Regionaal Prestatiekader

Regionaal Prestatiekader 2013-2018 Woningmarkt Oost-Groningen

In opdracht van de Stuurgroep Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen 15 november 2013 – definitief

datum

15 november 2013 werk

21303 Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen onderwerp

Regionaal Prestatiekader – Definitief

KAW architecten en adviseurs Postbus 1527 9701 BM Groningen Hofstraat 8 9712 JB Groningen Telefoon (050) 369 58 70 Fax (050) 369 58 71 Email [email protected] Website www.kaw.nl

Inhoudsopgave Inleiding _____________________________________________________ 5 1.

Betrokken partijen ______________________________________ 7

1.1

Gemeenten en provincie _____________________________________________ 7

1.2

Corporaties ______________________________________________________ 8

1.3

Zorgpartijen ______________________________________________________ 8

2.

Inventarisatie vraag en aanbod __________________________ 11

2.1

Ontwikkeling bestaande woningvoorraad: het aanbod _______________________ 11

2.2

Ontwikkeling aantal bewoners en huishoudens ____________________________ 12

2.3

Prognose bevolking en huishoudens: de vraag _____________________________ 12

2.4

Nieuwbouwruimte, plancapaciteit en sloop _______________________________ 15

3.

Kernopgave ____________________________________________ 17

3.1

Opgave ________________________________________________________ 17

3.2

Stuurbaarheid ____________________________________________________ 17

3.3

Randvoorwaarden_________________________________________________ 19

4.

Kwalitatieve afspraken __________________________________ 21

4.1

Afspraak 1: Opvang van gevolgen van het scheiden wonen en zorg ______________ 21

4.2

Afspraak 2: Passendheid van de sociale huurwoningvoorraad __________________ 23

4.3

Afspraak 3: Duurzaamheid en woonlasten ________________________________ 25

4.4

Afspraak 4: Verkoop sociale huurwoningen _______________________________ 26

4.5

Afspraak 5: Participatie en leefbaarheid __________________________________ 26

5.

Kwantitatieve afspraken ________________________________ 29

5.1

Afspraak 6: Krimp op termijn _________________________________________ 29

5.2

Afspraak 7: Verdunningsopgave _______________________________________ 30

5.3

Afspraak 8: Regionale afstemming ______________________________________ 31

6.

Monitoring _____________________________________________ 33

6.1

Monitoring op kwalitatieve thema’s ____________________________________ 33

6.2

Monitoring op woningaanbod, plancapaciteit, huishoudensprognose en vraag _______ 34

KAW architecten en adviseurs


3

4



Inleiding Waarom dit document? Er zijn vier redenen om op regionaal niveau kwantitatieve en kwalitatieve afspraken te willen maken met betrekking tot de woningmarkt in de volle breedte. De eerste reden is dat in het Regionaal Woon- en Leefbaarheidsbasisplan Oost-Groningen het maken van (sub)regionale woonafspraken door de gemeenten gezamenlijk is geagendeerd. De huidige woningbouwafspraken met de Provincie, van 2009 lopen af in 2014. De regio trekt daarmee zowel het initiatief als ook de verantwoordelijkheid naar zich toe om in onderling overleg de woningmarkt van Oost-Groningen vitaal te houden met het oog op een naderende krimp. Aan het nemen van deze zelfregulerende verantwoordelijkheid is onlosmakelijk verbonden dat de regio het vertrouwen krijgt van de provincie en ook de vrijheid om te handelen binnen gezamenlijk bepaalde grenzen. Dit prestatiekader vervangt daarmee de eerder gemaakte afspraken uit 2009. De tweede reden is dat in de partiële herziening van de Provinciale Omgevingsverordening artikel 4.7 (woningbouw) is aangepast. Er is door de Provincie in overleg met vertegenwoordigers van de Groninger gemeenten (de zgn. kopgroep POV), gekozen voor een variant op het zogenaamde ‘Overijsselse model’. Dit model behelst dat gemeenten alleen nieuwe woningbouwlocaties kunnen ontwikkelen als deze passen binnen een actuele gemeentelijke ‘woonvisie’. Over deze woonvisie dient op voorhand overeenstemming met de buurgemeenten (of desgewenst met de gemeenten binnen de regio waar de gemeente deel van uitmaakt) en de provincie te worden bereikt. Deze visie vormt vervolgens het kader voor de ontwikkeling van de woningvoorraad binnen de gemeente. Bij het beoordelen van de gemeentelijke woonvisies zal de provincie het optimaal bedienen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag als centrale doelstelling hanteren. Ter uitvoering van deze doelstelling is het gewenst om voldoende plannen voor nieuwbouw en transformatie beschikbaar te hebben die aansluiten op de woningbehoefte. Een overaanbod aan plannen dient daarbij te worden voorkomen omdat het ongunstig is voor een voorspoedige bouwproductie en bovendien kan leiden tot leegstand elders in de woningmarkt. De gemeentelijke woonvisies moeten zowel een aantal inhoudelijke componenten bevatten als een aantal procesmatige componenten. Vanuit de provincie Groningen is aangegeven dat met dit regionaal prestatiekader wordt voldaan aan de afstemmingsvereisten van art. 4.7. Immers: de kaders zijn hiermee in regionaal verband op elkaar afgestemd. Wat een gemeente daarbinnen met de eigen corporaties afspreekt past binnen deze kaders. Aan het maken van een gemeentelijke woonvisie wordt dus nog steeds belang gehecht, maar de invulling daarvan is aan de gemeente. De gemeenten en corporaties (en eventueel vastgoed houdende zorgpartijen) zijn daarmee tot regionale prestatieafspraken gekomen voor 30 december 2014 die voldoen aan de voorwaarden die anders aan de gemeentelijke woonvisies worden gesteld. Een derde reden komt voort uit de recent gesloten landelijke akkoorden op het vlak van de woningmarkt. Met name de financiële positie van de woningcorporaties komt daarin stevig onder druk te staan. Ook vanuit dat perspectief is een regionale herijking noodzakelijk van de afspraken die gemeenten en corporaties hebben gemaakt of nog gaan maken. Verder speelt de aanstaande Herzieningswet een rol: de speelruimte van de corporaties buiten de primaire taken wordt hierin beperkt en het toezicht versterkt. Last but not least: conform deze wet moeten toegelaten



5

instellingen een ‘passend antwoord’ geven aan gemeenten op de huisvestingsvraag van de primaire doelgroep. De vierde reden is de ontwikkeling op het gebied van het scheiden van wonen en zorg. De verandering in regelgeving m.b.t. huisvesting en zorgindicaties heeft gevolgen voor zowel het zorgvastgoed als voor de (sociale) woningvoorraad. Betrokken partijen Het regionaal prestatiekader is een kader voor de zeven gemeenten in Oost-Groningen, de provincie en de vier grotere corporaties in het gebied die regionaal werken. Ook regionaal opererende, vastgoed houdende zorgpartijen zijn bij het opstellen van dit prestatiekader betrokken. Een opsomming van de betrokken partijen en een beschrijving van hun rol leest u in hoofdstuk 1. Looptijd Het regionaal prestatiekader hanteert een looptijd van 5 jaar: 2013-2018. Voor de prognoses is een periode aangehouden van 10 jaar.

6



1. Betrokken partijen Het regionaal prestatiekader is een kader voor de zeven gemeenten in Oost-Groningen en de vier grotere corporaties in het gebied die regionaal werken. Voor hen dient dit kader als een kapstok voor het maken van lokaal beleid. Corporaties zijn verantwoordelijk voor de kwaliteit en omvang van de sociale huurwoningvoorraad. Het kader richt zich echter niet alleen op de sociale huurwoningvoorraad. Gemeenten, provincie en corporaties erkennen dat er een grote opgave ligt in de particuliere voorraad. Voor de kwaliteit van wonen moeten beide sectoren op orde zijn, bovendien is de samenhang groot. Daarnaast zal de voorgenomen wetgeving rondom het scheiden van wonen en zorg grote invloed hebben op de huisvesting van en voorzieningen voor zorgvragers. Deze transitie van AWBZ naar WMO maakt een intensieve samenwerking tussen gemeenten, corporaties en zorgpartijen noodzakelijk. Daarom zijn ook zorgpartijen bij het opstellen van dit prestatiekader betrokken. Zij hebben bij de totstandkoming van het prestatiekader in eerste instantie vooral als klankbord gewerkt en op die manier hun waardevolle bijdrage geleverd aan het kader. Voor de uitwerking van dit kader zijn de zorgpartijen op gelijkwaardige maar niet vrijblijvende basis betrokken.

1.1

Gemeenten en provincie Wie? – – – – – – – –

Gemeente Bellingwedde Gemeente Menterwolde Gemeente Oldambt Gemeente Pekela Gemeente Stadskanaal Gemeente Veendam Gemeente Vlagtwedde Provincie Groningen

Rol? De zeven gemeenten en de provincie zijn de initiatiefnemers van dit prestatiekader, voortkomend uit de afspraken gemaakt in het Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen. Zij vormen de projecten stuurgroep Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen. De verantwoordelijke wethouders van de gemeenten en de gedeputeerde van de provincie ondertekenen het kader, samen met de betrokken corporaties. De gemeenten gebruiken het als kader voor hun lokale woonplannen. Door dit kader gezamenlijk op te stellen, voldoen zij aan de taakstelling van de Provinciale Omgevingsverordening, die vraagt om lokale woonplannen en regionale afstemming.



7

1.2

Corporaties Wie? – – – –

Acantus Groninger Huis Lefier Woonzorg Nederland

Rol? De bovenlokaal werkzame corporaties zijn door de gemeenten benaderd omdat zij een belangrijke en regionale rol spelen in het huisvesten van een aanzienlijke doelgroep (betaalbare huisvesting voor lage inkomens) in Oost-Groningen. De vier grootste corporaties zijn op deze uitnodiging ingegaan, omdat zij zelf ook behoefte hebben aan zowel lokale als regionale afstemming. Dit geldt voor zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten van het woningaanbod. De bestuurders van de corporaties ondertekenen het kader. Het kader dient daarna voor hen als basis voor het maken van lokale afspraken met de gemeenten waar zij actief zijn. De corporaties Vestia en Mooiland Vitalis zijn voor het opstellen van het kader geconsulteerd maar willen, gezien hun - volgens hen - beperkte belang, geen ondertekenaar ervan zijn. Wel is van belang dat de gemeenten deze corporaties behandelen conform de hier gemaakte afspraken. Zeker ook gezien de relatie die de betrokken zorgpartijen met Vestia en Mooiland Vitalis onderhouden (grotendeels dezelfde doelgroep).

1.3

Zorgpartijen Wie? – – – – – – – – –

Zorggroep Meander Oosterlengte Stichting NOVO Lentis De Zijlen De Trans Humanitas Limor (nog te betrekken) Zorggroep Groningen (nog te betrekken)

Rol? De zorgpartijen zijn bij het opstellen van het kader betrokken omdat het scheiden van wonen en zorg gevolgen zal hebben voor de woningmarkt en de huisvesting van senioren en mensen met een beperking. Zorggroep Meander en Oosterlengte hebben meegeschreven aan dit kader en zijn mede ondertekenaar. Enkele andere zorgpartijen hebben in het traject een adviserende en agenderende rol gehad, en blijven in de regionale samenwerking en de lokale uitwerking als een gelijkwaardige partij betrokken. Daarbij moet worden opgemerkt dat de zorgpartijen bij het maken van afspraken gebonden zijn aan andere weten regelgeving, zoals bijvoorbeeld de NMa.

8



Ook marktwerking speelt een grote rol bij het maken van afspraken tussen zorgpartijen. In dit kader geven de zorgpartijen ook aan dat zorgverzekeraars een cruciale rol spelen.



9

10



2. Inventarisatie vraag en aanbod Dit hoofdstuk laat zien hoe vraag en aanbod er in de Oost-Groninger Woningmarkt uitzien. Daarbij is gebruik gemaakt van gegevens van de gemeenten, de corporaties en het CBS. In dit hoofdstuk maken we geen onderscheid tussen typologie en segmenten omdat de gemeenten hier verschillende indelingen voor aanhouden. Verdere specificaties over de sociale huurvoorraad en intramurale woonzorgplaatsen staan genoemd in hoofdstuk 4.

2.1

Ontwikkeling bestaande woningvoorraad: het aanbod Onderstaande tabellen laten zien hoeveel woningen in de zeven gemeenten staan, en hoe de voorraad zich de afgelopen tien jaar heeft ontwikkeld. De gegevens tot 1 januari 2012 zijn afkomstig van CBS - Statline. Dit betreft toevoegingen door nieuwbouw en anderszins (toevoegingen om andere redenen dan nieuwbouw door woningsplitsing en verbouw van een kantoor tot woning). De cijfers zijn exclusief administratieve correcties. De gemeenten hebben zelf de nieuwbouw en onttrekkingen uit 2012 aangeleverd. Woningvoorraad* Bellingwedde

2003-2008* Saldo mutaties xxxx Totaal aantal toevoegingen

Menterwolde

Oldambt

Pekela

Stadskanaal

Veendam

Vlagtwedde

Totaal

2008-2013*

2003-2013

1

-14

96

60

Totaal aantal onttrekkingen

95

74

Saldo mutaties

70

91

xxxx Totaal aantal toevoegingen

261

176


191

85

Saldo mutaties

131

307


745

670


614

363

-139

-4


250

71


379

75

Saldo mutaties

Saldo mutaties

-13

161

438

-192

629

-123


770

467

506


193

590

Saldo mutaties

253

297


575

296


322

17

Saldo mutaties

-39

78


178

173


217

95

Saldo mutaties

864

614

1478


2875

1913

4788


2011

1299

3310

550

39

Tabel: ontwikkeling woningvoorraad, aantal zelfstandige woningen per ultimo 2012, saldo sloop en nieuwbouw over de periode 2003 – 2008 en 2008 – 2013 gele xxxx data per 31.12.12 nog niet beschikbaar, deze volgen eind 2013 Bron: CBS Statline* (en gemeentelijke opgaven m.b.t. toevoegingen en onttrekkingen in 2012) * CBS rekent ook bedrijfswoningen tot de woningvoorraad



11

2.2

Ontwikkeling aantal bewoners en huishoudens

jaar/mnd

geboren

overleden

vest

vertrek

Groei*

totaal

2003 januari - december

1 592

1 795

7 848

7 726

-23 154 634


1 435

1 736

7 987

8 618

-891 153 063


1 500

1 625

7 208

7 303

-168 152 172


1 406

1 734

6 702

6 828

-474 152 004


1 382

1 651

6 576

7 043

-748 151 530

2012 januari - december*

1 349

1 692

6 385

7 009

-967 150 782

2013 januari-april*

401

661

aantal zelfst. huishoudens Oost Groningen Oost Groningen COROP toename tov voorgaande periode

2020

2101

-341

2003 65823

2008 66704 881

2012 67074 370

149 577

Tabel: ontwikkeling bevolking en zelfstandige huishoudens over de periode 2003 – 2012 * voorlopige cijfers -saldi kunnen afwijken i.v.m. administratieve correcties Bron: CBS Statline

De bevolking in de regio krimpt vanaf 2000 deels door een sterfteoverschot maar hoofdzakelijk door een vertrekoverschot. Dit aantal bedraagt vanaf 2011 gemiddeld ca 75 personen per maand. Het aantal huishoudens in de periode 2003-2008 houdt gelijke tred met de groei van de woningvoorraad. In de tweede vijfjaarsperiode 2008-2013 (1 jan) loopt de huishoudensontwikkeling (2008-2012) achter. Weliswaar is hier sprake van een jaar verschil. De woningvoorraad is in 2013 echter licht gekrompen, kortom in 2012 was het aantal woningen ca. 300 groter dan het aantal huishoudens en in deze situatie is naar verwachting weinig veranderd in 2013. Dit duidt op verruiming van de woningmarkt met een hogere leegstand tot gevolg. De leegstand in de laatste woningmarktmonitor (2012) bedraagt ca 1844 woningen (3% van de woningvoorraad) waarvan de helft frictieleegstand is. Monitoring van de bevolkingsontwikkeling blijft noodzakelijk.

2.3

Prognose bevolking en huishoudens: de vraag Prognosemodel Op verzoek van de regio Oost-Groningen heeft de provincie met behulp van het Interprovinciale Bevolkingsmodel (IPB) een bevolkings- en huishoudenprognose gemaakt voor de individuele Oost-Groninger gemeenten. Voor zover regionale totalen worden gepresenteerd is dat altijd een optelsom van de zeven Oost-Groninger gemeenten. De verwachtingen van het CBS als het gaat om (leeftijdsspecifieke) ontwikkeling in Nederland van de vruchtbaarheid, sterfte, migratie en individualisering vormen voor het IPB-model

12



uitgangspunt. Waarbij vanzelfsprekend in het model regionale differentiatie plaatsvindt van deze parameters. Als sturende variabele voor de prognose is gekozen voor de migratie. Door een toekomstig migratiesaldo in te voeren in het model kan het de effecten bepalen voor de ontwikkeling van de bevolking en de huishoudens. Het model kan ook werken met woningbouw als sturende variabele. In de krimpregio Oost-Groningen met zijn ontspannen woningmarkt heeft woningbouw evenwel nauwelijks sturende waarde voor de bevolkingsontwikkeling van een gemeente. De beschikbaarheid van werk en voorzieningen en de kwaliteit van het leefmilieu zijn hier de dominante factoren.1 De uitgevoerde prognose is geen correctie van de Primos 2011-prognose. Het is een zelfstandig uitgevoerde berekening. Primos 2011 hanteert wel woningbouw als sturende variabele en is daarmee voor krimpsituaties minder geschikt. De provincie Groningen heeft ter zake met het rijk afgesproken in het kader van het krimpconvenant dat dit model voor de Groninger krimpgebieden zo wordt aangepast dat het meer plausibele uitkomsten oplevert. Het gemiddelde jaarlijkse migratiesaldo over de afgelopen 5 jaar (2008 tot en met 2012)2 is gehanteerd als toekomstig jaarlijks migratiesaldo. Met andere woorden: in de prognose is ervan uitgegaan dat de recente migratietrend zich in de toekomst zal continueren. Voor de gemeenten Bellingwedde en Stadskanaal zijn de definitieve migratiecijfers nog in onderzoek. De provincie Groningen heeft op verzoek van de regio's Groningen-Assen en Eemsdelta ook prognoses gemaakt per gemeente. Beide prognoses kennen als uitgangspunt dat, evenals in OostGroningen, de recente migratietrend zich in de toekomst zal continueren. Toch zijn er accentverschillen: ·

·

in Groningen-Assen is ook de ontwikkeling van de woningbouw meegewogen omdat in deze meer gespannen woningmarkt migratie en woningbouw nog wel enige samenhang hebben; in de regio Eemsdelta heeft Appingedam een extra taakstelling gekregen omdat er een grote (onvervulde) vraag bleek te bestaan naar wonen in en rond het centrum;

Resultaten Hieronder de uitkomsten van de prognose. Naast een negatief migratiesaldo draagt ook een sterfteoverschot bij aan een afname van de bevolking. Als de ontwikkeling van de afgelopen vijf jaar ongewijzigd voortzet zal het aantal inwoners regionaal met ca 3.750 afnemen in 5 jaar en het aantal huishoudens min of meer gelijk blijven (-90). In de vijf jaar daarna neemt het aantal inwoners af met nog eens ca 4.200. De huishoudenskrimp is dan groter, vooral als gevolg van toenemende vergrijzing. Deze krimp is het grootst in relatief vergrijsde gemeenten en het kleinst

1

Zie ook het onderzoek "Groei, krimp en migratie" dat in opdracht van de provincie is uitgevoerd

2

De gemiddelde jaarlijkse migratiesaldi in de periode 2008-2012 per gemeente waren: Bellingwedde -60 (nog in

onderzoek), Menterwolde -37, Oldambt -57, Pekela -78, Stadskanaal -136 (nog in onderzoek), Veendam -6 en Vlagtwedde -6.



13

in de gemeenten die jonger zijn samengesteld en dichter bij de stad Groningen liggen: Veendam en Menterwolde. Hier komt de krimp later en beperkter op gang. Bellingwedde Menterwolde Oldambt

Pekela

Stadskanaal Veendam

Vlagtwedde Totaal

2013

8.976

12.379

38.881

12.741

32.943

27.921

16.058

149.899

2018

8.565

12.164

38.134

12.327

31.927

27.615

15.702

146.124

2023

8.076

11.890

37.390

11.945

30.758

27.223

15.249

141.959

2028

7.538

11.569

36.527

11.538

29.414

26.697

14.680

137.175

2033

6.982

11.193

35.445

11.074

27.891

26.001

14.008

131.566

Bellingwedde Menterwolde Oldambt

Pekela

Stadskanaal Veendam

Vlagtwedde Totaal

2013

4.055

5.270

17.436

5.633

14.621

12.495

7.107

66.617

2018

4.080

5.314

17.419

5.560

14.555

12.617

7.091

66.533

2023

4.015

5.324

17.294

5.460

14.244

12.583

6.970

65.690

2028

3.825

5.280

17.068

5.315

13.755

12.444

6.676

64.014

2033

3.621

5.164

16.609

5.083

13.071

12.164

6.310

61.567

Tabel: bevolkingsontwikkeling 2013 – 2033 Bron: IPB 2011, bewerking door Provincie Groningen

Tabel: verwachte huishoudenontwikkeling 2013 - 2033 Bron: IPB 2011, bewerking door Provincie Groningen

2013 2018 2023

Bellingwedde Menterwolde Oldambt

Pekela

Stadskanaal Veendam Vlagtwedde Totaal

2,21 2,10 2,01

2,26 2,20 2,16

2,25 2,19 2,16

2,35 2,29 2,23

2,23 2,19 2,16

2,23 2,19 2,16

2,26 2,21 2,19

2,25 2,20 2,16

Tabel: aanname gemiddelde huishoudensamenstelling per gemeente

AZC’s Op regionaal niveau is het effect van de asielzoekers op de woningvoorraad vrijwel nihil (saldo +2 personen in 5 jaar). De vier AZC-gemeenten hebben geprobeerd uit te zoeken wat het effect voor de eigen gemeente is. Dat blijkt een heel lastige exercitie te zijn. Het lijkt aannemelijk en aantoonbaar dat bij in ieder geval Bellingwedde, Pekela en Vlagtwedde de AZC’s op lokaal niveau invloed hebben op de migratiesaldi. Het is echter lastig om het precieze effect in beeld te brengen. De belangrijkste oorzaak daarvoor ligt in het (verschillend omgaan met) registreren van asielzoekers (in- en uitschrijvingen). Voor Bellingwedde en Pekela zijn na aanvullend onderzoek de oorspronkelijke prognoses aangepast. De afspraak is dat wanneer een gemeente kan aantonen dat er een effect is, dan wordt daar in de te maken lokale afspraken rekening mee gehouden. Scheiden van wonen en zorg In het prognosemodel wordt ervan uitgegaan dat de eerstkomende jaren het aantal mensen in tehuizen niet zal toenemen. Vanaf 2020 wordt weer een stijging van de vraag verwacht als gevolg van de voortschrijdende vergrijzing. In het licht van het recente kabinetsbeleid (scheiden wonen en zorg) kunnen vraagtekens worden gezet bij deze "tehuisprognose". Deze lijkt te optimistisch. Op korte termijn wordt zelfs een daling van het tehuisbevolking verwacht. Voor de

14



eerstkomende 10 jaar zal dit met name voor de gemeenten Veendam en Vlagtwedde tot gevolg hebben dat er meer zelfstandig wonende huishoudens zullen zijn dan nu berekend. Bij deze prognose moet worden opgemerkt dat de benadering vooral kwantitatief is. Er is uiteraard ook een kwalitatieve vraag. Het scheiden van wonen en zorg (de verandering van regelgeving m.b.t. zorgindicatie) zal leiden tot een verandering in het vastgoed. Bestaand zorgvastgoed zal, waar mogelijk, hoofdzakelijk geschikt gemaakt moeten worden voor zware zorg. Het aantal plaatsen zal daar dan ook afnemen. Mensen zonder zware zorgindicatie zullen extramuraal gehuisvest moeten worden, op welke manier dan ook. Waar zorgpartijen dus behoefte aan hebben, zeker op lokaal niveau, is een goed beeld van de verwachte vraag naar intramurale zware zorg. Het werkelijke effect van het scheiden van wonen en zorg op de woningvoorraad valt vooralsnog niet te berekenen. In verschillende gevallen zullen bestaande verzorgingshuizen ook omgebouwd worden tot zelfstandige woningen. Daarom zal ook hier in de afspraken rekening mee moeten worden gehouden. Zorgeenheden die worden omgezet in zelfstandige wooneenheden worden niet mee geteld als toevoeging aan de (sociale) woningvoorraad. Om de ontwikkeling op dit vlak te monitoren worden ze wel apart in beeld gebracht. Overigens bedraagt het aantal intramuraal wonenden ca 2,5% van de bevolking.

2.4

Nieuwbouwruimte, plancapaciteit en sloop Nieuwbouwruimte De (huidige) zeven gemeenten in Oost-Groningen hebben in oktober 2009 met elkaar en de Provincie Groningen als ‘Stuurgroep Regionaal Woonplan Oost-Groningen’ afspraken gemaakt over de nieuwbouwruimte per gemeente. Deze afspraken gelden van 2010 tot en met 2014. Onderstaande tabel laat zien welke nieuwbouwruimte zij hebben afgesproken en het saldo nieuwbouw en onttrekkingen in de jaren 2010, 2011 en 2012. Dit leidt tot een overzicht van de resterende nieuwbouwruimte t/m 2014. Afgesproken

Saldo sloop / nieuwbouw

Resterende

nieuwbouwruimte

2010 – 2012

nieuwbouwruimte

2010 - 2014 Bellingwedde Menterwolde Oldambt Pekela Stadskanaal Veendam Vlagtwedde

2013 - 2014

87 156 390 150 414 443 187

-34 0 4 -1 9 61 32

121 156 386 151 405 382 155

Tabel: Nieuwbouwruimte 2010 – 2014 en resterende bouwruimte 2013 – 2014 Bron: CBS-Statline + opgave gemeenten

Het saldo sloop nieuwbouw is in de periode tussen 2010 en 2012 positief (+71) geweest, dat wil zeggen dat de woningvoorraad in deze periode licht is gestegen. De resterende nieuwbouwruimte zal gezien de bouwvoornemens en huidige crisis in 2013 en 2014 slechts licht afnemen.



15

Plancapaciteit De gemeenten hebben allen hun plancapaciteit voor de periode 2013 – 2018 en 2018 – 2023 in beeld gebracht. Deze vormen input voor het maken van de lokale afspraken. Sloopvoornemens De gemeenten hebben ook, waar bekend, hun sloopvoornemens voor de periode 2013 – 2018 en 2018 – 2023 in beeld gebracht. Deze vormen input voor het maken van de lokale afspraken.

Met de ontspanning die optrad in de regionale woningmarkt vanaf midden jaren ’90 is de vervangingsgraad meer dan verdubbeld tot gemiddeld zo’n 400 woningen per jaar (0,6%). Deze stijging betreft voornamelijk sociale huurwoningen, het aandeel vervanging in de koopsector bedraagt traditioneel gemiddeld 50 woningen. Dit heeft mede een administratieve achtergrond. Een particuliere woning wordt in de regel gerenoveerd vanaf de fundering, er is feitelijk sprake van sloop en vervangende nieuwbouw terwijl er renovatie wordt geadministreerd. Tussen 1997 en 2007 werden gemiddeld 350 sociale huurwoningen vervangen (1,6% van de voorraad). Gezien de gemiddelde afschrijvingstermijn (50 jaar) is dit niet uitzonderlijk hoog, toch liep OostGroningen hier mee voorop in het vervangen van oude voorraad. Vanaf 2008 zien we een sterk dalende trend, uiteraard ingegeven door een toegenomen vraag naar sociale huur en een stagnerende dynamiek en (des)investeringsruimte in de markt. Momenteel worden jaarlijks gemiddeld 100 woningen aan de sociale huursector onttrokken door sloop (0,4%).

16



3. Kernopgave Wat moet er in de komende jaren in de woningmarkt in Oost-Groningen bereikt worden? Wat zijn de stuurmogelijkheden en –beperkingen die gemeenten en corporaties daarin hebben. En als er gestuurd kan worden onder welke randvoorwaarden?

3.1

Opgave Het regionaal woningmarktbeleid moet zich richten op de verbetering en vernieuwing van de bestaande voorraad, het waar nodig aanvullen van deze voorraad met segmenten waar vraag naar ontstaat die niet in de bestaande voorraad kunnen worden bediend, het bevorderen van doorstroming en keuze en het behoud van evenwicht tussen vraag en aanbod in een stabiliserende en op termijn krimpende vraag. Door kwalitatieve toevoegingen enerzijds en een stabiliserende en op termijn krimpende vraag anderzijds ontstaat een sloop- en verdunningsopgave. Daarbij moet het streven zijn het behoud van een gezonde krapte in de woningmarkt. Kwalitatieve versterking van de bestaande woningvoorraad is de hoofdopgave.

3.2

Stuurbaarheid De particuliere voorraad Deze opgave is om twee redenen niet eenvoudig. Ten eerste moet een belangrijk deel van de opgave in de particuliere sector plaatsvinden. Hier is de eigenaar eerst zelf aan zet. De overheid kan daar slechts in beperkte mate in sturen zowel juridisch als financieel. Hiervoor zal een specifiek beleid en instrumentarium ontwikkeld moeten worden waarbij alle andere stakeholders (banken, vastgoedeigenaren in de omgeving waaronder de corporaties, provincie en rijk) betrokken moeten worden. Ten tweede moeten we de dynamiek versterken in een markt die regionaal niet groeit. Waardedaling kan leiden tot verstarring in de markt. De balans tussen vraag en aanbod komt dus heel nauw. De stuurbaarheid op de omvang en kwaliteit van de particuliere voorraad is weliswaar complex maar tegelijkertijd zeer noodzakelijk om de Oost Groninger woningmarkt gezond te houden. Het ontwikkelen van een gezamenlijk, regionaal en substantieel instrumentarium is voor de komende jaren een centrale opgave. Kip – ei discussie Bij het opstellen van een prognose over krimp ontstaat vaak een kip-ei discussie, zeker als hier woningmarktbeleid aan gekoppeld wordt. De kritiek op deze prognoses is dat zij ‘self fulfilling prophecies’ zijn: neem als uitgangspunt een negatief migratiesaldo en de uitkomst zal zijn dat de regio krimpt. Hier zijn twee argumenten tegen in te brengen. Allereerst stelt de prognose niet dat de krimp zal plaatsvinden maar hoe groot en waar deze krimp plaatsvindt als het negatief migratiesaldo van de afgelopen jaren zich in dit tempo voortzet. Het tweede argument betreft de waarschijnlijkheid van het doorzetten van dit negatieve saldo. Of anders geformuleerd, stel dat we meer woningen hadden gebouwd of zullen bouwen, vermindert dat de uitstroom? Dit is zeer onwaarschijnlijk. Verhuismotieven zijn slechts in ca 15% van de gevallen woninggerelateerd, in



17

85% van de verhuizingen domineren motieven vooral rond werk, relaties en gezin en in mindere mate voorzieningen of woonomgeving1. Daarnaast is, ondanks voldoende keuze in de OostGroninger woningmarkt van de afgelopen jaren, de migratie voor de regio per saldo negatief. Krimp laat zich niet sturen met woningmarktbeleid, omgekeerd kan waardedaling door een groter aanbod dan de vraag de krimp wel versterken. Nieuwbouw blijft nodig Hieruit moet echter niet geconcludeerd worden dat in een krimpende markt niet meer gebouwd moet worden. Integendeel, het is van belang dat de kwaliteit hoog blijft en de keuze ruim, nieuwbouw draagt daar aan bij. Bovendien zijn bij herontwikkelingen van bestaand bebouwd gebied altijd maatwerkoplossingen nodig waarin nieuwbouw een rol kan spelen. Wel is van belang dat vraag en aanbod met elkaar in evenwicht blijven. Huishoudenskrimp en omvang woningvoorraad Indien de vraag naar nieuwe woningen aantrekt en daarvoor ook gebouwd wordt, zal bij een krimpend aantal huishoudens leegstand ontstaan. Er is dan een kwalitatieve vraag en een kwantitatief overschot. De kwalitatief slechte woningen worden eerst minder courant, daarna onverkoopbaar en op den duur leeg. Deze ontwikkeling heeft voor en nadelen. Immers de ontwaarding van het vastgoed maakt dat herontwikkeling of sloop en herbestemming financieel mogelijk wordt. Nadelen zijn dat dit proces van ontwaarding niet beperkt blijft tot de betreffende woning maar invloed heeft op de (wijde) omgeving en daarmee het krimpproces versnelt; daarnaast is de sociale prijs van deze ontwaarding hoog. Eigenaren staan ‘onder water’, kunnen niet investeren of niet verhuizen en wonen tegen hun zin in een verloederende omgeving. Het is precies deze ontwikkeling die de gemeenten in hun regio willen keren. Er is ook een omgekeerd effect. Waardedaling en onverkoopbaarheid brengen stagnatie in de woningmarkt. Eigenaren kunnen niet eenvoudig naar een betere woning verhuizen en de doorstroming stagneert. De vraag naar hogere kwaliteit wordt dan onvoldoende bediend waardoor noodzakelijke nieuwbouw onvoldoende van de grond komt. Relatie met ontwikkeling Regiovisiegebied en Stad Groningen Feitelijk is er sinds 2000 sprake van een kentering in de urbanisatiepatronen rondom de Stad Groningen. De stad groeit en het ommeland krimpt. Nader geanalyseerd2 blijkt dat de groei van de stad in hoofdzaak wordt veroorzaakt door een toenemend aantal jongeren en in mindere mate door een minder negatief saldo op de gezinshuishoudens. Deze toegenomen aantrekkingskracht van de stad op deze doelgroepen is niet uniek voor Groningen maar zien we in veel Nederlandse steden. Het Rijks- en provinciaal beleid faciliteert deze gewijzigde patronen met woningbouwbeleid. Zoals reeds eerder opgemerkt is de stuurbaarheid van deze patronen met woningbouwbeleid vanuit regionaal perspectief zeer beperkt. Blauwestad Bouwactiviteiten in de Blauwestad blijft buiten de afspraken betreffende de contingenten zo lang het gaat om de bovenste deel van de markt ofwel een prijsniveau van circa 4 ton euro.

Onderzoek “Groei, krimp en migratie” Provincie Groningen 2012 1 idem en Woningmarktonderzoek Stad Groningen 2008-2009 2

18



3.3

Randvoorwaarden Regionale zelfsturing Bij het nemen van regionale verantwoordelijkheid van de woningmarkt hoort ook dat de gemeenten vertrouwen wordt gegeven door de provincie en handelingsvrijheid genieten binnen het regionaal prestatiekader. Regelmatig overleg, monitoring en verantwoording kunnen dit proces borgen. Flexibiliteit Voor gemeenten is flexibiliteit in de woningbouwafspraken broodnodig om dynamiek en vernieuwing in de bestaande dorpen en kernen te kunnen brengen. Dat geeft geen vrijbrief zolang het regionale evenwicht tussen vraag en aanbod een toetssteen is. Ondersteuning Voor het beleid dat gericht is op onttrekking of vernieuwing van het slechtste gedeelte van de (particuliere) woningmarkt hebben de gemeenten ondersteuning nodig. Het gaat om een complex probleem waar alle Nederlandse krimpregio’s mee worstelen. Oost-Groningen onderscheidt zich in die zin dat de sociale huursector er relatief goed bijstaat, dat maakt het probleem in zekere opzicht groter. Ondersteuning in denkkracht voor een aanpak, in het organiseren van stakeholders en in financieel opzicht is nodig om dit probleem in de komende paar jaar te kunnen aanpakken.



19

20



4. Kwalitatieve afspraken Het Regionaal prestatiekader legt een grote prioriteit bij een kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad. Goed en passend wonen draagt bij aan een regionale woningmarkt met voldoende keuze, doorstroming en vernieuwing. Concreet worden afspraken gemaakt over het scheiden van wonen en zorg, de sociale huurvoorraad, duurzaamheid, vernieuwing en monitoring.

4.1

Afspraak 1: Opvang van gevolgen van het scheiden wonen en zorg Aanleiding Het scheiden van wonen en zorg (oftewel het extramuraal huisvesten van mensen met Zorg Zwaarte Pakketten (zzp) 1 t/m 4) heeft gevolgen voor de woningmarkt. Met een aantal zorginstellingen in de regio is gesproken over deze gevolgen voor Oost-Groningen. De gevolgen zijn als volgt samen te vatten: – minder instroom naar verzorgingshuizen – vraag naar herontwikkeling / herpositionering van verzorgingshuizen – mogelijke verandering van verzorgingshuisplaatsen richting de sociale woningvoorraad – vraag naar levensloopgeschikte woningen (huur en koop) – groter beroep op de draagkracht van buurten en dorpen – groter beroep op de draagkracht van familie – groter beroep op mogelijkheden van dagbesteding – (mogelijk) groter beroep op vervoer tussen wonen en dagbesteding Huisvesting Wat betreft het huisvesten van mensen met zzp 1 t/m 4 geldt dat zij behoefte hebben aan een (meer of minder) aangepaste woning. Zorgpartijen en corporaties geven aan dat de sociale huurwoningvoorraad over het algemeen goed aan de eisen voor deze doelgroepen voldoet, behalve mogelijk in de oudste delen. Ook nieuwbouwwoningen van corporaties voldoen over het algemeen aan deze eisen. Waar de zorgpartijen juist een groter probleem zien, is bij de (ver)oude(rde) particuliere woningen. Dit is juist in Oost-Groningen een groot deel van de woningvoorraad. Het aandeel particuliere woningen van voor 1970 bedraagt 30% oftewel ca 20.000 woningen. Het geschiktheidsprobleem zal zich vooral manifesteren in de kleine en/of gestapelde particuliere voorraad. Het betreft hier ca 6.000 woningen. De grootste opgave bij de huisvesting ligt dus niet bij de corporatieve voorraad, maar juist bij het doen van aanpassingen in de particuliere woningvoorraad. Gemeenten, zorgpartijen en corporaties spreken af dat zij elkaar regelmatig informeren over de gevolgen van het scheiden van wonen en zorg in de vorm van een regionaal bestuurlijk- en werkoverleg. Daarbij is het van belang dat gemeenten, corporaties én zorgpartijen gezamenlijk naar de verwachte én actuele zorg- en woningbehoefte blijven kijken. Zorgpartijen Meander en Oosterlengte hebben een visie op zowel de positionering van nieuwe als bestaande intramurale voorzieningen ontwikkeld. Gegeven de specifieke mogelijkheden van de



21

betreffende locatie en de toekomstverwachtingen varieert dit van bestemming voor zware zorg tot “wonen plus”. Gemeenten brengen mede op basis van bovengenoemd overleg in beeld in welke delen van de woningvoorraad zorglevering bemoeilijkt wordt door gebrek aan ruimte of toegankelijkheid. Hierop wordt gezamenlijk (gemeenten, corporaties en zorgorganisaties) anticiperend beleid ontwikkeld: bijvoorbeeld in de vorm van woningaanpassing of in de vorm van verhuisbegeleiding of voorrangsbeleid. Corporaties en zorgorganisaties wisselen op regelmatige basis informatie uit over de mate waarin zorglevering in sociale huurwoningen op problemen stuit en stellen plannen op om deze problemen op te lossen. Digitalisering in de zorg De zorg staat onder druk door ingrijpende demografische ontwikkelingen: het aantal ouderen neem toe en het aantal jongeren neemt af. De komende jaren zal de spanning tussen enerzijds een stijgende zorgvraag en anderzijds een krimpend aanbod door een gebrek aan capaciteit en/of financiering van de zorg oplopen. Hoogwaardige breedband kan hierin een rol spelen. Zo kunnen technologische toepassingen een hogere kwaliteitsbeleving realiseren, doordat mensen met behulp van ICT zelf zaken kunnen regelen. Mede vanwege de verwachtte forse besparingen op de kosten van de zorg, moet men naar een ‘zorg nieuwe stijl’. Die moet zo veel mogelijk aangeboden worden vanuit de directe omgeving van zorgbehoevenden in de thuissituatie of in een vorm van beschut wonen met scheiden van wonen en zorg. De nulde en 1e-lijns zorg moet daarom versterkt worden en ICT speelt daarbij een belangrijke rol. De toegevoegde waarde van techniek op het snijvlak van zorg, wonen en welzijn is zeer breed. Het kan kwetsbare inwoners meer eigen regie, keuzemogelijkheden, sociale relaties, comfort en daardoor kwaliteit van leven bieden. Gemeenten, corporaties en zorgpartijen spannen zich in om het belang hiervan te onderkennen en uit te dragen. Dagbesteding en andere randvoorwaarden De betrokken zorgpartijen geven aan dat huisvesting van de doelgroep niet het grootste probleem zal zijn. De grootste zorg zit in het bieden van dagbesteding. Eenzaamheid en sociale problematiek zijn belangrijker aandachtspunten dan huisvesting. Het gaat daarbij om de volgende drie aspecten: – dagbesteding – maatschappelijke opvang – vervoer Het bieden van deze diensten en ondersteuning is vooral een lokale opgave. Om te zien of gemeentes en (lokale) zorgpartijen kunnen voldoen aan de (verwachte) vraag, is het van belang om goed in beeld te hebben wat er op dit moment aan zorg- en welzijnsinfrastructuur aanwezig is. Hierbij merken we overigens op dat dagbestedingsactviteiten niet enkel in het belang zijn van die mensen die eraan deelnemen. Dagbesteding leidt doorgaans ook tot een dienst of product, en levert daarmee ook een bijdrage aan het ‘voorzieningenniveau voor consumenten’. Gemeenten en zorgpartijen spannen zich in om het aanbod in zorg- en welzijnsinfrastructuur inzichtelijk te maken en te houden.

22



4.2

Afspraak 2: Passendheid van de sociale huurwoningvoorraad De passendheid van de woningvoorraad beoordelen we op twee aspecten: is de beschikbaarheid van de sociale huurvoorraad voldoende en zijn er specifieke segmenten waarop het aanbod lager is dan de toekomstige vraag. Beschikbaarheid sociale huurvoorraad De kerntaak van corporaties is het voorzien in huisvesting voor mensen die op grond van hun inkomen niet kunnen kopen. Deze huisvesting noemen we de sociale huurvoorraad en de doelgroep noemen we de doelgroep van beleid of primaire doelgroep. In Oost Groningen behoort nagenoeg het gehele corporatieve bezit tot de sociale huurvoorraad (97%). Het is van belang voor corporaties en gemeenten om te weten of de voorraad passend is. Immers een te grote voorraad bevordert scheefwonen en een te kleine voorraad beperkt de keuzevrijheid. Verschillen in vraagdruk komen in de particuliere voorraad tot uitdrukking in prijsverschil. In de sociale huur werkt dit correctiemiddel minder, de prijs is immers gemaximeerd. In de sociale huur zal verschil in vraagdruk tot uiting komen in wachttijd. De beschikbaarheid van de sociale huurvoorraad kent drie invalshoeken: financiële bereikbaarheid (zijn er voldoende woningen die betaalbaar zijn voor de doelgroep van beleid), kwantitatieve omvang (hebben we genoeg voor de doelgroep van beleid) en fysieke bereikbaarheid (staan de woningen waar de doelgroep wil wonen). De financiële bereikbaarheid is bepaald in een wettelijk kader. Voor 2013 worden alle woningen met een huurprijs onder 681,- (liberalisatiegrens) gerekend tot de sociale huurvoorraad. Dit betreft in Oost-Groningen ca 97% van de corporatieve voorraad, dwz ca 21.400 woningen. De volgende vraag is of dit aantal voldoende is om de doelgroep van beleid te huisvesten. Dit kan op twee manieren gemeten worden: statisch en dynamisch. Statisch wil zeggen dat een regelmatige meting nodig is van het aantal huishoudens dat tot de doelgroep gerekend moet worden en het aantal daarvoor beschikbare woningen. Voordeel is de relatief objectieve meting. Nadeel hiervan is dat de meting niets zegt over de spreiding van de vraagdruk over de voorraad en dat de omvang van de doelgroep kan fluctueren afhankelijk van de economische conjunctuur. Deze fluctuatie verloop sneller dan de voorraad kan worden aangepast. Een dynamische meting bestaat uit het monitoren van indicaties voor de vraagdruk: bv aantal inschrijvingen, acceptatiegraad, mutatiegraad, wachttijd, leegstand. Voordeel van deze meting is dat zij permanent is, een gedifferentieerd beeld geeft over de voorraad en mogelijkheden biedt voor aanbodsturing. De dynamische meting laat zien waar vraagdruk verandert in woningtype, prijs en plaats en geeft daarmee input voor het voorraadbeleid. Nadeel is dat er geen eenduidigheid is over de indicaties voor de vraagdruk. Elke corporatie hanteert daarvoor eigen systemen. Voor regionale afspraken lijkt dit systeem dus minder geschikt. Anderzijds zijn de werkgebieden van de corporaties voldoende groot om lokale vergelijkingen te maken. De derde invalshoek betreft de beschikbaarheid van de voorraad naar plaats. De volkshuisvesting in Nederland hanteert als belangrijke waarde dat ook mensen met een kleine beurs keuzevrijheid in woonplek moeten hebben. Dat wil niet zeggen dat overal sociale huurwoningen moeten staan. Ook hier geldt dat op populaire plaatsen de vraagdruk hoger mag zijn en derhalve de bereikbaarheid kleiner. Voor de regio Oost-Groningen zien we dat de vraag naar sociale huur in de stedelijke kernen nog groeit en in de kleine kernen onder druk staat (zie volgende paragraaf). De samenhang tussen sociale huur en goedkope particuliere voorraad is groot. Bij een beoordeling van vraagdruk moet dus ook worden gekeken naar leegstand en vraagdruk in de particuliere voorraad.



23

Corporaties en gemeenten monitoren de beschikbaarheid van sociale huurwoningen met een dynamisch-kwalitatieve benadering. Verhuurinformatie (mutatie, wachttijd, populariteit en acceptatie, leegstand) wordt op jaarbasis bijeengebracht en gemonitord per relevante doelgroep of aanbodsegment. Daarbij wordt ook gekeken naar leegstand in de particuliere voorraad. Hiervoor worden regionale afspraken gemaakt. Deze informatie kan leiden tot bijstelling van lokale of regionale programmering. Sociale huur in kleine kernen De beschikbaarheid van sociale huur in kleine kernen raakt de krimpdiscussie direct. De bevolkingsafname is het grootst in de basis- en centrumdorpen en het kleinst in de drie stedelijke kernen en in het landelijk gebied en de kleinste kernen zonder voorzieningen (Inventarisatierapport). De vraag naar sociale huurwoningen in de kleinste kernen lijkt echter dalende op grond van verhuurcijfers van Acantus en Lefier. De oudere doelgroep wijkt uit naar kernen met meer voorzieningen, de starters in deze kernen kunnen goed terecht in goedkoper wordende koopwoningen. Particuliere eigenaren zitten soms vast aan moeilijk verkoopbare woningen, hetgeen de doorstroming van oudere eigenaren naar een seniorenhuurwoning belemmert. De corporaties hanteren een verschillende strategie ten aanzien van hun bezit in deze kernen. Acantus volgt de beweging van ouderen naar kernen met meer voorzieningen en sloopt zijn bezit in de kleinere geleidelijk. Groninger Huis voert een strategie om ter bevordering van de verhuur in de kleine kernen een actief leefbaarheidsbeleid te voeren en daarmee de verhuur ook te verzekeren. In de toekomst zal ook Groninger Huis zijn verkoop moeten opvoeren om over voldoende middelen te kunnen blijven beschikken. Lefier neemt hierin een tussenpositie in. Kernpunt is de vraag of mensen uit de doelgroep van beleid ook moeten kunnen huren in kleine kernen. Zijn we van mening dat voor de leefbaarheid, de keuzevrijheid en de evenwichtige bevolkingssamenstelling van kleine kernen sociale huur in principe beschikbaar moet blijven? Houden we keuzevrijheid ook in de kleinere kernen? Of vinden we dat mensen met een huurvraag (geleidelijk aan) in de grotere kernen bediend moeten worden omdat de huurvraag in kleine kernen te klein en wisselend is om verantwoord te kunnen worden geëxploiteerd. Er zouden op dit punt diverse strategieën gevoerd kunnen worden: - Sociale huur in kleinste kernen: vraag neemt af en voorraad wordt geleidelijk verkocht (transformatie naar particulier bezit – woningvoorraad blijft constant) - Sociale huur in kleinste kernen: vraag neemt niet af of wisselt en voorraad wordt op peil gehouden – corporaties bewegen mee met vraag door verkoop en evt (terug)koop óf corporaties maken onderling afspraken over wie verhuur in kleine kernen voor rekening neemt (handhaven huurvoorraad – voorraad blijft constant) - Sociale huur in kleinste kernen: vraag neemt af en voorraad wordt geleidelijk gesloopt cq uitgeruild met te slopen particulier bezit (transformatie naar particulier bezit – woningvoorraad krimpt) Alle strategieën hebben voor en nadelen, maatwerk per kern is nodig. Effect van de laatste strategie is dat de benodigde krimp van de woningvoorraad op regionale schaal geaccommodeerd wordt. Dit sluit aan bij een concentratiestrategie van overige voorzieningen. Het corporatief bezit in de kleine kernen en basisdorpen gezamenlijk bedraagt ca. 20% van de huurvoorraad (4400 woningen). De geprognotiseerde afname van de woningvoorraad bedraagt over 15 jaar ca 2600 woningen en over 20 jaar ca 5000 woningen. Een geleidelijke afname van het corporatief bezit in de kleinere kernen zou daarmee in belangrijke mate kunnen bijdragen aan de regionale opgave. Nogmaals, of dit wenselijk is dient in gemeentelijke woonvisies uitgewerkt te worden, maatwerk per dorp is nodig waarbij keuzevrijheid en balans tussen huur en koop belangrijke thema’s zijn.

24



De bekostiging van een dergelijke krimp ligt uiteraard niet primair bij de corporaties maar zal uit verschillende hoeken moeten komen: particulier, bank, rijk, provincie, gemeente, corporatie. Gemeenten, zorgpartijen en corporaties stemmen in het lokale woonbeleid hun strategie ten aanzien van de kleinste kernen intensief op elkaar af. Van belang is dat deze strategieën elkaar versterken en dat deze strategieën ook passen bij deze kernen en de vraag hun bewoners naar wonen, zorg en welzijn, afgestemd maatwerk dus.

4.3

Afspraak 3: Duurzaamheid en woonlasten Het verbeteren van de energieprestatie van woningen is een investering die aan verschillende kanten voordeel levert: energie- en vaak ook woonlasten worden verlaagd, de woningwaarde stijgt, het milieu wordt gespaard en de (lokale) bouwnijverheid wordt gestimuleerd. Corporatieve voorraad De corporaties zijn met het verduurzamingsbeleid al behoorlijk op stoom, maar ook hier krijgen snelheid en omvang te lijden onder de afgenomen investeringsmogelijkheden. De vraag is waar nu de lat gelegd kan worden, evident is immers dat deze investeringen in onze regio van groot belang zijn, immers inkomens zijn er lager en de bouwnijverheid is een pijler onder de regionale economie. Er zijn inmiddels diverse ambities gesteld. Zo hebben alle corporaties een eigen strategie waarin de woningen met de laagste labels of worden verduurzaamd of uit de markt genomen. Landelijk zien we een ambitie ontstaan om de gehele sociale voorraad op minimaal label C te brengen binnen een vergelijkbare periode. In het Noordelijke 100.000 woningen plan wordt een verbetering nagestreefd met twee labelstappen van 1 op de 6 woningen in het noorden tussen 2009 en 2015. Voor de regio betreft deze doelstelling de aanpak van zo’n 3400 sociale huurwoningen. Indien de doelstellingen worden doorgetrokken naar 2018 dan zouden aan de opgave nog 1700 woningen moeten worden toegevoegd. De corporaties hebben nu nog ca 8.500 woningen in beheer met een label van D of lager, dit betreft ruim 35% van de corporatieve voorraad. Naast of in plaats van een getalsmatige benadering kan ook gekozen worden voor een woonlastenbenadering. De doelstelling zou dan moeten zijn dat een balans wordt nagestreefd tussen alle grote woning gebonden lasten: huur, energie en gemeentelijke woonlasten (zoals ozb). De bijkomende woonlasten voor een sociale huurwoning bedragen nu gemiddeld tussen de 30 en 40% van de huur. Afgesproken wordt om een lokaal beleid te voeren met als ambitie om balans te houden tussen huur, energie en gemeentelijke woonlasten.. De corporaties streven naar een energielabeling van gemiddeld minimaal C. Particuliere voorraad De particuliere voorraad in Oost-Groningen is twee keer zo groot als de corporatieve. Het tempo van verduurzaming loopt hier fors achter ten opzichte van de sociale huursector (bron) en het te behalen voordeel is dito groter. Stimuleren van particulieren tot duurzaamheidsinvesteringen werpt vruchten af. Dat begint bij bewustwording maar ook bij het verstrekken van informatie en begeleiding over verduurzaming. Hier ligt niet alleen een taak voor het bedrijfsleven maar ook



25

voor gemeenten. Bovendien stimuleert deze bewustwording op gemeentelijk niveau ook de acceptatie onder huurders van verduurzamingsmaatregelen waaraan meebetaald moet worden door een huurverhoging. Verduurzamingsbeleid wordt door de Provincie Groningen gestimuleerd (SLIM!) maar op regionaal of gemeentelijk niveau nog niet sterk uitgedragen. Gemeenten voeren hun inspanningen aantoonbaar op om inwoners te informeren over en te begeleiden in het nemen van verduurzamingsmaatregelen.

4.4

Afspraak 4: Verkoop sociale huurwoningen Het Rijk zal corporaties in de komende jaren stimuleren of dwingen tot het opvoeren van verkoop van een deel van hun bezit. Deze verkoop moet de middelen genereren om de investeringen in de huurwoningvoorraad te kunnen blijven financieren en draagt daarmee bij aan de noodzaak tot kwalitatieve versterking. Deze verkoop vindt plaats in een kwetsbare markt. Verkoop kan een positieve bijdrage leveren aan de binding tussen bewoners en hun woonomgeving maar kan ook de problematiek van de particuliere voorraad vergroten. Verkoop gaat dus gepaard met dilemma’s over noodzaak en woonkwaliteit. Ook hier is een grote mate van maatwerk nodig en afstemming tussen gemeentelijk beleid en corporatieve voorraadstrategie. Gemeenten en corporaties zien verkoop van huurwoningen als een strategisch instrument, en onderkennen de bedrijfseconomische noodzaak, en maken afspraken in de gemeentelijke woonvisies, wijk of dorpsplannen welke woningen verkocht worden. Op regionaal niveau wordt onderzocht wat de gewenste verhouding is tussen huur en koop - zie afspraak 2.

4.5

Afspraak 5: Participatie en leefbaarheid In een op termijn krimpende regio is voor het behoud van kwaliteit in de woningmarkt samenwerking een effectievere strategie dan concurrentie. Dat geldt in hoge mate ook voor de klanten op deze woningmarkt: de bewoners. Samenwerken met bewoners vraagt om een aantal basisafspraken waar gemeenten, zorgpartijen en corporaties zich aan moeten houden: · · · ·

Tijdig informeren van bewoners Bewoners vroegtijdig betrekken bij planvorming Positief inspelen op burgerinitiatieven Transparantie in besluitvorming

Deze afspraken moeten op lokaal niveau, in wijken, dorpen en gemeenten invulling krijgen. Het tijdig informeren van voorgenomen beleid en het terugkoppelen naar de bevolking bij besluitvorming krijgt steeds meer aandacht. Ook zullen de dorpsbewoners meer invloed krijgen bij de ontwikkeling van de woonkwaliteit van hun dorp en worden initiatieven van bewoners die de woonkwaliteit van het dorp versterken aangemoedigd. Waar nodig worden het voorgenomen beleid en bewonersinitiatieven samengevoegd in wijk- of dorpsontwikkelingsplannen. De gemeentelijke woonvisie dient daarbij als beleidskader. De inhoud van wijk of dorpsontwikkelingsplannen heeft betrekking op: - De ruimtelijke (en economische) ontwikkeling; - De fysieke en openbare ruimte; - De sociale en maatschappelijke ontwikkeling. Woningbouw, sloop, woningverbetering en het opknappen van de fysieke woonomgeving maken hier een integraal deel van uit. Ook sociale interventies gericht op het versterken

26



van de sociale samenhang, het verbeteren van de sociale veiligheid en dergelijke kunnen in dergelijke plannen worden opgenomen. Het wijk- of dorpsontwikkelingsplan bevat een visie voor de komende jaren. Er wordt geïnventariseerd welke kwaliteiten op dit moment al in het gebied aanwezig zijn en wat hierbij kansen zijn om deze kwaliteiten te versterken. Bij zwakke punten wordt bekeken op welke manier deze weggenomen kunnen worden of hoe we hier anders mee om kunnen gaan. Het ontwikkelingsplan vormt daarmee het kader, het raamwerk, op basis waarvan (deeluitwerkings)plannen ontwikkeld en uitgewerkt kunnen worden. Het plan is zo opgesteld dat op eenvoudige wijze (meer)jarenplannen voor de verschillende dorpen kunnen worden ontwikkeld. De uitvoering van de projecten wordt beschreven in een projectenboek. Hierin worden de projecten in de tijd gezet en worden er kosten aan de projecten verbonden. Bij de ontwikkeling van dorps- of wijkvisies worden de bewoners en de maatschappelijke vertegenwoordigers van de dorpen nauw betrokken. Ook wordt gestimuleerd dat bewoners zelf een visie op hun wijk of dorp opstellen, die vervolgens gebruikt wordt in het dorpsontwikkelingsplan. De gemeentelijke woonvisie vormt hiervoor het beleidskader en de regierol voor deze deelplannen ligt daarmee in principe ook bij de gemeente. De Overlegwet bepaalt dat huurders(organisaties) adviesrecht hebben op lokale prestatieafspraken. Afgesproken wordt dat dit prestatiekader ook voor advies wordt voorgelegd aan regionale huurdersorganisaties.



27

28



5. Kwantitatieve afspraken Bij welke regionale afspraken is de woningmarkt van Oost-Groningen gebaat? Zoals in de inleiding reeds aangegeven is de kernopgave gelegen in een kwalitatieve verbetering van de voorraad. De belangrijkste afspraken zullen dus ook op het vlak van kwalitatieve verbetering moeten liggen (zie hoofdstuk 4). Desalniettemin is de markt ook gebaat bij een zeker kwantitatief evenwicht, of anders gezegd een ‘gezonde krapte’. Overaanbod leidt tot een scherpere prijsdaling dan elders en zal het moeilijker maken om kwalitatieve verbeteringen door te voeren, immers de investeringsruimte loopt dan terug resp. er kan meer leegstand, langere verkooptijden etc. ontstaan met op hun beurt weer een prijsdrukkend effect op de omgeving. Dus aanvullend op het maken van kwalitatieve afspraken is het goed op hoofdlijnen af te spreken hoe omgegaan wordt met de omvang van de woningvoorraad in zijn geheel. Deze afspraken gelden primair tussen de gemeenten. De afspraken met de corporaties komen vooral in beeld waar het gaat om het sociale huurdeel, resp. de omzetting van huur naar koop.

5.1

Afspraak 6: Krimp op termijn Naar verwachting manifesteert de krimp zich in hoofdzaak in het oudere deel van de particuliere voorraad en in zekere mate in segmenten van de sociale huur in de kleinere kernen. In het particuliere deel neemt de krimp de vorm aan van langdurige leegstand vaak gepaard met verwaarlozing en verloedering. Sloop, al dan niet afgedwongen, zal vaak lang op zich laten wachten, ondertussen gaat van deze leegstand een waarde drukkend effect uit naar de directe omgeving. Waardedaling, incourantheid, onverkoopbaarheid en verloedering zijn primair het probleem van de particuliere eigenaar en deze zal ook zelf in eerste instantie met oplossingen moeten komen al dan niet afgedwongen. Toch zijn er ook andere belanghebbenden, zeker als de schaal waarop dit probleem zich voordoet groeit. Ten eerste evt hypotheekverstrekkers, die een deel van de schuld mogelijk niet meer afgelost zullen zien, maar ook vastgoedeigenaren (particulieren en verhuurders) in de omgeving. Deze omgeving kan groeien met de schaal van het probleem. Het slechtste wat Oost-Groningen kan overkomen is dat regionaal een beeld ontstaat dat je er beter niet kan kopen. Het voorkomen van waardedaling en leegstand door een geleide krimp en tijdige sloop is in het belang van de gehele woningmarkt en hiermee ontstaat een maatschappelijk belang. Een deel van de krimpopgave kan worden gerealiseerd binnen afspraak 7: nieuw bouwen als vervangende opgave met verdunning als resultaat. Dit gebeurt tot nu toe vooral binnen de corporatieve voorraad. Tot 2018 is de krimp klein (-90 woningen in 5 jaar). Echter het vervangingstempo in de huurvoorraad is laag en zal voorlopig niet hard stijgen gezien de corporatieve middelen. Daarnaast is er in de grotere kernen nog voldoende vraag naar sociale huurwoningen. Na 2018 zou de gehele voorraad met ca 170 woningen per jaar moeten krimpen, na 2023 met 335. Een substantiële krimp van de particuliere voorraad is dan onontkoombaar.



29

Hoe gaan we om met deze particuliere krimp? Welke middelen zouden we kunnen of moeten ontwikkelen: - Sloopsubsidies particulier bezit (groen voor rood) - Voorrangsregeling voor particuliere nieuwbouwers die oude woning slopen. - Sloopdwang bij structurele leegstand - Versneld uit de markt nemen van verouderd particulier bezit dmv opkoop en doorstroming naar sociale huur (bv WOG) - Woningruil tussen particulier en corporatie met aanvullende ondersteuningsgelden vanuit hypotheekverstrekker, gemeente, provincie, rijk (zie afspraak kwalitatief no 3.) Gemeenten ontwikkelen, in regionaal verband, een beleid waarmee particuliere onttrekkingen worden gefaciliteerd/gestimuleerd. Bij de ontwikkeling en uitvoering van dit beleid heeft de gemeente verschillende partnerorganisaties nodig. Corporaties stellen zich hierin ondersteunend op.

5.2

Afspraak 7: Verdunningsopgave In de afgelopen 10 jaar hebben we gezien (zie hoofdstuk 2) dat de regionale woningvoorraad harder groeit (+864 tussen 2003-2008 en + 614 tussen 2008 - 2013) dan het aantal zelfstandige huishoudens (+881 2003-2008, resp +340 2008-2012). De prognose voor de komende 5 jaar gaat uit van een lichte huishoudensdaling (-90) die versterkt doorzet in de tweede 5-jaarsperiode 2018-2023 (-850). De gemeentelijke verschillen zijn vrij groot, in Veendam en Menterwolde komt de daling later en is minder. Dit is te verklaren uit een relatief jonge bevolkingsopbouw. Stadskanaal raakt volgens de prognose veel huishoudens kwijt omdat het al in behoorlijke mate vergrijsd is (sterfteoverschot stijgt). Door de woningmarktcrisis wordt het zicht op de structurele ontwikkelingen in deze markt verhuld. Verkooptijden en (frictie)leegstand zijn verder opgelopen door wegvallende vraag. De toevoegingen op de woningmarkt hebben eveneens geleid tot een verdere ontspanning daar waar die spanning al niet groot was. Per saldo is de markt met ca 300 woningen verruimd, dit is ca 0,5% van de voorraad. Het structureel verruimen van het aanbod bij een slinkend aantal huishoudens doet de OostGroninger woningmarkt geen goed. Het effect is immers oplopende verkoop- of verhuurtijd, dalende waarde en op den duur leegstand. De dynamiek op de woningmarkt staat dan onder druk en de investeringsmogelijkheden voor verbetering of vernieuwing nemen af. Wel is nodig dat de voorraad structureel vernieuwd of verbeterd wordt. Aantrekkelijkheid en waarde blijven daarmee behouden. Daarvoor is ook flexibiliteit nodig. De gemeenten moeten kunnen blijven inspelen op lokale ontwikkelingen, vraag naar nieuwe segmenten. Bovendien moet soms eerst worden toegevoegd voordat er kan worden onttrokken. Er is dus flexibiliteit nodig in programma en in tijd. De basisafspraak op dit punt is: De woningmarkt volgt de vraagontwikkeling per gemeente, zowel kwantitatief als kwalitatief. Nieuwbouw betreft daarmee bij de huidige waarnemingen en prognoses vervangende nieuwbouw of wordt gecompenseerd door onttrekkingen op andere locaties met als streven een passend aantal woningen bij een krimpende vraag (verdunning). Daarbij geldt als planningshorizon de periode tot 2018 waarbij jaarlijks vraag en aanbod worden gemonitord. Lokaal geeft dit ruimte en noodzaak tot het maken van een woonplan waarin ook aandacht wordt geschonken aan de vraagzijde van de lokale woningmarkt.

30



5.3

Afspraak 8: Regionale afstemming Uitwisseling bouwruimte De regio krimpt als geheel maar de onderlinge verschillen zijn groot. Bovendien is onduidelijk welke effecten de binnenregionale migratie in de komende jaren zal hebben op de lokale vraagdruk. Er zijn twee tegengestelde tendensen: de stedelijke kernen krimpen het minst vanwege het behoud van voorzieningen, respectievelijk het landelijk gebied krimpt het minst vanwege lagere koopprijzen. De krimp lijkt zich vooral te concentreren op de basis- en centrumdorpen. Verder zien we een ontwikkeling waarin de gemeenten die dichter tegen het regiovisiegebied/Stad Groningen liggen later en minder krimpen dan de overige. Regionale afstemming wordt dus nog belangrijker: krimpen waar het moet en bouwen waar het kan. De regio streeft in zijn geheel naar een gelijkblijvend woningaantal in 2018 en anticipeert in deze periode op een dalende woningvoorraad na 2018, als vraag en aanbod zich conform de prognose ontwikkelen. De regio ontwikkelt hiertoe een monitoring en een overlegstructuur waarin gemeenten, corporaties en provincie minimaal een maal per jaar de huishoudensontwikkeling en prognose en de ontwikkeling van vraag en aanbod met elkaar bespreken en zo nodig voorzien van bijstellingen op de gemaakte afspraken in dit prestatiekader. Dit prestatiekader vervangt daarmee de afspraken die in 2009 zijn gemaakt.

Relatie Prestatiekader, POV, lokale woonplannen en bestemmingsplancapaciteit Met het opstellen van dit prestatiekader is voldaan aan de afspraken in artikel 4.7 van de Provinciale Omgevingsverordening (POV). Het overleg met de provincie hierover zal op regelmatige basis plaatsvinden per gemeente en minstens eenmaal per jaar in een monitorings- en bijstellingsronde waarbij alle partners (gemeenten, zorgpartijen en corporaties) zijn betrokken. Een aantal gemeenten hebben actuele woonvisies en daaruit voorvloeiende prestatieafspraken met lokale partners en corporaties. Een aantal andere gemeenten willen hun gemeentelijk woonplan nu actualiseren. Op het gemeentelijk niveau moeten regionale afspraken en lokale woningmarktkennis alsmede lokale ontwikkelingen en doelstellingen op het vlak van voorzieningen en leefbaarheid in een gemeentelijk beleidsdocument (Gemeentelijk Woon en Leefbaarheidsplan) worden vastgelegd. De hier afgesproken regionale kwalitatieve en kwantitatieve afspraken vormen de kaders waarbinnen bestaande en nieuwe gemeentelijke woonplannen worden getoetst, bijgesteld of opgesteld. Alle gemeenten stellen een planning op voor deze herziening. De huidige bestemmingsplancapaciteit blijft bestaan. De programmering van en bouwproductie in deze plannen maakt onderdeel uit van het lokale woonplan en valt daarmee binnen de kaders van de regionale afspraken. Flexibiliteit in de bestemmingsplancapaciteit, naar omvang, tijd en plaats is voor de gemeenten essentieel om in te kunnen spelen op wijzigende omstandigheden of kansen die zich voordoen. Dat betekent dat gemeenten kunnen afwijken van de bestaande bestemmingsplannen op kwalitatieve gronden. Het betreft hier dan plannen die voortkomen uit herstructurering of (dorps)herstel en niet leiden tot nieuw ruimtebeslag. Voor deze wijzigingen hanteren de gemeenten het afwegingskader volgens de SER-ladder. Wijzigingen die (tijdelijke) vergroting van de plancapaciteit tot gevolg hebben, leiden tot verlaging elders binnen de gemeente voor 2018, zodanig dat de bestemmingsplancapaciteit per saldo niet gegroeid is. Anticiperend op een afnemend woningaantal zullen de gemeenten ook streven naar verlaging van hun plancapaciteit.



31

Bij deze wijzigingsvrijheid hoort ook de verantwoordelijkheid om de omvang van de zelfstandige woningvoorraad in de regio als geheel in 2018 op maximaal hetzelfde niveau te houden als in 2013 bij gelijkblijvende prognoses.

32



6. Monitoring Om te weten of de afspraken die met de kennis van nu worden gemaakt ook in de toekomst nog als goede afspraken worden gezien, is monitoring van belang. De woningmarktmonitor OostGroningen kan daarbij een belangrijke rol spelen. Voorgesteld wordt om deze monitor ook de komende jaren op te stellen en –indien nodig– aan te passen voor zover dat voor het volgen van de regionale afspraken van belang is. Inhoudelijk stellen we voor de monitoring niet alleen op woningmarktaspecten uit te voeren, maar ook op de bredere (leefbaarheids)thema’s die we in hoofdstuk 4 noemen. De betrokkenheid van de corporaties bij de opstelling en bespreking van de monitor is een must. De monitoring richt zich op ontwikkelingen 10 jaar terug en vooruit.

6.1

Monitoring op kwalitatieve thema’s Extramuralisering Jaarlijks bijhouden afbouw verzorgingshuizen en aantal intramuraal wonenden. Bijhouden van het aantal, soort en oppervlak van zelfstandige woningen die ontstaan uit de omzetting van intramuraal naar extramuraal. Bijhouden aantal bewoners in reguliere voorraad per ZZP 1-4. Uitwisseling van informatie mbt geschiktheid woningvoorraad ten aanzien van zorglevering, zorginfrastructuur, beroep op WMO mbt woningaanpassing, en evt. bijstelling inspanningen met zorgorganisaties. Passendheid voor de doelgroep van beleid Jaarlijks bijhouden ontwikkeling vraagdruk op sociale huurvoorraad. Verhuurinformatie (mutatie, wachttijd, populariteit en acceptatie, leegstand) wordt op jaarbasis bijeengebracht en gemonitord per relevante doelgroep of aanbodsegment. Hiervoor worden regionale afspraken gemaakt. Verduurzaming Jaarlijks bijhouden transformatie woningvoorraad in labelstappen, jaarlijkse evaluatie aanpak particuliere voorraad. Sloop en vervanging Jaarlijks bijhouden ontwikkeling vervanging/onttrekking (huur)woningvoorraad. Participatie en leefbaarheid Jaarlijks uitwisselen van participatie-ervaringen en –vormen.



33

6.2

Monitoring op woningaanbod, plancapaciteit, huishoudensprognose en vraag Jaarlijkse update van de huidige woningmarktmonitor onder begeleiding van een werkgroep waarin de regionale partners zitting hebben. Jaarlijks bijhouden migratiecijfers en huishoudensontwikkeling. Jaarlijks bijhouden van aantal zelfstandige woningen (CBS) en omvang bestemmingsplancapaciteit. Jaarlijks bijhouden van (soorten) leegstand en prijsontwikkeling in huur en koop. Tweejaarlijks bijstellen lopende bevolkings- en huishoudensprognose. Bespreken in een (minimaal jaarlijks) regionaal overleg met gemeenten, corporaties en zorgorganisaties op bestuurlijk niveau met consequenties voor de bijstelling prognoses, eventuele bijstelling van het prestatiekader en eventuele (her)verdeling van bouwruimte etc.. De huidige woningmarktmonitor wordt verder uitgewerkt door een werkgroep waarin de regionale partners zitting hebben, tot een instrument waarmee bovenstaande kwalitatieve en kwantitatieve afspraken gemonitord kunnen worden en vergeleken worden met de prognoses.

34



Regionaal Prestatiekader

Recommend Documents