Programmaverkenning Leidsenhage. Gemeente Leidschendam-Voorburg

Programmaverkenning Leidsenhage Gemeente Leidschendam-Voorburg

Inhoudsopgave Inhoudsopgave Bijlage 1:

Definities en functies

B1.1

Detailhandel en commerciële diensten

B1.2

Leisure

B1.3

Kantoren

B1.4

Wonen

B1.5

Recreatie

B1.6

Zorg

Bijlage 2:

Analyse huidige situatie

B2.1

Basiskenmerken Leidschendam-Voorburg

B2.2

Functieprofiel Leidsenhage

B2.3

Ruimtelijk functionele kenmerken

B2.4

Positionering en (economisch) functioneren

B2.5

Conclusie: Sterkte/zwakte analyse

Bijlage 3:

Benchmark

Bijlage 4:

Praktische selectie functies

B4.1

Detailhandel en commerciële diensten

B4.2

Leisure

B4.3

Kantoren

B4.4

Wonen

B4.5

Recreatie

B4.6

Zorg

Bijlage 5:

Versterking winkelcentrum

B5.1

Detailhandel en commerciële diensten

B5.2

Leisure

B5.3

Kantoren

B5.4

Wonen

B5.5

Recreatie

B5.6

Zorg

B5.7

Overall: Bijdrage aan de detailhandelsomzet in het gebied

Bijlage 6:

Trends en marktpotentie

B6.1

Detailhandel en commerciële diensten

B6.2

Leisure

B6.3

Kantoren

B6.4

Wonen

B6.5

Recreatie

B6.6

Zorg

Bijlage 7:

Beleidscontext

B7.1

Detailhandel en commerciële diensten

B7.2

Leisure

B7.3

Kantoren

B7.4

Wonen

B7.5

Recreatie

B7.6

Zorg

Bijlage 8:

Randvoorwaarden

Bijlage 1: B1.1

Definities en functies

Detailhandel en commerciële diensten

Definitie

Detailhandel is het leveren van fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument. Commerciële dienstverlening betreft het leveren van diensten (niet fysieke goederen) voor persoonlijk gebruik aan de consument. In dit kader gaat het om de ruimtelijk functionele vertaling van de begrippen, het detailhandels- en dienstenaanbod. daghoreca en consumentendiensten (baliefuncties) worden als integraal onderdeel gezien van de functie en “bouwsteen” detailhandel.

Categorieën

Functies

Detailhandel dagelijks Levensmiddelen

Supermarkten, Versspeciaalzaken

Persoonlijke verz.

Drogist, Parfumerie

Detailhandel niet-dagelijks Mode & luxe

Kleding en accessoires, Warenhuizen, Schoeisel en lederwaren, Juwelier en Optiek, Huishoudelijk en luxe, Antiek en kunst

Vrije tijd

Sport, Speelgoed, Hobby, Media (boeken/cd‟s, telecom)

In en om het huis

Bloem - plant – dibevo, Bruin- en witgoed, Automotive / rijwielen, Doe-het-zelf, Woninginrichting

Overige detailhandel

Partijgoed o.a.

Ambulante handel (warenmarkt) Ambulante handel

Dagelijks, Niet-dagelijks

Commerciële diensten (Commerciële)dienstverlening

Particuliere dienstverlening (makelaar, uitzendbureau, etc.), Financiële instelling (verzekeringswinkel, etc.), consumentendiensten / baliediensten (semioverheid, overheid) Ambacht (kapper, etc.), Daghoreca (lunchroom, etc.), Verhuur (videotheek, etc.)

B1.2

Leisure

Definitie

Leisure omvat de besteding van vrije tijd in voorzieningen buitenshuis. In dit kader gaat het om de ruimtelijk functionele vertaling van het begrip leisure, het leisureaanbod. Leisure-voorzieningen voldoen aan de volgende criteria: 1. 2.

Het zijn voorzieningen (geen openluchtrecreatie); Het zijn openbare/publieksvoorzieningen (geen verenigingen e.d.); 3. Het zijn voorzieningen ten behoeve van de besteding van de vrije tijd (niet voor (semi-)zakelijk gebruik); 4. Het zijn voorzieningen die permanent aanwezig zijn (geen evenementen e.d.); 5. Het zijn voorzieningen voor gebruik overdag en/of ‟s avonds (geen verblijf e.d.); 6. Het zijn voorzieningen waarvoor entree-/ toegangsgeld of iets dergelijks moet worden betaald; 7. Stand-alone horeca en detailhandel zijn op zich geen leisurevoorzieningen (wel vaak belangrijk onderdeel). Functies

Categorieën Entertainment

Bioscoop (Bioscoop, multiplex, megaplex), Bowling, Evenementenhal, Midgetgolf, Zwembad (subtropisch), Muziek-popcentrum, Lasergamecentrum, Indoor kartcentrum, Snookercentrum, Casino/ amusementscentrum, Kinderattractie, Thema-pret-dierenpark, Wedkantoor

Sport

Indoor Skicentrum, (Indoor)golfbaan, Stadion, IJsbaan, Jachthaven, Drafbaan, Klimcentrum, Tennis-/ squashcentrum (Racketcenter), Skate-skeelercentrum

Welness/health

Fitnesscentrum, Massagesalon

Cultuur

Museum, Podium/ concertzaal, Theater/ Schouwburg

Horeca/uitgaan

Café‟s/ restaurants, Uitgaansgelegenheden, Partycentrum/ feestzaal, Kookstudio

B1.3

Sauna/

beautycentrum,

Zonnebankcentrum,

Kantoren

Definitie

Gebouw waarin werkzaamheden zijn gericht op (administratieve) verwerking van informatie en niet op vervaardiging, verwerking en/of opslag van goederen.

Categorieën

Functies

Business to Business Klein (<10 werkn.)

Profit, (Semi-)Overheid

Midden (11-99 werkn.)

Profit, (Semi-)Overheid

Groot (>100 werkn.)

Profit, (Semi-)Overheid

Business to Consumer Klein (<10 werkn.)

Profit, (Semi-)Overheid

Midden (11-99 werkn.)

Profit, (Semi-)Overheid

Groot (>100 werkn.)

Profit, (Semi-)Overheid

B1.4

Wonen

Definitie

Een tot bewoning bestemd gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt bezien, blijvend bestemd is voor permanente bewoning door één particulier huishouden.

Categorieën

Functies

Grondgebonden woningen Duur / goedkoop Appartementen Goedkoop

Jongeren/ starters/ alleenstaanden, Ouderen (zelfstandig)

Gezinnen

zonder

kinderen,

Duur

Alleenstaanden, Gezinnen zonder kinderen, Ouderen (zelfstandig)

B1.5

Recreatie

Definitie

In dit kader gaat het om de ruimtelijk-functionele vertaling van het begrip recreatie, het recreatieaanbod. Het gaat hier om aanbod dat voldoet aan de volgende criteria: 1. 2. 3. 4. 5.

Openbaar toegankelijke locaties/ activiteiten; Locaties/ activiteiten ten behoeve van de besteding van de vrije tijd (niet voor zakelijk of semizakelijk gebruik); Locaties/ activiteiten zijn permanent of tijdelijk aanwezig (bijvoorbeeld evenementen); Het zijn locaties/ activiteiten voor gebruik overdag en/of ‟s avonds (geen verblijf e.d.); Het zijn locaties/ activiteiten waarvoor geen entree-/ toegangsgeld of iets dergelijks moet worden betaald;

Categorieën

Functies

Evenementen (massa)

Incidenteel Structureel

Verblijfsrecreatie

Camping

Dagrecreatie/Stedelijke voorziening Wijk / buurt

Kunstgrasveld Speeltuin/-toestellen Trapveld Sportkooi

Stad / stadsdeel

Kinderboerderij/ dierenweide Recreatie-/ zwemplas Sportaccommodatie Lig-/ speelweide Skateterrein Kunst(tuin) Park/ Openbaar groen Visvijver/ -steiger

Netwerk

Wandelroute Ruiter-, vaarroute Skeelerroute Fietsroute Kunstroute

B1.6

Zorg

Definitie

In dit kader gaat het om de ruimtelijk-functionele vertaling van het begrip zorg, het aanbod aan zorginstellingen. Zorginstellingen zijn gericht op het verlenen van gezondheidszorg, welzijn en preventie. Het betreft zowel openbare zorginstellingen als privé-instellingen.

Categorieën

Functies

Intramuraal Ziekenhuis (algemeen/ academisch) Categoraal/specialistisch ziekenhuis (o.a. astma, abortus, dialyse) Verpleeghuis/ verzorgingshuis voor senioren Verblijf en woonvorm voor gehandicaptenzorg en jeugdzorg Extramuraal Gezondheidsondersteunend centrum (Bloedbank, Onderzoekslab) Praktijk (o.a. apotheken, huisarts, psychiater, medisch specialist, tandarts, kaakchirurg, orthodontist, verloskundige, fysiotherapeut, diëtist, oefentherapeut, psychotherapeut, psycholoog, paramedicus Instellingen voor preventie (consultatiebureau, GGD, Rutgerhuis, Arbo, Centrum voor Jeugd en Gezin) Welzijnsinstelling (wijkcentrum, ouderenopvang, jeugdcentrum, sociaal cultureel werk) Wijkservicecentrum (combinatie van zorg, welzijn, preventie en advies) Overig

Thuiszorgkantoor, Zorgwinkel/ -servicepunt Zorgwoningen

Bijlage 2: B2.1

Analyse huidige situatie

Basiskenmerken Leidschendam-Voorburg

Demografie Op 1 januari 2008 telde de gemeente Leidschendam-Voorburg 72.716 inwoners, waarvan circa 31.000 in Leidschendam. In Voorburg wonen de meeste mensen, bijna 40.000. Daarnaast wonen in Stompwijk nog eens zo‟n 2.000 mensen. In de gemeentelijke structuurvisie is wederom een enorme bouwopgave opgenomen. Volgens een maximale variant is er ruimte voor zo‟n 4.500 nieuwe woningen. Dat betekent evenzoveel huishoudens, wat neerkomt op circa 11.000 extra inwoners. Of deze aantallen ook daadwerkelijk gehaald worden moet nog worden bezien (ook de sloopopgave is fors), maar dat het inwonertal zal toenemen staat vast. De komende jaren worden een aantal opvallende demografische ontwikkelingen verwacht. Zo zal de bevolking van Leidschendam-Voorburg relatief sterk vergrijzen. Dit heeft sterk te maken met de historische context. Immers de meeste bewoners zijn in de jaren vijftig tot zeventig in de gemeente komen wonen. Vergrijzing versterkt daarnaast de trend van huishoudensverdunning c.q. de sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens (en dus de vraag naar woonruimte). De groep jongeren (20 tot 30 jaar) verandert niet significant, maar een gebrek aan geschikte (en betaalbare) woonruimte zou er toe kunnen leiden dat het aandeel van deze bevolkingsgroep op de lange termijn afneemt. De bevolking van Leidschendam-Voorburg wordt verder gekenmerkt door het relatief bescheiden aandeel allochtonen (ca. 14% westers en 12% nietwesters). Ongetwijfeld heeft dit ook te maken met de hoge huizenprijzen van eengezinswoningen (koop) en het beperkte aandeel (goedkope) huurwoningen in de gemeente. Gevolg hiervan is dat het gemiddelde inkomen in de gemeente op een relatief hoog niveau ligt (€ 14.600). Ook het aandeel hoge inkomensontvangers is met (29%) van de gemeente aanzienlijk. Economie en werkgelegenheid Leidschendam-Voorburg is primair een woonstad, waarbij werkgelegenheid voor de eigen bevolking wordt gestimuleerd. Ondanks de relatief hoge inkomens moet worden geconcludeerd dat veel inwoners van Leidschendam hun geld buiten de gemeente verdienen. De laatste jaren zijn zelfs een aantal belangrijke werkgevers (bijna) vertrokken, zoals de AIVS en het CBS. De nabijheid van met name Den Haag is hierbij een belangrijke factor. De werkgelegenheid in Leidschendam-Voorburg staat zodoende onder druk. Uit cijfers van de regio Haaglanden blijkt dat bijvoorbeeld dat het aantal werkzame personen (22.724) in 2005 met 1.131 personen ( -4,7%) was afgenomen ten opzichte van een jaar eerder (01-01-2004). Binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg is vooral het midden- en kleinbedrijf sterk vertegenwoordigd. Door deze kleinschaligheid is de werkgelegenheid veelal lokaal van aard.

Tabel B2.1: Grootteklasse van bedrijven in de regio

Bron: KvK Haaglanden & Rabobank, 2007

Tabel B2.2: Sectorverdeling

Bron: KvK Haaglanden & Rabobank, 2007

In bovenstaande figuur zijn de belangrijkste sectoren weergegeven wat betreft werkgelegenheid. Opvallend sterk zijn detailhandel en (zakelijke) dienstverlening (financieel / kennisintensief).

B2.2

Functieprofiel Leidsenhage

Detailhandel, commerciële diensten en horeca Detailhandel In totaal telt Leidsenhage circa 140 winkelvestigingen die als geheel circa 45.000 m² winkelverkoopruimte (wvo) beslaan (exclusief leegstand). Daarnaast is daghoreca aanwezig en commerciële diensten (ambachten, (financiële dienstverlening), verhuur).

Tabel B2.3: Branchering detailhandel Detailhandel Hoofdbranches Levensmiddelen

Vkp*

Wvo*

18

6.800

7

1.700

25

8.500

2

8.300

Kleding & mode

46

11.300

Schoenen & lederwaren

13

2.500

Juwelier & optiek

10

600

Huishoudelijk & luxe

7

2.000

Sport & spel

5

2.600

Hobby

2

700

Media

7

1.000

Dier & plant

2

300

10

3.200

Fietsen & autoaccessoires

1

200

Doe-het-zelf

1

300

Wonen

7

1.900

Detailhandel overig

2

600

Totaal niet-dagelijks

115

35.300

Totaal detailhandel

140

43.800

Persoonlijke verzorging Totaal dagelijks Warenhuis

Bruin- & witgoed

* verkooppunten en m² winkelvloeroppervlak Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2004

De leegstand in het winkelcentrum is beperkt is gering en beperkt zich tot circa 2,1% van het totale metrage1.

1

Structuurvisie Detailhandel Provincie Zuid-Holland, 2007

(Commerciële) diensten en horeca Tabel B2.4: Branchering overige commerciële diensten Overig commercieel Hoofdbranches

Vkp*

Daghoreca Lunchroom

6

Snack/afhaal

7

Totaal daghoreca

13

Commerciële diensten Ambachten

9

Financiële diensten

4

Particuliere diensten

7

Verhuur

-

Totaal commerciële diensten

20

* verkooppunten Bron: inventarisatie WPM

Op basis van het winkel en overig commercieel aanbod in Leidsenhage valt het volgende op: Het winkelgebied doet in verkoopoppervlak niet onder voor winkelgebieden met een vergelijkbare functie. Het aantal winkels in Leidsenhage is overall iets minder groot dan in vergelijkbare winkelgebieden; Vergeleken met soortgelijke winkelgebieden is zijn de sectoren dagelijks, warenhuizen en mode&luxe goed vertegenwoordigd; Accent binnen de branchering ligt op het modische segment. Grotere consumententrekkers (hoewel een aantal van beperkte omvang) en het landelijk filiaalbedrijf in dit segment zijn goed vertegenwoordigd in Leidsenhage; In de categorieën in en om het huis en vrije tijd is het verkoopoppervlak juist minder groot. Grotere trekkers in dit segment ontbreken, waar deze in vergelijkbare winkels wel vaak vertegenwoordigd zijn; Het winkelaanbod is vrij compleet maar gemiddeld in segment en kwaliteit. Het landelijk filiaalbedrijf is dominant. Specifiek aanbod te aanzien van segmenten (kwalitatief hoogwaardig) of doelgroepen (ouderen, jongeren) is beperkt vertegenwoordigd; Ondernemers zijn gemiddeld genomen al relatief lang gevestigd in Leidsenhage. Enige continuïteit in het ondernemersbestand is zeker een pre, anderzijds staat het vernieuwing en dynamiek in het winkelgebied in de weg.

Warenmarkt Wekelijks is er dinsdag een warenmarkt naast het winkelcentrum. De markt telt 135 kramen bestaande uit een mix van dagelijks en niet-dagelijkse branches. De markt vindt plaats op het parkeerterrein (P04/P05) voor het winkelgebied. Daghoreca De winkelondersteunende horeca bestaat uit lunchrooms en fastfoodzaken (totaal 13 vestigingen). He aantal dag-horecavestigingen binnenin het centrum is zeer beperkt. Commerciële diensten Het winkelcentrum telt 20 commerciële dienstverleners. Zo zijn er meerdere kappers, een schoenmaker en kledingreparatie gevestigd (ambachten), financiële dienstverleners in de vorm van banken en particuliere dienstverleners (hoofdzakelijk reisbureaus). Het aandeel overige commerciële diensten is afgezet tegen het winkelaanbod niet ruim vertegenwoordigd. Leisure avondhoreca Het gebied Leidsenhage telt 5 restaurants, voornamelijk gelegen aan de plas. De restaurants richten zich zowel op dag- (lunch) als avondpubliek (diner). health Boven de winkels is een fitnesscentrum gevestigd (Mitras Health Club). Dit centrum biedt naast individuele voorzieningen ook groepstrainingen. Daarnaast is een zonnestudio in het gebied gevestigd. overall Vergeleken met gelijksoortige winkelgebieden is het aanbod aan leisurefuncties in het winkelgebied zeer beperkt. Kantoren In het gebied Leidsenhage is kantoorruimte gelegen. Exacte metrages zijn niet bekend, als indicatief metrage wordt uitgegaan van circa 20.000 m². Huurders zijn divers en zijn vooral kleinschalig. Grote kantoorbedrijven zijn er niet. Wel staat er kantoorruimte leeg. Dit zou te maken hebben met de verouderde infrastructurele voorzieningen. Wonen In de laatste uitbreiding van het winkelcentrum staat, tussen de parkeergarage en Daka-sport, een woontoren.

Recreatie Het Zijdepark biedt gelegenheid tot recreatie. Een deel van het park (aan de vijver) betreft een open veld dat gebruikt wordt als speel- en ligweide. Hier vinden ook een aantal evenementen plaats, zoals „Middeleeuws Leidschendam‟. Elders in het park is een openbare skatebaan te vinden en een „hangplek‟ voor jeugd. Een deel van het park wordt ingericht tot avontuurlijk speelruimte. Daarnaast wordt een educatief milieupad aangelegd. Naast het buitengebied wordt ook het winkelcentrum zelf als evenementenruimte gebruikt. In het winkelcentrum worden diverse evenementen georganiseerd door de ondernemers van Leidsenhage. Naast de intocht van Sinterklaas en de Kerstmarkt worden onder meer modeshows en markten met verschillende thema‟s (antiek, planten, boeken) georganiseerd. In de winter is er een ijsbaan(tje). Verkeer en vervoer auto Winkelcentrum Leidsenhage is bereikbaar per auto en openbaar vervoer. De belangrijkste ontsluitingsweg op regionaal niveau is de N14 (Noordelijke Randweg Haagse regio). Daarnaast wordt het winkelcentrum omgeven door Burgemeester Banninglaan, Monseigneur Van Steelaan en de Noordsingel. Het gebied telt verder circa 3.000 gratis parkeerplaatsen. openbaar vervoer Rondom het winkelcentrum halteren zowel bus als tram. De buslijnen 22, 39, 40 en 47 verbinden Leidsenhage met respectievelijk Scheveningen, Naaldwijk, Leidschenveen en Zoetermeer. Daarnaast verbinden de tramlijnen 2 en 6 Leidsenhage met Den Haag (o.a. met de stations Den Haag Centraal, Mariahoeve en Laan van NOI). Op korte termijn wordt een tramverbinding door het winkelgebied aangelegd (lijn 19) met een halte op de Weigelia. fiets Voorts is Leidsenhage bereikbaar via fietspaden. Bovendien heeft Leidsenhage gratis bewaakte fietsenstallingen. Overig Naast het winkelcentrum Leidsenhage is een hotel gelegen (Green Park Hotel – 4 sterren) met een capaciteit van 92 kamers. In het hotel is in totaal 550 m² vergaderruimte aanwezig verdeeld over 7 ruimten.

B2.3

Ruimtelijk functionele kenmerken

Winkelgebied

Leidsenhage

Ligging

Centrale ligging in de gemeente Leidschendam-Voorburg

Bereikbaarheid

Bereikbaar via de diverse modaliteiten (auto/ tram/ bus/ fiets/ te voet). Twee aantakkingen op de N14. Randstadrail. Weigelia afgesloten voor autoverkeer. Eigen (gebouwde) parkeergelegenheid bij de supermarkten.

Parkeren

Ca. 2.750 pp verdeeld over meerdere parkeerterreinen (gratis) rondom het winkelcentrum. Parkeerroutering problematisch. Gratis bewaakt fietsparkeren.

Lay out

Compact opzet. Rechte straten en bouwblokken van diverse grootte. In het midden van het centrum bevindt zich een openluchtpodium en een terras. Enkele passages zijn overdekt. Eenzijdige bewinkeling aan de buitenranden van het winkelcentrum. Horecapaviljoens aan het water ten zuiden van de Weigelia. De kiosken en de Weigelia belemmeren de verbinding tussen horeca en het winkelgebied.

Routing

Zeven winkelstraten binnen het winkelcentrum. Belangrijke trekkers liggen gecentreerd in het winkelcentrum. De supermarkten zijn op de hoekpunten van het winkelgebied gevestigd.

Deelgebieden

Er bestaan zichtbare verschillen tussen de zeven straten maar er is geen sprake van een duidelijke segmentatie of thematisering van verschillende deelgebieden. Over het algemeen veel mode. Enkele apart te benoemen deelgebieden zijn: - Passage Kornoelje: concentratie versspeciaalzaken - Duindoorn ter hoogte van Jumbo: relatief veel allochtoon aanbod - Kiosken: veel telecomzaken

Uitstraling

Degelijk, voldoende maar niet bijzonder hoogwaardig. Gevelbeeld gedateerd. Duidelijk herkenbare jaren ‟60/‟70 bouwstijl. Niet duidelijk herkenbaar als winkelcentrum.

USP‟s

Concentratie sterk en divers aanbod, bereikbaarheid en gratis parkeergelegenheid.

B2.4

Positionering en (economisch) functioneren

Een analyse van het aanbod op lokale en regionale schaal levert het volgende beeld op: Aanbod lokaal Lokaal: In de directe winkelgebieden gelegen.

omgeving

van

Leidsenhage

zijn

de

volgende

Damplein/Damlaan: het historische centrum van Leidschendam wordt herontwikkeld tot een aantrekkelijk en levendig woon-, werk-, winkel- en recreatiegebied. Op het Damplein komt het accent te liggen op boodschappen. In het bestaande aanbod zijn ook verschillende niet-dagelijkse branches vertegenwoordigd. Samen met de historische uitstraling moeten horeca en kleinschalige leisurefuncties zorgen voor een aangenaam verblijfsgebied. Prinsenhof: Buurt-/ wijkwinkelcentrum met een supermarkt (Plus). Wordt op korte termijn gerenoveerd.

Burgemeester Sweenslaan: Het winkelaanbod aan het Burgemeester Sweenslaan vormt een buurtwinkelcentrum en functioneert bij de gratie van de supermarkt (Digros). Oud-Voorburg: Het historische centrum van Voorburg biedt een hoogwaardig recreatief winkelaanbod alsmede een aantal café‟s en restaurants. Julianabaan: Julianabaan is planmatig van opzet en biedt een divers aanbod aan boodschappenvoorzieningen en niet-dagelijkse winkels. Overig Voorburg telt verschillende buurtwinkelcentra. Het dichts bij Leidsenhage gelegen is Essesteijn. Het centrum telt een klein aantal dagelijkse voorzieningen, waaronder een supermarkt (Hoogvliet). De gemeente kent geen perifere grootschalige clustering van doelgerichte branches als doe-het-zelf, tuincentra en woninginrichting. Aanbod regionaal De voornaamste concurrenten op regionale schaal zijn de binnensteden van Leiden (ca. 80.000 m² wvo) en Den Haag (ca. 155.000 m² wvo), en de planmatige winkelgebieden In de Bogaard in Rijswijk (ca. 55.000 m² wvo) en Stadshart Zoetermeer (ca. 55.000 m² wvo). De kleinere lokale centra worden gevormd door de gemoderniseerde Parade in Nootdorp, het centrum van Wassenaar (met hoogwaardig winkelaanbod) en het centrum van Voorschoten. In Leidschenveen (gemeente Den Haag) zijn enkele grootschalige winkels gevestigd (Gamma). Leidschenveen krijgt ook een eigen centrumgebied (locatie ‟s Gravendeel). Plannen voor grootschalige detailhandel in en rond het ADO-stadion lijken inmiddels definitief van de baan. Positionering en functioneren Algemeen Op lokaal niveau presenteert Leidsenhage zich als hèt winkelgebied van Leidschendam. Binnen de Haagse regio kan Leidsenhage het best worden getypeerd als een Stadsdeelcentrum-Plus. Deze omschrijving sluit aan bij de primaire kenmerken van Leidsenhage: een sterke dagelijkse component die voor lokaal onderscheidend is ten opzichte van de wijk- en buurtcentra; een sterk modisch en aanvullend niet-dagelijkse component die zowel lokaal als regionaal onderscheidend is vanwege de omvang en diversiteit; condities die het boodschappen doen en winkelen sterk ondersteunen: goed bereikbaar, goed parkeren, compact gericht op efficiënt bezoek. Na de Haagse en Leidse binnenstad, een van de grotere winkelgebieden met regionale aantrekkingskracht. Een vergelijkbare functie als Leidsenhage hebben het Stadshart van Zoetermeer en In de Bogaard. De regionale verzorgingsfunctie van Leidsenhage komt onder meer tot uitdrukking in de hoge bezoekersaantallen (ca. 117.000 per week) en het hoge aandeel bezoekers van buiten de gemeente (ca. 45%, Strabo 2007). De voornaamste herkomstgemeenten zijn (Den Haag, Zoetermeer en Rijswijk alsmede ook Wassenaar, Voorschoten en Nootdorp-Pijnacker. Ook in de verblijfstijd (ruim anderhalf uur) komt de sterke recreatieve winkelfunctie van Leidsenhage tot uitdrukking.

Functioneren vanuit consumentenperspectief2 Leidsenhage wordt „overall‟ goed beoordeeld. Positief gewaardeerd wordt met name het gratis parkeren, de bereikbaarheid, het sterk en complete aanbod, de gezelligheid, sfeer en uitstraling en de horecavoorzieningen. De niet-dagelijkse detailhandel vormt het voornaamste bezoekmotief. In combinatie met winkelen wordt vooral horeca bezocht. Vrouwen zijn meer tevreden over het winkelaanbod dan mannen. Het winkelcentrum wordt beoordeeld als groot, gemiddeld druk, redelijk modern en gezellig maar tevens als „gewoontjes‟. Leidsenhage heeft een grote naamsbekendheid. Er is een vraag naar met name meer modische branches. Economisch Leidsenhage kent een sterk marktpositie binnen de gemeente. Het marktaandeel dagelijks betreft 32%, het marktaandeel niet-dagelijks 45%. Voor de lokale consument vormen de Damlaan/Damplein (Hoogvliet), De Prins Frederiklaan (Plus), het Sweensplein (Digros) en de Julianabaan (diverse supers) de voornaamste alternatieve boodschappenlocaties. In de niet-dagelijkse sector vormt het centrum van Den Haag het belangrijkste alternatief voor Leidsenhage. De afvloeiing naar Zoetermeer (Stadshart) en Rijswijk (In de Bogaard) is veel minder groot. Leidsenhage trekt een groot aandeel bezoekers vanuit de regio. De koopkrachttoevloeiing vormt een zeer groot deel van de omzet in het winkelgebied. Dagelijks is het aandeel vreemde omzet 34%, niet dagelijks meer dan de helft: 54%. Op basis van de aantrekkingskracht en de bestedingen worden zowel in de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector hoge tot zeer hoge vloerproductiviteiten behaald; Een ander signaal dat het sterk functioneren van Leidsenhage bevestigd komt vanuit de ondernemers: Een opvallend hoog aandeel van 87% van de ondernemers is positief (tot uitermate positief) over het toekomstbeeld van het winkelcentrum.

2

Benchmarkproject 2005 (Haagse Hogeschool), Koopstromenonderzoek Randstad 2004 (Goudappel Coffeng), Onderzoek en Ontwikkelingsvisie Leidsenhage 2015 (BRO), NORAH en Parkeerbeleid Leidsenhage 2004 (Haagse Hogeschool)

B2.5

Conclusie: Sterkte/zwakte analyse

Op grond van voorgaande analyse en eerdere studies3 komen wij tot het volgende overzicht van sterkten en zwakten. Sterkte

Zwakte

Omgeving

Omgeving

-

Bovengemiddeld inkomen LeidschendamVoorburg Groei aantal inwoners regio Overige functies buiten plangebied: ziekenhuis (publiekstrekker), wonen (hoge mate van dichtheid) Regiofunctie doordat concurrentie op afstand ligt Beleid Regio/Provincie gericht op versterking bestaande structuur Locatie

-

-

Centrale ligging binnen LeidsendamVoorburg Expeditie (kruising met passantenstromen beperkt) Bereikbaarheid (twee aansluitingen op N14, A4, OV, fiets- en voetpad) Realisatie Randstadrail, tramlijn 19 Gratis en ruim parkeren (2.750 pp.) Supermarkten beschikken over nabijgelegen (eigen) parkeergelegenheid Gratis bewaakte fietsenstallingen Ruimtelijk

-

-

-

-

Compact winkelcentrum Ruime passages (breedte / hoogte verhouding) Aanwezigheid water en groen (vijver, park) Spreiding trekkers dagelijks Spreiding van bronpunten (parkeren)

Commercieel -

Gezelligheid, nabijheid Leidsenhage heeft positief imago en naamsbekendheid Keurmerk veilig ondernemen (twee sterren) Evenementenprogramma (groot en gevarieerd) Website

-

Locatie

-

Parkeerroutering problematisch Geringe toegankelijkheid van het winkelcentrum vanuit de directe omgeving (barrièrevorming door infrastructuur) De tramlijn vormt een barrière

Ruimtelijk Schaalniveau units (trekkers) soms beperkt Geen duidelijke profilering van en samenhang tussen deelgebieden/straten Routing – veel in- en uitgangen/ verdwijnpunten Geen horeca-cluster in centrum winkelgebied Weigelia vormt barrière tussen winkelcentrum en horeca / leisure Wisselwerking tussen winkelgebied en horeca/ vijver/ park beperkt Ontbreken entree met commerciële uitstraling Kiosken geven een onrustig straatbeeld Commercieel -

3

Lokaal beperkte groei inwoneraantal Leidsendam-Voorburg Doorstroming op regionale verbindingswegen (waaronder NORAH)

Deels matige uitstraling Duindoorn (t.h.v. Jumbo) Eenzijdige bewinkeling aan buitenranden Leidsenhage wordt positief beoordeeld maar tevens als „gewoontjes‟ Gedateerd gevelbeeld/ aanzicht kantorencomplex Inrichting duurzaam maar niet bijzonder hoogwaardig Beperkte signing winkelcentrum

Onderzoek en ontwikkelingsvisie winkelcentrum Leidsenhage 2015, BRO

Sterkte

Zwakte

Functie

Functie

-

-

Relatief sterk en kwalitatief goed dagelijks aanbod Sterk en ruim niet-dagelijks aanbod (recreatieve winkelfunctie)„ Trekkers aanwezig (AH, Jumbo, H&M, V&D, Hema, C&A etc.) Aanbod wordt als relatief compleet ervaren Aanbod sluit aan op het middensegment/ breed publiek („de massa‟) Horecapaviljoens aan vijver Aanwezigheid Golden Tulip Green Park Hotel Vastgoed Hoge vloerproductiviteiten dagelijks en niet-dagelijks Leegstand beperkt

-

Geen discounter aanwezig in dagelijkse segment Relatief laag aandeel (modische) formules gericht op jongeren Beperkt aanbod vrijetijdssegment Hoogwaardig modisch segment beperkt Geringe dynamiek/ vernieuwing in het aanbod Kantoren staan voor een groot deel leeg Woonfunctie beperkt

Bijlage 3:

Benchmark

Voor de programmaverkenning voor het toekomstige Leidsenhage is een referentieset van winkelgebieden opgesteld. Het doel hiervan is tweeledig: welk programma treffen naast de winkelfunctie aan in den lande; is er een trend te ontdekken in de ontwikkeling van winkelgebieden. Leidsenhage heeft een tweeledig karakter: Enerzijds is Leidsenhage hèt hoofdcentrum voor de gemeente LeidschendamVoorburg. Anderzijds is het een regionaal centrum in het regiogebied Haaglanden en is daarmee te vergelijken met een soort van “stadsdeelcentrum‟ in een grootstedelijk gebied. Kenmerkend is verder dat het een planmatig winkelcentrum is. Hiermee onderscheidt het zich van de meeste kernwinkelgebieden in binnensteden. Deze zijn historisch gegroeid en hebben gaande de jaren een functieverandering ondergaan tot “stadshart”. Maar niet alle kernwinkelgebieden in Nederland hebben een historische kern. Veel nieuwe steden hebben een planmatig stadshart. Een planmatige opzet is tevens een kenmerk van de stadsdeelcentra zoals die te vinden zijn in de stedelijke gebieden in de Randstad. Omdat Leidsenhage ook een planmatig winkelcentrum is, bestaat de referentieset uit uitsluitend planmatige winkelcentra, zowel op stadsdeelniveau als op het niveau van kernwinkelgebieden. De volgende winkelgebieden zijn opgenomen in de referentieset, waarbij wij erop willen wijzen dat de opgenomen metrages afkomstig zijn van verschillende bronnen en wellicht daarom onder verschillende definities kunnen vallen. Het metrage moet daarom als illustratief of “orde van grootte” worden gezien en niet direct als vergelijking: Kernwinkelgebieden / stadscentra Kernwinkelgebieden: Stadshart Zoetermeer Stadshart Almere Stadshart Spijkenisse Stadshart Alphen aan den Rijn Centrum Hoofddorp Stadshart Amstelveen Stadsdeelcentra: In de Bogaard Rijswijk Zuidplein Rotterdam Presikhaaf Arnhem Centrum Leidsche Rijn Utrecht Stadsdeelcentrum Amsterdam-Noord

Wat direct opvalt is dat zowel voor de „nieuwe stadscentra‟ als de stadsdeelcentra diverse plannen klaarliggen of in uitvoering zijn voor uitbreiding. Dit onderstreept de potentie die aan dit soort centra wordt toegekend. In de referentieset (zie tabel) is het programma van de bestaande situatie en de plannen opgenomen. Met name voor de stadsdeelcentra geldt dat de plannen een transformatie betekenen van in hoofdzaak monofunctioneel winkelgebied naar een meer multifunctioneel „stedelijk‟ gebied. Het versterken van het stedelijk karakter moet terugkomen in de samenhang op stedenbouwkundig / architectonisch niveau. Maar ook wordt gestreefd naar een 24-uurs levendigheid en wellicht daaraan gekoppeld de 24-uurs economie. Het programma dat wordt ingezet vult elkaar aan op diverse tijdstippen van de dag; werken – winkelen – voorzieningen - zorg – recreëren – uitgaan - vrije tijd.

√

kantoren business to business publieksdiensten

√ √ √

√ √ √

√ √

√ √

√ √

√ √

√ √

appartementen

√

√

√

√

√

√

medisch / welzijn gezondheidscentrum welzijnsinstellingen

√

√

√

In De Bogaard Rijswijk

Leidsehagen LeidshendamVoorburg

√

Leidsche Rijn Utrecht (plan)

Stadshart Amstelveeen

√

Presikhaaf Arnhem (plan)

Centrum Hoofddorp (plan)

√

Zuidplein Rotterdam (plan)

Stadshart Alphen a/d Rijn

√

detailhandel

Stadsdeelcentra

√ √

√

√

√

√

√ √ √

√ √ √

√

√ √

√

√

√

√

√

√

√ √

√ √

√

Amsterdam Noord (plan)

Stadshart Spijkenisse (plan)

√ √

√

PDV-achtigen

Stadshart Zoetermeer

Stadshart Almere (plan)

Stadscentra

wonen

√

onderwijs

√

basisscholen middelbaar onderwijs ROC volksuniversiteit soc/maatschappelijk gymzaal kinderopvang peuterspeelzaal jongencentrum wijkcentrum wijkpost politie wijkpost gemeente stadhuis

√

√ √ √

√ √ √

√

√

√

√

√

√

√

√

√ √

√

√ √ √ √ √ √ √ √

√

leisure

√ racketcenter bowling theater/schouwburg bioscoop fitness discotheek poppodium museum

√

√ √

√ √ √

√ √ √ √ √

√

√ √

√ √ √

√ √

√ √ √

√ √ √ √

√ √

√ √

√

√

√

√ √ √

√ √

√

√

horeca avondhoreca hotel

√

CWI kunstuitleen centrum voor kunst muziekschool dansschool bibliotheek congrescentrum cultuur algemeen sportvoorzieningen

√ √

park multifunctionele waterpartij

√

√ √

√ √

√

√ √

√ √

√

√ √

overig

√

√

√

√ √ √

√

√ √ √ √

√ √

√ √

√

√ √

√

recreatie √ √

√

√

Een eenduidig verschil tussen de stadscentra en de stadsdeelcentra is niet te geven. Enkele tendensen zijn indicatief aan te geven (zie ondermeer de omcirkeling in de tabel): In alle centra komen kantoren voor en appartementen. Grondgebonden woningen komen bijna niet voor; De stadsdeelcentra hebben meer dan de stadcentra een functie voor de eigen (wijk)bevolking zoals scholen, gezondheidscentra, kinderopvang, wijkcentra; In de stadcentra (en grote stadsdelen van Zuidplein en Amsterdam-Noord) zijn de grotere en stedelijke leisurefuncties geconcentreerd; Op cultureel vlak zijn deze functies ook het meest vertegenwoordigd in de stadscentra en grote stadsdeelcentra. Kantoorprogramma wordt vaak gezien als een van de financiële dragers van de plannen. Ze leveren een bijdrage aan de financiële haalbaarheid, ter compensatie van de financieel minder aantrekkelijke plandelen. De ervaring leert echter dat de feitelijke ontwikkeling ervan vaak op de lange baan wordt geschoven. Soms wordt er helemaal vanaf gezien. De reden hiervoor is dat de kantorenmarkt zich meer en meer gaat concentreren op A1 locaties en zichtlocaties. Stadsdeelcentra hebben minder de potentie om zich te ontwikkelen tot echte kantoorlocaties. De gevestigde kantoren blijven meestal beperkt tot (lokale) overheid, maatschappelijk/sociale diensten en publiekgerichte diensten. Deze laatste groep gebruikers treffen we echter nog vaker aan in de stadscentra omdat ze zich richten op de gehele gemeenten of regio. Juist in de stadsdeelcentra is een financiële drager vaak belangrijk voor de ontwikkeling. Omdat de meeste stadsdeelcentra stammen uit de jaren ‟60 en ‟70 en planmatig van opzet zijn, is hier vaak sprake van schaarste aan ruimte en grond. Verwervingen van grond, opstallen en sloop hier vaak de enige en kostbare optie om tot een ontwikkeling te komen. In de nieuwe stadsharten speelt dit probleem vaak wat minder omdat hier in de plannen rekening is gehouden met uitbreiding van functies. Hoewel in Almere de eerste woningen al weer gesloopt zijn om ruimte te maken voor het centrum. Het stedelijke karakter wat wordt nagestreefd, heeft als basis een dynamische omgeving te realiseren. Waar veel mensen komen ontstaan interessante plekken en ontstaat een aantrekkelijk investeringsmilieu. In het vervolg in deze bijlage worden per referentie enkele kenmerken opgesomd.

Stadshart Zoetermeer Binnenstad Grotendeels gerealiseerd Stadshart – o.a. Passage-Promenade-Warande (eind jaren 80 en uitbreiding 2005) Winkels

60.000 m²

Woningen

360

Parkeren

6.400

Stadhuis Bibliotheek

850 m² (wijkfiliaal in Oosterheem)

Stadstheater

2 zalen

Bioscoop Utopolis

8 zalen; 1247 stoelen

Spazio-centrum-West (2005) Winkels

(16)

15.495 m²

Horeca

(1)

294 m²

Leisure

(1)

1382 m² (fitness)

Wonen

243 woningen

Kantoren

6400 m²

Parkeergarage

710 auto‟s

Cadenza – centrum-Oost (Plannen 2009-2011) Winkels

10.000 m²

Horeca/leisure

4.000 m²

Kantoren

4.000 m²

Wonen/appartementen

210

Parkeren

800 auto‟s

Verder in Stadshart: Brede School Palenstein (2008): - 2 basisscholen - welzijnsinstellingen (o.a. Consultatiebureau) - 113 jongerenwoningen Bronnen:

Gemeente Zoetermeer www.rodamco.com NRW-register diverse dagbladen en vakbladen

Stadshart Almere Binnenstad Bestaand Detailhandel/Retail

78.000 m²

Leisure en Horeca

24.000 m²

Wonen

800

Hotel

5.700 m²; (117 kamers)

Bioscoop

8.500 m² (8 zalen; 2.247 stoelen)

Culturele voorzieningen:

35.000 m²

Schouwburg

2 zalen; 1.400 plaatsen

Bibliotheek (op verdieping)

10.475 m²

Popmuziekzaal en discotheek

?

m²

Parkeergarage

2.500 auto‟s

Kantoren

2.500 m²

Complex ’t Circus In aanbouw Detailhandel en fitness

13.400 m²

Opmerkingen - Toekenning door de ICSC (mei 2008) van een speciale Restore Award - NEPROM prijs 2007 - Een benedenwereld en een bovenwereld. In de benedenwereld is voldoende ruimte voor de wegen, voet- en fietspaden en busbanen en nog eens 2400 parkeerplaatsen. De bovenwereld vormt een verkeersvrij voetgangersgebied met alleen winkels. Woningen staan in de meeste blokken boven op die winkels. Bronnen:

gemeente Almere Neprom

Stadshart Spijkenisse De Stoep-Stadhuispassage Bestaand; plannen voor herontwikkeling Detailhandel

11.000 m²

Horeca Wonen

65 appartementen

Bibliotheek vernieuwing Centrum voor de Kunsten Werk- en zorgplein (sociale voorzieningen) Gemeentehuis + CWI

1200 m² CWI

Parkeren

1000 plaatsen

ABC Bestaand (herontwikkeling 2007) Detailhandel

12.000 m²

Kantoren

2000 m²

Kopspijker Bestaand Detailhandel

5.000 m²

Parkeren

255

Stadsplein (en Gamma-locatie) Binnenstad Plannen (gereed 2009-2010) Retail en horeca supermarkt

10.000 m² + 4.500

Theater de Stoep

2 zalen; 850 stoelen

Wonen

120

Discotheek Y-land Parkeergarage (ondergronds)

750 auto‟s

Openbaar Plein

2.500 m²

City Plaza (aug. 2007) Bestaand Woon-winkelcomplex Detailhandel

3.500 m² (AH supermarkt)

Overige Commercieel

1000 m² (o.a. kunstuitleen)

Kantoren Appartementen

146

Parkeren

400 ondergronds

AHOED City Plaza (Apotheek en huisartsen onder een dak) Bronnen:

gemeente Spijkenisse NRW-register Korteweg Bouw Multi Vastgoed

Stadshart Alphen aan de Rijn Binnenstad Rijnplein (2005) (centrum Hoge Zijde) Bestaand Detailhandel/Horeca

15.000 m²

Centrum voor beeldende kunst (CBK) grond en kunstinstellingen op verdieping)

750 m² (betreft winkels begane

Appartementen

105

Parkeergarage

500 plaatsen

Theater/bioscoop Castellum zalen met 400 stoelen

2 zalen met 1000 stoelen/ 3

Stadhuis Kantoren Centrum Lage Zijde Plannen (2009 – 2015) Detailhandel/horeca

10.000 m²

Bibliotheek en muziekschool

3.500 m²

Woningen Parkeren Bronnen:

710 pp gemeente Alphen aan den Rijn NRW-register diverse artikelen dagbladen en vakbladen

Centrum Hoofddorp Het huidige centrum van Hoofddorp is recentelijk uitgebreid met de Viermerenpassage. Hierin zijn winkels en horeca ondergebracht. Op verdieping bevindt zich een fitness. Aan de zijde van het Brug. Stamplein is de dag en avondhoreca gevestigd met daarboven appartementen. Het huidige centrum bevat totaal circa 100.000 m² commerciële ruimte (winkels, diensten en horeca). In het centrumgebied staan nieuwe fasen op de locaties Markthof / Dik Tromplein, Marktlaan, Nieuweweg en het Raadhuisplein / Cultuurplein in de startblokken, zie bijlage II. De exacte invulling en planning van de plannen is nog niet bekend. Markthof / Dik Tromplein Bij Markthof en Dik Tromplein zal het accent komen te liggen op (nieuwe) winkels, parkeergarage, en wonen. Het zal naar verwachting aansluiten op een herontwikkeling van de V&D. In potentie wordt hier met sloop / nieuwbouw 18.000 m² nieuwe commerciële ruimte gerealiseerd, dit is inclusief de te saneren meters. Op deze locatie concentreert een groot deel van de leegstand in het centrumgebied (totaal ruim 4.000 m²). Wij gaan er vanuit dat er inclusief het invullen van de leegstand er ongeveer 10.000 m² commercieel aanbod (niet alleen detailhandel) bij gaat komen ten opzichte van het bestaande aanbod. Aanvankelijk zou boven Markthof een fitness gerealiseerd worden. Dit is uit het programma geschrapt. Nieuweweg / Raadhuisplein / Cultuurplein Bij Nieuweweg en Raadhuisplein / Cultuurplein ligt het accent meer op de horeca en vermaak / cultuur. Aan de Nieuweweg komt een nieuwe bioscoop, en in de plint horeca en mogelijk winkels. De horeca ondersteunt de uitgangsfunctie. In de plint wordt ook een zorgcluster opgenomen. Dit lijkt een vreemde eend aan het cultuurplein. In het cultuurgebouw komen schouwburg de Meerse en Pier K (kunst en cultuur, muziek- en dansschool, lesruimte) aan het plein en daarachter de bibliotheek, en het centrum voor pop- en jongerencultuur. Verder een theatercafé, popcafé en een cultureel café. Oplevering zal medio 2009-2010 zijn. Verder wordt aan het Cultuurplein de zogenaamde Aprisco locatie ontwikkeld. Deze zal deels een aansluiting krijgen op het cultuurplein, vermoedelijk met horeca. De verdere invulling is nog onduidelijk, maar zal waarschijnlijk winkels bevatten. De totale capaciteit is ongeveer 5.000 m² bvo. Op verdieping worden appartementen gerealiseerd Onder de locatie komt een parkeergarage, die aansluit op de garage onder het Raadhuisplein. Bron: gemeente Hoofddorp, bewerking WPM, inventarisatie WPM

Bron: Gemeente Haarlemmermeer, nieuwsbrief mei 2006

Stadshart Amstelveen

Functies Winkels

circa 75.000 m2

Woningen / appartementen Kantoren Overige functies: Bibliotheek Cinema Amstelveen Cobra museum Muziek- en Dansschool Amstelveen Poppodium P60 SBK Amstelveen / de kunstuitleen Schouwburg Amstelveen Volksuniversiteit VVV Amstelveen Politiebureau Bron: Website gemeente Amstelveen en Stadshart Amstelveen

Amsterdam Noord Bestaand Winkelfuncties zijn Buikslotermeerplein.

geconcentreerd

op

en

direct

rondom

Totale omvang van het huidige winkelaanbod omvat circa 46.000 winkeloppervlak. Plannen Centrumgebied Noord Woonwarenhuis

30.000 m²

Parkeren

1.500

Centrumgebied –West: Woontoren

250 appartementen

Kantoortorens

26.450 m²

Hoteltoren

10.000 m²

Kantoren laagbouw

4.683

ROC

16.000 m²

CWI

5.700 m²

Leisure

4.000 m²

Cultuur

8.700 m²

(bib/muzieksch./theater/kunstuitleen) Kantoren overig

15.100 m²

Multifunctionele ruimten

872 m²

(maatsch./kinderopvang/AHOED) Wonen overig

50

Parkeren

205

Centrumgebied midden Wonen

372

Winkels/dienst/horeca

23.441 m²

Grootschalige winkels (verd) 9.690 m² Cultuurcluster

3.700 m²

Megabioscoop

5.000 m²

Bedrijfsruimte

1.558 m²

Parkeren

2.269

het m²

Centrumgebied oost Wonen

219

Grootschalige winkels

6.000 m²

Parkeren

344 pp

Overige deelgebieden rondom “centrumgebied” Wonen

875

School

4.100 m²

Speelplek

200 m²

Wonen

486

Kantoren

50.000 m²

Multifunctionele ruimten

18.691 m²

Kantoren

70.000 m²

Multifunctionele ruimten

2 434 m²

Topsport accommodatie

50.626

Stedelijk wonen

336

Wonen

532

Multifunctionele ruimten

4.515m²

(school/??) Bedrijfsruimte

1.568 m²

Wonen

104

Multifunctionele ruimte

19.820 m²

Kantoren

11.925 m²

Sport/voetbal

4 stuks

Multifunctionele ruimten

51.200 m²

Wonen

60

Nb De functies in het kader zijn de functies direct grenzend aan het huidige winkelcentrum. De overige functies bevinden zich in een veel grotere straal. De diverse functies worden in functiegroepen ondergebracht in op elkaar aansluitende deelgebieden. Hierdoor krijgt elk deelgebied een eigen thematisch karakter. Functiemenging vindt binnen de diverse voorzieningenclusters vindt plaats door (ondersteunende) functies van kleinere omvang. Alleen woningen en kantoren zijn in vrijwel elk deelgebied goed tot ruim vertegenwoordigd. Bron: Gemeente Amsterdam, Stadsdeel Noord

Zuidplein Rotterdam De wijk Zuidplein heeft ongeveer 1100 inwoners en wordt begrensd door de Pleinweg, de Mijnsherenlaan, Wevershoekstraat, Dordtselaan, Strevelsweg, Zuiderparkweg, Gooilandsingel, Carnissesingel, Van Swietenlaan, Zuidenwijdsestraat en Goereesestraat. De verschillende geografische gebieden worden als volgt onderscheiden: Zuidplein Hoog (het winkelcentrum); Busstation (Gooilandsingel, Metroplein); Expeditiestraten (Zuiderterras, Sallandweg, Twentestraat, Meijerijstraat); Zuidplein Laag (Zuidenwijdsestraat, Zuidplein Laag, Pleinweg en Theater Zuidplein); Wevershoekterrein (Wevershoekstraat, Pleinweg); Carnisse (Van Swietenlaan en Goereesestraat). Het Zuidplein is het hart van Rotterdam Zuid en heeft een regionale betekenis met het winkelcentrum Zuidplein, de winkels op Zuidplein-laag, Ahoy (landelijke betekenis), het theater Zuidplein, verschillende restaurants, onderwijsinstellingen, het zwembad en het vlakbij gelegen Ikazia-ziekenhuis. Het winkelcentrum Zuidplein heeft een bezoekersaantal van gemiddeld 10 miljoen mensen per jaar. Binnen het winkelcentrum zijn ongeveer 1600 mensen werkzaam. Het gehele Zuidplein telt zo‟n 5000 arbeidsplaatsen. Ahoy trekt zo‟n 1,7 miljoen bezoekers op jaarbasis. Het theater Zuidplein programmeert jaarlijks ruim 300 voorstellingen en evenementen voor circa 70.000 bezoekers. De onderwijsinstellingen rond de wijk Zuidplein tellen ongeveer 5000 leerlingen. Het Ikazia-ziekenhuis telt 359 bedden en krijgt ongeveer 180.000 bezoekers per jaar. Het zwembad Charlois heeft 300.000 bezoekers per jaar. Andere publiekstrekkers zijn het Zuiderpark, het Deltaziekenhuis, de Zuidplein Bowlingbaan, Instituut voor maatschappelijke Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ Groep Europoort), de deelgemeentesecretarie, een woningcorporatie, het Centrum voor Werk en Inkomen (CWI), banken, kantoren en een politiebureau trekken (vooral) mensen van buiten de wijk. Het vervoersbedrijf Connexxion vervoert ongeveer zes miljoen passagiers per jaar van en naar het streekbusstation Zuidplein. De RET kent metrostation.

op

jaarbasis

4,3

miljoen

reizigersbewegingen

op

het

05/01809 169 Kijk op de wijkaanpak 2000-2010; de tussenstand Zuidplein

Extra impuls: Zuiderpark - Ahoy’ - Zuidplein: een wereldpark op Zuid Het Zuiderpark is begin jaren vijftig aangelegd als het park voor het nieuwe Rotterdam Zuid. Het ligt bij winkelcentrum Zuidplein en tussen de metrohaltes Zuidplein en Slinge. Het Ahoy‟-complex ligt in het park. Het Zuiderpark heeft niet de kwaliteit van andere Rotterdamse parken, zoals het Park aan de Maas en het Kralingse Bos. Het trekt weinig bezoekers en is - afgezien van Ahoy‟vrij onbekend in de stad.

De relatie met metro Zuidplein is zeer slecht. Zowel de ruimtelijke structuur van het park als geheel als de kwaliteit van de onderdelen is zodanig verslechterd dat het gebruik van het park tot een dieptepunt is gedaald. Het programma dat het park biedt is zowel kwalitatief als kwantitatief achtergebleven bij de maatschappelijke ontwikkelingen. Naast deze interne problemen van het park zijn de relaties met de omgeving, het stadsdeelcentrum en de woongebieden aanzienlijk verslechterd. Dat is vooral zichtbaar in de randen van het park en daarmee bij de entrees van het park. Het eerste deel van de problematiek is aanleiding om het Zuiderpark nu aan te pakken. De problematiek van de externe samenhang valt buiten de definiëring van de huidige opdracht, maar is wel maatgevend voor plaats en functie van het park in Zuid en voor het gebruik. Daarmee wordt de agenda van het Zuiderpark voor de periode tot 2030 uitgebreid met een aantal noodzakelijke en gewenste deelopgaven, zoals: relatie Zuiderpark - Waalhaven, relatie Zuiderpark - Zuidplein/ Ahoy‟, TramPlus naar Carnisselande; relaties Zuiderpark - Maashaven, verbinding Vreewijk, overkluizing A15 - Betuwelijn; relatie Zuiderpark - Charlois/ Feyenoord, toekomst Wielewaal/ de Vaan; relatie Zuiderpark Zuidwijk/ Pendrecht; herontwikkeling havenspoorlijn; herontwikkeling Ziekenhuislocatie en ontwikkeling van een ruiterparcours. De Extra impuls is het ontwikkelen van een „volkspark nieuwe stijl‟ voor Rotterdam Zuid, als onderdeel van de „Gordel van Smaragd‟ (zie in deel 4 onder Atelier Zuid). Om te beginnen wordt met een strategie van clustering en zonering een breed aanbod van activiteiten ontwikkeld, zodat alle bewoners van Feijenoord, Charlois en IJsselmonde aan hun trekken kunnen komen. Doel is het Zuiderpark als een geheel te laten functioneren. De relaties met Ahoy‟ verdienen daarbij speciale aandacht. Ook de relaties met de omliggende wijken en met stedelijke publiekstrekkers als het Zuidplein worden versterkt. Er wordt overwogen de Oldegaarde een nieuw profiel te geven en de Zuiderparkweg te „knippen‟ voor doorgaand verkeer. De randen van Charlois en Pendrecht kunnen „gouden randen‟ voor woningbouw worden (maar er komen geen woningen in het park). Daarnaast is het Zuiderpark de inzet van het Waterplan Rotterdam het watersysteem in het park aan te pakken in het kader van een pilotproject. Het Zuiderpark wordt daarbij beschouwd als een spaarwatersysteem. Het maakt deel uit van het streefbeeld voor de Groene Wiggen. Wat betreft het water is er speciale aandacht voor de functie als waterbuffer, waterzuivering en natuurontwikkeling. Het Winkelcentrum Zuidplein verdient eveneens veel aandacht. Behalve dat het winkelcentrum een flinke opknapbeurt zal krijgen, zal het zich van winkelcentrum „pur sang‟ transformeren tot een centrum voor vrije tijd, waarin naast de winkelfunctie plaats is voor commerciële en semi-commerciële sportieve en recreatieve functies. In dit kader wordt tevens gestudeerd op herstructurering van Zuidplein-Laag en verbetering van de relaties met het Zuiderpark. Recent is het product Structuurschets afgerond en in procedure gebracht. Parallel loopt er een participatieprocedure en wordt gewerkt aan het Masterplan, op basis van de Structuurschets. RPR 2010

Presikhaaf Arnhem Stadsdeelcentrum Bestaand (deels): in 1987 laatste renovatie nu weer nieuwe plannen Functies (bestaand) Detailhandel

31.400

Kantoren (RWS en PBNA)

m²

Parkeren

1400 auto‟s

m²

Functies (plannen) Onderwijs: Arentheem Collega: middelbaar onderwijs ROC Rijn-IJssel

10.000 m²

Multifunctioneel Centrum Presikhaaf West Basisscholen (2)

ca. 2600 m² (+2000m² buiten)

Gymzaal

455 m²

Kinderopvang (SKAR)

800 m² (+420 m² buiten)

Bibliotheek

850 m²

Peuterspeelzaal (1 groep)

200 m² (+100 m² buiten)

Jongerencentrum

300 m²

Wijkcentrum

420 m²

Wijkpost Politie Gelderland

50 m²

Wijkpost gemeente Arnhem

100 m²

Publiekgerichte dienstverlening Sport (racketcentrum) Wonen (appartementen) Gezondheidscentrum De Bethaan 5 huisartsen, fysiotherapeuten en 61 appartementen (47 huur/ 15 koop) Opmerkingen - Gratis parkeren blijft Bronnen: NRW-register www.presikhaaf.info

Gemeente Arnhem

apotheek,

12

Leidsche Rijn Centrum Stadshart Planfase Functies Detailhandel

26.500 m²

Kantoor (+parkeren)

13.200 m²

Overig commercieel

1.400 m²

Horeca

2.500 m²

Wonen

(5 lagen met parkeergarages)

100.200 m²

Parkeergarages openbaar (2)

1.000 auto‟s

Bibliotheek/wijkcentrum (optioneel)

4.000 m²

Opmerkingen - Heeft de ambitie van 2e stadshart van Utrecht - Voetganger en fietser staan centraal, maar auto wordt niet geweerd - Goede bereikbaarheid dankzij A2 en spoorverbinding Bronnen: VGM 15-05-2008

In de Bogaard

Rijswijk

Stadsdeelcentrum Bestaand; in 2000 laatste renovatie/uitbreiding Functies (bestaand) Detailhandel/horeca

90.000-103.000 m2 (bruto) 54.000 m² (netto), naast de warenhuizen V&D, Hema, C&A en Mediamarkt zijn er 180 winkels gevestigd, in het winkelcentrum bevinden zich 3 overdekte passages.

Overig commercieel

Beautycenter van 450 m2 Anac Carwash

Kantoren

95.000 m2 Direct aan het bogaardplein is het Rijswijkse gemeentehuis gevestigd. In dit gebouw bevindt zich ook Wintershall Noordzee en Kristal projectontwikkeling. In de directe omgeving van het winkelcentrum In de Bogaard zijn ook gevestigd; de Belastingdienst Haaglanden, Douane, de COA (Centrum Opvang Asielzoekers) en de Nive.

Parkeren

circa 2800, waarvan ca. 1500 in garages, overwegend ondergronds

Wonen (appartementen)

406

Opmerkingen In de Bogaard heeft als enige grote winkelcentrum in Nederland de derde ster van het Keurmerk Veilig Ondernemen in de wacht gesleept. Het Rijswijkse winkelcentrum voldoet aan alle door het Keurmerk gestelde veiligheidseisen op het gebied van openbare orde en brandveiligheid. Verder zijn er huisregels voor personeel. Deze derde ster is het resultaat van de voortdurende gezamenlijke inspanningen van de gemeente Rijswijk, de winkeliers, de vereniging van eigenaren, de politie en de brandweer. Veilig leven en samen werken zijn niet voor niets speerpunten van het beleid van de gemeente Rijswijk. Op enige afstand van In de Bogaard ligt het Eisenhowerplein met station Rijswijk en het openbaar vervoersknooppunt. Op deze locatie staan The Grand Winston Hotel en „leisure center‟ Sir Winston. Ook Avaya, de Rijswijkse Openbare Bibliotheek en enkele overheidsinstanties zijn hier gehuisvest. In het Leisure Center Sir Winston treft men het Eetcafé “De Halve Maan”, de Kids Place, een vrolijk ingerichte ruimte voor de kleintjes, een Music & Entertainment Club, het Amusementcenter, een fitnesscentrum van Sports Unlimited en kantoorruimte. Bronnen:

gemeente Rijswijk, bureau stedelijke planning NRW-register www.indeboogaard.nl

www.bedrijvenverenigingrijswijk.nl

Bijlage 4:

Praktische selectie functies

In deze bijlage wordt ingegaan op de praktische haalbaarheid van mogelijk toe te voegen functies. Een eerste schifting is gemaakt aan de hand van de praktische realiseerbaarheid en de omvang van functies (bouwvolumes).

B4.1

Detailhandel en commerciële diensten

Vanwege de schaalgrootte worden winkels als bouwmarkten, tuincentra en de grote woninginrichters (zoals Brugman Keukens, Beter Bed, Trendhopper) ongeschikt geacht als toevoeging voor Leidsenhage.

B4.2

Leisure

Als gevolg van een te grote ruimteclaim worden de volgende leisurevoorzieningen ongeschikt geacht als toevoeging voor Leidsenhage: Evenementenhal Zwembad Indoor kartcentrum Thema-, pret- of dierenpark Indoor skicentrum Indoor golfcentrum Stadion IJsbaan (exclusief kleinschalige recreatieve ijsbaan) Jachthaven (bovendien geen ligging aan het water) Drafbaan

B4.3

Kantoren

Toevoeging van kantoorruimte wordt niet uitgesloten op praktische haalbaarheid. De meer extensieve kantoorfuncties in de vorm van kantoorvilla‟s worden uitgesloten als bouwsteen.

B4.4

Wonen

Onderscheid wordt gemaakt tussen grondgebonden- / eengezinswoningen en appartementen / meergezinswoningen. De ruimteclaim die grondgebonden woningbouw legt op een gebied leidt tot extensief ruimtegebruik. Daarnaast kan er alleen in de vorm van appartementen sprake zijn van een directe koppeling tussen een woon- en winkelfunctie. Toevoeging van woonfuncties aan het gebied wordt wat appartementen betreft niet uitgesloten op praktische haalbaarheid, maar voor grondgebonden woningen wel.

B4.5

Recreatie

Het gebied Leidsenhage wordt ongeschikt geacht voor een ruimte-extensieve verblijfshoreca (camping, vakantiepark).

B4.6

Zorg

Grootschalige intramurale zorginstellingen als een ziekenhuis of verpleeg- en verzorgingshuizen zijn fysiek niet inpasbaar in het gebied Leidsenhage.

Bijlage 5:

Versterking winkelcentrum

In deze bijlage wordt ingegaan op de bijdrage die toe te voegen functies leveren aan de versterking van de winkelfunctie. „Versterking‟ van de winkelfunctie kan meerdere betekenissen hebben. Het gaat hier om: economische versterking: extra bestedingen door nieuwe of bestaande bezoekers van het winkelgebied; versterking van de gebiedskwaliteit: ondersteuning van de winkelfunctie door versterking van de levendigheid, veiligheid, bekendheid, attentiewaarde.

B5.1

Detailhandel en commerciële diensten

Leidt het toevoegen van de functies tot meer omzet? Het toevoegen van detailhandel aan het huidige winkelgebied zal in algemeenheid leiden tot een grotere aantrekkingskracht (en een versterking van de concurrentiepositie) en meer bestedingen mits: het toevoegen van branches en prijssegmenten die thans nog niet in het Leidsenhage voorhanden zijn (verbreding, verdieping); Het verbreden van het aanbod in het (semi-) recreatieve of keuzegevoelige segment (mode en luxe-artikelen, sport, spel en media). Ook het toevoegen van nieuwe commerciële diensten kan de winkelfunctie versterken. Vooral functies die gecombineerd worden met winkelen en boodschappen leiden tot extra bestedingen bij de detailhandel. Horeca heeft een belangrijke winkelondersteunende functie (zie ook leisure). (Dag)horeca kan de verblijfstijd van consumenten in het winkelgebied verlengen en het winkelbezoek veraangenamen. Diensten als schoenmakers en kledingreparatie vormen een nuttige aanvulling op het winkelbestand en worden door de consument gecombineerd met winkelen. Bezoek aan financiële dienstverleners (banken, verzekeringen), particuliere dienstverleners (stomerij, reisbureau) en andere ambachten (kappers) worden in de regel laagfrequent bezocht en beperkt gecombineerd met winkelbezoek. Andere dienstverleners in de vorm van uitzendbureaus of makelaars worden in algemeenheid zeer doelgericht bezocht en leveren nauwelijks een economische meerwaarde voor de detailhandel. Leidt het toevoegen van de functies tot versterking van de gebiedskwaliteit? Het toevoegen van detailhandelsfuncties kan een belangrijke verbetering opleveren ten aanzien van de commerciële samenhang, de uitbreidingsbehoefte, de segmentering, herschikking van de trekkers, de routing en de uitstraling.

B5.2

Leisure

Leidt het toevoegen van de functies tot meer detailhandelsomzet? De uitwisseling van bezoekers algemeenheid beperkt.

tussen

leisure en detailhandel

is

in

Alleen tussen horeca en recreatief winkelen is een substantiële relatie. Uit onderzoek4 blijkt dat circa 40% winkelen (wel eens) combineert met een vorm van horeca (met name café, restaurant en lunchroom en in mindere mate snackbar). Uitwisseling met bioscoop of toneel zijn beperkt (5 a 10%). Uitwisseling met andere vormen van leisure zijn nihil (<2%). Bij het doen van boodschappen geldt dat circa 20% van de consumenten dat (wel eens) combineert met horeca. Uitwisseling met andere leisurevoorzieningen is er nauwelijks. Leidt het toevoegen van de functies tot versterking van de gebiedskwaliteit? Door de publiekaantrekkende werking kunnen leisure-voorzieningen zorgen voor meer bekendheid van locatie en omgeving. Aangezien Leidsenhage in de regio al een grote naamsbekendheid heeft kunnen alleen bijzondere of grootschalige functies het winkelgebied meer op de kaart zetten. Leisure-voorzieningen kunnen voor publieksstromen buiten winkelopeningstijden zorgen. Bezoekersstromen zijn echter doelgericht en leiden nauwelijks tot verlevendiging.

B5.3

Kantoren

Leidt het toevoegen van de functies tot meer detailhandelsomzet? De economische bijdrage van kantoren aan winkelcentra kan tweeërlei zijn: Bestedingen van kantoorpersoneel; Bestedingen van bezoekers van kantoren bij de detailhandel. Bestedingen kantoorpersoneel Uit onderzoek5 blijkt dat gemiddeld tweederde van de mensen die werken voor, na of tijdens het werk aankopen doen (circa een derde „vaak„, een kwart „soms‟ en een op de tien „zelden„). De meest gekochte producten drogisterij-artikelen en lectuur.

betreffen

food,

rookwaren,

kleding,

Ook in het winkelgebied aanwezige horeca kan profiteren kantoorpersoneel in verband met borrels of zakelijke bijeenkomsten.

van

Gemiddeld de helft van diegenen die woon-werk-aankopen verricht, doet dat op de locatie waar men werkt. Dit heeft voor een belangrijk deel te maken met de aankopen die men verricht tijdens de lunchpauze. Aangezien Leidsenhage over een ruim aanbod beschikt, mag aangenomen worden dat de bestedingen van kantoorpersoneel dat bij het winkelcentrum werkzaam is bovengemiddeld zullen zijn. Deels zal het personeel van de kantoren bij Leidsenhage al woonachtig zijn in de gemeente en de inkopen sowieso doen in Leidsenhage. In dat geval leidt kantoorpersoneel boven Leidsenhage dus niet tot extra bestedingen. 4 5

Koopstromenonderzoek Randstad 2004 Koopstromenonderzoek Randstad 2004

Bestedingen bezoekers kantoren Alleen voor de kantoren met een baliefunctie (business to consumer) geldt dat deze bezoekers naar het winkelcentrum trekken. Business to consumer- bedrijven trekken een lokaal en in beperkte mate een bovenlokaal publiek. Veel voorkomende business to consumer- functies als een CWI en Gemeentekantoor trekken met name lokale bezoekers. Bestedingen van bezoekers van business to consumer- bedrijven zullen met name gaan naar de dagelijkse sector (boodschappen). Voor zover het extra bestedingen betreft (dus niet de boodschappen die sowieso al in Leidsenhage worden gedaan) zullen het met name „vergeten‟ boodschappen zijn of boodschappen zijn die anders in de andere boodschappencentra van Leidschendam of Voorburg worden gedaan. Bezoekers van business to consumer- bedrijven die tevens woonachtig zijn in de gemeente doen sowieso al in grote mate boodschappen in Leidsenhage (marktaandeel ruim 30% binnen Leidschendam-Voorburg). Leidt het toevoegen van de functies tot versterking van de gebiedskwaliteit? De aanwezigheid van kantoorruimten bij winkelcentra leidt nauwelijks tot meer (sociale) veiligheid of levendigheid. Aangezien kantoortijden grotendeels samenvallen met winkelopeningstijden leidt de aanwezigheid van kantoren nauwelijks tot verlevendiging of sociale veiligheid na winkelopeningstijden (hooguit tijdens de pauze of kort na kantoortijd). Voor een deel van het kantoorpersoneel geldt dat het bekend raakt met Leidsenhage doordat het er werkt. Echter voor een beperkt deel zal dit herhalingsbezoek buiten werktijden veroorzaken.

B5.4

Wonen

Leidt het toevoegen van de functies tot meer detailhandelsomzet? Bewoners op of rond een winkelgebied zijn vanwege de korte afstand in belangrijke mate op het winkelgebied georiënteerd voor hun boodschappen. Zeker voor een winkelgebied als Leidsenhage mag aangenomen worden dat een ruime meerderheid van bewoners in de directe nabijheid van het winkelgebied voor de boodschappen gericht is op Leidsenhage. Voor niet dagelijkse aankopen zal de oriëntatie van omliggende bewoners minder groot zijn. Voor Leidsenhage zal dit aandeel iets groter zijn dan de lokale koopkrachtbinding (circa 50%). Leidt het toevoegen van de functies tot versterking van de gebiedskwaliteit? Woningen bij een winkelcentrum zorgen voor levendigheid en een stukje sociale veiligheid na winkelsluitingstijd.

B5.5

Recreatie

Leidt het toevoegen van de functies tot meer detailhandelsomzet? Kleinschalige recreatieve voorzieningen met een relatief kort tijdgebruik vormen een goede combinatie met winkelen. Deze kunnen het winkelen ondersteunen (verlenging verblijfstijd, afwisseling). De economische spin-off van recreatievoorzieningen nabij het winkelcentra zijn beperkt. Uitwisseling van bezoekers is gering. Recreatie en toeristisch bezoek vindt bovendien vaak plaats buiten winkeltijden (avond, zondag). Leidt het toevoegen van de functies tot versterking van de gebiedskwaliteit? Evenementen kunnen bijdragen aan het imago en de naamsbekendheid van het winkelgebied. Kleinschalige recreatieve voorzieningen kunnen de levendigheid in het totale gebied vergroten, zoals een speeltuin, dierenweide of kleinschalige verblijfsruimten (bankjes/zitjes).

B5.6

Zorg

Leidt het toevoegen van de functies tot meer detailhandelsomzet? Afhankelijk van het type zorginstellingen kunnen de bestedingen bij de detailhandel afkomstig zijn van bezoekers van zorginstellingen (apotheek, zorgwinkel, praktijken) of afkomstig zijn van bewoners van zorgwoningen. Bewoners richten zich in hun koopgedrag in belangrijke mate op het meest nabijgelegen winkelcentrum, zeker voor het doen van boodschappen. Voor bewoners van zorgwoningen zal, als gevolg van zorgondersteuning (maaltijdbezorging), een deel van de bestedingen niet ten goede van het winkelcentrum komen. Bewoners van instellingen als verzorgings- of verpleeginstellingen ontvangen complete dienstverlening en doen zeer beperkte bestedingen in een winkelcentrum. Bezoekers van welzijns- of extramurale zorginstellingen als een apotheek, praktijkruimte of arbodienst combineren dit slechts ten dele een bezoek aan de detailhandel. Dergelijke instellingen zijn bovendien vooral bezoekersextensief. Ook zal een belangrijk deel van de bezoekers boodschappen en andere inkopen toch al in Leidsenhage verrichten. Versterking gebiedskwaliteit? Openingstijden van zorginstellingen lopen redelijk parallel aan de openingstijden van de winkels. Van verlevendiging is dus alleen overdag sprake. Bewoners in het gebied dragen bij aan de levendigheid en (sociale) veiligheid in en om Leidsenhage.

B5.7

Overall: Bijdrage aan de detailhandelsomzet in het gebied

Om de bijdrage van de functiegroep kwantitatief uit te drukken, is op basis van referentiecijfers de gemiddelde besteding per bezoeker (leisure, recreatie), inwoner (wonen) en medewerker (kantoren) weergegeven.

Functie

Gemiddelde besteding per jaar

Detailhandel en commerciële diensten

N.v.t.

Leisure*

Nihil (< € 5,-)

Kantoren**

Ca. € 1.000,-

Wonen***

Ca. € 3.800,-

Recreatie****

Nihil (< € 5,-)

Zorg*****

Variabel

*

gemiddelde bestedingen op basis van combinatiegedrag en gemiddelde uitgave per bezoek

**

gemiddelde bestedingen op basis van consumpties, zakelijke bijeenkomsten en boodschappen-aankopen op de werklocatie. Bestedingen komen voor ca. 50% terecht bij de horeca en voor 50% bij de detailhandel.

***

gemiddelde totale detailhandelsbesteding gecorrigeerd naar verwachtte oriëntatie op het winkelcentrum.

****

gemiddelde bestedingen op basis van combinatiegedrag en gemiddelde uitgave per bezoek

*****

Beperkte (extra) bestedingen (praktijken/apotheken)

door

bezoekers

van

zorginstellingen

Bewoners van zorginstellingen zullen voor hun aankopen sterk gericht zijn op Leidsenhage, maar zullen vanwege zorgondersteuning (maaltijden etc) substantieel minder besteden dan het gemiddelde voor „Wonen‟

Bijlage 6:

Trends en marktpotentie

In deze bijlage wordt ingegaan op de marktpotentie per functiegroep. De marktpotentie is gebaseerd op ontwikkelingen en trends met betrekking tot de functiegroep en de eventuele marktverhoudingen (vraag-aanbod).

B6.1

Detailhandel en commerciële diensten

Trends De voornaamste trends in de detailhandel en commerciële diensten zijn als volgt. Consument -

Vergrijzing  de Nederlandse bevolking zal ook de komende jaren blijven groeien. Het CBS gaat er vanuit dat de bevolking pas rond 2030 in omvang zal afnemen. De omvang van de afname is per regio verschillend. De Nederlandse bevolking vergrijst. Het aandeel ouderen neemt toe. In de gemeente Leidsendam-Voorburg is sprake van een zeer sterke vergrijzing.

-

Individualisering  afname huishoudengrootte, toename van eenpersoonshuishoudens („happy single‟). Deze groep heeft weinig tijd en besteedt haar kostbare vrije tijd gericht.

-

Vrijetijdsbesteding  hoewel tijd voor sommigen steeds schaarser wordt (bijv. „happy singles‟), hebben anderen (bijv. ouderen) juist meer tijd te besteden. In het algemeen verwacht de consument een hogere kwaliteit van de vrijetijdsbesteding en hebben daar meer geld voor over. De vrijetijdsbestedingen zijn de laatste jaren aanzienlijk sneller gegroeid dan de uitgaven in de winkels.

-

Toename mobiliteit  consumenten zijn voor een bijzonder aanbod eerder bereid om langere afstanden af te leggen. Gevolg is dat de concurrentie tussen de winkellocaties toeneemt.

-

Multiculturele samenleving  het aandeel allochtonen neemt vooral in de Randstad snel toe. Het bestedingspatroon verschilt kwantitatief en kwalitatief ten opzichte van dat van autochtonen. Allochtonen geven aan dat zij veel waarde hechten aan luxe producten en aan status wat onder andere verworven kan worden door merkartikelen (bijv. merkkleding).

-

Toename internetgebruik  de opkomst van tweedehands internetsites (Marktplaats, eBay) is een belangrijke ontwikkeling en de consument oriënteert zich steeds vaker op internet alvorens een winkel binnen te stappen.

-

Experience  de consument wil verrast worden en wil iets ervaren. In het verlengde hiervan wordt ook van insperience gesproken (experience en inspiratie). Trysumers zijn consumenten die nieuwe producten en diensten uitproberen. Daarbij horen probeerproducten en probeerwinkels. Retailers en merken proberen via consumenten die vooroplopen als uithangbord voor hun product of dienst te gebruiken.

-

‘Zigzag’ gedrag  hogere inkomensgroepen kopen bij zowel Aldi als Bijenkorf en jongeren geven veel geld uit aan onder andere telefonie en gadgets. Dit gedrag komt voornamelijk voor bij het funshoppen. Merkentrouw behoort tot het verleden en inkomensgroepen kunnen niet meer gekoppeld worden aan een bepaald bestedingsbedrag.

Aanbod en locatie -

Schaalvergroting  De afgelopen 30 jaar heeft de schaalvergroting in de detailhandel zich ook in Nederland doorgezet: winkelbedrijven en winkelvestigingen worden gestaag groter (Albert Heijn XL, Media Markt, Hornbach maar ook Kruidvat, Blokker). In de binnenstad is dikwijls ruimtegebrek voor zulke winkels. Grootschalige ontwikkelingen zijn dan ook vaak gedwongen om uit te wijken naar de periferie. Bij schaalvergroting is het streven om te komen tot kostenbesparing en verbreding van het aanbod (marktuitbreiding).

-

Specialisering  Tegenover schaalvergroting is ook specialisering te zien. Superspecialisten hebben een sterke focus op een specifieke artikelgroep of dienst. Voorbeelden zijn de zogenaamde inktvullers en

-

Branchevervaging  Deze ontwikkeling is ontstaan om de consument op meerdere locaties „snel‟ een product te kunnen aanbieden. Bijv. printers en computers kopen bij de Aldi, verzekeringen en leningen bij Kruidvat en energie bij de HEMA.

-

Filialisering en franchising  De prijzen per m² vloeroppervlak zijn de laatste decennia gestegen. Filiaalbedrijven zijn beter in staat flinke bedragen neer te leggen per m² dan kleine eenmanszaken, waardoor de beste posities door die filiaalbedrijven worden ingevuld. Filialisering zorgt voor een eenduidig maar herkenbaar winkelbeeld.

-

Multichanneling  Het aanbieden van producten onder de naam van één keten, maar via verschillende kanalen én op verschillende locaties is een gangbaar verschijnsel geworden. Een voorbeeld hiervan is Albert Heijn, met verschillende type winkels: AH To Go, AH XL en de bezorgservice Albert.nl.

-

Winkels worden een merk en vice versa Merkenwinkels gaan zich gedragen als retailers; bijvoorbeeld Mexx, Orange, Puma en Diesel. Daarentegen is de retailer Hema langzaam een merk aan het worden.

-

Thematische winkelconcentraties  Sinds de jaren negentig zijn er diverse perifere, grootschalige en / of thematische winkelconcentraties gepland. Hoewel deze zeker niet in alle gevallen succesvol zijn, zet de komst van zulke winkelconcentraties zich de komende jaren voort (zo bestaan er sinds kort plannen voor een megamall in Tilburg).

-

Recreatieve meerwaarde  Winkelvoorzieningen met recreatieve meerwaarde trekken de meeste bezoekers door een bijzonder aanbod en prettig verblijfsklimaat. Deze meerwaarde kan ontstaan door nieuwe ontwikkelingen naadloos aan te laten sluiten op de bestaande winkelstructuur.

-

Bereikbaarheid en parkeren  Bereikbaarheid is voor consumenten een belangrijke factor bij de keuze van een winkelgebied. Door te investeren in een goede bereikbaarheid kan een winkelgebied beschermd worden. Gedacht kan worden aan een verbetering van de ontsluiting, het aanbod aan parkeervoorzieningen en de mate van ov-bereikbaarheid. De prognose is dat de komende 10 jaar het autobezit verder toeneemt. Winkelgebieden die wel aan de toenemende parkeerbehoefte weten te voldoen, kunnen zich zodoende onderscheiden..

-

Bevoorrading  In het verlengde van bereikbaarheid en parkeergelegenheid begint, met name in de binnensteden, ook het belang van bevoorrading een steeds prominentere rol in te nemen. Als gevolg van stringente lokale regelgeving (zoals laad- en lostijden, voertuigeisen, milieuzones, geluidsnormen en werkzaamheden) wordt de bevoorrading van (binnen)stedelijke ondernemers flink bemoeilijkt. Hierdoor nemen de kosten sterk toe en tegelijkertijd dalen de omzetten.

-

Duurzaamheid  Duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen zijn trends die binnen de retail veel aandacht krijgen, zowel vanuit retailers als beleggers en ontwikkelaars. Momenteel is duurzaamheid vooral ook een item om de publiciteit te halen (duurzaamheid is hot) en om aan het imago te werken.

-

Warenmarkten  hebben het landelijk moeilijk. De markt concurreert van oudsher voor een belangrijk deel prijs. Het toenemend aandeel discountformules vormt sterke concurrentie voor de markt. Bovendien vergrijst de marktbezoeker en weten jonge mensen de markt minder te vinden. Wel kan de markt inspelen op het afnemend marktaandeel van versspeciaalzaken. Voor een grote markt als die bij Leidsenhage, zal de landelijke ontwikkeling minder van invloed zijn als op de kleine markten elders.

Samengevat betekenen de gesignaleerde trends op het gebied van de ontwikkeling van winkelcentra het volgende: Trend detailhandel schaalvergroting

Kwalitatief inzetbaar in faciliteren van de ruimtebehoefte van ondernemers superspecialisten, branchevervaging schaalvergroting winkelcentra, druk op kleine buurt en wijkcentra

uitbreidingsruimte

spreiding van de trekkers over het centrum, versterkt de doorbloeding van Leidsenhage aanvullen van ontbrekende branches, prijs- en kwaliteitssegmenten

beleving

creëren van verblijfsgebieden horeca als verlenger van de verblijfsduur samenhang tussen de deelgebieden in het centrum

vergrijzing, individualisering, multiculturele samenleving, vrije-tijdsbesteding

meerdere (koop)motieven combineren in één centrum merkartikelen, luxe artikelen, brandstores doelgroep-speciaalzaken

diversificatie in besteding

aanvullende branches in onderscheidende segmenten

toename mobiliteit

voldoende kwalitatief goed parkeren op korte afstand commerciële slagkracht omgeving en entrees

verkeersbelasting

verstopt raken van binnensteden biedt kansen voor goed bereikbare winkelcentra bevoorrading optimaliseren, zonder overlast

duurzaamheid

maatschappelijk bewust ondernemen beleggingswaarde winkelcentra

Markt Kwantitatieve analyse NUANCERINGEN DPO Voorafgaand aan de distributieplanologische verkenning dient een aantal nuanceringen te worden gemaakt. De distributieplanologisch rekenmethodiek gaat uit van een vast verband tussen omzet en rendement. De marktruimte wordt afgeleid door de omzet per vierkante meter winkelvloer (vloerproductiviteit) te vergelijken met de landelijke norm. Een benedengemiddelde vloerproductiviteit betekent er meer dan voldoende winkelruimte is. Een bovengemiddelde vloerproductiviteit in het onderzoeksgebied betekent dat het aanbod kan worden uitgebreid. Los van de onzekerheden in de methodiek (niet duidelijk is bijvoorbeeld hoe de detailhandelsomzet zich ontwikkelt, hoe het inwonertal in de gemeente zich ontwikkelt en hoe de productiviteit in de detailhandel zich ontwikkelt) kan een aantal kanttekeningen worden gemaakt bij deze rekenmethodiek: Dynamiek in de detailhandel leidt tot schaalvergroting, die niet altijd een recht evenredig effect heeft op de omzet per vierkante meter winkelvloer. De distributieplanologische verkenning niet altijd rekening met het soort uitbreiding. De uitbreiding van een bestaande winkelvestiging heeft doorgaans een veel minder grote marktimpact dan de komst van een geheel nieuwe aanbieder. Tenslotte legt de methodiek een zwaar accent op het bestaande winkelvoorraad, waardoor het dpo soms een protectionistische karakter

krijgt en vernieuwing en dynamiek worden tegengegaan. Aldus vormen de uitkomsten van de distributieve verkenning niet meer dan een indicatie van de kwantitatieve uitbreidingsmogelijkheden. DPO Onder invloed van woningbouw in (Stompwijk) en buiten de gemeente (o.a Leidschenveen) is de verwachting dat het inwonertal in het marktgebied van Leidsenhage in de nabije toekomst toeneemt. Dit in tegenstelling tot het afgelopen decennium waarin de bevolkingsomvang binnen de gemeente daalde. De verwachtingen ten aanzien van de bevolkingsontwikkeling binnen de eigen gemeente zijn voor een belangrijk deel afhankelijk van de omvang van het te realiseren woningbouwprogramma. Wij gaan uit van een voorzichtige bevolkingsgroei tot circa 74.400 tot 20156. De groei in de detailhandelsomzet en -bestedingen vertoont een sterke dynamiek7. Ongewis is in hoeverre de detailhandelsbestedingen in de komende jaren per saldo (excl. inflatie) blijven toenemen. De marge die wij hanteren is die tussen gelijkblijvende bestedingen en een vergelijkbare groei als in afgelopen jaren. Voor de dagelijkse bestedingen per hoofd gaan wij uit van € 2.350,- a € 2.610,- en voor de niet-dagelijkse sector van € 2.780,- a € 3.160,-.

6

7

Overeenkomstig prognose CBS - Statline In de afgelopen jaren bedroeg het groeipercentage circa 1,25 a 1,5% (HBD)

Consumentenonderzoek (Koopstromenonderzoek Randstad 2004) wijst uit dat winkelcentrum Leidsenhage goed functioneert. Op basis van het marktaandeel dat Leidsenhage lokaal en regionaal weet te behalen wordt zowel in de dagelijkse als niet-dagelijkse sector een bovengemiddelde vloerproductiviteit gerealiseerd. In de dagelijkse sector behaalt Leidsenhage binnen de gemeente een marktaandeel van 32%. Bestedingen van buiten de gemeente bedragen 34% van de totale omzet. De genoemde binding en toevloeiing van koopkracht resulteert bij een horizon van 2015 in een omzet van circa € 85 a 94 miljoen. Gelet op de samenstelling van het winkelaanbod van Leidsenhage, mag een omzet van ruim € 8.500,- per m² wvo als normatief worden beschouwd (het landelijk gemiddelde bedraagt circa € 6.500,- per m² wvo). In de niet-dagelijkse sector bedraagt het marktaandeel van Leidsenhage lokaal 45%. Van buiten de gemeente komt ruim de helft van de bestedingen (54%). Op basis van de koopstroomcijfers zal de totale gerealiseerde omzet voor Leidsenhage in 2015 circa € 202 a 230 miljoen bedragen. Gelet op de dominantie van branches met een redelijk hoge omzet per m² in Leidsenhage (zoals mode) gaan wij uit van een normvloerproductiviteit van circa € 5.000,- per m² wvo. Landelijk bedraagt deze circa € 2.500,-. Als uitgangspunt voor het beoordelen van de toekomstige marktpotentie is het behoud van de huidige marktpositie van Leidsenhage genomen. De marktpotentie voor uitbreiding van het winkelmetrage van Leidsenhage is gebaseerd op instandhouding van de bestaande marktaandelen van Leidsenhage. De marktpotentie is dus niet gebaseerd op groei van het marktaandeel van Leidsenhage ten koste van andere winkelgebieden (regionaal danwel lokaal). Het huidige presteren van Leidsenhage laat voldoende ruimte voor uitbreiding van het winkelmetrage zonder de marktpositie van omliggende winkelgebieden teniet te doen. In de aannames is geen rekening gehouden met de (extra) toevloeiing van koopkracht vanuit de Vinex-wijken Leidschenveen en Ypenburg. Sinds 2004 (laatste meting toevloeiing) zijn de inwonertallen in beide wijken toegenomen en ook in de komende jaren neemt het inwonertal verder toe. Prognoses voor Leidschenveen gaan uit van een groei van het inwonertal tussen 2004 en 2015 van 9.000 inwoners. Voor Ypenburg/Nootdorp bedraagt de groei tussen 2004 en 2015 circa 11.000 inwoners. Vanuit beide wijken is winkelcentrum Leidsenhage met name interessant voor nietdagelijkse aankopen en mindere mate ook voor boodschappen.

UITKOMSTEN Op basis van genoemde uitgangspunten bedraagt de uitbreidingsruimte in 2015 circa 1.400 à 2.500 m² wvo in de dagelijkse sector en circa 5.100 à 10.700 m² in de niet-dagelijkse sector (zie ook tabel 6.1). Tabel B6.1: Marktanalyse en –potentie detailhandel 2015 Dagelijks

Niet-dagelijks

74.400

74.400

2.350 - 2.610

2.780 - 3.160

175 - 194

206 - 235

32%

45%

56 a 62

93 a 106

34%

54%

Bovenlokale bestedingen (in mln €)

29 - 32

109 - 124

Totaal omzetpotentieel (in mln €)

85 - 94

202 - 230

Aanwezig m² wvo****

8.500

35.300

Normvloerproductiviteit (€ per m² wvo)

8.500

5.000

Omzetclaim bestaand aanbod (in mln €)

73

176

12 - 22

25 - 54

1.400 a 2.500

5.100 a 10.700

Inwonertal* Bestedingscijfer (in €) ** Lokaal bestedingspotentieel (in mln €) Lokale oriëntatie op LH*** Gebonden koopkracht (in mln €) Bovenlokale toevloeiing***

Marktruimte (in mln €) Uitbreidingsruimte (in m² wvo) *

CBS

**

HBD (incl. BTW), bewerking WPM – bestedingen gecorrigeerd op basis van het gemiddeld inkomen in de gemeente Leidschendam-Voorburg dat 20% hoger ligt dan het landelijk gemiddelde. De correctie voor de dagelijkse sector betreft 5% (o.b.v. inkomenselasticiteit van 0,25) en voor de niet-dagelijkse sector 10% (o.b.v. inkomenselasticiteit van 0,5)

***

Koopstromenonderzoek Randstad 2004

****

LocatusVerkenner 2008

Uitgaande van het behoud van de marktpositie van Leidsenhage dienen de uitbreidingsmogelijkheden voor de dagelijkse sector gericht te zijn op schaalvergroting van de bestaande (sub)trekkers (supermarkten, drogisten) en toevoegen van aanvullende, thans niet vertegenwoordigde, speciaalzaken. Een discount-supermarkt achten wij niet essentieel in de versterking voor Leidsenhage, zeker niet met het oog op het functioneren van de wijk- en buurtcentra (zie effecten). De marktpotentie voor uitbreiding van het niet-dagelijks aanbod van Leidsenhage dient aangewend te worden om het huidige winkelaanbod te verbreden in het keuzegevoelige segment (mode en luxe, sport, spel en (multi)media). Mogelijkheden voor verbreding bestaan er in ondervertegenwoordigde kwaliteitssegmenten (lage- en hoge segment mode), in schaalvergroting van bestaande formules en toevoeging van nieuwe trekkers. De marktanalyse op basis van de gestelde parameters blijft een vrij theoretische benadering. Naast de kwantitatieve zijn vooral kwalitatieve grondslagen nodig om de versterkingsmogelijkheden van Leidsenhage te bepalen. Daarbij dient de distributieve verkenning als kader.

Effecten Uitgaande van het behoud van de huidige marktpositie is de uitbreiding van het winkelaanbod in Leidsenhage primair gericht op het beter faciliteren van de bestaande consument, het behoud van de aantrekkingskracht op de consument uit Leidschendam en de direct omliggende kernen en het beter bedienen van bepaalde doelgroepen (zoals jongeren). De gunstige marktomstandigheden in Leidschendam en de hoge omzetniveau‟s die behaald worden in Leidsenhage bieden voldoende marktruimte om op basis van het huidige marktaandeel uitbreiding van het winkelmetrage te verantwoorden. Door het sterke functioneren is het verloop onder ondernemers in Leidsenhage zeer beperkt en zijn de kansen voor nieuwe aanbieders en schaalvergroting van bestaande ondernemers klein. Uitbreiding is nodig om het winkelcentrum de ruimte te geven voor vernieuwing en dynamiek in het aanbod te stimuleren. Voor de effecten op lokale winkelgebieden als Damcentrum, Prinsenhof, Burg. Sweensplein is met name de uitbreiding van het levensmiddelenaanbod in Leidsenhage bepalend. De wijk- en buurtcentra zijn immers hoofdzakelijk boodschappenvoorzieningen. Het winkelaanbod in de wijken bestaat vooral uit dagelijks aanbod met de supermarkt als voornaamste trekker voor het betreffende winkelgebied. Het aanbod op het Burg. Sweensplein leunt sterk op het discount aanbod (Digros en drogist). De voorzieningen op het Damcentrum, met de voordeelsupermarkt van Hoogvliet als trekker, heeft primair een functie voor de omliggende wijken. Winkelcentrum Essesteijn heeft een buurtfunctie met Hoogvliet als voornaamste trekker. In Leidsenhage bestaat het dagelijks aanbod uit twee full-service supermarkten (Jumbo en AH) aangevuld met een breed pakket aan specialistisch levensmiddelenaanbod. Er zijn derhalve voorname verschillen tussen Leidsenhage en de buurt- wijkcentra qua aanbod en verzorgingsniveau. Een uitbreiding van Leidsenhage gericht op schaalvergroting van bestaande supermarktaanbieders en aanvullend speciaalaanbod is vooral gericht op het beter bedienen van bestaande consumenten. Een dergelijke uitbreiding achten wij dan ook niet primair negatief of verstorend voor het functioneren van de wijk- buurt structuur van Leidschendam-Voorburg. Bovendien wordt marktruimte geconstateerd in de dagelijkse sector. Het vergroten van het niet-dagelijks aanbod is van belang voor het behoud van het regionale marktaandeel ten opzichte van de andere regionale centra. De voornaamste concurrenten van Leidsenhage (de binnenstad van Leiden, het Stadshart Zoetermeer, In de Bogaard en ook De Parade) hebben plannen voor vernieuwing of zijn recent vernieuwd. Om de marktpositie te behouden en de aantrekkingskracht op de consument in de regio in stand te houden is het zaak dat ook Leidsenhage het winkelaanbod up-to-date houdt, op een aantal punten verbreedt en uitbreidt zodat het in verhouding tot de concurrentie niet achterblijft. Gelet op het huidige profiel van de wijk- en buurtwinkelcentra in Leidschendam en Voorburg zien wij in de uitbreiding van Leidsenhage geen bedreiging voor de wijk-buurtstructuur. Waar het niet-dagelijks aanbod van Leidsenhage vooral gericht is op het grote (regionale) publiek, is het nietdagelijks aanbod in de wijken hoofdzakelijk aanvullend aan de boodschappen, gericht op gemak en qua functie en omvang niet vergelijkbaar met Leidsenhage. Na Leidsenhage, biedt het winkelgebied „De Julianabaan‟ het breedste aanbod in de niet-dagelijkse sfeer. Anders dan Leidsenhage vervult De Julianabaan primair een wijkcentrum-plus functie. Bezien vanuit de

wijkfunctie is het modisch aanbod relatief ruim vertegenwoordigd maar omvat, anders dan Leidsenhage, vrijwel uitsluitend lokale aanbieders. De plannen voor Damcentrum zijn gericht op een versterking van de wijkfunctie in combinatie met specialistisch aanbod op gebied van woninginrichting en mode. Oud-Voorburg ontwikkelt zich tot een meer exclusiever winkelmilieu in combinatie met hoogwaardige verblijfshoreca. Beide gebieden bieden een ander winkel- en vestigingsmilieu (sfeer, uitstraling) dan het planmatige koopcentrum Leidsenhage. Uitgaande van een uitbreiding van Leidsenhage uit oogpunt van in stand houden van de marktpositie, zien wij geen bedreiging voor de lokale danwel regionale verzorgingsstructuur.

Kwalitatieve analyse In kwalitatief opzicht zien wij de volgende versterkingsmogelijkheden: Ruimtelijk Inspelen op schaalvergroting van de trekkers en subtrekker in zowel dagelijkse als niet-dagelijkse sector door nieuwbouw of schakelen van units; Meer spreiding van de trekkers (nu nogal geclusterd in het midden van het centrum (niet-dagelijks) en aan de buitenzijde (supermarkten) door toevoeging van trekker(s) op andere locaties; Versterken van de routing door verbetering van de verbindingen tussen de verschillende passages; Veraangenamen van verblijfsgebieden en winkelpassages (maatwerk per onderdeel: verbreden, herinrichten, restylen); De uitstraling en toegankelijkheid van de entrees en buitenzijde van het winkelgebied verbeteren (externe presentatie); De relatie tussen horeca aan de plas (onderscheidende kwaliteit) en de winkelstraten verbeteren; Verbeteren van de parkeerroute (verbindingen, signing); Aantrekkelijker maken van het buitengebied rond het winkelcentrum (nu vooral gedomineerd door parkeren); Uniformeren van de interne en externe uitstraling door eenvormige materiaalkeuze, reclame-uiting, bestrating; Integreren of verplaatsen van kiosken. Functioneel Creëren van functionele deelgebieden die aansluiten bij bezoekmotieven (zoals boodschappen, verblijven, recreatief winkelen). Toevoegen van (aanvullende) consumententrekkers in zowel de dagelijkse, recreatieve en semi-recreatieve sfeer; Verbreden van de marktsegmenten; Versterken branchering door uitbreiding, verdieping en verbijzondering van het aanbod, met name in het keuzegevoelige segment (mode, sport, spel, (multi)media;

B6.2

Leisure

Trends Op het gebied van leisure zijn voor de regio geen actuele gegevens of onderzoeken beschikbaar. De onderstaande trends en marktkenmerken zijn een interpretatie van door WPM verzamelde gegevens, artikelen, informatie van derden en ervaringen elders. Op basis van de ontwikkelingen in de markt voor leisure is grofweg een tweedeling te maken in het aanbod aan leisure-voorzieningen. Enerzijds zijn er grootschalige voorzieningen met een sterk bovenlokale aantrekkingskracht. Voorbeelden hiervan zijn Multiplex Pathé in Den Haag, Snowworld in Zoetermeer en Sea Life in Scheveningen. Door onderlinge concurrentie tussen grootschalige leisure moeten aanbod blijvend investeren om de voorziening up to date houden. Het bieden van voldoende kritische massa is daarbij zeer relevant. De grootschalige leisure-voorzieningen worden dan ook steeds groter. Anderzijds zien we de ontwikkeling van „leisure-warenhuizen‟ met een gevarieerd leisure aanbod voor vermaak „tussendoor‟. Ook zien we kleinschalige „monofunctionele‟ vormen van leisure zoals fitness, een gamecenter, stadstheater of een kookstudio met hoofdzakelijk een functie op lokale schaal. Andere trends en ontwikkelingen sluiten detailhandel en commerciële diensten:

grotendeels

aan

bij

die

van

Als gevolg van een toenemende koopdracht en mobiliteit heeft de consument meer mogelijkheden om zijn vrije tijd in te vullen. Als gevolg daarvan is ook de concurrentie tussen verschillende leisure-aanbieders sterk toegenomen; Hoewel de hoeveelheid vrije tijd niet is toegenomen (voor sommige groepen zelfs afgenomen), moet er wel meer beleefd worden. Het gevolg is dat er steeds meer sprake van georganiseerd vermaak en van commercieel leisure-aanbod is; Hypes en trends hebben als gevolg van marketing een toenemende invloed op de keuze van de consument; Net als in de retail is ook in de leisure-sector sprake van schaalvergroting. De omvang van voorzieningen moet toenemen om de consument te blijven binden en de concurrentiepositie veilig te stellen; Leisure-voorzieningen zien we zowel in de vorm van stand-alone voorzieningen als in de vorm van multi-leisure-voorzieningen (meerdere vormen van leisure geïntegreerd in een centrum). In de toekomst wordt verwacht dat leisure ook onderdeel gaat vormen van gebieden waar zowel gewerkt, gewoond als gerecreëerd wordt. Leisure-voorzieningen vinden we zowel terug in de centra of subcentra, of aan de randen van steden. Grootschalige voorzieningen worden steeds meer perifeer gevestigd (Snowworld Zoetermeer, CineMec Ede). In de stedelijke gebieden zien we juist dat afzonderlijke leisure-voorzieningen steeds meer met elkaar worden gecombineerd, zie voorbeelden hieronder (zowel klein- als grootschalig): Family entertainment Deventer (onderdeel Boreel, rand van de binnenstad): casino, bioscoop, bowling, food & beverage, kookstudio, kids playground, game lounges; Urban entertainmentcenter Almere (onderdeel Stadshart), discotheek, popzaal, hotel, retail, waterplein (ijsbaan), horeca en bioscoop;

Urban Entertainment Center Schieveste (planvorming): retail, leisure, bioscoop, hotel, discotheek; Sir Winston Leisure center Rijswijk (nieuw centraal stedelijk gebied): eetcafé, partycenter, dartcenter, kids place, discotheek, amusementcenter, health, lifestyle, fitness; Kiri Leisure center Hoogeveen (planvorming, centrum Hoogeveen): casino, amusementcentrum, bowling, horeca; Arsenaal Vlissingen Zeeaquarium;

(rand

van

Vlissingen),

Piraten

Kinderwereld,

Den Helder (centrum): Bowling, amusement,casino, restaurant, fitness, kidsplay.

Markt Lokaal aanbod In de gemeente Leidschendam-Voorburg zijn geen leisure-voorzieningen gevestigd met een sterke bovenlokale reikwijdte. Het leisure-aanbod in de gemeente is vrijwel uitsluitend kleinschalig en is lokaal gericht. Het lokale leisure-aanbod: De voornaamste horeca-clusters zijn te vinden in het centrum van Voorburg en het centrum van Leidschendam (Damlaan e.o.). Ook Leidsenhage kent een clustering van avondhoreca aan de plas. In het centrum van Voorburg is sprake van meerdere galeries, een museum (Swaensteyn; cultuur-historisch) Verspreid gelegen in de gemeente zijn twee relatief kleinschalige partycentra (Dekker‟s hoeve in Voorburg en Het Blesse Paard in Stompwijk). In Leidschendam is een dansstudio gevestigd (Star Light). In Leidschendam is een poppodium gevestigd (RockZ). Discotheek Huis van Oranje is gesloten. Voor de laatste wordt een nieuwe locatie gezocht. Zowel in Leidschendam als Voorburg is een klein theater gevestigd (respectievelijk Camuz en De Dobbe); In Leidschendam is een fitnesscentrum gevestigd (Mitras, Leidsenhage). Voorburg telt twee fitnesscentra (Exercise en Knetemann) en centrum gericht op groepslessen (Active Sports) Regionaal aanbod Grootschalige leisure-voorzieningen zijn in de regio als volgt gesitueerd: Binnenstad Den Haag: culturele voorzieningen (theater, concertzalen, musea) en vermaak (bioscoop) Scheveningen-Bad/Haven: culturele voorzieningen, attracties (Pier, Sea Life), vermaak (bioscoop, casino), wellness (Vitazee) en Jachthaven Amerika-as Zoetermeer: culturele voorzieningen, attracties (Ballorig), vermaak (bioscoop) en sportleisure (Snowworld, klimhal, Aquaworld) NCC-strook Den Haag: culturele voorzieningen, attractie (Madurodam), en vermaak (bioscoop, evenementen) Op grotere afstand liggen nog Kijkduin, De Uithof en Zuiderpark

Marktpotentie De leisuresector is sterk veranderlijk en moeilijk voorspelbaar. Normcijfers en kengetallen zijn slechts beperkt voorhanden. Het bepalen van de marktpotentie is derhalve lastig, met name voor bovenlokale/grootschalige leisure. De marktruimte wordt veeleer bepaald door de kwaliteit van het concept, de exploitant, de massa en de locatie, dan door een bestaande vraag vanuit de consument in combinatie met reeds bestaande voorzieningen in de omgeving. De vraag vanuit de consument is bovendien veel meer latent dan meetbaar. Daarnaast is door de hoge dynamiek in de sector het duurzaam programmeren van leisure-aanbod moeilijk. Op basis van de huidige ontwikkelingen in de markt zien wij voor grootschalige leisure-voorzieningen in het gebied Leidsenhage weinig potentie. Gelet op de huidige opschaling van voorzieningen in de sector zal een leisure-voorzieningen met bovenlokale aantrekkingskracht een forse schaalgrootte dienen te hebben. Wij achten het vestigingsmilieu van Leidsenhage hiervoor ongeschikt. Ook voor het creëren van een uitgaansgebied zien wij weinig marktpotentie. Hiervoor is een sterke diversiteit aan functies nodig met een breed aanbod aan café‟s, restaurants en overige uitgaansgelegenheden (discotheek, bioscoop, theater, etc.). De Haagse binnenstad, met een breed palet aan avondvullende voorzieningen ligt relatief dichtbij. Voor kleinschalige leisure is de markt overzichtelijker. Op basis van het aanwezige aanbod in de gemeente, het milieu Leidsenhage en het inwonertal zien wij een markt voor meer lokaal georiënteerde vormen van leisure: Kleinschalige welness-health (fitness, beautycenter) Stedelijke entertainmentcenters (combinatie van amusementshal, casino, (kleinschalige) bioscoop, bowling).

B6.3

o.a.

horeca,

Kantoren

Trends Enkele jaren geleden zakte de landelijke kantorenmarkt weg. Vanaf 2006 is er echter weer een duidelijk herstel te zien, zeker in de Randstad. Naar verwachting is dit herstel slechts tijdelijk van aard. Achterliggende reden is dat ontwikkelaars, in lijn met de economische groeiverwachtingen, de laatste jaren meer projecten in aanbouw hebben genomen. Zij spelen hierbij in op de trend van een toenemende vraag naar kwalitatief goede kantoorruimte. Hoewel dit een algemene trend betreft is de vraag naar een bepaald type kantoor sterk gekoppeld aan het gebruik. Aan de ene kant gaat het om business to business kantoorgebruik. In dit segment zijn aspecten als zichtbaarheid en omvang belangrijk. Daarnaast wordt waarde gehecht aan toegankelijkheid / parkeervoorzieningen van het eigen personeel. Aan de andere kant worden business to consumer kantoren onderscheiden, die zich nadrukkelijk richten op het directe contact met de klant. In dat geval zijn juist uitstraling, imago en bereikbaarheid voor klanten (openbaar vervoer) belangrijke aspecten. In het algemeen doet zich op de kantorenmarkt een trend voor waarbij kwaliteit meer en meer wordt bepaald door zichtbaarheid, bereikbaarheid (stedelijke knooppunten), parkeren, ruimtelijke concentratie en duurzaamheid. Tegelijk is te zien dat het gemiddelde aantal vierkante meters per werkplek afneemt en dat er steeds meer sprake is van vervangings- in plaats van uitbreidingsvraag. Achterliggende factor is de krapte op de arbeidsmarkt. Kortom, als gevolg van deze ontwikkelingen zal zowel het aanbod als de

daaraan gekoppelde leegstand van kantoorhoudende bedrijvigheid gaan toenemen. Het aanbod is op dit moment al fors waardoor er sprake is van een huurdersmarkt. Markt De Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2006 beschrijft de stand van zaken op de regionale kantorenmarkt per 1 januari 2007. Opvallend is dat in de regio een afname was te zien van het vrije aanbod. Begin 2007 bedroeg het aanbod 660.600 m² wat neerkomt op 9,8% van het totaal. In de gemeente Den Haag ligt dit percentage lager (7,2%). Daarmee is het aanbod nog altijd groter dan de gewenste frictieleegstand van 5 à 6%. De opname van kantoorruimte in het jaar 2006 bedroeg 339.400 m². Dit is 70.000 m² meer dan een jaar eerder. Dit positieve beeld is in vrijwel alle gemeenten terug te vinden, met uitzondering van Rijswijk. Opvallend is ook dat de meeste kantoorbranches een afname in de werkgelegenheid vertonen. Alleen de zakelijke dienstverlening laat substantiële groei zien. Communicatie, bank- en verzekeringswezen en openbaar bestuur gaan terug in werkgelegenheid. Binnen de regio Haaglanden neemt Den Haag een dominante positie in. Dat geldt ook zeker op het gebied van kantoren (zie onderstaande tabel). Den Haag wil de komende jaren haar internationale positie versterken en Haaglanden vaart mee op die ontwikkeling. In de regio en Den Haag in het bijzonder zijn diverse kantoorlocaties die passen bij die ambitie. Voorbeelden zijn Den Haag Centrum, Utrechtse Baan en Beatrixkwartier, Daarnaast worden er diverse locaties tot ontwikkeling gebracht, waaronder concurrerende concentraties als Ypenburg, Forepark en Binckhorst. Tabel B6.1: ontwikkelingsprogramma voor kantoren

Bron: Regionale kantorenmonitor 2006

Uit bovenstaande tabel blijkt tevens dat in regionaal perspectief alleen de kernen Den Haag, Rijswijk en Zoetermeer over een grotere kantorenvoorraad beschikken dan Leidschendam-Voorburg. Desondanks beschikt de gemeente over een aandeel van slechts zo‟n 6%. De kantorenmarkt in Leidschendam-

Voorburg is niet gunstig. De afgelopen jaren (2004-2007) nam de kantoorvoorraad in de gemeente niet toe, maar wel het aanbod. Het wegtrekken van bijvoorbeeld de AIVD en het CBS zorgen niet alleen voor leegstand, maar ook voor een afname van het aantal grote bedrijven (> 100 werknemers). Aangezien de gemeente toch al weinig grote bedrijven huisvest, komt de nadruk nog meer op het MKB te liggen. Ondanks de leegstand worden in de gemeente Leidschendam-Voorburg de komende jaren wel weer nieuwe kantoren toegevoegd aan de voorraad (o.a. verdubbeling kantorenpark Overgoo tot circa 40.000 m²). Kanttekening hierbij is dat een deel van de ontwikkelingsopgave gericht is op verplaatsers van kantoren die worden gesloopt dan wel worden herbestemd (functieverandering) tot woonlocaties. Er is sprake van een vervangingsmarkt. Overigens neemt ook het regionale marktaandeel niet toe. Binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg kan de kantorenmarkt weer worden opgesplitst in diverse segmenten. Het gaat met name om kantoren langs de snelweg (Overgoo) en diverse binnenstedelijke locaties. Een grote binnenstedelijke kantoorlocatie is gekoppeld aan winkelcentrum Leidsenhage. Op verdieping bevinden zich meerdere lagen met kantoorfuncties. Geschat wordt dat er in de huidige situatie zo‟n 20.000 m² aan kantoorruimte is. Wat betreft de verhuurde units kan worden opgemerkt dat er diverse (kleinere) bedrijven gevestigd zijn. Er kan geen onderscheid worden gemaakt in bepaalde sectoren of segmenten, aangezien het een mengelmoes aan huurders betreft. Deze huurders zullen de relatief lage huurprijzen (naar schatting zo‟n € 120 per m²) als zeer aantrekkelijk ervaren. Andere kwaliteiten zijn bereikbaarheid en gratis parkeren. Het grootste deel van de kantoorunits staat echter leeg. De verouderde uitstraling (zowel van binnen als van buiten) en de aanwezigheid van voldoende concurrerend aanbod in de omgeving worden als belangrijkste redenen genoemd. In de huidige markt is sprake van structurele leegstand en is het zeer lastig om geschikte huurders te vinden. Een aanzienlijke verbetering van de uitstraling van de kantoren kan de verhuurbaarheid ten goede komen. Beredeneerd wordt dat kan worden ingespeeld op zakelijke instellingen (profit) en (semi-)overheidsinstellingen. Zakelijke instellingen zullen echter bereid zijn een iets hogere huur te betalen. Voor hen speelt naast uitstraling en parkeergelegenheid ook zichtbaarheid en bereikbaarheid een belangrijke rol. Gezien de lokale markt (overaanbod) is Leidsenhage voor hen geen optie. Voor diverse overheidsinstelling geldt min of meer hetzelfde. Ook zij zullen zich vestigen in een iets hoger segment en hebben veelal een voorkeur voor een locatie richting het centrum van Den Haag. Met de ontwikkeling van Binckhorst (nabij NS-station Voorburg) in de nabijheid biedt dit weinig perspectief. De derde groep kantoorgebruikers betreft semi-overheidsinstellingen die zich op de onderkant van de markt richten. Gedacht kan worden aan stichtingen en sociale en / of maatschappelijke instellingen, vergelijkbaar met Unicef in Voorburg. Deze markt is echter dun gezaaid. Ten aanzien van de kantoren in Leidschendam kan worden geconcludeerd dat er vanuit de markt weinig aanknopingspunten zijn om het aanbod te versterken. De huidige kantoren zijn gedateerd en dringend toe aan een moderniseringsslag. In de huidige huurdersmarkt is de concurrentie in de regio echter van dien aard dat uitbreiding van het aanbod onherroepelijk gepaard gaat met leegstand. Net als in de huidige situatie leidt tot een cluster van (middel)kleine huurders die geen synergie hebben. Enig voorbehoud wordt gemaakt voor lokale / individuele marktinitiatieven.

B6.4

Wonen

Trends De Nederlandse woningmarkt staat te boek als een deels, door de overheid, gereguleerde markt. Weliswaar komen prijzen ook tot stand door vraag en aanbod, maar tegelijkertijd wordt de feitelijke marktwerking belemmerd door wet- en regelgeving en financiële instrumenten. Over het functioneren van de woningmarkt is de laatste tijd veel te doen (hypotheekrenteaftrek, liberalisering van de huurmarkt, etc.), maar van concrete veranderingen is vooralsnog geen sprake. Omdat ook de nieuwbouwproductie achterblijft en de prijzen voor koopwoningen jaarlijks flink stijgen, sluiten vraag en aanbod steeds minder op elkaar aan. Ook lopen de koop- en huurmarkt steeds verder uiteen. In 2007 is de prijs van koopwoningen enigszins afgevlakt. Deze ontwikkeling staat weliswaar haaks op de algehele economische (hoog)conjunctuur, maar kan worden gezien als afvlakking van het consumentenvertrouwen. Inmiddels zijn er ook invloeden zichtbaar van de Amerikaanse kredietcrisis. De rente is iets gestegen en het is moeilijker geworden een (goedkope / hoge) hypotheek te krijgen. In combinatie met de fors gestegen huizenprijzen is de betaalbaarheid van woningen voor veel consumenten afgenomen. Dit wordt nog eens versterkt door het aanhoudende tekort aan woningen. Met name de groepen aan de onderkant van de markt (starters, lagere inkomens en eenverdieners) hebben hier last van. Deze problematiek is typerend voor de Nederlandse woningmarkt en is structureel van aard. Daarnaast is de woningmarkt erg trendgevoelig,. De volgende, meer algemene, trends worden onderscheiden: De VINEX-projecten naderen inmiddels hun voltooiing. Voor de komende jaren is een nieuwe fase van forse nieuwbouwproductie aangekondigd. Vanuit het Rijk wordt gesproken over de bouw van circa 80.000 tot 100.000 woningen per jaar. Bij voorbaat staat vast dat die aantallen niet gehaald zullen worden, maar het toont wel aan dat de ambities hoog liggen. VINEX-wijken staan symbool voor grote uitbreidingslocaties. Naar de toekomst toe verschuift het accent meer en meer naar (binnen)stedelijk (her)ontwikkeling. Ruimte wordt schaarser en vrije ruimte dient optimaal (multifunctioneel en ruimte-intensief) te worden benut. De afgelopen decennia is het eigen woningbezit fors gestegen. Waar in het begin van de jaren ‟80 nog zo‟n 40% van de woningvoorraad eigen bezit was, is het huidige aandeel gegroeid naar 57%. Gezien de huidige bouwopgaven en woningbehoeften zal deze trend zich de komende jaren verder doorzetten. Vaak wordt gesteld dat de trend van vergrijzing leidt tot een afname van de vraag naar woningen. In werkelijkheid zal de vraag niet inzakken. De toekomstige vraag wordt namelijk gestimuleerd door het voortschrijden van de huishoudensverdunning (ouderen willen namelijk steeds langer zelfstandig blijven wonen) en de belangrijkste doelgroep bestaat straks uit alleenstaanden. Eengezinswoningen (huis met een tuin) liggen gemiddeld veel beter in de markt dan meergezinswoningen (appartementen). De aanbiedingsgraad in de sociale huursector is ondanks de grote vraag naar woonruimte de laatste jaren gegroeid ten opzichte van eerdere jaren. Dit is een teken dat de woonconsument kritischer wordt.

Markt In de huidige situatie telt de gemeente Leidschendam-Voorburg circa 35 à 36 duizend woningen. Daarvan behoort naar schatting 41% tot de (particuliere en sociale) huur- en 59% tot de koopsector. In onderstaande tabel staat weergegeven hoe deze woningtypen zich verhouden tot de verschillende prijssegmenten. Tabel B6.2: Huidig marktaandelen verschillende segmenten Type

Categorie

Prijssegment

Marktaandeel

Koop

Goedkoop

Tot € 170.000

13%

Middelduur

€ 170.000 tot € 240.000

11%

Duur

> € 240.000

34%

Goedkoop

Tot € 475 / € 509

15%

Middelduur

Tot € 605

16%

Duur

Boven € 605

11%

Huur

Bron: Woningbouwprogramma 2006

Uit bovenstaande tabel blijkt al dat het aandeel dure koopwoningen aanzienlijk is. Dit heeft onder meer te maken met het feit dat Leidschendam-Voorburg een geliefde woongemeente is. In onderstaande figuren is echter te zien dat er desondanks grote verschillen bestaan tussen appartementen (meergezinswoningen) en eengezinswoningen. De prijs van appartementen ligt in 2005 / 2006 zelfs iets onder het regionaal gemiddelde. Hierbij dient wel de kanttekening te worden geplaatst dat de prijzen van nieuwbouwappartementen gemiddeld een stuk hoger liggen. Uit NVM-data (www.nvm.nl) blijkt dat in de regio Den Haag de prijzen van verkochte woningen ook in 2007 weer zijn gestegen. Hoewel deze gegevens op gemeentelijk niveau ontbreken, wordt aangenomen dat Leidschendam-Voorburg hierop geen uitzondering vormt.

Tabel B6.3: Gemiddelde verkoopprijs woningen (bestaande bouw)

Bron: Woningmarktmonitor Haaglanden 2006

Tabel B6.4: Gemiddelde verkoopprijs woningen (bestaande bouw)

Bron: Woningmarktmonitor Haaglanden 2006

Ook de komende jaren wordt er nog flink gebouwd in de gemeente. Het woningbouwprogramma 2006-2010 geeft een indicatie voor de ontwikkelingen op korte termijn.. Volgens dit programma worden er tot eind 2010 2.926 woningen bijgebouwd en 632 gesloopt. Daarmee wordt een totale woningvoorraad van ongeveer 37.500 woningen geprognosticeerd. Van de in totaal 2.926 te realiseren woningen gaat het om 2.218 appartementen, wat overeenkomt met circa 10% van de huidige voorraad meergezinswoningen! Onbekend is overigens tot welke categorie de meeste sloopwoningen behoren. Op de lange termijn zou sprake zijn van de bouw van 4.500 nieuwe woningen (waarvan 2.100 appartementen en 2.400 grondgebonden woningen), maar dit betreft een maximale variant. Of deze opgave wordt gehaald en hoe dit in verhouding staat tot de sloop van woningen is minder eenduidig. Wat betreft appartementen lijkt de doelstelling zelfs voorbij te worden gestreefd. Belangrijk is in ieder geval dat het lange termijn-programma nu nog kan worden bijgestuurd en dat voorop komt te staan dat de dan te bouwen woningen aansluiten bij de vraag. Uit onderstaande figuur kan bijvoorbeeld worden afgelezen dat er vraag is naar goedkope koop- en huurwoningen. Dit wordt echter veroorzaakt door een hoge mate van „goedkoop scheefwonen‟. Conform

de huidige verdeling in marktsegmenten (tabel **) speelt bij de bouw van nieuwe woningen, ter bevordering van de doorstroming, met name het middeldure marktsegment (€ 170.000 tot € 240.000) een belangrijke rol. Gebleken is echter dat de gemiddelde verkoopprijs van nieuwe woningen € 260.500 bedraagt en daarmee buiten deze categorie valt. Tabel B6.5: Vraag- aanbodverhoudingen woningmarkt Haaglanden

Bron: Woningmarktmonitor Haaglanden 2006

De bouwopgave voor Leidschendam-Voorburg dient voor een groot deel binnenstedelijk te worden opgevangen. In de nabije toekomst worden uitleglocaties steeds schaarser en daarmee neemt het belang van verdichting toe. Met name binnen het bestaande stedelijk gebied zijn de mogelijkheden om eengezinswoningen te bouwen beperkt. De appartementenmarkt neemt zodoende een steeds groter aandeel in binnen de totale woningvoorraad. Om in te spelen op een breder publiek zijn er diverse appartementtypen ontstaan, zoals galerijwoningen, portiekwoningen, hof- c.q. pleinwoningen en parkappartementen. In onderstaande figuur is de regionale verhouding weergegeven wat betreft het aanbod en de verkoop van nieuwbouwwoningen. Duidelijk is te zien dat er schommelingen zijn waar te nemen in de tijd, waarbij er de laatste jaren weer een licht opwaartse tendens te zien is, zeker bij meergezinswoningen. Uit de figuur valt ook duidelijk af te lezen dat in 2005 de vraag naar appartementen achter is gebleven bij het aanbod. Hoewel inmiddels het evenwicht lijkt te zijn hervonden, zijn er (met de enorme bouwopgave in het achterhoofd) dus signalen dat de afname van appartementen in de regio soms lastig verloopt.

Tabel B6.6: Aanbod en verkoop nieuwbouwwoningen Haaglanden

Bron: Woningmarktmonitor Haaglanden 2006

Haaks op de lastige afzet van appartementen staat de toename van 50plussers (waarvan verondersteld werd dat zij tot de doelgroep zouden behoren). Een veel gehoorde verklaring is dat er meer appartementen worden gebouwd dan feitelijk gewenst. Ook zou niet altijd de gewenste kwaliteit worden gebouwd, waardoor er in de praktijk een discrepantie ontstaat tussen de vooraf geprognosticeerd en de werkelijke vraag. Ouderen geven bijvoorbeeld vaak aan dat zij interesse hebben in een (luxe) appartement. Bij bezichtiging „schrikken‟ zij echter vaak van de beperkte omvang en (ontbrekende of minimale) buitenruimte. Kortom in dat segment liggen kansen, mits rekening wordt gehouden met specifieke wensen. Te denken valt aan het realiseren van ruime woningen met bijvoorbeeld een dakterras en / of loggia. Een ander voorbeeld is de beperkte bouw van betaalbare (starters)woningen. Het aandeel jongeren tussen 20 en 30 jaar zal naar verwachting niet veel groter worden, maar als er nu niet wordt gebouwd voor deze doelgroep dan zal de scheefte in de bevolkingssamenstelling verder toenemen. In de woningmarktmonitor Haaglanden 2006 wordt vervolgens nader ingegaan op de lokale en regionale appartementenmarkt. Gesteld wordt dat meer dan de helft van de verhuisgeneigden (55%) in Haaglanden de voorkeur uitspreekt voor een meergezinswoning. De verhuisgeneigdheid in Leidschendam komt overeen met het regionale beeld. In Leidschendam is de bestaande verhouding van de woningvoorraad ook vergelijkbaar met Haaglanden (60% meer- en 40% eengezins). Opgemerkt wordt dat de verschillen tussen vraag en aanbod kleiner zijn dan vaak wordt gesuggereerd. Uit NVM data (www.nvm.nl, 2008) blijkt dat van het totale aantal verkochte woningen in de regio 70% appartementen betreft. Met name 2^1 kappers en vrijstaande woningen worden nauwelijks verkocht (beiden een aandeel van 2% van alle transacties). Met andere woorden, er is sprake van een tendens dat mensen in het binnenstedelijk gebied misschien wel een voorkeur hebben voor een eengezinswoning, maar dat als het aanbod (in het juiste prijssegment) daar niet in voorziet, zij ook genoegen nemen met een meergezinswoning.

Tabel B6.7: Gewenste woningtype verhuisgeneigden Haaglanden

Bron: Woningmarktmonitor Haaglanden 2006

Gezien het enorme bouwprogramma bij appartementen zal in theorie het aantal meergezinswoningen groter zijn dan de vraag. Omdat het om een theoretisch aanbod gaat en aspecten als locatie en kwaliteit niet worden meegenomen, betekent dit niet dat er in de praktijk ook per definitie een overschot is in de segmenten waar het aanbod de vraag overtreft. Opgemerkt dient te worden dat de vraag naar appartementen met name komt van starters en mensen die reeds woonachtig zijn in een meergezinswoning. Ook is het van belang om, ter bevordering van de doorstroming, rekening te houden met het middeldure marktsegment. Met betrekking tot de eventuele toevoeging van appartementen bij Leidsenhage kan worden geconcludeerd dat er als gevolg van vergrijzing / huishoudensverdunning een toename in de vraag ontstaat. Ongetwijfeld zal er ook behoefte zijn aan een specifieke woonmilieu als „wonen bij een winkelcentrum‟. De lokale appartementenmarkten krijgt de komende jaren echter een forse impuls. De huidige bouwopgave is aanzienlijk en de markt dreigt verzadigd te raken. Inspelen op kernbegrippen als „kwaliteit‟ en „woonwensen‟ worden zodoende nog belangrijker.

B6.5

Recreatie

Vanwege de in deze programmaverkenning gehanteerde definitie voor recreatie, ligt aan de ruimtelijke planning van recreatieve voorzieningen vooral het gemeentelijk beleid ten grondslag. De voorzieningen zijn immers publiek en niet commercieel - en worden derhalve vooral door de overheid georganiseerd. Er is dus maar beperkt sprake van een markt of marktpotentie. Trends De voornaamste trends op het gebied van recreatie kunnen als volgt worden samengevat: Mensen ontlenen hun identiteit en status steeds meer aan vrijetijdsgedrag („doen‟) en minder aan materiële zaken („hebben‟).

hun

Consumenten zijn grillig en onvoorspelbaar. Gezinssituatie, persoonlijke voorkeuren en mentaliteit tellen tegenwoordig zwaarder dan sociaalculturele herkomst.

De daadwerkelijk beschikbare vrije tijd neemt bij velen eerder af dan toe. Velen gaan tegenwoordig eerder zuiniger om met hun tijd, dan met hun geld. Mensen krijgen steeds meer informatie over het aanbod van evenementen (via internet, televisie, radio en andere media) en vergelijken kritisch. Vaak bezoeken mensen toeristische voorzieningen en evenementen vooral voor de ontmoetingen en om het „mensen kijken‟ („theater der passanten‟). Het thema is ondergeschikt. Vervaging vrije tijd en werk (flexibele arbeid, thuiswerken, etc.). Meer evenementen met een accent op personen tussen de 40 en 60 jaar. Markt Ten aanzien van de recreatieve voorzieningen op buurt/wijk en stedelijk niveau heeft de gemeente (op onderdelen) beleid geformuleerd en opgaven bepaald (zie bijlage 7). Hieruit volgen de voornaamste consequenties voor het gebied Leidsenhage. Evenementen worden deels publiek en deels privaat georganiseerd. De markt voor evenementen laat landelijk het volgende beeld zien: Evenementen trekken veel bezoekers. In Nederland worden jaarlijks zo‟n 3,1 miljoen evenementen gehouden, waarvan driekwart openbaar en waarvan 2,3 miljoen vallen onder sport. Per jaar worden door Nederlanders circa 34 miljoen dagtochten gemaakt met als hoofddoel „bezoek aan een evenement‟. Ruim 200 jaarlijkse evenementen (6% van het totaal) trekken meer dan 100.000 bezoekers. Hoe de lokale markt voor evenementen er uitziet is moeilijk in te schatten. Net als bij leisure is veel meer sprake van een latente behoefte dan een in te schatten vraag. Het gebied Leidsenhage biedt een geschikt milieu voor evenementen, gelet op de ruime parkeercapaciteit en de open ruimte(n) in en buiten het winkelgebied. Wij achten het gebied echter ongeschikt voor zeer grootschalige evenementen die met een regionale of bovenregionale aantrekkingkracht die structureel (meerdere keren per jaar) in het gebied worden georganiseerd. Dergelijke evenementen treken grote bezoekersaantallen en leiden tot overlast voor de direct (woon) omgeving. Het initiëren van kleinschalige winkelondersteunende evenementen in het winkelgebied ligt vrijwel uitsluitend in handen van de ondernemersvereniging. Het algemene beeld is dat, gezien de sterkere onderlinge concurrentie, promotie en marketing van winkelcentra aan belang toenemen. Evenementen vormen hiervan een uitdrukkelijk onderdeel. Overigens is nu al sprake van een goed gevulde evenementenkalender voor Leidsenhage en vinden meerdere keren per maand tot wekelijks (in het seizoen) evenementen plaats.

B6.6

Zorg

Trends Vanuit de consument Door veroudering en vergrijzing van de bevolking neemt de vraag naar zorg toe. In Leidschendam en Voorburg is sprake van een sterke vergrijzing. Ook door verbetering van de diagnoses doen gemiddeld genomen meer mensen een beroep op zorg. Naast de kwantitatieve verandert ook de kwalitatieve vraag naar zorg. Zo is steeds meer behoeft aan combinaties van verschillende zorgvoorzieningen. De vraag naar preventie neemt toe en er wordt meer aandacht besteed aan een gezonde levensstijl en preventieve activiteiten (voeding, sport). De zorgconsument wordt kritischer. Zorgbehoevende nemen/krijgen steeds meer regie over hun eigen zorgvraag. Ook worden grotere afstanden afgelegd om het gewenste zorgaanbod te krijgen. Andersom is er ook een trend waarneembaar waarbij zorg juist dichter bij de woning wordt geleverd (eerstelijns voorzieningen en zorg voor specifieke doelgroepen (ouderen/gehandicapten). Toenemende vraag naar zorgwoningen. Vanuit het zorgaanbod Een belangrijke tendens is de verschuiving intramurale zorg naar extramuraal. Zorg die traditioneel in instellingen werd aangeboden wordt in toenemende mate verplaatst naar de thuissituatie. Ook wordt zorg steeds vaker poliklinisch en in dagbehandeling verleend. Een tweede voorname tendens is dat zorg in toenemende mate kleinschalig en meer gespreid georganiseerd wordt. Grootschalige instellingen nemen af en kleinschalige woonzorgcombinaties nemen toe. Zorgwoningen zijn ook een voorbeeld van extramuralisering. Voorbeeld hiervan zijn ook de wijkservicecentra in Leidschendam en Voorburg. Combinaties van eerste (en tweedelijnszorg) in de wijk nemen toe. Voorbeelden hiervan zijn gezondheidscentra waarin meerdere functies zoals huisarts, tandarts, fysiotherapeut en apotheek zijn gehuisvest. Dit sluit aan bij de tendens om mensen in de woonomgeving zorg aan te bieden. Ook ziekenhuizen organiseren zorg steeds meer in de buurt. Ziekenhuizen verlenen nazorg of begeleiden revalidatie aan huis. Tevens worden eenvoudige diensten, zoals bloedprikken, in de wijk aangeboden (prikposten). Schaalvergroting en fusies leiden juist tot grotere zorginstellingen of combinaties van instellingen onder een naam. Toename van specialisatie. Onder meer door technologische ontwikkelingen wordt verwacht dat ziekenhuizen bepaalde specialismen ontwikkelen en zich daarmee onderscheiden. Ook is er een opkomst te zien van gespecialiseerde instellingen op een zorgterrein (single issue klinieken) en privé-instellingen. Het oogziekenhuis in Rotterdam is hiervan een voorbeeld, net als het AINatal in Nieuwegein (centrum voor zwangerschap). Meer marktwerking in de zorg. Voorbeeld hiervan is de aanbesteding van (een deel van de) thuiszorg. De verwachting is dat periodieke aanbesteding ook de ruimtelijke component onzeker maakt.

Op een aantal locaties in Nederland vindt rond ziekenhuizen de ontwikkeling van een zorgboulevard plaats. De invulling van een boulevard kan divers zijn en bestaan uit retail of overige commerciële functies (winkels, catering), zorggerelateerde hulpmiddelen (medische hulpmiddelen, optiek), specialistische medische zorg (derdelijnszorg) zoals lasertechniek, facilitaire voorzieningen (onderwijs) en zorghotels. Lokaal aanbod aan zorg Uitgebreid voorzieningenniveau voor gezondheidszorg. Eerstelijnsvoorzieningen fysiotherapeuten.

als

huisartsen,

tandartsen,

apotheken,

Tweedelijnsvoorzieningen als twee ziekenhuizen, centrum voor geestelijke gezondheidszorg, zes verzorgingshuizen, verpleeghuis (Prinsenhof) en een hospice. Ziekenhuis. Markt De landelijke tendens van toenemende vergrijzing en de toename van het aantal chronische zieken zal ook in Leidschendam-Voorburg leiden tot een toename van de vraag om verpleging en verzorging. De vertaling ervan in marktpotentie voor nieuwe zorginstellingen is lastig. Wel is recentelijk concreet de behoefte aan woningen geschikt voor senioren en aangepaste woningen voor senioren gemeten. Deze vraag is zeker aanwezig. In hoeverre deze binnen de bestaande woningmarkt kan worden opgevangen is niet duidelijk. Er zijn lokaal en regionale diverse (grootschalige) ontwikkelingen van woonzorgcomplexen, zoals de realisatie van een woonzorgcomplex in Leidschenveen (circa 175 woonruimten incl. zorgplaza), de mogelijke herontwikkeling van het Dr. Neherlaberatorium tot woonzorgcomplex, de ontwikkeling tot woonzorgwoningen nabij Prinsenhof en de nieuwbouw van Marienpark. Uitgaande van het vestigingsklimaat, is het gebied Leidsenhage niet geschikt voor grootschalige intramurale zorg, zoals voorzien is op andere locaties in Leidschendam en Voorburg (o.a. de verpleegtehuizen Schoorwijck en de Sonneruyter en ziekenhuis de Antoniushoeve). Het vestigingsklimaat leent zich wel voor kleinschalige extramurale zorginstellingen, als praktijkruimten, zorgwinkels, preventieen welzijnsinstellingen of specialistische medische diensten. In de gemeente ontstaan steeds meer clusters van huisartsenpraktijken. Gezien de ligging van de huisartsenpost (inclusief apotheek) op de locatie van de Antoniushoeve, is deze functie niet weggelegd voor Leidsenhage. Er ligt een concrete opgave om twee Instellingen voor Jeugd en Gezin in de gemeente te realiseren.

Bijlage 7:

Beleidscontext

In deze bijlage wordt ingegaan op de beleidscontext. Het vigerend beleid is op hoofdlijnen gepresenteerd alsmede de actuele ontwikkelingen met betrekking tot de functiegroepen.

B7.1

Detailhandel en commerciële diensten

Regionaal (Haaglanden): Regionale toetsing van planinitiatieven van 1.000 m² of meer. Regionale detailhandelsvisie vormt het uitgangspunt voor toetsing. Met het oog op regionale beleidsmatige afstemming is een degelijke verantwoording van nieuwe ontwikkelingen van groot belang. Criteria vormen: Aantoonbare meerwaarde; Past in het wensbeeld van de regionale structuur; Marktruimte; Effecten op de detailhandelsstructuur. Specifiek voor Leidsenhage geldt dat het aangemerkt is als regionaal verzorgend centrum. Voor dit type centra is optimalisatie mogelijk, voor zover sprake is van kwaliteitsverbetering. Geen substantiële uitbreiding die ontwrichting van de regionale structuur tot gevolg heeft. In de regionale structuurvisie is aangegeven dat voor Leidsenhage uitbreidingsruimte aanwezig is (bron: regionale Structuurvisie Detailhandel Stadsgewest Haaglanden 2006-2011 (rapport en ontwerpbesluit). Lokaal: In stand houden / verstevigen van de marktpositie van het aanwezige winkelaanbod in Leidsenhage. De wens is om Leidsenhage concurrerend te houden en de ambitie is om aansluiting te houden bij de top 5 van regionale winkelcentra in Zuid-Holland (bron: Lokale economische visie en uitwerkingsplan economisch beleid). Consequenties voor functiegroep: Regionaal beleid: Mogelijkheden voor uitbreiding van de functiegroep mits degelijk onderbouwd. Toetsing door Stadsgewest Haaglanden noodzakelijk. Lokaal beleid: Mogelijkheden voor uitbreiding van de functiegroep mits kwalitatieve versterking voor het bestaande winkelgebied en geen verstoring van de lokale structuur.

B7.2

Leisure

Regionaal (Haaglanden): Primair betrekking op het bovenlokale leisuresegment. Lokale, wijkverzorgende leisure-voorzieningen vallen buiten het aandachtsgebied van het gewestelijk beleid. Bovenlokale leisurevoorzieningen worden getoetst door het Stadsgewest Haaglanden. In de regio Haaglanden zijn 18 concentratiegebieden aangewezen waar (clustering van) bovenlokale leisure-voorzieningen voorrang heeft. Nieuwe stand-alone leisure-voorzieningen worden in eerste instantie afgewezen (Leisurebeleid Stadsgewest Haaglanden (Leisurebeleid Haaglanden Ontwerpbesluit en Eindrapport 2002, evaluatie 2007). Lokaal: In specifiek lokaal leisurebeleid is niet voorzien. De Vliet en het nabijgelegen Damcentrum worden kansrijk geacht voor horeca en andere

recreatieve functies (bron: Lokale economische visie en uitwerkingsplan economisch beleid). Door de gemeente wordt geconstateerd dat het ontbreken van een (combinatie van) avondhoreca (zoals discotheek) voor (middelbare school-) jeugd wordt gemist (mede in verband met sluiten van Huize van Oranje). Consequenties voor functiegroep: Regionaal beleid: In eerste instantie geen mogelijkheden voor bovenlokale leisure-voorzieningen. Lokaal beleid: Op voorhand geen restricties.

B7.3

Kantoren

Regionaal (Haaglanden): Op regionaal niveau is opgenomen dat ingezet dient te worden op dingen waar de regio goed in is. In dat kader worden 4 economische pijlers (toerisme, agribusiness, bestuur/zakelijk en kennis/technologie) onderscheiden. Binnen die sectoren liggen kansen voor de kantorensector. Het regionale kantorenbeleid betreft een overkoepelend afsprakenkader dat dient ter bescherming van de lokale markt. Met andere woorden door op regionaal niveau af te stemmen wat er lokaal gebouwd wordt, wordt overaanbod (en dus grootschalige leegstand) voorkomen. Een aanbevelingspunt in het beleid is dat alleen locaties moeten worden ontwikkeld die goed bereikbaar zijn. Dit hangt samen met het streven om 'complete' gebieden te ontwikkelen. Op het gebied van kantoren worden daarnaast diverse regionale ontwikkelingslocaties genoemd, waaronder specifiek voor Leidschendam: 

Afsprakenkader: planvorming beperkt zich tot aantal locaties, waaronder Leidsenhage/ Sijtwende/ Noordsingel (categorie binnenstedelijke locaties);



Ontwikkeling Overgoo (categorie snelwegkantorenlocatie).

Lokaal: In het lokale kantorenbeleid kunnen grofweg twee ontwikkelingen worden onderscheiden. Enerzijds verdwijnen er kantoorlocaties (transformatie) en anderzijds worden er nieuwe kantoren toegevoegd. De gemeente wil zich als woongemeente verder ontwikkelen en richt zich niet primair op grootschalige werkgelegenheid. Binnenstedelijk kunnen enkele kantoorlocaties binnen termijn van 15 jaar een transformatie ondergaan, voorbeelden zijn het CBS-terrein (het gebied krijgt een woonfunctie) en het Klein Plaspoelpolderplein (onderzoek naar andere gebruiksmogelijkheden AIVD kantoor). Ondanks enkele transformaties tot niet-kantoorgebieden is het niet de bedoeling om de gemeente in een slaapstad te veranderen; belangrijk is het behoud van lokale werkgelegenheid. Gesteld wordt onder meer dat bij het (her)ontwikkelen van locaties de economische component (waar ook detailhandel en het overige MKB toe behoren) beter moet worden meegenomen. De schaarse ruimte wordt niet aangewend voor de realisatie van nieuwe grootschalige kantoor- en / of bedrijvenlocaties.

Enkele belangrijke ontwikkellocaties van kantoren zijn: Revitalisering bestaand Overgoo / verdubbeling totaal metrage tot 40.000 m²; uitgangspunt is dat locatie binnen totaalvisie Leidschendam-Zuid wordt ontwikkeld tot hoogwaardige kantoorlocatie Noordsingel/Veurseachterweg; belangrijke kantoorlocatie (Fugro is belangrijke werkgever), op overige gedeelte van terrein komen woningen Utrechtsebaan; kantoorpanden

langere

termijn

plannen

gericht

op

ontwikkeling

Leidsenhage: deel van de bebouwing betreft kantoren; intentie om te onderzoeken of er flexibele gebruiksmogelijkheden zijn van aanwezige kantoorbebouwing Structuurvisie noemt kantoren niet als onderdeel van de opgave om een gemengd programma toe te voegen aan Leidsenhage Consequenties voor functiegroep: Regionaal beleid: geen restrictief beleid, mits passend binnen regionale contouren (om overaanbod te voorkomen). Lokaal beleid: geen restricties op voorhand; beleid biedt eerder kansen omdat gemeente belang hecht aan lokale werkgelegenheid.

B7.4

Wonen

Regionaal (Haaglanden): op regionaal niveau valt de gespannen woningmarkt op. De mismatch tussen vraag en aanbod neemt toe en zo ook de behoefte aan een kwaliteitsslag in de sociale sector. Speerpunten zijn de ontwikkeling van een breed aanbod voor starters, veelverdieners, zelfstandig wonen voor mensen met zorg en andere nieuwe woonwensen. De oplossingen dienen echter hoofdzakelijk binnenstedelijk te worden gezocht, want het streven is naar verdere verdichting. In dit kader wordt echter wel opgemerkt dat Leidschendam en Voorburg tegen Den Haag aanliggen, maar geen verlengstuk vormen: behoud van een eigen (historische) identiteit van de kern is belangrijk. Bijkomend wordt gestimuleerd tot duurzaam bouwen (DuBo). Lokaal: de gemeente heeft als lange termijn doelstelling gesteld een aantrekkelijke, groene gemeente te willen zijn met een evenwichtige bevolkingsopbouw; met prioriteit voor jongeren en jonge gezinnen. Daarmee wil de gemeente ook naar de toekomst toe een aantrekkelijke woonstad blijven. Nagedacht dient te worden over mogelijke nieuwe woonvormen. De genoemde doelstelling vraagt om een nader te maken afweging qua aantal en soort extra woningen. Bouw van nieuwe woningen dient zich te richten op a) huisvesting en b) doorstroming. Weliswaar gaar prioriteit uit naar jongeren en jonge gezinnen, maar als belangrijke doelgroepen om rekening mee te houden worden ook starters, gezinnen en ouderen genoemd. De gemeente heeft in dit kader prestatieafspraken gemaakt met Vidomes en Wooninvest, ter bevordering van de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten en doorstroming, onder andere ten behoeve van aandachtsgroepen als jonge gezinnen (+ starters), middeninkomens en ouderen.

In de periode 2010 tot 2020 is een maximale bouwopgave opgesteld van in totaal 4.500 nieuw te bouwen woningen. Deze doelstelling is specifiek voor de gemeente Leidschendam-Voorburg onderverdeeld in de bouw van 2.100 appartementen (47%) en 2.400 grondgebonden woningen (53%). Speerpunten in het woonbeleid zijn: prettig wonen, vraag centraal, gevarieerd aanbod, evenwichtige bevolkingsopbouw, sociale cohesie in wijken, duurzaam, verdichting, beperkte uitleglocaties. Voor de sociale woningvoorraad wordt specifiek beleid gevoerd. Als harde doelstelling is opgenomen dat bij de totale (nieuw)bouwproductie tenminste 30% sociaal moet worden gebouwd. Belang gaat ook uit naar aangepaste woningen, levensloopbestendige woningen, betaalbare woningen en sociale voorraad.

Consequenties voor functiegroep: Regionaal beleid: streven naar verdichting en rekening houden met gespannen woningmarkt. Ook duurzaam bouwen is van belang. Aandacht voor sociale sector maar ook voor andere doelgroepen. Geen verdere restricties. Lokaal beleid: Lange termijn doelstelling vraagt om aandacht voor specifieke doelgroepen. Belangrijke restrictie is de minimumeis van 30% sociale woningbouw. Daarnaast van belang om met name te zoeken naar binnenstedelijke oplossingen (verdichting).

B7.5

Recreatie

Regionaal: Er is geen specifiek regionaal beleid ten aanzien van recreatie. Recreatie maakt wel onderdeel uit van het ruimtelijk beleid (groen en water). Lokaal: Er is geen specifiek lokaal recreatiebeleid. Wel is er de algemene wens om lokaal een duidelijk imago te hebben als aantrekkelijk toeristisch gebied in de regio. Ook is er beleid op een aantal deelterreinen: Speelruimten (Speelruimtebeleidsplan 2005-2015) Er is een algemeen doel om voldoende goede formele en informele speelmogelijkheden te waarborgen in de openbare ruimte door vernieuwing en uitbreiding van informele speelruimte en door terugbrengen van formele speelruimte (zodat het resterend aanbod aan formele speelruimte op een kwalitatief hoger niveau kan worden gebracht). Stadspromotie en Evenementen Leidschendam-Voorburg 2008)

(evenementenbeleidsplan

De gemeente wil stadspromotie stimuleren en professionaliseren. Evenementen zijn hier onderdeel van (evenementennota). De coördinatie van evenementen wordt eenduidiger door organisatorische en inhoudelijke voorwaarden te stellen (o.a. aansluiten bij profiel en woonstadkarakter van de gemeente, meerdere doelgroepen bedienen, spreiding over het jaar) (evenementennota). Het is niet te bedoeling dat evenementen gaan concurreren met bovenlokale voorzieningen elders in de regio en ligt het primaat bij

kleinschaligere evenementen. Evenementen moeten aansluiten bij het imago van de gemeente als prettige woongemeente. Toeristische netwerken (ontwikkelingen, geen vaststaan beleid) In algemeenheid wordt ingezet op het aanbieden van meer arrangementen in de gemeente en de regio, om zo meer recreanten te trekken en vast te houden. Arrangementen zijn gericht op het verknopen van toeristische functies als bijvoorbeeld wandel-/fiets/vaarroutes, horeca (verblijf en eet- en drinkgelegenheden, beautyvoorzieningen). Hiervoor is regionale afstemming noodzakelijk. In eerste instantie gaat de aandacht met name uit naar de Vlietzone. Consequenties voor functiegroep: Evenementen in de gemeente die concurrentievormen met voorzieningen in de regio worden niet door de gemeente ondersteund. Evenementen die niet aansluiten bij het imago of karakter van de gemeente worden niet ondersteund. Het beleid ondersteunt de functie van het Zijdepark als evenementenlocatie.

B7.6

Zorg

Regionaal De verantwoordelijkheid voor zorg ligt primair bij de landelijke overheid. De AWBZ-zorg (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten) wordt ten dele overgedragen aan regionale Zorgkantoren. De zorgkantoren sluiten contracten met zorgaanbieders. Haaglanden voorziet alleen in beleid op gebied van jeugdzorg. Lokaal (Nota lokaal gezondheidsbeleid – concept, economische beleidsnota) De gemeente is niet verantwoordelijk voor de gezondheidszorg in haar gemeente. Daarentegen wenst de gemeente zich wel in te zetten voor voldoende en kwalitatief goede zorg (Nota lokaal gezondheidsbeleid – concept). Doordat de gemeente zelf de gezondheidszorg niet aanstuurt en niet beleidsverantwoordelijk, is de rol van de gemeente op dit vlak faciliterend en fungeert de gemeente als gesprekspartner. Vanuit die faciliterende rol zet de gemeente zich in voor: Versterking van de eerstelijnszorg (lokale toegankelijkheid tot voorzieningen als huisartsen, verloskundigen, oefentherapeuten, fysiotherapeuten, logopedisten, psychologen, sociaal psychiatrie en maatschappelijk werk). Aandachtspunten vormen het verstrekken van geneesmiddelen buiten kantooruren (tot op heden alleen in Den Haag) en de dreigende sluiting van de huisartsenpost in de Antoniushoeve. Voorts ligt er met name de wens om de afstemming en samenwerking tussen eerste- en tweede lijn te versterken. In het economisch beleid heeft de gemeente zorg als een van de speerpunten benoemd. Het nadrukkelijker profileren van de gemeente op

het gebied van zorg is de inzet. De zorg is een belangrijke sector voor de economie in de gemeente door de aanwezigheid van diverse zorginstellingen en twee ziekenhuizen. De toenemende marktwerking biedt mogelijkheden voor een actievere rol van de gemeente op economisch gebied (economische beleidsnota). De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft zich samen met lokale instellingen ten doel gesteld de gemeente „seniorenproof‟ te maken. De gemeente is ingedeeld in 12 woonservicezones. In elk van de woonservicezones moet een dekkend netwerken van voorzieningen op het gebied wonen, welzijn en zorg ontstaan. Achterliggend idee is dat senioren langer thuis te kunnen blijven wonen. Het hart van de woonservicezone wordt gevormd door een wijkservicecentrum waarin een combinatie van zorg en dienstverlening, informatie,advies en welzijn is te vinden. De verwachting is vooralsnog dat Leidsenhage niet de functie als wijkservicecentrum krijgt.

Bijlage 8: B8.1

Randvoorwaarden

Verkeer en vervoer - parkeren

Parkeerbeleid – uitgangspunten op basis van de concept parkeernota Leidsenhage heeft alleen op drukkere momenten zoals koopavonden en zaterdagen een hoge parkeerdruk. Nochtans ontbreekt de noodzaak tot regulering. Eventuele regulering zal worden meegenomen in de komende herontwikkeling. Voor de overige drie grotere winkelgebieden (Julianabaan, Oud-Voorburg en Damlaan) geldt dat deze een gelijk parkeerregime zullen krijgen. Dit houdt in dat er in deze winkelgebieden een blauwe zone zal gelden. Overige uitgangspunten bij winkelcentra: -

-

Kort parkerende bezoekers dienen zo dicht mogelijk bij het winkelcentrum te kunnen parkeren; Lang parkerend winkelpersoneel moet gebruik maken van parkeerruimte verder van de winkels af; Bewoners uit de omgeving van winkelgebieden, de zogenaamde menggebieden, moeten voldoende parkeergelegenheid hebben. In de praktijk houdt dit in dat er gemiddeld minimaal 1 parkeerplaats per huishouden beschikbaar moet zijn Leidsenhage kent hogere bebouwingsdichtheden / intensieve menging van functies. Hier gelden strengere parkeernormen per woning (CROW); Bij blauwe zones wordt in de omgeving van winkels een maximale parkeerduur van 2 uur voor bezoekers ingesteld.

Toekomstige maatregelen winkelgebieden algemeen Kort:

parkeerduur bezoekers naar 2 uur;

Middel:

ontwikkeling van gebouwde parkeervoorzieningen;

Lang:

ontwikkeling van gebouwde parkeervoorzieningen. Als flankerende maatregel hierbij eventueel betaald parkeren.

Toekomstige maatregelen specifiek Leidsenhage Winkelcentrum Leidsenhage kan op qua gebouwde parkeervoorziening op den duur niet achterblijven bij andere winkelcentra. Hoewel de parkeerruimte in 2005 nog niet tot enorme knelpunten leidt, verdient het aanbeveling de ontwikkelingen van de parkeerdruk in de komende jaren nauwgezet te volgen. Op (middel)lange termijn zullen ook mogelijk bij Leidsenhage extra parkeervoorzieningen onontkoombaar zijn. Ontwikkelingen Er zijn signalen dat de parkeerdruk toeneemt (onderzoeksmateriaal ontbreekt). Dit leidt echter nog niet tot problemen. Er wordt overloop geconstateerd van parkeervraag vanuit het ziekenhuis, waar betaald parkeren van kracht is.

Parkeervraag Alle functies kennen hun eigen specifieke parkeervraag. De parkeervraag is uiteraard afhankelijk van de omvang van de functie en de bezoekersintensiteit per m² of eenheid. Binnen de functiegroep is de parkeervraag gedifferentieerd. Zo is de parkeervraag voor dure woningen groter dan voor goedkoperen en voor kantoren in de categorie BC hoger dan voor kantoren in de categorie BB. Door het aantrekkelijker maken van alternatieve vervoersmogelijkheden, kan de modal-split beïnvloed worden. Doordat de tram een halte krijgt in het winkelgebied wordt de ov-ontsluiting van Leidsenhage verder geoptimaliseerd. Bij vernieuwing van Leidsenhage kan ook de verdere aansluiting van voet- en fietspaden op het winkelgebied worden verbeterd. De gratis bewaakte fietsenstallingen dragen bij aan het fietsgebruik ten behoeve van Leidsenhage.

Dubbelgebruik Aanwezigheidpercentages per functie bepalen of er mogelijkheden zijn voor dubbelgebruik van de parkeercapaciteit. Zoals aangegeven kennen alle functies een specifieke parkeervraag. Op basis van de aanwezigheid op de momenten over de week en de dag kan worden afgeleid of de pieken in de parkeervraag per functie samenvallen of juist op andere momenten zijn. Uit de aanwezigheidspercentages per functie valt op te maken dat de piek in de parkeervraag voor detailhandel voor een belangrijk deel samenvalt met leisure (koopavond en in mindere mate de zaterdagmiddag) en woningen (idem). Op de piek in de parkeervraag voor detailhandel kan optimale uitwisseling plaatsvinden met de parkeergelegenheid ten behoeve van kantoren. Op de werkdagmiddag zijn de uitwisselingsmogelijkheden minder groot. Tabel 8.1: Overzicht: aanwezigheidspercentages voor verschillende periodes dag/week Werkdag overdag

Werkdag middag

Werkdag avond

Koopavond

Zaterdag middag

Zaterdag avond

Zondag middag

Woningen

50

60

100

90

60

60

70

Detailhandel

30

70

20

100

100

0

0

100

100

5

10

5

0

0

Sociaal cultureel

10

40

100

100

60

90

25

Sociaal medisch

100

100

30

15

15

5

5

85

100

40

50

25

40

40

100

100

0

0

0

0

0

0

0

100

100

0

0

0

Bibliotheek

30

70

100

70

75

0

0

Museum

20

45

0

0

100

0

90

Restaurant

30

40

90

95

70

100

40

Café

30

40

90

85

75

100

45

Bioscoop, theater

15

40

90

90

60

100

60

Sport

30

30

100

90

100

90

85

Kantoor

Ziekenhuis Dagonderwijs Avondonderwijs

Bron: ASVV 2004, CROW

Parkeertarief Leidsenhage beschikt over een ruime gratis parkeergelegenheid. Dit geeft Leidsenhage met name een concurrentievoordeel ten opzichte van de Haagse binnenstad, de Leidse binnenstad en kleinere winkelgebieden in de sterk stedelijke omgeving (Oud-Voorburg, Kleine Loo, Theresiastraat). Daarnaast is van belang dat de andere regionaal concurrerende centra (Stadshart Zoetermeer en In de Bogaard) ook beschikken over een ruime gratis parkeergelegenheid. Gratis parkeren is een unique selling point. Met een aanpassing van het parkeerregime moet daarom behoedzaam omgegaan worden. Echter parkeren is één van de randvoorwaarden die een bijdrage leveren aan een succesvol winkelcentrum, echter het is niet de enige randvoorwaarde. Bij een eventuele herontwikkeling en vernieuwing van Leidsenhage lijkt het voor de hand te liggen een deel van de huidige parkeergelegenheid op maaiveld te bebouwen. Bij een toevoeging van functies zal de parkeervraag toenemen en moet de parkeercapaciteit worden uitgebreid. Een bebouwde oplossing voor het parkeren (parkeergarage ondergronds/bovengronds) is in dat geval onontkoombaar. Tegenover de investeringen in een toekomstige parkeeroplossing zullen opbrengsten moeten staan. Het invoeren van betaald parkeren vormt een van de oplossingen. Ook is het mogelijk de investeringskosten te laten bekostigen door een combinatie van belanghebbende partijen. In Zoetermeer is een dergelijke regeling van kracht, waarin onder meer ondernemers van het Stadshart een financiële bijdrage doen. Uit onderzoek blijkt dat de effecten van betaald pakeren van geval tot geval variëren, maar wel enige overeenkomsten hebben. Het betreft het volgende: -

-

-

-

Over het algemeen is de concurrentiepositie van doorslaggevende invloed: hoewel betaald parkeren de aantrekkelijkheid van het winkelgebied kan verminderen, kan de omvang en diversiteit van het aanbod nog steeds van beslissende invloed zijn om het winkelgebied te bezoeken. Voor Leidsenhage zal dit zeker deels het geval zijn, aangezien het lokaal en deels ook bovenlokaal het grootste winkelgebied is. Echter, indien het Stadshart Zoetermeer en In de Bogaard gratis parkeren als onderscheidend voordeel hebben ten opzichte van Leidsenhage, kan enig positieverlies niet worden uitgesloten. Bij een eventuele vernieuwing en uitbreiding van Leidsenhage wordt betaald parkeren eerder geaccepteerd: men krijgt er immers een aantrekkelijker winkelgebied voor terug. Overwogen moet worden om pas ruim na de oplevering van een eventuele vernieuwing parkeerregulering in te voeren. Het is van belang bij de eventuele invoering van betaald parkeren ook de parkeerkwaliteit te laten toenemen, met aandacht voor vindbaarheid, veiligheid, looproutes en uiteraard beschikbaarheid. Bij de eventuele invoering van betaald parkeren kan een ingroeimodel worden gehanteerd, hetgeen de acceptatie bij de consument vergemakkelijkt (eerst een parkeerduurbeperking, vervolgens stapsgewijs verhogen van het parkeertarief).

Verkeer en vervoer Ontwikkelingen

De ontsluiting van Leidsenhage voor de diverse modaliteiten wordt algemeen als sterk gezien. Het winkelgebied kent aansluitingen op de diverse modaliteiten (fiets, auto, ov). De Noordelijke Randweg heeft volgens onderzoek geleid tot een impuls voor de bereikbaarheid en het bezoekersaantal (met name op regioniveau). Twee aantakkingen op de N14 is een duidelijk pluspunt voor de spreiding van het autoverkeer over het wegennet rond Leidsenhage. De tramlijn over de Weigelia wordt iets verdiept aangelegd (5 cm). Er komt één tramhalte. De Weigelia blijft toegankelijk voor fietsers. Er komen aparte oversteekpunten voor voetgangers en hekjes tussen de kiosken; De parkeerrouting vormt een aandachtspunt (zie parkeren). De huidige ontsluitingscapaciteit van Leidsenhage lijkt enige functietoevoeging mogelijk te maken. De gevolgen van grootschalige toevoeging van functies voor de ontsluiting en mogelijke knelpunten zal nader onderzoek moeten uitwijzen. Beleid gemeente (structuurvisie en vvp) Specifiek voor Leidsenhage schrijft het beleid van de gemeente het volgende voor: Het is van belang dat het door te ontwikkelen Leidsenhage goed bereikbaar blijft per auto (parkeren), openbaar vervoer en langzaam verkeer. Tramlijn 19 integreren en optimaliseren, en eventueel verlengen naar de Haagse regio; Een punt van aandacht is de bewegwijzering. Onnodig zoekverkeer kan worden vermeden door te zorgen voor een goede bewegwijzering, waarin de belangrijkste bestemmingen en parkeergelegenheden zijn opgenomen. Onder meer gaat het om de wijze waarop Leidsenhage vanaf de NORAH bij voorkeur kan worden bereikt; dit hangt samen met de gewenste doorstroming op de hoofdroutes voor het autoverkeer in Leidschendam– Voorburg loodrecht op de NORAH B8.2

Duurzaamheid

Algemeen Duurzaamheid is een thema dat landelijk veel aandacht krijgt. Ook in relatie tot vastgoed is duurzaamheid inmiddels een bekend fenomeen. Certificering - BREEAM Binnen de vastgoedmarkt voor winkelcentra zal certificering ontstaan van winkelcentra op basis van duurzaamheidsnormen. Deze ontwikkeling zien we nu in de VS en Engeland opkomen. Er zijn meerder certificatiemethoden in omloop. BREEAM is nog niet beschikbaar in Europa , maar maakt de grootste kans om gehanteerd te gaan worden op gebied van retailvastgoed. Er lopen in Nederland op dit moment een aantal pilots. Bij de Breeam-certificering wordt de duurzaamheid van een (winkel-)gebouw aan de hand van de volgende criteria in beeld gebracht: Management Gezondheid en welzijn Energy Transport Water

Materialen en afval Grondgebruik en ecologie Vervuiling Een aantal zaken is relevant: -Ten eerste verwachten we dat het nogal een aantal jaren gaat duren dat het gaat functioneren. Dat zal eerder gebeuren voor nieuwe ontwikkelingen dan voor oude. Wij verwachten dat in de nabije toekomst (5 – 10 jaar) de interesse vanuit de markt voor gebouwen die niet gecertificeerd zijn zeer sterk terugloopt. -Ten tweede kosten versus opbrengsten. De verwachting (gevoed uit Engeland, waar de certificering voor veelal kantoren wordt toegepast) is dat certificering extra kosten in de ontwikkeling met zich mee brengt. De exploitatielasten zullen in de toekomst toenemen, vooral door sterk stijgende energieprijzen. Bij duurzame ontwikkelingen zullen deze lasten in energiezuinige, duurzame gebouwen minder snel stijgen en zal dus de exploitatielast lager zijn dan in niet duurzame gebouwen. Tegenover stijgende investeringskosten staan dus relatief lagere exploitatielasten. -Een derde effect is dat het indirecte rendement toeneemt. Beleid Haaglanden - Regionale Nota Duurzaam Bouwen (Haaglanden) Binnen Haaglanden zijn afspraken over de ondergrenzen en streefgrenzen voor DuBo -ambities voor woningbouw en woningrenovatie in de regio. Ze zijn gebaseerd op het Nationale Pakket Duurzaam Bouwen Woningbouw Nieuwbouw en het Nationale Pakket Woningbouw Beheer. De ambitiegrenzen worden bepaald met behulp van de maatlat van de regeling Groene Financiering welke gebaseerd is op de Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen. De Regionale Afspraken zijn bedoeld om: Regionaal het DuBo beleid op elkaar af te stemmen met als doel binnen de regio aan bouwers en ontwikkelaars eenduidige DuBo eisen te stellen bij nieuwbouw en vernieuwbouw van woningen; De gemeenten, een handvat te bieden voor eigen DuBo beleid; Het stimuleren van duurzaam bouwen in de regio, bijvoorbeeld doordat gemeenten de resultaten van hun beleid met elkaar kunnen vergelijken. Toegevoegd zijn verder nog acht extra regionale maatregelen waarvan drie verplicht. Het gaat hierbij om maatregelen die regionaal van belang zijn of tot op heden nog niet in het nationaal pakket zijn opgenomen. De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft deze notitie vastgesteld. Onlangs (mei 2008) heeft het Stadsgewest Haaglanden een regionale duurzaamheidsvisie opgesteld. Daarin opgenomen is de ambitie om in 2030 de duurzaamste regio van de Randstad te zijn. De visie is vooral een aanzet tot vervolg acties en uitwerking, bewustzijn, duurzaamheid te gaan monitoren en aandacht voor duurzaamheid integraal mee te in de verschillende beleidsterreinen van het Stadsgewest. Lokaal beleid - Lokale nota Duurzaam bouwen 2004 – 2009 en uitwerking

In het collegeprogramma 2002 – 2006 „Samen sterker‟ heeft de gemeente uitgesproken om duurzaam bouwen en duurzame stedelijke ontwikkeling te bevorderen en waar mogelijk zoveel mogelijk het goede voorbeeld te geven. Duurzaam bouwen is niet wettelijk verplicht. Grote bouwprojecten, waar meerdere partijen bij betrokken zijn, vragen een specifieke aanpak om duurzaam bouwen op een hoger plan te brengen. Het is van belang om in een vroegtijdig stadium de ambities ten aanzien van duurzaam bouwen vast te leggen. Dat betekent dat in de intentieverklaring in grote lijnen de ambitie voor duurzaam bouwen wordt vastgelegd. Om duurzaam bouwen vervolgens ook op de bouwplaats in praktijk te kunnen brengen, wordt een convenant opgesteld door de gemeente en de projectontwikkelaars. Hierin is het ambitieniveau geformuleerd, zijn maatregelenlijsten opgenomen en is de organisatie beschreven. Duurzaamheid is ook lokaal een actueel onderwerp. Het staat hoop op de politieke agenda. Het beleid van de gemeente is verder nog niet uitgewerkt. De ambitie is om hier naar de toekomst toe verandering in te brengen. De exacte ambities moeten echter nog worden vastgesteld. Deze zullen gekoppeld worden aan GPR-gebouw, een methode aan de hand waarvan een bouwontwerp kwantitatief kan worden getoetst op duurzaamheid (vijf aspecten, waar onder energie-, water- en materiaalgebruik). Alle gemeenten tezamen (vereniging van Nederlandse gemeenten - VNG) hebben in het „Klimaatakkoord Gemeenten en Rijk 2007 – 2011‟ doelstellingen geformuleerd op gebied van duurzaamheid”. Doelstellingen met betrekking tot klimaatbestendigheid en energiebesparing in de gebouwde omgeving omvatten: Klimaat als belangrijk vereist aandachtspunt op te nemen bij alle aanbestedingen, bij renovatie en bij nieuwbouw; Het maken van afspraken met woningcorporaties over energiebesparing in de woningbouw, Het Rijk en de gemeenten zullen bevorderen om in de gebouwde omgeving een forse energiebesparing te realiseren. Het streven is dat in 2020 de nieuwbouw energieneutraal is en dat het energieverbruik van woningen en gebouwen in 2020 met meer dan 50% is verlaagd. Rijk en gemeenten zullen innovatie voor energiebesparing in de gebouwde omgeving een forse impuls geven. De gemeenten kunnen, omdat zij dicht bij de marktpartijen staan, op lokaal niveau partijen bij elkaar brengen om effectieve acties te organiseren (bijvoorbeeld in het kader van wijkaanpak) met woningcorporaties, projectontwikkelaars en burgers.