regionaal kantorenprogramma

regionaal kantorenprogramma Focus op kwaliteit en duurzaamheid

2012

b o u w e n

a a n

s a m e n h a n g

Inhoudsopgave Managementsamenvatting

5

Hoofdstuk 1 Regionale ruimtelijk-economische afspraken

7

Hoofdstuk 2 Visie op kantorenmarkt 2.1 Een historisch perspectief 2.2 Dé kantorenmarkt bestaat niet 2.3 De ontwikkeling van de vraag 2.4 De leegstand

11 11 12 16 18

Hoofdstuk 3 De regionale Rotterdamse markt 3.1 De Rotterdamse regio in vogelvlucht 3.2 Over aanbod en leegstand 3.3 Aanpak van de leegstand 3.4 Vernieuwing van de kantorenvoorraad 3.5 De voorraad aan nieuwbouwplannen

21 21 22 28 29 31

Hoofdstuk 4 Knooppuntenstrategie

33

Hoofdstuk 5 Regionale afstemming en besluitvorming 5.1 Regionale locatieplanning 5.2 Programmering 5.3 Programmatische toepassing van de SER-ladder (ladder van duurzame verstedelijking) 5.4 Besluitvorming en spelregels Bijlagen Artikel 7: Kantoren, uit de verordening “Ruimte” Knooppuntenkaart Overzicht locaties foto’s

2

37 37 38 41 41

44 48 51

managementsamenvatting

Met 4,5 miljoen vierkante meter kantoren is regio Rotterdam de derde kantorenregio van Nederland. Hiervan staat verreweg het grootste deel (3,5 miljoen vierkante meter) in de gemeente Rotterdam (76%). Capelle aan den IJssel kent ook een forse kantorenvoorraad van bijna een half miljoen vierkante meter. Regionale afstemming is nood­zakelijk. In dit aaneengesloten verstedelijkt gebied komen gemeentegrenzen niet overeen met marktgebieden. Daarom werken de gemeenten in de stadsregio Rotterdam samen via een regionale kantorenstrategie. Hiermee willen ze de volgende doelen bereiken: • Een scherper zicht op de regionale Rotterdamse kantorenmarkt; • Een afstemmingskader voor gemeenschappelijke ontwikkeling van markt en lokale overheden, van kantoren en bereikbaarheid op de juiste locaties; • Een gemeenschappelijke werkwijze, spelregels en besluitvormingstraject; • Een regionale visie voor afstemming met Provincie Zuid-Holland, in nauwe samenwerking met stadsgewest Haag­ landen. Focus op kwaliteit van de bestaande voorraad; dat wordt de insteek van de stads­ regio Rotterdam. Tot voor kort ging alle aandacht naar de nieuwbouwplannen. De

4

laatste tijd krijgt het wegwerken van de leegstand veel aandacht. De gemeente Rotterdam kijkt al een paar jaar naar de gehele stedelijke vastgoedvoorraad. Deze meer integrale invalshoek wordt in het komende jaar ook in andere regiogemeenten ingezet. Het is een verschuiving van ontwikkelingsdenken (nieuwbouw en korte termijn) naar redeneren vanuit een beleggersoptiek (bestaande voorraad en lange termijn exploitatie). Ook in de stadsregio Rotterdam is er door een te hoge bouwproductie een overaanbod ontstaan. Van de kantorenvoorraad stond op 1 januari 2012 11,2% leeg (ruim 6% boven de wenselijke 5% frictieleegstand). Het antwoord van de stadsregio Rotterdam is een reductie/fasering, maar geen bouwstop van nieuwbouwplannen, een stimulering van transformatie van kantoorpanden, maar altijd als onderdeel van een gebiedsvisie en een initiatiefrol voor de markt. Het afgelopen jaar is in de stadsregio Rotterdam het proces van aanpassing en transformatie van kantoren op gang gekomen. Marktpartijen (eigenaren/beleggers/ ontwikkelaars) nemen het initiatief en de overheid faciliteert waar nodig en mogelijk. De marktwerking is volop bezig, kantoorpanden worden afgewaardeerd en op centrumlocaties komt de transformatie goed op gang. De Rotterdamse leegstands­

regionaal kantorenprogramma | 5

Hoofdstuk 1

regionale ruimtelijk-economische afspraken aanpak gaat uit van samenwerking met de marktpartijen en niet van beboeten. De gemeente concentreert zich op een pro-actieve inzet op die onderdelen waar ze zelf aan zet is (flexibiliteit bestemmingen, procedures, toetsing Bouwbesluit). De leegstand zal desondanks nog zeker een aantal jaren op hoog niveau blijven. Uit het planaanbod van 2012 blijkt dat gemeenten (en de marktpartijen) in de stadsregio Rotterdam hun plannen en hun planning verder aangepast hebben aan de gewijzigde kantorenmarkt. Er is nog een relatief groot aantal kantoren in aanbouw (Het bouwplan De Rotterdam is verantwoordelijk voor 40% van dit volume). Daarna is de reductie in de twee tijdsblokken tot 2020 zichtbaar; gemiddeld 59.000 m2 nieuwbouwproductie per jaar. In de Rotterdamse regio blijven de Regionale Knooppunten dé strategische locaties voor duurzame verstedelijking. Het zijn juist die plekken waar samen­ balling plaatsvindt van voorzieningen, werkgelegenheid en wonen. Die diversiteit en menging draagt bij aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat, ook voor kantoren. De kantorenstrategie is dus een onderdeel van een bredere knooppuntenstrategie. Het betekent kiezen voor kantoorlocaties waarbij beter gebruik gemaakt wordt van bestaande infrastructuur en openbaar

6

vervoer. Het mes snijdt dan aan twee kanten: geen nieuwe infrastructuur nodig en een betere exploitatie van het openbaar vervoer. In de Knooppuntenstrategie is de kantoren­ programmering een belangrijk middel voor vergroting van de plaatswaarde (het aantal reizigers dat op de knoop moet zijn, als werker, als bewoner of anderszins). Vandaar het beleidsuitgangspunt dat het gewenst is dat 80% van de kantoren op deze Knooppunten landt. In het huidige planaanbod wordt deze doelstelling grotendeels gehaald. Met dit Regionaal Kantorenprogramma zijn de doelstellingen van de SER-ladder toegepast. Het planaanbod op de groslijst van kantoren heeft deze afweging dan ook doorlopen. De stadsregio ziet geen meerwaarde in toetsing op individueel projectniveau, wel op programmaniveau. Met dit programma wordt recht gedaan aan de primaire ontwikkelingsrol die bij marktpartijen en gemeenten ligt, wordt de overprogrammering gereduceerd, wordt gestuurd op een beter evenwicht tussen ruimtevraag en aanbod en blijft er, zij het na onderlinge afstemming, ruimte voor maatwerk.

De stadsregio Rotterdam heeft regionale planning als één van haar hoofdtaken. Dat is ook logisch in een zwaar verstedelijkt aaneengesloten gebied, waarbij gemeente­ grenzen niet overeenkomen met markt­ gebieden. Terwijl het zwaartepunt van het beleid blijft liggen bij de gemeenten, is een regionale planning en afstemming de noodzakelijke aanvulling om antwoorden te geven op vragen van marktpartijen. De stadsregio Rotterdam kent een Regionaal Strategische Agenda (RSA), met als centrale opgave de verbreding en versterking van de economische structuur. Economische perspectieven verbeteren als de afstemming met en kruisbestuiving tussen de buurregio’s Haaglanden en Drechtsteden succesvol werkt. Het functioneren als een samenwerkend regionaal gebied levert meerwaarde op in internationaal perspectief; voor internationale ondernemingen en organisaties kan een compleet vestigingsklimaat geboden worden. Alleen stedelijke regio’s van voldoende omvang zijn in staat dit vestigingsmilieu te bieden voor bedrijven en kenniswerkers. De Metropoolregio Rotterdam-Den Haag heeft in potentie dit concurrerende internationale vestigingsklimaat. Een aantal steden met elkaar aanvullende economische kwaliteiten, verbonden met een

steeds beter functionerend infrastructureel netwerk dat benut wordt door de 2,2 miljoen inwoners van de Metropoolregio. Op onderdelen functioneert de Metropool­ regio al als ruimtelijke schaaleenheid, voor een aantal andere onderdelen niet of nog niet. De Haagse en Rotterdamse kantorenmarkt vormen niet één geheel, maar zijn juist herkenbare en onderscheidende markten. Vandaar dat de stadsregio Rotterdam en het stadsgewest Haaglanden wel een aantal gedeelde uitgangspunten hanteren, maar maatwerk leveren met een kantorenstrategie per regio. De onderlinge afstemming zal naar verwachting de komende jaren toenemen. Het is bepalend of de marktpartijen het gebied als een markteenheid gaan beschouwen om te beslissen of een samenvoegen van beide kantorenprogramma’s zinvol is. Dit is een proces van groei met onmiskenbaar een richting van groeiende vervlechting. Vanuit de volgende centrale uitgangs­ punten zijn de Haagse en Rotterdamse kantorenprogramma’s opgesteld: • de kantorenvoorraad in de Metropool­ regio is qua omvang ruim voldoende voor de kantorenvraag, maar zal kwalitatief op peil moeten blijven om de internationale concurrentie aan te kunnen;

regionaal kantorenprogramma | 7

•

•

•

•

•

•

•

8

meer inzicht in de bestaande voorraad is gewenst, zowel kwantitatief als kwalitatief; vernieuwing van de voorraad door renovaties en nieuwbouw blijven noodzakelijk voor een meer duurzame kantorenvoorraad; de huidige mismatch tussen vraag en aanbod, met de oplopende leegstand als resultaat, is in de eerste plaats een probleem dat door marktwerking opgelost zal worden; de regio’s hebben de taak de afstemming tussen de kantoorgemeenten te organiseren en de procesregie te voeren op de totstandkoming van transformatieprofielen van een aantal grote kantoorlocaties; de regio’s zorgen voor een zorgvuldig proces van planreductie, rekening houdend met bestaande verplichtingen en gedane investeringen; een gefaseerde afwaardering door de eigenaren naar werkelijke marktwaarden is de noodzakelijke voorwaarde voor succesvolle transformaties; Leegstand terugdringen is een middel, geen doel op zich. Voldoende aantrekkelijke, duurzame kantoren op Knooppuntlocaties in de Metropool­ regio is de centrale doelstelling, het terugdringen van de leegstand draagt daaraan bij.

Kantorenstrategie Haaglanden 2012 – 2020 De kantorensector heeft een groot economisch belang voor Haaglanden. Met een volume van circa 7.000.000 m² vormt Haaglanden de tweede kantorenregio van Nederland, na de Amsterdamse regio. De kantoren bieden plaats aan bijna 37% van de werkgelegenheid in Haaglanden, oftewel 185.000 banen. Hoewel de gemeenten in Haaglanden zich hebben gehouden aan het afsprakenkader van de bijgestelde kantorenstrategie uit 2007, nam het aanbod in Haaglanden sterk toe tot 1,1 miljoen m2 vvo per 1 januari 2012. Een extra druk wordt veroorzaakt door de inzet van de Rijksoverheid om een deel van haar kantoorpanden af te stoten in de komende periode. Haaglanden kiest voor een strategie van beheerste toevoeging van nieuwbouw in combinatie met sloop en/of transformatie. Door een positief beleid te voeren op een zeer beperkt aantal locaties, de zware OVknopen die ook goed per auto bereikbaar zijn, met gerichte investeringen op voorzieningen, detailhandel, kwaliteit open­ bare ruimte, ketenmobiliteit. Daarnaast blijft er ruimte voor enkele interessante clusters voor specifieke gebruikers, zoals R&D (waaronder Technopolis/TIC Delft), EPO, Eurojust, Strafhof, Europol en diverse grote multinationals. De inzet daarbij vraagt steeds om maatwerk.

De provincie Zuid-Holland onderkent de regionale verschillen en nodigt de regio’s uit met een kwantitatieve en kwalitatieve afstemming tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt te komen. De aanpak per regio is ontwikkeld door de samen­ werkende gemeenten. De provinciale Structuurvisie stuurt op een kaderstellend volumebeleid. Deze taak krijgen de provincies ook van het Rijk. Het Rijk ziet voor zichzelf geen rol weggelegd in een nationale aanpak. Ook het onlangs afgesloten landelijk convenant tussen overheidslagen (Rijk, IPO en VNG) en brancheorganisaties uit de (kantoren)markt legt de aanpak op regionaal en lokaal niveau. Er is veel bestuurlijke aandacht voor het verschijnsel van structurele leegstand van kantoren. Niet verwonderlijk, want door de veelheid aan ‘Te Huur’-borden is het verschijnsel ook daadwerkelijk dagelijks in beeld.

Vorig jaar zijn in het eerste Regionale Kantorenprogramma afstemmingsafspraken vastgelegd. In de RSA staat het Knooppuntbeleid geformuleerd. De kantorenstrategie is daar een onderdeel van. Op een beperkt aantal vastgelegde Regionale Knooppunten moet 80% van de regionale kantoorbehoefte vervuld worden. De knooppunten kennen een multimodale bereikbaarheid, waardoor ze bij uitstek geschikt zijn voor intensieve ruimtegebruikers als kantoren. Locatie­ beleid is ook een drager van een verantwoorde exploitatie van het openbaar vervoer. Duurzame kantoren op Knooppuntlocaties; dat is de centrale opgave van de regionale kantorenstrategie. Het voorliggende programma wil opnieuw de volgende doelen bereiken: • •

Het afgelopen jaar is het besef in de stadsregio Rotterdam verder gegroeid dat voor de kantorenmarkt het proces van aanpassing en transformatie al op gang komt. De marktpartijen (eigenaren/beleggers/ont­ wikkelaars) nemen het initiatief en de overheid facilliteert waar mogelijk. Die bijdrage bestaat er ook uit haar eigen taak, een goede planologische aanpak en snelle vergunningstrajecten, goed uit te voeren.

•

•

Het biedt inzicht in de regionale Rotterdamse kantorenmarkt; Het is het kader voor gemeenschappelijke ontwikkeling van markt en lokale overheden, van kantoren en bereikbaarheid op de juiste locaties; Het legt een gemeenschappelijke werkwijze, spelregels en het traject van besluitvorming vast; Een gemeenschappelijke werkwijze, spelregels en besluitvormingstraject;

regionaal kantorenprogramma | 9

Hoofdstuk 2

visie op kantorenmarkt Het programma wordt jaarlijks geactualiseerd en gevoed met nieuwe inzichten en ervaringen. In oktober 2011 is het eerste Regionale Kantorenprogramma vastgesteld door het Algemeen Bestuur van de stadsregio en aangeboden aan de Provincie Zuid-Holland. Een jaar verder levert een schat aan inzicht en ervaring op.

In een zeer dynamische markt (veel transacties, oplopende leegstand, veel trans­ formatie(plannen), gedwongen verkoop van beleggingsportefeuilles met kantoren) zal ook na 2012 nog niet duidelijk zijn wanneer en hoe een nieuw evenwicht bereikt wordt. Regionale evaluatie en monitoring van de marktontwikkeling blijft noodzakelijk.

In 2011 en de eerste helft 2012 zijn er weer veel analyses over de kantorenmarkt verschenen. Het Rijk heeft geprobeerd met haar opdrachten aan het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) een bepaalde mate van vergelijkbaarheid van regionale cijfers te introduceren. Tegelijkertijd produceren de grote makelaarskantoren, de branche­organisaties en de banken eigen analyses met ieder een aantal afwijkende parameters. Voor wie wil vasthouden aan een standaard is dit een verwarrende situatie. Echter, nu duidelijk is geworden dat er grote regionale verschillen zijn in de kantorenmarkt, is het niet zo heel belangrijk dat heel Nederland een zelfde methodiek hanteert. Bovendien moeten alle cijfers in een turbulente markt met de nodige scepsis beoordeeld worden. Het analyseren is geen doel op zich, maar biedt handvatten voor uit te voeren acties. Om gericht te kunnen handelen zijn de richting en het doorgronden van de ontwikkeling belangrijker dan een exacte meting van het aantal m2. Deze nota levert geen nieuwe analyse maar formuleert een rode draad uit een aantal voor de Rotterdamse markt relevante onderzoeken. De twee belangrijkste zijn: • Kantorenmarkt Zuid-Holland, verkenning van vraag en aanbod, juni 2012

10

(EIB in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu); • Navigator Werklocaties Rotterdam, april 2012, gemeente Rotterdam. 2.1 Een historisch perspectief De onevenwichtigheid op de kantorenmarkt is geen recent verschijnsel en niet exclusief voor de huidige economische crisis. Ook in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw was er sprake van forse leegstand van kantoren. De marktvraag trok tussen 1995 en 2000 zeer fors aan, waardoor de leegstand rap verdween. In 2000 was zelfs sprake van krapte. Bedrijven waren toen tevergeefs op zoek naar geschikte kantoorruimte. Het aanbod lag onder het niveau van de frictieleegstand van 5%. De frictieleegstand is de leestand die nodig is voor een soepel proces van vraag en aanbod. Eind jaren negentig maakten ontwikkelaars op grote schaal kantoorplannen “op voorraad”, dus zonder een bekende eerste huurder. Dat was mogelijk omdat vastgoed in die jaren een belangrijk beleggingsobject was. De royale leenfaciliteiten van de banksector voor deze bouwplannen wakkerde de productie van kantoren fors aan. Deze nieuwe kantoren komen vanaf 2000 op de markt. De hapering van de economie in 2002/2003 laat vervolgens de leegstand spectaculair oplopen om eigenlijk niet meer te verdwijnen tot de

regionaal kantorenprogramma | 11

dag van vandaag. Het economisch herstel vanaf 2005 zorgt voor goed verhuurde nieuwbouw maar tegelijkertijd blijft het aanbod en leegstand op een hoog niveau. In de bestaande voorraad ontstaan forse verhuurbaarheidsproblemen. Door de eco­ nomische crisis vanaf 2009 is dit effect alleen maar verder versterkt. In onderstaande figuur is deze ontwikkeling geïllustreerd voor de Rotterdamse regio.

2.2 Dé kantorenmarkt bestaat niet De kantorenmarkt is een heterogene markt. Niet alleen zijn er grote regionale verschillen, maar ook binnen de stadsregio zijn verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te onderscheiden. Het EIB hanteert drie locatietypen: • centraal stedelijk; • formele kantoorgebieden; • overige locaties met kantoren. Voor Zuid-Holland hoort 30% tot centraal stedelijk gebied, 50% staat op formele kantoorgebieden en 20% van de kantoren

Figuur 1 Leegstand regio Rotterdam

staat verspreid in woongebieden, het havengebied of op gemengde bedrijfsterreinen.

In onderstaande figuur is deze segmentering gevisualiseerd.

Het EIB hanteert ook drie kwaliteitstypen, gerelateerd aan de huurprijs (als indicatie van de kwaliteit). Elk jaar schuift zo’n 3% van de voorraad door technische en economische veroudering naar een lagere kwaliteitsklasse. En zo verdwijnt ook ieder jaar een deel van de laagste kwaliteit uit de verhuurbare voorraad. Dit zijn de incourant geworden kantoren. De eigenaar heeft de keuze uit leegstand, sloop of transformatie. Figuur 2 Segmenten in beeld

800.000

700.000

Vraag

600.000

500.000

Nieuwbouw

Centraal A

Formeel A

Overig A

Transformatie

Centraal B

Formeel B

Overig B

Transformatie

Centraal C

Formeel C

Overig C

Transformatie

Economische veroudering

400.000

300.000

Nieuwbouw

200.000

Economische veroudering

100.000

1990

Bron: Bak, EIB

12

1992

1994

1996

Centraal

1998

2000

Formeel

2002

Overig

2004

2006

2008

2010

Incourant

Bron: EIB

regionaal kantorenprogramma | 13

Wat levert deze segmentering aan inzichten op? Er is een aanmerkelijk verschil tussen de locaties in herbestemmingspotentie. In centraalstedelijk gebied is die potentie veel groter dan in de formele, meer monofunctionele kantoorgebieden. Bovendien blijken de locaties ook sterke gebruikersvoorkeuren te kennen. In Rotter­ dam verhuist bijvoorbeeld 84% van de vertrekkers van een formele kantoor­locatie

naar een soortgelijk gebied elders en slechts 4% naar een centraalstedelijke locatie. Kantoorlocaties zijn dus niet identiek en uitwisselbaar. Een puur kwantitatieve benadering schiet dus per definitie tekort. Een indruk naar huidig gebruik van de bestaande voorraad levert onderstaand overzicht op.

Figuur 3 Sectoren naar locatietype regio Rotterdam

In het Regionale Kantorenprogramma 2011 van de stadsregio Rotterdam is een segmentering gepresenteerd op basis van een onderzoek van STEC uit 2010 voor de

Grootstedelijke toplocatie Centraalstedelijk EIB

Verstedelijkt gebied, grote aantrekkingskracht door hele leefmilieu, mix van internationaal georiënteerd bedrijfsleven, hoog woonmilieu en voorzieningen Voorbeeld: Rotterdam Central District

Binnenstedelijke centrumlocaties Centraalstedelijk EIB

Centrum van steden, singelmilieu of kantoorboulevard, beperkt parkeren, belangrijke rol OV (met name voor non-profit organisaties) Voorbeeld: Blaak

Randstedelijke OV Knooppuntlocaties Formeel EIB

Rondom knooppunten van OV–infrastructuur (meerdere OV-modaliteiten, intercitystations) Voorbeeld: Rotterdam Alexander

Regionale OV Knooppuntlocaties Formeel EIB

Knooppunten van OV-infrastructuur van kleinere schaal, OV-bereikbaarheid is vooral regionaal van aard, aantrekkelijk voor regionaal georiënteerde non-profit en middelgrote zakelijke dienstverlening Voorbeeld: Zuidplein

Snelweglocaties Formeel EIB

Nabij op- en afrit snelweg, zichtlocaties, uitstekende autobereikbaarheid Voorbeeld: Rivium

Bedrijventerreinen Deels Formeel, deels Overig EIB

Goede auto- en matig tot slechte OV-bereikbaarheid, regionale zakelijke dienstverlening in veelal kleinschalige kantoorruimte, lage prijs en parkeren is doorslaggevend Voorbeeld: havengebied

Woongebieden Overig EIB

Vaak met bus en tram bereikbaar, kleinschalig, vaak lokaal georiënteerd, voor starters is functionaliteit doorslaggevend Voorbeeld:Kralingen

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%

provincie Zuid Holland. Deze is goed te combineren met de indeling van EIB. Samengevat in trefwoorden en voorbeelden:

20% 10% 0% Centraal A

Centraal B

Handel en Industrie

Centraal C

Overig A

Overig B

Zakelijke en ICT dienstverlening

Overig C

Formeel A

Banken en Verzekeraars

Formeel B

Formeel C

Overheid en Non-profit

Bron: Bak, EIB

14

regionaal kantorenprogramma | 15

2.3 De ontwikkeling van de vraag De vraag naar kantoorruimte is tussen 1990 en 2010 in Zuid-Holland spectaculair gegroeid. In Rotterdam is het ruimtegebruik toegenomen van 3,8 naar 4,5 miljoen vierkante meter. Het EIB hanteert een heldere formule om de vraag te berekenen (zie schema):

Het aantal kantoorbanen stijgt nog steeds. In de Rotterdamse regio groeit het aandeel van 22% in 2010 naar 25% in 2020. Ook in omvang ziet het EIB nog een absolute groei, Het EIB heeft ook berekend wat het aantal m2 per kantoorbaan is en of dit in de tijd is afgenomen. Dit is een veronderstelling die vaak gekoppeld wordt aan het begrip Het Nieuwe Werken.

Onderstaande grafiek laat het verrassende resultaat zien dat het ruimtegebruik per kantoorwerknemer tussen 2000 en 2010 niet is afgenomen maar toegenomen. Ook de trend laat volgens EIB nog geen daling

zien, maar eerder een stabilisatie. Als één van de verklaringen wijst het EIB op een zekere prijselasticiteit, waardoor bij goedkopere m2 kantoorruimte extra vraag ontstaat.

Figuur 5 Ruimtegebruik per werknemer NL Figuur 4 Schema opbouw ruimtevraagraming 25,0 24,5 24,0 23,5

Kantoorbanen

23,0 22,5

Werkgelegenheid

22,0 21,5

Beroepsbevolking

21,0 20,5

Bevolking

20,0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Kantoorbanen

X

m2 per kantoorbaan

=

Vraag

Handel en Industrie Banken en Verzekeraars Totaal

Zakelijke en ICT dienstverlening Overheid en nonprofit

Bron: Bak, Lisa, EIB Basis: een jaarlijkse steekproef van de werkgelegenheid en het ruimtegebruik in de helft van de Bron: CPB, EIB

16

totale kantorenvoorraad (1996-2010).

regionaal kantorenprogramma | 17

Een recente bijdrage van het Centraal Planbureau onderzoekt de gevoeligheid van de kantoorbehoefte op twee aspecten: • een dalende werkgelegenheid in de periode tot 2040 • een daling va het kantoorgebruik per werknemer De effecten zijn groot als deze trends bewaarheid worden. Het CPB concludeert ook dat de mate waarin deze trends realiteit worden nog onzeker is en dat andere factoren (zoals prijselasticiteit) de effecten (deels) weer kunnen compenseren. De Rijksoverheid heeft haar huisvestingsnorm uit 2009 (31 m2/werknemer) verlaagd voor 2020 naar 23 m2/werknemer. Dit is ook het cijfer dat EIB hanteert.

2.4 De Leegstand Om de leegstand in de kantorenmarkt te kunnen beoordelen is inzicht in de bestaande voorraad, de ontwikkeling van de vervangings- en uitbreidingsvraag en de eigendomssituatie van belang. Mogen we erop vertrouwen dat marktwerking gewoon haar werk doet en zorgt voor forse onttrekkingen en afwaarderingen van bestaande kantoren? De ervaringen in 2011 en 2012 hebben weer veel nieuw inzicht opgeleverd. Voor 90% zijn de kantoren in handen van beleggers, groot en klein. De leegstand is bovendien niet automatisch van toepassing op het hele pand. In de meeste gevallen is leegstand onderbezetting binnen een kantoorgebouw; deels verhuurd, de rest leeg. Iedere belegger staat nu voor de afweging wanneer een afwaardering van het vastgoed geaccepteerd wordt en in de balans verschijnt. Dat er verlies genomen moet worden is bij iedere eigenaar (net als bij iedere huizenbezitter) inmiddels bekend. Het is voor de kantoren- en financiële markt zeker niet slecht dat de afwaardering geleidelijk verloopt. Bijvoorbeeld de gedwongen verkopen van een deel van de Duitse beleggersportefeuille kunnen leiden tot kettingreacties in de rest van de kantorenmarkt. Nu al kopen andere inves-

18

teerders deze kantoren op en brengen ze voor de helft van de huurprijs op de markt. De klant als huurder vaart er wel bij. De voorzichtige conclusie is dat de marktwerking volop bezig is, dat afwaardering en op sommige (centraalstedelijke) locaties de transformatie op gang komt en dat de leegstand nog zeker een behoorlijk aantal jaren op hoog niveau zal blijven. Moet de overheid dan ingrijpen om dit proces te versnellen? In de Rotterdamse regio is daar weinig animo voor. Gemeenten nemen de afgelopen jaren hun verlies op hun grondexploitaties. Dat de marktpartijen het zelfde moeten doen (ontwikkelaars, banken en kantooreigenaren) is een vanzelfsprekendheid, hoe vervelend en problematisch het in individuele gevallen ook kan zijn. Er bestaat binnen de stadsregio Rotterdam geen animo om de afwaardering/transformatie te verzachten met een maatschappelijke financiële bijdrage in de vorm van een regionaal sloopfonds, zoals voorgesteld in het onlangs gesloten landelijk convenant.

huurders. In dergelijke gevallen, die nog niet voorkomen in de regio, kan het een maatschappelijk probleem worden dat om een actieve overheidsbemoeienis vraagt. Maar dan opnieuw op het terrein dat tot het primaire takenpakket van de overheid behoort en niet in het financieel bijdragen aan de verliezen van eigenaren van kantoorpanden. Het is natuurlijk beter deze situatie te voorkomen door tijdig met de stakeholders in zo’n gebied een aanpak te definiëren, iedere partij vanuit haar eigen rol en belang. De regionale visie op de kantorenmarkt gaat ook uit van een meer kwalitatieve dan kwantitatieve benadering. Een leegstand van 20% in een formele kantorenlocatie betekent dat er nog steeds voor 80% zittende huurders zijn. Een aanpak gericht op het vasthouden van de zittende huurders lijkt een stuk effectiever dan een eenzijdige focus op de leegstaande panden. Focus op kwaliteit van de bestaande voorraad; dat is de insteek van de stadsregio Rotterdam.

Leegstaande kantoren zijn nog niet direct een maatschappelijk probleem. In een aantal formele kantoorgebieden kan de leegstand de komende jaren nog toenemen tot een niveau dat een kettingreactie van vertrek oproept bij de nog zittende

regionaal kantorenprogramma | 19

Hoofdstuk 3

de regionale rotterdamse markt Het stedelijk gebied van de stadsregio Rotterdam is een aaneengesloten geheel van meerdere gemeenten. De grenzen van de gemeenten in de Rotterdamse regio zijn moeilijk zichtbaar in de praktijk en te weinig onderscheidend voor marktpartijen. Vandaar dat regiogemeenten graag gebruik maken van de kracht van het merk Rotterdam. De huidige kantoorgebruikers van Rivium zijn warme pleitbezorgers voor het gebruik van de merknaam Rotterdam. Zo profileert bijvoorbeeld Rivium Bussines­ park zich sinds kort als van Rotterdam Area.

De gemeenten in de stadsregio Rotterdam werken vanuit dit besef samen met een regionale kantorenstrategie. 3.1 De Rotterdamse regio in vogelvlucht Met 4,5 miljoen vierkante meter kantoren is regio Rotterdam de derde kantorenregio van Nederland. Hiervan staat verreweg het grootste deel (3,5 miljoen vierkante meter) in de gemeente Rotterdam (76%). Capelle aan den IJssel kent ook een forse kantorenvoorraad van bijna een half mil-

Figuur 6 Voorraad regio Rotterdam

4.000.000

Centraal

Formeel

Overig

3.500.000

3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

Rotterdam

Capelle a/d IJssel

Dordrecht

Schiedam

Gorinchem

Bron: Bak

20

regionaal kantorenprogramma | 21

joen vierkante meter. Schiedam is qua omvang de derde kantorengemeente, de overige gemeenten hebben een voorraad onder de 100.000 m2. Rotterdam, Schie­ dam, Vlaardingen en Capelle aan den IJssel zijn de vier gemeenten in de stads­ regio met één of meerdere regionale knoop­ punten binnen hun grenzen. De bestaande voorraad kantoren faciliteert een arbeidsmarkt waarin het aandeel kantoorwerkgelegenheid nog steeds stijgende is. De voorraad veroudert, vernieuwt, een beperkt deel staat leeg en door nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied groeit de voorraad nog in beperkte mate. De aandacht in het publieke debat spitst zich toe op de leegstand en de nieuwbouw, terwijl een focus op de kwaliteit van de bestaande voorraad meer op

zijn plaats is. De focus verschuift langzaam van ontwikkelaar-denken (nieuwbouw en korte termijn) naar beleggersdenken (bestaande voorraad en lange termijn exploitatie).

Het aanbod in alle acht gemeenten bedraagt per 1 januari 2012 zo’n 848.000 m² vvo, waarvan 630.000 m² vvo in Rotterdam. Dit aanbod is vergeleken met het vorig jaar fors gestegen (+34%). Van de kantorenvoorraad stond op 1 januari 2012 11,2% leeg (ruim 6% boven de wenselijke 5% frictieleegstand). In Rotterdam, Schiedam en Capelle nam de leegstand toe, in Vlaardingen en Ridderkerk (beiden met een relatief kleine kantorenvoorraad) is de leegstand behoorlijk afgenomen.

3.2 Over aanbod en leegstand In tabel 1 staat de omvang, het aanbod en de leegstand in de Rotterdamse regio samengevat. Kleine kantoren (kleiner dan 500 m² vvo) blijven in alle berekeningen buiten beschouwing.

Tabel 2 Voorraad, aanbod en leegstand in Rotterdam (kantoren vanaf 500 m² vvo)

Tabel 1Voorraad aanbod en leegstand in de regio (kantoren vanaf 500 m² vvo) Voorraad

Aanbod 1-1-2011

Leegstand 1-1-2011

Leegstand percentage

Aanbod 1-1-2012

Leegstand 1-1-2012

Leegstand percentage

3.452.144

454.545

347.364

10,1%

630.558

382.224

11,1%

Capelle a/d IJssel

487.000

136.770

72.080

14,8%

133.318

78.050

16,0%

Schiedam

216.000

23.268

18.321

8,5%

30.280

20.988

9,7%

Vlaardingen

86.500

8.182

6.081

7,0%

3.666

2.148

2,5%

Barendrecht

99.500

17.452

9.208

9,3%

23.905

10.203

10,3%

Ridderkerk

83.000

15.502

7.798

9,4%

9.485

2.722

3,3%

Spijkenisse

79.000

18.647

6.145

7,8%

16.650

8.226

10,4%

4.503.144

674.366

466.997

10,4%

847.862

504.561

11,2%

Rotterdam

Totaal

Bronnen: BBAG, Fundainbusiness.nl., propertynl.com, Kantoren in cijfers 2010 (R.L. Bak); bewerking COS

22

Met driekwart van de regionale kantorenmarkt binnen haar gemeentegrenzen is de gemeente Rotterdam veruit de belangrijkste kantorengemeente binnen de regio. De kengegevens voor de diverse kantoor­ gebieden staan in onderstaande tabel.

Voorraad

Aanbod 1-1-2011

Leegstand 1-1-2011

Leegstands percentage

Aanbod 1-1-2012

Leegstand 1-1-2012

Leegstands percentage

Central District

335.589

80.389

73.991

22,0%

85.999

72.413

21,6%

Kantoorboulevards

330.230

61.939

50.154

15,2%

69.364

61.615

18,7%

Overig centrum

659.572

62.871

45.275

6,9%

116.896

84.976

12,9%

Havengebied

686.014

25.388

12.173

1,8%

53.804

30.636

4,5%

Brainpark I,II,III en Victoriapark

137.097

47.347

38.819

28,3%

41.831

32.581

23,8%

Alexanderknoop

204.479

17.702

8.830

4,3%

57.520

15.575

7,6%

Overig Rotterdam Oost

197.597

49.928

37.033

18,7%

58.240

21.456

10,9%

Rotterdam Noord-West

409.170

71.156

50.334

12,3%

64.873

34.195

8,4%

Kop van Zuid

137.336

7.480

4.429

3,2%

40.909

4.373

3,2%

Overig Rotterdam Zuid

355.030

30.345

26.326

7,4%

41.122

24.404

6,9%

Totaal Rotterdam

3.452.144

454.545

347.364

10,1%

630.558

382.224

11,1%

Bron: BAG, fundainbusiness.nl, propertynl.com; bewerking COS

regionaal kantorenprogramma | 23

De leegstand op de kantorenlocatie Brain­ park/Victoriapark is gedaald tot 23,8%, maar is nog steeds relatief hoog. Ook in Central District (21,6%) en op de kantoorboulevards (18,7%) is relatief veel leegstand. De Kop van Zuid kent weinig leegstand (3,2%). Op de kantoorboulevards, in de rest van het centrum en bij de Alexanderknoop is de leegstand toegenomen. In de rest van de stad (buiten de havengebieden) is de leegstand afgenomen.

1961 en 1990. In kantoren uit de jaren ’60 bedraagt de leegstand bijna 20%. De leegstandscijfers geproduceerd door over­ heden en diverse marktpartijen kunnen fors verschillen. Vrijwel altijd is dit te herleiden tot andere definities wat leegstand is. In de Rotterdamse regio worden tijdelijk verhuurde panden, zoals het Schieblock, niet tot leegstand gerekend.

Bijna een derde van de Rotterdamse kantorenvoorraad is gebouwd voor 1971, 45% dateert van na 1990. De leegstand is relatief het grootst in kantoren gebouwd tussen

Figuur 7 Leegstandspercentages in Rotterdam naar bouwperiode (kantoren vanaf 500 m² vvo) 1-1-2010

24 22 20

1-1-2011

(voor kantoren 5%) en beoordeeld ten opzichte van de gemiddelde opname. Op deze manier wordt het overaanbod berekend. De verhouding aanbod/opname geeft een scherpere indicatie dan alleen een aanbodpercentage ten opzichte van de voorraad. Bij een hogere opname door de markt past ook een hoger aanbod. In onderstaande tabel zien we het huidige overaanbod.

De gemeente Rotterdam monitort in het rapport Navigator al enige jaren de bestaande voorraad van kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Het beschikbare aanbod wordt afgezet tegen frictieleegstand

1-1-2012

Tabel 3 Overaanbod per werklocatie en per deelgebied op 1 juli 2012 in m² bvo Kantoorruimte

18 16 14 12 10 8

Voorraad

Aanbod

Opname

A/O

frictie

1.658.500

288.800

55.100

5,2

96.600

+ 192.200

Woongebied

929.800

246.700

28.700

8,6

51.900

+ 194.800

Havengebied

710.600

46.800

8.000

5,8

25.800

+ 21.000

Kantoorgebied

661.200

137.500

11.000

12,5

27.600

+ 110.000

Bedrijventerrein

602.500

72.400

11.900

6,1

26.900

+ 45.500

Winkelgebied

290.200

41.700

4.900

8,5

12.200

+ 29.600

Overig

226.600

6.900

4.800

1,4

10.400

- 3.900

5.079.400 100%

840.800 16,6%

124.400 2,4%

6,8

251.400 4,9%

+ 589.500 + 11,6%

Stedelijk Knooppunt

6 4 2 0 <1946

1946-1960

1961-1970

1971-1980

1981-1990

1990-2000

Bron: dS+V/I&D, fundainbusiness.nl, propertynl.com; bewerking COS

24

Niet alleen worden panden opnieuw verhuurd als kantoor, er is ook sprake transformatie: verouderde kantoren worden omgezet in scholen, medische voorzieningen of woningen. Voor 2011 zijn voor het eerst gedetailleerde gegevens van de omvang van deze transformatie bekend. Zo’n 40.000 m2 kantoor werd voor een andere functie in gebruik genomen en daarmee onttrokken aan de kantoorvoorraad. Het jaargemiddelde van sloop en transformatie schat het EIB op zo’n 14.500 m2 per jaar.

2001-2010

Totaal

Rotterdam Totaal % van de voorraad

overaanbod

Bron: BAG, fundainbusiness.nl, propertynl.com; bewerking COS

regionaal kantorenprogramma | 25

In de tabel hieronder is een prognose opgenomen van het overaanbod in 2017. Dit neemt licht af.

Figuur 8 Kwaliteit overaanbod Rotterdam

Locatiekwaliteit + Tabel 4 Prognose overaanbod in 2017 per werklocatie en per deelgebied in m² bvo Kantoorruimte

overaanbod 1-7-2012

nieuwbouw capaciteit

verwachte opname

overaanbod in 2017

Stedelijk Knooppunt

+ 192.200

+ 98.500

- 79.100

+ 211.600

Woongebied

+ 194.800

+ 9.600

- 42.500

+ 161.900

Havengebied

+ 21.000

+ 18.400

- 21.000

+ 18.400

Kantoorgebied

+ 110.000

0

- 22.500

+ 87.500

Bedrijventerrein

+ 45.500

+ 15.500

- 22.000

+ 39.100

Winkelgebied

+ 29.600

+ 16.000

- 9.900

+ 35.600

- 3.900

+ 34.000

- 8.500

+ 21.900

+ 589.500 + 11,6%

+ 192.000 + 3,8%

205.500 - 4,0%

+ 576.000 + 11,3%

Overig Rotterdam Totaal

In deze Navigator heeft Rotterdam voor het eerst haar gegevens gebaseerd op de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dit levert een veel specifieker beeld op in welke gebieden vraag en aanbod

stevig in onbalans zijn. Voor het Regionaal Kantorenprogramma 2013 zullen ook de overige gemeenten gestimuleerd en ge­ assisteerd worden om over te gaan naar deze Basisregistratie.

Kwadrant 1: Ouder pand op goede locatie

Kwadrant 2: Courant of nieuw pand op goede locatie 160.000

140.000

Pandkwaliteit -

Pandkwaliteit +

230.000

30.000 Kwadrant 3: Up-to-date pand op zwakke kantorenlocatie

Kwadrant 4: Ouder pand op zwakke kantorenlocatie Locatiekwaliteit -

Het overaanbod verschilt in kwaliteit van locatie en gebouw. 3.3 aanpak van de leegstand In 2011 is de gemeente Rotterdam gestart met haar leegstandsaanpak. De Rotter­ damse aanpak laat zich karakteriseren door pragmatisme, samenwerking en nuchterheid. Na een jaar zijn de eerste ervaringen en resultaten geëvalueerd. Samengevat: • 25 marktpartijen committeren zich als trekkers; • In totaal zitten 36 kantoorpanden in het transformatie-traject, in totaal

26

350.000 m2; • Er wordt een scala aan herbestemmingen onderzocht: hotels (6), wonen/ studentenhuisvesting (11), onderwijs (4), winkels (4), tijdelijke bestemming (2); • In 2011 is totaal 40.000 m2 daadwerkelijk getransformeerd naar een nietkantoor gebruik. De leegstandsaanpak gaat uit van samenwerking en niet van beboeten. De gemeente concentreert zich op een pro-

regionaal kantorenprogramma | 27

actieve inzet op die onderdelen waar ze zelf aan zet is (flexibiliteit bestemmingen, procedures, toetsing Bouwbesluit). Ze laat de trekkersrol bewust aan de marktpartijen. Een leerzame ervaring was dat het zelf benoemen van pilots minder effectief is dan het volgen en aanhaken bij markt­ initiatieven. Een andere ervaring is dat een verlaagde boekwaarde van het leegstaande kantoor voorafgaat aan een serieus transformatietraject. Is de eigenaar daar nog niet aan toe, dan is wachten de meest effectieve processtap. De door het landelijk convenant Leegstand gesuggereerde mogelijkheid van een regionaal sloopfonds zal waarschijnlijk als netto effect hebben dat eigenaren de beslissing tot afwaarderen nog even uitstellen. Dat is een onbedoeld en contraproductief effect.

28

Een jaar leegstandsaanpak in Rotterdam bevestigt het beeld dat voor de centraalstedelijke gebieden de transformatie op gang komt en parallel aan het proces van afwaardering nieuwe kansen voor de markt biedt. Voor de formele gebieden buiten het centrum zijn de transformatieopties veel beperkter. Het is daarbij van belang dat transformatie van panden wordt bezien vanuit een brede en gedragen gebiedsvisie. Lukrake transformatie van panden kan averechts werken voor de toekomstige verhuurbaarheid van de overige kantoorpanden in dat gebied. Zo kan bijvoorbeeld een transformatie naar studentenhuisvesting op zichzelf kansrijk zijn, maar vanuit het bredere perspectief onwenselijk.

De eigenaren van kantoorpanden in Rivium zijn samen met de gemeente Capelle aan den IJssel ook gestart met een leegstandsaanpak. Bovenstaande lessen werden ook hier ter harte genomen. Rivium kent als voordeel dat de eigenaren een bestaande organisatievorm kennen, het bestaande Parkmanagement. Via deze weg is ook snel een besluit genomen om een budget voor de korte termijn aanpak te creëren. In de tweede helft van 2012 worden de eerste acties concreet. Er zal vooral aan het voorzieningenniveau van Rivium (een formele mono-functionele kantoorlocatie) gewerkt worden. Op een voorraad van 215.000 m2 wordt per 1 januari 2012 74.000 m2 aangeboden en staat zo’n 19,5 % daadwerkelijk leeg. 3.4 vernieuwing van de kantorenvoorraad In het eerste Regionale Kantoorprogram­ ma heeft de stadsregio duidelijk stelling genomen tegen de gedachte dat een bouwstop voor nieuwbouw een zinvol middel is om de balans op de kantorenmarkt te herstellen. De bouwstopgedachte verliest gelukkig snel terrein. Een kantorenomvang van 4,6 miljoen m² kent haar natuurlijke veroudering (technisch en economisch) en een vervangingsvraag vanuit de gebruikers. Er is een onmiskenbare vraag naar kantoren op basis van nieuwe kantoorconcepten (Het

Nieuwe Werken) en ontworpen volgens duurzaaamheidsprincipes op specifieke locaties (met name stationsgebieden). Dit is de noodzakelijke en natuurlijke vernieuwing van de voorraad. Een bouwstop blokkeert deze verduurzaming van de voorraad. De kantorenmarkt is inmiddels een volledige vragersmarkt geworden, waar de klant koning is en hoge eisen stelt. Kantoren als beleggingsobject bouwen zonder zekere huurder is niet meer aan de orde. Er wordt alleen nog gebouwd voor een specifieke klant. Belangrijk is wel te bepalen wat een verantwoorde toevoeging/vernieuwing van de kantorenvoorraad is. De kantorenmarkt is gebaat bij regievoering op regionaal niveau om overaanbod en toename van de leegstand te voorkomen. Het is niet zinvol dat drie soortgelijke gebiedsontwikkelingen in hetzelfde vraagsegment proberen te vissen terwijl de totale vraag naar kantoren slechts groot genoeg is om één gebiedsontwikkeling gevuld te krijgen. De behoefte aan nieuwbouw kan bepaald worden door de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag op te tellen en daarvan het bestaande aanbod (minus frictieleegstand en minus incourant aanbod) af te trekken. De uitbreidingsvraag is gebaseerd op groei/krimp van bedrijven, vestiging in/

regionaal kantorenprogramma | 29

vertrek uit de regio en oprichting/opheffing van nieuwe bedrijven. Hierbij worden de landelijk gangbare economische scenario’s gebruikt (Centraal Planbureau, bedrijfs­ loactiemonitor, 2005). Voor de steden Rotterdam en Den Haag wordt een hoger groeiscenario gehanteerd dan de rest van de provincie. De vervangingsvraag ontstaat door letterlijke veroudering of door normatieve slijtage; het pand voldoet niet meer aan de kwaliteitseisen van de gebruiker van nu. Het EIB heeft voor de Rotterdamse regio de onderstaande ruimtebehoefte berekend De ruimtevraag neemt tot 2020 nog toe, stabiliseert daarna en leidt in 2040 tot een lichte krimp. De invloed van de factor ruimtegebruik per werknemer is wel groot;

daalt dit gemiddelde van 23 m2 vvo/pp naar 22 m2 dan is de ruimtevraag naar kantoren ruim 200.000 m2 lager. Nieuw­ bouw kan betekenen dat er in de bestaande voorraad leegstand ontstaat. Het markt­ mechanisme zal bepalen of deze leegstand tot de incourante voorraad gaat behoren (geen vraag meer vanuit de laagste prijsklasse). In dat geval zal de eigenaar tot het besluit tot sloop of transformatie komen. Het is een overheidsrol om de planologische ruimte voor nieuwbouw van kantoren te bepalen. Het is de markt die bepaalt wanneer die planologische ruimte benut wordt. In het Regionaal Kantorenprogramma 2011 heeft de stadsregio Rotterdam aangegeven de gemiddelde jaarlijkse bouwomvang te verlagen van 100.000 naar 70.000 m² bvo (bruto vloeroppervlakte)

Tabel 5 Raming Ruimtevraag regio Rotterdam

per jaar. Het gaat hierbij om jaargemiddelden, de werkelijke bouwomvang zal natuurlijk fluctueren. In de volgende paragraaf is te lezen dat de stadsregio dit bouwvolume door de verminderde vraag niet meer haalt. Het bouwvolume ligt eerder rond de 60.000 m2. Bij een gemiddeld transformatie volume van 40.000 m2 per jaar, zal de voorraad in de regio 20.000 m2 per jaar toenemen. Om het overaanbod te reduceren, zal de transformatie op een hoger niveau moeten liggen. De belang-

rijkste voorwaarde hiervoor is het afboeken van de vastgoedwaarde door de eigenaren. Dit is echter een proces van jaren. 3.5 de voorraad aan nieuwbouwplannen Jaarlijks stelt de stadsregio een inventarisatie van het planaanbod samen. Deze groslijst van alle regionale kantoorbouwplannen is een momentopname. In de dynamiek van gebiedsontwikkeling zijn mutaties aan de orde van de dag en

Figuur 9 Nieuwbouw regio Rotterdam

250.000

Centraal

Formeel

Overig

200.000

150.000

Kantoorbanen

Totale werkgelegenheid

Aandeel kantoorbanen (%)

Ruimtegebruik per werknemer (vierkante meter vvo)

Ruimtevraag (mln vierkante meter vvo)

19961

139.460

558.623

25

23,1

3,2

2000

170.360

612.206

28

22,1

3,8

2010

174.659

685.594

25

23,0

4,0

2020

200.341

705.584

28

23,0

4,6

2040

194.818

675.944

29

23,0

4,5

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

100.000

50.000

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de

1

werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

30

Bron: Bak, EIB

regionaal kantorenprogramma | 31

Hoofdstuk 4

de knooppuntenstrategie kunnen de gegevens snel wijzigen. De groslijst heeft alleen tot doel alle bekende plannen overzichtelijk te presenteren, met een inschatting van het tijdstip van realisatie. De inventarisatie heeft de status van een tijdgebonden werkdocument. Regionale programmering blijft voor de stadsregio sturing op hoofdlijnen. De afstemming en sturing vindt plaats aan de hand van bovengenoemde realisatievolumes. De planontwikkeling, planologische voorbereiding en besluitvorming over de projecten gebeurt lokaal en niet op regionaal niveau. Doordat deze inventarisaties van planaanbod jaarlijks worden gemaakt, zijn ver­ gelijkingen met voorgaande jaren mogelijk. In volume loopt het planaanbod (in aanbouw, harde en zachte plannen tot en met 2020) de afgelopen jaren in de stadsregio drastisch terug. De startsituatie 2010 kende nog een programmering die meer aanbodgericht dan vraaggericht was.

De vergelijking in absolute m2 behoeft een correctie omdat het planaanbod onverminderd totenmet 2020 wordt bekeken. Ieder jaar wordt een deel van het planaanbod immers ook daadwerkelijk gebouwd. Vandaar dat het gemiddelde per jaar gerekend is, waardoor een reëler beeld ontstaat. Het eerste jaar kon nog vrij eenvoudig een forse reductie plaatsvinden door veelal plannen zonder veel voorinvesteringen of verplichtingen te schrappen. Dit jaar betekent planreductie in de meeste gevallen verlies nemen door de ontwikkelaar en/of gemeente (als grondeigenaar). Een aantal plannen is nu in tijd nog verder gefaseerd. Voor een aantal wenselijke locaties (bijvoorbeeld Rotterdam Central District) is dit ook de juiste manier. De ambitie blijft gelijk maar zal over een (veel) langere periode gerealiseerd worden. Deze benadering draagt ook bij aan de kwalitatieve uitstraling en uiteindelijke duurzaamheid van de locatie.

Tabel 6 Planaanbod in de regio Rotterdam Jaar

Planaanbod tot/met 2020

Reductie absoluut in m2

Gemiddeld per jaar

Reductie in %

2010

1.600.000

2011

917.000

- 683.000

102.000 (9 jaar)

- 37%

2012

672.000

- 245.000

84.000 (8 jaar)

- 18%

32

160.000 (10 jaar)

Samenhang aanbrengen tussen mobiliteitsbeleid en ruimtelijk-economisch beleid; dat is de Knooppuntenstrategie. Beide beleidsvelden beïnvloeden elkaar. Ruimtelijkeconomische ontwikkeling creëert een mobiliteitsbehoefte, maar omgekeerd stimuleert de goede bereikbaarheid van bepaalde locaties hun economische ontwikkeling. Ondanks de vanzelfsprekende samenhang zijn integraal afgewogen beleidskeuzes tussen deze beleidsvelden geen automatismen. In de Rotterdamse regio zijn de Regionale Knooppunten dé strategische locaties voor duurzame verstedelijking. Het zijn juist die plekken waar samenballing plaatsvindt van voorzieningen, werkgelegenheid en wonen. Die diversiteit en menging draagt bij aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat, niet alleen voor kantoren. De kantorenstrategie is dus een onderdeel van een bredere knooppuntenstrategie. Doordat beleggers zelf meer interesse krijgen in de Knooppuntlocaties, blijft een verdere concentratie van OV-kwaliteit en diversiteit in functies op deze plekken naast een wenselijke ook een haalbare strategie. Overigens met de belangrijke kanttekening dat de markt van kantoren zich maar beperkt laat sturen door de overheid. De stadsregio heeft de laatste jaren actief geïnvesteerd in een knooppuntstrategie met als doel de beperkte investeringen te

concentreren op een aantal wenselijke locaties. De recente krapte in investeringsmiddelen voor infrastructuur en openbaar vervoerexploitatie maakt de keuze voor het ontwikkelen van kantoorlocaties waarbij beter gebruik gemaakt wordt van bestaande infrastructuur en openbaar vervoer nog zinvoller. Het mes snijdt immers aan twee kanten: minder extra infrastructuur nodig en een betere exploitatie van het openbaar vervoer. Wat is een Knooppunt? De stadsregio hanteert bij haar strategie de volgende definities: Knooppunten zijn locaties die een goed bereikbaarheidsprofiel kennen per auto, met verschillende vormen van openbaar vervoer en per fiets. Knooppunten kennen een gemengd programma of te ontwikkelen programma dat een grote vervoersvraag heeft. De omvang van de vervoersen functiewaarde en het schaalniveau van deze waarden bepaalt of een knooppunt een (boven) regionaal knooppunt is. Knooppuntontwikkeling is het in onderlinge samenhang ontwikkelen cq verbeteren van het bereikbaarheidsprofiel, de overstap- en stallingsmogelijkheden, de langzaam verkeersroutes en het palet van functies

regionaal kantorenprogramma | 33

In beide definities staat het woord kantoren niet genoemd. Er is wel sprake van een programma met een grote vervoersvraag. Kantoren zijn bij uitstek een functie die relatief veel mensen samenbundelt op een bepaalde locatie. Arbeidsintensief en compacte ruimtebehoefte: dat genereert dus een grote vervoersvraag. Juist die bundeling van bestemmingen roept forse reizigersstromen op en schept condities voor een goede openbaar vervoerexploitatie. Ook voor de gebiedsontwikkeling zelf staan de kantoren nog steeds aan de (financiële) basis waarop de ontwikkeling van de grond tot stand komt. Vandaar dat er een nauwe verwevenheid bestaat tussen knooppuntenbeleid en de kantorenprogrammering. Knooppuntenstrategie: een keuze voor kiezen Niet iedere OV-halte is een knooppunt. Een knooppunt zoals de stadsregio het definieert kent een verknoping van een groot aantal vervoersmodaliteiten en daardoor veel overstapmogelijkheden. Van trein naar metro of tram maar ook van auto naar trein. Speciale aandacht bij knooppunten verdient de fiets en de fietsroutes. De stadsregio is een grote investeerder in de knooppunten. In alle knooppunten is fors bijgedragen aan het vergroten van de netwerkwaarde (de verknoping van de vervoersmodaliteiten).

34

In de Knooppuntenstrategie is de kantorenprogrammering een belangrijk middel voor vergroting van de plaatswaarde (het aantal reizigers dat op de knoop moet zijn, als werker, als bewoner of anderszins). Vandaar het beleidsuitgangspunt dat het gewenst is dat 80% van de kantoren op deze Knooppunten landt. Een goede overstapmachine (netwerkwaarde) en veel werk- en woonplekken op de knoop (vervoerswaarde) zijn echter niet voldoende. De belevingswaarde als derde waarde wint snel aan belang. Huurders van- en investeerders in kantoren krijgen in toenemende mate oog voor de omgeving van het kantoor. Stedelijkheid en levendigheid worden belangrijke ingrediënten voor een locatiekeuze. Dat betekent dat menging van functies op knooppunten aan belang wint en centrumstedelijke milieus het steeds beter doen bij locatiekeuzes. De stadsregio heeft in samenspraak met de gemeenten een tiental knooppunten geselecteerd. De Knooppunten zijn zeker niet gelijk. Sommige hebben zich al bewezen als belangrijke focuspunten van stedelijkheid, anderen moeten nog (grotendeels) ontwikkeld worden. In het komende jaar zal de stadsregio samen met de gemeenten verder invulling geven aan de weging van de knooppunten op vervoer-,

plaats- en belevingswaarden. Belangrijke input zal hierbij komen uit de eerder genoemde Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). Deze stelt gemeenten immers in staat om gebieden binnen het stedelijk netwerk te onderscheiden en te waarderen vanuit het feitelijk gebruik. Zo kunnen ontwikkelingen en trends gesignaleerd worden, kunnen deze vertaald worden naar andere gebieden met een zelfde duiding en kan er geacteerd worden vanuit een strategische voorraadontwikkelingen. Dat acteren kan bestaan uit gerichte ingrepen maar ook uit het bijeenroepen van de vastgoed- en/of beleggingspartijen dan wel eindgebruikers in een bepaald gebied. Deze kwaliteitsslag wordt ook nagestreefd voor de kantoorlocaties buiten de knooppuntlocaties.

Onderstaande vijf knooppunten (Rotter­ dam Centrum is in twee specifieke gebieden uitgesplitst) hebben de hoogste prioriteit.

Knooppunt

Kantoormilieu

Modaliteiten

Ontwikkelstrategie

Rotterdam Central District

Grootstedelijke toplocatie

HSL/Trein, metro, tram, bus, auto

Internationale markt, uitbreiding en opwaardering bestaande knooppunt

Rotterdam Centrum: - Coolsingel/Blaak

Binnenstedelijke centrumlocatie

Trein, metro, tram, bus, auto

Nationale markt, verdere verdichting rond OV in hoogstedelijk milieu

Rotterdam Centrum: - Kop van Zuid/ Wilhelminapier

Binnenstedelijke centrumlocatie

Metro, tram, bus, auto

Nationale markt, verdere verdichting in hoogstedelijk milieu (voorzieningen)

Rotterdam Alexander

Randstedelijke OV Knooppuntlocatie

Trein, metro, bus, auto

Nationaal/regionale markt, goede mix van functies, autobereikbaarheid beperkt grotere ontwikkeling

Schiedam Schieveste

Randstedelijke OV Knooppuntlocatie

Trein, metro, tram, bus, auto

Nationaal/regionale markt, netwerkwaarde erg hoog, stevige positionering nodig om waarde te benutten

regionaal kantorenprogramma | 35

Hoofdstuk 5

regionale afstemming en besluitvorming In volgorde van prioriteiten volgen dan onderstaande vier regionale knooppunten. Voor de kantoorontwikkeling hebben deze

Knooppunten een beperkter en/of lang­ zamer ontwikkelpad te gaan.

Knooppunt

Kantoormilieu

Modaliteiten

Ontwikkelstrategie

Zuidplein

Regionale OV Knooppuntlocatie

Metro, bus, auto

Regionale markt, beperkte kantoorontwikkeling, investering woon- winkel- en voorzieningenniveau

Rotterdam The Hague Airport

Regionaal Knooppunt, luchthaven­ georiënteerd

Vliegtuig, auto, bus, Randstadrail

Regionale markt, ook voor Haaglanden, OV Knooppunt bij halte Meijersplein pas na 2025 ontwikkelen

Brainpark/ Kralingse Zoom

Snelweglocatie met OV bereikbaarheid

Metro, auto, parkshuttle, bus

Regionale markt, verdichting rond metrohalte verschoven in tijd na 2025

Vijfsluizen

Snelweglocatie met OV bereikbaarheid

Trein, metro, bus, auto

Regionale markt, relatie haven, nog te ontwikkelen, positie verbetert na aanleg A4, in tijd faseren

Voor Stadionpark geldt, dat dit feitelijk nog geen knooppunt is. Investeringen in een Intercity station en een aantal functies (sport/onderwijs) moeten eerst gerealiseerd zijn, voordat we van een bestaand knooppunt kunnen spreken. Ook een potentieel knooppunt dat nog

ontwikkeld moet worden is Bleizo. Een knooppunt dat geen accent krijgt op de kantorenmarkt, maar een knooppunt van bedrijvigheid, detailhandel en leisure kan worden. Het is een potentieel knooppunt met een invloedsgebied in beide regio’s (Haaglanden en Rotterdam).

Knooppunt

Kantoormilieu

Modaliteiten

Ontwikkelstrategie

Stadionpark

Regionaal OV Knooppuntlocatie

Nog geen

Nog te ontwikkelen, kantoren na 2025

Bleizo

Regionaal OV Knooppuntlocatie

Nog geen

Geen kantorenontwikkeling op regioschaal

36

5.1 Regionale locatieplanning De overheid gaat over locatieplanning en kan voorwaarden stellen bij nieuwbouw en renovatie. De markt bepaalt het uiteindelijk resultaat. De marktpartijen zijn gebaat bij duidelijke kaders en dat noopt tot afstemmen en regionale besluitvorming. De Rotterdamse regio kent al sinds lange tijd een locatieplanning (Knooppunten­ beleid) en een monitoring van het planaanbod. Ook het verschijnsel overprogrammering is niet nieuw. Er zijn altijd meer plannen dan wat er uiteindelijk daadwerkelijk gebouwd wordt. Dit is normaal aangezien planuitval altijd optreedt en concurrentie tussen aanbieders wenselijk is. Enige vorm van extra programmering is in een normale markt geen onoverkomelijk probleem. Door het wegvallen van een groot deel van de vraag en een groeiend aanbod in de bestaande voorraad, zal er fors in het planaanbod geschrapt moeten blijven worden. Zowel marktpartijen als gemeenten hebben plannen geschrapt. De lokale overheid is de verantwoordelijke partij voor de planologische goedkeuring van kantoren op een bepaalde locatie. In de vorige paragraaf is het Knoop­ puntenbeleid beschreven zoals de lokale overheden in de stadsregio dat gezamenlijk hebben vastgesteld. Samengevat betekent dit dat op een aantal specifiek aan­

geduide locaties in de regio (goede multimodale bereikbaarheid, focuspunten van stedelijkheid, goede verblijfskwaliteit) 80% van de nieuwbouw van kantoren gerealiseerd wordt. Dit is in lijn met artikel 7, lid 1 van de Verordening Ruimte van de Provincie Zuid-Holland, waarin staat dat er geen nieuwe bebouwing voor kantoren mogelijk gemaakt mag worden voor locaties die niet in de invloedssfeer van het Zuidvleugelnet liggen (zie bijlage). Alle Regionale Knooppunten in de Rotterdamse regio zijn onderdeel van het Zuidvleugelnet. De locatieplanning, gebaseerd op het Regionale Knooppuntenbeleid, leidt tot de volgende prioritaire vier kantorenlocaties: • Rotterdam Central District (CS en Weena) • Centrum Rotterdam : - Kop van Zuid (Wilhelminaplein) - Blaak/Coolsingel (kantoorboulevards rond Blaak/Beurs); • Rotterdam Alexander • Schiedam centrum/Schieveste De onderstaande Knooppunten kennen een langzamer ontwikkeltempo voor wat betreft kantoorvolume: • Brainpark/Rivium • Rotterdam The Hague Airport/Meijers­ plein

regionaal kantorenprogramma | 37

• •

Vijfsluizen (Vlaardingen/Schiedam) Zuidplein

De locaties kennen een verschillend schaalniveau (van internationaal naar regionaal), een differentiatie aan kantoormilieus (van hoogstedelijk tot snelweglocaties) en verschillen in ontwikkeling (van bestaand tot nog te ontwikkelen). De Knooppunten kunnen dus de volledige regionale vraag, die niet uniform is, uitstekend bedienen. Op deze locaties is het wenselijk 80% van het planaanbod van nieuwe kantoren te realiseren. De gemeenten geven ruimte aan deze locaties in hun planologisch beleid en stimuleren de ontwikkeling. Verspreide locaties in woonwijken, op bedrijventerreinen en in het havengebied: Voor deze locaties geldt dat hier kantoren toegevoegd kunnen worden die een duidelijke locatienabijheid met de hoofdfunctie vereisen. Voorbeelden zijn: deelgemeentesecretariën, corporatiekantoren voor woonwijken, ondersteunde zakelijke dienstverlening op bedrijventerreinen, havengelieerde dienstverlening in de haven, luchthavengerelateerde kantoren bij de airportterminal. Op deze locaties wordt gemiddeld 20% van het planaanbod gerealiseerd. De instrumenten die de lokale overheden hebben om het beleid tot concentratie op

38

Knooppunten te realiseren zijn: • Bestemmingsplannen voor de knooppunten vaststellen die deze ruimte bieden; • Gronduitgiftebeleid voor gemeentelijke gronden • Restrictief beleid voeren voor overige kantoorlocaties (20% van de planrealisatie); • Reduceren van nog niet gerealiseerde plancapaciteit bij herziening van bestemmingsplannen. 5.2 Programmering Het planaanbod in de Rotterdamse regio kan nu afgezet worden tegenover de berekende behoefte aan nieuwe kantoren en de prioritering voor Knooppunten. Voor een regionale beoordeling zijn twee vragen essentieel: •

•

 ordt er conform de gemiddelde W regio­behoefte nieuwbouw van kantoren toegevoegd aan de bestaande voorraad; Komt 80% daarvan terecht op de gewenste Knooppunten.

De behoefteraming stellen we in deze regio op gemiddeld 70.000 m² bvo per jaar (zie motivatie in paragraaf 3). Wij hanteren de volgende vier tijdvakken: • 2012 t/m 2015 : hard planaanbod, deels in aanbouw;

•

 016 t/m 2020 : zacht planaanbod, 2 huurders veelal nog onbekend; 2021 t/m 2025 : indicatief aanbod, planologische ruimte op wenselijke locaties; na 2025: toekomstige opties/ambities, veelal studieplannen

Voor een beoordeling of de prioriteit voor Knooppunten ook gehaald wordt met het huidige planaanbod, is het wenselijk om tijdvakken van vijf jaar te beoordelen en niet jaarschijven. Een omvangrijk project, zoals bijvoorbeeld het plan “De Rotter­ dam”, zorgt voor grote fluctuaties per jaar.

Het Regionaal Kantorenprogramma gaat feitelijk over de eerste twee perioden van vijf jaar. De periode na 2020 is slechts indicatief te duiden.

Op basis van het actuele planaanbod (groslijst juli 2012) ontstaat het volgende beeld van de actuele programmering:

•

•

Tabel 7 Actuele planaanbod regio Rotterdam In aanbouw

2012-2015

2016-2020

2021-2025

Na 2025 / studie

3.200

72.000

91.000

125.000

80.000

85.500

41.000

11.500

6.000

43.000

Overige Knooppunten

6.000

64.500

135.000

100.900

195.000

Totaal Knooppunten

94.700

177.500

237.500

231.900

318.000

Overige locaties

37.900

52.100

72.200

64.300

83.200

132.600

229.600

309.700

296.200

401.200

280.000

350.000

350.000

Rotterdam Central district Rotterdam Centrum

Regio totaal Regiobehoefte 70.000 m2/ jaar gemiddeld

regionaal kantorenprogramma | 39

Uit het planaanbod blijkt dat gemeenten (en de marktpartijen) in de stadsregio Rotterdam hun plannen en hun planning aangepast hebben aan de gewijzigde kantorenmarkt. Er is nog een relatief groot aantal kantoren in aanbouw (De Rotterdam is verantwoordelijk voor 40% van dit volume). Daarna is het effect in de twee tijdsblokken tot 2020 van de planreductie merkbaar; gemiddeld 52.000 nieuwbouwproductie per jaar.

Worden de toekomstige kantoren ook op de gewenste locaties gebouwd ? Ook deze vraag kan voldoende bevestigend beantwoord worden. De gewenste 80% wordt voldoende gehaald.

Tabel 8 Verdeling programma knooppunten en overige locaties In aanbouw

2012-2015

2016-2020

2021-2025

Knooppunten

71%

77%

77%

79%

Overige locaties

29%

23%

23%

21%

Vanwege het toenemend belang van de bestaande voorraad en de focus op de kwaliteit ervan, zal het regionale knooppuntenbeleid een aanvullende vraagstelling krijgen:

40

worden op de gewenste locaties de verouderde kantoren herontwikkeld? In het volgende Regionale Kantorenpro­ gramma zal hierop een antwoord gegeven worden.

5.3 Programmatische toepassing van de SER-ladder (ladder van duurzame verstedelijking) Voor kantoorontwikkeling geldt op grond van het provinciale beleid dat gemeenten in bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe zelfstandige kantoren, groter dan 1.000 m2 bvo moeten aantonen dat er behoefte is aan deze kantoorontwikkeling en dat hergebruik van bestaande kantoorgebouwen binnen de regio niet mogelijk is. Daarnaast geldt een onderzoeksplicht naar compensatie in de vorm van sloop of functieverandering van bestaande kantoren of het wegbestemmen van nog niet gerealiseerde kantoorbestemmingen. Op basis van bestaand onderzoek naar de behoefte in de regio is een goed beeld van de nieuwbouwbehoefte. Deze is vast­ gelegd in het Regionale Kantoren­ programma. Door de focus op de knooppuntontwikkeling, waarbij 80% van de ontwikkeling plaats moet vinden op deze locaties, en de totale toevoeging wordt beperkt tot gemiddeld 70.000 m2 bvo per jaar en de (in ontwikkeling zijnde) leegstandsaanpak zijn de doelstellingen van de SER-ladder derhalve uitgewerkt en de SER-ladder daarmee toegepast op het kantoorprogramma van de stadsregio. Ontwikkelingen (en de bestemmingsplannen) passend binnen dit kantoorprogram-

ma hebben daarmee voldaan aan provinciaal beleid op dit punt. 5.4 Besluitvorming en spelregels De provinciale Verordening Ruimte stelt in artikel 7 een procedure voor ter beoordeling van nieuwe bouwplannen voor kantoren (zie bijlage). Het eerste lid van dit artikel heeft als doel nieuwbouw van kantoren te laten landen op Knooppunten, het tweede geeft de uitzonderingen aan. Artikel 3 vraagt om afstemming per regiogebied voor ieder bouwplan met meer dan 1.000 m² bvo kantoren. Artikel 4 stelt de SER-ladder als leidraad verplicht. Het hierboven vermelde artikel 7 is het kader waarbinnen de stadsregio Rotterdam haar regionale afspraken maakt. De volgende uitgangspunten neemt de stadsregio daarbij in acht: 1. De stadsregio produceert jaarlijks in het derde kwartaal een Regionaal Kantoorprogramma met als basis de kantoorprogrammering van alle samenwerkende gemeenten in de stadsregio Rotterdam in drie verschillende tijdsperioden (de groslijst aan plannen); 2. Het Regionaal Kantoorprogramma wordt jaarlijks in het bestuurlijk Regionaal Economisch Overleg (REO)

regionaal kantorenprogramma | 41

geagendeerd en beoordeeld. Met het advies van het REO neemt vervolgens het DB van de stadsregio (en daarna het AB) een besluit. 3. De gemeenten nemen in alle nieuwe of herziene bestemmingsplannen op dat bij een kantoorvolume boven 1.000 m² een verplichte toets aan de regionale kantoorprogrammering moet plaatsvinden. 4. Voor de behoefteraming van kantoren baseert de stadsregio zich op de onderzoeksgegevens van het EIB en hanteert ze een maximale nieuwbouwbehoefte van gemiddeld 70.000 m² bvo per jaar. 5. In het jaarlijks Regionale Kantoor­ programma vindt de toetsing plaats of 80% van het planaanbod geprogrammeerd staat op Knooppunt­ locaties en of het gezamenlijke plan­ aanbod in lijn is met de vraagbehoefte.

6. De vier Knooppuntgemeenten (Rotter­ dam, Capelle aan den IJssel, Schiedam, Vlaardingen) vormen op directie­ niveau een Directeurenoverleg Knoop­ punten. 7. Wijzigingen binnen de programmering van deze gemeenten in de jaarlijkse groslijst (omvang, tijdsfasering) worden besproken en van ambtelijk advies voorzien in het (ambtelijk) stra­ tegieteam Knooppunten. Adviezen worden door dit strategieteam voorgelegd aan het Directeurenoverleg Knooppunten, dat vervolgens besluiten neemt. Deze besluiten worden vertaald in het eerst volgende Regio­ nale Kantoorprogramma. Het Regio­ naal Kantoorprogramma doorloopt de besluitvorming, zoals bij 2 beschreven. 8. De bestuurlijk opdrachtgever van het Knooppuntenbeleid en het Regionaal Kantorenprogramma sondeert bilateraal met de betrokken wethouders.

Het overgrote deel van de nieuwbouw van kantoren vindt plaats op de Knooppunten. Deze liggen in vier gemeenten: Rotterdam, Capelle aan den IJssel, Schiedam en Vlaardingen. De stadsregio organiseert met deze gemeenten de volgende afstemming:

Voor de nieuwbouw van kantoren buiten de Knooppunten, gelden de volgende spelregels voor de gemeenten in de stadsregio Rotterdam:

42

9. Voor nieuwe bestemmingsplannen met kantoorvolumes groter dan 1.000 m² bvo, buiten de Knooppunten geldt dat de gemeente en de initiatiefnemer een motivatie aanbieden voor de afwijking.

10. Het REO fungeert gedurende het jaar als forum voor bespreking van afwijkingen van de jaarlijkse groslijst buiten de Knooppunten; 11. In regionaal verband (ambtelijk REO) wordt voor de kantoorplannen van punt 8 besloten om al dan niet positief te adviseren. De criteria van artikel 7; lid 2, uit de Provinciale Verordening zijn daarbij leidraad. 12. Indien een gemeente dat wenst, kan een advies geagendeerd worden voor het bestuurlijk REO dat hierover een uitspraak doet. Het DB van de stadsregio neemt, mede op basis van het REO-advies, een besluit. Met deze afspraken wordt recht gedaan aan de primaire ontwikkelingsrol die bij marktpartijen en gemeenten ligt, wordt de overprogrammering gereduceerd, wordt gestuurd op een beter evenwicht tussen behoefte en aanbod en blijft er, zij het na onderlinge afstemming, ruimte voor maatwerk. Bovenstaande spelregels zijn nu een jaar toegepast en werken naar tevredenheid. De ervaring leert dat er snel en met oog voor alle belangen die meespelen geadviseerd kan worden en dat de doelen van het totaalprogramma bewaakt kunnen worden.

regionaal kantorenprogramma | 43

bijlage 1

artikel 7: kantoren, uit de verordering “ruimte” lid 1  kantorenlocaties Bestemmingsplannen voor gronden die zijn gelegen buiten de invloedsfeer van de op kaart 5 aangeduide haltes in de kantoorontwikkelingslocaties (Rotterdam Central District, Rotterdam Centrum (Blaak, Kop van Zuid), Alexander, Schieveste) wijzen geen bestemmingen aan die nieuwe kantoren mogelijk maken. Binnen de invloedsfeer van deze haltes liggen gronden die te voet binnen tien minuten vanaf de haltes bereikbaar zijn. Voor Den Haag Centraal en Rotterdam Centraal geldt dat binnen de invloedsfeer eveneens gronden liggen die vanaf deze haltes binnen tien minuten bereikbaar zijn met natransport via hoogfrequente bus- en railverbindingen; kantoren mogen alleen worden toegelaten in de directe nabijheid van de haltes van het natransport. Lid 2 uitzonderingen Het bepaalde in lid 1 is niet van toepassing op: a) kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van maximaal 1.000 m2 per vestiging; b) kantoren met een lokaal verzorgingsgebied, zoals gemeentehuizen en bankfilialen; c) bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak en minder is

44

dan 3.000 m2; d) functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven, een veiling of een kenniscentrum; e) uitbreiding van bestaande kantoren, eenmalig met ten hoogste 10% van het bestaande bruto vloeroppervlak. Lid 3 regionale afstemming van kantorenprogramma’s Bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe zelfstandige kantoren met een omvang van meer dan 1000 m2 bruto vloeroppervlak per vestiging, zijn op regionaal niveau afgestemd. De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording, waarbij wordt aangegeven hoe het kantorenprogramma zich verhoudt tot het actuele Regionale Kantorenprogramma . Lid 4 SER-ladder Bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe zelfstandige kantoren met een bruto vloeroppervlak per vestiging van meer dan 1.000 m2 bevatten in de toelichting een verantwoording over de behoefte aan nieuwe kantoren als gevolg van de vervangings- en uitbreidingsvraag en een onderbouwing waarom deze behoefte niet kan worden ondervangen door hergebruik van bestaande kantoorgebouwen binnen de regio. Tevens moet onderzocht worden of ter compensatie elders de kantoorruimte kan worden beperkt door sloop

of functieverandering van bestaande kantoren of het wegbestemmen van nog niet gerealiseerde kantoorbestemmingen. Lid 5 afwijkingsmogelijkheid Bestemmingsplannen mogen in afwijking van het bepaalde in lid 1 nieuwe kantoren mogelijk maken voor zover het gaat om a) het herbestemmen van onbenutte bouw- en gebruiksmogelijkheden voor kantoren of; b) locaties die zijn opgenomen op bijlage 1 van deze verordening.

Voorwaarde daarbij is dat strikte toepassing van het bepaalde in lid 1 zou leiden tot onevenredige benadeling van andere belangen. De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording.

De in artikel 7, lid 5, onder b opgenomen afwijkingsmogelijkheid heeft betrekking op gebieden die zijn gelegen binnen tien minuten loopafstand van de trein- en lightrailhaltes in de volgende ontwikkelingslocaties: •

Bedrijventerrein Heron

•

Goudse Poort

•

Stationsgebied Alphen aan den Rijn

•

Zoeterwoude Meerbrug

•

Leiden Bio Science Park

•

Transferium Rijnfront Oegstgeest

•

Stationsgebied Hazerswoude

•

Vierzicht Leiderdorp

•

Vijfsluizen Vlaardingen

•

Bleizo

46

regionaal kantorenprogramma | 47

Bleizo

bijlage 2: 2 kaart van regionale knooppunten Rotterdam Central District • Grootstedelijke toplocatie • HSL/Trein, metro, tram, bus, auto • Internationale markt, uitbreiding en opwaardering bestaand knooppunt

kaart van de regionale knooppunten ROTTERDAM BINNENSTAD: COOLSINGEL/BLAAK • Binnenstedelijke centrumlocatie • Trein, metro, tram, bus, auto • Nationale markt, verdere verdichting rond OV in hoogstedelijk milieu ROTTERDAM BINNENSTAD: KOP VAN ZUID/WILHELMINAPIER • Binnenstedelijke centrumlocatie • Metro, tram, bus, auto • Nationale markt, verdere verdichting in hoogstedelijk milieu ROTTERDAM ALEXANDER • Randstedelijke OV Knooppuntlocatie • Trein, metro, bus, auto • Nationaal/regionale markt, goede mix van functies, autobereikbaarheid beperkt grote ontwikkeling SCHIEDAM SCHIEVESTE • Randstedelijke OV Knooppuntlocatie • Trein, metro, tram, bus, auto • Nationaal/regionale markt, onderbenutting netwerkwaarde, stevige positionering nodig

Rotterdam The Hague Airport

Rotterdam Alexander

ZUIDPLEIN • Regionale OV Knooppuntlocatie • Metro, bus, auto • Regionale markt, beperkte kantoorontwikkeling, verdichting woon- en voorzieningenniveau ROTTERDAM THE HAGUE AIRPORT • Regionaal Knooppunt, luchthavengeoriënteerd • Vliegtuig, auto, bus, Randstadrail • Regionale markt, ook voor Haaglanden, OV Knooppunt bij halte Meijersplein later ontwikkeld

Schiedam Schieveste

BRAINPARK/KRALINGSE ZOOM • Snelweglocatie met OV bereikbaarheid • Metro, auto, parkshuttle, bus • Regionale markt, verdichting rond metrohalte verschoven in tijd na 2025 VIJFSLUIZEN • Snelweglocatie met OV bereikbaarheid • Trein, metro, bus, auto • Nog te ontwikkelen, positie verbetert na aanleg A4 (MD) STADIONPARK • Regionaal OV Knooppuntlocatie • Nog te ontwikkelen, inclusief investering in modaliteiten, kantoren na 2025 BLEIZO • Regionaal OV Knooppuntlocatie • Nog te ontwikkelen, geen kantoorontwikkeling op regionale schaal 48

Rotterdam Central District

Brainpark/ Kralingse Zoom

Rotterdam Binnenstad: Coolsingel/Blaak

Vijfsluizen

Rotterdam Binnenstad: Kop van Zuid/Wilhelminapier

Invloedsgebieden stations Metrolijn Spoorlijn - knooppunten 1e orde - knooppunten 2e orde - nog te ontwikkelen knooppunten

Stadionpark Zuidplein

overzicht locatie foto’s Omslag: kantorenboulevard Blaak pagina 4: Kop van Zuid pagina 10: Knooppunt Alexander pagina 18: Rivium pagina 21: Kantoorgebouw De Admiraliteit (transformatiepand) pagina 21: Portcity (havengebied) pagina 28: Schieblock (tijdelijk gebruik) pagina 40: Knooppunt Vijfsluizen pagina 43: Rotterdam Central District pagina 45: Het Nieuwe Kantoor (Vasteland) pagina 47: Rotterdam The Haque Airport achterzijde kaart: Rivium

51

stadsregio Rotterdam

Telefoon 010 - 267 23 89

Meent 106, Minervahuis 1 Fax 010 - 267 16 60

54

Postbus 21051

Mail [email protected]

3001 AB Rotterdam

Internet www.stadsregio.info