PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ Z HLEDISKA DANÍ Z PŘÍJMŮ A DPH

SOUKROMÁ VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ ZNOJMO s.r.o.

Bakalářský studijní program: Ekonomika a management Studijní obor:

Účetnictví a finanční řízení podniku

PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ Z HLEDISKA DANÍ Z PŘÍJMŮ A DPH

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

Autor:

Kristýna JANOVSKÁ

Vedoucí bakalářské práce:

Ing. Mgr. Olga HOCHMANNOVÁ

Znojmo, 2013

PODĚKOVÁNÍ

Děkuji vedoucí mé bakalářské práce Ing. Mgr. Olze Hochmannové za odbornou pomoc, cenné rady a připomínky.

ABSTRAKT Bakalářská práce se zabývá problematikou zdanění příjmů z pronájmu nemovitostí z hlediska daní z příjmů a z hlediska daně z přidané hodnoty. V teoretické části jsou popsány možnosti zdaňování pronájmu u fyzické osoby a právnické osoby z pohledu nájemce i pronajímatele a vysvětleny základní pojmy týkající se daně z příjmů a daně z přidané hodnoty. V praktické části je na příkladech názorné srovnání různých možností zdanění příjmů z pronájmu u fyzické osoby, pana Koudelky v roce 2012 a v roce 2013. U právnické osoby, firmy VJH s.r.o., je proveden rozbor vlivu nákladů vynaložených na opravu nemovitosti nebo na technické zhodnocení. Z hlediska DPH je u fyzické i právnické osoby analyzován rozdíl pronájmu nemovitostí plátci nebo neplátci DPH.

KLÍČOVÁ SLOVA Pronajímatel, nájemce, daň z příjmu, daň z přidané hodnoty

ABSTRACT This thesis deals with the taxation of rental properties with regard to taxes on income and in terms of value added tax. In the theoretical part describes the options for the taxation of leasing for individuals and legal entities from the perspective of both the tenant and the landlord and explain the basic concepts related to income tax and value added tax. The practical part of the illustrative examples comparisons between different options of taxation of rental income for individuals, Mr. Koudelka in 2012 and 2013. For legal entities, companies VJH Ltd., is an analysis the influence of costs incurred to repair the property or the technical evaluation. In terms of VAT is a natural or legal person analyzed the difference rental properties VAT payers or non VAT payers.

KEY WORDS: Lessor, renter, income tax, value addend tax

OBSAH 1 2 3

4

5 6 7

ÚVOD ................................................................................................................................ 7 CÍL PRÁCE A METODIKA ..................................................................................................... 8 TEORETICKÁ ČÁST .............................................................................................................. 9 3.1 Základy z daňové teorie ................................................................................................ 9 3.1.1 Daňová soustava ............................................................................................................... 9 3.1.2 Charakteristika daní ........................................................................................................ 10 3.2 Definice pojmů ........................................................................................................... 11 3.3 Pronájem z hlediska daně z příjmů u pronajímatele ..................................................... 13 3.3.1 Právnické osoby .............................................................................................................. 13 3.3.2 Fyzické osoby.................................................................................................................. 13 3.3.3 Nemovitost ve společném jmění manželů ..................................................................... 14 3.3.4 Částečné využití nemovitosti i k osobní potřebě fyzické osoby ..................................... 15 3.3.5 Nemovitost v podílovém spoluvlastnictví ...................................................................... 15 3.3.6 Nepeněžní příjem pronajímatele ................................................................................... 15 3.3.7 Oprava nemovitosti pronajímatelem ............................................................................. 16 3.3.8 Technické zhodnocení uskutečněné pronajímatelem ................................................... 17 3.3.9 Odpisy nemovitostí - z hlediska daně z příjmů .............................................................. 17 3.4 Pronájem z hlediska daně z příjmu u nájemce ............................................................... 22 3.4.1 Technické zhodnocení provedené nájemcem................................................................ 22 3.4.2 Odpisy technického zhodnocení nájemcem .................................................................. 22 3.4.3 Opravy a udržování provedené nájemcem .................................................................... 23 3.5 Pronájem z hlediska DPH ............................................................................................. 23 3.5.1 Osoba povinná k dani ..................................................................................................... 23 3.5.2 Uplatňování DPH při pronájmu nemovitostí .................................................................. 24 3.5.3 Uplatňování DPH u pronájmu nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví..................... 24 3.5.4 Místo plnění ................................................................................................................... 25 3.5.5 Datum uskutečnění zdanitelného plnění ....................................................................... 25 3.5.6 Krácení odpočtu daně z přidané hodnoty ...................................................................... 25 3.5.7 Změna a rozsah použití dlouhodobého majetku z pohledu DPH ................................... 27 PRAKTICKÁ ČÁST............................................................................................................... 29 4.1 Fyzická osoba .............................................................................................................. 29 4.1.1 Daň z příjmů fyzických osob z pronájmu nemovitostí – pronajímatel - podle § 7 ZDP 29 4.1.2 Daň z příjmů fyzických osob z pronájmu nemovitostí – podle § 9 ZDP .......................... 33 4.1.3 Rozbor daně z přidané hodnoty ...................................................................................... 36 4.1.4 Výpočet čistého zisku s vlivem DPH a daně z příjmů fyzických osob .............................. 40 4.2 Právnická osoba .......................................................................................................... 42 4.2.1 Daň z příjmů právnických osob z pronájmu nemovitostí – pronajímatel ....................... 43 4.2.2 Daň z příjmů právnických osob z hlediska nájemce ........................................................ 48 4.2.3 Rozbor daně z přidané hodnoty ...................................................................................... 50 ZÁVĚR ............................................................................................................................. 57 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ......................................................................................... 59 SEZNAM POUŽITÝCH TABULEK A GRAFŮ ........................................................................... 60

1

ÚVOD

Pronájem nemovitostí z hlediska daní je velice často řešeným problémem daňových poplatníků, kteří pronajímají své nemovitosti. Tato bakalářská práce se snaží ukázat možnosti řešení daně z příjmů a daně z přidané hodnoty při pronájmu nemovitostí. Práce je rozdělena na dvě části, na teoretickou část a praktickou. V teoretické části se zabývá nejprve vysvětlením základních pojmů, jako jsou například nájem, podnájem, nemovitost, vysvětluje práva a povinnosti každého nájemce a pronajímatele. Teoretická část se nejprve zaměřuje na daň příjmů z hlediska pronajímatele -

fyzické

osoby, právnické osoby. Připomíná i nepeněžní příjmy, které mohou vzniknout pronajímatelům a objasňuje rozdíl mezi technickým zhodnocením nemovitosti a opravou nemovitosti. Dále se také zaměřuje na nájemce, na jeho daňové povinnosti či výhody při zhodnocení nebo opravě pronajaté nemovitosti. Druhá polovina teoretické části je zaměřena na pronájem nemovitosti z hlediska daně z přidané hodnoty. Zde se zabývá povinností registrace k DPH, místem plnění, stanovením data uskutečnění zdanitelného plněním a krácením odpočtů DPH pomocí koeficientů. Praktická část je věnována pronájmu nemovitostí z hlediska daně z příjmů a

daně

z přidané hodnoty srovnáním roků 2012 a 2013 u fyzické a právnické osoby. Jsou zde uvedeny příklady různého zdanění, se kterými se nejčastěji setkáváme v praxi a to z pohledu zdanění pronajímatele a nájemce. Práce ukazuje jak správně postupovat při výpočtu daní z příjmů a daní z přidané hodnoty, kdy je např. potřeba krátit nárok na odpočet DPH. V praktické části v příkladech u zdanění fyzické osoby je provedeno srovnání vlivu zařazení nemovitosti do obchodního majetku na daň z příjmů, možnost při uplatnění výdajů paušálem nebo skutečných výdajů. U právnické osoby je práce zaměřena na rozdíl výpočtu daně z příjmů právnických osob při vynaložení výdajů a jejich možnosti uplatnění do nákladů, pokud se jedná o opravu nemovitosti nebo její technické zhodnocení.

7

2

CÍL PRÁCE A METODIKA

Cílem práce je vytvořit ucelenou příručku pro střední podnikatele a fyzické osoby, které se setkávají s problematikou pronájmu nemovitostí z hlediska daně z příjmů a daně z přidané hodnoty. Pronájmem nemovitostí se zabývají a setkávají nejen velké firmy, ale i podnikající a nepodnikající fyzické osoby a nenašla jsem na trhu žádnou ucelenou publikaci, která by se tímto zdaňováním zabývala. I já se v praxi okrajově zabývám pronájmy nemovitostí z hlediska daňového, tak i pro mě by taková publikace byla přínosem. Mou snahou bylo vytvořit přehled toho nejdůležitějšího, s čím se praxi nejčastěji setkáváme. Tato problematika je tak obsáhlá, že jsem se zaměřila opravdu na nejčastější možnosti, které mohou nastat při pronájmu. V praktické části jsem se snažila ukázat daňové řešení situací, které jsou spojeny s pronájmem nemovitostí. V teoretické části jsem se snažila vytvořit rozbor daně z příjmu a DPH z hlediska pronajímatele a nájemce, vysvětlit důležité pojmy, které se k pronájmu vztahují a vybrat zákony, které s pronájmy souvisejí pro případ dalšího doplnění. Metodika práce Informace pro teoretickou část jsem čerpala hlavně ze zákona o dani z příjmů, zákona o účetnictví, ze zákona o dani z přidané hodnoty, občanského zákoníku a odborných článků v daňových publikacích. V praktické části jsem vycházela z praxe, z nejčastějších řešení situací s pronájmy, s kterými se setkávají nejen daňoví odborníci, ale i široká veřejnost.

8

TEORETICKÁ ČÁST

3

3.1 Základy z daňové teorie

Daň

„Daň je definována jako povinná, nenávratná, zákonem určená platba do veřejného rozpočtu. Je to platba neúčelová a neekvivalentní. Daň se pravidelně opakuje v časových intervalech (např. každoroční placení daně z příjmů), nebo je nepravidelná a platí se za určitých okolností (např. při každém převodu nemovitosti).“ 2

3.1.1 Daňová soustava

V České republice se daňová soustava dělí na daně přímé a nepřímé, které představují příjmy státního rozpočtu. Daňová soustava byla reformována několikrát. Přímé daně – představují zdanění příjmů poplatníka -

daň z příjmů fyzických a právnických osob

-

daň z nemovitosti

-

daň dědická, darovací a z převodu nemovitosti

-

daň silniční

Nepřímé daně – jsou zahrnuty v ceně zboží nebo služeb placené poplatníkem při jejich koupi -

daň z přidané hodnoty

-

daň spotřební

-

ekologické daně

9

3.1.2 Charakteristika daní

Daň z příjmů fyzických osob

Zákon č. 586/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů upravuje daň z příjmů fyzických osob. Poplatníky této daně jsou fyzické osoby, které mají na území České republiky bydliště nebo se zde obvykle zdržují, mají daňovou povinnost, která se vztahuje jak na příjmy plynoucí ze zdrojů na území České republiky, tak i na příjmy plynoucí ze zdrojů v zahraničí. Předmětem daně jsou: a) příjmy ze závislé činnosti a funkční požitky, b) příjmy z podnikání a z jiné samostatné výdělečné činnosti c) příjmy z kapitálového majetku d) příjmy z pronájmu e) ostatní příjmy Základem daně je částka, o kterou příjmy plynoucí poplatníkovi ve zdaňovacím období přesahují výdaje prokazatelně vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení příjmů, pokud dále u jednotlivých druhů příjmů není stanoveno jinak. Do základu daně se nezahrnují příjmy osvobozené od daně a příjmy, pro které je dále stanoveno, že se z nich daň vybírá zvláštní sazbou daně podle § 36 ze samostatného základu daně. Sazba daně z příjmů v roce 2012 a v roce 2013 činí 15%.

Daň z příjmů právnických osob

Tuto daň upravuje také zákon č. 586/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Poplatníky daně z příjmů právnických osob jsou osoby, které nejsou fyzickými osobami a i organizační složky státu dle zvláštního předpisu. Předmětem daně jsou příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, není-li stanoveno jinak. Základ daně je rozdíl, o který příjmy, s výjimkou příjmů, které nejsou předmětem daně, a příjmů osvobozených 10

od daně, převyšují výdaje (náklady), a to při respektování jejich věcné a časové souvislosti v daném zdaňovacím období. Pro zjištění základu daně se u poplatníků vychází z hospodářského výsledku. Sazba daně v roce 2012 a 2013 činí 19%.

Daň z přidané hodnoty

Zákon 235/2004 Sb., upravuje daň z přidané hodnoty. Osoby povinné k dani jsou fyzické nebo právnické osoby, které samostatně uskutečňují ekonomickou činnost, které mají sídlo nebo místo podnikání v tuzemsku a pokud jejich obrat přesáhne částku Kč 1 000 000,- za nejvýše 12 bezprostředně po sobě jdoucích kalendářních měsíců. Osobou povinnou k dani se stane subjekt i v případě, že poskytne nebo přijme službu od registrovaného plátce v jiném členském státě Evropské unie nebo nákupem zboží od zahraničního plátce v částce překračující Kč 326 000,- bez DPH. Plátcem DPH se subjekt může stát dobrovolně, pokud jeho obrat nepřesahuje částku obratu povinné registrace. Zdaňovacím obdobím bylo do roku 2012 kalendářní čtvrtletí, pokud obrat plátce předcházející kalendářní rok nedosáhl Kč 10 mil. Pokud obrat plátce dosáhl 10 mil., je zdaňovacím obdobím kalendářní měsíc. Plátce, jehož obrat dosáhl alespoň částky 2 mil., je oprávněn si zvolit za zdaňovací období kalendářní měsíc. Od 1.1.2013 je zdaňovacím obdobím při registraci nově vzniklého plátce kalendářní měsíc. 9

3.2 Definice pojmů

Nemovitost – pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem ( ObčZ § 119).

Pronájem – typ závazku, který vznikne uzavřením nájemní smlouvy, dle které pronajímatel poskytuje za úplatu nebo jiné plnění nájemci předmět pronájmu používat a brát z něj užitky po dohodnutou dobu (odlišnost od výpůjčky, která je vždy bezplatná a je tedy bezplatnou obdobou nájmu). Předmět nájmu zůstává ve vlastnictví pronajímatele. 11

Podnájem – nájemce může pronajatou věc nejen užívat, ale brát z ní užitky, to znamená, že může dát pronajatou věc do podnájmu. Existují omezení, pokud to nevylučuje smlouva nebo zákon (např. nájem bytu), musí pronajímatel udělit písemný souhlas s podnájmem (ObčZ § 666).

Pronajímatel – přenechává za úplatu věc nájemci, aby ji dočasně užíval a bral z ní užitky, jeho povinností je přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, užívání obvyklému a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat. (ObčZ § 664). Pronajímatel je oprávněn požadovat přístup k věci za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádným způsobem (ObčZ § 665).

Nájemce – je oprávněn užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě, nebylo-li dohodnuto jinak, přiměřeně povaze a určení věci. Změny ve věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomuto pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Provede-li nájemce změny na věci bez souhlasu pronajímatele, je povinen po skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu. Hrozí-li v důsledku prováděných změn na věci pronajímateli značná škoda, je pronajímatel oprávněn odstoupit od smlouvy (ObčZ § 667). Nájemce je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřeby oprav, které má provést pronajímatel. Při porušení této povinnosti odpovídá nájemce za škodu tím způsobenou a nemá nároky, které by mu jinak příslušely pro nemožnost nebo omezenou možnost věc pro vady věci, jež nebyly včas pronajímateli oznámeny. Nájemce je povinen snášet omezení v užívání pronajaté věci v rozsahu nutném pro provedení oprav a udržování věci (ObčZ § 668). Jestliže nájemce vynaložil na věc náklady při opravě, ke které je povinen pronajímatel, má nárok na náhradu těchto nákladů, jestliže oprava byla provedena se souhlasem pronajímatele, nebo jestliže pronajímatel bez zbytečného odkladu opravu neobstaral, ačkoli mu byla oznámena její potřeba. Jinak může nájemce požadovat jen to, o 12

co se pronajímatel obohatil (ObčZ § 669). Nájemce je povinen pečovat o to, aby na věci nevznikla škoda. Je povinen dát věc pojistit, jen jestliže to stanoví smlouva (ObčZ § 670). 10

3.3 Pronájem z hlediska daně z příjmů u pronajímatele

3.3.1 Právnické osoby Právnické osoby jsou povinny vést účetnictví dle Zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb. Jejich výnosy z pronájmu nemovitostí se zahrnují do hospodářského výsledku a jsou povinny přiznat daň z příjmů právnických osob. Sazba daně z příjmů právnických osob je pro rok 2012 i rok 2013 19 %. Tyto výnosy je nutné časově a věcně rozlišit do období, se kterými časově souvisí. K těmto výnosům mohou subjekty uplatnit náklady, které s pronájmem souvisí.

3.3.2 Fyzické osoby Fyzické osoby, které pronajímají své nemovitosti, příjmy z pronájmu zdaňují jako a) nepodnikatelský příjem z pronájmu b) příjem z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti Sazba daně z příjmů fyzických osob v roce 2012 i v roce 2013 je 15 %. Fyzická osoba se může rozhodnout, zda svoji pronajímanou nemovitost zařadí do svého obchodního majetku. Pokud svou nemovitost zařadí do obchodního majetku, příjmy z pronájmu nemovitosti zdaní podle § 7 ZDP. Podle definice v § 4 odst. 4 ZDP bude obchodním majetkem taková nemovitost, o které bylo či je účtováno nebo byla vedena v evidenci majetku a závazků pro účely stanovení základu daně a daně z příjmů.

13

Dle Zákona o dani z příjmů se dnem vyřazení majetku z obchodního majetku poplatníka rozumí den, kdy poplatník o tomto majetku naposledy účtoval nebo jej naposledy uváděl v daňové evidenci. Fyzická osoba, která svou nemovitost nezařadila do obchodního majetku daní příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP. Rozdíl mezi zdaňováním pronájmu nemovitosti podle § 7 a podle § 9 ZDP je zejména v tom, že z příjmu z nemovitosti nezařazené do obchodního majetku se nehradí zdravotní ani sociální pojištění. Z pohledu zdanění jsou také odlišné možnosti osvobození při pozdějším prodeji takové nemovitosti. Osvobození podle § 4 odst. 1 písm. a) a b) ZDP je možné uplatnit po pěti letech od nabytí nemovitosti, nebo po dvou letech užívání nemovitosti k bydlení. Pokud je nemovitost zahrnuta do obchodního majetku je možno toto osvobození použít až po pěti po vyřazení z obchodního majetku. Fyzické osoby mohou vykazovat výdaje, které souvisí s pronájmem třemi způsoby:

a) skutečné výdaje podle § 23 až § 33 ZDP b) vedou účetnictví a oproti výnosům z pronájmu uplatňují související náklady c) vykážou výdaje procentem z příjmů ve výši 30 %. 12

3.3.3 Nemovitost ve společném jmění manželů V případě, že pronajímaná nemovitost je ve společném jmění manželů, platí pro zdanění příjmů z pronájmu: a) příjmy z pronájmu nemovitosti, která není zařazena do obchodního majetku a zdaňování těchto příjmů je podle § 9 ZDP se zdaní jen u jednoho z manželů. Manželé se mohou rozhodnout, u kterého se tyto příjmy budou zdaňovat. U zdanění těchto příjmů se mohou i střídat a to např. po zdaňovacích obdobích, jeden rok zdaní příjem manžel, druhý manželka pro optimalizaci jejich základu daně. Pokud mají manželé v společném jmění manželů více majetku, který pronajímají, příjmy z těchto pronájmů se zdaňují společně u jednoho. Pokud pronajímanou nemovitost vlastnil jeden z manželů před uzavřením manželství a tato nemovitost je vyloučena ze společného jmění manželů, tyto příjmy zdaňuje pouze vlastník této nemovitosti. 14

b) u příjmů z pronájmu nemovitosti zdaňovaného podle § 7 ZDP rozlišujeme, zda je nemovitost využívána pro podnikání nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost jedním z manželů nebo oběma manžely. Nemovitost vkládá do obchodního majetku jen jeden z manželů, a ten obvykle zdaňuje příjmy z tohoto pronájmu. Pokud ale v nemovitosti podnikají oba, zdaňují příjmy z pronájmu a uplatňují související výdaje v poměru, v jakém nemovitost využívají ke své činnosti. 12

3.3.4 Částečné využití nemovitosti i k osobní potřebě fyzické osoby

Pronajímaná nemovitost může být částečně využívána i k osobní potřebě fyzické osoby. Při společném využití je potřeba krátit související výdaje, které se vztahují k celé nemovitosti. Míra krácení záleží na individuálním posouzení konkrétní situace. Je možné podle § 24b ZDP požádat správce daně o závazné posouzení poměru výdajů spojených s provozem nemovitosti, pokud je částečně využívána i pro osobní potřebu vlastníků. Doporučované kritérium je např. poměr pronajímané podlahové plochy k celkové ploše nebo délka nájmu v daném zdaňovacím období. 12

3.3.5 Nemovitost v podílovém spoluvlastnictví Pronajímanou nemovitost může vlastnit více právnických nebo fyzických osob. Příjmy z pronájmu nemovitosti dosažené společně více poplatníky se rozdělují v poměru shodném s jejich vlastnickými podíly k nemovitosti. V případě, že příjmy z pronájmu nemovitosti užívání věci ve spoluvlastnictví mají jen někteří spoluvlastníci, na základě písemné smlouvy, uzavřené mezi všemi spoluvlastníky, rozdělují se tyto příjmy podle smlouvy.12

3.3.6 Nepeněžní příjem pronajímatele

Nepeněžní příjem pronajímatele nemovitosti jsou výdaje vynaložené nájemcem na pronajaté nemovitosti se souhlasem pronajímatele nad rámec smluveného nájemného a nehrazené pronajímatelem: 15

a) za zdaňovací období, ve kterém došlo k ukončení nájmu, pokud nepeněžním plněním jsou výdaje uvedené v § 24 odst. 2 písm. z) b) ZDP a výdaje na dokončené technické zhodnocení § 33 ZDP, v případě, že o hodnotu technického zhodnocení nezvýšil pronajímatel vstupní cenu majetku, ani nebylo v průběhu nájmu odpisováno nájemcem. Toto nepeněžní plnění se ocení zůstatkovou cenou, kterou by měl majetek při rovnoměrném odpisování nebo znaleckým posudkem. b) ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení uvedeno do užívání, pokud o hodnotu technického zhodnocení pronajímatel nemovitosti zvýšil vstupní nebo zůstatkovou cenu. Toto nepeněžní plnění se ocení ve výši výdajů vynaložených nájemcem § 23 ZDP, odst. 6. 5

3.3.7 Oprava nemovitosti pronajímatelem

Aby nemovitost mohla sloužit nájemci k účelu, pro který si ji najal, musí být udržována. Údržbu a opravy může provést pronajímatel nemovitosti, ale i nájemce. Oprava není na rozdíl od technického zhodnocení v Zákoně o dani z příjmu vymezena, ale je vymezena ve Vyhlášce č. 500/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů v § 47 odst. 2 Písm. a) a také v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb., v § 652 odst. 2, jako činnost, kterou se zejména odstraňují vady věci, následky jejího poškození nebo účinky opotřebení. Opravou se rozumí náklady vynaložené na odstranění fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího stavu, mohou přitom být použity i jiné materiály, díly, součásti nebo technologie, než které byly použity původně, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Udržováním se zpomaluje fyzické opotřebení, předchází se jeho následkům a odstraňují se drobnější závady. Opravovat a udržovat majetek lze až po jeho zařazení do užívání. V průběhu životnosti tohoto majetku jsou všechny náklady spojené s opravami a udržováním považovány za náklady na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Při posuzování, zda se jedná o opravu nebo technické zhodnocení můžeme využít pokyn GFŘ D-6. 10

16

3.3.8 Technické zhodnocení uskutečněné pronajímatelem

Technické zhodnocení nemovitosti většinou hradí pronajímatel nemovitosti, protože si zhodnocuje svůj majetek. Technickým zhodnocením se rozumí výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku Kč 40 000. Technickým zhodnocením jsou i uvedené výdaje nepřesahující stanovené částky, které poplatník na základě svého rozhodnutí neuplatní jako výdaj podle § 24 odst. 2 písm. zb). Rekonstrukcí se rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů. Modernizací se rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku § 33 ZDP. 5

3.3.9 Odpisy nemovitostí - z hlediska daně z příjmů Odpis je peněžní vyjádření fyzického i morálního opotřebení dlouhodobého majetku. Nemovitost odpisuje vlastník nemovitosti. Vlastník má právo tento majetek promítnout formou odpisů, do daňově uznatelných nákladů. Pokud vlastník nemovitost odpisovat nechce, může přenést tuto možnost odpisování na nájemce. 4 Hmotný majetek je vymezen v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, v § 26. Při odepisování hmotného majetku se postupuje podle § 26 až § 32 ZDP, přičemž musí být odpisy za každý jednotlivý hmotný majetek uplatňované jako daňový výdaj, vedeny průkazným způsobem po celou dobu odpisování. Odpisováním hmotného majetku se rozumí zahrnování daňových odpisů z tohoto majetku evidovaného u poplatníka, který se vztahuje k zajištění zdanitelného příjmu, do výdajů k zajištění tohoto příjmu. Hmotný majetek, o kterém poplatník účtuje nebo jej vede v evidenci majetku a závazků podle § 7 b ZDP, je pro účely daně z příjmů považován za součást obchodního majetku poplatníka. U 17

poplatníků daně z příjmů fyzických osob lze daňové odpisy hmotného majetku uplatnit pouze u příjmů z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 ZDP a příjmů z pronájmu podle § 9 ZDP. 12 Při snižování základu daně pomocí daňových odpisů musí pronajímatel brát v úvahu, že ZDP v této souvislosti rozlišuje: a) stavbu časově omezenou, např. dle rozhodnutí stavebního úřadu jde o dočasnou stavbu na dobu deseti let. V takovém případě se vstupní cena rovnoměrně odepíše právě po tuto dobu existence stavby, b) stavbu časově neomezenou. V takovém případě se provádí daňové odpisy rovnoměrně nebo zrychleně, a to minimálně po dobu závislou na zařazení stavby do odpisové skupiny (pro zařazení se použije číselník Klasifikace stavebních děl CZ-CC a příloha č. 1 ZDP). Hmotný majetek § 30 odst. 1 ZDP rozlišuje šest odpisových skupin s dobou odpisování od 3 do 50 let. Pro účely odpisů nemovitostí jsou skupiny 4, 5 a 6. Tabulka č. 1: Zařazení nemovitostí do odpovídající odpisové skupiny Druh nemovitosti

Odpisová

Doba

skupina

odpisování

4

min. 20 let

oplocení, lehké budovy (dřevo, plast), sila, apod.

5

min. 30 let

většina nemovitostí administrativní budovy, obchodních domy, hotely, budovy

6

min. 50 let

pro společenské a kulturní účely, muzea, knihovny, kostely, kulturní památky

Zdroj: vlastní zpracování Zařazení nemovitosti do odpisové skupiny se stanovuje podle jeho hlavního užívání v souladu se stavebním zákonem. U nemovitosti používané k několika účelům je pro zařazení do odpisové skupiny rozhodující převažující podíl užívání. Došlo-li u nemovitosti ke změně hlavního užívání a v důsledku této změny se mění i zatřídění do odpisové 18

skupiny, provede poplatník změnu zatřídění tohoto majetku v období, ve kterém ke změně došlo (může se stát, že vlastník bytového domu původně pronajímal jen byty a odpisoval dům v 5. odpisové skupině na 30 let a po nějakém čase z větší části předělal byty na kanceláře a v důsledku toho je třeba dům přeřadit do 6. odpisové skupiny a odpisování se bude od tohoto okamžiku provádět v 6. odpisové skupině). Nemovitost můžeme odepisovat na základě skutečně vynaložených nákladů na její pořízení. Součástí těchto pořizovacích nákladů je nejen kupní cena, ale také další výdaje spojené s jejím pořízením. Nemovitost je třeba zařadit nejpozději pět let po jejím pořízení. U nemovitosti pořízené během roku, je možné uplatnit celou výši vypočteného ročního odpisu. Daňové odpisy na rozdíl od účetních odpisů, které vycházejí ze skutečné doby používání majetku, nerozlišují, kdy byl v průběhu majetek k odpisování zařazen. Odpisy hmotného majetku pro účely výpočtu daně z příjmů podle § 26 odst. 8 ZDP není poplatník povinen uplatnit a může odpisování hmotného majetku přerušit na rozdíl od odpisů účetních. Při dalším odepisování musí pokračovat způsobem, jako by odpisování přerušeno nebylo, a to za podmínky, že v době přerušení odpisování poplatník neuplatnil výdaje paušální částkou. V paušálních výdajích jsou již odpisy zahrnuty.

Způsoby odpisování Poplatník si může určit metodu odpisování, zda zvolí odpisy rovnoměrné nebo zrychlené. Nemůže však tento zvolený způsob měnit během průběhu odpisování. Zrychlený odpis umožňuje v prvé polovině doby odpisování odepsat více než v případě rovnoměrného odpisu, který je stejnoměrně rozložen do celé doby odpisování. U nemovitostí jsou nejčastěji používané rovnoměrné odpisy a to z důvodů možných budoucích technických zhodnocení. Technické zhodnocení, které je u nemovitostí velice časté, prodlouží celkovou dobu odpisování nemovitostí. V případě rovnoměrných odpisů toto prodloužení bude kratší než při zrychlených odpisech. Další výhodou rovnoměrných odpisů je, že lze uplatnit i nižší odpis než stanoví zákon nebo neuplatnit odpis vůbec, pro optimalizovali daňového výsledku. Fyzické osoby, které uplatňují výdaje procentem z příjmů nebo které využívají nemovitost i pro osobní potřebu, ti přerušení odpisů či uplatnění nižších rovnoměrných odpisů použít nemohou. 19

Rovnoměrné odpisy Rovnoměrné odpisování upravuje § 31 ZDP č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Podle § 31 odst. 7 ZDP při rovnoměrném odpisování se stanoví odpisy hmotného majetku za dané zdaňovací období ve výši jedné setiny součinu jeho vstupní ceny a přiřazené roční odpisové sazby. Poplatník může na základě svého rozhodnutí použít i sazby nižší než uvedené maximální sazby. V případě provedení technického zhodnocení na majetku, který je odpisován rovnoměrným způsobem, zvyšuje hodnota provedeného technického hodnocení vstupní cenu na tzv. zvýšenou vstupní cenu. Odpis se stanoví ze zvýšené vstupní ceny majetku za dané zdaňovací období ve výši jedné setiny součinu jeho zvýšené vstupní ceny a přiřazené roční odpisové sazby pro zvýšenou vstupní cenu. 4

Tabulka č. 2: Roční odpisová sazba při rovnoměrném odpisování V prvním roce

V dalších letech

Pro zvýšenou

odpisování

odpisování

vstupní cenu

4

2,15

5,15

5,0

5

1,4

3,4

3,4

6

1,02

2,02

2

Odpisová skupina

Zdroj: ZDP § 31

VC – vstupní cena nemovitosti OS – odpisová sazba Pronajímatel nemovitosti, který má zařazenou nemovitost do 5. odpisové skupiny si bude uplatňovat odpis v prvním roce odepisování 1,4 % z pořizovací ceny, v dalších letech odpisování 3,4 % z pořizovací ceny nemovitosti.

20

Zrychlené odpisy V případě zvolení metody zrychlených odpisů pronajímatel nemovitosti nesmí odpisy přerušit ani krátit pro optimalizaci svého daňového výsledku. Musí odpisy uplatnit ve výši, kterou stanový zákon o dani z příjmů. V případě provedení technického zhodnocení na odpisované nemovitosti metodou zrychlených odpisů, zvyšuje hodnota provedeného technického zhodnocení podle § 29 odst. 3 ZDP jednak vstupní cenu a zároveň i zůstatkovou cenu na tzv. zvýšenou zůstatkovou cenu v tom zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení dokončeno a uvedeno do stavu způsobilého k obvyklému užívání. V roce, ve kterém došlo k technickému zhodnocení se odpis stanoví jako podíl dvojnásobku zvýšené zůstatkové ceny majetku a přiřazeného koeficientu zrychleného odpisování platného pro zvýšenou vstupní cenu. V dalších letech jako podíl dvojnásobku zůstatkové ceny majetku a rozdílu mezi přiřazeným koeficientem zrychleného odpisování platným pro zvýšenou zůstatkovou cenu a počtem let, po které byla nemovitost odpisována ze zvýšené zůstatkové ceny. Při každém novém technickém zhodnocení se použije vždy koeficient pro zvýšenou zůstatkovou cenu. 5

Tabulka č. 3: Koeficienty pro zrychlené odpisování Odpisová skupina

V prvním roce

V dalších letech

Pro zvýšenou

odpisování

odpisování

zůstatkovou cenu

4

20

21

20

5

30

31

30

6

50

51

50

VC – vstupní cena k1 – koeficient v prvním roce odpisování 21

V dalších letech odpisování se výše odpisu stanoví jako podíl dvojnásobku jeho zůstatkové ceny a rozdílu mezi přiřazeným koeficientem a počtem let, po které byl již majetek odpisován.

ZC – zůstatková cena k – koeficient v dalších letech odpisování n – počet let, po které byl majetek odpisován

3.4 Pronájem z hlediska daně z příjmu u nájemce

3.4.1 Technické zhodnocení provedené nájemcem Technické zhodnocení na pronajatém majetku, které uskutečnil a hradil na něj výdaje nájemce, který musí mít písemný souhlas od pronajímatele, může odpisovat, pokud pronajímatel nezvýší vstupní cenu nemovitosti. Technické zhodnocení je zařazeno do stejné odpisové skupiny, ve které je zařazena pronajímaná nemovitost. Pokud pronajímatel umožní nájemci na jeho náklady provést technické zhodnocení na pronajatém majetku a nedojde následně k vypořádání s nájemcem, tak u pronajímatele dochází k nepeněžnímu příjmu. Tímto nepeněžním příjmem jsou výdaje vynaložené nájemcem se souhlasem pronajímatele nad rámec smluveného nájemného. U pronajímatele se zvyšuje vstupní cena v roce ukončení pronájmu, a to o částku nepeněžního příjmu. Nepeněžní plnění se ocení zůstatkovou cenou, kterou by měl majetek při rovnoměrném odpisování nebo znaleckým posudkem. 4

3.4.2 Odpisy technického zhodnocení nájemcem Technické zhodnocení, které uskutečnil a hradil výdaje nájemce se souhlasem pronajímatele a pronajímatel nezvýšil o provedené technické zhodnocení vstupní cenu 22

nemovitosti s písemným souhlasem pronajímatele zařadí technické zhodnocení do stejné odpisové skupiny jako je nemovitost a uplatňuje si odpisy dle ZDP. Pro nájemce není důležité, zda pronajímatel uplatňuje odpisy rovnoměrným nebo zrychleným způsobem odpisování, jestli pronajímatel odpisy nepřerušil nebo kolikátým rokem pronajímatel nemovitost odpisuje. Nájemce začne uplatňovat odpisy technického zhodnocení sazbou nebo koeficientem pro první rok odpisování. Po skončení nájemního vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem si může nájemce daňovou zůstatkovou cenu technického zhodnocení uplatnit do nákladů pouze do výše, v jaké obdrží náhradu výdajů vynaložených na toto technické zhodnocení od pronajímatele nebo od nového nájemce. 11

3.4.3 Opravy a udržování provedené nájemcem Pronajímatel může smluvně převést povinnost k opravám a údržbě nemovitosti na nájemce. Pokud ujednání o této povinnosti v nájemní smlouvě chybí, pak zůstává povinnost provádět opravy a údržbu na pronajímateli, s výjimkou drobných oprav a běžné údržby. Nájemce se může s pronajímatelem dohodnout, že opravu pronajaté nemovitosti zajistí sám. V tomto případě má nájemce právo požadovat po pronajímateli nemovitosti úhradu vynaložených výdajů. Pokud nájemce zajistí opravu na nemovitosti bez souhlasu pronajímatele, nemůže po pronajímateli požadovat úhradu svých vynaložených výdajů.

3.5 Pronájem z hlediska DPH

3.5.1 Osoba povinná k dani Osoba povinná k dani je fyzická nebo právnická osoba, která samostatně uskutečňuje ekonomické činnosti nebo právnická osoba, která nebyla založena nebo zřízena za účelem podnikání, pokud uskutečňuje ekonomické činnosti. Ekonomickou činností z hlediska daní z přidané hodnoty u pronájmu nemovitostí se považuje soustavné využití hmotného majetku za účelem získávání příjmů podle § 5 odst. 1, 2 Zákona o dani z přidané hodnoty. 23

Příjmy z pronájmu nemovitostí se zahrnují do obratu podle § 6 ZDPH, kterým se rozumí pro účely zákona souhrn úplat bez daně. Osobou povinnou k dani se ze zákona stane osoba, která má sídlo nebo místo podnikání v tuzemsku a její obrat přesáhne částku Kč 1 milion za nejvýše 12 bezprostředně po sobě jdoucích kalendářních měsíců. V případě sdružení bez právní subjektivity se stanou plátci daně z přidané hodnoty i ostatní členové, pokud je jeden z účastníků sdružení plátce DPH.

3.5.2 Uplatňování DPH při pronájmu nemovitostí Pronájem nemovitostí, staveb, bytů a nebytových prostor, je plněním osvobozeným od daně z přidané hodnoty bez nároku na odpočet DPH na vstupu. Osvobození se nevztahuje na krátkodobý nájem stavby bytů a nebytových prostor a míst k parkování vozidel. Krátkodobým nájmem stavby, bytů a nebytových prostor se rozumí nájem, popřípadě včetně vnitřního movitého vybavení či dodání elektřiny, tepla, chladu, plynu nebo vody nejdéle na 48 hodin nepřetržitě. Krátkodobý nájem podléhá základní sazbě DPH, která v roce 2012 činí 20 % a v roce 2013 činí 21%. 9 Pronajímatel - plátce DPH se může rozhodnout, zda u pronájmu nemovitosti plátcům DPH pro uskutečňování jejich ekonomické činnosti bude k nájemnému připočítávat DPH. Nájemné podléhá základní sazbě. Pokud pronajímatel pronajímá svou nemovitost neplátci DPH bude vždy toto nájemné osvobozeno od daně bez nároku na odpočet.

3.5.3 Uplatňování DPH u pronájmu nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví Nemovitost, kterou pronajímá více spoluvlastníků a nájemní smlouva je uzavřena se všemi spoluvlastníky, tak spoluvlastník, který je plátce daně z přidané hodnoty se může rozhodnout uplatňovat daň u nájmu svého spoluvlastnického podílu jinému plátci daně z přidané hodnoty v případě, že je na tento pronájem sepsaná samostatná nájemní smlouva. Pokud nemovitost pronajímá jeden spoluvlastník na základě zmocnění ostatních spoluvlastníků nebo je nájemní smlouva uzavřena většinovým vlastníkem bez souhlasu ostatních vlastníků, může pronajímatel, uvedený ve smlouvě, nájemci, který je také plátce DPH připočítávat daň, i když dalšími spoluvlastníky jsou neplátci DPH. 24

3.5.4 Místo plnění

Podle § 10 ZDPH je místem plnění při poskytnutí služby vztahující se k nemovitosti, včetně služby znalce, odhadce a realitní kanceláře, služby ubytovací, udělení práv na užívání nemovitosti a služby při přepravě a koordinaci stavebních prací, jako jsou zejména služby architekta a stavebního dozoru, je místo, kde se nemovitost nachází. 9

3.5.5 Datum uskutečnění zdanitelného plnění

Podle § 21 odst. 5, § 51 odst. 2 se za den uskutečnění zdanitelného plnění při pronájmu nemovitostí považuje den uvedený ve smlouvě, ke kterému dochází k využití práv. U osvobozeného nájmu nemovitostí se považuje plnění za uskutečněné nejpozději poslední den každého kalendářního roku. V případě osvobozených plnění bez nároku na odpočet je povinnost přiznat tato plnění v den uskutečnění zdanitelného plnění nebo v den přijetí úplaty, podle toho, který den nastane dřív. 8

3.5.6 Krácení odpočtu daně z přidané hodnoty

Pokud pronajímatel, který je plátce daně z přidané hodnoty a používá přijatá zdanitelná plnění jak k plněním s nárokem na odpočet daně, tak k plněním bez nároku na odpočet daně, je povinen tento nárok krátit pomocí koeficientu. Odpočet se v průběhu kalendářního roku uplatňuje zálohově na základě stanoveného zálohového koeficientu podle údajů za předchozí kalendářní rok a za poslední zdaňovací období kalendářního roku se provede vypořádání odpočtu daně. V případě registrovaných měsíčních plátců DPH v daňovém přiznání za 4. čtvrtletí a v případě registrovaných měsíčních plátců DPH v přiznání k dani z přidané hodnoty za měsíc prosinec. Výše odpočtu daně v krácené výši se vypočítá jako součin daně na vstupu u přijatého zdanitelného plnění, u kterého má plátce nárok na odpočet daně v krácené výši a koeficientu. Koeficient se vypočítá jako procentní podíl, v jehož čitateli je součet částek 25

základů daně nebo hodnot plnění plátcem uskutečněných s nárokem na odpočet daně uvedených v § 72 odst. 1 ZDPH a v jeho jmenovateli je celkový součet hodnoty v čitateli a součet hodnot plnění plátcem uskutečněných osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně. Do součtu částek základu daně nebo hodnot plnění plátcem se započítávají také přijaté úplaty, pokud z těchto přijatých úplat plátci vznikla povinnost přiznat daň nebo uskutečněná plnění. Vypočtený koeficient se zaokrouhlí na celé procento nahoru. Do výpočtu koeficientu se nezapočítává: a) prodej dlouhodobého majetku, pokud tento majetek plátce využíval pro svou ekonomickou činnost b) poskytnutí finančních služeb a převod nebo nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor, a to pouze pokud jsou doplňkovou činností plátce uskutečňovanou příležitostně. Je-li hodnota ve jmenovateli podílu vypočteného kladné číslo a hodnota v jeho čitateli nula nebo záporné číslo, je koeficient 0 %. Je-li hodnota ve jmenovateli tohoto podílu nula nebo záporné číslo a hodnota v jeho čitateli nula nebo kladné číslo, je koeficient 100 %. Je-li koeficient vyšší než 95 %, považuje se tento koeficient za roven 100 %. 9

Odpočet daně z přidané hodnoty v poměrné výši

Pokud je přijaté zdanitelné plnění používáno jak k ekonomické činnosti, tak i k soukromým účelům, uplatňuje se po novele ZDPH účinné od 1. 4. 2011 nárok na odpočet daně pomocí poměrného koeficientu, který vyjadřuje míru využití k ekonomické činnosti. V případě pronájmu nemovitosti podléhá odpočet daně, v období pro úpravu odpočtu daně 10 let, počínaje kalendářním rokem pořízení nemovitosti, pokud se poměrný koeficient v daném roce odchýlí o více než 10 procentních bodů. Údaje o poměrném koeficientu se do daňového přiznání za období po účinnosti novely ZDPH od 1. 4. 2011 samostatně neuvádí. 9

26

3.5.7 Změna a rozsah použití dlouhodobého majetku z pohledu DPH

U nemovitosti, kterou pronajímatel, plátce DPH bude delší čas využívat pro svou podnikatelskou nebo jinou činnost, mohou nastat v každém roce významně odlišné podmínky pro nárok na odpočet DPH. Mohou se změnit zdanitelná plnění na plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně nebo naopak, potom pronajímatel použije úpravu odpočtu daně, která slouží ke korekcím těchto odpočtů. Změny v rozsahu použití dlouhodobého majetku se posuzují samostatně za každý kalendářní rok v rámci lhůty pro úpravu odpočtu daně, a to ve srovnání s rokem jeho pořízení. Změna v rozsahu použití je: a) pronajímatel uplatnil původní odpočet daně v plné výši a následně tento majetek použije pro účely, pro které má nárok na odpočet daně v částečné výši nebo nárok na odpočet daně nemá b) pronajímatel uplatnil původní odpočet daně v částečné výši a následně tento majetek použije pro účely, pro které nárok na odpočet daně nemá nebo pro účely, pro které má nárok na odpočet daně v plné výši c) pronajímatel neměl nárok na odpočet daně a následně tento majetek použije pro účely, pro které má nárok na odpočet daně v plné výši nebo v částečné výši d) pronajímatel uplatnil původní odpočet daně v částečné výši a vznikne rozdíl mezi poměrnými koeficienty nebo vypořádacími koeficienty. Lhůta pro úpravu odpočtu daně činí u staveb, bytů a nebytových prostor a jejich technického zhodnocení a u pozemků deset let a začíná běžet kalendářním rokem pořízení nemovitosti. Pro úpravu odpočtu daně u dlouhodobého majetku vytvořeného vlastní činností, zejména u technického zhodnocení nemovitosti, lhůta pro úpravu odpočtu počíná kalendářním rokem, v němž byl tento majetek uveden do užívání. Částka úpravy odpočtu daně za příslušný kalendářní rok se vypočítá ve výši 1/10 ze součinu částky daně na vstupu a mezi ukazatelem nároku na odpočet daně ke kalendářnímu roku, v němž se provádí úpravy odpočtu daně a ukazatelem nároku na odpočet daně ke kalendářnímu roku, v němž byl původní odpočet daně uplatněn nebo ke kalendářnímu roku, v němž byl majetek pořízen, pokud plátce nárok na odpočet daně neměl. 27

Podle § 78 ZDPH úpravu odpočtu daně je plátce povinen provést, pokud rozdíl mezi ukazateli nároku na odpočet daně je větší než 10 procentních bodů. Je-li vypočtená částka úpravy odpočtu daně kladná, tak je plátce oprávněn úpravu provést, je- li záporná, pak je plátce povinen úpravu provést. 8

28

4 PRAKTICKÁ ČÁST

4.1 Fyzická osoba

Pronajímaná nemovitost se nachází v obci Vestec u Prahy ve Středočeském kraji. Jedná se o rodinný dům, jehož jediným vlastníkem je pan Emil Koudelka. Na pořízení tohoto domu si vypůjčil peníze od Komerční banky formou hypotečního úvěru. Při plánování stavby a sepisování smlouvy s bankou již věděl, že bude 51% využívat k bydlení a 49% k podnikání. Pokud by to bylo naopak, pak by nedostal na stavbu hypoteční úvěr na bytové potřeby. Je oprávněn uplatnit úroky pro snížení základu daně z příjmů v souladu se zákonem č. 586/1992 Sb. na část nemovitosti, kterou používá k bydlení. Nemovitost byla zkolaudována dne 5.4.2004 a dle znaleckého posudku byla cena celé nemovitosti Kč 4 280 000,-.

4.1.1 Daň z příjmů fyzických osob z pronájmu nemovitostí – pronajímatel podle § 7 ZDP Pan Koudelka je fyzická osoba podnikající ve zprostředkování obchodu a služeb a je registrovaný čtvrtletní plátce DPH, vede daňovou evidenci. Žije v domácnosti s jedním dítětem, s desetiletým synem, kterého má ve vlastní péči po rozvodu s manželkou. 49% nemovitosti zařadil do obchodního majetku, do 5. odpisové skupiny s rovnoměrným odpisem po dobu 30 let. Hodnota zařazené části nemovitosti je ve výši Kč 2 097 200,-. Tuto část dlouhodobě pronajímá firmě Tiskbal ,s.r.o., která se zabývá polygrafickou výrobou a je registrovaným měsíčním plátcem DPH. Dohodnutá cena měsíčního nájemného je 42 000,- Kč + DPH.

Pan Koudelka měl tyto skutečné výdaje, které souvisejí s 49% pronajímané části nemovitosti.

29

Tabulka č. 4 – vyjádření nákladů/výdajů na nemovitost v roce 2012 Náklady

Částka v Kč

Opravy na nemovitosti

225 000,-

Provozní náklady

156 362,-

Odpis nemovitosti

71 305,-

Náklady celkem

452 667,-

Graf č. 1 – skutečné výdaje na nemovitost za rok 2012

Tabulka č. 5 – příjmy z pronájmu v roce 2012 Příjmy Z

pronájmu

12 x 42 000,-

nemovitosti

Kč 504 000,-

Při výpočtu daně z příjmů k těmto částkám připočte pan Koudelka příjmy a výdaje ze zprostředkování obchodu a služeb. Rozdíl příjmů a výdajů ze služeb a obchodu byl Kč 1 056 497,- (příjmy Kč 2 100 500 – výdaje Kč 1 044 003). 30

Výpočet daně z příjmů fyzických osob při uplatnění skutečných výdajů Dílčí základ daně z podnikání pana Koudelky obsahuje nejen rozdíl příjmů a výdajů ze zprostředkování obchodu a služeb, ale také rozdíl příjmů a výdajů z pronájmu nemovitosti, protože má nemovitost vloženou do obchodního majetku. Tabulka č. 6 - dílčí základ daně: Zprostředkování obchodu a služeb

2 100 500 – 1 044 003 = 1 056 497

Pronájem nemovitosti

504 000 – 452 667 = 51 333

Celkem

1 107 830

Tabulka č. 7 – výpočet daně z příjmu fyzických osob: Rok 2012

Rok 2013

1 107 830

1 107 830

-82 524

-82 524

1 025 306

1 025 306

1 025 300

1 025 300

daň podle zákona (15%)

153 795

153 795

sleva na poplatníka

-24 840

-24 840

daň po uplatnění slev

128 955

128 955

daňové zvýhodnění na děti

-13 404

-13 404

zbývá doplatit

115 551

115 551

dílčí základ daně z podnikání § 7 zákona odečet úroků (uplatněno 51% zaplacených úroků) základ

daně

nezdanitelné

snížený části

o

základu

daně základ daně zaokrouhlený

Srovnáním roku 2012 a roku 2013 při použití stejných údajů nedošlo při výpočtu daně z příjmů fyzických osob k žádným změnám – daň z příjmů je stejná. Podnikateli vznikne 31

povinnost placení pololetních záloh na daň z příjmu fyzických osob ve výši Kč 46 220,-. První záloha je splatná do 15. 6. a druhá záloha do 15.12.

Výpočet daně z příjmů fyzických osob při uplatnění výdajů paušálem Podle zákona o dani z příjmů má pan Koudelka možnost uplatňovat výdaje paušálem, který je stanoven ve výši 60% jeho příjmů z podnikání dle § 7 odst. 7 písm. b) ZDP a 30% z příjmů z pronájmu dle §7 odst. 7 písm. d) ZDP. Tabulka č. 8 - dílčí základ daně: Zprostředkování obchodu a služeb

2 100 500 – 1 260 300 = 840 200


504 000 – 151 200 = 352 800

Celkem

1 193 000


Rok 2013

1 193 000

1 193 000

-82 524

-82 524

1 110 476

1 110 476

1 110 000

1 110 000


166 500

166 500


-24 840

-24 840


141 660

141 660


-13 404

0

zbývá doplatit

128 256

141 660

dílčí základ daně z podnikání § 7 zákona odečet úroků (uplatněno 51% zaplacených úroků) základ

daně

snížený

nezdanitelné části zákl. daně základ daně zaokrouhlený

o

32

Srovnáním roku 2012 a roku 2013 při použití stejných údajů došlo k rozdílu daně z příjmů fyzických osob vzhledem ke změnám, které nastaly v roce 2013 při uplatnění výdajů paušálem. Pokud pan Koudelka uplatňuje výdaje paušálem nemůže si uplatnit daňové zvýhodnění na dítě a proto bude platit vyšší daň než v roce 2012.

Shrnutí: Pro pana Koudelku je z hlediska placení daní vhodnější v roce 2012 použít při zdanění příjmů fyzických osob paušální výdaje, ale v roce 2013 by bylo lepší použít skutečné výdaje, vzhledem k legislativním změnám, ke kterým došlo.

4.1.2 Daň z příjmů fyzických osob z pronájmu nemovitostí – podle § 9 ZDP

V případě, že pan Koudelka nezahrne nemovitost do obchodního majetku bude zdaňovat své příjmy z pronájmu podle § 9 zákona o dani z příjmů.

Výpočet daně z příjmů fyzických osob při uplatnění skutečných výdajů

Tabulka č. 10 - dílčí základ daně: Zprostředkování obchodu a služeb

2 100 500 – 1 044 003 = 1 056 497


504 000 – 381 362 = 122 638

Při nezařazení nemovitosti do obchodního majetku lze uplatnit pouze skutečné výdaje bez odpisů, které nevznikají.

33


Rok 2013

1 056 497

1 056 497

122 638

122 638

1 179 135

1 179 135

-82 524

-82 524

1 096 611

1 096 611

1 096 600

1 096 600


164 490

164 490


-24 840

-24 840


139 650

139 650


-13 404

-13 404

zbývá doplatit

126 246

126 246

dílčí základ daně z podnikání § 7 zákona dílčí základ daně z pronájmu podle § 9 zákona základ daně odečet úroků (uplatněno 51% zaplacených úroků) základ

daně

nezdanitelné

snížený části

o

základu

daně základ daně zaokrouhlený

V případě nevložení nemovitosti do obchodního majetku daň z příjmů fyzických osob pana Koudelky je vyšší, protože nezařazením nemovitosti do obchodního majetku nevzniká nákladová položka odpisů. Při sestavování daňového přiznání daně z příjmů fyzických osob dojde k rozdělení dílčích základů daně. Dílčí základ daně z pronájmu nemovitostí je uveden samostatně na řádku č. 39 daňového přiznání. Není součástí dílčího základu z podnikání podle § 7 zákona.

34

Výpočet daně z příjmů fyzických osob při uplatnění výdajů paušálem

Podle zákona o dani z příjmů má pan Koudelka možnost uplatňovat výdaje paušálem, který je stanoven ve výši 30% jeho příjmů z pronájmu nemovitosti. Základ daně z podnikání bude stanoven skutečnými výdaji.

Tabulka č. 12 - základ daně: Zprostředkování obchodu a služeb

2 100 500 – 1 044 003 = 1 056 497


504 000 – 151 200 = 352 800


Rok 2013

1 056 497

1 056 497

352 800

352 800

1 409 297

1 409 297

-82 524

-82 524

1 326 773

1 025 306

1 326 700

1 326 700


199 005

199 005


-24 840

-24 840


174 165

174 165


-13 404

0

zbývá doplatit

160 761

174 165

dílčí základ daně z podnikání § 7 zákona dílčí základ daně z pronájmu podle § 9 zákona základ daně odečet

úroků

(uplatněno

51%

zaplacených úroků) základ daně snížený o nezdanitelné části základu daně základ daně zaokrouhlený

35

Při nezařazení nemovitosti do obchodního majetku se daň z příjmů fyzických osob pana Koudelky zvýší v roce 2012 i v roce 2013, jeho zálohy na daň z příjmů by byly ve výši ¼ poslední známé daňové povinnosti a to v případě roku 2013 je Kč 43 541,- čtvrtletně, protože daňová povinnost přesáhla částku Kč 150 000,-. Při použití paušálních výdajů u pronájmu v roce 2013 je možné uplatnit výdaje nejvýše do částky Kč 600 000,-.

Daň z příjmů fyzických osob z pronájmu nemovitostí – nájemce

Firma Tiskbal s.r.o. bude nájemné, které platí panu Koudelkovi za pronájem nemovitosti, kde provozuje svoji podnikatelskou činnost za účelem vytváření zisku zahrnovat do svých nákladů a to částkou Kč 12 000,- za měsíc, tj. Kč 504 000,- za rok. Pokud firma platí nájemné dopředu musí tento náklad časově a věcně rozdělit do období, s nimiž souvisí.

4.1.3 Rozbor daně z přidané hodnoty a) Z hlediska pronajímatele

Nájemce plátce DPH Pronajímatel a nájemce se v nájemní smlouvě dohodli, že pronajímatel každý poslední den v měsíci vystaví na platbu nájemného řádný daňový doklad a nájemce mu zaplatí nájemné v hotovosti. Pronajímatel i nájemce jsou plátci DPH, proto se dohodli dle § 56 odst. 4 ZDPH č. 235/2004 Sb., že k nájemnému bude připočtena daň z přidané hodnoty v základní sazbě. Pan Koudelka je čtvrtletním plátcem DPH, proto bude do svého přiznání k dani z přidané hodnoty při výpočtu daně na vstupu a daně na výstupu ze zprostředkování služeb a obchodu, také zahrnovat příjmy a výdaje, které souvisejí s pronájmem části nemovitosti.

36

Tabulka č. 14 – náklady z pronájmu nemovitosti z pohledu DPH v roce 2012 Náklady Opravy

na

Základ

Sazba

daně Kč

DPH

155 000

nemovitosti Provozní

125 000

náklady Celkem

280 000

%

DPH

Celkem s DPH

Kč Celkem Kč - od -

od neplátců DPH

20

31 000 plátců 186 000

70 000

20

25 000

150 000

31 362

56 000

336 000

101 362

Tabulka č. 15 – příjmy z pronájmu nemovitosti z pohledu DPH v roce 2012 Příjmy

Základ

z pronájmu

Kč

nemovitosti 12 x 42 000

daně

504 000

Sazba

Celkem Kč s DPH

DPH

20

100 800

604 000

Výpočet DPH za rok 2012

Do výpočtu daně z přidané hodnoty nepatří náklady na opravy od neplátců DPH a provozní náklady od neplátců DPH. Tyto náklady (výdaje) pouze snižují daňový základ pro daň z příjmů fyzických osob.

Daň na výstupu – daň na vstupu = vlastní daňová povinnost (nadměrný odpočet)= 100 800 – 56 000 = 44 800

Pan Koudelka odvede finančnímu úřadu za rok 2012 daň z přidané hodnoty Kč 44 800,z pronájmu nemovitosti.

37

Nájemce neplátce DPH I když je pan Koudelka registrovaným plátcem DPH a má zařazenou nemovitost v obchodním majetku, jeho daně z příjmů podléhají § 7 ZDP, může být toto nájemné osvobozeno od daně z přidané hodnoty podle § 56 Zákona o dani z přidané hodnoty č. 285/2004. Příjmy z nájemného bude vykazovat v daňovém přiznání k DPH v řádku č. 50 jako plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně z přidané hodnoty. To znamená, že daň z přidané hodnoty u výdajů souvisejících s osvobozeným nájmem si nebude možné uplatnit jako daň na vstupu. Do výdajů pro výpočet základu daně z příjmů fyzických osob pana Koudelky vstupují výdaje, které souvisejí s pronájmem nemovitosti včetně DPH.

Nájemce plátce DPH i neplátce DPH Pokud by pan Koudelka pronajímal tři čtvrtiny části nemovitosti firmě Tiskbal s.r.o. a jednu čtvrtinu firmě XY, která není plátcem daně z přidané hodnoty, může vystavovat firmě Tiskbal s.r.o. daňové doklady za pronájem s DPH a firmě XY daňové doklady za pronájem bez DPH. V tomto případě bude nájemné vykazováno v přiznání k DPH na řádcích 1(nájemné pro plátce DPH) a řádek 50 (nájemné osvobozené pro neplátce). Pan Koudelka bude muset v tomto případě DPH na vstupu, která souvisí s výdaji na pronajímanou část nemovitosti, krátit koeficientem dle § 79 Zákona o dani z přidané hodnoty č. 285/2002 Sb.

Tabulka č. 16 – příjmy z pronájmu Nájemné Jan

Moudrý

DPH v Kč

Cena celkem s DPH

-

10 500,-

-

-

–

31 500,-

6 300,-

37 800,-

neplátce DPH Tiskbal,

s.r.o.

plátce DPH

38

Tabulka č. 17 - výdaje, které se týkají celé části pronajímané nemovitosti za rok Základ

Sazba

daně Kč

DPH

155 000

20 %

125 000

20

Náklady Opravy

na

nemovitosti od plátce DPH Provozní náklady od

Celkem Kč

Celkem Kč-

s DPH-pláci

neplátci

31 000

186 000

70 000

25 000

150 000

31 362

56 000

336 000

101 362

DPH

plátce DPH Celkem

280 000

Jestliže pan Koudelka má výdaje, u kterých má nárok na odpočet daně z přidané hodnoty a souvisejí i s osvobozeným plněním, musí ve svém přiznání k dani z přidané hodnoty tento nárok krátit pomocí koeficientu pro krácení odpočtu.

Tento koeficient se vypočítává:

=

= 0,69

Daň na vstupu budeme krátit koeficientem 0,69.

Do základu daně z příjmů fyzických osob vstupují výdaje, které souvisejí s pronájmem včetně neuplatněné části daně z přidané hodnoty díky koeficientu.

39

4.1.4 Výpočet čistého zisku s vlivem DPH a daně z příjmů fyzických osob

a) Pronajímatel plátce DPH a nájemce jako plátce DPH

Pro přehlednější výpočet čistého zisku z pronájmu nemovitosti jsem použila pouze příjmy z pronájmu nemovitosti a výpočet daně jsem zjednodušila bez odpočtů a nezdanitelných částek od základu daně z příjmů fyzických osob.

Graf č. 2 – přehled výdajů a čistého zisku – v případě nájemce plátce DPH

Celkové příjmy včetně daně z přidané hodnoty za rok 2012 Kč 604 800,-. Z toho odvod finančnímu úřadu na dani z příjmu fyzických osob činí Kč 18 390,- a na dani z přidané hodnoty Kč 44 800,-. Celkové výdaje na část pronajaté nemovitosti včetně DPH na vstupu je Kč 437 362,-. Čistý příjem k použití je Kč 104 248,-.

40

b) Pronajímatel plátce DPH a nájemce jako neplátce DPH

Celkové příjmy pana Koudelky v tomto případě budou činit za rok 2012 Kč 504 800,-. Z těchto příjmů odvode finančnímu úřadu na dani z příjmu fyzických osob Kč 9 990,- a na dani z přidané hodnoty neodvede nic, neboť nájemné pro neplátce je osvobozené od DPH. Celkové výdaje na část pronajaté nemovitosti včetně DPH na vstupu zůstávají stejné ve výši Kč 437 362,-. Čistý příjem k použití pana Koudelky je Kč 56.648,-.

Graf č. 3 – přehled výdajů a čistého zisku – v případě nájemce neplátce DPH

c) Pronajímatel plátce DPH a nájemce jako plátce DPH i neplátce DPH

Případ, kdy pan Koudelka bude pronajímat svou nemovitost z ¼ neplátci DPH a ze ¾ plátci DPH.

41

Graf č. 4 – přehled výdajů a čistého zisku – v případě nájemce neplátce i plátce DPH

Celkové příjmy jsou ve výši Kč 579 600,-. Odvod finančnímu úřadu na dani z přidané hodnoty bude Kč 37 800,- a na dani z příjmu fyzických osob Kč 16 290,-. Výdaje za provoz nemovitosti budou Kč 437 362,-. Panu Koudelkovi v tomto případě zůstane Kč 92 348,-.

4.2 Právnická osoba

Firma VJH s.r.o. podnikající v oblasti reklamy je vlastníkem nemovitosti, která se nachází v Praze 10 – Strašnicích. Nemovitost firma VJH s.r.o. koupila v roce 2004. Na nákup použila bankovní úvěr. Hodnota nemovitosti byla stanovena znalcem ve výši Kč 10 500 000,-. Nemovitost je zařazena do 5. odpisové skupiny s rovnoměrnými odpisy. V nemovitosti jsou pronajímány bytové i nebytové prostory. Byty v nemovitosti jsou o velikosti 2+kk a 3+kk a jsou pronajímány nepodnikajícím fyzickým osobám a tvoří 25% z celkové plochy nemovitosti. Ostatní prostory jsou využívány jako nebytové. V části nemovitosti má firma VJH s.r.o. kanceláře, které tvoří 30% z celkové plochy nemovitosti. Zbylých 45% celkové plochy pronajímá společnosti Data s.r.o., která prostory využívá jako kanceláře a sklad zboží. Firma VJH s.r.o. i firma Data s.r.o. jsou registrovaní měsíční plátci DPH. 42

Byt 2+kk je pronajímán pani Novákové za měsíční částku Kč 8 000,- K nájmu paní Nováková každý měsíc platí zúčtovatelnou zálohu na služby (odvoz odpadu, úklid společných prostor, topení, plyn) ve výši Kč 3 000,-. Byt 3+kk je pronajímán panu Slámovi za měsíční částku Kč 10 000,-. K nájmu pan Sláma každý měsíc platí zúčtovatelnou zálohu na služby ve výši Kč 4 000,-. Nebytové prostory jsou pronajímány firmě Data s.r.o. za měsíční nájemné ve výši Kč 47 000,- a zúčtovatelnou měsíční zálohu na služby ve výši Kč 13 000,-. Výnosy firmy VJH za rok 2012 související s reklamní činností byly Kč 2 480 000,- a náklady spojené s reklamní činností činily Kč 1 850 000,-. Pro rok 2013 pro názornost jsem použila náklady a výnosy ve stejné výši jako v roce 2012.

4.2.1 Daň z příjmů právnických osob z pronájmu nemovitostí – pronajímatel Pronajímatel, firma VJH s.r.o. provedla v roce 2012 výměnu radiátorů ústředního topení v celé nemovitosti za modernější, ale se stejnými vlastnostmi v celkové částce Kč 180 000,- V roce 2013 se firma rozhodla, že vymění starý kotel na pevná paliva za nový plynový také v částce Kč 180 000,-. Pro rozbor daní z příjmů právnických osob jsem použila stejné částky investic, abych názorně ukázala vliv těchto nákladů na daň z příjmů právnických osob.

Zálohy, které nájemci platí za služby pronajímateli a i následné vyúčtování služeb spojených s pronájmem jsou účtovány přes zúčtovací vztahy, a proto nevstupují do nákladů ani výnosů firmy VJH s.r.o..

43

a) Technické zhodnocení a opravy provedené pronajímatelem

Tabulka č. 18 – náklady Náklad

Rok 2012 – částka Kč


Provozní náklady

250 000

250 000


240 000

60 000

Odpis

357 000

363 000

Reklamní činnost

1 850 000

1 850 000

Celkem

2 697 000

2 523 000

Tabulka č. 19 – výnosy Příjmy

Částka Kč

Paní Nováková

96 000

Pan Sláma

120 000

Firma Data s.r.o.

564 000

Výnosy z reklamní činnosti

2 480 000

Celkem

3 260 000

44

Graf č. 5 – náklady a výnosy firmy VJH s.r.o. za rok 2012


Výsledek hospodaření za rok 2012 firmy VJH s.r.o. je 563 000. -

z reklamní činnosti = výnosy – náklady = 2 480 000 – 1 850 000 = 630 000

-

z pronájmu nemovitosti = výnosy – náklady = 780 000 – 847 000 = -67 000

45

Výsledek hospodaření za rok 2013 firmy VJH s.r.o. je 737 000. -

z reklamní činnosti = výnosy – náklady = 2 480 000 – 1 850 000 = 630 000

-

z pronájmu nemovitosti = výnosy – náklady = 780 000 – 673 000 = 107 000

Tabulka č. 20 – výpočet daně z příjmů právnických osob firmy VJH s.r.o. Rok 2012

Rok 2013

Základ daně po úpravě

563 000

737 000

Sazba daně v %

19

19


106 970

140 030

V roce 2012 i v roce 2013 investovala firma VJH s.r.o. do nemovitosti stejnou finanční částku, v roce 2012 na výměnu radiátorů, kterou považujeme za opravu dle § 24 ZDP a na výměnu kotle v roce 2013, kterou považujeme za technické zhodnocení majetku dle § 33 ZDP. Výdaje na investici v roce 2012 firmě VJH s.r.o. snižují v celé částce Kč 180 000,výsledek hospodaření. Výdaje vynaložené na investici v roce 2013 nelze celou částkou zahrnout do nákladů zdaňovacího období, ale zvyšují zůstatkovou cenu nemovitosti a do daňových nákladů vstupují prostřednictvím odpisů. Proto firma v roce 2013 má vyšší daňovou povinnost než v roce 2012.

a) Technické zhodnocení provedeno nájemcem V roce 2013 provedl nájemce firma Data s.r.o. se souhlasem pronajímatele bez příslibu úhrady výměnu starého kotle na pevná paliva za nový plynový. Výměna kotle činila Kč 180 000,-.

46

Tabulka č. 21 – náklady související s pronájmem nemovitosti firmy VJH s.r.o. Náklad



Provozní náklady

250 000

250 000


240 000

60 000

Odpis

357 000

357 000

Reklamní činnost

1 850 000

1 850 000

Celkem

2 697 000

2 517 000

Výsledek hospodaření za rok 2012 = výnosy – náklady = 3 260 000 – 2 697 000 = 563 000 Výsledek hospodaření za rok 2013 = výnosy – náklady = 3 260 000 –2 517 000 = 743 000

Graf č. 7 – porovnání nákladů a výnosů firmy VJH s.r.o.

47

Tabulka č. 22 – výpočet daně z příjmů právnických osob firmy VJH s.r.o.


Rok 2012

Rok 2013

563 000

743 000

19

19

106 970

141 170

Sazba daně v % Daň z příjmů právnických osob

V případě, že náklady na technické zhodnocení nebo opravu uhradí nájemce, tyto náklady neovlivní výsledek hospodaření a daň z příjmů právnických osob u pronajímatele. Výdaj na technické zhodnocení pronajaté části nemovitosti zahrne do svých nákladů firma Data s.r.o. formou odpisů (v odpisové skupině 5). V případě ukončení nájemní smlouvy, dříve než dojde k daňovému odpisu technického zhodnocení, má nájemce nárok na úhradu zůstatkové ceny. Pronajímateli vznikne nepeněžní příjem ve výši zůstatkové ceny technického zhodnocení.

4.2.2 Daň z příjmů právnických osob z hlediska nájemce

Nájemné, které platí firma Data s.r.o. za pronajaté prostory, je pro firmu tuto firmu nákladem vynaloženým na dosažení, zajištění a udržení příjmu a snižuje její výsledek hospodaření. Firma Data s.r.o. se zabývá opravami elektroniky. Tabulka č. 23 – náklady firmy Data s.r.o.

Nájemné 12 x 47 000 Ostatní náklady Odpis technického zhodnocení Celkem

2012

2013

564 000

564 000

1 200 000

1 200 000

0

2520

1 764 000

1 766 520

48

Tabulka č. 24 – příjmy firmy Data s.r.o.

Příjmy z podnikání

2012

2013

3 500 000

3 500 000

Výsledek hospodaření za rok 2012 = výnosy – náklady = 3 500 000 – 1764 000 = 1 736 000 Výsledek hospodaření za rok 2013 = výnosy – náklady = 3 500 000 – 1 766 520 = 1 733 480

Graf č. 8 – porovnání nákladů a výnosů firmy Data s.r.o.

Tabulka č. 25 – výpočet daně z příjmů právnických osob firmy Data s.r.o. Rok 2012

Rok 2013


1 736 000

1 733 000

Sazba daně v %

19

19


329 840

329 270

49

V roce 2013 má firma Data s.r.o. menší daňovou povinnost než v roce 2012, protože zahrnula do nákladů výdaje na výměnu plynového kotle formou odpisů v částce Kč 2 520,-. Tyto odpisy bude uplatňovat do nákladů po dobu 30 let nebo po dobu nájmu, pokud skončí dříve než uplynutím doby odpisování. Od roku 2014 bude odpis ve výši Kč 6 120,-.

4.2.3 Rozbor daně z přidané hodnoty a) Z hlediska pronajímatele – nájemce plátce i neplátce Pronajímatel firma VJH s.r.o., která je registrovaným měsíčním plátce DPH se dohodla s nájemcem firmou Data s.r.o., která je také registrovaným měsíčním plátcem DPH, že k nájemnému bude připočtena daň z přidané hodnoty dle § 56 odst. 4, Zákona č. 235/2004 Sb. Paní Novákové a panu Slámovi pronajímatel připočítávat DPH nebude, neboť dle § 56, Zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, je nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor osvobozen od daně z přidané hodnoty.

Tabulka č. 26 – přehled DPH na vstupu v roce 2012

Náklady

Provozní náklady

Základ

Sazba

daně Kč

DPH

200 000

% 20

180 000

20

Celkem Kč

Celkem Kč -

s DPH - od

od neplátců

plátců

DPH

40 000

240 000

50 000

36 000

216 000

60 000

DPH

na nemovitost Opravy

na

nemovitosti Odpis Náklady

357 000 na

1 850 000

20

370 000

2 220 000

0

446 000

2 676 000

467 000

reklamní činnost Celkem

2 230 000

50

Tabulka č. 27 – přehled DPH na výstupu v roce 2012 Příjmy

Základ daně

z pronájmu

Kč

Sazba

DPH

Celkem Kč s DPH

2 480 000

20

496 000

2 976 000

činnost Data s.r.o.

564 000

20

112 800

676 800

Paní Nováková

96 000

0

Osvobozeno dle § 56

96 000

0

ZDPH Osvobozeno dle § 56

120 000

ZDPH 608 800

3 868 800

nemovitosti Reklamní

Pan Sláma Celkem

120 000 3 260 000

Náklady společnosti VJH s.r.o., ze kterých má nárok na odpočet daně z přidané hodnoty a souvisejí i s osvobozeným plněním, musí ve svém přiznání k dani z přidané hodnoty tento nárok daně na vstupu krátit pomocí koeficientu.

Tento koeficient se vypočítává:

=

= 0,94

Dle tohoto výpočtu bude firma VJH s.r.o. krátit DPH na vstupu u zdanitelných plnění, která souvisí s pronájmy a zároveň s reklamní činností (osvobozenými i neosvobozenými).

51

Výpočet DPH za rok 2012 Tabulka č. 28 – daň na výstupu Zdanitelná plnění

Základ daně

DPH

Reklamní činnost

2 480 000

496 000

Pronájem neosvobozený od DPH

564 000

112 800

Celkem (řádek č.1 přiznání k DPH)

3 044 000

608 800

216 000

-

Plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně (řádek č.50 přiznání k DPH)

Tabulka č. 29– daň na vstupu DPH odpočet Nárok na

Základ daně

odpočet

DPH v plné

DPH krácený

výši

odpočet

krácený koeficientem 0,94

Provozní náklady Opravy nemovitost nemovitosti Reklamní činnost Celkem

na na

200 000

40 000

37 600

180 000

36 000

33 840

-

71 440

1 850 000

370 000

-

370 000

Výpočet: Daň na výstupu – daň na vstupu = vlastní daňová povinnost (nadměrný odpočet)= 608 800 – 370 000 – 71 440 = 167 360

52

b) Z hlediska pronajímatele – nájemce neplátce

Tabulka č. 30 – přehled DPH na vstupu v roce 2012 Náklady Provozní náklady na Opravy na nemovitost nemovitosti Odpis

Základ

Sazba

daně Kč

DPH

200 000

20 %

180 000

20

Celkem Kč

Celkem Kč -

s DPH - od plátců

od neplátců

40 000

240 000

DPH 50 000

36 000

216 000

60 000

DPH

357 000

Reklamní

1 850 000

činnost Celkem

2 230 000

20

370 000

1 850 370

446 000

2 306 370

0 467 000

Tabulka č. 31 – přehled DPH na výstupu v roce 2012 Příjmy z pronájmu

Základ daně

nemovitosti

Kč

Reklamní činnost Data s.r.o.

Sazba

DPH

2 480 000

20

496 000

564 000

0

Osvobozeno dle § 56

Paní Nováková

96 000

0


Pan Sláma

120 000

0


Celkem Kč s DPH 2 976 000

ZDPH

Jestliže společnost VJH s.r.o. má náklady, u kterých má nárok na odpočet daně z přidané hodnoty a souvisejí i s osvobozeným plněním, musí ve svém přiznání k dani z přidané hodnoty tento nárok daně na vstupu krátit pomocí koeficientu. U nákladů, které souvisejí pouze s osvobozeným nájmem, si nemůže DPH na vstupu uplatnit.

53

Výpočet koeficientu pro krácení DPH: =

=

0,76 Firma VJH s.r.o. bude krátit DPH na vstupu u zdanitelných plnění, která budou souviset jak s reklamní činností, tak i s pronájmy (osvobozenými) koeficientem 0,76.

Výpočet DPH za rok 2012 Tabulka č. 32 – daň na výstupu Zdanitelná plnění

Základ daně

DPH

Reklamní činnost

2 480 000

496 000

Celkem (řádek č.1 přiznání k DPH)

2 480 000

496 000

780 000

-

Plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně (řádek č.50 přiznání k DPH)

Tabulka č. 33 – daň na vstupu DPH odpočet Nárok na odpočet

Základ daně

DPH v plné

DPH krácený

výši

odpočet

krácený koeficientem 0,76

Provozní náklady na Opravy na nemovitost nemovitosti Reklamní činnost Celkem

200 000

0

40 000

30 400

180 000

0

36 000

27 360

1 850 000

370 000

0

0

-

370 000

-

57 760

54

Výpočet: Daň na výstupu – daň na vstupu = vlastní daňová povinnost (nadměrný odpočet)= 496 000 – 427 760 = 68 240 V případě, že se koeficient změní o 10 procentních bodů, je nutné provést úpravu odpočtu daně u dlouhodobého majetku a technického zhodnocení.

Shrnutí:

Pokud firma VJH s.r.o. pronajímá nemovitost neplátcům DPH nemůže si uplatnit odpočet daně z přidané hodnoty z nákladů, které souvisejí pouze s tímto osvobozeným plněním, ale tyto náklady v celé výši (včetně DPH) snižují výsledek hospodaření. V případě, že by firma VJH s.r.o. neměla v nemovitosti své kanceláře a pronajímala nemovitost pouze neplátcům DPH, nemůže uplatňovat žádný odpočet u nákladů z pronájmu nemovitosti.

Daň na výstupu při pronájmu nemovitosti plátcům i neplátcům daně z přidané hodnoty je vyšší, protože k nájemnému pro plátce je připočteno DPH, ale je i vyšší možnost uplatnění daně na vstupu.

Graf č. 9 – DPH při pronájmu plátci i neplátci

55

Daň na výstupu při pronájmu nemovitosti pouze neplátcům je nižší, ale firma si nemůže uplatnit celý odpočet u opravy topení nebo technického zhodnocení,které souvisí s celou nemovitostí, ale pouze odpočet krácený.

Graf č. 10 – DPH při pronájmu neplátcům

Pro firmu VJH s.r.o. je nevýhodné pronajímat nemovitost pouze neplátcům DPH, protože si nemůže uplatnit odpočet z nákladů souvisejících s pronájmem a proto se zvyšují náklady a čistý zisk je nižší.

56

5

ZÁVĚR

Účelem této bakalářské práce bylo vytvořit rozbor daní z příjmů a rozbor daní z přidané hodnoty z hlediska příjmů z pronájmu u fyzické a právnické osoby. U fyzické osoby pana Koudelky, který pronajímá svou nemovitost právnické osobě, jsem srovnávala vliv zařazení nemovitosti do obchodního majetku na daň z příjmů fyzických osob.

Pro fyzickou osobu je vhodnější vložit nemovitost do obchodního majetku,

v případě, že při výpočtu daně z příjmů fyzických osob uplatňuje skutečné výdaje. Pokud by nemovitost neměl zařazenou do obchodního majetku, nevzniká nákladová položka odpisů. Dále jsem porovnávala výši daně z příjmů při uplatnění skutečných a paušálních nákladů. Vzájemně jsem srovnávala roky 2012 a 2013. Z hlediska zatížení fyzické osoby daní z příjmů je vhodnější použití paušálních výdajů v případě, že skutečné výdaje budou menší než 30 % příjmů z pronájmu nemovitosti. Pro pana Koudelku je vhodnější použití skutečných výdajů, a to i v roce 2013, protože výdaje související s pronájmem přesáhly 30 % příjmů. V roce 2013 by použitím paušálních výdajů nemohl uplatnit daňový bonus na dítě. Z pohledu nájemce nemá vliv na výši nákladů spojených s nájmem vložení nemovitosti do obchodního majetku. U fyzické osoby, pana Koudelky, který je registrovaným plátcem daně z přidané hodnoty je vhodnější pronajímat nemovitost plátcům DPH z hlediska výše čistého zisku. Při pronájmu

neplátci

DPH

nelze

uplatnit

odpočet

DPH

z nákladů

souvisejících

s osvobozeným nájmem, tyto částky jdou do výdajů a tím snižují čistý zisk. Z hlediska odvodu daně z přidané hodnoty je vhodnější pronajímat nemovitost neplátcům DPH a uplatnit osvobození od daně z přidané hodnoty dle § 56 ZDP. Pro fyzickou osobu, která je registrovaným plátcem DPH, je vhodnější pronajímat nemovitost plátcům DPH a nájemné účtovat s daní z přidané hodnoty. V případě pronájmu nemovitosti právnickou osobou, firmou VJH s.r.o. jsem srovnávala vliv investice do nemovitosti, která byla provedena v roce 2012 a 2013 jako oprava nebo technické zhodnocení. Výdaje vynaložené na opravu nemovitosti jsou daňově účinným nákladem a lze je zahrnout do nákladů v plné výši. Pokud na nemovitosti provede 57

pronajímatel technické zhodnocení, do daňových nákladů vstupuje investice formou odpisů. Proto má firma VJH s.r.o. v roce 2012 nižší daňovou povinnost než v roce 2013. Provede-li technické zhodnocení nájemce na své náklady se souhlasem pronajímatele, zvyšuje hodnotu nemovitosti pronajímateli a vynaložené finanční prostředky budou uplatňovány do nákladů formou odpisů technického zhodnocení. Pro nájemce je toto řešení nevýhodné, protože musí zařadit technické zhodnocení do stejné odpisové skupiny jako je pronajatá nemovitost. Většina nájemních vztahů zanikne dříve, než dojde k celkovému odpisu technického zhodnocení, v tomto případě má nájemce nárok na finanční vyrovnání. Toto řešení je výhodné pro pronajímatele, protože mu nevznikají výdaje. Z hlediska daně z přidané hodnoty je pro firmu VJH s.r.o., která je registrovaným plátcem DPH výhodnější pronajímat nebytové prostory plátcům DPH. V případě, že by pronajímala pouze neplátcům DPH, nemohla by si uplatnit odpočet DPH z nákladů souvisejících s pronájmem nemovitosti a zvyšovala si tím náklady a snižovala čistý zisk.

58

6

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY

1 DISMAN, Marek MĚŠŤÁNEK, Petr. Zásadní judikatura k nájmu a podnájmu nebytových prostor. 1. vyd. Praha : LINDE, 2012. 304 s. ISBN 978-80-7201-891-8. 2 KUBÁTOVÁ, Květa. Daňová teorie a Politika. 3.vyd. Praha : ASPI Publishing, 2003. 264 s. ISBN 80-86395-84-7. 3 KUNEŠ, Zdeněk. DPH u nemovitostí a ve výstavbě 2010. 2. aktual. vyd. Olomouc : ANAG, 2010. 168 s. ISBN 978-80-7263-592-4. 4 LOŠŤÁK, Milan PRUDKÝ, Pavel. Hmotný a nehmotný majetek v praxi 2011. 13. aktual. vyd. Olomouc : ANAG, 2011. 304 s. ISBN 978-80-7263-660-0. 5 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2012, Úplná znění platná k 1.1.2012. 21. vyd. Praha : GRADA, 2012. 264 s. ISBN 978-80-7263-742-3. 6 PITTERLING, Marcel. Daňově uznatelné výdaje. 3. aktual. vyd. Praha : WOLTERS KLUWER ČR, 2010. 132 s. ISBN 978-80-7357-483-3. 7 RONOVSKÁ, Kateřina., DOBEŠOVÁ, Lenka., MELZER, Filip., HRDLIČKA, Miloslav. Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt. 1. vyd. Praha : GRADA, 2012. 128 s. ISBN 978-80-247-4204-5. 8 VYCHOPEŇ, Jiří. Nemovitosti v podnikání. 1. vyd. Praha : ASPI, 2008. 144 s. ISBN 978-80-7357-400-0. 9 Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty ve znění pozdějších předpisů 10 Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník. 11 BĚHOUNEK, Pavel. Účetnictví v praxi č. 2/2011. WOLTERS KLUWER, 2011. ISSN 1211-7307. 12 BRYCHTA, Ivan. Účetnictví v praxi č. 10/2012. WOLTERS KLUWER, 2012. ISSN 1211-7307.

59

7

SEZNAM POUŽITÝCH TABULEK A GRAFŮ

Tabulka č. 1: Zařazení nemovitostí do odpovídající odpisové skupiny

18

Tabulka č. 2: Roční odpisová sazba při rovnoměrném odpisován

20

Tabulka č. 3: Koeficienty pro zrychlené odpisování

21

Tabulka č. 4 – vyjádření nákladů/výdajů na nemovitost v roce 2012

30

Tabulka č. 5 – příjmy z pronájmu v roce 2012

30

Tabulka č. 6 - dílčí základ daně

31

Tabulka č. 7 – výpočet daně z příjmu fyzických osob

31


32


32


33


34

Tabulka č. 12 - základ daně

35


35

Tabulka č. 14 – náklady z pronájmu nemovitosti z pohledu DPH v roce 2012

37

Tabulka č. 15 – příjmy z pronájmu nemovitosti z pohledu DPH v roce 2012

37

Tabulka č. 16 – příjmy z pronájmu

38

Tabulka č. 17 - výdaje, které se týkají celé části pronajímané nemovitosti za rok 39 Tabulka č. 18 – náklady

44

Tabulka č. 19 – výnosy

44

Tabulka č. 20 – výpočet daně z příjmů právnických osob firmy VJH s.r.o.

46

60

Tabulka č. 21 – náklady související s pronájmem nemovitosti firmy VJH s.r.o

47

Tabulka č. 22 – výpočet daně z příjmů právnických osob firmy VJH s.r.o

48

Tabulka č. 23 – náklady firmy Data s.r.o

48

Tabulka č. 24 – příjmy firmy Data s.r.o

49

Tabulka č. 25 – výpočet daně z příjmů právnických osob firmy Data s.r.o

49


50

Tabulka č. 27 – přehled DPH na výstupu v roce 2012

51

Tabulka č. 28 – daň na výstupu

52

Tabulka č. 29– daň na vstupu

52


53

Tabulka č. 31 – přehled DPH na výstupu v roce 2012

53

Tabulka č. 32 – daň na výstupu

54

Tabulka č. 33 – daň na vstupu

54

Graf č. 1 – skutečné výdaje na nemovitost za rok 2012

30

Graf č. 2 – přehled výdajů a čistého zisku – v případě nájemce plátce DPH

40

Graf č. 3 – přehled výdajů a čistého zisku – v případě nájemce neplátce DPH

41

Graf č. 4 – přehled výdajů a čistého zisku – nájemce neplátce i plátce DPH

42


45


45

Graf č. 7 – porovnání nákladů a výnosů firmy VJH s.r.o

47

Graf č. 8 – porovnání nákladů a výnosů firmy Data s.r.o

49

61

Graf č. 9 – DPH při pronájmu plátci i neplátci

55

Graf č. 10 – DPH při pronájmu neplátcům

56

62

PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ Z HLEDISKA DANÍ Z PŘÍJMŮ A DPH

Recommend Documents