RECHT OP WONEN Zeven voorstellen van PVDA+ voor een progressief woonbeleid in Gent Enquête De dure woonkost baart de Gentenaars zorgen. Dat blijkt uit onze enquête bij 1.052 Gentenaars. Méér dan de helft kruist de dure huurprijzen aan als topprobleem. Na de dure energieprijzen komt de dure woonkost duidelijk als tweede prioriteit uit de bus. Vaststellingen Eén. De woonkost voor Jan-met-de-strop ontspoort Gent is een mooie stad. Onbetaalbaar mooi zelfs, voor steeds meer Gentenaars. Jan Modaal krijgt het steeds moeilijker om een huis te kopen of te huren. In Gent is meer dan de helft van de bevolking (62%) private eigenaar van een woning. Eén op drie huurt op de privé-markt en ongeveer 7% woont in een sociale woning. Uit onderzoek van het stadsbestuur zelf blijkt dat slechts 22% van de jonge gezinnen met twee kinderen in Gent het zich kan permitteren om een huis te kopen in Gent, binnen een aanvaardbaar budget. Door de crisis neemt het aantal gezinnen dat zijn huishuur niet meer kan betalen toe. Uit onderzoek uit 2009 blijkt dat 18% van de Gentse huurders het afgelopen jaar problemen problemen gehad om zijn huur te kunnen betalen. Maar liefst 30% van de Gentse private huurdershuishoudens heeft een inkomen beneden de Europese armoedegrens. Uit de woonmonitor van de Stad Gent bleek al dat Gent de sterkste stijger in inzake woonprijzen (+191% op 10 jaar) van alle Vlaams agglomeraties. Op 10 jaar tijd zijn de huurprijzen in Gent verdubbeld. Ondertussen steeg de prijs om een appartement te kopen in Gent tijdens dezelfde periode met 140% (= maal 2,4 tegenover 2001). Twee. Een schrijnend gebrek aan sociale woningen De PVDA stelt vast dat de stad er de voorbije 10 jaar niet in is geslaagd om het totale aantal sociale woningen te doen stijgen. Afgelopen bestuursperiode is de gemiddelde wachttijd voor een sociale woning gestegen van 20 tot 27 maanden. Netto zijn er geen sociale woningen bijgekomen, ondanks de nood aan 7.000 extra sociale woningen. Er werden wel sociale woningen gerenoveerd, en nieuwe sociale woningprojecten opgestart, maar er verdwenen ook veel verouderde en vervallen sociale woningen uit het aanbod. Netto kwamen er géén nieuwe sociale woningen bij. Tussen 2006 en 2010 daalde het aantal sociale huurders in Gent van 7,6 naar 7,2%, terwijl het aantal rechthebbenden op een uitkering van het Gentse OCMW steeg met 35%. Ten gevolge hiervan kwam er een bijkomende druk op de woonmarkt (stijgende huurprijzen) en een sterkere concentratie van extreem sociaal zwakkeren in de bestaande sociale woningen, met veel samenlevings- en leefbaarheidsproblemen tot gevolg. Ondertussen zijn veel prijzen en tarieven in sociale huurwoningen sterk gestegen en aangepast naar meer “marktconforme” prijzen. Ondertussen wordt er bespaard op de sociale verhuurkantoren en stijgen de prijzen en kosten voor de bewoners van serviceflats en sociale huurwoningen.
1
Volgens de laatste woonmonitor van de stad Gent moesten er dringend 7.000 sociale woningen bijkomen om de wachtlijsten terug te dringen. In het bestuursakkoord 2001-2006 werden er 2.000 bijkomende sociale woningen vooropgesteld, waarvan er slechts 220 gerealiseerd werden. In het programma van SP.a bij de verkiezingen van 2006 werd opnieuw een belofte gedaan voor “2000 extra sociale woningen in de komende legislatuur”. In het Ruimtelijke Structuurplan Gent werd dit al herleid tot 1.440 extra sociale woningen. Hoewel Groen! In 2011 nog een persbericht de wereld instuurde met de titel: “Aantal sociale woningen laatste 10 jaar gedaald” en spreekt van “een netto daling van 230 woningen tijdens de huidige legislatuur”, zit er in het verkiezingsprogramma van het kartel sp.a-groen bijzonder weinig ambitie. Hoewel Groen de voorbije jaren – terecht – becijferde doelstellingen eiste, is er in de karteltekst geen cijfer te vinden. Er is enkel sprake van “een forse inhaalbeweging”. Dat is een bijzonder vage omschrijving, een bijna letterlijk citaat uit... het laatste bestuursakkoord. Drie. Te weinig betaalbare studentenhuisvesting Volgens de laatste officiële cijfers van 2007 waren er zo’n 55.000 studenten in Gent, waarvan 20.000 kotstudenten. Tegen 2010 waren er ongeveer 65.000 studenten in Gent, waarvan er 8.000 hun domicilie in Gent hebben. De overgrote meerderheid heeft natuurlijk zijn domicilie nog thuis staan. Meer en meer studenten begeven zich op de private huurmarkt en huren samen met een aantal studenten een huurwoning, waardoor zij jonge gezinnen uit de markt concurreren. Omdat de universiteit sinds de jaren ’70 niet meer beroep kan doen op goedkope investeringsmiddelen vanuit de overheid voor de bouw van nieuwe sociale huisvesting voor studenten, doet zij nu beroep op publiek – private partnerschappen om bijkomende kamers te realiseren. Zo werden er op de Kantienberg 650 nieuwe kamers bijgebouwd, waarvoor de universiteit maandelijks een “bruto beschikbaarheids- vergoeding” van 400€ betaalt. Dit bedrag moet betaald worden ongeacht of de kamer verhuurd wordt of niet, dus de private partner is zeker van zijn winst. De kamers worden aan (vooral internationale) studenten doorverhuurd aan meer dan 350€ per maand. Vier. Betaalbaar wonen is geen prioriteit “Alle Gentenaars hebben recht op een gezonde en betaalbare woning”, schreef het stadsbestuur in 2007 in het bestuursakkoord. En: “we willen met ons huisvestingsbeleid in een hogere versnelling gaan.” Helaas, in werkelijkheid komt daar bitter weinig van terecht. Nieuwe bouwprojecten zijn meestal in handen van private projectontwikkelaars, die niet wakker liggen van betaalbaar wonen. Zoals in de Burgstraat, waar een bouwfirma een rij oude arbeidershuisjes mag slopen om ze tegen 2014 te vervangen door 16 nieuwe luxe-woningen. Prijs: tussen 425.000 en 700.000 euro per woning! Wie kan dat betalen? De Stad investeert weliswaar in stadsvernieuwingsprojecten, zoals Ledeberg Leeft, of Bruggen naar het Rabot. Maar de ambitie is beperkt. In de Brugse Poort werden uiteindelijk 89 nieuwe woningen gebouwd, terwijl er volgens de 'Studie West', besteld door de Stad Gent, in het ideale scenario eigenlijk bijna 900 moesten bijgebouwd worden. Volgens het Bestuursakkoord Stad Gent (2007 – 2012) zouden er voor de vernieuwing van de wijk Ledeberg gedurende 6 jaar in het totaal 25 miljoen euro opzij gelegd worden, waarvan er slechts 4 miljoen toegekend werd voor betaalbaar wonen. In heel Gent werd er tijdens deze legislatuur 12 miljoen uitgetrokken voor betaalbaar wonen. Ter vergelijking: de nieuwe Stadshal op het Braunplein kost in totaal 11 miljoen euro. Op één jaar tijd. Dat is bijna evenveel als het totale budget dat de voorbije zes jaar uitgetrokken werd voor betaalbaar wonen. De Stad investeerde de voorbije jaren meer dan 520
2
miljoen euro in Gent, maar vooral in bedrijventerreinen en prestigeprojecten als Flanders Expo, de Korenmarkt en de Stadshal. Betaalbaar wonen staat véél te laag in het prioriteitenlijstje. De stadsvernieuwingsprojecten lossen maar een héél klein deeltje van het woonprobleem op. Bovendien hebben de stadsvernieuwingsprojecten ook negatieve gevolgen. De huurprijzen in de wijk gaan snel de hoogte in, en de huidige bewoners in de 19eeeuwse gordel rond Gent worden verdrongen door meer koopkrachtige nieuwkomers. Dit proces wordt door maatschappijkritische sociologen en geografen geduid met de term ‘gentrificatie’. De opwaardering van een buurt of stadsdeel op sociaal, cultureel en economisch gebied, gaat gepaard met een stijging van de prijzen voor onroerend goed en de verdringing van de lokale bevolking. De Stad Gent beperkt haar eigen rol bij eigen, grootschalige woonprojecten tot die van “regisseur”, terwijl private projectontwikkelaars aangetrokken worden als “acteurs”. Elke regisseur weet nochtans dat je met slechte acteurs geen Oscars wint. Projectonwikkelaars willen zoveel mogelijk rendement. Dat dat rijmt niet op 'betaalbaar wonen'. Een goed voorbeeld hiervan is het project “Oude Dokken”, waarbij een privé ontwikkelaar de opdracht krijgt om 1500 nieuwe woningen te bouwen, waarvan er slechts 20% sociale woningen en 20% betaalbare woningen moeten zijn. De overige woningen zijn dus blijkbaar 'onbetaalbare' woningen voor de nieuwe, kapitaalkrachtige inwoners die de stad wil aantrekken. Lofts met aanlegsteigers voor een jacht, bijvoorbeeld. Maar de gewone Gentenaar valt uit de boot. In de plannen van de projectontwikkelaars is het alvast duidelijk: appartementsgebouwen met gescheiden ingangen voor de luxe-appartementen en de sociale woningen. Is dat het Gent dat wij willen bouwen voor onze kinderen? Er zijn luxe-appartementen en lofts genoeg in Gent. Wat we nodig hebben is betaalbare gezinswoningen. In de Lijnmolenstraat in Sint-Amandsberg bouwt een projectonwikkelaar, in opdracht van de Stad Gent, 31 nieuwe woningen. Vooral onbetaalbare luxe-woningen, maar ook 10 zogenaamde 'bescheiden' woningen. Kostprijs: 250.000 euro! De andere koopwoningen die door de private partner gebouwd worden zullen “marktconform” zijn en dus nog een stuk duurder. De 'bescheiden' woningen zijn 'goedkoper' dan de 'marktconforme' woningen, omdat ze kleiner zijn, en omdat er bespaard wordt op bouwmaterialen. Alleen 'bescheiden' inkomens komen in aanmerking. Maar dat 'bescheiden' inkomen ligt begrensd op een netto belastbaar jaarinkomen van €65.000 per gezin, bijna dubbel zoveel als het gemiddelde inkomen voor een gezin uit SintAmandsberg, dat op €34.000 ligt. In het kader van het stadvernieuwingsproject Ledeberg Leeft worden er door het Autonoom Gemeentelijk Stadsontwikkelingsbedrijf Gent momenteel “betaalbare hoekwoningen” aangeboden aan... €230.000 per stuk. Casco, dus zonder vloer en betegeling, binnendeuren en keuken. Vijf. Leegstand, een onderschat probleem Er is een groot probleem van leegstand en verkrotting in Gent. Deze leegstand situeert zich zowel op de private markt als in de sociale huurwoningen, waar er zich een schrijnend gebrek aan middelen voor renovatiewerken voordoet. In haar beleidsnota geeft de stad aan hier prioritair op in te willen zetten en de huisjesmelkers en de leegstand kordaat aan te willen pakken. In de praktijk wil dat maar niet lukken. Volgens het jaarverslag van WoninGent, de grootste (en gefuseerde) sociale huisvestingsmaatschappij in Gent, stonden er in 2011 in het totaal
3
maar liefst 563 sociale woningen leeg. Een echte schande. Bij dat cijfer zijn de woningen die WoninGent enige tijd geleden overnam van de Stad Gent echter niet meegerekend, waardoor het effectieve cijfer wellicht nog hoger ligt. Dat WoninGent zélf sociale woningen laat leegstaan, terwijl er 7.000 gezinnen op de wachtlijst staan, dat is onaanvaardbaar. Op de private markt zien we dat leegstand en verkrotting in de stad veelal onbestraft blijft en aanleiding geeft tot mensonwaardige woonsituaties. Een groots aangekondigde belasting op leegstand die opnieuw werd ingevoerd vanaf 2009, behaalde in 2010 niet de verhoopte € 4 miljoen, zoals bevoegd schepen Christophe Peeters aankondigde, maar slechts 1 miljoen euro. Naar 2011 toe werden de prognoses nog eens afgezwakt naar €500.000. Volgens de laatst bekende cijfers (2006) zouden er 700 leegstaande woningen zijn op de private markt in Gent. De grote onduidelijkheid over het aantal leegstaande woningen blijkt ook uit het pas is 2012 door de Stad Gent opgerichte “meldpunt leegstand”. De visie van PVDA+ Vanuit een veel te neoliberale visie op het woonbeleid ziet de Stad Gent haar rol in de Gentse woonmarkt als die van een “regisseur”, waarbij de uitwerking van projecten in handen gegeven wordt van een autonoom 'Stadsontwikkelingsbedrijf' en private projectontwikkelaars. De stad formuleert hierbij wel “ambitieniveaus” inzake sociale mix, klimaatneutraliteit en betaalbaar wonen, maar die zijn héél beperkt.... omdat het financieel rendement van de projectontwikkelaars uiteindelijk de ultieme toetsteen blijft. (Letterlijk staat er in de overeenkomsten dan: “Indien de private partner het commercieel mogelijk acht”). Omdat deze projectontwikkelaars naar maximale winst streven, is deze aanpak nefast voor de woonprijzen in Gent. De PVDA heeft een andere visie, een socialistische én publieke visie op het stedelijke woonbeleid. Wij pleiten voor 100% betaalbare woningen in alle nieuwe projecten van de stad. Wij pleiten voor een “Stad op mensenmaat”. Wij willen dat de hefbomen en de regie van het stedelijke woonbeleid opnieuw in publieke handen komen. De komende jaren zal de Gentse woonmarkt immers nog verder onder druk komen te staan. Demografen verwachten een groei van 8% van de Gentse bevolking de komende 8 jaar. Volgens een voorzichtige prognose van de Stad Gent (letterlijk: “in een voluntaristisch scenario om jonge gezinnen in de stad te houden”) is er de komende tien jaar een globale behoefte aan ongeveer 8.500 bijkomende woningen in de stad. Hierbij stelt zich de vraag op welke manier het stadbestuur deze grote uitdagingen wil aangaan. Door opnieuw te vertrouwen op de privé-projectonwikkelaars en de vrije markt? Voor de PVDA+ is betaalbaar wonen een recht, geen luxe. In onze visie zouden de woonkosten voor een gezin (energiekosten en huurlasten inbegrepen) voor een gezin niet meer mogen bedragen dan 30 procent van het gezinsinkomen. Om dat te realiseren, moet de Stad paal en perk stellen aan de stijgende huur- en huizenprijzen, en opnieuw zélf investeren in een actief woonbeleid. Voorstellen van PVDA+ /1/ Objectieve maximumprijzen voor huurwoningen. Het huizenhoog probleem van wonen aanpakken betekent de vrije marktmechanismen aan banden leggen. Het betekent dat men durft te vertrekken vanuit een publieke logica. De PVDA stelt voor om een nieuwe huurwet in te voeren, naar Nederlands model. Daar bestaat vanaf 1979 de Huurcommissie die een “wooncode” oplegt en huurprijzen plafonneert op basis van objectieve criteria zoals de kwaliteit van de woning, de isolatie, de ligging, enz. Door het opleggen van objectieve criteria hebben verhuurders er baat bij dat de woningen onderhouden blijven, en kunnen huisjesmelkers geen krotten meer verhuren aan 4
woekerprijzen. Wie iets wil verhuren moet een conformiteitsattest ondertekenen (garantie op kwaliteit, prijs in verhouding met kwaliteit). /2/ Uitbouwen van een sterke Stedelijke Woondienst De stad moet de belangrijkste hefbomen voor betaalbaar en kwaliteitsvol wonen opnieuw in eigen handen nemen. De PVDA+ pleit voor een publieke Woondienst, die werk maakt van de bouw, de (versnelde) renovatie, het onderhoud en de isolatie van sociale woningen, en daarnaast een eigen publiek woningpark van betaalbare woningen uitbaat. Zo krijg je als gemeenschap weer meer greep op de woonmarkt, en belet je een overdaad aan studentenkamers, winkels of (lege) kantoorruimtes. Via de Woondienst kan de stad ook verkrotte woningen onttrekken aan de eigenaar, ze in eigen beheer nemen en na renovatie aan betaalbare prijzen verhuren. Op die manier wordt de Woondienst een alternatief voor de de dure immo-kantoren en krijg je meer kwaliteitsvolle en betaalbare woningen op de huurmarkt. Er is dringend nood aan een beleid dat niet uitgaat van de markt en van zwakke normen maar van wat écht nodig is om te zorgen voor betaalbaar wonen in Gent. /3/ Een harde aanpak van de leegstand. De PVDA wil dat de stad hard optreed tegen eigenaars van leegstaande en/of verkrotte woningen. Eerst en vooral moet er werk gemaakt worden van een actueel leegstandregister. Eigenaars die hun woningen laten verkrotten en/of niet in orde zijn met de normen van de Vlaamse Wooncode, dienen verplicht te worden de woningen op eigen kosten terug in orde te maken. De stad kan hier een belangrijke rol in spelen door het oprichten van een Stedelijke Woondienst die de woningen die te koop en/of te huur worden aangeboden nakijkt en die woekerprijzen en/of slechte woonkwaliteit bestrijdt. Indien eigenaars niet bereid zijn om hun woningen in orde te brengen, moeten zij onderworpen worden aan hoge boetes en verplicht worden om hun pand in handen te geven van een sociaal verhuurkantoor, of aan de Woondienst, dat als stedelijk verhuurkantoor optreedt. De stad dient te investeren in sociale tewerkstellingsprojecten om deze woningen terug bewoonbaar te maken en moet de nodige middelen voorzien om de activiteiten van de sociale verhuurkantoren en de Stedelijke Woondienst gevoelig uit te breiden. /4/ 100% betaalbare woningen. De PVDA vraagt een andere vorm van stadsontwikkeling, waarbij de behoeftes van de bevolking éérst komen, en niet het commercieel rendement van projectontwikkelaars. Bij nieuwe projecten (zoals de Oude Dokken) pleit de PVDA ervoor om minstens 30% sociale woningen en in totaal 100% betaalbare woningen te realiseren. /5/ 7.000 bijkomende sociale woningen. Er moeten in Gent 7.000 sociale huurwoningen bijkomen om de wachtlijsten weg te werken. De PVDA+ pleit voor één centraal inschrijvingsregister voor alle sociale huisvestingsmaatschappijen. De stad moet een ambitieus plan opstellen om het aantal sociale woningen fors op te trekken, waardoor zij een reële impact kan hebben op de huurmarkt. Om gettovorming te vermijden wil de PVDA dat er werk gemaakt wordt van een gezonde sociale mix tussen sociale woningen en woningen op de private markt. Dit kan door sociale woningen op kleine schaal te realiseren via sociale verhuurkantoren in leegstaande panden her en der in de stad. De PVDA pleit er ook voor om het maximuminkomen voor alleenstaanden op te trekken van 19.000 euro naar 35.000 euro (of meer) om meer mensen in staat te stellen op een sociale huurwoning beroep te doen. Tot begin de jaren zestig was het sociaal woonbeleid immers gericht op 60 procent van de werkende bevolking, waar het nu enkel toegankelijk is voor de allerarmsten. /6/ Meer betaalbare studentenkoten. De PVDA vraagt dat de Stad met de Gentse universiteit en hogescholen aan tafel gaat zitten om het probleem van de studentenhuisvesting aan te pakken. 5
De sleutel voor dit probleem is het voorzien van voldoende betaalbare huisvesting door de onderwijsinstellingen voor de studenten. Door de capaciteit te vergroten en de prijzen te doen dalen zal de druk op de huurmarkt verminderen. De PVDA+ pleit voor de herfinanciering van de universiteiten. Ook de stad kan hier een steentje bijdragen door braakliggende gronden in erfpacht te geven aan de onderwijsinstellingen en door als partner op te treden bij grote investeringsprojecten. De PVDA+ is geen voorstander van publiek – private partnerschappen.Want omdat de privé-partner op zoek is naar een zo hoog mogelijk financieel rendement, drijft stijgt de huurprijs. Zo werden er op de Kantienberg 650 nieuwe kamers bijgebouwd, onder meer in het nieuwe studentenhome 'Groningen', waar een kamer 343€ per maand kost. Geen wonder dat studenten dan met 3 of 4 samen een huis huren in de binnenstad. /7/ Geef bewoners de ruimte. De PVDA steunt alle bewonersinitiatieven die stijgende huur- en woonprijzen aanpakken, en de woonkwaliteit in Gent willen verbeteren. Wooncoöperaties bijvoorbeeld, of cohousing-initiatieven en de Community Land Trust. De Stad Gent moet dergelijke woonexperimenten stimuleren en helpen ontwikkelen.
6
