Gemeentehuis Bez o e ka d r e s Po st ad re s T elef o o n Fa x
VERTROUWELIJK
E-ma il T it el Num me r Dat u m
Verplaatsing Meyn
Inte rn et
Kerkbuurt 4, 1511 BD Oostzaan Postbus 15, 1510 AA Oostzaan 075 684 7777 075 684 7778
[email protected] www.oostzaan.nl
10 / 29
Raadsvoorstel
27 april 2010
P ro g r amm a Af d eli ng Fa se O n d e rw e rp
Beh an d e le nd am bte n aa r
Verplaatsing Meyn en fase 2 Bombraak
Po rt ef e ui ll ehou de r
R.J. Limburg/PSO E. Taams
D at u m r a ad sv e rg a d e r i n g
S am en v at t in g
Op 30 november 2009 heeft u besluiten genomen ten aanzien van de voorgenomen verplaatsing van het bedrijf Meyn. U heeft allereerst ingestemd met het sluiten van een drietal contracten: de raam-/koepelovereenkomst inzake verplaatsing Meyn, de exploitatieovereenkomst inzake herontwikkeling locatie Noordeinde te Oostzaan en het koopcontract inzake locatie Bombraak. Voorts heeft u kredieten beschikbaar gesteld voor zowel de ontwikkeling van fase 1 van het bedrijventerrein Bombraak als voor de toekomstige aankoop van openbare ruimte op de her te ontwikkelen locatie van Meyn aan het Noordeinde. Op basis van deze besluitvorming is door partijen voortvarend verder gewerkt aan het project verplaatsing Meyn. Om de realisatie van fase 1 van het bedrijventerrein Bombraak komende tijd af te kunnen ronden, is het noodzakelijk dat door uw raad nogmaals een krediet wordt verleend. In dit voorstel wordt daar nader op ingegaan.
In uw vergadering van 6 oktober 2008 heeft u het Structuurplan Bedrijfsterrein Bombraak vastgesteld, als basis voor de bedrijfsontwikkeling. Eveneens op 6 oktober 2008 is het voorkeursrecht gemeenten gevestigd op gronden van de erven Brouwer .welke gronden voor de ontwikkeling tot bedrijfsterrein nodig zijn (fase 2). Met de erven Brouwer is na onderhandelingen uiteindelijk op 16 juni 2009 overeenstemming bereikt over de aankoop van alle benodigde gronden. Het college heeft de gronden van de Erven Brouwer aangekocht onder voorbehoud van goedkeuring door uw raad. Dit besluit wordt u nu ter bekrachtiging voorgelegd. Ten behoeve van de aankoop en om de planontwikkeling voor fase 2 op te kunnen pakken, is het noodzakelijk dat door de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar wordt gesteld.
1/8
Aanleiding
Raadsbesluit van 30 november 2009 en vervolgacties. Op 30 november 2009 heeft u besluiten genomen ten aanzien van de voorgenomen verplaatsing van het bedrijf Meyn. Concreet heeft u ingestemd met: •
het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 14 oktober 2009 tot vaststelling van de raam-/koepelovereenkomst inzake verplaatsing Meyn, de exploitatieovereenkomst inzake herontwikkeling locatie Noordeinde te Oostzaan en het koopcontract inzake locatie Bombraak;
•
het beschikbaar stellen van een krediet van € 2.900.000,-- voor het tezijnertijd aankopen van de op de locatie Noordeinde door een ontwikkelaar nog aan te leggen openbare ruimte;
•
het beschikbaar stellen van een krediet € 1.700.000,- voor het verder bouw- en woonrijpmaken van Bombraak evenals voor planontwikkelingskosten.
Op basis van deze besluitvorming is door partijen voortvarend verder gewerkt aan het project verplaatsing Meyn. De stand van zaken is op dit als volgt. 1
In juni 2009 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan Bombraak eerste fase vastgesteld. Het bestemmingsplan is eind 2009 onherroepelijk geworden, waardoor afgifte van bouwvergunningen in de eerste fase mogelijk is geworden;
2
In maart 2009 is gestart met het bouwrijp maken van de eerste fase van het toekomstige bedrijventerrein Bombraak evenals de aanleg van de benodigde waterstructuur in en om fase 1. De werkzaamheden vorderen gestaag en zullen binnen korte tijd zijn afgerond. Binnenkort wordt ook gestart met het woonrijpmaken van het terrein (waaronder de aansluiting op de Verlengde Stellingweg);
3
Met de familie Brouwer is afgesproken de verwerving van hun gronden (voor zover betrekking hebbend op fase 2) tijdelijk op te schorten. In dit raadsvoorstel worden hiervoor nu concrete voorstellen gedaan;
4
De provincie heeft zich bereid verklaard in het kader van de subsidiebeschikking (P-ISV), de uiterlijke start bouw van de nieuwe fabriek op Bombraak, op te schorten tot 1 augustus 2010;
5
Door Meyn en de beoogd ontwikkelaar en bouwer is voortvarend gewerkt aan de verhuizing naar Bombraak; Meyn is hoopvol over het op zeer korte termijn afronden van de onderhandelingen met een belegger / financier voor de nieuwbouw van de fabriek;
6
Voor de locatie Noordeinde is nu nog geen overeenstemming tussen Meyn en een projectontwikkelaar. Dat laat onverlet dat door partijen de vervolgstappen voor de planontwikkeling nu wel zullen worden voorbereid. Het is het voornemen van Meyn om op korte termijn het stedenbouwkundig plan van december 2008 verder uit te laten werken, zodat de gemeente na de zomer 2010 een wijzigingsplan op basis van het bestemmingsplan “De Kom” in procedure kan gaan brengen.
Om de realisatie van fase 1 van het bedrijventerrein Bombraak af te kunnen ronden, is het noodzakelijk dat door uw raad nogmaals een (in principe laatste) krediet wordt verleend. Onderstaand wordt daar nader op ingegaan.
2/8
Gronden van de familie Brouwer / fase 2 van het bedrijventerrein Bombraak In uw vergadering van 6 oktober 2008 heeft u het Structuurplan Bedrijfsterrein Bombraak vastgesteld, als basis voor de bedrijfsontwikkeling Bombraak. Eveneens op 6 oktober 2008 is het voorkeursrecht gemeenten gevestigd op gronden van de erven Brouwer, welke gronden voor de ontwikkeling tot bedrijfsterrein benodigd zijn. Op 22 juni 2009 heeft uw raad het bestemmingsplan Bombraak fase 1 vastgesteld. Voor fase 2 is echter nog geen bestemmingsplan voorbereid. Vanuit het kader van het voorkeursrecht is met de erven Brouwer na onderhandelingen uiteindelijk overeenstemming bereikt over de aankoop van alle gronden. Het college heeft de gronden van de erven Brouwer evenwel aangekocht onder voorbehoud van goedkeuring door uw raad. Dit collegebesluit wordt u nu ter bekrachtiging voorgelegd. Ten behoeve van deze aankoop en om de planontwikkeling voor fase 2 op te kunnen starten, is het noodzakelijk dat door de Gemeenteraad een voorbereidingskrediet beschikbaar wordt gesteld.
3/8
Oplossingsrichtingen
Fase 1 van het bedrijventerrein Bombraak Het bouwrijpmaken van fase 1 van het bedrijventerrein is nagenoeg afgerond en er moet komende tijd gestart worden met het woonrijpmaken. Tot op heden zijn kredieten beschikbaar gesteld ter hoogte van in totaal 3,4 miljoen (2,9 miljoen Bombraak fase 1, 5 ton voor Noordeinde). In de raadsvergadering van 30 november 2009 is voor de laatste maal een krediet beschikbaar. Het krediet voor Bombraak fase 1 is nu volledig benut en om het terrein af te kunnen maken en ook te kunnen starten met de eerste woonrijpmaakwerkzaamheden (onder andere nieuwe kruispunt / aansluiting op Verlengde Stellingweg) is een aanvullend krediet nu nodig. Het gevraagde krediet past overigens binnen de grondexploitatie. De grondexploitatie voor fase 1 is overigens recent door het college geactualiseerd. Ondanks tegenvallers in het bouwrijpmaken (in belangrijke mate veroorzaakt door slechte bodemgesteldheid en de noodzakelijke versnelde zetting), is nog steeds sprake van een sluitende grondexploitatie. Kortheidshalve wordt verwezen naar de grondexploitatie, welke vertrouwelijk is en voor u bij de stukken ter inzage is gelegd. Om fase 1 af te kunnen ronden, wordt voorgesteld een krediet beschikbaar te stellen van € 1,6 miljoen. Aankoop gronden familie Brouwer / fase 2 van het bedrijventerrein Bombraak De Gemeenteraad heeft in haar vergadering van 6 oktober 2008 het Structuurplan Bedrijfsterrein Bombraak vastgesteld. Dit Structuurplan vormt de basis voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Bombraak, zowel fase 1 als fase 2. De fases 1 en 2 zijn voor wat betreft het bestemmingsplan gesplitst vanwege de toen noodzakelijk geachte snelheid voor de ontwikkeling van Meyn op fase 1. Uw raad heeft tevens op 6 oktober 2008 besloten het voorkeursrecht gemeenten te vestigen op gronden van de Erven Brouwer (fase 2). Op basis van het gevestigde voorkeursrecht, zijn geruime tijd geleden al onderhandelingen met (vertegenwoordigers van) de Erven Brouwer opgestart. Op 16 juni 2009 is er door het college overeenstemming bereikt met de Erven Brouwer over de aankoop van deze gronden. 2
Het betreft een oppervlakte van totaal 4,1482 ha. voor een prijs van € 1.659.280,- (€ 40,- m ) Het college heeft de gronden van de Erven Brouwer aangekocht onder voorbehoud van goedkeuring door uw raad. Ten tijde van de vaststelling van de contracten met Meyn (30 november 2009), is in overleg met de erven Brouwer voorlopig afgezien van het laten bekrachtigen van de overeenkomst. Dit in verband met de onzekerheden over de vestiging van Meyn in fase 1 van Bombraak. Wij doen u bij deze alsnog een voorstel tot bekrachtiging van de overeenkomst (bijgevoegd is de overeenkomst en het collegebesluit d.d. 16 juni 2009). Overigens hebben wij overwogen deze aankoop in een separaat raadsvoorstel aan u aan te bieden. Gelet evenwel op de samenhang met fase 1 (ruimtelijk hebben beide fases namelijk in een structuurplan gezeten en voorts is er een financiële samenhang), hebben wij gemeend alle voorstellen toch in een raadsvoorstel op te nemen.
4/8
Onderdeel van de overeenkomst met de Erven Brouwer is geweest de versnelde in gebruikname van een aantal kleinere stukken ten behoeve van de aanleg van een nieuwe waterverbinding tussen fase 1 en de locatie van Tennet, en voorts de in gebruikname van een stuk ten behoeve van de voorbelasting van de ontsluitingweg voor fase 1. Voor deze laatste zaken zijn op voorhand, met betaling van een aparte vergoeding van € 25.000,-, enkele kleinere stukken benodigd voor fase 1 in gebruik genomen. Nu de vestiging van de firma Meyn op Bombraak fase 1 definitief zijn beslag lijkt te krijgen, is het zaak besluiten te nemen over de verdere ontwikkeling van het gebied aan de Verlengde Stellingweg. Er is interesse van bedrijven uit de kern van het dorp voor vestiging op Bombraak. Gebleken is dat de resterende kavels in fase 1 te klein zijn om deze bedrijven goed te kunnen huisvesten. Bij ontwikkeling van fase 2 ontstaat meer ruimte omdat de ontsluitingsweg dan iets meer naar het noorden wordt gelegd. Voorts is bekend dat er belangstelling is voor de vestiging van een restaurant/hotel op Bombraak. Hiervoor is überhaupt geen ruimte op fase 1, dus indien de gemeente tegemoet zou willen komen aan de wens van ontwikkeling van een hotel/restaurant, dan zal fase 2 sowieso ontwikkeld moeten worden. Eventuele bezwaren van het vestigen van een restaurant/hotel direct naast een hoogspanningsstation is uiteraard nog wel een aspect dat goed moet worden afgewogen in relatie tot de hiervoor geldende normen. Deze afweging is echter in eerste instantie voor de initiatiefnemer van het hotel/restaurant zelf. Ruimtelijk past de ontwikkeling van fase 2 binnen het door uw raad op 6 oktober 2008 vastgestelde Structuurplan. Tevens heeft uw raad op 22 juni 2009 jl. het Beeldkwaliteitsplan vastgesteld, waarin ook de welstandseisen voor fase 2 al zijn opgenomen. Omdat de ontwikkeling van fase 2 ruimtelijk gezien voor de hand ligt en voorts gelet op voorgaande programmatische afwegingen, heeft het college de conclusie getrokken dat het gewenst is de ontwikkeling van fase 2 nu ter hand te nemen. Daarbij heeft het college uiteraard ook de financiële aspecten hiervan onder de loep genomen. Voor fase 2 is in de vertrouwelijke bijlage een voorlopige grondexploitatieve berekening gemaakt. Daaruit blijkt dat de grondexploitatie voor fase 2 een positief saldo laat zien. Dit positieve saldo zal vergroot kunnen worden indien uw raad de vestiging van een hotel / restaurant in fase 2 toestaat. Om fase 2 aan te kunnen kopen en om een start te kunnen maken met de planontwikkeling en eerste noodzakelijke werkzaamheden, wordt voorgesteld een krediet beschikbaar te stellen van € 1,9 miljoen. Overigens kunnen wij u ten aanzien van de grondexploitatie fase 1 en 2 nog het volgende melden. Uit een oogpunt van zuiverheid en vergelijkbaarheid met in het verleden gemaakte
5/8
documenten, hebben wij fase 1 en 2 vooralsnog gescheiden gepresenteerd. De consequentie hiervan is dat een substantieel deel van de infrastructurele kosten ten laste komt van alleen fase 1 (dat is immers nu ook nog de feitelijke situatie). Als u besluit tot aankoop van de gronden van de familie Brouwer, zullen wij in het vervolg beide fases exploitatief samenvoegen. Voor het gezamenlijke resultaat van fase 1 en 2 maakt dat uiteraard niet uit. Risico’s Zoals u bekend zijn er drie overeenkomsten met Meyn gesloten, te weten een koopcontract Bombraak, een exploitatieovereenkomst Noordeinde en een raam- / koepelovereenkomst. De overeenkomsten zijn door u vastgesteld op 30 november 2009. In de contracten, met name de koepelovereenkomst, zijn enkele exitscenario’s opgenomen. Het op dit moment belangrijkste scenario heeft betrekking op de locatie Bombraak. In het contract staat namelijk dat Meyn per 15 december 2009 ( in onderling overleg door partijen verschoven naar 15 juni 2010) het totale project kan stoppen als er geen financier is gevonden voor Bombraak. Op basis van de gesprekken die Meyn en de beoogd ontwikkelaar nu voeren met beleggers / financiers, is de verwachting dat Meyn geen gebruik zal maken van dit exitscenario. Op dat moment is het koopcontract Bombraak definitief en is de uitgifte van 3 ha. aan Meyn / ontwikkelaar definitief. Voor wat betreft de risico’s in de grondexploitatie zelf (voor zowel fase 1 als fase 2), wordt verwezen naar de vertrouwelijk ter inzage gelegde stukken. Met betrekking tot de gesloten contracten is er naast het voorgaande nog een belangrijk moment wat betreft financiële risico’s. Als de herontwikkeling van de vrijkomende locatie Noordeinde uiteindelijk niet van de grond komt, dan zijn de risico’s voor Bombraak weliswaar afgedekt, maar kunnen partijen de gemaakte planontwikkelingskosten voor de locatie Noordeinde niet dekken. Het is lastig om een inschatting te geven van de hoogte van dit risico, omdat het moment waarop dat zich voor zal kunnen doen, nu niet aan te geven is. Mogelijk gaat het om een risico van ca. 2 tot 3 ton voor de gemeente. Indien de ontwikkeling van het bedrijventerrein Bombraak fase 1 en 2 voorspoedig verloopt, zal dat bedrag in principe nog gedekt kunnen worden uit de post onvoorzien van de grondexploitatie Bombraak.
Communicatie
Ten behoeve van de realisatie van fase 2 van het bedrijventerrein Bombraak, is het noodzakelijk een herziening van het ter plaatse vigerende bestemmingsplan te maken en dit vervolgens vast te stellen. In dat kader zal inspraak en vooroverleg met betrokken instanties worden gevoerd.
6/8
Evaluatie
Het college zal het proces op een geschikt tijdstip evalueren. Het is nu nog niet te zeggen wanneer dat kan plaats vinden, omdat het proces nog steeds doorloopt en de uitkomst nog niet vast staat.
Voorstel college
1. Een krediet beschikbaar te stellen van € 1,6 miljoen voor het afronden van het bouw- en woonrijpmaken van fase 1 van het bedrijventerrein Bombraak; 2. in te stemmen met het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 16 juni 2009 tot aankoop van gronden van de familie Brouwer gelegen voor een koopprijs van € 1.659.280,-k.k. ; 3. een krediet beschikbaar te stellen van € 1,9 miljoen voor deze aankoop en voor de voorbereiding van de planontwikkeling van fase 2 van het bedrijventerrein Bombraak.
Met dit voorstel meegestuurd: Stukken ter inzage: Actualisatie grondexploitatie Bombraak fase 1 en 2 (vertrouwelijk) Collegebesluit en koopcontract gronden Brouwer (vertrouwelijk) Resumé financiën deellocaties en toelichting kredietaanvraag (vertrouwelijk) Scenario’s Bombraak (vertrouwelijk)
Het college van burgemeester en wethouders van Oostzaan,
W. van Twuijver
P.J. Möhlmann
gemeentesecretaris
burgemeester
7/8
RAADSBESLUIT
Verplaatsing Meyn en fase 2 Bombraak
Nummer
10 / 29
De raad van de gemeente Oostzaan Gezien het advies van het college van Burgemeester & Wethouders Gelet op het bepaalde in artikel 149 van de Gemeentewet
Besluit: 1. een krediet beschikbaar te stellen van € 1,6 miljoen voor het afronden van het bouw- en woonrijpmaken van fase 1 van het bedrijventerrein Bombraak; 2. in te stemmen met het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 16 juni 2009 tot aankoop van gronden van de familie Brouwer gelegen voor een koopprijs van € 1.659.280,- k.k.; 3. een krediet beschikbaar te stellen van € 1,9 miljoen voor deze aankoop en voor de voorbereiding van de planontwikkeling van fase 2 van het bedrijventerrein Bombraak.
Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 21 juni 2010.
E.H.M.Ouwehand-Brussel
P.J. Möhlmann
Griffier
Voorzitter
8/8
