Znalecký posudek – odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 3716-155/2016 Odhadce: Ing. Petr Bicenc Koldům 1581/312 1581, 436 01 Litvínov, 603748486,
[email protected] Datum objednání: Datum místního šetření: 2.12.2016 Místní šetření proběhlo za účasti: pana Zdeňka Rodera Datum převzetí kompletních podkladů: 2.12.2016 Vlastník stavby: Zdeněk Roder, Na Příkopě 319, 41119 Mšené-lázně, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Zdeněk Roder, Na Příkopě 319, 41119 Mšené-lázně, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Božena Andělová, Lípová 545, 43151 Klášterec nad Ohří, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zdeněk Roder, Na Příkopě 319, 41119 Mšené-lázně, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Klient: Exekutorský úřad Plzeň město, Mgr. Martin Tunkl, Palackého náměstí 28, 301 00 Plzeň, ,
Základní údaje Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Předmět ocenění:
Koncový řadový stojící rodinný dům č.p. 319 v k.ú. Vrbice u Mšené-lázní Na Příkopě 319 / 319, 41119 Mšené-lázně – Vrbice Rodinný dům - bez nebytových prostor, č.p. 319 součást pozemku p.č. st. 70 včetně pozemků p.č. st. 70, 693/30, 6 a ostatních staveb Zpevněná plocha, Závětří, Oplocení, Přístřešek za domem - na cizím pozemku, Venkovní krb - na cizím pozemku v k.ú. Vrbice u Mšeného-lázní. Pro účely exekučního řízení
Účel ocenění: Katastrální údaje Kraj: Obec: Ulice: List vlastnictví č.:
Ústecký Mšené-lázně Na Příkopě 200, 413
ÚČEL OCENĚNÍ:
Okres: Katastrální území: Číslo popisné/orientační Parcelní čísla pozemků:
Litoměřice Vrbice u Mšeného-lázní 319/319 st. 70, 693/30, 6
Pro účely exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu)
Rizika + Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí + Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací + Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 + Bez reálných břemen a služebností - Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) - Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. + Nemovitost není pronajímána + Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 693/1, 6
OBVYKLÁ CENA
Současný stav 590 000 Kč
JEDNOTKOVÁ CENA
9 446 Kč/m
Budoucí stav
2
2
0 Kč/m
Vytvořeno programem NEMExpress verze 2.1.25
Počet stran:
9 stran
V Litvínově, dne 13.12.2016
Počet příloh:
Otisk razítka
13
Ing. Petr Bicenc
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňovaná nemovitost se nachází ve východní okrajové zastavěné části obce Vrbice u Mšených - lázní v ulici Na Příkopě. Rodinný dům je samostatně stojící a nachází se na pozemku st.p.č. 70. Pozemek p.č.693/30 společně s pozemkem p.č. 6, který má majitel v podílovém spoluvlastnictví slouží jako zahr ada. Pozemky jsou rovinaté a částečně oplocené. Vstup do domu je z východní strany. Přístup k pozemku je po zpevněné komunikaci. Stavba je napojena na přípojku plynu, elektřiny, vody a kanalizace. Za domem se nachází dvorek, kde se nachází přístřešek a venkovní krb. Část dvorku, který vlastník užívá pro vlastní potřebu však není v jeho vlastnictví, ale ve vlastnictví souseda. Přímo v místě se z občanské vybavenosti nachází pouze hospoda. Částečná občanská vybavenost( obchod se základními potravinami, pošta, restaurace) je pak přímo v obci Mšené - lázně( cca 1km). V obci Budyně nad Ohří je pak rozšířená občanská vybavenost ( pošta, škola, školka, obchod, restaurace,...). Veškerá občanská vybavenost se nachází v sousední Roudnici nad Labem( cca 17km). Dopravní obslužnost je zajišťována částečně autobusovou dopravou a individuálně. Pracovní příležitosti jsou především v okolních průmyslových a zemědělských podnicích a v sousedním větších městech. Klidná lokalita pro umístění rodinných domů, která je vhodná pro nerušené bydlení.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětný objekt - koncový řadový rodinný dům je částečně podsklepený s 1.NP a nepoužívaným volným půdním prostorem. V 1.NP se nachází závětří, zádveří, tři pokoje, kuchyň se vstupem na dvůr za domem a koupelna s WC. Ze severní strany domu se nacházejí dvě místnosti sloužící jako skladiště a technická místnost. V jedné je umístěn plynový kombinovaný kotel ústředního topení. Do sklepa je vchod z hlavní obývací místnosti poklopem a je nepoužívaný( zakrytý podlahovou textilní krytinou). Do půdního prostoru je přístup pouze z venku, severním štítem po žebříky. Půdní prostor je dlouhodobě nevyužíván. Některé místnosti v domě jsou stále před dokončením.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1921 Dílčí rekonstrukce v r. 2009 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: Dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Kategorie G Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro telefon nezpevněná přes pozemky parc. číslo 693/1, 6 pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 693/1 6
Druh pozemku Ostatní komunikace - ostatní plocha Zastavěná plocha a nádvoří
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Obec Mšené - lázně Roder Zdeněk, Na Příkopě 319, Vrbice, Andělová Božena, Lípová 545, Klášterec nad Ohří
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu
Nemovitost není pronajímána.
-2-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Rizika nebyla nalezena.
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti rizika spojená s umístěním nemovitosti nebyla zjištěna
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Viz příloha „Výpis z katastru nemovitosti”. Tato omezení nemají vliv na obvyklou cenu nemovitosti.
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Popis ostatních rizik ostatní rizika nebyla zjištěna
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 200 Kraj: Obec: Ulice:
Vlastníci FO
CZ042 Ústecký 565318 Mšené-lázně Na Příkopě
RČ: 670330/0395
Okres: Katastrální území: č.o.:
Zdeněk Roder
Stavby část obce Vrbice
Na Příkopě 319, 41119 Mšenélázně
Rodinný dům Stavební parcela Pozemková parcela
148 m2 15 m2
Parcela KN Parcela KN
Podíl
1/1
stavba je součástí pozemku na pozemku p.č. st. 70 ANO
č.p. 319
Pozemky st. 70 693/30
CZ0423 Litoměřice 700266 Vrbice u Mšeného-lázní 319
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha
LIST VLASTNICTVÍ číslo 413 Kraj: Obec: Ulice:
Vlastníci
CZ042 Ústecký 565318 Mšené-lázně Na Příkopě
Okres: Katastrální území: č.o.:
FO
RČ: 315107/063
Božena Andělová
FO
RČ: 670330/0395
Zdeněk Roder
Pozemky 6
Pozemková parcela
CZ0423 Litoměřice 700266 Vrbice u Mšeného-lázní 319
Lípová 545, 43151 Klášterec nad Ohří Na Příkopě 319, 41119 Mšenélázně
Parcela KN
15 m -3-
2
1/2 1/2 ostatní plocha
Podíl
Výpočet věcné hodnoty staveb Předmětný objekt - rodinný dům je částečně podsklepený (sklep se nevyužívá) s 1.NP a volným nevyužívaným půdním prostorem). V 1.PP se nachází jedna sklepní místnosti do které je přístup z hlavní obývací místnosti poklopem. Tento je přikrytý textilní krytinou a nepoužívá se. V 1.NP se nachází závětří, zádveří, tři pokoje, kuchyň s předsíní k zadnímu vchodu umístěná v přístavbě a koupelna s WC. Dále se z boku domu s přístupem ze severní strany nacházejí dvě místnosti sloužící jako skladiště a technická místnost. V jedné je umístěn plynový kotel ústředního topení. Volný půdní prostor je dlouhodobě nevyužívaný. Vstup do půdního prostoru je z boku domu po žebříku, otvorem v severním štítu. Základy jsou kamenné s bez izolace proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je smíšené zdivo (cihly a kámen pískovec) tl 70cm, přístavba kuchyně je z cihel s tepelnou izolací tl. 30cm. Stropy jsou mírně klenuté i rovné. Střecha je sedlová. Střešní krytina je betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, parapety částečně chybí. Fasáda je z vápenné omítky, částečně porušené a místy opadané. Vnější obklady chybí. Vnitřní úprava povrchů je dvouvrstvá vápenná a částečné dřevěné obklady. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelně. Dveře v jsou dřevěné plné či částečně prosklené do původních dřevěných i ocelových zárubní. Okna jsou dřevěná, částečně zdvojená. Podlahy v obytných místnostech jsou prkenné a z keramické dlažby, částečně s textilní krytinou.. Podlahy v ostatních místnostech jsou z keramické dlažby. Vytápění a ohřev vody je zajištěn kombinovaným plynovým kotlem s rozvodem do deskových radiátorů. Elektroinstalace je světelná i motorová. Bleskosvod chybí. V objektu je proveden rozvod studené i teplé vody v plastu. Rozvody kanalizace jsou provedeny ze všech zařizovacích předmětů a svedeny do veřejné kanalizace. Mezi základní technická zařízení patří umyvadlo, záchod, a plechová vana. K vybavení kuchyně patří kuchyňská linka na míru s vestavěnými spotřebiči, sklokeramickou deska, digestoř a dřez. Ostatní vybavení chybí. K objektu byla předložena pouze částečná projektová dokumentace. Stavba byla postavena dle majitele přibližně v roce 1921. V roce 2009 až 2011 proběhla na objektu částečná rekonstrukce (přístavba kuchyně a rekonstrukce koupelny, dřevěné obklady, podlahy, plyn. kotel s rozvody do plech. radiátorů, elektřina, rozvody vody). Dům je v průměrném technickém stavu. Některé prvky rekonstrukce jsou stále před dokončením a některé části domu před rekonstrukcí. Na objektu se nacházejí vlasové trhlinky ve zdivu.. Ke stavbě nebyla k dispozici PENB podle vyhlášky č. 148/2007 Sb.. Podle dostupných informací a vzhledem k provedené stavební technologii, způsobu vytápění, typu a stavu oken se domnívám, že objekt musí být zařazen do třídy G (mimořádně nehospodárné).
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP
Zastavěná plocha 6,25 m2 112,38 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.PP sklepní místnost 1.PP – celkem 1.NP Zádveří Pokoj Pokoj Ložnice Kuchyň koupelna s WC sklad nářadí technická místnost Předsíň 1.NP – celkem
Podlahová plocha
Koeficient
m2
6,25 6,25 m2
m2
Započitatelná plocha
0,50
1,72 12,65 m2 13,36 m2 9,93 m2 6,00 m2 6,12 m2 6,00 m2 8,89 m2 2,11 m2 66,78 m2
Započitatelná plocha podlaží 3,13 m2 59,33 m2
3,13m2 3,13 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50 1,00
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 2,5*2,5*2,1 1.NP (17,44*5,79)*(0,25+2,90+0,30)+(5,70*2,00)*(3,10+2,50)/2 Zastřešení (17,44*5,79)*2,70/2 Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha
kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti zděné smíšené tl. 70cm, přístavba tl. 30cm mírně klenuté, omítnuté sedlová, přístavba kuchyně pultová -4-
1,72m2 12,65m2 13,36m2 9,93m2 6,00m2 6,12m2 3,00m2 4,45m2 2,11m2 59,33 m2
= = = =
Obestavěný prostor 13,13 m3 380,29 m3 136,32 m3 529,74 m3
Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
tašková částečně pozinkovaný plech vápenné omítky, částečně dřevěné obklady vápenná omítka chybí keramické obklady chybí hladké plné dveře nebo částečné prosklené do původních dřevěných nebo ocelových zárubní dřevěná, částečně zdvojená prkenné, keramická dlažba, textilní krytiny keramická dlažba plynový kotel s rozvodem do deskových radiátorů světelná i motorová chybí plast, studená i teplá voda kombinovaný plynový kotel zemní plyn veřejná kanalizace linka na míru s vestavěnými spotřebiči, sklokeram. deska, digestoř a dřez WC, umyvadlo, smaltovaná vana splachovací chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
112 529,74 4 800 100,00 2 542 740 95 30 55,00 1 144 233
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Zpevněná plocha Závětří
Popis Betonová dlaždice
Parc. číslo 70
Množství 31,00 m2
JC 250 Kč/m2
RC Opotřebení 7 750 Kč 35 %
VH 5 038 Kč
70 Dřevěná konstrukce s dřevěnou částečnou výplní, pultová střecha, vlnitý laminát Oplocení Prkenný plot, ocelové 693/30 a 6 sloupky do betonových patek Přístřešek za Dřevěné sloupky, pultová 7 domem - na střecha, krytina onduline cizím pozemku vlnitý, betonová podlaha Venkovní krb - Typizovaný betonový 7 na cizím pozemku Věcná hodnota ostatních staveb celkem
1,00 ks
2 000 Kč/ks
2 000 Kč
60 %
800 Kč
13,00 m2
550 Kč/m2
7 150 Kč
45 %
3 933 Kč
21,00 m3
750 Kč/m3
15 750 Kč
45 %
8 663 Kč
1,00 ks
9 000 Kč/ks
9 000 Kč
45 %
4 950 Kč 23 383 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky st.p.č. 70 a p.č. 693/30 se nachází v východní okrajové zastavěné části obce Vrbice u Mšené - lázně v ulici Na Příkopě. Pozemky jsou napojeny na přípojku elektřiny, plynu, veřejný vodovod a kanalizaci. Pozemky jsou rovinaté a částečně oplocené. Na pozemku st.p.č. 70 se nachází budova, Na pozemku p.č. 693/30 se nachází část zahrady, druhá část se nachází na pozemku par.č. 6, který má majitel p. Zdeněk Roder v podílovém spoluvlastnictví (ideální polovinu). Přístup k pozemku je po zpevněné komunikaci p.č. 693/1, která je ve vlastnictví obce Mšené-lázně. Tvar pozemků je patrný ze snímku katastrální mapy, který je součástí příloh.
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jednotková cena byla stanovena na základě průzkumu trhu. -5-
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha Celková výměra pozemků:
st. 70 693/30 6
Výměra m2 148 15 15 178
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 500 1/1 500 1/1 500 1/2 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 74 000 7 500 3 750 85 250
Výpočet porovnávací hodnoty Pro srovnání byly vybrány nemovitosti převážně po dílčí rekonstrukci, ve stejné nebo v sousedních lokalitách, standardně provedené. Vzhledem k nedostatku informací o uskutečněných prodejích vycházíme z porovnání z nabídky inzerce obdobných nemovitostí. Redukovaná jednotková cena leží v rozmezí 7 200 - 10 000Kč/m2 pro obytnou plochu. Pro stanovení jednotkové ceny byla určena hodnota při horním okraji intervalu upravených jednotkových cen tj. 9 500 Kč/m2 bytové započitatelné plochy. Důvodem je dobrý stav vnitřního prostor nemovitosti s přihlédnutím k možnosti půdní vestavby a umístění v klidné lokalitě.
Lokalita
Započitatel Pozemek ná plocha
Dispozice
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Oceňovaná nemovitost Vrbice, Mšené-lázně 62,46 178 3+1 Řadový koncový rodinný dům Srovnávané nemovitosti
0,88
Nabídková cena: 755 000 Kč za nemovitost Zdroj: nabídka RK / stav: aktivní ID zakázky: 489350 Datum aktualizace: 5.11.2016 Detailní informace Samostatně stojící RD s dvorem 2+1 1.NP, půda osobní smíšená lokální na tuhá paliva veřejná kanalizace k rekonstrukci dílna, garáž, stodola
pozemky
zastavěná plocha pozemek
Foto Kč/m2
Podobná lokalita 66,00 615 2+1 750 000 11 364 RD 2+1, Porovnávací nemovitost č.1- Lokalita: Martiněves - Radešín
Dispozice Podlaží Vlastnictví Typ a stavba Topení Odpad Stav budovy Vedlejší stavby
Upravená cena
2
80m 6150m2
Hodnocení: Zdroj Ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost objektu - podobný objekt koeficient 1,00; Poloha - podobná lokalita - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - podobné provedení i vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - k rekonstrukci - koeficient 1,15; Vliv Pozemku - větší výměra - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažuje se - koeficient 1,00; Garáž a vedlejší stavby - garáž, stodola - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Zdroj Ceny - nabídka RK; Velikost objektu - podobný objekt; Poloha - podobná lokalita; Provedení a vybavení - podobné provedení i vybavení; Celkový stav - k rekonstrukci; Vliv Pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění neuvažuje se; Garáž a vedlejší stavby - garáž, stodola;
-6-
10 000
Sousední lokalita 70,00 219 4+kk RD 4+kk, Porovnávací nemovitost č.2- Lokalita: Páleč
590 400
8 434
0,86
7 253
Nabídková cena: 590 400 Kč za nemovitost Zdroj: nabídka RK / stav: aktivní ID zakázky: 506535 Datum aktualizace: 12.12.2016 Detailní informace Samostatně stojící RD se zahradou Dispozice Podlaží Vlastnictví Typ a stavba Topení Odpad Stav budovy Vedlejší stavby
4+kk 1.PP, 1.NP, podkroví osobní cihlová lokální, tuhá paliva septik po dílčí rekonstrukci
pozemky
zastavěná plocha pozemek
98m2 219m2
Hodnocení: Zdroj Ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost objektu - podobný objekt koeficient 1,00; Poloha - podobná lokalita - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - podobné provedení i vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - po dílčí rekonstrukci - koeficient 1,00; Vliv Pozemku - větší výměra - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažuje se - koeficient 1,00; Garáž a vedlejší stavby - chybí - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Zdroj Ceny - nabídka RK; Velikost objektu - podobný objekt; Poloha - podobná lokalita; Provedení a vybavení - podobné provedení i vybavení; Celkový stav - po dílčí rekonstrukci; Vliv Pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažuje se; Garáž a vedlejší stavby – chybí;
Sousední lokalita 80,00 126 2+1 790 000 RD 2+1, Porovnávací nemovitost č.3- Lokalita: Budyně nad Ohří
9 875
0,89
Nabídková cena: 790 000 Kč za nemovitost Zdroj: nabídka RK / stav: aktivní ID zakázky: KL16SH029 Datum aktualizace: 31.10.2016 Detailní informace Samostatně stojící RD Dispozice Podlaží Vlastnictví Typ a stavba Topení Odpad Stav budovy Vedlejší stavby
2+1 1.NP plus půda osobní cihlová ústřední plynové veřejná kanalizace po dílčí rekonstrukci
pozemky
zastavěná plocha pozemek
100m2 126m2
Hodnocení: Zdroj Ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost objektu - mírně větší objekt koeficient 0,95; Poloha - sousední atraktivnější lokalita - koeficient 0,95; Provedení a vybavení podobné provedení i vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - po dílčí rekonstrukci - koeficient -7-
8 789
1,10; Vliv Pozemku - podobná výměra - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažuje se - koeficient 1,00; Garáž a vedlejší stavby - chybí - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Zdroj Ceny - nabídka RK; Velikost objektu - mírně větší objekt; Poloha - sousední atraktivnější lokalita; Provedení a vybavení - podobné provedení i vybavení; Celkový stav - po dílčí rekonstrukci; Vliv Pozemku - podobná výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažuje se; Garáž a vedlejší stavby - chybí;
Sousední lokalita 80,00 211 2+1 690 000 RD 2+1, Porovnávací nemovitost č.4- Lokalita: Budyně nad Ohří
8 625
0,89
7 676
Nabídková cena: 690 000 Kč za nemovitost Zdroj: nabídka RK / stav: aktivní ID zakázky: 0612 Datum aktualizace: 28.11.2016 Detailní informace Samostatně stojící RD se zahradou, Dispozice Podlaží Vlastnictví Typ a stavba Topení Odpad Stav budovy Vedlejší stavby
2+1 1.NP osobní cihlová lokální na tuhá paliva jímka po dílčí rekonstrukci
pozemky
zastavěná plocha pozemek
90m2 211m 2
Hodnocení: Zdroj Ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost objektu - mírně větší objekt koeficient 0,95; Poloha - sousední atraktivnější lokalita - koeficient 0,95; Provedení a vybavení obdobné provedení vybavení - koeficient 1,00; Celkový stav - po dílčí rekonstrukci - koeficient 1,15; Vliv Pozemku - větší výměra - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažuje se koeficient 1,00; Garáž a vedlejší stavby - chybí - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Zdroj Ceny - nabídka RK; Velikost objektu - mírně větší objekt; Poloha - sousední atraktivnější lokalita; Provedení a vybavení - obdobné provedení vybavení; Celkový stav - po dílčí rekonstrukci; Vliv Pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažuje se; Garáž a vedlejší stavby - chybí;
Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
12,24 %
Variační koeficient po úpravách: 62,46 m2 7 253 Kč/m2 Minimální cena: 8 430 Kč/m2 Průměrná cena: 10 000 Kč/m2 Maximální cena: 9 446 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
12,65 % 453 022 Kč 526 538 Kč 624 600 Kč 590 000 Kč
Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: Kč Nabývací titul se nevyhodnocuje
Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí Pro srovnání byly vybrány nemovitosti převážně po částečné rekonstrukci, ve stejné nebo v sousedních lokalitách, standardně provedené. Oceňovaná nemovitost se nachází ve východní okrajové zastavěné části obce Vrbice u Mšené lázně v ulici Na Příkopě. Přímo v místě se z občanské vybavenosti nachází pouze hospoda. Částečná občanská vybavenost je pak přímo v obci Mšené-lázně(obchod se základními potravinami, pošta, restaurace) V obci Budyně nad Ohří je pak rozšířená občanská vybavenost( pošta, škola, školka, obchod, restaurace, ...). Veškerá občanská vybavenost se nachází v sousedních Litoměřicích (cca 31km) a Roudnicí nad Labem (cca 17km). Dopravní obslužnost je -8-
zajišťována autobusovou dopravou a individuálně. Pracovní příležitosti jsou především v okolních průmyslových a zemědělských podnicích a v sousedních městech. Klidná lokalita pro umístění rodinných domů, která je vhodná pro nerušené bydlení. Za částečnou nevýhodu lze považovat nutnost dojíždět za pracovními příležitostmi či nutnost dokončení některých prvků rekonstrukce. Výhodou je možnost půdní vestavby.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 590 000 Kč 0 Kč 1 252 866 Kč 590 000 Kč 85 250 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční hodnota - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x 0 Kč 2 584 390 Kč 2 542 740 Kč 41 650 Kč
x 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Silné stránky nemovitosti klidné místo pro bydlení dům po většinové rekonstrukci v celkem dobrém technickém stavu možnost půdní vestavby
Slabé stránky nemovitosti nutnost dojíždět za pracovními příležitostmi některé prvky rekonstrukce jsou stále před dokončením omezené možnosti parkování malá výměra pozemku část dvora je ve vlastnictví souseda
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy (pouze pro statistické účely) Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceny: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
4,00 %
590 000Kč 0Kč 23 600Kč 85 250Kč 481 150Kč 62,46m2 7 703Kč/m 2
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí LV 200 Výpis z katastru nemovitostí LV 413 Snímek ortofoto mapy Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Záplavová oblast Mapa oblasti Projektová dokumentace
počet stran A4 v příloze 2 2 1 1 2 1 1 3
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 27.9.1996 Spr.4741 pro obor E k o n o m i k a, odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č.3716-155/2016 znal. deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
-9-
Výpis z katastru nemovitostí LV 200
- 10 -
- 11 -
Výpis z katastru nemovitostí LV 413
- 12 -
- 13 -
Snímek ortofoto mapy
- 14 -
Snímek z katastrální mapy
- 15 -
Fotodokumentace nemovitosti
Pokoj
Pokoj
Kuchyně
Kuchyně
Pokoj
Koupelna - vana
Koupelna - WC
Koupelna - umyvadlo
- 16 -
Fotodokumentace nemovitosti
Venkovní krb
Prostor za domem
Prostor za domem
Nedokončené konstrukce
Přístřešek za domem
HUP + HDS
Zahrada
Závětří
- 17 -
Záplavová oblast
- 18 -
Mapa oblasti
- 19 -
Projektová dokumentace
- 20 -
Projektová dokumentace
- 21 -
Projektová dokumentace
- 22 -
