RAADSVOORSTEL
Meridionummer 679423
Onderwerp
: resultaten haalbaarheidstudie theater en film
Raadsvergadering Agendapunt Voorstelnummer Eenheid
: : : 679423 : Ruimte en Samenleving
Politieke markt d.d.: Portef.houder : BenW-besluit d.d. :
29 februari 2012 wethouder Ahne 10 februari 2012
Voorstel 1. De haalbaarheidstudie theater en film vast te stellen. 2. Op basis van de haalbaarheidsstudie de voorkeur uit te spreken voor de Viking locatie. 3. De NV Maatschappelijk Vastgoed te verzoeken de Vikinglocatie over te nemen en het verbouwplan voor de realisatie van het Filmtheater verder uit te werken naar voorlopig en definitief ontwerp. 4. Een krediet van € 10.058.000.- te verstrekken voor de ontwikkeling van het theater en filmhuis. Deze te dekken uit € 5 mln. subsidie van de provincie Overijssel, € 4.880.000.- uit de RGIcultuurkwartier en € 58.000 vanuit RGI-binnenstad en per 2012 van het beschikbare bedrag voor de hogere exploitatiekosten van het nieuwe Filmtheater, € 120.000 toe te voegen aan de eenmalige dekkingsmiddelen. 5. Een reservering op te nemen van € 350.000.- ter dekking van 50% van het risico zoals aangegeven door NV Maatschappelijk Vastgoed en te dekken uit het investeringsbudget. 6. De begroting 2012 conform te wijzigen.
Inleiding Op 23 juni 2009 stelde de Raad van Deventer unaniem het Ambitiedocument Deventer: een bericht aan de stad vast. In dit Ambitiedocument is een aantal aanbevelingen gedaan. Op basis van deze aanbevelingen is een uitvoeringsplan opgesteld en vervolgens zijn haalbaarheidstudies voor bibliotheek en film & theater uitgevoerd. De raad heeft in juli 2011 een besluit genomen over de kaders bibliotheek en besloten de haalbaarheid van film & theater op twee locaties verder te verkennen. Op initiatief van Paul Hardonk Bouw, ontwikkelaar/rechthebbende is de haalbaarheid van film & theater van de gymzalen Hegius, Noordenbergstraat (locatie ‘Viking’), onderzocht. De tweede locatie betreft de Hegiusschool aan de Nieuwe Markt. Belangrijke uitgangspunten bij het bepalen van de haalbaarheid zijn: een maximaal incidenteel gedekt investeringsbudget van € 10 miljoen, een gelijkwaardig, meer bescheiden, programma voor de beide locaties (4 filmzalen i.p.v. 5), een sluitend exploitatiemodel, waarbij het exploitatiemodel niet hoger mag zijn dan het huidig subsidieniveau verhoogd met € 150.000.- en de rol van NV Maatschappelijk Vastgoed als beoogd eigenaar in het vervolgtraject.
Het concept film & theater De combinatie filmhuis en vlakkevloertheater is niet nieuw. De Verkade Fabriek in Den Bosch, Lux in Nijmegen, theater de Lieve Vrouw in Amersfoort en de Toneelschuur in Haarlem zijn goede voorbeelden. Zij bedienen voor een groot deel hetzelfde publiek. Een publiek dat hoge eisen stelt aan een avond uit. Dat betekent meer kwaliteit, meer comfort en een professionelere organisatie. De besturen van Bouwkunde en Filmhuis hebben een gezamenlijke stichting opgericht, stichting Theater en Film aan de Markt, die de voorloper is van het nieuwe filmtheater. Zij hebben het concept voor het nieuwe film & theater uitgewerkt onder de werktitel Hegius Film&Theater. Zodra het besluit voor de realisatie van het nieuwe Film&Theater definitief is zullen de huidige organisaties van Theater Bouwkunde en Filmhuis de Keizer samengaan in de nieuwe instelling. Deze schaalsprong betekent tegelijk een professionaliseringsslag. Dit is mede ingegeven door de hogere eisen die het publiek stelt. Aangezien er sprake is van twee mogelijke locaties wordt de werktitel Hegius/Viking gehanteerd. Hegius/Viking ziet het als haar opdracht om aan Deventer een nieuwe culturele plek toe te voegen. Het legt daarbij de nadruk op het kwetsbare aanbod van de ‘moeilijke film’ en vernieuwend theater. De combinatie van film en theater biedt de mogelijkheid om dwarsverbanden te leggen in de
1
programmering. Dit aanbod wil het door een geraffineerde marketing en in de context van een zeer aantrekkelijke ontmoetingsplek voor een breder publiek ontsluiten. Hegius/Viking moet volgens de initiatiefnemers een inspirerende en aantrekkelijke plek worden die verder strekt dan film, theater en horeca. Hegius/Viking wil onderdeel uitmaken van de samenleving en invulling geven aan een plek in de Cultuurdriehoek zoals beschreven in het Ambitiedocument Deventer: een bericht aan de stad van J. Coenen en F. Asselbergs. De beschikbaarheid van podiumkunstaanbod is van doorslaggevend belang voor de woonaantrekkelijkheid van een stad. Een stad met een goed podiumaanbod scoort gunstiger als vestigingslocatie voor bedrijven (De Aantrekkelijke Stad, 2010, regio Deventer jan 2011 van Gerard Marlet, directeur van de Atlas voor Gemeenten). Deventer steekt in dat onderzoek ongunstig af tegen steden als Zwolle, de Twentse steden en Apeldoorn en Arnhem en kan met de nieuwe voorziening de achterstand inlopen.
Argumenten kwalitatieve en functionele beoordeling Viking De Viking Hegius zijn door de gebruikers bekeken op hun kansen voor de vorming van een nieuw te bouwen voorziening voor filmhuis, vlakkevloertheater en bijpassende horeca. Viking Samen met Hardonk Bouwbedrijf is getekend en gerekend aan een studie voor vestiging in de Viking. In eerste instantie was er enige scepsis over de inpassing, maar gaandeweg het onderzoek bleek het gewenste filmhuis en vlakkevloer theater wel degelijk mogelijk. Belangrijk omslagpunt was het feit dat het mogelijk bleek de horeca aan de voorzijde van het gebouw, de Wellekant, te situeren. Dit biedt mogelijkheden voor een terrasvoorziening en , weliswaar beperkt zicht op de IJssel. Hiermee werd ook bepaald dat de hoofdingang aan de Welle kant geplaatst moest worden. Dit biedt meer perspectief op een beter te exploiteren horeca dan in de eerdere ontwerpen, waarbij de horeca middenin het pand bedacht was. Ook het feit dat de bezoekersstroom zich niet door de relatief nauwe Noordenbergstraat hoeft te verplaatsen vergroot de kans van slagen aanzienlijk. Zowel theaterzaal als filmzalen lijken goed te passen in het gebouw. Kortom, het voor Hegius/Viking gewenste programma kan er goed uitgevoerd worden. In de schets is een compact gebouw gerealiseerd met goede looplijnen. Ook is het gebouw uitermate beheersbaar, er is goed overzicht op publiek en publiekstromen. Het zit “efficiënt” in elkaar. In een later stadium zal nog wel goed gekeken moeten worden naar sfeer en uitstraling, omdat dit in de schets en door het karakter van het gebouw niet vanzelfsprekend is. Een aspect dat echter van groot belang is voor de aantrekkingskracht van een culturele voorziening als deze.
3d view Viking
2
begane grond en 1e verdieping Viking Hegius Voor het Hegius gebouw is uitgegaan van eenzelfde programma van eisen als voor de Viking De studie geeft aan dat ook in deze locatie het gewenste programma goed is te realiseren. Naast het programma van filmhuis en theater blijft er nog een aanzienlijk deel over voor verhuur aan derden. Dit programma is goed te scheiden van het filmhuis en theater. Het gebouw aan de Nieuwe Markt heeft voor Stichting Filmhuis en Theater als toekomstige exploitant van het filmhuis en theater een lichte voorkeur. Die voorkeur is gebaseerd op de ligging van het pand en de betere en ruimere mogelijkheid voor terras/horeca exploitatie. De uitstraling van het gebouw en de situering aan het plein zijn zwaarwegende pluspunten. Zo biedt de directe ligging aan het plein meerdere mogelijkheden tot het ontwikkelen van culturele activiteiten, met de daarbij behorende inkomsten uit de horeca. In de vergelijkende exploitatieberekeningen van beide varianten komt dit ook tot uitdrukking. Hegius biedt ruimere mogelijkheid tot expansie en/of combinatie met andere functies en activiteiten. Bij de Viking wordt alle aanwezige ruimte benut. Aan- en afvoer van goederen (waaronder theaterdecors e.d.) zal in het Hegius makkelijker te realiseren zijn dan in de Viking. Daarentegen zijn de loopafstanden in het schoolcomplex langer en is er, vanwege het langwerpige karakter van het gebouw iets minder overzicht op het publiek. Het gebouw zit iets minder efficiënt in elkaar dan de Viking. Wel is, door uitgebreidere mogelijkheden voor specifieke vormgeving van de theaterzaal, direct meer sfeer en beleving te scheppen in het Hegius gebouw. Concluderend kan worden opgemerkt dat beide locaties voor de Stichting Filmhuis en Theater zeker aanvaardbaar zijn. Ze vormen beide een aanzienlijke “sprong voorwaarts” ten opzichte van de huidige situatie en de beoogde doelstelling wordt gerealiseerd. Zowel ruimtelijk als qua exploitatie is de nieuwe gezamenlijke voorziening in beide panden deugdelijk te realiseren. Bij de Viking is wel extra aandacht nodig voor het creëren van de juiste sfeer en uitstraling. Vanwege de ligging aan het plein, de zichtbaarheid en aantrekkelijkheid van de horecavoorziening, en de mogelijkheden van het pand is er bij de gebruikers een lichte voorkeur voor Hegius. In bijlage 1 vindt u het overzicht van de kwalitatieve beoordeling van de plannen door de gebruikers. De beoordeling is gebaseerd op de kwalitatieve aspecten van de plannen m.b.t. de exploitatie. Deze beoordeling is door zowel het theater als het filmhuis, op basis van een door hen bepaalde weging van de verschillende beoordelingspunten, gemaakt.
3
De belangrijkste beoordelingspunten zijn capaciteit, layout, zichtlijnen en controle mogelijkheden.
perspectief Hegius
begane grond en 1e verdieping Hegius 4
investering Voor beide locaties is toegewerkt naar een vergelijkbaar niveau van schetsontwerpen, met als doel te toetsen of het aangepaste Programma van Eisen op de locaties, binnen het beschikbare budget realiseerbaar is. Voor wat betreft de Viking was Paul Hardonk Bouw namens de eigenaar opdrachtgever. Voor de Hegius locatie is de gemeente opdrachtgever. Voor beide locaties geldt dat de NV Maatschappelijk Vastgoed beoogd ontwikkelaar en exploitant wordt. Zij hebben op basis van eigen berekeningen een risicoanalyse opgesteld. De kostenramingen die aan de hand van de schetsontwerpen zijn gemaakt zijn in opdracht van de gemeente opgesteld door BBN adviseurs voor de beide locaties. Opbouw kostenramingen voor beide locaties op basis van de berekening BBN (ahv de ontwerpschetsen van Viking 20-12- 2011 en Hegius 21 -12 2011). De kostenopbouw is in grote lijnen op te delen in de volgende kostenposten: A totale (bouw) investering B stadsontwikkeling excl. storting in reserve parkeerbijdrage C grond productiekosten D totale kostenstijgingen en financieringskosten Viking A B C D
€ 8.019.000.€ 15.000.€ 2.465.000.€ 225.000.-
Totale investering Viking
€ 10.724.000.-
Hegius A B C D
€ 9.952.000.€ 30.000.€ 2.167.000.€ 231.000.-
Totale investering Hegius
€ 12.380.000.- *
*indien uitgegaan wordt van WOZ waarde in plaats van de boekwaarde en toerekening naar rato 66 % ruimtebeslag van het schoolgebouw betekent dit het volgende: 66% van € 1.745.000.- WOZ waarde is € 1.152.000. Dan is de totale investering niet € 12.380.000.- maar € 11.684.000 (€ 12.380.000.- - € 696.000). exploitatie Om een verantwoorde investeringsbeslissing te nemen is een bedrijfsplan waaruit blijkt of de nieuwe instelling na de nieuwbouw een financieel gezonde exploitatie kan realiseren een voorwaarde. Ook de gemeenteraad heeft dit herhaaldelijk benadrukt. Voor het inhoudelijk concept en het conceptbedrijfsplan van begin 2010 heeft de Stichting verschillende marktanalyses laten uitvoeren voor theater, voor film en voor de horeca. Deze analyses zijn opnieuw kritisch bekeken voor het geactualiseerde bedrijfsplan dat is uitgewerkt naar verschillende exploitatieberekeningen voor de twee locaties. Harde randvoorwaarde voor het exploitatietekort is dat de hoogte van de huidige subsidies verhoogd wordt met € 150.000. Dit komt neer op een totaalbedrag van € 435.000 in het eerste jaar na ingebruikname nieuwbouw. De dekking voor deze verhoging is met ingang van 2012 opgenomen in de meerjarenbegroting van de gemeente. Het bedrijfsplan geldt als het hoofddocument waarin de belangrijkste stukken samenkomen. Hieraan ten grondslag liggen een drietal marktverkenningen (theater, film en horeca), aangevuld
5
met een notitie waarin de Deventer Schouwburg en Theater Bouwkunde hun gezamenlijke visie op de programmering op de drie podia presenteren. Deze studie en de onderliggende onderzoeken tonen aan dat er een reële basis is voor de nieuwe voorziening, die kan ontstaan door de fusie en gezamenlijke huisvesting van Theater Bouwkunde en Filmhuis De Keizer. De verschillende studies laten zien dat er voldoende markt is voor het vernieuwde aanbod dat deze organisatie in Deventer wil gaan brengen. Op jaarbasis kunnen in Deventer meer dan vierduizend filmvoorstellingen worden gebracht. Daar komt nog eens een bijzonder theateraanbod van zo’n 120 theatervoorstellingen per jaar bij. Men verwacht hiermee 90.000 bezoekers per jaar te kunnen bereiken. Met deze voorziening blijft het exploitatie tekort beperkt tot € 435.000 per jaar wat vanaf 2012 gedekt is. Hoewel het marktonderzoek meer ruimte in de markt suggereert, wordt in dit plan om verschillende redenen (waaronder financiële) op het punt van het theateraanbod een voorzichtige koers gevaren. De horeca maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het concept en dient tegelijkertijd om de exploitatie mogelijk te maken. Dit plan gaat uit van een café en een restaurant met een omvang van in totaal 70 zitplaatsen (in het restaurant) en 100 staanplaatsen (in het café). Het bedrijfsplan laat voor beide locaties een klein verschil in omzet zien. Dat wordt vooral bepaald door de ligging van het gebouw en de positionering van de horeca. Voor de theater en filmexploitatie zijn geen verschillen geraamd. Beide exploitaties zijn sluitend. second opinion Om het bijgestelde bedrijfsplan goed te kunnen beoordelen is er een second opinion gevraagd aan bureau Frame. De heer Freek van Duijn van dit bureau heeft aan het begin mee geadviseerd bij de formulering van het eerste concept voor het film/theater. Hij is op dit moment betrokken bij diverse ontwikkelingen van theaterconcepten in Nederland. Tot voor kort was hij voorzitter van de commissie voor de Podiumkunsten van de Raad voor Cultuur. Bij de second opinion waren twee vragen leidend: 1. Door de economische crisis staan zowel het aanbod (Rijksbezuinigingen) en de vraag (consumentenvertrouwen) onder druk. Hebben deze ontwikkelingen negatieve invloed hebben op de realisatie van de bedrijfsdoelstellingen? 2. Is de exploitatiebegroting zoals die is gepresenteerd adequaat, ook gezien in het licht van het bovenstaande? De second opinion geeft aan dat er realistische verwachtingen worden gewekt in de exploitatiebegroting. De bezuinigingen die zijn doorgevoerd om te komen tot een lagere exploitatie (nieuw bouwplan) zijn vooral gevonden in het verlagen van de personele lasten. Er wordt een grotere aanspraak gedaan op inzet van vrijwilligers. Wel is de professionele kern goed overeind gebleven. De essentiële bedrijfsprocessen zijn nog steeds voldoende begroot. De economische en culturele ontwikkelingen hebben zeker invloed op het concept en op het consumentengedrag, maar de bijzondere combinatie film, theater en zelfstandige horeca, geeft veel kansen. Meegenomen moet ook worden dat het concept voortkomt uit twee bestaande en succesvolle culturele organisaties. Er is al een stevige publiek- en organisatiebasis voor het nieuwe Hegius film & theater. Deze basis heeft goede groeikansen in het nieuwe gebouw. In de second opinion wordt een aanbeveling gedaan om te zorgen voor een bedrijfsreserve in de aanvangsjaren, waarmee aanloopkosten en schommelingen kunnen worden opgevangen. Bovendien zijn de initiële kosten (nieuwe huisstijl, marketing, verhuizing, kosten en opening) kosten die nog gefinancierd moeten worden. Voor deze twee posten is een totaalbedrag geraamd van € 390.000. De bedrijfsreserve bij de aanvang van de nieuwe instelling zal allereerst worden gevormd uit de bedrijfsreserve van beide fuserende instellingen. Dat zal vanwege de schaalsprong, de initiële kosten en de mogelijke aanloop verliezen niet voldoende zijn. Wij stellen voor om het bedrag van € 150.000 dat vanaf 2012 jaarlijks in de meerjaren begroting is opgenomen voor de hogere exploitatielasten van het film/theater voor de jaren voorafgaand aan de start van de nieuwe instelling, deels aan te wenden voor de eenmalige en initiële kosten: planvoorbereiding en opbouw nieuwe organisatie. Hiermee kunnen we bijdragen aan een gezonde start van de nieuwe instelling.
6
gemeentelijk beleid stedenbouw Beide plannen zowel de Viking als de Hegiusschool leveren een goede bijdrage aan de invulling van het stedenbouwkundig concept van de cultuurdriehoek c.q. cultuurloper, zoals aangegeven in het Ambitiedocument ‘Deventer: een bericht aan de stad’. Wel verschilt per plan de aard van de bijdrage. Door het film & theater te vestigen in de Viking krijgt de cultuurloper een gezicht aan de Welle. De voorziening kan een de rol spelen als schakel tussen Welle en cultuurloper. De oriëntatie op de Welle heeft echter wel het bezwaar dat de functionele en ruimtelijke relatie met de Nieuwe Markt beperkt is. Het plan trekt daarmee een grote wissel op de toekomstige invulling van de Hegiusschool /Nieuwe Markt met een publiektrekkende functie als schakel tussen de Stromarkt met de bibliotheek en het film & theater aan de Welle. Indien niet voor deze variant gekozen wordt, zullen hier appartementen worden gerealiseerd. Vanuit de filosofie om dit gebied een sterke cultuurfunctie te geven is dit als een gemiste kans te beschouwen. Een film & theater in de Hegiusschool sluit perfect aan bij het concept van de cultuurdriehoek. Deze functie biedt de mogelijkheid om de Nieuwe Markt te veranderen in een prachtige verblijfs- en ontmoetingsplek. Het biedt bovendien de mogelijkheid om het binnenterrein op een interessante wijze te ontsluiten en op termijn een verbinding te maken met de ontwikkelingen (bibliotheek) op de Stromarkt. Met de keuze voor de Hegiusschool als huisvesting voor film & theater en daarmee de invulling van de Viking met appartementen zal de cultuurdriehoek zich niet rechtstreeks aan de Welle manifesteren. beoordeling supervisor Coenen De waardering is opgesplitst in twee onderdelen een gebruikersoordeel en een vakmatig oordeel. Het eerste deel omvat een waardering aangegeven door de gebruikers waarin gekeken is of de schetsen feitelijk aan het programma en ambities voldoen. Het tweede deel is een beoordeling op basis van de vakmatige kennis van dhr. Coenen. Voor beide studies geldt dat zij voldoen aan het gewenste programma. Afhankelijk van de locatie is gebleken dat het programma op onderdelen verschillend is ingepast met gevolgen voor capaciteit , logistiek en lay-out. Voor meer gedetailleerde analyse wordt verwezen naar bijlage 1 kwalitatieve beoordeling schetsvoorstellen en de paragraaf kwalitatieve en functionele beoordeling. De vakmatige beoordeling leidt tot de volgende conclusies; Beide studies blijken op een aantal onderdelen nog niet overtuigend opgelost en zullen in het vervolgtraject moeten worden opgelost. Viking Deze onderdelen hebben nagenoeg alle betrekking op de foyer : een met glas overdekte tussenruimte die door de ingeklemde ligging van het gebouwcomplex tussen flankerende straten en aangrenzende bebouwing vragen oproept bij: - de maat en aanlanding van de trap naar het balkon van het theater - de maat en aanlanding van de hoofdtrap naar de filmzalen - de looplijnen die oriëntatieverlies kunnen veroorzaken - de daglichttoetreding van de kantor(en) nabij de grote zaal - het ruimtegebrek naast de vrachtwagen in de laad-los garage (oplosbaar door de theaterzaal te verschuiven of de begane grond van de aangrenzende woning te gebruiken). De stedenbouwkundige inpassing is goed . Essentieel voor het welslagen is de weerslag van de interne functies op de buitengevels en omringende openbare ruimte. Beide gevelaanzichten zullen in stedenbouwkundig ,welstand- en /of Monumentenzorgopzicht t.g.v. de gewenste mate van mededeelzaamheid, transparantie c.q. geslotenheid bij de definitieve uitwerking de nodige aandacht vragen. Naar verwachting zal dit resultaat zijn repercussie op de bouwkosten kunnen hebben. Hegius De stedenbouwkundige inpassing is goed. Het plan is zodanig ingericht dat het Hegius een schakel kan worden tussen Nieuwe Markt – Stromarkt. De gewenste doorgang naar de Stromarkt blijkt een 7
grote kans ter verrijking van het binnenstadsweefsel. De theaterzaal behoeft een klassiek zadeldak voor inpassing in het stadsbeeld, waarbij de eventuele schaduwwerking op de aangrenzende bebouwing niet tot vragen mag leiden. Laden en lossen behoeft nader onderzoek en heeft effect op het aantal aan te kopen parkeerplekken. De sfeer van het restaurant is doorgezet naar de tweede bar: een mooie belofte voor het tot leven brengen van de glasbedekte ruimte. Kritische punten de bereikbaarheid van de verdiepingen voor de minder valide bezoeker en het ontbreken van een lift naar de kantoorverdieping. Wellicht oplosbaar door toevoeging van een lift naast de loopbrug het huidige royale trappenhuis aan de Hofstraat wordt onvoldoende benut in de logistieke opzet de hoofdentree werkt desoriënterend, de plek is organisatorisch/logistiek te klein, het plan behoeft daar extra royaliteit de flexibele indeling van de theaterzaal, met name het verschuifbare podium roept vraagtekens op m.b.t. de exploitatie. Conclusie De voorkeur ligt met name vanuit het stadsontwerp (cultuurdriehoek) opzicht bij plan Hegius. Het Hegius plan prevaleert door zijn locatie boven het Vikingplan omdat de ambiance van het Hegius rijker is door het bestaande. In de nuchtere, functionele opzet dwingt de Vikingstudie het nodige respect af. Beide studies behoeven echter een verdere uitwerking en aandacht voor: het combineren van functies met gevolgen voor veiligheid en logistieke opzet oriëntatie en ruimtelijk overzicht “kleur van de ruimte“ en de notie daarvan. De Viking studie roept het algemene gevoel op dat er nog open vragen resteren die bij de Hegius studie in zijn specifieke context gemakkelijker oplosbaar lijken. bestemmingsplan Hegius De vestiging van een theater en filmhuis (functie cultuur) past binnen de bestemming Stedelijke bebouwing van het geldende bestemmingsplan “IJsselzone Binnenstad”. Het exploiteren van een zelfstandig restaurant en café is echter niet toegestaan op grond van het bestemmingsplan. Hiermee is deze variant in strijd met het geldende bestemmingsplan. Aan de voorzijde van het gebouw is een voorzetwand van glas met een serre gepland. Dit bouwwerk overschrijdt het bebouwingsvlak en is in strijd met het bestemmingsplan. Daarbij zal het terrein achter het huidige pand bebouwd worden. Het bestemmingsplan biedt hiervoor een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid. Een van de voorwaarden is echter dat de afwijking dient bij te dragen aan de mogelijkheid om de verdieping tot woonruimte in te richten of daartoe bereikbaar te maken. Het is waarschijnlijk niet mogelijk om aan deze voorwaarde te voldoen. Dit betekent dat ook hiervoor het bestemmingsplan herzien zal moeten worden. Deze procedure duurt ongeveer een jaar. Vooroverleg, inspraak, zienswijzen en beroep bij de Raad van State kunnen tot vertraging in de procedure leiden. In deze periode kunnen de aanvragen om omgevingsvergunning ( m.b.t. bouwen, slopen, e.d.) en andere vergunningen (bijvoorbeeld een horecavergunning) worden voorbereid. Verder is er een terrasvergunning nodig. Viking Voor de locatie Viking geldt het voorgaande ook, maar bovendien is hier sprake van een archeologisch Rijksmonument. Dit betekent dat voor nagenoeg alle bodemingrepen een monumentenvergunning nodig is van de Rijksdienst Cultureel Erfgoed. parkeren Werknemers en bezoekers zullen deels ook met de auto naar het filmhuis/ theater komen en zullen hun auto in de binnenstad willen parkeren. Bij de omgevingsvergunning wordt getoetst op parkeren, dit gebeurt op dit moment aan de hand van de bouwverordening. Gezien de aard van de locaties/hergebruik van de gebouwen is het niet mogelijk/ wenselijk om bij, op of onder de locatie in de benodigde parkeerplaatsen te voorzien. Volgens de vigerende bouwverordening is het mogelijk om op andere wijze in het parkeren te voorzien, en hieraan een parkeerbijdrage te verbinden. 8
Deze bijdrage is gebaseerd op de parkeerbehoefte van theater & film verminderd met de huidige parkeerclaim van de locaties. Voor de Viking zijn de volgende aannames gehanteerd: De Viking is de afgelopen vijf jaar gebruikt door Jozka van Vuure. Het huidig gebruik is moeilijk te bepalen en er is gekozen voor de functie atelier/museum. Op basis van deze functie wordt in deze berekening uitgegaan van een parkeernorm van 0,5 pp per 100m2. Uitgaande van 1900 m2 komt dit overeen met 10 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte voor het film & theater is als volgt opgebouwd: 520 stoelen met een parkeernorm van 0.2 per stoel 6 parkeerplaatsen die verdwijnen aan Wellezijde 8 parkeerplaatsen voor 100m2 restaurant 3 reeds betaalde parkeerplaatsen Dit levert het volgende resultaat: 105 parkeerplaatsen Voor het Hegius zijn de volgende aannames gehanteerd: Hegius is de afgelopen vijf jaar gebruikt als combinatie van school, kantoor en overig. Op basis van de situatie 2009 is uitgegaan van (672 m2/ 80 m2) = 9 lokalen onderwijs met parkeer norm van 1 parkeerplaats per lokaal en 448 m2 kantoor met een parkeernorm norm van 2 parkeerplaatsen per 100 m2. (uitgaande van 2/3 van het gebouw, grove inschatting). Dit komt overeen met een totaal van 18 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte is als volgt opgebouwd: 520 stoelen met een parkeernorm van 0.2 per stoel 10 parkeerplaatsen die verdwijnen aan Nieuwe Markt zijde 8 parkeerplaatsen voor 100m2 restaurant 17 parkeerplaatsen achterterrein 3 parkeerplaatsen Hofstraat Dit levert het volgende resultaat: 124 parkeerplaatsen Nadrukkelijk wordt gesteld dat voorgaande berekening is gebaseerd op de huidige bouwverordening. Op deze manier kunnen beide varianten worden afgewogen. De feitelijke toets met betrekking tot de parkeeropgave vindt plaats bij de aanvraag van de omgevingsvergunning. In 2012 wordt een nieuw parkeerbeleidsplan opgesteld. Hierin wordt ook onder andere het nieuwe beleid vastgelegd hoe de gemeente wenst om te gaan met parkeren bij ontwikkelingen. Hierbij zal ook meegenomen worden of de bijdrage aan parkeren vanuit ontwikkelingen afhankelijk moet worden van functie en moment waarop behoefte aan parkeren is (zie coalitie akkoord). Eveneens zal meegenomen worden of en in hoeverre vanuit de parkeerexploitatie bijgedragen kan worden aan gewenste ontwikkelingen om parkeeroplossingen te realiseren. Gezien de voorfase van het project en de komende ontwikkelingen rondom het parkeerbeleid wordt de bijdrage aan parkeren buiten de investeringsopgave gehouden van beide varianten. Op het moment dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning wordt ingediend zal er duidelijkheid moeten zijn over de omvang van de bijdrage aan parkeren en de dekking hiervoor (al dan niet via de parkeerexploitatie zelf). Op dit moment zijn de locaties Muggeplein, uitbreiding Worp en Noorderbergpoortgarage in beeld voor het realiseren van de extra benodigde parkeercapaciteit. In het vervolgtraject zullen deze mogelijkheden verder uitgewerkt worden. Los van de locatiekeuze is het uitgangspunt dat de ambitie betreffende parkeren en bereikbaarheid zoals geformuleerd in Deventer binnen bereik in de binnenstad overeind blijft. Uitgangspunt blijft (in het kader van het realiseren van de cultuurdriehoek) dat er op termijn een half verdiepte parkeergarage gebouwd wordt onder de Nieuwe Markt met als doel een autovrij plein en goede bereikbaarheid. Een mogelijke aanpak zou kunnen bestaan uit het gefaseerd opheffen van een gedeelte van de parkeerplaatsen, in combinatie met het invoeren van kort parkeren. De gefaseerde aanpak moet gekoppeld worden aan het soort functie in Hegius en Viking en aan de snelheid van de verschillende ontwikkelingen.
9
fietsparkeren Voor het fietsparkeren binnen de cultuurdriehoek gaan we uit van verhoging capaciteit op passende locaties in de openbare ruimte. Hierbij wordt gekeken of dubbelgebruik mogelijk is (bibliotheek, winkelend publiek en bezoekers theater & film). Op dit moment zijn in de RGI fietsenstalling binnenstad middelen opgenomen. risico’s bewoners Uit het overleg met de bewoners Noordenbergstraat is gebleken dat er geen bezwaren zijn op de schets van de Viking bij de direct omwonenden. Zij stellen wel vraagtekens bij het verminderen van het aantal parkeerplaatsen aan de Welle en zeker op de Nieuwe Markt. De direct omwonenden van de locatie Nieuwe Markt staan in principe positief tov het schetsplan. Aandachtspunten zijn de bezonning van de woningen aan de Stromarkt en de op termijn te realiseren doorgang vanaf het binnenterrein naar de Stromarkt. Bewoners maken zich zorgen over de mogelijke overlast aan de achterzijde van de woningen. Zij wensen ook dat de tuinen aan de achterzijde bereikbaar blijven. De bewoners maken zich zorgen over het verdwijnen van parkeerplaatsen op de Nieuwe Markt. cultureel erfgoed Voor beide locaties geldt dat, bij de transformatie, zorgvuldig omgegaan moet worden met de bestaande gebouwen. We zijn uitgegaan van zoveel mogelijk handhaving van de bestaande gebouwen. De locaties maken beide deel uit van het beschermd stadsgezicht en er is sprake toetsing op het zwaarste welstandsniveau, op basis van het beeldkwaliteitplan ‘kwaliteit voor ogen’. Met betrekking tot de effecten van de plannen op het erfgoed wordt bij de Viking met name naar de gevel aan de Welle en de archeologie gekeken en bij het Hegius naar de waarden van het pand in zijn geheel en context. Met name de gevel van de Viking aan de Welle is een markant onderdeel van het beschermd stadsgezicht en verdient bij de verdere uitwerking bijzondere aandacht. Er zal op een respectvolle manier omgegaan moeten worden met de bestaande architectuur. Ook de kwaliteit van de laad en los entree aan de Noordenbergstraat zal zorgvuldig moeten worden vormgegeven. Voor het Hegius gebouw geldt hetzelfde aangaande de transformatie van de voorgevel en de poort in de Hofstraat. De inpassing van de nieuwe gevel in de Hofstraat verdient bijzondere aandacht. aanbesteding Voor beide plannen geldt dat bij de verdere uitwerking – onafhankelijk welke partij de aanbesteding uitvoert -de gemeentelijke aanbestedingsregels van toepassing zijn met de daarbij behorende drempelbedragen. Voor beide plannen betekent dit dat verder ontwerp en realisatie niet automatisch met de partijen gebeurt die betrokken zijn geweest bij de haalbaarheidsfase. analyse NV Maatschappelijk Vastgoed De NV Maatschappelijk vastgoed heeft de beide plannen beoordeeld en een risicoanalyse opgesteld. Hierbij is onder andere gekeken naar leegstandsrisico, kapitaal vernietiging bij geheel of gedeeltelijke sluiting, ontwikkelingsrisico en exploitatierisico. De NV Maatschappelijk Vastgoed geeft aan dat de opzet bij Hegius ruimer is dan de Viking. Zij geven aan dat de Viking een aantal constructieve beperkingen kent. Bij het Hegius zijn de looplijnen langer en is het geheel wat minder efficiënt dan bij de Viking wat veel compacter is. De Viking is daardoor wel beperkt wat betreft de flexibiliteit. Het aantal stoelen is nagenoeg vergelijkbaar echter ook hier is bij de vergelijking de ruimte van de Viking aan de krappe kant. Het Hegius heeft 1759 m2 verhuurbare oppervlakte wat een probleem kan zijn maar ook een kans. De vraag is welke mogelijkheden de gemeente ziet voor de verhuurbaarheid van deze oppervlakte. De kosten afkoop parkeerplaatsen zijn in de vergelijking buiten beschouwing gelaten.
10
De risico’s bij de Viking worden hoger ingeschat dan bij het Hegius mits het risico van de verhuurbare ruimtes beheersbaar wordt. De NV Maatschappelijk Vastgoed benoemt een aantal risico’s (constructie, installatie, gevelontwerp en renteverlies).
conclusie Bij de afweging van de beide plannen is gekeken naar een aantal aspecten waaronder de functionele inpassing van het programma, het investeringsvolume, de exploitatiemogelijkheden alsmede naar de stedenbouwkundige inpassing, de gevolgen voor het cultureel erfgoed en de waardering van de supervisor binnenstad. Daarnaast is een aantal risico’s in beeld gebracht zoals de te doorlopen ‘bestemmingsplan’ procedures, de risicoanalyse van NV Maatschappelijk Vastgoed, de parkeeropgave, de waardering van de omwonenden. Op basis van de functionele, stedenbouwkundige, inhoudelijke waardering is er een lichte voorkeur voor Hegius, waarbij aangegeven is dat de Viking wel passend is. Op basis van de kostenramingen blijkt de locatie Viking gunstiger. Hieronder zijn de belangrijkste financiële gegevens nogmaals samengevat: Viking Het totale investeringsvolume van de Viking locatie is geraamd (opstelling gemeente/BBN), op € 10.724.000.-. Vervolgens heeft Hardonk aangegeven af te zien van de afkoop aannemer (€ 158.000.-) als zij voor een jaar de optie krijgen om te onderzoeken of er een haalbare functie is te vinden voor de Hegius locatie. Voor de haalbaarheid geldt de cultuurloper/ambitiedocument Deventer: een bericht aan de stad als inhoudelijk kader en de WOZ waarde van € 1.745.000.- als financieel kader. De afschrijvingen in de exploitatieberekeningen voor de beide locaties bieden de ruimte om de benodigde investering voor de theatertechniek c.a. € 858.000.- middels o.a. kapitaallasten ten laste te brengen van de exploitatie. De NV Maatschappelijk Vastgoed komt op basis van haar berekeningen met een risico opslag van € 700.000.- Om rekening te houden met dit risico wordt € 350.000.- (50% kans op optreden) gereserveerd en wordt deels gedekt uit RGI Binnenstad. Hardonk geeft op haar beurt, op basis van eigen berekeningen, aan dat de realisatie van de Viking voor € 400.000.- goedkoper kan. Dit evt. aanbestedingsvoordeel hebben we vooralsnog niet opgenomen. samenvatting Investeringsvolume Viking € 10.724.000.- (opgave BBN) € 350.000.- (risico opslag NV Maatschappelijk vastgoed 50% ) Totaal € 11.074.000.Dekking: € 158.000.- geen afkoop aannemer € 858.000.- ruimte exploitatie € 10.000.000.- gemeente en provincie (50/50) € 58.000.- RGI Binnenstad Totaal € 11.074.000.-
11
Hegius Het investeringsvolume van de Hegius locatie wordt geraamd op € 11.684.000.- (opstelling gemeente/BBN) exclusief de verhuurbare ruimte. Dit bedrag kan, evenals bij de Viking, verlaagd worden met € 858.000.-,gezien de ruimte in de exploitatie voor een deel van de investering theatertechniek (zie boven). Voor de Hegius locatie geeft de NV Maatschappelijk Vastgoed aan dat er een risico is wat betreft het extra verhuurbaar oppervlakte en heeft dit becijferd op € 1.100.000.- en er dient rekening gehouden worden met een inbrengwaarde ter hoogte van € 0,4 mln. WOZ waarde verhuurbare deel. De benodigde investering voor Hegius bedraagt voor het theater & film gedeelte € 11.684.000.- en € 1,5 mln. voor het verhuurbare deel. samenvatting Investeringsvolume Hegius € 11.684.000 (opgave BBN) en uitgaande van WOZ waarde Dekking: € 858.000.- ruimte exploitatie € 10.000.000.- gemeente en provincie (50/50) Totaal € 10.858.000.Tekort: € 826.000.- (excl. verhuurbare ruimte, € 1.500.000) voorstel Alles overwegende is het voorstel om te kiezen voor de Vikinglocatie en in te stemmen met de haalbaarheidsstudie voor het Hegius door Hardonk. Doorslaggevend is hierbij het investeringsvolume en het feit dat de doelstelling in beide locaties gerealiseerd kan worden, namelijk een volwaardig en toekomstbestendig theater en filmhuis. Dit betekent dat binnen de € 10 mln (van gemeente en provincie), een reservering van € 350.000.opgenomen dient te worden ter dekking van 50% van het risico van NV Maatschappelijk Vastgoed. Aangezien dit budget niet toereikend is moet dit bedrag deels, namelijk € 58.000.- gedekt worden uit de RGI Binnenstad.
draagvlak De uitwerking van de voorkeursvarianten is in nauwe samenwerking met de partners uitgevoerd. Hoewel een intensief en relatief kort proces zijn de inwoners meegenomen in de voortgang middels de binnenstadsavond in november en middels een nieuwsbrief. Bovendien zijn de direct omwonenden op verschillende momenten geïnformeerd. E.e.a. overeenkomstig de werkwijze van het Ambitiedocument Deventer: “een bericht aan de stad”.
financiële consequenties Voor de realisatie van het film & theater is € 10.000.000,- beschikbaar. De gemeente draagt daarin met € 4,85 mln. direct aan bij middels eenmalige dekkingsmiddelen uit de RGI. Daarnaast is er een subsidie van de provincie Overijssel beschikbaar van € 5 mln. Verder wordt voorgesteld van de per 2012 structureel verhoogde subsidie voor de betreffende instellingen ad € 150.000 uit de jaarschijf 2012 € 120.000 te gebruiken om de RGI-middelen aan te vullen. Daarnaast is er in de exploitatie een financiële investeringsruimte van € 858.000.-. Uit exploitatieberekeningen van een extern bureau, gespecialiseerd in beoordeling van deze culturele instellingen, blijkt dat het financieel haalbaar is. Wel zal er nog gekeken moeten worden welke financieringsconstructie gekozen moet worden om geen onnodige BTW te hoeven afdragen.
12
uitvoering Bij het vervolg van de haalbaarheidstudie zullen dezelfde condities, waaronder het Ambitiedocument, uitvoeringsplan en haalbaarheidsstudies tot stand kwamen, gelden, namelijk openbaarheid en compleetheid, zorgvuldigheid en slagvaardigheid, samenhang en logische volgtijdelijkheid. Het college van B&W neemt het vervolg van de ontwikkeling van film & theater ter hand, bij belangrijke mijlpalen in het proces wordt de Raad geïnformeerd. Bijlage 1. Kwalitatieve beoordeling ontwerpvoorstellen. Bijlage 2. Overzicht vastgoedontwikkeling Viking en Hegius Bijlage 3. Exploitatie Hegius/Viking Film & Theater Bijlage 4. Second opinion Bijlage 5. Schetsen Viking en Hegius
Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,
drs. A.L.C.S. Lantain
ir. A.P. Heidema
13
RAADSBESLUIT
Meridionummer 679423
Onderwerp
: resultaten haalbaarheidstudie film & theater
Raadsvergadering Agendapunt Voorstelnummer Eenheid
: : : : Ruimte en Samenleving
Politieke markt d.d.: Portef.houder : BenW-besluit d.d. :
29 februari 2012 wethouder Ahne 10 februari 2012
BESLUIT
1. De haalbaarheidstudie theater en film vast te stellen. 2. Op basis van de haalbaarheidsstudie de voorkeur uit te spreken voor de Viking locatie. 3. De NV Maatschappelijk Vastgoed te verzoeken de Vikinglocatie over te nemen en het verbouwplan voor de realisatie van het Filmtheater verder uit te werken naar voorlopig en definitief ontwerp. 4. Een krediet van € 10.058.000.- te verstrekken voor de ontwikkeling van het theater en filmhuis. Deze te dekken uit € 5 mln. subsidie van de provincie Overijssel, € 4.880.000.- uit de RGIcultuurkwartier en € 58.000 vanuit RGI-binnenstad en per 2012 van het beschikbare bedrag voor de hogere exploitatiekosten van het nieuwe Filmtheater, € 120.000 toe te voegen aan de eenmalige dekkingsmiddelen. 5. Een reservering op te nemen van € 350.000.- ter dekking van 50% van het risico zoals aangegeven door NV Maatschappelijk Vastgoed en te dekken uit het investeringsbudget. 6. De begroting 2012 conform te wijzigen.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van De raad voornoemd, de griffier,
drs. H. Peet
de voorzitter,
ir. A.P. Heidema
14
