Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer

Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer

Notitie Aan Van Onderwerp Datum

Dagelijks Bestuur Portefeuillehouder RO Resultaten haalbaarheidsonderzoek jongerenhuisvesting Klieverink 10 december 2014 Aanleiding In overleg met de programmamanager jongeren- en studentenhuisvesting van de gemeente Amsterdam meldden medio 2013 initiatiefnemers Rochdale en Plegt Vos Bouwgroep BV zich bij het Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer / stadsdeel Zuidoost met een verzoek voor een locatie voor de ontwikkeling van circa 170 tijdelijke huureenheden (modulaire bouw) voor jongeren in de leeftijdsgroep 18-23 jaar te verhuren met jongerencontract. Begin 2014 heeft Rochdale zich teruggetrokken uit het project (zie bijlage 1). Belegger Haerzathe heeft april 2014 aangegeven door te willen gaan met het project, en het risico van beheer en verhuur van het project zelf op zich te nemen. Haerzathe is een investeringsmaatschappij in diverse vastgoedprojecten en is onder andere betrokken bij de studentenwoningen in de Dbuurt. Gezien het bestuurlijke belang dat Zuidoost hecht aan de bouw van jongerenwoningen én het belang dat de Centrale Stad hieraan hecht is besloten op dit verzoek in te gaan. Deze leeftijdscategorie jongeren van 18-23 jaar wordt nauwelijks bediend in de huidige markt. Het gaat om woningen in het goedkoopste huursegment. Voor de K-buurt biedt de jongerenhuisvesting een welkome invulling voor een van de (vele) beschikbare bouwlocaties, het brengt levendigheid in de buurt en vergroot het draagvlak voor de voorzieningen. Intentieovereenkomst In juni 2014 heeft (toenmalig) wethouder grondzaken van de gemeente Amsterdam, dhr. Van Poelgeest ingestemd met de enkelvoudige selectie van Haerzathe Investments voor deze ontwikkeling. Voor de realisatie van ongeveer 200 jongerenwoningen op de locatie Klieverink is met deze belegger een intentieovereenkomst afgesloten. In de intentieovereenkomst met Haerzathe is afgesproken dat in de periode tot 15 november 2014 gewerkt wordt aan een haalbaarheidsstudie. Voor een samenvatting van de inhoud van de intentieovereenkomst en de uitgangspunten van de haalbaarheidsstudie verwijzen we naar de bijlage 2. Leeswijzer In deze notitie worden de resultaten van de haalbaarheidsstudie per onderwerp behandeld. Deze onderwerpen zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Doelgroep Visie op beheer Ontwerp Woningaantal Parkeren Kavelexploitatie.

10 december 2014

Gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuidoost

Pagina 2 van 17

Vervolgens wordt ingegaan op de planning en procedures, met name het uitgangspunt van de ontwikkelaar om de bouwaanvraag voor 1 januari 2015 in te dienen. Als laatste wordt ingegaan op het verzoek van de portefeuillehouder om een beperkt aantal woningen beschikbaar te stellen voor een bijzondere doelgroep kwetsbare jongeren. De notitie eindigt met conclusies ten aanzien van de haalbaarheidsstudie. Kernvragen Voor ingegaan wordt op deze punten de kernvragen die in het kader van het haalbaarheidsonderzoek nog spelen in dit project. 1.

Huurcontract: Op dit moment is er nog geen juridisch kader voor een tijdelijk huurcontract aan gewenste doelgroep. Haerzathe is geen partij in de Amsterdamse pilot met het jongerencontract. Het Ministerie is bezig met een algemeen tijdelijk huurcontract voor de leeftijdsgroep tot 28 jaar. Duidelijk is in ieder geval dat bij het aangaan van de ontwikkelovereenkomst de grondslag ontbreekt om vast te leggen dat de woningen voor de beoogde doelgroep beschikbaar blijven. Wat als dit niet tijdig is geregeld en er dus geen juridisch instrumentarium is om toewijzing aan de doelgroep te regelen op die wijze dat gegarandeerd is dat bij het bereiken van een bepaalde leeftijd, het huurcontract kan worden opgezegd? 2. Doelgroep: Wat als de gewenste doelgroep niet / onvoldoende wordt bereikt? Ontwikkelaar heeft aangegeven een achtervang voor de doelgroep jongeren te willen hebben. In de intentieovereenkomst is aangegeven dat wijziging van de doelgroep alleen mag na instemming van het DB. Onderstaand zal per punt worden ingegaan op de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek. 1. Doelgroep 1 De doelgroep voor deze huureenheden zijn jongeren bij voorkeur afkomstig uit stadsdeel Zuidoost en vervolgens jongeren uit geheel Amsterdam, in de leeftijdscategorie van 18 tot 23 jaar ten tijde van het tekenen van het huurcontract. Gelijktijdig met dit project ligt er een ander initiatief in het stadsdeel voor het bouwen van ruim 500 woningen voor starters op de woningmarkt in de leeftijd van 23 tot 30 jaar. Beide projecten vullen elkaar dus mooi aan: de gehele groep van 18 -30 jaar kan worden bediend. Haerzathe omschrijft het als volgt: “Onze doelgroep bestaat uit zelfredzame jongeren op de Amsterdamse woningmarkt, bij voorkeur uit Amsterdam Zuidoost, in de leeftijd van 18-23 jaar, die niet voltijds studeren met een bruto-inkomen van maximaal 34.678 euro per jaar. Het kan gaan om Amsterdamse jongeren die bij hun ouders wonen en een stap willen maken richting zelfstandigheid. Het kan ook om Young Professionals gaan die afkomstig zijn uit Amsterdam of uit andere steden en in hun eerste baan starten op de arbeidsmarkt”.

1

In Amsterdam wordt beleidsmatig onderscheid gemaakt tussen het begrip ‘jongere’ en ‘student’. De jongere wordt gedefinieerd als iemand tussen 18-26 jaar met maximaal een MBO diploma die aangewezen is op een sociale huurwoning. Een jongere is geen voltijds student. 2

10 december 2014


Pagina 3 van 17

Verwacht wordt dat er voldoende aanbod is van jongeren in Amsterdam in deze leeftijdscategorie. Uit onderzoek naar het aantal verhuisgeneigden in de gemeente Amsterdam, zoals het onderzoek “Wonen in Amsterdam” (WiA) met gegevens uit 2011, blijkt dat voor de doelgroep 18-23 jarigen en een inkomen boven de 850 euro, circa 1350 jongeren in Amsterdam te kenmerken zijn als beslist verhuisgeneigd. In Zuidoost is de wachttijd voor starters (dit zijn vooral jongeren) voor een sociale huurwoning 6,8 jaar (2013). Dat geeft aan dat er een grote vraag naar zelfstandige woonruimte onder jongeren is. Daarnaast is er een groot aantal studenten (op een MBO-, HBO- of WO-opleiding) met een huurcontract in Zuidoost. In 2015 zijn er meer dan 2000 studenten met een zogenaamd campuscontract, dat afloopt als de studie is beëindigd, waarna de ex-student de woning moet verlaten. Jongeren tot 23 jaar, zoals afgestudeerde MBO-ers. zouden goed kunnen doorstromen naar de woningen in Klieverink. Dit biedt perspectief voor bezetting van de woningen in het complex. Het stadsdeel wil deze studenten graag als bewoner vasthouden als zij hun studie hebben beëindigd. Tot de doelgroep behoren niet Young Professionals uit andere steden dan Amsterdam, zoals Haerzathe aangeeft in haar omschrijving van de doelgroep. Terugvaloptie bij onvoldoende aanbod jongeren Haerzathe heeft aangegeven een terugvaloptie te willen voor geval er ‘in de aanloop naar of bij oplevering dan wel gedurende de exploitatieperiode deze doelgroep niet voldoende is om te complex verhuurd te krijgen dan wel verhuurd te houden’. Zij geven conform het advies van het stadsdeel aan dat bij onvoldoende aanbod van huurders de doelgroep uitgebreid kan worden naar (in volgorde): 1. Uit de stadsregio Amsterdam komend 2. Uit een hogere leeftijdsgroep: tot 26 jaar in de volgorde uit Amsterdam Zuidoost, uit Amsterdam, uit de stadsregio Amsterdam. In de intentieovereenkomst is aangegeven dat het DB toestemming moet geven om af te wijken van de primaire doelgroep. Aan deze voorwaarde zal worden vastgehouden en deze zal worden opgenomen in de ontwikkelovereenkomst. Dit zal te zijner tijd worden vastgelegd in de nog op te stellen erfpachtakte. In de bijzondere bepalingen van de erfpachtakte kunnen de bestemming en het gebruik (aantal woningen en doelgroep jongeren) opgenomen worden. Standaard staat ook opgenomen dat het de erfpachter niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente een andere bestemming aan het terrein te geven. Indienmocht blijken dat de doelgroep niet of onvoldoende bereikt wordt en de erfpachter de bestemming zou willen verruimen of wijzigen, dan is de erfpachter verplicht schriftelijke toestemming te vragen aan de gemeente. Huurcontract: juridisch kader In dit project willen we gedurende 20 jaar een zo groot mogelijk deel van de primaire doelgroep (18-23 jarigen) bedienen. Derhalve is het belangrijk dat er een borgingsmechanisme aanwezig is 3

10 december 2014


Pagina 4 van 17

voor het uitstromen van bewoners na het bereiken van een bepaalde leeftijd. Deze verankering is wettelijk nog niet gevonden. 2

Het jongerencontract is niet van toepassing omdat Haerzathe geen partij is in de Amsterdamse pilot met 3 woningcorporaties. Het Ministerie van Wonen en Bouwen werkt aan een ‘Starterscontract’, een contract met een duur van maximaal 5 jaar, voor bewoners tot maximaal 28 jaar. Voorzien is dat dit contract medio 2015 in werking gaat treden. In de bijzondere bepaling van de erfpachtakte zal ook de verplichting worden opgenomen om het starterscontract te gebruiken vanaf het moment dat die wettelijk is vastgesteld. Mocht het Starters contract niet tijdig wettelijk geregeld zijn, dan dient de vraag zich aan, op welke wijze de toewijzing aan de doelgroep en met name de doorstroming geregeld kan worden. Verhuur zou vooralsnog kunnen plaatsvinden met een regulier huurcontract. Het is dan niet mogelijk het huurcontract te beëindigen omdat de huurder een bepaalde leeftijdsgrens heeft bereikt. Dit is een risico voor de doorstroming en het beschikbaar houden van de woningen voor de door het stadsdeel gewenste doelgroep. Geadviseerd wordt dit risico te nemen, om de hieronder genoemde redenen. Gezien de grootte van de woning ligt het in de lijn der verwachting dat de meeste jongeren voor hun 30-ste het complex zullen verlaten. Tijdens de woontijd in het complex loopt de inschrijftijd bij Woningnet in de Stadsregio Amsterdam gewoon door. De jongere kan zich vanaf zijn 18e inschrijven bij Woningnet, zodat hij flink wat jaren kan opbouwen voordat hij actief gaat zoeken op de sociale huurmarkt. De gemiddelde wachttijd in Zuidoost is nu bijna 7 jaar voor starters op de markt voor sociale huurwoningen. Dit betekent dat de jongere, na enkele jaren gewoond te hebben in het complex, een goede kans heeft om door te stromen naar een andere huurwoning.

Het toekomstige Starterscontract geldt voor een bredere doelgroep dan die in dit project gewenst is. In de ontwikkelovereenkomst zal worden vastgehouden aan de eerder genoemde leeftijdscategorie. Conclusie: Er is op dit moment geen juridisch instrumentarium om de toewijzing aan de doelgroep te regelen en de doorstroom te garanderen. Bestemming en gebruik (jongerenwoningen voor een bepaalde doelgroep) kunnen worden vastgelegd in de bijzondere bepalingen bij de erfpachtakte. Over de instroom van bewoners worden afspraken gemaakt met Haerzathe. Een borgingsmechanisme voor het uitstromen van bewoners na het bereiken van een 2

Het jongerencontract wordt aangeboden aan jongeren van 18 tot 23 jaar. Zo’n type contract wordt beëindigd wanneer de leeftijd van 26 jaar wordt bereikt, met een opzegtermijn van een half jaar. De jongere kan dus minimaal 3,5 jaar op de jongerenwoning blijven wonen. Door het jongerencontract zal een als jongerenwoning gelabelde woning voor de doelgroep bestemd blijven. Rochdale is een van de 3 Amsterdamse woningcorporaties die gebruik kan maken van dit jongerencontract. 4

10 december 2014


Pagina 5 van 17

bepaalde leeftijd is wettelijk nog niet gevonden. De borging van de uitstroom van bewoners zullen gemeente en Haerzathe in het kader van de ontwikkelovereenkomst nader uitwerken. Huurprijs van de woningen Op grond van het Woning Waarderingsstelsel (WWS) worden punten gegeven aan een woning. Voor woningen gewaardeerd met minder dan 142 punten is de huur van de woning niet vrij te bepalen, maar geldt een wettelijk vastgesteld maximum. Haerzathe beoogt een woning te bouwen van 87 punten, het gaat dus om een sociale huurwoning. Om de bewoner (tot 23 jaar) in aanmerking te laten komen voor huurtoeslag mag de huurprijs (inclusief servicekosten) niet hoger zijn € 395,05 (prijspeil 2014). Haerzathe gaat uit van een huur van € 395,00. Hiermee voldoet Haerzathe aan het gestelde huurniveau in de intentieovereenkomst. Inkomenseis Haerzathe heeft op basis van het huurniveau als inkomenseis een netto inkomen van € 900 per maand gesteld. Uitgangspunten hierbij zijn dat de huurlasten maximaal 30% van het netto inkomen bedragen, dat de gewenste huurder zelfredzaam is en bij voorkeur een baan heeft. Dit nettobedrag ligt boven het wettelijk vastgestelde minimuminkomen voor jongeren van 18-21 jaar. Jongeren die slechts een bijstandsuitkering hebben zullen pas vanaf hun 22-ste aan de inkomenseis voldoen. Aangezien wij onderschrijven dat de doelgroep uit zelfredzame jongeren moet bestaan vinden wij dit een redelijke eis. Er zal toetsing plaatsvinden aan BKR registratie. Een BKR registratie leidt in beginsel niet tot uitsluiting. Dit punt zal nader worden uitgewerkt in de ontwikkelovereenkomst. Conclusie: De combinatie van de gehanteerde huurprijs en gestelde inkomenseis maakt de woningen voor jongeren uit de gewenste doelgroep voldoende bereikbaar. Een BKR registratie leidt in beginsel niet tot uitsluiting. Dit punt zal nader worden uitgewerkt in de ontwikkelovereenkomst. 2. Visie op beheer Voor het beheer heeft Haerzathe Investments / Wolf Huisvestingsgroep een beheerplan opgesteld. Bij de huurovereenkomst gaat een huishoudelijk reglement. In deze documenten zijn de volgende uitgangspunten van beheer opgenomen: • Dagelijks beheer: onder meer het aanstellen van een vaste beheerder die wekelijks op vaste spreektijden fysiek aanwezig is op het complex, het aanstellen van aanspreekpunten per verdieping, zoveel mogelijk samenwerken met huurders om bij te dragen aan een goede onderlinge band met omwonenden, het opzetten van een facebookpagina en de mogelijkheid bieden van coöptatie. • Screening: motivatie, kredietwaardigheid, verhuurdersverklaring, inkomenseis; geen lopende justitiële zaken. • Opstellen en handhaving huisregels (bijvoorbeeld tegen overbewoning).

5

10 december 2014


Pagina 6 van 17

Ten aanzien van overbewoning wordt in het huurcontract opgenomen dat de woning verhuurd wordt voor bewoning door één bewoner. Bij de beheerder en aanspreekpunten ligt het signaleren hiervan. Op basis van het beheerplan en gesprekken met belegger en beheerder hebben we er vertrouwen in dat het beheer goed wordt opgepakt en de belangrijkste aandachtspunten in beeld zijn bij de ontwikkelaar. Het plan behoeft in de vervolgfase nog een nadere uitwerking / verdiepingsslag. Gezien het belang van goed beheer voor dit complex wordt voorgesteld het beheerplan in de vervolgfase nader uit te werken mede op basis van gesprekken met onder andere de politie, de veiligheidscoördinator, wijkcoördinator. Daarnaast kan dit ingevuld worden door gesprekken aan te gaan met woningcorporaties (bijvoorbeeld: Rochdale, Alliantie) die veel ervaring met het beheer van grote complexen hebben opgebouwd. Conclusie: We adviseren om akkoord te gaan met de visie van Haerzathe/Wolf op het beheer. Het plan behoeft in de vervolgfase nog een nadere uitwerking / verdiepingsslag. 3. Ontwerp Het ontwerp is in meerdere ontwerpslagen met de architect Te Kiefte Architecten tot stand gekomen. In overleg met de supervisor is een gebouw tot stand gekomen dat past in het beeld van de Karspeldreef: Braziliaans, stoer, alzijdig en zelfbewust. Het okergele / oranje gebouw komt aan drie zijden in het gras te staan. Aan de kant van de dreef heeft het een hoge entree, die een doorkijk naar het binnenterrein geeft, en het gebouw positioneert aan de ventweg. Door de nog aan te leggen parkeerplaatsen aan de zuidzijde van de ventweg krijgt het trottoir een breedte van 3,70m. Hierin dient een goede overgang privéopenbaar te komen. 70 cm is voldoende om een afstand te scheppen tot aan de open glasgevel. De woningen zijn eenzijdig georiënteerd met een grote glazen pui. De woningen staan direct aan het trottoir waardoor een goede overgang privé-openbaar dient te worden vormgegeven. Het gebouw is gewijzigd van een U-blok naar een alzijdig gesloten bouwblok, wat ook het uitgangspunt is voor de bebouwing langs de Karspeldreef. De fietsenstalling en wasmachineruimte is onderdeel van de wand die het bouwblok sluit en heeft dezelfde gevelindeling als de rest van het blok. Dit geeft het blok een rustige uitstraling. Hiermee is een goede oplossing gevonden voor de fietsenstalling en blijft het binnenterrein vrij van een gebouwde fietsenstalling. Het gebouw heeft één entree. Om geen achterzijde te creëren en om redenen van sociale veiligheid krijgt de fietsenstalling geen toegangen aan de zuidzijde (Kantershofpad). Fietsers moeten door de entree over het binnenterrein naar de fietsenstalling. De vluchtuitgangen zijn in het bouwvolume opgenomen. Voor het dak (vijfde gevel) is onderzocht is of een sedum dak gerealiseerd kon worden. Hiervoor bleken kostbare bouwkundige ingrepen noodzakelijk die financieel niet haalbaar zijn. In plaats daarvan komt er een gekleurd dak dat aansluit op de kleurstelling van de zijgevels. 6

10 december 2014


Pagina 7 van 17

Het gebouw is rondom 4 lagen hoog. De woningen krijgen een grote raampartij die 45 centimeter terugligt ten opzichte van de gevel. Om redenen van privacy en het verbergen van installaties wordt getint glas toegepast waar je enigszins doorheen kijkt maar niet al te veel. Hieronder impressies van het plan. Het deel dat in de vogelvluchttekening als groen is ingetekend is een reservering voor extra dwarsparkeerplaatsen langs de ventweg om te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte van de torens.

7

10 december 2014


Pagina 8 van 17

Voor het ontwerp van de binnentuin is ontwerpbureau Ruys ingeschakeld. Hieronder een referentiebeeld: een klump bomen met een brede zitrand die dient als ontmoetings- en verblijfsplek.

Na een laatste ontwerpslag en advies supervisor kan het ontwerp door naar Welstand. Conclusie ontwerp: Het ontwerp past goed in het beeld van de Karspeldreef. Na een laatste ontwerpslag en (positief) advies supervisor kan het ontwerp door naar Welstand. 4. Woningaantal De intentieovereenkomst gaat uit van ongeveer 200 woningen. Het plan dat samen met Rochdale ontwikkeld was (U-vormig blok) ging uit van 207 woningen. Het huidige gesloten bouwblok is ingetekend met 217 woningen. Vanuit de opgave van 200 woningen is verzocht dit woningaantal terug te brengen. Door het weghalen van één beuk vervallen er 7 woningen. Dit ontwerp met 210 woningen heeft vanuit stedenbouw en supervisie een lichte voorkeur vanwege de compactere opzet en het beter kunnen inpassen van de parkeeropgave. Haerzathe geeft aan dat het plan financieel haalbaar is bij 217 woningen. Om de gewenste uitstraling van het gebouw te krijgen zijn kostenverhogende wijzigingen in het ontwerp gedaan. Ook de inpassing van fietsenstalling en wasmachineruimte lukt volgens Haerzathe beter in het plan met 217 woningen. In het lange proces dat heeft geleid tot het voorliggende ontwerp heeft 8

10 december 2014


Pagina 9 van 17

ook het stadsdeel stappen gezet om de financiële haalbaarheid te vergroten, zo is de exploitatieperiode verlengd tot 20 jaar (was 17 jaar), het sedum dak is komen te vervallen en het woningaantal verhoogd ten opzichte van de 207 woningen uit het plan van Rochdale. Rochdale is er echter tussenuit gegaan en daarmee ook de huurgarantie: in het voorliggende plan ligt het risico ten aanzien van de verhuur volledig bij belegger Haerzathe. Conclusie woningaantal: Alles afwegende stellen we voor akkoord te gaan met 217 woningen. 5. Parkeren Onderdeel van de haalbaarheidsstudie was het bepalen van de parkeernorm voor de jongeren. Uitgangspunt is het realiseren van (zoveel als mogelijk) parkeerplaatsen binnen het plangebied. Parkeernorm De te hanteren parkeernorm voor het project Klieverink is op basis van onderzoek van Ecorys bepaald op 0,25 parkeerplaats per woning. Ecorys adviseert een bandbreedte van 0,25-0,4 parkeerplaats per woning. Gezien de jonge leeftijdscategorie van de doelgroep – instroom 18-23 jaar – en de nabijheid van het openbaar vervoer (metro- en bushaltes op loopafstand) is door de afdeling verkeer geadviseerd de onderkant van de bandbreedte te hanteren, dat wil zeggen 0,25 parkeerplaats per woning. Op basis van de norm van 0,25 parkeerplaats per woningen moeten voor het project Klieverink 54 parkeerplaatsen (217 woningen) worden gerealiseerd. Openbare parkeerplaatsen De parkeerplaatsen zijn openbaar. Het merendeel van de parkeerplaatsen (39 parkeerplaatsen) kan aan de westzijde van het complex worden ingepast, binnen het plangebied. De overige 15 parkeerplaatsen kunnen langs de dreef worden gerealiseerd. De exacte locatie wordt uitgewerkt in het nog te maken ontwerp openbare ruimte, dat ook de inrichting van de openbare ruimte toren Klieverink omvat. De parkeerbalans voor geheel K-midden in de eindsituatie laat zien dat een haalbare parkeerbalans verkregen kan worden. Daarbij is uitgegaan van de sloop van alle parkeergarages en nog te realiseren dubbelzijdig parkeren langs de zuidelijke ventweg van de Karspeldreef. Uiteindelijk betekent dit dat voor De Key-torens een aangepast parkeernorm van 0,5 parkeerplaats per woning moet worden gehanteerd die meer in overeenstemming is met het autobezit. Conclusie parkeren: De te hanteren parkeernorm voor het project Klieverink is op basis van onderzoek van Ecorys bepaald op 0,25 parkeerplaats per woning. Voor 217 woningen zijn dan 54 parkeerplekken nodig. Deze openbare parkeerplekken kunnen goeddeels binnen het plangebied worden gerealiseerd. 6. Kavelexploitatie Dit project valt onder het Centraal Vereveningsfonds. Er is een voorlopige opstelling gemaakt van de kosten en opbrengsten. Deze voorlopige kavelexploitatie heeft een positief saldo.

9

10 december 2014


Pagina 10 van 17

7. Planning Haerzathe wil voor 1 januari 2015 de omgevingsvergunning aanvragen, in verband met wijziging bouwbesluit per 1/1/15. In het bouw besluit wordt de EPC waarde verlaagd, wat leidt tot kostenverhogende bouwkundige ingrepen, het opnieuw doorrekenen van het plan en beoordelen van de haalbaarheid . Vandaar dat in de conceptplanning wordt uitgegaan van indiening aanvraag medio december 2014. Het plan is strijdig met het bestemmingsplan en zal derhalve met een WABO projectafwijkingsprocedure mogelijk gemaakt moeten worden. In de conceptplanning wordt uitgegaan van start bouw eind juli 2015. Uitgegaan wordt van een bouwtijd van 4 maanden. De woningen worden dan eind november 2015 opgeleverd. Haerzathe wil deze planning vervroegen met een maand. Aandachtspunt is tevens de wenstracéprocedure. 8. Inspraak Over de huidige plannen is nog niet met omwonenden en andere belanghebbenden gecommuniceerd. Dit is bij een dergelijk plan wel gebruikelijk aangezien het een omvangrijke bebouwing betreft voor een specifieke doelgroep. De huidige planning heeft als consequentie dat inspraak en ter inzagelegging moeten worden gecombineerd. Dit houdt in dat tijdens de terinzagelegging van het concept WABO-besluit een informatieavond wordt belegd. Indien omwonenden en/of andere belanghebbenden een reactie willen geven zal dit in de vorm van een officiële zienswijze zijn. Bij meer tijd kan gekozen worden om inspraak vooraf te laten gaan aan zienswijzen termijn. Ervaring leert dat veel bezwaren en bedenkingen kunnen worden weggenomen na de inspraak. Inspraak koppelen aan de officiële zienswijzen is in die zin risicovol, omdat de buurt dan nog niet is geïnformeerd en dus eerder geneigd zal zijn om in te spreken. Dit bezwaar kan deels weggenomen worden door in december een bewonersbrief rond te sturen waarin het initiatief voor de ontwikkeling van ruim 200 jongerenwoningen Klieverink wordt bekend gemaakt en een informatieavond in januari wordt aangekondigd waar de ontwikkelaar de plannen toelicht. In januari wordt dan een officiële uitnodiging voor deze avond rondgestuurd. 9. Bijzondere doelgroep Portefeuillehouder heeft in een gesprek met Haerzathe en de programmamanager jongeren- en studentenhuisvesting verzocht om een beperkt aantal woningen voor een bijzondere doelgroep te bestemmen, jongeren die het thuis moeilijk hebben, couch surfen, e.d. en hier indien nodig een (financiële) bijdrage aan te willen leveren. Haerzathe staat hier welwillend tegenover, echter ziet ook risico’s. De bijzondere doelgroep is niet meegenomen in voorliggende haalbaarheidsstudie. Mogelijke doelgroep Eventuele mogelijkheid is de uitstroom van jongeren uit de maatschappelijke opvang in Amsterdam. In Nieuw West loopt nu een project waar een kleine groep in een zelfde soort jongerenhuisvestingsproject als Klieverink, wordt opgenomen. OGA en DMO hebben dit proces begeleid: OGA voor de groep van 23-30 jaar; DMO gaat over jongeren tot 23 jaar.

10

10 december 2014


Pagina 11 van 17

Bij Klieverink zou een beperkt aantal woningen vast kunnen worden gehuurd door een zorginstelling. De verhuurder heeft dan gegarandeerd zijn inkomsten. De zorginstelling kent de bewoner die klaar is met een begeleidingstraject en legt de keuze om deze jongere te laten uitstromen voor aan de zg “uitstroomtafel”. Hier zitten diverse professionals bij elkaar om te beslissen of de jongere zelfstandig kan wonen. OGA adviseert voor deze groep een leeftijdsgrens te hanteren tot 30 jaar, bij mutatie is dan voldoende aanbod van geschikte jongeren om in Klieverink te gaan wonen. OGA ziet kansen voor 20 “zorgwoningen”, bij voorkeur jongeren die klaar zijn met de 24-uurs opvang. Te denken valt aan “spikkelwoningen”, ofwel woningen die niet geclusterd bij elkaar liggen, maar gespikkeld over het complex. Wel zou hierbij als eis kunnen worden meegegeven dat de jongere die op Klieverink komt wonen een vorm van dagbesteding moet hebben, zodat de jongere niet gaat hangen bij zijn woning. De zorginstelling heeft wekelijks contact met de bewoner en kan bij teveel overlast de huurder terugtrekken en een andere bewoner voorstellen. De instroom van deze kwetsbare groep behoeft nog nader onderzoek met partijen. Conclusie: een invulling van deze bijzondere doelgroep zal worden uitgewerkt in het kader van de ontwikkelovereenkomst in de periode tot de erfpachtaanbieding. 10. Conclusies haalbaarheidsstudie De uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek laten zien dat de ontwikkeling van jongerenwoningen op de locatie Klieverink haalbaar is. Per onderdeel zijn de volgende conclusies getrokken. 1.

Doelgroep Jongeren bij voorkeur afkomstig uit stadsdeel Zuidoost en vervolgens jongeren uit geheel Amsterdam, in de leeftijdscategorie van 18 tot 23 jaar ten tijde van het tekenen van het huurcontract. Terugvaloptie indien onvoldoende aanbod van huurders uit de bovengenoemde primaire doelgroep uit te breiden naar jongeren 1. Uit de stadsregio Amsterdam komend 2. Uit een hogere leeftijdsgroep: tot 26 jaar in de volgorde uit Amsterdam Zuidoost, uit Amsterdam, uit de stadsregio Amsterdam. In de intentieovereenkomst is aangegeven dat het DB toestemming moet geven om af te wijken van de primaire doelgroep. Aan deze voorwaarde zal worden vastgehouden en deze zal worden opgenomen in de ontwikkelovereenkomst. Bestemming en gebruik (jongerenwoningen voor een bepaalde doelgroep) kunnen worden vastgelegd in de bijzondere bepalingen bij de erfpachtakte. Huurcontract: juridisch kader Er is op dit moment geen juridisch instrumentarium om de toewijzing aan de doelgroep te regelen en de doorstroom te garanderen. Over de instroom van bewoners zijn afspraken te maken met Haerzathe. Een borgingsmechanisme voor het uitstromen van bewoners na het bereiken van een bepaalde leeftijd is wettelijk nog niet gevonden. Tot 11

10 december 2014


Pagina 12 van 17

die tijd is ons voorstel te werken met een regulier huurcontract. Gezien de grootte van de jongerenwoning en het feit dat gedurende de woontijd er inschrijvingsduur bij Woningnet wordt opgebouwd wordt dit risico aanvaardbaar geacht. De borging van de uitstroom van bewoners zullen gemeente en Haerzathe in het kader van de ontwikkelovereenkomst nader uitwerken. Huurprijs en inkomenseis Haerzathe gaat uit van een huur van € 395,00. Hiermee voldoet Haerzathe aan het gestelde huurniveau in de intentieovereenkomst, waarbij de huur de maximale huurgrens voor huurtoeslag voor jongeren tot 23 jaar, niet mag overschrijden. Haerzathe hanteert een inkomenseis van € 900 netto per maand. De combinatie van de gehanteerde huurprijs en gestelde inkomenseis maakt de woningen voor jongeren uit de gewenste doelgroep voldoende bereikbaar. Er zal toetsing plaatsvinden aan BKR registratie. Een BKR registratie leidt in beginsel niet tot uitsluiting. Dit punt zal nader worden uitgewerkt in de ontwikkelovereenkomst. 2. Visie op beheer We adviseren om akkoord te gaan met de visie van Haerzathe/Wolf op het beheer. Het plan behoeft in de vervolgfase nog een nadere uitwerking / verdiepingsslag. 3.

Ontwerp Het plan heeft een ruimtelijke kwaliteit die voldoende aansluit op de omgeving. Het ontwerp kan na een laatste aanpassing met (positief) advies van de supervisor worden voorgelegd aan Welstand.

4. Woningaantal Haerzathe geeft aan dat het plan haalbaar is bij 217 woningen. Gezien de kostenverhogende aanpassingen die in het ontwerp zijn gedaan wordt voorgesteld akkoord te gaan met 217 woningen. 5.

Parkeren De te hanteren parkeernorm voor het project Klieverink is op basis van onderzoek van Ecorys bepaald op 0,25 parkeerplaats per woning. Voor 217 woningen zijn dan 54 parkeerplekken nodig. Deze openbare parkeerplekken kunnen goeddeels binnen het plangebied worden gerealiseerd. Te nemen besluit: In te stemmen met een parkeernorm voor jongerenhuisvesting Klieverink van 0,25 parkeerplaats per woning

6. Kavelexploitatie Dit project valt onder het Centraal Vereveningsfonds. Er is een voorlopige opstelling gemaakt van de kosten en opbrengsten. Deze voorlopige kavelexploitatie heeft een positief saldo.

12

10 december 2014


Pagina 13 van 17

Planning en inspraak Haerzathe wil voor 1 januari 2015 de omgevingsvergunning aanvragen, in verband met wijziging bouwbesluit per 1/1/15. In het bouw besluit wordt de EPC waarde verlaagd, wat leidt tot kostenverhogende bouwkundige ingrepen. Dit is dan ook een uitgangspunt in de planning. De huidige planning heeft als consequentie dat inspraak en ter inzagelegging moeten worden gecombineerd. Het initiatief jongerenhuisvesting is eerder nog niet besprken met de buurt. Voorgesteld wordt om in december een bewonersbrief rond te sturen waarin het initiatief voor de ontwikkeling van ruim 200 jongerenwoningen Klieverink wordt bekend gemaakt en een informatieavond in januari wordt aangekondigd waar de ontwikkelaar de plannen toelicht. In januari wordt dan een officiële uitnodiging voor deze avond rondgestuurd. Bijzondere doelgroep Een invulling van deze bijzondere doelgroep zal worden uitgewerkt in het kader van de ontwikkelovereenkomst in de periode tot de erfpachtaanbieding. Te nemen besluit: in het kader van de ontwikkelovereenkomst het toevoegen van een bijzondere doelgroep jongeren nader onderzoeken. 11. Risicoparagraaf • Het draagvlak in de buurt voor dit initiatief is nog niet bekend. Het huidige plan is nog niet met omwonenden en andere belanghebbenden gecommuniceerd. Dit is bij een dergelijk plan wel gebruikelijk aangezien het een omvangrijke bebouwing betreft voor een specifieke doelgroep. Haerzathe wil voor 1 januari 2015 een omgevingsvergunning aanvragen in verband met wijziging Bouwbesluit en de kostenverhogende bouwkundige ingrepen die dit tot gevolg heeft. Dit betekent dat inspraak en terinzagelegging worden gecombineerd en men waarschijnlijk eerder geneigd zal zijn in te spreken. Dit bezwaar kan deels worden weggenomen door in december een bewonersbrief rond te sturen waarin het initiatief voor de ontwikkeling van jongerenwoningen wordt bekendgemaakt en een informatieavond in januari 2015 wordt aangekondigd waarop de ontwikkelaar de plannen toelicht. •

Er is op dit moment geen juridisch instrumentarium om de toewijzing aan de doelgroep te regelen en de doorstroom te garanderen. Dit risico wordt ten dele ondervangen door in de bijzondere bepaling van de erfpachtakte bestemming en gebruik (jongerenwoningen voor een bepaalde doelgroep) vast te leggen. Gezien de grootte van de woning en het feit dat gedurende de woontijd inschrijvingsduur bij Woningnet wordt opgebouwd wordt het risico van onvoldoende uitstroom aanvaardbaar geacht. De borging van de uitstroom van bewoners zal in het kader van de ontwikkelovereenkomst nader worden uitgewerkt.

13

10 december 2014


Pagina 14 van 17

12. Besluitvorming en vervolg Het DB neemt een besluit over de haalbaarheid van het initiatief. Besluitvorming door DB is vooralsnog ingepland op 9 december 2014. Indien het plan door partijen haalbaar wordt geacht zal een vervolgovereenkomst worden afgesloten. Als tussenstap tussen intentieovereenkomst en erfpachtuitgifte, wordt een ontwikkelovereenkomst afgesloten. Dit vanwege de bijzondere projectafspraken: • • •

De tijdelijkheid van het project (20 jaar). Het beheerplan. De bijzondere doelgroep die moet worden toegevoegd.

14

10 december 2014


Pagina 15 van 17

Bijlage 1: Achtergrond 200 tijdelijke huureenheden voor jongeren In overleg met programmamanager jongeren- en studentenhuisvesting meldden medio 2013 initiatiefnemers Rochdale en Plegt Vos Bouwgroep BV zich bij het Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer / stadsdeel Zuidoost met een verzoek voor een locatie voor de ontwikkeling van 200 tijdelijke huureenheden (modulaire bouw) voor jongeren in de leeftijdsgroep 18-23 jaar. Gezien het bestuurlijke belang dat Zuidoost hecht aan de bouw van jongerenwoningen én het belang dat de Centrale Stad hieraan hecht is besloten op dit verzoek in te gaan. Deze leeftijdscategorie jongeren wordt nauwelijks bediend in de huidige markt. Het gaat om woningen in het goedkoopste huursegment. Locatie Klieverink (Karspeldreef, K-buurt) Het stadsdeel heeft voor dit initiatief de locatie Klieverink in de K-buurt aangewezen. De garage Klieverink werd gesloopt (juni 2014: sloop gereed). De herontwikkeling van de garages langs de Karspeldreef was eind 2012 door ontwikkelaar De Key afgeblazen, toen deze aangaf niet meer te beschikken over de financiële middelen voor de herontwikkeling. Aan de Karspeldreef is nog een ruim aanbod van beschikbare bouwlocaties zonder ontwikkelaar. Ten oosten van de metrobaan is het gebied momenteel voor het grootste deel braakliggend. Een initiatief voor een periode van 20 jaar geeft een gewenste invulling aan een van deze locaties en schept op termijn weer nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden. De (tijdelijke) jongerenhuisvesting vergroot de levendigheid in het gebied en draagt bij aan het draagvlak voor de voorzieningen in de K-buurt. Voor de jongeren is de locatie geschikt vanwege nabijheid van voorzieningen zoals een winkelcentrum, buurthuis, sportvoorzieningen en openbaar vervoer. Ontwikkeling medio 2013 – februari 2014: Plegt Vos en Rochdale In de periode medio 2013 tot februari 2014 is met initiatiefnemers Rochdale en Plegt Vos gewerkt aan een haalbaarheidsonderzoek met als belangrijkste uitgangspunten 200 jongerenwoningen (verhuur met jongerencontract), bereikbaar voor jongeren tot 23 jaar, dus met een voor huurtoeslag subsidiabele huur van ten hoogste € 389 per maand, met een gelimiteerde exploitatieperiode van 20 jaar. Plegt Vos heeft hierbij de rol van bouwer (vergl Spinozacampus). Rochdale zou zorgdragen voor het beheer en de exploitatie van het project en een huurgarantie afgeven waarmee het risico voor een particuliere investeerder/belegger wordt beperkt. Plegt Vos gaf aan voor dit project een geïnteresseerde belegger te hebben: Haerzathe Investments, investeerder in de beide fasen van de Spinozacampus. Uit budget jongeren- en studentenhuisvesting is aan de beoogde bouwer Plegt-Vos een stimuleringsbijdrage toegekend van € 150.000,-, onder voorwaarde start bouw in 2014. Rochdale haakt af Het project stagneerde in februari 2014 doordat Rochdale geen huurgarantie kon afgeven in verband met hun financiële positie, in het bijzonder hun solvabiliteit en beschikbare leencapaciteit. Rochdale haakte af waardoor het project geen doorgang kon vinden. 15

10 december 2014


Pagina 16 van 17

Doorstart april 2014: Haerzathe neemt risico huurgarantie over Haerzathe Investments heeft in een gesprek op 7 april jl. met stadsdeel Zuidoost en de programmamanager jongeren- en studentenhuisvesting aangegeven graag door te willen gaan met het project Klieverink. Haerzathe wil zelf het risico van het ontbreken van een huurgarantie op zich nemen. Haerzathe wil op zo kort mogelijke termijn starten met het project Klieverink. Voor het project moet een WABO-procedure worden doorlopen. Haerzathe wil onder de formule “wonen zoals je wilt leven” hun concept ten aanzien van huisvesting van jongeren verder ontwikkelen en uitbreiden over Amsterdam en eventueel elders in Nederland.

16

10 december 2014


Pagina 17 van 17

Bijlage 2: Uitgangspunten haalbaarheidsonderzoek voorjaar 2014 Het haalbaarheidsonderzoek dient te voldoen aan de in artikel 4 van de intentieovereenkomst gestelde kaders: - Het plan dient circa tweehonderd tijdelijke zelfstandige jongerenwoningen te bevatten. - Doelgroep: jongeren 18 tot 23 jaar (met jongerencontract) bij voorkeur uit Zuidoost. - De erfpachter is verplicht huurcontracten af te sluiten die naar hun aard van korte duur zijn. De huurprijs van de jongerenwoning mag de grens voor huurtoeslag voor jongeren tot 23 jaar niet overschrijden. In 2014 is deze maximale huurgrens voor huurtoeslag voor jongeren tot 23 jaar € 389,05 per maand. - De grond zal vanaf datum start bouw in tijdelijke erfpacht worden uitgegeven voor een periode van maximaal twintig en een half jaar. - Het terrein wordt bouwrijp aan Haerzathe geleverd. De kosten voor het woonrijp maken van het openbaar areaal komen voor rekening van de gemeente. - De parkeernorm voor jongerenhuisvesting is in de Parkeernota van Amsterdam Zuidoost vastgesteld op 0,5 parkeerplaats per woning. Er wordt nog onderzoek gedaan naar de vast te stellen parkeernorm voor de jongerenwoningen te Klieverink. De ruimtelijke inpassing van het parkeren wordt door het stadsdeel onderzocht. Parkeren dient zoveel als mogelijk binnen het plangebied plaats te vinden. - Het plan dient een ruimtelijke kwaliteit te hebben die aansluit op de omgeving. Gezien de ligging en de hoogte van het te bouwen blok dient het plan aandacht te besteden aan de vijfde gevel. Het plan dient daarnaast een goede ruimtelijke oplossing voor de binnenzijde van het blok te bevatten. - Het op te stellen onderzoeksrapport dient duidelijke uitgangspunten voor toewijzing, beheer en handhaving te bevatten, waarbij wordt ingegaan op problemen als overbewoning (meer dan één bewoner per woning), niet toegestane onderverhuur en (sociale) veiligheid. In artikel 5 van de intentieovereenkomst is de volgende taakverdeling opgenomen: Taken van het Stadsdeel : - Het uitvoeren van een onderzoek naar de vraag in hoeverre de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening mogelijkheden bieden om de toewijzing van de te realiseren jongerenwoningen aan de gewenste doelgroep te regelen. - Het uitvoeren van een onderzoek naar de vraag welke erfpachtvoorwaarden bij eventuele uitgifte van het Plangebied of een gedeelte daarvan van toepassing zullen zijn. - Het uitvoeren van een studie naar de mogelijkheden van (gedeeltelijke) inpassing van de parkeerbehoefte in de openbare ruimte binnen het Plangebied en in de omgeving daarvan. - Het besluiten over de haalbaarheid van het nog op te stellen studieresultaat. Taken van Haerzathe : - Het uitvoeren van de studie zoals vermeld in artikel 3 van de intentieovereenkomst (zie bijlage) met inachtneming van de randvoorwaarden en kaders zoals vermeld in artikel 4. - Het besluiten over de haalbaarheid van het nog op te stellen studieresultaat.

17

Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer

Recommend Documents