Programma van Eisen
REMISEWONINGEN ZESSTEDENWEG 335 EN 337 TE GROOTEBROEK
Ontwikkelen dat doe je zelf!
Inhoud
. En, belangrijk: j
1. Inleiding 2. Randvoorwaarden 3. Objectinformatie / staat van Woningen 4. Programma van Eisen 5. Bijlage: - Situatie tekening na splitsing - Tekeningen 1:100 - Detail DS-1 - Plattegrondtekening sloop S-1
2
1. Inleiding Gemeente Stede Broec heeft het initiatief genomen om vier woningen aan de Zesstedenweg 335 t/m 341 (remisewoningen) te verkopen als twee kluswoningen. In dit project krijgt u als toekomstige eigenaar/ bewoner(s) de kans om een woning aan te kopen tegen een sterk verlaagde aankoopprijs. Daar staat wel iets tegenover; de verkoper eist als tegenprestatie van de koper van een ‘kluswoning’ dat samenvoegingen worden gemaakt conform de kavelbeschrijving tot een woning en het nieuwe ontstane huis van binnen en van buiten grondig wordt opgeknapt. Iedere woning bestond uit twee woningen en wordt nu samengevoegd tot twee riante geschakelde woningen van ieder circa 175m2 bruto vloeroppervlakte, inhoud van ca. 445m3, een perceeloppervlak van ca. 440m2 en een ca. 25,5m1 diepe achtertuin. Woning nr. 339 heeft aan de achterzijde een uitbreiding van ca. 9 m2. Het college van burgemeesters en wethouders heeft positief gereageerd op het initiatief omdat hiermee het straatbeeld gehandhaafd blijft. Het behoud van cultuurhistorisch aantrekkelijke voorgevels, waarvan wordt aangenomen dat dit een positieve invloed heeft op de waardeontwikkeling van de omgeving, is van onschatbare waarde. CREATIEVE INVULLING De gemeente kiest er bewust voor op de woningen als ‘kluswoningen’ aan te bieden en niet door een ontwikkelaar te laten renoveren en verkopen. Op deze manier is het project financieel aantrekkelijk voor een bredere doelgroep. Daarnaast kan de koper zijn eigen creatieve invulling aan de woning geven en dat willen we graag stimuleren omdat het binnen- als buitenonderhoud sterk achterstallig is worden de woningen voor een lage prijs verkocht als kluswoning. In ruil voor deze lage prijs gelden een aantal spelregels. SPELREGELS De belangrijkste spelregels zijn dat de koper 1,5 jaar de tijd heeft om de verbouwing af te ronden volgens de gestelde voorwaarden in dit programma van eisen en dat de koper minimaal 3 jaar na gereed melden van de woning zelf de woning zal bewonen, met een verbod op verhuur. Wanneer de koper de woning binnen 1,5 jaar gereed heeft krijgt de koper een premie van € 10.000,-. Het behouden van monumentale details in het interieur is wenselijk. In de waardering van het plan van aanpak worden punten toegekend als de koper monumentale details terug laat komen in de renovatie. Het behouden van de monumentale details vergroot de kans van aankoop. Mocht de koper aangeven dat hij in de woning monumentale details terug laat komen en deze niet binnen 1,5 jaar in de uitvoering aanbrengt, bestaat de mogelijkheid dat bovenstaande premie komt te vervallen. In dit programma van eisen worden de spelregels uitgelegd en worden de randvoorwaarden waar de woning ten minste aan moet voldoen toegelicht. Er wordt onderscheid gemaakt tussen functionele randvoorwaarden en bouwtechnische randvoorwaarden. De bouwtechnische randvoorwaarden die de gemeente Stede Broec stelt voor haar klushuizen vormen hierbij de basis. Gemeente Stede Broec heeft voor de klushuizen aan de Zesstedenweg 335 t/m 341 ook aanvullende eisen gesteld waar de koper zich aan moet houden. Deze zijn vervaardigd in dit programma van eisen (PvE).
3
Dit PvE bevat vaktermen. Deze vaktermen komen weer uit het Bouwbesluit dat op zijn beurt weer hoort bij de Woningwet. Het zijn termen die niet iedereen kent. Maar elke aannemer, architect en installateur kent deze termen wel. Met het Programma van Eisen kan een aannemer of installateur prima uit de voeten. De woningen worden in de staat van bezichtiging d.d. 10 oktober 2015 door Gemeente Stede Broec opgeleverd aan de koper met een asbestinventarisatie en een schoongrond verklaring. Alle herstelwerkzaamheden zoals voorgevel, het dak, de achtergevel, binnenwerk en de afwerking geschiedt door alle kopers individueel. Op deze wijze is de koper vrij om zijn eigen keuzes te maken. De bouwbegeleider zal de koper begeleiden in het maken van de juiste keuzes. De bouwbegeleider zal het verbouwingstraject volgen. De woningen hebben een karakteristieke monumentale voorgevel, hieronder valt het gehele aanzicht van de woning (gevel, kozijnen, goot en dakvlak). De woningen van dit project zijn gebouwd in 1926 en worden opgeleverd met een houten begane grond - en verdiepingsvloeren. INLEVERDATUM Dit programma van eisen is de basis voor de door de koper te ontwerpen plattegrond met bijbehorende plan van aanpak (PvA). Het PvA dient ter beoordeling aan de bouwbegeleider te worden voorgelegd, dit kan uiterlijk tot en met 23 november 2015 via mail:
[email protected].
4
2. Randvoorwaarden De panden vallen binnen het bestemmingsplan ‘Kom Stede Broec’ en hebben de bestemming ‘Wonen’. Binnen deze bestemming is het uitvoeren van een aan huis gebonden beroep onder voorwaarden mogelijk. Ook het hebben van kantoorruimte is mogelijk. De volgende functies zijn niet toegestaan: •
Het is niet toegestaan om op de begane grond een garage te realiseren.
•
Het is niet toegestaan om aparte bedrijfs- of kantoorruimte te realiseren.
Overige voorwaarden: •
Het is uitdrukkelijk de bedoeling dat de uitstraling van de voorgevel gehandhaafd blijft (monumentale status).
De geldende wet- en regelgevingen dienen als uitgangspunt bij dit project. Zonder volledigheid te willen garanderen, gelden de volgende: •
Woningwet
•
Bouwbesluit (http://vrom.bouwbesluit.com)
•
Bouwverordening
•
Bestemmingsplan
•
Richtlijnen nutsbedrijven
ALGEMENE TECHNISCHE VOORWAARDEN Bouwen dient altijd te gebeuren volgens het Bouwbesluit 2012. Daarmee wordt bedoeld het tijdens de bouwaanvraag van toepassing zijnde Bouwbesluit inclusief aanpassingen (zie www.vrom.nl). Bij het vervangen of vernieuwen van bouwdelen of bouwelementen dient tenminste bouwmateriaal of bouwelementen van gelijke kwaliteit en/of afmetingen te worden toegepast. Bij vervanging door bouwmateriaal of bouwelementen met gewijzigde afmetingen, uitvoering of materiaal moet de bouwbegeleider worden geraadpleegd om te bepalen of een bouwvergunning noodzakelijk is. Het PvE heeft als doel de doelmatige uitvoering van de te treffen voorzieningen te waarborgen. Het programma kan daarom gebruikt worden als leidraad bij het maken van plannen. Voor zover mogelijk is per onderdeel een minimaal uitvoeringsniveau aangegeven. Van de geboden oplossingen is in de praktijk gebleken dat zij een goede verhouding tussen kosten en kwaliteit bieden. Ook het toekomstig onderhoud is bij deze afweging nadrukkelijk betrokken. Een lager uitvoeringsniveau dan in het PvE is niet toegestaan.
5
BESCHERMING TEGEN INBRAAK Als kozijnen, deuren, ramen en het hang- en sluitwerk zo slecht zijn, dat ze vervangen moeten worden om te voldoen aan het PvE, moeten de nieuw aan te brengen onderdelen voldoen aan het ‘politiekeurmerk’. ISOLATIE De warmte weerstand van de buitengevels en het dak dient na het treffen van voorzieningen ten minste gelijk te zijn aan het bouwbesluit. Bij het aanbrengen van de isolatievoorzieningen gelden de volgende randvoorwaarden: •
er mag geen verslechtering van het binnenmilieu optreden door vochtproblemen en schimmelvorming;
•
goede ventilatie voorzieningen aanbrengen
•
koudebruggen mogen niet voorkomen (bv bij lateien, dakranden)
6
3. Objectinformatie / staat van Woningen 3.1 SAMENVOEGEN Gemeente Stede Broec zorgt ervoor dat per adres de woningen worden samengevoegd tot één adres. Zesstedenweg 335 en 337 worden samengevoegd tot Zesstedenweg 335 en Zesstedenweg 339 en 341 worden samengevoegd tot Zesstedenweg 337. 3.2 FUNDERING Gemeente Stede Broec levert de woningen op met de aanwezige fundering. De fundering bestaat voor de gehele bebouwing uit 277 houten palen van 2,5m1 lang met een diameter van ca. 10 cm. Op de palen zijn poeren gestort van 0,5 x 0,5 x 0,3m1 (LxBxH) (zie tekening bouwaanvraag) op deze poeren zijn pilaren gemetseld tot onderkant betonen balk waarop metselwerk tot onderkant begane grond vloer. 3.3 VLOEREN De begane grond vloeren zijn van dusdanig slechte kwaliteit dat vervanging door een nieuwe houten of betonvloer noodzakelijk is om extra belasting van de fundering te voorkomen. Bij een betonvloer moet gekozen worden voor een schuimbetonlaag. Deze moet los van de wanden gestort worden zodat de fundering niet belast wordt met het gewicht van de nieuwe betonvloer. De verdiepingsvloer dient voorzien te worden van extra balken. Tussen iedere verdiepingsbalk dient een extra balk van gelijke afmeting aangebracht te worden aangezien de bestaande balklaag niet aan de sterkte eisen voldoet. 3.4 METERKAST Het pand wordt opgeleverd zonder meterkast. de koper dient na overdracht van de woning zelf de aanvraag te doen voor een definitieve nutsaansluiting (elektra, water en gas). 3.5 GEVELS / RAMEN / DEUREN / KOZIJNEN Raam - en deurkozijnen in de voorgevel worden door kopers gezamenlijk vervangen voor nieuwe houten kozijnen conform authentieke monumentale uitvoering. Dit betekent dat alle ramen op de begane grond voorzien worden van 1 en op de verdieping van 2 horizontale roedes van 35mm. Tekeningen dienen ter goedkeuring aangeboden te worden aan de gemeente Stede Broec, kozijnen voor beide woningen dienen gezamenlijk bij één leverancier besteld te worden. De kleuren van kozijnen, ramen en deuren dienen in de originele monumentale kleuren uitgevoerd te worden.
7
3.6 DAKEN EN GOTEN De dakkapellen en het houtwerk in en aan de voorgevel dienen vervangen te worden. Het houtwerk van de dakkapel en goten aan de voorgevel dienen gezamenlijk voor beide woningen vervangen of hersteld te worden conform authentieke monumentale uitvoering/detailering. De kleuren van het houtwerk dienen in de originele monumentale kleuren uitgevoerd te worden. 3.7 ASBEST Gemeente Stede Broec heeft asbestinventarisaties conform de SC540 type B uit laten voeren. Al het asbest dat in deze inventarisaties is genoemd, dient door een SC530 gecertificeerd bedrijf verwijdert te worden. Dit betekent dat het pand niet asbestvrij wordt opgeleverd. Het is altijd mogelijk dat er tijdens het slopen nog asbest tevoorschijn komt. De koper dient hierop bedacht te zijn en bij twijfel altijd een expert in te schakelen.
8
4. Programma van Eisen 00 ALGEMEEN 00.10 Brandwerendheid Minimaal uitvoeringsniveau: Brandwerendheid in minuten conform Bouwbesluit. 00.20 Bergingen De bergingen achter de woningen (golfplaten dak) zijn in zeer slechte staat, deze moeten verwijderd worden. 01. SLOOPWERK 01.10 Overig algemeen - Alle ondeugdelijke bouwsels verwijderen (schuurtjes zoals aangegeven op tekening S-1). 02.00 VLOEREN 02.10 Algemeen Begane grondvloer verwijderen en vervangen door nieuwe houten vloer of schuimbetonvloer. Scheefstand van (verdiepings)vloeren groter dan 2% opheffen. 02.20 WARMTE-ISOLATIE Minimaal uitvoeringsniveau: - Conform bouwbesluit 02.30 VLOERCONSTRUCTIE Hout of schuimbeton 02.40 VERANKERING Doorgeroeste (delen van) onderslagen vervangen inclusief opleggingen c.q. verankeringen. 02.50 VERDIEPINGSVLOER Houten vloerbalken van verdiepingsvloeren. Tussen iedere verdiepingsbalk dient een extra balk van gelijke afmeting aangebracht te worden aangezien de bestaande balklaag niet aan de sterkte eisen voldoet. 02.60 VLOERBESCHOT VERDIEPINGSVLOEREN Vloerbeschot vervangen, Minimaal uitvoeringsniveau: •
Underlayment d=19mm, met tong en groef
Aanbrengen op balklaag of over bestaande vloer heen.
9
03.00 DAKEN 03.10 Warmte-isolatie Volgens bouwbesluit minimaal uitvoeringsniveau: – Isolatie aan binnenzijde aanbrengen met damp remmende laag 03.20 Kapconstructies Gebreken aan spanten, muurplaten, gordingen e.d. opheffen door herstel of vervanging van onderdelen. (Zie algemene technische voorwaarden.) 03.30 Dakvlak Verrot c.q. aangetast dakbeschot, panlatten en tengels vervangen. 03.40 Randafwerking Zinken bekleding, indien aangetast of beschadigd, vervangen. 03.50 Boeiboorden / dakgoten Verrotte c.q. aangetaste boeiboorden herstellen of vervangen. Minimaal uitvoeringsniveau: – Volgens algemene technische voorwaarden 03.60 Dakkapellen De dakkapellen zijn in slechte staat en zijn niet meer aan te passen aan de nu geldende normen, dakkapellen dienen volledig vervangen te worden, uitvoering als op bouwaanvraag tekening i.v.m. monumentaal aanzicht. 04.00 GEVELS 04.10 Algemeen De gehele voorgevel is monumentaal en moet in zijn geheel zo gehandhaafd blijven. Dit geldt ook voor de kleurstelling. 04.20 Gevelwanden Scheuren in metselwerk uithakken en opnieuw voegen. Beschadigde stenen vervangen. Losse stenen en stukken metselwerk opnieuw (in)metselen en voegen in overeenstemming met de bestaande situatie. Boven de kozijnen een thermisch verzinkt stalen hoeklijn toepassen om de buitengevel op te vangen en zo verdere scheuren in het metselwerk te voorkomen. Zie tekening DS-1. 04.30 Randvoorzieningen In het metselwerk opgenomen stalen constructiedelen indien nodig, bijv. i.v.m. het uitduwen van stenen, inspecteren op roest en zo nodig behandelen c.q. vervangen. Minimaal uitvoeringsniveau: – ontroesten en behandelen met zinkcompound. 04.40 Kozijnen, ramen en deuren Kozijnen, deuren en ramen dienen uitgevoerd te worden in hout, voorgevel uitvoering als op bouwaanvraag tekening. 04.50 Voordeuren – voordeuren i.v.m. monumentale voorgevel behouden.
10
05.00 SCHILDERWERK BUITEN 05.10 Schilderwerk aan te handhaven onderdelen - Van stalen onderdelen de loszittende of ondeugdelijke verflagen verwijderen, staal eventueel na ontroesting en reiniging tweemaal gronden -eenmaal met corrosie werende verf- en aflakken. - Alle houtvlakken in aanraking met beton of metselwerk tweemaal meniën. 06.00 GLASWERK 06.10 Isolatie glaswerk buiten Minimaal uitvoeringsniveau: volgens bouwbesluit
07.00 SCHEIDINGEN 07.10 Geluidisolatie Minimaal uitvoeringsniveau: Woning scheidende wand: Enkel stijl en regelwerk, los van de woning scheidende wand geplaatst, aan zicht zijde dubbel gipsplaat d= 12.5 mm of gelijkwaardig i.v.m. brandwerendheid volgens bouwbesluit 08.00 PLAFONDS 08.10 Plafondconstructie Brandgevaarlijke materialen – bijv. zachtboard, kunststof schrootjes - verwijderen. 09.00 WARMTE-INSTALLATIES 09.10 Warmte-installaties/warmwatervoorzienig: conform bouwbesluit, volgens de NEN-normen. 10.00 VENTILATIE/ROOKGASAFVOER 10.10 Ventilatie Een mechanische ventilatie: conform Bouwbesluit, volgens de NEN-normen. 10.20 Rookgasafvoeren - Nog in functie zijnde rookgasafvoerkanalen reinigen en waar nodig rookdicht herstellen. 10.30 Schoorstenen buitendaks - schoorstenen die in slechte staat verkeren, buitendaks slopen. Dak aanhelen. In de woning nisbussen uithakken en dichtmetselen. - Bij te handhaven schoorstenen gebreken aan metsel- en voegwerk herstellen, loodwerk zo nodig herstellen of vernieuwen, schoorsteenpotten zo nodig vervangen, afwaterende afwerklaag herstellen c.q. vervangen. Indien nodig schoorsteen geheel vervangen. Minimaal uitvoeringsniveau: – in het werk gemetseld, kop waterdicht afwerken (bij voorkeur met een betonplaat); 11.00 GASINSTALLATIES 11.11 Algemeen Volledig nieuwe gasinstallatie aanbrengen conform de eisen van de daarvoor geldende NEN-normen. Let op: vraag uw installateur om dit werk uit te voeren.
11
12.00 WATERINSTALLATIES 12.10 Aansluiting woning Hoofdtoevoerleidingen koud water controleren op gebreken en zo nodig herstellen of vervangen. Loden leidingen altijd vervangen door koper. Elke woning apart afsluitbaar maken vanuit de woning. In niet vorstvrije-ruimten leidingen isoleren. 12.20 WATERLEIDING Warm- en koud waterleidingen volledig vervangen door koper o.g. (Ivm legionella). 13.00 HEMELWATERAFVOEREN EN GOTEN 13.10 Gootbekleding Gebreken herstellen dan wel bekleding geheel vervangen. Minimaal uitvoeringsniveau: – zink (14) (STZ ‘80) of kunststof bekleding. Voorgevel uitvoeren met een zinken kraal zodat monumentale uitstraling behouden blijft. 13.20 HULPSTUKKEN Kiezelbakken, vergaarbakken en balkondoorvoeren controleren en zo nodig herstellen of vernieuwen. 13.30 HEMELWATERAFVOER Ondeugdelijke leidingen geheel of gedeeltelijk vervangen. 14.00 RIOLERING 14.00 Algemeen Volledige nieuwe rioleringsinstallatie aanbrengen conform Bouwbesluit en geldende NEN normen. 15.00 ELEKTRA 15.10 Algemeen Volledige nieuwe elektrische installatie aanbrengen Bouwbesluit en geldende NEN normen. 15.20 ROOKMELDER Eén rookmelder per bouwlaag aanbrengen conform NEN 2555 Bouwbesluit artikel 2.146 lid 6 en 7. Let op de NEN-normen omvatten ook plaatsingsvoorschriften.
12
VOOR-, ACHTERGEVEL EN DOORSNEDE
13
BEGANE GROND
14
VERDIEPING
15
BALKLAAG BEGANE GROND EN 1E VERDIEPING
16
FUNDERING EN KAPPLAN
17
Doorsnede tekening gevelkozijn
Tekening DS1 d.d.01-09-2015
TEKENING DOORSNEDE 1
18
uitbreiding ca. 3x4m1
Schuur
Schuur
Schuur
Schuurtjes verwijderen i.v.m. slechte staat BEGANE 19 GROND MET UITBOUW
Tekening S-1
VOORSTEL SPLITSING
20
Ontwikkelen dat doe je zelf!
