ra fi 7 < 1 Stuknummer: AI14.01026
"GFMEENTE DEN HELDER INGEKOMEN
Gemeente den Helder College van Burgemeester & Wethouders Postbus 36 1780 AA DEN HELDER
Den Burg, 12 februari 2014
Ons kenmerk: U 14-140075/JvA Onderwerp: bestemmingspan Van galenbuurt Zuid-Oost 2013 Geacht College, Op 25 november 2013 behandelde de raadscommissie Stadsontwikkeling en B^^g^OIS" raadsvoorstel tot het vaststellen van het bestemmingsplan "Van Galenbuurt Z u i a Woontij maakte daarbij gebruik van haar inspreekrecht en gaf de leden van de raadscommissie een toelichting op de eerder ingediende inspraakreactie en z i e n s j het ontwerpbestemmingsplan die u middels deze brief als herhaald en i n g e l a s t beschouwen. k
u
n
Diverse raadsleden wilden inzage in de koop-/realisatieovereenkomst Lidwina ï3®^witzer de koopovereenkomst van januari 2011 met betrekking tot de verwerving van De in • Diverse fracties pleitten voor het behoud van het beeldbepalende pand, hadden oeg p de standpunten van Woontij en drongen aan op een overleg tussen g e m e e n t e en JNa een eerste en tweede termijn trok wethouder mevrouw Bruin het r a a d s v o o r s t e ° waardoor de nota van beantwoording van de zienswijzen op het ontwerpbestennmi g P en het bestemmingsplan "Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013" niet konden worden vastg var
Op 11 december 2013 vond een overleg plaats met wethouder mevrouw Bruin- .^| ^ e ^g n partijen hun standpunten nog eens hadden gewisseld werd besloten om contact ^ ^ r e n o m met Woningstichting Den Helder om te onderzoeken of zij geïnteresseerd w a Windwijzer te kopen van Woontij. ^ v a n Woningstichting Den Helder blijkt geen belangstelling te hebben voor aankoop e t Windwijzer. Wel wil men meedenken over een geschikte bestemming. T e v e n s is wethouder mevrouw Bruin afgesproken dat het zinvol kan zijn als de gemeente e ^ van het bestemmingsplan tenminste een jaar uitstelt, in de hoop dat in d i e p e r i o goede oplossing wordt gevonden voor het behoud van De Windwijzer. a(
e
y
Tot onze verbazing vernamen wij op 10 februari jl. dat het bestemmingsplan w o r d t behandeld in de raadscommissie S&B van 19 februari 2014. De inhoud v a n t"»®t bestemmingsplan is volgens mededelingen van de heer A. Mudde niet g e w i j 9 • z ,
Stichting Woontij * Thijsselaan 2 * 1791 VH Den Burg * Telefoon 088 966 68 45 * Fax 0222 32 20 1 3 Stichting Woontij * D
Woontij 1
e
Woontij In de plankaart van het vigerende bestemmingsplan "Van Galenbuurt 1978" heeft de locatie van de RK-basisschool De Windwijzer een maximaal bebouwingspercentage van 75%. De maximale bouw- en goothoogte is 25 meter. Het bestemmingsplan "Van Galenbuurt ZuidOost 2013" gaat uit van een beperking van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de locatie De Windwijzer. In de verbeelding van het ontwerp bestemmingsplan "Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013" heeft de locatie van De Windwijzer een maximale goothoogte van 10 meter en een maximale bouwhoogte van 15 meter. Geactualiseerde bestemmingsplannen zoals bestemmingsplan "Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013" zijn overwegend conserverend van aard en zijn niet bedoeld om (controversiële) planologische wijzigingen door te voeren. Zoals op 25 november 2013 al bespiegeld zal Woontij zich bij ongewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan "Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013" genoodzaakt zien om een planschadeclaim in te dienen. Wij geven het College van B&W en de gemeenteraad daarom het volgende in overweging. Bij brief van 16 november 2005 heeft de gemeente het bod van AWN van 15 maart 2005 onder voorwaarden aanvaard. De enige ontbindende voorwaarde die op 16 november 2005 was gesteld luidde: dat de overdracht niet zal plaatsvinden indien de ontwikkeling aan de Pasteurstraat niet haalbaar blijkt en dientengevolge RKBS De Windwijzer genoodzaakt is om op de huidige locatie aan de Van Galenstraat te blijven. In het zakelijke verkeer geldt dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen op het moment dat een aanbod wordt aanvaard. Dat was dus al op 16 november 2005. In maart 2005 kon Woontij niet bevroeden dat de gemeente in september 2008 het Uitwerkingsplan Stadshart Den Helder zou vaststellen. In artikel 5 lid 6 van de koopovereenkomst d.d. januari 2011 staat dat de koper voornemens is het verkochte te gebruiken conform de mogelijkheden op basis van het vigerende bestemmingsplan. In de leveringsakte staat: "het verkochte, door koper te gebruiken conform de mogelijkheden op basis van het vigerende bestemmingsplan. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper meegedeeld dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan." De aankoop van De Windwijzer in 2005 was nodig om het nieuwbouwplan Tjempaka te kunnen realiseren. De totale verwervingskosten van De Windwijzer bedroegen voor Wootij € 1.394.868,(koopsom € 1.250.000,- + bijkomende kosten als overdrachtsbelasting, BTW, kadasterkosten en notarieel honorarium). In de vastgestelde grondexploitatie voor het project Tjempaka is € 578.783,- van de totale koopsom toegerekend voor de realisering van 14 koopappartementen. Echter, na realisering van de 2 fase van Tjempaka blijft er ca. 1.100 m2 grond over met een gedeeltelijk gesloopte school waarvoor tot op heden geen plan is ontwikkeld of een koper is. Wil Woontij financieel geen verlies lijden dan moet de koopsom voor 1.100 m2 grond met gedeeltelijk gesloopte school - maar wel met een maximale goot- en bouwhoogte tot 25 meter zoals toegestaan op grond van het bestemmingsplan "Van Galenbuurt 1978" — in totaal € 816.085,-bedragen. e
Stichting Woontij * Thijsselaan 2 * 1791 VH Den Burg * Telefoon 088 966 68 45 * Fax 0222 32 20 13 10
Stichting Woontij * D
Woontij 1
Woontij
Als Woontij na vaststelling van het bestemmingsplan "Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013" een planschadeclaim indient zal die claim fors zijn. Door het terugbrengen van de maximale gooten bouwhoogte kan ca. 1.000 m2 bvo ontwikkelingsvolume niet worden gerealiseerd. De planschade wordt thans geraamd op 1.000 * € 1.500,- / m2 bvo = € 1.500.000,Wellicht dat er een partij is die de resterende locatie wil overnemen tegen een voor Woontij aanvaardbare koopprijs. Als deze koopprijs lager is dan de geprognosticeerde verkoopopbrengst ten bedrage van voornoemde € 816.085,-, dan stellen wij voor dat gemeente Den Helder het verschil bijpast. De financiële compensatie door de gemeente zal altijd minder zijn dan de planschade tengevolge van het niet kunnen realiseren van drie bouwlagen (25 -15 = 10m) en die thans wordt geraamd op 1,5 miljoen. Woontij heeft zich als maatschappelijk betrokken organisatie en ondanks de sinds september 2008 totaal gewijzigde marktomstandigheden aan de op 16 november 2005 ontstane koopovereenkomst gehouden en verwacht die opstelling ook van gemeente Den Helder. Om bovengenoemde redenen verzoeken wij het College en de gemeenteraad van Den Helder het vaststellen van bestemmingsplan "Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013" uit te stellen tot eind 2014. Als de gemeenteraad in februari wel besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan volgt een planschadeclaim. Wij zien uw reactie en die van de gemeenteraad met belangstelling tegemoet.
1
Met vriendelijke groet,
Jan van Ahdel directeur
Bijlage:
1. Notitie van 25 november 2013
Kopie aan: Raadsgriffier gemeenteraad Den Helder Perspectief Noord-Holland B.V.; de heer J. Vlaming
Stichting Woontij * Thijsselaan 2 * 1791 VH Den Burg * Telefoon 088 966 68 45 * Fax 0222 32 20 13 Woontij 1
JL
1
'4
i
1
Perspectief Noord-Holland BV vastgoedmanagement cn bcbeei
Betreft:
agendapunt 4 Raadscie. Stadsontwikkeling en Beheer: Voorstel tot het vaststellen van het Bestemmingsplan Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013
Inspreker:
J. Vlaming [Perspectief Noord-Holland B.V., namens Stichting Woontij]
Datum:
25 november 2013
CC:
J, van Andel [Stichting Woontij]
Geachte raadsleden, wethouder, aanwezigen, Maatschappelijk draagvlak Woontij, als eigenaar van nagenoeg het gehele Tjempaka terrein, zou zich grotendeels kunnen vinden in het voorliggende bestemmingsplan zo valt te lezen in het Collegebesluit van 29 oktober 2013. Dat is niet juist. Over onze ingediende zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan en de beantwoording door de gemeente is geen overleg gevoerd. Vandaar dat Woontij gebruik wil maken van het spreekrecht. Om het project Lidwina te kunnen realiseren was slechts een deel van de ondergrond - ca. 800 m2 van De Windwijzer nodig. In maart 2005 had AWN een bod uitgebracht op de rkbs De Windwijzer: € 1.250.000,- kosten koper. Dit bod was gebaseerd op bouw- en gebruiksmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan "Van Galenbuurt 1978" en door de gemeente aanvaard op 16 november 2005. Op 18 juli 2006 is de Koop-Realisatieovereenkomst gesloten tussen AWN - thans Stichting Woontij - en Gemeente Den Helder voor het project "Lidwina" - het huidige Tjempaka. Bijlage 8 van deze overeenkomst geeft het exploitatiegebied weer (zonder De Windwijzer). Bij brief van 24 april 2006 heeft gemeente ingestemd met deze exploitatiegrenzen. Ten tijde van het sluiten van de koop-realisatieovereenkomst in 2006 was het niet zeker dat er een nieuwe brede school aan de Pasteurstraat zou worden gebouwd. De Windwijzer behoort nadrukkelijk niet tot (financiële) afspraken van het project "Lidwina". Immers, de juridische eigendom van de rkbs De Windwijzer behoorde toe aan Stichting Sarkon en de eigendom is pas vervallen aan de gemeente bij beëindiging van de schoolfunctie. Het in de koop-realisatieovereenkomst van juli 2006 opgenomen bouwprogramma en de stedenbouwkundige uitgangspunten zien enkel op het project Tjempaka en niet op de herontwikkeling of herbestemming van De Windwijzer. Op 26 januari 2011 is de definitieve koopovereenkomst gesloten. Deze koopovereenkomst bepaalt in artikel 5 lid 5: "Koper is voornemens het verkochte te gebruiken conform de mogelijkheden op basis van het vigerende bestemmingsplan". Doordat de nieuwbouw van de brede school aan de Pasteurstraat was vertraagd heeft Woontij moeten besluiten het project Tjempaka in twee fasen te realiseren. In februari 2011 is een klein gedeelte van de grond van De Windwijzer geleverd. Uiteindelijk kon de gemeente pas in augustus 2013 de voormalige school met de resterende ondergrond leveren. Slechts een deel van deze grond is nodig om de tweede fase van Tjempaka - 14 koopappartementen - te kunnen realiseren. In de plankaart van het vigerende bestemmingsplan "Van Galenbuurt 1978" heeft de locatie van de RK-basisschool De Windwijzer een maximaal bebouwingspercentage van 75%. De maximale bouwen goothoogte is 25 meter. Het bestemmingsplan Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013 gaat uit van een beperking van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de voormalige De Windwijzer. In de verbeelding van het bestemmingsplan Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013" heeft de locatie van De Windwijzer een maximale goothoogte van 10 meter en een maximale bouwhoogte van 15 meter.
PNH Perspectief Noord-Holland BV vastgoedmanagement en beheer
De koopovereenkomst en de akten van levering geven duidelijk aan dat Woontij het gekochte mag gebruiken conform de mogelijkheden op basis van het vigerende bestemmingsplan "Van Galenbuurt 1978". Het Uitwerkingsplan Stadshart Den Helder is in september 2008 vastgesteld, 3,5 jaar na de bieding van AWN. Het is evident dat AWN in 2005 nooit een bieding van € 1.250.000,- k.k. had uitgebracht op een bouwkavel met beperkte bouw- en gebruiksmogelijkheden. De bij het raadsvoorstel gevoegde stedenbouwkundige randvoorwaarden d.d. oktober 2012 zijn op 8 januari 2013 door het college vastgesteld. Dus na het sluiten van de koopovereenkomst in januari 2011 en na de levering van het eerste gedeelte grond t.b.v. Tjempaka in februari 2011. Bij brief van 21 november 2012 heeft Woontij gereageerd op een brief van de gemeente van 25 oktober 2012 en nadrukkelijk verklaard het niet eens te zijn met de concept stedenbouwkundige randvoorwaarden. Op pagina 4 van de stedenbouwkundige randvoorwaarden en op pagina 2 van het collegebesluit van 29 oktober 2013 [registratienummer RVO13.0166] wordt gesteld dat locatie De Windwijzer deel uit maakt van het project Tjempaka. Dat is niet juist. Ook de bestaande complexen Jozef, Catherina en Lidwina alsmede de oudere woningen aan de Hertzogstraat behoren niet tot het Tjempaka terrein. Hieronder is het juiste exploitatiegebied "Lidwina" c.q. Tjempaka weergegeven.
dl
1
UI
i
SS
CN
Ifl
I
•
\ 3
I
F=
4
as
i
11436m2
exploitatiegebied
Bron: bijlage 8 van de koop-realisatieovereenkomst "Lidwina, juli 2006
PNH Perspectief Noord-Holland BV vast go cd man agora ent cn beheer
Ondanks de bezwaren van Woontij heeft het college de stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgesteld en neemt deze nu op in het bestemmingsplan Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013. Echter, het vaststellen van stedenbouwkundige randvoorwaarden heeft planologisch-juridisch gezien geen status. Dat de stedenbouwkundige randvoorwaarden geen planologische juridische status hebben is eerder bevestigd tijdens een bespreking op 20 november 2012 met mevrouw E. Eijking en mevr. O Kaiser en daarna bevestigd door de heer F. Op ten Berg middels een e-mail van 13 december 2012 aan de heer Vlaming van Perspectief Noord-Holland B.V. Een bouwplan voor de herbestemming/herontwikkeling van de voormalige schoollocatie van De Windwijzer zal altijd planologisch getoetst moeten worden aan het vigerende bestemmingsplan "Van Galenbuurt 1978". Het vigerende bestemmingsplan "Van Galenbuurt 1978" heeft planologischjuridisch gezien wel status, het is namelijk het enige ruimtelijke plan dat juridisch bindend is. Woontij heeft nog geen concreet bouwplan voor de voormalige school. Dat kon ook nog niet ontwikkeld worden daar Woontij sinds augustus 2013 volledig eigenaar is. Stichting Woontij verzoekt de gemeenteraad van Den Helder derhalve: 1. 2.
3.
4.
De Nota van Beantwoording zienswijzen niet vast te stellen; De vigerende planologische bouw- en gebruiksmogelijkheden van het bestemmingsplan "Van Galenbuurt 1978" (bouw- en goothoogte van 25 meter en 75% bebouwd) in stand te laten en over te nemen in het nieuwe bestemmingsplan Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013 en deze gewijzigd vast te stellen; Artikel 3.5 Wijzigingsgebied van de regels van het bestemmingsplan 'Van Galenbuurt ZuidOost 2013' gewijzigd vast te stellen zodat recht wordt gedaan aan het ontwikkelingsvolume dat behoort bij het huidige bestemmingsplan "Van Galenbuurt 1978". Het maximum van 9 woningen ingeval van herbestemming is niet akkoord. De verbeelding van het bestemmingsplan 'Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013' gewijzigd vast te stellen met aanduiding bouw- en goothoogte van 25 meter en 75% bebouwd ter plaatse van de bestemming "GEMENGD" en de gebiedsaanduiding "wetgevingszone - wijzigingsgebied".
Overigens: volgens vaste jurisprudentie kunnen Burgemeester en wethouders een bestemmingsplan plan niet wijzigen, in die zin dat binnen (een deel van) de wetgevingszone - wijzigingsgebied de bestemming 'gemengd'wordt gewijzigd in de bestemming 'wonen', zonder dat alle ruimtelijke onderzoeken daarvoor, waaronder een geluidsonderzoek, zijn uitgevoerd. Financiële consequenties De planschadeovereenkomst voor het vergunde project "Tjempaka" ziet niet op de locatie van voormalige De Windwijzer. Als de gemeenteraad het bestemmingsplan Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013 ongewijzigd vaststelt is Woontij genoodzaakt een planschadeclaim in te dienen. Samenvatting De raad wordt door het collegebesluit van 29 oktober 2013 onjuist geïnformeerd en het bestemmingsplan Van Galenbuurt Zuid-Oost 2013 is planologisch-juridisch in strijd met de (contractuele) afspraken tussen gemeente Den Helder en Stichting Woontij. Hartelijk dank voor uw aandacht. ******
