovněž mělo být definování přesnějších metod pro měření regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení mezi jednotlivými českými kraji. Smyslem projektu je následně též identifikovat jevy ovlivňující fyzickou i finanční dostupnost bydlení a regionální disparity ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení, které je možno efektivně ovlivnit regulačními zásahy, a navrhnout taková konkrétní opatření, která by vedla ke: • • •
• • •
zvýšení finanční dostupnosti vlastnického i nájemního bydlení; snížení regionálních disparit ve finanční dostupnosti mezi kraji; snížení negativních důsledků nízké finanční dostupnosti bydlení nebo vysokých regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení – a to zejména na demografické chování mladých lidí, prostorovou mobilitu domácností za pracovními příležitostmi a nebezpečí sociálního vyloučení domácností ohrožených finanční nedostupností bydlení; zvýšení fyzické dostupnosti bydlení, zejména tam, kde existuje nepoměr mezi nabídkou bydlení a potřebou (poptávkou) po bydlení; zvýšení fyzické dostupnosti bydlení pomocí nástrojů určených na rehabilitaci (modernizaci) bytového fondu; zvýšení fyzické dostupnosti nájemního bydlení pomocí rozvoje nových forem nájemního bydlení.
Výše zmíněná opatření by měla být upravena tak, aby odpovídala lokálním specifikům a byla zejména vhodná k realizaci ve čtyřech vybraných českých krajích Moravskoslezském, Jihomoravském, Středočeském kraji a Hl.m. Praha. Opatření budou rozdělena na opatření týkající se regionální působnosti, působnosti obcí, ale též působnosti státu. Jelikož bytová politika je zejména v působnosti státu a obcí, není možné zacílit navrhovaná opatření pouze na regionální úroveň a některá opatření budou nutně zacílena na úroveň centrální. Předpokládaným uživatelem výstupů by proto měly být jak orgány státní správy na celorepublikové úrovni (ministerstva), tak orgány státní správy na regionální a lokální úrovni (krajské úřady, magistráty, obecní úřady) a neziskové obecně prospěšné organizace působící v oblasti zajišťování sociálních služeb pro osoby ohrožené sociálním vyloučením. 4. Hlavní cíl a dílčí cíle projektu Hlavní cíl projektu, kterým je „odhalit a kvantifikovat regionální disparity ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení, jejich vývoj, analyzovat vybrané důsledky těchto disparit a navrhnout opatření, která povedou ke snížení disparit a zvýšení finanční a fyzické dostupnosti bydlení“, byl rozdělen do 12 provázaných dílčích cílů. Pro každý dílčí cíl projektu jsou definovány očekávané výsledky (včetně formy jejich zpracování a předání výsledků, kritických předpokladů jejich dosažení) a časový harmonogram, během něhož musí být jednotlivých dílčích cílů dosaženo (viz schéma 1). Pro každý níže uvedený dílčí cíl byla zpracována podrobná metodika řešení jako souhrn postupů, metod a nástrojů, které budou k dosažení jednotlivých dílčích cílů využity. Rovněž byly specifikovány konkrétní aktivity, které budou realizovány v průběhu řešení jednotlivých dílčích cílů a osoby, které se na jejich realizaci budou konkrétně podílet.
4
Schéma 1: Časový harmonogram dílčích cílů projektu
Vzhledem k limitovanému prostoru se na tomto místě omezíme pouze na vyjmenování jednotlivých dílčích cílů bez jejich podrobnější specifikace (ta je k dispozici na internetových stránkách projektu: http://www.disparity.cz): 1. DC001 - Zmapování vývoje i regionálních disparit (mezi regiony NUTS 3) ve finanční dostupnosti bydlení pro jednotlivé právní typy bydlení, segmenty trhu a typy českých domácností v letech 2000 – 2006. 2. DC002 - Analýza důsledků vývoje finanční dostupnosti bydlení a regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení mezi regiony NUTS 3 na počet domácností potenciálně ohrožených finanční nedostupností bydlení. 3. DC003 - Analýza vlivu vývoje finanční dostupnosti bydlení a regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení mezi regiony NUTS 3 na demografické chování mladé generace, ve srovnání s vlivy jiných významných faktorů. 4. DC004 - Analýza vlivu vývoje regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení mezi regiony NUTS 3 na prostorovou mobilitu domácností za prací, ve srovnání s vlivy jiných významných faktorů. 5. DC005 - Analýza vlivu vývoje finanční a fyzické dostupnosti bydlení a regionálních disparit v dostupnosti bydlení na velikost skupin obyvatel akutně ohrožených sociálním vyloučením, jejich sociální reintegraci a kvalitu jejich bydlení ve vybraných českých krajích. 6. DC006 - Zmapování vývoje i aktuálních regionálních disparit (na úrovni regionů NUTS 3) ve fyzické dostupnosti bydlení pro jednotlivé právní typy bydlení, druhy bydlení, disparit v oblasti byt. výstavby a modernizace bytů v letech 1990 – 2006. 7. DC007 - Analýza vývoje fyzické dostupnosti bydlení, resp. disparit mezi regiony NUTS 3 ve fyzické dostupnosti bydlení, zejména ve vztahu k obecné potřebě bydlení, k potřebě bydlení mladé generace a potřebě rehabilitace bydlení a obytného prostředí. 8. DC008 - Návrh možných nástrojů ze strany státu, regionů či obcí, které by mohly vést ke zvýšení finanční dostupnosti bydlení a tak pozitivně ovlivnit demografické chování mladé generace a omezit proces sociálního vyloučení.
5
9. DC009 - Návrh možných nástrojů ze strany státu, regionů či obcí, které by mohly vést ke snížení regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení, a tak pozitivně ovlivnit demografické chování mladé generace a vést k vyšší prostorové mobilitě domácností za prací. 10. DC010 - Návrh možných nástrojů ze strany státu, regionů či obcí, které by mohly vést ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení. 11. DC011 - Analýza regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení mezi regiony na úrovni okresů a vybranými obcemi uvnitř vybraných čtyř českých krajů v roce 2010. Zjištění lokálních specifik a zpřesnění navrhovaných opatření. 12. DC012 - Průběžná aktualizace vývoje a regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení na hlavních internetových stránkách projektu. 5. Aktuální stav řešení projektu a vybrané dílčí výsledky Z výše uvedeného schématu je zřejmé, že v prvním roce řešení projektu jsou řešeny dílčí cíle DC001, DC006 a průběžný dílčí cíl DC012. První uvedený dílčí cíl je zaměřen na zmapování finanční dostupnosti bydlení a regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení v období 2000 – 2006, a to pro jednotlivé právní typy bydlení (vlastnické a nájemní), segmenty trhu (tzv. „privilegované“1 a „neprivilegované“2 bydlení) a vybrané typy domácností. Druhý uvedený dílčí cíl je zaměřen na zmapování fyzické dostupnosti bydlení a regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení, disparit v oblasti bytové výstavby a modernizace bytového fondu v období 1990-2006. Konečně poslední uvedený dílčí cíl bude řešen průběžně po celou dobu řešení projektu, je úzce svázán s diseminací výstupů projektu, jedná se o publikaci výstupů prostřednictvím internetové prezentace. 5.1 Zmapování vývoje i regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení pro jednotlivé právní typy bydlení, segmenty trhu a typy českých domácností v letech 2000 – 2006 Ke zmapování finanční dostupnosti bydlení a regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení (DC001) bylo nutno stanovit indikátory, jejichž prostřednictvím bude finanční dostupnost bydlení sledována a hodnocena. V zásadě lze odlišit tři základní přístupy k analýze finanční dostupnosti bydlení (Garnett 2000): indikátorový přístup, referenční přístup a reziduální přístup. Indikátorový přístup využívá indikátorů měřících zatížení domácností výdaji na bydlení; indikátory mají obvykle podobu podílu nákladů na bydlení k příjmům domácností. Hulchanski (1995) uvádí, že „domácnost čelí problému dostupnosti bydlení, … , když podíl jejích výdajů na zajištění adekvátního bydlení k celkovému čistému příjmu překračuje určitou procentní hranici.“ Indikátory se mohou lišit podle způsobu, jakým jsou definovány náklady na bydlení a příjem domácností. Zřejmě nejfrekventovanějším 1
V souladu s metodikou projektu jsou do tohoto segmentu řazeny domácnosti, které hradí regulované nájemné, domácnosti, které si pořídily vlastní nebo družstevní bydlení ještě před rokem 1989 a domácnosti, které měly možnost koupit si vlastní bydlení při privatizaci obecních bytů, během které byly a dosud jsou byty prodávány i hluboko pod úrovní tržních cen. 2 D tohoto segmentu jsou dle metodiky řešení projektu řazeny domácností bydlící v nájemních bytech, které hradí z důvodu regulace nájemného zbytečně vysoké tržní nájemné (Lux, Sunega 2002) a požívají i slabší legislativní ochrany (v porovnání s domácnostmi z „privilegovaného“ nájemního sektoru) před jednáním pronajímatelů z důvodu časově omezených nájemních smluv a zcela volného způsobu stanovení nájemného (prvotního i opětovného), domácnosti označované někdy jako „nebydlící“ (manželé po rozvodu nebo dospělé děti, které z důvodu nízkých příjmů a nemožnosti dědictví „privilegií“ jsou nuceni žít v nechtěném soužití s jinou domácností), a domácnosti, které si pořídily vlastní či družstevní bydlení za tržních podmínek a uhradily trhem určenou cenu.
6
indikátorem používaným zejména při hodnocení finanční dostupnosti nájemního bydlení je indikátor podílu čistého nájemného nebo výdajů na bydlení na celkových čistých příjmech domácnosti – tento indikátor nazýváme, v souladu s Lux & Burdová (2000), míra zatížení. Referenční přístup nestanoví limitní hodnotu míry zatížení, ale odkazuje k situaci buď v jiném sektoru bydlení (např. nájemné by mělo být stanoveno na úrovni nájemného v soukromém nájemním bydlení) nebo k nutnosti zajistit bydlení určitým skupinám obyvatel (např. nájemné by mělo být stanoveno tak, aby si ho mohly dovolit rodiny domácností zaměstnanců s více dětmi a nízkou úrovní mezd). Reziduální přístup vychází z hodnocení výše tzv. reziduálního příjmu, který je roven částce celkového čistého příjmu domácnosti sníženého o výdaje na bydlení a o částku životního minima nezbytnou k úhradě ostatních základních životních potřeb jednotlivých členů domácnosti. Např. Grigsby a Rosenburg postulují, že „dostupnost by měla být definována ve vztahu k potřebě adekvátního příjmu postačujícího, po odečtení výdajů na bydlení, k zajištění ostatních základních potřeb členů domácnosti.“ (citováno v Hui 2001). Pro účel sledování vývoje finanční dostupnosti vlastnického (případně též družstevního) bydlení je vhodné využít i alternativních indikátorů. Je tomu proto, že obecná míra zatížení nemusí ukázat skutečnou váhu problému finanční dostupnosti vlastnického bydlení, je-li aproximována za celek domácností zahrnující jak domácnosti, které si pořídily bydlení poměrně nedávno (za zpravidla vyšších tržních cen), tak domácnosti, které si pořídily vlastní či družstevní bydlení před mnoha lety nebo v průběhu privatizace obecních bytů (za „netržních“ cenových podmínek). Některé domácnosti si pro pořízení bydlení musely vzít úvěr, jiné nikoliv. Alternativním ukazatelem vhodnějším pro zmapování a hodnocení finanční dostupnosti vlastnického bydlení běžně používaným ve vyspělých zemích je tak například indikátor price-to-income ratio (poměřující průměrné/mediánové čisté příjmy domácností a průměrné/mediánové ceny prodávaného bydlení, P/I) nebo lending multiplier (ukazující poměr celkové sumy, kterou domácnost zaplatí v rámci splátek úvěrů na bydlení k celkovým čistým ročním příjmům domácnosti, LM). Z výše uvedeného je zřejmé, že téměř všechny indikátory určitým způsobem porovnávají příjmy domácností a výši výdajů na bydlení. Vzhledem k neexistenci datových souborů, které by bylo možno přímo využít pro účely výpočtu hodnot indikátorů finanční dostupnosti bydlení (navíc zpětně do roku 2000), bylo nutno stanovit určité referenční typy domácností, pro něž budou zjišťovány hodnoty indikátorů za jednotlivé roky sledovaného období. Těmto referenčním typům domácností bylo nutno následně normativně přiřadit údaje o výši příjmů a výdajů na bydlení zjištěné z existujících datových zdrojů. Bylo rozhodnuto vytvořit typologii domácností na základě kombinace následujících kritérií: ekonomické aktivity členů domácnosti (pracující zaměstnanec/zaměstnankyně, nezaměstnaný, starobní důchodce, rodič na rodičovské dovolené), kategorie zaměstnání členů domácnosti (10 kategorií KZAM dle klasifikace ČSÚ) a velikosti a složení domácnosti. Na základě kombinací3 těchto kritérií a podle údajů o domácnostech skutečně zjišťovaných v rámci SLDB 2001 byly vytvořeny různé typy domácností. Následně bylo zjištěno jejich skutečné zastoupení v populaci ČR podle výsledků SLDB 2001 a vynechány ty typy domácností, které jsou v populaci zastoupeny spíše marginálně4. Navíc nebyly uvažovány domácnosti s osobami samostatně výdělečně činnými, 3
Za určitých zjednodušujících předpokladů – např. v případě manželů zaměstnanců bylo předpokládáno, že jejich zaměstnání spadá do stejné kategorie KZAM. Cílem bylo omezit neúnosně vysoký počet kombinací, které by bylo nutno brát v úvahu. 4 Například starobní důchodci se závislými dětmi, rodiny se 3 a více dětmi, domácnosti samoživitele/lky s více než jedním dítětem, vícečlenné nerodinné domácnosti apod.
7
protože z dostupných statistik nejsou k dispozici údaje o výši příjmů OSVČ. Zbývajícím typům domácností reprezentujících zhruba 64 % cenzových domácností v ČR byly v dalším kroku přiřazeny hrubé příjmy5 v závislosti na ekonomické aktivitě a kategorii zaměstnání jednotlivých členů domácnosti. Při znalosti výše hrubých příjmů a složení domácností byly jednotlivým typům domácností dopočteny čisté příjmy prostřednictvím modelu simulujícího výši daní a dávek (sociálních transferů) při zohlednění legislativních změn, ke kterým v této oblasti během sledovaného období došlo. Dalším krokem bylo přiřazení odpovídajícího typu bydlení jednotlivým typům domácností v závislosti na jejich velikosti. Na základě výsledků SLDB 2001 byla zjištěna průměrná velikost bytu (resp. rodinného domu) dle počtu pokojů (1+1, 2+1, 3+1 a 4+1). Jednočlenným domácnostem pak byly přiřazeny nejmenší byty (1+1), domácnostem se čtyřmi a více členy pak největší byty (4+1). Pro jednotlivé velikosti bytů (resp. rodinných domů) byly zjištěny výdaje na bydlení – konkrétně v případě nájemního bydlení výdaje na nájemné (bez ostatních služeb spojených s užíváním bytu a bez cen energií), v případě vlastnického bydlení pak průměrné tržní ceny bytů (resp. rodinných domů)6 v jednotlivých regionech a letech sledovaného období. Výše nájemného pro „neprivilegovaný“ sektor byla zjištěna na základě pravidelného průběžného monitoringu výše nájmů a cen realizovaného IRI, s.r.o. Výše nájmů v „privilegovaném“ nájemním sektoru byla určena jako vážený průměr maximálního regulovaného nájemného ve vybraných obcích regionu. V případě vlastnického bydlení je vzhledem k nedostupnosti údajů za „privilegovaný“ segment sledována pouze finanční dostupnost v „neprivilegovaném“ segmentu vlastnického bydlení. V současné době probíhá výpočet indikátorů7 finanční dostupnosti bydlení pro jednotlivé kraje, segmenty bydlení, typy domácností a jednotlivé roky sledovaného období. Výsledky budou zveřejněny do konce roku mimo jiné na internetových stránkách projektu (http://www.disparity.cz). 5.2 Zmapování vývoje i aktuálních regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení pro jednotlivé právní typy bydlení, druhy bydlení, disparit v oblasti byt. výstavby a modernizace bytů v letech 1990 – 2006 V rámci řešení tohoto dílčího cíle byla řešitelským týmem VŠB TU Ostrava provedena mimo jiné důkladná rešerše domácí i zahraniční literatury zabývající se alespoň částečně problematikou fyzické dostupnosti bydlení a rovněž byla zpracována metodika hodnocení fyzické dostupnosti bydlení pro účely řešení projektu. Byly získány potřebné datové zdroje s jejichž využitím jsou momentálně počítány indikátory fyzické dostupnosti bydlení v souladu s připravenou metodikou8. 5.3 Průběžná aktualizace vývoje a regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení na internetových stránkách projektu 5
Zdrojem dat o výši hrubých příjmů domácností byl ČSÚ (údaje za rok 2000) a Trexima (RSCP, údaje za období 2001-2006). V případě domácností se starobními důchodci byla navíc zjištěna z dostupných dat ČSÚ průměrná výše starobních důchodů v jednotlivých krajích a letech sledovaného období. 6 Průměrné hodnoty byly vypočteny jako vážené průměry za vybrané největší obce regionu (vahami byl počet bytů ve sledovaných obcích k celkovému počtu bytů v regionu). 7 Míry zatížení v případě „privilegovaného“ a neprivilegovaného“ nájemního bydlení a price-to-income ratio a lending multiplier v případě „neprivilegovaného“ vlastnického bydlení. 8 Anotace metodiky hodnocení fyzické dostupnosti bydlení je k dispozici na internetových stránkách projektu (www.disparity.cz).
8
Za účelem zpřístupnění výstupů projektu nejširší veřejnosti a pro lepší diseminaci výsledků projektu byla vytvořena internetová prezentace projektu, která je k dispozici na adrese http://www.disparity.cz. Na následujícím obrázku je k dispozici úvodní stránka prezentace. Obrázek 1: Internetová prezentace projektu – úvodní strana
Momentálně jsou na stránkách zveřejněny zejména informace o projektu, tj. rámec projektu, představení projektu a jeho očekávané přínosy, harmonogram řešení projektu, údaje o řešitelských týmech i jednotlivých řešitelích projektu. Kromě toho jsou na stránkách k dispozici výstupy z pracovních setkání členů řešitelského týmu. Stránky jsou koncipovány tak, aby umožnily návštěvníkům reagovat na uvedené informace buď prostřednictvím e-mailu nebo v rámci diskusního fóra (případně hlasováním v anketě). Literatura Bramley, G. 1994. An Affordability Crisis in British Housing: Dimensions, Causes and Policy Impact. Housing Studies 9:103–124.
9
Freeman, A., R. Chaplin, Ch. Whitehead 1997. Rental Affordability: A Review of International Literature. Cambridge: University of Cambridge. Garnett, D. 2000. Housing Finance. London: The Chartered Institute of Housing. Hallet, G. (ed.) 1993. The New Housing Shortage: Housing Affordability in Europe and the USA. London: Routledge. Hancock, K.E. 1993. Can Pay? Won´t Pay? Urban Studies 30: 127–145. Hills, J. et al. 1990. Shifting Subsidy from Bricks and Mortar to People: Experiences in Britain and West Germany. Housing Studies 5. Hui, C. M. E. 2001. Measuring Affordability in Public Housing from Economic Principles: Case Study of Hong Kong. Journal of Urban Planning and Development Vol. 127, No. 1, Str. 34 - 49. Hulchanski, D. 1995. The Concept of Housing Affordability: Six Contemporary Uses of the Housing Expenditure-To-Income Ratio. Housing Studies 10: 471–492. Hulchanski, D. 1995. The Concept of Housing Affordability: Six Contemporary Uses of the Housing Expenditure-To-Income Ratio. Housing Studies 10: 471–492. Linneman, P., I. Melbolugbe 1992. Housing Affordability: Myth or Reality? Urban Studies 29: 369–392. Lux M., P. Sunega, M. Mikeszová, J. Večerník, F. Matyáš 2006. Analýza opatření bytové politiky směřujících k podpoře flexibility práce v ČR. 1. díl, teoretický úvod. Praha: Sociologický ústav AV ČR. Lux, M., P. Burdová 2000. Výdaje na bydlení, sociální bydlení a napětí na trhu s bydlením (mezinárodní komparace a polistopadový vývoj v ČR). Praha: Národohospodářský ústav Josefa Hlávky. Lux, M., P. Sunega 2002. Modelování rovnovážné úrovně nájemného a důsledků aplikace vybraných nástrojů bytové politiky. Finance a úvěr 53: 31-59. Maclennan, D., R. Wiliams 1990. Affordable Housing in Europe. York: Joseph Rowntree Foundation. Stone, M.E. 1990. One third of a Nation. Washington: Economic Policy Institute. Whitehead, Ch. 1991. From Need to Affordability: An Analysis of UK Housing Objectives. Urban Studies 28: 871–887.
10
