Tien jaar recht op Wonen in België. Hoog tijd voor betaalbare huurprijzen en een rechtvaardige woonfiscaliteit

Tien jaar recht op Wonen in België. Hoog tijd voor betaalbare huurprijzen en een rechtvaardige woonfiscaliteit. Nationale Bond voor het Recht op Wonen/ Rassemblement National pour le Droit à l’Habitat

Perstekst 11 mei 2004

De Nationale Bond voor het Recht op Wonen/ le Rassemblement National pour le Droit à l’Habitat bestaat uit de volgende verenigingen :

Vlaams Overleg Bewonersbelangen (VOB), Geert Inslegers Diksmuidelaan 50 – 2600 Berchem tel : 03/366 30 15 [email protected] fax : 03/321 56 20 Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (RBDH/BBRoW), Werner Van Mieghem rue du Grand-Serment 2/1 Grootsermentstraat – 1000 Bxl tel : 02/502 84 63 [email protected] fax : 02/503 49 05 Solidarités Nouvelles, Paul Trigalet Rue de Montigny 29 – 6000 Charleroi tel : 071/30 36 77 [email protected] fax : 071/30 69 50

1. 1. Tien jaar Recht op Wonen In 1994 werd in de Belgische Grondwet artikel 23 opgenomen over de sociaaleconomische grondrechten, waartoe ook het Recht op Wonen behoort : “Iedereen heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Dit recht omvat het recht op een behoorlijke huisvesting.” Jammer genoeg moeten we zeggen dat na 10 jaar dit recht op wonen voor veel gezinnen in Brussel, Vlaanderen en Wallonië verder weg staat dan ooit. De problemen op de huisvestingsmarkt zijn de laatste jaren ernstig toegenomen, en daarvan zijn vooral de gezinnen met een laag inkomen het slachtoffer. Wij vatten die problemen als volgt samen: 1. 1. Het aanbod aan sociale woningen is in de 3 Gewesten absoluut ontoereikend. 2. 2. De prijzen van zowel huur- als koopwoningen op de privémarkt zijn voor grote groepen onbetaalbaar 3. 3. De band tussen de geboden kwaliteit en de gevraagde huurprijs is dikwijls volledig zoek.

2. Onze prioriteiten Gebeurt er dan niets qua huisvestingsbeleid ? Toch wel, maar de genomen initiatieven zijn té kleinschalig en teveel gefragmenteerd om werkelijk iets ten gronde te veranderen aan de precaire huisvestingssituatie van mensen met een laag inkomen. Die situatie kan enkel worden opgelost met ingrijpende maatregelen, die in overleg tussen de federale en de regionale overheden moeten genomen worden. Van deze maatregelen zijn de volgende drie prioritair voor ons:

2.1. Een forse uitbreiding van het aantal sociale woningen Om deze huisvestingscrisis het hoofd te bieden is er nood aan een forse uitbreiding van het sociaal huurwoningbestand. In vergelijking met de meeste andere Europese landen heeft België één van de laagste percentages aan sociale huisvesting: Brussel: 8%, Vlaanderen: 6% en Wallonië 8%. In Frankrijk zijn er 16% sociale woningen, in Nederland 35%, in Groot-Britannië 21% en in Duitsland 17% (exclusief DDR). Op de wachtlijsten van de openbare vastgoedmaatschappijen in Brussel, bevinden zich zo’n 25.000 gezinnen. In Vlaanderen staan 72.000 huishoudens op de wachtlijst en in Wallonië 40.000. Bovendien zijn er heel wat mensen die zich om verschillende redenen (administratieve procedure, lange wachtlijsten, gebrek aan grote woningen, …) niet eens inschrijven voor een sociale woning.

Die bijkomende sociale woningen zullen er niet van vandaag op morgen zijn. Daarom moeten er ook vandaag maatregelen worden genomen op de privéhuurmarkt. Die prioritaire maatregelen zijn voor ons : een regulering van de huurprijzen en de invoering van meer veralgemeende huurtoelagen.

2.2. Controle van de huurprijzen van woningen Het kan niet zijn dat er tussen de kwaliteit van een woning en de gevraagde huurprijs nauwelijks een band bestaat. Een recente studie over de Vlaamse private huurmarkt wijst uit dat de huurprijzen voor woningen met een onvolledige comfortuitrusting (bad en/of centrale verwarming ontbreken) over de periode 1992-1997 sterker gestegen zijn dan de huurwoningen met volledige comfortuitrusting, namelijk met 38,8 % tegenover 26,3 %.1[1] Ook voor krotwoningen worden schandalig hoge huurprijzen gevraagd. Zo blijkt uit een exploratief onderzoek2[2] naar de huurprijs van woningen waarvoor door de huurder een procedure ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring werd opgestart, dat geen enkele samenhang kon vast gesteld worden tussen de huurprijzen en het aantal strafpunten dat de AROHM-keurders op basis van het technisch onderzoeksverslag aan de woning toekenden3[3]. Wie een hogere huurprijs betaalt, maakt net zoveel kans om een toelaatbaar aantal strafpunten te scoren als huurders die een meer bescheiden prijs betalen. Ook de omgekeerde redenering geldt. Wanneer er bijvoorbeeld gekeken wordt naar het aantal huurders die meer dan vijftig strafpunten scoren, dan komen die evenveel voor in de laagste als de hoogste huurprijscategorieën.

We pleiten voor een billijker verhouding tussen de huurprijs en kwaliteit én een betaalbare huurprijs op de private huurmarkt. Daarom moet er door de federale overheid – in overleg met de Gewesten - werk worden gemaakt van een regulering van de huurprijzen van woningen.

1[1]

Pannecoucke, I;, De Decker, P. & Goossens, L., ‘Onderzoek naar de mogelijkheden voor de integratie van de particuliere huurmarkt in het Vlaams Woonbeleid. Eindrapport’, UFSIA – OASeS, 2003. 2[2] Hoefnagels, K & Ruys, ‘De ongeschikt en de onbewoonbaarverklaring. De huurder in beeld.’, Tempera & VOB in opdracht van de Vlaamse Administratie Woonbeleid - Arohm, juli 2003, blz. 120,. 3[3] Voor een 50-tal huurwoningen werd door de ambtenaren van de Provinciale Cellen Administratie Ruimtelijke Ordening en Monumentenzorg de woningen gescreend aan de hand van het eenvormig technisch onderzoeksverslag dat in Vlaanderen gehanteerd wordt ter beoordeling van de kwaliteitsgebreken in functie van een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring volgens de Vlaamse Wooncode. Hierbij worden de gebreken gequoteerd in functie van de ernst. Een zelfstandige woning komt in aanmerking voor een ongeschikt verklaring vanaf 18 strafpunten en een kamer vanaf 15 strafpunten. De mediaanwaarde inzake het aantal strafpunten bedroeg voor de onderzochte woningen 36 strafpunten. De mediaanwaarde inzake huurprijs bedroeg 325 euro. 10 % betaalde minder dan 160 € en 10 % meer dan 490 €. De mediaanwaarde inzake het aandeel van de netto-huur in het inkomen bedroeg 24,3%. Liefst 25% van de betrokken huurders betaalde voor deze woningen van slechte kwaliteit meer dan 1/3de van hun inkomen.

De federale Regering heeft zich trouwens in het Nationaal Plan (2002-2003) ter bestrijding van de Armoede geëngageerd om te komen tot een billijker band tussen kwaliteit en huurprijs van de woningen. Ook het Nationaal Actieplan 2004-2005 stelt de inspanningen, in verband met de reglementering van de kosten van huurprijzen op de private huurmarkt of ook met betrekking tot een verlaging van de uitgaven voor huisvesting, verder te zetten. We hebben verschillende concrete voorstellen op welke manier deze controle van de huurprijzen kan worden gerealiseerd. Voor alle duidelijkheid, wij pleiten niet voor een globale verhoging van de huurwoningfiscaliteit, wel voor een meer gedifferentieerde huurwoningfiscaliteit die nauwer aansluit op de reële marktprijzen: 1. 1. het vastleggen van referentiehuurprijzen per type woning, in functie van de geboden kwaliteit, het wooncomfort en de woonomgeving. Als basis voor deze referentiehuurprijzen kunnen voor het Brussels Gewest de resultaten dienen van de enquête uitgevoerd in het kader van het ‘Observatorium van de huurprijzen’. Voor Vlaanderen bestaat een methodologische aanzet tot het uitwerken van richthuurprijzen, zij het toegespitst op kamers.4[4] Voor Wallonië bestaan er op dit vlak geen initiatieven. Tevens dringen we er op aan dat de wetgeving zo gewijzigd wordt dat gemeenten bij iedere verhuisbeweging van een huurder de huurovereenkomst gratis laten registreren, zodat zich een representatieve databank van de huurprijzen ontwikkelt. 2. 2. Een herschatting van de kadastrale inkomens. De kadastrale inkomens – waarop de aanslagvoeten van de vastgoedbelastingen zijn gebaseerd – zijn sinds 1975 niet meer geactualiseerd en zijn dus geen betrouwbare referentie meer voor de huidige kwaliteit en comfort van de woning5[5]. De Hoge Raad van Financiën stelt hierover: “ De noodzakelijkheid van de aanpassing van de K.I.’s wordt niet in twijfel getrokken en kan dus niet in het oneindige uitgesteld worden op grond van de weerslag ervan op de globale belastingsdruk.6[6] Hierbij is het belangrijk dat de kadastrale inkomens van woningen in de stad een gunstige herschatting krijgen. Zo worden de inspanningen om de steden opnieuw aantrekkelijk te maken ook fiscaal ondersteund. 4[4]

‘Operationaliseren van richthuurprijzen voor kamers in het Vlaamse gewest. Uitwerken van een berekeningswijze voor richthuurprijzen voor kamers’, PriceWaterhouseCoopers, 1999. 5[5] Uit een advies van de Hoge Raad van Financiên blijkt dat ondanks de indexering en verhoging van de herwaarderingscoëfficiënt tot 1,40 van de kadastrale inkomens, een gemiddelde onderwaardering blijft bestaan van 40 %; zie ‘Belasting van de Huren en hervorming van de onroerende fiscaliteit’, Hoge Raad van Financiën, februari 1997, blz. 23. . 6[6] Ibidem, blz. 92.

3. 3. Een aangepaste huurwoningfiscaliteit. De huidige huurwoningfiscaliteit bevoordeelt eigenaars die speculatieve huurprijzen aanrekenen. Zij wordt immers voor alle eigenaar-verhuurder uniform toegepast en is enkel gebaseerd op het kadastraal inkomen van de woning en houdt geen rekening met het werkelijk rendement (werkelijk geïnde huren, uitgevoerde werken, ..). Wij pleiten voor een evenwichtige huurwoningfiscaliteit die is gebaseerd op de reële huurinkomsten en die eigenaar-verhuurders die gematigde huurprijzen vragen een fiscaal voordeel oplevert. Daarom pleiten we ook voor de verplichting voor de eigenaar-verhuurders om in het aanslagbiljet voor personenbelasting de reële huurinkomsten te vermelden. Dit pleidooi ligt trouwens volledig in het verlengde van het advies van de Hoge Raad van Financiën dat zowel pleit voor een kadastrale perequatie als voor een belasting op de reële netto - huurinkomsten. Tevens vinden we dat verhuurders die krotten verhuren of wiens woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard wordt, hun forfaitaire belastingsaftrek van 40 % op het bruto-inkomen wegens uitgaven voor onderhouds - en herstellingswerken zouden moeten verliezen. Verhuurders die echter een huurwoning structureel willen renoveren zouden een deel van deze kosten hiervan in mindering moeten kunnen brengen, mits ze de huurwoning tegen een geregulariseerde huurprijs verhuren. Tevens dient bij de hervorming van de onroerend goed fiscaliteit erover gewaakt te worden dat de fiscale stimulering van eigendomsverwerving en/of renovatie gekoppeld aan verkoop, niet resulteert in een verdere inkrimping van het aanbod op de private huurmarkt. Eigendomsverwerving realiseert zich immers steeds meer via de aankoop van bestaande woningen in de plaats van nieuw- of vervangingsbouw. Hierdoor wordt het aanbod op de private huurmarkt steeds krapper. Door het slinkend aanbod op de private huurmarkt dreigen de huurprijzen verder opgedreven te worden.

Deze voorstellen moeten ook gezien worden tegen het licht van een schrijnend onevenwicht tussen de overheidsmiddelen die tegemoet komen aan eigendomsverwerving en de tegemoetkomingen aan huurders. De huidige fiscale tegemoetkomingen ter ondersteuning van eigendomsverwerving en eigenaars-bewoners (kapitaalaftrek, woningaftrek, verlaagd B.T.W.-tarief, verhoogde intrest-aftrek zonder de gewone intrest-aftrek7[7]), bedroegen in 1999 enkel voor het Vlaams landsgedeelte 54 mrd. Bef., waarvan 50 miljard

7[7]

Met betrekking tot interest-aftrek kan onderschreven worden dat dit geen eigenlijke subsidie vertegenwoordigt, aangezien in ons belastingsstelsel de woning beschouwd wordt als een investeringsgoed en niet als een consumptiegoed.

voor de federale begroting en 4 miljard ten laste van de Vlaamse begroting8[8]. Het totaal van de betalingskredieten op de Vlaamse begroting voor huisvesting in 2002 bedroeg 323.456.000 euro of 15,23 mrd. Bef. 9[9] Hieruit blijkt dat het overgrote deel van de (fiscale) tegemoetkomingen inzake wonen ten goede komt aan de eigenaars-bewoners en zelfs 3,5 maal de Vlaamse begroting inzake huisvesting overtreft. Die vaststelling kan uiteraard ook voor de andere Gewesten doorgetrokken worden. Uit onderzoek van De Decker (2000a) blijkt dat zowel de totale als de gemiddelde vrijstelling toeneemt met het inkomen. Zo krijgen de 10% hoogste inkomens, dit zijn huishoudens met een gemiddeld netto belastbaar inkomen van ongeveer 2,4 miljoen BEF (inkomen 1995-aanslagjaar 1996), 30% van de fiscale voordelen, terwijl de 10% laagste inkomens, dit zijn huishoudens met een gemiddelde netto belastbaar inkomen van 155.226 BEF, van slechts 0.8% van de fiscale voordelen genieten10[10]. Bovendien blijkt dat de fiscale federale tegemoetkomingen en dus uitgaven tussen 1991 en 1999 bijna verdubbeld zijn. Dit kan verklaard worden door de maatregelen inzake B.T.W.-vermindering, maar ook door de gestegen woning- en interestaftrek tengevolge van de jaarlijkse indexering van de kadastrale inkomens. 11[11] 4. 4. De oprichting van paritaire huurprijscommissies Vertegenwoordigers van huurders en verhuurders, O.C.M.W.’s en het B.I.V. (Belgisch Instituut van Vastgoedmakelaars) beoordelen onder het voorzitterschap van een vrederechter of de gevraagde huurprijs overeenkomt met de geboden kwaliteit. Deze paritaire huurcommissies worden bijgestaan door een huurexpert die rekening houdend met de lokale markthuurwaarde én met de ernst van de vastgestelde kwaliteitsgebreken de nieuwe huurwaarde bepaalt. De paritaire huurcommissies kunnen ook in geval van een huurachterstand door de huurder een verhuurtoelage verstrekken van maximaal 3 maanden huur aan de betrokken verhuurders, mits de huurder een afbetalingsplan overeenkomt met het O.C.M.W.. Zolang de huurder zich houdt aan het afbetalingsplan, kan de huurovereenkomst op grond van huurachterstal niet ontbonden worden. Tenslotte is de paritaire huurcommissie ook bevoegd om fiscale attesten af te leveren aan verhuurders die hun woning renoveren en voor een minimale termijn (bv. 9 jaar) aan een geregulariseerde huurprijs verhuren. We verwijzen hiervoor naar het wetsvoorstel tot oprichting van huurcommissies en tot instelling van verhuurondersteunende maatregelen, ingediend op 19 maart 2004 door Anne-Marie Baecke (sp.a - spirit).

8[8]

Van Damme, B.. & Winters,S., ‘Het kluwen ontwerd. Subsidies voor eigenaars en huurders van woningen in Vlaanderen’, Ruimte & Planning, jg. 22, n°1, blz. 20-38. 9[9] Vrind 2002. Vlaamse regionale indicatoren, 10de editie, Administratie planning en Statistiek- Ministerie van de Vlaamse gemeenschap, 2003, blz. 347. 10[10] De Decker, P. (2000): ‘Wie geniet van de overheidsuitgaven voor wonen in Vlaanderen?, in: Ruimte & Planning, jg. 20, nr. 1, p. 8-35. 11[11] Van Damme, B.. & Winters,S., ‘Het kluwen ontwerd. Subsidies voor eigenaars en huurders van woningen in Vlaanderen’, Ruimte & Planning, jg. 22, n°1, blz. 35.

2.3. Huurtoelage Zelfs met gecontroleerde huurprijzen, zal de woonlast voor gezinnen met een beperkt inkomen zwaar om dragen blijven. We vinden dat de globale of bruto woonkosten van gezinnen met een beperkt inkomen onder de 25% van hun totaal inkomen (kindergeld inbegrepen) zouden moeten kunnen blijven. Of nog anders gesteld, de netto huur zou de drempel van 20 % van het beschikbaar inkomen niet mogen overschrijden. De realiteit is anders. Het aandeel van de woonuitgaven in het beschikbare gezinsinkomen steeg tussen 1992-1997 bij huurders veel sterker (van 18,6% naar 24,5%) dan bij de afbetalende eigenaars (van 18.1% naar 19.3%). De algemene woonkost (inclusief huishoudens zonder woonkosten) is over de periode 1976/1997 met 95% gestegen, terwijl het beschikbare inkomen van de huishoudens over dezelfde periode slechts met 5.9% steeg. Vooral de prijzen in het lagere (en dus kwalitatief slechtere) segment van de huurmarkt stijgen sterker dan gemiddeld.12[12]

Ter info, men raamt voor Vlaanderen het aantal huurders huishoudens dat een laag inkomen combineert met een hoge woonquote op 80.000 gezinnen.1[1] De gezinsbudgetenquête gerealiseerd door het Nationaal Instituut voor Statistiek (2000) heeft per inkomensdeciel berekend hoeveel de totale (bruto-) woonkost vertegenwoordigt van het beschikbar inkomen. Voor het 1ste deciel bedraagt dit 64 % (54,6% in 1999), 46,9 % voor het 2de inkomensdeciel, rond de 40 % voor het 3de, 4de en 5de deciel, in de buurt van 30 %, voor het 6de en 7de deciel, tussen de 20 en 24 % voor het 8ste en 9de deciel, en tenslotte in de grootte orde van 14,6% voor het 10de deciel dat de hoogste inkomens vertegenwoordigt. Voor talloze gezinnen, wordt de huurprijs een factor van verarming.13[13] Een antwoord hierop is de invoering van een huurtoelage14[14] voor ieder gezin met beperkte inkomens en voor een woning die beantwoordt aan de minimale criteria van de huisvestingscode. Zowel het federale als het gewestelijk niveau dienen hun steentje hiertoe te bij te dragen. Het federale niveau zou moeten voorzien in een huur- of woontoelage voor eenieder die beschikt over een bestaansminimum of daarmee gelijk gesteld inkomen. De gewestelijke niveaus zouden moet voorzien in huursubsidies ter aanmoediging van een verhuis naar een gezonde en/of aangepaste woning, ter tussenkomst in de woonkost van daklozen en voor zittende huurders ter voorkoming van verdringing bij stijgende huur en immobiliënprijzen.

12[12]

Voorontwerp van het Federaal Plan voor Duurzame Ontwikkeling, mei 2004, pg. 37 Luc Malghem, Le livre noir de la discrimination au logement, MRAX, 2004, pg. 15 14[14] Een huurtoelage is een (maandelijkse) geldsom die aan de huurder met een laag inkomen wordt gegeven en moet toelaten om een degelijke woning te huren zonder meer dan 25% van zijn/haar inkomen te besteden aan huur. 13[13]

3. De Interministeriële Conferentie Huisvesting In het federale regeerakkoord is de organisatie van een Interministeriële Conferentie over het huisvestingsbeleid voorzien. De federale regeringsverklaring stelt tevens een evaluatie van de Woninghuurwet en hervorming van de onroerend goed fiscaliteit in het vooruitzicht. De Nationale Bond voor het Recht op Wonen verwelkomt de tot op heden genomen maatregelen van de federale regering tot subsidiëring (25 € per toegekende waarborg) van de waarborgverstrekking door het OCMW, de uitbreiding van de installatiepremie aan daklozen en gelijkgestelde lagere inkomens evenals de injectie van 71 miljoen euro over de jaren 2003-2005 voor de verbetering van de huisvesting in de achtergestelde gebieden in grootsteden in het kader van de stadscontracten. Het betreft hier echter vooral goed bedoelde projectmatige ad hoc oplossingen , die geen structurele aanpak inhouden van de onbetaalbaarheid en het gebrek aan kwaliteit die grote groepen huurders op de private huurmarkt treffen. Bovendien heeft België heeft in haar ‘Nationaal Actieplan Sociale Insluiting’ van 2003 het belang van huisvesting ter bestrijding van de armoede volop erkend en heeft zich ondermeer ten opzichte van Europa geëngageerd om te werken aan een correctere relatie prijs-kwaliteit van de private huurmarkt. Tot nu toe is er voor de organisatie van de Interministeriële Conferentie Huisvesting echter nauwelijks enig initiatief genomen. Op federaal niveau is er wel een Task

Force Huisvesting opgericht, maar volgens onze informatie beperkt deze zich tot het vastleggen van een agenda – trouwens zonder overleg met de Gewesten. We roepen dan ook federaal minister en Vice-Premier mevr. Onkelinx, voorzitster van de Task Force Huisvesting, op om nu al werk te maken van de Interministeriële Conferentie Huisvesting en dit in nauw overleg met de Gewesten zelf, de lokale overheden en vertegenwoordigers van de verenigingen.