REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP 2008. NOVEMBER 18. RENDKÍVÜLI TÁJÉKOZTATÓ
REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP Rendkívüli tájékoztató 2008. november 18. Tekintettel a PSZÁF J -III 200/2008. számú határozatára, - mellyel a Felügyelet 2008. november 7.
napján 10 forgalmazási napra egységesen felfüggesztette valamennyi nyílt végű ingatlanalap befektetési jegyeinek forgalmazását, beleértve a Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Jegy forgalmazását is - a Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt. ezúton tájékoztatja a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Jegy tulajdonosait a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap likviditási helyzetérő l, portfóliójának összetételérő l, főbb kockázatokról és a befektetési jegyek vételi és visszaváltási feltételeiről.
I. Alapkezelő:
Reálszisztéma Befektetési AlapkezelőZrt. 1053 Budapest, Kossuth L. u. 4.
Letétkezelő: MKB Bank Zrt.
1056 Budapest, Váci u. 38. Forgalmazó:
Reálszisztéma Értékpapír-forgalmazó és BefektetőZrt. 1053 Budapest, Kossuth L. u. 4.
Ingatlanértékelő: EURO-IMMO Expert Kft.
1065 Budapest, Nagymezőu. 4. Könyvvizsgáló:
SALDO Könyvvizsgáló és VagyonértékelőKft. 1106 Budapest, Gyakorló u. 4/E. I/6. Felelős: Csizmadiáné Hegedűs Ilona könyvvizsgáló
II. Alap neve: REÁLSZISZTÉMA NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap Alap típusa és futamideje: nyílt végű , nyilvános, határozatlan futamidejű
ingatlanforgalmazó alap PSZÁF lajstromozási szám: A bejegyzés időpontja:
1211-02 2000 . október 03.
III. A nettó eszközérték és a hozam alakulása 2008. január 01-én 2.023.323.195 db befektetési jegy volt forgalomban. A félév során 66.899.283 db befektetési jegy került értékesítésre, mindösszesen 66.899.283,- Ft névértékben és 307.101.329 db visszaváltásra, mindösszesen 307.101.329,- Ft névértékben. Így az Alap által forgalomba hozott ingatlanbefektetési jegyek száma 2008. november 10-én: 1.782.946.821 db, össznévértékük 1.782.946.821,- Ft. A nettó eszközérték 2008. november 10-én 3.668.119.768 Ft, az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 2,057335 Ft. Az Alap tőkenövekménye, azaz a 2008. november 10-i nettó eszközértéknek a befektetési jegyek fordulónapi névértékét meghaladó része mindösszesen 1.749.491.347 Ft. Az alap eddigi működése1 során 9,30 2 éves nettó hozamot ért el. 1
2000. október 02. – 2008. június 30. (2000-ben 20,66%, 2001-ben 13,77%, 2002-ben 10,07%, 2003-ban 8,60%, 2004-ben 10,43%, 2005-ben 7,12%, 2006-ban 6,42%, 2007-ben 7,14%) 2
Az Alap és referenciaindexének hozamadatai az elmúlt 5 évben Év
Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap
2003 2004 2005 2006 2007
8.60% 10.43% 7.12% 6.42% 7.14%
BIX 10.42% 12.57% 9.01% 7.50% 7.83%
Az alap az elmúlt egy évben – 2007. november 10. és 2008. november 10. között – évi 7,64% hozamot ért el. REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP EGY BEFEKTETÉSI JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA 2008. I-X. hónapban (Ft) 2,05 1,95 1,85 1,75 1,65 1,55 1,45 1,35
REÁLSZISZTÉMA NYÍLTVÉGŰ INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP NETTÓ ESZKÖZÉRTÉKÉNEK ALAKULÁSA 2008. I-X. hónapban (Ft) 4 000 000 000 3 800 000 000 3 600 000 000 3 400 000 000 3 200 000 000 3 000 000 000 2 800 000 000 2 600 000 000 2 400 000 000 2 200 000 000
2
A múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát az alap jövőbeli teljesítményére. 3
20 08 .1 0. 31
20 08 .0 9. 30
20 08 .0 8. 31
20 08 .0 7. 31
20 08 .0 6. 30
20 08 .0 5. 31
20 08 .0 4. 30
20 08 .0 3. 31
20 08 .0 2. 29
20 08 .0 1. 31
20 08 .0 1. 01
2 000 000 000
2008.10 .3 1
2008.09 .3 0
2008.08 .3 1
2008.07 .3 1
2008.06 .3 0
2008.05 .3 1
2008.04 .3 0
2008.03 .3 1
2008.02 .2 9
2008.01 .3 1
1,15
2008.01 .0 1
1,25
2008. november 10-én a nettó eszközértékben megjelő eszközök nagyságrendje
Eszközök Ingatlanok Beruházások Állampapírok és pénzeszközök Követelések Összesen:
Értékük a portfolióban (ezer Ft) 2 997 250 72 461 478 318 181 510 3 729 538
Ebben az évben a jegybanki alapkamat és a pénzpiaci kamatok mérsékelten növekvőmajd stagnáló, azután októbertő l hirtelen növekvőtendenciát mutattak.
2008. november 10-én a nettó eszközértékben megjelenő költségek összetétele Költségek Alapkezelési díj Forgalmazási és ép.szlavezetési díj Ingatlanértékelői díj Költségvetéssel szembeni köt. Óvadék Értékpapír felügyeleti díj Könyvvizsgálói díj Közös ktg. Ingatlanügynöki díj Számlavezetési és utalási díj Költségek,ráfordítások összesen:
Adatok (E Ft-ban) 4 104 495 377 43 055 12 900 103 278 88 15 4 61 418
Az Alapot terhelőköltségek legnagyobb részét az alapkezelési díj, forgalmazási díj, értékpapírszámlavezetési díj, ingatlan fenntartási költségek és adók, illetékek adják. A költségvetéssel szembeni kötelezettség évvégén összevezetésre kerül a költségvetési követeléssel.
4
IV. A befektetési jegy forgalom alakulása 2008. november 10-ig 2008-ban újonnan kibocsátott és visszaváltott befektetési jegyek mennyisége havi bontásban Megnevezés Január Február Március Április Május Június Július Augusztus Szeptember Október
értékesített befektetési jegyek (db) 11 241 944 18 927 209 13 843 716 6 792 203 2 866 455 3 804 675 3 029 333 2 188 921 748 674 2 049 249
visszaváltott befektetési jegyek (db) 25 558 354 31 346 309 31 699 459 19 521 954 17 383 973 16 220 664 24 659 717 40 576 757 14 051 238 74 035 268
2008-ban az első10 hónap során a visszaváltások száma továbbra is folyamatosan meghaladta az eladások számát a kedvezőtlen pénzpiaci környezet miatt. A befektetési jegy eladások elsősorban a nyugdíj előtakarékossági számla elő nyeinek köszönhető ek.
V. Alap likviditása és likviditási intézkedési terve Az Alap likviditását az elmúlt 10 hónap során az értékpapírok és bankbetétek folyamatosan biztosították, 2008. november 10-én 13% volt az Alap likvid eszközeinek aránya, így az Alap likvid eszközei a törvényben előírt 15% alá csökkentek. 2008. november 10-én-i likvid eszközök részletezése:
(adatok ezer forintban) Megnevezés
Adatok
D081217 D090128 D090408 D090603 D090923 DKJ összesen: A090424E06 A100824D07 A110422C08 Államkötvények összesen: Értékpapírok összesen: Folyószámla egyenlege M indösszesen:
110 861 59 293 52 496 37 556 40 891 301 096 32 959 36 774 83 549 153 281 454 377 23 940 478 318
Az AlapkezelőZrt. igazgatósága folyamatosan figyelemmel kíséri az Alap likvid eszközeinek állományát. Így regisztrálta az Alap likvid eszközeinek folyamatos, de nem intenzív csökkenését. Az Igazgatóság lépéseket tett, illetve tesz az ingatlan-értékesítésekre, illetve javaslatot tett a BAMOSZ felé az ingatlanalapok likviditását segítőintézkedésekre. 5
Banki hitelfelvételre a jelenlegi pénzpiaci szituáció, a banki hitelkihelyezések visszafogása, illetve a nyílt végűingatlanalapok csaknem mindegyikénél jelentkezőlikviditási problémák miatt nem látunk reális lehető séget. A drasztikus jegybanki alapkamat emelés és a pénzpiaci körülmények miatt a hitelforrások irreális kamatköltsége ugyanakkor rendkívüli módon terhelné az alap nettó eszközértékét. A Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alapnak az eddigiekben nem volt szüksége hitelfelvételre, így semmineműhitelállománnyal nem rendelkezik. Amennyiben a visszaváltások jelentősen nem növekednének, akkor az Alap likviditása továbbra is biztosítható lenne. 2008. január 31. és október 31. között a likvid eszközök állománya (lásd alábbi táblázat) 258.892 E Ft-tal csökkent. A jelenlegi - a 2008. november 18-i állapot szerinti likvid eszközállomány 483.691 E Ft -, illetve a közeljövő ben tervezett eszközértékesítések bevétele nyújt, illetve nyújthat fedezetet a visszaváltásokra. REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap Likvid eszközök 2008. (hó végi adatok ezer forintban)
Megnevezés Január Február Március Április Május Június Július Augusztus Szeptember Október
Likvid eszközök 749 810 749 115 727 768 737 855 727 690 725 821 697 145 641 189 632 789 490 918
6
VI. A hazai ingatlanpiac 2008. évi alakulása, ingatlanpiaci kockázatok részletezése Az ingatlanpiacot illetően Magyarország jelenleg viszonylag szerencsés helyzetben van, az utóbbi évek ingatlanpiaci tendenciái miatt. A mögöttünk álló 2-3 évben a hazai ingatlanpiac fejlő dése ugyanis jelentő sen elmaradt a régió más országaitól. Míg a legtöbb közép- és kelet-európai piacon „elszálltak” a lakásárak, a magyar lakáspiacon reál szinten gyakorlatilag stagnálás volt jellemző .A különbség nemcsak a lakóingatlan piacon jelentkezett, hanem az üzleti célú ingatlanok árazásában is a lakáspiaci szituáció összességében tetten érhetővolt. A prémium kategóriába tartozó és a jól kiadható ingatlanok áremelkedése volt markánsabb. Erőteljes volt a szegmentálódás, amely tendencia várhatóan tovább folytatódik. A pénzpiaci válság várható negatív hatásait még reálisan nagyon nehéz megbecsülni. Az értékcsökkenés is veszély a fentiekben leírtak ellenére, de inkább a piacképesség csökkenésén van a hangsúly. Sok esetben a likvidációs kényszer beléphet, amelynek következtében az érték alatti áron történőeladások megjelenhetnek. Azok a befektetők, akiknél nem lép fel az eladási kényszer és jó ingatlanportfólióval rendelkeznek hosszú távon kedvező végeredménnyel „jöhetnek ki” a várható helyzetbő l. Bízunk abban, hogy a mostani pénzügyi válságnak el ő remutató, pozitív hatásai is lesznek. Elő segíthet egy olyasféle szelekciót, amely a minőségi fejlesztések irányába viszi el a piacot. A gyenge minőségre minden valószínű ség szerint csökken a kereslet, a jó adottságú ingatlanok pedig akár közép távon is felértékelődhetnek. A lakáspiac területén látjuk a legnagyobb kockázatokat. Bár a lakáspiac szakértő i vélemények szerint is nem túl árazott, ső t bizonyos hányadában alul árazott, ennek ellenére a lakáshitelek nyújtásának várható szigorodása a keresletet erőteljesen mérsékelheti. A folyamatban lévőingatlan-projektek is nagy kockázatot jelenthetnek. A banki hiteleknél új helyzetet teremtett a 2008. október 22-i három százalékpontos jegybanki kamatemelés, amely a forinthitelek jelentős mértékű drágulásán keresztül az ingatlanfinanszírozásokra is negatívan hat. Az országkockázat kezelésével (IMF hitel, EKB keret), az államháztartás kiegyensúlyozott finanszírozásának biztosításával ugyanakkor a kamatszint érdemi rövid távú csökkenése prognosztizálható, amely az ingatlanpiac számára is rendkívüli fontossággal bír.
7
VII. A REÁLSZISZTÉMA portfoliójának alakulása
Nyíltvégű
Ingatlanbefektetési
Alap
A Reálszisztéma Befektetési Alapkezelõ Zrt. 2000. második felében indította el nyilvános forgalomba hozatal útján a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapot, amellyel az ingatlanpiacban rejlő , rövid- és hosszútávon is kedvezőhozamlehetőségeket kívánja a befektetők számára realizálni. Az Alap befektetési politikájának megfelelő en ingatlanportfolióját Budapestre koncentrálva a következőtípusú ingatlanokból alakítja ki: a) Belvárosi lakások, amelyek irodai vagy kereskedelmi célra is hasznosíthatók. b) Fő városi és a főváros vonzáskörzetében elhelyezkedőépítési telkek, amelyek 4-8 lakásos társasházak, illetve közepes volumenűintézményi létesítmények beépítésével hasznosíthatóak. c) Belvárosi kis- és közepes méretűüzlethelyiségek, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett adhatók ki. d) A fő város vonzáskörzetében elhelyezkedőüzleti, kereskedelmi célú kis és közepes méretű létesítmények, amelyek kedvezőbérleti díjak mellett hasznosíthatók. REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának szektoronkénti megbontása és értéke 2008. november 10-én
Ingatlan tipusa
Értéke 2007.12.31-én (Ft)
Értéke 2008.11.10-én (Ft)
% -os megoszlás Piaci érték % 2008.11.10-én os változása*
130 100 000 179 800 000 1 236 300 000 771 500 000 3 300 000
83 100 000 186 500 000 1 308 550 000 772 600 000 3 300 000
2.77% 6.22% 43.66% 25.78% 0.11%
0.31% 3.73% 5.84% 0.14% 0.00%
649 200 000 2 970 200 000
643 200 000 2 997 250 000
21.46% 100.00%
0.00% 2.71%
B udapest és környéke lakóingatlan irodaingatlan ker-i ingatlan telek egyéb ingatlan V idék egyéb ingatlan M indösszesen:
*Az ingatlanok zárónapi és kezd ő napi piaci értékének különbsége csökkentve az időszaki kivezetett értéknövelő beruházásokkal és növelve az eladott ingatlanok értékével, osztva az ingatlanok idő szak eleji nettó eszközérték szerinti értékével
2008. november 10-én az Alap tulajdonát képezőingatlanok 78,5%-a Budapest és környékén helyezkedett el. Az ingatlanok 44%-át kereskedelmi funkciójú ingatlanok alkották - melyek bérbeadottsága az év során 100%-os volt - 26%-a telek, 6%-a iroda, 3%-a lakóingatlan, 21%-a egyéb első sorban üzleti-ipari ingatlan volt. Az év során egy telek és egy lakás értékesítése kapcsán két ingatlan került ki a portfolióból, csökkentve ezzel a hasznosítatlan ingatlanok számát. Az Alapkezelőaz Alap likviditási intézkedési tervnek megfelelő en további ingatlanok – első sorban belvárosi üzleti ingatlanok – eladását tervezi még lehetőség szerint az év végéig. Ezen belvárosi nívós üzletek mobilizálhatók rövid idő alatt a legnagyobb eséllyel. Az Alap portfoliójának jelenleg 82%-át alkotják ingatlanok. 8
VII. REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának összetétele 2008. november 10-én
Bérbeadható nettó terület m2*
Hrsz. MEGNEVEZÉS
Funkció szerinti besorolás
Földrajzi besorolás
Építés és használatbav Utolsó étel éve felújítás éve
Tervezett tartási időtáv
INGATLANOK Bérbeadás céljából vásárolt építmények Lakások és irodák Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/7.
24258/0/A/39
88
lakóingatlan
Bp. és környéke
1900
2 004
rövid táv
Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/5.
24258/0/A/37
78
irodaingatlan
Bp. és környéke
1900
1 999
közép táv
Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. II/6.
24258/0/A/38
126
irodaingatlan
Bp. és környéke
1900
1 999
közép táv
Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/2.
24258/0/A/18 24258/0/A/25,26, 27
120
lakóingatlan
Bp. és környéke
1900
1 999
rövid táv
250
irodaingatlan
Bp. és környéke
1900
2 004
közép táv
Budapest, V.,ker. Kossuth L. u. 4. I/4., I/5, I/3A Ipari és kereskedelmi létesítmények Budapest, V.,ker. Váci u.74.
23949/0/A/3
44
ker-i ing.
Bp. és környéke
1920
2 002
rövid táv
Budapest, V.,ker. Váci u.74.
23949/0/A/4
90
ker-i ing.
Bp. és környéke
1920
2 002
rövid táv
Budapest, VIII.,ker. József krt. 14.
34850/0/A/6
277
ker-i ing.
Bp. és környéke
1920
1 994
rövid táv
Bp., VI.ker. Bajcsy-Zs. u. 45, fszt
29142/0/A/34
293
ker-i ing.
Bp. és környéke
1920
2 002
rövid táv
Bp., VI.ker. Bajcsy-Zs. u. 45, galéria
29142/0/A/35
279
ker-i ing.
Bp. és környéke
1920
2 002
rövid táv
29142/0/A/1
314
ker-i ing.
Bp. és környéke
1920
2 002
rövid táv
2705
528
ker-i ing.
Bp. és környéke
2000
2 005
hosszú táv
2704
1 552
ker-i ing.
Bp. és környéke
2000
2 005
hosszú táv
03494/4
12 314
egyéb
vidék
1975
1 996
hosszú táv
49
egyéb
Bp. és környéke
2003
-
rövid táv
Ter. m2
Funkció szerinti besorolás
Funkció szerinti besorolás
közműellát.
beépíthetőség
övezeti besorolás
Bp., VI.ker. Bajcsy-Zs. u. 45, pince Halásztelek, Rákóczi út 142. Halásztelek, Rákóczi út 144. Dabas, Vasút u. 105. Értékesítés céljából vásárolt építmények Budapest XI. Bordézsma u. 7. garázs
Építési telkek
1862/4/A/2
Hrsz.
Budapest, XI., ker. Rétkerülőu. 14. 1112
1861/1
2 517
telek
Bp. és környéke
összk.
15%, 30%
L6 és IZ ter.
Budapest, XI., ker. Nevegy u. 29. 1112
1861/2
1 200
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
L6 lakóöv.
Budapest, XI., ker. Rétkerülőu. 33. 1112
1862/2
1 003
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
L6 lakóöv.
Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő1112
1867/3
1 951
telek
Bp. és környéke
összk.
30%
IZ ter.
Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő1112
1867/4
1 662
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
L6 lakóöv.
Budapest, XI., ker. Poprádi út - Lépés u. 1112
1867/6
1 000
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
L6 lakóöv.
Budapest, XI., ker. Rétalja lejtő1112
1867/7
441
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
L6 lakóöv.
Budapest, XI., ker. Rétkerülőút 22. (Libella köz)
1867/9
1 000
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
L6 lakóöv.
Budapest, XI., ker. Bordézsma u. 6. 1112
1862/6
741
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
L6 lakóöv.
Budapest, XI., ker. Bordézsma u. 2. 1112
1865/10
341
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
L6 lakóöv.
Budapest, XI., ker. Bordézsma u. 4. 1111
1863/13
412
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
L6 lakóöv.
Budapest, XI., ker. Nevegy u. 31- Rétkerülőu. 29. 1112
1860/6
515
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
L6 lakóöv.
Budapest, XI., ker. Rétkerülőút 39. 1112
1866/3
1 168
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
L6 lakóöv.
Budapest, XI., ker. Nevegy u. 19. 1112
1866/4
1 185
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
L6 lakóöv.
Halásztelek
032/38
4 746
telek
Bp. és környéke
víz, csat, vill.
35%
VT-3
Halásztelek
2706
1 467
telek
Bp. és környéke
összk.
15%
VT-3
* a Bérbeadható nettó terület megegyezik a bérbeadható bruttó területtel.
9
Hitelállománnyal az Alap nem rendelkezik, így a tő keáttétel 0. (fordulónapi teljes hitelállomány értéke osztva a fordulónapi nettó eszközértékkel.) Az Alapnak 5 db euroban megállapított bérleti szerződése van, azonban a bérleti díjak és a mű ködési költségek is forintban jelennek meg az alap bankszámláján. A bérlők 12,9 MFt óvadékot fizettek be.
VIII. REÁLSZISZTÉMA Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap ingatlanjainak nettó bérleti díj bevétele és jövedelmezősége 2008. november 10-én
I n g a tla n tip u sa B u d a p est és k ö rn yék e la k ó in g a tla n iro d a in g a tla n k e r-i in g a tla n te le k in g a tla n V id é k e g y é b in g a tla n M in d ö s sz e s e n :
n e ttó b é r le ti d íj b e v é te l (F t)*
b é r b e a d o tts á g (% )* *
in g a tla n jö v e d e lm e z ősé g (% )* * *
1 283 626 12 426 571 108 979 085 26 737 900
100 100 100 48
1 ,8 5 % 8 ,4 4 % 1 0 ,4 5 % 4 ,1 3 %
43 200 000 192 627 182
100 70
8 ,9 6 % 8 ,0 6 %
*áfa nélküli bérleti díj **2008.10.31-én érvényben lévőbérleti szerződésállomány szerinti nettó bérbe adott terület osztva a teljes nettó bérbe adható területtel ***a 2008.10.31-én érvényben lévőbérleti szerződésekben rögzített évesített bérleti díj (az euro alapúak a 2008.10.31-i MKB eladási árfolyammal lettek számítva) osztva az ingatlanok nettó eszközértékével
A fenti táblából látszik, hogy a Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alapnál 2008. első10 hónapjában, az átlagos ingatlan jövedelmező ség az összes ingatlanra vetítve 8,06 %. A bérbe adott ingatlanoknál a jövedelem termel ő képességet illető en a jövőre nézve komoly kockázatok vannak a gazdasági környezet miatt. A gazdasági környezet romlása, egy recessziós állapot a bérleti díjakra is negatív hatást gyakorolhat, nehezítheti a bérbe adásokat, bérleti szerző dés felmondásokat eredményezhet. Ebbő l következő en hosszú távú bérleti szerződések megkötésére, illetve szerződés-módosításokra törekszünk, legalább a jelenlegi bérleti díjak megtartása mellett.
10
IX. Az Alap befektetési politikájával, likviditásával kapcsolatos kockázati tényezők Bizonyított tény, hogy ingatlanba fő leg hosszabb távon érdemes befektetni, az ingatlanok alacsonyabb mobilitása és hosszú távú értéknövekedése miatt. Az Alap nagyságánál, tőkeerejénél fogva többféle ingatlanba eszközölhet beruházást. Ennek révén a kockázat mérsékelhető, egy-egy önmagában esetlegesen sikertelennek ítélt befektetés hátrányait kompenzálja a többi tranzakció. Az ingatlanbefektetési alap sajátos tulajdonságokkal rendelkezik, hosszú távú befektetés, az alapban lévőeszközök értékesítése hosszabb idő t vehet igénybe. A pénzpiaci hozamok, kamatlábak hirtelen, ugrásszerű emelkedése rendkívül negatívan befolyásolhatja az alap tőkével való elátottságát. A Reálszisztéma Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap diverzifikált, jól hasznosítható ingatlanportfólióval rendelkezik. Az előzőfejezetekben leírtaknak megfelelően Budapest és Budapest vonzáskörzetébe tartozó ingatlanok képezik a portfóliót 100 %-ban, az ingatlanok 80 %-a jelenleg bérbe adott. Ezen ingatlanok likviditása is sokkal alacsonyabb más befektetési formákénál, azaz nagymértékűtő kekivonásnál csak hosszú időalatt és magasabb tranzakciós költségekkel lehet azokat értékesíteni. Ez az egyik legfontosabb kockázati tényező . Az intenzív tőkekiáramlás a kifizetések, a befektetési jegy visszaváltások felfüggesztését eredményezheti. A rendelkezésre álló likvid eszközök mértékéig a visszaváltások felfüggesztését nem tervezzük. Továbbá mivel a befektetési alapok is ki vannak téve a piac mindenkori változásából eredő kockázatoknak, emiatt a portfólió értékét alapvetően befolyásolhatják a továbbiakban is az ingatlanok értékében bekövetkezőváltozások. A Reálszisztéma NyíltvégűIngatlanbefektetési Alap devizakockázatai kis mértékűek, mivel az alap hitellel, így deviza alapú hitellel sem rendelkezik. Az alapnak – az elő zőekben leírtaknak megfelelően – 5 db euróban megállapított bérleti szerződése van jelenleg. A forint jelenlegi gyengébb árfolyama, illetve esetleges további leértékelődése ezen szerződéseknél a forintban számított bérleti díjak növekedését eredményezi, illetve eredményezheti, ami pozitív hatású. A kockázat itt csupán annyi, hogy ha erőteljes forintleértékelődés következik be, úgy az emelkedő bérleti díjakat a bérlők miként képesek finanszírozni, illetve a bérleti szerződéseket a bérlők fenn kívánják-e tartani. Az Alap portfóliójába kerülőingatlanokat – mint általában minden befektető- elsődlegesen hosszú távú bérbeadásokkal kívántuk, illetve kívánjuk hasznosítani. Az ingatlanbefektetések értéke mind rövid, mind hosszú távon érzékenyen reagálhat a politikai, gazdasági viszonyok változására, amely ciklikusságot, hullámzást okozhat és így már felmerül a jövedelmezőségi kockázat is. A bérbeadások legfontosabb kockázati tényezői a következő k: a.) b.) c.) d.)
A bérbevevőfizető képessége, fizetési kockázatok. A piaci, vagy az átlagot meghaladó nagyságrendű bérleti díjak elérése minimális ügyfélkockázat mellett. A megvásárolt bérbe adandó ingatlanok esetleges átmeneti kihasználatlanságából adódó bevétel kiesés. A portfólióban levőingatlanok esetleges irreális mértékűjárulékos fenntartási és üzemeltetési költségei. 11
Amennyiben a kockázati tényezők valamelyikének bekövetkezése szükségessé teszi az Alapkezelési Szabályzat további módosítását, akkor ezt az Alapkezelőazonnali hatállyal kezdeményezi a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeleténél, melyrő l a befektetőket is tájékoztatja.
X. Alapkezelési szabályzat módosításának kezdeményezése Az Alapkezelőa PSZÁF J-III-200/2008. számú határozatának megfelelően kezdeményezte a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeleténél az Alapkezelési szabályzat módosítását, amely szerint a befektetőáltal bejelentett visszaváltást – összeghatártól függetlenül – a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. tv. 247. § (1) szerint a szándék bejelentésétől számított 90 forgalmazási napra teljesíthesse, amennyiben a likvid eszközei az alapnak a visszaváltásra nem nyújtanak fedezetet. Így a befektető által bejelentett 5.000.000,- Ft alatti visszaváltásokra is a 90 forgalmazási napra történőteljesítés lehető sége lép életbe. Ennek megfelelő en az Alapkezelő– a Forgalmazó útján - a visszaváltást, összeghatártól függetlenül, a hatályos jogszabályban meghatározott – a befektetési jegyek visszaváltására vonatkozó megbízás felvétele és a megbízás elszámolásának értéknapja, vagyis a visszaváltás végrehajtása közötti – időszakon belül az utolsó forgalmazási napon teljesíti. Az Alapkezelőa Felügyelet engedélye nélkül jogosult a visszaváltást az előző ekben meghatározott időszak utolsó forgalmazási napja és a megbízás felvételét követő31. naptári nap között is teljesíteni, de köteles közzétenni és a befektetési jegyek forgalmazójánál hozzáférhető vé tenni az elszámolás értéknapja megváltoztatásáról szóló döntését, legkésőbb 5 nappal a hatályba lépés elő tt. A visszaváltási megbízás 31 naptári napnál korábbi teljesítéséhez a Felügyelet engedélye szükséges. Az Alapkezelőa nettó eszközértéket és az alappal kapcsolatos egyéb hirdetményeket, rendkívüli tájékoztatókat az Alapkezelőés a Forgalmazó honlapján, a www.realszisztema.hu oldalon jelenteti meg.
Budapest, 2008. november 18.
REÁLSZISZTÉMA Befektetési AlapkezelőZrt.
12
