RBT. Advies Haalbaarheid - Tussenstand. 13 augustus Ir. S. Idema Drs. M. van Gerwen

RBT Advies Haalbaarheid - Tussenstand –

13 augustus 2002 Ir. S. Idema Drs. M. van Gerwen

Advanced Decision Systems Menno van Coehoornsingel 16 8011 XA Zwolle Tel.: 038 - 425 43 21 Fax.: 038 - 425 43 28 E-mail: [email protected]

Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente

Adecs bv

2


INHOUDSOPGAVE

INHOUDSOPGAVE ..................................................................................................... 3 BIJLAGEN .................................................................................................................. 3 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

INLEIDING .................................................................................................... 5 Inleiding........................................................................................................... 5 Werkwijze........................................................................................................ 6 Uitgangspunten................................................................................................ 7 Opzet rapportage ............................................................................................. 7

2. THEMA’S HAALBAARH EID ........................................................................... 9 2.1. Natuur en landschap ........................................................................................ 9 2.1.1.Groenstructuur RBT: geleding door groene wiggen. .......................................... 9 2.1.2.Landschappelijke inpassing RBT- Natte doorbraak........................................... 10 2.1.3.Fauna onderzoek............................................................................................ 10 2.2. Waterhuishouding en afstemming natte doorbraak – RBT................................ 11 2.3. Uitgifteprijs in relatie tot kavelgrootte ............................................................. 13 2.4. Verkeer.......................................................................................................... 15 2.5. Gasleidingen .................................................................................................. 17 2.6. Duurzaamheid ................................................................................................ 17 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

FINANCIËLE U ITVOERBAARHEID ............................................................. 19 Stap 1: Resultaten eerste verkenningen ......................................................... 19 Stap 2: Contra-expertise Fakton op uitgangspunten........................................ 19 Stap 3: Economisch scenario .......................................................................... 20 Conclusies ten aanzien van de financiële haalbaarheid .................................... 20

4.

MAATSCHAPPELIJKE HAALBAARHEID ..................................................... 21

5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5.

CONCLUSIES TEN AANZIEN VAN DE HAALBAARHEID ........................... 23 Technische, programmatische en ruimtelijke haalbaarheid .............................. 23 Maatschappelijke haalbaarheid ....................................................................... 23 Financiële haalbaarheid .................................................................................. 23 Inhoudelijke sturingsmogelijkheden................................................................ 24 Conclusies ten aanzien van de haalbaarheid ................................................... 24

6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5.

ADVIES......................................................................................................... 25 Algemeen....................................................................................................... 25 Spoor 1: verdiepingsslag kwaliteit en duurzaamheid ....................................... 25 Spoor 2: Opstellen samenwerkingsovereenkomst ........................................... 26 Besluitvorming tot aan het go/ no go-besluit .................................................. 26 Samenvatting advies aan de stuurgroep:........................................................ 26

BIJLAGEN 1. Organisatieschema 2. Overzicht doelen 3. Stedenbouwkundige ontwerpopgave 4. Uitgevoerde onderzoeken 5. Duurzaamheidsdoelstellingen gemeente Almelo

Adecs bv

3


Adecs bv

4


1.

INLEIDING

1.1.

Inleiding

In opdracht van de stuurgroep RBT is Adecs bv na de zomervakantie van 2001 gestart met het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie RBT. Doel was te komen tot een go/ no go-besluit. De intentie van de betrokken gemeenten (Enschede, Hengelo, Borne en Almelo) en de provincie is te komen tot een samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van verdere plannen voor het RBT. Uiteindelijk willen zij een RBT realiseren. De samenwerkingsovereenkomst moet voor een definitief een go-besluit uitgewerkt zijn. Deze notitie “RBT, advies haalbaarheid, een tussenstand” geeft de huidige stand van zaken weer. Een definitief besluit over go/ no go is nu nog niet aan de orde. In de loop van het proces is gebleken dat een aantal zaken daarvoor gedetailleerdere uitwerking behoeven. Doel van deze notitie is de betrokkenen te informeren over de stand van zaken. Bij haalbaarheid gaat het om drie aspecten van haalbaarheid: - Technische, ruimtelijke en programmatische haalbaarheid; - Financiële haalbaarheid; - Maatschappelijke haalbaarheid. Deze aspecten hangen onderling nauw met elkaar samen. Dit is ook gebleken in de discussies die gevoerd zijn rond de streekplanherziening in het najaar van 2001. De discussies gingen in niet onbelangrijke mate over zaken met een technische en ruimtelijke component: aanwezigheid van Gasunieleidingen, geohydrologie en het eventueel voorkomen van bijzondere diersoorten. Uiteraard speelt dan ook de financiële vertaling van de oplossing van deze vraagstukken een grote rol. Daarom heeft het onderzoek in de haalbaarheidsfase zich vooral gericht op deze technische vraagstukken en de oplossingsmogelijkheden daarvan. Hierbij is de aandacht vooral uitgegaan naar de financiële en de ruimtelijke component ervan. De verkregen informatie is dan ook door de projectleider gebruikt om het ruimtelijk plan op structuurniveau zodanig aan te sturen dat een haalbaar plan ontstaat. Omdat de projectorganisatie hecht aan een goede communicatie met betrokkenen en belanghebbenden is een communicatieplan ontwikkeld. De communicatie moet bijdragen aan een zorgvuldige besluitvorming over het RBT en bijdragen aan het maatschappelijk draagvlak. Deze notitie is het advies van de projectgroep aan de stuurgroep RBT en gaat in op de discussiepunten die van invloed zijn op de haalbaarheid.

Adecs bv

5


1.2. Werkwijze Voor uitvoering van de haalbaarheidsstudie is gekozen voor de zogenaamde doelverwerkingsmethode. Kern van dit proces is dat alle betrokkenen vanuit hun eigen discipline doelen formuleren. In dit geval waren betrokken ambtenaren van verschillende disciplines van de vier gemeenten en de provincie, bestuurders van de betreffende partijen en vertegenwoordigers van het waterschap Regge en Dinkel. Hiertoe is overleg met hen gevoerd (individueel en in werkgroepverband). De doelen zijn regelmatig in overleggroepen besproken en naar aanleiding van opmerkingen, aanvullende inzichten en onderzoek geactualiseerd. Deze doelen vormen de input voor de exploitatie en de basis voor eventueel te maken keuzes. Bij deze werkwijze is voor iedereen inzichtelijk wat de gevolgen van vasthouden aan een doel is voor andere doelen en voor de exploitatie. De gevolgde werkwijze is weergegeven in onderstaande figuur. Het organisatieschema voor deze fase is weergegeven in bijlage 1.

Participanten

doelen omgevingskenmerken

doelen <=> middelen

Specificatie van de doelen

randvoorwaarden criteria

Afwegingsmodel

zoekproces

Optimalisatie

acceptabel voor iedereen

Optimale oplossing

Planteam

Plan

Doelverwerking Aanvullende onderzoeken zijn uitgevoerd voor: Programmering; Waterhuishouding en riolering; Verkeer; Omleggen Gasunieleidingen; Fauna. Uiteindelijk doel van deze werkwijze is te komen tot een zo optimaal mogelijke oplossing die breed gedragen wordt. Adecs bv

6


De resultaten van de doelverwerking zijn weergegeven in het doelenboek. Dit boek vormt het uitgangspunt voor de verdere planvorming.

1.3. Uitgangspunten Als randvoorwaarden voor het haalbaarheidsonderzoek heeft de stuurgroep in haar programma van eisen vastgelegd: Netto uitgeefbaar bedrijventerrein van 130 hectare, gebaseerd op bruto 180 hectare (ongeveer 70% uitgeefbaar). Terreincoëfficiënt van minimaal 20 arbeidsplaatsen en maximaal 50 arbeidsplaatsen per hectare uitgeefbaar. Kavels groter dan 2 ha voor segment Transport en Distributie, groter dan 5 hectare voor segment Productie. Uitgifte : eerste fase van 65 hectare voor de eerste tien jaar, met een tweede fase van nogmaals 65 hectare voor de tien jaar daarna. Het RBT moet waar mogelijk een duurzaam karakter hebben. In het statenbesluit ten behoeve van de streekplanwijziging is als locatie voor het RBT een terrein ten zuiden van Almelo opgenomen.

1.4. Opzet rapportage Na -

deze inleiding gaat deze rapportage in op: De verschillende thema’s die nader onderzocht zijn (hoofdstuk 2); Financiële uitvoerbaarheid (hoofdstuk 3); De maatschappelijke haalbaarheid (hoofdstuk 4); Conclusies ten aanzien van de haalbaarheid (hoofstuk 5); Het advies van de projectgroep aan de stuurgroep (hoofdstuk 6).

Adecs bv

7


Adecs bv

8


2. THEMA’S HAALBAARHEID

Per thema wordt beschreven wat de belangrijkste doelen zijn voor het betreffende thema (gebaseerd op het doelenboek, overzicht van doelen is in bijlage 2 opgenomen). Indien nodig volgt een korte toelichting op de resultaten van het aanvullende onderzoek dat is uitgevoerd. Daarna zal onder het kopje “discussie en keuzemogelijkheden” aandacht zijn voor discussiepunten en keuzemogelijkheden. Per thema is tenslotte de conclusie weergegeven en is aangegeven of vervolgonderzoek nodig is. In dit hoofdstuk komen alleen die thema’s aan de orde die naar verwachting invloed hebben op de haalbaarheid. De meeste van deze thema’s zijn eerder ook al aan de orde geweest bij vaststelling van de streekplanherziening. Het gaat om de volgende thema’s: 1. Natuur en landschap (groenstructuur, landschappelijke inpassing en natuurwaarden); 2. Waterhuishouding en afstemming met de natte doorbraak; 3. Uitgifteprijs in relatie tot kavelgrootte; 4. Verkeer; 5. Gasleidingen ; 6. Duurzaamheid.

2.1. Natuur en landschap 2.1.1. Groenstructuur RBT: geleding door groene wiggen. Doel De belangrijkste doelen voor wat betreft de groenstructuur zijn een goede landschappelijke inpassing en zoveel mogelijk handhaven van cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Een goede landschappelijke inpassing bestaat er uit dat het historisch gegroeide patroon (Wolberslanden en Pastoor Ossestraat) met daartussen drie afzonderlijke deelgebieden herkenbaar blijven. Dit houdt in dat een groene geleding noodzakelijk is. Bovendien moet het terrein een substantiële groenstructuur krijgen. Waar natuurwaarden verloren gaan is compensatie volgens wettelijke richtlijnen noodzakelijk. Discussie en keuzemogelijkheden Geleding van het terrein is gezien de omvang van het terrein noodzakelijk en staat niet ter discussie. Dat het streven er op gericht is zo mogelijk cultuurhistorische waarden in te passen, staat ook niet ter discussie. De vorm en omvang van de geleding en de groenstructuur staan wel ter discussie. De discussie spitst zich met name toe op de groenwiggen. De stedenbouwkundige visie gaat uit van groenwiggen met een flinke maat (de maximale groenwiggen met een omvang van 26,5 hectare) waarbinnen de cultuurhistorische waarden een plek krijgen. Vanuit de stedenbouwkundige discipline is ook een minimummaat aangegeven (16,5 hectare) waarbinnen een deel van de cultuurhistorische waarden gespaard kan blijven. Conclusies voor de haalbaarheid In de werkgroep ruimtelijk ontwerp en exploitatie en de projectgroep is vastgelegd dat een groene geleding noodzakelijk is. Verder is afgesproken dat de vorm en maat nu niet vastgelegd worden. De kwaliteit wordt vastgelegd, de kwantiteit nog niet. Dit is onderwerp voor nader onderzoek. In overleg met de stedenbouwkundige van de gemeente Almelo en het waterschap zal de projectgroep een ontwerpopgave formuleren voor een stedenbouwkundig ontwerp voor het totale terrein. De groenstructuur inclusief natte doorbraak krijgen hierin uitdrukkelijk aandacht. Daarnaast is in de ontwerpopgave het streven om zoveel mogelijk cultuurhistorische waarden te bewaren vastgelegd. Adecs bv

9


Nader onderzoek Om te komen tot een definitievere vorm en maat van de groene geleding is uitwerking van de groenstructuur in een stedenbouwkundige ontwerpopgave nodig. De groene geleding zal in relatie met de natte doorbraak beschouwd worden. De formulering van de stedenbouwkundige ontwerpopgave is als bijlage toegevoegd (zie bijlage 3). 2.1.2. Landschappelijke inpassing RBT- Natte doorbraak Doel Goede landschappelijke inpassing, waarbij de verstorende invloed van het RBT op het natuursysteem van de natte doorbraak zo gering mogelijk moet zijn, en waarbij de ecologische functie van de natte doorbraak niet in het geding is. Resultaten onderzoek Visie op de afstemming van de natte doorbraak met het RBT is meegenomen in het onderzoek dat Arcadis heeft uitgevoerd (waterhuishouding en afstemming RBT - natte doorbraak, zie bijlage 4 uitgevoerde onderzoeken). Een uitgebreidere beschrijving van de resultaten en conclusies van het onderzoek, discussiepunten en conclusies ten aanzien van de haalbaarheid is terug te vinden in de paragraaf “waterhuishouding” (paragraaf 2.2). 2.1.3. Fauna onderzoek Doel Bestaande natuurwaarden moeten zo veel mogelijk gehandhaafd blijven. Indien natuurwaarden verloren gaan, is compensatie volgens wettelijke richtlijnen noodzakelijk. Van belang zijn met name de soorten die vallen onder de Habitatrichtlijn. Resultaten onderzoek Als aanvulling op gegevens uit het locatieMER (en de aanvulling daarop) heeft Bureau Waardenburg in het najaar van 2001 en in april 2002 in het plangebied nadere faunainventarisaties uitgevoerd. De meervleermuis en de kamsalamander zijn niet aangetroffen in het gebied. De meervleermuis is wel in de omgeving van het plangebied aangetroffen. Wel zijn in het plangebied zijn aangetroffen de egel, dwergvleermuizen en bruine kikkers. Deze soorten komen in Twente vrij algemeen voor. De dwergvleermuis is alleen jagend boven het gebied aangetroffen. Er lijken volgens het onderzoek geen verblijfplaatsen aanwezig. Aanbevolen wordt om eventueel te verwijderen gebouwen vooraf te controleren op verblijfplaatsen van vleermuizen. Egel, dwergvleermuizen en bruine kikkers zijn beschermd op grond van de Flora- en faunawet (evenals wezel en bermpjes waarvan eerder al aangegeven was dat die aan de rand van het gebied voorkomen). Dwergvleermuizen en bruine kikkers zijn ook nog Europees beschermd (bijlage 4 respectievelijk 5 van de Habitatrichtlijn). Voor de aangetroffen soorten zal ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet aangevraagd moeten worden. In deze aanvraag beoordeelt het ministerie in hoeverre er een bevredigende oplossing bestaat en of er in het kader van de aangegeven belangen geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort zodanig dat zij in het gebied niet meer kunnen voortbestaan. Het onttrekken van een gebied aan de natuur en de exploitatie kan aan beheersmaatregelen onderworpen worden. Wanneer voorafgaand aan de ingreep compenserende maatregelen getroffen worden (graven nieuwe poelen) is in dit geval voldaan aan dit vereiste.

Adecs bv

10


Conclusies voor de haalbaarheid De resultaten van nader onderzoek van Bureau Waardenburg bevestigen eerdere uitspraken in het kader van het locatieMER en de streekplanherziening dat faunawaarden geen aanleiding vormen om van een RBT op de geplande locatie af te zien. Voor de realisering van het RBT lijken er voldoende mogelijkheden voor compensatie, met name in de natte doorbraak. In het kader van de Flora- en faunawet zal een ontheffing worden aangevraagd. Bij het verlenen hiervan kunnen zo nodig voorwaarden worden gesteld. Dit betekent dat het voorkomen van deze soorten naar verwachting geen belemmering oplevert voor realisering van het bedrijventerrein en er geen financiële consequenties zijn.

2.2. Waterhuishouding en afstemming natte doorbraak – RBT Doel Nieuwe ontwikkelingen zo veel mogelijk aansluiten bij het natuurlijk watersysteem; Waterkwaliteit mag niet achteruitgaan; Schoon (dak)water zo veel mogelijk in het gebied vasthouden. Regenwater moet via een verbeterd gescheiden stelsel afgevoerd worden; Er moet voldoende berging gerealiseerd worden; Zo min mogelijk verstoring van het natuursysteem van de natte doorbraak. Resultaten onderzoek Door Arcadis is een onderzoek uitgevoerd naar de waterhuishouding op het RBT in relatie tot de natte doorbraak. In dit onderzoek zijn ook de ecologische en landschappelijke aspecten beschouwd. Het onderzoek is begeleid door de werkgroep civiele techniek, waarin naast de extern adviseur en deskundigen van de gemeente Almelo ook het Waterschap Regge en Dinkel is vertegenwoordigd. Naast een kwantitatieve doorrekening van de waterhuishouding en riolering wordt in het rapport uitgebreid aandacht besteed aan de kwalitatieve aspecten met betrekking tot ecologie en landschap. Voor het rioleringssysteem wordt uitgegaan van een verbeterd gescheiden stelsel. Hiervan is ook een kostencalculatie opgesteld. Voor de waterhuishouding zijn twee varianten doorgerekend: De zgn. infiltratievariant en de oppervlaktewatervariant. De eerste variant gaat ervan uit dat het (schone) dakwater zoveel mogelijk in de bodem wordt geïnfiltreerd. De bijbehorende infiltratievoorzieningen komen niet ten laste van de grondexploitatie, maar zijn onderdeel van de bouwkosten en zijn te beschouwen als gedeeltelijke vervanging van de kosten voor terreinriolering. Voordeel van de infiltratievariant is dat dit vanuit de doelstelling het grondwatersysteem zo min mogelijk te verstoren de meest duurzame variant is. Bovendien is het mogelijk meer grond uit te geven aangezien er geen of weinig ruimte nodig is voor watergangen. Op deze wijze wordt ook het doel intensief ruimtegebruik gediend. Voordeel van de open watervariant is dat betere controle mogelijk is op verkeerde aansluitingen mogelijke bodemverontreinigingen. In de exploitatieberekeningen zijn beide varianten meegenomen. Ongeacht de variant die gekozen wordt: er is altijd behoefte aan retentievijvers. De vorm van het terrein is zodanig dat deze uitstekend in de zone langs de A35 en in een zone langs de natte doorbraak gesitueerd kunnen worden. De overstorten naar de retentie in de natte doorbraak zullen dan wel voorzien moeten worden van slibvangers.

Adecs bv

11


Arcadis komt tot de volgende aanbevelingen: Water 1. Als gekozen wordt voor een infiltratie op eigen terrein is het aan te bevelen de mogelijkheden en beperkingen van een dergelijk systeem goed te communiceren met de toekomstige gebruikers (inclusief de kostenconsequenties). 2. Werking van een infiltratiesysteem is alleen gewaarborgd als de bodemopbouw onder de voorzieningen voor voldoende infiltratiecapaciteit zorgt. Aanbevolen wordt de aanleg van het systeem te plannen na de bouwrijpfase en voor de bouw van de bedrijfspanden. 3. Dubbel ruimtegebruik van de bermsloot langs de A35 moet afgestemd worden met RWS. 4. De keuze tussen verschillende varianten is in deze fase nog niet gemaakt. Aanbevolen wordt de achtergrond van en de samenhang tussen de verschillende wateronderdelen te betrekken in de keuze. De hoogtematen en dimensies van de verschillende onderdelen vormen namelijk een afgestemd geheel. Ecologisch functioneren 1. Een ecologische toets is bij de nadere uitwerking van het RBT en de Doorbraak noodzakelijk. 2. De exacte ligging van de 46,5 ha voor de Doorbraak dient in een latere planfase vastgelegd te worden: • Als duidelijk is waar op grond van waterretentie wensen vanuit het RBT liggen; • Als duidelijk is waar mogelijkheden liggen voor grondverwerving; • Als duidelijk is waar de groenstructuur van het RBT komt te liggen zodat integrale planning mogelijk is. 3. De aanleg van een wal biedt mogelijkheden voor bijvoorbeeld oeverzwaluwen, muurvegetaties, etc. 4. De wal is belangrijk voor het ecologisch functioneren aangezien deze een groot deel van geluid en licht uit het RBT tegenhoudt. Landschappelijke inpassing 1. De ruimte voor de groenstructuur van het RBT en de Doorbraak als geheel inrichten met daarin een zonering van functies. De Doorbraakzone kent een ecologische zone en een bufferzone waar water en recreatieve functies mogelijk zijn. 2. Een wal als nieuw ruimtelijk element biedt mogelijkheden om: • Het ecologisch functioneren van de Doorbraak te waarborgen (minimale lichtinval en geluidbelasting); • Hoogwaardige ruimtelijke (beeld)kwaliteit in de bufferzone te creëren voor de gebruikers van het buitengebied en de bewoners van Bornerbroek; • Recreatieve functies voor de gebruikers van het bedrijventerrein alsmede dagrecreanten te realiseren. 3. Aan de landschappelijke inpassing van het RBT zijn kosten verbonden. Deze kosten dienen in beeld gebracht te worden. Discussie en keuzemogelijkheden Op grond van de rapportage van Arcadis kan geconcludeerd worden dat er ten aanzien van de omstandigheden van bodem en water er geen technische belemmeringen aanwezig zijn die het geschikt maken van het gebied voor bedrijventerrein in de weg staan. Integendeel zelfs: er kan sprake zijn van een efficiënt waterhuishoudkundig systeem en rioolstelsel. Indien gekozen wordt voor de infiltratievariant zijn er nauwelijks open watergangen in het bedrijventerrein zelf aanwezig. Kostentechnisch is dit ook interessant. Bovendien kan de infiltratievariant als het meest milieuvriendelijke alternatief gezien worden als het om de waterhuishouding gaat (benaderd de huidige situatie het beste). Het aspect van de controleerbaarheid op foutieve aansluitingen is t.o.v. open watergangen uiteraard minder. Aan de andere kant mag van de bedrijven zelf ook een verantwoordelijkheid verlangd worden. En als er Adecs bv

12


dan toch foutief wordt aangesloten ondervinden ze daarvan zelf de gevolgen, de infiltratievoorzieningen worden immers op eigen terrein gerealiseerd. Zowel vanuit ecologie als landschap wordt een sterk pleidooi voor de wal als scheidend element gehouden. Hoewel dit zeker een interessante mogelijkheid is, die ook nastrevenswaardig is, moet toch het volgende bedacht worden: Het is sterk afhankelijk van de grondbalans van het totale terrein of dit een financieel behapbare variant is of niet. Voor een dergelijke constructie is zeer veel grond nodig. De praktijk is nu eenmaal dat als men in een project grond tekort komt dan is het kostbaar om het van elders aan te voeren, heeft men grond over dan is het kostbaar om het af te voeren. Het is dus duidelijk dat een gesloten grondbalans ideaal is. Welnu, het is nog niet helemaal duidelijk hoe dat hier uiteindelijk gaat uitpakken. Hierbij moet ook gedacht worden aan de werkzaamheden die RWS straks uit moet voeren met de doortrekking van de A35. Qua grondbalans problematiek kan het interessant zijn op dit punt samen te werken. Daarom wordt voorgesteld de door Arcadis gedane voorstellen als interessante bouwstenen te zien voor de verdere uitwerking van de plannen maar daar nu nog geen bindende uitspraken over te doen. Conclusies voor de haalbaarheid Het plan is wat betreft het onderdeel waterhuishouding en riolering en afstemming RBT – natte doorbraak goed uitvoerbaar en voldoet aan de gestelde doelen. De infiltratievariant heeft vanuit de gestelde doelen gezien de voorkeur. Voor de stedenbouwkundige ontwerpopgave waarin ook de natte doorbraak betrokken wordt (zie bijlage 3) vormt het ecologisch functioneren van de natte doorbraak uitgangspunt. Of het realiseren van een wal als scheidend element financieel haalbaar is zal nog moeten blijken. Nader onderzoek 1. Bij de verdere planuitwerking de optie van de wal als scheidend element nader bestuderen; 2. Op het gebied van uitvoering van civieltechnische werken samenwerkingsmogelijkheden met RWS onderzoeken; 3. Ditzelfde geldt t.a.v. het Waterschap Regge en Dinkel. Zowel als het gaat om de natte doorbraak als om de overige uitwerking van plannen.

2.3. Uitgifteprijs in relatie tot kavelgrootte Doel Als doel voor de uitgifteprijzen is geformuleerd het hanteren van een marktconforme uitgifteprijs. Voor wat betreft kavelomvang geldt dat het RBT moet voorzien in de behoefte aan bedrijventerreinen waarvoor in de gemeenten zelf onvoldoende ruimte is, dan wel waarvoor geen ruimte kan worden gecreëerd. Het terrein is volgens het programma van eisen bedoeld voor bedrijven in het segment Transport en distributie met een minimale kavelomvang van 2 hectare, en bedrijven in het segment Productie met een minimale kavelomvang van 5 hectare. Resultaten onderzoek Het programmeringsonderzoek, uitgevoerd door Buck Consultants International (BCI), bevestigt de ruimtebehoefte zoals opgenomen in het programma van eisen. Het stelt wel de minimum kavelomvang en de handhaafbaarheid van het maximale aantal werknemers per hectare ter discussie. Voor wat betreft de kavelomvang adviseert Buck de minimale kavelomvang voor productiebedrijven terug te brengen naar 2 hectare. Het onderzoek geeft verder aan dat een prijs van 175 voor binnenlocaties tot 250 gulden voor zichtlocaties tot de mogelijkheden behoort. Uit een bespreking met marktpartijen komt ook naar voren dat dit onder voorwaarden tot de mogelijkheden behoort. Adecs bv

13


Als voorwaarden gelden daarbij: garanderen toekomstwaarde, vorm te geven met name door een goed beeldkwaliteitsplan en vorm te geven goed beheer ook in de toekomst. Discussie en keuzemogelijkheden De planeconomen van de deelnemende gemeenten en provincie hebben aangegeven dat voor deze regio, bij de gewenste segmentering en de kavelgrootte conform het programma van eisen een prijs van 130 gulden (binnenlocaties) tot 160 gulden (zichtlocatie) het maximaal haalbare is. Voor kavels groter dan 5 ha zijn naar de mening van de planeconomen de maximaal haalbare prijzen zoals die in het rapport van Buck zijn aangegeven niet realistisch. Bij aanpassing van de kavelgrootte (van minimaal 5 hectare naar minimaal 2 hectare) en voldoen aan de voorwaarden zoals hiervoor geformuleerd, kan een hogere prijs gehanteerd worden. Zij stellen nadrukkelijk dat afspraken over grond- en grondprijsbeleid op regionaal niveau voorwaarde zijn. Er zijn meerdere redenen om de ondergrens van de minimale kavelomvang niet bij 5 ha maar bij 2 ha te leggen: 1. Vanuit duurzaamheid: Bij het hanteren van een minimale omvang van 5 hectare is het risico dat de ruimte extensief gebruikt wordt naar verwachting groter dan bij kleinere kavels. Om intensief ruimtegebruik te stimuleren ligt het voor de hand om voor productiebedrijven de minimale kavelomvang naar 2 hectare terug te brengen. 2. Een ondergrens van 5 ha betekent dat productiebedrijven die een kavel van tussen de 2 en 5 ha nodig hebben nauwelijks in de regio bediend kunnen worden, aangezien deze kavels op andere bedrijventerreinen nauwelijks voorradig zijn. 3. In het advies geeft BCI aan dat zij incidenteel vraag voorziet als de ondergrens van 5 ha wordt gehanteerd. Dit verhoogt dus het risico van fluctuaties in de afzet. 4. De opvatting van de planeconomen dat de gemiddelde opbrengst lager zal zijn bij kavels met een minimale omvang van 5 ha. Consequentie van het verkleinen van de kavelomvang van 5 naar 2 ha zijn is de verwachting dat de grond op het RBT sneller dan de voorziene 20 jaar uitgegeven zal zijn. Overigens zal ook als de minimale kavelgrootte van 5 naar 2 hectare gebracht wordt er in vergelijking met bedrijventerreinen elders in Twente en Overijssel nog steeds sprake zijn van een grootschalig bedrijventerrein. Conclusies voor de haalbaarheid Het programmeringsonderzoek bevestigt de ruimtebehoefte uit het programma van eisen. Er zijn goede argumenten aanwezig om de ondergrens van de kavelomvang voor productiebedrijven te verlagen naar 2 ha. en het PVE op dit punt aan te passen. Aan de doelen voor het RBT wordt dan nog steeds voldaan. We gaat immers nog steeds om een grootschalig bedrijventerrein. In de eerste berekeningen voor de exploitatie is uitgegaan van een variant conform het programma van eisen met een prijspeil van 130 tot 160 gulden. Inmiddels is in de stuurgroep en projectgroep gezien bovenstaande argumenten besloten dat uitgangspunt voor verdere berekeningen een minimale kavelomvang voor productiebedrijven van 2 hectare in plaats van 5 ha moet zijn, met de daarbij behorende uitgifteprijzen van 175 tot 250 gulden. Nader onderzoek Het vormgeven aan regionale afstemming over grond- en grondprijsbeleid is een taak voor het Programmeringsoverleg. Vanuit de organisatie van het RBT zal bij het PO aangedrongen worden op het opstellen van een regionaal beleid. De deelnemende gemeenten (netwerkstad) overwegen nadere afstemming met betrekking tot gronduitgifte en grondprijzen. Adecs bv

14


2.4. Verkeer Doel De doelen voor verkeer vallen in drie groepen uiteen: 1. Ontsluiting van het RBT: er moet sprake zijn van een goede ontsluiting en een goede en verkeersveilige verkeersafwikkeling op de A35. Bereikbaarheid voor externe hulpdiensten (een ontsluiting in geval van calamiteiten) is hierbij van belang. 2. Effect op de omliggende wegen: de verkeersbelasting op de bestaande wegen door het plangebied mag niet vergroot worden (voorkomen van sluipverkeer via Bornerbroek) en problemen op wegen buiten het plangebied die het gevolg zijn van het RBT moeten opgelost worden. 3. Een multimodale ontsluiting moet worden gerealiseerd. Resultaten onderzoek Over de toegankelijkheid in verband met calamiteiten en het voorkomen van sluipverkeer is overeenstemming. De ontsluiting van het RBT zal verder via de Henriëtte Roland Holstlaan (HRH-laan) en de A35 afgewikkeld worden. Door Bureau Goudappel Coffeng is nader onderzoek gedaan naar de betekenis hiervan voor het Almelose, het regionale en het rijkswegennet. Uitgangspunt is dat de ontsluiting voor doorgaand verkeer vanuit Bornerbroek losgekoppeld wordt van de ontsluiting van het RBT. De Pastoor Ossestraat zal alleen in geval van calamiteiten toegankelijk zijn. In het verkeerskundig onderzoek heeft Bureau Goudappel Coffeng (BGC) de toekomstige verkeersbelasting op het Almelose, het regionale en het rijkswegennet verkend voor het jaar 2020 (het basisjaar is 1995). In 2020 worden twee situaties met elkaar vergeleken: de zogenaamde autonome ontwikkeling (zonder RBT) en de ontwikkeling met een RBT op de locatie Almelo Zuid. De groei van het verkeer in de periode 1995-2020 wordt veroorzaakt door een tweetal factoren: 1. De interne groei van het gebruik (ten gevolge van stijging welvaart); 2. De externe groei (ten gevolge van economische groei); 3. De toename van het aantal inwoners en het aantal arbeidsplaatsen. In deze periode is voor Almelo en omgeving met name de derde factor van belang: in de onderzochte periode wordt een groei van het aantal inwoners voorzien van 25 % en een groei van het aantal arbeidsplaatsen met 30 %. Uit de prognoses blijkt vervolgens dat de toename van het autoverkeer in de avondspits zowel bij een situatie zonder RBT als in een situatie met RBT op de HRH laan in Almelo tot overbelasting leidt. Met een RBT zal het probleem zich uiteraard eerder voordoen dan zonder RBT. BGC verkent in de studie de fysieke maatregelen die nodig zijn om het verkeer op de HRH-laan nog af te kunnen wikkelen. BGC komt daarbij tot de conclusie dat hoewel er fysieke maatregelen te bedenken zijn, deze van een omvang zijn die voor een stad als Almelo buiten proportie is. Gesteld wordt dat het aanbeveling verdient om naar oplossingen op structuurniveau te kijken. Het centrale probleem is namelijk dat in de situatie met de doorgetrokken A35 de HRH-laan de centrale toegang is tot de stad Almelo en de omgeving ten noordoosten van Almelo. Discussie en keuzemogelijkheden De centrale vraag die in dit kader beantwoord moet worden is deze: zijn de bevindingen uit de verkeersstudie van een zodanig gewicht dat de vraag naar de technische haalbaarheid van het RBT op de locatie Almelo-Zuid negatief beantwoord moet worden. Adecs bv

15


Onderstaand een aantal overwegingen: 1. De periode die in beschouwing wordt genomen is lang. Er is derhalve geen zekerheid te geven of alle ontwikkelingen op het gebied van woningbouw, werkgelegenheid en infrastructuur zich ook feitelijk voor zullen doen en als ze zich voordoen of ze het verwachte effect op de verkeersproductie zullen hebben. In deze periode kan er wel monitoring plaatsvinden, ook op het gebied van de verkeersproductie. 2. De grootste infrastructurele ingreep in deze periode is de doortrekking van de A35 in westelijke richting naar Wierden in een autosnelweg-uitvoering (2*2 rijstroken). Deze zal gerealiseerd worden van 2005 tot 2008.De effecten van de openstelling op het Almelose wegennet kunnen in 2009/ 2010 goed gemeten worden. 3. Indien het verkeer op de HRH-laan in de avondspits in 2020 beschouwd wordt dan blijkt ca 10 % veroorzaakt te worden door het RBT. Dat is in dezelfde grootteorde als de foutenmarge in de voorspelling van het totale verkeer op de HRH-laan in 2020. 4. In een verkeersrekenmodel kunnen technische ontwikkelingen op het gebied van voertuigtechniek, navigatie, wel of niet in combinatie met verkeersregeltechniek, tussen nu en 2020 niet meegenomen worden. Het is goed mogelijk dat dit tot andere inzichten t.a.v. verwerkingscapaciteit van het verkeerssysteem zal leiden. 5. De verwachte verkeersproblematiek is onderdeel van een structureel regionaal probleem met betrekking tot de verkeersafwikkeling in de gehele netwerkstad (en niet alleen van het RBT) en moet als zodanig regionaal opgepakt worden. Een nader onderzoek op regionaal, in casu op het niveau van de netwerkstad is daarom op zijn plaats. Conclusies voor de haalbaarheid Kijkend naar de gestelde doelen is aan een aantal doelen voldaan. Er zijn mogelijkheden voor een acceptabele ontsluiting en verkeersafwikkeling op de A35 is mogelijk. Extra kosten voor aanpassingen van het viaduct, open afritten zijn in de exploitatie meegenomen. De wegen door het plangebied worden losgekoppeld van het ontsluitingssysteem van het RBT zodat de belasting op die wegen niet toeneemt. In geval van calamiteiten is de Pastor Ossestraat toegankelijk. Ruimtelijk gezien is de mogelijkheid voor het realiseren van een loswal voor goederenvervoer over water mogelijk. Een spooraansluiting lijkt op het moment niet aan de orde gezien de afstand tot het bestaande spoor. Dit neemt niet weg dat in de ontsluiting van het RBT rekening moet worden gehouden met openbaar vervoer per bus. Knelpunt dat uit het onderzoek naar voren komt is met name de verkeersafwikkeling op het onderliggend wegennet en dan met name de HRH-laan. Dit betekent dat op het moment niet voldaan is aan het doel dat knelpunten op wegen buiten het plangebied als gevolg van het bedrijventerrein opgelost moeten zijn. Op grond van de bevindingen van BGC en op grond van bovenstaande overwegingen is de projectgroep RBT tot de volgende conclusies gekomen: 1. Het RBT draagt maar voor een beperkt deel bij aan een problematische verkeersafwikkeling op de HRH-laan in 2020. 2. Een oplossing voor dit probleem zal op regionaal niveau gevonden moeten worden. Het advies is dan ook om op het niveau van de netwerkstad een verkeersrekenmodel te ontwikkelen. 3. De periode tot 2020 is lang genoeg om tussentijds eventuele structurele aanpassingen aan het verkeerssysteem door te voeren. Hetzij op lokaal, hetzij op regionaal niveau. 4. Zet een monitoringsysteem op t.a.v. de ruimtelijke ontwikkelingen en het effect ervan op het verkeerssysteem. 5. Hou met het viaduct in de A35 ter plaatse van de HRH-laan rekening met een toekomstige verbreding van de HRH-laan. Neem de meerkosten hiervan op in de exploitatie van het RBT. Adecs bv

16


Bovenstaande conclusies leiden tot de eindconclusie voor de haalbaarheid op dit moment dat de vraag naar de technische haalbaarheid voor wat betreft verkeer niet negatief beantwoord hoeft te worden. Daarom is nader onderzoek noodzakelijk waarbij oplossingsrichtingen voor de verkeerssituatie op structureel niveau verkend worden. Dit valt niet onder de verantwoordelijkheid van de projectorganisatie voor het RBT, maar is een taak van de netwerkstad. In de exploitatie zijn kosten opgenomen die rechtstreeks aan het RBT zijn toe te rekenen: verbreding viaduct A35, voorziening Pastoor Ossestraat voor ongelijkvloerse kruising en verkeersregelinstallatie. Daarnaast is een bedrag opgenomen voor bovenwijkse voorzieningen (storting in het fonds omslagwerken) Nader onderzoek Voor wat betreft de ontsluiting is, op een ander niveau dan dat van het RBT, een nadere verkenning van realiseerbare oplossingsrichtingen op structureel niveau nodig.

2.5. Gasleidingen Doel Er dient rekening gehouden worden met drie gasleidingen die door het gebied lopen. Gezien het ruimtebeslag in verband met veiligheidszones (130 meter breed voor de hoofdtransportleiding) lijkt verlegging van de leidingen naar een zone langs de A35 zinvol. Resultaten onderzoek Onderzoek van de Gasunie heeft de kosten in beeld gebracht voor verlegging van de drie gasleidingen die door het gebied lopen. Deze kosten zijn in de exploitatie meegenomen. Er zijn goede mogelijkheden voor het vinden van een tracé in de nabijheid van de nieuw aan te leggen A35, zonder dat dit ten koste hoeft te gaan van de hoeveelheid uitgeefbare grond op het RBT Conclusie voor de haalbaarheid Verlegging van de hoofdtransportleiding en andere leidingen in het gebied is mogelijk. De kosten voor verlegging van de leidingen zijn in de exploitatie van het RBT meegenomen. Nader onderzoek Afstemming met Rijkswaterstaat is noodzakelijk voor bepaling van het definitieve tracé. Dit is ook nodig met het oog op de uitvoeringsplanning.

2.6. Duurzaamheid Doelen Zoals eerder aangegeven is het doel om een duurzaam bedrijventerrein te realiseren. Duurzaamheid is als thema is het doelenboek verder gespecificeerd (zie bijlage 2). Ten aanzien van de thema’s water, groen en ruimtegebruik geldt dat duurzaamheidsaspecten daar integraal meegenomen zijn. De meeste doelen die onder de kop duurzaamheid in het doelenboek een plaats hebben gekregen hebben geen gevolgen voor de haalbaarheid maar zijn wel belangrijk voor het vervolgtraject en gelden voor de verdere planvorming als uitgangspunt. Het gaat daarbij onder andere om doelen ten aanzien van duurzame inrichting, duurzaam energiegebruik, clustering van activiteiten en parkmanagement.

Adecs bv

17


Resultaten onderzoek Dhr. K-E Bugge van Saxion Hogeschool IJselland heeft een duurzaamheidstoets op het doelenboek uitgevoerd. Zijn conclusie is dat duurzaamheid voldoende aandacht krijgt, maar dat het risico bestaat dat de doelen in een later stadium niet gehaald worden omdat er geen harde grenzen/ randvoorwaarden zijn vastgesteld. Naast bovengenoemd onderzoek zijn geluidsberekeningen uitgevoerd om te bepalen of plaatsing van windmolens op het RBT mogelijk is. In eerste instantie lijkt de geluidproductie van de molens een belemmering. Conclusies voor de haalbaarheid In het vervolgtraject zal duurzaamheid steeds een aandachtspunt blijven. Nu, in het kader van deze tussenrapportage, is een verder uitwerking nog niet aan de orde. Veel van deze aspecten moeten een plaats krijgen in bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan, beheerkwaliteitsplan en duurzaamheidsplan. Nader onderzoek naar de mogelijkheid voor plaatsing van windmolens op het RBT moet uitgevoerd worden. Uit eerste verkenningen blijken er met name problemen te zijn vanwege de benodigde geluidruimte voor windmolens. De gemeente Almelo heeft duurzaamheidsdoelstellingen voor ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen vastgesteld. Deze worden als uitgangspunt voor de verder planvorming meegenomen (zie bijlage 5). Nader onderzoek De mogelijkheid voor realisering van windmolens wordt opengehouden. Of plaatsing ook daadwerkelijk mogelijk is moet uit nader onderzoek blijken. Met name zal de regelgeving over hoe om te gaan met geluid van windmolens in geluidsberekeningen bepalend zijn.

Adecs bv

18


3. FINANCIËLE UITVOERBAARHEID

Op basis van de doeluitspraken uit het doelenboek RBT en het Programma van Eisen van juni 2001 is globaal gerekend aan de haalbaarheid van de exploitatie van het RBT terrein. Dit proces is begeleid door de werkgroep exploitatie. De exploitatie wordt als financieel haalbaar beschouwd als de netto contante waarde per 1-1-2002 minimaal nul is. Op de uitgangspunten van de exploitatie is een contra-expertise uitgevoerd door Fakton. Daarnaast heeft Fakton de economische gevoeligheid in beeld gebracht. Zij hebben een scenario bekeken waarbij sprake is van economische recessie in de komende jaren.

3.1. Stap 1: Resultaten eerste verkenningen De eerste berekeningen opgesteld door de werkgroep exploitatie op basis van het oorspronkelijke programma van eisen (kavels voor productiebedrijven van minimaal 5 hectare) laten een tekort zien van ongeveer 104 miljoen gulden (netto contante waarde). Zoals in paragraaf 2.3 aangegeven is inmiddels besloten de minimale kavelgrootte voor productiebedrijven van 5 hectare terug te brengen naar minimaal 2 hectare. Dit leidt tot een verbetering van het resultaat met ruim 50 miljoen gulden. Al met al resteert dan nog een tekort van ongeveer 50 miljoen gulden. Op basis van deze gegevens is het realiseren van een RBT, zonder bijdrage van derden (betrokken partijen en/ of subsidies) financieel niet haalbaar. De werkgroep heeft een aantal inhoudelijke mogelijkheden (zoals vergroting van de hoeveelheid uitgeefbaar bedrijventerrein en verlaging van de inrichtingkosten) verkend om tot een beter resultaat te komen. Deze komen in deze nota verder niet aan de orde, omdat de inhoud van het plan onderwerp is voor de stedenbouwkundige ontwerpopgave.

3.2. Stap 2: Contra-expertise Fakton op uitgangspunten Fakton heeft in eerste instantie de door de werkgroep gehanteerde uitgangspunten beschouwd, vanuit de stelling dat het streven er in de eerste plaats op gericht moet zijn te komen tot een sluitende exploitatie. Pas dan is het zinvol de economische scenario’s te berekenen. Eerste resultaten van de werkgroep exploitatie geven een negatief resultaat (netto contante waarde) van ongeveer min 104 miljoen gulden aan. Bij een dergelijk resultaat is geen sprake van een haalbaar plan. Ten aanzien van een aantal uitgangspunten is de conclusie van Fakton dat de initiatiefnemers zich duidelijke, reële targets zullen moeten stellen. Zij zien daar op basis van hun kennis en ervaring elders mogelijkheden voor, zonder dat inhoudelijke ingrepen in het plan nodig zijn. Het betreft de volgende punten: Verwervingsprijs: Fakton ziet gezien hun ervaringen elders mogelijkheden de verwervingskosten van ongeveer 130 miljoen gulden terug te brengen naar ongeveer 109 miljoen gulden. Gezien de ervaring van Fakton zijn dit reële verwervingskosten die overigens niet zo zonder meer gelden. In de verwerving moet hierop gestuurd worden, zoals overigens ook op de fasering van de verwerving. Opbrengsten: Fakton ziet mogelijkheden om de opbrengsten te verhogen van ongeveer 168 miljoen gulden naar 241 miljoen gulden. Van belang voor het realiseren van hogere opbrengsten is het garanderen van toekomstwaarde, vorm te geven door met name een goed

Adecs bv

19


-

-

beeldkwaliteitsplan en goed beheer ook in de toekomst (parkmanagement). Daarnaast is het van belang op regionaal niveau afspraken te maken over grond- en grondprijsbeleid. Optimalisatie van verwerving, uitgifte en infrakosten: door een goede fasering van te maken kosten en opbrengsten is verbetering van het resultaat mogelijk. Percentages voor Voorbereiding en Toezicht: Het voorstel van Fakton is deze scherper te stellen. Op basis van hun ervaring elders en de hoogte van de absolute bedragen stellen zij voor de percentages voor verwerving te stellen op 2% (was 6,5), voor uitvoering op 21% (was 27), voor sloop op 10% (was 15) en voor het overige op 22% (was 28). Kostenstijgingen: Uitgangspunt voor kostenstijgingen is dat deze gelijk zijn aan de inflatie (was 1% boven de inflatie).

Duidelijk is wel dat dit targets zijn. Verbetering van het resultaat dat hierdoor te behalen is, is niet vanzelfsprekend, maar vereist een zeer sterke sturing en inzet van alle betrokkenen. Als de targets niet gehaald worden heeft dit (negatieve) gevolgen voor de exploitatie. Dit geldt als een financieel risico. 3.3. Stap 3: Economisch scenario Om een beeld te krijgen van de economische gevoeligheid is in de uiteindelijke berekening met een scenario gerekend waarbij er sprake is van een teruggang in de economie met een dieptepunt in 2005 en in 2013. Dit scenario beschouwt de projectgroep als uitgangspunt voor de exploitatie en de verdere planvorming. Op basis van bovenstaande gegevens (targets en economisch scenario) is een globale normatieve grondexploitatie opgesteld. Rekening houdend met deze economische ontwikkeling en de targets zoals geformuleerd in paragraaf 3.1 is er sprake van een netto contante waarde van –9 miljoen gulden (exclusief subsidies).

3.4. Conclusies ten aanzien van de financiële haalbaarheid Uitgaande van de bovengenoemde targets en rekening houdend met een negatief economisch scenario is er sprake van een saldo ter grootte van min 9 miljoen gulden (netto contante waarde). Hiermee komt de haalbaarheid in zicht. Bij dit resultaat is nog geen rekening gehouden met mogelijke subsidies. Inmiddels is een aanvraag voor subsidie in het kader van de TIPP-regeling ingediend. Andere subsidiemogelijkheden zullen onderzocht worden. Inhoudelijke mogelijkheden om tot een beter resultaat te komen zijn door de werkgroep exploitatie verkend, maar nu nog niet aan de orde. Een en ander zal in de stedenbouwkundige ontwerpopgave aan de orde komen. Hierbij zal een relatie tussen de kwaliteit van het plan en de kosten gelegd worden. Uitgangspunt voor het RBT is immers een kwalitatief goed plan. De normatieve grondexploitatie is voor de stedenbouwkundige ontwerpopgave financieel uitgangspunt. De verwachting is dat er op het moment dat het bestemmingsplan gereed is, er sprake zal zijn van een sluitende exploitatie.

Adecs bv

20


4

MAATSCHAPPELIJKE HAALBAARHEID

Omdat de projectorganisatie hecht aan een goede communicatie met betrokkenen en belanghebbenden is een communicatieplan ontwikkeld. De communicatie moet bijdragen aan een zorgvuldige besluitvorming over het RBT en bijdragen aan het maatschappelijk draagvlak. Op het moment wordt uitvoering gegeven aan het communicatieplan. Na de zomervakantie zal een brede informatieronde zijn voor belanghebbenden en college’s, raadscommissies en raden. Informatie over het proces zal nog voor de zomervakantie verspreid worden. Tevens is voor de zomer overleg gevoerd met een vertegenwoordiging van de Stichting Dorpsbelangen Bornerbroek om hen te informeren over de stand van zaken. Het voorstel is voor het vervolgtraject waarin de plannen verder uitgewerkt moeten worden een klankbordgroep in het leven te roepen, zodat belanghebbenden, vertegenwoordigd middels hun organisatie, tijdig en rechtstreeks geïnformeerd kunnen worden en zij rechtstreeks reacties op de planvorming kunnen geven.

Adecs bv

21


Adecs bv

22


5

CONCLUSIES TEN AANZIEN VAN DE HAALBAARHEID

5.1

Technische, programmatische en ruimtelijke haalbaarheid Ten aanzien van de technische/ ruimtelijke haalbaarheid komt de projectgroep op basis van voorgaande informatie en de uitgevoerde onderzoeken tot de volgende conclusies: 1. Wat betreft ruimtelijke aspecten geldt dat er nog een discussie is over de omvang van de groenstructuur in relatie tot de kwaliteit. Een groene geleding van het RBT staat niet ter discussie. De kwaliteit van de groenstructuur zal uitgewerkt worden in een totaal stedenbouwkundig plan voor het RBT (waarbij de relatie met de natte doorbraak in beschouwing wordt genomen). 2. De aanwezige natuurwaarden (beschermde soorten) vormen geen belemmering voor de haalbaarheid. 3. Voor wat betreft waterhuishouding en riolering is een goede oplossing mogelijk. De infiltratievariant heeft daarbij de voorkeur en is uitgangspunt voor de verdere planvorming. 4. De vorm van landschappelijke inpassing aan de zuidzijde zal nader onderzocht worden. Er is voldoende zicht op dat een goede landschappelijke inpassing mogelijk is. 5. Er is voldoende aanleiding de minimale kavelgrootte van 5 hectare voor productiebedrijven, terug te brengen naar minimaal 2 hectare. Voor het vervolgtraject geldt een minimale kavelomvang van 2 hectare als uitgangspunt. Daarmee blijft het een grootschalig bedrijventerrein passend binnen het beoogde profiel. De oorspronkelijke ruimtebehoefte is in nader onderzoek van Buck Consultants International bevestigd. 6. De verkeersafwikkeling is weliswaar een knelpunt, maar dit wordt niet zozeer veroorzaakt door het RBT. Ook zonder RBT ontstaat op de HRH-laan op de lange termijn een probleem. Aanpak van dit probleem op een hoger schaalniveau is noodzakelijk. 7. De gasleidingen kunnen verlegd worden. Kosten hiervoor zijn in de exploitatie opgenomen. 8. Ten aanzien van duurzaamheidsaspecten zijn er voldoende mogelijkheden te voldoen aan de ambities. Deze zullen voor een belangrijk deel verder vorm krijgen in bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan, beheerplan en duurzaamheidsplan. De uitgangspunten zoals door de gemeente Almelo geformuleerd (zie bijlage 5) vormen leidraad voor het vervolgtraject.

5.2

Maatschappelijke haalbaarheid Over de maatschappelijke haalbaarheid zijn nog geen uitspraken te doen. Het doel van het communicatieplan is vergroting van het draagvlak bij alle betrokkenen en belanghebbenden. De inzet voor het vervolgtraject is een open planvorming, waarbij belanghebbenden in een overleggroep een bijdrage kunnen leveren aan de discussie en tijdig geïnformeerd zullen worden over de stand van zaken.

5.3

Financiële haalbaarheid Ten aanzien van de financiële haalbaarheid geldt dat het RBT, indien stevig ingezet wordt op de voorgestelde targets zoals opgenomen in paragraaf 3.2, haalbaar lijkt. Betrokkenheid van alle partners en sterke sturing tijdens het vervolgtraject is noodzakelijk. Voor het realiseren van de voorgestelde uitgifteprijzen is het maken van regionale afspraken ten aanzien van grond- en grondprijsbeleid van groot belang.

Adecs bv

23


5.4

Inhoudelijke sturingsmogelijkheden Inhoudelijk lijken er ook nog mogelijkheden het financiële resultaat te verbeteren, maar de kwaliteit te behouden. Hiervoor is de volgende inzet nodig: 1. Bij het verdere ontwerptraject dient maximaal ingezet te worden op een hoog kwaliteitsniveau van de gebouwde en de ongebouwde omgeving. 2. De verdere uitwerking van het huidige structuurmodel tot een stedenbouwkundig ontwerp ten behoeve van het bestemmingsplan dient kwantitatief goed bewaakt te worden, teneinde de hoeveelheid uitgeefbare grond zo groot mogelijk te laten zijn. Hierbij is afstemming van de natte doorbraak met de groen- en waterstructuur een belangrijk aandachtspunt. De maximale groenstructuur zoals gepresenteerd in de stedenbouwkundige visie lijkt financieel niet haalbaar. Ruimtelijke sturingsmogelijkheden zijn er door de totale groenstructuur (inclusief de natte doorbraak) te bezien en te onderzoeken of er mogelijkheden zijn te komen tot een win-win-situatie. Het streven hierbij is tegemoet te komen aan de wens van een goede landschappelijke inpassing en zo veel mogelijk behoud van cultuurhistorische waarden, maar ook aan de wens het uitgeefbaar terrein te vergroten. 3. Een permanente aandacht voor inhoudelijke sturingsmogelijkheden, targets en de feitelijke benutting ervan teneinde de financiële risico’s te beperken. 4. Het is noodzakelijk om binnen het verband van de netwerkstad te komen tot afspraken over grond- en grondprijsbeleid. Van belang voor het vervolgtraject is kortom: een integraal ontwerpproces waarbij alle aspecten van haalbaarheid en de kwaliteit permanent bewaakt worden.

5.5

Conclusies ten aanzien van de haalbaarheid 1. De realisatie van een RBT op de locatie Almelo-Zuid is technisch, programmatisch en ruimtelijk haalbaar te maken. Tijdens de ontwerpopgave moet de te realiseren kwaliteit wel nadrukkelijk aandachtspunt blijven. 2. Om tot een maatschappelijk haalbaar plan te komen is tijdens het vervolgtraject een open communicatie c.q. planvorming gewenst. 3. Er is een verdiepingsslag nodig ten aanzien van de ruimtelijke visie om meer zicht te krijgen op de te realiseren kwaliteit. Hiertoe is een ontwerpopgave voor een totaal stedenbouwkundig plan nodig. Het is daarnaast gewenst dat op korte termijn de netwerksteden, op het niveau van de netwerkstad, oplossingen verkennen voor de problemen die op de lange termijn ontstaan voor de regionale verkeersstructuur. 4. Financieel is er in eerste instantie, zonder subsidies, nog geen sprake van een sluitende exploitatie (er resteert een tekort van 9 miljoen). 5. Onder voorbehoud van de aangegeven keuzes en met benutting van alle sturingsmogelijkheden en inzet op de in paragraaf 3.2 weergegeven targets lijkt realisering van een RBT mogelijk. 6. Om targets te kunnen bewaken, is een sterke sturing in het vervolgtraject noodzakelijk.

Adecs bv

24


6

ADVIES

6.1

Algemeen Dit hoofdstuk vormt het advies van de projectgroep aan de stuurgroep over hoe om te gaan met de resultaten van de verschillende onderzoeken zoals verwoord in de hoofdstukken 2 en 3 en de conclusies zoals verwoord in hoofdstuk 5. (een volledig overzicht van de uitgevoerde onderzoeken is opgenomen in bijlage 4). Belangrijkste conclusie uit voorgaande hoofdstukken is dat realisering van een RBT aan de zuidzijde van Almelo mogelijk lijkt. In voorgaande hoofdstukken is geconstateerd dat er voor toekomstige verkeersproblemen (in 2020) nog geen oplossing is, maar dat die maar voor slechts een beperkt deel het gevolg is van het RBT. Geconstateerd is ook dat er zicht moet komen op een oplossingsrichting, en dat die gezocht moet worden op een ander schaalniveau dan dat van het RBT. Het advies aan de netwerksteden is daarom om onderzoek op te starten voor het vinden van realistische oplossingsrichtingen voor de verkeersknelpunten die in 2020 (volgens de huidige inzichten) verwacht worden. Geconstateerd moet ook worden dat er nog vraagtekens zijn t.a.v. de kwaliteit die in ruimtelijk opzicht bereikt kan worden en naar de mate waarin duurzaamheidsdoelstellingen gerealiseerd kunnen worden. Ook is nog niet geheel duidelijk hoe de samenwerking van de initiatiefnemers vormgegeven moet worden. In de samenwerkingsconstructie moet geregeld worden hoe de verdere planvorming, de realisatie en het beheer georganiseerd gaan worden en hoe de financiële risico’s worden verdeeld.

Daarom is het advies nu twee parallelle sporen te bewandelen: Spoor 1: maak een verdiepingsslag t.a.v. kwaliteit en duurzaamheid. Spoor 2: onderzoek de meest wenselijke samenwerkingsvorm en inhoud van de samenwerking.

6.2

Spoor 1: verdiepingsslag kwaliteit en duurzaamheid De verdiepingsslag moet primair bestaan uit het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp dat meer gedetailleerd inzicht geeft in de te bereiken kwaliteiten in het gebied binnen de randvoorwaarden van de normatieve grondexploitatie. Ook moet inzichtelijk gemaakt worden hoe binnen het stedenbouwkundig ontwerp duurzaamheidsdoelstellingen vormgegeven kunnen worden. Dit plan kan tevens als basis dienen voor een op te stellen bestemmingsplan. Het opgestelde doelenboek versie 5.0 dient hierbij als een geactualiseerd programma van eisen. Hiermee worden tevens de eerdergenoemde onderzoeken sturend ingezet om het stedenbouwkundige plan één op één te laten aansluiten op de normatieve grondexploitatie en de onderzochte technische oplossingen. Dit ontwerpproces kan direct aanvangen en in het najaar van 2002 resulteren in een gereed product. Tijdens dit traject moeten ook de subsidiemogelijkheden in beeld gebracht worden.

Adecs bv

25


6.3

Spoor 2: Opstellen samenwerkingsovereenkomst In artikel 6 van de intentieovereenkomst is bepaald dat partijen van mening zijn dat in het kader van het duurzaamheidsprincipe een adequate organisatievorm noodzakelijk is. Een organisatievorm die niet alleen toeziet op de totstandkoming van het RBT maar ook op het daarna volgende beheer. Onder auspiciën van de stuurgroep zullen partijen onderzoek doen naar mogelijke organisatiestructuren en inhoud van de samenwerkingsafspraken. Dit onderzoek kan ook nu aanvangen zodat in het najaar, gelijk met het stedenbouwkundig plan, inzicht ontstaat in de mogelijke samenwerkingsvormen en de inhoud van de afspraken.

6.4

Besluitvorming tot aan het go/ no go-besluit Op het moment dat bovenstaande parallelle sporen doorlopen zijn kan de Stuurgroep een definitief go-besluit voorleggen aan de bestuursorganen van de initiatiefnemers. Op dat moment is er een goed inzicht in alle beheersaspecten (Tijd, Geld, Kwaliteit, Organisatie en Informatie). Er kan nu gezien bovenstaande nog geen sprake zijn van een volwaardig go-besluit. De tussenstap die de Stuurgroep nu kan nemen is het nemen van voorwaardelijk besluit en het vrijgeven van de onderzoeksresultaten tot nu toe, met daarbij de mededeling dat de stuurgroep op grond van deze informatie weliswaar vertrouwen heeft in de technische, programmatische, ruimtelijke en financiële haalbaarheid van het RBT, maar dat de stuurgroep ook goed zicht wil hebben op de kwaliteit die binnen de technische en financiële randvoorwaarden gerealiseerd kan worden. Tevens wil de stuurgroep weten hoe de samenwerkingsvorm eruit kan komen te zien en wat de inhoud van de afspraken is, in geval van een go-besluit. Een definitief go-besluit zal de stuurgroep nemen nadat een stedenbouwkundig plan gereed is dat voldoende inzicht geeft in de mogelijke kwaliteit en nadat de meest geëigende samenwerkingsvorm bekend is. Naar verwachting is dat in het najaar van 2002 het geval. Dit tussenbesluit maakt het wel mogelijk door te gaan met de volgende fase (de voorbereidingen voor het opstellen van een bestemmingsplan). Tevens wordt geadviseerd dit moment aan te grijpen om belanghebbende organisaties uit te nodigen te participeren in een klankbordgroep, waarin over de stedenbouwkundige planvorming van gedachten kan worden gewisseld.

6.5

Samenvatting advies aan de stuurgroep: Neem nu nog geen definitief go-besluit. Spreek uit dat de onderzoeksresultaten vertrouwen geven in de technische, programmatische, ruimtelijke en financiële haalbaarheid van het RBT, maar dat de stuurgroep nog een verdiepingsslag wil maken als het gaat om de te realiseren stedenbouwkundige kwaliteit en duurzaamheid. Daartoe laat de stuurgroep een gedetailleerd stedenbouwkundig plan opstellen, waarbij gebruik gemaakt wordt van de onderzoeksresultaten tot nu toe. De stuurgroep geeft de onderzoeksresultaten vrij ter informatie van raads- en statenleden en overige geïnteresseerden. Nodig organisaties die een belang hebben dat met de komst van het RBT samenhangt uit zitting te nemen in een klankbordgroep die de stedenbouwkundige planvorming begeleidt. Onderzoek tegelijkertijd de meest geëigende samenwerkingsvorm en inhoud van de samenwerking voor de situatie die ontstaat na een go-besluit. Hierin moet ook aandacht worden besteed aan de organisatie van de verdere planvorming, de uitvoering, de exploitatie van het gebied en het beheer. Ook dienen er afspraken gemaakt te worden over grond- en grondprijsbeleid. Adecs bv

26


Leg in het najaar van 2002 een definitief go (of no-go) besluit voor aan de bestuursorganen van de initiatiefnemers.

Adecs bv

27


BIJLAGE 1 Organisatieschema

Stuurgroep

Projectgroep Secretariaat Projectgroep

Werkgroep Ruimtelijk ontwerp

Werkgroep Civiele techniek

Werkgroep MER

Werkgroep Verkeer

Adecs bv

Werkgroep Verwerving en exploitatie Werkgroep Programmering

28

Werkgroep Communicatie

Werkgroep Subsidies


Adecs bv

29


BIJLAGE 2 Overzicht van doelen

Doeluitspraak 1.1: Het bedrijventerrein moet binnen het plangebied gerealiseerd worden. Doeluitspraak 1.2: De natte doorbraak moet gerealiseerd kunnen worden. Doeluitspraak 2.1: Het RBT moet de Twentse (inter)nationale concurrentiepositie versterken. Doeluitspraak 2.2: Het RBT moet voorzien in de behoefte aan bedrijfsterreinen waarvoor in de gemeenten zelf geen ruimte meer is. Doeluitspraak 2.3: Het RBT dient een belangrijke bijdrage te leveren in de totstandkoming van nieuwe en het behoud van bestaande werkgelegenheid. Doeluitspraak 2.4: De ontwikkeling van concurrerende terreinen in de regio moet zoveel mogelijk worden tegengegaan. Doeluitspraak 3.1: De locatie dient over een perfecte wervingskracht te beschikken. Doeluitspraak 3.2: De verschijningsvorm van het terrein en de bedrijven moet hoogwaardig zijn. Doeluitspraak 4.1: Verhoging van mobiliteit als gevolg van grote afstanden tussen woon- en werklocaties moet vermeden worden. Doeluitspraak 4.2: Het RBT moet de gunstige ligging op de West-Oost corridor en het corridorknooppunt, dat de stedenband Twente daarbinnen vormt, uitbuiten. Doeluitspraak 4.3: Het RBT moet goed ontsloten worden. Doeluitspraak 4.4: Het verkeer op de A35 moet goed en op een verkeersveilige manier kunnen worden afgewikkeld. Doeluitspraak 4.5: De huidige verkeersbelasting van de bestaande wegen door het plangebied mag niet vergroot worden door de komst van het bedrijventerrein. Doeluitspraak 4.6: Problemen op wegen buiten het plangebied als gevolg van de komst van een bedrijventerrein op het plangebied dienen opgelost te worden. Doeluitspraak 4.7: De automobiliteit vanuit de stedelijke arbeidsmarkten moet worden beperkt. Adecs bv

30


Doeluitspraak 4.8: Indien mogelijk dient een multimodale ontsluiting te worden gestimuleerd. Doeluitspraak 5.1: Het plangebied dient bouwrijp te worden gemaakt. Doeluitspraak 5.2: Er dient gestreefd te worden naar een gesloten grondbalans. Doeluitspraak 5.3: In verband met de riolering in het gebied moet de bestaande persleiding van Bornerbroek naar de rioolwaterzuivering (Rwzi) worden verlegd en moet een nieuwe persleiding worden aangelegd voor de afvoer van het afvalwater van het RBT. Doeluitspraak 5.4: In verband met de afvoer van het vuile water via het vuilwaterriool (DWA) naar de Rwzi moet er extra gemaalcapaciteit komen. Doeluitspraak 5.5: De nieuwe waterhuishouding moet zoveel mogelijk aansluiten bij het natuurlijke systeem. Doeluitspraak 5.6: De huidige waterkwaliteit in het plangebied mag niet achteruitgaan door de komst van het bedrijventerrein. Doeluitspraak 5.7: Het regenwater afkomstig van bedrijfsterreinen en wegen moet via een verbeterd gescheiden stelsel worden afgevoerd. Doeluitspraak 5.8: Het oppervlaktewater binnen of in de directe nabijheid van het plangebied moet voldoende bergend vermogen hebben om de afwatering van daken en verharding op het bedrijventerrein op te vangen. Doeluitspraak 5.9: Bedrijven moeten op het riool worden aangesloten.

Adecs bv

31


Doeluitspraak 6.1: Indien nodig dient de bodem gesaneerd te worden. Doeluitspraak 6.2: Er dient rekening te worden gehouden met drie gasleidingen die door het plangebied lopen. Doeluitspraak 6.3: De zich op het bedrijventerrein vestigende bedrijven moeten zich, wat betreft lucht- en geluidhinder, houden aan de algemeen geldende normen. Doeluitspraak 6.4: Bedrijven van de categorieën 2 t/m 5 moeten binnen de aangegeven milieuzonering een milieuvergunning kunnen krijgen. Doeluitspraak 6.5: Er dient rekening gehouden te worden met mogelijke beperkingen aan het gebruik van het bedrijventerrein als gevolg van wetgeving met betrekking het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A35. Doeluitspraak 6.6: Bij de inrichting van het plangebied dient rekening gehouden te worden met mogelijke stank uit de omgeving. Doeluitspraak 7.1: Bornerbroek moet zoveel mogelijk ontzien worden. Doeluitspraak 7.2: De woonfuncties buiten het plangebied dienen zoveel mogelijk te worden gespaard. Doeluitspraak 7.3: Bewoners die vanwege het nieuwe bedrijventerrein moeten verdwijnen, moeten in de kern Bornerbroek of in het omliggende gebied kunnen worden gehuisvest, conform de toezegging van de provincie. Doeluitspraak 8.1: Het bedrijventerrein moet duurzaam worden ingericht. Doeluitspraak 8.2: Er wordt gestreefd naar duurzaam energiegebruik. Doeluitspraak 8.3: Er wordt gestreefd naar een intensief gebruik van de beschikbare ruimte. Doeluitspraak 8.4: Waar mogelijk dient bij de inrichting rekening te worden gehouden met de mogelijke clustering van bedrijfsactiviteiten (ketenactiviteiten). Doeluitspraak 8.5: Op het bedrijventerrein moet parkmanagement als vorm van beheer komen. Doeluitspraak 8.6: Op het moment dat de vraag niet zo groot blijkt te zijn als aanvankelijk werd verondersteld, moet de initiatiefnemer kunnen stoppen met de verdere ontwikkeling van het terrein en dient er toch een mooi afgerond terrein te ontstaan. Adecs bv

32


Doeluitspraak 9.1.1: Met het ontwerp voor het bedrijventerrein moet de 'snelle stad' op herkenbare wijze in de 'trage stad' worden ingepast. Doeluitspraak 9.1.2: Elementen van cultuurhistorische en/of landschappelijke waarde moeten zoveel mogelijk gehandhaafd blijven. Doeluitspraak 9.1.3: Bestaande en potentiële natuurwaarden dienen zoveel mogelijk gewaardeerd te worden. Doeluitspraak 9.1.4: Natuurwaarden, die als gevolg van de komst van het RBT verloren gaan, moeten volgens de wettelijke richtlijnen worden gecompenseerd. Doeluitspraak 9.1.5: Het bedrijventerrein moet een substantiële groenstructuur krijgen. Doeluitspraak 9.1.6: Het bedrijventerrein moet zoveel mogelijk als aantrekkelijk werklandschap worden ingericht. Doeluitspraak 9.1.7: De natte doorbraak moet meer zijn dan een ‘natte’ ecologische verbindingszone. Doeluitspraak 9.1.8: De verstorende invloed van het bedrijventerrein op het natuursysteem van de natte doorbraak moet zo gering mogelijk zijn. Doeluitspraak 9.2.1: De hoofdontsluiting van het bedrijventerrein moet allure hebben. Doeluitspraak 9.2.2: De interne ontsluiting van de bedrijfskavels op de hoofdontsluiting moet voldoende van maat zijn. Doeluitspraak 9.2.3: Er dient voldoende parkeergelegenheid te zijn.

Adecs bv

33


Doeluitspraak 9.3.1: De hoofdstraat en de interne ontsluiting dienen bij donker voldoende verlicht te worden. Doeluitspraak 9.3.2: Er dienen voldoende brandkranen te worden geplaatst. Doeluitspraak 9.4.1: Er dient zoveel mogelijk te worden voorkomen dat er ingewikkelde infrastructurele voorzieningen gemaakt moeten worden. Doeluitspraak 10.1: Voor de exploitatie moet worden uitgegaan van marktconforme grondprijzen. Doeluitspraak 10.2: De kosten voor de natte doorbraak moeten conform de geldende afspraken in de grondexploitatie van het RBT worden opgenomen. Doeluitspraak 10.3: De grondexploitatie moet in ieder geval sluitend zijn. Doeluitspraak 11.1: De realisatie van de A35 zal naar verwachting in 2008 gereed zijn. Doeluitspraak 11.2: Er moet te allen tijde voldoende ruimte beschikbaar zijn voor de verschillende categorieën bedrijven.

Adecs bv

34


Adecs bv

35


BIJLAGE 3 Stedenbouwkundige opdrachtformulering RBT INLEIDING Al geruime tijd wordt gesproken over de wenselijkheid van de ontwikkeling van een Regionaal Bedrijventerrein Twente ( RBT ). De aanleiding daartoe is de toenemende ruimtenood in de steden van de netwerkstad Twente (Almelo, Enschede, Hengelo en Borne). Die ruimtenood betreft dan vooral de vraag van grote ruimtevragende bedrijven . Dat zijn bedrijven op het gebied van Transport en Distributie (T en D) en productiebedrijven. Het gaat daarbij om kavels van minimaal 2 ha die ook bedrijven in de zware milieucategorien moeten kunnen huisvesten (cat. 4 en 5). De provincie Overijssel is in 2000 de procedure voor een streekplanherziening gestart om in het streekplan een locatie aan te geven voor 130 ha netto bedrijventerrein. Het betreft hier een MER plichtig besluit. Dit heeft geleid tot de keuze voor de locatie Almelo-Zuid. Een locatie aan de zuidzijde van de door te trekken rijksweg 35 en ook rechtstreeks ontsloten op deze RW 35. Aan de zuidzijde wordt het terrein begrensd door de nieuw te realiseren “Natte Doorbraak”. Dit is een nieuwe waterloop, geïnitieerd door het Waterschap Regge Dinkel (WRD). Deze nieuwe waterloop is bedoeld om de waterhuishoudkundige situatie in dit deel van Twente in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht te verbeteren. De realisatie van deze nieuwe waterloop wordt tevens aangegrepen om een ecologische verbindingszone te maken. Daar waar de waterloop door landelijk/agrarisch gebied loopt wordt hij gemiddeld 75 meter breed. Provinciale Staten van de Provincie Overijssel heeft bepaald dat waar de Natte Doorbraak grenst aan stedelijk gebied, deze gemiddeld 150 meter breed moet worden. De reden hiervoor is gelegen in de wens de ecologische verbindingszone ook nabij stedelijk gebied goed te laten functioneren. In oktober 2001 is de streekplanwijziging vastgesteld. Dit besluit zal nog gevolgd worden door de vaststelling van een streekplanuitwerking. Inmiddels hebben de vier deelnemende gemeenten van de Netwerkstad Twente en de Provincie Overijssel een intentie-overeenkomst getekend, waarin partijen de intentie uitspreken om na een gezamenlijk haalbaarheidsonderzoek te komen tot planvorming, realisatie en beheer van het RBT. De projectleiding voor de haalbaarheidsfase wordt uitgevoerd door Adecs-Oost, projectleider is dhr. S. Idema. In dit kader zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, hetgeen geresulteerd heeft in een hoofdstructuur voor het gebied en in een normatieve grondexploitatie. Hiermee is in eerste instantie de technische en financiële haalbaarheid van een RBT op deze locatie aangetoond. Uiteraard onder een aantal condities. Bestuurlijk is echter ook nadrukkelijk uitgesproken dat er kwaliteit gerealiseerd moet worden en dat er sprake dient te zijn van een duurzaam bedrijventerrein. Door het abstractie-niveau van de haalbaarheidsonderzoeken is daarin nog te weinig inzicht. Daarom is er behoefte aan een verdiepingsslag t.a.v. het stedenbouwkundig ontwerp. In de haalbaarheidsfase uitgevoerde onderzoeken worden uiteraard ter beschikking gesteld van het stedenbouwkundig bureau. In het door Adecs opgestelde “Doelenboek” zijn de voor de haalbaarheid relevante aspecten vertaald naar doelspecificaties. Deze zijn te beschouwen als een geactualiseerd programma van eisen. De haalbaarheidsonderzoeken komen ook aan de orde in de rapportage van de stuurgroep. Het bureau dient met de aanbevelingen van deze rapportage nadrukkelijk rekening te houden. DE OPDRACHT Maak een kwalitatief hoogwaardig integraal plan voor zowel een grootschalig bedrijventerrein bestemd voor productiebedrijven en bedrijven op het gebied van Transport en Distributie als voor een nieuwe ecologische (droge en natte natuur) verbindingszone die tevens de zuidelijke begrenzing van het plangebied vormt. Het plan moet een helder inzicht geven in de te realiseren kwaliteiten zowel in de openbare ruimte als op het niveau van de te realiseren bedrijfsbebouwing. Het moet inzichtelijk maken hoe middels het ruimtelijk ontwerp duurzaamheidsdoelstellingen gerealiseerd kunnen worden. Adecs bv

36


Uiteraard dient ingespeeld te worden op de gebiedskenmerken van de locatie Almelo-Zuid. De karakteristiek van de ruimtelijke hoofdstructuur van Almelo dient in het ontwerp zoveel mogelijk te worden voortgezet. Karakteristiek voor dit deel van Twente is het coulisselandschap. Hiermee dient met respect omgegaan te worden. De betrokkenen zijn op grond van de onderzoeken tot op heden van mening dat er een driedeling in het bedrijventerrein gerealiseerd moet gaan worden: drie bedrijventerreingedeelten gescheiden door groene wiggen. Het plan dient de basis te zijn voor een op te stellen (globaal) bestemmingsplan. In het plan dient in ieder geval ruime aandacht uit te gaan naar de beeldkwaliteit. Of dit in de vorm van een separaat op te stellen beeldkwaliteitsplan moet gebeuren is onderwerp van nader overleg. In ieder geval dient de basis ervoor aanwezig te zijn in het stedenbouwkundig plan en maakt als zodanig onderdeel uit van de opdracht. De karakteristiek van de drie deelgebieden moet in het stedenbouwkundig ontwerp tot uitdrukking komen (eigen identiteit). Het bijzondere aan de omgevingskenmerken is dat deze voor een belangrijk deel ook nog in ontwikkeling zijn. Zo zal de A35 in de periode 2005-2008 in westelijke richting worden doorgetrokken. Deze weg komt ook grotendeels op een talud te liggen, dit met het oog op de kruising van het kanaal, middels een vaste brug. Aan de zuidzijde van het plangebied is de natte doorbraak gepland. Ook dit is een volkomen nieuw element. Het inrichtingsplan hiervoor dient in samenhang met het RBT ontworpen te worden. Over dit onderdeel zal onder het hoofdstuk groen en water meer gezegd worden. Er zal sprake zijn van een open planvormingsproces, dit houdt in dat er tijdens het planvormingsproces meerdere momenten van overleg in een overlegplatform zullen plaatshebben. Van de ontwerpers wordt verwacht dat zij dit overleg zeer serieus nemen, met eventuele kritiek om kunnen gaan en bereid zijn suggesties van de kant van belanghebbenden en hun organisaties serieus op realiseerbaarheid te onderzoeken. Het stedenbouwkundig plan inclusief de daarbij behorende toelichting dient eind oktober gereed te zijn voor besluitvorming in projectgroep en stuurgroep. Tot zover het algemeen gedeelte van de opdrachtformulering. HOOFDSTRUCTUUR Uit de reeds uitgevoerde verkenningen is de hoofdopzet min of meer komen vast te liggen: Er dient sprake te zijn van een geleding van het bedrijventerrein. Drie delen bedrijventerrein met daartussen groenstructuren ( de zgn. wiggen ). Een ter plaatse van de Pastoor Ossenstraat en een ter plaatse van de Wolberslanden. Haaks op deze "verticale structuur” staat de hoofdontsluitingsas die de bedrijventerreingedeelten ontsluit. Deze hoofdontsluitingsas dient t.z.t. doorgetrokken te kunnen worden over het kanaal. Elk deelgebied heeft een eigen karakteristiek. Bij het kanaal dient een loswal van 150 m. lengte opgenomen te worden. Tevens dienen er enkele kavels voor watergebonden bedrijven te komen. FUNCTIES Bedrijfsbebouwing Het type bedrijven zijn grootschalige productiebedrijven en bedrijven voor transport en distributie. Over het algemeen dus een hoog "hallengehalte". Ook moet rekening gehouden worden met een hoogte van deze hallen van ca 12. tot 15 m, uitschieters naar 20 -25 m. behoren tot de mogelijkheden. Het zal ook deels gaan om bedrijven in de zwaardere milieucategorieën. Groen en water Uiteraard dient de groen en waterstructuur voor zowel de natte doorbraak als voor het interne groen in het bedrijventerrein als een geheel ontworpen te worden. De rapporten van Arcadis bieden hiervoor voldoende aanknopingspunten. De oppervlakten ten behoeve van retentie dienen deels in een verbrede bermsloot van de A35 ondergebracht te Adecs bv

37


worden en deels in de groenstructuur. Bij voorkeur geen open water in het bedrijventerreingedeelte, dit met het oog op intensief ruimtegebruik en de kosten van infrastructuurvoorzieningen. De retentiegebieden worden dus in de groenstructuur opgenomen. De natte doorbraak ligt vast en wel op de volgende wijze. Op de kaart van Arcadis van april 2001 staat met stippellijnen een strook van 75 meter breed aangegeven. Dit betreft 25 meter water met aan weerszijden 25 meter ecologische verbindingszones. Bestuurlijk is uitgesproken dat waar de natte doorbraak grenst aan stedelijke gebied de ecologische verbindingszone met 75 meter verbreed moet worden. Ook dit is door Arcadis op de bewuste tekening aangegeven. Dit is echter gebeurd op het moment dat er geen enkel ontwerp was voor het RBT zelf. Derhalve liggen de zones buiten de stippellijnen nog niet vast. Uit deze kaart blijkt tevens dat een deel van de extra ecologische verbindingszones aan de zuidzijde van de natte doorbraak gesitueerd kan worden. Dit is gedaan om aan te sluiten op bestaande landschappelijke elementen. Het goed functioneren van de natte doorbraak en bijbehorende zones in ecologisch opzicht is dus zeer belangrijk. De aanwezigheid van groenstructuren binnen het RBT moet aangegrepen worden om dit ecologische functioneren te versterken. Derhalve dient er een uiterste inspanning gedaan te worden om voor de groen- en waterstructuur in het inrichtingsMER de kwalificatie “Meest Milieuvriendelijk Alternatief” te krijgen. De groenstructuur dient tevens de in cultuurhistorisch opzicht belangrijke Erven een plaats te geven. Daar waar de bebouwing van deze Erven niet waardevol wordt geacht moeten aanzetten worden gegeven voor nieuwe invulling zonder het structurerende karakter van het groen geweld aan te doen. Tegelijkertijd moeten deze nieuwe invullingen een kwalitatieve impuls geven aan het bedrijventerrein: “Pareltjes in het groen”. Het mag gaan om het type bedrijfsbebouwing dat niet persé niet tot de doelgroepen behoort waarvoor het RBT wordt ontwikkeld (wonen is uitgesloten). Aan het ecologisch functioneren van de natte doorbraak en de groene wiggen wordt een zeer zwaar belang toegekend. De opdrachtgever kan eventueel een specialistisch bureau vragen het ontwerp op dit punt te toetsen. Van een heel andere orde is de groene rand aan de noordzijde van het RBT. Deze vormt de overgang van de rijksweg 35 (op talud) naar het RBT. Ook hier dient retentiewater aangebracht te worden inde vorm van een verbrede bermstrook. Ook dient in het groen een tracé voor de om te leggen gasleidingen te komen. De inrichting van het groen moet een representatief en transparant karakter krijgen. De uitdaging moet gelegen zijn in het op een geheel eigen wijze invulling geven aan het fenomeen “zichtlocatie”.

VERKEER Autoverkeer De auto-ontsluiting van het terrein vindt dus plaats via de verlengde HRH laan. de hoofdontsluitingsas sluit hier met een T-aansluiting op aan. Deze ligt op een afstand van ca 400m uit het hart van de A35. Voor de dimensionering dient uitgegaan te worden van de schetsen van BGC. De hoofdontsluitingsas mag niet gebruikt worden om bedrijven rechtstreeks op te ontsluiten. De bedrijfsstraten staan overwegend haaks op de hoofdontsluitingsas. de bedrijfsstraten moeten 8 m. breed worden. De Pastoor Ossestraat maakt geen onderdeel uit van de auto-ontsluitingsstructuur van het RBT. De hoofdontsluitingsas kruist deze middels een viaduct. Wel dient de hoofdontsluitingsas in geval van calamiteiten vanaf de Pastoor Ossestraat bereikbaar te zijn voor auto’s van hulpdiensten. Het fietsverkeer De verlengde HRH-laan en de hoofdontsluitingsas dienen te worden voorzien van vrijliggende fietspaden. Of dit voor de bedrijfsstraten het geval zal zijn is nog onderwerp van bespreking. Daarnaast is er sprake van bestaande fietsroutes langs de Pastoor Ossenstraat en de Adecs bv

38


Wolberslanden. Deze hebben zowel een utilitaire als een recreatieve functie en dienen derhalve goed aan te sluiten op de nieuwe fiets-infrastructuur. Openbaar vervoer In dit stadium hoeft nog geen rekening gehouden te worden met aparte openbaarvervoer voorzieningen anders dan de ruimtelijke mogelijkheid voor halteplaatsen langs de HRH-laan en de hoofdontsluitingsas. Een eventueel lijnvoering voor het openbaar vervoer is nog niet bekend. Opgemerkt wordt dat het hier gaat om een extensief bedrijventerrein. Goede exploitatiemogelijkheden zijn derhalve beperkt. Vervoermanagement als onderdeel van het parkmanagement ligt eerder voor de hand om duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren. Voetgangers Voorzieningen voor voetgangers alleen langs de HRH-laan en de hoofdontsluitingsas moet rekening gehouden worden met vrijliggende voetpaden van een normale breedte. Langs de bedrijfsstraten kan volstaan worden met beperkte voorzieningen.

Adecs bv

39


AANDACHTSPUNTEN Ontmoetingspunten De hoofdontsluitingsas en de groene wiggen staan haaks op elkaar. Bijzondere aandacht dient uit te gaan naar het ontwerp van deze ontmoetingspunten, die tevens ook ontmoetingspunten in het fietspadennetwerk zijn. Overgangen Er is sprake van zeer diverse overgangen. De overgang van RW 35 naar het bedrijventerrein is van een heel andere orde dan de overgang van RBT naar de natte doorbraak en het daar achter liggende agrarische gebied. Deze is weer heel anders dan de overgang van het RBT naar het kanaal. In het ontwerp zal zichtbaar gemaakt moeten worden hoe deze overgangen vormgegeven kunnen worden. Hierbij zijn meerdere vormgevingen denkbaar en wellicht zelfs wenselijk, gezien de lange grenzen (met de A35 en de natte doorbraak ca 3 km.!). Onderzocht dient te worden hoe de overgang van bedrijventerrein naar de groen- en waterstructuur deels ook middels het gebouwontwerp vorm gegeven kan worden. In het algemeen: aandacht voor alle overgangen van bedrijfsbebouwing naar groen. Dwarsprofielen Het stedenbouwkundig plan zal een doorkijk moeten bieden naar de te realiseren beeldkwaliteit. Onderdeel van een in een later stadium op te stellen beeldkwaliteitsplan zal ook het fenomeen dwarsprofielen zijn. Hierbij gaat het onder andere om de zorgvuldige vormgeving tussen de gevels van de bedrijfsbebouwing. Intensief ruimtegebruik Het ontwerp moet aanknopingspunten bieden om te komen tot intensief ruimtegebruik op het niveau van de bedrijfskavels zonder het goed functioneren van de bedrijven in de weg te staan. Bedrijfsstraten met aan slechts een zijde bebouwing moeten zoveel mogelijk worden voorkomen. De eerder genoemde zone langs de A35 vraagt ook om een optimale benutting van de ruimte. De minimale afstand tussen de gevelrooilijn en de as van de hoofdrijbaan van de A35 bedraagt volgens de provinciale beleidsregels 100 meter. De projectleider pleit er echter voor om de afstanden aan te houden zoals die in het NVVP (concept) voorkomen, te weten 50 tot 75 meter. Op dit punt wordt nog overleg gevoerd met de Provincie. REALISEERBAARHEID Uiteraard moet het een realiseerbaar plan zijn. De in de voorfase uitgevoerde onderzoeken hebben geresulteerd in een normatieve grondexploitatie. De hierin voorkomende kwantiteiten t.a.v. grondgebruik, kosten en opbrengsten, alsmede de fasering ervan zijn als resultaat van groot belang. Derhalve zal het ontwerpproces voortdurend ook kwantitatief bewaakt worden, zodat ook het financieel resultaat aan het einde van de rit bekend is. Tevens zal het Doelenboek gehanteerd worden als een geactualiseerd programma van eisen. Tijdens het planvormingsproces kunnen door de opdrachtgever specialisten op diverse terreinen ingeschakeld worden om zodanige input te leveren dat het inzicht in de realiseerbaarheid in financieel en technisch opzicht vergroot wordt. Tevens wordt deze expertise ingezet om tot efficiënte oplossingen te komen. Bij de kwantitatieve bewaking gaat het vooral om twee zaken. In de eerste plaats het aantal uit te geven vierkante meter bedrijventerrein dient zo dicht mogelijk bij het oorspronkelijk programma van eisen uit te komen (130 ha) en in de tweede plaats het totale financiële resultaat. Dit houdt in dat er sprake kan zijn van enige uitwisselbaarheid tussen diverse vormen van grondgebruik mits het totale financiële resultaat aanvaardbaar is. Het stedenbouwkundig bureau krijgt inzicht in de financiële berekeningen(uitgevoerd door Adecs). Adecs bv

40


PLANVORMINGSPROCES Zoals in de inleiding al gesteld is zal er een klankbordgroep ingesteld worden van belanghebbenden en hun organisaties. Op deze wijze wordt voor de betrokkenen de mogelijkheid geboden om inbreng te hebben in de planvorming. De komst van het RBT op deze locatie is niet onomstreden derhalve dient rekening gehouden te worden met een kritische opstelling van de belanghebbenden. Van het stedenbouwkundig bureau wordt verwacht dat men hier goed mee om kan gaan en suggesties van die zijde serieus op realiseerbaarheid onderzoekt. In de periode tussen 1 augustus en 1 november 2002 dient met minimaal twee bijeenkomsten met de klankbordgroep rekening te worden gehouden. De projectleider RBT zal hierbij ook aanwezig zijn. Daarnaast zal ook het overleg georganiseerd worden met de betrokken disciplines van gemeenten, provincie en waterschap. Dit overleg wordt georganiseerd door de projectleider en zal vier maal in de periode 1 augustus tot 1 november 2002 plaats hebben. Van de stedenbouwkundige wordt uiteraard ook verwacht dat er een presentatie zal plaats vinden voor de projectgroep en de stuurgroep.

Adecs bv

41


BIJLAGE 4 Gebruikte informatie/ onderzoeken

1. De geformuleerde doelen en de daarvan afgeleide doelspecificaties, zoals neergelegd in het Doelenboek versie 5.0 opgesteld door Adecs bv, d.d. mei 2002. 2. Het verkeerskundig onderzoek, uitgevoerd door BGC d.d. juni 2002. 3. Het waterhuishoudkundig onderzoek m.b.t. RBT en Natte Doorbraak, uitgevoerd door Arcadis d.d. april 2002.… 4. De rapportage “Specificatie van programmering RBT” uitgevoerd door BCI februari 2002. 5. Het onderzoek naar de mogelijkheden van verleggen van de hoofdtransportleidingen van de Gasunie, uitgevoerd door de Gasunie, maart 2002. 6. De kostenberekeningen van diverse kunstwerken, uitgevoerd door TAUW mei 2002. 7. Het onderzoek naar aanwezige faunawaarden, uitgevoerd door bureau Waardenburg, april 2002.

Adecs bv

42


Adecs bv

43


BIJLAGE 5 Duurzaamheidsdoelstellingen gemeente Almelo

Toekomstbeeld voor het jaar 2010: “interactie en betrokkenheid op weg naar een duurzaam RBT” Voorgesteld wordt om dit streefbeeld vast te stellen toelichting In dit streefbeeld heeft duurzaamheid vier aspecten. Te weten: milieuprestatie; ruimtegebruik; economische ontwikkeling en sociale ontwikkeling. Deze vier duurzaamheidaspecten wegen bij belangenafwegingen, c.q. deelbeslissingen even zwaar. Alle fasen vanaf planvorming tot en met realisatie en beheer van bedrijventerrein worden interactief door de per fase betrokken partijen, zowel binnen als buiten de betrokken overheden, gerealiseerd. Beslissingen worden gebaseerd op integrale effectanalyses waarbij de toegevoegde waarde voor de betrokken steden (Enschede, Hengelo, Borne, Almelo) vanuit duurzaamheidprincipes voorop staat. Innovatie en continu verbeteren zijn belangrijke trefvoorden voor het RBT. Het verbeterproces (Deming - cyclus: plan - do - check - act) wordt ondersteund door een adequaat informatiemanagement - systeem. Vanuit een open en klantgerichte organisatie werken integraal samengestelde teams continu samen met actieve beheersorganisaties op het bedrijventerrein. Elke financieel haalbare kans voor duurzaamheid wordt geïmplementeerd. Het terrein heeft een positieve vitale uitstraling: dit is onder andere zichtbaar door de aantrekkingskracht op nieuwe bedrijven, de goede relatie met de directe omgeving en de uitstekende binding met de steden Enschede, Hengelo, Borne en Almelo.

Adecs bv

44


Ad. 2. De 12 bij dit toekomstbeeld behorende doelstellingen. Voorgesteld wordt om bij de ontwikkeling van het RBT, c.q. deelbeslissingen, gemotiveerd aan te geven in hoeverre de 12 bij dit streefbeeld behorende doelstellingen gerealiseerd kunnen worden. toelichting 1. Keuzes zijn gebaseerd op een zorgvuldige afweging van de vier aspecten van duurzaamheid waarbij zowel korte als lange – termijn mogelijkheden voor optimalisatie van de zes stromen (*1) expliciet meegenomen zijn. Aan de potentiële interacties met andere bedrijventerreinen, zowel binnen als buiten de netwerkstad, is extra aandacht besteed. (*1) stoffen(grondstoffen, afval, emissie, producten, water), energie (warmte en elektriciteit), geld, mensen(klanten, bezoekers, leveranciers, werknemers enz.), informatie en uitstraling) 2. Grondige vraag / aanbod analyses liggen ten grondslag aan het ontwikkelen van het terrein: zowel met betrekking tot de kwantiteit als de keuzes voor kwaliteit (vestigingsfactoren). In de analyses wordt rekening gehouden met ontwikkelingen op lokaal, regionaal en nationaal niveau. 3. Het ontwerp van het terrein is gerealiseerd vanuit een duidelijke en beargumenteerde interne segmentering, een goed uitgewerkte milieuzonering en intensief ruimtegebruik versus water en groen in balans. Bij het ontwerp is tevens zoveel mogelijk rekening gehouden met het bevorderen van samenwerking tussen bedrijven in het kader van industriële ecologie. De beleidsterreinen RO en Milieu zijn op elkaar afgestemd en de mogelijkheden, geboden door beide wetten met betrekking tot het bijdragen aan duurzaamheid, zijn gerealiseerd. 4. De acquisitie en selectie van bedrijven bij de uitgifte van kavels zijn gebaseerd op een duidelijk beeld van het onderscheidend vermogen van het terrein in de netwerkstad: een goed gedefinieerd prijs / kwaliteit verhouding; een beoordeling van de bedrijven met betrekking tot de toegevoegde waarde voor de netwerkstad (b.v. directe werkgelegenheid en leveranciers). Een combinatie van vestigingseisen en een beeld kwaliteitsplan maakt onderdeel uit van de acquisitie en selectie procedure. 5. De externe ontsluiting van het terrein is gerealiseerd door een balans te zoeken tussen belangen van de ondernemers en de omwonenden. Voor zo ver mogelijk is getracht een multi-modaal aanbod te creëren: vervoer over water en via het spoor wordt toegepast om vervoer over de weg te minimaliseren. Bij deze invulling is aandacht besteed aan veilig en efficiënt openbaar vervoer en fietsroutes voor werknemers en bezoekers.

Adecs bv

45


6. Bij de interne ontsluiting is aandacht besteed aan het zorgvuldig inpassen van parkeergelegenheid en overslag/transport. Indien mogelijk zijn b.v. parkeerplaatsen voor werknemers ondergronds of op daken gerealiseerd. 7. Het terrein is aangesloten op de modernste ICT- voorzieningen. 8. In een 'park - management facilitaire' organisatie zijn alle bedrijven op het terrein vertegenwoordigd. Deze organisatie functioneert als gesprekspartner voor de betreffende overheid/netwerkstad met betrekking tot (veranderende eisen m.b.t.) de vestigingsfactoren. De milieuprestatie op het terrein, onderhoud van ruimte en de behoefte aan nieuwe werknemers en scholing. Intern is de organisatie verantwoordelijk voor b.v. het beheer voor gezamenlijke opslagfaciliteiten. Onderhoud van gebouwen en processen, beveiliging en utilities. 9. Er is een consistente en actieve handhaving van de Wet Milieubeheer. Alle vergunningen zijn 'op maat' waardoor de bedrijven ruimte krijgen voor 'verinnerlijking'. De vergunningen op inrichtingsniveau zijn uiteraard afgestemd op maatregelen voor het verbeteren van milieuprestatie op terreinniveau: Alle financieel haalbare maatregelen in het kader van industriële ecologie, integraal ketenbeheer en risicomanagement worden zowel op inrichtingals op terreinniveau continu geïdentificeerd en gerealiseerd. Hierbij wordt het preventiehiërarchie als hulpmiddel gehanteerd. 10. Een ‘management’ informatiesysteem, waarin alle relevante gegevens voor het optimaliseren van de prestatie van het bedrijventerrein binnen het systeem netwerkstad opgenomen zijn, is operationeel. Het systeem geeft input voor integrale verbetercycli en geeft tevens een beeld van de ‘binding’ tussen de netwerkstad en het bedrijventerrein. Het systeem wordt specifiek ingezet voor het monitoren van duurzaamheid tijdens het traject vanaf initiatief tot en met beheer van bedrijventerreinen. 11. De verantwoordelijke overheid heeft een eigen kwaliteitsconcept operationeel. In het concept staan de Totale Kwaliteitsprincipes ‘Continu verbeteren’, ‘Teamwerk en Participatie’ en `Klantgerichtheid’ centraal. De uitwerking van deze principes heeft onder andere geleid tot het verder ontwikkelen van het één-loket principe: een interdisciplinair samengesteld team (uit alle relevante disciplines) is verantwoordelijk voor het begeleiden van het bedrijventerrein vanaf initiatieffase tot en met beheerfase. 12.

De verantwoordelijke overheid heeft een inhaalslag gemaakt gericht op het versterken van de interne kennis en ervaring met het integraal aanpakken van duurzaamheidvraagstukken op bedrijventerreinen. De verantwoordelijke overheid heeft de toegang (tot deskundigheid voor specifieke vragen structureel geregeld).

Adecs bv

46

Inventarisatie Regionaal Bedrijvencentrum Almelo-zuid Zoogdieren, amfibieën, vissen

R. van Eekelen G.J. Brandjes

Inventarisatie Regionaal Bedrijvencentrum Almelo-zuid Zoogdieren, amfibieën, vissen

R. van Eekelen G.J. Brandjes

Bureau Waardenburg bv Adviseurs voor ecologie & milieu Postbus 365, 4100 AJ Culemborg Telefoon 0345 - 512710, Fax 0345 - 519849

e-mail [email protected]

website: www.buwa.nl

opdrachtgever: Provincie Overijssel 29 april 2002 rapport nr. 01-122

Status uitgave:

eindrapport

Rapport nr.:

01-122

Datum uitgave:

29 april 2002

Titel:

Inventarisatie Regionaal Bedrijvencentrum Almelo-zuid

Subtitel:

Zoogdieren, amfibieën, vissen

Samenstellers:

R. van Eekelen Drs. G.J. Brandjes

Aantal pagina’s inclusief bijlagen:

023

Project nr.:

01-203

Projectleider:

Drs. G.F.J. Smit

Naam en adres opdrachtgever:

Provincie Overijssel Postbus 10078 8000 GB Zwolle

Referentie opdrachtgever:

Orderbon briefnr RWB/2001/4041 17 oktober 2001

Akkoord voor uitgave:

Directeur Bureau Waardenburg bv drs. A.J.M. Meijer

Paraaf:

Bureau Waardenburg bv is niet aansprakelijk voor gevolgschade, alsmede voor schade welke voortvloeit uit toepassingen van de resultaten van werkzaamheden of andere gegevens verkregen van Bureau Waardenburg bv; opdrachtgever vrijwaart Bureau Waardenburg bv voor aanspraken van derden in verband met deze toepassing. © Bureau Waardenburg bv / Provincie Overijssel Dit rapport is vervaardigd op verzoek van opdrachtgever hierboven aangegeven en is zijn eigendom. Niets uit dit rapport mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden d.m.v. druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever hierboven aangegeven en Bureau Waardenburg bv, noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitszorgsysteem van Bureau Waardenburg bv is door CERTIKED gecertificeerd overeenkomstig ISO 9001.

Bureau Waardenburg bv Adviseurs voor ecologie & milieu Postbus 365, 4100 AJ Culemborg Telefoon 0345 - 512710, Fax 0345 - 519849

e-mail [email protected]

website: www.buwa.nl

2

Voorwoord Met het oog op het voornemen op locatie Almelo-Zuid een regionaal bedrijventerrein te vestigen is bij de Provincie Overijssel behoefte aan inzicht in het voorkomen van beschermde diersoorten. De Provincie Overijssel heeft Bureau Waardenburg, als onafhankelijk bureau voor ecologisch onderzoek, gevraagd een inventarisatie uit te voeren naar het voorkomen van beschermde dieren binnen de locatie van het bedrijventerrein en/of de directe omgeving.

3

4

Inhoud Voorwoord ..........................................................................................................................................................................3 Samenvatting .....................................................................................................................................................................7 1

Inleiding ..................................................................................................................................................................9 1.1 Ligging en gebiedsbeschrijving.....................................................................................................9

2

Materiaal en methoden ................................................................................................................................11 2.1 Methoden..............................................................................................................................................11

3

Resultaten............................................................................................................................................................15

4

Discussie................................................................................................................................................................19

5

Conclusies en aanbevelingen.....................................................................................................................21

6

Literatuur..............................................................................................................................................................23

5

6

Samenvatting Op verzoek van de Provincie Overijssel heeft Bureau Waardenburg een inventarisatie uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde en bedreigde diersoorten binnen het gebied waar mogelijk het Regionaal Bedrijvencentrum Almelo-zuid gevestigd wordt. Voor de inventarisatie zijn is het plangebied vier maal bezocht: in 2001 op 16, 22 26 oktober en 2 november. De wateren zijn teven op 16 april 2002 met een schepnet bemonsterd op de aanwezigheid van amfibieën. De volgende beschermde diersoorten zijn aangetroffen: • Egel • Gewone dwergvleermuis • Bruine kikker • Bermpje Naast bovengenoemde soorten is de aanwezigheid van de volgende soorten vastgesteld: bosmuis, wezel, steenmarter, riviergrondel, 10-doornige stekelbaars, snoek en houtpantserjuffer. De inventarisatie is in eerste instantie gericht op vissen, amfibieën en zoogdieren, waaronder vleermuizen.

7

8

1 Inleiding 1.1

Ligging en gebiedsbeschrijving Het studiegebied is gelegen ten noorden van het plaatsje Bornerbroek en wordt in het oosten begrensd door het Twentekanaal. Het gebied bestaat overwegend uit grasland en akkers. In het gebied zijn enkele kleine bosjes gelegen en wat lijnvormige houtbestanden. De sloten in het gebied worden gekenmerkt door een snelle waterstroming. Ten tijde van het onderzoek was het water van de sloten erg troebel.

Figuur 1: het onderzoeksgebied

9

10

2 Materiaal en methoden 2.1

Methoden Vleermuizen Het gebied is bij geschikte weersomstandigheden op 16 oktober 2001 eenmaal in de avond bezocht. De inventarisatie is uitgevoerd met behulp van een bat-detector. Het oriënterende bezoek, voorafgaand aan de eigenlijke inventarisatie, is gericht op het vinden van mogelijke verblijfplaatsen (dikke bomen en andere mogelijke locaties voor kolonies). Op de inventarisatie-avond is speciaal aandacht voor mogelijke aanvliegroutes (indicatie voor aanwezige kolonies) en jachtroutes.

Figuur 2: Overzicht van de gevolgde route tijdens de vleermuisinventarisatie

11

Overige zoogdieren Overige zoogdieren (wezel, bunzing, eekhoorn en egel) zijn geïnventariseerd aan de hand van zichtwaarnemingen en sporenonderzoek. Hiertoe is op 25 en 26 oktober 2001 een bezoek gebracht aan het gebied. Op 26 oktober zijn op kansrijke locaties sporenplaten uitgelegd. Sporenplaten zijn overkapte platen met papier, inktbed en aas. Sporenplaten zijn met succes toegepast bij egelonderzoek en kunnen naast prenten van egel ook prenten van kleine marterachtigen opleveren (Huijser, 2000). Deze platen zijn op 2 november 2001 gecontroleerd en verwijderd.

Figuur 3: Overzicht van de ligging van sporenplaten binnen het gebied.

12

Vissen en amfibieën Alle aanwezige wateren zijn op 25 en 26 oktober 2001 éénmalig met een schepnet bemonsterd op de aanwezigheid van vissen. Waarnemingen van amfibieën zijn meegenomen. De wateren zijn teven op 16 april 2002 met een schepnet bemonsterd op de aanwezigheid van amfibieën. Tevens is in de directe omgeving van het water gezocht naar mogelijke verblijfplaatsen van amfibieën op het land (onder hout, stenen en dergelijke).

Figuur 4. Overzicht van de plaatsen waar schepnetinventarisaties hebben plaatsgevonden binnen het gebied.

13

14

3 Resultaten Zoogdieren Op de Almelose straat is een doodgereden egel aangetroffen. De egel is beschermd krachtens de Natuurbeschermingswet. Egels komen vermoedelijk binnen het gehele gebied voor. Bij een plas regenwater werden sporen van steenmarter aangetroffen (zie figuur 5). Op sporenplaat nr. 1. in de uiterste zuidwesthoek van het gebied werden wezelsporen aangetroffen. Op de sporenplaat nr. 3 zijn muizensporen aangetroffen, waaronder sporen van bosmuis, de overige muizensoorten zijn op basis van sporen niet van elkaar te onderscheiden. Op sporenplaat nr. 6 zijn sporen van een huiskat aangetroffen. Binnen het gebied zijn 9 jagende gewone dwergvleermuizen aangetroffen (zie figuur 5). De gewone dwergvleermuis is een zeer algemene soort en heeft zijn verblijfplaats vaak in gebouwen (spouwmuren e.d.). Tijdens de inventarisatie zijn van deze dieren geen verblijfplaatsen aangetroffen. Dwergvleermuizen jagen in de regel niet op grote afstand van hun verblijfplaats. Het kan dan ook niet worden uitgesloten dat dieren die individueel verblijven in gebouwen of hoge bomen op de boerenerven zijn gemist. Sporen van eekhoorns (beschermd krachtens de Flora- en faunawet) zijn niet aangetroffen, op grond van de relatief kleine oppervlakte bos is het voorkomen van een levensvatbare populatie eekhoorns erg onwaarschijnlijk. Reptielen Binnen het gebied zijn geen reptielen aangetroffen. Amfibieën Tijdens de veldbezoeken in oktober 2001 zijn op enkele plaatsen binnen het gebied bruine kikkers waargenomen (zie figuur 5). Op 16 april 2002 zijn de vier enige potentiële locaties bemonsterd: A. Gelegen op de hoek Derksweg - Twentepoort West. Het betreft een ondiep en vervuild water. In het water zijn geen amfibieën aangetroffen. Onder piepschuimblokken op de oever bevonden zich enkele bruine kikkers. B. Particuliere siervijver. Het betreft een eutroof water met fonteintje, eenden en een beschoeiing. Er zijn geen amfibieën aangetroffen; het water wordt van geen waarde geacht voor amfibieën. C. Deze locatie is tijdens het bezoek in 2001 nog beschouwd als een potentiële poel voor amfibieën. In april was de poel vrijwel verdroogd tot een vochtig biezenveld met minder dan 5 cm water; het oppervlak is minder dan 10 vierkante meter. De poel is volledig bemonsterd met net. Er zijn geen amfibieën aangetroffen. D. Bosrandpoel. Het betreft een relatief ondiepe poel (< 50 cm) met zeer veel blad op bodem. Door de ligging aan noordelijke bosrand is de poel geheel beschaduwd waardoor geen geschikte onderwatervegetatie voor eiafzet van salamanders aanwezig is. De ligging, het bladafval en het ontbreken van vegetatie maakt poel ongeschikt voor amfibieën als kamsalamander en groene kikker. Er zijn geen amfibieën of larven van amfibieën aangetroffen, ondanks intensieve netbemonstering (poel is tevens geheel te overzien). Er zijn uitsluitend eieren van

15

bruine kikker gevonden. Het waterpeil was in korte tijd blijkbaar 30-40 cm gezakt, want ca. 10 verdroogde eiklompen van bruine kikkers lagen hoog op de oever. Locatie A (nieuwbouw) B (240.5482.2) C (240.8482.0) D (240.7482.1)

Aanwezige amfibieën Bruine Kikker

Stadia / aantal 5 adulten

Status

Opmerkingen

NB-wet / F&Fwet

Geen Rode Lijst- of Habitatrichtlijnsoorten aangetroffen

10 eiklompen

NB-wet / F&Fwet

Geen Rode Lijst- of Habitatrichtlijnsoorten aangetroffen

Bruine Kikker

Vissen Op de zuid-westgrens van het onderzoeksgebied zijn vijf bermpjes gevangen. Bermpjes zijn beschermd krachtens de Natuurbeschermingswet. De bermpjes zijn gevangen op het punt waar de verder buiten het gebied gelegen Bornerbroeksche Beek in het Twentekanaal uitmondt. Op dezelfde plaats zijn ook 2 riviergrondels en 13 tiendoornige stekelbaarsjes gevangen, tevens is een snoek gezien. Met uitzondering van 2 monsterpunten waar tiendoornige stekelbaarsjes zijn gevangen, zijn op de overige monsterpunten geen vissen gevangen. Overige soorten Op de plaats waar de Bornerbroeksche beek in het Twentekanaal uitmondt, zijn Houtpantserjuffers gezien. Tevens is hier een larve van een glazenmaker sp. gevangen.

16

D

Dwergvleermuis

B

Bosmuis

K

Konijn

E

Egel

W

Wezel

S

Steenmarter

R

Bruine kikker

V

Bermpje snoek riviergrondel

T

10-doornige stekelbaars

Figuur 5: De waarnemingen binnen het onderzoeksgebied

17

18

4 Discussie Zoogdieren Mogelijk heeft de periode waarin het onderzoek is uitgevoerd invloed op de waarnemingen van jagende vleermuizen omdat diverse soorten al in winterrust zijn of zijn weggetrokken. Naast de gewone dwergvleermuis, die in het gebied alleen jagend is waargenomen, lijkt het gebied ook geschikt voor laatvliegers. Laatvliegers kunnen, net als de gewone dwergvleermuis, verblijven in gebouwen. De dieren jagen vooral langs langgerekte landschapselementen zoals houtsingels, met name de omgeving van het kanaal lijkt geschikt voor foeragerende laatvliegers. Jagende laatvliegers zijn echter niet aangetroffen. Hoewel niet kan worden uitgesloten dat incidenteel laatvliegers of gewone dwergvleermuis in gebouwen of hoge bomen rond boerenerven verblijven, lijken in het studiegebied geen verblijfplaatsen van betekenis aanwezig. Reptielen De houtwallen in het gebied zijn in potentie geschikt als habitat voor levendbarende hagedissen (Flora- en faunawet). Een locale bewoner meldde dat hij wel eens “salamanders” zag wegschieten. Het is niet uitgesloten dat in het gebied levendbarende hagedissen voorkomen (salamanders zijn traag). Doordat de dieren alleen bij warm weer actief zijn, kunnen ze gemist zijn bij de inventarisatie. Amfibieën Tijdens de inventarisatie is alleen de bruine kikker aangetroffen. Hoewel het gebied ook geschikt lijkt voor andere algemene soorten als gewone pad en kleine watersalamander, zijn de aanwezige wateren in het gebied nauwelijks van betekenis voor amfibieën. Vissen Door de gebruikte methode (schepnet) is het mogelijk dat een soort als paling gemist is. Dit geldt echter niet voor de soorten die onder de Natuurbeschermingswet en/of Habitatrichtlijn vallen zoals kleine modderkruiper, grote modderkruiper. Deze zijn alle goed met het schepnet te inventariseren. Het is wel mogelijk dat bepaalde soorten gemist zijn doordat dieren in winterclustering zijn gegaan in diepere delen van het waterstelsel die buiten het onderzoeksgebied liggen. Doordat binnen het gebied vrijwel alleen stromende wateren voorkomen is het voorkomen van kleine modderkruiper, grote modderkruiper en bittervoorn onwaarschijnlijk. Deze soorten preferen stilstaande wateren. Ten aanzien van de bittervoorn geldt dat ook geen zoetwatermosselen zijn aangetroffen waar deze soort afhankelijk van is.

19

20

5 Conclusies en aanbevelingen In het gebied zijn de volgende soorten aangetroffen die vallen onder de Natuurbeschermingswet: • Egel • Gewone dwergvleermuis • Bruine kikker • Bermpje Voor deze soorten is bij verstoring, vangen, verplaatsen of doden een ontheffing in het kader van de Natuurbeschermingswet nodig. Aanbevolen wordt om eventueel te verwijderen gebouwen vooraf te controleren op verblijf van vleermuizen..

21

22

6 Literatuur Huijser, M.P. 2000. Life on the edge. Hedgehog traffic victims and mitigation strategies in an anthropogenic landscape.

23

Specificatie van programmering Regionaal Bedrijventerrein Twente

Uitgevoerd in opdracht van: Stuurgroep RBT

Nijmegen, 11 februari 2002

Inhoudsopgave Blz.

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 1.2 1.3

Aanleiding en opdrachtformulering Kader Methodiek en opzet rapportage

Hoofdstuk 2 Nadere specificatie Programma van Eisen 2.1 2.2 2.3

Inleiding Conclusies Nadere specificatie Programma van Eisen

Hoofdstuk 3 Aandachtspunten 3.1 3.2

Inleiding Aandachtspunten programmering RBT

1 1 2 3

5 5 6 10

13 13 13

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding en opdrachtformulering

In het kader van de voorbereidingsfase van het Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) vinden momenteel de werkzaamheden plaats om te komen tot een eerste go-no-go besluitvorming door de partners (provincie Overijssel en de gemeenten Almelo, Borne, Enschede en Hengelo) voor de verdere ontwikkeling, exploitatie en beheer van het bedrijventerrein. Ten behoeve van deze besluitvorming is het noodzakelijk dat de eerste ruimtelijke schetsen en de exploitatie-opzet kunnen worden voorgelegd aan de betrokken bestuurlijke organisaties. Voor het maken van de eerste opzet van de ruimtelijke inrichting van het RBT en het opstellen van de exploitatie-opzet is nog extra informatie nodig over onder andere de programmeringsaspecten van het RBT. Hierbij gaat het met name om een specificatie van de volgende informatie: • • •

de ruimte die nodig is voor de verschillende typen bedrijven (T&D, productie, milieucategorie 3/4 en 5; mogelijkheden om, naast de genoemde bedrijfstypen, nog andere functies (centrale voorzieningen) te vestigen en, zo ja, in welke omvang; reële verkoopprijzen van de grond voor de verschillende typen bedrijven.

Vanuit dit perspectief heeft de stuurgroep RBT aan Buck Consultants International opdracht gegeven om een onderzoek uit te voeren om de uitgangspunten voor het RBT nader te specificeren. Uiteindelijk doel van het onderzoek is om een advies op te stellen over: •

•

• • •

de ruimtebehoefte van de beoogde doelgroepen op het RBT, uitgesplitst naar type bedrijvigheid en uitgaande van de voorwaarden die worden gesteld aan vestiging op het RBT; de wenselijkheid om op het RBT centrale voorzieningen te ontwikkelen voor de gebruikers van het terrein, de voorwaarden die gesteld moeten worden aan die voorzieningen en de ruimte die gereserveerd zou moeten worden voor deze voorzieningen; de gewenste kavelgrootte op het terrein, alsmede de verdeling ervan; de te hanteren grondprijzen voor de verschillende typen bedrijven op het RBT; de wijze waarop het Programma van Eisen – de programmering – van het RBT nader zou moeten worden gespecificeerd.

Buck Consultants International

1

Het advies moet er mede toe bijdragen dat een goed onderbouwde en gespecificeerde eerste schets van de ruimtelijke inrichting van het terrein en een exploitatieopzet voor het RBT kan worden opgesteld. Het onderzoek wordt begeleid door de Overijsselse Ontwikkelingsmaatschap-pij (OOM) en de gemeenten Almelo, Borne, Enschede en Hengelo. Zij hebben gezorgd voor de inventarisatie van gemeentelijke en regionale gegevens, terwijl Buck Consultants International zorg draagt voor een nadere analyse van deze gegevens en tevens een vergelijking maakt met ontwikkelingen op vergelijkbare bedrijventerreinen elders in Nederland. In het onderhavige, door Buck Consultants International opgestelde rapport is de informatie van de OOM en de gemeenten verwerkt.

1.2

Kader

Richtinggevend voor de locatiekeuze van het RBT is de Partiële herziening Streekplan Overijssel 2000+ (locatiekeuze Regionaal Bedrijventerrein Twente). In dit rapport wordt daar verder niet op ingegaan. De streekplanherziening geeft daarnaast, samen met de locatie MER en het Programma van Eisen, een globale invulling van de programmering van het RBT. Het Programma van Eisen Regionaal Bedrijventerrein Twente, vastgesteld door het bestuurlijk programmeringoverleg op 8 juni 2000, vormt het uitgangspunt voor dit onderzoek. Voor het onderhavige onderzoek zijn met name de uitgangspunten van belang die in het Programma van Eisen zijn geformuleerd ten aanzien van de ontwikkeling, de kavelgrootte en de exploitatie: • • •

grootschalige productievestigingen van buiten de regio (verplichtend) en van binnen de regio (facultatief) van 5 ha of meer, en T&D- en assemblagebedrijven van buiten de regio (verplichtend) en van binnen de regio (facultatief) van 2 ha of meer, en terreincoëfficiënt van minimaal 20 en maximaal 50 arbeidsplaatsen per ha.

Op grond van deze voorwaarden is reeds een behoefteraming opgesteld voor het RBT. De projectgroep RBT heeft echter vastgesteld dat voor de uitgevoerde behoefteraming een nadere specificatie gewenst is en dat het bovendien op basis van dit globale Programma van Eisen nog niet goed mogelijk is om de ruimtelijke inrichting van het terrein te schetsen en om een exploitatieopzet te maken. De specificatie van de behoefteraming moet met name meer inzicht opleveren in de consequenties van de keuze voor een minimale kavelgrootte en een maximale terreincoëfficiënt. Door een vergelijking te maken met de wijze van programmering op vergelijkbare bedrijventerreinen kan de gemaakte keuze voor de genoemde uitgangspunten ook in breder perspectief worden geplaatst. Voor de ruimtelijke inrichting van het terrein dient een nadere uitwerking plaats te vinden van de uitgangspunten die in het Programma van Eisen nu zijn gesteld voor het voorzieninBuck Consultants International

2

genniveau, de te hanteren uitgifteprijzen, ruimte intensief bouwen (voor zover van invloed op ruimtebehoefte en/of ruimtelijke inrichting), kavelgrootte, fasering en segmentering. Overigens zullen ongetwijfeld ook nog andere onderdelen van het Programma van Eisen nader moeten worden uitgewerkt. Dat blijft hier echter buiten beschouwing.

1.3

Methodiek en opzet rapportage

Door de OOM, de gemeenten en Buck Consultants International is, op basis van desk research en telefonische interviews (voor wat betreft informatie over andere bedrijventerreinen), de volgende informatie verzameld: •

• • • •

informatie over de historische uitgifte van bedrijfsruimte in de betrokken gemeenten aan de doelgroepen van bedrijven voor het RBT, uitgaande van de voorwaarden die worden gesteld aan bedrijven die zich op het RBT willen vestigen (met name kavelgrootte, milieucategorie en terreincoëfficiënt); informatie over bedrijven die nu gevestigd zijn in de betrokken gemeenten en die mogelijk in aanmerking zouden komen voor vestiging op het RBT in de komende twintig jaar; informatie uit eerder uitgevoerd onderzoek naar het ruimtegebruik van bedrijven in Twente1 en onderzoek naar terreincoëfficiënten2; informatie van de OOM en van CBIN over vestiging grootschalige bedrijvigheid in Twente; informatie over de wijze waarop de programmering is verlopen bij vergelijkbare bedrijventerreinen als het RBT.

Deze informatie is verwerkt en nader geanalyseerd. De rapportage is vervolgens als volgt opgezet. Hoofdstuk twee geeft allereerst een samenvatting van de analyse van de ruimtebehoefte. De gehele analyse van de ruimtebehoefte is opgenomen in bijlage één. Bijlage twee en drie ondersteunen de analyse. In de analyse wordt ingegaan op de doelgroepen voor het RBT, de voorwaarden die vanuit deze doelgroepen worden gesteld aan vestiging op een bedrijventerrein en de ruimtebehoefte die vanuit deze doelgroepen is te verwachten. In het laatste geval wordt uitgegaan van de voorwaarden die door de betrokken overheden zijn gesteld aan vestiging op het RBT. Vervolgens komen in hoofdstuk twee de conclusies uit de referentieanalyse van de programmering op andere, vergelijkbare bedrijventerreinen aan de orde. Hier wordt tevens ingegaan op de grondprijzen die worden gehanteerd op deze bedrijventerreinen De referentieanalyse zelf is weergegeven in bijlage vier. 1 2

Ruimtegebruik bedrijven in Twente, STOGO onderzoek en advies, april 2001. Bedrijven onder Dak: terreincoëfficiënten, Kamer van Koophandel Rivierenland en Kamer van Koophandel Veluwe-Twente, 2001.


3

Het derde deel van hoofdstuk twee geeft de specificatie van het huidige Programma van Eisen. Deze specificatie komt voort uit de hierboven beschreven analyses. Tenslotte heeft Buck Consultants International in hoofdstuk drie een advies opgesteld (aandachtspunten) over de mogelijke aanscherping en verdere uitwerking van het Programma van Eisen voor het RBT. Hierbij wordt ingegaan op een aantal – maar niet alle – elementen uit het Programma van Eisen: de beoogde doelgroepen en hun vestigingsvoorwaarden, grondprijzen, centrale voorzieningen, ruimte intensief bouwen, kavelgrootte, fasering, segmentering en uitgiftebeleid.


4

Hoofdstuk 2

2.1

Nadere specificatie Programma van Eisen

Inleiding

Op basis van analyses van de ruimtebehoefte en de programmering op andere terreinen (zie bijlage één tot en met vier) wordt in dit hoofdstuk een nadere specificatie van de uitgangspunten van het Programma van Eisen gegeven, wat betreft ruimtebehoefte en inrichting van het terrein. Hierbij wordt ingegaan op: • • • • • • •

ruimtebehoefte; exploitatieopzet van het terrein; uitgiftetempo; bruto- en netto verhouding van de ruimte; bebouwingspercentage van de kavel; bouwhoogte op een kavel; prijsstelling van de kavels.

In paragraaf 2.2 worden de conclusies uit de analyse van de ruimtebehoefte samengevat. Tevens geven we conclusies weer uit de referentieanalyse (zie bijlage vier). Paragraaf 2.3 geeft voor een aantal onderwerpen uit het Programma van Eisen een nadere specificatie. Deze specificatie is mede gebaseerd op de eerder genoemde referentieanalyse van andere terreinen.


5

2.2

Conclusies

Ruimtebehoefte op het RBT De analyse van de ruimtebehoefte van bedrijven voor vestiging op het RBT geeft een beeld van het effect van de vestigingsvoorwaarden voor het RBT op de vraag naar kavels op het RBT en het effect van de uitgestelde vraag van bedrijven op die vraag. De berekeningen zijn gedeeltelijk gebaseerd op aannames en inschattingen en dienen dan ook met de nodige voorzichtigheid gehanteerd te worden. Uitgaande van een start van de uitgifte in 2003 wordt door ons voor de eerste drie jaren een hoger uitgiftetempo verwacht. Onzekerheden over de daadwerkelijke interesse van de bedrijven voor vestiging op het RBT maken een inschatting moeilijk. Indien de terreincoëfficiënt-voorwaarde wordt gehanteerd, schatten we de uitgifte in de eerste drie jaren op 10-12 ha per jaar en daarna zakt de uitgifte naar het niveau zoals vastgesteld in stap 3. Met het nodige voorbehoud -de daadwerkelijke verhuisbereidheid van de bedrijven is immers nog onbekend-, schatten we de uitgifte in de eerste drie jaren, rekening houdende met de uitgestelde vraag en zonder voorwaarden aan terreincoëfficiënt, op 21-23 ha per jaar (uitgestelde én reguliere vraag). Daarna zakt de uitgifte terug naar het in stap 2 vastgestelde niveau. De uitgestelde vraag bij productiebedrijven is groter dan die van de transport & distributie en logistieke bedrijven. Hierdoor zal naar verwachting de uitgifte aan productiebedrijven in de eerste drie jaren groter zijn dan die aan transport & distributie- en logistieke bedrijven. We maken de aanname dat de verdeling zal uitvallen in 80%-20%. Op grond hiervan komen wij tot de volgende berekening: •

•

•

productie, minimale kavelomvang 5 ha, beperking van terreincoëfficiënt tussen de 20 en 50 en rekening houdende met de uitgestelde vraag: eerste drie jaar 8-9,6 ha per jaar, vanaf jaar vier 4,1 ha per jaar; transport & distributie / logistiek, minimale kavelomvang 2 ha, beperking van terreincoëfficiënt tussen de 20 en 50 en rekening houdende met de uitgestelde vraag: eerste drie jaar 2-2,4 ha per jaar, vanaf jaar vier 2,3 ha per jaar; in totaal komen wij, op grond van de voorwaarden over kavelgrootte, de terreincoëfficiënt en de uitgestelde vraag tot een behoefteraming van 10-12 ha per jaar in de eerste drie jaren, vanaf jaar vier zal dit terugvallen naar 6,4 ha per jaar.

Wanneer de terreincoëfficiënt niet als voorwaarde wordt opgenomen, dan komen wij tot de volgende behoeftecijfers: •

productie, minimale kavelomvang 5 ha en rekening houdende met de uitgestelde vraag: eerste drie jaar 16,8-18,4 ha per jaar, vanaf jaar vier 8,2 ha per jaar;


6

•

transport & distributie / logistiek, minimale kavelomvang 2 ha en rekening houdende met de uitgestelde vraag: eerste drie jaar 4,2-4,6 ha per jaar, vanaf jaar vier 4,6 ha per jaar; in totaal komen wij, op grond van de voorwaarden over kavelgrootte en de uitgestelde vraag tot een behoefteraming van 21-23 ha per jaar in de eerste drie jaren, vanaf jaar vier zal dit terugvallen naar 12,8 ha per jaar.

•

Figuur 2.1 geeft een samenvatting van de in de analyse gevolgde methodiek en de daaruit voortkomende resultaten. Figuur 2.1 Samenvatting en resultaten van analyse ruimtebehoefte RBT Methodiek

Uitkomst

Stap één •

•

Behoefteraming RBT

Effect vestigingsvoorwaarden -

Effect voorwaarden aan kavelgrootte

•

Behoefteraming RBT op basis van Programma van Eisen

6,7 ha per jaar

Stap twee • •

Uitsplitsing historische vraag naar doelgroepen Aandeel ‘grote ruimtevragers’ in uitgifte totaal (naar doelgroep)

Toekomstige ruimtevraag RBT (kavels > 2 ha resp. 5 ha)

Productie: T&D / L.: Totaal:

8,2 ha p. jaar 4,6 ha p. jaar 12,8 ha p.jaar

Toekomstige ruimtevraag RBT (kavels > 2 ha resp. 5 ha; terreinquotiënt 20-50)


4,1 ha p. jaar 2,3 ha p. jaar 6,4 ha p. jaar

Stap drie -

Effect voorwaarden aan terreinquotiënten

-

Effect ‘uitgestelde’ vraag grote ruimtevragers

•

Conclusies behoefteraming RBT

•

Aandeel bedrijven met terreinquotiënt 20-50 in uitgifte totaal (naar doelgroep)

Stap vier •

Analyse uitgestelde vraag grote ruimtevragers

Additioneel effect op toekomstige ruimtevraag RBT

2003-2005: Productie: T&D / L.: Totaal: 2006-2023: Productie: T&D / L.: Totaal:

8,8 ha p. jaar 2,2 ha p. jaar 11 ha p. jaar 1) 4,1 ha p. jaar 2,3 ha p. jaar 6,4 ha p. jaar

Stap vijf •

Behoefteraming RBT, op basis van vestigingsvoorwaarden en rekening houdend met uitgestelde vraag

Fasering en uitgiftetempo RBT

2003-2005 zonder terreincoëff. Productie: 17,6 ha p. jaar T&D / L.: 4,4 ha p. jaar Totaal: 22 ha p. jaar2) 2006-2022 zonder terreincoëff Productie: 8,2 ha p. jaar T&D / L.: 4,6 ha p. jaar Totaal: 12,8 ha p. jaar 2003-2005 met terreincoëff.: Productie: 8,8 ha p. jaar T&D / L.: 2,2 ha p. jaar Totaal: 11 ha p. jaar 1) 2006-2022 met terreincoëff: Productie: 4,1 ha p. jaar T&D / L.: 2,3 ha p. jaar Totaal: 6,4 ha p. jaar

1) 2)

in de tekst is opgenomen: 10-12ha per jaar. Voor deze sheet is hier een gemiddeld van 11 ha per jaar aangehouden in de tekst is opgenomen: 21-23 ha per jaar. Voor deze sheet is hier een gemiddeld van 22 ha per jaar aangehouden


7

Indien de voorwaarden gehanteerd blijven zoals deze ten aanzien van doelgroep en terreincoëfficiënt zijn gesteld, dan verwachten wij voor de exploitatieperiode van 20 jaar de volgende verdeling van het aantal hectaren per doelgroep: Tabel 2.1

Verwachting over uit te geven aantal ha in exploitatieperiode en uitsplitsing naar doelgroepen

2003-2005 2006-2022 Totaal

Productie > 5 ha Aantal ha % 26,4 80,0 70,8 65,0 97,2 68,5

T&D / logistiek > 2 ha Aantal ha % 6,6 20,0 38,0 35,0 44,6 31,5

Totaal Aantal ha % 33,0 100 108,8 100 141,8 100

De behoefteraming wordt aanzienlijk beïnvloed door de aannames in de analyse. De belangrijkste zijn: • •

de behoefteraming is gebaseerd op een analyse van historische uitgiftecijfers. Deze cijfers zijn sterk beïnvloed door enkele grote uitschieters; de ‘hardheid’ van de uitgestelde vraag is onduidelijk.

In de uitgifte dient om die reden rekening te worden gehouden met fluctuaties in de vraag. Een vergelijking van de resultaten met de ruimtebehoefte berekening uit het Programma van Eisen (8 juni 2000 en 24 april 2001) leidt tot de volgende conclusie: • •

•

•

oorspronkelijke raming: 6,7 ha (inclusief alle voorwaarden) voor een exploitatieperiode van 20 jaar; nieuwe berekening (rekening houdende met alle voorwaarden en potenties): drie jaren gemiddeld 11 ha, vanaf jaar vier 6,4 ha. Dat komt voor een exploitatieduur van 20 jaar neer op een gemiddelde van 7,1 ha per jaar ((3*11+17*6,4) / 20); de uitkomsten van de twee ramingen komen redelijk overeen. De behoefte wordt echter aanzienlijk groter geschat wanneer de voorwaarde van de terreincoëfficiënt niet gehanteerd zal worden; de omvang van de berekende ruimtebehoefte voor het RBT verschilt dus niet wezenlijk. In dit hoofdstuk is met name een specificatie aangebracht ten aanzien van de vraag per doelgroep, de kavelgrootte en jaarlijkse verschillen in de behoefte (met name in de eerste drie jaar, maar ook daarna fluctuaties).

Kavelgrootte Op basis van de beschikbare gegevens is een inschatting van de verdeling naar kavelgrootte (kavels 2-5 ha, kavels 5-10 ha, kavels >10 ha) niet goed mogelijk. Indien wordt uitgegaan van een minimale kavelomvang van 5 ha voor productiebedrijven zal uiteraard het aantal kavels >5 ha verhoudingsgewijs groot zijn. De behoefte aan kavels >10 ha is op dit niveau niet te berekenen. Uit historische uitgiftecijfers blijkt dat deze grote ruimtevragers zich incidenteel in Twente vestigen. Aangezien het RBT bij uitstek de locatie is waar deze bedrijven terecht moeten komen, is het voor de hand liggend om een beperkt aantal kavels >10 ha (1-3) te reserveren.


8

Analyse van referentieterreinen Uit de analyse van de referentieterreinen is een aantal punten duidelijk geworden: •

• •

•

•

•

• •

• • •

gewenste bedrijfssectoren zijn op ieder terrein afgebakend, maar alleen op Bijsterhuizen en het International Businesspark Friesland wordt de doelgroep als een harde voorwaarde geformuleerd; de toegestane milieucategorieën zijn op alle terreinen afgebakend en als harde eis gehanteerd; op twee terreinen wordt de eis van een (minimale) kavelomvang gehanteerd (Hessenpoort: >1 ha en International Businesspark Friesland: 10 ha). Op de overige terreinen zijn geen eisen ten aanzien van de kavelomvang gesteld; drie gemeenten werken met een fasering in de uitgifte van het bedrijventerrein: Venlo voor Trade Port West, Nijmegen voor Bijsterhuizen en Heerenveen voor International Businesspark Friesland; alleen op het International Businesspark Friesland is een harde eis gesteld aan de herkomst van bedrijven. In alle andere gevallen zijn alleen ambities neergelegd, die geen bindende strekking hebben; de prijsstelling varieert sterk tussen de terreinen, maar ook op de terreinen zelf. Een hogere prijsstelling is op de onderzochte terreinen geen belemmering voor het succes van de exploitatie; er wordt in de prijsstelling geen onderscheid in doelgroepen gemaakt; in toenemende mate worden centrale voorzieningen vooraf (in een bestemmingsplan) vastgelegd. Wanneer de voorzieningen bij de uitgifte al voorzien zijn, wordt het mogelijk de kosten in de uitgifteprijs (deels) door te berekenen; meestal hanteert men een maximale bouwhoogte tot 25 meter en een maximaal bebouwingspercentage tot 75%; op geen enkel terrein wordt een eis over een terreincoëfficiënt gehanteerd; de bruto-netto ruimteverhouding is op de meeste terreinen 3 staat tot 2.

Eisen vanuit het bedrijfsleven Algemeen • uniformiteit in bedrijfsomvang en –uitstraling op bedrijventerreinen is gewenst; • over het algemeen vragen internationale bedrijven om grotere kavels dan nietinternationale bedrijven.

Productie • aansluiting op hoofd- of snelweg, goede interne ontsluiting; • parkeervoorzieningen met name op eigen kavel; • aanwezigheid van laad- en losfaciliteiten; • eventueel aanwezigheid van multimodale voorzieningen; • meest gevraagde kavelomvang: tot 3 á 4 ha. Kleinschalige industrie: tot 4.000-5.000m2; • riolering van terrein moet van goede kwaliteit zijn. Buck Consultants International

9

Transport & distributie / logistiek • kaveldiepte moet minimaal 125-150 meter zijn; • minimale kavelomvang is 1 ha, maar kan vaak ook groter zijn; • heldere en goede interne en externe ontsluiting: - aansluiting aan hoofd- of snelweg; - voldoende manoeuvreerruimte; • parkeervoorzieningen op terrein en kavel; • centrale locatie in een regio; • eventueel multimodale voorzieningen; • aanwezigheid van (gezamenlijke) opslag- en laad & losvoorzieningen;

2.3

Nadere specificatie Programma van Eisen

In het proces van de ontwikkeling van het RBT is het op dit moment van belang dat informatie wordt verstrekt waar de ‘rekenaars en tekenaars’ mee aan de slag kunnen. Wij gaan in deze paragraaf op deze vraag in en maken daarbij een onderverdeling in de volgende thema’s: • • • • • • •

ruimtebehoefte; exploitatieopzet van het terrein; uitgiftetempo; bruto- en netto verhouding van de ruimte; bebouwingspercentage van de kavel; bouwhoogte op een kavel; prijsstelling van de kavels.

Ruimtebehoefte De conclusies van hoofdstuk twee geven de ruimtebehoefte weer op het RBT. Deze berekening vraagt dan om de volgende reservering: • •

transport & distributie en logistiek > 2 ha: ongeveer 30%; productiebedrijven > 5 ha: ongeveer 70%.

De kavelgroottes geven de minimale omvang van de kavels. Het is uit dit onderzoek niet mogelijk te destilleren hoe groot de kavels uiteindelijk zullen zijn. Het is echter wel gewenst dat er voor kavels > 10 ha een reservering gemaakt wordt, aangezien deze zeer omvangrijke bedrijven anders niet meer gevestigd kunnen worden. De omvang van deze reservering is vooral een beleidsmatige afweging en kan niet goed op basis van een marktanalyse worden onderbouwd. Buck Consultants International

10

Exploitatieopzet In de planning van de uitgifte van het terrein is het volgende van belang: •

•

Breng fasering aan in het plan. Hierdoor is het mogelijk om de kosten van aanleg en onderhoud van infrastructuur, groenvoorziening en ondersteunende voorzieningen te spreiden over een langere periode. Bovendien drukt men hiermee de renteverliezen die optreden wanneer een terrein al is ontsloten, maar nog niet door ondernemers worden gebruikt. Fasering van de uitgifte van het terrein wordt vergemakkelijkt, indien gekozen wordt voor een niet al te ver doorgevoerde segmentering. Mogelijk kan worden volstaan met een segmentering naar enerzijds productiebedrijven en anderzijds T&D / logistieke bedrijven. Een nadere uitwerking hiervan is gewenst.

Uitgiftetempo Globaal genomen kan de behoefteraming als uitgangspunt worden genomen voor het uitgiftetempo. Hierbij dient echter de nodige flexibiliteit te worden betracht, aangezien de doelgroep klein is door de gestelde voorwaarden. Hierdoor kunnen aanzienlijke fluctuaties optreden in de jaarlijkse uitgifte. Voor wat betreft de mogelijke vraag naar kavels van bedrijven die hun ruimtebehoefte noodgedwongen uitgesteld hebben, verdient het aanbeveling om in een vroeg stadium met deze bedrijven in contact te treden, zodat bij de ontwikkeling van een inrichting van het terrein eventueel reeds rekening kan worden gehouden met hun wensen.

Bruto-netto verhouding van de ruimte Een minimale eis aan de bruto-netto verhouding van de ruimte om een terrein met kwalitatief hoogwaardige infrastructuur, groenvoorzieningen en gezamenlijke voorzieningen te kunnen inrichten is een verhouding van drie staat tot twee. Dit blijkt ook in de praktijk een praktische vuistregel.

Bebouwingspercentage van de kavel Een maximaal bebouwingspercentage van de kavel van 75% is haalbaar op een terrein als het RBT. Mocht echter worden besloten om intensiever te bebouwen dan kan dit percentage nog iets omhoog, of kan een minimaal bebouwingspercentage (van 70-75%) worden opgenomen in het Programma van Eisen.


11

Bouwhoogte op een kavel Een maximaal toegestane bouwhoogte van 15-25 meter dient in ieder geval gerealiseerd worden. Ook hier kan een beleidskeuze zijn dat intensivering van de ruimte moet worden gestimuleerd. In dat geval kan een minimale bouwhoogte een stimulans zijn voor bedrijven om na te denken over hoogte-bouwen.

Prijsstelling Wij adviseren een prijsstelling tussen euro 80,- (binnenlocaties) en euro 115,- (zichtlocaties) De volgende overwegingen hebben hierbij een rol gespeeld: • • • •

de prijzen gelden voor een exploitatieperiode van 20 jaar. Er mag rekening worden gehouden met een verdere structurele stijging van de uitgifteprijzen; voor de grote bedrijven waar het RBT op mikt is de aankoopprijs van de grond slechts een zeer klein deel van de uitgaven; voor deze prijsstelling dient ook een bijbehorende kwaliteit te worden geleverd; wanneer de exploitatieperiode voor 20 jaar in de planning is opgenomen, is het niet wenselijk dat alle kavels in een zeer hoog tempo worden uitgegeven. Een hogere prijs kan bijdragen aan spreiding van de uitgifte over een langere periode.


12

Hoofdstuk 3

3.1

Aandachtspunten

Inleiding

Buck Consultants International heeft naast de informatie waarmee ‘gerekend en getekend’ kan worden ook aandachtspunten opgesteld voor de onderwerpen in het huidige Programma van Eisen. Deze aandachtspunten kunnen worden beschouwd als een advies van Buck Consultants International over de programmering van het RBT. De afgebakende onderwerpen uit het bestaande Programma van Eisen zijn leidend. We hebben aandachtspunten geformuleerd over: • • • • • •

het marktprofiel van het RBT; infrastructuur, ontsluiting en bereikbaarheid; prijsstelling van de kavels; een duurzame ontwikkeling van het terrein; collectieve voorzieningen exploitatie-opzet.

3.2

Aandachtspunten programmering RBT

1 Marktprofiel Doelgroep Een doelgroepafbakening is redelijk standaard voor bedrijventerreinen. Uitgaande van de gekozen doelgroepen voor het RBT kan desgewenst een limitatieve lijst in het bestemmingsplan worden opgenomen van bedrijfssectoren die in aanmerking komen voor vestiging. De noodzaak hiertoe is echter twijfelachtig. De beperking tot de doelgroepen ‘productie’ en transport & distributie/logistiek geeft een duidelijk profiel aan het terrein. De (regionale)


13

overheid kan op basis hiervan, als eigenaar van de grond, verder zelf van geval tot geval vaststellen welke bedrijven wel of juist niet worden toegelaten.

Herkomst van bedrijven De voorwaarden ten aanzien van respectievelijk bedrijven van buiten de regio die zich in Twente willen vestigen en bedrijven van binnen de regio die willen verplaatsen hebben consequenties voor de ruimtebehoefte voor het RBT. In de behoefteraming is hier rekening mee gehouden. Wij verwachten echter dat het verplichtende karakter van vestiging op het RBT voor bedrijven van buiten de regio in de praktijk moeilijk te handhaven is.

Kavelomvang Uit de referentieanalyse blijkt dat er binnen de afgebakende sectoren behoefte bestaat aan grotere kavels. Uit de historische analyse kwam ook naar voren dat er in de afgelopen jaren een aantal grotere transacties geweest is in de regio Twente. Een nadruk op grote kavels op het RBT ligt dan ook voor de hand. Het is echter de vraag of het hanteren van een kavelomvang van minimaal 2 resp. 5 ha als harde eis moet worden gehanteerd. Grote ruimtevragers eisen ook strikt noodzakelijke toeleveranciers of ondersteunende bedrijven in hun nabijheid. Deze bedrijven zijn vaak kleiner van omvang. Tevens kunnen wij ons voorstellen dat kleinere productie- of T&D en logistieke bedrijven die elders ongewenst zijn op het RBT gevestigd zouden kunnen worden. Daarnaast brengt een harde eis over de kavelomvang risico’s met zich mee. Er zijn relatief weinig transacties geweest met een minimale omvang van 2 of 5 ha. Met name de minimale kavelomvang van 5 ha voor productie lijkt voor weinig bedrijven haalbaar. Uit verschillende bronnen blijkt juist dat productiebedrijven over het algemeen kleinere kavels vragen. De exploitatie van het terrein wordt bemoeilijkt wanneer de kavelomvang gehanteerd wordt, zoals nu is voorgesteld. Een probleem –zowel vanuit het oogpunt van de exploitatie als de inrichting van het terreinis de reservering van kavels voor zeer grote ruimtevragers (>10 ha). Dit soort bedrijven dient zich zeer incidenteel aan in een regio. Vanuit de doelstellingen voor het RBT is het naar onze mening wel gewenst om de mogelijkheid van vestiging van enkele zeer grote ruimtevragers tijdens de ontwikkeling en uitgifte van het terrein zo lang mogelijk open te houden.


14

Terreincoëfficiënt Onder meer omdat de eis voor een minimale en maximale terreincoëfficiënt in de praktijk zeer moeilijk te handhaven is, adviseren wij om deze eis niet in het marktprofiel van het RBT op te nemen. Dit advies wordt ook ondersteund door het sterk beperkend effect dat deze eis heeft op de ruimtebehoefte op het RBT (zie paragraaf 2.4). Daarmee kan de exploitatie van het terrein in gevaar komen. De eis aan de terreincoëfficiënt is moeilijk te ‘verkopen’ aan bedrijven. Een bedrijf van een grote omvang zou op grond van een te groot aantal werknemers geweigerd kunnen worden. Daarnaast is de terreincoëfficiënt zeer moeilijk te handhaven. Er bestaan nauwelijks werkbare sancties wanneer de terreincoëfficiënt niet gehaald of overschreden wordt. Tevens kan de groei van een bedrijf er toe leiden dat het bedrijf niet meer in het profiel past van het RBT en gedwongen zou worden om te verhuizen naar een ander terrein. Tenslotte is het stellen van een maximale terreincoëfficiënt in feite in strijd met wensen om te komen tot een intensivering van het ruimtegebruik op het RBT.

2 Infrastructuur, ontsluiting en bereikbaarheid De voorwaarden die in het huidige PvE zijn opgenomen, dienen nader te worden uitgewerkt en opgenomen in de uitwerking van de ruimtelijke inrichting van het terrein. Deze voorwaarden zijn: • • •

goede interne en externe ontsluiting; parkeren op het terrein, aanvullend onderzoek naar innovatieve parkeermogelijkheden; bereikbaarheid per openbaar vervoer.

Wij adviseren om hiernaast de volgende eisen op te nemen: • • •

voldoende manoeuvreerruimte voor vrachtwagens op de ontsluitingswegen; afdoende kwaliteit van de riolering; aanbod van multimodale voorzieningen (zoals overslagmogelijkheden). Dit kan relevant zijn voor de kavels nabij het Twentekanaal.

3 Prijsstelling van de kavels De prijzen die wij adviseren liggen aan de bovenkant van de markt. Eerder is al betoogd waarom deze slag in de prijsstelling toch gemaakt kan worden. Eén en ander dient bij voorkeur wel afgestemd te worden met de prijsstelling van andere terreinen in Twente om ongewenste concurrentie te voorkomen.


15

4 Duurzame ontwikkeling van het terrein In het bestaande Programma van Eisen is duurzaamheid op drie terreinen gewenst: • • •

het proces; de inrichting (gezamenlijke energievoorziening, beveiliging, afvalverwerking, vervoer- en watermanagement); duurzaam bouwen.

In het onderzoek is geen aandacht besteed aan dit onderwerp. In Nederland is inmiddels de nodige ervaring opgedaan met duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen. Veel van de zaken die hiermee samenhangen kunnen voorafgaande aan de daadwerkelijke ontwikkeling worden vastgelegd. Wij pleiten er dan ook voor dit te doen. Uit recent onderzoek3 van Buck Consultants International blijkt dat veel ondernemers niet bekend zijn met de mogelijkheden van duurzaam ruimtegebruik. Wanneer de overheid in de inrichting van het terrein vooraf zelf al met een duurzame visie komt, kan dat ondernemers aanzetten tot het nadenken over een zorgvuldiger gebruik van de ruimte. Uit ditzelfde onderzoek is in dit verband tevens een inventarisatie van de mogelijkheden voor zorgvuldig ruimtegebruik van belang. Een deel van de uitkomst is in tabel 3.1 weergegeven4: Tabel 3.1

Mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik in % (ondernemers zeggen wel te kunnen uitbreiden, willen wel of niet), uitgesplitst naar soorten bedrijven Bedrijfssector Lichte productie Zware productie Bouw Bouwinstallatiebedrijven Groothandel Transport & distributie

Ondergronds 28 33 19 30 19 30

Stapelen 40 60 54 66 51 57

Horizontale uitbreiding 69 70 52 61 53 54

Langer gebruik in de tijd 68 78 33 45 39 41

Bron: Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer, BCI, 2001

Uit tabel 3.1 blijkt dat het voor bedrijven uit de productiesectoren met name mogelijk zou moeten zijn om horizontaal uit te breiden (op dezelfde kavel) of het gebouw langer in de tijd te gebruiken. Voor transport & distributie- en logistieke bedrijven is met name horizontale uitbreiding of stapelen een optie om duurzamer en zorgvuldiger met de ruimte om te gaan. In relatie tot de ontwikkeling van het RBT raden wij aan om, in overleg met bedrijven, te streven naar met name een optimale benutting van het kaveloppervlak. Van belang voor het RBT is verder dat uit het onderzoek ook blijkt dat het voor bedrijven met een groot vloeroppervlak vaker mogelijk is om ondergronds en horizontaal uit te breiden. Hoe meer mensen er in een bedrijf werken, hoe vaker het mogelijk is om het bedrijf langer in de tijd te gebruiken. Bij de uitgifte van kavels kan hier op ingespeeld worden. Voor de exploitatie-opzet zijn er geen direct consequenties. 3 4

Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer, BCI, 2001 De achtergrond van deze tabel is terug te vinden in bijlage 5


16

Voor verder aanvulling verwijzen wij tevens naar de verslaglegging van de workshop over duurzaamheid op het RBT (4 juli 2001).

5 Collectieve voorzieningen Op bedrijventerreinen wordt in toenemende mate voorzien in collectieve voorzieningen. Voorbeelden daarvan zijn een tankstation, een centrale sprinklerinstallatie, parkeervoorzieningen, multimodale faciliteiten en beveiliging. Daarnaast kan ook gedacht worden aan een restaurant, sportvoorzieningen en kinderopvang. Niet alleen komen collectieve voorzieningen ten goede aan de kwaliteit van het terrein, maar ook kan implementatie van collectieve voorzieningen leiden tot ruimtewinst. Uit het al eerder gerefereerde onderzoek van BCI (Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer, BCI, 2001) blijkt dat vier soorten voorzieningen in aanmerking zouden kunnen komen voor centralisatie: • • • •

parkeervoorzieningen; facilityvoorzieningen (service op verschillend terrein); groenvoorzieningen; opslag.

Uit een grootschalige enquête onder bedrijven uit de sectoren productie, groothandel en transport & distributie blijken er met name voorstanders te zijn voor gezamenlijke parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen (respectievelijk 53% en 59%). Bij de sector Transport & distributie ligt de animo voor gezamenlijke opslag duidelijk hoger dan bij de andere twee sectoren (47% tegenover 42% en 34%). Het verdient aanbeveling verdergaand onderzoek te doen naar de specifieke mogelijkheden op het RBT. In de planvorming dient desgewenst ruimte gereserveerd te worden voor collectieve voorzieningen. Uitgebreidere informatie over het onderzoek ‘Zorgvuldig ruimtegebruik en de Ondernemer’ is terug te vinden in bijlage 6.

6 Exploitatie-opzet In paragraaf 4.2 is reeds ingegaan op de wenselijkheid van fasering en de reservering van grote kavels (>10 ha). Hier wijzen we tenslotte nog op de mogelijkheid om gebruik te maken van uitgifteopties. Bedrijven, en dat geldt zeker voor grotere ondernemingen, hebben tijd nodig om een besluit te nemen over een nieuwe vestiging of het verplaatsen van een vestiging naar het RBT. Zij vragen daarvoor medewerking van de projectleiding van een terrein; de benodigde hectares dienen wel beschikbaar te zijn, wanneer men over wil gaan tot vestiging. Ondernemers kunnen vaak niet de garantie geven dat zij zich ook daadwerkelijk zullen vestigen en dat brengt een risico met zich mee. Wanneer men opties verkoopt voor kavels op het terrein, dan kunnen zo de echt geïnteresseerde ondernemers worden geïdentificeerd. De prijs van de opties kan, bij daadwerkelijke vestiging, worden verrekend in de grondprijs. Wanneer een ondernemer besluit de kavel niet te kopen, dan is hij zijn geld kwijt. Op deze manier kunnen risico’s van exploitatie van het RBT worden gespreid. 01-259


17

Specificatie van programmering Regionaal Bedrijventerrein Twente Bijlagenrapport

Uitgevoerd in opdracht van: Stuurgroep RBT

Nijmegen, 12 februari 2002

Inhoudsopgave Blz.

Bijlage 1

Doelgroepen en ruimtebehoefte 1 2 3 4 5 6

Inleiding Stap één: behoefteraming Programma van Eisen Stap twee: effect voorwaarde kavelgrootte Stap drie: effect voorwaarde terreincoëfficiënt Stap vier: effect uitgestelde vraag grote ruimtevragers Stap vijf: conclusies behoefteraming RBT

1 1 2 4 8 10 14

Bijlage 2

Informatie gemeenten

17

Bijlage 3

Projecten met betrokkenheid van de OOM

21

Bijlage 4

Referentieanalyse bedrijventerreinen

23

1 2 3

Inleiding Referentieterreinen Conclusies uit referentieanalyse

23 24 35

Bijlage 5

Relevante tabellen uit ZORRO rapport

39

Bijlage 6

Zorgvuldig ruimtegebruik en de Ondernemer

43

Bijlage 1

1

Doelgroepen en ruimtebehoefte

Inleiding

In deze bijlage staat de ruimtebehoefteraming voor het RBT centraal. Er is reeds een raming gemaakt door de Werkgroep RBT. De uitkomsten van dit onderzoek heeft echter nog niet tot een voldoende onderbouwd resultaat geleid. Dit onderzoek moet deze gewenste onderbouwing wel geven. In figuur 1 is de methodiek weergegeven die hiertoe is gehanteerd.

Figuur 1

Onderzoeksmethodiek ruimtebehoefteraming RBT Stap één •

Behoefteraming RBT

•

•

Effect vestigingsvoorwaarden

Stap twee

-


• •




Stap drie -


-


•



Stap vier •



Stap vijf •



•



1

Uitgangspunt vormt de analyse van de historische uitgiftecijfers van de gemeenten Enschede, Hengelo, Almelo en Borne. Hieruit extrapolerend is een verwachting van de ruimtebehoefte voor de toekomst opgesteld. Vervolgens worden de voorwaarden die aan de ontwikkeling van het RBT gesteld zijn, in deze behoefteraming verwerkt en wordt bekeken wat de effecten zijn op de totale ruimtevraag. De gestelde voorwaarden zijn: • • •

minimale kavelomvang van 2 ha voor Transport & Distributie en 5 ha voor Productie; terreincoëfficiënt tussen de 20 en 50; verplichte vestiging van het aantrekken bovenregionale bedrijvigheid, facultatieve vestiging regionale bedrijvigheid.

De uitkomst van deze analyse zal een specificatie van de ruimtebehoefte zijn voor ontwikkeling op het RBT. Deze behoefteraming zal worden vergeleken met de eerder gemaakte raming. De uitkomst van dit onderzoek is geen hernieuwde analyse van vraag en aanbod verhoudingen. Er wordt alleen een herberekening gegeven van de ruimtevraag op het RBT.

2

Stap één: behoefteraming Programma van Eisen

In deze paragraaf worden de resultaten de behoefteraming uit het Programma van Eisen Regionaal Bedrijventerrein Twente samengevat. Dit document is opgesteld in het programmeringsoverleg op 8 juni 2000 en aangepast op 24 april 2001.

Programma van Eisen RBT, 8 juni 2000 / 24 april 2001 Doelgroepen De doelgroep voor het RBT wordt in het Programma van Eisen omschreven als: • • • •

2

grote ruimtevragers uit productie en logistiek; met een hoogwaardig en wervend karakter; waar mogelijk geclusterd; GDV & PDV activiteiten zullen niet worden toegelaten op het terrein.


Uitgangspunten In het bestuurlijk programmeringsoverleg zijn voorwaarden gesteld aan de ontwikkeling op het RBT. Deze zijn: • • • •

de locatie mag niet concurrerend zijn voor andere terreinen in de regio; andere terreinen moeten (planologisch) in de ontwikkeling worden beperkt; goede afspraken over financiering, ontwikkeling, kavelgrootte en exploitatie zijn vereist: een aanvaardbaar en samenhangend grondprijsbeleid is vereist.

Over de ontwikkeling, kavelgrootte en exploitatie is het volgende vastgesteld: • • •

grootschalige productievestigingen van buiten de regio (verplichtend) en van binnen de regio (facultatief) van 5 ha of meer, en T&D- en assemblagebedrijven van buiten de regio (verplichtend) en van binnen de regio (facultatief) van 2 ha of meer, en terreincoëfficiënt van minimaal 20 en maximaal 50 arbeidsplaatsen per ha.

Behoefteraming Op grond van bovengenoemde voorwaarden is in het Programma van Eisen gekomen tot een ruimtebehoefteraming voor het RBT. De berekening is als volgt gemaakt: Aanbod • het aanbod in Twente voor de doelgroep ‘grote ruimtevragers’ is in het PvE (8 juni 2000) (tot 2005) geraamd op 52 ha: - Bedrijventerrein Twente: 30 ha; - Twentepoort II: 10 ha; - Oldenzaal: 12 ha. • dit zal echter niet allemaal voor de onderscheiden sectoren worden uitgegeven; • daarnaast is de verwachting dat het merendeel van het huidige aanbod al uitgegeven is voordat de uitgifte van het RBT zal starten. Vraag • door de gemeenten Almelo, Enschede en Hengelo is geraamd welke grote bedrijven moeten verhuizen door ruimtegebrek en conform het geschetste profiel in aanmerking zouden komen voor het RBT. Deze vraag is geschat op 4 ha per jaar; • vervolgens stelt men dat de vraag groter is dan 4 ha, aangezien er ook vraag verwacht mag worden uit de overige gemeenten in Twente en buiten Twente. Hiervoor is een correctiefactor van 1,67 toegepast (alhoewel het werkelijke cijfer, naar verwachting van de werkgroep RBT, waarschijnlijk hoger zal liggen.); • de totale vraag naar kavels op het RBT, uitgaande van de gestelde vestigingsvoorwaarden, wordt hierdoor geraamd op 6,7 ha per jaar


3

3

Stap twee: effect voorwaarde kavelgrootte

De gemeenten Enschede, Hengelo, Almelo en Borne hebben de historische uitgiftecijfers van de laatste tien jaar aangeleverd, uitgesplitst naar doelgroep. Deze cijfers zijn verder geanalyseerd door Buck Consultants International. De resultaten zijn opgenomen in deze paragraaf en in bijlage 2. De uitgiften van alle gemeenten tezamen worden uitgesplitst in de doelgroepen die in de ontwikkelingsvoorwaarden zijn aangeduid: productiebedrijven groter dan 5 ha en transport & distributie en logistieke bedrijven groter dan 2 ha. De uitsplitsing is weergegeven in tabel 1. Hieruit blijkt een significant verschil in de uitgegeven oppervlakte per bedrijfssector: productieactiviteiten hebben in de jaren 1990 – 1999 het grootste deel van de uitgiften opgeëist (58 %). Aangezien de uitgifte in grote kavels niet alleen in de vier grote steden plaatsvindt, moet een correctiefactor worden toegepast om de historische uitgifte voor de regio Twente te kunnen bepalen. Een inschatting van het programmeringsoverleg RBT is dat een correctiefactor van 1,67 voldoet. Deze aanname wordt ondersteund door het feit dat de uitgifte van de drie grote steden ongeveer 60% was van de totale uitgifte in Twente1. In het onderhavige onderzoek wordt deze factor overgenomen.

Tabel 1

Historische uitgiftecijfers (T&D / L > 2 ha, productie > 5 ha) voor drie sectoren in gemeenten Enschede, Hengelo en Almelo (in vierkante meters), 1990-1999, opgehoogd met regionale correc tiefactor Transport& Distributie/Logistiek Overig 20.000 19.999 23.635 58.470 25.047 27.000 27.000 27.188 62.642 150.000 611.500 (61 ha) 338.877 (34 ha) 78.469 (7,8 ha) 1,67 * 61 ha: 102 ha 1,67 * 34 ha: 57 ha 1,67 * 7,8 ha: 13 ha 58% 33% 8% Productie 61.000 180.000 116.500 254.000

Bron: Gemeente Enschede, Hengelo en Almelo 2001 (Borne geen uitgiften aan grote ruimtevragers), bewerking BCI

1

4

Ruimte voor een krachtig Overijssels bedrijvenlandschap 2000-2010, Provincie Overijssel Buck Consultants International

Aandeel ‘grote ruimtevragers’ in totale uitgifte Figuur 2 geeft aan hoe de verhouding is tussen de totale uitgifte in Twente tussen 1990 en 1999 (588 ha) en de uitgifte aan de aangeduide doelgroepen met kavels groter of gelijk aan 2 ha of 5 ha in diezelfde periode. De ‘rest categorie’ bestaat uit dienstverlenende bedrijven op bedrijventerreinen, maar deze worden verder niet meer in de analyse verwerkt.

Figuur 2

Uitsplitsing in doelgroepen en aandeel ‘grote ruimtevragers’ in Twente, historische uitgifte 19901999

Totale uitgifte Twente 588 ha1)

Modern Gemengd: 2) 55%

Gemengd Plus: 15%

Productiebedrijven: • 15% op gemengd Plus • 30% op Modern Gemengd • 5% op Bedrijvenpark 50% totaal

T&D / L bedrijven: • 15% op T&D • 25% op Modern Gemengd • 5% op Bedrijvenpark

Bedrijven park: 3) 15%

Rest: 5%

45% totaal

50% van 588 ha: 294 ha

Productie > 5 ha: 102 ha

Transport & Distributie: 15%

45% van 588 ha: 265 ha

4)

5% van 588 ha: 29 ha

5)

T&D > 2 ha: 57 ha

102 ha van 588 ha: 17%

57 ha van 588 ha: 10%

102 ha van 294 ha: 35%

57 ha van 265 ha: 22%

1) Bron: Provincie Overijssel, Ruimte voor een krachtig Overijssels bedrijvenlandschap 2000-2010, pag. 23 2) Bron voor de verdeling in vier typen bedrijventerreinen: Buck Consultants International, Bedrijventerreinen regio Twente, Provinciaal Bedrijventerreinen Overleg, februari 1999 (inschatting) 3) Bestaat uit productie, groothandel, diensten 4) Gegevens op basis van aangeleverde cijfers door gemeente Enschede, Almelo, Hengelo, Borne en correctie (tabel 1) 5) Gegevens op basis van aangeleverde cijfers door gemeente Enschede, Almelo, Hengelo, Borne


5

Uit dit figuur blijkt de totale uitgifte in de sectoren productie en transport & distributie/ logistiek in de periode 1990-1999 (dus ook kleiner dan 5 ha of 2 ha): respectievelijk 294 en 265 ha (inschatting). Deze inschatting is tot stand gekomen op basis van gegevens over het aandeel van uitgiften op de verschillende soorten terreinen in de totale uitgiften en het aandeel van de relevante sectoren in het ruimtebeslag op de onderscheiden terreinen.

Conclusies Met behulp van figuur 2 kunnen we een aantal zaken concluderen: • • •

•

in totaal is in Twente tussen 1990 en 1999 588 ha bedrijventerrein uitgegeven; in de sectoren productie en transport & distributie / logistiek is respectievelijk 294 en 265 ha uitgegeven; in deze sectoren tussen 1990 en 1999 aan kavels > 5 ha (productie) en > 2 ha (T&D/ Logistiek) respectievelijk 102 en 57 ha uitgegeven. Dit leidt tot de volgende conclusies: - van alle uitgiften in de productiesector betreft 35% kavels > 5 ha; - van alle uitgiften in de Transport & Distributie en Logistiek betreft 22% kavels > 2 ha; - 17% van de totale uitgifte kwam voor rekening van de grootschalige productie (> 5 ha); - 10% van de totale uitgifte kwam voor rekening van de grootschalige Transport & Distributie en Logistiek (> 2 ha). de uitgifte komt per jaar neer op 10,2 ha voor grootschalige productie en 5,7 ha voor grootschalige transport & distributie en logistiek.

Een voorwaarde die eveneens is gesteld bij de kavelomvang is dat grote bedrijven binnen de regio niet verplicht worden om zich op het RBT te vestigen. Om deze aanvullende voorwaarde in de berekening op te kunnen nemen, hanteren wij de aanname dat 80% van de uitgiften aan grote ruimtevragers op het RBT zal worden gerealiseerd. Indien de historische uitgiftecijfers geëxtrapoleerd worden naar de periode 2002-2010, leidt dit tot de volgende uitkomsten: • • •

2

6

productie, minimale kavelomvang 5 ha: 80% van 10,2 ha is 8,2 ha per jaar; transport & distributie / logistiek, minimale kavelomvang 2 ha: 80% van 5,7 ha is 4,6 ha per jaar2; in totaal komen wij, op grond van de voorwaarde over kavelgrootte tot een behoefteraming van 12,8 ha per jaar, waarvan 65% productiebedrijven en 35% transport /distributie en logistieke bedrijven.

Bij de extrapolatie is geen rekening gehouden met veranderingen in het economisch klimaat omdat het hier een terrein betreft. In paragraaf 6 wordt daar nader op ingegaan. Buck Consultants International

Aanvulling Bij deze uitkomst is een aanvullende opmerking op zijn plaats. In het geval van de productie is een voorwaarde van een minimale kavelgrootte van 5 ha gehanteerd. Er zijn uiteindelijk maar vier uitgiften die daar in de afgelopen 10 jaar aan voldaan hebben. Deze drie uitgiften waren allen van een zeer grote omvang: 11,7 ha, 18 ha en 25,4 ha. Deze drie uitgiften beinvloeden de uitkomst van deze exercitie sterk (zie figuur 3). In het geval van Transport & Distributie / Logistiek hebben zeven bedrijven kavels >2 ha gekocht. Hier was sprake van één grote uitgifte van 15 ha, waardoor de uitkomsten sterk beïnvloed zijn (zie figuur 4). De uitgiften aan grote kavels beïnvloeden de uitkomsten van de historische analyse sterk, maar dit wil niet zeggen dat dit soort uitgiften in de toekomst niet van belang zullen zijn. De verwachting is dat ook in de toekomst grote bedrijven zich in de regio Twente zullen vestigen. De bijbehorende ruimtevraag is echter moeilijk vast te stellen, aangezien de uitgiften van zeer grote kavels sterk fluctueert.

Figuur 3

Aantal verkopen en de daarin uitgegeven oppervlakte (in %) van Productie > 5 ha tussen 19901999

100.001 en meer 50.001-100.000 Totale oppervlakte

40.001-50.000

Aantal verkopen

30.001-40.000 20.001-30.000 0

Figuur 4

20

40

60

80

100

120

Aantal verkopen en de daarin uitgegeven oppervlakte (in %) van Transport en Distributie / Logistiek > 2 ha tussen 1990-1999

100.001 en meer 50.001-100.000 Totale oppervlakte

40.001-50.000

Aantal verkopen

30.001-40.000 20.001-30.000 0


20

40

60

80

7

4

Stap drie: effect voorwaarde terreincoëfficiënt

In deze paragraaf wordt het effect berekend van de voorwaarde dat een bedrijf dat zich wil vestigen op het RBT een terreincoëfficiënt moet hebben van minimaal 20 en maximaal 50 (stap drie uit figuur 1). De inhoud van het onderzoek ‘Bedrijven onder Dak; terreincoëfficiënten’ is één van de bouwstenen voor de berekening. Van de voor dit onderzoek relevante delen volgt nu een samenvatting.

Bedrijven onder Dak; terreincoëfficiënten, 2001 Doelstelling Dit onderzoek is er één uit een reeks binnen het kader ‘Bedrijven onder Dak’. Het doel van het gehele onderzoek is het maken van een regiovertaling van de Bedrijvenmonitor: een beeld schetsen van de huidige situatie en de dynamiek in huisvestingsproblematiek in de regio’s Rivierenland en Twente. Dit specifieke terreincoëfficiënten onderzoek dient twee doelen: inzicht verschaffen in de regionale dynamiek van de bedrijfshuisvesting en in de terreincoëfficiënten op de bedrijfslocaties in de regio’s.

Definitie De terreincoëfficiënt is het (gemiddeld) aantal werknemers per hectare. Hierbij wordt de gehele kaveloppervlakte gemeten, dus inclusief ongebruikte ruimte en andere interne reserves3. In 'Bedrijven onder Dak' is de terreincoëfficiënt als volgt berekend: • • • •

3

8

het ruimtebeslag van alle bedrijven in de regio is berekend (som van opgegeven kaveloppervlaktes); het totaal aantal werkzame personen is berekend (in full time equivalenten); het aantal hectares gedeeld door het aantal werkzame personen geeft de terreincoëfficiënt in de regio of per locatie; de vermenigvuldiging van het aantal personen met de terreincoëfficiënt geeft de netto uitgegeven grond.

Bedrijven onder Dak, 2001, pag. 11, overgenomen uit: Bedrijfslocatiemonitor, terreinverkenning, Centraal Planbureau, Den Haag 1997, pag. 130 Buck Consultants International

Resultaten Regionale terreincoëfficiënt Uit bovenstaande berekening volgt dat Twente een regionale terreincoëfficiënt heeft van 49. Ook blijkt uit het onderzoek dat de terreincoëfficiënt hoger uitvalt naarmate een gebied een meer stedelijk karakter heeft. Eenzelfde verhouding blijkt te bestaan tussen de ‘ouderdom’ van een terrein en de coëfficiënt: wanneer een terrein nieuwer is, dan ligt de coëfficiënt op een hoger niveau. Terreincoëfficiënten van bedrijfssectoren In het onderzoek is in diverse bronnen gezocht naar gegevens over terreincoëfficiënten voor verschillende bedrijfssectoren in Twente. Uit de enquête van Bedrijven onder Dak is de volgende tabel samengesteld:

Tabel 2

Gemiddelde terreincoëfficiënt in Twente per type bedrijventerrein (N=2.811)

Gemengd Distributie Zware industrie Kantoren Totaal

Groothandel 37 20 47 41 37

Transport 41 43 52 43

Industrie 47 124 72 60 48

Diensten 53 105 83 120 59

Bouw 74 65 113 211 75

Totaal 45 47 61 103 47

Bron: Bedrijven onder Dak, KvK Rivierenland en Twente / Veluwe, 2001

Met name de gemengde en distributieterreinen zijn in het kader van dit onderzoek interessant. De gemiddelden hiervan liggen op 45 en 47. Het blijkt verder dat vooral bedrijven die in ons rapport als ‘productie’ zijn aangemerkt een hoge gemiddelde terreincoëfficiënt hebben (zie industrie en bouw). Uit de provinciale werkgelegenheidsenquête volgt dat de gemiddelde terreincoëfficiënten voor Industrie, Bouw, Handel en Vervoer respectievelijk neerkomen op 47, 24, 36 en 43.

Conclusies voor programmering van RBT Het is lastig om op basis van de gemiddelde terreincoëfficiënten een uitspraak te doen over het aandeel bedrijven dat zou passen binnen de randvoorwaarde van een terreincoëfficiënt tussen de 20 en 50. Uit tabel 2 blijkt dat de gemiddelde coëfficiënten die door de onderscheiden bedrijfssectoren worden gerealiseerd sterk aan de bovenkant van de aangegeven bandbreedte (20-50) liggen. Dit leidt tot de veronderstelling dat een groot deel van de bedrijven uit de doelgroepen niet in aanmerking zal komen voor vestiging op het RBT wanneer de voorwaarde over de terreincoëfficiënt strikt zal worden gehanteerd.


9

Wel mag worden aangenomen dat de terreincoëfficiënt voor grootschalige bedrijvigheid lager zal zijn dan het gemiddelde voor de totale bedrijvigheid in de sectoren productie en transport & distributie / logistiek. We schatten in dat 40% van de grootschalige bedrijven een terreincoëfficiënt heeft die hoger is dan 50. Verder schatten we in dat 10% van de bedrijven een terreincoëfficiënt heeft die lager is dan 20. Dit zou betekenen dat 50% van de terreinuitgifte binnen de norm van minimaal 20 en maximaal 50 valt. Wanneer dit percentage worden toegepast op de uitgifte per jaar die in paragraaf 2.3 is vastgesteld dan komen we uit op de volgende cijfers: • • •

5

productie, minimale kavelomvang 5 ha én beperking van terreincoëfficiënt tussen de 20 en 50: 50% van 8,2 ha per jaar: 4,1 ha; transport & distributie / logistiek, minimale kavelomvang 2 ha én beperking van terreincoëfficiënt tussen de 20 en 50: 50% van 4,6 ha per jaar: 2,3 ha; in totaal komen wij, op grond van de voorwaarden over kavelgrootte én de terreincoëfficiënt tot een behoefteraming van 6,4 ha per jaar, waarvan 65% productiebedrijven en 35% transport /distributie en logistieke bedrijven.

Stap vier: effect uitgestelde vraag grote ruimtevragers

Deze paragraaf behandelt de vierde stap in de berekeningsmethode: het effect van de uitgestelde vraag van grote ruimtevragers op de ruimtebehoefte voor het RBT. Verhuisgeneigde bedrijven, die nog niet verhuisd zijn, zullen nu mogelijk verhuizen, omdat de ontwikkeling van het RBT zorgt voor een aanbod van kavels dat voldoet aan zowel de kwantitatieve als kwalitatieve eisen. Bij deze analyse is gebruik gemaakt van het rapport ‘Ruimtegebruik bedrijven Twente’ van de Kamers van Koophandel van Veluwe en Twente (STOGO, 2001). Een korte samenvatting van de belangrijkste passages volgt hieronder. Tevens is gebruik gemaakt van gegevens die door de gemeenten en OOM zijn aangeleverd.

10


Ruimtegebruik bedrijven Twente Doel De Kamers van Koophandel van Veluwe en Twente willen de ruimtebehoefte van Twentse bedrijven in beeld brengen. Het onderzoek dient met name drie doelstellingen: • • •

daadwerkelijke ruimtebehoefte van zittende bedrijven in kaart brengen; duidelijk maken in welk type bedrijfshuisvesting bedrijven geïnteresseerd zijn; aangeven wat de problemen zijn bij de huisvesting.

Verplaatsingsplannen en –problemen van bedrijven Bedrijven die opereren aan huis • 18% op zoek naar een bedrijfspand, hiervoor is een oppervlak van 89.200m2 vereist. Bedrijven met een bedrijfspand uit huis • één derde is geïnteresseerd in een bedrijfspand. Ongeveer 10% van de ondervraagden heeft plannen om buiten Twente te verhuizen; • ongeveer 75% heeft verhuisplannen binnen vijf jaar; • de ruimtebehoefte voor zelfstandige bedrijfspanden is 346.400m2. Er ontstaat echter ook een overschot aan woningen met een bedrijfspand van 94.600m2; • de meeste verplaatsingsproblemen komen door een gebrek aan kwantiteit en kwaliteit van het kavelaanbod en de te hoge prijs. Zelfstandige bedrijfspanden • één op de vier bedrijven wil zich verplaatsen of een nevenvestiging oprichten; ongeveer 10% van de ondervraagden heeft plannen om buiten Twente te verhuizen; • de grootste gewenste verplaatsing is die van het centrum of de rest van de bebouwde kom naar een bedrijfsterrein; • ongeveer 75% van de verplaatsers heeft verhuisplannen binnen 5 jaar; • op basis van dit onderzoek wordt een ruimtebehoefte geraamd van 1.312.000m2. • ook voor deze groep geldt dat het tekort aan kwantiteit en kwaliteit van het kavelaanbod en de hoge prijs de grootste problemen zijn.

Conclusies De conclusies in dit rapport zijn: • • •

binnen 5 jaar is er een behoefte van 175 ha in aparte bedrijfspanden; de onderzochte bedrijven vallen hoofdzakelijk in de categorie kleinschalige bedrijvigheid; een uitgestelde vraag naar grote kavels kan op basis van dit onderzoek niet worden vastgesteld.


11

Er heeft een nader onderzoek plaatsgevonden (analyse KvK) naar de belangstelling voor vestiging op het RBT van bedrijven die grote kavels wensen. Conclusies hieruit: • •

productiebedrijven > 5 ha: vijf bedrijven met een totale vraag van 44,5 ha; transport en logistieke bedrijven > 2 ha: twee bedrijven met een totale vraag van 15 ha.

Conclusies voor ruimtebehoefte RBT De problemen die verplaatsing van deze zeven bedrijven op dit moment onmogelijk maken houden voor het grootste deel (42%) verband met een kwantitatief tekort aan ruimte voor bedrijven. Hieruit volgt dat er een gerede kans is dat het aanbieden van nieuwe kavels, zoals zal gebeuren met de ontwikkeling van het RBT, uiteindelijk zal leiden tot het verplaatsen van bedrijven. Ook zal een kwalitatief hoogwaardige omgeving op het RBT bedrijven aantrekken, omdat er ook een kwalitatief tekort is gesignaleerd. Dat er verplaatsing van bedrijven zal optreden wordt ook bevestigd door de informatie van de gemeenten (zie ook bijlage 2):

Tabel 3

Verwachte uitgestelde verplaatsingen vanuit het stedelijke gebied

Gemeente Enschede

Uitgestelde vraag per gemeente In totaal is een behoefte van 11 ha geconstateerd. Dit is uitgesplitst in een distributiecentrum van een supermarkt (3 ha), een groothandel (3 ha) en een bedrijf uit de slachtindustrie (5 ha). De gegadigde bedrijven vallen respectievelijk in de milieucategorieën 4.1, 3.2 en 4.1.

Hengelo

De uitgestelde vraag is op 8 ha gesteld. Dit zijn industriële bedrijven (6 ha), die per bedrijf niet groter zijn dan 2 ha of kleinschalige industrie- of T&D bedrijven (totaal 2 ha). Daarnaast verwacht men nog verplaatsingen van bedrijven die voor 1990 gevestigd zijn, maar men kan daarvan de omvang in hectares niet aangeven. Dit zijn bedrijven uit beide onderscheiden sectoren.

Almelo

Uit een inventarisatie van te verplaatsen bedrijven blijkt dat één bedrijf in aanmerking komt in de categorie Productie. Het gaat hier om een bedrijf met een ruimtevraag van 6 ha. (Op grond van het gestelde criteria over de terreincoëfficiënt zou het bedrijf echter niet op het RBT kunnen worden toegelaten).

Borne

De inschrijflijst van de gemeente Borne laat zien dat er geen bedrijven zijn die meer ruimte vragen dan 2 ha. Het enige bedrijf dat eventueel zou kunnen passen in het RBT-profiel is een productiebedrijf dat 1 ha vraagt.

N.B. Onduidelijk of er overlap zit tussen de bedrijven uit analyse OOM en gegevens gemeenten.

Voor wat betreft de vraag naar kavels op het RBT mag verwacht worden dat de ‘uitgestelde’ vraag van deze bedrijven een positief effect zal hebben op het uitgiftetempo (overigens is er natuurlijk op dit moment geen garantie dat bedrijven zich ook daadwerkelijk op het RBT

12


zouden willen vestigen). Dit positieve effect doet zich dan met name voor in de eerste jaren van uitgifte. Daarna zal het effect van de uitgestelde vraag afzwakken. Uitgaande van een start van de uitgifte in 2003 wordt door ons voor de eerste drie jaren een hoger uitgiftetempo verwacht. Onzekerheden over de daadwerkelijke interesse van de bedrijven voor vestiging op het RBT maken een inschatting moeilijk. Met het nodige voorbehoud -de daadwerkelijke verhuisbereidheid van de bedrijven is immers nog onbekend- schatten we de uitgifte in de eerste drie jaren, rekening houdende met de uitgestelde vraag en zonder voorwaarden aan terreincoëfficiënt, op 21-23 ha per jaar (uitgestelde én reguliere vraag). Daarna zakt de uitgifte terug naar het in stap 2 vastgestelde niveau. Indien de terreincoëfficiënt-voorwaarde wordt gehanteerd, worden deze cijfers ongeveer gehalveerd: 10-12 ha per jaar in de eerste drie jaren en daarna het niveau zoals vastgesteld in stap 3. De uitgestelde vraag bij productiebedrijven is groter dan die van de transport & distributie en logistieke bedrijven. Hierdoor zal naar verwachting de uitgifte aan productiebedrijven in de eerste drie jaren groter zijn dan die aan transport & distributie- en logistieke bedrijven. We maken de aanname dat de verdeling zal uitvallen in 80%-20%. Op grond hiervan komen wij tot de volgende berekening: •

•

•

productie, minimale kavelomvang 5 ha, beperking van terreincoëfficiënt tussen de 20 en 50 en rekening houdende met de uitgestelde vraag: eerste drie jaar 8-9,6 ha per jaar, vanaf jaar vier 4,1 ha per jaar; transport & distributie / logistiek, minimale kavelomvang 2 ha, beperking van terreincoëfficiënt tussen de 20 en 50 en rekening houdende met de uitgestelde vraag: eerste drie jaar 2-2,4 ha per jaar, vanaf jaar vier 2,3 ha per jaar; in totaal komen wij, op grond van de voorwaarden over kavelgrootte, de terreincoëfficiënt en de uitgestelde vraag tot een behoefteraming van 10-12 ha per jaar in de eerste drie jaren, vanaf jaar vier zal dit terugvallen naar 6,4 ha per jaar.

Wanneer de terreincoëfficiënt niet als voorwaarde wordt opgenomen, dan komen wij tot de volgende behoeftecijfers: • •

•

productie, minimale kavelomvang 5 ha en rekening houdende met de uitgestelde vraag: eerste drie jaar 16,8-18,4 ha per jaar, vanaf jaar vier 8,2 ha per jaar; transport & distributie / logistiek, minimale kavelomvang 2 ha en rekening houdende met de uitgestelde vraag: eerste drie jaar 4,2-4,6 ha per jaar, vanaf jaar vier 4,6 ha per jaar; in totaal komen wij, op grond van de voorwaarden over kavelgrootte en de uitgestelde vraag tot een behoefteraming van 21-23 ha per jaar in de eerste drie jaren, vanaf jaar vier zal dit terugvallen naar 12,8 ha per jaar.


13

6

Stap vijf: conclusies behoefteraming RBT

De analyse in dit hoofdstuk geeft een beeld van het effect van de vestigingsvoorwaarden voor het RBT op de vraag naar kavels op het RBT en het effect van de uitgestelde vraag van bedrijven op die vraag. De berekeningen zijn gedeeltelijk gebaseerd op aannames en inschattingen en dienen dan ook met de nodige voorzichtigheid gehanteerd te worden. Indien uitsluitend de kavelomvang als vestigingsvoorwaarde wordt gehanteerd, zou de uitgifte in de eerste drie jaar op 21-23 ha per jaar kunnen liggen en vanaf jaar 4 op ca. 10-13 ha per jaar. Door de grotere uitgestelde vraag in de categorie productie verwachten wij in de eerste drie jaren een verdeling in de uitgiften van 80% productiebedrijven en 20% T&D / logistiek. In de jaren hierna zal de verdeling geleidelijk teruggaan naar de huidige verdeling in de regio: ca. 65% in de categorie productie en ca. 35% in de categorie. Indien ook de voorwaarden aan de terreincoëfficiënt worden gehanteerd, zou de uitgifte in de eerste drie jaren op 10-12 ha kunnen liggen en vanaf jaar 4 op 5-7 ha per jaar. Hierbij geldt dezelfde verdeling naar categorieën. In regionale behoefteramingen is het gebruikelijk om minimum- en maximumscenario’s op te stellen op basis van (met name) verwachtingen voor de economische groei. IN de behoefteraming voor het RBT heeft deze exercitie niet plaatsgevonden, omdat dit op terreinniveau niet zinvol is. De minimum- en maximumvariant die hierboven is aangegeven is dan ook met name gebaseerd op ervaringscijfers. Figuur 5 (volgende pagina) geeft een samenvatting van de in dit hoofdstuk gevolgde methodiek en de daaruit voortkomende resultaten. Een vergelijking van de resultaten met de ruimtebehoefte berekening uit het Programma van Eisen (8 juni 2000 en 24 april 2001) leidt tot de volgende conclusie: • •

•

14

oorspronkelijke raming: 6,7 ha (inclusief alle voorwaarden) voor een exploitatieperiode van 20 jaar; nieuwe berekening (rekening houdende met alle voorwaarden en potenties): drie jaren gemiddeld 11 ha, vanaf jaar vier 6,4 ha. Dat komt voor een exploitatieduur van 20 jaar neer op een gemiddelde van 7,1 ha per jaar ((3*11+17*6,4) / 20); de omvang van de berekende ruimtebehoefte voor het RBT verschilt dus niet wezenlijk. In dit hoofdstuk is met name een specificatie aangebracht ten aanzien van de vraag per doelgroep, de kavelgrootte en jaarlijkse verschillen in de behoefte (met name in de eerste drie jaar, maar ook daarna fluctuaties).


Figuur 5

Gekozen methodiek en resultaat

Uitkomst

Methodiek Stap één •

•

Behoefteraming RBT

Effect vestigingsvoorwaarden -


•


6,7 ha per jaar

Stap twee • •




8,2 ha p. jaar 4,6 ha p. jaar 12,8 ha p.jaar



4,1 ha p. jaar 2,3 ha p. jaar 6,4 ha p. jaar

Stap drie -


-


•


•


Stap vier •



2003-2005: Productie: T&D / L.: Totaal: 2006-2023: Productie: T&D / L.: Totaal:

8,8 ha p. jaar 2,2 ha p. jaar 11 ha p. jaar 1) 4,1 ha p. jaar 2,3 ha p. jaar 6,4 ha p. jaar

Stap vijf •



2003-2005 zonder terreincoëff. Productie: 17,6 ha p. jaar T&D / L.: 4,4 ha p. jaar Totaal: 22 ha p. jaar2) 2006-2022 zonder terreincoëff Productie: 8,2 ha p. jaar T&D / L.: 4,6 ha p. jaar Totaal: 12,8 ha p. jaar 2003-2005 met terreincoëff.: Productie: 8,8 ha p. jaar T&D / L.: 2,2 ha p. jaar Totaal: 11 ha p. jaar 1) 2006-2022 met terreincoëff: Productie: 4,1 ha p. jaar T&D / L.: 2,3 ha p. jaar Totaal: 6,4 ha p. jaar

1) 2)

in de tekst is opgenomen: 10-12ha per jaar. Voor deze sheet is hier een gemiddeld van 11 ha per jaar aangehouden in de tekst is opgenomen: 21-23 ha per jaar. Voor deze sheet is hier een gemiddeld van 22 ha per jaar aangehouden


15

16


Informatie gemeenten

Bijlage 2

Inleiding Enschede, Hengelo en Almelo hebben historische uitgiftegegevens over transacties groter dan 2 ha aangeleverd. Dit is gedaan voor de sectoren Transport & Distributie, Logistiek, Productie en soms ook nog overige sectoren. De gegevens van de gemeente Borne zijn niet in een dergelijke mate gedetailleerd. Daarnaast is de gemeenten gevraagd om informatie te verstrekken over de verplaatsingsverwachting van bedrijven in bovengenoemde sectoren. Deze informatie is zeer verschillend aangeleverd vanuit de vier gemeenten. De aangeleverde informatie is verder geanalyseerd in het kader van de specificatie van de programmering van het RBT. Geprobeerd is in een heldere structuur de verschillende cijfers te presenteren.

1

Analyse historische uitgifte

Enschede De tabel van Enschede geeft de uitgiften weer die een grotere oppervlakte bevatten dan 2 ha. Tussen 1990 en 1996 zijn er geen uitgiften geweest boven 2 ha.

Tabel 1

Historische uitgifte gemeente Enschede

Transport / Distributie 1999: 1 bedrijf, 2 ha

Logistiek 1996: 2 bedrijven, 5,4 ha

Totaal: 2 ha Gemiddeld per jaar: 0,2 ha

Totaal: 5,4 ha Gemiddeld per jaar: 0,5 ha

1)

Productie / industrie 1997: 1 bedrijf, 2,8 ha 1998: 1 bedrijf, 6,1 ha 2000: 1 bedrijf: 2,7 ha 1) 2001: 1 bedrijf, 25,4 ha Totaal: 37 ha Gemiddeld per jaar: 3,7 ha

Overig

Totaal: 0 ha Gemiddeld per jaar: 0 ha

Grolsch bierbrouwerij

Voor het gemiddelde is een periode van 10 jaar genomen.


17

Hengelo De gemeente Hengelo geeft aan dat uit de historische analyse blijkt dat er in de afgelopen 10 jaar 27,3 ha zijn uitgegeven, die aan de criteria van het RBT voldaan zouden hebben Daarvan kwam 8,5 ha voor rekening van de transport- & distributiesector, 5,2 ha werd uitgegeven aan logistieke bedrijven en 13,6 ha is uitgegeven aan een industrieel bedrijf. Het hele overzicht van uitgiften groter dan 2 hectare is gegeven in tabel 2.

Tabel 2

Historische uitgifte gemeente Hengelo

Transport / Distributie Logistiek Voor ‘90: 2 bedrijven, 8,5 ha Voor ’90: 2 bedrijven, 7,3 ha 2001: 1 bedrijf, 2,4 ha 1991: 1 bedrijf, 2,5 ha 1999: 1 bedrijf, 2,7 ha Totaal: 10,9 ha Totaal: 12,5 ha 2)

Productie / industrie 2) Voor ’90: 5 bedrijven, 94 ha 1993: 1 bedrijf, 4 ha 1998: 1 bedrijf, 18 ha Totaal: 116 ha

Overig V. ’90: 1 bedrijf, 2,6 ha 1994: 1 bedrijf 5,8 ha 1998: 1 bedrijf, 2,0 ha Totaal: 10,4 ha

onder meer Thales en Akzo Nobel

Almelo De gemeente Almelo geeft aan dat er in de afgelopen 10 jaar 6,4 ha grond is verkocht met de eisen van het RBT. Alle uitgiften (inclusief de uitgiften die van toepassing zijn) zijn in tabel 3 opgenomen:

Tabel 3

Historische uitgifte gemeente Almelo

Transport / Distributie Logistiek 1983–1992: 1 bedrijf, 2,3 ha 1980-1991: 1 instelling, 37,6 ha 1995: 1 bedrijf, 1,5 ha



Productie / industrie 1980-1990: 1 bedrijf, 2,2 ha 1984-1998: 1 bedrijf, 2,3 ha 1988-1992: 1 bedrijf, 2 ha 1989-1992: 1 bedrijf, 23,3 ha 1990-2000: 1 bedrijf, 2 ha 1992-1998: 1 bedrijf, 2,1 ha 1995-2000: 1 bedrijf, 3 ha 1996-2000: 1 bedrijf, 2 ha Totaal: 38,9 ha Gemiddeld per jaar: 1,9 ha

Overig 1989-1990: 1 bedrijfsverzamelgebouw, 2 ha

Totaal: 2 ha Gemiddeld p. j.: 0,2 ha

Voor het gemiddelde is een periode van 20 jaar genomen.

18


Borne De historische uitgiften van Borne zijn alleen gegeven voor alle bedrijfssectoren samen. Uit het verkoopregister blijkt echter dat er sinds 1990 geen verkopen geweest zijn groter dan 2 ha.

2

Analyse uitgestelde vraag

Enschede De gemeente Enschede heeft een gegadigdenlijst aangeleverd voor bedrijven die minimaal 2 ha nodig hebben voor de bedrijfsvoering. In totaal gaat het om 11 ha en met een veronderstelde wachtlijstduur van 3 jaar houdt dat 3,7 ha per jaar in.

Tabel 4

Verwachting over uitgestelde vraag gemeente Enschede, bedrijven groter dan 2 ha

Transport / Distributie Distributiecentrum van een supermarkt, 3 ha Totaal: 3 ha

Logistiek Groothandel, 3 ha

Productie / industrie Slachtindustrie, 5 ha

Overig

Totaal: 3 ha

Totaal: 5 ha

Totaal: 0 ha

Enschede heeft ook milieucategorieën aangegeven: • • •

de gegadigde in de sector Transport / Distributie valt in milieucategorie 4.1; de gegadigde in de logistieke sector valt in milieucategorie 3.2; de gegadigde in de productie / industrie sector valt in milieucategorie 4.1.

Hengelo De gemeente Hengelo heeft een inventarisatie gemaakt van verplaatsingen vanuit het Hart van Zuid. Hiervan wordt gezegd dat er in totaal niet meer dan 6 ha nodig is en dat de gemiddelde omvang van de kavels niet groter is dan 2 ha. Ook is onduidelijk of de bedrijven aan de eisen voldoen ten aanzien van de werkgelegenheid. Vanuit het overig stedelijk gebied, niet zijnde een bedrijventerrein verwacht men een verplaatsingsomvang van ongeveer 2 ha in de sectoren T&D en productie. De bedrijven zullen echter gering van omvang zijn. De gemeente verwacht meer mogelijkheden voor verplaatsing bij bedrijven op bestaande bedrijventerreinen (Van Gend en Loos, Van Wezel en Morsinkhof Beton). Daarvan is echter geen verwachting in cijfers gegeven.


19

Tabel 5

Verwachting over uitgestelde vraag, gemeente Hengelo

Transport / Distributie Logistiek Verplaatsingen van overige bedrijventerreinen uit het stedelijk gebied: 2 ha Totaal: 2 ha Totaal: 0 ha

Productie / industrie Overig Verplaatsingen uit het Hart van Zuid worden geschat op 6 ha Totaal: 6 ha Totaal: 0 ha

Almelo De cijfers van Almelo die in de tabel zijn opgenomen, zijn tot stand gekomen in een gezamenlijke discussie tussen de gemeente Almelo en de provincie.

Tabel 6

Verwachting over uitgestelde vraag, gemeente Almelo

Transport / Distributie

Logistiek

Totaal: 0 ha

Totaal: 0 ha

Productie / industrie Overig Met name in de industrie verwacht Almelo een bijdrage aan de invulling van het RBT te kunnen leveren van 6 ha. Totaal: 6 ha Totaal: 0 ha

Borne De gemeente Borne heeft een gegadigdenlijst aangeleverd voor bedrijventerreinen Borne en Bornerbroek. Hieruit blijkt dat er slechts twee bedrijven zijn die in de buurt van de eis over de minimale kavelomvang van 2 ha komen. Het gaat om de bedrijven De Bleeker Groep en Beers bedrijfsauto’s. Beide bedrijven hebben een aanvraag voor één hectare gedaan. De Bleeker groep voldoet echter niet aan het bedrijfsprofiel van het RBT (dienstverlenende activiteiten, nabij nieuwe IKEA vestiging). Beers bedrijfsauto’s vormt een onderhoud / en revisie service voor Scania vrachtwagens. Dit bedrijf zou onder de sector Transport & Distributie geschaard kunnen worden.

20


Projecten met betrokkenheid van de OOM

Bijlage 3

Tabel 1

Projecten met betrokkenheid van OOM

Naam Kirby

Aantal TerreinJaar van werkne- coëffici- Vestigingsvestiging mers ent plaats 1996 20 Enschede

Aantal ha gehuurd

Panduit Timberland

14

1996

60

3

4,3 Almelo

Herkomst VS

gerealsieerd

VS

1996

130

gerealsieerd

VS

gehuurd

1997

200

Almelo

gerealiseerd

VS

Ijsseltechnologie gehuurd

1997

100

Enschede

vertrokken

prov Utrecht

Murexin

gehuurd

1998

20

Hengelo

gerealiseerd

Oostenrijk

Pemstar

gehuurd

1998

225

Almelo

gerealiseerd

VS

Matthias Rath

Oldenboom

2,7

1996

43,3 Enschede

Status gerealiseerd

Enschede

Doetinchem

CMG

gehuurd

1999

135

Enschede

gerealiseerd

Utrecht

SNT

gehuurd

1999

1.000

Enschede

gerealiseerd

Den Haag

BSC

gehuurd

2000

100

Enschede

gerealiseerd

Groningen

Polaroid

2-3

2001

15

5,0 Enschede

gerealiseerd

Enschede/VS

Onderhanden

per 1-12-01

10 - 30 ha

2 bedrijven 40 ha

5 - 10 ha

4 bedrijven 26 ha

2 - 5 ha

1 bedrijf 2 ha

Gemist door gebrek aan aanbod 1 x 2 ha 1 x 8 ha


21

22


Bijlage 4

1

Referentieanalyse bedrijventerreinen

Inleiding

In deze bijlage wordt een referentieanalyse beschreven ten aanzien van de programmering van vergelijkbare bedrijventerreinen, elders in Nederland. Om meer inzicht te krijgen in mogelijkheden van programmering van het RBT, is een analyse gemaakt van de programmering van vijf vergelijkbare terreinen in Nederland. Tevens worden twee globale plannen voor inrichting van terreinen geanalyseerd (Westpoort en Moerdijkse Hoek); deze terreinen zijn nog in de planfase. De terreinen zijn geselecteerd op basis van de doelgroepen die op het terrein zijn gevestigd en/of op basis van het feit dat het terrein een regionale betekenis heeft. In een aantal gevallen zijn beide overeenkomsten aan de orde. De analyse van uiteindelijk zeven terreinen biedt een kader voor de programmering van het RBT; het is dus geen concurrentieanalyse voor het Regionaal Bedrijventerrein Twente. Paragraaf 2 schetst steeds per terrein zowel het profiel als de uitgangspunten voor het terrein. Deze uitgangspunten zijn niet voor elk terrein dezelfde geweest. Tevens is ook niet elk uitgangspunt of eis even ‘hard’ op elk terrein; op sommige terreinen houdt de gemeente of regio strikt vast aan de van tevoren opgestelde richtlijnen, op andere terreinen is dat minder het geval. In paragraaf 3 trekken wij, op grond van de analyse van de andere terreinen en bureauexpertise, conclusies voor de programmering van het RBT. Hierbij wordt specifiek ingegaan op de tot nu toe voorgestelde criteria en eisen voor de programmering van het RBT. Tevens wordt in paragraaf 3 een indicatie gegeven van de prijsstelling die op het RBT kan worden gehanteerd.


23

2

Referentieterreinen

In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan terreinen die voor het RBT als referentie kunnen dienen. De geselecteerde terreinen zijn: • • • • • • •

Bijsterhuizen, Nijmegen; Trade Port West, Venlo; International Business park Friesland, Heerenveen; Hessenpoort I, Zwolle; Moerdijk, Moerdijk; Moerdijkse Hoek, Moerdijk (planfase); Westpoort, Groningen (planfase).

Het profiel van elk terrein geeft de kenmerken van de terreinen kernachtig weer. Dit zijn onder meer de doelgroepen, de locatiequotiënt, de oppervlaktes en de prijsstelling die in de praktijk gerealiseerd zijn. In de tabel over programmering wordt duidelijk welke eisen de gemeente of regio ‘hard’ heeft gehanteerd of op welke punten men echt heeft willen sturen. Daarnaast is het effect van de maatregelen voor het terrein of de gebruikers opgenomen.

Bedrijventerrein Bijsterhuizen, Nijmegen Profiel terrein Tabel 1

Profielschets Bijsterhuizen

Kenmerk / aspect • Plaats / provincie • Type terrein • Eerste uitgifte • Afbakening doelgroep

24

• • • • • • •

Status terrein 1) Locatiequotiënt Totaal oppervlakte bruto Totaal oppervlakte netto Onmiddellijk beschikbaar Op termijn beschikbaar Prijsstelling

•

Aantal werknemers

Nijmegen, Gelderland Modern gemengd terrein 1993 Zeer hoogwaardige industrie / handel, hoog- en laagwaardige productie, kapitaalsintensieve procesindustrie, logistieke bedrijven Fase 1-4 uitgegeven, laatste fase beschikbaar 45 250 ha 160 ha 10 ha 50 ha Koopprijs: euro 80,- tot euro 115,- per m2. Huurprijs: euro 45,tot euro 65,- per m2 3.000


Kenmerk / aspect • Bereikbaarheid van terrein: – Weg – Spoor – Openbaar vervoer – Water • Herkomst van bedrijven • Aanwezige voorzieningen • Overige kenmerken 1

Nabij knooppunt A326 en A73 NS-station op 1,5 km. Bushalte aanwezig 10% is internationaal, overig: onduidelijk Restaurant, tankstation Bedrijvenvereniging voor gezamenlijke activiteiten.

De locatiequotiënt die uiteindelijk gerealiseerd is.

Programmering Tabel 2

Inhoud programmeringskader Bijsterhuizen en resultaten

Eisen in programmering Doelgroep van vijf gewenste product-markt combinaties is afgebakend

Resultaat • Harde eis: een negatieve lijst van doelgroepen is gekoppeld aan het bestemmingsplan voor het terrein • Resultaat is vestiging van bedrijven binnen de afgebakende doelgroep: met name transportbedrijven, logistieke dienstverleners en productieen assemblagebedrijven • Geen ruimtebeperkende afbakening: doelgroep vrij breed geformuleerd

Milieucategorieën 1-4 toegestaan

• •

Harde eis: zie ook hiervoor negatieve doelgroepenlijst Er is minder ruimtebehoefte voor met name de zware industrie, omdat dit buiten de milieucategorieën valt

Prijsstelling, niet afhankelijk van doelgroep

• •

Afhankelijk van soort kavel en plaats op terrein Terrein is in hoog tempo uitgegeven, bedrijven hebben met deze prijsstelling geen probleem Geen merkbaar effect op de ruimtebehoefte

• Fasering in het plan: deel voor de logistiek (Logipark) als eerste ontwikkeld

• •

Van tevoren opgestelde fasering en hier is ook aan gehouden Grotere logistieke kavels als eerste uitgegeven, faciliteiten voor meer productiegerichte bedrijven ontbraken in eerste fase van ontwikkeling

Maximale bouwhoogte: 24 meter

• •

Harde eis: vastgelegd in bestemmingsplan Voor de bedrijven op dit terrein levert dit geen negatieve effecten op

Maximaal bebouwingspercentage

• •

Harde eis: opgenomen in bestemmingsplan Voor de bedrijven op dit terrein levert dit geen problemen op

Locatiequotiënt

•

Niet als eis opgenomen

Maximale of minimale kavelomvang

•


De herkomst van bedrijven

•



25

Trade Port West, Venlo Profiel Tabel 3

Profielschets Trade Port West Kenmerk / aspect • Plaats / provincie • Type terrein • • • • • • • • • • •

• •

Eerste uitgifte Afbakening doelgroep Status terrein Locatiequotiënt Totaal oppervlakte bruto Totaal oppervlakte netto Onmiddellijk beschikbaar Op termijn beschikbaar Prijsstelling Aantal werknemers Bereikbaarheid van terrein: – Weg – Spoor – Openbaar vervoer – Water Herkomst van bedrijven Aanwezige voorzieningen

Venlo, Limburg Combinatie Gemengd plus terrein en Transport- en distributieterrein 1991 Logistiek, transport, industrie en afvalverwerking (Ecopark) Volledig uitgegeven, fase 2 wordt ontwikkeld Onbekend 220 ha 140 ha 70 ha (netto) Van euro 55,- tot euro 90,- per m2 3.500 Nabij A67 en A73 NS station op 4 km. Bushalte op terrein 15% internationaal, 35% nationaal, 50% regionaal en lokaal Tankstation, opslagfaciliteiten en douanefaciliteiten


Inhoud programmeringskader Trade Port West en resultaten

Eisen in programmering Doelgroep van gewenste bedrijfssectoren is afgebakend

Resultaat • Niet als harde eis geformuleerd, eerder een gevolg van ontwikkelingen op dat moment (werkeloosheid, stadsvernieuwing waardoor verplaatsing gewenst was, grenswerkzaamheden vervielen en nieuwe vraag van met name Aziatische bedrijven) • Resultaat is dat bedrijven uit deze sector zich hebben gevestigd: logistieke dienstverleners, industriële bedrijven en afvalverwerkingsbedrijven • Geen ruimtebeperkend effect, omdat de doelgroep breed is afgebakend


•

• •

26

Harde eis: MER procedure was verplicht, dus ligt er een koppeling met het bestemmingsplan. Tevens is in een regionaal plan vastgelegd welke milieucategorieën waar gevestigd worden in de regio Bedrijven uit de zwaardere categorieën zijn inderdaad vertegenwoordigd In deze afbakening is er meer kans op vestiging van grotere ruimtevragers: grotere transport- of industriële bedrijven


Eisen in programmering Bruto – netto verhouding van ruimtebehoefte op terrein is 3 staat tot 2

Resultaat • Geen vastgelegde eis, maar een les uit de praktijk • Het resultaat is dat de faciliteiten en infrastructuur kan worden aangepast aan de behoeften van de te vestigen bedrijven

Prijsstelling, niet afhankelijk van doelgroep

• •

Afhankelijk van plaats op het terrein Er is geen belemmerend resultaat bij de gevestigde bedrijven merkbaar

Volgorde aangebracht in gega1) digdenlijst

• • •

Gemeentelijke strategie, maar nergens vastgelegd Venlo: vooral transportbedrijven (nu ook grootste groep) Directe vestiging van bedrijven komt vaker voor dan aankoop van grond door beleggers/ontwikkelaars

Uitgiftestrategie: alleen ontsluiting bij verkoop van de kavels

• • •

Tijdens aanvraag van (milieu- en bouw-) vergunningen wordt deel van terrein ontsloten: strategie blijkt mogelijk Strategie leidt tot minder renteverliezen bij gemeente Geen negatieve effecten voor bedrijven merkbaar

Maximum bouwhoogte: 25 meter

• •

Harde eis: vastgelegd in bestemmingsplan Eis leidt niet tot problemen bij doelgroep

Maximum bebouwingspercentage van 65% Locatiequotiënt

• • •

Harde eis: vastgelegd in bestemmingsplan Eis levert geen problemen op voor bedrijven Niet als eis opgenomen

Minimum omvang van de kavels

•



•


1)

Allereerst komen bedrijven voor vestiging aan bod, die een gemeentelijk belang (verplaatsing voor woningbouw of milieueisen) dienen. Dan komen verbouwers en starters aan bod. Tenslotte is het de beurt aan respectievelijk aannemers en projectontwikkelaars met concrete opdrachtgevers of een bouwverplichting en beleggers.

International Business park Friesland (IBF), Heerenveen Profiel Tabel 5

Profielschets IBF Kenmerk / aspect • Plaats / provincie • Type terrein • Eerste uitgifte • Afbakening doelgroep • • • • • • • •

Status terrein Locatiequotiënt Totaal oppervlakte bruto Totaal oppervlakte netto Onmiddellijk beschikbaar Op termijn beschikbaar Prijsstelling Aantal werknemers


Heerenveen, Friesland Bedrijvenpark 1995 Bijzonder stuwende productiebedrijven (internationaal) w.o. chemie Beschikbaar Onbekend 250 ha 130 ha 26 ha 90 ha euro 45,- per m2. Huidig aantal: 500

27

Kenmerk / aspect • Bereikbaarheid van terrein: – Weg – Spoor – Openbaar vervoer – Water • Herkomst van bedrijven • Aanwezige voorzieningen

Nabij A7 en A32 NS-station Heerenveen op 1 km. Bushalte is aanwezig Internationaal In constructiefase: logistieke en facilitair centrum


Inhoud programmeringskader IBF en resultaten

Eisen in programmering Doelgroep is afgebakend: stuwende werkgelegenheid in de productiesector

Resultaat • Harde voorwaarde: in 1995 opgesteld en in 2005 vindt evaluatie plaats waarna koers gewijzigd zou kunnen worden. Wanneer bedrijf niet precies binnen doelgroep valt dan buigt Raad van Aandeelhouders en Commissarissen zich hierover en doet uitspraak • Effect: alleen internationale bedrijven in deze sectoren zijn gevestigd • Doelgroep beperkt afgebakend: beperkend effect op ruimtebehoefte

Milieucategorie 1-3 toegestaan

•

Effect: uitsluitend hinderlijke bedrijven worden niet getolereerd

Alle kavels zijn 10 ha groot

•

Harde eis: uitgifte geschiedt per 10 ha

1/3 van de ruimte is gereserveerd voor groen en water

•

Ruime opzet van terrein: ruimtevragend

Fasering: in fase 1 is 40 ha ontsloten

•

Deze strategie beperkt rentekosten

Prijsstelling: uitgifteprijs standaard fl. 100,-

•

Harde eis: er wordt geen onderscheid naar doelgroep of locatie op terrein

De locatiequotiënt

•


Hessenpoort, Zwolle Profiel Tabel 7

Profielschets Hessenpoort

Kenmerk / aspect • Plaats / provincie • Type terrein • Eerste uitgifte • Afbakening doelgroep • •

28

Status terrein Locatiequotiënt

Zwolle, Overijssel Modern gemengd terrein 1999 Grootschalige bedrijven (> 1 ha) uit de distributie, logistiek en industrie Beschikbaar Onbekend


Kenmerk / aspect • Totaal oppervlakte bruto • Totaal oppervlakte netto • Onmiddellijk beschikbaar • Op termijn beschikbaar • Prijsstelling • Aantal werknemers • Bereikbaarheid van terrein: – Weg – Spoor – Openbaar vervoer – Water • Herkomst van bedrijven •

Aanwezige voorzieningen

•

Overige kenmerken

150 ha 110 ha 53 ha (optieregeling) Hessenpoort II: 100 ha Variërend van euro 45,- tot euro 125,- per m2 Onbekend Direct aan de A28 10 km van NS-station bushalte op terrein Nationaal: 20%, bovenregionaal: 40%, regionaal: 20% en lokaal: 20% Facility Boulevard (ondersteunende diensten) en Truck Service Center Terrein veel sneller uitgegeven dan verwacht.


Inhoud programmeringskader Hessenpoort en resultaten

Eisen in programmering Doelgroepen afgebakend in bepaalde bedrijfssectoren

Resultaat • Geen harde eis, er is een inschatting gemaakt van de mogelijkheden en men maakt een keuze uit de bedrijven die zich aandienen • PDV/GDV bedrijven worden geweigerd; dit is wel een harde eis. Eén uitzondering: vrachtwagenverkoper. Toegestaan door de sterke link met transportbedrijven op het terrein • Er hebben zich bedrijven uit de benoemde sectoren gevestigd

Bedrijven met kavel > 1 ha mogen zich vestigen

• •

Harde eis: er is slechts één kavel kleiner, omdat dit een restkavel was Door deze eis is er een grote ruimtebehoefte: grotere bedrijven vestigen zich


• •

Harde eis De doelgroep is met deze eis zeer ruim afgebakend en levert geen effect op in de ruimtebehoefte

Prijsstelling: vrij hoog

• •

Prijs is gekoppeld aan de locatie op het terrein Geen merkbaar effect bij uitgifte van terrein: terrein is jaren eerder uitgegeven dan in de planning was voorzien

Fasering in planontwikkeling

•

In de praktijk is hier niet aan voldaan. Men wilde gedifferentieerd zijn in het aanbod van locaties voor verschillende doelgroepen. Daarnaast bleek ook de marktvraag voldoende om het terrein in het geheel te ontsluiten en geen fasering aan te brengen.

Maximum bouwhoogte: 15-20 meter

• •

Bedrijven op terrein hebben hier voldoende aan (praktijk 10-12 meter) Eis kan ruimtevragend werken, omdat bedrijven niet hoog mogen bouwen

Maximum bebouwingspercentage 70-75%

•

Bedrijven kunnen met deze richtlijn uit de voeten

Minimale bebouwingsdichtheid aan • de zichtlocaties • •


Hier vestigen zich bedrijven die aan de eis kunnen voldoen Deze bedrijven hebben een hogere arbeidsgraad (rentabiliteit) Van toepassing op een klein deel van het terrein

29

Eisen in programmering Voorzieningen van tevoren in plannen voorzien

Resultaat • Gerealiseerd worden een Facility Boulevard, een Truck Service Center en een collectief sprinkler systeem • De ruimte voor voorzieningen is hard afgebakend (23,5 ha) • Collectief sprinklersysteem bespaart ruimte: niet ieder bedrijf treft sprinkler voorzieningen voor het eigen bedrijf

Verplichting voor een dakhemelwa- • terinfiltratievoorziening •

Ieder bedrijf heeft een voorziening Is van groot belang, omdat terrein in agrarisch gebied is ontwikkeld

De locatiequotiënt

•


Herkomst van bedrijven

•


Moerdijk, Moerdijk Profiel Tabel 9

Profielschets Moerdijk Kenmerk / aspect • Plaats / provincie • Type terrein • Eerste uitgifte • Afbakening doelgroep • Status terrein • Locatiequotiënt • Totaal oppervlakte bruto • Totaal oppervlakte netto • Onmiddellijk beschikbaar • Op termijn beschikbaar • Prijsstelling • Aantal werknemers • Bereikbaarheid van terrein: – Weg – Spoor – Openbaar vervoer – Water • Herkomst van bedrijven • Aanwezige voorzieningen •

Overige kenmerken

Moerdijk, Noord-Brabant Combinatie van Gemengd plus terrein en Zeehaventerrein Jaren ‘70 Havengerelateerde industrie en industriële dienstverlening Uitgegeven Onbekend 2.600 ha (inclusief zeearmen) 1.158 ha Euro 30,- tot euro 65,2.500 In de directe nabijheid van de A16 en A17 Goederenterminal langs spoorlijn Rotterdam – Roosendaal Bushalte Haven aan Hollandsch Diep PM Opslag, douanefaciliteiten, service point, collectief transportsysteem Ook infrastructuurnetwerk via pijpleidingen


Inhoud programmeringskader Moerdijk en resultaten

Eisen in programmering Doelgroepen van gewenste bedrijfstakken zijn benoemd

30

Resultaat • Geen harde eis, doelgroep ontstaat met name door clustering van bedrijven in havengerelateerde industrie en industriële dienstverlening • Doelgroep is breed afgebakend, werkt dus niet ruimtebesparend


Eisen in programmering Milieucategorieën 3-5 toegestaan

Resultaat • Harde eis • Bedrijven die aan deze eis voldoen hebben zich gevestigd • Door de afbakening zijn relatief grote ruimtevragers gevestigd

Prijsstelling

•

PM

Maximum bouwhoogte 120 meter

• •

Dit geldt op Moerdijk Seaport (een aparte locatie voor grootschalige zeeactiviteiten) De bedrijven kunnen hiermee uit de voeten

Een minimale en maximale kavelomvang

•



•


De locatiequotiënt

•


Moerdijkse Hoek, Moerdijk Voor Moerdijkse Hoek en Westpoort Groningen worden op dit plannen ontwikkeld, maar er is nog geen grond uitgegeven. Deze planprocessen zijn echter toch interessant om te bekijken, omdat er ook over uitgangspunten en eisen van de inrichting wordt nagedacht. Tevens is de doelgroep van de terreinen vergelijkbaar.

Profiel Tabel 11

Profielschets Moerdijkse Hoek Kenmerk / aspect • Plaats / provincie • Type terrein • Eerste uitgifte • Afbakening doelgroep • • • • • • • • •

• • •

Status terrein Locatiequotiënt Totaal oppervlakte bruto Totaal oppervlakte netto Onmiddellijk beschikbaar Op termijn beschikbaar Prijsstelling Aantal werknemers Bereikbaarheid van terrein: – Weg – Spoor – Openbaar vervoer – Water Herkomst van bedrijven Aanwezige voorzieningen Overige kenmerken


Moerdijk, Noord-Brabant Gemengd plus terrein In ca. 2010 Doelgroepenafbakening loopt, opties: zware en middelzware industrie, logistieke dienstverlening, haven- en kadegelieerde activiteiten, procesindustrie en glastuinbouw In ontwikkeling 750 ha (waarvan 150 ha glastuinbouw) Nog niet bekend 750 ha (bruto) Nog niet bekend Nog niet bekend Nabij A16 en A17 Goederenspoorlijn Lage Zwaluwe – Roosendaal Nog niet bekend Nabij Hollandsch Diep (niet direct hieraan gelegen) Zowel regionaal als bovenregionaal Nog niet bekend Duurzaamheid moet grote rol gaan spelen

31


Voorlopige eisen Moerdijkse Hoek en voorziene resultaten

(Voorlopige) eisen programmering Doelgroepenafbakening

Voorziene resultaat • Voorlopig gedefinieerd als zware en middelzware industrie, logistieke dienstverlening, haven- en kadegelieerde activiteiten, procesindustrie en glastuinbouw • Verplaatsing van industriële activiteiten uit de omgeving om stedelijke gebieden in West-Brabant te ontlasten • Specifieke vestigingscondities terrein nadrukkelijk uitgangspunt voor afbakening doelgroepen • Na onderzoek blijkt terrein zeer geschikt te zijn voor glastuinbouw


•

-

Overlast van bedrijvigheid mag niet toenemen t.o.v. huidige situatie

• •

Nadruk op terrein op duurzaamheid en multimodaal vervoer Parkmanagement kan een belangrijke rol spelen in de ontwikkeling

Westpoort, Groningen Profiel Tabel 13

Profielschets Westpoort Groningen Kenmerk / aspect • Plaats / provincie • Type terrein • Eerste uitgifte • Afbakening doelgroep • • • • • • • • •

• • •

32

Status terrein Locatiequotiënt Totaal oppervlakte bruto Totaal oppervlakte netto Onmiddellijk beschikbaar Op termijn beschikbaar Prijsstelling Aantal werknemers Bereikbaarheid van terrein: – Weg – Spoor – Openbaar vervoer – Water Herkomst van bedrijven Voorzieningen Overige kenmerken

Groningen, Groningen Combinatie van Modern gemengd terrein en Bedrijvenpark Circa 2003 Tot op heden vastgesteld als gemengde, transportgerelateerde, watergebonden, ICT- en Life sciences bedrijvigheid In ontwikkeling Nog niet bekend Tot 2010: 150 ha, na 2010: 100 ha 250 ha (bruto) Nog niet met zekerheid bekend, ca.: euro 55,- tot euro 80,Nog niet bekend

Gelegen langs de A7 NS-station in de stad, eventueel een HSL-station Nog niet bekend Nog niet bekend Nog niet bekend Nog niet bekend Gelegen langs een EHS gebied, duurzaamheid en intensief ruimtegebruik worden als belangrijk gezien



Voorlopige eisen Westpoort en voorziene resultaten

(Voorlopige) eisen programmering Doelgroepen

Voorziene resultaat • Bedrijven die zich zullen vestigen bevinden zich in de gemengde, transportgerelateerde, watergebonden, ICT- en Life sciences bedrijvigheid


•

Bedrijven uit deze categorieën zullen zich vestigen

Indeling in kavels van verschillende grootte

•

Men voorziet een ruime behoefte van grotere kavels (> 2,5 ha) voor watergebonden en transportgerelateerde bedrijvigheid. Dit geldt in iets mindere mate voor industrie en stuwende sectoren (internationale bedrijven) Voor de sectoren ICT en Life Sciences is het gewenst dat er kleinere kavels worden geconstrueerd.

• • Milieuvriendelijkheid en ethisch ondernemen is van belang

•

Intensivering van ruimtegebruik kan worden toegepast

Prijsstelling In de terreinvergelijking is ingegaan op de prijsstelling die op de terreinen wordt gehanteerd. In de kaders 1 en 2 zijn de resultaten van deze exercitie en aanvullende regionale informatie weergegeven.


33

Kader 1

Resultaten uit referentieanalyse betreffende prijsstellingen van de gronduitgifte

Prijsstelling bedrijventerreinen Criterium van variatie in prijsstelling (indien van toepassing)

1)

Terreinen

Prijsstelling

Bijsterhuizen, Nijmegen

Koop: 80-115 Huur: 45-65

Locatie op het terrein Locatie op het terrein

Trade Port West, Venlo

Zichtlocatie : 72,50-90 Overig: 61-66

Industriële activiteiten: goedkoper Logistiek: 135, ecopark (afval) 145

IBF, Heerenveen

Koop: 45

Hessenpoort Zwolle

Zichtlocatie A28: 115-125 Overige zichtloc.: 90-102,50 Reststoffencentrum.: 80 Binnengebied: 81,50-90 2) Hoogspanning : 45-57

Moerdijk, Moerdijk

30-65

Moerdijkse Hoek, Moerdijk

Nog niet bekend

Westpoort, Groningen

Verwachting: 55-80

1) 2)

Speciaal prijsbeleid v. toepassing

Prijzen zijn in euro’s per vierkante meter ‘Hoogspanning’ betekent dat dit de prijs van kavels betreft die onder hoogspanningsleidingen liggen, waardoor deze niet voor elk doeleinde geschikt zijn en de kavel daardoor minder aantrekkelijk is.

Conclusie: • er is een grote variatie zichtbaar in de prijs die voor een vierkante meter gevraagd wordt. De prijzen varieren van euro 30,- tot euro 125,• ook binnen een terrein kunnen de prijzen aanzienlijk verschillen.

Kader 2

Resultaat van studie bij andere regionale ontwikkelingsmaatschappijen

A-1 locaties Logistiek > 2 ha Productie > 5 ha

Noord-Brabant 113-182 68-159 91-136

Limburg 73-113 50-73 39-68

Noord-Nederland 68-91 34-57 23-45

Gelderland 136 113-147 79-125

Bron:

Regionale Ontwikkelingsmaatschappijen van Noord-Brabant, Limburg, Noord-Nederland en Gelderland; bewerkt door OOM Prijzen in euro’s per vierkante meter

Ook de prijzen in Twente zijn relevant in het kader van het vaststellen van een marktconform prijspeil. Uit tabel 15 blijkt dat de prijzen in de regio de afgelopen jaren weliswaar sterk fluctueerden, maar een stijgend prijspeil is wel af te leiden uit de gegevens. 34


Tabel 15

Gegevens over prijspeil in Twente (bedrijven > 2 ha) Jaar 1997 1998 1999 2000 2001

Gerealiseerde prijspeil(en), in euro per vierkante meter 39 29,50 84 84 52 / 63,50 / 102-125

Soort locatie (indien gespecificeerd) Gedeeltelijk binnenterrein, gedeeltelijk zichtlocatie Zichtlocatie Gedeeltelijk binnenterrein, gedeeltelijk zichtlocatie ? / binnengebied / middengebied-zichtlocatie

Met name de prijzen die gehanteerd worden op Hessenpoort zijn een goede referentie voor het RBT. Het gaat hier om de vestiging van dezelfde soort bedrijven en vergelijkbare faciliteiten. Op grond hiervan zou het prijsniveau voor het RBT tussen euro 80,- (binnengebied) en euro 115,- (zichtlocaties) kunnen liggen. Deze prijzen liggen boven de huidige uitgifte prijzen in Twente, maar uitgangspunt is dan ook een bedrijventerrein van hoge kwaliteit. Bovendien zal de uitgifte van kavels gedurende een zeer lange periode geschieden (tot 2020) en dient rekening te worden gehouden met een verdere structurele stijging van uitgifteprijzen.

3

Conclusies uit referentieanalyse

In de slotparagraaf worden enkele conclusies geformuleerd ten aanzien van de programmering op de onderzochte terreinen

Conclusies uit referentieanalyse Doelgroep Op ieder terrein zijn bedrijfssectoren benoemd die in aanmerking komen voor vestiging op het terrein in kwestie. Niet in alle gevallen betreft het een ‘harde’ formulering; dit is alleen het geval op Bijsterhuizen en het International Business Park Friesland. Op het eerste terrein wordt deze eis bekrachtigd door de koppeling met het bestemmingsplan; het IBF houdt zich strikt aan de doelgroepen die in de marktanalyse zijn aangeduid als vestigers op het terrein (in 2005 wordt er geëvalueerd). Op Bijsterhuizen is de ‘harde’ doelgroep wel vrij breed geformuleerd, waardoor veel bedrijven voor vestiging in aanmerking komen. Op de overige terreinen wordt de formulering van de doelgroep als richtlijn beschouwd, maar wordt de beslissing per aanvraag gemaakt.


35

Milieucategorieën In alle gevallen wordt voor de terreinen vastgesteld welke milieucategorieën zijn toegestaan op het terrein en hier wordt ook op elk terrein strikt aan vastgehouden.

Kavelomvang Op het International Business Park Friesland en de Hessenpoort wordt gewerkt met harde voorwaarden over omvang van de uit te geven kavels. In het eerste geval worden alleen kavels met een omvang van 10 ha uitgegeven, de Hessenpoort eist een minimum kavelomvang van 1 ha. In Venlo heeft men op regionaal schaalniveau voor alle bedrijfsterreinen vastgelegd wat de maximale kavelomvang van bedrijven mag zijn, om zo een verdeling van doelgroepen over de beschikbare terreinen te bewerkstelligen. De gemeente probeert zo kleine en grote bedrijven een passende locatie te geven. In alle andere gevallen is er geen eis over de kavelomvang opgenomen, maar wordt wel onderkend dat het aantrekken van bepaalde doelgroepen uitgifte van kavels met een gemiddeld grotere omvang met zich mee brengt. Dit geldt met name voor bedrijven uit de logistieke sector.

Eisen ten aanzien van fasering in het plan Op Bijsterhuizen, Venlo Trade Port en het International Business Park Friesland is duidelijk sprake van een fasering in de ontwikkeling van het plan. In Nijmegen is het logistieke deel van het bedrijventerrein als eerste ontwikkeld en volgen nu de andere delen. In Venlo –ook op Trade Port West- wordt een speciale uitgifte strategie gevolgd. Delen van het terrein worden alleen ontsloten wanneer de kavels ook verkocht zijn. In de tijd dat de vergunningen worden aangevraagd, wordt de ontsluiting tot stand gebracht. Dit brengt met zich mee dat segmentering van doelgroepen op het terrein moeilijk of niet tot stand kan komen. Het International Business Park Friesland in Heerenveen is opgedeeld in delen die opeenvolgend ontwikkeld worden. Op dit moment is 40 ha van de 130 ha ontwikkeld. Op Hessenpoort is er uiteindelijk voor gekozen de voorgenomen fasering niet uit te voeren, omdat men de verschillende doelgroepen op het terrein wilde segmenteren en diverse locaties wilde aanbieden.

Eisen ten aanzien van herkomst van bedrijven De herkomst van bedrijven is op het International Business Park Friesland als een harde eis geformuleerd. Uit een marktanalyse voor het International Business Park Friesland is gebleken dat er voor stuwende bedrijvigheid (internationale herkomst van bedrijven) potentie bestaat in die regio. Op alle andere terreinen wordt wel gezegd dat de potentie er is voor het aantrekken van bedrijvigheid op een bovenregionaal, of zelfs (inter)nationaal niveau, maar is dit gegeven niet als harde eis in de stukken neergelegd.

36


Prijsstelling De prijzen variëren per terrein sterk: • •

Moerdijk: euro 30,- (samenhangend met het type activiteiten en de ‘ouderdom’ van het terrein). Bijsterhuizen en Hessenpoort: euro 115,- tot euro 125,-.

Ook tussen locaties op een terrein kan de prijs sterk variëren. Voor zichtlocaties wordt een hogere prijs gevraagd dan de overige locaties. Alleen in Venlo worden de kavels goedkoper aangeboden aan industriële bedrijven: het verschil is ongeveer euro 13,50 per m2. Op de andere terreinen wordt geen duidelijk onderscheid gemaakt in prijs per doelgroep. Een hogere prijsstelling van bepaalde locaties op een terrein lijkt geen belemmering te zijn in de uitgifte van het terrein. Juist Bijsterhuizen en de Hessenpoort -met hogere prijzen- zijn uiterst succesvol in het aantrekken van bedrijven en zijn sneller uitgegeven dan van tevoren was voorzien.

Eisen voor te treffen voorzieningen In de programma’s van eisen voor bedrijventerreinen worden in toenemende mate centrale voorzieningen opgenomen. Door dit direct bij aanvang van de uitgifte te doen, kunnen de kosten voor deze voorzieningen (deels) via de grondprijs op bedrijven worden afgewenteld.

Eisen over maximale bouwhoogte en bebouwingspercentage Vaak worden, al dan niet in een bestemmingsplan, bindende voorschriften voor de bouwhoogte en bebouwingsdichtheid opgenomen. In de analyse is gebleken dat een bouwhoogte tussen de 15 en 25 meter het vaakst voorkomt. Dit voldoet ook voor de meeste bedrijven. In Moerdijk geldt een maximum van 120 meter, om aan de eisen van zeehavengerelateerde bedrijven te kunnen voldoen. Wat betreft de bebouwingsdichtheid op de kavel komt een percentage van 65-75% het meest voor. Ook dit voldoet voor de meeste bedrijven.

Eisen over terreincoëfficiënt Op geen enkel terrein wordt een minimale of maximale terreincoëfficiënt gehanteerd.

Brutto/netto verhouding Op Trade Port West, maar ook op andere vergelijkbare terreinen in Venlo, wordt gewerkt met een bruto – netto grondverhouding van 3 staat tot 2. In de praktijk is gebleken dat een Buck Consultants International

37

juiste inrichting van een dergelijk terrein dit vereist. Ook brengt de gemeente Venlo een volgorde aan in de gegadigdenlijst. Op het IBF is een harde eis neergelegd ten aanzien van de ruimte voor groen en waterpartijen. Dit is vastgesteld op 1/3 van het terrein. De bruto – netto verhouding op andere terreinen is als volgt: • Bijsterhuizen: (ongeveer) 3 staat tot 2; • Hessenpoort: (ongeveer) 3 staat tot 2; • Moerdijk: ruim 2 staat tot 1 (samenhangend met de zeehavenactiviteiten; de aanlegsteigers worden wel in de bruto oppervlakte meegenomen, maar bieden geen plaats aan bedrijven). Een bruto – netto verhouding van drie staat tot twee is redelijk standaard.

38


Bijlage 5

Tabel 1

Relevante tabellen uit ZORRO rapport

Mening ondernemers over ondergrondse oplossingen gedifferentieerd naar hoofdactiviteit (aandeel in %)

Ondergrondse Lichte Oplossingen Productie Kan & wil 9 Kan maar wil niet 19 Kan niet maar wil wel 2 Kan niet & wil niet 54 Onbekend of het kan 16 Totaal 100

Zware productie 15 18 6 48 12 100

Bouw 4 15 10 66 5 100

Hoofdactiviteit BouwinstalTransport & latie Groothandel distributie 11 10 20 19 9 10 6 7 12 56 51 49 8 24 10 100 100 100

Totaal 10 15 6 54 15 100

Bron: Buck Consultants International, Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer, 2001

Tabel 2

Mening ondernemers over mogelijkheden van ondergrondse oplossingen uitgesplitst naar vloeroppervlak (aandeel in %)

Mogelijkheden van ondergrondse oplossingen Is mogelijk Is niet mogelijk Totaal

2

Tot 1000 16 84 100

Vloeroppervlak (in m ) 1000-1999 2000-4999 5000 en meer 35 29 41 65 71 59 100 100 100

Totaal 29 71 100



39

Tabel 3

Mening ondernemers over het stapelen van activiteiten gedifferentieerd naar hoofdactiviteit (aandeel in %)

Bouwen van extra lagen Kan & wil Kan maar wil niet Kan niet maar wil wel Kan niet & wil niet Onbekend of het kan Totaal

Lichte Productie 38 22 4 29 7 100


Hoofdactiviteit BouwinstalTransport & Bouw latie Groothandel distributie 36 57 35 43 18 9 16 14 8 3 8 7 33 23 25 24 4 9 16 12 100 100 100 100

Totaal 40 18 6 27 9 100


Tabel 4

Mening ondernemers over het horizontaal uitbreiden gedifferentieerd naar hoofdactiviteit (aandeel in %)

Horizontaal Uitbreiden Kan & wil Kan maar wil niet Kan niet maar wil wel Kan niet & wil niet Onbekend of het kan Totaal

Lichte productie 59 10 11 19 1 100


Hoofdactiviteit van bedrijf BouwinstalTransport & Bouw latie Groothandel distributie 42 51 43 49 10 10 10 5 15 15 20 23 33 23 24 21 0 0 3 3 100 100 100 100

Totaal 51 9 15 23 1 100


Tabel 5

Mening ondernemers over mogelijkheden om horizontaal uit te breiden uitgesplitst naar FSI (aandeel in %)

Mogelijkheden om horizontaal uit te breiden Is mogelijk Is niet mogelijk Totaal

0-0,24 82 18 100

0,25-0,49 76 24 100

FSI 0,50-0,74 0,75-0,99 68 39 32 61 100 100

1 en meer 34 66 100

Totaal 65 35 100


40


Tabel 6

Mening ondernemers over het in de tijd langer gebruiken van de ruimte (aandeel in %)

Ruimte in de tijd langer gebruiken Kan & wil Kan maar wil niet Kan niet maar wil wel Kan niet & wil niet Onbekend of het kan Totaal

Lichte productie 48 20 3 28 1 100


Hoofdactiviteit van bedrijf BouwinstalTransport & Bouw latie Groothandel distributie 20 24 29 36 13 21 11 5 3 3 5 10 61 47 49 44 4 5 6 5 100 100 100 100

Totaal 38 15 4 40 3 100


Tabel 7

Mening ondernemers over mogelijkheden om ruimten langer in de tijd te gebruiken uitgesplitst naar aantal werkzame personen (aandeel in %)

Mogelijkheden om ruimten langer in de tijd te gebruiken Is mogelijk Is niet mogelijk Totaal

1-9 33 67 100

Werkzame personen 10-19 20-49 50 en meer 53 57 67 47 43 33 100 100 100

Totaal 54 46 100



41

42


Bijlage 6

Zorgvuldig ruimtegebruik en de Ondernemer

Zorgvuldig Ruimtegebruik en de Ondernemer Buck Consultants International, Nijmegen/Den Haag, november 2001

In opdracht van: Ministerie van Economische Zaken Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu Habiforum, Expertisenetwerk Meervoudig Ruimtegebruik Aanleiding voor het onderzoek In het kader van de Vijfde Nota wordt volop gediscussieerd over de verschillende ruimteclaims voor bedrijventerreinen. Op voorhand is te zeggen dat diverse functies moeten strijden om de beperkt beschikbare ruimte en dat door de betrokken partijen meer ruimte wordt gevraagd dan feitelijk beschikbaar is. Daarvoor zal naar verschillende oplossingen moeten worden gezocht. Intensief ruimtegebruik is één van de mogelijkheden. Alhoewel het de moeite waard is de mogelijkheden voor intensivering na te gaan, is dit geen panacee. Er zijn zeker mogelijkheden om te komen tot intensivering voor veel uiteenlopende functies, maar er liggen op dat punt nog vragen waarop een afdoende antwoord moet worden geformuleerd. Wat dat betreft is er thans vaak nog sprake van een topdown benadering waarbij het idee van intensivering wordt gestimuleerd vanuit de (rijks)overheid. Er is echter nog nauwelijks iets bekend over de condities waaronder bedrijven bereid zijn te kiezen of kunnen kiezen voor ruimte-intensieve concepten. Het is daarom noodzakelijk om via een bottom-up benadering te kijken naar realistische mogelijkheden voor intensivering van het ruimtegebruik. Met nadruk wordt hier ‘realistisch’ gesteld om aan te geven dat intensiveringen aan een aantal randvoorwaarden moeten voldoen. Enerzijds mag intensivering namelijk de economische functies niet belemmeren en anderzijds mag een intensivering van het ruimtegebruik niet leiden tot een mindere kwaliteit, maar moet worden gestreefd naar een bijdrage in het verbeteren van de kwaliteit. Om uitdrukking te geven aan het belang van deze randvoorwaarden wordt daarom in deze rapportage gesproken over zorgvuldig ruimtegebruik in plaats van intensief ruimtegebruik. Er zijn in Nederland al enkele voorbeelden van concrete projecten gericht op zorgvuldig ruimtegebruik, die aantonen dat sommige ondernemers bereid zijn te investeren in intensiveringconcepten. Bekende voorbeelden zijn: het distributiecentrum van Schuitema in WoerBuck Consultants International

43

den en Flight Forum in Eindhoven. Ook vastgoedpartijen raken meer en meer geïnteresseerd. Daarmee is echter geenszins gezegd dat het idee van zorgvuldig ruimtegebruik bekendheid bij het bedrijfsleven geniet, noch dat dit idee momenteel een grote aanhang onder ondernemers kent. Uit twee recent door Buck Consultants International uitgevoerde onderzoeken (voor respectievelijk het Ministerie van VROM (2000) en het ministerie van Economische Zaken (2000)) komt duidelijk naar voren dat er een gebrek aan inzicht is in de mogelijkheden van het bedrijfsleven om ook daadwerkelijk over te gaan tot zorgvuldig ruimtegebruik. Daarvoor is nog te weinig bekend over de kwantitatieve effecten en de meerkosten voor de bedrijven van zorgvuldig ruimtegebruik. Ook de invloed van bedrijfsprocessen op de mogelijkheden tot intensivering is onvoldoende bekend. Om deze kennis te vergaren dient de ‘andere kant van intensivering’ onderzocht te worden: niet de kant van de wensen van de overheid, maar juist ook de kant van de mogelijkheden van het bedrijfsleven. Het op de juiste wijze inspelen op de wensen en mogelijkheden van ondernemers is cruciaal voor het realiseren van succesvolle intensiveringprojecten. Om deze wensen en mogelijkheden in beeld te brengen heeft Buck Consultants International in opdracht van het Ministerie van Economische zaken, het Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Habiforum, Provincie Noord-Holland, Gemeente Den Haag, Gemeente Rotterdam, Gemeente Amsterdam en de Provincie Utrecht samen met de Utrechtse Kamers van Koophandel, de gemeente Amersfoort en de gemeente Utrecht het project 'Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer' opgezet. In dit onderzoek moet inzichtelijk worden gemaakt onder welke condities bedrijven bereid zijn te investeren in zorgvuldig ruimtegebruik. Om inzichtelijk te maken op welke manier het bedrijfsleven aankijkt tegen intensivering van ruimte en onder welke voorwaarden zij wil meewerken aan zorgvuldig ruimtegebruik is het belangrijk dat in dit onderzoek primair wordt uitgegaan van de mogelijkheden en belemmeringen van ondernemers. Het beschikbare instrumentarium en de te volgen strategieën van de partijen die tot nu toe betrokken zijn geweest (overheden en ontwerpers) zijn reeds uit eerdere onderzoeken bekend. Het onderzoek heeft daarom de volgende doelstelling: Het verschaffen van inzicht in de mogelijkheden en de belemmeringen die ondernemers zien bij het zorgvuldig ruimtegebruik en het doen van aanbevelingen die leiden tot: • • •

meer kennis over de intensiveringsmogelijkheden bij uiteenlopende typen van bedrijven (een ‘intensiveringstypologie’); meer inzicht in de mogelijke inzet van instrumenten; een betere communicatie richting bedrijfsleven.

Op basis van deze doelstelling zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1

Welke factoren bepalen (naast de bedrijfsprocessen) de mogelijkheden voor zorgvuldig ruimtegebruik? 2 Welke mogelijkheden zijn er voor ondernemers om intensiever om te gaan met ruimte? 3 Welke typologie van bedrijven is er op basis van intensiveringmogelijkheden op te stellen? 44


4

Leidt zorgvuldig ruimtegebruik tot hogere kosten? Zijn er ook extra (indirecte) opbrengsten? En hoe is dan het saldo? 5 Welk instrumentarium kan worden ingezet om ondernemers te stimuleren tot het intensiveren van ruimtegebruik en mogelijke belemmeringen weg te nemen? Op basis van de bevindingen van het onderzoek moet worden geconcludeerd dat er géén typologie van bedrijven is aan te duiden, waarmee de mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik kunnen worden ingeschat. Om zorgvuldig ruimtegebruik bij bedrijven te stimuleren en daadwerkelijk te realiseren is maatwerk noodzakelijk en kan niet worden volstaan met een algemene aanpak. De analyse van de informatie heeft wel inzichtelijk gemaakt welke mogelijke knelpunten bij diverse oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen zich kunnen aandienen en kan als vertrekpunt worden genomen bij de individuele aanpak. Het is mogelijk gebleken om aan de hand van een aantal variabelen bij een specifiek bedrijf te bepalen wat de waarschijnlijkheid is dat een bepaald knelpunt zich zal voordoen. (Deze waarschijnlijkheid zegt overigens niets over de omvang van het knelpunt bij de betreffende ondernemer.) Voorbeelden hiervan zijn: • • •

•

een hogere ruimtedruk duidt op een hogere kans dat het de huidige gebouwconstructie als belemmering wordt ervaren bij ondergrondse oplossingen; een hogere ruimtedruk verhoogt de kans dat de bestaande bebouwing als knelpunt wordt ervaren bij horizontale oplossingen; een groter aandeel kantoorruimte (ten opzichte van het totale vloeroppervlak) verhoogt de kans dat de ondernemer de representativiteit als belemmering ziet bij het gezamenlijk invullen van de groenvoorziening; een toenemend aandeel productie-, assemblage- en orderpicking ruimte (ten opzichte van het totaal vloeroppervlak) verhoogt de kans dat de bereidheid van de medewerkers om in ploegendiensten te werken als belemmering wordt ervaren.

Tevens concluderen wij, op grond van met name de interviews, dat het ruimtegebruik niet is geoptimaliseerd. Bedrijfsprocessen zijn steeds verder geoptimaliseerd en zodoende zo efficiënt en effectief mogelijk ingericht. Van de processen zijn zowel de kosten als de baten nauwkeurig in beeld gebracht. Daarbij is rekening gehouden met diverse variabelen zoals doorlooptijd van processen, mogelijke inzet van mensen en hulpmiddelen en de wettelijke mogelijkheden die bedrijven hebben met betrekking tot de productie. Het gebruik van de ruimte is echter niet dusdanig geoptimaliseerd dat ondernemers precies weten welke consequenties zorgvuldig ruimtegebruik heeft op het productieproces en op kosten en baten van het bedrijf. Veelal wordt aangenomen dat de kosten te hoog zijn en dat de baten van het optimaliseren van het ruimtegebruik niet opwegen tegen de kosten (zie ook paragraaf 5.3).


45

Samenvattend kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

Huidige ruimtegebruik •

Een groot deel van de ondernemers (44%) geeft aan in de nabije toekomst in fysieke zin te willen groeien door of op de huidige locatie uit te breiden (26%) of te verhuizen naar een grotere locatie (18%). Slechts een klein deel (3%) geeft aan te willen krimpen. Dit betekent dat er een groot potentieel is van bedrijven die in deze plannen de principes van zorgvuldig ruimtegebruik kunnen meenemen. Belangrijk is om de bedrijven zover te krijgen dat bij de eerste ideeën over de uitbreidingsplannen zorgvuldig ruimtegebruik wordt meegenomen in het afwegingsproces en het ontwerp.

•

Van de kavels wordt gemiddeld ongeveer de helft bebouwd. In eerste instantie lijkt dit weinig. Echter slechts 6% van de kavel wordt niet gebruikt. Het overige deel wordt dus wel functioneel gebruikt door de bedrijven. 15% van de kavel wordt gebruikt voor parkeren.

•

Het bebouwingspercentage verschilt logischerwijs naar gelang de hoofdactiviteit van het bedrijf. Transport- & distributiebedrijven kennen het laagste bebouwingspercentage, omdat een relatief groot deel van de kavel wordt gebruikt voor manoeuvreerruimte opslag in de open lucht en dergelijke. Lichte productiebedrijven en groothandelsbedrijven kennen het hoogste bebouwingspercentage.

•

Uit de interviews blijkt dat ondernemers vinden dat zij de beschikbare ruimte optimaal benutten. Er valt echter nog winst te behalen. Bedrijven hebben veelal wel de voor de handliggende opties benut zoals het volbouwen van de kavel, ‘kantoortopping’ en het werken in ploegendiensten. Als wij kijken naar meer innovatieve oplossingen dan blijkt er nog weinig gedaan te worden. Uit de enquête blijkt dat bedrijven nog weinig in de hoogte bouwen. Meer dan 75% van de bedrijfsactiviteiten wordt uitgevoerd op één laag. Slechts 3% van de gebouwen is hoger dan twee lagen.

•

Ten aanzien van de kwaliteit op bedrijventerreinen is geconcludeerd dat ondernemers kwaliteit veelal vertalen in begrippen als bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en het feit of het een zichtlocatie betreft.

Individuele oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen •

46

Een kwart van de ondernemers heeft aangegeven ondergrondse bedrijfsuitbreidingen te kunnen realiseren. Van deze ondernemers wil 40% ook daadwerkelijk ondergrondse oplossingen realiseren (10% van alle van bedrijven). De mogelijkheden die ondernemers zien blijken afhankelijk te zijn van het totale vloeroppervlak van het bedrijf. Ondernemers van grote bedrijven geven vaker aan ondergrondse uitbreidingen te kunnen realiseren dan ondernemers bij kleinere bedrijven. Uit de interviews is gebleken dat de verwachte kosten van ondergrondse bedrijfsuitbreidingen echter vaak als belemmerend worden ervaren.


•

De mogelijkheden om extra bouwlagen te realiseren zijn volgens de ondernemers groot. Bijna 60% geeft aan dat extra bouwlagen kunnen worden gerealiseerd.

•

Horizontale uitbreidingen blijken in 60% van de gevallen te kunnen worden gerealiseerd. Met name grotere bedrijven (kavelomvang en vloeroppervlak) hebben vaker mogelijkheden om horizontaal uit te breiden. Bovendien blijken bedrijven met een hoge ruimtedruk (hoge Floor Space Index, hoge Ground Space Index en een lage Open Space Ratio) minder vaak over horizontale uitbreidingmogelijkheden te beschikken.

•

Zorgvuldig ruimtegebruik kan ook vorm krijgen door de ruimte in de tijd langer te gebruiken. 38% van alle ondernemers geeft aan dit te kunnen en te willen realiseren en 15% geeft aan dit wel te kunnen, maar toch niet te willen. Productiebedrijven geven bovendien vaker aan dat de ruimte in de tijd langer kan worden gebruikt. Mede op basis van de interviews kan worden geconcludeerd dat het aantal werkzame personen bepalend is voor de mogelijkheden die er zijn. Kleine bedrijven blijken bijvoorbeeld niet in ploegen te kunnen werken omdat het aantal leidinggevenden te laag is.

Gezamenlijke oplossingen voor bedrijfsuitbreidingen •

Het bundelen van voorzieningen als vergaderaccommodaties, sportvoorzieningen en dergelijke is bij 30% van de bedrijven te realiseren. Bouw- (24%) en bouwinstallatiebedrijven (21%) blijken minder mogelijkheden te zien, terwijl transport- & distributiebedrijven (42%) vaker mogelijkheden zien.

•

De mogelijkheden die er zijn om gezamenlijke parkeervoorzieningen te realiseren worden positief ingeschat (het kan in 52% van de gevallen). Geconcludeerd is dat ondernemers met ervaring met parkeren buiten de eigen kavel of gezamenlijk met andere bedrijven positiever gestemd zijn over gezamenlijke parkeervoorzieningen.

•

Bundelen van groenvoorzieningen kan bij 57% van alle bedrijven.

•

Gezamenlijke opslag blijkt vooral bij transport- & distributiebedrijven (47%) en zware productiebedrijven (52%) te kunnen. Dit ligt moeilijker bij de bouwinstallatiebedrijven; hiervan geeft 81% van de ondernemers aan geen gezamenlijke opslag te kunnen realiseren.

•

Bij éénderde van de bedrijven wordt aangegeven dat zij mogelijkheden zien zich te vestigen in een bedrijfsverzamelgebouw terwijl slechts 3% van de bedrijven in een bedrijfsverzamelgebouw gevestigd is. Er is dus nog een groot potentieel aan bedrijven dat de mogelijkheid ziet zich in een bedrijfsverzamelgebouw te vestigen. Hiermee kan een aanzienlijke ruimtewinst behaald worden, omdat hier bijna alle vormen van zorgvuldig ruimtegebruik kunnen worden gecombineerd.

•

Voor het organiseren van de gezamenlijke oplossingen is contact tussen ondernemers een belangrijk aspect. Uit de interviews is gebleken dat er onvoldoende contact tussen


47

ondernemers bestaat en dat zij ook niet snel geneigd zijn om oplossingen gezamenlijk te zoeken. Door de organisatiegraad van bedrijventerreinen te verhogen kunnen wellicht de mogelijkheden voor gezamenlijke oplossingen voor bedrijfsuitbreiding toenemen.

Knelpunten •

Er is in het verleden bij de bouw van bedrijfspanden (en het lijkt er op dat dit nog niet veranderd) te weinig rekening gehouden met eventuele uitbreidingen van het bedrijfspand en/of het gebruik van het pand voor andere activiteiten. Door bedrijven worden wel oplossingen gevonden om alsnog uit te breiden op de locatie maar deze oplossingen kosten of veel geld of komen het bedrijfsproces niet ten goede. Het is daarom belangrijk om bij de bouw al zo veel mogelijk rekening te houden met toekomstige uitbreidingsmogelijkheden. Dit kan bijvoorbeeld door gebouwconstructies sterk genoeg te maken zodat er nog één of meerdere verdiepingen bij kunnen. Tevens kunnen bedrijfspanden zo gebouwd worden dat zij voor meerdere bedrijfsactiviteiten gebruikt kunnen worden. In de woningbouw zijn hier voorbeelden van te vinden waar in Vinex wijken scholen worden gebouwd die gemakkelijk kunnen worden omgebouwd tot woningen.

•

De knelpunten die worden ervaren zijn divers en variëren voor de verschillende vormen van zorgvuldig ruimtegebruik. Regelmatig terugkerende knelpunten zijn bestaande bebouwing/constructie, kosten, regelgeving en de aard van het bedrijfsproces. Opvallend is dat kosten in de enquête slechts bij het stapelen en ondergronds bouwen als één van de belangrijkste knelpunten wordt ervaren terwijl in de interviews de kosten veel vaker worden aangehaald. Uit de interviews blijkt dat veel van de knelpunten financieel te vertalen zijn en op die manier als financieel probleem kunnen worden aangeduid.

Optimalisering van het ruimtegebruik Vooral uit de interviews blijkt dat het ruimtegebruik van bedrijven niet of slechts gedeeltelijk is geoptimaliseerd. De huisvesting en de plaats van vestiging wordt bij veel bedrijven als gegeven ervaren. Bedrijfsuitbreidingen worden vooral in het platte vlak gezocht, omdat daar ogenschijnlijk ruimte voor is (het is de makkelijkste oplossing). De kosten worden door de ondernemers veelal als te hoog ingeschat terwijl de baten van een intensiever ruimtegebruik moeilijk inzichtelijk zijn te maken. De ondernemers zien de baten vooral uit de besparing van kosten voor de aankoop van grond. De grondprijs lijkt echter te laag om daarmee het zorgvuldiger gebruik van de ruimte te bevorderen. Baten kunnen echter ook zitten in bijvoorbeeld het verhuren van ruimte aan derden of het optimaliseren van het bedrijfsproces. Daarnaast zijn er ook maatschappelijke baten, deze baten worden door de meeste ondernemers niet direct meegenomen, omdat ze niet direct bijdragen aan het bedrijfsresultaat. Ook blijken antwoorden veelal niet onderbouwd te kunnen worden met gegevens. De ondernemers reageren en handelen eerder vanuit hun intuïtie. Dit blijkt onder andere uit de volgende reacties van ondernemers tijdens de interviews:

48


• • • •

ondergronds bouwen wordt als (te) duur beschouwd; er wordt binnen bedrijven nauwelijks gekeken naar de opbrengsten van nieuwe huisvesting op langere termijn; gezamenlijke opslag wordt veelal gevoelsmatig als niet haalbaar ingeschat; kwaliteit wordt door ondernemers vooral als kostenpost gezien.

Wel zien we dat de optimalisering van de bedrijfsruimte actueel wordt op het moment dat bedrijven ook daadwerkelijk gaan verhuizen. In die gevallen worden bedrijven gedwongen om opnieuw naar de huisvesting te kijken in relatie tot het bedrijfsproces. Er wordt door de bedrijven dan gezocht naar een optimale invulling van het nieuwe bedrijfspand. Probleem waar men dan tegen aanloopt is de manier waarop rekening gehouden kan worden met eventuele toekomstige groei van het bedrijf. Zeker nu gemeenten steeds vaker bedrijven verplichten de kavel volledig te gebruiken en geen strategische reserves meer toestaan, is het belangrijk dat bedrijven toch voldoende flexibiliteit inbouwen bij nieuw te bouwen bedrijfspanden. Dit kan bijvoorbeeld door delen te verhuren, constructies te realiseren die al rekening houden met een toekomstige uitbreiding of door het aangaan van relaties met andere bedrijven in de omgeving om gezamenlijk naar oplossingen te zoeken. Gezamenlijke opslag is bijvoorbeeld een goede mogelijkheid om een deel van de flexibiliteit in gezamenlijkheid met andere bedrijven te zoeken. Een mogelijke verklaring voor het (gedeeltelijk) ontbreken van een optimalisering van het ruimtegebruik is dat huisvesting geen core-business is voor de bedrijven en dat ondernemers dus daarom de voor de hand liggende opties kiezen bij huisvestingsbeslissingen. De scan die wordt ontwikkeld in de tweede deel van dit onderzoek (fase 4) zal meer informatie leveren over de kosten-baten overwegingen van bedrijven en kan tevens een instrument zijn om een bedrijven te ondersteunen in hun afwegingsproces en de voordelen te laten zien van innovatieve oplossingen. Tevens geeft de scan de mogelijkheid om ook daadwerkelijk samen met ondernemers de standaardoplossingen voor bedrijfsuitbreiding te vergelijken met andere opties. Daarom zal er in de scan nadrukkelijk aandacht moeten worden besteed aan vergelijkingen tussen de ‘gebruikelijke’ oplossingen en eventuele andere mogelijkheden die er zijn.

Aanbevelingen voor instrumenten In de analyse en de conclusies zijn een aantal aanknopingspunten voor het ontwikkelen van instrumenten die zorgvuldig ruimtegebruik bij bedrijven stimuleren. Deze aanknopingspunten zijn: • • •

ondernemers zijn nog slechts beperkt bekend met de mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik; bedrijven hebben weinig relaties met andere bedrijven in dezelfde stad of op hetzelfde bedrijventerrein bepaalde voorwaarden uit bestemmingsplannen beperken de mogelijkheden die bedrijven hebben om zorgvuldiger met de ruimte om te gaan;


49

• • •

de bouwkosten van het zorgvuldiger gebruik van de ruimte zijn hoger dan de bouwkosten voor traditioneel gebruik van de ruimte; bedrijven hebben het ruimtegebruik onvoldoende geoptimaliseerd; er is voldoende potentieel bij bedrijven om zorgvuldiger om te gaan met de ruimte.

De instrumenten die we beschrijven zijn vooral die instrumenten waar het rijk invloed op heeft. Uiteraard dient er een mix van instrumenten te ontstaan: instrumenten die het zorgvuldig ruimtegebruik stimuleren en instrumenten die ondernemers dwingen zorgvuldiger met ruimte om te gaan. Wij behandelen de volgende vier groepen van instrumenten: communicatie, weten regelgeving, financiën en organisatie.

Communicatie Om het ruimtegebruik te optimaliseren is voor ondernemers beter inzicht nodig in: • • •

de mogelijkheden die er zijn om zorgvuldiger om te gaan met ruimte; de kosten die daaraan gekoppeld zijn; de opbrengsten die het oplevert.

Om bedrijven te stimuleren om zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen moet inzichtelijk worden gemaakt wat voor de bedrijven de meerwaarde is. Voorbeeldprojecten zijn pas relevant als bedrijven daar ook uit opmaken dat er ook voordeel is te behalen. Het aanspreken van bedrijven op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid alleen zal onvoldoende leiden tot het zorgvuldiger gebruiken van de ruimte. Tevens dient de boodschap op een toegankelijke manier te worden gepresenteerd.

Wet- en regelgeving Bestemmingsplan en bouwvergunning Uit de interviews en de enquête blijkt dat er in bestemmingsplannen verschillende blokkades zitten die het intensiever bebouwen van de ruimte op een kavel belemmeren. Het betreft hier bijvoorbeeld het maximale bebouwingspercentage. Het verdient dan ook aanbeveling om bestemmingsplannen te toetsen op de mogelijkheden voor zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij kan worden gedacht aan een beoordeling op basis van (een aantal) van de volgende criteria: • • • •

50

de gehanteerde minimale en/of maximale hoogtes; de mate waarin rekening is gehouden met het ontwikkelen van gezamenlijke voorzieningen; de gehanteerde bebouwingsdichtheid (FSI, OSR en/of GSI) van de afzonderlijke kavels; de manier waarop het parkeren is georganiseerd.


Ook bij de beoordeling van bouwvergunningen zou er getoetst kunnen worden op mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik. Het betreft dan niet alleen de wijze waarop de ruimte in eerste instantie ingevuld gaat worden, maar ook nadrukkelijk op de mogelijkheden die worden gerealiseerd om mogelijke toekomstige uitbreidingen te kunnen realiseren op de betreffende locatie. Bij het vaststellen van toetsingscriteria is het belangrijk om rekening te houden met bedrijfsspecifieke situaties. Zoals uit de resultaten van het onderzoek blijkt, ligt bijvoorbeeld het gemiddelde bebouwingspercentage van de kavel bij bouwbedrijven lager dan gemiddeld. Het niet bebouwde oppervlak blijkt echter voor een aanzienlijk deel te worden aangewend voor het bedrijfsproces. Uiteraard moet bij het hanteren van toetsingscriteria worden voorkomen dat vestigingseisen kunnen worden omzeild. Het hanteren van toetsingscriteria biedt echter geen soelaas bij bestaande terreinen en nieuwe terreinen waarvoor de bestemmingsplannen reeds zijn vastgesteld. In dergelijke situatie kan worden overwogen om onder vast te stellen randvoorwaarden af te wijken van de bestaande regels, zodat het aantal mogelijkheden om zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen wordt vergroot.

Arbo wet

Ook wordt de Arbo wetgeving als knelpunt genoemd. Nader onderzoek is nodig om de precieze inhoud te weten van de belemmeringen in de Arbo wet. In de interviews is in ieder geval genoemd de noodzakelijke intreding van daglicht in bedrijfshallen waardoor ondergrondse oplossingen moeilijker zijn te realiseren. Uiteraard speelt hier de vraag of aanpassingen in de Arbo wet vanuit de optiek van zorgvuldig ruimtegebruik zijn te verantwoorden.

Financiën Gestaffelde grondprijzen Door de grondprijzen afhankelijk te maken van intensiteit van het ruimtegebruik kunnen bedrijven worden gestimuleerd intensiever te bouwen. Hierbij kan gedacht worden aan een korting op de grondprijs die afhankelijk wordt gesteld van het aantal etages én het aantal vierkante meters vloeroppervlak op de betreffende etages. Om dit instrument te kunnen inzetten is het noodzakelijk om andere methodes voor het opzetten van de exploitatie van bedrijventerreinen te ontwikkelen. Aangezien de grondprijs een klein deel vormt van de totale investering bij een nieuw te vestigen bedrijf, heeft dit instrument met name een signaalfunctie. Het is de vraag of de mogelijke meerkosten van intensiever bouwen opwegen tegen de ‘winst’ van een lagere grondprijs.

Fiscale maatregelen Er kunnen aparte fiscale regimes worden ontwikkeld voor de meerkosten die bedrijven maken voor het aanpassen van de gebouwconstructies aan de ‘eisen’ van zorgvuldig ruimtegebruik. Zo kan er bijvoorbeeld overwogen worden om de meerkosten voor een extra zware Buck Consultants International

51

fundering, waarmee eventuele toekomstige extra bouwlagen eenvoudiger zijn te realiseren, onder een ander fiscaal regime te laten vallen dan de normale investeringskosten van bedrijven. Hiermee kan het voor bedrijven financieel aantrekkelijker worden om bij nieuwbouw de constructie voor te bereiden op eventuele toekomstige uitbreidingen. Dit voorkomt dat, zoals nu in de interviews vaak geconstateerd, uitbreidingsmogelijkheden beperkt zijn doordat de bestaande gebouwconstructie hier onvoldoende ‘ruimte’ voor biedt.

Subsidies Overwogen kan worden om bedrijven die zorgvuldig ruimtegebruik toepassen een tegemoetkoming te geven in de eventuele meerkosten in de vorm van een subsidie. Om een dergelijke subsidieregeling, maar dat geldt ook voor bovenstaande fiscale regelingen, mogelijk te maken is inzicht noodzakelijk in de mogelijke meerkosten van zorgvuldig ruimtegebruik. In de Z-scans (fase 4 van dit onderzoek) zal hier aandacht aan worden geschonken, echter uitgebreid onderzoek op dit punt is noodzakelijk. Verder kan overwogen worden om bedrijven met een subsidie te stimuleren de mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik te inventariseren voor het betreffende bedrijf. Dit zou een brede subsidieregeling kunnen zijn die zich niet alleen richt op innovatieve mogelijkheden van ruimtegebruik.

Organisatie Afstemming beleid Als in een stad of regio bedrijventerreinen worden ontwikkeld waarop zorgvuldig ruimtegebruik in meer of mindere mate wordt afgedwongen en in de aanpalende gemeenten/regio’s dit niet het geval is, bestaat het gevaar dat er scheve concurrentieverhoudingen ontstaan. Afstemming van het beleid rond zorgvuldig ruimtegebruik is daarom noodzakelijk.

Onderlinge relaties tussen bedrijven Gebleken is dat de samenwerking tussen bedrijven vaak onvoldoende is ingevuld waardoor mogelijke ruimtewinst niet wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld door parkeervoorzieningen of opslagfaciliteiten te delen of gebruik te maken van loze ruimte van een andere bedrijf. Veelal kan er met name tussen bedrijven die bij elkaar in de buurt zijn gevestigd door samenwerking een aantal gemeenschappelijke oplossingen op relatief eenvoudige wijze worden geregeld. Bedrijven moeten echter gestimuleerd worden deze relaties aan te gaan. Het verdient dan ook aanbeveling het oprichten van belangenverenigingen op bedrijventerreinen te stimuleren.

52


Bedrijventerreinmanagement In het verlengde van het bevorderen van samenwerking tussen bedrijven ligt het stimuleren van parkmanagement/bedrijventerreinmanagement. Dit is een verder uitgewerkte vorm van het hier bovengenoemde punt en biedt derhalve meer mogelijkheden. Een onderdeel van bedrijventerreinmanagement kan bijvoorbeeld het beter benutten van de beschikbare ruimte zijn. Hierbij valt te denken aan het beter aanwenden van openbare ruimten voor parkeren en dergelijke, maar ook de rol van een ‘ruimtemakelaar’: Door ruimte die bedrijven (tijdelijk) niet gebruiken aan te wenden voor bedrijven die ruimtegebrek hebben kan ook ruimtewinst ontstaan (bijvoorbeeld tijdelijke loodsen en opslag in de open ruimte). Bedrijventerreinmanagement kan ook als platform dienen voor initiatieven zoals voorlichting, kennisuitwisseling, gezamenlijke voorzieningen en opslag van goederen. Een belangrijke aanvullende mogelijkheid van bedrijventerreinmanagement is het handhaven en indien mogelijk het verbeteren van de kwaliteit op bedrijventerreinen. Enerzijds kan met bedrijventerreinmanagement de betrokkenheid van bedrijven worden vergroot en anderzijds kan het bedrijventerreinmanagement ook als platform dienen om de communicatie met met name de gemeente in te richten. De kwaliteit van bedrijventerreinen kan hierbij gebaat zijn. De voorlichting van de overheid kan via het bedrijventerreinmanagement vorm worden gegeven. Bedrijventerreinmanagement kan onder andere worden gestimuleerd door voorlichting. Hiertoe is door het ministerie van Economische Zaken recentelijk de handreiking Parkmanagement opgesteld. Ook subsidiering kan mogelijkheden bieden.

Stedenbouwkundig plan Om de kwaliteit van bedrijventerreinen te waarborgen en bij voorkeur te verhogen verdient het aanbeveling dat er voor de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen een stedenbouwkundig plan wordt opgesteld, zoals dit nu reeds gebruikelijk is voor andere stadsontwikkelingen. Dit instrument biedt handvatten om de kwaliteit op bedrijventerreinen te waarborgen en ook de doelstelling aangaande zorgvuldig ruimtegebruik vast te leggen. Dit laat onverlet dat er binnen één bedrijventerrein gebieden met een verschillende intensiteit kunnen worden ontwikkeld. Met andere woorden op sommige plaatsen intensiveren (‘bedrijvenstad’) om elders op het bedrijventerrein een ‘bedrijvenlandschap’ (relatief extensief) te creëren.

De Z-scan Zoals in de inleiding van deze paragraaf genoemd, wordt bij ruimtevraagstukken binnen bedrijven vaak onvoldoende gezocht naar een zo optimaal mogelijke invulling van de ruimte. Bovendien is geconstateerd dat er voldoende potentieel bij bedrijven is om zorgvuldiger met de ruimte om te gaan. Deze constateringen en de conclusie dat een individuele benadering van bedrijven noodzakelijk is (§ 5.2) maakt de opzet van een individuele bedrijfsbenadering noodzakelijk. In het kader van het vervolgonderzoek zal derhalve een scan worden opgezet, waarmee op individueel bedrijfsniveau de mogelijkheden van zorgvuldig ruimBuck Consultants International

53

tegebruik beoordeeld kunnen worden. Met de Z-scan worden mogelijke opties om zorgvuldiger met ruimte om te gaan samen met ondernemers verder uitgewerkt zodat er extra informatie beschikbaar komt over bijvoorbeeld de kosten en baten van zorgvuldig ruimtegebruik en de bouwtechnische of juridische belemmeringen die er zijn. Deze scan kan door gemeenten en provincies bij individuele bedrijven worden ingezet om de bedrijven kennis te laten maken met innovatieve oplossingen voor het ruimtegebruik en om inzichtelijk te maken wat de kosten en opbrengsten zijn van bepaalde oplossingen. Hiermee worden de bedrijven gestimuleerd zorgvuldiger met de ruimte om te gaan. De inzet van de scan kan bijvoorbeeld door een gemeente gekoppeld worden aan de het verstrekken van een bouwvergunning.

01-259

54


ADECS BV

Regionaal bedrijventerrein Almelo Verkeerskundige bevindingen

ADECS BV

Regionaal bedrijventerrein Almelo Verkeerskundige bevindingen

Datum Kenmerk Eerste versie

5 juli 2002 AVD001/Gsh/0018

Documentatiepagina

Opdrachtgever(s)

Titel rapport

Kenmerk Datum publicatie

Projectteam opdrachtgever(s) Projectteam Goudappel Coffeng

Projectomschrijving

Trefwoorden

ADECS BV

Regionaal bedrijventerrein Almelo Verkeerskundige bevindingen AVD001/Gsh/0018 5 juli 2002 de heren ir. S. Idema en drs. M. van Gerwen de heren drs. ing. H.M. Golstein (projectleider), ir. K. Friso en ing. W.J.C. Oppedijk Verkenning van verkeerskundige gevolgen voor een nieuw regionaal bedrijventerrein nabij Almelo. verkeersinstructiemodel, cpaciteitstoets verkeersafwikkeling, schetsontwerpen, afweging verkeerskundige situatie 2020, omvang ritproductie en attractie

Inhoud

Pagina

1

Inleiding

1

2

Werkwijze

2

3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.2

Bepaling verkeersproductie en -attractie Uitgangspunten scenario 50 ap/ha Variant ritproductie ‘bedrijfsspecifiek’ Variant ritproductie ‘standaard’ Berekening ritproductie scenario 50 ap/ha, variant ‘bedrijfsspecifiek’ Berekening aantal verplaatsingen scenario 50 ap/ha, variant ‘standaard’ Uitgangspunten scenario 100 ap/ha Berekening aantal verplaatsingen scenario 100 ap/ha Bandbreedte tussen scenario’s 50 ap/ha en 100 ap/ha

3 3 3 4 4 4 4 4 4

4 4.1 4.2

Aanpassing verkeersmodel Oorspronkelijke RVMK Aangepaste RVMK

6 6 6

5

Resultaten verkeersmodelberekeningen

7

6 6.1

8

6.2 6.3

Analyse modeltoedelingen Beeld intensiteiten t.o.v. de referentiesituatie 2020 (met Nijreessingel, zonder RBT) Beeld wegcapaciteit Algemeen beeld

7 7.1 7.2 7.3

Oplossingsrichtingen op structuurniveau Toevoeging nieuwe hoofdinfrastructuur (zie figuur 7.1) Gewijzigde ontsluiting van het RBT (zie figuur 7.2) Combinatie extra infrastructuur en aanpassing ontsluiting RBT

10 10 11 11

8

Oplossingsrichtingen op netwerkniveau

13

9

De aansluiting A35 in 2020

15

10

Schatting effect maximalisering inzet openbaar vervoer

16

11 11.1 11.2

De hoofdopzet wegenstructuur binnen het RBT 17 Dwarsprofielen centrale as en zijwegen centrale as 17 Vormgeving aansluiting centrale as RBT met Henriëtte Roland Holstlaan 17

8 8 9

Inhoud (vervolg)

Pagina

12

Samenvatting en conclusies verkeerskundige gevolgen RBT

18

13

Conclusies algemeen

20

1 2.1 2.2 2.3

Bijlagen Netwerk regio Almelo IC-verhoudingen in intensiteiten, inclusief Nijreessingel, zonder RBT Scenario RBT 50 ap per hectare Scenario RBT 100 ap per hectare

Pagina 1

1

Inleiding

In opdracht van ADECS BV heeft Goudappel Coffeng BV onderzocht wat de belangrijkste verkeerskundige consequenties zijn van het geprojecteerde regionale bedrijventerrein (RBT) ten zuiden van Almelo. In deze notitie worden de uitgangspunten bij en de resultaten van het onderzoek toegelicht. Het onderzoek is begeleid door de werkgroep Verkeer van het RBT. De tussentijdse resultaten van het onderzoek zijn telkens in deze werkgroep besproken en op hoofdlijn geaccordeerd.

Pagina 2

2

Werkwijze

Om de verkeerskundige gevolgen van het RBT te kunnen bepalen, zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd: Bepaling verkeersproductie- en attractie RBT (zie hoofdstuk 3) De door het RBT veroorzaakte extra verkeersbewegingen per auto worden berekend op basis van de voor het RBT gehanteerde uitgangspunten (onder andere het ‘Doelenboek’). Actualisering verkeersmodel (zie hoofdstuk 4) Het voorspellen van toekomstige verkeersstromen in de regio Almelo gebeurt met behulp van een verkeerssimulatiemodel. Voor de toepassing RBT is het bestaande verkeersmodel aangepast en uitgebreid. Modeltoedelingen (zie hoofdstuk 5) Met het aangepaste verkeersmodel zijn diverse berekeningen uitgevoerd voor verschillende situaties in het prognosejaar 2020. Analyse modelresultaten (zie hoofdstuk 6)

-

De resultaten van de modeltoedelingen zijn geanalyseerd, waarbij de nadruk lag op de vraag of het totale autoverkeersaanbod, inclusief het door het geprojecteerde RBT veroorzaakte extra verkeer, op de wegenstructuur rondom het RBT verwerkt kan worden. Gevonden problemen zijn beschreven. -

-

Verkenning oplossingsrichtingen (zie hoofdstuk 7 en 8) Voor de gevonden problematiek zijn oplossingsrichtingen in de vorm van uitbreiding van de bestaande Henriëtte Roland Holstlaan verkend, maar er is -zeer globaal- ook aandacht gegeven aan oplossingsrichtingen op basis van nieuwe infrastructurele verbindingen. Schetsontwerpen (zie hoofdstuk 9) Voor oplossingsrichtingen voor de Henriëtte Roland Holstlaan zijn schetsverkenningen opgesteld om de mate van ingrijpendheid van de infrastructuuruitbreiding ten opzichte van de huidige en geplande situatie (inclusief de nieuwe A35) zichtbaar te maken. Uit de ontwerpschetsen blijkt in hoofdlijn welke vérstrekkende gevolgen de inpassing van deze oplossingsrichtingen zouden hebben.

De (resultaten van de) werkfasen worden hierna beschreven.

Pagina 3

3

Bepaling verkeersproductie en -attractie

Omdat het type bedrijvigheid op het toekomstige RBT niet exact bekend is, is bij het berekenen van de verkeersaantrekkende werking ervan rekening gehouden met twee kwantitatieve niveaus van door het RBT veroorzaakt gemotoriseerd verkeer. Uitgegaan is van een bandbreedte tussen een kwantitatieve onder- en bovengrens. Deze bandbreedte is om verschillende redenen gehanteerd: bij de start van de werkzaamheden was de uitkomst van het onderzoek van Buck nog niet bekend; inbouwen van flexibiliteit naar de verdere toekomst qua uitgiftebeleid; het impliciet in beeld brengen van verdere toename van het autoverkeer, ook na 2020. De rekenkundige boven- en ondergrens worden bepaald door te variëren met de dichtheid van het aantal arbeidsplaatsen: 50 respectievelijk 100 arbeidsplaatsen per hectare (50 respectievelijk 100 ap/ha). Daarnaast is bij het 50 ap/ha-scenario nog gevarieerd met het gemiddeld aantal verplaatsingen per arbeidsplaats. Het scenario 50 ap/ha is gebruikt, omdat dit de bestuurlijk geaccordeerde bovengrens is van de arbeidsintensiteit op het RBT volgens het ‘Doelenboek’. De verkeerskundige gevolgen van deze dichtheid moeten dus te allen tijde inzichtelijk worden gemaakt. Het scenario 100 ap/ha vindt geen directe oorsprong in het Doelenboek. De werkgroep heeft in meerderheid besloten deze dichtheid in beeld te brengen om de volgende redenen: a. Het is -door de lange realisatieperiode van het RBT- niet uitgesloten dat tussentijds bijstellingen van het toe te laten type bedrijvigheid plaatsvinden. Door met de dichtheid te variëren wordt de ‘gevoeligheid’ van dergelijke beleidsaanpassingen beter inzichtelijk. b. Bekend is dat de gemeente Almelo het voornemen heeft om, ruimtelijk aansluitend op het RBT, nog een eigen bedrijventerrein te ontwikkelen. Globaal zou dit bedrijventerrein een met het scenario 50 ap/ha overeenkomende ritproductie en – attractie krijgen. Door het scenario 100 ap/ha te gebruiken, ontstaat ook inzicht in de verkeerskundige gevolgen van de situatie, waarin zowel het RBT als het Almelose bedrijventerrein zouden zijn gerealiseerd.

3.1 -

Uitgangspunten scenario 50 ap/ha 130 ha uitgeefbaar terrein, gereed 2020; 50/ha.

3.1.1 Variant ritproductie ‘bedrijfsspecifiek’ Hierbij is het meest recente inzicht uit onderzoek qua kengetallen voor het aantal verplaatsingen per motorvoertuig per bedrijfstak toegepast, rekening houdend met de verwachte uitgifte per bedrijfstak:

Pagina 4

per werknemer industrie/productie: 0,04 - 0,79, aangehouden 0,41, per werknemer transport/wegvervoer: 0,76 - 0,771; 65% uitgeefbare oppervlakte industrie/productie, 35% transport/wegvervoer.

-

3.1.2 Variant ritproductie ‘standaard’ In deze variant is niet uitgegaan van bedrijfsspecifieke ritkengetallen, maar van algemene, door Goudappel Coffeng toegepaste, ritkengetallen per arbeidsplaats. Die zijn: ritproductie per auto (vertrek) per arbeidsplaats algemeen: 0,25; ritattractie per auto (aankomst) per arbeidsplaats algemeen: 0,10. De genoemde cijfers gelden voor het avondspitsuur van een gemiddelde werkdag. 3.1.3

Berekening ritproductie scenario 50 ap/ha, variant ‘bedrijfsspecifiek’ 0,65 (%) x 130 (ha) x 50 (werkn.) x 0,4 (ritkengetal) = 1.700 ritten; 0,35 x 130 x 50 x 0,76= 1.730 ritten; totaal ritten in-/uitgaand RBT: 1.700 + 1.730 = 3.430 ritten, afgerond 3.450; verdeling in/uit: 1.000 ingaand, 2.500 uitgaand.

-

3.1.4

Berekening aantal verplaatsingen scenario 50 ap/ha, variant ‘sta ndaard’ uitgaand: 130 (ha) x 50 (ap/ha) x 0,25 (ritkengetal) = 1.625 ritten; ingaand: 130 x 50 x 0,10 = 650 ritten; totaal 2.275 ritten, waarvan 1.625 uitgaand en 650 ingaand.

-

3.1.5 Uitgangspunten scenario 100 ap/ha 130 ha uitgeefbaar terrein, gereed 2020; 100 ap/ha; ‘standaard’ kengetallen voor ritproductie en -attractie: . ingaand 0,10 rit/ap, . uitgaand 0,25 rit/ap; geen onderscheid in type bedrijvigheid. 3.1.6 Berekening aantal verplaatsingen scenario 100 ap/ha ingaand: 130 (ha) x 100 (werkn.) x 0,10 = 1.300 ritten; uitgaand: 130 x 100 x 0,25 = 3.250 ritten; totaal: 4.550 ritten.

3.2

Bandbreedte tussen scenario’s 50 ap/ha en 100 ap/ha

De laagste berekende hoeveelheid verplaatsingen van/naar het RBT is 2.275 ritten in het avondspitsuur van 2020, de hoogste is 4.550 ritten. Met deze beide aantallen is verder gerekend bij de toepassing van het verkeersmodel. Omdat de ‘bedrijfsspecifieke’ 1

Bron: Afstudeerrapport S. Klaver, TNO Logistiek & Transport d.d. augustus 2001.

Pagina 5

variant van het scenario 50 ap/ha daar getalsmatig tussen ligt, wordt die variant hierna niet verder apart uitgewerkt. Slechts voor de volledigheid zijn de belangrijkste getalsmatige resultaten van de ‘bedrijfsspecifieke’ variant op sommige plaatsen in dit rapport opgenomen. Waar dat is gedaan, wordt dit expliciet vermeld.

Pagina 6

4

Aanpassing verkeersmodel

De verkeersmilieukaart (RVMK) voor de regio Almelo is aangepast aan de meest recente inzichten qua ruimtelijke ontwikkeling en infrastructuur in de regio om de toekomstige verkeersstromen in 2020 (inclusief het gerealiseerde RBT) te kunnen voorspellen voor het avondspitsuur (16.30-17.30 uur).

4.1

Oorspronkelijke RVMK

De oorspronkelijke RVMK heeft 1995 als basisjaar en 2005, 2015 en 2020 als prognosejaren. De verkeerstoedeling aan het wegennetwerk is onafhankelijk van de capaciteit van die wegen (‘alles of niets’). Het modelgebied omvat de gemeenten Almelo, Wierden, Vriezenveen, Den Ham, Tubbergen, Rijssen en Nijverdal.

4.2

Aangepaste RVMK

De aangepaste RVMK is aangepast op de volgende aspecten: wegennetwerk 2020 Almelo: inclusief RBT en inclusief Nijreessingel; wegennetwerk 2020 in de regio; inwoners en arbeidsplaatsen in de regio in 2020 (inclusief RBT); autonome groei van het autoverkeer; de verwerkingscapaciteit van de afzonderlijke delen van het wegennet is toegevoegd (capaciteitsbeperkte toedeling); de route Enter - Bornerbroek - Almelo is toegevoegd, hiervoor is een extra verkeerstelling in Bornerbroek verricht. De belangrijkste aangepaste uitgangspunten van het verkeersmodel zijn weergegeven op de linkerpagina. Voor de aan te houden autonome groei van het autoverkeer is in eerste instantie aangesloten bij het provinciale verkeersmodel en zijn de groeicijfers tussen 1995 en 2015 ongewijzigd toegepast. Omdat uit vergelijking met recente verkeerstellingen (2001) van de gemeente Almelo bleek dat de groeiverwachting uit het provinciale verkeersmodel aan de lage kant is, is voor de periode 2015 tot 2020 een iets sterkere groei ingebracht. Met betrekking tot de aantallen inwoners en arbeidsplaatsen is ter controle nog een telefonische informatieronde langs de betrokken gemeenten uitgevoerd, waarin is gevraagd of er qua inwoners en arbeidsplaatsen in de afgelopen jaren nog belangrijke nieuwe inzichten zijn ontstaan. Bijlage 1 toont de omvang van het regionale model inclusief het wegennetwerk.

Pagina 7

5

Resultaten verkeersmodelberekeningen

Er zijn voor vijf basissituaties modelberekeningen uitgevoerd: a. 2020 zonder Nijreessingel, zonder RBT; b. 2020 inclusief Nijreessingel, zonder RBT (= referentievariant); c. 2020 inclusief Nijreessingel, met RBT scenario 50 ap/ha, variant ‘standaard’; d. 2020 inclusief Nijreessingel, met RBT scenario 50 ap/ha, variant ‘bedrijfsspecifiek’; e. 2020 inclusief Nijreessingel, met RBT scenario 100 ap/ha. Situatie b wordt beschouwd als referentiesituatie, waarmee situaties c, d en e worden vergeleken. Op basis van de eerste uitkomsten van de simulaties met het verkeersmodel bleek namelijk dat de verkeerssituatie in 2020 inclusief RBT in grote lijn niet verandert door de beschikbaarheid van de toekomstige Nijreessingel. Wel vervult de Nijreessingel een duidelijke rol als rondweg, door (doorgaand) verkeer uit functioneel ondergeschikte straten in aanliggende stadsdelen weg te halen en te bundelen op de nieuwe verbinding. Het resultaat van de berekeningen zijn de in 2020 te verwachten verkeersintensiteiten (avondspitsuur) op het in het verkeersmodel opgenomen wegennetwerk. De grafische weergave daarvan zijn drie plots uit bijlage 2. De resultaten op de belangrijkste wegen rondom het RBT zijn weergegeven in tabel 5.1.

wegvak variant a variant b variant c variant d variant e A35 Wierden 3.412 3.374 3.589 3.682 3.737 A35 Windmolenbroek 2.958 2.952 3.506 3.866 4.184 A35 Maatkampsweg 5.193 5.226 6.011 6.429 6.755 Pastoor Ossestraat 1.439 1.448 1.533 1.569 1.589 aansluiting RBT 2.285 3.452 4.570 H.R. Holstlaan 4.336 4.329 4.627 4.734 4.831 Nijreessingel 1.893 2.006 2.039 2.263 V. R. Limpurgsingel 2.992 3.214 3.273 3.300 3.503 Schuilenburgsingel 2.372 2.157 2.257 2.303 2.590 Weezebeeksingel 1.638 1.578 1.590 1.577 1.878 A36 Leemslagenweg 2.793 2.755 2.971 3.074 3.472 Verklaring: variant a: zonder Nijreessingel, zonder RBT variant b: met Nijreessingel, zonder RBT variant c: met Nijreessingel, met RBT scenario 50 ap/ha variant d: met Nijreessingel, met RBT scenario 50 ap/ha, bedrijfsspecifiek variant e: met Nijreessingel, met RBT scenario 100 ap/ha

Tabel 5.1: Autoverkeer 2020, avondspitsuur, twee richtingen

toename c toename d t.o.v. b t.o.v. b 6% 11% 19 42 15 29 6 10 7 12 6 20 2 5 20 1 19 8 26

Pagina 8

6

Analyse modeltoedelingen

6.1

Beeld intensiteiten t.o.v. de referentiesituatie 2020 (met Nijreessingel, zonder RBT)

-

-

6.2 a.

b.

c.

Door de toevoeging van het RBT, scenario 50 ap/ha, nemen de verkeersintensiteiten rond het RBT met 1 tot 19% toe. Bij toevoeging van het RBT, scenario 100 ap/ha, nemen de intensiteiten toe met 9 tot 42%. Bij beide RBT-scenario’s is er een sterke toename van de intensiteiten op de A35, A36, de Henriëtte Roland Holstlaan en de Nijreessingel. Bij het RBT-scenario 100 ap/ha wordt de intensiteit van het vertrekkend verkeer op de uitgang van het RBT zo hoog, dat hiervoor al bijna drie (!) rijstroken.

Beeld wegcapaciteit Ook zonder RBT wordt in 2020 de belasting op de Henriëtte Roland Holstlaan zo hoog, dat bij de huidige vormgeving het verkeer plaatselijk niet meer afgewikkeld kan worden en er stagnaties in de spits ontstaan. Het toevoegen van het RBT leidt ertoe dat de verkeersdruk op de Henriëtte Roland Holstlaan verder toeneemt en de huidige vormgeving van de weg in geen enkel geval meer voldoet. Ook de route N36 - Wierdensebrug wordt bij het RBT-scenario 50 ap/ha al zeer zwaar belast.

De conclusies a en b zijn gebaseerd op verkeerstechnische toetsing van de capaciteit van de knooppunten A35 - Henriëtte Roland Holstlaan aansluiting-zuid, A35 Henriëtte Roland Holstlaan aansluiting-noord en Henriëtte Roland Holstlaan - Weezebeeksingel/Nijreessingel. Hierbij zijn de volgende infrastructurele situaties als basis gebruikt: voor de beide aansluitingen van de Henriëtte Roland Holstlaan aan de A35: ontwerp verstrekt door Rijkswaterstaat directie Oost-Nederland (Arcadis, tek. Nr. ONIX-2001.21131 d.d. 30 maart 2001); voor de kruising Henriëtte Roland Holstlaan met de Weezebeeksingel en toekomstige Nijrees-singel: A3-schets gemeente Almelo, ‘tekening 2’, schaal 1:2.000, ongedateerd. In tabel 6.1 is schematisch weergegeven of, en zo ja met welke infrastructuuraanpassingen, deze nieuw ontworpen knooppunten in de ochtend- respectievelijk avondspitssituatie het voor 2020 berekende verkeer kunnen verwerken. Het ochtendspitsuur is daarbij opgesteld door de berekende verkeersstromen uit het avondspitsuur per knooppunt te ‘spiegelen’. Hoewel daarbij natuurlijk in bepaalde mate een fout ontstaat, geeft dit wel enig inzicht.

Pagina 9

Bij het resultaat valt op hoe groot het aantal opstelstroken op deze knooppunten al bij het scenario 50 ap/ha moet worden, wil het verkeer nog op een acceptabele wijze afwikkelbaar zijn.

6.3 -

-

-

-

-

-

Algemeen beeld De verkeersdruk in 2020 (inclusief RBT) op de verbindingen tussen de A35 en N36 enerzijds en Almelo en de regio anderzijds is zeer hoog (Henriëtte Roland Holstlaan, Wierdensebrug). In deze relaties schiet de nu aanwezige en de tot 2020 nog nieuw aan te leggen wegcapaciteit structureel tekort. Het autoverkeer van/naar het RBT was in de eerste modelresultaten in ongeveer gelijke mate georiënteerd op de A35 (westzijde), A35 (oostzijde) en de Henriëtte Roland Holstlaan. Hierbij nam ook de intensiteit op de A1 aan de westzijde van knooppunt Azelo zeer sterk toe. Om die reden is, rekening houdend met de sterk regionale functie van het RBT, de oriëntatie van het verkeer van en naar het RBT aangepast. Deze aanpassing leidt tot een sterkere oriëntatie van het verkeer op de regio Hengelo/Enschede en tot afname van de oriëntatie op de westelijke A35 en de A1. Zie figuur 6.1. De gewijzigde oriëntatie van het RBT-verkeer leidt echter niet tot zichtbare afname van de problematiek op de Henriëtte Roland Holstlaan, de Nijreessingel en de verdere oostkant van Almelo. De verkeersdruk blijft hier onverminderd (te) hoog. Conclusie is dat in de noord-zuidrelaties tussen de A35 en Almelo en in de regio (noord-)oost de verkeersdruk in 2020 te hoog blijft. Maatregelen zijn nodig, indien grote verkeersstagnatie hier niet wordt aanvaard. De verkeersbelasting op de bedoelde wegen is zo groot, dat alleen tot de kruisingen beperkte aanpassingen op basis van de nu aanwezige infrastructuur (op met name de Henriëtte Roland Holstlaan) geen oplossing biedt. De noodzakelijke mate van aanpassing gaat veel verder. Met name bij het scenario 100 ap/ha is er sprake van extreme belastingssituaties.

N.B.: alle cijfermatige resultaten in deze rapportage zijn gebaseerd op de hiervoor genoemde gewijzigde oriëntatie van het verkeer van/naar het RBT.

Pagina 10

7

Oplossingsrichtingen op structuurniveau

De conclusie uit het voorgaande is dat plaatselijke aanpassing van bestaande infrastructuur als oplossingsrichting voor het door het RBT toegevoegde verkeer (bandbreedte tussen 2.275 en 4.550 mvt/h) niet voldoet. Om die reden is globaal verkend welk oplossend vermogen van toevoeging van hoofdinfrastructuur zou kunnen worden verwacht. Er zijn twee soorten aanpassingen, al dan niet in combinatie, verkend: a. toevoeging van infrastructuur tussen de A35 en Almelo aan de zuidzijde van de stad; b. ingrijpende wijzigingen van de ontsluitingsstructuur van het RBT. Bij deze benadering ging het alleen om eerste rekenkundige inzichten. In dit stadium is bewust niet gelet op andere, bij infrastructuurplanning vaak bepalende aspecten als milieubelasting, kosten en maatschappelijke acceptatie.

7.1

Toevoeging nieuwe hoofdinfrastructuur (zie figuur 7.1)

De verkende nieuwe route is de verbinding Bornsestraat (N743) met A35/A1 (knooppunt Azelo). De toevoeging van deze extra route lijkt weinig invloed te hebben op de verkeersbelasting op de Henriëtte Roland Holstlaan. De nieuwe route heeft een belasting van slechts 8.000 mvt/etm (ongeveer 20% van de Henriëtte Roland Holstlaan). Dit is op twee manieren te verklaren: De Henriëtte Roland Holstlaan is de centrale verbinding tussen de stad en de A35, die qua reistijd per auto voor het overgrote deel van de relaties het meest aantrekkelijk is. Het model berekent en vergelijkt weliswaar de reistijden van beide routes nauwkeurig, maar houdt geen rekening met ‘gevoelsmatige’ routekeuzefactoren van automobilisten. Een in de praktijk belangrijke overweging bij de routekeuze in de spitsperioden zal zeker de congestiekans zijn. Veel automobilisten zijn bereid iets om te rijden in ‘ruil’ voor de zekerheid dat er geen of een veel kleinere kans op congestie is. Aangenomen wordt daarom dat het ontlastende effect van een nieuwe hoofdroute op de Henriëtte Roland Holstlaan groter zou kunnen zijn dan nu uit deze eerste globale modelverkenning blijkt.

Pagina 11

7.2

Gewijzigde ontsluiting van het RBT (zie figuur 7.2)

De volgende alternatieven zijn globaal onderzocht: a. extra verbinding RBT-oost via Bornerbroeksestraat naar Nijreessingel; b. idem, verbinding RBT-oost via Nijreesdwarsweg naar Nijreessingel; c. verlenging centrale as RBT over kanaal en aansluiting op westelijke rondweg; d. geen aansluiting RBT aan Henriëtte Roland Holstlaan, twee nieuwe aansluitingen aan de A35 aan weerszijden. Ad a Deze verbinding is qua ligging en afwikkelingssnelheid een directe ‘aanvulling’ op de Henriëtte Roland Holstlaan. De route functioneert zowel voor bestemmingsverkeer op het RBT als voor stedelijk verkeer in relatie met de A35. Dit laatste rijdt dan zowel via de Pastoor Ossestraat als via het RBT naar de A35. De verkeersdruk op de Henriëtte Roland Holstlaan daalt aanzienlijk, maar de druk op de noordelijke aansluiting met de A35 blijft -door de kortsluitverbinding via de Pastoor Ossestraat- te hoog. Ad b Deze route heeft een vergelijkbaar, maar minder sterk effect als a. Daardoor blijft de verkeersdruk op de Henriëtte Roland Holstlaan te hoog. Ad c In deze structuurvariant ontstaat een nieuwe verbinding tussen het RBT en de rondweg-west in Almelo. De druk op de Henriëtte Roland Holstlaan neemt daardoor af, maar onvoldoende. Daarnaast is zichtbaar dat verkeer vanaf het RBT via de Weezebeeksingel terugrijdt naar de Nijreessingel, dus naar de oostzijde van de stad. Om die reden lijkt deze variant op voorhand weinig effectief. Ad d Zoals verwacht levert het afkoppelen van de Henriëtte Roland Holstlaan van het RBT geen voordeel op. Via de A35 rijdt het verkeer vanaf het RBT terug naar de aansluiting met de Henriëtte Roland Holstlaan en wordt geen andere oriëntatie van dit verkeer bereikt.

7.3

Combinatie extra infrastructuur en aanpassing ontsluiting RBT

Hier zijn twee combinaties (zie figuur 7.3) globaal onderzocht: a. combinatie van nieuwe aansluiting A35 - Maatkampseweg, inclusief verbinding N743 - A35 en aansluiting RBT-oost; b. nieuwe aansluiting A35 - Maatkampseweg, inclusief verbinding N743 - A35 en extra aansluiting RBT op A35-west.

Pagina 12

Ad a De toevoeging van een extra aansluiting voor zowel de stad als het RBT op de oostelijke A35 levert een voor het verkeer aantrekkelijk alternatief op. De verkeersdruk op de Henriëtte Roland Holstlaan daalt aanzienlijk. Ad b Deze variant speelt in ruimtelijk opzicht in op de mogelijke verlenging van de centrale as RBT over het kanaal (toevoeging ‘compensatie’-terrein Almelo), hoewel dit laatste niet in de berekening is opgenomen. Ook hier is sprake van een verkeerskundig effectieve variant.

Pagina 13

8

Oplossingsrichtingen op netwerkniveau

Alle infrastructuurvarianten uit 7.1 tot en met 7.3 zijn niet nader uitgewerkt. Enerzijds omdat dit soort ingrepen directe regionale gevolgen heeft die het niveau van het RBT ver te boven gaan, anderzijds omdat structuuronderzoek niet het primaire doel was van deze studie. Om die reden heeft de werkgroep Verkeer gekozen voor het inzichtelijk maken van het oplossend vermogen van de grootst denkbare infrastructurele aanpassingen van de bestaande Henriëtte Roland Holstlaan. Hiervoor zijn twee ontwerptechnische schetsverkenningen opgesteld: basistracé Henriëtte Roland Holstlaan 2x3 rijstroken; basistracé Henriëtte Roland Holstlaan met tunnel tussen de A35 en de Nijreessingel. Met het inzichtelijk maken van deze infrastructurele aanpassingen wil niet gezegd zijn dat deze in principe wenselijk zijn. De verkenningen hebben ook expliciet tot doel de problematiek te illustreren, die ontstaat door de eventuele inpassing van dit soort oplossingen. De schetsen hebben derhalve niet de status van basis voor naderhand uit te werken oplossingen; daarvoor zijn ze te weinig uitgewerkt (er is bijvoorbeeld nog niet gelet op gevolgen voor fiets en openbaar vervoer). Met capaciteitsberekeningen is vervolgens nagegaan of de verkeersintensiteiten op de Henriëtte Roland Holstlaan in 2020 bij zowel het RBT-scenario 50 ap/ha als scenario 100 ap/ha verwerkbaar zijn op de aangepaste Henriëtte Roland Holstlaan. Ad 8.1. Basistracé 2x3 rijstroken Bij dit basistracé (zie ontwerpschetsen AVD001/Dip/2841 en 2842t, bijlage 3) is het profiel voor het rechtdoorrijdend verkeer op 2x3 rijstroken gesteld, op de kruisingen vergroot met maximaal twee opstelvakken rechtsaf en twee opstelvakken linksaf. Het komt daardoor voor dat per rijrichting zeven opstelvakken voor de verkeersregeling aanwezig zijn. Bij dit profiel kunnen er geen gelijkvloerse oversteekbewegingen voor langzaam verkeer meer worden aanvaard en moeten oversteken ongelijkvloers worden aangelegd. De uitkomst van de capaciteitstoets geeft aan dat: bij het RBT-scenario 50 ap/ha de afwikkeling van het autoverkeer, zij het met de grootst mogelijke verkeerskundige toleranties nog juist, haalbaar lijkt (gevolgen voor fiets- en busverkeer zijn vooralsnog onbekend!); bij het RBT-scenario 100 ap/ha er niet of nauwelijks een aanvaardbare verkeersafwikkeling bereikt kan worden.

Pagina 14

Ad 8.2 Tunneltracé op de Henriëtte Roland Holstlaan Bij dit basistracé (zie ontwerpschetsen AVD001/Dip/2843 en 2844t, bijlage 4) is voor personenautoverkeer een rechtstreekse tunnelverbinding gemaakt tussen de Henriëtte Roland Holstlaan ten noorden van de A35 en de kruising Henriëtte Roland Holstlaan met de Nijreessingel. Gevolg is dat de tussenliggende kruisingen op de Henriëtte Roland Holstlaan niet meer worden belast door dit ‘doorgaande’ verkeer, maar alleen door bestemmingsverkeer van en naar de nu al bestaande bedrijventerreinen. Het gevolg van het tunneltracé is dat de zuidelijke ingang hiervan (bij de A35) zeer dicht bij de noordelijke aansluiting A35 - Henriëtte Roland Holstlaan komt te liggen. De oostelijke afrit van de A35 aan die zijde is niet opgenomen in de verkeersregeling, maar gaat ‘vrij’ buiten de regeling om. Deze afrit verwerkt in de ochtendspits een zeer zware stroom stadinwaarts rijdend verkeer. Tegelijkertijd komt er vanaf de westelijke afrit van de A35 een grote stroom stadinwaarts rijdend verkeer. De beschikbare weefvaklengte tussen de noordelijke afrit van de A35 en de ingang van het tunneltracé is veel te kort om deze beide stromen verkeer zich tegelijkertijd te laten ontmengen (naar enerzijds de tunnel en anderzijds de Henriëtte Roland Holstlaan op maaiveldniveau). Om die scheiding toch te bereiken, moeten deze stromen worden gescheiden door de oostelijke afrit van de A35 in de verkeersregeling op te nemen. Echter, zodra dit gebeurt, kan dit kruispunt (ook bij nog verdergaande vergroting) het totale verkeersaanbod niet meer verwerken. Dit resultaat geldt zowel bij het RBT-scenario 50 ap/ha als 100 ap/ha. De conclusie moet zijn dat een tunneltracé over de volle lengte van de Henriëtte Roland Holstlaan geen bruikbare oplossing is en als oplossingsrichting afvalt.

Pagina 15

9

De aansluiting A35 in 2020

De vestiging van het RBT heeft door de toename van de verkeersintensiteiten grote gevolgen voor de nu ontworpen aansluitingsvorm (ontwerp RW35, Wegvak WierdenAmelo, nr. ONIX-2001.21131 d.d. 30/3/2001). Hierna worden de uitkomsten toegelicht van de voor drie situaties verrichte capaciteitsberekeningen op dit knooppunt. 2020 zonder RBT In deze situatie kan het ontworpen knooppunt de verkeersstromen nog juist verwerken. 2020 met RBT scenario 50 ap/ha Door de toename van de intensiteiten en de toevoeging van de Henriëtte Roland Holstlaan-zuid moet de zuidelijke aansluiting nu met verkeerslichten worden geregeld. Om het wachtend verkeer te kunnen opstellen en afwikkelen moet de knooppuntvorm worden gewijzigd (zie schema bovenaan tabel 6.1). Het aantal opstelvakken op de Henriëtte Roland Holstlaan onder het viaduct van de rijksweg moet toenemen van vier naar negen (zie bijlage 5, ontwerpschets AVD001/Dip/2888t). 2020 met RBT-scenario 100 ap/ha Voor de nu voorspelde verkeersstromen is voor de noordelijke aansluiting van de A35 geen infrastructurele oplossing meer beschikbaar. Voor de zuidelijke aansluiting is dit voor de avondspits eveneens het geval: alleen voor de ochtenspits is wellicht een oplossing denkbaar.

Pagina 16

10

Schatting effect maximalisering inzet openbaar vervoer

Nagegaan is in welke mate de uitkomsten over de verwachte verkeersbelasting op met name de Henriëtte Roland Holstlaan zouden wijzigen, als een deel van het door het RBT veroorzaakte verkeer per bus zou worden afgewikkeld in plaats van per auto. Dit kan als volgt worden samengevat: a. De algemene ervaring met openbaar vervoer naar bedrijventerreinen is dat zo’n vervoervoorziening slecht wordt gebruikt en daardoor niet exploitabel is. Er is sprake van een laag vervoeraanbod in de spitsuren, terwijl buiten de spitsen de vervoervraag (nagenoeg) ontbreekt. b. Voor het bepalen van het theoretisch maximaal haalbare effect van een aparte buslijn naar het RBT is in dit geval desondanks gerekend met een hoog aanbod van vervoercapaciteit per bus en dito gebruik daarvan. c. Uitgegaan is van een buslijn met een 15 minuten interval (frequentie 4 ritten per richting per uur tussen station Almelo en het RBT) in de spitsuren. Hiermee kunnen maximaal circa 265 personen van en naar het RBT worden vervoerd. Als ervan wordt uitgegaan dat alle busreizigers voordien autogebruikers waren en de gemiddelde autobezetting 1,1 persoon per auto bedraagt, neemt de bus de plaats in van ruim 240 autobewegingen in de spitsrichting tijdens de spitsuren. d. Ten opzichte van het berekende aantal autobewegingen in de spitsrichting in het spitsuur van 2020 bij het scenario 50 ap/ha van het RBT bedraagt het maximaal haalbare effect zo’n 10%. Het feitelijke effect zal echter lager zijn. e. Omdat al berekend was dat op de Henriëtte Roland Holstlaan in 2020 ook zonder RBT de grens van het afwikkelingsvermogen wordt bereikt, zal het berekende maximale effect van de inzet van het openbaar vervoer niet verhinderen dat grootschalige infrastructurele ingrepen nodig blijven. f. Er moet van worden uitgegaan dat ook na 2020 de autonome groei van de autoinzet doorzet. Als die gesteld wordt op gemiddeld 1 à 1,5%, dan is de inzet van de bus in staat om circa 6 à 7 jaar autonome groei van het autoverkeer op te vangen. g. de centrale vraag bij inzet van openbaar vervoer naar bedrijventerreinen blijft hoe bereikt kan worden dat een op zich goed vervoeraanbod ook daadwerkelijk wordt gebruikt. Door de spreiding van de herkomst van werknemers en de ruime parkeermogelijkheden op bedrijventerreinen is gebruik van de bus nauwelijks ‘afdwingbaar’.

Pagina 17

11

De hoofdopzet wegenstructuur binnen het RBT

11.1

Dwarsprofielen centrale as en zijwegen centrale as

De hier benodigde dwarsprofielen bij de verwachte intensiteiten bij het RBT-scenario 50 ap/ha zijn weergegeven in figuur 11.1. Bij de zijwegen, aansluitend op de centrale as, moet op enkele nader te bepalen plaatsen rekening worden gehouden met reservering van 3,5 meter extra ruimte voor een aparte, van de rijbaan gescheiden fietsvoorziening.

11.2

Vormgeving aansluiting centrale as RBT met Henriëtte Roland Holstlaan

Voor de bij het RBT-scenario 50 ap/ha optredende verkeersintensiteiten is de vormgeving van deze T-aansluiting geschetst en op verwerkingscapaciteit getoetst (zie ontwerpschets AVD001/Dip/2888t). Opgemerkt moet worden dat met eventuele extra opstel- of rijstroken voor het openbaar vervoer nog geen rekening is gehouden.

Pagina 18

12

Samenvatting en conclusies verkeerskundige gevolgen RBT

De hierna geformuleerde conclusies zijn ontleend aan de berekende verkeerskundige gevolgen uit het verkeersmodel RVMK voor het prognosejaar 2020 en de eerste inzichten in de effecten van mogelijke oplossingsrichtingen.

12.1 In 2020 wordt -ook zonder de vestiging van het RBT- de capaciteit van de nu aanwezige infrastructuur tussen de bestaande stad en de A35 en A36 bereikt (met name Henriëtte Roland Holstlaan en Wierdensestraat). In de spitsperioden kunnen stagnaties van het autoverkeer worden verwacht. 12.2 In alle varianten is uitgegaan van een gerealiseerde rondweg Nijreessingel. De Nijressingel functioneert op stadsdeelniveau goed als deel van de ringweg, maar is op zich niet in staat om de gevolgen van toevoeging van het RBT te verminderen. 12.3 De afwikkelingsproblematiek door de toevoeging van het RBT ontstaat vooral in de noord-zuidrelatie tussen de A35 en N36 enerzijds en Almelo inclusief noordelijk regio anderzijds. 12.4 De toevoeging van het RBT-scenario 50 ap/ha (veroorzaakt verkeer 2.275 ritten/spitsuur) kan niet meer worden verwerkt op de bestaande Henriëtte Roland Holstlaan, ook niet met een beperkte capaciteitsuitbreiding op de kruisingen. De mate waarin infrastructuur moet worden toegevoegd (Henriëtte Roland Holstlaan) of gewijzigd (aansluitingen A35) is zeer ingrijpend. 12.5 De toevoeging van het RBT-scenario 100 ap/ha (veroorzaakt verkeer 4.550 ritten/ spitsuur) veroorzaakt dermate hoge verkeersbelastingen, dat dit met de bestaande infrastructuur als basis zeker niet meer op te lossen is. De dimensionering van de aansluiting van het RBT op de Henriëtte Roland Holstlaan zelf vraagt dan zoveel infrastructuur, dat hiervoor afslaande rijstroken nodig zou zijn. Ook de nu geprojecteerde ontsluitingsstructuur van het RBT voldoet dus niet meer. 12.6 Inpassing van het RBT-scenario 100 ap/ha vraagt dus (ook) onderzoek naar een gewijzigde ontsluitingsstructuur van het RBT. 12.7 Om het extra verkeer als gevolg van het RBT-scenario 50 ap/ha te kunnen verwerken, zijn twee oplossingsrichtingen voor de Henriëtte roland Holstlaan globaal verkend: een basisprofiel van 2x3 rijstroken, aangevuld met dubbelde afslagstroken op kruisingen;

Pagina 19

-

een tunneltracé voor personenautoverkeer tussen A35 en de rondweg Weezenbeeksingel/Nijreessingel: bestemmingsverkeer naar de tussenliggende bedrijventerreinen wordt op maaiveldniveau afgewikkeld.

12.8 Er is te weinig fysieke ruimte beschikbaar om vanaf de A35 een goede scheiding te bewerkstelligen tussen het verkeer naar de bedrijventerreinen en het verkeer naar het tunneltracé. Extra verkeersregeling wordt dan nodig op het noordelijke aansluitpunt van de Henriëtte Roland Holstlaan met A35, hetgeen niet in de regeling is in te passen. Om deze reden is het tunneltracé niet bruikbaar als mogelijke, nader te onderzoeken oplossingsrichting. 12.9 Het basisprofiel met 2x3 rijstroken heeft grote ruimtelijke gevolgen op de gehele Henriëtte Roland Holstlaan. Door dit zeer grote basisprofiel is een aanzienlijke capaciteits’winst’ te bereiken. De eerste berekeningen geven aan dat het bereikbare verwerkingsvermogen voor autoverkeer juist voldoende zou kunnen zijn voor de omvang die nodig is voor het RBT-scenario 50 ap/ha. 12.10 Nadere uitwerking moet aantonen of deze conclusie ook houdbaar blijft nadat rekening is gehouden met inpassing van alle ruimtelijke en prioriteitseisen van het openbaar vervoer en het langzaam verkeer. 12.11 Het nu geplande aan te leggen viaduct in de A35 bij de Henriëtte Roland Holstlaan voldoet niet meer na inpassing van het RBT. De aansluitingsvorm van de A35 moet worden gewijzigd, terwijl onder de rijksweg veel meer ruimte nodig is voor de inpassing van de kruispunten. 12.12 Bij het scenario 50 ap/ha is de T-aansluiting van de Henriëtte Roland Holstlaan met de centrale as van het RBT goed te dimensioneren. 12.13 Uit de toepassing van het verkeersmodel bleek dat de omvang van de relaties van het RBT met de oostelijke Twentse regio waarschijnlijk werd onderschat. Om die reden is daarvoor handmatig een aanpassing gedaan: de oriëntatie op de A35-west is verlaagd en die op de A35-oost is versterkt. De oriëntatie op de Henriëtte Roland Holstlaan bleef nagenoeg ongewijzigd. Alle conclusies uit deze rapportage zijn gebaseerd op de gewijzigde oriëntatie Om nog beter inzicht te krijgen in deze regionale relaties, is het aan te bevelen om de bestaande modelsystemen van enerzijds Almelo en anderzijds Hengelo/Enschede aan elkaar te koppelen.

Pagina 20

13

Conclusies algemeen

13.1 In 2020 wordt door het groeiende verkeersaanbod de grens van het verwerkingsvermogen van de bestaande hoofdinfrastructuur aan de zuidzijde van Almelo bereikt. Dit is ook het geval zonder RBT. 13.2 De berekeningen met de bandbreedte van het door het RBT veroorzaakte verkeer geven aan, dat de grens van wat met fysieke uitbreiding van de Henriëtte Roland Holstlaan en met de aansluiting aan de A35 kan worden opgelost, al bij het RBT-scenario 50 ap/ha is bereikt. Verdere ‘doorkijk’ naar de toekomst (periode na 2020, grotere dichtheid arbeidsplaatsen) geeft zicht op extra verkeersbewegingen, die dan op de al zeer sterk uitgebreide Henriëtte Roland Holstlaan niet meer verwerkbaar zijn. In die zin lijkt een reconstructie van de Henriëtte Roland Holstlaan naar een basisprofiel van 2x3 rijstroken dus weinig ‘toekomstvast’ te zijn. 13.3 In de berekening met het scenario 50 ap/ha van het RBT is nog geen rekening gehouden met het door de gemeente Almelo noodzakelijk geachte ‘compensatie’-bedrijven-terrein. Dit terrein veroorzaakt op zich een hoeveelheid extra verkeersbewegingen, die vergelijkbaar is met het RBT-scenario 50 ap/ha. Het beeld van de totale verkeerskundige belasting van het RBT en het Almelose ‘compensatie’terrein samen is globaal vergelijkbaar met dat van het scenario RBT 100 ap/ha. 13.4 De toevoeging van het RBT (en daarna eventueel nog het ‘compensatieterrein’) veroorzaakt zodanige problematiek, dat het aanbeveling verdient deze op grotere regionale schaal te benaderen. Daarbij moet worden nagegaan of toevoeging van nieuwe infrastructuur tussen de A35 en de oostzijde van de bestaande stad op langere termijn een betere structurele en maatschappelijk aanvaardbare oplossing kan bieden dan (aanpassingen aan) de bestaande infrastructuur. Bij zo’n afweging moet dan ook de ontsluitingsstructuur van het RBT zelf worden betrokken, omdat de nu geplande structuur niet geschikt is om daarover ook het extra verkeer als gevolg van het ‘compensatie’-bedrijventerrein Almelo op te vangen. 13.5 Op dit moment is er onvoldoende inzicht in de effecten van denkbare oplossingsrichtingen over toevoeging van infrastructuur op regionaal niveau. Hier tegenover staat dat wel duidelijk is dat -in verkeerskundig opzicht- een op zich zeer ingrijpende reconstructie van de Henriëtte Roland Holstlaan inclusief aansluiting op de A35 na 2020 geen oplossing meer kan bieden voor de verkeersafwikkeling van een RBT-scenario 50 ap/ha.

Pagina 21

groei type verkeer intern extern doorgaand *

‘95-‘15 1,00 1,20 1,30

‘15-‘20 1,05 1,07 1,08

‘95-‘20 1,05 1,28 1,40

Bron: provinciaal verkeersmodel en verkeerstellingen 2001 gemeente Almelo.

Tabel 4.1: Autonome mobiliteitsgroei 1995-2020 (geïndexeerd 1995 = 100)

Ruimtelijke wijzigingen in de stad en regio die tot het prognosejaar zijn te verwachten Voor de gemeenten in de regio verandert de sociaal-economische inhoud van de gebieden. De belangrijkste wijzigingen voor de regio zijn: - VINEX-locatie Leemslagen in Almelo (3.800 inwoners); - VINEX-locatie Twentepoort in Almelo (960 inwoners); - VINEX-locatie Nijrees in Almelo (1.500 inwoners); - VINEX-locatie Aalderingshoek in Almelo (1.150 inwoners); - VINEX-locatie Bornsestraat in Almelo (650 inwoners); - VINEX-locatie Kollenveld in Almelo (60 inwoners); - VINEX-locatie Hedeman in Almelo (?? inwoners); - uitbreidingsgebied De Weuste in Wierden (400 inwoners); - uitbreidingslocatie Zendering in Wierden (4.600 inwoners); - uitbreidingslocatie Weemelanden in Vriezenveen (1.950 inwoners); - uitbreidingsgebied Westerbouwlanden in Vriezenveen (1.700 inwoners); - uitbreidingsgebied Zuidmaten in Den Ham (800 inwoners); - uitbreidingsgebied Tubbergen (450 inwoners). Als gevolg van de uitbreidingen wordt uitgegaan van de volgende groei.

Almelo Vriezenveen Den Ham Tubbergen Wierden Rijssen Hellendoorn totaal

situatie 1995 inwoners arbeidsplaatsen 63.138 28.752 18.447 4.682 15.062 2.662 18.562 3.026 22.936 4.685 23.002 6.567 36.055 7.670 197.202 58.044

situatie 2020 inwoners arbeidsplaatsen 82.348 39.099 22.697 5.498 16.998 3.662 19.594 3.501 29.058 5.780 30.571 10.761 40.976 8.920 242.242 77.221

Tabel 4.2: Inwoners en arbeidersplaatsen per gemeente

Belangrijkste infrastructurele aanpassingen tot 2020 doortrekking A35 tot aan de rondweg Wierden; A35 als provinciale weg verlengd naar het zuiden tot en met aansluiting A35; verder verkeersluw maken centrum Nijverdal; tunneltracé Nijverdal.

Henriëtte Ronald Holstlaan/Nyreessingel Weezebeeksingel ochtendavondspitsuur spitsuur 020 +NRS -/-RBT

2020 +NRS +RBT 100 ap/ha

A35 Henriëtte Ronald Holstlaan-zuid ochtendavondspitsuur spitsuur

Weezebeeks. V

2020 +NRS +RBT 50 ap/ha

A35 Henriëtte Ronald Holstlaan-noord ochtendavondspitsuur spitsuur

Weezebeeks.

V

V

V

V

config

idem

config

idem

V

config Weezebeeks. X

X

X

Verklaring: X = kan niet worden afgewikkeld V = kan wel worden afgewikkeld = na toevoeging rijstrook kan het verkeer wel worden afgewikkeld config = bij de geschetste kruispuntconfiguratie kan het verkeer wel worden afgewikkeld NRS = Nyreessingel

Tabel 6.1: Uitkomsten capaciteitstoets Henriëtte Roland Holstlaan

X

Oude

Nieuwe

A35

32%

A35

N743

35%

27%

R. Holstlaan

RBT

33%

AZELO

A1

19%

N743

33%

R. Holstlaan

RBT

40%

AZELO

A1

30%

A35 14%

Figuur 6.1: ‘Oude’ en ‘nieuwe’ distributie RBT

A35 10%

A35

N743 R. Holstlaan

nieuwe verbinding

RBT AZELO

A1

Figuur 7.1: Toevoeging nieuwe infrastructuur

A35

A35

A35

N743 R. Holstlaan

N743 R. Holstlaan

RBT

RBT AZELO

AZELO

A35

A35

A1

A1

a

b

A35

A35

N743

N743

R. Holstlaan

R. Holstlaan

RBT

RBT

AZELO

AZELO

A35

A35

A1

c Figuur: 7.2: Varianten wijziging onsluiting RBT

A1

d

A35

A35

N743

N743

R. Holstlaan

R. Holstlaan

RBT

RBT

AZELO

AZELO

A35

A35

A1

a

A1

b

Figuur 7.3: Combinatie extra infrastructuur en wijziging ontsluiting RBT

Figuur 11.1: Principedwarsprofielen centrale as en zijwegen RBT

RBT. Advies Haalbaarheid - Tussenstand. 13 augustus Ir. S. Idema Drs. M. van Gerwen

Recommend Documents