PT. SARANA MULTIGRIYA FINANSIAL (Persero)
EFEK BERAGUN ASET
13th October 2008
1
AGENDA
IKHTISAR SEKURITISASI SUB PRIME MORTGAGE INTERNATIONAL PRACTICES KIK EBA
2
IKHTISAR SEKURITISASI
3
IKHTISAR SEKURITISASI KONSEP SEKURITISASI
Proses Sekuritisasi
Surat Berharga Tingkat Investasi Tinggi
Proses mengubah aset keuangan menjadi surat-surat berharga yang dapat diperdagangkan
4
IKHTISAR SEKURITISASI STRUKTUR DASAR
5
IKHTISAR SEKURITISASI KARAKTERISTIK SEKURITISASI ASET
True Sale Bankruptcy remoteness Perfection of the security interest
6
IKHTISAR SEKURITISASI DASAR TRANSFER ASET True sale : Pengalihan aset dari Kreditur Awal kepada SPV (issuing entity), secara hukum.
Alasan True sale : Memastikan bahwa seluruh aset yang telah disekuritisasi telah ditransfer dan tidak akan di-klaim sebagai aset Kreditur Asal dalam hal terjadi kebangkrutan.
Perlu didukung oleh opini Hukum dan Auditor Independen.
7
IKHTISAR SEKURITISASI BANKCRUPTCY REMOTENESS 9 Bankruptcy remoteness: Sebuah entitas yang tidak dapat di-pailitkan secara hukum. 9 Bankruptcy remoteness penting karena: No unexpected creditors No right for expected creditors to attack the structure No priority claims (such as employees)
PERFECTION OF THE SECURITY INTEREST Dengan prinsip true sale dan bankrutcy remoteness maka Investor akan memiliki preferen penuh atas seluruh hak-hak yang melekat pada aset/tagihan KPR yang telah disekuritisasi.
8
SUB PRIME MORTGAGE
9
SUB-PRIME MORTGAGE
Subprime lending? •
•
•
Pinjaman kepada debitur yang tidak memenuhi syarat karena memiliki sejarah sebagai debitur yang kurang baik. Pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi daripada primerate karena adanya risiko tambahan. Subprime loans dikemas menjadi asset-backed securities yang dijual di pasar modal.
SECURITIZED MORTGAGE DEBT OUTSTANDING Prime Conforming 63%
Subprime 14%
JADI, BAGAIMANAKAH SAMPAI KRISIS SUBPRIME DAPAT TERJADI?
Jumbo 10% Alt-A 13%
US$ 6.3 triliun total sekuritisasi KPR
SUB-PRIME MORTGAGE SUMBER PERMASALAHAN SUBPRIME Pertumbuhan pasar properti, khususnya sub-prime mortgage akibat: 9 9 9 9
Kebijakan suku bunga rendah, setelah equity bubble burst tahun 2000. Kenaikan harga rumah dan kemudahan dalam pemberian kredit. Debitur subprime meminjam dana diluar batas kemampuan mereka. Standar underwriting yang longgar, tidak ada doc loans, tidak ada income verification 9 Adjustable rate mortgages (ARMS)
Pada saat siklus suku bunga berubah… 9 Penyesuaian suku bunga dikombinasikan dengan turunnya harga properti 9 Default di pasar Subprime Mortgage meningkat tajam 9 Kesulitan dalam perhitungan tingkat kerugian akibat ketidakjelasan dari pendongkrakkan nilai. 9 Mayoritas subprime mortgage lenders dinyatakan bangkrut. 9 Pengaruh menyebar hingga ke hedge funds, investment funds, dan the commercial paper market 9 Intervensi dari mayoritas Bank Sentral untuk menyediakan likuiditas
SUB-PRIME MORTGAGE RMBS SMF ≠ I.
Subprime
Portfolio KPR yang disekuritisasi merupakan asset dengan kualitas tinggi. a. Dokumentasi legal lengkap dan diaudit oleh notaris yang kredibel b. Telah mempunyai credit history yang cukup panjang (min 18 bulan) c. Dipilih dari kumpulan portfolio dengan menggunakan seperangkat kriteria seleksi yang sangat ketat. Penentuan kriteria seleksi merupakan kesepakatan antara SMF, arranger dan lembaga pemeringkat internasional.
I. II.
Karakteristik portfolio KPR dipilih dari segmen yang mempunyai non-performing loan rendah. Mempunyai peringkat tinggi dan diproteksi dengan struktur yang memungkinkan investor terhindar dari risiko default apabila tidak terjadi kondisi yang sangat ekstrim.
INTERNATIONAL PRACTICES
13
INTERNATIONAL PRACTICES SECONDARY MORTGAGE INSTITUTIONS
FANNIEMAE MAE FANNIE
GINNIEMAE MAE GINNIE
HKMC HKMC
CAGAMAS CAGAMAS
FREDDIEMAC MAC FREDDIE
FANNIE MAE, FREDDIE MAC, HKMC, CAGAMAS = MORTGAGE PURCHASE GINNIE MAE = GUARANTEE PROGRAM SMF = sesuai roadmap akan mengarah menjadi Guarantor.
14
KIK EBA
15
Definisi EBA (Peraturan Bapepam Nomor IX.K.1)
•
Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK-EBA) adalah kontrak antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang mengikat pemegang Efek Beragun Aset dimana Manajer Investasi diberi wewenang untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan Bank Kustodian diberi wewenang untuk melaksanakan Penitipan Kolektif.
•
Efek Beragun Aset adalah Efek yang diterbitkan oleh Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset yang portofolionya terdiri dari aset keuangan berupa tagihan yang timbul dari surat berharga komersial, tagihan kartu kredit, tagihan yang timbul di kemudian hari (future receivables), pemberian kredit termasuk kredit pemilikan rumah atau apartemen, Efek bersifat hutang yang dijamin oleh Pemerintah, Sarana Peningkatan Kredit (Credit Enhancement) / Arus Kas (Cash Flow), serta aset keuangan setara dan aset keuangan lain yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut.
16
Jenis-Jenis EBA
• Arus Kas Tidak Tetap, adalah Efek Beragun Aset yang menjanjikan pemegangnya suatu penghasilan tidak tertentu seperti kepada pemegang Efek bersifat ekuitas. • Arus Kas Tetap, adalah Efek Beragun Aset yang memberikan pemegangnya penghasilan tertentu seperti kepada pemegang Efek bersifat hutang.
17
IKHTISAR SEKURITISASI KONSEP KIK EBA
Proceeds
Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK-EBA) IRS
INVESTORS ABS NOTES (EBA)
Participation Unit
On going Cash flow Depository
Proceeds INVESTMENT MANAGER Sale of Assets
HOUSING LOANS
HOUSING LOANS
SWAP PROVIDER (If needed)
CUSTODIAN BANK
Purchase Consideration
ORIGINATOR & SERVICER
18
IKHTISAR SEKURITISASI PARTISIPAN YANG TERLIBAT
TRANSAKSI
POST - TRANSAKSI
KREDITUR AWAL
PENYEDIA JASA
PENATA SEKURITISASI
MANAJER INVESTASI
KONSULTAN HUKUM & NOTARIS
BANK KUSTODIAN
KONSULTAN AKUNTANSI & PAJAK
PEMODAL
AUDITOR INDEPENDEN LEMBAGA PEMERINGKAT
19
IKHTISAR SEKURITISASI DOKUMEN TRANSAKSI
¾ DAFTAR INDUK DEFINISI ¾ NOTA KESEPAKATAN ¾ PERJANJIAN KIK EBA ¾ PERJANJIAN PENYEDIAAN JASA ¾ PERJANJIAN PENYEDIAAN JASA CADANGAN (apabila ada) ¾ AKTA JUAL BELI ¾ AKTA CESSIE
20
TAHAPAN PROSES SEKURITISASI
21
PROSES SEKURITISASI TAHAPAN PROSES
Persiapan
Identifikasi kebutuhan dan tujuan transaksi. Analisa awal atas Kreditur Asal Penunjukkan partisipan terkait
Structuring
Pelaksanaan Due Diligence Pengumpulan data Pembentukan EPA (eligible pool of assets) berdasarkan kriteria seleksi tertentu Penyiapan dokumen transaksi Pembentukan struktur EBA
Penutupan
Finalisasi dokumen Proses sosialisasi dan pemasaran Proses Closing
22
PROSES SEKURITISASI PEMBENTUKAN EPA (ELIGIBLE POOL OF ASSETS) PORTFOLIO KPR
ELIGIBLE POOL OF ASSETS
KRITERIA SELEKSI
23
PROSES SEKURITISASI
Pembayaran pokok secara pass through
Kelas A (diharapkan Aaa.id)
Ilustrasi Asumsi: -Pass through -Internal credit enhancement Subordination (Kelas A dan B) Alokasi kerugian
Kelas B
24
PROSES SEKURITISASI MANFAAT 9
Bagi Industri Perbankan & Pembiayaan
9
Mengurangi resiko kredit atas KPR Diversifikasi sumber pendanaan dengan memperoleh dana dari Pasar Modal Dan mengatasi mismatch antara aset & liabilities
Bagi Pemodal
9
Sumber pendanaan KPR jangka panjang
Alternatif investasi pada surat berharga yang menawarkan : •
Rating terbaik, Tenor Jangka Panjang dan Aman
•
Minimum resiko dengan cara antara lain pemilihan KPR yang hanya berkualitas dan diversifikasi wilayah originasi KPR
Mendapat imbal hasil yang menarik Kontribusi langsung kepada sektor riil secara umum dan sektor perumahan secara khusus
Bagi Pemerintah dan Perekonomian
Tersedianya sumber pendanaan yang menunjang pertumbuhan sektor industri perumahan Stimulus pertumbuhan perumahan yang layak dan terjangkau. Meningkatkan efesiensi pasar primer perumahan dan institusi terkait
25
FAKTOR-FAKTOR RISIKO KIK EBA RISIKO KREDIT ASET KEUANGAN DALAM PORTOFOLIO Risiko yang berkaitan dengan kredit pembiayaan perumahan RISIKO LIKUIDITAS EFEK BERAGUN ASET Risiko finansial yang dimiliki EBA Kelas A sebagai instrumen investasi pasar modal RISIKO PEMBAYARAN ATAS ASET KEUANGAN DALAM PORTOFOLIO KIK EBA SEBELUM JATUH TEMPO (PREPAYMENT RISK) Risiko yang diasosiasikan dengan pembayaran atau pelunasan lebih awal, dimana pelunasan tersebut menyimpang dari jadwal pembayaran atau pelunasan yang sebelumnya telah ditentukan RISIKO YANG BERKAITAN DENGAN SEGI HUKUM Risiko sehubungan dengan (i) belum pernah adanya struktur transaksi sekuritisasi serupa di Indonesia, dan (ii) risiko hukum secara umum yang dapat terjadi sehubungan adanya perselisihan di antara para pihak dan perselisihan dengan para debitur. RISIKO OPERASIONAL PELAKSANAAN KEGIATAN MI, BK, DAN SERVICER Risiko operasional karena tidak berfungsinya sistem, prosedur dan pengawasan dalam lingkungan. tenaga yang terampil dan berpengalaman serta sarana komunikasi atau infrastruktur yang kurang menunjang jaringan operasi. 26
THANK YOU
PT. SARANA MULTIGRIYA FINANSIAL (PERSERO) Plaza Bapindo, Mandiri Tower, Lantai 10 Jl. Jend. Sudirman Kav. 54-55, Jakarta 12190 Telp: (021) 5267331, Fax: (021) 5267287 e-mail:
[email protected]
27
