Raadsinformatiebrief
Steller : Telefoonnummer: E-mailadres : Onderwerp :
B&W vergadering 23 oktober 2012
J. Bosma (0343) 56 58 39
[email protected] Voortgang haalbaarheidsonderzoek gebiedsontwikkeling Maarsbergen
Geachte leden van de raad, Graag informeren wij u over het volgende.
1
Inleiding
Wolfswinkel Reiniging heeft in 2011 de voormalige camping aan de Haarweg verworven ten behoeve van de transformatie van de camping in bedrijventerrein en de samenvoeging van hun bedrijfslocaties. Deze ontwikkeling is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Maarsbergen, die tevens de herstructurering van het bestaande bedrijventerrein Ambachtsweg, de natuurontwikkeling aansluitend op het ecoduct bij de A12, en eventueel woningbouw van beperkte omvang als kostendrager omvat. Wolfswinkel Reiniging en de gemeente Utrechtse Heuvelrug hebben een intentieovereenkomst afgesloten over deze gebiedsontwikkeling. Op 4 april 2012 heeft u ingestemd met het beschikbaar stellen van een krediet van € 165.000 voor het haalbaarheidsonderzoek naar de gebiedsontwikkeling Maarsbergen. Gestart is met onderzoek naar de verkeersontsluiting en financiële haalbaarheid. Middels deze brief willen wij u informeren over de uitkomsten van deze twee onderzoeken en over het vervolg van de gebiedsontwikkeling Maarsbergen.
2
Kern
Het haalbaarheidsonderzoek dient antwoord te geven op de vraag of en op welke wijze de doelstellingen van partijen gerealiseerd kunnen worden. Voor de gemeente betreft dat: • het oplossen van diverse knelpunten in de gemeente door bedrijfsverplaatsingen naar een uitbreiding van het bedrijventerrein Maarsbergen met maximaal 7,8 ha. netto (ca. 10 ha. bruto);
• • •
natuurontwikkeling in aansluiting op het ecoduct bij de A12; het opknappen van het bestaande bedrijventerrein, zodat dit aantrekkelijk blijft; indien noodzakelijk woningbouw van beperkte omvang als kostendrager.
De doelstelling van Wolfswinkel Reiniging is het mogelijk maken van de samenvoeging van hun twee bedrijfslocaties (aan de Haarweg enerzijds en aan de Ambachtsweg anderzijds) en de financiering van de bedrijfsverplaatsing uit de gebiedsontwikkeling. Voor beide partijen geldt dat de realisatie van de doelstellingen gebeurt op basis van een neutrale (grond)exploitatie. Dat betekent dat de kosten die met de doelstellingen gemoeid zijn uit de ontwikkeling betaald moeten worden. Daartoe is vanwege de hoge kosten van de gebiedsontwikkeling (onder meer door aanpassing infrastructuur) de mogelijke realisatie van additionele woningbouw als kostendrager tussen partijen overeengekomen. Het haalbaarheidsonderzoek heeft zich in eerste instantie gericht op die onderwerpen die de haalbaarheid het meeste kunnen beïnvloeden: de verkeersontsluiting en de financiële haalbaarheid. Hieruit kon al snel worden geconcludeerd dat de intentieovereenkomst op één punt niet haalbaar is, namelijk het realiseren van de doelstelling dat de bedrijfsverplaatsing van Van Wolfswinkel kan worden gefinancierd uit de gebiedsontwikkeling. Door de hoge kosten van de gebiedsontwikkeling is dit niet haalbaar gebleken en Van Wolfswinkel is bereid deze doelstelling te laten vervallen en de financiering van de volledige bedrijfsverplaatsing/samenvoeging voor eigen rekening te nemen mits er een licht positieve grondexploitatie kan worden gerealiseerd. Verkeersontsluiting Om te bezien of het extra verkeer voldoende afgewikkeld kan worden, zijn zogenaamde microsimulaties opgesteld voor verschillende programmatische varianten van de gebiedsontwikkeling. In de varianten is uitgegaan van een ‘knip’ in de Haarweg, zodanig dat zowel het bestaande bedrijventerrein Ambachtsweg als de uitbreiding via de Rottegatsteeg / Griftdijk worden ontsloten. De toe te voegen woningbouw volgt in principe ook deze route. Er zal nader onderzoek worden gedaan naar de ‘knip’ in de Haarweg; de Haarweg kan bijvoorbeeld alleen in de spitsperioden worden afgesloten of uitsluitend voor vrachtverkeer. De volgende varianten zijn op deze manier bekeken: Variant 1 2 3
Oppervlakte bruto bedrijventerrein (ha) 10,0 7,5 5,0
Woningen 20 35 50
De conclusies van de simulaties zijn als volgt: • •
Voor de aansluiting van de Griftdijk op de N226 is een regeling nodig in de vorm van een verkeerslicht of rotonde. De instelling van het verkeerslicht N226 / Haarweg is nodig om het verkeer over de N226 voldoende door te laten stromen.
2
• • •
Variant 1 leidt in de avondspits tot een te lange wachtrij op de N226 richting het zuiden (voor het kruispunt met de Tuindorpweg / Haarweg) en is daardoor niet haalbaar; Varianten 2 en 3 leiden tot een (verkeerstechnisch) acceptabele verkeerssituatie qua wachttijden, lengte van wachtrij en cyclustijden van de verkeerslichten; Aanpassing van het profiel van de Griftdijk en Rottegatsteeg en van het kruispunt Griftdijk – N226 met een rotonde of verkeersregelinstallatie (VRI) is nodig voor een verkeersveilige afwikkeling van het verkeer.
Financiële haalbaarheid Voor de gebiedsontwikkeling is een grondexploitatie opgesteld, die inzicht geeft in de financiële haalbaarheid van het plan. Naast de reguliere kosten (haalbaarheidsonderzoek, voorbereidingsen plankosten, bouw- en woonrijp maken, inbrengwaarden, etc.) en opbrengsten (verkoop van bouwrijpe kavels) is rekening gehouden met een bijdrage aan de herstructurering, een investering in de Griftdijk en Rottegatsteeg en in de aansluiting van de Griftdijk op de N226. Uit de eerste berekeningen bleek dat de ontwikkeling financieel niet haalbaar was zonder extra woningbouw. Daarom zijn er hier ook drie varianten doorgerekend, nagenoeg gelijk aan de varianten van het verkeerskundig onderzoek. De varianten zijn weergegeven in onderstaande tabel. De laatste kolom geeft aan welke oppervlakte in totaal wordt uitgegeven per variant (overigens is dit niet gelijk aan ‘bebouwd oppervlakte’, omdat bij uitgegeven oppervlakte ook tuinen (woningen) en buitenruimtes (bedrijven) worden meegerekend. Variant 1 2 3
Oppervlakte bruto bedrijventerrein (ha) 9,8 7,8 5,3
Woningen 28 35 48
Extra uitgegeven oppervlakte (ha) 11,5 9,9 8,2
Deze drie varianten leiden tot een financieel haalbare exploitatie, zodanig dat Wolfswinkel Reiniging de ontwikkeling voor eigen rekening en risico uit kan voeren. Het voorgaande betekent dat de gemeente bij het doorgaan van de plannen alle kosten via kostenverhaal/anterieure overeenkomst verhaalt op de initiatiefnemer. Zoals in het raadsbesluit van 4 april 2012 is vastgelegd wordt het risico van tussentijdse beëindiging van de intentieovereenkomst en van niet-verhaalbare kosten (maximaal gemeentelijk aandeel € 165.000) gedekt uit de reserve bouwgrondexploitatie. Aangetekend dient te worden dat het slechte economisch klimaat de uitgifte van bedrijventerrein en verkoop van woningen bemoeilijkt. Voorkeursvariant Op basis van de uitkomsten van de onderzoeken tot dusverre zijn er twee haalbare varianten: de variant met 10 hectare bedrijventerrein is verkeerskundig niet haalbaar. Vervolgens hebben wij op basis van verschillende overwegingen een keuze gemaakt voor een voorkeursvariant. Deze overwegingen zijn: • Mate waarin knelpunten voor bedrijven in de gemeente worden opgelost • Natuurontwikkeling • Afronding kern Maarsbergen • Gemeentelijke visie op wonen • Risicoprofiel van de ontwikkeling 3
• • •
Verkeersveiligheid Rottegatsteeg / Griftdijk Verkeersluwe Haarweg Relatie locatie Haarbosch (Paladijn)
Op basis van de uitgevoerde onderzoeken hebben wij besloten om het haalbaarheidsonderzoek voort te zetten op basis van een voorkeursvariant die bestaat uit de volgende onderdelen: • • • • •
Uitbreiding van het bedrijventerrein met 7,8 hectare bruto (ca. 5,6 ha. netto) De realisatie van in totaal 43 woningen: 35 vrije kavels en 8 starterswoningen Herstructurering van het bedrijventerrein Ambachtsweg Natuurontwikkeling op de percelen die deel uitmaken van de gebiedsontwikkeling maar niet uitgegeven worden (circa 3,5 hectare) Herprofilering van de Griftdijk en Rottegatsteeg en aanpassing kruispunt Griftdijk – N226 met rotonde of VRI voor een veilige verkeersafwikkeling.
Het voorgaande betekent dat ons uitgangspunt voor het vervolg van het haalbaarheidsonderzoek is dat het extra verkeer wordt afgewikkeld over de bestaande infrastructuur (met aanpassingen), en dat geen onderzoek wordt verricht naar een nieuwe weg als ontsluiting voor het bedrijventerrein. Ten aanzien van het woningbouwprogramma kiezen wij er voor om in dit specifieke geval af te wijken van de gemeentelijke visie op wonen. De belangrijkste reden hiervoor is dat woningbouw geen primaire doelstelling is van partijen maar als kostendrager kan worden ingezet indien zulks noodzakelijk is voor de realisatie van de verschillende doelstellingen van de gebiedsontwikkeling. Uit de doorrekening van de financiële haalbaarheid blijkt dat de doelstellingen, met name vanwege de hoge kosten van infrastructuur, niet haalbaar zijn zonder woningbouw. In deze gegeven omstandigheden dient de kostendrager woningbouw een zo maximaal mogelijke opbrengst te genereren, waarbij in het plangebied ook voldoende ruimte moet zijn voor een groene en natuurlijke afronding van het dorp en overgang naar het buitengebied. Daarnaast is gekeken naar de locatie Haarbosch waar reeds op korte termijn een substantieel aantal sociale koop- en huurwoningen worden gerealiseerd. Tenslotte neemt ook het financiële risico toe bij het afzetten van een groter aantal woningen. Indien wij in de voorkeursvariant 30 % sociale koop- en huurwoningen hadden opgenomen dan zou dit om tot voldoende grondopbrengsten te kunnen komen betekenen dat wij ongeveer 80 woningen moeten realiseren, waarbij de beschikbare ruimte voor groen en natuur met ca. 1 ha. afneemt. Deze factoren en feiten tezamen hebben ons tot de afweging gebracht dat 35 vrije sector woningen en 8 starterswoningen enerzijds voldoende grondopbrengsten genereren om tot een financieel haalbaar plan te komen en anderzijds bijdragen aan een evenwichtige aanvulling van verschillende categorieën woningen voor het dorp Maarsbergen, waarbij eveneens de doorstroming wordt gewaarborgd door de bouw van starterswoningen.
4
Natuurontwikkeling Zoals bekend is één van de doelstellingen van de gemeente en provincie het versterken van de uitloop van het ecoduct Rumelaer aan de noordzijde van de A12. Daarvoor is de medewerking nodig van particuliere grondeigenaren. Het verheugt ons u te kunnen melden dat de gemeente tot overeenstemming is gekomen met de heer Veldhuizen over beëindiging van zijn agrarisch bedrijf op het perceel Haarweg 25 en de voorwaarden waaronder medewerking wordt verleend aan het realiseren van 3 woningen in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling. Daarmee is de weg vrij voor omzetting van in totaal ca. 20 ha. agrarische gronden naar natuur waarbij door de eigenaren gebruik wordt gemaakt van de provinciale subsidieregeling. Voor de verdere uitwerking van plannen voor het realiseren voor 3 woningen zal nauwe aansluiting worden gezocht bij het lopende haalbaarheidsonderzoek voor uitbreiding bedrijventerrein, zodat sprake is van een samenhangende en integrale planvorming voor de gebiedsontwikkeling Maarsbergen. De totale woningbouw opgave komt daarmee op 46 woningen. De afspraken met Veldhuizen zullen worden vastgelegd in een tripartite intentieovereenkomst met gemeente en Wolfswinkel Reiniging.
Voor de volledigheid wordt tenslotte vermeld dat de gebiedsontwikkeling Maarsbergen is opgenomen in de ontwerp Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie. Wij verwijzen u daarvoor graag naar de website www.puzzelenmetdeprovincie.nl.
Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrechtse Heuvelrug, de secretaris, de burgemeester,
drs. T.P. van der Steen
G.F. Naafs
Bijlagen: Notitie voorkeursvariant Bijlage financiële informatie (vertrouwelijk ter inzage voor raadsleden)
5
