RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE STRUCTUUR 41 JAARREKENING 46

Jaarverslag 2014

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 1

BESTUURSVERSLAG .......................................................................................... 2

2

ONZE HUURDERS .............................................................................................. 5

3

VERHUURPRESTATIES ...................................................................................... 9

4

LEEFBAARHEID ............................................................................................... 13

5

DUURZAAMHEID ............................................................................................. 14

6

VASTGOED ...................................................................................................... 16

7

BELANGRIJKSTE RELATIES ............................................................................. 20

8

DE ORGANISATIE ........................................................................................... 22

9

FINANCIËN ..................................................................................................... 24

10

RISICOBEHEERSING EN MONITORING ........................................................... 35

11

KENGETALLEN ................................................................................................ 40

RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE STRUCTUUR

41

JAARREKENING

46

BALANS PER 31 DECEMBER 2014 (NA RESULTAATBESTEMMING) .......................... 47 WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2014 ........................................................... 49 KASSTROOMOVERZICHT 2014 ............................................................................... 50 TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING .................... 51 CONTROLEVERKLARING ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT..................................... 78

1

jaarverslag 2014

1

Bestuursverslag

Het jaar 2014 heeft in het teken gestaan van het maken van plannen voor de toekomst; zo stonden onder meer een nieuw ondernemingsplan, een nieuw strategisch voorraadbeleid en aanpassingen van de organisatie op de agenda.

1.1

Algemeen

De koers Voordat gewerkt kon worden aan een nieuw ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid is samen met collega’s de missie van Idealis herijkt en een visie voor de komende jaren opgesteld. Deze is getoetst bij de SFO (huurdersbelangenvereniging) en diverse andere belanghebbenden. De missie en visie hebben als basis gediend voor de betreffende plannen. Eind 2014 is het ondernemingsplan ‘Ruimte om te kiezen’ 2015-2018 en het strategisch voorraadbeleid 2015-2018 vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Interne organisatie Bij het formuleren van onze ambities hebben we onszelf de vraag gesteld of we deze waar kunnen maken met de huidige organisatie; met dezelfde structuur, medewerkers, bedrijfscultuur en processen. Onderzoek heeft uitgewezen dat het beheer prima is, maar dat er op andere terreinen nog een slag te maken valt, bijvoorbeeld wat betreft efficiency, veranderkracht en ontwikkeling. De voorbereidingen zijn getroffen om in 2015 de organisatie hier op aan te passen. Onze huurders De SFO is het afgelopen jaar nauw betrokken geweest bij het opstellen van het ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid. Hun visie, ideeën en wensen zijn meegenomen in de plannen. Een start is gemaakt met andere vormen van participatie, zoals een klantenpanel. De resultaten uit de jaarlijkse enquêtes over de kamer en de leefomgeving en alles wat er mee samenhangt, zijn onverminderd positief; huurders zijn tevreden over de leefbaarheid van de complexen. Aspecten die het hoogst scoren zijn de veiligheid binnen de afdeling/woning en in en rondom het complex . Wat nog aandacht behoeft is de ondersteuning/aanpak bij overlast; dit is het enig aspect dat gemiddeld wat lager. Belangrijkste relaties In goede samenwerking met de belangrijkste partners Wageningen University en de gemeente wordt het aanbod van en de vraag naar studentenhuisvesting nauwlettend gevolgd om tijdig in te kunnen spelen op de behoefte. Met de Universiteit zijn daarnaast afspraken gemaakt over één geïntegreerde open kamermarkt vanaf 1 januari 2016 voor Nederlandse en buitenlandse studenten; zij kunnen kiezen uit het totale kameraanbod van Idealis en Wageningen University. Gevarieerd en voldoende aanbod Bij het zoeken naar evenwicht tussen vraag en aanbod van studentenkamers moeten we rekening houden met het feit dat eerstejaars studenten allemaal starten met hun nieuwe studie begin september, terwijl de afstudeerders gedurende het hele jaar afstuderen en naar elders verhuizen. In- en uitstroom vinden dus niet op hetzelfde moment plaats. Onze doelstelling is om voor 1 mei in het betreffende studiejaar de laatste eerstejaars student te hebben gehuisvest. In studiejaar 2013/2014 is er evenwicht voor wat betreft de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting. De laatste Nederlandse student is ruimschoots voor 1 mei gehuisvest; al in januari 2014 ontstond de eerste leegstand, doordat in de jaren 2012 en 2013 ca. 1.100 eenheden (permanent en tijdelijk) zijn toegevoegd. Dit evenwicht is er ook in studiejaar 2014/2015; het aanbod is nog steeds voldoende en daarnaast groeiden de studentenaantallen in Wageningen nog wel, maar in mindere mate dan in de jaren ervoor. In 2014 is gebouwd aan twee Idealis complexen: Bellostraat in het middengebied van Wageningen (149 kamers) en Lawickse Hof in het centrum (162 kamers). Beide complexen worden in 2015 opgeleverd. Daarnaast is een monumentaal pand aan de Nudestraat aangekocht, dat we geschikt willen maken voor verhuur aan 27 studenten. Door een particuliere investeerder zijn 79 studenteneenheden toegevoegd en zijn diverse kleinere woningen kamergewijs verhuurd.

jaarverslag 2014

2

Overheidsbeleid De belangrijkste ontwikkelingen in het overheidsbeleid voor Idealis in 2014 zijn de afschaffing van de basisbeurs en daarmee de invoering van het leenstelsel met ingang van het studiejaar 2015/2016 en daarnaast de Herzieningswet. De eerste effecten van het leenstelsel zullen in september 2015 duidelijk worden, de verwachting is dat er minder studenten op kamers gaan. Op basis van de nu bekende hoofdlijnen van de ‘Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting’ gaan we er vanuit dat de wijziging van de Woningwet geen ingrijpende consequenties zal hebben voor Idealis. Immers, de sterke beperking van het werkdomein van de corporaties tot de kerntaken (het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen ten behoeve van huishoudens met een laag inkomen) is voor een studentenhuisvester als Idealis altijd al vanzelfsprekend geweest. Ook hoeft gezien het geringe aandeel van ons niet-DAEB-bezit geen splitsing van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten plaats te vinden (behalve een scheiding van baten en lasten aan het einde van het jaar). Ook het, op basis van een woonvisie, maken van prestatieafspraken met de gemeente over het aanbod van studentenhuisvesting is in Wageningen al jaren de praktijk. Naar verwachting is voor Idealis de verplichting tot het waarderen van het vastgoed op basis van ’marktwaarde in verhuurde staat’ nog het meest ingrijpend. Financiële positie De financiële positie van Idealis is onverminderd goed. Dat betekent dat er financieel ruimte is om ook de komende jaren een substantiële bijdrage te leveren aan nieuwe verhuureenheden voor studenten, conform doelstellingen uit het ondernemingsplan. Ook zijn er, naast uitbreiding en vervanging, voldoende middelen om het hoge kwaliteitsniveau van de bestaande complexen te blijven handhaven door middel van het planmatig onderhoud.

1.2

Maatschappelijke prestaties

Idealis is als sociale huisvester verantwoordelijk voor prettige en betaalbare huisvesting voor studenten en PhD-ers in Wageningen en Ede. Idealis onderscheidt zich van veel andere aanbieders van woonruimte voor de doelgroep op een aantal aspecten zoals de lagere huurprijzen, het sociale beheer, de (fysieke) leefomgeving en de hoge veiligheids- en onderhoudsnormen. Gematigd huurprijsbeleid De woningwaardering van een kamer of woning wordt bepaald door een maximaal aantal huurpunten wat wordt toegekend op basis van o.a. het aantal m2 en verschillende voorzieningen. In het huurbeleid hebben we er voor gekozen om niet in alle complexen de maximale prijs te vragen die hoort bij het aantal toegekende punten, maar een percentage daarvan. In 2014 was dat percentage gemiddeld 85%. Dat betekent dat er een huurbedrag van € 2.745.000 niet is doorberekend aan studenten, wat conform het woningwaarderingstelstel wel aan huur in rekening had mogen worden gebracht. Ook is de keuze gemaakt om huurders jonger dan 23 jaar huurkorting te geven, zodat de huurder huurtoeslag kan aanvragen. Andere verhuurders vragen vrijwel altijd huurprijzen op basis van 100% woningwaarderingspunten (100% maximaal redelijk), zodat het prijsniveau van Idealis aanmerkelijk lager ligt. Veiligheid en leefbaarheid Ondanks lagere huurprijzen is de kwaliteit en de veiligheid van onze kamers en complexen van een hoog niveau. Huurders beoordelen de geboden kwaliteit in klantwaarderingsonderzoeken als goed. We hechten zeer veel waarde aan de veiligheid en leefbaarheid voor alle studenten in onze wooneenheden. Een invulling hiervan is de keuze om te werken met beheerders in de studentencomplexen. Zij zijn verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van en het toezicht op de complexen en zijn het eerste aanspreekpunt voor vragen en opmerkingen. Dit betreft naast praktische zaken ook aspecten als overlast, burenruzie of een (ernstige) persoonlijke problematiek. Daarbij wordt een inschatting gemaakt van de situatie; als het noodzakelijk is dat er wordt opgeschaald, wordt de sociaal beheerder van Idealis erbij betrokken. Deze heeft een netwerk en contacten met onder meer de gemeente, hulpverlenende instanties, politie e.d. om de veiligheid en leefbaarheid voor alle bewoners in de complexen op een hoog niveau te houden. De kosten die hiermee in totaal gemoeid zijn voor Idealis bedragen € 222.000. Naast de sociale aspecten van leefbaarheid is ook geïnvesteerd in de fysieke leefomgeving van de studenten. In 2014 is ruim € 123.000 uitgegeven aan onder meer (uitbreiding van) fietsenstallingen, terreininrichting en bewegwijzering.

3

jaarverslag 2014

Kortom, een bedrag van zo’n € 3.090.000 (lagere huurprijzen, deel van de kosten van het beheer en de investeringen in de fysieke leefomgeving) is door Idealis als sociale huisvester in 2014 maatschappelijk geïnvesteerd.

1.3

Verklaring Bestuur

De interne risicobeheersing en controle zijn naar mijn mening adequaat, effectief en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis. De jaarrekening 2014 is vastgesteld op 23 april 2015 door het bestuur. Alle uitgaven over het boekjaar 2014 zijn conform artikel 26 lid 2g van het Besluit beheer sociale huursector, uitsluitend gedaan in het belang en ten dienste van de volkshuisvesting. In het verslagjaar hebben zich, evenals in voorgaande jaren, geen transacties met een tegenstrijdig belang voorgedaan. Wageningen, 23 april 2015 Sylvie Deenen directeur/bestuurder

jaarverslag 2014

4

2

Onze huurders

Ons huurdersbestand bestaat voor 95% uit studenten, hiervan is maar liefst een kwart afkomstig uit het buitenland.

2.1

Huurdersbestand

De overgrote meerderheid van deze studenten studeert aan Wageningen UR.

Huurders naar doelgroep 140

82

1.116 3.570

Nederlandse student

Buitenlandse student

Phd-candidate

overig

Al enkele jaren zien we dat bij onze huurders het aantal studenten van Wageningen UR in verhouding tot de andere opleidingsinstellingen toeneemt. In 2014 volgde 88% van onze Nederlandse studenten een opleiding aan Wageningen UR en 7% een opleiding aan de Christelijke Hogeschool Ede (CHE). De invloed van Wageningen UR op de markt waarin Idealis opereert is de laatste jaren sterk toegenomen door het succes van Wageningen UR maar ook door veranderingen bij de andere onderwijsinstellingen. Bij de CHE is de instroom gedaald, hun student komt nu ook meer uit de regio, terwijl voorheen de hogeschool een landelijke aantrekkingskracht had. Dat heeft direct effect op de huisvestingsvraag. Hogeschool Van Hall Larenstein heeft in 2014 besloten de opleiding per september 2015 van Wageningen naar Velp te verplaatsen; dit besluit heeft geleid tot een sterke daling in het aantal woningzoekenden van deze opleiding en zal betekenen dat over enkele jaren studenten van deze opleiding niet meer bij Idealis wonen.

Nederlandse studenten naar opleiding 7%

3% 1% 1%

88%

5

Wageningen UR

Christelijke Hogeschool Ede

Stoas Vilentum

Overig in Wageningen en Ede

v Hall Larenstein

jaarverslag 2014

Onderzoek woonwensen PhD-ers Uit een woonwensenonderzoek onder PhD-ers, uitgevoerd in opdracht van de Wageningen PhD Council, Idealis, Wageningen UR en gemeente Wageningen, blijkt dat er onder PhD-ers behoefte is aan kleine appartementen in Wageningen. Daarnaast wonen PhD-ers graag samen met andere PhD-ers. Naar aanleiding van dit onderzoek heeft Idealis het voor alle PhD-ers mogelijk gemaakt om in de PhD-appartementen van Idealis te gaan wonen. Voorheen was dit uitsluitend bedoeld voor Research Assistants (AIO’s). Ook reserveren we in de twee nieuwbouwprojecten die in 2015 opgeleverd worden een gedeelte voor PhD-ers. In 2015 gaat Idealis een vervolg enquête uitzetten om zo meer te weten te komen over de specifieke woonwensen van PhD-ers, bijvoorbeeld over service- en dienstverlening.

2.2

Communicatie met bewoners en woningzoekenden

Onze medewerkers zijn voortdurend en op verschillende niveaus in contact met huidige en toekomstige huurders. De communicatie vindt vooral digitaal plaats; per mail, website en Digipost. Daarnaast staan we in contact met onze klanten via online enquêtes, klantenpanels, bewonersbijeenkomsten, gesprekken met bewonersvertegenwoordigers en individuele contacten. Via de website kunnen woningzoekenden zich inschrijven en reageren op het kameraanbod. Onze website werd in 2014 door ruim 75.000 bezoekers bezocht, waarbij de pagina’s met ons actuele aanbod van woonruimte het meest werden geraadpleegd. De site is nog steeds in ontwikkeling en wordt in 2015/2016 nog verder uitgebreid. Ondanks de toenemende digitalisering blijven wij persoonlijk contact met onze klanten belangrijk vinden. De beheerders op onze complexen zijn het eerste aanspreekpunt voor bewoners. Hiernaast is iedereen van harte welkom op ons kantoor. Idealis kent een groot aantal buitenlandse studenten. Daarom vindt de communicatie behalve in het Nederlands ook in het Engels plaats.

2.3

Bewonersparticipatie

Idealis kent al lange tijd een actieve bewonersparticipatie. Woningen en afdelingen in complexen hebben een contactpersoon of een afdelingsvertegenwoordiger. Deze zijn het eerste aanspreekpunt voor diverse praktische zaken in de woning of afdeling. Alle grote studentencomplexen worden vertegenwoordigd door een bewonersvertegenwoordiger. Deze heeft minimaal twee maal per jaar overleg met de beheerder en de medewerker van het team Woondiensten over zaken die betrekking hebben op het dagelijks beheer en onderhoud van het complex. De SFO De bewonersvertegenwoordigers van de studentencomplexen zijn verenigd in de Stichting Flatoverleg (SFO). De SFO functioneert als huurdersorganisatie zoals bedoeld in de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Idealis steunt de SFO met een financiële bijdrage en stelt een kantoorruimte ter beschikking. In een samenwerkingsovereenkomst tussen Idealis en de SFO zijn de wederzijdse rechten en plichten beschreven. In 2015 wordt deze overeenkomst weer geactualiseerd. De belangrijkste onderwerpen die in 2014 met de SFO zijn besproken betroffen: • diverse nieuwbouwprojecten • afrekening en begroting servicekosten • uitkomsten leefbaarheid enquête • upgrading IT netwerk in complexen • overgang naar een nieuw mediapakket • huurbeleid 2014 • nieuw toewijzingsbeleid per 1-1-2016 • nieuw ondernemingsplan • nieuw strategisch voorraadbeleid • evaluatie samenwerking • lokale en landelijke ontwikkelingen in de volkshuisvesting.

jaarverslag 2014

6

Hiernaast zijn in november met de SFO twee studentencomplexen van collega huisvesters in Amsterdam bezocht. Een leerzaam bezoek dat verschillende nieuwe inzichten heeft opgeleverd.

2.4

Klanttevredenheid

Analyse klantwaardering Alle nieuwe en vertrekkende huurders ontvangen, binnen ca. 4 tot 6 weken na verhuizing, resp. huuropzegging, een enquête. De enquête kent vijf aspecten: Product, Prijs/kwaliteit, Dienstverlening, Persoonlijke service en Reputatie. De aspecten omvatten in totaal ca. 35 elementen, respondenten waarderen elk element afzonderlijk. Bij de waardering kiest de huurder uit vijf kwalificaties die worden omgerekend in een score: uitstekend (score +100), zeer goed (+80), goed (+40), redelijk/matig (0) en slecht (-100). De scores van alle respondenten bevinden zich dus binnen een schaal van -100 tot +100. In 2014 is de klantwaardering ‘goed’ voor de totaalscore (41), exact dezelfde score als in 2013. De klantwaardering is ook ‘goed’ voor vier van de vijf aspecten: Product (44), Dienstverlening (42), Persoonlijke service (52) en Reputatie (45). Deze aspecten voldoen daarmee aan de door ons gestelde norm van 40 of meer. De score voor Prijs/kwaliteit is ‘redelijk/matig’ (25), iets lager dan in 2013 (27) en ook wat lager dan de door ons gestelde norm van tenminste 30 punten. Opvallend is dat nieuwe Nederlandse huurders alle aspecten waarderen met ‘goed’, dit jaar voor het eerst ook voor Prijs/kwaliteit (43). De drie elementen die het beste scoren zijn: ‘Afstand woonruimte tot opleiding’ (66), ‘Vriendelijkheid en beleefdheid beheerder (59) en ‘Vriendelijkheid en beleefdheid (balie)medewerkers’ (59). De drie elementen die het laagste scoren zijn: ‘Openingstijden kantoor Idealis’ (21), Prijs/kwaliteit’ (25) en ‘Informatie procedure huuropzegging’ (28 en over een periode van 5 jaar de sterkste daler: van 41 naar 28). De drie elementen met de grootste verbetering in klantwaardering ten opzichte van vorig jaar zijn: ‘Afhandeling reparatieverzoeken’ (van 40 naar 47), ‘Bereikbaarheid beheerder’ (van 45 naar 51) en ‘Afhandeling brieven/email’ (van 47 naar 52). Over een periode van 5 jaar is ‘Afhandeling reparatieverzoeken’ het sterkst gestegen (van 28 naar 47). Op basis van de resultaten van de enquête en de opmerkingen/verbetersuggesties van de respondenten wordt in het 1e kwartaal van 2015 bezien welke zaken verbetering behoeven en hoe dat het beste gerealiseerd kan worden. Enquête leefbaarheid We willen dat onze huurders veilig en prettig wonen. Ieder jaar vragen we hun mening hierover. De waardering voor de totale leefbaarheid van de studentencomplexen is goed; 86% van de respondenten waardeert het met een rapportcijfer 7 of hoger. De gemiddelde score bedraagt 7.51, een fractie hoger dan in 2013 (7.47). Aspecten die gemiddeld het hoogst scoren zijn Veiligheid binnen de afdeling/woning (8.6) en Veiligheid in en rondom het complex (7.9). Parkeergelegenheid bij het complex scoort als derde (7.7). We streven ernaar dat op alle aspecten van leefbaarheid gemiddeld het rapportcijfer 6,5 of hoger is. Maar één van de 23 aspecten scoort gemiddeld lager: Ondersteuning bij / aanpak van overlast (5.94). Dit aspect scoort wel wat hoger dan in 2013 (5.78). Nagegaan wordt op welke wijze dit aspect kan worden verbeterd. Nederlandse respondenten geven voor de totale leefbaarheid het hoogste rapportcijfer bij Droevendaal (9.00), Burgtstraat (8.27) en Rijnveste (8.25). Het laagste rapportcijfer voor totale leefbaarheid wordt gegeven voor Arnold Koningstraat (6.35) en Nieuwe Maanderbuurtweg, dat wel aanzienlijk hoger scoort (7.26). Bij buitenlandse respondenten scoort Droevendaal het hoogst (8.31) en Bornsesteeg het laagst (6.81). De resultaten van de enquete en de verbetersuggesties worden besproken binnen Idealis en met de bewonersvertegenwoordiger(s) van elk studentencomplex. De belangrijkste verbeteracties die in 2014 zijn uitgevoerd worden genoemd in het hoofdstuk Leefbaarheid.

7

jaarverslag 2014

2.5

Geschillencommissie

In 2014 is er geen geschil voorgelegd aan de commissie. De commissie bestaat uit drie leden. De voorzitter wordt benoemd op basis van gezamenlijke voordracht van de SFO en Idealis. De overige twee leden worden voorgedragen door respectievelijk de SFO en Idealis. Per 1 maart 2014 heeft mevrouw Verhoeven, voorgedragen door de SFO, het lidmaatschap van de commissie overgenomen van de heer Steinbuch. Ook de voorzitter van de commissie, de heer Van Spanje, heeft zijn functie beëindigd op 31 december. Met ingang van 2015 wordt hij opgevolgd door mevrouw Tomas. Zij is advocaat in Wageningen en vooral werkzaam op het gebied van arbeidsrecht en familierecht. Het derde lid van de commissie is de heer Van Alphen, medewerker bij Idealis. De commissieleden zijn voor twee jaar benoemd.

jaarverslag 2014

8

3

Verhuurprestaties

Idealis verhuurt 5.062 eenheden, waarvan 4.855 aan studenten en 118 aan PhD-candidates, promovendi aan Wageningen UR. Daarnaast verhuren we 58 appartementen aan senioren, 13 vrije sectorwoningen, 14 overdekte parkeerplaatsen en 4 bedrijfsruimtes.

3.1

Woonruimteverdeling

In 2014 zijn 2.234 nieuwe huurcontracten afgesloten. Dit betekent dat 44% van ons bezit een nieuwe bewoner heeft gekregen. Aantal verhuringen Wageningen/Ede Nederlandse huurders - Waarvan Wageningen - Waarvan Ede Buitenlandse huurders Totaal

2014

2013

2012

1.184 917 267 1.050 2.234

1.636 1.234 402 996 2.632

1.016 831 185 867 1.883

Het aantal verhuringen in 2014 is ten opzichte van 2013 gedaald omdat we in 2014 geen nieuwbouwcomplex opgeleverd hebben. Van de 596 kamers die in 2013 zijn toegevoegd is in 2014 weer 30% opgezegd (178 mutaties). In 2014 zijn 333 onderhuurcontracten afgesloten, in 2013 waren dat er 326. Het aantal onderhuurcontracten is de laatste jaren stabiel. In totaal zijn 363 bewoners verhuisd binnen het bezit van Idealis, waarvan 165 binnen het complex. Mutatiegraad Wageningen totaal - Waarvan kamers met inventaris Ede totaal

Totaal aantal

Aantal mutaties

Mutaties 2014

Mutaties 2013

Mutaties 2012

4.521 1.193

2053 1117

45% 94%

46% 71%

42% 74%

541

268

50%

52%

44%

Het aantal mutaties (opzeggingen) in kamers zonder inventaris is een stuk lager dan in 2013, daartegenover staat een flinke stijging in het aantal mutaties in de kamers met inventaris. In Ede is het aantal mutaties bijna net zo hoog als in 2013.

9

jaarverslag 2014

Gemiddeld aantal reacties In 2014 zijn 1.745 (2013: 2.064) kamers geadverteerd met gemiddeld 15,62 (2013: 11,24) reacties. Het reactiepatroon van 2014 verloopt overeenkomstig met dat van 2012 (gem. 29,14 reacties), in beide jaren in tegenstelling tot 2013 is er geen nieuwbouw opgeleverd. De piek in het aantal reacties ligt in juli, augustus en september.

Gemiddeld aantal reacties 100 80 60 40 20 0 Jan

Feb

Mrt

Apr

Mei 2014

Juni

Juli 2013

Aug

Sept

Okt

Nov

Dec

2012

Evenals in 2013 is ook in 2014 het aantal reacties op de kamers in Ede laag, in 2014 gemiddeld 4 reacties per advertentie. Door toename van 122 kamers in Ede in 2013 is het aanbod duidelijker groter dan de vraag. Omdat het aantal CHE studenten licht afneemt en zij meer afkomstig uit de regio zijn zal de vraag blijvend lager zijn. Om die reden hebben we in 2015 besloten weer kamers terug te geven aan Woonstede en daarmee het aanbod meer in verhouding te brengen tot de vraag. Eerstejaars 2013/2014 De eerstejaars studiejaar 2013/2014 waren ruim voor 1 mei 2014 gehuisvest. Omdat er in 2013 in Wageningen en Ede bezit toegevoegd is ontspande de markt. Op advertenties voor onzelfstandige kamers in mei werd nauwelijks gereageerd; een belangrijk signaal dat de eerstejaars gehuisvest zijn. Eerstejaars 2014/2015 Van de ruim 2.000 ingeschreven eerstejaars voor het studiejaar 2014/2015 was iets minder dan 50% actief op zoek naar een kamer. Eind 2014 hadden 477 van hen woonruimte bij Idealis gehuurd. 419 daarvan volgen een opleiding aan Wageningen UR, 35 aan de CHE en 23 aan de overige opleidingen in Wageningen en Ede. In 2014 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2014/2015 In 2013 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2013/2014 In 2012 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2012/2013

477 582 304

Urgenties In 2014 zijn op basis van sociaal/medische gronden 21 urgenties toegekend en 40 urgentie aanvragen afgewezen. Van de 21 toegekende urgenties hebben er 18 hiermee een kamer van Idealis geaccepteerd. In 2014 hebben 2 woningzoekenden gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot ‘kamerhoppen’. Huurders van één van de bij Kences aangesloten studentenhuisvesters kunnen voor deze vorm van urgentie in aanmerking komen als zij in een andere studentenstad gaan studeren. Leegstand De leegstand in Wageningen is in 2014 toegenomen in kamers met inventaris (labelkamers) en in de PHD-eenheden . Ook in Ede is de leegstand hoog. De leegstand in de labelkamers begon in 2014 al vroeg in het jaar. In overleg met de universiteit zijn deze labelkamers tijdelijk (tot augustus 2015) verhuurd aan Nederlandse studenten.

jaarverslag 2014

10

Hier hebben ruim 50 Nederlandse studenten gebruik van gemaakt. Gemiddelde leegstand Kamers met inventaris Kamers zonder inventaris Phd-eenheden Overige woningen Commerciële eenheden

Wageningen 2014 2013 8,11% 7,17% 0,31% 0,62% 2,73% 0,61% 0,07% 1,32% 4,63% 13,41%

2012 4,62% 0,53% 0,12% 0,70% 13,90%

Ede 2014

2013

2012

7,61%

8,85%

2,64%

Uitstroombeleid Idealis kent een uitstroombeleid. Met dit beleid blijft ons bezit beschikbaar voor onze doelgroepen. De huurovereenkomst eindigt binnen één of twee jaar nadat de huurder de studie of PhDovereenkomst beëindigd. Huurcontracten tot en met 31 december 2010 gaan uit van een uitstroomperiode van maximaal 2 jaar en huurcontracten na deze datum gaan uit van maximaal 1 jaar. Huurders worden op basis van een periodieke (kwartaal) bestandsvergelijking met de diverse onderwijsinstellingen aangeschreven. In 2014 hebben 140 huurders (van de ongeveer 5.000 huurders) een huuropzegging ontvangen. Een deel van hen moest aangespoord worden om te verhuizen en een klein aantal van hen had uiteindelijk begeleiding van Idealis nodig om tijdig te vertrekken. Toekomstige woonruimteverdeling Idealis gaat over naar een nieuw model van woonruimteverdeling met meer keuzevrijheid. Dit nieuwe model is door Idealis en Wageningen UR gezamenlijk uitgewerkt. De Raad van Bestuur van Wageningen UR en RvC van Idealis zijn akkoord gegaan met het op hoofdlijnen uitgewerkt plan van aanpak en eind 2014 is de projectgroep van start gegaan met de verdere uitwerking. De nieuwe woonruimteverdeling gaat op 1-1-2016 van start en ziet er op hoofdlijnen als volgt uit: • Alle studenten en promovendi gaan via het aanbodmodel zelf op het kameraanbod reageren. • De buitenlandse student die van de universiteit een kamergarantie heeft gekregen ontvangt een urgentie (gebaseerd op het afstandscriterium). • Het is straks mogelijk van waar je je ook op de wereld bevindt om digitaal je kamer en de daarbij behorende ondertekening van het huurcontract te regelen. • Idealis zal via zijn website diensten en services aanbieden waar de klant om vraagt. • De ruim 600 kamers van Wageningen UR zullen ook via het aanbodmodel van Idealis aangeboden worden.

3.2

Huurbeleid

In het huurbeleid onderscheiden we kamers in ’oudere’ studentencomplexen en in vanaf 2010 gerealiseerde nieuwbouw: • Voor ‘oudere’ studentenkamers hanteren we een streefhuurpercentage van 80% van de maximaal redelijke huurprijs. Uitzondering vormen wooneenheden waarvoor huurtoeslag mogelijk is: daar wordt wel de maximaal redelijke huur toegepast. • Bij nieuwbouw hanteren we een streefhuurpercentage van 90 tot 100% van de maximum redelijke huur. De exacte huurprijzen en woonlasten worden bepaald op basis van prijs/kwaliteitsverhouding en rendements-uitgangspunten. Huurtoeslag wordt door het ministerie berekend op basis van de subsidiabele huur (kale huur plus enkele servicekosten) en geldt voor jongeren t/m 22 jaar een maximum huurgrens van € 389. Vrijwel alle kamers van Idealis blijven onder deze grens. Bij 185 eenheden is de huur hoger en geeft Idealis aan studenten, voor zover die jonger zijn dan 23 jaar, tijdelijk een huurkorting om zo het ontvangen van huurtoeslag ook voor deze studenten mogelijk te maken. Idealis heeft per 1 juli 2014 een inflatievolgende huurverhoging van 2,5% toegepast. Voor woonruimte met een kale huurprijs onder de streefhuur is de huur met maximaal 4% verhoogd.

3.3.

11

Incassobeleid

jaarverslag 2014

Eind december moest er nog € 70.000 aan huur betaald worden. De opbouw van dit bedrag luidt als volgt: Actieve huurders Niet actieve huurders In 2015 gesloten overeenkomsten ingaande in 2014 (contract gesloten en betaald in 2015) Totaal

Bedrag 23.000 7.000 40.000

Aantal 143 21

70.000

164

In % jaarhuur 0,11

Omdat onze huurders in een kwetsbare inkomenspositie verkeren hanteren wij een strikt huurincasso-beleid gericht op het voorkomen van grote achterstanden. Gezien de beperkte omvang van de achterstanden is dit beleid effectief.

3.4

Wonen en zorg

Idealis verhuurt aan ‘gewone’ studenten en PhD-ers. Maar ook studenten of PhD-ers die door omstandigheden bijzondere huisvesting nodig hebben helpen wij graag. Idealis heeft, verspreid over het bezit, enkele aangepaste woningen. Waar nodig worden specifieke voorzieningen aangebracht voor gehandicapten in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Is er geen kandidaat voor een aangepaste woning beschikbaar, dan wordt deze verhuurd aan een valide persoon met een clausule in het contract dat de woning opgezegd wordt als zich een kandidaat meldt. De betreffende huurder krijgt dan vervangende woonruimte aangeboden. Idealis verhuurt twee 5 kamer woningen in het complex Ben van Londenstraat aan Stumass. Deze stichting biedt individuele begeleiding in een beschermde woonvorm aan studenten met Autisme Spectrum Stoornis. Hiernaast besteedt Idealis veel aandacht aan zorg binnen het sociaal beheer.

jaarverslag 2014

12

4

Leefbaarheid

Ons beleid is er op gericht om onze bewoners een prettig en veilig woon- en leefklimaat te bieden. Uit de leefbaarheidsenquête, die we jaarlijks houden onder alle bewoners, bleek in 2014 wederom dat onze huurders tevreden zijn (gemiddeld een 7,5). De bewoners, maar ook onze beheerders en medewerker sociaal beheer, dragen daartoe bij.

4.1

Sociaal beheer

Studenten en PHD complexen vragen om een zorgvuldig beheer. Huurders, met veel verschillende nationaliteiten, wonen relatief dicht op elkaar in wooncomplexen en delen in meer of mindere mate voorzieningen met elkaar. Om zorg te dragen voor een prettige en leefbare woonsituatie heeft ieder complex een beheerder die toeziet op het reilen en zeilen in en rond de complexen. Hij is een vraagbaak voor huurders en bemiddelt bij problemen. De medewerker sociaal beheer ondersteunt de beheerders hierin, met name bij complexere zaken. In 2014 betrof dit in totaal 115 complexere zaken. De zaken hadden betrekking op klachten over geluidsoverlast van medebewoners (34), ernstige persoonlijke problematiek (15), stankoverlast en vervuiling (10) en relationele problematiek (17). Daarnaast waren er onder meer meldingen van vandalisme/diefstal (24) en illegale bewoning (15). De sociaal beheerder bij Idealis staat dicht bij de huurders en treedt snel en respectvol naar alle belanghebbenden op. Daarbij werkt hij regelmatig samen met politie, RIBW (bemoeizorg), universiteit en gemeente. Dat gebeurt zowel op individueel niveau als op het niveau van de wooncomplexen.

4.2

Investeringen leefbaarheid

De totale kosten voor leefbaarheid bedroegen in 2014 € 1.021.000 daarvan is: • via de servicekosten doorberekend aan de huurders : € 673.000 (65,9%); • bekostigd door Idealis : € 348.000 (34,1%). De kosten hebben nagenoeg geheel betrekking op het beheer/toezicht op de complexen en op het uitvoeren van fysieke maatregelen. Beheerkosten De beheerkosten betreffen de personeelslasten van de beheerders. Deze kosten worden voor 55% doorberekend aan de huurders via de servicekosten. Van het takenpakket van de medewerker sociaal beheer valt het overgrote deel (80%) onder de post leefbaarheid. Deze personeelslasten komen volledig voor rekening van Idealis. De totale personeelskosten Leefbaarheid voor rekening van Idealis bedragen € 222.000. Fysieke maatregelen In 2014 hebben we in het kader van leefbaarheid in totaal € 123.000 inclusief BTW geïnvesteerd door het treffen van fysieke maatregelen. Dit betrof onder meer aanpassingen en uitbreidingen van fietsenstallingen, verbetering van de terreininrichting en betere bewegwijzering.

13

jaarverslag 2014

5

Duurzaamheid

Idealis is een milieubewuste woningcorporatie. Idealis zet zich krachtig in op het realiseren van zoveel mogelijk energiebesparing, zowel door technische maatregelen als door voorlichting om het gedrag van huurders te beïnvloeden. Ook wordt ingezet op toepassing van duurzame energie. We vinden het daarbij echter ook belangrijk om de investeringskosten zo laag mogelijk te houden in verband met het beheersen van het huurprijsniveau. Een aanzienlijk deel van de woonlasten wordt immers bepaald door het energieverbruik. Ook in onze dienstverlening speelt duurzaamheid een belangrijke rol. Zo beperken we het papier verbruik door onze dienstverlening en communicatie met onze huurders zo veel mogelijk digitaal te laten verlopen.

5.1

Certificaat Klimaatneutraal

Wij hebben in 2014 wederom het certificaat Klimaatneutraal Gegarandeerd verkregen van de Climate Neutral Group. Er zijn maatregelen genomen om onze CO2-uitstoot zoveel mogelijk te beperken. De berekende CO2-uitstoot compenseren we door deel te nemen aan het klimaatproject 'Houtovens in Kenia'. Een klimaatproject waarmee we niet alleen bijdragen aan het terugdringen van de CO2-uitstoot, maar ook aan werkgelegenheid, kennisoverdracht, gezondheidsverbetering, stimulering van de eigen economie en lokale milieuverbeteringen in ontwikkelingslanden.

5.2

Landelijke en lokale convenanten

Idealis conformeert zich aan het Koepelconvenant Energiebesparing Gebouwde Omgeving (juni 2012) en de hieraan gekoppelde deelconvenanten: het Convenant Energiebesparing Corporatiesector en het Lenteakkoord Energiezuinige Nieuwbouw. Dit zijn convenanten tussen Aedes, de Woonbond, Vastgoedbelang en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In het convenant is onder andere aangegeven dat de 2,4 miljoen corporatiewoningen in 2021 gemiddeld een energielabel B bezitten. Dat komt neer op een energiebesparing tussen 2008 en 2021 van 33 procent. Deze ambitie betreft het gebouw- en installatiegebonden energiegebruik voor met name ruimteverwarming, warmtapwater en ventilatie. De gemiddelde energie-index van onze voorraad in 2013 is 1,44, gelijk aan label C. Dit was in 2009 nog label D met een energie index van 1,75. Toekomstige verbeteringen van de energie index zoeken we in optimalisatie van ventilatiesystemen inclusief warmte terugwinning en alternatieve warmtesystemen in plaats van gas. Daarnaast committeert Idealis zich aan de klimaatdoelstellingen van de overheid (het kabinetsprogramma Schoon en Zuinig, 2007). Dit akkoord heeft de ambitie om voor 2020 30% CO2-reductie te realiseren ten opzichte van 1990. Ook sluiten we ons aan bij de ambitie ‘Wageningen klimaatneutraal in 2030’ en is Idealis ook op dit gebied partner van de gemeente.

5.3

Duurzaam vastgoed

Idealis koopt voor haar huurders uitsluitend groene stroom en gas CO2-neutraal in. Nieuwbouw Het convenant omschrijft: “Verlaging van het energieverbruik in de nieuwbouwproductie van 25% per 2011. Dit komt neer op een uitgangspunt van een EPC-norm voor nieuwbouw van 0,6 per 2011 en verlaging van het energieverbruik in de nieuwbouwproductie van 50 procent per 2015. Dit komt neer op een uitgangspunt van een EPC-norm voor nieuwbouw van 0,4 per 2015.” Idealis gaat bij nieuwbouw uit van de omschrijving in het convenant, waarbij gekozen wordt voor een gebouw en energieconcept dat op termijn klimaatneutraal kan worden gemaakt. Op de overige prestatievelden van GPR (een digitaal meet- en ontwikkelinstrument voor duurzaam bouwen) wordt een gemiddelde van 7,5 gerealiseerd, waar de wetgeving uitgaat van tenminste 6,5.

jaarverslag 2014

14

Bestaande voorraad Bij onderhoudswerkzaamheden zoekt Idealis naar duurzame oplossingen. Ook wordt, in lijn met het convenant bij het treffen van energiebesparende maatregelen, aansluiting gezocht bij natuurlijke momenten, zoals verhuizing, planmatig onderhoud en ingrijpende woningverbetering. De afgelopen jaren is fors geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen. Dit beleid resulteert in een daling van het energieverbruik in de afgelopen jaren. Gemiddeld per student hebben we in vijf jaar tijd het elektraverbruik met meer dan 22% kunnen terug brengen en water met zelfs meer dan 33%. Enerzijds door de duurzame nieuwbouw anderzijds door binnen het planmatig onderhoud te kiezen voor energie besparende maatregelingen zoals led-verlichting, laagverbruik mechanische ventilatie, waterbesparende kranen, toiletten en douches. Besparing t.o.v. 2009 per vhe (verbruik per student) 2014 2013 Elektra -22,41% -18,13% Gas -2,89% -3,63% Water -33,23% -23,26%

2012 -12,51% 3,01% -11,98%

2011 -5,14% 5,94% -2,90%

2010 -1,33% -1,07% -2,26%

Net voor 2008 zijn alle grote complexen voorzien van nieuwe installaties waarmee we een forse gasbesparing hebben gerealiseerd. Echter deze vervangingen en de daarmee behaalde gasbesparing waren voor het peilmoment van het convenant, 2008. Experimenten en innovatie Idealis neemt actief deel aan experimenten en innovatieve projecten. Zo heeft Idealis in 2014 de resultaten van het rapport “Wat krijg ik nou op mijn dak” van de vakgroep Milieutechnologie van Wageningen Universiteit, voor de complexen Haarweg en Binnenveld verder uitgewerkt. Het rapport beschreef de haalbaarheid van zonnepanelen op beide complexen. Na verdere uitwerking van het rapport is er door Idealis voor gekozen een SDE subsidie fase 5 aan te vragen voor het toepassen van zonnepanelen op het complex Binnenveld. Deze subsidie is in november verleend door de Rijksdienst voor ondernemend Nederland. Eventuele uitvoering van het project zal plaats vinden in 2015. Daarnaast heeft Idealis meegewerkt aan de case study voor het complex Rijnveste van de vakgroep milieutechnologie. De opdracht hierin was om te komen tot aanbevelingen het complex verder te verduurzamen. In 2014 was Idealis ook nog als partner verbonden aan Stichting Zonne-energie Wageningen. Deze stichting is opgericht in 2011 met als doel verschillende organisatorische, juridische en fiscale modellen te verkennen en daarmee bestaande barrières te slechten en investeringen in zonneenergie zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Verder heeft Idealis actief deelgenomen aan de Stuurgroep Duurzame Energie Infrastructuur. Binnen de projectgroep wordt gekeken of er mogelijkheden zijn van een gezamenlijk warmtenet, gevoed door geothermie, of meerdere kleine warmtenetten met verschillende vormen van warmtevoeding. Het eindrapport van de bevindingen wordt begin 2015 gepresenteerd.

5.3

Bewonersinformatie

Ook door bewust woongedrag kan energie bespaard worden. We doen dit met eigen informatiemateriaal en sluiten aan bij landelijke acties zoals de ‘Warme Truiendag’ of de campagne ‘Het duurzaamste studentenhuis’ van Upact. In 2014 zijn widgets ontwikkeld die het voor de klant mogelijk gaan maken om het energieverbruik online te volgen. In het kader hiervan heeft Idealis inmiddels op al haar studenten complexen slimme meters voor gas en elektra geplaatst. In 2015 worden de widgets geïntegreerd in de website van Idealis. In 2015 wordt gestart met een proef voor slimme watermeters. In januari 2014 werd de campagne Rijnveste Sustainability Challenge Accepted afgesloten, een campagne die in samenwerking met Green Office Wageningen in 2013 werd gestart. Via deze challenge werden de bewoners van Rijnveste gestimuleerd om zo zuinig mogelijk om te gaan met gas en elektra. Maandelijks ontvingen de bewoners van het huis met het laagste energieverbruik een ‘huisprijs’.

15

jaarverslag 2014

6

Vastgoed

Ons vastgoed is in toenemende mate gevarieerd en flexibel en wordt zo goed mogelijk afgestemd op de woonwensen van studenten. Gelet op de woonwensen van studenten en ons huidige woningbezit richten we ons bij nieuwbouw vooral op kamers met gedeelde voorzieningen.

6.1

Nieuwe studentenhuisvesting

In 2014 heeft Idealis diverse locaties van derden in Wageningen onderzocht op markttechnische en economische haalbaarheid. Dit heeft onder meer geleid tot de aankoop van het pand Nudestraat 11-15. Voor de locaties Diedenoort en Kirpestein wordt de haalbaarheid onderzocht. Ook voor andere locaties zijn we nog in gesprek. Projecten gereed/in aanbouw Bellostraat/Nobelweg Javastraat (Lawickse Hof) Nudestraat Totaal eenheden

Aantal vhe 149 162 27 338

Start bouw/aankoop 2014 2014 2014

Gereed 2015 2015 2015

Bellostraat– 149 eenheden Eind 2013 is een koopaannemingsovereenkomst ondertekend. In een bestaand woongebied worden 149 verhuureenheden gerealiseerd: 80 onzelfstandige kamers met gedeelde voorzieningen in 16 grondgebonden woningen en 69 zelfstandige eenheden in een gebouw van 6 verdiepingen. In 2014 zijn de werkzaamheden gestart en per 1 april 2015 kunnen de huurders er gaan wonen. De Bellostraat sluit aan bij de woonwensen van studenten: huren niet hoger dan € 350, meer kamers met gedeelde voorzieningen dan kamers met eigen voorzieningen, het delen van voorzieningen met 4 medebewoners, inclusief buitenruimte en liggend op een prettige afstand van het centrum en de campus. Javastraat (Lawickse Hof) – 162 eenheden Na 40 jaar wordt op een braakliggende - veel besproken - locatie in het centrum van Wageningen 162 verhuureenheden voor studenten en PhD-ers gebouwd. Ook hier wordt conform uitgangspunten van het strategisch voorraadbeheer flexibel en gedifferentieerd gebouwd. Complex Javastraat omvat verhuureenheden voor studenten en PhD-ers en zowel onzelfstandige (28) als zelfstandige (118) eenheden en tweekamerappartementen (16). In aansluiting op de woonwensen van studenten hebben we voor de bewoners van de zelfstandige eenheden algemene ontmoetingsruimtes toegevoegd. Op 1 september 2015 start de verhuur. Nudestraat In 2014 hebben we het gemeentelijk monument aan de Nudestraat 11-15 kunnen aankopen van de rijksoverheid. Het pand, gelegen tegen het centrum van Wageningen, was in gebruik als kantoor. Idealis heeft vergunning aangevraagd om het pand geschikt te maken voor bewoning door 27 studenten waarbij de voorzieningen worden gedeeld. Uitvoering van de werkzaamheden is gepland in 2015.

6.2

Ons bezit

Ons woningbezit op 31 december 2014:

jaarverslag 2014

Wooneenheden voor studenten: Wooneenheden voor PhD-ers Woningen Bedrijfsruimten Parkeerplaatsen

4.855 118 71 4 14

16

Studenten Kale huur in € Onzelfstandig Zelfstandig woning Totaal

≤150 695

695

151200 1.195 2 1.197

201250 972 83 1.055

251300 1.093 355 3 1.451

301350 53 194 18 265

351400 7 66 34 107

401450 6

451500

>500

28 34

4 18 22

251300

301350

351400

401450 7

451500 8

27 2 29

Eindtotaal 4.021 731 103 4.855

PhD-ers Kale huur in €

≤150

woning

6.3

151200

201250

>500 103

Eindtotaal 118

Onderhoud van onze woningvoorraad

Idealis heeft in 2014 € 4.162.000 geïnvesteerd om haar complexen op het voor Idealis gewenste niveau te behouden en/of te krijgen. Onderhoud totaal (bedragen x € 1.000) Planmatig Onderhoud Planmatig onderhoud incl leefbaarheid* Bijzondere onderhoudsprojecten - Walstraat Bijzondere onderhoudsprojecten - switches Correctie doorbelasting en BTW tarief

Niet Planmatig Onderhoud (NPO) NPO - Kosten Idealis Niet planmatig onderhoud - kosten Idealis** Niet planmatig onderhoud - internetreparaties

NPO - Servicekosten

Niet planmatig onderhoud - servicekosten Niet planmatig onderhoud - servicekosten labelkamers Overig doorbelast

Totaal PO en NPO (Kosten Idealis) * Gedeelte leefbaarheid binnen PO ** Gedeelte leefbaarheid binnen NPO

Begroot 4.513 3.116 973 643 -219

Realisatie 3.837 3.015 536 439 -153

Verschil 676 101 437 204 -66

544 316 305 11 228 173 55

608 325 321 4 263 141 122 20

-64 -9 -16 7 -35 32 -67 20

4.829

4.162

667

76 51

84 39

-8 12

Planmatig onderhoud De grootste uitgaven, € 3.837.000, hebben betrekking op planmatig onderhoud. Idealis voert planmatig onderhoud uit op basis van een meerjarenbegroting. De verschillen tussen het begrote onderhoud van € 4.513.000 en de realisatie van € 3.837.000 is in bovenstaande tabel gespecificeerd. De grootste verschillen zijn voortgekomen uit de bijzondere onderhoudsprojecten: Walstraat In 2014 is het complex Walstraat gerenoveerd met als doel de exploitatie voor 10 jaar te verlengen. Naast diverse schilderklussen, brandwerendheidsvoorzieningen en herstellingen aan de buitengevel hebben we de installaties voor de opwekking van warmwater en voor de verwarming van het complex vervangen. Ook zijn er afzuigkappen toegevoegd en is er een nieuw sluitsysteem toegepast. Door nieuwe inzichten zijn diverse begrootte onderdelen niet uitgevoerd. Internet switches De 12 complexen die zijn aangesloten via Wageningen UR op het SURFnet krijgen het internet via 140 switches. Omdat deze sterk verouderd waren zijn de switches in samenwerking met Wageningen UR vervangen. Tegelijkertijd is de hardware snelheid geüpgraded van 100 Mbit/s naar 1.000 Mbit/s oftewel 1 Gbit/s.

17

jaarverslag 2014

Verder waren de voornaamste projecten in 2014: • renovatie sanitaire voorzieningen op Asserpark, Hoevestein, Haarweg (gebouw A), Oude Eekmolenweg en Herenstraat 14 • binnenschilderwerk op de Marijkeweg en Droevendaal (inclusief vloerbedekking) • buitenschilderwerk op de Hoevestein • verbeteren van afzuigkappen gemeenschappelijke keukens op de Dijkgraaf • modernisering van besturing, tableaus en kooibekleding van 2 liftinstallaties op de Dijkgraaf • vervangen van de keukens op de Bassecour • vervangen dakrandafwerking op de Haarweg en Marijkeweg. Niet Planmatig Onderhoud Onder Niet Planmatig Onderhoud (NPO) verstaat Idealis het klein en dagelijks onderhoud binnen en rondom de complexen. Deze kosten zijn in 2014 in totaal € 608.000 en vallen € 64.000 hoger dan gepland. De kosten binnen het NPO voor rekening van Idealis zijn in totaal € 325.000. Dit is vergelijkbaar met 2013. Idealis verricht ook in de studentencomplexen de reparaties die conform ‘Het besluit kleine herstellingen’ voor de huurder zijn. Deze servicekosten worden jaarlijks verrekend met de huurder. In 2014 is dit bedrag € 263.000. Dit is een overschrijding van wat we gepland hadden van € 35.000. De servicekosten zijn onderverdeeld in de posten servicekosten labelkamers en servicekosten. Om leegstand te beperken hebben we in 2014 extra werkzaamheden uitgevoerd in de labelkamers. Hierdoor hebben we € 67.000 meer uitgegeven binnen de post NPO servicekosten labelkamers. Daartegenover hebben we € 32.000 minder uitgegeven binnen het NPO servicekosten. De post overig doorbelast, in totaal € 20.000, bestaat uit € 12.000 vandalisme (waarvan de kosten zijn verhaald op de veroorzaker) en € 8.000 beheerskosten van het complex Hoefweg. Nieuwe reparatiemodule In juni 2014 is een nieuwe reparatiemodule in gebruik genomen. De kamerbewoners in Wageningen van Idealis kunnen hierdoor eenvoudig de reparatieverzoeken online melden en de voortgang van de reparatieverzoeken volgen. Ook de reparatieverzoeken voor de afdeling of het complex die door medebewoners of Idealis zelf zijn ingevoerd kunnen huurders inzien. Bovendien kan de huurder nu via Mijn Idealis weten binnen welke termijn de reparatie verholpen zal zijn. De melder van het reparatieverzoek ontvangt bovendien per mail een ontvangstbevestiging en een bericht zodra de reparatie is uitgevoerd. Ingediende reparatieverzoeken worden automatisch doorgestuurd naar de betreffende reparateur. Dit maakt het proces efficiënter en betekent voor de huurder dat de reparatie in diverse gevallen eerder verholpen kan worden. Met de aannemer zijn vooraf afspraken gemaakt binnen welk tijdsbestek elk reparatieverzoek is afgerond. Idealis heeft met deze nieuwe module ook een beter overzicht van de in behandeling zijnde reparatieverzoeken.

6.4

Veiligheid

Evenals in voorgaande jaren is door Idealis in 2014 ruime aandacht gegeven aan de veiligheid in en rondom de gebouwen. We doen dit onder meer door tweejaarlijkse legionella controles, controle van gasinstallaties en bijvoorbeeld controle van liftinstallaties. Alle keuringen en inspecties zijn cyclisch opgenomen in de meerjarenbegroting. Brandveiligheid Naast de jaarlijkse controles van de brandblusapparatuur en de controle van de zogenoemde droge stijgleidingen, controleren de beheerders de afdelingen regelmatig. Daar waar nodig worden bewoners gewezen op onveilige situaties. Regelmatig worden door de Wageningse brandweer, in samenwerking met Idealis, brandweeroefeningen uitgevoerd. In 2014 is een grote oefening uitgevoerd op Rijnveste met 30 tot 40 brandweerlieden. Bewoners van twee woningen werkten mee als figurant. Ter verbetering van de brandveiligheid is in 2014 op de Dijkgraaf het zogenaamde “firet”-doek van de plafonds in de trappenhallen vervangen en zijn de bovenlichten van alle kamerdeuren op de Haarweg voorzien van brandwerende panelen.

jaarverslag 2014

18

Asbestinventarisatie In 2014 zijn de asbestinventarisaties van de bestaande voorraad afgerond. Totaal 16 complexen uit de voorraad, met een bouwjaar van voor 1994, zijn door een gespecialiseerd bedrijf (BME) geïnventariseerd en onderzocht. Er zijn op de onderzochte locaties geen calamiteiten geconstateerd. Per locatie is een rapportage opgesteld waarin is vermeld waar asbest is aangetroffen of wat asbestverdachte locaties zijn. De huurders zijn direct geïnformeerd over de resultaten van het onderzoek en er is aangegeven hoe hier mee moet worden omgegaan. Daarnaast zijn beheersplannen opgesteld en is de informatievoorziening voor alle betrokkenen georganiseerd. Inbraakpreventie Op de begane grondvloeren en de toegangen van afdelingen voldoet Idealis aan de eisen zoals het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) die stelt met betrekking tot het hang- en sluitwerk. In het onderhoud controleren we jaarlijks het hang- en sluitwerk op het goed functioneren hiervan en zo nodig worden gebreken hersteld. De kamerdeuren binnen een woongroep, welke vaak openstaan, worden niet extra beveiligd. Door deze beslissing verkrijgen we het certificaat PKVW niet.

19

jaarverslag 2014

7

Belangrijkste relaties

Idealis werkt actief aan een goede relatie met de huurders(organisatie), de diverse onderwijsinstellingen, de gemeenten en de collega corporaties. In de stichting Kences, de brancheorganisatie van studentenhuisvesters werkt Idealis landelijk samen met andere woningcorporaties/ studentenhuisvesters. Daarnaast werken we samen met 11 andere woningcorporaties in de Foodvalley.

7.1

Bewonersorganisatie

De Stichting Flat Overleg (SFO) is de huurdersbelangenvereniging van de studenten. Elk complex is vertegenwoordigd in dit overleg door een van de bewoners. Naast de formele overleggen en formele trajecten, waaronder dit jaar het ondernemingsplan, het strategisch voorraadbeleid en het toekomstige toewijzingsbeleid, wordt de SFO regelmatig geraadpleegd om ons te adviseren op diverse onderwerpen en toetsen wij ideeën en plannen. De kwaliteit van de adviezen is hoog en het overleg constructief. Naast de SFO worden ook zoveel mogelijk andere studenten betrokken bij het opstellen van beleid, richtlijnen of andere activiteiten. Dat is dit jaar gebeurd bijvoorbeeld via klantenpanels, enquêtes, of polls op de website.

7.2

Onderwijsinstellingen

Op diverse niveaus zijn goede contacten en vindt constructief overleg plaats met Wageningen UR en de CHE. Belangrijke thema’s die aan bod zijn gekomen in de gesprekken met de Universiteit zijn de prognoses van de studentenaantallen en de consequenties daarvan voor het huisvestingsaanbod, de nieuwe missie en visie van Idealis, het nieuwe toewijzingsbeleid van woonruimte, de overstap van HomeWURk naar UPC voor een totaalpakket tv/internet/WiFi met helpdesk en de verhuizing in 2016 van ons kantoor naar de Campus. De ontwikkeling en de prognoses van studentenaantallen van de CHE is het belangrijkste onderwerp van gesprek met de Christelijke Hogeschool. Dit gezien het grote kameraanbod in Ede ten opzichte van de vraag, met als gevolg al vroeg in het jaar leegstand in de complexen in Ede.

7.3

Gemeenten

Zowel met de gemeente Wageningen als Ede vindt regulier overleg en afstemming plaats. In Wageningen wordt met name gesproken over de lopende en potentiële projecten en zoals al eerder genoemd, vraag en aanbod naar en van studentenhuisvesting en alles wat met beleid rondom studenten en PhD-ers te maken heeft. Vanuit de prestatieafspraken zet de gemeente zich in om structurele nieuwbouw mogelijk te maken door planologische procedures voortvarend te doorlopen en wordt er gerekend met een sociale grondprijs. Bij de gemeente Ede staan ook de ontwikkelingen in vraag en aanbod van studentenhuisvesting op de agenda met als doel het voorkomen van leegstand gezien de aantallen studenten en het aanbod van kamers.

7.4

Woningcorporaties

Als categorale huisvester (met alleen studentenhuisvesting) is Idealis een nét wat andere corporatie in het werkgebied. De doelgroep (studenten), het type verhuureenheid (voornamelijk kamers), de mutatiegraad (hoog met 45%) zijn een aantal voorbeelden daarvan. Dat is ook merkbaar in het overleg met 11 collega-corporaties in de Food Valley (Wageningen, Ede, Veenendaal, Rhenen, Barneveld, Nijkerk, Scherpenzeel en Renswoude). Er wordt door ons met name thematisch samengewerkt en alleen daar waar relevant.

jaarverslag 2014

20

Met Woonstede in Ede wordt al vele jaren naar tevredenheid samengewerkt op het gebied van studentenhuisvesting in Ede. Idealis draagt zorg voor het beheer van 541 studenteneenheden van Woonstede. Met de Woningstichting in Wageningen is een start gemaakt om daar waar mogelijk samen te werken en op te trekken. Kences De branche-organisatie van studentenhuisvesters is Kences. Hierin wordt door Idealis landelijk samengewerkt met ander woningcorporaties/studentenhuisvesters. Samen beheren zij ca. 80.000 wooneenheden voor studenten. De bestuurders van deze corporaties vormen gezamenlijk het bestuur van Kences. De doelstelling van Kences is met name belangenbehartiging, innovatie en synergie uit samenwerking. De belangenbehartiging heeft zich onder meer gericht op de effecten van het nieuwe woningwaarderingsstelsel op zelfstandige studentenwoningen, de landelijke monitor studentenhuisvesting, het streven naar het buiten de Warmtewet houden van gebouw gebonden installaties, een pleidooi voor het handhaven van collectieve contracten van energieaansluitingen voor zelfstandige eenheden, het streven naar afschaffing van de inkomenstoets voor voltijd studenten en een pleidooi voor een permanent register van onzelfstandige woonruimte in de BAG (de gemeentelijke Basisregistraties Adressen en Gebouwen).

7.5

Sponsoring en donaties

AID - Idealis Straattheater Al meerdere jaren is Idealis hoofdsponsor van het Idealis Straattheaterfestival. Dit festival vindt jaarlijks plaats in augustus en vormt inmiddels een vast onderdeel van de algemene introductie dagen (AID) voor nieuwe Wageningse studenten. De AID is een geweldige start van de studententijd, waarbij op ludieke wijze kennis wordt gemaakt met medestudenten, de stad Wageningen en het studentenleven. Het Straattheaterfestival is vrij toegankelijk voor iedereen. Overzicht sponsoring in 2014 Idealis heeft in 2014 de volgende activiteiten gesponsord: € 14.500 Idealis straattheaterfestival € 1.210 Stichting 4 en 5 mei Uitgangspunt voor een sponsorbijdrage is dat de betreffende activiteit vrij toegankelijk is voor studenten en een duidelijke samenhang heeft met studenten en/of studentenhuisvesting. Daarnaast zet het de gemeente als studentenstad positief op de kaart.

21

jaarverslag 2014

8

8.1.

De organisatie

De organisatie

Missie/visie In 2014 is een nieuw ondernemingsplan en een nieuw strategisch voorraadbeleid opgesteld. De basis voor deze plannen was de herijkte missie en nieuwe visie van Idealis. In een inspirerend en constructief proces met collega’s van diverse afdelingen is een concept tot stand gekomen en vervolgens getoetst bij de andere collega’s. De finale versie is gebruikt voor de strategie voor de periode 2015 – 2018. Organisatiescan Met het vaststellen van de plannen voor de komende jaren is ook de vraag gesteld of de ambities te realiseren zijn met de huidige organisatie; de structuur, cultuur, medewerker en processen. Ook extern onderzoek heeft uitgewezen dat er diverse verbeterslagen te maken zijn voor wat betreft efficiency, veranderkracht en ontwikkeling. De laatste maanden van 2014 is gewerkt aan voorbereidingen voor een organisatiewijziging in 2015. Dit brengt onzekerheid met zich mee, wat ook zijn weerslag heeft op de medewerkers. Medewerkers tevredenheid In 2014 is een medewerkerstevredenheidsonderzoek uitgevoerd. Het gemiddelde rapportcijfer is een 7.6, waar het vier jaar geleden een 7.4 was en de landelijke benchmark een 7.1 scoort. Een goede score ondanks de onzekere tijd gezien het traject van de organisatiewijziging. De aandachtspunten uit het onderzoek komen overeen met de bevindingen uit bovengenoemd extern onderzoek. Ondernemingsraad Naast het regulier overleg is de OR nauw betrokken geweest bij de planvorming voor de komende jaren, zowel vanuit de formele adviesrol als informeel als gesprekspartner namens de medewerkers. De afgelopen periode hebben de gesprekken met name in het teken gestaan van de organisatiewijziging en de voorbereidingen daartoe. Integriteitsbeleid Het integriteitsbeleid bij Idealis is uitgewerkt in een integriteitscode, een klokkenluidersregeling en een fraude-risicobeleid. Alle medewerkers hebben de integriteitscode ondertekend. Dit onderwerp komt regelmatig aan de orde in de verschillende werkoverleggen en wordt periodiek met begeleiding van een extern deskundige opgefrist.

8.2

Structuur en kengetallen

Het organogram van Idealis (peildatum 31 december 2014). Raad van Commissarissen

Directeur/bestuurder 1 fte

Ondersteuning 2,6 fte

Wonen 15,3 fte

jaarverslag 2014

Staf 1,7 fte

Financiën 6 fte

Vastgoed 6 fte

22

Kengetallen personeel

2014 36 33,3 27 9 1,4 1 19 16 € 86.000 5,0% 5,6% 49,5

Aantal medewerkers Aantal fte’s Full time medewerkers Parttime medewerkers Ziekteverzuimpercentage Leeftijd 20 tot 35 jaar Leeftijd 35 tot 50 jaar Leeftijd 50 tot 65 jaar Opleidingskosten Opleidingskosten in % loonsom Instroom Uitstroom Gemiddelde leeftijd

8.3

2013 34 31,6 26 8 3,3 1 18 15 € 32.000 1,9% 12,4% 11,9% 48,5

2012 35 32,3 26 9 6,7 2 17 16 € 31.000 1,6% 49,5

Verslag van de Ondernemingsraad (OR)

Afgelopen jaar was voor deze Ondernemingsraad (OR) het vierde zittingsjaar. Volgens het Reglement van de Ondernemingsraad van Idealis is de zittingsduur van de OR drie jaar. Er zijn in 2014 dan ook nieuwe verkiezingen uitgeschreven. De zittende OR is in dezelfde samenstelling herkozen. Ondernemingsraad Idealis Barbara Heutink – Voorzitter Maarten Straatman – Vicevoorzitter Erik Vleeming – Secretaris Missie en Visie traject Idealis staat in 2014 in het teken van een herijking van missie en visie, als voortraject van een organisatie wijziging die in 2015 gepland staat. De OR is het gehele traject actief betrokken geweest bij het herijken van de missie en visie van Idealis. Dit heeft in 2014 geleid tot een nieuwe missie, visie en daarbij behorende kernwaarden ‘Solide, Betrokken en Samen’. Organisatiewijziging Idealis In 2015 staat een organisatiewijziging van Idealis gepland. Daar is in 2014 een start mee gemaakt. De leden van de OR zijn actief aan de slag gegaan met de drie werkgroepen, waar in het jaarverslag van 2013 aan is gerefereerd. De OR is ook betrokken geweest bij het vervolg van dit traject, zoals de bedrijfsscan welke in 2014 werd afgerond. De belangrijkste onderwerpen die in 2014 verder zijn behandeld: • werkkostenregeling met o.a. bedrijfsfitness • diverse projecten tijdelijke huisvesting en nieuwbouw • begroting • nieuw kantoor Idealis. Vergadermomenten 2014 Ondernemingsraad Ondernemingsraad + directie Ondernemingsraad + RvC

12x 6x 2x

Vooruitblik op 2015 In 2015 staat Idealis voor een organisatiewijziging. In 2014 is daar al een fundament voor gelegd. De OR zal zich actief richten op deze aanstaande organisatiewijzigingen en daarbij het belang van de organisatie en werknemers behartigen.

23

jaarverslag 2014

9

9.1

FINANCIËN

Financiële continuïteit

In artikel 21 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is geregeld op welke wijze een woningcorporatie invulling dient te geven aan het verantwoordingsveld financieel beleid. Enerzijds is in lid 1 van het artikel bepaald dat een zodanig financieel beleid gevoerd dient te worden dat de financiële continuïteit gewaarborgd is, anderzijds is aangegeven dat middelen die niet benodigd zijn voor de waarborging van de continuïteit ingezet dienen te worden ten behoeve van de volkshuisvesting. Jaarlijks wordt de financiële positie van de woningcorporaties in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) beoordeeld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het advies van het CFV vormt de basis van het oordeel van het ministerie over het gevoerde financiële beleid en beheer van de corporaties. 9.1.1 Beoordeling van Idealis door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Op grond van het BBSH beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie van de woningcorporaties en brengt daar advies over uit aan de minister van BZK. Op basis van de door Idealis ingediende verantwoordingsinformatie over 2013, prognosegegevens 2014-2018 en andere informatie heeft het CFV risicogericht onderzoek gedaan op zes toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het uitgevoerde onderzoek heeft het CFV geen aanleiding gegeven tot opmerkingen of nader onderzoek. Het CFV heeft de door Idealis voorgestelde maatregelen voor het elimineren van toezicht belemmerende maatregelen in derivatencontracten als toereikend beoordeeld. Daarbij is gevraagd om uiterlijk 31 december 2014 aan te geven of de maatregelen effectief zijn geweest. Idealis heeft het CFV tijdig hierover geïnformeerd. De beoordeling heeft het CFV geen aanleiding gegeven tot het doen van interventies. 9.1.2 Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Op basis van de door Idealis ingediende prognosegegevens voor 2014 tot en met 2018 heeft het WSW verklaard dat wij borgbaar zijn en het volgende borgingsplafond afgegeven: 2014 € 39.621.000 2015 € 45.224.000 2016 € 41.732.000 9.1.3 Beoordeling Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Jaarlijks beoordeelt het ministerie de werkzaamheden van de corporaties en brengt daarover de oordeelsbrief uit. De onderwerpen in deze brief waren: A. de mate waarin wetten en relevante regels zijn nageleefd, met hierin speciale aandacht voor grondposities, wet normering topinkomens, activiteiten in het buitenland en toewijzingen; B. de financiële positie. A Rechtmatigheid De beoordeling op dit onderdeel is gebaseerd op de Verantwoordingsinformatie (dVI), het jaarverslag inclusief volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en de stukken van de onafhankelijke accountant. De beoordeling heeft niet geleid tot het maken van opmerkingen over in het verleden geconstateerde onrechtmatigheden. Ten aanzien van de naleving van de wet- en regelgeving door Idealis heeft de minister opgemerkt dat uit de verantwoordingsstukken is gebleken dat onze toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot € 681,02 voor 90% of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van € 34.229. Hiermee voldoet Idealis aan de regelgeving. B Financiële positie Voor het oordeel over de financiële positie wordt verwezen naar de toezichtsbrief van het CFV.

jaarverslag 2014

24

9.1.4 Aedes benchmark In 2014 is een start gemaakt met de Aedes-benchmark waarbij zowel reguliere corporaties als studentenhuisvesters zijn betrokken. Begonnen is met de onderdelen Kwaliteit (huurdersoordeel) en Bedrijfsvoering( in het eerste jaar bedrijfslasten). Idealis valt in de klasse S (4.500-5.000 eenheden). De uitkomsten op het onderdeel Bedrijfslasten waren voor Idealis (gegevens over het jaar 2013): Aantal verhuureenheden(gemiddeld) Personeel Af: leefbaarheid Overige bedrijfskosten Af: ruisfactoren Leefbaarheid Personeel Onderhoud Overige bedrijfskosten Overige bedrijfsopbrengsten Af: ruisfactoren Saldo baten en lasten servicecontracten Opbrengsten Lasten Saldo

4.510

Per vhe

Referentie

*€ 1.000 2.282 -239 2.043

In € 453

445

2.936 -809 2.127

471

573

239 186 6 431

96

88

208 -21 187

-41

-93

5.477 4.595 882 3.532

-196 783

-12 1.001

Idealis is als A-corporatie geclassificeerd. Wij zullen de uitkomsten nader analyseren onder meer in relatie tot gelijksoortige corporaties. 9.1.5 Risicobeoordeling Met ingang van 2014 heeft het WSW een nieuw risicobeoordelingsmodel geïntroduceerd waarbij zowel de financiële risico’s (Financial Risk) als de bedrijfsrisico’s (Business Risk) worden beoordeelt. Financial Risk De financiële risico’s worden beoordeeld op basis van de volgende ratio’s: • ICR, dit is de verhouding tussen de operationele kasstroom en de betaalde rente • DSCR, dit is de verhouding tussen de operationele kasstroom en de rente + aflossing op leningen • LTV (loan to value), leningen in verhouding tot de bedrijfswaarde van het vastgoed • Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde • Dekkingsratio, dit is verhouding tussen de lening portefeuille en de WOZ-waarde. Deze ratio’s worden op genormeerde wijze berekend op basis van specifieke WSW-uitgangspunten. Op basis van de resultaten over 2014 en de meest recente dVI en dPI zien deze ratio’s er voor Idealis als volgt uit: ICR DSCR LTV Solvabiliteit Dekkingsratio

Score Idealis 2,49 2,17 39% 56% 28%

Norm WSW >1,4 >1 <75% >20% <50%

Uit deze scores blijkt dat Idealis ruimschoots voldoet aan de gestelde normen.

25

jaarverslag 2014

Business Risk In het voorjaar van 2015 heeft de beoordeling op basis van 24 kwalitatieve vragen plaatsgevonden, de uitkomsten hiervan zijn nog niet bekend gemaakt. Meerjarenperspectief De ontwikkeling van de hiervoor genoemde kengetallen op basis van de gegevens uit de dPI 2014 luidt als volgt:

ICR 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0

ICR

norm WSW (minimium)

norm Idealis

DSCR 2,5 2 1,5 1 0,5 0

DSCR

norm WSW (minimium)

norm Idealis

Loan to value 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Loan to Value bedrijfswaarde (%) norm Idealis

jaarverslag 2014

norm WSW (maximum)

26

60

Solvabiliteit

50

40

30

20

10

0

Solvabiliteit bedrijfswaarde (%)

norm WSW (minimium)

norm Idealis

Dekkingsratio 60 50 40 30 20 10 0

Loan to Value WOZ-waarde (%)

27

norm WSW (maximum)

jaarverslag 2014

9.2

Resultaat 2014

Het resultaat over 2014 bedraagt € 2.797.000 en is als volgt opgebouwd: Resultaat uit kasstromen (x € 1.000)

Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Overige bedrijfsopbrengsten

Realisatie 2014 12.797 5.143 133

Begroting 2014 12.719 5.944 339

Realisatie 2013 11.802 5.477 208

Som bedrijfsopbrengsten

18.073

19.002

17.487

2.112 4.162 4.617 2.989

2.085 4.828 5.472 3.111

2.093 2.356 5.024 2.702

13.880

15.496

12.175

Bedrijfsresultaat

4.193

3.506

5.312

Financiële baten en lasten

-807

-701

-845

3.386

2.805

4.467

-3.541

-4.710

-4.375

3.543 9

430 -65

-9.209 71

3.397

-1.540

-9.046

-600 2.797

-700 -2.240

-1.025 -10.071

Bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Personeelslasten Externe onderhoudskosten Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten Som bedrijfslasten

Totaal Mutaties waardering vaste activa Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeverminderingen vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen

Huren (x € 1.000) De opbrengsten waren € 78.000 hoger als gevolg van: • hogere verhoging per 1 juli • wijziging fiscale wetgeving • hogere harmonisatie • lagere derving door leegstand. Opbrengst servicecontracten Het verschil van € 801.000 bestaat volledig uit aan huurders doorberekende servicekosten. De lagere kosten worden vooral veroorzaakt door lager energieverbruik en zijn verantwoord onder de overige bedrijfskosten en de afschrijvingen. Overige bedrijfsopbrengsten (x € 1.000) Beheeractiviteiten Ede Contractkosten GSM-masten/diversen

Begroot 279 38 22 339

Realisatie 62 45 26 133

Verschil -217 7 4 -206

Het verschil in de opbrengsten uit beheeractiviteiten wordt veroorzaakt door leegstand in de woningen in Ede.

jaarverslag 2014

28

Personeelslasten (x € 1.000) Lonen en salarissen Pensioenpremie Sociale lasten Overige personeelslasten Doorberekend naar servicekosten Totaal

Begroot 1.695 338 268 217 -433 2.085

Realisatie 1.714 339 279 188 -408 2.112

Verschil -19 -1 -11 29 -25 -27

Het verschil op de personeelslasten wordt veroorzaakt door: • salarisaanpassingen • hogere premie sociale verzekeringen • hogere kosten opleidingen • lagere administratiekosten in de servicecontracten. Onderhoud (x € 1.000) Het verschil tussen de begroting en de besteding van € 667.000 is als volgt te specificeren: Planmatig onderhoud Niet planmatig onderhoud Totaal

Begroot 4.513 316 4.829

Realisatie 3.837 325 4.162

Verschil 676 -9 667

In hoofdstuk 6 wordt dit verschil nader geanalyseerd. Lasten servicecontracten De lagere kosten worden vooral veroorzaakt door lager energieverbruik. Overige bedrijfskosten (x € 1.000) Huisvestingskosten Heffingen CFV saneringssteun verhuurdersheffing Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Kosten buitenlandse studenten Totaal

Begroot 204

Realisatie 221

Verschil -17

547 199 1.613 396 55 97 3.111

615 175 1.457 361 51 109 2.989

-68 24 156 35 4 -12 122

De heffing voor de saneringssteun is hoger geweest dan in 2013 werd voorzien. Het verschil in de algemene kosten wordt vooral veroorzaakt door lagere kosten voor externe adviseurs. Financiële baten en lasten (x € 1.000) Rentelasten Rentebaten Totaal

Begroot 1.198 497 -701

Realisatie 1.154 347 -807

Verschil 44 -150 106

Het verschil wordt grotendeels veroorzaakt door verschuiving van investeringen.

29

jaarverslag 2014

9.3

Financiële positie

Eigen vermogen Voorzieningen Weerstandsvermogen Schulden op lange termijn Lang en permanent vermogen Vaste activa Immateriële activa Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Totaal vaste activa

2014 68.275 68.275 32.678 100.953

2013 57.609 11.109 68.718 26.254 94.972

238 102.329 9.416 20 112.003

317 89.100 7.863 620 97.900

Samenstelling werkkapitaal Voorraden Vorderingen Liquide middelen

11 13 586 476 20 457 617 946 Schulden op korte termijn -11.667 -3.874 Werkkapitaal -11.050 * -2.928 * Idealis heeft voor in totaal € 10.000.000 financiering met variabele hoofdsom aangetrokken. Zodra de liquiditeitssituatie dat toelaat kan tot € 8.000.000 teruggeplaatst worden. Idealis heeft een kredietfaciliteit van € 3.000.000, hiervan was ultimo 2014 € 1.494.000 opgenomen. In 2014 is een lening van € 5.000.000 aangetrokken met storting in 2015. Kengetallen Solvabiliteit (eigen vermogen/totale vermogen) Liquiditeit (verhouding vlottende activa/vlottende passiva) Rentabiliteit eigen vermogen (jaarresultaat/eigen vermogen) Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat + betaalde rente/totale vermogen) Rentedekking (operationele kasstroom/rente betalingen) Loan to value (verhouding netto schuld/waarde vastgoed) Direct rendement (uitgedrukt in gemiddelde waarde vastgoed) * voor belastingen

9.4

* *

2014 60,62% 0,05 4,98% 4,04%

2013 58,30% 0,24 -15,70% -8,14%

3,94 38,18 4,25%

5,40 27,78 6,35%

Ontwikkeling huursom

De ontwikkeling van de totale huursom voor woningen en woongebouwen in 2014 is als volgt

(x € 1.000):

Huuropbrengsten 2013 Huurverhoging 1 juli 2013 Huurverhoging 1 juli 2014 Toename door harmonisatie Nieuw in exploitatie Wijziging fiscaal regime Huuropbrengsten 2014

9.5

3,07% 2,86%

11.819 349 247 318 58 12.791

Treasury

Algemeen Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat begin 2014 is geactualiseerd. Hierin zijn de Beleidsregels derivaten opgenomen. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld waarin de operationele taken met betrekking tot de treasury worden beschreven. Het vormt de leidraad voor de uitvoering en aansturing van de treasurywerkzaamheden.

jaarverslag 2014

30

De treasurycommissie, bestaande uit de directeur, hoofd Wonen, hoofd Financiën en een externe treasuryadviseur, heeft in 2014 drie maal vergaderd. In 2014 zijn vijf leningen aangetrokken, te weten: Type Hoofdsom Storting Aflossing Rente

Fixe € 3.500.000 10 februari 2015 1 februari 2024 2,71%

Type Hoofdsom Storting Aflossing Rente

Roll over € 2.100.000 1 april 2014 2 december 2019 3 maand Euribor + 0,37%

Type Hoofdsom Storting Aflossing Rente

Fixe € 3.000.000 1 september 2014 1 september 2025 2,11%

Type Hoofdsom Storting Aflossing Rente

Fixe € 3.000.000 3 november 2014 1 oktober 2026 2,26%

Type Hoofdsom Storting Aflossing Rente

Fixe € 5.000.000 2 februari 2015 1 februari 2045 1,97%

Toezicht belemmerende maatregelen In de derivatenovereenkomsten van Idealis zijn enkele bepalingen opgenomen die door het CFV als toezicht belemmerend worden beschouwd. Wij hebben eind februari een plan van aanpak ingediend om deze TBB’s te elimineren. Dit plan is door het CFV als toereikend beoordeeld. Onze eerste insteek is om de TBB’s te laten vervangen door acceptabele bepalingen. Met de BNG is een door het CFV goedgekeurde overeenkomst gesloten, daarmee is het probleem met betrekking tot de TBB’s opgelost. ABN-AMRO heeft aangegeven dat zij niet meewerken aan het laten vervallen van de TBB’s, zij staan op het standpunt dat de betreffende renteswaps uitgezeten dienen te worden of dat ze ontbonden moeten worden. Dit laatste brengt kosten met zich mee omdat er sprake is van een negatieve marktwaarde. Ons voorstel richting CFV is geweest om de swaps door te laten lopen tot de expiratiedatum. In haar reactie heeft het CFV aangegeven dat zij er van uitgaan dat Idealis blijft zoeken naar mogelijkheden om de resterende TBB’s te elimineren uit de derivatenportefeuille en dat zij daarover geïnformeerd willen worden. Idealis zal hier gevolg aan geven. EMIR (European Market Infrastructure Regulation) Wij moeten onze derivaten op grond van deze Europese regels laten registreren en zijn met de betreffende banken overeengekomen dat zij zorgdragen voor de juiste registratie.

31

jaarverslag 2014

Financieringsbehoefte 2015-2024 Op basis van de meerjarenbegroting en de nota Strategisch Voorraadbeheer is de liquiditeitsprognose opgesteld voor de periode 2015-2024 om de financieringsbehoefte te bepalen. De vreemd vermogen positie zal zich naar verwachting als volgt ontwikkelen:

Renterisico Renterisico uit contracten Het WSW beoordeelt het renterisico op basis van de bestaande leningen en, indien van toepassing, de derivatenportefeuille. Aflossingen, opslagherzieningen op basisrenteleningen en renteconversies veroorzaken renterisico, terwijl stortingen van leningen en afgesloten rente-instrumenten het risico verlagen. Door het WSW wordt een jaarlijks risico van 15% van de portefeuille als maximum gehanteerd. Het renterisico zal de norm niet overschrijden.

jaarverslag 2014

32

Bedrijfseconomisch renterisico In de bedrijfseconomische methode voor bepaling van renterisico, wordt niet alleen gekeken naar de risico’s uit de bestaande portefeuille, maar ook naar alle overige kasstromen. Hiermee wordt een vollediger beeld van het renterisico verkregen. De exploitatie- en investeringskasstromen, alsmede rentebetalingen en reguliere aflossingen zijn in dit overzicht opgenomen onder de post totale cashflow.

Relatieve renterisico Door de absolute bedragen van het bedrijfseconomische renterisico af te zetten tegen de omvang van het materieel vast actief (MVA), wordt het relatieve (bedrijfseconomische) renterisico verkregen. Idealis heeft hiervoor een norm van 15% in haar Treasurystatuut opgenomen (oranje lijn)

33

jaarverslag 2014

De vastgelegde norm voor het renterisico wordt in 2017 licht overschreden en in 2019 geraakt. Als de investeringen (gedeeltelijk) niet doorgaan, dan valt het renterisico binnen de norm. Daarnaast hanteert het WSW het beleid waarbij het slechts is toegestaan om zes maanden voor de stortingsdatum financiering aan te trekken.

9.6

Onrendabele investeringen

Het duurzaam onrendabele gedeelte van de in 2014 en 2015 te ontwikkelen nieuwbouwcomplexen Bellostraat, Lawickse Hof en Nudestraat bedraagt in totaal € 9.649.000. In 2013 is € 11.109.000 ten laste van het resultaat gebracht, in 2014 is het verschil van € 1.460.000 als terugname verantwoord.

9.7

Verbindingen

Eind 2014 kende Idealis geen verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen.

jaarverslag 2014

34

10

Risicobeheersing en monitoring

10.1 Vraag en aanbod studentenhuisvesting Om vraag en aanbod zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen vindt, samen met Wageningen UR en gemeente, een jaarlijkse monitoring plaats van studentenprognoses, huisvestingsvraag en ontwikkelingen in het aanbod. Een gezamenlijke visie op de te nemen maatregelen vormt de basis voor een goede samenwerking. Studentenprognoses Wageningen UR Wageningen UR stelt jaarlijks in het begin van het kalenderjaar studentenprognoses vast voor de komende 5 jaar. Daarbij worden verschillende scenario’s onderscheiden. Deze studentenprognoses vormen de basis voor een jaarlijks rond mei/juni met Wageningen UR en de gemeente afgestemde prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting. Monitor vraag en aanbod In oktober werd door de gemeente, Wageningen UR en Idealis besloten tot een tussentijdse update van de in juni vastgestelde Monitor vraag & aanbod studentenhuisvesting. Redenen hiervoor waren de in korte tijd sterk gewijzigde omstandigheden: • de feitelijke VWO-instroom van nieuwe WU-studenten in studiejaar 2014/2015 bleek aanzienlijk lager dan in mei/juni werd verwacht; • Wageningen UR had in oktober aangepaste studentenprognoses vastgesteld; • het politieke besluit tot invoering van het leenstelsel met ingang van studiejaar 2015/2016; • de verhuizing van Hogeschool Van Hall Larenstein in het studiejaar 2015/20116 naar Velp;, • het in september/oktober gebleken overschot aan inventariskamers. Conclusie in de update van november was dat er naar verwachting tot einde studiejaar 2018/2019 voldoende studentenkamers beschikbaar zijn. Een mogelijk tekort aan studentenkamers wordt verwacht vanaf 2019. Op grond hiervan besloot B&W om tot aan studiejaar 2019/2020 vooralsnog geen nieuwe initiatieven voor studentenhuisvesting toe te staan. Internationale studenten Wageningen UR gaat er vanuit dat het aantal internationale studenten ongeveer stabiel blijft in de komende jaren. Of dat daadwerkelijk het geval is blijft onzeker. Overigens zijn ontwikkelingen in het aantal internationale studenten minder sterk van invloed op het totaal aantal studenten, omdat hun studie- en verblijfsduur veelal aanzienlijk korter is. Digitalisering van het onderwijs Digitalisering en globalisering dwingen universiteiten om keuzes te maken en de kansen te benutten om ‘blended learning’, de combinatie van online onderwijs en campusonderwijs, in te voeren. Verwacht wordt dat op langere termijn veel meer studenten slechts een deel van hun opleiding op de campus volgen voor bijvoorbeeld groepswerk en dat colleges meer online gevolgd worden, waar ook ter wereld. Mogelijk komen grotere aantallen toekomstige (internationale) studenten binnen hun totale studietijd dan voor meerdere relatief korte periodes in Wageningen. Met Wageningen UR wordt. gesproken over het optimaal afstemmen van de toekomstige studentenhuisvesting op mogelijke met digitalisering en globalisering verband houdende onderwijshervormingen. Halfjaarlijkse WU-Woonadressen-analyse (juni en december 2014) De WU-woonadressenanalyse speelt een belangrijke rol bij het vertalen van studentenprognoses naar de vraag van studentenhuisvesting. Uit de woonadressenanalyse (peildatum 1 juni 2014, als de instroom van 1e jaars is voltooid) blijkt dat 75,3%.van de WU-studenten in de regio Wageningen/Ede woont, 69,9% van de Nederlandse studenten en 92,1%. Van de buitenlandse studenten. Deze percentages) worden gebruikt als omrekeningsfactor van WUstudentenprognose naar de huisvestingsvraag. Strategisch voorraadbeleid Vraag en aanbod kan snel veranderen. Terwijl besluiten over nieuwbouw en exploitatie vaak betrekking op een periode van ca. 50 jaar. Op basis van structurele monitoring van vraag en

35

jaarverslag 2014

aanbod wordt het strategisch voorraadbeleid waar nodig (en binnen de gestelde financiële normen) bijgesteld, door het toepassen van zowel fysieke als beleidsmatige instrumenten. De systematiek zoals die dit jaar in de nota Strategisch voorraadbeleid is gevolgd wordt jaarlijks op hoofdlijnen geactualiseerd en teruggekoppeld naar de RvC.

10.2 Overheidsbeleid Bij totstandkoming van rijksbeleid wordt veelal geen rekening gehouden met studentenhuisvesting, met name waar het kamers met gedeelde voorzieningen betreft. Via Kences wordt getracht de politiek en de ambtelijke beleidsvoorbereiding te beïnvloeden. Dat laatste gold dit jaar bijvoorbeeld voor aanpassing van de woningwaardering en voor invoering van de Warmtewet. Leenstelsel Met de invoering van het sociaal leenstelsel is de verwachting dat minder studenten op kamers zullen gaan. Diverse onderzoeken hebben uitgewezen dat dit percentage op kan lopen tot 20% voor studenten uit het hoger onderwijs. De inschatting voor Wageningen is dat de consequenties wat beperkter zullen zijn. Dit gezien de veelal unieke studies, de landelijke herkomst van studenten, het hoge aantal contacturen en het relatief grote aantal buitenlandse studenten. In de doorrekeningen in het strategisch voorraadbeleid is rekening gehouden met een daling van 10% van de vraag n.a.v. de nieuwe wetgeving. Dit effect is ingerekend voor 5 jaar met een geleidelijke afbouw naar 0%; onze verwachting is dat in de tijd de gevolgen weg zullen ebben. Warmtewet In de energiewet is vastgelegd dat iedereen recht heeft op een vrije leverancierskeuze. Bij stadsof blokverwarming kan niet worden overgestapt naar een andere leverancier. De Warmtewet biedt daarom afnemers van warmte extra bescherming. De netleverancier verplicht ons op basis van deze wetgeving elk WOZ-object te voorzien van een eigen meter. Bij Idealis is sprake van gebouw gebonden installaties bij Oude Eekmolenweg, Javastraat en Bellostraat. Binnen deze complexen moeten we per VHE gaan bemeteren, veel zwaarder gaan administreren en een compensatie betalen bij storingen. Het ergste is dat de huurder uiteindelijk duurder uit is, want die extra kosten en risico’s moeten wel worden betaald, de prijs van grootverbruik is lager dan bij kleinverbruik en voor elke aansluiting moet vastrecht worden betaald. Complexen met onzelfstandige eenheden vallen buiten deze wetgeving. Daarnaast is het nog niet duidelijk wat de consequenties zijn voor complexen die in zijn totaliteit één WOZ-object vormen. Dit geldt voor Bornsesteeg, Marijkeweg en Haarweg. Kences streeft er naar dat gebouw gebonden installaties buiten de nieuwe wetgeving vallen en heeft hierover samen met andere verhuurders (o.a. IVBN en Vastgoedbelang) een brief gestuurd naar de Tweede Kamer en het ministerie van EZ. Het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) De nieuwe woningwaardering geldt alleen voor zelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte is er een ander WWS, waar niets aan verandert. Het aantal WWS-punten bepaalt de maximumhuur die de verhuurder voor een (gereguleerde) huurwoning mag vragen. De belangrijkste wijziging in het nieuwe WWS voor zelfstandige woonruimte is dat punten voor woonvorm, woonomgeving en schaarste-punten vervallen en daar komen punten op basis van de WOZ-waarde van de woning voor in de plaats. Invoering van dit woningwaarderingsstelsel (WWS) gaat in per 1 oktober 2015. In april 2015 stelt Idealis het nieuwe huurbeleid vast, maar voor de zelfstandige eenheden/woningen zal invoering dus pas mogelijk zijn per 1 oktober. Voor Idealis leidt de aanpassing van de WWS voor zelfstandige eenheden ertoe dat de puntenscore voor ruim 600 eenheden verlaagd wordt (verminderde huuropbrengst ca. € 13.000 per maand).

10.3 Vastgoedmarkt en concurrentie Andere studentenhuisvesters Een overschot aan kantoorgebouwen heeft tijdelijke studentenhuisvesting van honderden kamers in Wageningen mogelijk gemaakt. Idealis blijft marktleider en voert op bestuursniveau regelmatig overleg met andere studentenhuisvesters, zoals STW en DUWO. STW (die ook het voormalig bestuurscentrum van Wageningen UR exploiteert voor vijf jaar), zal per 1 juli 2015 het gebouw Computechnion op de Dreijen voor in elk geval vijf jaar gaan verhuren aan ca. 100 studenten. Het gaat hierbij om kamers met gedeelde voorzieningen.

jaarverslag 2014

36

DUWO zal de nieuwbouw van ca. 400 zelfstandige studenteneenheden op de Campus gaan verhuren. Naar verwachting zullen deze eenheden gerealiseerd worden voor de aanvang van het studiejaar 2016/2017. Beleidsregels kamergewijze verhuur De gemeente Wageningen heeft onlangs nieuwe beleidsregels voor de verhuur van kamers opgesteld. In het voorgenomen beleid wordt onderscheid gemaakt in drie varianten van kamergewijze verhuur. Elke variant kent bepaalde vergunningvereisten, waarbij voor variant 3 de meeste voorwaarden gelden waaraan een aanvraag wordt getoetst. Voordat deze beleidsregels definitief worden vastgesteld loopt momenteel een inspraakprocedure.

10.4 Financiële risico’s Monitoring van ingrijpende wijzigingen in de financiële omstandigheden vindt zowel structureel jaarlijks plaats (bij vaststellen van de begroting en de meerjarenbegroting) als incidenteel (bij financieel ingrijpende wijzigingen in parameters, investeringskansen, wet- en regelgeving e.d.). Om te beoordelen of de uit het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid voortvloeiende investeringsopgave financieel realiseerbaar is wordt de toekomstige ontwikkeling van de kasstromen en van het eigen vermogen bij verschillende beleidsvarianten in beeld gebracht. Renterisico Renteontwikkelingen zijn van invloed op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Het treasury beleid ligt vast in het door de directie vastgestelde en de Raad van Commissarissen goedgekeurde treasurystatuut. Ook in 2014 is een treasury jaarplan opgesteld en is periodiek het renterisico, de effecten van renteschommelingen (scenario’s) en de financieringsbehoefte in kaart gebracht. Bij de uitvoering, binnen het beleid en het statuut, laat Idealis zich adviseren door een onafhankelijke adviseur (Thesor). Beschikbaarheidsrisico Om het risico te beperken dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden aangetrokken (dan wel verlengd) kan worden, hanteren we solide vermogensverhoudingen en borgen we voor een voldoende borgingsplafond (WSW). Kostenontwikkelingen De huuropbrengsten worden aangepast op basis van de algemene inflatie (de consumentenprijsindex). De lasten voor een corporatie als Idealis kennen echter een gemiddeld hogere prijsontwikkeling, bepaald door de stijging van personeelslasten, onderhouds- en bouwkosten. Eventuele verkoop van woningen Op dit moment verkoopt Idealis geen eenheden. Verkoop van niet aan de missie gerelateerde complexen ziet Idealis als een mogelijke maatregel. Daartoe zal pas worden overgegaan als gewenste investeringen in studentenhuisvesting en het op lange termijn kunnen waarborgen van de financiële continuïteit dat vereisen.

10.5 Overige bedrijfsrisico’s Risico’s betreffende de waarde en technische staat van het vastgoed en nakomingsrisico’s veroorzaakt door derden ziet Idealis als haar normale ondernemersrisico. Uit het feit dat een bedrijf een samenwerkingsverband van mensen is, zijn ook operationele risico’s niet voor 100% uit te sluiten. Waardeontwikkeling vastgoed Een dalende waarde van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de vermogenspositie van Idealis. De waardering van de portefeuille wordt jaarlijks uitgevoerd op basis van de bedrijfswaarde bij de begroting. Daarnaast wordt het bezit jaarlijks getaxeerd in het kader van de Wet Onroerende Zaakbelasting hetgeen voor met name de niet-studenten woningen een goede indicatie oplevert. Technische staat van de gebouwen Hieronder vallen de risico’s als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico van verborgen gebreken. Al het onroerende goed is verzekerd via de opstalverzekering.

37

jaarverslag 2014

Terrorisme is door verzekeraars uitgesloten. Er vinden regelmatig inspecties van de staat van onderhoud plaats van het totale bezit met jaarlijkse actualisatie. De technische installaties worden jaarlijks geïnspecteerd op basis van NEN 2767. Door regelmatig planmatig onderhoud worden alle gebouwen in een goede technische staat gehouden en wordt de verhuurbaarheid bevorderd. Nakomingsrisico huurders Het risico bestaat voornamelijk uit huurbetalingsrisico. Risico voor schade aan het gehuurde is gezien de aard van huisvesting beperkt. De achterstanden worden maandelijks door middel van voortgangscontrole geëvalueerd. Gezien de kwetsbare inkomenspositie van onze huurders hanteren wij een strikt huurincasso-beleid gericht op het voorkomen van grote achterstanden. Gezien de beperkte omvang van de achterstanden is dit beleid effectief. Nakomingsrisico leveranciers Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. Het risico is vooral van belang bij grote onderhouds- en nieuwbouwopdrachten. Opdrachtverstrekking gebeurt volgens modelovereenkomsten die regelmatig worden geactualiseerd. In de overeenkomsten zijn uitgebreide garantie- en nakomingsbepalingen opgenomen. Idealis streeft naar bestendige relaties met leveranciers waardoor het risico op niet deugdelijke nakoming verkleind wordt. Continuïteit personele bezetting Het risico van tijdelijke niet beschikbaarheid is door de jaren heen beperkt gebleken. Idealis kent een actief ziekteverzuimbeleid. Ziekteverzuim kon tot op heden vrijwel altijd zonder problemen opgelost worden door tijdelijke vervanging. Vaak ging het hierbij om de (extra) inzet van eigen collega’s of het inhuren van uitzendkrachten. Voor vervanging van medewerkers op sleutelposities wordt eventueel een beroep gedaan op externe specialisten. Er is een overeenkomst gesloten met een externe partij waarbij de vervanging van het hoofd Financiën is geregeld in het geval van ontstentenis. Vertrekkende medewerkers konden tot op heden op redelijke termijn vervangen worden. Informatiesysteem Het risico bestaat uit ontoereikende beschikbaarheid van het informatiesysteem. Het (primaire) informatiesysteem draait op een andere locatie dan de kantoren van Idealis, de verbindingen zijn daarbij kritisch. Er is geen back-upverbinding, tot op heden heeft dit echter geen problemen opgeleverd. Van de databestanden wordt dagelijks een back-up gemaakt. De applicaties die door Cegeka worden verzorgd draaien op locatie, voorzien van adequate beveiliging. Intern risicobeheersings- en controlesysteem Idealis heeft een administratieve organisatie die recht doet aan de omvang van de organisatie en waarin de interne controle is verankerd. De processen zijn beschreven en door de directeur/bestuurder vastgesteld en worden regelmatig geactualiseerd. Er is sprake van scheiding van uitvoering, registratie en betaling. Betalingen worden te allen tijde door twee bevoegde functionarissen ondertekend, de finale ondertekening kan alleen door de directeur/bestuurder of de adjunct-directeur plaatsvinden. Integriteitscode Idealis kent een integriteitscode die door alle medewerkers is ondertekend en is gepubliceerd op onze website. In de code is inhoud gegeven aan de uitgangspunten voor het zakendoen en de gedragsregels voor directie en medewerkers. Managementinformatie Managementinformatie wordt periodiek opgesteld en bestaat uit maand- en kwartaalrapportages. De periodieke samenstelling van tussentijdse en jaarcijfers geschiedt op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van informatie uit het centraal geautomatiseerd informatiesysteem. Dit systeem heeft ook in het verslagjaar overeenkomstig de opzet gefunctioneerd. Kwaliteitszorg Idealis laat zich met betrekking tot de kwaliteitszorg vooral leiden door de waardering van haar klanten. Feedback van bewoners vormt een belangrijke basis voor verbetervoorstellen en om te meten of genomen maatregelen succesvol zijn.

jaarverslag 2014

38

Medewerkerstevredenheid Idealis hecht veel waarde aan tevredenheid van medewerkers, verbetering van onderlinge samenwerking, meer eigen verantwoordelijkheid, meer ontplooiingskansen en ruimte voor eigen initiatieven. Deze zaken meten wij eenmaal per 3 jaar door een tevredenheidsonderzoek onder medewerkers. Ook in 2014 vond een dergelijk onderzoek plaats. Externe visitatie Door een onafhankelijke externe visitatie wordt eenmaal per 4 jaar verantwoording afgelegd over de maatschappelijke prestaties, de beleidskeuzes die we maken en de wijze waarop onze belangrijkste strategische relaties betrokken zijn in dat afwegingsproces. De eerstvolgende visitatie vindt plaats in 2017.

39

jaarverslag 2014

11

Kengetallen

2014

2013

2012

2011

2010

4.503 541 5.044

4.503 557 5.060

4.176 422 4.598

4.059 421 4.480

4.056 416 4.472

338

-

345

440

36

Verhuur en incasso Huurachterstand huidige huurders in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur Gemiddelde wachttijd studenteneenheden in mnd. Gemiddeld aantal reacties per advertentie

0,11 0,24 10,9 16

0,07 0,47 9,0 11

0,07 0,24 10,6 29

0,12 0,17 11,2 37

0,14 0,46 * *

Leefbaarheid % huurders met waardering 7 of hoger Kosten leefbaarheid per verhuureenheid

86,5 77

85,0 96

86,4 154

86,4 233

79,0 113

0,05 60,62 4,98 4,04 3,94 38,18 4,25

0,24 58,30 -15,70 -8,14 5,46 27,78 6,35

0,04 66,40 4,54 6,01 4,07 30,35 5,07

0,09 72,92 -6,24 -3,37 2,21 21,64 2,93

0,60 64,05 8,56 9,93 1,01 25,66 0,01

Balans en winst- en verliesrekening # (bedragen per verhuureenheid) Eigen vermogen Voorzieningen Personeelskosten Kosten onderhoud Lasten servicecontracten # Overige bedrijfskosten Bedrijfsresultaat Financiële baten/lasten Mutatie actuele waarde materiële vaste activa # Belastingen Jaarresultaat

15.162 469 924 1.025 663 933 -179 -133 -621

12.793 2.467 465 523 1.116 600 -1.821 -188 -228 -2.237

14.137 543 747 1.010 462 759 -118 -97 544

12.209 194 527 1.109 1.009 454 -609 -152 51 -710

8.256 17 519 1.570 1.670 -289 222 774 226 933

Personeel (aantal fte gemiddeld) Gemiddelde personeelskosten Gemiddelde leeftijd

32,57 77.372 49,5

32,5 77.600 48,5

32,3 82.985 49,5

32,3 78.967 48,5

31,6 77.025 *

Aantal verhuureenheden Woningen/woongebouwen Woningen in beheer Totaal Nieuwbouw Verhuureenheden in ontwikkeling

Financiële continuïteit # Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen Rentedekking Loan to value Direct rendement

# *

De cijfers vanaf 2011 zijn op basis van de RJ-richtlijn 645. Berekening kengetal heeft in dat jaar nog niet of niet op vergelijkbare wijze plaatsgevonden.

jaarverslag 2014

40

RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE STRUCTUUR 1

Governance structuur

Algemene samenstelling en benoemingstermijn De RvC bestaat uit 7 leden, waarvan 2 personen op zogeheten huurderzetels. Eén van beide huurderzetels wordt bezet door een huurder, de ander is ingevuld (mede) op voordracht van de huurdersorganisatie. Getalsmatig is er een zodanige meerderheid van strikt onafhankelijke leden, dat de onafhankelijkheid van de RvC als geheel gewaarborgd is. Bij een vacature van een huurderzetel wordt gewerkt met een selectiecommissie, waarin 2 leden van de RvC en 2 leden van de huurdersorganisatie SFO zitting hebben. De RvC stelt de profielschets vast, de commissie voert gesprekken met kandidaten en draagt uiteindelijk unaniem een kandidaat voor benoeming door de RvC voor. Bij de werving van kandidaten voor de Raad wordt altijd geworven via een advertentie. Gedragscode RvC Alle leden van de RvC hebben een op de RvC toegespitste integriteitsverklaring in de vorm van een gedragscode getekend. Dit is een nadere aanscherping van hetgeen reeds inzake integriteit was opgenomen in het reglement voor de RvC. De verklaring omtrent de integriteit geeft duidelijk aan hoe de RvC en zijn leden dienen te handelen ter voorkoming van belangenverstrengeling. Maatschappelijke verantwoording Idealis beseft dat voor het realiseren van haar missie een goede samenwerking met o.a. bewonersvertegenwoordigers, onderwijsinstellingen, collega-corporaties en gemeenten noodzakelijk is. In elke RvC-vergadering wordt verslag gedaan van de samenwerking met de diverse belanghouders. Daarnaast laat de RvC zich via de kwartaalrapportage op de hoogte brengen van de mate van tevredenheid van de belanghouders en de reputatie van Idealis. Tevens onderhoudt de RvC rechtstreekse contacten met bijv. de huurdersorganisatie SFO en de Ondernemingsraad. Governance structuur Idealis onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en past deze toe. Op de site van Idealis (www.idealis.nl) is de volgende informatie over de governance structuur beschikbaar: - governance structuur en organigram - statuten - reglement RvC - rooster van aftreden RvC - profielschets RvC - integriteitscode RvC - integriteitsverklaring directeur/bestuurder en medewerkers - klokkenluidersregeling - bestuursreglement - visitatierapport. 2

Verslag

Wijzigingen samenstelling Raad van Commissarissen In 2014 is tot de volgende (her)benoemingen besloten: Benoeming mw. J.G. Kunst per 1 augustus 2014. Herbenoeming van dhr. W. de Jager per 13 september 2014. Benoeming dhr. G.J. Verwoert per 13 oktober 2014. Allen voor een periode van 4 jaar. Mw. Kunst is tevens benoemd tot vice-voorzitter. In 2014 is de wervingsprocedure voor de opvolging van mw. H. Berends opgestart. Dit heeft geleid tot de benoeming van mw. A. Florisson per 1 januari 2015.

41

jaarverslag 2014

Vergaderingen RvC Tijdens de zes reguliere RvC-vergaderingen in 2014 kwamen, naast de jaarlijks terugkerende onderwerpen, de volgende punten aan de orde: • financiële afronding nieuwbouw Hoefweg in Ede • tijdelijke huisvesting Diedenoort • aankoop + investeringsbesluit Nudestraat 11-15 • nieuwbouw Kirpestein • afstoten eenheden Ede • woonruimteverdelingssysteem • ondernemingsplan (missie/visie) • strategisch voorraadbeleid • proces projectontwikkeling In een extra ingeplande RvC-vergadering is de RvC betrokken bij het vormgeven van de missie/visie als basis voor het Ondernemingsplan. Voor de voorbereiding van het strategisch voorraadbeleid hebben interviews plaatsgevonden met alle RvC-leden individueel. Deskundigheidsbevordering Alle RvC-leden zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De RvC stimuleert deelname van leden aan specifieke bijscholingen voor commissarissen. In 2014 hebben 2 RvC-leden deelgenomen aan VTW-bijeenkomsten: toezicht op ICT en innovatie en educatie voor toezichthouders. Daarnaast is het door SBO georganiseerde Nationaal symposium Woningcorporaties bijgewoond en zijn er diverse congressen/seminars/cursussen/workshops bijgewoond, zoals: Kencescongres, Congres incl. masterclasses ‘Toezichthouden in de toekomst en Toezichthouden op het primaire proces’, seminar ‘Actualiteiten jaarverslaggeving, actuele aanpassingen in Herzieningswet en praktijkcasus Herzieningswet’, seminar ‘Actualiteiten WNT, werkkostenregeling, omzetbelasting en vennootschapsbelasting voor woningcorporaties’, cursus ‘AHPL Advanced High Performance Leadership’ en workshop ‘Actuele ontwikkelingen in Good Governance’. Zelfevaluatie Begin 2014 heeft de voorzitter gesprekken gevoerd met alle individuele leden van de RvC als input voor de jaarlijkse evaluatie. De gesprekken hebben input opgeleverd voor het individueel functioneren van de leden en het functioneren van de RvC als team. Geschillencommissie In 2014 heeft zich geen geschil voorgedaan. De RvC wordt bij geschillen achteraf geïnformeerd. Integriteitsbeleid De RvC heeft kennisgenomen van de constatering van de accountant dat integriteit passende aandacht krijgt binnen de organisatie. Evenals in voorgaande jaren waren er in 2014 geen meldingen van (mogelijke) integriteitsschendingen. In de RvC wordt dit onderwerp jaarlijks geagendeerd. Dit zowel voor wat betreft hoe hiermee wordt omgegaan in de werkorganisatie, als ook bij het eigen functioneren van de RvC in deze. Interne risicobeheersing- en controlesystemen De Raad van Commissarissen is van mening dat de interne risicobeheersing en controle adequaat en effectief is en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis. Dit punt is afgelopen jaar als apart agendapunt geagendeerd en wordt voortaan opgenomen in de kwartaalrapportage. Onafhankelijkheid accountant In overeenstemming met de statuten wordt de accountant benoemd door de RvC. De externe accountant krijgt een jaarlijkse opdracht binnen een totale contractperiode van vier jaar. De opdracht voor de controle over de jaren 2012-2015 is verleend aan PriceWaterhouseCoopers. Commissies In 2014 is er sprake geweest van vier commissies uit het midden van de RvC. Eén commissie werd gevormd door de voorzitter en de vicevoorzitter van de RvC, die als Remuneratiecommissie voor de directeur/bestuurder heeft opgetreden. Er zijn benoemingscommissies geweest voor de invulling van drie vacatures, die geleid hebben tot de benoemingen van mw. J.G. Kunst, dhr. G.J. Verwoert en mw. A. Florisson.

jaarverslag 2014

42

De RvC heeft als geheel als Auditcommissie gefunctioneerd. Remuneratierapport inzake beoordeling en beloning directeur/bestuurder De voorzitter en de vice-voorzitter traden namens de RvC op als werkgever voor de directeur/ bestuurder (hierna: bestuurder). De remuneratie commissie heeft het functioneren van de bestuurder beoordeeld en het oordeel besproken met de RvC. Persoonlijke gegevens bestuurder 2014 Naam

Geboortedatum

Drs. mw. S.M.E. Deenen

03.09.1970

*

Relevante Nevenfuncties *

Werkzaam in huidige functie bij Idealis sinds

Bruto salariskosten

**

15-09-2013

€ 125.727

Relevante nevenfuncties bestuurder: Drs. Mw. S.M.E. Deenen: penningmeester voetbalclub, penningmeester oudervereniging basisschool de Muze en bestuurder stichting KVW (Keurmerk Veilig Wonen)

** Deze post bestaat uit onderstaande bedragen: Periodiek betaalde beloning Sociale verzekeringspremies Beloningen betaalbaar op termijn

€ € € €

2014 94.843 9.661 21.223 125.727

Wet Normering Topinkomens (WNT) De honorering van zowel de bestuurder/directeur als de leden van de RvC zijn gebaseerd op de Wet Normering Topinkomens (WNT). De beloning 2014 van de bestuurder is onder de WNT grens gebleven. Op basis van de omvang van de gemeente Wageningen en het eigen bezit, valt Idealis in het kader van de WNT onder klasse E. De WNT heeft geen consequenties voor het MT van Idealis. Zij worden niet aangemerkt als topfunctionaris. In 2014 heeft de RvC besloten om de vergoedingen voor de voorzitter en overige leden te handhaven op hetzelfde niveau als 2013. Ook is besloten om de vergoeding van de vicevoorzitter te verlagen conform de WNT; deze vergoeding is in het vervolg conform die van de overige leden.

43

jaarverslag 2014

Samenstelling Raad van Commissarissen in 2014 Dhr. ir. J.F. Houterman Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering*

(08.07.1962) - voorzitter sinds 15.09.2010 (lid sinds 13.09.2009) Vice-voorzitter College van Bestuur Aeres Groep Voorzitter RvT Stichting Heifer Nederland (tot 12 maart 2014) 13.09.2009 13.09.2017, op deze datum is herbenoeming niet mogelijk € 9.793

Mw. ir. H. Berends Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming

(06.07.1986) – huurderslid Ruminant Researcher bij Nutreco geen 01.01.2011 01.01.2015 (lidmaatschap is beëindigd; Mw Berends is geen huurder meer) € 6.528

Honorering* Mw. drs. J.M. Ester Functie Relevante nevenfuncties

Honorering*

(29.04.1965) - lid Bestuurder bij Stichting Geonovum Lid RvT ROC Graafschap College Doetinchem Lid RvT Vincent van Gogh voor geestelijke gezondheidszorg 08.12.2008 01.08.2014 ((lidmaatschap is beëindigd op verzoek in verband met aanvaarden functie als bestuurder Fontys Hogescholen) € 3.305

Dhr. ir. drs. A.N. Fraaij Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering*

(11.09.1956) - lid Directeur Cluster Facilitair Radboud Universiteit Nijmegen Bestuurslid VNO-NCW Midden, regio Arnhem-Nijmegen 01.12.2012 01.12.2016 € 6.528

Dhr. drs. W. de Jager Functie

(09.03.1957) - lid Project directeur RWZI Utrecht (ai) bij Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden Directeur WDJNimmerdor BV Lid RvT hospice Dome 13.09.2010 13.09.2018, op deze datum is herbenoeming niet mogelijk € 6.528

Datum 1e benoeming Einddatum benoeming

Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering* Mw. J.G. Kunst Functie Relevante nevenfuncties

Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering*

jaarverslag 2014

(24.10.2950) – vice-voorzitter (vanaf 01.09.2014) Toezichthouder Voorzitter RvT Zorginstelling OBG Nijmegen Visitator St. Raeflex Voorzitter Klokkeluiderscie ROC Nijmegen Voorzitter van de Stichting Leergeld/JSF Nijmegen Bestuurslid Gelderse Monumentenwacht Commissaris van het Wooninvesteringsfonds (WIF) te Zeist 01.08.2014 01.08.2018 € 2.720

44

Dhr. drs. G.J. Verwoert RA (04.02.1975) - lid Functie Executive Director bij Ernst & Young accountants LLP Relevante nevenfuncties Lid van de RvT van St. Fluvium en St. Onderwijsgroep SPOENK Datum 1e benoeming 13.10.2014 Einddatum benoeming 13.10.2018 Honorering* € 1.360 Dhr. drs. ir. P.A. van Weezel Errens (21.03.1958) – vice-voorzitter Functie Zelfstandig gevestigd adviseur VWE advies Stafmedewerker strategie en communicatie bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN) Relevante nevenfuncties geen Datum 1e benoeming 21.09.2005 Einddatum benoeming 01.09.2014 (lidmaatschap is beëindigd vanwege bereiken einde termijn) Honorering* € 4.900 Mw. ir. G.W. Wolters Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering*

(10.05.1978) - huurderslid Manager Beleid en Informatie Woonstichting De Key Amsterdam Voorzitter kerkenraad Protestantse Gemeente Heemstede 01.01.2010 01.01.2018, op deze datum is herbenoeming niet mogelijk € 6.528

* De honorering is inclusief belaste onkostenvergoeding en exclusief BTW

3

Verklaring Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen van Idealis heeft geconstateerd dat Idealis ook in 2014 actief heeft ingespeeld op de veranderingen in de sector, maar daarbij wel bij zichzelf is gebleven: dienend aan de doelgroep, zonder branchevreemde nevenactiviteiten op te starten. Bij Idealis is de Governance Code Woningcorporaties, opgesteld door Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), nageleefd. Het is voor de Raad, maar vooral ook voor onze belanghouders belangrijk om te weten dat Idealis een integere, stabiele en op samenwerking gerichte partner is. Dit is van belang omdat veel aandacht nodig is voor de mogelijkheden voor extra studentenhuisvesting in de regio Wageningen/Ede, rekenschap gevend van de beperkende randvoorwaarden van het aangekondigde kabinetsbeleid. De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van het jaarresultaat. Overeenkomstig artikel 18, lid 4 van de statuten, heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening en het jaarverslag onderzocht en kennis genomen van de door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. afgegeven verklaring, die in dit jaarverslag is opgenomen. Op grond hiervan heeft de Raad van Commissarissen in zijn vergadering van 23 april 2015 de jaarrekening en het jaarverslag, conform artikel 8, lid 4a van de statuten, goedgekeurd. Wageningen, 23 april 2015 Namens de Raad van Commissarissen,

___________________ de heer ir. J.F. Houterman voorzitter

45

jaarverslag 2014

JAARREKENING

jaarverslag 2014

46

Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming)

(€ x 1.000)

Referentie toelichting

31-12-2014

31-12-2013

Immateriële vaste activa

7.1

238

317

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie (On)roerende zaken ten dienste van bewoners (On)roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal materiële vaste activa

7.2 92.867 8.080 1.327 55 102.329

87.289 1.729 82 89.100

9.416

7.863

1 19 20

1 619 620

11

13

70 380 136 586

64 263 149 476

20

457

112.620

98.846

VASTE ACTIVA

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

7.3 7.4

7.5

Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen

7.6

Liquide middelen

7.7

Totaal

47

jaarverslag 2014

Referentie toelichting

31-12-2014

31-12-2013

Eigen vermogen Overige reserves

7.8 7.8.1

68.275

57.609

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen

7.8.2

-

11.109

32.678

26.254

6.670 2.407 79 1.700 811 11.667

175 1.372 79 1.419 829 3.874

112.620

98.846

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

Totaal

jaarverslag 2014

7.9

7.10

48

Winst- en verliesrekening over 2014

(x € 1.000)

Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengst servicecontracten 3. Overige bedrijfsopbrengsten

Referentie toelichting

2014

2013

12.797 5.143 133

11.802 5.477 208

18.073

17.487

8.4 8.5

3.541 -3.543

4.375 9.209

8.6 8.7 8.8 8.9

2.112 4.162 4.617 2.989

2.093 2.356 5.024 2.702

13.878

25.759

9

71

347 -1.154 -807

157 -1.002 -845

3.397

-9.046

-600

-1.025

2.797

-10.071

8.1 8.2 8.3

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 4. Afschrijving (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 5. Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 6. Personeelslasten 7. Onderhoudslasten 8. Lasten servicecontracten 9. Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten 10. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

8.10

11. Financiële baten en lasten Rente baten en soortgelijke opbrengsten Rente lasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

8.11

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 12. Belastingen resultaat gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen

49

8.12

jaarverslag 2014

Kasstroomoverzicht 2014

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten Huren Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Saldo ingaande kasstromen

2014

2013

12.815 5.545 133 18.493

11.780 5.315 208 17.303

Uitgaven Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente uitgaven Sectorspecifieke heffing Verhuurdersheffing Leefbaarheid VPB Saldo uitgaande kasstromen

2.351 4.287 6.933 1.006 615 175 126 0 15.493

2.541 2.101 6.810 902 573 4 192 0 13.123

3.000

4.180

16.356

4.382

11.600 -175 11.425

5.900 -3.080 2.820

-1.931

2.618

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Mutatie geldmiddelen in boekjaar

jaarverslag 2014

50

Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening

1

Algemene toelichting

1.1 Algemeen Idealis is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in Wageningen en Ede en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Wageningen, de feitelijke vestigingsplaats is Duivendaal 1 te Wageningen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 1.2 Schattingswijzigingen Bedrijfswaarde In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). 1.3 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Idealis zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen, inclusief de bijbehorende veronderstellingen, opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

2

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

2.1 Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 2.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 2.3 Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

51

jaarverslag 2014

2.4 Immateriële vaste activa Computersoftware Uitgaven die worden gemaakt voor de aanschaf en ontwikkeling van software worden geactiveerd tegen verkrijgingsprijs en afgeschreven over de geschatte economische levensduur. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. 2.5 Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten: Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiele vaste activa de volgende uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies zich kwalificeren als investeringssubsidie dan worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedroeg deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Kwalificatie Het beleid van Idealis is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Idealis zich als vastgoedbeheerder en vindt waardering plaats op basis van de bedrijfswaarde. Waarderingsgrondslag Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroom genererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroom genererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de

jaarverslag 2014

52

component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Bij Idealis doet deze situatie zich niet voor. Complexindeling De indeling naar kasstroom genererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Idealis kiest voor deze indeling van de kasstroom genererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op het intern geformaliseerde ondernemingsplan en de daarop gebaseerde meerjarenbegroting. Daarbij zijn de kosten van planmatig onderhoud gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden de volgende algemene uitgangspunten (ter vergelijk zijn de parameters weergegeven zoals die vorig jaar zijn gehanteerd): huurverhogingen: 2015 2016 2017 en verder

% 1,00 1,25 2,00

% vorig jaar 2,00 2,00 2,00

% 3,95 7,45 5,62 4,23 1,00

% vorig jaar 0,65 2,73 2,73 2,73 2,73

jaarlijkse huurderving: 2015 2016 2017 2018 2019 en verder

Verwacht wordt dat de leegstand in de periode tot 2019 aanzienlijk zal zijn door een overcapaciteit aan veelal tijdelijke verhuureenheden. huurharmonisatie(gemiddeld): mutatiegraad : tot:

37,7% 87,8% van maximaal redelijke huur

prijsstijging van de overige opbrengsten, de kosten van huisvesting buitenlandse studenten en de restwaarde: 2015 2016 2017 2018 en verder

%

1,25 2,00 2,00 2,00

% vorig jaar

2,00 2,00 2,00 2,00

prijsstijging van de onderhoudskosten: 2015 2016 2017 2018 2019 en verder

53

% 1,50 1,95 2,27 2,49 3,00

% vorig jaar 1,95 2,27 2,49 3,00 3,00

jaarverslag 2014

prijsstijging van de personeelskosten: 2015 2016 2017 2018 2019 en verder

% 1,50 1,95 2,27 2,49 3,00

% vorig jaar 1,95 2,27 2,49 3,00 3,00

prijsstijging van de overige kosten: 2015 2016 2017 2018 2019 en verder

% 1,50 1,95 2,27 2,49 3,00

% vorig jaar 1,95 2,27 2,49 3,00 3,00

genormeerde beheerskosten van (in €): 2015 2016 en verder

836 772

Vorig jaar gehanteerde normen 810 789

Ten aanzien van het onderhoud: Voor de kosten voor 2015 is uitgegaan van de onderhoudsbegroting 2015. Voor de jaren 2016 en verder zijn wij uitgegaan van de gegevens uit de meerjarenonderhoudsbegroting. • Klachten- en mutatieonderhoud op basis van een norm per eenheid van € 63,78 • (2013: € 68,90), en € 191,33 voor een woning (2013: € 206,71). • Een rekenrente van 5,25% (2013: 5,25). • De periode waarover contant gemaakt wordt is gelijk aan de resterende geschatte economische levensduur op basis van het strategisch voorraadbeheer. Voor flexibel gebouwde studentencomplexen en niet studentencomplexen geldt een levensduur van 50 jaar. • Uitgegaan is van een minimale levensduur van 15 jaar, tenzij er een beleidsvoornemen is tot sloop. • Restwaarde/sloopkosten: Uitgegaan is van een restwaarde van de grond van € 14.103 per woning, zijnde de in 2014 geactualiseerde sociale grondprijs. Voor een studenteneenheid geldt een grondprijs van € 4.231 per eenheid (30%). Tevens is rekening gehouden met een bedrag voor sloopkosten en verhuiskostenvergoeding van € 2.471 per studenteneenheid en van € 12.095 voor woningen. • De saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. • Met ingang van 2014 is de wet maatregelen woningmarkt met daarin opgenomen de verhuurdersheffing van kracht De tarieven voor 2014 t/m 2017 bedragen respectievelijk 0,381%, 0,449%, 0,491% en 0,536% van de WOZ-waarde voor alle zelfstandige woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de gehele levensduur van de woningen ingerekend. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Idealis gaat er van uit dat alle kosten gerelateerd zijn aan de exploitatie van het vastgoed. De kosten voor leefbaarheid vormen een onderdeel van de personeelslasten en de onderhoudskosten en zijn toegerekend aan de exploitatie van het vastgoed. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.

jaarverslag 2014

54

Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen rekening gehouden met belastingverplichtingen. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: •

Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies.

•

Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) wordt ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Per component wordt lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2014 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Idealis beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

55

jaarverslag 2014

(On-)roerende zaken ten dienste van bewoners De (on-)roerende en roerende zaken ten dienste van bewoners worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen. (On-)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Waardering van deze activa vindt plaats op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. 2.6 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Idealis waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 2.5 zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de reële waarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen rekening gehouden met belastingverplichtingen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Idealis, zoals lopende huurcontracten. Jaarlijks wordt een gedeelte van het bezit getaxeerd op basis van referentietaxaties. Tussen de taxaties en de WOZ-taxatie is een duidelijke relatie te onderkennen die als basis is gebruikt voor de reële waarde van de totale commerciële portefeuille. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Voor zover het positieve mutaties ten opzichte van de boekwaarde op basis van historische kostprijs betreffen, worden mutaties in de reële waarde binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

jaarverslag 2014

56

2.7 Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens de fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden, die in deze jaarrekening gevolgd worden, anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. 2.8 Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. 2.9 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 2.10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder de schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. 2.11 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

57

jaarverslag 2014

Voorziening pensioenen Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Idealis heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. De hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Idealis betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 was de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. De beleidsdekkingsgraad bedroeg 115%. . Idealis heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Idealis. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. 2.12 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in paragraaf 6.10.1. 2.13 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Idealis maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere bedrijfswaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Idealis een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve waarde van het derivaat. Idealis past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Idealis gedocumenteerd. Idealis stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Idealis derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

jaarverslag 2014

58

3

Grondslagen voor waardering van het resultaat

3.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op de transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van de op actuele waarde gewaardeerde (on)roerende zaken in exploitatie en afgeleide financiële instrumenten. 3.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 3.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 3.2

Bedrijfsopbrengsten

3.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Zelfstandige woningen Voor 2014 was dit maximumpercentage afhankelijk van het inkomen van de huurders. • Bij een huishoudinkomen < € 34.085 was de maximale huurverhoging 4,0% (inflatie + 1,5%). • Bij inkomens tussen € 34.085 en € 43.602 bedroeg de maximale verhoging 4,5% . • Bij inkomens boven de € 43.602 bedroeg het maximum 6,5%. Onzelfstandige woningen De maximale huurverhoging voor deze categorie woningen bedroeg 4%. Voor zowel de zelfstandige als de onzelfstandige woningen is bij de aanpassing van de maximaal redelijke huren uitgegaan van een verhoging van 2,5%. 3.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 3.3

Bedrijfslasten

3.3.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van bewoners en ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire of annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met eventuele restwaarde is geen rekening gehouden. 3.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

59

jaarverslag 2014

3.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de geldende arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan de werknemers. 3.3.4 Pensioenen Idealis heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. 3.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord, onderhoudskosten die een stijging van de huuropbrengsten tot gevolg hebben worden geactiveerd. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Idealis kent geen eigen onderhoudsdienst zodat er alleen sprake is van kosten van derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 3.3.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 3.3.7 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. 3.3.8 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten en disagio op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 3.3.9 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen onder de post rentebaten en soortgelijke opbrengsten. 3.3.10 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Idealis integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. Idealis heeft de vaststellingsovereenkomst niet ondertekend wegens verschil van inzicht over de waardering van de studenteneenheden op de openingsbalans. Eind december 2012 hebben Idealis en de Belastinginspectie overeenstemming bereikt over de waardering, in januari 2013 is een vatstellingsovereenkomst door beide partijen ondertekend. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

jaarverslag 2014

60

4

Financiële instrumenten en risicobeheersing

Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat begin 2014 is geactualiseerd. Daarin zijn de Beleidsregels derivaten opgenomen. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Idealis dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Valutarisico Idealis is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico Idealis loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Renterisico Idealis kan renterisico lopen met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. Deze situatie doet zich op balansdatum niet voor. Idealis maakt in voorkomende gevallen geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Idealis risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Idealis renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Idealis een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. Daarbij zullen nieuwe derivatentransacties slechts worden afgesloten na voorafgaande toestemming van de Raad van Commissarissen waarbij beoordeling van de toegevoegde waarde plaatsvindt. De financiële instrumenten dienen tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Bij een stijging van de marktrente met 1% neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in 2015 met € 45.800 toe. Kredietrisico Idealis heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Idealis maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Idealis loopt per balansdatum zijn als volgt: (x € 1.000): In 2015 af te lossen op leningen Lopende investeringsverplichtingen 2015 Bankschuld Kredietlimiet Resterende Borgingsruimte WSW Verwachte operationele kasstroom

5.176 6.723 1.494 3.000 12.500 3.669

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Idealis zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord.

61

jaarverslag 2014

De door Idealis gesloten derivaten kennen geen tussentijdse verrekening van marktwaarde zodat er geen liquiditeitscrisis wordt gelopen op dit aspect. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

5

Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling

Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 5.1

Waardering vaste activa

5.1.1 Materiële vaste activa, actuele waarde Idealis waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met de verhuurdersheffing voor zelfstandige woningen. De basis voor deze heffing, precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Idealis heeft hiervoor de beste schattingen gehanteerd en de heffing ingerekend gedurende de gehele levensduur van de woningen. 5.1.2 Vastgoed beleggingen Jaarlijks wordt een gedeelte van het bezit getaxeerd op basis van referentietaxaties. Tussen de taxaties en de WOZ-taxatie is een duidelijke relatie te onderkennen die als basis is gebruikt voor de reële waarde van de totale commerciële portefeuille. 5.2 Timing en verwerking onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden, naast juridisch afdwingbare verplichtingen, tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

jaarverslag 2014

62

5.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Idealis een aantal standpunten ingenomen, die inmiddels bij de aanslagen over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zijn getoetst. De belangrijkste standpunten betroffen: • het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen • de waardering van de openingsbalans en daarmee de omvang van de afschrijvingslasten. De door Idealis gehanteerde waardering van de openingsbalans is door de belastingdienst akkoord bevonden en de aanslagen over de jaren t/m 2011 zijn op grond daarvan vastgesteld.

6

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

63

jaarverslag 2014

7

Toelichting op de afzonderlijke posten van de balans

(alle bedragen x € 1.000) 7.1 Immateriële vaste activa In deze post zijn de kosten die zijn gemaakt in verband met: • de aanschaf van programmatuur ten behoeve van het maken van financiële prognoses (WALS), deze investering wordt in 5 jaar afgeschreven; • de aanloopkosten voor de in 2012 gerealiseerde nieuwe website. Deze investering wordt in 5 jaar afgeschreven; • de aanloopkosten voor de in 2012 in gebruik genomen programmatuur voor werkbonnen. Deze investering wordt in 5 jaar afgeschreven. Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december 2013 Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen (cumulatieve aanschafwaarde) Afschrijvingen Desinvesteringen (cumulatieve afschrijvingen) Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december 2014

2014

2013

823 -506 317

761 -347 414

47

62

-283 -126 283

-159

587 -349 238

823 -506 317

7.2 Materiële vaste activa De mutaties in het sociaal vastgoed in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat: Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013 Mutaties 2014 Investeringen Herwaardering Afschrijvingen Terugname van waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2014

98.324 41.935 -52.970 87.289 25 7.868 -2.854 2.296 -1.757 5.578 96.725 48.156 -52.014 92.867

Idealis onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: • Grond geen afschrijvingen • Opstal op basis van verwachte restantlevensduur variërend 3-50 jaar • Internet-bekabeling 12 jaar In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 4.437 woningen opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt ca € 118 miljoen (2013: 115,8 miljoen)

jaarverslag 2014

64

De mutaties in de overige materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeVerminderingen Boekwaarde per 31 december 2013 Mutaties 2014 Investeringen Overboeking investeringen Desinvesteringen (cumulatieve aanschafwaarde) Afschrijvingen Desinvesteringen (cumulatieve afschrijvingen) Waardeverminderingen Overboeking waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december 2014 Specificatie: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeVerminderingen*

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

(On)roerende zaken t.d.v. bewoners -

(On)roerende zaken t.d.v. exploitatie

4.992

309

-3.263 1.729

-227 82

17.729 -

124

6

-

-526

-9.649

-11 -34 12

-

-

8.080

1.327

55

17.729 -9.649 8.080

5.116

304

-3.789 1.327

-249 55

*Hiervan 8.579.000 uit voorziening onrendabele investeringen

(On)roerende zaken ten dienste van bewoners Deze post bestaat uit inventaris ten behoeve van bewoners, afschrijving vindt plaats volgens de annuïtaire methode in 2-15 jaar. (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen op basis van het lineaire afschrijvingssysteem. De gehanteerde afschrijvingstermijnen zijn 10 jaar voor meubilair en 3 of 5 jaar voor apparatuur en programmatuur. Verzekering De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten waarbij een vaste premie per eenheid geldt. Financiering Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder garantie van de overheid of het WSW. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

65

jaarverslag 2014

7.3 Vastgoedbeleggingen De mutaties in het commercieel vastgoed in exploitatie betreffen: Boekwaarden per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2014 Mutaties 2014 Herwaarderingen Waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2014

9.045 1.950 -3.132 7.863 9 -213 1.757 1.553 10.684 1.958 -3.226 9.416

In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 66 woningen, 14 parkeerplaatsen, 3 winkels en 1 horecagelegenheid opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZbeschikkingen van deze eenheden bedraagt ca € 12,6 miljoen (2013: 12,1 miljoen). De actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde van het Commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 10,2 miljoen (2013: 7,5 miljoen). 7.4 Financiële vaste activa De financiële vaste activa worden gevormd door een deelneming in het aandelenkapitaal van Woningnet. Deelnemingen In 2007 heeft Idealis 100 aandelen in Woningnet NV verworven. De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat Financiële vaste activa

31 december 2013 Mutatie 31 december 2014

Deelnemingen

Latente belasting vordering

Totaal

1 1

619 -600 19

620 -600 20

Compensabele verliezen 603 2 -600 5

Totaal

De samenstelling van de latente belastingvordering luidt als volgt: Verrekenbare tijdelijke verschillen 31 december 2013 Mutatie Over resultaat 2014 31 december 2014 Niet opgenomen 1 januari 2014

16 -2 14

619 -601 19

17.150

Naar verwachting zullen de opgenomen compensabele verliezen binnen de verliesverrekeningstermijn van 9 jaar verrekend worden. Van de niet opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Indien de latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 17,1 miljoen, dit betreft met name het vastgoed. Door doorexploitatie van het vastgoed zal de afwikkeling hiervan oneindig doorgeschoven worden naar de toekomst.

jaarverslag 2014

66

31-12-2014

31-12-2013

11

13

7.6.1 Debiteuren Huurdebiteuren *

70

64

Totaal debiteuren

70

64

40

36

249 120 11 380

10 235 18 263

110 21 5 136

82 57 10 149

20

457

57.609 2.797 7.869 68.275

59.036 -10.070 8.643 57.609

7.5 Voorraden Inventarisartikelen 7.6

Vorderingen

* terugwerkende kracht mutaties

7.6.2 Overige vorderingen* Te vorderen BTW Wageningen UR i.v.m. huisvesting internationale studenten Rekening courant inventaris* Overige debiteuren Totaal overige vorderingen *deze vorderingen worden naar verwachting binnen een jaar Afgewikkeld

7.6.3 Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten: gas, water, elektra en rioolrecht Cegeka Woonstede aandeel servicekosten Hoefweg Diversen Totaal overlopende activa 7.7 Liquide middelen Kas/bank Deze middelen zijn vrij beschikbaar. 7.8

Eigen vermogen

7.8.1 Overige reserves Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Overige mutaties Stand per 31 december

Overeenkomstig artikel 12 van de statuten van Idealis moet het hele vermogen binnen de kaders van de woonwet en het BBSH besteed worden. De overige mutaties hebben betrekking op mutaties in de herwaarderingsreserve van het sociale vastgoed. Ultimo 2014 is in totaal € 50.114.000 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (ultimo 2013 € 43.885.000). In 2014 is € 14.000 aan de ongerealiseerde herwaardering onttrokken wegens terugname van eerdere toevoegingen, € 1.665.000 via het resultaat onttrokken wegens realisatie door afschrijvingen en € 7.908.000 toegevoegd wegens herwaardering ten gunste van het eigen vermogen. 7.8.2

Voorzieningen

Stand per 1 januari Vrijval Onttrekking Stand per 31 december

67

Onrendabele investeringen 11.109 -2.530 -8.579 -

jaarverslag 2014

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Bij de bepaling van de voorziening is uitgegaan van een disconteringsvoet van 5,25%, de voorziening kent een kortlopend karakter. 7.9

Langlopende schulden Stand per 31 december 2014 37.854

Schulden/leningen kredietinstellingen

Aflossingsverplichting 2014 5.176

Resterende looptijd > 1 jaar 15.178

Resterende looptijd > 5 jaar 17.500

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven: Aflosbaar over 2 jaar

5.178

Schulden kredietinstellingen

Aflosbaar over 3 jaar

5.000

Aflosbaar over 4 jaar

Aflosbaar over 5 jaar

5.000

Leningen kredietinstellingen De mutaties in 2014 kunnen als volgt worden toegelicht: Saldo per 1 januari Bij: nieuw aangetrokken leningen Af: aflossingen Saldo per 31 december

Leningen kredietinstellingen 26.429 11.600 175 37.854

De leningen kredietinstellingen zijn volledig geborgd door het WSW en hebben de volgende kenmerken: Vastrentende leningen Restschuld(inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde

2014

2013

17.854 2,77 % 19,8 jaar 23.776

8.354 3,22% 31,5 jaar 9.960

Leningen met variabele rente Restschuld(inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde looptijd Reële waarde

20.000 2,5 jaar 20.000

17.900 3,5 17.900

Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om haar vastgoedbezit dat met door WSW geborgde leningen is gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om dit bezit met een zekerheidsstelling te bezwaren (positieve hypotheekverstrekking). Als gevolg hiervan is het bezit dat met geborgde leningen is gefinancierd niet met hypothecaire zekerheid bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op het bezit van de corporatie betreffende de door WSW geborgde financiering. Voor de variabel rentende leningen is voor € 15.000.000 aan renteswaps aangegaan om het variabel renterisico op deze leningen af te dekken. Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken: Renteswap

Bank

IRS 246

BNG

5.000

1-12-2009

2-122019

IRS 367

ABNAMRO ABNAMRO

5.000

2-1-2008

1-7-2016

5.000

1-11-2010

1-112017

IRS 406 Totaal

Nominaal bedrag

15.000

jaarverslag 2014

Ingangsdatum

Einddatum

Te ontvangen variabele rente

Te betalen vaste rente

Marktwaarde 31-12-2014

Effectiviteit hedge

4,349%

-1.026

100%

EUR 3 m

4,6825%

-461

100%

EUR 3 m

4,55%

-666

100%

EUR 3 m

-2.153

68

Voor het effectieve deel van de hedge worden de resultaten van het hedge-instrument en de afgedekte positie overeenkomstig de regels voor de kostprijs hedge-accounting van Richtlijn 290 gelijktijdig in de winst- en verliesrekening verwerkt. Omdat de hedge volledig is, zijn de resultaten gelijk en tegengesteld aan elkaar waardoor het netto-effect in de winst- en verliesrekening nihil zal zijn. Na het effect van swaps was de gemiddelde rente op de variabel rentende leningen 3,72% (2013: 4,14%). Onder de leningen is een 50-jarige zogenaamde basisrentelening van € 5 mln opgenomen. Op deze lening wordt een vaste basisrente betaald van 3,62%,. De credit spread die op deze lening wordt betaald wordt periodiek herzien, tot 2 april 2018 is de credit spread 0,37% en bedraagt de totale rente 3,99%. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 9,0 jaar (2013: 5,6 jaar). 7.10

Kortlopende schulden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Bankkrediet* Schulden aan leveranciers Af te dragen loonheffing Af te dragen btw Overige schulden Af te dragen pensioenpremie Verplichting vakantiedagen Rekening courant inventaris* Rekening courant servicekosten Rekening courant vervanging vloerbedekking* Rekening courant huurdersonderhoud Waarborgsommen* Overlopende passiva: Nog te betalen rente op leningen Nog te betalen kosten Vooruit ontvangen huur Totaal kortlopende schulden

31-12-2014

31-12-2013

5.176 1.494 2.407 62 17

175 1.372 79 -

15 78 693 74 834 6

24 71 63 291 74 891 5

455 123 233 11.667

335 285 209 3.874

*deze schulden hebben een looptijd > 1 jaar

7.11

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Investeringsverplichtingen In het kader van de ontwikkeling van de nieuwe complexen Lawickse Hof en Bellostraat zijn er in totaal voor € 23.045.000 koop-aannemingsovereenkomsten gesloten, ultimo 2014 was hierop € 16.322.000 voldaan. Onderhoudsverplichtingen Van de onderhoudskosten die zijn ingerekend voor 2014 in de bedrijfswaarde is reeds voor € 656.000 verplichtingen aangegaan. Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van de met de Wageningen UR aangegane huurverplichting van het kantoorpand Duivendaal 1 bedraagt in totaal € 136.000. het huidige contract loopt tot 1 januari 2017. ICT In het kader van de ICT was per 31 december voor in totaal € 496.000 aan verplichtingen aangegaan in de vorm van contracten met NCCW (€ 239.000), Cegeka (€ 223.000), Pro-impact (€ 21.000), Ortec (€ 9.000) en diversen(€ 4.000). Obligo WSW Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Idealis een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Idealis opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt dit obligo € 1.361.000. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Idealis het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Idealis verwacht indien noodzakelijk aan deze

69

jaarverslag 2014

verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. Het bedrag van € 1.361.000 is als volgt bepaald: Schuldrestant geborgde lening Leningen met variabele hoofdsom Overige leningen totaal

schuldrestant € 10.000.000 € 27.854.000 € 37.854.000

berekenen over 75%

3,85% € 288.750 € 1.072.379 € 1.361.129

Leningen In 2014 is een lening aangetrokken met stortingsdatum in 2015. Het betreft: Type Fixe Hoofdsom € 5.000.000 Storting 2 februari 2015 Aflossing 1 februari 2045 Rente 1,97% Kredietfaciliteit Idealis heeft een kredietfaciliteit van € 3.000.000 bij de Bank Nederlandse Gemeenten. Op 31 december was hiervan € 1.494.000 opgenomen. Energiebelasting/belasting op leidingwater In 2011 heeft Idealis om teruggave verzocht van energiebelasting en Belasting op Leidingwater over de jaren vanaf 2006 in verband met een gewijzigde objectafbakening voor de WOZ. Daarnaast is een beroep gedaan op de 50%-regeling die geldt voor organisaties met maatschappelijke doelstellingen voor de jaren 2006 en 2007. Inmiddels is het verzoek in het kader van de 50%-regeling afgewezen. Op het verzoek om teruggave in verband met de objectafbakening is door de belastingdienst nog geen officieel standpunt ingenomen. Toezicht belemmerende maatregelen In de derivatenovereenkomsten van Idealis zijn enkele bepalingen opgenomen die door het CFV als toezicht belemmerend worden beschouwd. Wij hebben eind februari een plan van aanpak ingediend om deze TBB’s te elimineren. Dit plan is door het CFV als toereikend beoordeeld. Onze eerste insteek is om de TBB’s te laten vervangen door acceptabele bepalingen. Met de BNG is een door het CFV goedgekeurde overeenkomst gesloten, daarmee is het probleem met betrekking tot de TBB’s opgelost. ABN-AMRO heeft aangegeven dat zij niet meewerken aan het laten vervallen van de TBB’s, zij staan op het standpunt dat de betreffende renteswaps uitgezeten dienen te worden of dat ze ontbonden moeten worden. Dit laatste brengt kosten met zich mee omdat er sprake is van een negatieve marktwaarde. Ons voorstel richting CFV is geweest om de swaps door te laten lopen tot de expiratiedatum. In haar reactie heeft het CFV aangegeven dat zij er van uitgaan dat Idealis blijft zoeken naar mogelijkheden om de resterende TBB’s te elimineren uit de derivatenportefeuille en dat zij daarover geïnformeerd willen worden. Idealis zal hier gevolg aan geven. Herzieningswet De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uit ontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.

jaarverslag 2014

70

8

Toelichting op de afzonderlijke posten van de winst- en verliesrekening (x € 1.000)

Specificaties 8.1 Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Overige onroerende zaken Huurderving wegens leegstand Totaal

2014

2013

12.791 61 -55 12.797

11.819 60 -77 11.802

De mutatie in de huuropbrengsten van woningen en woongebouwen bestaat uit: Huuropbrengsten 2013 11.819 verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging 349 verhoging als gevolg van harmonisatie 247 wijziging fiscaal regime 58 het in exploitatie komen van nieuwe woningen 318 Huuropbrengst 2014 12.791 8.2 Opbrengsten servicecontracten De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van: verhoging/verlaging van de vergoedingen het in exploitatie komen van nieuwe woningen 8.3 Overige bedrijfsopbrengsten Beheeractiviteiten Contractkosten Huur GSM-masten Diversen Totaal

5.143

5.477

-403 71 62 45 22 4 133

129 53 21 5 208

127 2.854 526 34 3.541

158 3.730 453 34 4.375

-2.296 213 1.070 -1.782 -748 -3.543

-1.968 68 6.336 4.773 9.209

Af: doorberekende personeelskosten Totaal

1.714 279 339 188 2.520 -408 2.112

1.672 280 330 240 2.522 -429 2.093

8.7 Onderhoudslasten Totaal onderhoudsuitgaven Doorberekend naar levering en diensten Overig doorberekend/geactiveerd Totaal

4.611 -263 -186 4.162

2.524 -162 -6 2.356

8.4

Afschrijving (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving immateriële vaste activa Afschrijving sociaal vastgoed zaken in exploitatie Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de bewoners Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal 8.5

Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen Nudestraat Lawickse Hof Bellostraat Totaal 8.6 Personeelslasten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelslasten

71

jaarverslag 2014

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Klachten- en mutatieonderhoud Geactiveerde kosten/door te berekenen kosten Totaal

2014

2013

3.837 621 153 4.611

2.030 488 6 2.524

8.8

4.617

5.024

221 1.457 1.678

193 1.478 1.671

361 790 51 109 2.989

318 577 46 90 2.702

134 87 221

131 62 193

571 64 13 57 24 56 33 376 33 21 90 119 1.457

543 73 15 44 37 53 35 527 31 24 71 25 1.478

33 21 54

44 9 53

9

71

1.120

33 912

34 1.154

57 1.002

274 73 347

58 99 157

-807

-845

Lasten servicecontracten

8.9 Overige bedrijfskosten Huisvestingskosten Algemene kosten Belastingen Heffingen CFV Verzekeringen Kosten huisvesting buitenlandse studenten Totaal De huisvestingskosten bestaan uit: Huur kantoor Servicekosten en diversen Totaal De algemene kosten bestaan uit: Kosten automatisering Kosten marketing en communicatie Kosten kopiëren en kantoorbenodigdheden Porti en telefoon Brand-/WA-/reconstructie- /CAR- en computerverzekering Accountantskosten* Bewonersparticipatie Externe adviseurs Bijdrage KENCES Contributie landelijke federatie Kosten Raad van Commissarissen Overige algemene kosten Totaal * Kosten PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.: Controle van de jaarrekening Andere controle werkzaamheden Totaal 8.10 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie 8.11 Financiële baten en lasten Rente lasten en soortgelijke kosten Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden Overige schulden Totaal rentelasten en soortgelijke kosten Rente baten en soortgelijke opbrengsten (On)roerende zaken in ontwikkeling (On)roerende zaken ten dienste van de bewoners Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten Saldol financiële baten en lasten

jaarverslag 2014

72

8.12 Belastingen Acute belastingen Latente belastingen per 1 januari Latente belastingen per 31 december Mutatie latente belastingen Jaarlast De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Overige waardeverminderingen vaste activa Afschrijvingen Heffing saneringssteun/bijzondere projectsteun Tijdelijke verschillen voorzieningen Vrijval latentie ten gunste van boekjaar Resultaat betreffende de jaren voor vpb-plicht Verschillen aangiften 2008-2011 a.g.v. definitieve aanslagen Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Afschrijving geactiveerd onderhoud Belastbaar bedrag Belastinglast 2014

2014 16 14

-598 -2 -600

2013 23 16

-1.018 -7 -1.025

3.397 -3.543 2.316 615 -243 -8

-9.046 9.209 3.268 574 103 -28

-132 -9

121 -71 -60 4.070 1.018

2.393 598

Uitgegaan is van een gemiddeld wettelijk belastingtarief van 25%. De hogere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door verschillen in fiscale en commerciële resultaatbepaling en het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit bijzondere waardeverminderingen, afschrijvingen op het vastgoed, activa ten dienste van de exploitatie en geactiveerd onderhoud, de verwerking van huurderonderhoud en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar.

73

jaarverslag 2014

8.13

Overige informatie

8.13.1 Werknemers Gedurende het jaar 2014 had Idealis gemiddeld 32,57 (2013: 32,51) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (evenals in 2013). 8.13.2 Bezoldiging Raad van Commissarissen en bestuurder Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - bestuurders en voormalige bestuurders € 125.727 (voorgaand jaar € 79.982) - commissarissen en voormalige commissarissen € 58.261 (voorgaand jaar € 61.242) De bezoldiging van bestuurders omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte); - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten)

S.M.E. Deenen H.F.A.M. Huijsmans Totaal

Periodiek betaalde beloningen 2014 2013 104.504 30.194 43.493 104.504 73.687

Beloningen betaalbaar op termijn 2014 2013 21.223 6.295 21.223

6.295

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen inclusief 21% BTW):

J.F. Houterman, voorzitter P.A. van Weezel Errens, vice voorzitter H. Berends J.M. Ester A.N. Fraaij W. de Jager J.G. Kunst G.J. Verwoert G.W. Wolters Totaal

Als lid van de Raad van Commissarissen 2014 2013 11.850 11.872 5.929 9.875 7.899 7.899 3.949 7.899 7.899 7.899 7.899 7.899 3.291 1.646 7.899 7.899 58.261 61.242

Overige kosten vergoedingen 2014 207 275 283 172 626 1.563

2013 85 645 305 501 1.071 2.607

8.13.3 Wet Normering Topinkomens Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector(WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de op Idealis van toepassing zijn de regelgeving met betrekking tot het WNT-maximum voor de woningcorporaties. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Idealis is € 130.600. Het weergegeven toepasselijke WNTmaximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen, dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum.

jaarverslag 2014

74

Bezoldiging topfunctionarissen (bedragen in €) Leidinggevende topfunctionarissen Functie Duur dienstverband in 2014 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris Fictieve dienstbetrekking Langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum

S.M.E. Deenen Directeur/bestuurder 1/1-31/12 1,0 Nee Nee Ja 94.843 379 17.370 112.592 130.600

Toezichthoudende topfunctionarissen Functie Duur dienstverband in 2014 Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering overschrijding 2013 Functie Duur dienstverband in 2014 Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering overschrijding 2013

75

J.F. Houterman Voorzitter 1/1-31/12

P.A. van Weezel Errens Lid 1/1-1/9

H. Berends Lid 1/1-31/12

9.793 9.793 9.795

4.900 4.900 4.365

6.528 6.528 6.530

3.264 41 3.305 3.811

8.161

6.528

6.528

9.812

overgangsrecht

J.M. Ester Lid 1/1-1/8

A.N. Fraaij Lid 1/1-31/12

W. de Jager Lid 1/1-31/12

J.G. Kunst Lid 1/8-31/12

G.J. Verwoert Lid 13/10-31/12

G.W. Wolters Lid 1/1-31/12

6.528 6.528 6.530

6.528 6.528 6.530

2.720 2.720 2.737

1.360 1.360 1.431

6.528 6.528 6.530

6.528

6.528

-

-

6.528

jaarverslag 2014

Wageningen, 23 april 2015 Stichting Idealis, Directie,

mw. S.M.E. Deenen

De Raad van Commissarissen

J.F. Houterman Voorzitter

Mw. J.G. Kunst Vice-voorzitter

G.J. Verwoert

Mw. G.W. Wolters

A.N. Fraaij

A. Florisson

jaarverslag 2014

76

9

Overige gegevens

9.1 Statutaire resultaatbestemming De stichting bestemt haar batige saldi uitsluitend ten behoeve van haar werkzaamheden in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Wageningen. 9.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is ten gunste van de overige reserves gebracht.

77

jaarverslag 2014

Naam: Adres: Datum van oprichting:

Idealis Duivendaal 1 6701 AP WAGENINGEN 11 april 1957

Toegelaten door het Ministerie van VROM op:

1 mei 1990

Datum en nummer van inschrijving in het Stichtingenregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Arnhem:

3 januari 1977 nummer S46137

Datum en nummer van inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Arnhem:

4 december 1990 nummer 70389

Lidmaatschap:

Aedes, Vereniging van woningcorporaties Kences, Kenniscentrum Studentenhuisvesting

Deelnemer van:

Food Valley woningcorporaties

jaarverslag 2014

80

Idealis Postbus 18, 6700 AA Wageningen E-mail: Internet:

[email protected] www.idealis.nl

Twitter: Facebook:

@Idealis Idealis.Wageningen

79

jaarverslag 2014