B+U 4 2013 35
Geavanceerd gebouwbeheersysteem solide basis voor flexibel concept
Huis van de
Provincie Het is een misvatting te denken dat gebouwautomatisering alleen geschikt is voor nieuwbouw. Dat bewees de Provincie Utrecht wel met de renovatie van het voormalige Fortis-pand aan de A27. Centraal in de derde aflevering business cases van de Nederlandse Brancheorganisatie voor Gebouw Automatisering: het Provinciehuis Utrecht. TEKST Charlotte Maassen Beeld Provincie Utrecht
L
ange tijd stond vast dat de Provincie Utrecht toe was aan een nieuw onderkomen. In welke vorm en op welke locatie de nieuwe of vernieuwde huisvesting zou ver- of herrijzen, is een belangrijk discussiepunt geweest. Uiteindelijk werd in 2010 besloten tot de aanschaf en duurzame renovatie van het voormalig hoofdkantoor van Fortis Bank, een slanke, rechthoekige toren van tachtig meter hoog. Volgens de planning en binnen het budget werd het 31.000 vierkante meter en achttien verdiepingen tellende gebouw twee jaar later in gebruik
genomen. Naar tevredenheid van de gebruikers. Aangeschoven aan tafel om te vertellen over deze bijzondere business case, zijn Bob Strookappe, programmamanager Nieuwe Huisvesting van de Provincie Utrecht, John Wendel, projectmanager bij hoofdaannemer Strukton, en Theo Smulders, directeur van system integrator Celsius Benelux. Strukton Bouw heeft als hoofdaannemer een vof gevormd samen met Strukton Worksphere. Deze vof droeg de hoofdverantwoordelijkheid voor de renovatie. Celsius Benelux fungeerde daarin als onderaannemer van Strukton. Verder werd
B+U 4 2013 37
de provincie Utrecht ondersteund door de Brink Groep als bouwdirectie en op installatietechnisch gebied door ingenieursbureau Deerns.
Strakke planning
Wat direct opvalt, is het relatief korte tijdsbestek waarin de renovatie van het nieuwe provinciehuis werd voltooid. Bob Strookappe vat het traject samen: ‘In februari 2010 zijn we begonnen met het opstellen van het Programma van Eisen. Aan de hand hiervan hebben we het project aanbesteed in december van dat jaar. De renovatie ging van start in januari 2011. Het vernieuwde provinciehuis werd opgeleverd op 11 februari 2012 en op 16 april in gebruik genomen. Dat is behoorlijk rap, zeker voor een project van deze omvang. Een echte verklaring voor dit tempo is er eigenlijk niet. Wel werd het oude provinciehuis vrij snel verkocht en moest het in juli 2012 worden opgeleverd. Dat hadden we niet verwacht, maar voor ons was het wel een stok achter de deur om de renovatie dan ook echt gereed te hebben. En dat is gelukt.’
Flexibel concept
Over het Programma van Eisen vertelt Bob Strookappe: ‘Heel kort door de bocht had de provincie maar één belangrijke eis. En dat was een flexibel concept. Dat sluit aan op het Anders Werken beleid dat de provincie Utrecht voert. In praktisch opzicht zorgt het er voor dat wij verdiepingen kunnen sluiten zonder dat dit problemen oplevert. Op dit moment willen we bijvoorbeeld wat onderhoudswerkzaamheden uitvoeren op enkele installaties en wat ICT-bedradingen aanpassen. Binnen het flexibele concept dat we nu hebben, kan dat. In de toekomst gaan we dan ook ’s zomers, ’s winters of in
38 B+U 4 2013
vakantieperiodes verdiepingen sluiten op basis van een soort headcount. We hebben de mogelijkheid om dit per halve verdiepingen te doen.’ Een ander voordeel van het flexibele concept is het optimaal benutten van de beschikbare ruimte. ‘Want’, zo legt Strookappe uit, ‘met het sluiten van verdiepingen voor ons eigen gebruik, ontstaat er meteen ook ruimte die door andere, regionale organisaties ingevuld kan worden. Met de beschikbare faciliteiten die het provinciehuis te bieden heeft, zijn wij een populaire en gewilde locatie geworden. Wij spreken ook niet meer van het provinciehuis, maar over het Huis van de Provincie. Om maar aan te geven dat de provincie geen gesloten organisatie meer is, maar openstaat en toegankelijk is voor inwoners en bedrijfsleven van de hele provincie.’ Op de vraag hoe flexibel het nieuwe gebouw uiteindelijk is geworden, antwoordt Bob Strookappe: ‘Wij hebben een flexfactor van 0,65. Dat is best heftig. Het betekent namelijk dat wij 650 werkplekken hebben voor elke duizend medewerkers. Dit concept is dus duidelijk niet bestand tegen mensen die hun plek de hele dag bezet houden. Dit vergt behoorlijk wat management en sturing. Maar onze mensen staan er wel voor open en het werkt wel.’
Bouwteamconstructie
Uit de eerdere business cases die de Nederlandse Brancheorganisatie voor Gebouw Automatisering presenteerde in Bouw+Uitvoering, bleek al dat een duidelijke invulling van de rollen van systeemarchitect, business developer en deskundige eindgebruiker cruciaal is voor een succesvolle oplevering. Hoe zijn die rollen ingevuld voor dit project? Bob Strookappe antwoordt: ‘Waar we al vrij snel tegenaan liepen, was de relatief korte termijn die stond voor dit project. We hebben die rollen dan ook niet als zodanig benoemd. Wel hebben we in organisatorisch opzicht een bouwteamconstructie in het leven geroepen. Heel globaal zou je kunnen zeggen dat Strukton daarin, bijgestaan door Deerns, de rol van systeemarchitect heeft ingevuld. Het business development kwam voor rekening van de Brink Groep en Deerns. De rol van deskundige eindgebruiker was natuurlijk voor de provincie. Daarin hebben wij ons in belangrijke mate laten adviseren door Deerns.’
Luxe basis
De keuze van de provincie voor het voormalige Fortispand is niet geheel toevallig geweest. Theo Smulders vertelt: ‘Dit gebouw is inmiddels zeventien jaar oud. Destijds heeft Fortis gekozen voor een geavanceerde werktuigbouwkundige installatie. Dat heeft zich nu
terugbetaald. Want voor de verdiepingen is deze behouden gebleven. Wel zijn de naregelingen vernieuwd, net als de plafonds en het interieur. Ook de besturingstechniek en de luchtbehandelingskast zijn opnieuw ingericht. Alleen de luchtkanalen en de naverwarmer zijn blijven zitten.’ De uitdaging zat ‘m bij dit project in het ombouwen of aanpassen van de gebouwbeheerinstallaties van een vast concept naar een flexibel concept. Bob Strookappe: ‘De bestaande Variabele Air Volume installaties (VAV) waren gericht op afgesloten kamertjes, en dat is nu één open geheel geworden.’ Theo Smulders vult aan: ‘Uiteindelijk moest er een besturingssyteem gemaakt worden dat stramienafhankelijk kon regelen. Hiervoor zijn verschillende luchtkanalen aangelegd met VAV-regelaars. We hebben kamers gemaakt, en de rest opengelaten. Elke kamer is nu voorzien van een regelaar die afzonderlijk bediend kan worden. De open ruimtes zijn onder verdeeld in delen, stramienen, die ook afzonderlijk regelbaar zijn. Tot op zekere hoogte, binnen een bepaalde bandbreedte. Dit pakt voordelig uit met vergaderruimtes en open werkplekken.’ En ook aan de verlichting is gedacht. Theo Smulders vertelt: ‘In dit gebouw wordt gebruikgemaakt van een geavanceerd DALI lichtregelsysteem, waarbij DALI staat voor Digital Addressable Lighting Interface. Dit houdt in dat alle armaturen intelligent zijn gemaakt. Wij hebben een verbeterconcept toegepast op de wereldwijd geaccepteerde lichtstandaard DALI. Het resultaat is een open protocol, waarmee we zestien multisensoren kunnen aansluiten op één DALI-bus. In bekabelings-, montagetechnisch opzicht werkt dit veel sneller. En het resultaat is een intelligent lichtsysteem met talloze mogelijkheden, zoals het dimmen op basis van lichtintensiteit of het regelen op basis van aanwezigheid.’
Toekomstbestendigheid
Op dit moment worden nog niet alle mogelijkheden van het gebouw optimaal benut. Zo is het pand helemaal ingericht om op termijn over te stappen op warmtekoudeopslag (WKO), zodat alle installaties op een lage temperatuur kunnen draaien. Bob Strookappe: ‘We hebben dat wel overwogen, vandaar ook dat we helemaal WKO-klaar zijn. Het punt is dat we hier precies boven de faciliteiten van onze buurman ASR zitten. Om WKO aan te kunnen leggen, zouden we moeten uitwijken naar een locatie hier iets verderop. Daarvoor hadden extra pijpleidingen aangelegd moeten worden en zouden de kosten dusdanig uit de hand zijn gelopen, dat we op een terugverdientijd uit zouden komen van 24 jaar. Dat was onacceptabel. Neemt niet weg dat de wens er nog altijd
B+U 4 2013 39
‘De focus moet niet liggen op energiezuinigheid, maar op comfort. De rest volgt vanzelf.’ wel is en wij er helemaal op zijn ingericht. Voor de toekomst hebben wij, samen met de overige kantoren op dit terrein, de wens om een gezamenlijk WKO-voorziening te implementeren. Dat is een kwestie van tijd.’
Blauwdruk
Toen de renovatie van start ging, stond het pand zo goed als leeg. Toen verdieping negen aan de beurt was, had de provincie het inzicht dat die etage op korte termijn niet gebruikt zou gaan worden. De ontwikkeling werd daar toen gestopt. In februari van dit jaar zijn de laatste drie verdiepingen, zeven, acht en negen, aangepakt. John Wendel vertelt: ‘Dat het oorspronkelijke plan installatietechnisch goed in elkaar zat, is gebleken uit het feit dat we de blauwdruk konden volgen die voor de andere verdiepingen ook was gehanteerd. Eind juni van dit jaar zijn de laatste drie verdiepingen opgeleverd.’
Lessons learned
Op het moment dat een gebouw als dit daadwerkelijk in gebruik wordt genomen, zijn er altijd aspecten die nog niet helemaal lopen. Zo heeft het even geduurd voordat de temperatuur volledig naar wens was van de eindgebruikers. Theo Smulders legt geduldig uit: ‘Als je intelligente apparatuur in een gebouw plaatst, duurt het altijd even voor dit soort zaken haarfijn ingeregeld zijn. Dat is bij elk project, hoe klein of groot ook, onze ervaring. Het is dan zaak om dit zo snel, deskundig en professioneel mogelijk op te lossen. En dat is ook in dit geval gebeurd.’
Streven naar standaardisatie De Nederlandse Branchevereniging voor Gebouw Automatisering streeft samen met een aantal verwante partijen naar standaardisatie van het ‘comissioning’ traject. In de industrie zijn daar veel procedures voor ontwikkeld en toegepast. De bouw heeft daarin nog een weg te gaan. Logisch dat automatisering daar een ‘driver’ voor wordt. Meer informatie: www.gebouwautomatisering.org
John Wendel: ‘Zeker als het gaat om installaties is de samenwerking tussen en met realisatiepartijen punt van aandacht. Het is zaak om processen en communicatie vooraf goed in te richten en te organiseren. Als je kijkt naar de snelheid waarmee we de laatste drie verdiepingen hebben opgeleverd zonder dat zich daar noemenswaardige problemen hebben voorgedaan, kun je wel zeggen dat we dat communicatieproces met succes hebben gefinetuned.’ Een belangrijke les die niet zozeer geldt voor dit project, maar wel voor energiezuinige projecten in het algemeen, komt van Theo Smulders: ‘De focus bij energiezuinige installaties zou moeten liggen op het bieden van comfort. Onze R&D mensen zijn als geen ander in staat om installaties zo energiezuinig mogelijk in te regelen. Maar dat staat haaks op het comfort dat gebruikers willen ervaren, zeker in het begin. Het is daarom van groot belang dat een gebouwbeheersysteem eerst het vertrouwen wint van gebruikers, dat de installatie goed is en comfort biedt. Dan pas kun je de focus leggen op optimaal inregelen. Langzaam knijpen, langzaam dimmen. Energiezuinigheid moet geen hoofdprioriteit zijn, de focus moet liggen op comfort.’ John Wendel vult aan: ‘Optimale energiezuinigheid is te realiseren binnen de driehoek gebruiker, beheerder, facilitair manager. Als de hard services worden aanbesteed, dan kan die driehoek vorm krijgen en verder ingevuld worden.’ Het laatste woord is aan de gebruiker van dit Huis van de Provincie. Bob Strookappe: ‘Zo’n operatie als die wij samen met Strukton, Celsius Benelux, Deerns en de Brink Groep hebben voltooid, vergt nogal wat van de samenwerkende partijen. Maar het belangrijkste is dat wij dik tevreden zijn. Het gebouw voldoet helemaal aan onze verwachtingen en vormt een belangrijke ondersteunende factor in het realiseren van onze doelstellingen. En als je naar het hele proces kijkt, is het toch wel uniek dat zo’n omvangrijk overheidsproject binnen de planning en binnen budget is opgeleverd.’ BOUW+ UITVOERING
