IFD-factsheet
Woningbouw
W8
➔ Demonstratieproject
Terbregse.nl Rijenwoningen in Rotterdam
1
project project
Het woningbouwproject Terbregse.nl is een voorbeeld van collectief particulier opdrachtgeverschap. De gemeente Rotterdam heeft hiervoor op de Vinex locatie Nieuw Terbregge grond gereserveerd en uitgegeven aan de kopersvereniging Terbregse.nl. Het programma voor 38 tot 42 woningen voorzag in de belangrijke voorwaarde om tenminste 20 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. In het stedenbouwkundig plan is dit opgelost door een deel van de woningen te ontsluiten vanuit een dek, dat boven de parkeerplaatsen is aangebracht. Er is gekozen voor een IFD bouwmethodiek vanwege de gewenste flexibiliteit en keuzevrijheid. De materiaalkeuze is mede afgestemd op Duurzaam Bouwen motieven. Het project is vooral vernieuwend vanwege het collectief opdrachtgeverschap. De verschillen tussen de woningen zijn groot. Het project heeft geen vergaand industrieel karakter.
Sleutelaspecten ➔ Projectgericht Productinnovatie Procesinnovatie Bestaande voorraad Industrieel bouwen ➔ Flexibiliteit & keuzevrijheid Programma flexibiliteit Installaties & infrastructuur Betekenis voor bepaalde sector
1 De uitbouwzone is met een pergola tot een eenheid gemaakt. Variatie in dakhoogte is ook zichtbaar.
W8
IFD-factsheet
2
3
ambities
ambities en resultaten De ambitie van het project is een hoge mate van keuzevrijheid bieden. Het definitief ontwerp geeft het kader voor de vaste onderdelen van de woningen en de buitenruimten. Dit is aangevuld met een bouwdoos, met veel individueel te kiezen opties. Zo kunnen de woningen aan de voor- en achterzijde worden uitgebouwd. Er is keuze in gevelindelingen, veranda’s, puien, serres, bergingen, dakkapellen, balkons en terrassen. De woningen zijn twee of drie bouwlagen hoog. De woningindeling is zoveel mogelijk vrij. Voor de leidingen was aanvankelijk een bereikbaar leidingentracé voorzien. De leidingen zijn echter in de vloer ingestort, respectievelijk in massieve wanden ingefreesd. De beukmaat is 5,40 m, 6,00 m of 7,20 m breed. De doelstelling om dit project in collectief opdrachtgeverschap te realiseren is waargemaakt. Door de betrokkenheid van de bewoners bij het schetsontwerp en de verkaveling konden zij daadwerkelijk de woning van hun keuze betrekken. Helaas hebben sommige kopers direct de woning met winst verkocht, waardoor het individueel opdrachtgeverschap voor deze woningen niet tot zijn recht komt.
ontwerp ontwerpproces
De gemeente Rotterdam heeft de Stichting De Regie en Steunpunt Wonen gevraagd om de voorbereidingen te treffen voor het bouwen in eigen beheer. De Regie heeft de adviseurs voorgedragen, kopers geworven, de organisatie opgezet en geholpen bij oprichting van de bewonersvereniging. De bewonersverenging Terbregse.nl is de opdrachtgever voor het project. De vereniging heeft veel ondersteuning gehad van adviesbureau Bouwen in eigen Beheer (BIEB). Twee werkgroepen zijn samengesteld. Eén voor de organisatorische zaken en één voor de planinhoudelijke aspecten. Proper-Stok, de ontwikkelaar van de overige 860 woningen in Nieuw Terbregge, heeft als achtervang gefungeerd voor het ontwikkelingsrisico. Aangezien alle woningen zijn verkocht aan leden van de vereniging, is geen gebruik gemaakt van deze achtervangfunctie. Architectenbureau Hulshof is geselecteerd voor het ontwerp vanwege de ruime ervaring met bewonersparticipatie. Het ontwerpproces is zeer flexibel geweest. Vanaf het ontwerp van het bouwblok en de verkaveling zijn de bewoners bij het ontwerp betrokken geweest. Dit heeft geresulteerd in een verdeling van woningtypen. Vervolgens is iedere woning uitgewerkt in overleg tussen de bewoner en de architect. Dit gebeurde in drie stappen: volume, indeling en uitrusting.
2 De (voorgefundeerde) uitbouwzone aan de voorzijde, gebruikt als vlonder.
3 Achtergevel met uitbouw en daarboven een balkon.
IFD-factsheet
W8
4
bouw
5
bouwproces en planning Het project is ontwikkeld in bouwteam verband. Aannemer Nijhuis heeft zowel de ontworpen basiswoningen als de wijzigingen in een vroeg stadium afgeprijsd, zodat de bewoners inzicht kregen in de kosten van hun keuzes. De prijzen van de uitbreidingen waren afhankelijk van door de buren gekozen opties. Er waren maar twee maanden tijd voor bouwvoorbereiding. Nijhuis wilde graag het Trento concept toepassen vanwege de gevraagde keuzemogelijkheden, maar de voorbereidingstijd was hiervoor te kort. Op de totale bouwtijd is men vijf weken uitgelopen. Het bouwconcept bestaat grotendeels uit traditionele materialen. Een reductie van de bouwtijd was geen doelstelling voor dit IFD project. Eén van de problemen was dat de keuze van de woningindeling nog niet voor alle woningen vaststond, toen de VBI leidingvloer besteld werd. De aannemer heeft een eigen keuze moeten maken. Achteraf bleek dat bij dertig procent van de woningen de leidingen niet op de juiste plaats lagen en nieuwe sleuven nodig waren. Dit percentage zou lager kunnen zijn bij een universele engineering van sleuven voor een grotere diversiteit aan indelingen. Ook is de aannemer tegemoet gekomen aan vele wensen, zelfs als die eigenlijk in een te laat stadium geuit werden.
techniek techniek
De woningen zijn gefundeerd op prefab betonpalen met prefab gewapend betonnen funderingsbalken. Aan de voor- en achterzijde van de woningen zijn extra funderingen aangelegd voor (toekomstige) uitbreidingen. De draagstructuur is van kalkzandsteenblokken met ankerloze spouwmuren als woningscheiding. De begane grondvloeren zijn geïsoleerde ribcassette vloeren. De verdiepingsvloeren van de eengezinswoningen zijn uitgevoerd als VBI leidingvloeren met voorgeprogrammeerde sleuven voor de leidingen. Deze sleuven worden na het leggen van de leidingen volgestort met zand/cement specie. De leidingen zijn dus niet bereikbaar voor latere aanpassingen. Een probleem bij het gebruik van dit vloertype in combinatie met de kalkzandsteenwanden is dat de elementenstelmachine over de vloer moet rijden. De vloer moet dus dicht zijn met leidingen en al om het casco te kunnen optrekken. Dit legt beperkingen op aan het moment dat bewoners de indeling moeten vaststellen. De verdiepingsvloeren van de appartementen zijn breedplaatvloeren. De afwerkvloeren zijn van anhydriet. De kappen van de eengezinswoningen zijn traditioneel gebouwd. Een scharnierkap was niet bruikbaar, omdat met houtskeletbouw elementen de verdiepingshoogte naar wens van de bewoners vergroot kon worden. Deze elementen kunnen de spatkrachten van een scharnierkap niet opvangen. De buitengevels zijn van baksteen, Stellac (verduurzaamd zachthout) hout en Bruynzeel multipanel. De binnenwanden zijn van gipsblokken.
4 Een greep uit de keuzemogelijkheden: pui- en raamindelingen, dakkapel, vide, uitbouw en balkon.
5 Een overzicht met de VBI-leidingvloeren.
W8
IFD-factsheet
ifd
I F en D gehalte
Industrieel : De VBI leidingvloer is een vernieuwend industrieel product. De mate van prefabricage betreft verder vooral de gevel met houtskeletbouwelementen. Flexibel : De flexibiliteit komt vooral tot uitdrukking in een grote keuzevrijheid voor de eerste bewoner. De veranderbaarheid op termijn is beperkt. Er zijn extra funderingsstroken voor latere uitbouwen aanwezig. Demontabel : De gevel is demontabel. Het bestaande kozijn is te demonteren om opnieuw te gebruiken in een uitbouw.
aanbevelingen aanbevelingen
Collectief particulier opdrachtgeverschap is een uitstekende manier om vergaande inspraak van toekomstige bewoners te garanderen. Dat vraagt om een flexibele organisatie. IFD technieken kunnen bijdragen aan de flexibiliteit. Bij Terbregse.nl is nog maar weinig gebruik gemaakt van innovatieve bouwtechnieken; de nadruk lag op een flexibel en op individuele keuzes gericht bouwproces. Bouwen in eigen beheer vraagt om extra inspanningen in het voortraject, maar heeft als voordeel dat de prijs FLEXIBILITEIT keuzevrijheid aanpasbaarheid Kavel laag blijft en klantwensen optimaal Kavelkeuze ■▲● tot hun recht kunnen komen. Het Woningtype ■▲● verdient dan ook aanbeveling om Functionele vrijheid (wonen, werken, winkel e.d.) Positie op kavel een anti-speculatiebeding op te Volume – woningcasco nemen, zodat de kopers daadwerkeType basiswoning ■▲● lijk in de woningen gaan wonen. Bij Afmetingen (beukmaat, verdiepingshoogte) ■▲● Volume – uitbreiding Terbregse.nl zijn elf van de 41 Type uitbreiding ■▲● ■▲● woningen direct met winst verkocht. Positie (voor/achter/zijkant/dak) ■●▲■◆ ■●▲■◆ Een professioneel begeleidingsteam Buitenruimte (dakterras e.d.) ■▲● ■▲● voor de kopers is noodzakelijk. Dit Schil – indeling & materialen Indeling gevel ■●▲■◆ ■●▲■◆ geldt zowel voor het voorbereidingsKleur & materiaal gevel proces (vergunningen, verkaveling, Indeling dak ontwerp) als in de definitieve uitwerKleur & materiaal dak Bijzondere toevoegingen (dakkapel, balkon, e.d.) ■▲● ■▲● king (opzichter). De verschillende Indeling woning beslismomenten gedurende het hele Toegankelijkheid (plaats entree, afmetingen) proces moeten duidelijk bekend zijn Verblijfsruimte: aantal, oppervlakte en positie ■▲● ■▲● Slaapruimte: aantal, oppervlakte en positie ■▲● ■▲● bij de bewoners om het uitvoeringsKeuken: aantal, oppervlakte en positie ■●▲■◆ ■●▲■◆ proces beheersbaar te houden. Bij Badruimte: aantal, oppervlakte en positie ■●▲■◆ ■●▲■◆ particulier opdrachtgeverschap ziet Toilet: aantal, oppervlakte en positie ■●▲■◆ ■●▲■◆ iedere koper zich namelijk als Vide ■▲● Plaats trap ■▲● opdrachtgever en wil zijn wensen Uitrusting en afwerking uitgevoerd zien. Elektra, communicatie en domotica ■▲● Bij gebruik van de VBI leidingvloer Gas, water en verwarming ■▲● Riolering en mechanische ventilatie ■●▲■◆ met voorgeprogrammeerde sleuven Keuken ■▲● is het noodzakelijk al in een vroeg Sanitair ■▲● stadium de bewonerswensen te kennen, mede vanwege de levertijd. Dit ■▲● Variant: de gebruiker heeft de keuze uit verschillende uitgewerkte varianten; bijv. gevelindeling met vaste of draaiende ramen of met tuindeuren vloertype laat zich minder goed com■ ▲ ■ ● Kern: het gebouw kent een vaste kern met specifieke voorzieningen. Daaromheen bineren met een kalkzandsteen kan een gebruiker diverse modules toevoegen, nu of later; bijv. men kan zelf kiezen casco. hoeveel ramen, draaiend of niet, er naast een vaste deur komen Module: hier kan de gebruiker zijn gebouw opbouwen uit verschillende modules; bijv. puttend uit een catalogus van ramen en deuren deelt de gebruiker zijn gevel in. ■ ▲ ● Vrij ontwerp: niets ligt vast en alle wensen van de gebruiker kunnen ingewilligd worden; bijv. alles kan, ook ramen in afwijkende maten en vormen.
■●▲■◆
6
6 In deze tabel wordt de flexibiliteit binnen het project gekenschetst. In dit project concentreerde de aandacht in het kader van IFD bouwen zich vooral op keuzevrijheid in volume en indeling.
IFD-factsheet
7
7 Plattegronden en gevels van de woningen aan het parkeerdek.
W8
W8
IFD-factsheet
projectpartners
cijfers
Opdrachtgever:
41 woningen Bouwjaar 2000-2002 (start bouw sept. 2001- oplevering julioktober 2002) Totale projectkosten: € 4.432.071,- incl. btw . De koopprijs van de basiswoningen ligt tussen de € 127.058,en € 215.546,- vrij op naam. De gemiddelde kosten per woning bedroegen € 155.353,- vrij op naam. Opleverdatum: juli - oktober 2002
Terbregse.nl Architect:
Hulshof architecten, Rotterdam Aannemer:
Nijhuis Bouw, Houten Adviseurs:
Stichting De Regie, Amsterdam; Buro BIEB, Eindhoven
IFD producten: VBI leidingvloer met voorgeprogrammeerde sleuven HSB gevelelementen
Colofon IFD is een programma van de SEV dat door middel van voorbeeldprojecten kennis en ervaring probeert te vergroten over industrieel, flexibel en demontabel bouwen. Meer informatie op www.sev.nl/ifd
Postbus 1878, 3000 BW Rotterdam Tel. 010-2825099, Fax 010-4114211 e-mail:
[email protected] internet: www.sev.nl/ifd of www.sev.nl
Augustus 2004 Tekst: Josine Crone, Leidschendam Illustraties: Afkomstig van betrokkenen van dit project tenzij anders aangegeven Ontwerp en opmaak: Gé grafische vormgeving Rotterdam
