RAPPORTAGE
BREDE AANPAK FINANCIËLE PROBLEMEN HUISBEZITTERS
COLOFON Auteur: Marco Florijn
© 2014, NVVK Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
VOORWOORD Sinds 2008 verkeert Nederland in een financiële crisis. Deze crisis heeft vergaande gevolgen voor de economie en vertaalt zich in forse groei van financiële problematiek bij huishoudens. Naast de groei in aantallen, signaleert de NVVK, brancheorganisatie voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren, dat ook de groep mensen die zich meldt bij haar leden sterk veranderd is. Naast de traditionele groep, voornamelijk bestaande uit huurders met een inkomen tot ca. 130% van het sociaal minimum, ziet de NVVK sinds 2010 huishoudens met modale tot bovenmodale inkomens en regelmatig in het bezit van een eigen woning, zich bij haar leden melden. Ook de hoogte van de schulden is fors gestegen. Deze schulden bestaan regulier uit achterstanden bij diverse crediteuren waaronder de woningcorporaties, energiemaatschappijen, zorgverzekeraars, financieringsmaatschappijen, de overheid en nu ook steeds vaker uit betalingsachterstanden op hypotheeklasten. De nieuwe groep klanten met een eigen woning herfinancierde traditioneel eventuele schulden door het verzilveren van de waardestijging van de eigen woning. Door de financiële crisis is hierin een kentering gekomen. De huizenmarkt ligt stil, de waarde van de woningen is sterk gedaald en de wetgever heeft nieuwe, strengere, regels gesteld aan banken en verzekeraars bij de verstrekking van een hypotheek. De vertaling hiervan is dat medio 2014 zo'n anderhalf miljoen huizen 'onder water staan' en dat woningeigenaars zoekende zijn wat dit voor hun hypotheek en financiële situatie betekent. Een aantal woningeigenaars is vanwege omstandigheden, zoals relatiebreuk of ziekte, genoodzaakt de eigen woning te verkopen. Dan rijzen de vragen: wat zijn mijn mogelijkheden, wat zijn de consequenties en waar vind ik de juiste informatie om hierin verstandige keuzes te maken? Wij merkten als NVVK dat het voor zowel woningbezitters als intermediairs ingewikkeld en ondoorzichtig is om transparante en toegankelijke informatie te vinden. Dit, terwijl deze informatie juist noodzakelijk is om de financiële schade te minimaliseren. Reden voor de NVVK om het initiatief te nemen om met alle stakeholders in gesprek te gaan om actuele en relevante informatie voor woningeigenaars te verzamelen en op toegankelijke wijze te ontsluiten. Tevens moest duidelijk worden in welke informatiebehoefte van de woningeigenaars nog niet wordt voorzien. Wij hebben dit voorstel bij het ministerie van SZW ingediend en dit is gehonoreerd. Voor u ligt de schriftelijke opbrengst van onze inventarisatie, met als belangrijk onderdeel de Agenda voor de Toekomst: op welke punten moeten stakeholders, al dan niet gezamenlijk, inzetten om de woningeigenaars met financiële problemen te ondersteunen. Naast dit rapport heeft de NVVK een website laten ontwikkelen, waarin alle verzamelde informatie uit dit onderzoek op heldere wijze wordt ontsloten. Voor de totstandkoming van deze mooie resultaten bedanken wij Marco Florijn en zijn team voor hun enthousiaste inzet. Op deze plaats danken wij ook het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid voor het mede mogelijk maken van dit onderzoek. Tenslotte spreken wij onze dank uit aan de betrokken stakeholders voor hun medewerking aan dit onderzoek. November 2014 Joke de Kock Voorzitter NVVK
INHOUDSOPGAVE
Inleiding
4
1. Achtergrond 1.1 Koopwoningmarkt 1.2 Betaalrisico 1.2.1 Beschermingsnormen 1.3 Maatregelen
5 5 6 7 7
2. Analyse 2.1 Financiële problemen van de huisbezitter 2.1.1 Betalingsproblemen 2.1.2 Restschuld 2.1.3 Situatieschets 2.2 Oplossingen 2.2.1 Voorkomen 2.2.1.1 Preventie en vroegsignalering 2.2.2 Oplossen 2.2.2.1 Hypotheekverstrekker 2.2.2.2 Gemeente 2.2.2.3 NHG 2.2.2.4 Belastingdienst 2.2.2.5 Familie, vrienden en kennissen 2.2.2.6 Opvang 2.3 Samenwerking 2.4 Afrondend
8 8 8 8 8 9 9 10 10 10 11 12 12 12 12 13 13
3.Stakeholders 3.1 Inleiding 3.2 Stakeholderoverzicht 3.3 Rol, taak en hulp 3.3.1 Direct betrokken partijen 3.3.2 Hulpverleners 3.3.3 Advies 3.3.4 Toezicht 3.3.5 Koepelorganisaties 3.3.6 Overheid
15 15 15 16 17 19 20 21 22 24
4. Blind spots & Agenda voor de toekomst 4.1 Inleiding 4.2 Blind spots 4.2.1 Bewustwording 4.2.2 Vroegsignalering 4.2.3 Budgetadvies 4.2.4 Maatwerk & stabilisatie 4.2.5 Vangnet I 4.2.6 Vangnet II 4.2.7 Verschil per regio 4.3 Agenda voor de toekomst
26 26 26 26 27 27 27 27 27 27 28
5. Conclusies en aanbevelingen
29
Bijlages
30
INLEIDING De schuldhulpverlening wordt met een groeiende groep eigenwoningbezitters geconfronteerd en zij stelt vast dat het oplossen van dit soort financiële problemen buitengewoon complex is. Ondertussen werken veel organisaties hard aan oplossingen. Nu gebeurt dat nog afzonderlijk en vaak zonder onderlinge afstemming over te behalen resultaten en in te zetten instrumenten. De NVVK heeft met het oog hierop het project met de naam ‘Brede aanpak financiële problemen van huisbezitters’ geinitieerd en Marco Florijn als externe, onafhankelijke adviseur gevraagd een inventarisatie uit te voeren onder partijen die te maken hebben met de financiële problemen van huisbezitters. Door de huidige situatie op de woningmarkt en de economische crisis komen meer mensen met een eigen woning in de financiële problemen. Een groeiend aantal huishoudens heeft ook te maken met onderwaarde op de eigen woning. Onderwaarde wil echter nog niet zeggen dat deze huiseigenaren concreet problemen ondervinden. Pas op het moment dat er een zogenaamd life event plaatsvindt, bijvoorbeeld iemand verliest zijn baan of er is sprake van een echtscheiding, kan de onderwaarde voor problemen zorgen. 1 Het is voor eigenwoningbezitters die in deze situatie verkeren niet eenvoudig om relevante informatie van betrokken partijen te filteren en het lijkt erop dat de consument wel een steuntje in de rug kan gebruiken bij het in kaart brengen van zijn situatie. Onderdeel van deze rapportage is dan ook een omschrijving van de verschillende situaties waarin de eigenhuisbezitter (met of zonder problemen) zich kan bevinden. Werkwijze Om de stand van zaken binnen het veld van partijen te bezien, zijn de verschillende stakeholders bij het project in kaart gebracht en vervolgens geconsulteerd. Middels het voeren van interviews is geïnventariseerd welke rol de verschillende partijen hebben en welke taak zij voor zichzelf zien weggelegd als het gaat om financiële problemen van huisbezitters en de aanpak daarvan. Daarnaast is op basis van de input vanuit de interviews en een analyse van de problematiek waarmee de huisbezitter zich geconfronteerd ziet een agenda voor de toekomst opgesteld. De agendapunten zijn nader besproken met de stakeholders tijdens een in het najaar georganiseerde rondetafelbijeenkomst. Daar is ook de digitale ontsluiting van de tijdens het onderzoek naar voren gebrachte informatie ter tafel gebracht.
LEESWIJZER Dit rapport bevat achtereenvolgens een korte schets van de achtergrond bij het thema financiële problemen van huisbezitters, een analyse van de financiële problematiek van de huiseigenaar en het huidige aanbod van hulp voor de eigenhuisbezitter. Daarna volgt een algemene inleiding op de gevoerde inventarisatie, een stakeholderoverzicht, de omschrijving van de rol en taak van de geïnterviewde stakeholders, met aansluitend het benoemen van de te aan te wijzen ‘blind spots’. Dit wordt gevolgd door de op basis van de gevoerde gesprekken en analyse opgemaakte agenda voor de toekomst. Tot slot zijn de op basis van het gehele onderzoek te geven conclusies en aanbevelingen opgenomen.
1 Bijvoorbeeld door inkomensterugval zijn de maandelijkse hypotheeklasten voor een huishouden niet meer op te brengen. Resulteert deze situatie uiteindelijk in verkoop van de woning, dan zal het huishouden zich geconfronteerd zien met een restschuld.
4
1. ACHTERGROND 1.1 Koopwoningmarkt Voor een goed begrip van de financiële problematiek rondom eigenwoningbezit volgt in het onderstaande eerst een korte achtergrondschets van de (recente) ontwikkelingen op de koopwoningmarkt met betrekking tot de financiële problemen van huisbezitters. Nederlandse huisbezitters werden in 2008 geconfronteerd met de kredietcrisis.2 De huidige woningmarkt in Nederland is daardoor getekend. De prijzen van woningen daalden en het aantal verkochte huizen nam af. Als het gaat om daling van de huizenprijzen lijkt het tij inmiddels langzaam te keren.3 Ook is er sprake van een toename van het consumentenvertrouwen ten aanzien van de woningmarkt 4 en het aantal verkochte woningen laat eveneens een stijgende trend zien.5 Deze positieve berichten nemen niet weg dat de huizenmarkt (nog steeds) te kampen heeft met problemen, die zich specifiek uiten in individuele gevallen. Deze problemen zijn de afgelopen jaren ontstaan onder invloed van de negatieve ontwikkeling van de prijs van woningen en de sterke daling van het aantal woningverkopen.6 Daarnaast hebben ook de stijgende werkloosheid en het aantal echtscheidingen hun weerslag op de huishoudfinanciën van de huisbezitter, met alle gevolgen van dien. Uit de praktijk komen signalen naar voren dat steeds meer huisbezitters te kampen hebben met financiële problemen. Nederland kent momenteel 4,3 miljoen huishoudens met een eigen woning.7 Registratie wijst uit dat 108.754 consumenten moeite hebben met het betalen van hun hypotheeklasten.8 Het aantal consumenten dat de hypotheeklasten niet meer kan opbrengen is de afgelopen jaren steeds toegenomen. Vanaf 2011 is het aantal verdubbeld.9 Naast de groep van huisbezitters met betalingsproblemen is er ook een aanzienlijke groep huishoudens waarbij het huis zogenaamd onder water staat.10 Begin 2014 was dit bij 1,5 miljoen huishoudens het geval.11 Bij een groot deel van deze huishoudens is de eigenaar van de woning niet ouder dan 45 jaar.12 Veelal is het huis vlak voor de crisis gekocht en is op de hypotheekschuld nog niet veel afgelost (mede door aflossingsvrije hypotheekvormen). Deze huishoudens lopen het risico te worden geconfronteerd met een restschuld bij verkoop van de woning. Kwetsbaarheid van deze groep huishoudens zal de komende jaren blijven bestaan. Wel wordt verwacht dat de hervormingen op de woningmarkt en de voorzichte uitzichten op stijging van de huizenprijzen zullen bijdragen aan het verdampen van restschulden.13 De toekomst moet uitwijzen of dit ook daadwerkelijk het geval zal zijn. De restschuldproblematiek hangt in de lucht. Zolang de consument in hetzelfde huis blijft wonen en de maandelijkse lasten kan opbrengen, is er namelijk geen direct probleem. Dit betekent 2 De kredietcrisis op de financiele markten kwam tot uiting in 2007. Door de stagnerende groei van huizenprijzen in de Verenigde Staten kwamen financiële instellingen in de problemen. De gevolgen daarvan sloegen over naar Europa. 3 Onderzoek naar prijsontwikkeling van bestaande en particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster. Zie: www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2014/2014-09-22m11.html. 4 Bouwmeester en Lamain (2014), Eigen Huis Marktindicator, 2e kwartaal 2014. 5 NVM Transactiecijfers Nederland, 2e kwartaal 2014. 6 Schilder, F., C. de Groot en J. Conijn (2014), Kopers in de knel? Betaalbaarheid in de koopsector, Amsterdam: ASRE Research Center, p. 5-6. 7 Cijfers CBS op 1 januari 2014. Zie: www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomenbestedingen/publicaties/artikelen/archief/2014/2014-4137-wm.html. 8 BKR Hypotheekbarometer oktober 2014. Zie: http://perskamer.bkr.nl/bkr-hypotheekbarometer-bijna-17000consumenten-er-bij-met-een-betalingsachterstand-op-de-hypotheek/. 9 BKR Hypotheekbarometer oktober 2014. Zie: http://perskamer.bkr.nl/bkr-hypotheekbarometer-bijna-17000consumenten-er-bij-met-een-betalingsachterstand-op-de-hypotheek/. 10 Onder water staan betekent dat de fiscale hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning. 11 Cijfers CBS. Zie: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomenbestedingen/publicaties/artikelen/archief/2014/2014-4137-wm.html. 12 Cijfers CBS. Zie: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomenbestedingen/publicaties/artikelen/archief/2014/2014-4137-wm.html. 13 Groot, C. de et al. (2014), Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten. Financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt, Den Haag: PBL, p. 17.
5
niet dat de wil om te verhuizen niet aanwezig is. Inventarisatie toont aan dat sprake is van een toegenomen verhuiswens onder Nederlandse huishoudens en dat de verhuizing uit- in plaats van af wordt gesteld.14 Figuur 1: Huishoudens met fiscale hypotheekschuld ten opzichte van waarde eigen woning,1 januari
In 2013 was de gemiddelde restschuld van ‘onder water staande’ huishoudens €39.000.15 Er waren in hetzelfde jaar 4500 gevallen waarin de restschuld niet kon worden gefinancierd en de gemiddelde hoogte van de restschuld was €60.000. 16 Met uitzondering van laatstgenoemde gevallen is financiering van een restschuld wel mogelijk. Daarbij valt te denken aan meefinancieren van de restschuld in een nieuwe hypotheek of door middel van kredietverstrekking. Specifiek in geval van een hypotheek die afgesloten is met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is eventueel kwijtschelding van de na verkoop van de woning ontstane restschuld mogelijk. Het aantal verliesdeclaraties daartoe is in de afgelopen jaren flink toegenomen. In het derde kwartaal van 2014 ging het om 3587 declaraties. 17 Beëindiging van de relatie en werkloosheid vormen de belangrijkste aanleiding.18 Er is echter ook een groot deel van de woningbezitters dat in geval van problemen niet kan terugvallen op de NHG.19 1.2 Betaalrisico Als het gaat om financiële problemen van huisbezitters is het ook van belang om een blik te werpen op de huishoudfinanciën. Huishoudens waarvan het besteedbaar inkomen niet voldoende is om de netto hypotheeklasten en de minimale kosten voor levensonderhoud te betalen lopen een zogenaamd betaalrisico. In 2012 waren er 126.000 eigenhuisbezitters met een besteedbaar inkomen dat feitelijk ontoereikend was voor de netto hypotheeklasten en de basisuitgaven voor levensonderhoud.20 Dit aantal eigenhuisbezitters lijkt momenteel stabiel.21 Uit onderzoek blijkt dat de oorzaak van het betaalrisico een combinatie is van inkomensontwikkelingen, woonlastenontwikkelingen en de ontwikkelingen van de kosten met betrekking tot de dagelijkse 14
Blijie, B. et al. (2013), WoON 2012: ‘Wonen in ongewone tijden’, Den Haag: Ministerie BZK, p. 54. Schilder, F. en J. Conijn (2013), Financierbaarheid van de restschuld, Amsterdam: ASRE Research Center, p. 8. 16 Cijfers van de Nederlandse Vereniging van Banken. Zie: Kamerstukken II 2013/14, 32 847, nr. 118. 17 Kwartaalcijfers Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, 3e kwartaal 2014, 2 oktober 2014. 18 In 2013: relatiebeëinding 65% en werkloosheid 17%. Zie: Kwartaalcijfers Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, 4e kwartaal 2013. 19 In 2011 ging dit om ongeveer 3.000.000 woningen. Zie: Raeven, F.(2012), De rol van de woningmakelaar bij gedwongen woningverkoop, executieveilingen en restschuld, p. 13. 20 CBS, PBL, Wageningen UR (2014). Betaalrisico's in de huur- en koopsector, 2002-2012 (indicator 2174, versie 01, 23 juli 2014).www.compendiumvoordeleefomgeving.nl. CBS, Den Haag; Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag/Bilthoven en Wageningen UR, Wageningen. 21 CBS, PBL, Wageningen UR (2014). Betaalrisico's in de huur- en koopsector, 2002-2012 (indicator 2174, versie 01, 23 juli 2014).www.compendiumvoordeleefomgeving.nl. CBS, Den Haag; Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag/Bilthoven en Wageningen UR, Wageningen. 15
6
boodschappen. 22 Tevens is gebleken dat de bruto en netto woonuitgaven van eigenaarbewoners tussen 2009 en 2012 zijn gestegen.23 In vergelijking met huurders ligt het aandeel van huisbezitters met een betaalrisico wel aanmerkelijk lager.24 1.2.1. Beschermingsnormen Om de consument te beschermen tegen betaalrisico’s worden bij het aangaan van een hypotheekschuld normen gehanteerd. Belangrijk in dit kader is de Loan to Value (LTV). Deze norm geeft de verhouding aan tussen de waarde van de woning bij aankoop en de hoogte van de hypotheek. Aan de hand van deze norm wordt bepaald hoeveel financiering mogelijk is.25 Een ander criterium dat wordt gebruikt bij de vaststelling van de hoogte van een hypotheek is de Loan to Income (LTI). De LTI geeft de verhouding weer tussen de hoogte van de hypotheek en het inkomen van de koper. 1.3 Maatregelen De overheid heeft de afgelopen jaren verschillende maatregelen getroffen ten aanzien van de koopwoningmarkt. Er zijn maatregelen getroffen om vermogensrisico’s in te perken en om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Een aantal passeert nu de revue. Sinds 1 januari 2013 moet annuïtair afgelost worden op nieuwe hypotheekleningen. Daarnaast is de overdrachtsbelasting van 6% teruggebracht naar 2% en is dubbele hypotheekrenteaftrek mogelijk bij dubbele lasten. Ten aanzien van restschulden bestaat vanaf januari 2014 de mogelijkheid om de restschuld onder voorwaarden te financieren onder NHG. Tevens is er een vrijstelling van de schenkbelasting tot €100.000 als dit bedrag gebruikt wordt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning. Het bedrag kan ook gebruikt worden om een eigenwoningschuld af te lossen of om de restschuld, die is ontstaan na verkoop van de woning, af te lossen. Is de restschuld gefinancierd door middel van een lening dan is het mogelijk om de rente en kosten hiervoor maximaal tien jaar van de belasting af te trekken. Per 1 januari 2015 is deze periode verlengd tot vijftien jaar. Vanaf dezelfde datum hoeven klanten niet meer apart kosten te betalen als ze advies vragen bij het oplossen van betalingsachterstanden bij hypotheken. Dit is een uitzondering op het provisieverbod voor financiële dienstverleners. Tot slot zij nog gewezen op de veranderingen ten aanzien van het maximale bedrag waarvoor een hypotheek kan worden afgesloten met NHG. Het grensbedrag voor het afsluiten van een hypotheek met NHG was tijdelijk verhoogd, maar wordt in fases teruggebracht. Per 1 juli 2014 geldt een grensbedrag van € 265.000.
22
Schilder, F., C. de Groot en J. Conijn (2014), Kopers in de knel? Betaalbaarheid in de koopsector, Amsterdam: ASRE Research Center, p. 17-22. 23 Blijie, B. et al. (2013), WoON 2012: ‘Wonen in ongewone tijden’, Den Haag: Ministerie BZK, p. 38. 24 Respectievelijk 3% huisbezitters en 14% huurders. Zie: Schilder, F., C. de Groot en J. Conijn (2014), Kopers in de knel? Betaalbaarheid in de koopsector, Amsterdam: ASRE Research Center, p. 17-18. 25 Normen zijn vastgesteld in de Tijdelijke regeling hypohecair krediet. Voor 2014 is de Loan to Value ratio 104%. De overheid verlaagt de Loan to Value naar 100% in 2018.
7
2. ANALYSE 2.1 Financiële problemen van de huisbezitter Een huisbezitter kan zich via verschillende wegen geconfronteerd zien met financiële problemen. Enerzijds zijn betalingsproblemen daar aanleiding toe, anderzijds kan de huisbezitter belast worden met een restschuld wanneer zijn woning onder water staat en deze verkocht wordt. Hierbij zijn vragen te formuleren als: Waar loopt de consument in deze verschillende situaties in de praktijk tegen aan? Bij wie kan hij te rade gaan als hij de financiële problemen op zich af ziet komen? Wat kan de huisbezitter zelf doen? Hierna worden eerst de betalingsproblemen en de restschuldproblematiek behandeld, gevolgd door een situatieschets en de mogelijkheden om financiële problemen van de woningeigenaar te voorkomen en op te lossen. Paragraaf 2.3 gaat in op de samenwerking tussen verschillende partijen die hulp bieden aan de huisbezitter in problemen en paragraaf 2.4 sluit af met enkele samenvattende en afrondende opmerkingen. 2.1.1 Betalingsproblemen Als het gaat over financiën en eigenhuisbezit heeft de consument betalingsproblemen als hij de maandelijkse hypotheeklasten niet meer kan betalen. Afhankelijk van de specifieke situatie kan dit uiteindelijk resulteren in gedwongen verkoop van de woning. Het niet meer kunnen betalen van de hypotheeklasten kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van echtscheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van een partner.26 Ook een rentestijging bij afloop van een rentevaste periode kan de huisbezitter in de problemen brengen. Bij het afsluiten van de hypotheek waren de maandlasten goed op te brengen, maar door veranderde omstandigheden kan de inhoud van de huishoudportemonnee niet meer toereikend zijn om een rentestijging op te vangen. De huisbezitter met betalingsproblemen loopt het risico te maken te krijgen met boeterentes, administratiekosten en incassokosten. 2.1.2 Restschuld Wanneer de waarde van de woning lager is dan de fiscale hypotheekschuld heeft de eigenhuisbezitter een potentiële restschuld. Maar, zolang de maandelijkse hypotheeklasten betaald worden, is er geen direct probleem. Dit betekent niet de huisbezitter niet de wil heeft om te verhuizen. Het is ook maar de vraag of de hypotheekverstrekker toestemming geeft voor verkoop van de woning die onder water staat. Je zou kunnen zeggen dat de huisbezitter in het geval dat deze toestemming niet wordt gegeven ‘gedwongen’ wordt te blijven wonen in de huidige woning. Is er sprake van een onder het kopje betalingsproblemen genoemd ‘life-event’, dan wordt het risico geconfronteerd te worden met een restschuld groter. 2.1.3 Situatieschets Aan de hand van bovengenoemde problemen is het mogelijk om zes verschillende situaties te schetsen.27 Allereerst de situatie waarin er (nog) geen sprake is van betalingsproblemen of onder water problematiek. Voor de huisbezitter is er in dit geval geen acuut probleem dat direct aangepakt moet worden. De tweede situatie die zich kan voordoen is die waarin er geen betalingsproblemen zijn, maar de hypotheekschuld wel hoger is dan de huidige waarde van de woning. Dit levert acuut geen probleem voor de huisbezitter op, maar kan dat in de toekomst wel opleveren. Naast deze twee situaties is ook het geval te benoemen waarin de woningeigenaar moeite heeft om de maandelijkse hypotheeklast op te brengen, maar waarin geen uitzicht is op een restschuld en ook geen andere betalingsproblemen aanwezig zijn. Ten aanzien van het betalingsprobleem zal in dit geval actie gewenst zijn. De vierde situatie geeft het geval weer waarin 26
Deze gebeurtenissen brengen overigens niet alleen op financieel gebied gevolgen met zich mee, maar kunnen ook invloed hebben op de psychische gesteldheid van de consument. 27 Zie voor een uitgebreidere uiteenzetting van vier van deze situaties: Van der Geest, T. et al. (2013), Mijn hypotheek, Hoe nu, hoe verder?, Wijk bij Duurstede: Drukkerij Den Hoed, p. 37.
8
wel sprake is van meerdere betalingsproblemen, maar daarentegen niet van ondewaarde op de woning. De huisbezitter zal in dit geval voor meerdere betalingsproblemen op zoek moeten naar een oplossing. In geval van situatie vijf staat het huis onder water en is de maandelijkse hypotheeklast niet meer op te brengen. Beide problemen behoeven aandacht, het betalingsprobleem acuut, maar ook de dreigende restschuld vraagt om aanpak. Tot slot onderscheiden we de situatie waarin er meerdere betalingsproblemen zijn en sprake is van onder water problematiek. Dit is de meest ongunstige uitgangspositie en het huishouden zal acuut op zoek moeten naar oplossingen. In elk van de genoemde situaties kan de ernst van de problemen en de combinatie daarvan verschillen. Figuur 2: Situaties waarin de huisbezitter zich kan bevinden
2.2 Oplossingen Afhankelijk van het individuele geval waarin de consument zich bevindt zijn verschillende oplossingen te benoemen. Na het bespreken van de mogelijkheden om de problemen te voorkomen volgt een behandeling van de mogelijke oplossingen. 2.2.1 Voorkomen In de preventieve sfeer is het van belang dat de consument bewust wordt gemaakt van het nut van grip houden op de afgesloten hypotheek. De consument kan hiertoe zelf het initiatief nemen door zich inzicht te verschaffen in zijn of haar financiële huishouding op het moment dat er nog geen problemen zijn ontstaan. Daarvoor is het op een rijtje zetten van inkomsten en uitgaven een goed hulpmiddel. Bewustwording van eventuele problematische situaties en de gevolgen daarvan kan bijdragen aan het gericht toewerken naar een oplossing als zich problemen voordoen in de toekomst. De consument kan zich onder andere via internet laten informeren over
9
huishoudfinanciën, schulden en restschuldproblematiek.28 Er is een zeer ruim aanbod, waarbij de vraag gesteld kan worden of de consument het kan overzien. In het kader van het voorkomen van financiële problemen is het raadzaam voor de consument, die niet zelf over de nodige expertise beschikt, advies van een financieel adviseur in te winnen bij het afsluiten van een hypotheek.Ook gedurende de looptijd van een hypotheek kan advies ingewonnen worden. Daarnaast zijn er bij verscheidene partijen op de markt mogelijkheden tot budgetbeheer of budgetadvies. Te constateren is dat er bij budgetadvies vanuit de hypotheekverstrekker of de schuldhulpverlening een bepaalde waarborg is, maar dat op partijen die daarbuiten budgetcoaching aanbieden geen toezicht is. Het voorkomen van een restschuld kan door te sparen of extra af te lossen op de hypotheek. Daarbij is het voor de huisbezitter van belang goed te kijken hoeveel aflossing is toegestaan op grond van de overeengekomen hypotheekvoorwaarden en of er mogelijk een boete aan de aflossing gekoppeld is. 2.2.1.1 Preventie en vroegsignalering Voorkomen van problemen kan door preventie, zoals reeds genoemd, maar ook door vroegsignalering. Vroegsignaleringsprojecten blijken effectief bij het voorkomen van problemen.29 Pogingen tot invoering van een landelijke vroegsignaleringssyteem met betrekking tot problematische schulden zijn tot nu toe steeds gestrand. 30 Ten aanzien van de problemen van eigenwoningbezitters zijn hypotheekverstrekkers en gemeenten (schuldhulpverlening) in staat om problemen te signaleren. Specifiek met betrekking tot restschuldproblematiek kunnen makelaars tijdens het contact met consumenten vroegtijdig signalen opvangen. De omvang van een eventuele restschuld wordt duidelijk bij taxatie en tijdens gesprekken kunnen financiële problemen naar voren komen. De voorgenomen postitieve registratie van hypotheken in het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI) van Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) kan een bijdrage leveren aan vroegsignalering bij hyptheekverstrekkers en maakt het monitoren van financieel gedrag van huisbezitters mogelijk.31 2.2.2 Oplossen Gezien de verschillende aan te wijzen situaties met betrekking tot de financiële problemen van huiseigenaren zijn er ook verschillende oplossingen te noemen. Deze worden hierna behandeld aan de hand van de partij die bij de oplossing betrokken is. Eventuele oplossingen zijn telkens afhankelijk van het stadium waarin de problematiek zich bevindt. 2.2.2.1 Hypotheekverstrekker Soms is de maandelijkse hypotheeklast tijdelijk niet op te brengen voor een huishouden. Melding hiervan bij de hypotheekverstrekker zorgt ervoor dat kan worden ‘voorkomen in plaats van genezen’. Hoe eerder de problematische situatie aan het licht komt, hoe meer mogelijkheden er zijn om woningbehoud te realiseren.32 De huisbezitter kan zijn hypotheekverstrekker bijvoorbeeld vragen om een regeling. Daarbij valt te denken aan tijdelijke opschorting van de aflossingstermijnen of verlenging van de looptijd. Andersom is het ook mogelijk dat de hypotheekverstrekker contact opneemt met de huisbezitter omdat deze de maandelijkse betaling niet meer voldoet of omdat hij op basis van een risicoanalyse wordt uitgenodigd voor een gesprek 28
Bijvoorbeeld op de websites van het Nibud, de Consumentenbond, Vereniging Eigen Huis, Wijzer in geldzaken en restschuldinfo.nl. Jungmann, N. en M. Anderson (2011), Vroegsignalering moet en kan!, Nederhorst den Berg: Social Force BV, p. 22. Zie ook: http://businesscases.effecitieveschuldhulp.nl. De NVVK werkt momenteel aan een Leidraad Vroegsignalering. 30 Onder deze voorstellen het Landelijk Informatiesysteem Schulden (LIS) en de Vroegsignalering Index Probleemschulden (ViP). Zie ook: brief staatssecretaris Klijnsma 9-4-2013. 31 Proposition Paper Positieve registratie van hypotheken, sept. 2014 BKR. 32 Hypotheekverstrekkers melden betalingsachterstanden van meer dan 120 dagen bij BKR. Als de achterstand wordt ingelopen en herstelmelding vindt plaats, dan blijft deze nog 5 jaar zichtbaar in het systeem van BKR. 29
10
over zijn situatie, als er sprake is van een onder water staande woning. Deze manier van werken heeft van hypotheekverstrekkers een nieuwe aanpak gevraagd. De praktijk waarin betalingsproblemen werden afgewacht is langzaam aan het veranderen. Afdelingen Bijzonder Beheer zijn bijvoorbeeld geformeerd en er wordt gebruik gemaakt van budgetcoaches. Hypotheekverstrekkers pakken het elk op hun eigen wijze aan. Een verschil van inzet is op dit gebied te constateren en eenduidig beleid op dit gebied is dan ook niet aan te wijzen. Wil de consument weten waar hij in zijn individuele geval aan toe is, dan is contact noodzakelijk. De hypotheekverstrekker heeft een gedeeld (commercieel) belang met de klant. Een hypotheekverstrekker kan zich ook onderscheiden op het gebied van bijzonder beheer. Inzet valt ook te verwachten, zeker wanneer bij het afsluiten van de hypotheek ruimhartig krediet is verstrekt. De beheerskant is een aandachtspunt bij de hypotheekverstrekkers, maar in de praktijk is er ruimte voor verbetering ten aanzien van het wederzijdse vertrouwen tussen de hypohteeklant en de hypotheekverstrekker, stabilisatie van probleemsituaties en het leveren van maatwerk. De praktijk roept ook de vraag op of het nieuwe beleid gehandhaafd blijft wanneer in de toekomst het aantal probleemgevallen af zou nemen (bijvoorbeeld door een stijging van de huizenprijzen). Hulp bij het contact met de hypotheekverstrekker wordt ook aangeboden. Vanuit kredietbanken wordt bijvoorbeeld bemiddeling tussen de consument en de hypotheekverstrekker verzorgd. Is woningbehoud niet mogelijk en komt het aan op een gedwongen verkoop dan kan dit plaatsvinden via een executieveiling. Deze veiling kan voorkomen worden door gebruik te maken van een onherroepelijke volmacht tot verkoop. Deze volmacht wordt afgegeven door de huiseigenaar. De hypotheekverstrekker kan het huis dan zelf verkopen, met behulp van een makelaar en afhandeling bij de notaris. De verkoopopbrengst ligt in de praktijk via deze weg veelal hoger dan de opbrengst bij executieveiling en kosten voor de veiling worden bespaard.33 Blijkt de opbrengst na gedwongen verkoop niet voldoende om de hypotheekschuld af te lossen, dan blijft de consument zitten met een restschuld. Is de hypotheek niet met NHG afgesloten of komt de consument niet in aanmerking voor kwijtschelding van de restschuld dan kan de ex-huisbezitter nagaan of hij de restschuld van de woning kan meefinancieren in een nieuw af te sluiten hypotheek. Een aantal hypotheekverstrekkers biedt deze mogelijkheid. De consument moet in de financiële situatie verkeren waarin het afsluiten van een nieuwe hypotheek mogelijk is. De hypotheekverstrekker is gebonden aan de huidige regels die gelden voor het afsluiten van een hypotheek.34 Afhankelijk van onder andere de hoogte van de restschuld wordt bezien of door de constructie van het meefinancieren de consument niet geconfronteerd wordt met (te) hoge maandlasten. De rente over restschulden is aftrekbaar voor een periode van tien jaar.35 Kan de restschuld niet meegefinancierd worden in een nieuwe hypotheek, dan behoort wellicht financiering middels een consumptief krediet tot de mogelijkheden. Daarvoor gelden andere voorwaarden dan bij een hypotheeklening. 2.2.2.2 Gemeente In de dagelijkse praktijk is er, als er problemen zijn met betrekking tot de hypotheekschuld, ook vaak sprake van betalingsproblemen op meerdere fronten en zijn er diverse schulden. De consument kan zelf aan de slag met het inzichtelijk maken van schulden 36 en kan zich aanmelden bij de schuldhulpverlening in zijn of haar gemeente. De schuldhulpverlener brengt samen met de consument de situatie in kaart en kan bezien of en op welke wijze hulp geboden kan worden. Is sprake van een meervoudige schuldenproblematiek dan kan bekeken worden of met de schuldeisers een minnelijke regeling mogelijk is. Is dit niet het geval dan kan het wettelijk schuldsaneringstraject overwogen worden, mits voldaan wordt aan de voorwaarden daarvoor. Uit onderzoek blijkt echter dat huishoudens drempels ervaren bij het afstappen op de 33
Gebruik van een onherroepelijke volmacht verschilt van geval tot geval. Vereniging Eigen Huis wierp de vraag op of deze volmachtprocedure niet aan bepaalde voorwaarden zou moeten voldoen. Zie brief d.d. 5 september 2013. 34 Het maximaal te lenen bedrag in verhouding tot de waarde van de woning, de Loan to Value ratio, is in 2014 104%. Restschulden tellen niet mee voor de Loan to Value. 35 Per 1 januari 2015 wordt deze periode verlengd naar vijftien jaar. 36 www.zelfjeschuldenregelen.nl.
11
schuldhulpverlening.37 De praktijk leert ook dat hulp bij de problemen met betrekking tot de woning stuit op een argwanende consument. De consument moet het vertrouwen krijgen dat hulp iets oplevert. In dat geval is de huisbezitter ook gemotiveerd om mee te werken aan een oplossing.38 Gemeentes bieden ook de mogelijkheid tot het aanvragen van een Woonkostentoeslag. Het gaat hierbij om een vorm van bijzondere bijstand, een tijdelijke aanvulling op het inkomen. Met de toeslag kan een tijdelijk moeilijke situatie overbrugd worden. In de praktijk blijkt echter ook dat het bezitten van een woning in sommige gemeenten een belemmering kan opleveren voor het verkrijgen van hulp. In dit geval is de huisbezitter nog verder van huis. Daarnaast is de achtergrond bij de situatie van huiseigenaren en hun financiële problemen per gemeente ook verschillend. In bepaalde gebieden is bijvoorbeeld een voorzichtig perspectief op stijging van de huizenprijzen aanwezig. Daarmee zal de restschuldproblematiek in omvang verminderen. Dit vooruitzicht geldt niet voor alle regio’s (bijvoorbeeld in krimpgebieden). Deze punten vragen om aandacht. 2.2.2.3 NHG De consument zelf, die een hypotheek heeft met NHG, kan nagaan of hij in aanmerking komt voor de Woonlastenfaciliteit. Dit is een tijdelijk aanvullende lening voor het gedeelte van de hypotheeklasten die niet kunnen worden opgebracht. Voorwaarde daarvoor is in ieder geval dat sprake is van een zogenaamd ‘life-event’. Is bij verkoop van de woning de opbrengst niet toereikend en de hypotheek met NHG afgesloten, dan neemt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen de restschuld over, mits voldaan is aan bepaalde voorwaarden. Onder andere moet het gaan om een door een ‘life-event’ veranderde persoonlijke situatie, als gevolg waarvan de hypotheek niet meer betaald kan worden. De hypotheekverstrekker dient een verliesdeclaratie in bij NHG. In eerder stadium wordt door NHG samen met de hypotheekverstrekker gekeken naar de mogelijkheden van woningbehoud voor de consument. 2.2.2.4 Belastingdienst Via de Belastingdienst kan gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid renteteruggaaf per maand te laten storten. Tevens is in geval van dubbele lasten gedurende drie jaar aftrek van deze lasten een optie. 2.2.2.5 Familie, vrienden en kennissen Een lening aangaan bij familie of vrienden kan een tijdelijke oplossing bieden in geval van betalingsproblemen. Een schenking van bijvoorbeeld ouders kan dat eveneens. Hetzelfde geldt met betrekking tot een restschuldsituatie. Met een schenking of een lening van familie of vrienden kan bijvoorbeeld (extra) worden afgelost. Bedacht moet worden dat ook een lening van familie, vrienden of kennissen weer terug betaald moet worden. 2.2.2.6 Opvang Is het voor de consument niet mogelijk een nieuwe woning te kopen, dan is deze in de zoektocht naar vervangende woonruimte aangewezen op de huurwoningmarkt. Komt de ex-huisbezitter in aanmerking voor een sociale huurwoning dan is de kans groot dat hij terechtkomt op een wachtlijst. Een woning in de vrije huursector vereist dat de ex-huisbezitter daar de financiële armslag voor heeft. Vaak is dit juist niet het geval en vormt ook registratie bij BKR een belemmering voor het vinden van een huurwoning. De ex-huisbezitter zal in dat geval een beroep doen op bijvoorbeeld familie voor onderdak, of in het geval in de sociale omgeving geen oplossingen te vinden zijn, terecht komen bij de maatschappelijke opvang. Als toegangsvereiste voor opvang geldt vaak dat
37
Onder andere schat men de eigen situatie in als nog niet erg genoeg, wil men zelf regie houden over de situatie en is er ook sprake van schaamte. Zie: Kerchhaert A., en L. de Ruig (2013), Huishoudens in de rode cijfers 2012, Zoetermeer: Panteia, p. 88. 38 Dit geldt ook in geval van hulp voor de huisbezitter vanuit andere partijen.
12
sprake moet zijn van OGGZ-problematiek. Dit vormt voor ex-huisbezitters op zoek naar onderdak een knelpunt. 2.3 Samenwerking Vele partijen zijn betrokken bij de financiële problemen van huisbezitters. Het veld van partijen rondom de huisbezitter met financiële problemen bestaat uit een veelvoud van commerciële en niet-commerciële partijen. Dit vormt een drempel bij de samenwerking tussen de partijen. Hoe complexer de financiële problemen, hoe meer partijen in de praktijk ook betrokken zijn. Als deze partijen met elkaar in verbinding staan, kan dit in het voordeel van de consument zijn. Professionals kunnen met elkaar in contact treden om een individuele casus bespreken. Een aantal partijen heeft afspraken gemaakt om specifiek de hulp aan de huisbezitter met problemen te verbeteren. Naast de hierna te noemen reeds ingezette initiatieven is het van belang om ook op andere gebieden samenwerkingsinitiatieven te beproeven. Het project Schakel! brengt de schuldhulpverlener (leden van de NVVK) en de hypotheekverstrekker in contact met elkaar wanneer zij te maken hebben met een gezamenlijke klant. Via Schakel! kunnen beide partijen informatie delen, mits de consument hier toestemming voor geeft. Zes hypotheekverstrekkers zijn aangesloten. De huisbezitter die vanwege zijn situatie zich ook bij de schuldhulpverlening heeft gemeld kan erbij gebaat zijn wanneer er direct contact ontstaat tussen de hulpverlener en de hypotheekverstrekker. Te constateren is dat niet alle hypotheekverstrekkers zijn aangesloten bij het project. Hier ligt potentieel.39 Ook het Waarborgfonds Eigen Woningen investeert samen met hypotheekverstrekkers in mogelijkheden voor woningbehoud bij hypotheken met NHG. Er zijn normen ontwikkeld aan de hand waarvan beoordeeld kan worden of voorzetting van de hypotheeklening mogelijk is. Tevens is een gedragslijn intensief beheer opgesteld. Met het uitgangspunt stabiliseren van de situatie worden de financieringsnormen gehanteerd, eventueel hergestructureerd en financiële bijdragen met betrekking tot de maandelijkse lasten gedaan.40 2.4 Afrondend De huisbezitter kan te maken krijgen met betalingsproblemen en eventueel na verkoop geconfronteerd worden met een restschuld als zijn woning onder water staat. Aan de hand van deze problemen zijn zes verschillende situaties te onderscheiden. Het op orde hebben van de financiële huishouding, met of zonder hulp van instanties, is het startpunt bij voorkomen en oplossen van financiële problemen van de huisbezitter. Het informatie aanbod over de situatie van de huisbezitter is groot en divers, maar ook wijd verspreid. Komt de huisbezitter daadwerkelijk in financiële problemen dan doet hij er verstandig aan zo vroeg mogelijk aan de bel te trekken. Het is niet enkel in het belang van de consument zo snel mogelijk te bezien op welke wijze problemen aanpakt kunnen worden. De consument kan naar zijn of haar hypotheekverstrekker stappen, andersom is het ook een taak van de hypotheekverstrekker de klant te wijzen op eventueel bestaande of te voorziene risico’s met betrekking tot de hypotheekschuld. Zeker daar waar in het verleden ruimhartig krediet is verstrekt. Wederzijds vertrouwen, stabilisatie van een probleemsituatie en het daarmee leveren van maatwerk vergt aandacht van hypotheekverstrekkers. Het is in algemene zin van belang dat de huisbezitter met financiële problemen zo vroeg mogelijk in het zicht komt van de betrokken instanties. Vroegsignalering van de huisbezitter met problemen kan daar een middel toe zijn. In de praktijk wordt de mogelijkheden tot vroegsignalering nog niet ten volle benut. Er is een aantal regelingen waar de huisbezitter gebruik van kan maken om tijdelijk een moeilijke situatie te overbruggen, mits hij daarvoor in aanmerking komt. Wordt de woning toch 39 40
Verschillende andere hypotheekverstrekkers hebben interesse getoond om aan te sluiten bij Schakel!. Kamerstukken II 2013/14, 32 847, nr. 118.
13
gedwongen verkocht, dan is in bepaalde gevallen kwijtschelding mogelijk, maar dan moet voldaan zijn aan strikte voorwaarden. Blijft de restschuld staan dan moet de consument op zoek naar een oplossing, dan wel in de vorm van meefinancieren in een nieuwe hypotheek of een apart krediet. Ook dit zal niet altijd tot de mogelijkheden behoren. De huisbezitter heeft, zo blijkt uit voorgaande analyse, zeker mogelijkheden om financiële problemen te voorkomen en op te lossen als ze zijn ontstaan. Te constateren is dat in geval van een hypotheek met NHG er meer mogelijkheden zijn. Een veelvoud aan partijen is betrokken bij de financiële problemen van huisbezitter en het is voor de eigenwoningbezitter dan ook niet altijd eenvoudig om relevante informatie van betrokken partijen te filteren. Onsluiten van deze informatie kan de consument helpen en vergroot de kans dat hij eerder bij de gewezen partij terecht komt voor hulp. Zo goed mogelijke verbinding van de verschillende instanties die hulp bieden is vervolgens tevens in het belang van de consument, maar ook de partijen zelf kunnen ervan profiteren. Op het gebied van vroegsignalering, stabilisatie van probleemsituaties en de samenwerking van verschillende betrokken organisaties zijn kansen te benutten.
14
3. STAKEHOLDERS 3.1 Inleiding Veel partijen zijn elk op hun eigen wijze betrokken bij de financiële problemen van huisbezitters. De ene organisatie is direct betrokken bij de financiële problematiek van de woningeigenaar, de andere staat er verder vanaf, maar maakt weldegelijk onderdeel uit van de keten. Van het verstrekken van informatie tot het houden van toezicht en van belangenbehartiging tot concrete hulp. Vanuit dit brede perspectief zijn verschillende organisaties benaderd voor een gesprek. Van koepelorganisaties tot een individuele makelaar. 41 Deze partijen geven tijdens de gevoerde gesprekken aan dat de financiële problemen van huisbezitters zeker aandacht behoeven. Het project is positief ontvangen en partijen zijn ook bereid om met elkaar in gesprek te gaan. Een duidelijke verandering van attitude ten aanzien van de eigenwoningbezitter met problemen wordt breed onderkent. Waar voorheen geen noodzaak was om over het thema na te denken omdat er vaak overwaarde uit de woning kon worden gehaald, zijn alle partijen zich ervan bewust dat dit in de huidige situatie niet meer het geval is. Huisbezitters vormen een nieuwe groep van schuldenaren. De aanpak van financiële problemen van huisbezitters vraagt om nieuw beleid en ook verandering van de uitvoeringspraktijk. Tijdens de inventarisatie is gesproken over de specifieke problemen van huisbezitters, oplossingen, knelpunten en mogelijkheden tot intensievere samenwerking. In de volgende paragraaf volgt eerst een overzicht van de verschillende stakeholders, waarna in paragraaf 3.3 de gesproken partijen aan bod komen, met betrekking tot hun rol, taak en concrete hulpaanbod ten behoeve van de huisbezitter met financiële problemen. 3.2 Stakeholderoverzicht Onderstaande diagram geeft een algemeen overzicht van de verschillende stakeholders rondom de huisbezitter met financiële problemen. Figuur 3: Stakeholders rondom huisbezitter met financiële problemen
41
Zie het overzicht in Bijlage I.
15
In de directe cirkel rondom de huisbezitter met financiële problemen staan de categorieën hypotheekverstrekkers, advies en hulpverlening. De huisbezitter kan bij problemen direct bij hen te rade gaan. Denk daarbij aan de financieel adviseur (Stichting Erkend Hypotheekadviseur), de bank of verzekeraar die de hypotheek heeft verstrekt, de makelaar die advies geeft bij verkoop van een woning, informatie verstrekkende organisaties, budgetcoaches, Nationale Hypotheek Garantie en ook de hulpverlenende instantie in een gemeente op gebied van schulden. Niet direct onder de genoemde categorieën te plaatsen, maar soms wel direct in contact met de huisbezitter met financiële problemen zijn de Belastingdienst en BKR. De buitenste ring van het diagram geeft de stakeholders op afstand weer, de brancheorganisaties, toezichthoudende instanties en de overheid. Vele stakeholders uit de binnenste ring hebben zich verenigd binnen een brancheorganisatie. Vanuit bijvoorbeeld een belangenbehartigende rol zijn deze partijen te beschouwen als stakeholder bij het thema financiële problemen van huisbezitters. Meerdere instanties houden ook toezicht op de partijen in de eerste ring, bijvoorbeeld in het geval van banken. Tot slot is de overheid als stakeholder te benoemen. Wet- en regelgeving hebben invloed op de situatie van de huiseigenaar in problemen. Een uitwerking van voorgaande alinea levert het volgende overzicht op: Figuur 4: Uitwerking stakeholderdiagram
3.3 Rol, taak en hulp Deze paragraaf bevat een beschrijving van de rol en taak (met betrekking tot de financiële problemen van de huiseigenaar) van verschillende geconsulteerde organisties. Aan de hand van het uitgewerkte overzicht uit paragraaf 3.2 komen de verschillende partijen waarmee gesproken is aan bod. Ook wordt telkens aangegeven welke concrete hulp wordt geboden aan de huisbezitter.
16
3.3.1 Direct betrokken partijen - Nationale Hypotheek Garantie (NHG) De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen is de uitvoerder van de NHG. Dit is een borgstelling voor geldverstrekkers voor leningen tot maximaal € 265.000,-. Dit betekent dat eventueel geleden verliezen bij de verkoop van een woning aan de geldverstrekker worden uitgekeerd. Het product NHG wordt afgesloten door geldnemers bij de aanschaf van een woning en/of voor kwaliteitsverbetering. Voor de geldnemer betekent NHG primair een vangnet voor het geval dat door een life event (relatiebeëindiging, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid) een verkoop van hun woning onvermijdelijk wordt. De uitvoeringspraktijk (acceptatie, beheer) is grotendeels gemandateerd aan de geldverstrekkers. Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder NHG) controleert bij een eventuele verliesdeclaratie achteraf of de geldverstrekker conform de van toepassing zijnde Voorwaarden en Normen heeft gehandeld. Rol en taak: De primaire doelstelling van de stichting is het bevorderen van een duurzaam gunstig klimaat voor het eigenwoningbezit. Hieronder wordt verstaan dat geldnemers, ook bij veranderende conjuncturele omstandigheden, in staat worden gesteld op een veilige en verantwoorde wijze en tegen en zo laag mogelijke prijs, hypothecaire geldleningen voor de aankoop of de verbetering van een woning kunnen krijgen. Het secundaire doel van de stichting is woningbehoud in geval van een life event. In samenwerking met de geldverstrekkers heeft de stichting beleid, hulplijnen en financiële tools ontwikkeld die aanvullend op het beleid en inspanningen van de geldverstrekkers bijdragen om woningbehoud voor de geldnemer te realiseren dan wel, indien onverhoopt een gedwongen verkoop niet is te voorkomen, het verlies te beperken voor de stichting. - Gemeente Rotterdam - Programma Particuliere Woningvoorraad Vanuit het Programma Particuliere Woningvoorraad werkt de Gemeente Rotterdam aan het verbeteren van woningen. Rol en taak: Sommige huisbezitters kunnen het onderhoud van de woning niet (meer) betalen, met verpaupering van de woning tot gevolg. Vaak zijn woningen gekocht zonder actieve Vereniging van Eigenaren (VvE) en hebben huisbezitters geen rekening gehouden met onderhoudskosten. Op het moment dat de Gemeente een VvE gaat activeren komen financiële problemen van huisbezitters aan het licht. In het kader van het voorkomen van verpaupering van de particuliere woningvoorraad probeert de Gemeente eigenaarbewoners, met financiële problemen waardoor ze tijdelijk niet in staat zijn onderhoudskosten van de eigen woning te dragen, te ondersteunen. Een tijdelijk duwtje in de rug. Daarnaast kijkt de gemeente naar mogelijkheden in de preventieve sfeer. Zou bijvoorbeeld bij een hypotheekaanvraag als voorwaarde voor afgifte van een NHG garantie een gecertificeerde VvE met meerjarenonderhoudsplanning kunnen gelden? Hulp huisbezitter met financieel probleem: De gemeente ondersteunt financieel niet- of beperkt draagkrachtige eigenaarbewoners. Ondersteuning wordt onder andere geboden in de vorm van een vangnetlening en een restschuldsubsidie. De vangnetlening zorgt voor een noodoplossing voor huiseigenaren die op grond van een inkomenstoets niet in aanmerking komen voor een reguliere lening. De restschuldsubsidie is speciaal voor woningbezitters die een lening voor onderhoud hebben ontvangen, maar de woning wegens maatschappelijk geaccepteerde reden moeten verkopen. Verstrekking van een extra subsidie voorkomt in deze gevallen dat de eigenaar blijft zitten met een restschuld.
17
Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) BKR is een onafhankelijke stichting en beheert sinds 1965 het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI). Rol en taak: Vanuit de doelstelling van de stichting richt BKR zich ten aanzien van consumenten op het voorkomen van overkreditering en problematische schuldsituaties en zakelijke klanten worden geholpen bij het beperken van financiële risico’s. In het CKI staan gegevens van consumenten aan wie financiële dienstverleners kredieten of kredietfaciliteiten hebben verstrekt. Deze zakelijke klanten hebben een wettelijke plicht om, voordat zij een krediet aan iemand verstrekken, bij BKR te toetsen welke financiële verplichtingen er van deze persoon in CKI staan. Onder andere op basis van deze gegevens bepaalt de financiële dienstverlener of het verantwoord is het gevraagde krediet te verstrekken. In het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI) van BKR is de huidige wijze van registreren van hypothecair krediet negatief. Na vier maanden betalingsachterstand op de hypotheek vindt registratie plaats. BKR is voornemens het registratiebeleid aan te passen naar positieve registratie van hypotheken en tevens wordt de meldingstermijn van achterstand op een hypotheek verkort naar drie maanden. Hulp huisbezitter met financiële problemen: Een goed werkend kredietregistratiesysteem helpt (onder andere) bij het nemen van goed onderbouwde beslissingen in het kredietacceptatie proces bij kredietverstrekkers. De registratie van kredieten bij BKR zorgt ervoor dat voorkomen wordt dat de consument het gat van de ene lening vult met een andere. Hier gaat een preventieve werking vanuit. Oplossen van een betalingsprobleem ten aanzien van de maandelijkse hypotheeklast met een nieuwe lening wordt zo voorkomen. Doordat de leden van de NVVK zijn aangesloten bij BKR worden ook consumenten in een schuldhulpverleningstraject geregistreerd in CKI. De uitwisseling van gegevens tussen kredietverstrekkers en schuldhulpverlening via CKI zorgt voor een completer beeld van de schuldensituatie van een persoon. Door de aanpassing van het registratiebeleid naar positieve registratie van hypotheken en een verkorting van de meldingstermijn kan de huisbezitter met problemen eerder in beeld worden gebracht bij alle bij BKR aangesloten instellingen. Voor hypotheekverstrekkers heeft positieve registratie van hypotheken aanvullende waarde bij het invullen van hun zorgplicht, doordat het preventief beheer (vroegsignalering) mogelijk maakt door middel van monitoring en early warning. Bij positieve registratie kunnen hypotheekverstrekkers immers ook informatie ontvangen over statuswijzigingen van klanten bij andere kredietverstrekkers. Treedt er bijvoorbeeld een betalingsachterstand op in een creditcard-contract van een klant, dan krijgt de hypotheekverstrekker hiervan direct een signaal. Zo kan sneller en gerichter (preventief) hulp bij betalingsproblemen worden aangeboden aan consumenten. Door het terugbrengen van de termijn van melding van achterstanden naar 90 dagen weten kredietverstrekkers eerder dat er alertheid geboden is, omdat er elders problemen zijn. Dit is een belangrijke signaalfunctie in het kader van de zorgplicht richting consumenten. - ABN AMRO Hypotheken Groep B.V. ABN AMRO Hypotheken Groep B.V. beheert verschillende hypotheekmerken: ABN AMRO, Florius, MoneYou en Direktbank. Zowel ABN AMRO Bank als Florius behoren tot de top 5 van hypotheekverstrekkers in Nederland. Rol en taak: De hypotheekverstrekker heeft een gezamenlijke verantwoordelijkheid met de klant om te zorgen voor duurzaam woningbehoud. Insteek is daarbij dat de klant gedurende de gehele looptijd van de hypotheek zorgeloos kan wonen. Het klantbelang en het bankbelang lopen in geval van problemen vaak parallel. Het beheer van de risicoportefeuille brengt voor de 18
hypotheekverstrekker in de huidige markt dan ook de taak mee de klant proactief te benaderen en tevens inzet op het bewustmaken van de klant. Hulp huisbezitter met financieel probleem: Een huiseigenaar met financiële problemen kan zelf aankloppen bij de hypotheekverstrekker voor hulp bij zijn of haar specifieke situatie. Klanten die zich zelf (nog) niet hebben gemeld worden ook proactief benaderd. Binnen de portefeuille worden daarvoor risicogroepen onderscheiden. Klanten met ‘onder water-problematiek’ behoren tot een specifieke risicogroep. Tevens kan de klant via MijnFlorius gebruik maken van een tool om inzicht te krijgen in de persoonlijke situatie. Daarmee kan de hypotheekgever ook berekeningen maken. Inzet van een budgetcoach tijdens het traject behoort ook tot de mogelijkheden. 3.3.2 Hulpverleners - Volkskredietbank Noord-Oost Groningen De VKB is een samenwerking van de gemeenten Appingedam, Bellingwedde, Delfzijl, Eemsmond, Loppersum, Oldambt, Pekela en Veendam op het gebied van preventie, schuldhulpverlening en kredietverlening. Rol en taak: De VKB is uitvoerder van de integrale schuldhulpverlening in Noord-Oost Groningen. Vanuit deze verantwoordelijkheid begeleidt de Volkskredietbank inwoners uit de aangesloten gemeenten bij het op orde brengen en houden van hun financiën en het vergroten van de zelfredzaamheid op dit gebied. De VKB is financiële hulpverlener, ook voor huisbezitters met financiële problemen. Hulp huisbezitter met financieel probleem: Huisbezitters kunnen bij de VKB terecht voor advies over de individuele financiële situatie, hulp bij het op orde brengen van de financiële huishouding en aanpak van schulden. Het aanbod van de Volkskredietbank bestaat uit budgetbeheer, bemiddeling bij minnelijke schuldregelingen, verstrekking van persoonlijke leningen en beschermingsbewind. - Federatie Opvang Federatie Opvang is de brancheorganisatie van vijfenzeventig instellingen op het gebied van maatschappelijke opvang en vrouwenopvang. De instellingen zetten zich in voor opvang en ondersteuning van mensen in kwetsbare of onveilige situaties. Rol en taak: De Federatie Opvang is actief op preventie van dakloosheid. In het kader van deze preventietaak wordt door de federatie contact onderhouden met gemeenten en corporaties. Vanuit de instellingen vindt in individuele gevallen woningbemiddeling plaats. De focus die gehanteerd wordt is inzet op schuldhulpverlening. Hulp huisbezitter met financieel probleem: Wanneer een huisbezitter door financiële problemen genoodzaakt is zijn huis te verkopen zal deze in de praktijk vaak gebruik maken van een zogenaamde ‘tussenoplossing’. Hierbij valt te denken aan het verblijven bij familie, vrienden of kennissen en bijvoorbeeld in een stacaravan. Als deze tussenoplossingen niet meer voor handen zijn biedt crisisopvang of maatschappelijke opvang een uitkomst. Van daaruit wordt hulp geboden in de vorm van woningbemiddeling. Schuldhulpverlening speelt hierbij een grote rol. Gezocht wordt naar goedkope huisvesting om een jaar te overbruggen zodat schuldsanering op gang kan komen en de persoon in kwestie een doorstart kan maken.
19
3.3.3 Advies - Vereniging Eigen Huis (VEH) VEH is de collectieve belangenbehartiger van iedereen die een eigen woning bezit. De vereniging biedt tevens producten en diensten aan ten behoeve van de eigenwoningbezitter. Rol en taak: VEH bevordert de verbetering van de praktijk door middel van het aanbieden van hulp aan de eigenhuisbezitter in de vorm van diensten en producten. Daarnaast lobbyt VEH in het belang van de huiseigenaar bij overheden en marktpartijen. Problemen van huisbezitters stelt VEH aan de kaak. VEH merkt behoefte aan hulp op het gebied van huis en financiën en biedt deze ook aan. Hulp huisbezitter met financieel probleem: VEH biedt de huisbezitter onder andere een hypotheekservice en leden kunnen via een helpdesk telefonisch advies ontvangen. Naast informatie over hypotheek en financiën informeert VEH de consument op haar website en houdt daar ook een Dossier Betalingsproblemen bij. De huisbezitter met een betalingsachterstand of dreigende financiële problemen kan gebruik maken van het Stappenplan Betalingsproblemen. Aan de hand van deze tool kan de consument zijn of haar situatie invoeren en worden vervolgens praktische tips gegeven. - Van Heijnsbergen & Partners Dhr. Van Heijnsbergen is makelaar in ’s-Gravenhage, docent en oprichter van het Haags Instituut voor de Makelaardij. Hij vraagt vanuit zijn expertise en praktijkervaring aandacht voor woningbezitters in financiële nood en/of met een restschuld bij verkoop. Rol en taak: In geval van een verkoopwens is de makelaar vaak het eerste aanspreekpunt voor de consument. Tijdens een intakegesprek komt bijvoorbeeld een restschuldsituatie naar voren. Daarnaast hebben makelaars een rol bij de onderhandse verkoop van woningen. Dit levert doorgaans meer op dan verkoop van een woning via executieveiling. Dhr. Van Heijnsbergen heeft een totaalprogramma ontwikkeld voor de aanpak van de financiële problemen van huisbezitters. Tevens is hij initiatiefnemer van het Register Bijzonder Beheer biedt hij opleidingen aan makelaars ter specialisatie op het gebied van bijzonder beheer. Hulp huisbezitter met financieel probleem: Dhr. Van Heijnsbergen werkt aan concrete oplossingen voor de huisbezitter met financiële problemen. Insteek daarbij is dat de huiseigenaar met problemen in de toekomst beter kan worden geholpen bij behoud van zijn woning, een zo goed mogelijke begeleiding als het aankomt op verkoop en dat er voor de fase na verkoop een vangnet bestaat. - Consumentenbond De Consumentenbond is een onafhankelijke vereniging die zich inzet voor de belangen van haar leden. Als belangenbehartiger is de Consumentenbond de stem van en voor consumenten. Samen met consumenten wordt gewerkt aan eerlijke, rechtvaardige en veilige markten. Rol en taak: De Consumentenbond heeft een voorlichtende taak op het gebied van het thema huis en financiën ten behoeve van haar leden (consumenten). De voorlichting wordt aangeboden via de website van de Consumentenbond en door middel van andere publicaties. Het gehanteerde uitgangspunt van de Consumentenbond is daarbij een zo neutraal mogelijk advies te geven aan zowel huurders als huiseigenaren. In het belang van de consument oefent de Consumentenbond tevens druk uit op marktpartijen zodat de voorwaarden voor de consument zo gunstig mogelijk zijn. 20
Hulp huisbezitter met financieel probleem: De consument kan bij de Consumentenbond te rade gaan voor informatie met betrekking tot het afsluiten van een hypotheek. Via de website is het mogelijk testen te doen en is informatie te vinden over verschillende vormen van hypotheken. Ook geeft de Consumentenbond tips voor het geval dat de consument tijdens de looptijd van de hypotheek tegen problemen aanloopt. Met betrekking tot de ‘onder water’-problematiek bracht de Consumentenbond de Geldgids Hypotheek onder water uit. Ook ten aanzien van de praktijk omtrent financiering van restschulden houdt de Consumentenbond een vinger aan de pols en publiceert er artikelen over. - Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) Het Nibud is de onafhankelijke informatieverstrekker en adviseur met betrekking tot financiën van huishoudens. Het Nibud doet ook onderzoek naar de geldzaken van consumenten. Rol en taak: Het Nibud geeft advies over de financieringslastpercentages die aan de basis staan van de Nationale Hypotheekgarantie en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de ministeriele regeling Hypotheciar Krediet. Daarnaast biedt het Nibud de consument informatie met betrekking tot de huishoudfinanciën. Het Nibud is geen belangenbehartiger, maar kan in geval van gesignaleerde problemen wel als stille lobbyist wijzen op deze problemen. Hulp huisbezitter met financieel probleem: Het Nibud biedt de consument onafhankelijke en eerlijke informatie over de financiële huishouding, ook met betrekking tot de eigen woning. Via de website wordt voorlichting gegeven over verschillende hypotheekvormen en staan ook tips vermeld met betrekking tot het houden van grip op de reeds afgesloten hypotheek. Het Nibud ontwikkelt tevens voorlichtingsmateriaal en biedt trainingen en workshops voor professionals die bijdragen aan de zelfredzaamheid van de consument, ook specifiek voor betalingsproblemen bij hypotheken. 3.3.4 Toezicht - Autoriteit Financiële Markten (AFM) De AFM is onafhankelijk gedragstoezichthouder op het gebied van sparen, lenen, beleggen en verzekeren. Rol en taak: De AFM houdt er toezicht op dat banken verantwoord krediet verlenen. Consumenten worden zo beschermd tegen te grote betalingsrisico’s en restschuldrisico’s bij financiering van hun hypotheek. Maatwerk door banken is mogelijk, het is bijvoorbeeld toegestaan een restschuld mee te financieren. De AFM is van oordeel dat banken die in het verleden ruimhartig zijn geweest bij de hypotheekverstrekking nu hun verantwoordelijkheid nemen en klanten niet onnodig belemmeren om door te stromen. Daarbij is uiteraard steeds het uitgangspunt dat overkreditering wordt voorkomen. Hulp huisbezitter met financieel probleem: Wanneer problemen worden ondervonden met een geldverstrekker kan dit gemeld worden bij de AFM. Afhankelijk van het signaal dat voorkomt uit de melding, de impact en urgentie ervan, acteert de AFM. Dit kan richting een individuele instelling zijn, maar in het geval van een marktprobleem kan het (sector)breed worden opgepakt. Het gaat hierbij niet om belangenbehartiging in individuele gevallen, maar een interventie op een generieke praktijk.
21
- De Nederlandsche Bank (DNB) DNB is de onafhankelijke centrale bank en prudentieel toezichthouder. In het kader van toezicht kijkt DNB naar de financiële gezondheid van financiële instellingen. Rol en taak: Het toezicht van DNB richt zich op soliditeit van financiële ondernemingen en draagt bij aan stabiliteit van de financiële sector. DNB is verantwoordelijk voor het systeemtoezicht dat ziet op de stabiliteit van het financieel systeem als geheel. Onder verantwoordelijkheid van DNB valt het vanuit macro economisch perspectief bezien of ‘onder water’-problematiek invloed heeft op stabiliteit van de financiële sector. In verband daarmee houdt DNB toezicht op de buffer bij banken voor risico’s, wordt gecontroleerd of banken hun zaken op orde hebben en worden stresstesten uitgevoerd. Hulp huisbezitter met financieel probleem: Tot de taken van DNB behoort niet het bieden van concrete hulp aan individuele huisbezitters in financiële problemen, maar in algemene zin heeft de huisbezitter baat bij een stabiel financieel stelsel. DNB bewaakt dit stelsel door middel van zorgvuldig gekozen beleid en voert ter ondersteuning daarvan wettenschappelijk onderzoek. 3.3.5 Koepelorganisaties - Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) De NVB is de vertegenwoordiger van banken die in Nederland actief zijn. Banken spelen een belangrijke rol op de hypotheekmarkt als financiers. De NVB behartigt de belangen van de banksector en treedt in gesprek met de politiek, de overheid en andere organisaties. Rol en taak: De NVB heeft verschillende taken, onder andere op het gebied van kennis, informatie en advies. De vereniging houdt zich in verband met deze taak bezig met verschillende thema’s, waaronder wonen. De NVB heeft als vertegenwoordiger van de banken de taak opgepakt om de consument te informeren over de situatie waarin een huis onder water staat. Vanuit deze taak is het initiatief www.restschuld.nl ontstaan. De NVB heeft overigens geen aandeel in de klant-bank relatie, banken hebben primair zelf de verantwoordelijkheid richting hun klanten om ze te informeren. Hulp huisbezitter met financieel probleem: Op www.restschuldinfo.nl vind je als consument informatie over wat het precies betekent als je huis onder water staat, worden voorbeelden behandeld en kun je een berekening maken om na te gaan of in een individueel geval sprake is van een restschuld. - Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) De NVM is vertegenwoordiger van alle makelaars en vastgoeddeskundigen die zijn aangesloten bij de NVM. De vereniging ondersteunt de aangesloten leden en treedt op als belangenhartiger van alle leden richting de overheid en politiek. Rol en taak: Een makelaar is de adviseur van de huiseigenaar die zijn of haar woning wil verkopen. De NVM constateert dat makelaars in staat zijn om tijdens gesprekken met de consument financiële problemen te signaleren. Door middel van taxatie van een woning wordt bijvoorbeeld in kaart gebracht of er sprake is van een restschuld. De makelaar zou vervolgens een situatieprofiel en een verkoopadvies kunnen opstellen en (indien nodig) de eigenaar in contact kunnen brengen met geschikte begeleiding (budgetcoach of schuldhulpverlening).
22
Hulp huisbezitter met financieel probleem: Een makelaar biedt de consument hulp bij de (gedwongen) verkoop van de woning. Door het directe contact met de huisbezitter is een makelaar in staat om financiële problemen, bijvoorbeeld vooruitzicht op een restschuld, (vroegtijdig) te signaleren. Concreet kan een makelaar eraan bijdragen dat een restschuld zo beperkt mogelijk blijft. - NVVK, de vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren De NVVK behartigt de belangen van organisaties op het gebied van schuldhulpverlening en sociaal bankieren. De NVVK bundelt de krachten van haar ruim 90 leden, waardoor zij in staat zijn kwalitatief hoogwaardige dienstverlening aan te bieden gericht op het voorkomen of oplossen van schulden. Dit doen de NVVK-leden door op te treden als bemiddelaar tussen schuldenaren en schuldeisers. Door integrale schuldhulpverlening aan te bieden werken de NVVK-leden aan de noodzakelijke vaardigheden van schuldenaren om een duurzame oplossing voor de schuldenproblematiek. Het beheersen en oplossen van schulden is immers in het belang van alle betrokkenen: de mensen met schulden, de schuldeisers en de samenleving als geheel. Rol en taak: Vanuit deze taak heeft de NVVK het initiatief genomen om voor eigenhuisbezitters duidelijke informatievoorziening, over de rol en taak van verschillende betrokken partijen in hun problematiek, te creëren. Dit kan de financiële zelfredzaamheid van deze mensen stimuleren en eraan bijdragen dat voorkomen wordt dat huisbezitters in problematische schuldsituaties terecht komen. Hulp huisbezitter met financieel probleem: In eerste instantie kan de huisbezitter met financiële problemen zelf aan de slag op www.zelfjeschuldenregelen.nl. Komt hij er zelf niet uit, dan kan hij zich melden bij zijn gemeente voor (gratis) schuldhulpverlening. De gemeente is vanuit de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) verantwoordelijk voor de uitvoering van schuldhulpverlening voor haar inwoners. De gemeente verwijst vervolgens door naar de juiste afdeling binnen de gemeente, of naar een externe partij die voor de gemeente de schuldhulpverlening uitvoert. In bijna alle gemeenten voert een NVVK-lid (een deel van) de schuldhulpverlening uit. Na een inventarisatie van de (financiële) situatie zal bekeken worden of schuldhulpverlening mogelijk is en in welke vorm: een betalingsregeling (100% betaling), herfinanciering (schuld wordt overgenomen door de kredietbank) of een minnelijke schuldregeling (een voor zowel de schuldenaar als voor de schuldeiser vrijwillige schuldregeling, waarbij de schuldhulpverlener een betalingsvoorstel voor de totale schuldenlast tegen finale kwijting doet aan alle schuldeisers en schuldeisers hiermee akkoord gaan). Voor huiseigenaren die zich bij een NVVKlid hebben gemeld voor schuldhulpverlening, bestaat de mogelijkheid om gebruik te maken van Schakel!; een set van samenwerkingsafspraken tussen de NVVK-leden en de zes grootste hypotheekverstrekkers om binnen de beschikbare mogelijkheden een duurzame oplossing te zoeken. Daarbij geldt: hoe eerder een probleem besproken wordt, hoe meer oplossingsmogelijkheden een bank kan bieden. - Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) De VNG treedt op als belangenbehartiger van alle gemeenten. In die hoedanigheid is de vereniging gesprekspartner van andere overheden, parlementsleden, maatschappelijke organisaties en belangenverenigingen. De VNG fungeert tevens als platform. Gemeenten kunnen via de VNG ervaringen en kennis delen. De vereniging geeft daarnaast advies en het informeert gemeenten over actuele ontwikkelingen. Rol en taak: Vanuit de rol van belangenbehartiger voert de VNG namens de gemeenten lobby richting de rijksoverheid op het gebied van de schuldhulpverlening. In het kader van de dienstverlenende rol is de VNG in staat om 'goede voorbeelden' met betrekking tot financiële 23
problemen van huisbezitters te verspreiden. Gemeenten hebben op grond van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening de regierol op het terrein van integrale schuldhulpverlening. Het is hun taak om inwoners actief te ondersteunen bij het vinden van oplossingen voor financiële problemen. Hulp huisbezitter met financieel probleem: De VNG zelf biedt geen concrete hulp aan huisbezitters met financiële problemen. Vanuit de vereniging wordt wel, ook in samenwerking met andere partijen (zoals Divosa en NVVK), meer aandacht gevraagd voor onder andere nieuwe doelgroepen, zoals huisbezitters die zich melden bij gemeenten. Concrete hulp in geval van financiële problemen wordt wel geboden door de leden van de VNG: de gemeenten. Hoe gemeenten de hulp vormgeven kan per individuele gemeente verschillen, zo ook de eventuele aanpak van financiële problemen van huisbezitters. De wijze waarop diverse gemeenten hiermee omgaan, kunnen door de VNG als voorbeelden onder gemeenten verspreid worden. - Verbond van Verzekeraars Het Verbond van Verzekeraars is de belangenbehartiger van particuliere verzekeraars in Nederland. Ook verzekeraars zijn actief op het gebied van hypotheekverstrekking. Rol en taak: Het Verbond van Verzekeraars versterkt informatie via www.vanatotzekerheid.nl over de mogelijkheden die verzekeraars bieden bij het kopen van een huis, specifiek ook over de situatie waarin de consument zijn hypotheek niet meer kan betalen of uitzicht heeft op een restschuld. Verzekeraars die actief zijn op het gebied van hypotheekverstrekking, zien het zelf als taak om goed contact te onderhouden met de hypotheekklant, al dan niet via een intermediair. Daarnaast behoort het zogenaamd Actief Beheer door ontwikkelen en in stand te houden tot het takenpakket. Hulp huisbezitter met financieel probleem: De hypotheekklant met een financieel probleem kan zelf de verzekeraar benaderen voor hulp in de specifieke situatie. Ook vanuit de verzekeraar wordt de huisbezitter op grond van risicoanalyses actief benaderd, vaak via de betrokken intermediair. 3.3.6 Overheid - Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ziet zich als stakeholder bij de woningmarkt, maar niet specifiek als stakeholder bij het project Brede aanpak financiële problemen van huisbezitters. - Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid Het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW) is het coördinerend ministerie voor het schuldenbeleid. Daarnaast is het belast met de systeemverantwoordelijkheid voor de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening. Rol en Taak: Vanuit zijn rol ondersteunt het ministerie, in nauwe samenwerking met ondermeer de VNG, NVVK en Divosa, gemeenten om invulling te kunnen geven aan (integrale) schuldhulpverlening en de kwaliteit daarvan te bevorderen. Daarbij is ook aandacht voor de rol die maatschappelijke organisaties daarbij kunnen vervullen. Hulp huisbezitter met financieel probleem: De schuldenproblematiek kent een steeds groter wordende diversiteit en complexiteit. Dat geldt bijvoorbeeld voor mensen die de kosten van de hypotheek voor hun huis niet meer kunnen betalen. Om deze groep beter de weg te wijzen en van dienst te kunnen zijn, is mede met een subsidie van het ministerie van SZW, het samenwerkingsverband Schakel! opgericht. Via Schakel! kunnen schuldhulpverleners en 24
hypotheekverstrekkers in een vroeg stadium in contact treden met elkaar wanneer een eigen huisbezitter zijn financiële verplichtingen niet meer kan nakomen om zo gezamenlijk te zoeken naar een passende oplossing. Het huidige - eveneens door het ministerie gesubsidieerde - traject naar een brede aanpak voor huisbezitters met schulden is een logisch vervolg hierop.
25
4. BLIND SPOTS & AGENDA VOOR DE TOEKOMST 4.1 Inleiding Welk beeld van de woningeigenaar komt naar voren als je in gesprek gaat met partijen die te maken hebben met zijn financiële problemen? De nu volgende figuur geeft een beeld van de eigenwoningbezitter, op basis van de input van de gevoerde gesprekken. Figuur 5: Huisbezitter in beeld
Het beeld schets een afwachtende en onzekere consument en brengt meteen een van de witte vlekken naar voren die op basis van de inventarisatie is aan te wijzen. Bewustwording van de consument is, zo blijkt in de praktijk, een punt waaraan gewerkt kan worden. De gehele keten heeft er belang bij wanneer het voor de consument duidelijk is waar hulpverlening met betrekking tot problemen omtrent huisbezit te verkrijgen is. Een integrale informatievoorziening over de problemen waar een huiseigenaar mee te maken kan krijgen ontbreekt. Ook de mogelijkheid tot het maken van een persoonlijk financieel plan zou bij kunnen dragen aan de zelfredzaamheid van de consument die door de huidige marktomstandigheden eerder dan voorheen in de problemen raakt. In de volgende paragraaf worden meer van deze witte vlekken, ook wel aangeduid als ‘blind spots’, besproken. Vervolgens is in aansluiting op de behandeling van de blind spots in paragraaf 4.3 een agenda voor de toekomst geformuleerd. 4.2 Blind spots In het voorgaande hoofdstuk staat vermeld welke hulp de geconsulteerde partij te bieden heeft aan de huisbezitter met financiële problemen. Op basis van de eerder weergegeven analyse, het bezien van het concrete hulpaanbod en de input uit de interviews is een aantal ‘witte vlekken’ te benoemen. Ze geven een beeld van de punten waarop ten aanzien van het voorkomen en oplossen van financiële problemen winst te behalen valt. In willekeurige volgorde komen de punten hierna aan bod. 4.2.1 Bewustwording Huisbezitters zijn aan te merken als nieuwe groep van schuldenaren. Dit vraagt van de schuldhulpverlening, waarop gemeenten op grond van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening de regierol hebben, een nieuwe aanpak. Elke gemeente is vrij bij de invulling van schuldhulp. Dit betekent dat de wijze waarop hulp wordt geboden aan huisbezitters met financiële problemen ook per gemeente verschilt. De hulpverlening aan de nieuwe groep van schuldenaren vergt nieuwe kennis van de schuldhulpverlener en contact met commerciële partijen. Andersom geldt voor de medewerker van een commerciële partij dat er vaak een gebrek aan kennis is als het gaat om problematische schulden. Dit betekent dat niet alleen bij de consument aan bewustwording kan worden gewerkt, zoals reeds aangehaald paragraaf 4.1, maar ook bij de hulpverleners en de hypotheekverstrekkers. Het project Schakel! kan hier een bijdrage aan leveren.
26
4.2.2 Vroegsignalering Uit onderzoek blijkt dat naast preventie, ook vroegsignalering een belangrijke bijdrage levert aan het voorkomen van problemen. Partijen als hypotheekverstrekkers en gemeenten zijn hiertoe in staat. Specifiek ten aanzien van de restschuld krijgt een makelaar probleemgevallen vroeg in beeld. Te constateren is dat diverse initiatieven lopen op dit gebied. De positieve registratie van hypotheken bij BKR brengt ook nieuwe mogelijkheden met zich mee. Voorkomen is beter dan genezen. Vanuit deze gedachte is winst te behalen met de versterking en eventueel uitbreiding van de verbindingen tussen de verschillende ketenpartners op het gebied van vroegsignalering. 4.2.3 Budgetadvies Budgetcoaches kunnen de huisbezitter helpen bij het voorkomen en oplossen van financiële problemen. Ze zijn er in vele soorten en maten. Het is de vraag of er voor deze variëteit aan coaches generieke regels moeten worden opgesteld. Bij budgetadvies vanuit de hypotheekverstrekker of de schuldhulpverlening is er een bepaalde waarborg, maar op partijen die daarbuiten budgetcoaching aanbieden is geen toezicht. 4.2.4 Maatwerk & stabilisatie Op het moment dat de huisbezitter met problemen in beeld is, is het niet enkel in zijn eigen belang om de situatie te stabiliseren. Signalen vanuit de praktijk geven aan dat praktische uitwerking van het leveren van maatwerk en stabilisatie van de probleemsituatie aandacht behoeft. Bezie de mogelijke verbeteringen op dit vlak met Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, Nederlandse Vereniging van Banken, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Verbond van Verzekeraars en NVVK, de vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren. 4.2.5 Vangnet I In de huidige marktomstandigheden loopt een aanzienlijk aantal huishoudens een risico op financiële problemen ten aanzien van de woning. Hervormingen zijn doorgevoerd om in de toekomst het vermogensrisico van eigenwoningbezitters te verkleinen. Voor de huishoudens die nu in de problemen raken vormt de NHG een vangnet. De huisbezitters die niet kunnen terugvallen op dit vangnet omdat de garantie niet is afgesloten worden met dezelfde problematiek geconfronteerd. Bezie of interventie op dit punt gewenst is, wellicht in de vorm van een fonds. 4.2.6 Vangnet II In de situatie waarin financiële problemen toch leiden tot gedwongen verkoop, heeft de exhuisbezitter moeite bij het vinden van vervangende woonruimte. Voor een sociale huurwoning komt hij vaak op een wachtlijst te staan en voor een woning in de vrije huursector heeft hij geen financiële armslag. De maatschappelijke opvang is vanwege het vereiste van OGGZ-problematiek vaak niet bereikbaar. Ga op zoek naar oplossingen met partijen (woningcorporaties, opvang en gemeenten) op dit gebied. 4.2.7 Verschil per regio In de praktijk blijkt bij sommige gemeenten huisbezit een belemmering op te leveren voor het verkrijgen van hulp. Dit is onwenselijk gezien de grote groep van huisbezitters met potentieel financiële problemen en vraagt om aanpak van deze gemeenten. Daarnaast is er binnen Nederland tevens sprake van regionale verschillen. In bepaalde gebieden is een voorzichtig perspectief op stijging van de huizenprijzen. Daarmee zal de restschuldproblematiek in omvang verminderen. Dit vooruitzicht geldt niet voor alle regio’s (bijvoorbeeld in krimpgebieden). Nader onderzoek op dit punt is gewenst.
27
4.3 Agenda voor de toekomst Met de blind spots als uitgangspunt ziet de agenda voor de toekomst met betrekking tot de financiële problemen van huisbezitters er als volgt uit: Figuur 6: Agenda voor de toekomst
28
5. CONCLUSIES & AANBEVELINGEN Een aanzienlijke groep huishoudens waarvan de woning onder water staat, werkloosheid en een fors aantal scheidingen. Ook huisbezitters geraken in toenemende mate in de financiële problemen. Tegen deze achtergrond bestaat zorg over de huisbezitter met (dreigende) financiële problemen. Dit gaf ook de aanleiding om te starten met het Project Brede aanpak financiële problemen van huisbezitters. Er is werk aan de winkel, zo blijkt uit het feit dat het mogelijk is om op grond van de analyse van de financiële problemen van eigenhuisbezitters en de inventarisatie onder verschillende betrokken stakeholders een agenda voor de toekomst op te stellen. Tot slot van deze rapportage volgen de opgemaakte conclusies en enkele aanbevelingen. Te beginnen met de conclusies:
Voor een huisbezitter is het moeilijk de voor zijn individuele situatie beschikbare informatie te overzien. Er is een gebrek aan samenwerking tussen de verschillende ketenpartijen.
Op basis van deze conclusies is een aantal aanbevelingen te doen: -
Biedt de huisbezitter helder inzicht in zijn of haar situatie en de daarbij horende mogelijkheden tot hulp door middel van een digitale informatievoorziening.
-
Organiseer een rondetafelbijeenkomst waarbij de agenda voor de toekomst wordt besproken.
-
Continueer dit initiatief door 1x per jaar bijeen te komen met alle ketenpartners om de agenda voor de toekomst te bespreken en waar nodig aan te vullen.
-
Distribueer als ketenpartner de kennis die vergaard is tijdens dit project naar de achterban door middel van het plaatsen van een link op de eigen website naar de informatievoorziening.
-
Verwijs als ketenpartners huisbezitters met problematische schulden door naar hun gemeente voor schuldhulpverlening.
29
BIJLAGE I ORGANISATIEOVERZICHT Organisatie
Contactpersoon
Functie / afdeling
ABN AMRO Hypotheken Groep B.V.
Marcel de Graaf
Teammanager Credit Risk Beleid
Chantal Raaymakers
Afdeling Risk
Paul Schuiling
Senior Toezichthouder Toezicht Banken & Kredietaanbieders
Stephanie van Löben Sels
Toezichthouder Toezicht / Klantbelang Centraal
Ben Schellekens
Campagneleider Financiële sector
Jan Klinckenberg
Expert Contentunit Geld & Gezond
Steven Jonk
Divisie Economisch Beleid & Onderzoek
Mark Kruithof
Afdeling Financieel Risicomanagement Banken
Federatie Opvang
Rina Beers
Senior Beleidsmedewerker
Gemeente Rotterdam
Farida Aghris
Programmamanager Particuliere Woningvoorraad
Van Heijnsbergen & Partners
Rogier van Heijnsbergen
Makelaar
Ministerie van Binnenlandse Zaken
Loes Timmer
Beleidsmedewerker
Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid
Erik Rutten
Beleidsmedewerker
Nationale Hypotheek Garantie
Stijn van den Eshof
Directie a.i./Programmamanagement NHG
Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting
Gerjoke Wilmink
Directeur
Marcel Warnaar
Senior wetenschappelijk medewerker
Nederlandse Vereniging van Banken
Anneloes van Ulden
Adviseur Consumentenzaken
Nederlandse Vereniging van Makelaars
Ger Hukker
Algemeen voorzitter
Gratia van Hooijdonk
Beleidsadviseur VROM-zaken/Wonen
Stichting Bureau Krediet Registratie
Vanessa Vijn
Beleidsadviseur
NVVK, de vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren
Yvon van Houdt
Directeur
Marianne Oostrik
Senior beleidsadviseur
Nico Stolwijk
Manager Strategie & Belangenbehartiging
Michel Ligtlee
Beleidsadviseur Financiën
Karin Boog
Financieel specialist Kenniscentrum
Vereniging Nederlandse Gemeenten
Jeannette de Ridder
Beleidsmedewerker Sociaal Domein
Verbond van Verzekeraars
Arine Sijl
Beleidsadviseur
Sibylla Bantema
Risk Controller Aegon
Annelies Kleve
Directeur Bestuurslid NVVK
Jacques Monasch
Kamerlid
Nadja Jungmann
Lector Schulden & Incasso Hogeschool Utrecht en adviseur
Autoriteit Financiële Markten
Consumentenbond
De Nederlandsche Bank
Vereniging Eigen Huis
Volkskredietbank Noord-Oost Groningen
30
BIJLAGE II WEBSITE
De tijdens het onderzoek in het kader van het Project Brede aanpak financiële problemen huisbezitters naar voren gekomen informatie is ten behoeve van de consument samengebracht op www.huisonderwater.eu. De website kan fungeren als integrale informatievoorziening en beoogt een bijdrage te leveren aan de zelfredzaamheid van de huisbezitter.
31
