PROBLEMATIKA PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN (STUDI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA SURAKARTA) TESIS
Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan
Oleh :
NUR ADI KUMALADEWI NIM: S351302010
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2016
PROBLEMATIKA PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN (STUDI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA SURAKARTA) TESIS
Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan
Oleh :
NUR ADI KUMALADEWI NIM: S351302010
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2016
ii
iii
iv
v
KATA PENGANTAR Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah Subhanahu Wa Ta’ala atas segala limpahan rahmat, taufiq dan hidayah-Nya sehingga penulis memperoleh kekuatan untuk menyelesaikan Tesis yang berjudul “PROBLEMATIKA PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN (Studi Di Kantor Pertanahan Kota Surakarta)”. Banyak pihak yang berperan besar dalam memberikan bantuan sampai selesainya tesis ini, untuk itu ucapan terima kasih sebesar-besarnya kepada : 1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi, S.PD, M.PD, selaku Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta. 2. Bapak Prof. Dr.M.Furqon Hidayatullah, S.PD., M.PD, selaku Ketua Program Pasca Sarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta. 3. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 4. Bapak Burhanudin Harahap, S.H, M.H, M.Si, Ph.D, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 5. Ibu Dr. I Gusti Ayu Ketut Rahmi Handayani, SH,MM , selaku pembimbing I yang telah memberikan waktu, tenaga dan ilmu serta bimbingannya kepada penulis dalam menyusun tesis ini. 6. Bapak Pius Triwahyudi, SH, Msi, selaku pembimbing II yang telah memberikan waktu, tenaga, dan ilmu serta bimbingannya kepada penulis dalam menyusun tesis ini. 7. Segenap dosen pengajar dan staff Program Studi Magister Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 8. Ayahanda tercinta Drs.Asto Adi Sugiharjanto, SH, M.Sn dan Ibunda Asminah SH,M.H, adikku M.Aufaarizki Adi Pratama, suamiku dr.Narasky Syarif Raden, dan kedua anakku Noya Sheza Raden dan Noval Zaky Raden, Ayahanda Dr.dr.Abkar Raden, Spog, K.fer dan Ibunda Cut Meutia yang selalu memotivasi, memberi dukungan dan do’a untuk menyelesaikan studi kepada penulis. vi
vii
DAFTAR ISI
Halaman HALAMAN JUDUL .................................................................................
ii
HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING ........................................
iii
HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI ...................................................
iv
HALAMAN PERNYATAAN ....................................................................
v
KATA PENGANTAR ................................................................................
vi
DAFTAR ISI ..............................................................................................
viii
DAFTAR BAGAN ....................................................................................
xi
DAFTAR LAMPIRAN ..............................................................................
xii
ABSTRAK .................................................................................................
xiii
ABSTRACT .................................................................................................
xiv
BAB I
BAB II
PENDAHULUAN ....................................................................
1
A. Latar Belakang Masalah .....................................................
1
B. Perumusan Masalah ...........................................................
11
C. Tujuan Penelitian ...............................................................
12
D. Manfaat Penelitian ............................................................
12
KAJIAN TEORI ......................................................................
13
A. Landasan Teori ...................................................................
13
1. Perjanjian Kredit ............................................................
13
2. Hukum Jaminan ............................................................
15
a. Pengertian Hukum Jaminan.......................................
15
b. Objek dan Ruang Lingkup Hukum Jaminan .............
16
c. Asas-Asas Hukum Jaminan .......................................
17
d. Sumber Hukum Jaminan ..........................................
18
3. Jaminan .........................................................................
19
a. Pengertian Jaminan.....................................................
19
b. Jenis Jaminan .............................................................
21
c. Syarat-syarat dan Manfaat Benda Jaminan ................
22
d. Sifat Perjanjian Jaminan.............................................
23
viii
4. Hak Tanggungan ............................................................
24
a. Pengertian Hak Tanggungan .....................................
24
b. Dasar Hukum Hak Tanggungan ................................
26
c.Asas-Asas Hak Tanggungan ......................................
27
d.Subjek Hak Tanggungan ............................................
28
e. Objek Hak Tanggungan.............................................
29
f. Pendaftaran Hak Tanggungan ....................................
30
g. Hapusnya Hak Tanggungan ......................................
31
h. Eksekusi Hak Tanggungan ........................................
32
5. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) .............................
38
a. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) .....
38
b.Tugas dan Wewenang Pejabat Pembuat
BAB III
BAB IV
Akta Tanah (PPAT)...................................................
41
6. Teori Implementasi Hukum ............................................
46
B. Penelitian yang Relevan .....................................................
49
C. Kerangka Berpikir ..............................................................
53
METODE PENELITIAN .........................................................
55
A. Jenis Penelitian ...................................................................
55
B. Sifat Penelitian.....................................................................
56
C. Lokasi Penelitian ...............................................................
56
D. Jenis dan Sumber Data ......................................................
57
1.Jenis Data..........................................................................
57
2.Sumber Data .....................................................................
58
E. Teknik Pengumpulan Data ..................................................
60
F. Metode Analisi Data ..........................................................
61
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN .......................
64
A. Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Jika Melebihi Batas Waktu Pendaftaran Hak Tanggungan Yang Telah Ditetapkan Oleh Ketentuan Yang Berlaku ......
64
1. Deskripsi Struktur Organisasi Kantor Pertanahan ................................................................... ix
65
2. Tugas dan Wewenang Kantor Pertanahan ..................
66
3. Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Di Kantor Pertanahan Kota Surakarta ..........................
81
B.Akibat Hukum Terhadap Akta Pemberian Hak Tanggungan Yang Terlambat Didaftarkan Di Kantor Pertanahan Kota Surakarta ..............................
112
C.Faktor-faktor Yang Menyebabkan Akta Pemberian Hak Tanggungan Terlambat Didaftarkan Di Kantor Pertanahan Kota Surakarta ................................................
125
BAB V PENUTUP ................................................................................
135
A. Kesimpulan .........................................................................
135
B. Implikasi .............................................................................
136
C. Saran ...................................................................................
136
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................
138
LAMPIRAN-LAMPIRAN
x
DAFTAR BAGAN
Halaman Bagan 1 Kerangka Berpikir..............................................................................
53
Bagan 2 Komponen-komponen Analisis Data ................................................
62
Bagan 3 Struktur Organisasi Kantor Pertanahan .............................................
65
xi
DAFTAR LAMPIRAN
1. Brosur Persyaratan Pendaftaran di Kantor Pertanahan Kota Surakarta 2. Blangko Lampiran 13 3. Daftar Pertanyaan Wawancara 4. Surat Ijin Penelitian di Kantor Pertanahan Kota Surakarta 5. Surat Ijin Penelitian di Kantor Notaris PPAT Sunarto SH,MH 6. Surat Ijin Penelitian di Kantor Notaris PPAT Toto Susmono Hadi SH,MH
xii
ABSTRAK Nur Adi Kumaladewi, S351302010,2016,PROBLEMATIKA PENDAFTARAN HAK TANGGUNAN (Studi Di Kantor Pertanahan Kota Surakarta). Tesis, Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan jika melebihi batas waktu pendaftaran Hak Tanggungan yang telah ditetapkan oleh ketentuan yang berlaku, untuk menganalisis akibat hukumnya terhadap Akta Pemberian Hak Tanggungan yang terlambat didaftarkan di Kantor Pertanahan Kota Surakarta dan untuk menganalisis faktor-faktor apa yang menyebabkan Akta Pemberian Hak Tanggungan terlambat didaftarkan di Kantor Pertanahan Kota Surakarta. Penelitian ini merupakan penelitian empiris dan bersifat deskriptif. Lokasi penelitian ini adalah di Kantor Pertanahan Kota Surakarta dan di Kantor PPAT Surakarta, sedangkan sumber data penelitian ini terdiri dari sumber data primer dan sumber data sekunder. Sumber data sekunder yang digunakan mencakup bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Teknik pengumpulan data yang digunakan meliputi wawancara dan studi dokumentasi. Data yang diperoleh dalam penelitian ini dianalisis secara kualitatif, sedangkan metode analisis data yang digunakan adalah model analisis interaktif. Model analisis interaktif ini dilakukan dengan tiga langkah analisis data kualitatif yang terdiri dari reduksi data, penyajian data dan verifikasi. Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan dihasilkan simpulan pertama, Pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan jika melebihi batas waktu pendaftaran Hak Tanggungan yang telah ditetapkan oleh ketentuan yang berlaku secara normatif yuridis tidak diketemukan aturan yang memberikan jalan keluar terhadap hal yang demikian namun di dalam praktik Kantor Pertanahan Surakarta tetap mendaftarkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) tersebut. Kedua akibat hukumnya terhadap Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang terlambat didaftarkan di Kantor Pertanahan Kota Surakarta menyebabkan tidak dapat segera diterbitkannya Sertipikat Hak Tanggungan. Hal tersebut sangat merugikan kreditur karena tidak memberikan kedudukan sebagai kreditur preferen. Ketiga, faktor-faktor yang menyebabkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) terlambat didaftarkan di Kantor Pertanahan Kota Surakarta berasal dari berbagai sebab yaitu dapat disebabkan karena peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang sangat penting dalam proses terbitnya hak tanggungan, faktor Kantor Pertanahan Kota Surakarta yang dimungkinkan karena jaringan internetnya terputus atau secara administrasi melakukan koreksi terhadap akta pemberian hak tanggungan. Selain dari itu terdapat juga faktor dari para pihak yang terlambat mengumpulkan syarat-syarat kelengkapan untuk pengajuan pendaftaran akta pendaftaran hak tanggungan. Kata kunci : Pendaftaran, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Kota Surakarta
xiii
ABSTRACT Nur Adi Kumaladewi, S351302010, 2016, THE PROBLEMATIC OF THE REGISTRATION OF RIGHTS OF LIABILITY (Study at the Office of Land Affairs in Surakarta).Thesis, Notary Magister, Faculty of Law of Sebelas Maret University. This study aims to analyzes the implementation of the registration of rights of liability if it exceeds the deadline by the applicable regulations, to analyzes the legal consequences of the rights of liability granting certificate that late-registered in the Office of Land Affairs in Surakarta and to analyzes what factors are causing the rights of liability granting certificateto be late-registered at the Office of Land Affairs in Surakarta. This study is empiric and descriptive nature. The location of this study is in the office of Land Affairs in Surakarta and the Office of Notary PPAT, while the source of the data of this study consists of a source of primary data and secondary data sources. Secondary data sources used include the primary, secondary and tertiary legal materials. Data collection technique used include interviews and documentation study. The data obtained in this study were analyzed qualitatively, while the data analysis method used is an interactive model. Interactive analysis model is done in three steps of qualitative data analysis consist of data reduction, data presentation and verification. Based on the results of the study and discussion, resulting first conclusion: Implementation of the registration of right of liability, if it exceeds the deadline approved by the applicable normative juridical regulations, there is no rules provide a way out for such things, but in the Office of Land Affairs in Surakarta practice still register a rights of liability granting certification (APHT). Second, the legal consequences of the rights of liability granting certification (APHT) that late-registered in the Office of Land Affairs in Surakarta cause the issuance of Certificate of Responsibility be delayed. It is very detrimental to creditors because it does not give a position as a preferred creditor. Third, the factors that cause the rights of liability granting certification (APHT) that late-registered in the Office of Land Affairs in Surakarta derived from a variety of causes that can be caused by the Official Certifier of Title Deeds (PPAT) role is very important to published process of mortgage. The existence of factors that made possible the Land Affairs caused the internet network cut off or in administration to make corrections to the rights of liability granting certification (APHT). Beside, there is also the factor of the party who is late to collect the completeness requirements for the rights of liability granting certificationsubmission. Keywords: Registration, Rights of Liability Granting Certification, Surakarta
xiv
